Speta dubla reprezentare

Mandat cu dublă reprezentare. Dol prin reticenţă săvârşit de către mandatar în executarea mandatului. Acţiune în rezilierea actului încheiat de mandatar. Condiţii şi efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în reziliere

- mandat cu dublă reprezentare

- antecontract de vânzare-cumpărare

- dol prin reticenţă

C. civ., art. 1539-1541

C. com., art. 378, art. 382

În cazul în care un mandatar încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, în dublă calitate, de împuternicit al vânzătoarei şi reprezentant al cumpărătoarei, nesocotind regulile de protecţie a mandantului - stabilind în sarcina sa obligaţii împovărătoare de plată a unor daune interese de trei ori mai mari decât preţul vânzării - şi conflictul de interese astfel ivit, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în aceste condiţii nu poate fi opus mandantului, sancţiunea nulităţii relative invocate de acesta fiind pe deplin aplicabilă ca un remediu pentru încălcarea de către mandatar a obligaţiilor sale esenţiale.

Secţia comercială, Decizia nr. 2026 din 24 mai 2011

Reclamanta S.N. a solicitat, prin acţiunea introductivă de instanţă, înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, în contradictoriu cu pârâta SC B.S.D.G. SRL, să se dispună rezilierea contractului de asociere în participaţiune încheiat cu societatea la data de 8 aprilie 2005, urmare neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate de pârâta prin contractul de asociere.(…)

În cauză, societatea pârâtă a formulat cerere reconvenţională, solicitând pronunţarea unei hotărâri care să constate intervenită vânzarea-cumpărarea privind construcţia neterminată - Complex Comercial P+1-2E situată pe terenul în suprafaţă de teren de 7153 mp, hotărârea urmând să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare; totodată pârâta a solicitat şi obligarea reclamantei la plata de daune-interese în sumă de 885.000 lei.

În motivare pârâta a arătat că prin antecontractul nr. 504/2008, reclamanta (prin mandatar) s-a obligat faţă de societate să-i transfere dreptul de proprietate asupra construcţiei neterminate edificată de societate, declarând expres că antecontractul reprezintă consimţământul său pentru vânzarea bunului şi obligându-se la plata sumei de 300.000 USD cu titlu de despăgubiri, în ipoteza nerespectării promisiunii de vânzare.

Potrivit pârâtei, în baza antecontractului, la data de 30 iulie 2008, reclamanta a fost notificată prin intermediul unui executor judecătoresc, să se prezinte la notar, în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare, la data de 1 septembrie 2008, termen pe care reclamanta nu l-a respectat, fapt consemnat în Încheierea de certificare nr. 6704/2008 a BNP S.M.

În raport de obiectul pretenţiilor din cererea reconvenţională, reclamanta S.N. a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 504/2008 şi, pe cale de consecinţă, să se dispună

respingerea cererii reconvenţionale formulată de societatea pârâtă.

În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că după încheierea contractului de asociere în participaţiune, în vederea executării obiectivului Complex Comercial şi în scopul de a facilita urgentarea proiectului, printr-o procură autentificată, a consimţit să-l împuternicească pe domnul C.Ş., administratorul societăţii pârâte, ca, în numele său, să vândă societăţii, construcţia neterminată denumită Complex Comercial, la preţul cel mai convenabil, vânzarea efectivă urmând să intervină numai în cazul în care ar fi fost absolut necesară definitivării proiectului.

Potrivit reclamantei, în anul 2008, relaţiile sale cu asociaţii din societatea pârâtă s-au deteriorat, datorită nefinalizării proiectului şi refuzului societăţii de a-i pune la dispoziţie relaţii şi documente cu privire la stadiul realizării Complexului, astfel că la data de 7 iulie 2008 a revocat mandatul dat administratorului societăţii.

Reclamanta a arătat că antecontractul a fost încheiat cu depăşirea mandatului acordat şi cu fraudarea intereselor sale prin dol urmare înţelegerii frauduloase dintre mandatar şi terţ.(…)

Astfel învestit, Tribunalul Constanţa, prin sentinţa comercială pronunţată la 4 mai 2010, a respins acţiunea principală formulată de reclamantă ca inadmisibilă; a respins cererea reconvenţională formulată de societatea pârâtă ca nefondată; a admis cererea reconvenţională formulată de reclamanta S.N. şi a dispus anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 23 ianuarie 2008 privind construcţia neterminată ,,Complex Comercial P+1-2E” situată în Năvodari (…).

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut în fapt şi în drept următoarele:

Raporturile comerciale dintre reclamanta S.N. şi pârâtă s-au derulat pe două planuri.

Iniţial reclamanta împreună cu alte patru persoane fizice, în baza unui contract cadru au hotărât înfiinţarea Societăţii B.S.D.G. SRL având ca obiectiv realizarea unui complex hotelier şi rezidenţial şi exploatarea acestuia pe terenul în suprafaţă de 20.340 mp situat în Năvodari, teren concesionat reclamantei de Consiliul Local Năvodari şi pus la dispoziţia societăţii.

Complexul hotelier a fost realizat şi, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2970/2005, reclamanta a vândut societăţii construcţia neterminată edificată pe acest teren.

La data de 8 aprilie 2005 între reclamantă şi societatea pârâtă s-a încheiat contractul de asociere ce face obiectul prezentului litigiu, obiectivul asocierii vizând realizarea unui complex comercial pe terenul de 7.153 mp pus la dispoziţie de reclamanta asocierii.

Prin procura autentificată la 28 septembrie 2005, reclamanta împuterniceşte pe C.Ş., administrator al societăţii pârâte, să vândă societăţii construcţia neterminată.(…)

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de societate şi pretenţiile reclamantei, ca răspuns la cererea reconvenţională a pârâtei, tribunalul a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 23 ianuarie 2008 de reclamantă prin mandatar Ş.C., în calitate de promitent vânzător, şi societatea pârâtă reprezentată de administrator Ş.C., în calitate de promitent cumpărător, este anulabil urmare dolului prin reticenţă comis de mandatarul cu dublă reprezentare.

În acest sens, tribunalul a constatat că, deşi prin procura dată la 28 septembrie 2005 reclamanta l-a mandatat de domnul Ş.C. să încheie un contract de vânzare-cumpărare, acesta a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu o clauză penală foarte împovărătoare pentru promitentul vânzător care se obliga astfel să plătească despăgubiri, în cazul neexecutării contractului, de trei

ori mai mare decât preţul imobilului ce se vinde.

Totodată, tribunalul a constatat că mandatarul nu şi-a respectat obligaţia esenţială de a informa pe mandant asupra modului de executare a mandatului, mai ales în condiţiile în care executarea mandatului s-a făcut în alt mod decât cel convenit.

În drept, tribunalul a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 382, 378 C. com., în raport de care a apreciat că lezarea intereselor mandantului şi neinformarea asupra modului de executare a mandatului, în ipoteza mandatului cu dublă reprezentare, sunt constitutive de dol prin reticenţă cu consecinţa anulării antecontractului astfel încheiat.(...)

Prin decizia civilă nr. 160/COM din 18 noiembrie 2010, Curtea de Apel Constanţa, Secţia comercială, maritimă şi fluvială, contencios administrativ şi fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de societatea pârâtă (…).

Instanţa de control judiciar a confirmat ca legală şi temeinică soluţia de anulare a antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii, pentru dol prin reticenţă reţinând că prin clauzele excesiv de împovărătoare stabilite în sarcina mandantului, asupra cărora acesta nu a fost informat, actul astfel încheiat de mandatarul cu dublă reprezentare este viciat de dol prin reticenţă.

Prin cererea de recurs, societatea pârâtă prin lichidatorul judiciar desemnat să o reprezinte, a criticat decizia instanţei de apel sub următoarele aspecte: (...)

Instanţa de apel, în mod eronat, a reţinut că reclamanta nu a avut cunoştinţă de existenţa dublei reprezentări a mandatarului, Ş.C., întrucât societatea a fost înfiinţată la 7 aprilie 2005, iar prin actul constitutiv Ş.C. a fost numit Preşedinte al Consiliului de Administraţie.

În cauză nu sunt întrunite condiţiile dolului prin reticenţă deoarece modul de executare a mandatului prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare nu impunea obligaţia de informare a mandantului, efectele antecontractului încheiat fiind mai reduse decât în ipoteza încheierii unui act translativ de proprietate.(...)

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat următoarele:

Deşi recurentul nu indică motivele de nelegalitate pe care îşi întemeiază cererea, prin criticile formulate pune în discuţie îndeplinirea condiţiilor dolului prin reticenţă de natură să ducă la anularea actului, aspecte care vor fi examinate din perspectiva motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

De principiu, în legislaţia noastră civilă, nu există o interdicţie expresă a contractului cu sine însuşi sau a contractului cu dublă reprezentare aşa încât, din punct de vedere tehnico juridic, aceeaşi persoană poate acţiona în mai multe calităţi, exprimând interesele unor persoane diferite, care figurează cu calităţi diferite în actul astfel încheiat.

Cu toate acestea, în cazul autocontractului sau al contractului cu dublă reprezentare există riscul mai mare al vătămării drepturilor reprezentatului, mandantului, datorită conflictului de interese ce se poate ivi între mandant şi partea pe care mandatarul o reprezintă în dubla sa calitate, în sensul că mandatarul ar putea să favorizeze pe una din părţi în dauna celeilalte.

Aşadar, în cadrul contractului cu dublă reprezentare, ipoteză pe care o relevă speţa de faţă, esenţial, în opinia curţii, pentru aprecierea valabilităţii actului astfel încheiat este modul în care mandatarul şi-a îndeplinit mandatul, fiind exclusă cu desăvârşire lezarea intereselor mandantului.

Plecând de la această premisă a analizei antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii,

mai trebuie spus, că, după art. 1539-1541 C. civ. şi art. 382 C. com. mandatarul are obligaţia să execute mandatul ce i-a fost încredinţat conform puterilor conferite şi să dea socoteală mandantului.

Cum, mandatul este un contract intuitu personae, bazat pe încrederea pe care mandantul o are în persoana aleasă ca mandatar, el implică obligaţia de loialitate a mandatarului faţă de mandant, astfel că în executarea mandatului, facultatea de iniţiativă a mandatarului trebuie întotdeauna să se manifeste în interesul mandantului.

Aşa fiind, în ipoteza unui dublu mandat, loialitatea şi buna-credinţă a mandatarului sunt esenţiale pentru valabilitatea actului încheiat.

În cauză, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de mandatarul C.Ş. în dublă calitate de împuternicit al vânzătoarei şi reprezentant al societăţii cumpărătoare nesocoteşte aceste reguli de protecţie a mandantului, stabilind în sarcina sa obligaţii împovărătoare de plată a unor daune interese de trei ori mai mari decât preţul vânzării, precum şi acordul expres ca sumele de bani datorate în cazul neexecutării vânzării să facă obiectul unei cereri de somaţie de plată din partea cumpărătorului pe care se angajează să nu o conteste.

Aceste obligaţii exced evident puterilor conferite de mandant prin procura dată, şi ele, în mod indubitabil nu au fost aduse la cunoştinţa mandantului, chestiune de fapt statuată de prima instanţă, confirmată în apel şi necontestată de mandatar şi societatea pârâtă.

