Seminar: Moduri de dobândire a drepturilor reale principale şi a altor drepturi reale (Convenţia. Moştenirea. Accesiunea.) (I)

BIBLIOGRAFIE

Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), „Noul Cod civil. Comentariu pe articole”, Ed. C. H. Beck, Bucureşti, 2014, ediţia a II-a, pp.690-723;

V. Stoica, „Drept civil. Drepturile reale principale”, ed. C.H.Beck, 2013, pp.324-360;

C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. Hamangiu, 2013, pp. 353-385;

I. Sferdian, „Observaţii asupra accesiunii imobiliare artificiale în reglementarea Noului Cod Civil (Legea nr.287/2009)”, Revista Dreptul nr.2/2011.

Speţa 1A şi B încheie un antecontract în temeiul căruia B se obligă să îi vândă lui A un

teren aflat pe strada X în schimbul preţului de 100.000 lei. Antecontractul este înscris în cartea funciară în aceeaşi zi. A intră în stăpânirea materială a terenului la momentul încheierii antecontractului, moment în care îi plăteşte lui B preţul aferent terenului. După intrarea în stăpânirea materială a terenului, A obţine o autorizaţie de construire şi începe edificarea unei case pe acesta.

După finalizarea construcţiei de către A, B încheie cu C un contract de vânzare-cumpărare a imobilului, teren şi construcţie, aflat pe strada X, în schimbul unui preţ de 300.000 de lei. Contractul este înscris în cartea funciară în aceeaşi zi. C încearcă să intre în stăpânirea materială a imobilului, însă A refuză să îl părăsească.

A formulează, în contradictoriu cu B, o cerere de chemare în judecată prin care solicită instanţei de judecată obligarea pârâtului la plata valoarea materialelor şi preţul muncii aferente edificării casei.

În cadrul acestui proces, B formulează următoarele apărări;- A este de rea-credinţă şi că nu poate cere despăgubiri, - atâta timp cât terenul a fost vândut lui C, eventuala cerere de despăgubiri ar trebui

formulată împotriva acestuia.1. Analizaţi apărările lui B şi arătaţi ce soluţie va pronunţa instanţa de judecată. 2. Presupunând că instanţa de judecată ar admite cererea formulată de A, care este

momentul în raport cu care se va aprecia cuantumul despăgubirilor solicitate? 3. În calitate de avocat al lui A, ce altă soluţie îi puteţi oferi în vederea soluţionării

conflictului juridic ivit ?

Speţa 2După decesul lui AB, survenit la 5 octombrie 2011, fiul şi unicul moştenitor al

acestuia, AC, a luat în stăpânire imobilul care i-a aparţinut lui AB, fără a se înscrie, însă, în cartea funciară (în care AB a figurat, în continuare, ca proprietar). Începând cu luna decembrie a anului 2011, AC a început efectuarea de lucrări asupra imobilului, în vederea realizării a două balcoane, a unei terase exterioare şi a unei piscine interioare. Piscina şi terasa au fost terminate în luna mai 2012, costând 15.000 şi, respectiv, 10.000 de lei, iar balcoanele au fost terminate în luna august 2012, costând, fiecare, 10.000 de lei.

În data de 10 iunie 2012, lui AC i s-a comunicat o acţiune în revendicarea imobilului în cauză, depusă de X la Judecătoria Sectorului 1 din Bucureşti, la 5 iunie. Acţiunea a fost admisă la primul termen de judecată, din data de 5 iulie 2012. Ulterior, hotărârea a rămas irevocabilă în urma respingerii căilor de atac. De asemenea, X a cerut înscrierea în cartea funciară a modificărilor imobilului (semnând cererea de înscriere în calitate de proprietar al întregului imobil, incluzând modificările).

În data de 18 septembrie 2012, AC vi se adresează pentru o consultaţie juridică cu privire la sumele a căror restituire o poate obţine de la X, pentru lucrările efectuate. În acest sens, AC vă prezintă un raport de evaluare făcut de o societate de investiţii imobiliare, prin care se constată că îmbunătăţirile făcute de AC au mărit valoarea imobilului după cum urmează: piscina cu 25.000 de lei, terasa cu 15.000 de lei, iar fiecare balcon cu câte 12.000 de lei.

Care este conţinutul consultaţiei acordate lui AC? Aveţi în vedere, motivat, următoarele repere:

1) Încadrarea în drept a pretenţiilor lui AC;2) Buna-credinţă sau reaua-credinţă a lui AC;3) Sumele pe care AC le poate recupera efectiv de la X.

Speţa 3În 1960 statul a preluat în mod abuziv un teren şi o construcţie cu destinaţie de

fabrică care se afla pe acesta. În 1998, societatea comercială X cumpără de la stat terenul şi construcţia

respectivă. În 2001 societatea comercială X edifică o altă construcţie din cărămidă cu destinaţia de atelier şi cinci construcţii din tablă cu destinaţia de magazie. Din cauza condiţiilor economice nefavorabile, atelierul este lăsat în paragină şi nu mai poate fi folosit nici conform destinaţiei iniţiale, nici într-un alt scop.

În 2007 A, moştenitorul unic al proprietarului imobilului (teren şi construcţie) la momentul preluării abuzive de către stat, introduce o acţiune în revendicare, iar în martie 2012 A obţine o hotărâre judecătorească irevocabilă în favoarea lui.

A vi se adresează în calitate de avocat şi vă informează că doreşte să afle care este regimul juridic aplicabil construcţiilor (atelier şi magazii) aflate pe terenul său, respectiv dacă poate să obţină folosinţa imobilelor.

În consultaţia pe care o oferiţi, aveţi în vedere, motivat, următoarele aspecte:a) Încadrarea în drept a pretenţiilor lui A;b) Legea aplicabilă;c) Buna-credinţă sau reaua-credinţă a societăţii X;d) În cazul în care societatea X este de bună-credinţă, care sunt despăgubirile pe

care A ar trebui să le plătească.