PARTICULARITĂȚILE

PIEȚEI FUNCIARE

ÎN ECONOMIE

1

CUPRINS:

INTRODUCERE

1. PIAȚA FUNCIARĂ ȘI PREȚUL PĂMÎNTULUI

2. PIAȚA FUNCIARĂ ÎN REPUBLICA MOLDOVA

CONCLUZII

BIBILOGRAFIE

2

INTRODUCERE

În economia de piaţă în rând cu piaţa muncii şi piaţa capitalului funcţionează

piaţa funciară (piaţa resurselor naturale). Piaţa funciară include aceleaşi mecanisme

ca şi restul pieţelor: cererea, oferta, preţul, concurenţa.

În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, piaţa funciară este considerată ca

fiind cel mai eficient mijloc de transfer al pământului de la exploataţiile agricole

mai puţin eficiente în mâinile celor mai eficienţi producători agricoli, aducând

astfel un aport substanţial la creşterea productivităţii sectorului agrar. Pieţele

funciare şi nu reglementările de stat sunt principalul instrument de ajustare a

dimensiunilor unităţilor agricole către o eficienţă şi productivitate mai înaltă.

3

1. PIAȚA FUNCIARĂ ȘI PREȚUL PĂMÎNTULUI

Proprietatea funciară prin categoriile de posesie, folosinţă şi dispoziţie

reprezintă un fenomen destul de complex şi contradictoriu şi stă la baza sistemului

de relaţii/raporturi funciare.

Dezvoltarea pieţei funciare permite de a crea şi prelucra parcele de pământ de

mărime optimală, de a reduce gradul de fragmentare funciară şi a transfera

terenurile agricole în mâinile proprietarilor eficienţi, fapt ce contribuie decisiv la

sporirea eficienţei utilizării resurselor funciare şi dezvoltarea sectorului agrar.

Concurenţa acerbă existentă pe piaţa europeană a determinat fermierii să-şi

sporească gradul de competitivitate prin creşterea productivităţii şi eficienţei

unităţilor agricole. Un mijloc sigur în acest sens îl constituie reducerea costurilor

de producţie prin utilizarea mai raţională a resurselor funciare, lucru extrem de

dificil în lipsa unei structuri agrare eficiente, care a putut fi realizată doar prin

mărirea exploataţiilor agricole, reducerea numărului de parcele şi creşterea mărimii

medii a parcelelor de teren

În orice economie de piaţă, preţul pământului reprezintă un obiect al

schimbului, prin vânzare-cumpărare. Deşi pământul este un „dar al naturii", pe

măsură ce noi suprafeţe sunt atrase în circuitul productiv, pe măsură ce se

perfecţionează sistemele de exploatare, pământul devine, tot mai mult, un rezultat

al acţiunii umane. Cheltuielile menite să menţină şi să ridice fertilitatea sa naturală,

să îi asigure protecţia ecologică, să îi permită irigarea, folosirea îngrăşămintelor

chimice şi naturale etc., conferă fondului funciar calitatea de pământ capital, adică

de teren care a încorporat în structura sa alte bunuri care i-au mărit componenţa

funciară. . Acest fenomen este caracteristic îndeosebi ţărilor dezvoltate economic.

În prezent, preţul pământului (pământ capital) se află sub influenţa unor factori cu

acţiune directă sau indirectă.

a. Cererea şi oferta de terenuri agricole - caracterul limitat al pământului,

face ca oferta totală de pe terenurile agricole să aibă un caracter rigid, inelastic, 4

fiind insensibilă la variaţia preţurilor. Creşterea preţului pământului nu măreşte

oferta, dar nici scăderea lui nu o micşorează. Concurenţa se deplasează de pe

terenul ofertei pe cel al cererii; drept urmare, preţul pământului evoluează în raport

cu mişcarea cererii. Pe fondul ofertei totale rigide, pentru unele categorii de

terenuri sau unităţi pot exista fluctuaţii ale ofertei, în funcţie de interesul

proprietarilor de a-şi păstra sau vinde proprietatea.