În acelaşi timp, ele relevă incontestabil existenţa unui conflict de interese dat fiind dubla reprezentare a mandatarului care, în această calitate, a acţionat prin lezarea intereselor mandantului şi în favoarea societăţii cumpărătoare, stabilind numai în sarcina vânzătoarei promitente obligaţii şi sancţiuni în caz de neexecutare, fără ca acestea să se regăsească, pentru echilibrul contraprestaţiilor şi în sarcina cumpărătoarei-promitente.

Relevant este şi faptul că prin antecontractul de vânzare-cumpărare, vânzătoarea s-a obligat că până la o anumită dată (01 septembrie 2008) să se prezinte personal la biroul notarului public în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare.

Or, în situaţia în care, exista o procură dată mandatarului pentru vânzare, procură în baza căreia s-a întocmit antecontractul de vânzare-cumpărare din 23 ianuarie 2008, ca act preliminar vânzării, recurenta nu a oferit o explicaţie rezonabilă în virtutea căreia să se stipuleze obligaţia vânzătoarei de a se prezenta în persoană până la o dată limită la notar sub sancţiunea de daune interese de 300.000 de dolari, în condiţiile în care procura pentru vânzare îşi păstra deplina valabilitate.

Susţinerea recurentei că intimata reclamantă a cunoscut de la data acordării procurii că domnul Ş.C., mandatarul său, este şi reprezentantul societăţii, şi prin urmare, în actul de vânzare-cumpărare va avea o dublă calitate, nu este confirmată de probele dosarului, deoarece deşi domnul Ş.C. apare în actul constitutiv ca Preşedinte al Consiliului de Administraţie, administrarea societăţii este încredinţată unui consiliu de administraţie format din 5 administratori care puteau să reprezinte societatea evitând dubla reprezentare.

Distinct de aceasta, probele cauzei nu relevă faptul că reclamanta a fost încunoştiinţată de dubla reprezentare de către mandatarul său anterior încheierii actului, or după art. 378 C. com., mandatarul este îndatorat să facă cunoscut mandantului toate faptele ce l-ar putea determina să revoce sau să modifice mandatul.

Argumentul invocat de recurenta-pârâtă în sensul că prin antecontract nu s-a realizat transmisiunea proprietăţii, valoarea juridică a actului fiind mai restrânsă decât în cazul unei

vânzări şi prin urmare, nu se poate susţine că mandatarul şi-a încălcat puterile conferite, este fals, putând fi caracterizat ca un veritabil sofism deoarece obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare au putere juridică deplină şi obligă părţile în temeiul art. 969 C. civ., în ipoteza în care mandatarul ar fi acţionat potrivit puterilor conferite. De altfel, promovarea cererii reconvenţionale de către societate, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în baza obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător prin antecontractul de vânzare-cumpărare, infirmă argumentul recurentei.

În sfârşit, chiar dacă am considera că, aparent, mandatarul a rămas în limita procurii, a împuternicirii date, în sensul că deşi nu a încheiat o vânzare-cumpărare, a încheiat un act premergător respectiv un antecontract de vânzare-cumpărare, prin clauzele stabilite în sarcina mandantului a urmărit numai interesul celeilalte părţi reprezentate, al societăţii cumpărătoare încălcându-şi obligaţia de loialitate faţă de mandant şi nu în ultimul rând abuzând de mandatul şi puterile conferite.

Cu alte cuvinte, executarea mandatului nu s-a făcut cu bună-credinţă şi loialitate , mandantul nu a fost informat de dubla calitate a mandatarului său, iar societatea, terţul beneficiar al promisiunii de vânzare, a cunoscut aceste aspecte astfel cum rezultă din circumstanţele cauzei, ceea ce o plasează în sfera unei conivenţe frauduloase cu mandatarul.

Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în aceste condiţii nu poate fi opus mandantului, sancţiunea nulităţii relative invocate de acesta fiind pe deplin aplicabilă ca un remediu pentru încălcarea de către mandatar a obligaţiilor sale esenţiale.

Pentru raţiunile mai sus înfăţişate, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. a respins recursul ca nefondat, constatând că motivele invocate nu relevă încălcarea dispoziţiilor legale incidente.

http://www.scj.ro/SE%20rezumate%202011/SE%20dec%20r%202026%2024mai2011.htm

Speta autoreprezentare

Mandat acordat pentru înstrăinarea unui imobil. Anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza mandatului acordat. Preţ neserios.

Cuprins pe materii. Drept civil. Obligaţii izvorând din contracte. Mandat acordat pentru înstrăinarea unui imobil. Anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza mandatului acordat. Preţ neserios.

Index alfabetic. Drept civil.

- mandat

- contract de vânzare-cumpărare

- preţ neserios

1. Existenţa unui mandat nu naşte drepturi şi obligaţii doar între mandant şi mandatar, care pot fi clarificate pe calea unei acţiuni ce îşi are izvorul în contractul de mandat, ci şi drepturi şi obligaţii în raport cu terţele persoane.

Aceste drepturi şi obligaţii pot fi valorificate pe calea unei acţiuni specifice actului juridic încheiat între terţ şi mandatar, raţiunea fiind aceea că între mandant şi terţi se creează raporturi

juridice directe, deoarece, în drept, terţul contractează cu mandantul şi nu cu mandatarul.

2. Simulaţia este una dintre excepţiile de la principiul relativităţii actelor juridice şi presupune operaţiunea juridică prin care, printr-un act juridic public, aparent, se creează o altă situaţie juridică decât cea stabilită printr-un act juridic ascuns, secret, dar adevărat.

Această figură juridică presupune fie negarea existenţei actului public de către actul ascuns (actul fictiv), fie ascunderea adevăratei naturi sau a unui element al actului juridic (actul deghizat), fie ascunderea persoanelor între care se încheie în realitate actul juridic (interpunerea de persoane).

Este, prin urmare, de natura simulaţiei, ca actul juridic public să nu reflecte voinţa reală a părţilor contractante, ceea ce nu este cazul în speţă.

În speţă nu au existat operaţiuni juridice oculte între părţile contractante, de natură a nega sau a schimba elementele actului juridic public, ci au existat înstrăinări succesive, menite a scoate bunul din patrimoniul proprietarilor iniţiali şi a-l valorifica la un preţ avantajos pentru mandatar,

Î.C.C.J, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 434 din 27 ianuarie 2010.

Prin sentinţa nr. 88 din 26 februarie 2008, Tribunalul Cluj - Secţia civilă, sesizat prin declinare de competenţă de Judecătoria Cluj Napoca, a admis acţiunea formulată de reclamanţii G.P. şi H.A. în contradictoriu cu pârâţii L.D.R., L.R. şi S.C. F.D.C.I.S.R.L.

A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta L.D.R., în calitate de mandatară a reclamantei H.A. şi a defunctei H.E.M. şi L.R., autentificat sub nr. 217 din 28 februarie 2003 de B.N.P. K.A.B., cu privire la un imobil aflat în construcţie situat în Cluj-Napoca.

A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta LD.R.,în calitate de mandatară a reclamantei H.A. şi a defunctei H.E.M. şi L.R.,autentificat sub nr. 1048 din 21 aprilie de B.N.P. C.D.C., având ca obiect dreptul special de folosinţă asupra imobilului înscris în CF Cluj 2773, nr. top. 38, compus din curte şi grădină în suprafaţă de 369 m.p., echivalentul a 1328 m.p.

A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul L. R.,prin mandatar L.D.R .şi pârâta S.C. F.D.C.I. S.R.L., autentificat sub nr.2276 din 8 iulie 2003 de B.N.P. M.L., având ca obiect imobilului înscris în CF Cluj 2773, nr. top. 38, constând din construcţie şi drept de superficie pe teren.

A dispus rectificarea CF Cluj 2773 prin radierea înscrierilor din coala B 14-16, 19-22 coala C şi restabilirea situaţiei anterioare.

A respins cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. F.D.C.I. S.R.L.

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului Gyori Peter, a lipsei de interes în promovarea acţiunii, a prescripţiei dreptului la acţiune al reclamanţilor, a lipsei de interes a pârâtei reconventionale şi a inadmisibilitătii acţiunii.

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei L.D.R.

A obligat în solidar pârâţii să plătească reclamanţilor cheltuielile de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că imobilul în litigiu a constituit proprietatea lui H.E. şi S.E., fiind preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950.

In cursul anului 1998, reclamanta H.A. şi sora sa defunctă H.M.E., fiicele foştilor proprietari de CF au încheiat contract de asistenţă juridică cu avocatul" L.N., soţul pârâtei L.D.R. şi tatăl pârâtului L.R., pentru ca acesta să întreprindă demersurile necesare redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului.

In contract s-a stabilit că L.N. urma să primească suma de 10.000.00 lei şi să facă acte de administrare până la redobândirea integrală a imobilului, să negocieze despăgubiri cu Statul Român, iar după dobândirea proprietăţii să facă acte de administrare.

La data de 28 iulie 1999, între defuncta H.M.E. şi pârâta L.D.R. s-a încheiat contractul de comision, prin care pârâta era împuternicită să vândă imobilul la cumpărătorul pe care îl va găsi, la un preţ care va conveni proprietarelor, dar nu mai puţin de 300.000 USD, în schimbul unui comision de 20%. În cazul în care imobilul nu se vindea prin intermediul pârâtei, defuncta se obliga să-i plătească acesteia o sumă de 60.000 USD.

La data de 14 februarie 2001, cele două surori semnează la Tel Aviv o procură specială, prin care o împuternicesc pe pârâta L.D.R. să vândă imobilul în numele lor şi pentru ele cui va crede de cuviinţă şi la preţul pe care îl va socoti potrivit.

Prin sentinţa civilă nr. 5678/2000 a Judecătoriei Cluj Napoca, s-a constatat preluarea abuzivă a imobilului de către Statul Român şi s-a dispus radierea dreptului de proprietate al statului şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciare.

Tribunalul a mai reţinut că, prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat între pârâta L.D.R., în calitate de mandatară a reclamantei H.A. şi a defunctei H.M.E., autentificat sub nr. 217 la 28 februarie 2003 la B.N.P. K.A.B., pârâta a vândut imobilului pârâtului L.R., la preţul de 18.750 USD, stabilit printr-o expertiză extrajudiciară.

Prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat între pârâta L.D.R., în calitate de mandatară ale celor două surori, autentificat sub nr. 1048 la 21 aprilie 2004 B.N.P. C.D.C., pârâtul L.R. a dobândit dreptul special de folosinţă asupra terenului curte şi grădină, pentru preţul de 2.000.000.000 lei.

Prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat între pârâtul L.R., prin mandatar L.D.R. şi pârâta S.C. F.D.C.I. S.R.L, autentificat sub nr. 2276 din 8 mai 2003 la B.N.P. M.L., pârâtul L.R. a transmis pârâtei reconvenţionale dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de superficie asupra terenului, pentru preţul de 400.000 lei.

Tribunalul a reţinut că reclamantul G.P. are calitate procesuală activă şi justifică un interes, deoarece este moştenitorul defunctei H.M.E.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, tribunalul a reţinut că nulitatea absolută poate fi invocată oricând, pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie.

Şi pârâta S.C. F.D.C Impex S.R.L justifică un interes în promovarea cererii de constatare a simulaţiei, care constă în păstrarea contractelor de vânzare-cumpărare prin care a dobândit dreptul de proprietate.

Pârâta L.D.R. are calitate procesuală pasivă, deoarece constatarea caracterului simulat al mandatului acordat de L.R. mamei sale a fost solicitată în contradictoriu şi cu această pârâtă.

Tribunalul a mai constatat că acţiunea este admisibilă, deoarece nulitatea operează de drept, iar instanţa este chemată doar să o constate.

A mai reţinut tribunalul, analizând probele administrate în cauză, că preţul stabilit prin

contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 217/2003 şi nr. 1048/2004 nu a fost serios, deoarece era disproporţionat faţă de valoarea reală a imobilului.

Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2276/2003 este nul, în virtutea principiului quod nullum est, nullum producit efectum.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. F.D.C.I. S.R.L, prin care a solicitat constatarea caracterului simulat al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 217/2003 şi al mandatului acordat de pârâtul L.R. mamei sale pentru vânzarea imobilului, tribunalul a reţinut că nu s-a produs nici o probă în acest sens şi nu s-a dovedit existenţa unui contract fictiv.

Prin decizia nr. 317/A din 19 noiembrie 2008, Curtea de Apel Cluj a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâţii L.R.I. şi S.C. F.D.C.I. S.R.L şi a luat act de renunţarea pârâtei L.D.R. la judecata apelului declarat împotriva aceleiaşi sentinţe.

În ceea ce priveşte apelul declarat de pârâtul L.R.I., instanţa de apel a reţinut că preţul de vânzare stabilit în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 217 la 28 februarie 2003 este un preţ neserios, ceea ce rezultă şi din faptul că numai după patru luni, L.R. a vândut imobilul pârâtei S.C. F.D.C.I. S.R.L pentru preţul real şi serios de 400.000 USD.

Mandatara L.D.R. a profitat de faptul că proprietarele se aflau în Israel, fiind în vârstă şi suferind de boli incurabile.

Pentru că mandatara a profitat de starea de „constrângere în care se aflau proprietarele, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între L.D.R. şi fiul acesteia este nul absolut, deoarece s-a întemeiat pe o cauză ilicită.

Mandatara putea să vândă construcţia direct pârâtei S.C. F.D.C.I. S.R.L, la preţul de 400.000 USD, dar a preferat să îl vândă mai întâi fiului său la un preţ neserios, obţinând un câştig în familie de 382.750 USD, ceea ce este contrar bunelor moravuri şi ordinii publice.

Instanţa de apel a reţinut că aceleaşi raţiuni juridice au justificat şi constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1048/2004 şi nr. 2276/2003.

Soluţia primei instanţei privind excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamantului G.P., lipsei interesului reclamanţilor şi prescripţiei dreptului la acţiune au fost menţinute de instanţa de apel, pentru aceleaşi considerente avute în vedere de tribunal.

În ceea ce priveşte apelul declarat de pârâta S.C. F.D.C.I. S.R.L, instanţa de apel a constatat că nu se poate reţine existenţa simulaţiei, actele încheiate între pârâţii L.D.R. şi L.R.I. fiind o operaţiune de fraudare a intereselor proprietarilor.

Instanţa de apel a mai constatat că nu se poate reţine buna credinţă a subdobânditoarei, deoarece aceasta cunoştea sau putea să cunoască faptul că acelaşi imobil a fost cumpărat cu patru luni înainte doar cu preţul de 18.750 USD.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii L.R.I. şi S.C. S.C. F.D.C.I. S.R.L.

Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 5 şi 9 din Codul de procedură civilă, recurentul L.R.I. a arătat că decizia este nelegală.

Astfel, nu s-au respectat formele de procedură prevăzute de lege, deoarece nu a fost citat la efectuarea expertizei, iar instanţa de apel, în lipsa dovezilor, a reţinut că raportul de expertiză s-a întocmit cu respectarea dispoziţiilor art. 208 din Codul de procedură civilă.

Recurentul a mai arătat că ambele instanţe au încălcat art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, sub aspectul principiului egalităţii armelor şi refuzul dreptului la apărare, deoarece nu i s-a încuviinţat audierea martorilor prin care să dovedească relaţiile strânse dintre familia sa şi proprietare şi circumstanţele în care s-au încheiat contractele de vânzare-cumpărare.

De asemenea, recurentul critică faptul că practica judiciară invocată în ceea ce priveşte neseriozitatea preţului a fost respinsă, cu motivarea că aceasta nu constituie un izvor de drept.

Cât priveşte contractul de vânzare-cumpărare ce a avut ca obiect terenul, recurentul a arătat că a făcut un serviciu proprietarelor, care erau obligate să îl vândă în termen de un, pentru a nu fi preluat de stat. Dat fiind situaţia juridică a terenului, nici o persoană nu l-ar fi cumpărat.

Invocând doctrină şi jurisprudenţă, recurentul a arătat că preţul vânzărilor nu a fost nesincer şi că reclamantele au dat dovadă de rea credinţă prin introducerea cererii de chemare în judecată, deoarece au arătat că au cunoscut abia în anul 2005 că imobilul a fost vândut.

Recurenta S.C. F.D.C.I. S.R.L a arătat că decizia atacată este nelegală, deoarece instanţa de apel a interpretat greşit actele deduse judecăţii şi a pronunţat o hotărâre care a făcut o greşită aplicare a legii şi care cuprinde motive contradictorii.

Acţiunea principală trebuia respinsă, deoarece mandatul dat de reclamanţi pârâtei L.D.R., în care se menţiona preţul înstrăinării de 300.000 USD a fost revocat prin mandatul ulterior, fără condiţionare de preţ.

Reclamantele îşi invocă propria culpă, deoarece au împuternicit-o pe pârâtă să acţioneze în numele lor, iar acţiunea nu se putea întemeia pe nulitatea contractului de vânzare - cumpărare, ci numai pe contractul de mandat.

Raportul juridic în temeiul căruia ar trebui să răspundă pârâta L.D.R. nu se poate decela clar din hotărârea pronunţată, deoarece acesta este cel derivat din contractul de vânzare - cumpărare dintre reclamanţi şi fiul mandatarei, şi nu cel dintre reclamanţi şi mandatară.

Recurenta a mai arătat că nu a dat dovadă de rea-credinţă, deoarece nu avea de unde să cunoască preţul la care a avut loc prima înstrăinare.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională recurenta a arătat că probele dosarului duc la concluzia că tranzacţia reală este cea dintre reclamanţi şi societatea comercială, cea intermediară fiind fictivă.

A mai arătat recurenta, că preţul înstrăinărilor care au avut loc în anul 2003 sunt serioase, ele fiind justificate de relaţiile de prietenie şi rudenie dintre părţi şi de existenţa mandatului şi revocarea primului mandat, care conţine o limitare a preţului.

Recursurile declarate nu sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare.

În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâtul L.R.I., acesta permite încadrarea în dispoziţiile art. 304 pct. 5 şi 9 din Codul de procedură civilă.

Criticile formulate nu sunt, însă întemeiate.

Recurentul susţine că raportul de expertiză efectuat în cauză este lovit de nulitate, deoarece nu s-a făcut dovada că expertul l-ar fi convocat să participe la măsurători şi constatări.

Această critică este făcută omisso medio, deoarece în faza de judecată a apelului, L.R.I. nu a criticat acest aspect, deşi în cererea de declarare a apelului se referă şi la constatările raportului de

expertiză.

Or, în recurs, nu se poate analiza pentru prima oară o problemă care nu a fost supusă controlului jurisdicţional al instanţei de apel.

Nici prin obiecţiunile la raportul de expertiză, depuse la dosar, recurentul - pârât nu a pretins că lucrarea s-a efectuat în lipsa sa, în condiţiile în care nu ar fi fost convocat.

De altfel, la termenul din 1 februarie 2006, Tribunalul Cluj a încuviinţat efectuarea unei expertize de specialitate şi a numit în cauză expertul în construcţii, dar şi câte un expert asistent pentru fiecare parte.

Experţii asistenţi au participat la efectuarea lucrării de către expertul desemnat de instanţă şi au depus la dosar. propriile lor puncte de vedere.

Nici critica referitoare la faptul că a avut loc o încălcare a dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 din Convenţia europeană nu este fondată.

Aşa cum s-a arătat, la termenul din 1 februarie 2006 au fost încuviinţate probatoriile solicitate de părţi, inclusiv audierea martorilor propuşi de recurentul-pârât.

După audierea acestor martori, recurentul a solicitat audierea a încă trei martori, iar la termenul din 12 aprilie 2006, prima instanţă a respins cererile de completare a probatoriului formulate de L.R.I. şi reclamanţi, ca fiind neconcludente şi inutile cauzei.

Se constată că recurentului nu i-a fost încălcat dreptul la un proces echitabil sub aspectul tratamentului procesual, prin comparaţie cu celelalte părţi, deoarece în cauză a fost audiat un număr egal de martori pentru fiecare parte.

De asemenea, nici dreptul la apărare nu a fost încălcat, deoarece recurentul - pârât a avut posibilitatea să formuleze apărări şi să le dovedească.

Derularea procesului civil nu poate fi lăsată în exclusivitate la latitudinea părţii, instanţa de judecată, având şi rolul de a cenzura probatoriul, în sensul de a încuviinţa doar acele solicitări, care, faţă de natura şi obiectul pricinii sunt utile, pertinente şi concludente.

Nici critica referitoare la greşita înlăturare a practicii judiciare de către instanţa de recurs nu este fondată, deoarece soluţia pronunţată într-o anume cauză dedusă judecăţii are în vedere circumstanţele fiecărui caz în parte şi dreptul aplicabil situaţiei de fapt pe deplin stabilite.

Nefondate sunt şi criticile referitoare la neseriozitatea "preţului stabilit în contractele de înstrăinare încheiate între L.D.R., în calitate de mandatară a proprietarelor şi L.R.I.

Este adevărat că doctrina şi practica judiciară au statuat, ca principiu, că preţul nu poate fi caracterizat ca neserios, dacă, raportat la ansamblul clauzelor convenite şi la calitatea părţilor, el apare ca o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător.

Interpretarea dată preţului neserios este însă mult mai nuanţată şi este lăsată la aprecierea instanţei, deoarece preţul serios trebuie să poată constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.

Or, în cauză L.D.R. a acţionat în calitate de mandatar al proprietarelor, iar relaţiile speciale dintre mandatar şi fiul acesteia nu pot fi transpuse proprietarelor, pentru a justifica evidenta disproporţie între preţul stabilit în cele două contracte de vânzare - cumpărare şi valoarea reală a bunurilor înstrăinate.

De aceea, nu prezintă importanţă nici faptul că recurentul a făcut „un serviciu" reclamantelor

pentru că a cumpărat terenul, deoarece aprecierea sa subiectivă cu privire la eventuala obligaţie de înstrăinare şi lipsa cumpărătorilor nu este un element de natură a influenta validitatea tranzacţiei încheiate.

Recursul declarat de pârâta S.C. F.D.C.I. S.R.L este, de asemenea, nefondat.