b. Cererea şi oferta de produse agroalimentare - are influenţă substanţială

asupra preţului pământului, acţionând prin intermediul cererii şi

ofertei de teren. Mărimea cererii pentru produsele agricole şi scumpirea

acestora, stimulează cererea pentru pământ şi îi ridică preţul (în condiţiile în

care oferta este inelastică). În practică, agenţii economici preferă să cumpere

pământ, atunci când preţul acestuia este mai mic, fapt posibil atunci când

preţul produselor agricole scade, iar conjunctura pentru afacerile agricole este

mai puţin favorabilă. În perioada în care preţul pământului este mai ridicat, se

preferă arendarea şi nu cumpărarea.

c. Posibilitatea folosirii alternative a pământului - fondul funciar poate avea

diferite utilizări: agricultură, silvicultură, construcţii, aşezări urbane sau

rurale, obiective de suprastructură (şosele, autostrăzi, aeroporturi etc.), baze

de odihnă şi agrement, rezervaţii naturale etc. Utilizare care asigură preţul cel

mai ridicat, influenţează şi preţul celorlalte folosinţe.

d. Mărimea şi evoluţia rentei - între renta funciară şi preţul pământului există

un raport direct proporţional, cu o condiţionare reciprocă.

e. Rata dobânzii bancare - preţul pământului se formează şi în raport cu

evoluţia ratei dobânzii. Proprietarul funciar va cere, la vânzarea terenului,

o sumă egală cu un capital care, depus la bancă cu dobânda zilei, să îi aducă

un venit anual, egal cu renta obţinută dacă pământul ar fi fost arendat.

f. Progresul ştiinţifico-tehnic contemporan - permite, prin aplicarea lui în

agricultură, obţinerea unei rate a profitului identică cu cea din alte ramuri,

sau chiar mai mare, fapt ce determină tendinţa de migrare a capitalului spre

această ramură.

5

g. Ameliorarea poziţiei terenurilor agricole - prin realizări de infrastructură

care oferă posibilităţi mai bune de exploatare a terenului, chiar

dacă proprietarul funciar nu a avut nici o contribuţie la executarea lor (căi

ferate, şosele, autostrăzi, aeroporturi, depozite etc.). Aceste ameliorări

influenţează pozitiv preţul pământului.

In principal pretul pamantului se fundamenteaza pe doua elemente: renta

funciara si dobanda zilei. Astfel ca un proprietar va solicita un pret teoretic egal cu re

232l112c nta anuala ( R ) depusa la banca care sa ii asigure in cazul unei rate a

dobanzii d(%) o dobanda capitalizata eel putin egala cu renta anuala:

R

P = - x 100 d

1. Calitatea solului si a mediului inconjurator sunt elementedeterminate ale

pretului pamantului.

Deci bonitarea terermrilor constituie o conditie esentiala pentru stabi-lirea

valorii pamantului. Cu cat un teren are potential natural mai ridicat cu atat pretul sau

este mai mare.

Un factor important al calitatii solului il reprezinta investitiile de potenfare a

capacitatii naturale a terenului. Pretul difera si in functie de categoria de folosinta.

Terenul arabil are un pret mai mare comparativ cu pasunile si fanetele dar un pret

mai mic comparativ cu plantatiile pomi si vie unde sunt incluse investitiile efectuate

la hectar.

2. Pozitia terenului fata de centrele de consum sau prelucrare a produselor

agricole are influenta asupra pretului si a exploatarii lui.

In zonele situate in jurul marilor aglomerari urbane pretul este eel mai

ridicat chiar daca fertilitatea nu este de calitate foarte buna, deoarece aici sunt

amplasate culturile cele mai intensive si mai perisabile, cu consum permanent.

In zonele exterioare (situate la distante mari) se amplaseaza culturi

exterioare ale caror produse se stocheaza usor si pe termen lung. Prefurile acestor

terenuri chiar daca au fertilitatea foarte buna vor fi mai mici.

6

3. Vocatia terenului constituie una din functiile determinante in stabilirea

pretului pamantului. Astfel in zonele de interes turistic sau unde exista posibilitatea

de a construi preturile sunt foarte ridicate.

Renta funciara si formele ei

Unii teoreticieni au explicat si explica renta pornind de la forma de proprietate

asupra pamantului. ca factor de productie. Pe masura ce populatia a crescut

pamanturile libere au devenit tot mai putine. Proprietarii de pamant aveau doua

posibilitati: sa-1 lucreze ei insisi sau sa-1 dea spre folosinta altei persoane caz in

care proprietarul a pretins o plata numitadiferit.