Susţine recurenta, că eventualele pretenţii ale reclamanţilor nu puteau fi întemeiate decât pe contractul de mandat, iar nu pe contractul de vânzare - cumpărare, motiv pentru care instanţa a schimbat natura actului dedus judecăţii şi raportul juridic stabilit între părţi.

Această critică nu este fondată, deoarece instanţele de judecată au fost investite cu o cerere prin care reclamanţii, proprietari ai imobilului în litigiu, au chemat în judecată pe mandatarul lor şi pe subdobânditori pentru a se constata nulitatea contractelor de vânzare cumpărare încheiate în frauda lor.

Prin urmare, prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii nu au urmărit să se desocotească cu mandatarul ales pentru modul în care acesta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, ci să desfiinţeze actele juridice încheiate de mandat cu terţe persoane, în frauda intereselor lor.

Existenţa unui mandat nu naşte drepturi şi obligaţii doar între mandant şi mandatar, care pot fi clarificate pe calea unei acţiuni ce îşi are izvorul în contractul de mandat, ci şi drepturi şi obligaţii în raport cu terţele persoane.

Aceste drepturi şi obligaţii pot fi valorificate pe calea unei acţiuni specifice actului juridic încheiat între terţ şi mandatar, raţiunea fiind aceea că între mandant şi terţi se creează raporturi juridice directe, deoarece, în drept, terţul contractează cu mandantul şi nu cu mandatarul.

Prin urmare, atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au interpretat corect actele deduse judecăţii şi s-au raportat la efectele raporturilor juridice existente între mandant, mandatar şi terţi.

Nici critica referitoare la faptul că mandatul dat de reclamanţi pârâtei L.D.R., în care se menţiona preţul înstrăinării de 300.000 USD a fost revocat prin mandatul ulterior, fără condiţionare de preţ, nu este fondată.

Într-adevăr, aşa cum a reţinut şi prima instanţă, la data de 14 februarie 2001, cele două surori H. au semnat o procură specială, prin care au împuternicit-o pe pârâta L.D.R. să vândă imobilul cui va crede de cuviinţă şi la preţul pe care îl va socoti potrivit.

Această procură nu este de natură a dovedi propria culpă a reclamantelor, aşa cum susţine recurenta, deoarece înscrisul invocat are caracterul unui mandat cu titlu gratuit, care naşte în sarcina mandatarului obligaţia de diligentă. Or, această obligaţie de diligentă şi, pe cale de consecinţă, culpa mandatarului, se apreciază în funcţie de diligenta pe care acesta ar depune-o în propriile sale treburi.

Or, nu se poate reţine că mandatara nu a avut cel puţin culpă în executarea împuternicirii sale, deoarece nici o probă din dosar nu a demonstrat că, în mod obişnuit, în aspectele care o privesc, manifestă atâta lipsă de diligentă încât să poată înstrăina bunuri la preţuri disproporţionate faţă de valoarea acestora.

Nefondată este şi critica referitoare la faptul că recurenta nu a dat dovadă de rea-credinţă, deoarece nu avea de unde să cunoască preţul la care a avut loc prima înstrăinare, din moment ce în cartea funciară nu se fac astfel de înscrieri.

Este adevărat că în cartea funciară nu sunt menţionate elementele care privesc preţul tranzacţiilor, dar în contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2276 din 8 iulie 2003 la B.N.P. M.L.

există o clauză în care se menţionează „că fac parte integrantă din prezentul contract următoarele anexe: extras CF 2773 (...), contract de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 217 din 28 februarie 2003 (...)".

Cum în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 217 din 28 februarie 2003 este menţionat că L.D.R. a înstrăinat construcţiile, în calitate de mandatar, fiului său, preţul tranzacţiei fiind de 18.750 USD, iar în cartea funciară, la data de 8 iulie 2003, asupra terenului era intabulat dreptul de proprietate al Statului Român, L.R. fiind înscris doar cu dreptul de proprietate asupra construcţiilor, este evident că recurenta-pârâtă avea toate datele pentru a cunoaşte situaţia juridică incertă a imobilului.

De aceea, acceptând să cumpere un imobil pentru care existau suficiente date din care să rezulte că mandatarul proprietarilor iniţiali nu au acţionat cu bună credinţă, şi această pârâtă a dat dovadă de rea credinţă.

Argumentul pârâtei că poziţia sa de cumpărător de rea credinţă o pune în situaţie dificilă în raportul de desocotire cu vânzătorul, nu poate fi luat în considerare, deoarece la data încheierii tranzacţiei avea toate datele necesare privind situaţia juridică şi şi-a asumat consecinţele actului juridic încheiat.

Sunt, de asemenea, nefondate criticile care privesc modul în care instanţa de fond şi de apel au soluţionat cererea reconventională.

Simulaţia este una dintre excepţiile de la principiul relativităţii actelor juridice şi presupune operaţiunea juridică prin care, printr-un act juridic public, aparent, se creează o altă situaţie juridică decât cea stabilită printr-un act juridic ascuns, secret, dar adevărat.

Această figură juridică presupune fie negarea existenţei actului public de către actul ascuns (actul fictiv), fie ascunderea adevăratei naturi sau a unui element al actului juridic (actul deghizat), fie ascunderea persoanelor între care se încheie în realitate actul juridic (interpunerea de persoane).

Este, prin urmare, de natura simulaţiei, ca actul juridic public să nu reflecte voinţa reală a părţilor contractante, ceea ce nu este cazul în speţă.

În speţă nu au existat operaţiuni juridice oculte între părţile contractante, de natură a nega sau a schimba elementele actului juridic public, ci au existat înstrăinări succesive, menite a scoate bunul din patrimoniul proprietarilor iniţiali şi a-l valorifica la un preţ avantajos pentru mandatar,

Prin urmare, în mod corect instanţele au constatat că nu s-a făcut dovada că a existat simulaţia.

În ceea ce priveşte criticile referitoare la seriozitatea „preţului din contractul încheiat între mandatară şi fiul acesteia, ele sunt nefondate pentru aceleaşi argumente care au fost prezentate cu privire la acest aspect în analiza recursului declarat de recurentul-pârât L.R.I.

Faţă de cele expuse mai sus, în temeiul art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, ambele recursuri au fost respinse ca nefondate.

În baza art. 274 din Codul de procedură civilă, recurenţii au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată către intimaţii - reclamanţi, reprezentând cheltuieli de transport, în cuantumul dovedithttp://www.scj.ro/SC%20rezumate%202010/SC%20dec%20r%20434%202010.htm

Speta in care nu se inclca limitele

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA COMERCIALĂ

Decizia nr. 1345/2011 Dosar nr. 10527/1/2010

Şedinţa publică de la 29 martie 2011

Deliberând asupra recursului comercial de faţă, reţine următoarele:

Prin sentinţa nr. 1002 din 6 octombrie 2008, Tribunalul Dâmboviţa a admis acţiunea reclamantului P.I.D. în contradictoriu cu pârâta SC R.I. SA şi a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere şi execuţie nr. 3 din 7 februarie 2007 şi a anexei I din 1 iunie 2007 la acesta. Totodată, prima instanţă de fond a respins cererea de intervenţie în nume propriu formulată de intervenientul C.C.

Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că reclamantul l-a împuternicit pe P.V. – asociatul majoritar şi administratorul SC R.I. SA să efectueze, în beneficiul său, o serie de operaţiuni în legătură cu terenul proprietatea sa, în suprafaţă de 74.999 mp, însă, prin declaraţia autentificată sub nr. 1262 din 15 iunie 2007 a revocat procura autentificată sub nr. 1518 din 29 august 2005. Anterior revocării, mandatarul reclamantului a încheiat contractul şi anexa la acesta, a căror nulitate se solicită în speţă, emiţând şi o factură proforma din care rezultă că, în schimbul serviciilor prestate de societate, urma să i se ia reclamantului o suprafaţă considerabilă de teren. Tribunalul a apreciat că sunt discutabile condiţiile încheierii acestui contract, întrucât mandatarul reclamantului cunoştea că la acea dată reclamantul se află în ţară şi nu era abilitat să încheie un atare contract.

Ca atare, prima instanţă a apreciat că actele în litigiu nu sunt acte bilaterale, întrucât cuprind doar obligaţia materială a reclamantului de a plăti preţul prestaţiilor, deoarece lucrările pe care pârâta trebuia să le execute erau deja efectuate din anul 2005, fiind efectuate inclusiv în beneficiul acesteia, astfel încât contractul s-a întemeiat pe o cauză falsă, care atrage nulitatea actului juridic.

Prin decizia nr. 9 din 21 ianuarie 2009, Curtea de Apel Ploieşti a admis apelurile declarate de pârâtă şi intervenient şi a desfiinţat sentinţa atacată, trimiţând cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe, apreciind că prima instanţă de fond a schimbat temeiul juridic al acţiunii introductivă de instanţă.

Prin, decizia nr. 442 din 5 februarie 2010, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul reclamantului şi a casat decizia atacată trimiţând cauza spre rejudecare instanţei de apel.

Prin decizia nr. 80 din 14 septembrie 2010, Curtea de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâtă şi intervenient.

Pentru a decide astfel, curtea de apel a reţinut că este nefondată critica relativă la insuficienta timbrare a cererii introductive de instanţă, având în vedere obiectul acesteia care priveşte doar valabilitatea acţiunii nu şi restituirea sau contestarea vreunei sume de bani.

Curtea de apel a respins şi critica relativă la interpretarea probelor administrate, întrucât, în speţă, s-a pus în discuţie doar valabilitatea actului nu şi executarea acestuia, depoziţiile martorilor făcând referire doar la aspecte privind efectuarea unor lucrări.

Pe fondul cauzei, instanţa de apel a apreciat că apelul declarat este nefondat, având în vedere că prin actul a cărui nulitate se solicită, încheiat de mandatarul P.V., s-a prevăzut un comision de 20% în favoarea societăţii pârâte, în schimbul efectuării de către pârâtă a unor formalităţi pentru înstrăinarea terenului reclamantului, în condiţiile în care reclamantul - mandant era în ţară, iar procura iniţială era cu titlu gratuit.

Curtea de Apel, a apreciat că lucrările necesare înstrăinării terenului în schimbul căruia s-a prevăzut comisionul erau efectuate cu mult înaintea actului de intermediere şi execuţie în discuţie, care a fost încheiat cu depăşirea limitelor procurii date de reclamant.

Instanţa de apel a respins şi critica relativă la introducerea în cauză a procuratorului faţă de limitele investirii instanţei de judecată şi având în vedere şi conţinutul deciziei de casare.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, pârâta şi intervenientul, criticând decizia atacată pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea criticilor de nelegalitate formulate, recurenţii au arătat că instanţa de apel a încălcat dreptul acestor părţi la apărare, prin respingerea probei cu expertiză solicitate de pârâtă.

De asemenea, a fost fraudată legea taxelor de timbru, întrucât taxa de timbru trebuia calculată la valoarea contractului a cărui nulitate de solicită.

Recurenţii au arătat că instanţa de apel nu a ţinut cont de faptul că în cauză au existat două procuri, respectiv procura nr. 1518 din 29 august 2008, prin care mandatarul a fost împuternicit să efectueze toate procedurile şi acţiunile necesare în vederea trecerii terenului în litigiu din extravilanul în intravilanul Municipiului Târgovişte şi procura din 14 iunie 2005 eliberată în Spania. Recurenţii au învederat dă din cele două acte reiese că mandatarul a respectat conţinutul procurilor acordate.

Instanţa de apel, au arătat recurenţii a omis să observe că actul a cărui nulitate se cere obligă pârâta la efectuarea de cheltuieli, respingând proba cu expertiză care ar fi fost utilă pentru a dovedi executarea cu bună-credinţă a celor două procuri.

Recurenţii au arătat că instanţa de apel a ignorat forţa juridică a celor două procuri şi faptul că actul a cărui nulitate se solicită a fost încheiat anterior revocării acestuia, judecând cauza fără introducerea în proces a mandatarului P.V. şi făcând confuzie între gratuitatea mandatului şi gratuitatea cheltuielilor efectuate cu aducerea la îndeplinire a mandatului.

Recurenţii au învederat că acţiunea de fond este inadmisibilă întrucât în cauză nu a fost chemat şi mandatarul P.V.

Recurenţii au mai arătat că în speţă nu există cauză falsă sau ilicită, pentru că mandatarul nu a încheiat actul cu sine însuşi, conform art. 1308 alin. (2) C. civ., ci cu o terţă persoană, respectiv SC R.I. SRL. Ca atare, mandatarul nu apare în calitate de cumpărător atunci când solicită plata mandatului.

În plus, instanţele au reţinut cauza ilicită în încheierea actului juridic a cărui nulitate se solicită, în condiţiile în care acţiunea introductivă este întemeiată pe depăşirea limitelor mandatului, ceea ce presupunea altă acţiune între părţi.

Examinând motivele de nelegalitate formulate, Înalta Curte reţine că recursul declarat este nefondat pentru următoarele considerente.

Prima critică de nelegalitate formulată relativă la încălcarea dreptului la apărare al recurenţilor de către instanţa de apel, prin respingerea probei cu expertiză solicitată de către pârâtă, este nefondată, având în vedere conţinutul încheierilor pronunţate la 8 iunie 2010 şi 7 septembrie 2010, de încuviinţare şi administrare a probelor solicitate, termen la care niciunul dintre recurenţii-apelanţi nu au solicitat expres proba cu expertiză instanţei de apel, motivând o atare solicitare şi depunând obiectivele unei atare expertize. Mai mult, prin notele de şedinţă depuse la fila 38 din dosarul de apel, după casare, apelanta-pârâtă nu a solicitat o astfel de probă.

Înalta Curte reţine că administrarea probei cu expertiză tehnică nu se impunea, în speţă, conform art. 129 C. proc. civ., având în vedere obiectul cererii dedusă judecăţii, respectiv, nulitatea actului juridic invocat, iar nu executarea unui asemenea act. De altfel, în cuprinsul prezentelor motive de recurs, recurenţii solicită admiterea recursului întrucât instanţa de apel nu a administrat proba cu expertiză tehnică pentru a se proba cheltuielile efectuate de recurente, conform contractului a cărui nulitate se solicită, făcând astfel trimitere la executarea actului dedus judecăţii, aspect ce excede limitelor investirii instanţei de judecată.

Cât priveşte proba cu martori solicitată de apelanţi şi respinsă de instanţa de apel, Înalta Curte reţine că o atare probă nu era necesară, utilă şi concludentă soluţionării cauzei, cu atât mai mult cu cât proba a fost deja administrată în faţa primei instanţe de fond, fiind câştigată cauzei.

Înalta Curte va respinge şi critica întemeiată pe art. 304 pct. 7 C. proc. civ. relativă la omisiunea instanţei de apel de a lua în considerare procura emisă la data de 14 iunie 2005 în Spania, judecând cauza doar prin raportare la procura nr. 1518 din 29 august 2005, întrucât actul a cărui nulitate se solicită a fost încheiat de reclamant prin mandatarul P.V., în baza procurii nr. 1518 din 29 august 2005, procura din 14 iunie 2005 nefăcând obiectul prezentului litigiu.

În ceea ce priveşte inadmisibilitatea acţiunii de fond întrucât în cauză nu a fost citat procuratorul P.V., Înalta Curte reţine că acest aspect a intrat în puterea lucrului judecat, fiind irevocabil tranşat prin decizia de casare nr. 442 din 5 februarie 2010, astfel încât nu mai poate fi invocat în prezenta fază procesuală.

Cât priveşte motivul întemeiat pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că aspectul învederat de recurenţi relativ la existenţa contraprestaţiei pârâtei în actul de intermediere şi execuţie a cărui nulitate se solicită, nu prezintă relevanţă, întrucât, în speţă, instanţele de judecată au fost chemate să analizeze valabilitatea unui atare act de intermediere care stipula un comision în favoarea pârâtei, şi implicit a mandatarului reclamantului, în calitate de asociat majoritar şi administrator al pârâtei, şi nu executarea acestuia, dat fiind faptul că un atare act s-a încheiat în baza unui mandat gratuit.

Ca atare, Înalta Curte reţine că, în speţă, nu se pune problema depăşirii limitelor mandatului şi nici problema juridică a mandatului cu sine însuşi sau dubla reprezentare, caz în care reclamantul ar fi avut la dispoziţie, altă acţiune în justiţie – respectiv, inopozabilitatea unui atare act sau

acţiunea în anularea actului pentru dol prin reticenţă, ci problema dedusă judecăţii vizează dispariţia caracterului gratuit al mandatului acordat prin încheierea unui act juridic ce prevede contraprestaţii în favoarea mandatarului.

Înalta Curte reţine că instanţele de fond au făcut o corectă aplicare a legii apreciind că, în speţă, actul a cărui nulitate se solicită a anihilat intenţia de a gratifica a mandatarului, fiind astfel fondat pe o cauză falsă şi ilicită, ceea ce atrage nulitatea absolută a acestuia, conform art. 966 raportat la art. 968 C. civ.

Nu poate fi reţinută critica relativă la pronunţarea instanţei de apel şi a instanţei de fond pe altceva decât s-a cerut, întrucât acţiunea de fond ar fi fost fondată pe depăşirea limitelor mandatului, iar instanţele de judecată au reţinut cauza ilicită întrucât, astfel cum s-a reţinut şi în decizia de casare, în acţiunea introductivă, intimatul-reclamant a invocat mai multe motive, respectiv, lipsa consimţământului, frauda la lege şi depăşirea limitelor voinţei reclamantului în ceea ce priveşte intermedierea vânzării imobilului, temeiul de drept al acţiunii fiind stabilit de instanţa de judecată prin raportare la probatoriile administrate şi la motivele invocate în cererea de chemare în judecată, conform art.84 raportat la art. 129 C. proc. civ.

Înalta Curte va respinge şi motivul invocat relativ la nelegala timbrare a cererii de chemare în judecată, având în vedere obiectul acţiunii de fond şi data investirii instanţelor de judecată - 22 octombrie 2007, prin raportare la decizia nr. 32/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Pentru considerentele mai sus invocate, în baza art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte va respinge recursul declarat ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenţii-pârâţi SC R.I. SA Târgovişte şi C.C. împotriva deciziei nr. 80 din 14 septembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia comercială, de

contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 martie 2011.

http://www.iccj.ro/cautare.php?id=61241

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA COMERCIALĂ

Decizia nr. 2024/2011 Dosar nr. 26102/2/2009

Şedinţa publică de la 24 mai 2011

Deliberând asupra recursurilor de faţă, din actele şi lucrările dosarului, constată următoarele :

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, la nr. 26102/3/2009 din 17 iunie 2009 reclamanta SC D.L. SRL a chemat în judecată pe pârâtele R.A.R. şi A.R.D.M. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea acestora, în solidar, la plata echivalentului în lei, al sumei de 1.190.000 Euro – cu TVA inclusă contravaloarea serviciilor de intermediere prestate şi a sumei de 216.194,04 Euro penalităţi de întârziere, constând în dobânda legală.

În motivarea acţiunii se susţine, în esenţă, că în fapt, la data de 18 septembrie 2006 între subscrisa SC D.L. SRL (în continuare „D.”), în calitate de intermediar, şi cele două pârâte, în calitate de beneficiari, s-a încheiat Contractul de Comision (în continuare „Contractul”), având ca obiect prestarea unor servicii de intermediere în vânzarea terenurilor în suprafaţă totală de 275.000 mp situate în intravilanul localităţii Voluntari, judeţul Ilfov, proprietatea celor două pârâte. Pentru serviciile prestate de reclamantă în favoarea celor două pârâte şi în condiţiile încheierii unei tranzacţii de vânzare a bunurilor în termenii solicitaţi de cele două pârâte, acestea şi-au asumat obligaţia de a plăti un comision de 1.000.000 Euro.

Reclamanta şi-a îndeplinit întocmai obligaţiile asumate, a depus toate diligenţele necesare în vederea identificării unui cumpărător, a prezentat acest cumpărător celor două pârâte, a efectuat publicitatea şi lobby-ul necesar în vederea vânzării terenurilor la preţul minim de 160 Euro/mp şi a mediat încheierea tranzacţiei în condiţiile dorite de cele două pârâte, asistându-le inclusiv la încheierea celor două contracte de vânzare-cumpărare.

Urmare acestor diligenţe, la data de 16 noiembrie 2006, între pârâte A.R.D.M., în calitate de vânzătoare şi SC U.H. SRL, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP F.A.R. sub nr. 522, având ca obiect vânzarea a unei suprafeţe de 140.000 mp, la preţul de 22.400.000 Euro.

De asemenea, la aceeaşi dată 16 noiembrie 2006, între pârâta R.A.R., în calitate de vânzătoare şi SC U.H. SRL, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP F.A.R. sub nr. 551, contract având ca obiect vânzarea unei suprafeţe de 135.000 mp, la preţul de 21.600.0000 EURO.

După cum rezultă din cuprinsul celor două contracte de vânzare-cumpărare intermediate de reclamantă, condiţiile în care s-a perfectat această vânzare cu fost cele stabilite prin contractul de comision, respectiv vânzarea terenului în suprafaţă de 275.000 mp s-a făcut pentru un preţ minim de 160 EURO/mp.

În ceea ce priveşte plata comisionului, părţile au agreat conform art. 7 din contract, că acesta va fi achitat de către pârâte, prin transfer bancar în ziua semnării în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor ce fac obiectul contractului de comision. Cu toate acestea, deşi contractele de vânzare-cumpărare a terenurilor au fost încheiate în forma autentică la data de 16 noiembrie 2006, cele două pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a comisionului până în prezent.

Pârâtele au formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii, ca neîntemeiată, susţinând, în esenţă, că contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate ca urmare a demersurilor şi negocierilor purtate de pârâte, iar reclamanta nu a îndeplinit obiectul contractului.

De asemenea, pârâtele arată că au aflat cu surprindere, din înscrisurile ataşate întâmpinării, că reclamanta, în scopul fraudării intereselor lor a încheiat la data de 10 noiembrie 2006 un contract de comision, pe de o parte, în calitate de intermediar, cu SC U.H. SRL, pe de altă parte, în calitate de beneficiar.

Înscrisul depus de reclamantă, ce consta în contractul de comision încheiat la data de 10 noiembrie 2006, cu SC U.H. SRL, prin care aceasta încerca să dovedească îndeplinirea obligaţiilor contractuale, este lipsit de orice relevanţă, deoarece dovada intermediarii de către reclamantă se poate face cu un protocol semnat între intermediar, beneficiari şi potenţialul cumpărător, iar contractul de comision încheiat cu SC U.H. SRL în niciun caz nu are valoarea unui asemenea document, fiind un document semnat între reclamantă şi cumpărător, fără a fi semnat şi de pârâte.

Activitatea de prezentare a cumpărătorului, chiar reală de ar fi fost, nu este prin sine însăşi suficientă pentru realizarea „integral şi corespunzător”, astfel cum se pretinde de către reclamantă, a obiectului contractului.

Prin sentinţa comercială nr. 5785 din 7 mai 2010 s-a admis în parte cererea restrânsă şi precizată formulată de reclamanta SC D.L. SRL în contradictoriu cu pârâtele R.A.R. şi A.R.D.M. şi s-a dispus obligarea pârâtelor, în solidar, să plătească reclamantei suma de 1.000.000 Euro în echivalentul în lei, la cursul oficial din ziua efectuării plăţii, cu titlu de comision, cu cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel s-a reţinut că prin cererea precizată la primul termen de judecată reclamanta SC D.L. SRL a solicitat obligarea, în solidar, a pârâtelor la plata echivalentului în lei a sumei de 1.000.000 Euro, cu titlu de preţ al serviciilor prestate şi a sumei de 179.112,57 Euro, cu titlu de dobândă legală, calculată pentru perioada 1 decembrie 2006 – 14 mai 2009.

S-a constatat că între societatea intermediară şi pârâtele beneficiare s-a încheiat un contract intitulat „contract de comision”, constatat printr-un înscris sub semnătură privată, prin care reclamanta s-a obligat în fapt să intermedieze contra cost, în beneficiul pârâtelor, vânzarea unor terenuri în suprafaţă totală de 275.000 mp, situate în intravilanul localităţii Voluntari în tarlalele nr. 4 şi 24 şi că în conformitate cu art. 6 din contract beneficiarele s-au obligat să achite un comision de 1 milion Euro în cazul în care terenurile se vindeau contra unui preţ de 160 Euro/mp ca rezultat a respectării obligaţiilor asumate de prestatoare SC D.L. SRL.

S-a calificat convenţia încheiată dintre părţi ca fiind una de prestări-servicii, iar nu un contract de comision, iar obligaţia asumată de reclamantă care este una de rezultat şi găsirea cumpărătorului a reprezentat partea esenţială a obligaţiei de intermediere asumată de SC D.L. SRL.

S-a constatat, potrivit convenţiei părţilor, că terenurile au fost înstrăinate la preţul de 160 euro/mp cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare cu ipotecă autentificate sub nr. 551 din 10 noiembrie 2006 şi nr. 552 din 10 noiembrie 2006 de BNP F.A.R.

S-a mai reţinut că dacă prestatorul îşi execută contractul, dar o parte din obligaţiile sale nu sunt îndeplinite sau sunt îndeplinite necorespunzător, el are dreptul de a-şi primi remuneraţia, rămânând beneficiarului nemulţumit posibilitatea de a formula o acţiune în răspundere contractuală împotriva lui cu scopul de a obţine repararea prejudiciului care i s-a produs prin executarea defectuoasă a contractului de către prestator. S-a apreciat că în lipsa unei cereri

reconvenţionale apărările pârâtelor sub acest aspect nu vor fi analizate.

Tribunalul a apreciat că SC D.L. are dreptul să probeze îndeplinirea propriilor obligaţii şi prin alte mijloace de probă iar nu doar prin prezentarea unui înscris sub semnătură privată care să poarte semnătura pârâtelor şi a cumpărătorului terenurilor, cum s-a prevăzut la art. 9 din contractul de prestări-servicii.

Din probele administrate în cauză a rezultat că reclamanta s-a implicat în derularea negocierilor pentru vânzarea terenurilor inclusiv în găsirea cumpărătorului. În acest context, tribunalul a avut în vedere protocolul încheiat de părţi la 18 septembrie 2006 şi răspunsurile pârâtelor la interogatoriu, probe din conţinutul cărora au rezultat că ultimele au început negocierile în vederea perfectării contractelor de vânzare-cumpărare cu SC E.S.I. SRL iar că, apoi, vânzarea terenurilor s-a încheiat cu SC U.H. SRL din care, la data de 18 septembrie 2006 făcea parte SC E.S.I. SRL, în calitate de asociat.

De asemenea, tribunalul a mai reţinut că pârâtele nu au reuşit să probeze faptul intermedierii vânzări terenurilor de către tatăl lor, D.R.R., astfel cum au susţinut şi că din raportul de evaluare a terenurilor întocmit înainte de încheierea contractului de prestări servicii şi înainte de începerea negocierilor în vederea vânzării, din protocolul aflat la dosar şi din declaraţiile martorilor a reieşit că tatăl pârâtelor a participat în mod semnificativ la derularea negocierilor.

În consecinţă s-a apreciat că reclamanta are dreptul de a solicita executarea întocmai a obligaţiei de plată a unui comision de 1 milion euro din partea pârâtelor (care s-au obligat în solidar la respectiva plată în condiţiile art. 4 şi art. 5 din contractul intitulat de comision).

A fost respins capătul de cerere din acţiunea reclamantei prin care se pretindeau dobânzi comerciale aferente comisionului neachitat cu motivarea că pârâtele nu deţin calitatea de comercianţi, că respectiva convenţie de prestări servicii încheiată între părţi reprezintă o faptă de comerţ unilaterală (mixtă) şi că raportat la prevederile art. 56 C. com. şi art. 1079 alin. (1) şi art. 1088 C. civ. prevederile art. 43 nu sunt aplicabile.

Împotriva sentinţei tribunalului reclamanta şi pârâtele au declarat apel.

Apelanta – reclamantă solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei atacate şi pe fond admiterea integrală a acţiunii formulate cu motivarea că pârâtele datorează şi dobânzi legale aferente debitului principal de la data scadenţei plăţii comisionului, şi anume începând cu data de 10 noiembrie 2006. În acest context, reclamanta a susţinut că instanţa de fond ar fi trebuit să facă aplicarea dispoziţiilor art. 56 C. com. deoarece, chiar dacă pârâtele nu sunt comercianţi, potrivit art. 56 C. com. lor li se aplică legea comercială care dispune că „datoriile comerciale lichide şi plătibile în bani produc dobânda de drept din ziua când devin exigibile”.

Apelantele – pârâte solicită admiterea apelului, schimbarea sentinţei atacate şi pe fond respingerea integrală a acţiunii reclamantei cu motivarea că perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor la data de 10 noiembrie 2006 s-a realizat fără intermedierea SC D.L., că respectivele contracte au fost încheiate ca urmare a demersurilor şi negocierilor pârâtelor, prin intermediul tatălui lor, D.R.R. asistat de avocat O.N.F. şi că din interogatoriul administrat în dosarul de fond şi respectiv, din răspunsurile pârâtelor şi declaraţia martorei M.P. s-a putut desprinde faptul că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractului încheiat cu pârâtele.

În esenţă, pârâtele critică hotărârea tribunalului privind acordarea pretenţiilor cu titlu de comision ale SC D.L. SRL, căci între părţi nu s-a încheiat protocolul care să ateste respectarea obligaţiilor contractuale asumate de societate, conform art. 9 din convenţia de comision.

În dezvoltarea motivelor de apel pârâtele au susţinut că la rândul ei SC D.L. SRL a încheiat un contract de comision cu SC U.H. SRL şi că dacă această din urmă societate ar fi fost identificată de către reclamantă în calitate de cumpărător a terenurilor pârâtelor, ar fi putut să şi semneze protocolul amintit mai sus, fapt care nu s-a petrecut, sens în care arată că din răspunsul reclamantei la interogatoriu, care a recunoscut că nu a solicitat semnarea unui asemenea protocol, s-ar fi putut desprinde şi faptul că nu aceasta a intermediat vânzarea între pârâte şi SC U.H. SRL în calitate de cumpărătoare.

În continuare se critică demersurile reclamantei care a încheiat contracte de comision şi cu apelantele-pârâte şi cu SC U.H. SRL pentru a obţine profituri cât mai mari. Se arată că la data de 10 noiembrie 2006 când pârâtele au încheiat contractele de vânzare-cumpărare terenuri cu SC U.H. DRL a fost încheiat şi contractul de comision între reclamantă şi SC U.H. SRL şi că din toate acestea se poate observa că D.L. SRL a fost cea care nu şi-a respectat obligaţiile asumate faţă de apelantele beneficiare în sensul de a le asista la formalităţile precontractuale, de a purta discuţii prealabile cu băncile, de a redacta contractele de vânzare-cumpărare, de a negocia preţul vânzării terenurilor.

Apelantele-pârâte mai arată că negocierile cu cumpărătoarea SC U.H. SRL au fost derulate prin intermediul tatălui lor D.R.R., fapt atestat chiar de martora M.C. propusă de către reclamantă şi că prin contractul părţilor de comision nu s-a prevăzut o exclusivitate a SC D.L. SRL cu privire la intermedierea contractelor de vânzare-cumpărare ale terenurilor.

În motivarea apelului se mai critică decizia instanţei din perspectiva calificării contractului încheiat de părţi ca fiind de prestări-servicii, deoarece în cauză sunt aplicabile regulile generale privind mijlocirea în activitatea comercială.

Se mai susţine că reclamanta nu a participat la negocierile purtate între tatăl apelantelor şi reprezentantul cumpărătorului, iar în cauză nu rezultă că reclamanta şi-ar fi îndeplinit corespunzător şi complet obligaţiile asumate faţă de pârâte, reclamanta SC D.L. ar fi trebuit să negocieze pentru beneficiare un preţ mai favorabil iar nu cel minim de 160 euro/mp.

Prin decizia nr. 590 din 30 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, s-au respins apelurile declarate de reclamantă şi pârâte, ca nefondate.

S-a reţinut, în esenţă, că la data de 18 septembrie 2006 reclamanta SC D.L. SRL în calitate de intermediar şi pârâtele R.A.R. şi A.R.D.M., în calitate de beneficiare au încheiat un contract intitulat „de comision” având ca obiect intermedierea vânzării terenurilor în suprafaţă totală de 275.000 mp, situate în intravilanul localităţii Voluntari, jud. Ilfov; la art. 6 părţile au prevăzut că în situaţia vânzării tuturor terenurilor, la preţul minim de 160 euro/mp ca urmare a îndeplinirii obligaţiilor asumate de către reclamanta în calitate de intermediar, să i se achite acesteia un comision de 1 milion euro.

Potrivit aceluiaşi contract la art. 9 s-a mai convenit ca dovada realizării intermedierii să se facă prin semnarea unui Protocol între pârâtele – beneficiare, reclamanta – intermediar şi potenţialul cumpărător la data identificării cumpărătorului şi prezentarea acestuia beneficiarelor.

S-a constatat că activitatea pe care şi-a asumat-o reclamanta prin contract a fost una de mijlocire, deşi părţile au intitulat contractul încheiat „contract de comision” şi că în mod legal tribunalul a constatat că deşi înţelegerea părţilor nu se poate examina prin raportare la contractul de mandat fără reprezentare în speţă părţile au încheiat un contract de prestări – servicii.

S-a mai apreciat că activitatea mijlocitorului se bazează pe un contract de mijlocire iar acest contract nu este un contract de muncă ci unul de prestări servicii. De altfel, Codul Comercial consacră activitatea de mijlocire printre faptele de comerţ (art. 3 pct. 12) fără a reglementa şi condiţia juridică a mijlocitorului ori a contractului de mijlocire, motiv pentru care, în absenţa unor dispoziţii legale, îşi vor găsi aplicabilitate principiile generale ale dreptului comercial şi ale dreptului civil.

Curtea de apel a mai reţinut că la data de 10 noiembrie 2006 pârâtele au încheiat fiecare câte un contract de vânzare-cumpărare a terenurilor, (identificate şi în convenţia de mijlocire), cu nr. 551 şi respectiv nr. 552 la B.N.P. F.A.R. cu cumpărătorul SC U.H. SRL, că a fost obţinut un preţ de 160 euro/mp aşa cum au solicitat şi că în aceeaşi zi, între reclamantă şi SC U.H. a fost încheiat un contract intitulat „de comision”, care a avut ca obiect tocmai intermedierea cumpărării unor terenuri în suprafaţă de 275.000 mp, situate în intravilanul localităţii Voluntari, în tarlalele 4 şi 24 (terenurile proprietatea pârâtelor).

Sub acest aspect, în mod corect a înlăturat tribunalul criticile pârâtelor referitoare la dubla reprezentare care ar fi operat în cauză, în lipsa formulării unei cereri reconvenţionale. Pe de altă parte nu este de neglijat nici aspectul formulării sus-menţionatelor critici fără a se face vreo referire la prejudiciul pe care l-ar fi încercat pârâtele ca urmare a dublei reprezentări din partea reclamantei.

De asemenea, s-a reţinut că anterior, la data de 18 septembrie 2006, în aceeaşi zi când s-a încheiat contractul de mijlocire între părţile litigante, a fost încheiat şi Protocolul, în înţelesul art. ui 9 din contractul părţilor, prin care reclamanta a identificat potenţialul cumpărător pentru pârâtele-beneficiare, în persoana SC E.S.I. SRL.

Curtea a constatat că reclamanta şi pârâtele se cunoşteau, şi că au existat între ele şi etape premergătoare încheierii contractului de prestări servicii, etape finalizate în aceeaşi zi prin semnarea convenţiei de mijlocire şi a unui Protocol în condiţiile respectivei convenţii. Prin urmare, tatăl pârâtelor (R.D.R.) a acceptat să se întocmească un raport de evaluare a terenurilor în litigiu de către SC E.S.I. SRL la data de 21.08.2006, anterior contractului de mijlocire din data de 18 septembrie 2006, (pg. 129 dosar fond).

Mai mult, în raportul de evaluare, tatăl pârâtelor şi-a declinat calitatea de proprietar al terenurilor deşi din actele ulterioare de vânzare-cumpărare cu nr. 551 şi nr. 552 din 10 noiembrie 2006 a reieşit că transmisese proprietatea imobilelor către fiicele sale, (pârâtele din dosar), prin contracte de donaţie autentificate sub nr. 2043 din 24 mai 2006 şi respectiv nr. 2042 din 24 mai 2006 (filele 14-19 dosar fond).

Totodată, s-a constatat că SC E.S.I. SRL prezentată de către reclamantă ca potenţial cumpărător, deţinea la data încheierii Protocolului din 18 septembrie 2006, chiar calitatea de asociat în cadrul SC U.H. SRL (filele 109-110 dosar fond).

În consecinţă, conchide instanţa de apel, demersurile întreprinse de tatăl pârâtelor pentru a se

vinde terenurile în litigiu s-au făcut prin intermediul reclamantei (răspunsul nr. 6 din interogatoriul aflat la fila 136 dosar fond). Chiar şi din declaraţiilor martorilor audiaţi s-a desprins concluzia că, deşi pârâtele au semnat contractul de mijlocire cu reclamanta, tatăl lor a fost cel care s-a întâlnit cu reprezentanţii societăţilor implicate pentru a găsi un cumpărător dispus să ofere cel puţin un preţ de 160 euro/mp, pentru imobilele pe care (împreună cu soţia) le donase fiicelor sale. Condiţionarea plăţii comisionului de către reclamantă de încheierea unui alt protocol, în condiţiile art. 9 din convenţia lor de mijlocire, cu societatea cumpărătoare SC U.H. SRL, nu se justifică în opinia curţii de apel.

Ca atare, instanţa de apel a apreciat că în mod temeinic şi legal prima instanţă a dispus, în condiţiile art. 4 şi art. 5 din convenţia părţilor de prestări – servicii, obligarea pârâtelor, în solidar, la plata comisionului cuvenit reclamantei pentru serviciile de mijlocire efectuate în vederea perfectării contractelor de vânzare-cumpărare cu ipotecă cu nr. 551 şi nr. 552 autentificate la B.N.P. F.A.R. în data de 10 noiembrie 2006.

În ceea ce priveşte apelul societăţii reclamante, instanţa de apel l-a respins ca nefundat, întrucât regula curgerii de drept a dobânzilor, potrivit cu art. 43 C. com., nu îşi găseşte aplicarea în speţă în condiţiile prevăzute de art. 56 C. com. pe care le invocă apelanta. Astfel, dacă pentru debitor obligaţia este civilă, dobânzile vor începe să curgă numai de la data punerii lui în întârziere, în condiţiile art. ui 1088 C. civ. şi în consecinţă în mod temeinic şi legal tribunalul a examinat drepturile şi obligaţiile ce le reveneau părţilor în temeiul contractului de mijlocire pe care l-au încheiat, act juridic prin care s-a realizat un fapt de comerţ unilateral în ceea ce o priveşte pe SC D.L. SRL.

Împotriva deciziei pronunţate în apel au declarat recurs reclamanta şi pârâtele.

În motivarea recursului declarat de reclamanta SC D.L.SRL se susţine că decizia curţii de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii – conform art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi anume a art. 1088 C. civ. şi art. 56 C. com.

În esenţă, reclamanta apreciază că actul juridic dedus judecăţii este „Contractul de comision” încheiat la data de 18 septembrie 2006 cu intimatele – pârâte, calificat în mod corect de instanţele de fond şi apel ca fiind un contract comercial de prestări – servicii, activitatea de mijlocire prevăzută în acest contract fiind consacrată de art. 3 pct. 12 C. com. ca fapt de comerţ.

Prin urmare, chiar dacă pârâtele – intimate nu sunt comercianţi, atâta vreme cât actul este comercial pentru reclamantă, se aplică legea comercială, care dispune:”Datoriile comerciale lichide şi plăţile în bani produc dobândă de drept din ziua când devin exigibile” (art. 43 C. com.) ”.

Întrucât contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile identificate în contractul de comision au fost încheiate la data de 10 noiembrie 2006, scadenţa plăţii comisionului este 10 noiembrie 2006. Prin urmare, intimatele – pârâte datorează penalităţi de întârziere, constând în dobânda legală, de la data de 10 noiembrie 2006. Reclamanta arată că a calculat dobânda legală conform O.G. nr. 9/2000 începând cu data de 1 decembrie 2006, cuantumul fiind până la data introducerii cererii de chemare în judecată de 179.112,57 Euro, echivalent a 748.690,54 lei calculat la cursul BNR din ziua de 17 mai 2009, (data expedierii invitaţiei la conciliere directă), respectiv 4,1891 ron/1 Euro.

Un argument în plus în susţinerea incidenţei legii comerciale şi asupra penalităţilor de întârziere precizează reclamanta este faptul că litigiul a fost dedus judecăţii instanţei comerciale şi nu celei civile.

Faţă de aceste considerente, recurenta SC D.L. SRL solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei comerciale nr. 590/2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în sensul admiterii apelului şi modificării în parte a hotărârii instanţei de fond, în sensul admiterii integrale a cererii de chemare în judecată, dispunând obligarea pârâtelor şi la plata accesoriilor constând în dobânda legală, calculată de la data de 1 decembrie 2006 şi până la data plăţii efective.

Pârâtele A.R.D.M. şi R.A.R. şi-au întemeiat recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 3;8 şi 9 C. proc. civ. solicitând admiterea recursului şi:

- în principal, casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare, în fond, la Tribunalul Bucureşti, secţia civilă, având în vedere necompetenţa materială a Secţiei comerciale; în subsidiar, modificarea în parte a deciziei şi pe fondul cauzei respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Referitor la competenţa materială a secţiei comerciale pârâtele arată, în esenţă, că potrivit prevederilor art. 1 C. com., in comerţ se aplica legea comerciala, iar unde acesta nu dispune se aplica Codul civil. Legea comerciala, respectiv dreptul comercial, cuprinde normele juridice referitoare la comerţ si comercianţi. Ceea ce excede, din punctul de vedere al analizei, limitele aplicării legii comerciale intra sub incidenţa dreptului civil.

Legea comercială romană reglementează actele juridice, faptele şi operaţiunile considerate ca fiind fapte obiective de comerţ în temeiul art. 3 C. com., precum şi în temeiul prezumţiei de comercialitate stabilite prin art. 4 C. com.

Întrucât pârâtele nu sunt comercianţi, şi având în vedere că aşa cum s-a statuat în doctrină „mijlocirea privind încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil nu este un fapt de comerţ, deoarece vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile nu este un act comercial (..Drept comercial roman", Prof. Dr. Stanciu. D. Cărpenaru, Edit. Universul Juridic, pag. 54), raportul juridic ce face obiectul prezentului dosar nu este supus regulilor dreptului comercial, neavând natura comercială, atât din prisma activităţii ce face obiectul contractului de comision, cât şi din prisma faptului că ele nu deţin calitatea de „comerciant în sensul dreptului comercial, instanţa pronunţând hotărârea cu încălcarea normelor de competenţă materială, litigiul fiind de natura civilă, iar nu unul comercial.

În ceea ce priveşte fondul, cauzei pârâtele susţin, în esenţă, în motivarea recursului, că prin modul în care a interpretat clauzele contractuale, curtea a modificat sensul şi înţelesul acestora, încălcând voinţa părţilor care a stat la baza încheierii contractului de comision,

Pârâtele apreciază că instanţa de apel nu a motivat şi nu a analizat dacă reclamanta şi-a îndeplinit în mod corespunzător şi complet obligaţiile contractuale precizând că : „Potrivit art. 4 din contract, obligaţia de plata a comisionului era afectată de condiţia suspensivă a încheierii contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a activităţii de intermediere desfăşurate de intimata-reclamantă. Conţinutul acestei activităţi de intermediere se determina prin raportare la obligaţiile ce reveneau agentului imobiliar în temeiul contractului, incluzând nu numai identificarea unor terţi, dar şi negocierea condiţiilor închirierii în faza precontractuală, asistarea la formalităţile precontractuale şi contractuale şi promovarea ofertei proprietarului în condiţii avantajoase

acestuia. Reclamanta nu a dovedit îndeplinirea integrală a obligaţiilor ce îi reveneau şi nici faptul că vânzarea-terenurilor s-a realizat prin intermediul său, aşa cum am arătat mai sus, afirmaţiile reclamantei că ar fi negociat în numele nostru în vederea obţinerii unui preţ favorabil, ne-ar fi asistat la negocieri, la îndeplinirea formalităţilor precontractuale, sunt complet nedovedite, în condiţiile art. 1169 C. civ”.

De asemenea, pârâtele arată că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a le asista la formalităţile precontractuale şi contractuale şi de promovare a ofertei de vânzare a terenurilor.

O altă critică priveşte temeiul de drept pe care instanţa de apel şi-a fundamentat decizia care este greşit deoarece curtea a reţinut „pe de o parte ca fiind pertinente susţinerile apelantelor pârâte şi apreciază că într-adevăr activitatea pe care şi-a asumat-o reclamanta prin contract a fost una de mijlocire, iar pe de altă parte afirmând fără nicio justificare că prima instanţă a constatat şi ea în mod legal că deşi intitulată contract de comision, înţelegerea părţilor nu se poate examina prin raportare la contractul de mandat fără reprezentare” şi că activitatea mijlocitorului se bazează pe un contract de mijlocire, iar acest contract nu este un contract de muncă, ci unul de prestări servicii, pârâtele precizează că acest aspect nu a fost invocat de ele şi nici instanţa de fond nu s-a referit la acest gen de contracte.

Mai arată pârâtele că atât tribunalul cât şi curtea de apel au respins apărările lor motivat de faptul că nu au făcut obiectul unei cereri reconvenţionale, fără să indice un „temei de drept care să justifice o astfel de măsură, fiind direct prejudiciabil pentru subsemnatele modul în care aceasta înţelege să judece în cadrul dosarului”, deşi în opinia lor instanţele aveau obligaţia să analizeze şi să motiveze în drept şi în fapt apărările lor şi nu să le respingă, de plano.

De asemenea, în motivarea recursului pârâtele mai critică decizia şi pentru că:

- a reţinut eronat că tatăl pârâtelor a acceptat să întocmească un raport de evaluare a terenurilor în litigiu:

- reclamanta nu le-a făcut cunoscut până la introducerea acţiunii faptul că SC E.S.I. SRL era asociat în cadrul SC U.H. SRL la momentul perfectării Protocolului din 18 septembrie 2006.

- reclamanta nu a dovedit că a acordat asistenţă pârâtelor la negocieri, şi nu a indicat cine a participat la aceste negocieri în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

- nu precizează care au fost societăţile implicate în negocierile purtate de tatăl lor, nu motivează şi nu arată când au avut loc întâlnirile, cine a participat la întâlniri, care au fost negocierile privind preţul, cine a negociat în numele şi pe seama pârâtelor.

- reclamanta nu a dovedit că a prestat în favoarea pârâtelor activităţile ce fac obiectul contractului de comision.

Potrivit art. 304 C. proc. civ. modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate şi în consecinţă aceste critici nu vor fi analizate deoarece nu se referă la motivele de nelegalitate ale deciziei.

În fine, pârâtele mai critică decizia pentru nemotivare deoarece curtea nu a arătat în concret care sunt probele, actele, afirmaţiile care au determinat convingerea intimă că pretenţiile reclamantei sunt întemeiate.

Înalta Curte, analizând actele şi lucrările dosarului în raport de motivele de recurs invocate de reclamantă şi pârâte, constată următoarele:

„Contractul de comision” încheiat la data de 18 septembrie 2006 întra reclamanta SC D.L.SRL în calitate de intermediar şi pârâtele R.A.R. şi A.R.D.M. în calitate de beneficiari are ca obiect intermedierea vânzării terenurilor în suprafaţă totală de 275.000 mp situate în intravilanul localităţii Voluntari, tarlaua 4 şi tarlaua 24, Judeţul Ilfov, prin identificarea unui cumpărător de către intermediar verificarea actelor de proprietate şi medierea încheierii tranzacţiei în condiţiile dorite de beneficiari, contra unei remuneraţii numită comision.

Referitor la comision părţile au convenit următoarele:

Art. 5. Comisionul stabilit este de 1.000.000 euro, pentru vânzarea întregii suprafeţe de teren sau va fi recalculat proporţional cu suprafeţele de teren vândute.

Art. 6. Plata comisionului se va efectua numai în cazul în care terenurile menţionate vor fi vândute la preţul minim de 160 Euro/mp.

Art. 7. Plata comisionului se va efectua prin transfer bancar în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile menţionate mai sus, încheiat în formă autentică între Beneficiar şi Cumpărătorul identificat de către Intermediar.

Art. 8. Cesiunea obligaţiilor sau drepturile ce decurg din acest contract poate fi făcută de către părţi numai prin încheierea unui act adiţional la prezentul contract de comision.

În art. 9 din contract părţile au prevăzut că dovada faptului că intermedierea a fost realizată de către SC D.L. SRL, se va face prin semnarea unui Protocol între Beneficiari, Intermediar şi potenţialul cumpărător la data identificării Cumpărătorului şi prezentarea acestuia Beneficiarilor.

La data de 10 noiembrie 2006 s-a încheiat un alt contract de comision între SC D.L. SRL în calitate de intermediar şi SC U.H. SRL în calitate de beneficiar, având ca obiect intermedierea cumpărării unor terenuri în suprafaţă totală de 275.000 mp situate în intravilanul localităţii Voluntari, tarlaua 4 şi tarlaua 24, Judeţul Ilfov, prin identificarea proprietarului, verificarea actelor de proprietate, medierea încheierii tranzacţiei în condiţiile dorite de beneficiar, contra unei renumeraţii numită „comision”, de 2% din preţul de cumpărare al terenului. La art. 2 din acest contract se stipulează obligaţiile reclamantei – intermediar de a depune diligenţe pentru identificarea proprietarului terenurilor indicate de beneficiar, negocierea cu proprietarul în vederea cumpărării acestor terenuri, la un preţ care să nu depăşească 160 Euro/mp şi acordarea asistenţei necesare beneficiarului în vederea perfectării actelor de vânzare-cumpărare.

Tot în ziua de 10 noiembrie 2006 s-au încheiat două contracte de vânzare-cumpărare a terenurilor, autentificate la nr. 551 şi 552 – BNP F.A.R., prin care pârâtele au înstrăinat terenuri în suprafaţă totală de 275.000 mp, la preţul de 160 Euro pentru un mp după cum se stipulează expres şi au încasat în total, 44.000.000 Euro şi anume: R.A.R. 21.600.000 Euro pentru 135.000 mp şi respectiv A.R.D.M. - 22.400.000 Euro pentru 140.000 mp) de la cumpărătorul SC U.H. SRL.

Astfel fiind, din cele expuse rezultă în mod indubitabil că deşi reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin contractul de comision de a intermedia vânzarea suprafeţelor de teren de 275.000

mp proprietatea pârâtelor la preţul solicitat de beneficiar 1 Euro pentru 1 mp de teren şi pârâtele au încasat preţul total de 44.000.000 Euro, ulterior pârâtele au refuzat să-şi îndeplinească obligaţia stipulată la art. 5-7 din acelaşi contract privind plata comisionarului de 1.00.000 Euro în ziua semnării contractelor de vânzare-cumpărare.

Referitor la natura juridică a contractului, trebuie remarcat că deşi părţile l-au intitulat „contract de comision”, având în vedere obiectul contractului – intermedierea vânzării terenurilor proprietatea beneficiarilor, la un preţ minim stabilit pentru 1 mp, în schimbul unui comision, litigiul nu îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 405 – 412 C. com. privind contractul de comision ci dispoziţiile art. 1412 şi 1470 pct. 1 C. civ., deci ne aflăm în prezenţa unui contract de prestări servicii. De asemenea, se impune precizarea că şi Codul Comercial consacră activitatea de mijlocire, ca faptă de comerţ, în sensul că intermediarul (mijlocitorul) pune părţile în situaţia de a contracta, fără ca el să contracteze personal, spre deosebire de comisionar care, deşi lucrează pentru altul, tratează în numele său personal, conform art. 405 – 412 C. com.

În speţă reclamanta s-a obligat să intermedieze vânzarea imobilelor proprietatea pârâtelor beneficiare şi nu să încheie contractul în numele său şi pe seama beneficiarelor.

Din analiza prezentată rezultă în mod indubitabil caracterul comercial al litigiului având ca obiect prestarea serviciilor de intermediere vânzare-cumpărare imobile, potrivit obiectului de activitate a reclamantei SC D.L. SRL şi în consecinţă competenţa soluţionării cauzei revine instanţei comerciale.

Pârâtele sunt persoane fizice, nu au calitatea de comerciant şi în consecinţă contractul dintre părţi constituie faptă de comerţ numai pentru reclamanta – comerciant astfel încât în speţă nu se aplică dispoziţiile art. 43 C. com. privind curgerea de drept a obligaţiilor în condiţiile art. 56 C. com. cum în mod nelegal susţine reclamanta. Pentru debitor (pârâte) obligaţia are caracter civil şi, în consecinţă, dobânzile vor începe să curgă numai de la data punerii în întârziere conform art. 1079 – 1088 C. civ.

Tot din analiza contractelor de comision încheiate de reclamantă cu pârâtele vânzătoarele terenurilor şi SC U.H. SRL, cumpărătoarea rezultă că reclamanta şi-a îndeplinit întocmai obligaţiile stipulate la art. 3 din contract, obligaţii de diligenţă şi de rezultat (precitate) şi în consecinţă criticile pârâtelor privind îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi interpretarea greşită a clauzelor de instanţa de apel care ar fi modificat sensul şi înţelesul acestora sunt nefondate şi nu îndrituiesc pe pârâte să refuze îndeplinirea obligaţiilor contractuale precizate în art. 5-8 din contract privind plata comisionului de 1.000.000 Euro, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Deşi fac vorbire, în motivarea recursului, de modul prejudiciabil în care s-a soluţionat cauza în apel, pârâtele nu indică în ce a constat prejudiciul suferit şi, de altfel nici nu ar putea indica, deoarece după încheierea contractului cu reclamanta au obţinut realizarea obiectului contractului în condiţiile impuse de ele şi anume vânzare suprafeţei totale de teren de 275.000 mp cu preţul de minim 1 euro pentru un mp, pentru care au încasat preţul aferent 44.000.000 Euro la data de 10 noiembrie 2006, ceea ce demonstrează că s-a realizat voinţa părţilor înserată în clauzele contractuale cum în mod legal au constatat atât tribunalul cât şi curtea de apel.

În raport de considerentele expuse Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate şi în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. urmează să le respingă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de recurenta – reclamantă SC D.L. SRL BUCUREŞTI şi de recurentele - pârâte A.R.D.M. şi R.A.R. împotriva deciziei nr. 590 din 30 noiembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, ca nefondate.

Respinge cererea de restituire a cauţiunii solicitată de recurentele – pârâte A.R.D.M. şi R.A.R., ca prematur formulată.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 mai 2011.

http://www.iccj.ro/cautare.php?id=64572