Deci renta desemneaza ceea ce pretinde si incaseaza proprietarul funciar de

la utilizatorul pamantului (arendas.) indiferent de forma de realizare: in munca, in

produse sau in bani.

In exploatarea pamantului se formeaza mai multe tipuri de renta.

1) Renta absoluta (Ra) se incaseaza de catre tot! proprietarii de teren

indiferent de calitatea terenului pe care il detin. Ca marime absoluta renta se

calculeaza ca diferenta intre pretul incasat de fiecare proprietar(Tntreprinzator) si

suma costurilor plus profitul normal.

Ra = P-C+Prn unde:

P = pret;

C = costuri;

Prn = profit normal.

2) Renta diferentiala I si II

Renta diferentiala I provine din diferenta de fertilitate dintre terenuri, fiind

rezultatul cheltuielilor mai mici cu care se obtin produsele pe terenuri fertile in

conditiile cand pretul de vanzare este determinat d cheltuielile realizate pe

terenurile mai slabe (aflate in circuitul agricol).

Renta diferentiala III este caracteristica agricultural intensive formata ca

diferenta intre randamentul a doua sau mai multe investitii succesive sau simultane

(pe suprafete diferite) de capital si de munca.

7

3) Renta de monopol este profitul realizat de posesorul unor suprafete de

teren cu insusiri speciale, deosebite care produc in cantitati reduse produse cu calitati

deosebite (care nu pot fi obtinute pe alte terenuri).Vanzarea acestor produse la preturi

ridicate de monopol permite obtinerea unui excedent peste profitul normal ce revine

proprietarului funciar.

4) Renta de pozitie apare din diferentele ce exista intre terenuri privind

distanta fata de centrele de aprovizionare, desfacere sau fata de caile de comunicatie.

Datele statistice arată că, în prezent, preţul de piaţă al pământului este relativ

redus. Astfel, preţul mediu al unui hectar de pământ a fost de 10,3 mii lei în anul

2008, faţă de 12,1 mii lei în 2007. De asemenea, el este mai jos, dacă îl comparăm,

de exemplu, cu preţul mediu a unui hectar de pământ în Polonia, care după calitate

este mai inferior, şi constituie 2,9 mii euro. În Polonia pământul corespunzător

calităţii celui din Republica Moldova se comercializează la un preţ de peste 7,0 mii

euro.

Preţurile terenurilor arabile pentru un hectar în unele ţări europene sunt, după

cum urmează:

România - 700 USD; Olanda - 14.800 euro; 

Franţa - 8.300 euro;  Belgia - 8.500 euro; 

Slovacia - 6.000 euro;  Cehia - 5.300 euro; 

Rusia - 2.000 euro;   Ucraina - 1.600 euro. 

Cauzele unei asemenea  situaţii pot fi: lipsa de interes pentru cumpărarea

pământului datorită preţului redus al produselor agricole şi greutăţilor întâmpinate

la desfacerea lor; penuria de capital pentru cumpărarea pământului; lipsa de credite

şi nerezolvarea problemelor privind ipotecarea pământului pentru obţinerea lor;

numărul mare al populaţiei  rurale pentru care pământul este principalul mijloc de

existenţă; nivelul relativ ridicat al arendei, la care s-ar putea adăuga lipsa de

informaţii şi subevaluarea pământului în actele de vânzare-cumpărare pentru

diminuarea taxelor notariale şi a costurilor de intabulare în Cartea funciară. 

8

2. PIAȚA FUNCIARĂ ÎN REPUBLICA MOLDOVA

În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, piaţa funciară este considerată ca

fiind cel mai eficient mijloc de transfer al pământului de la exploataţiile agricole

mai puţin eficiente în mâinile celor mai eficienţi producători agricoli, aducând

astfel un aport substanţial la creşterea productivităţii sectorului agrar. Pieţele

funciare şi nu reglementările de stat sunt principalul instrument de ajustare a

dimensiunilor unităţilor agricole către o eficienţă şi productivitate mai înaltă.

Piaţa de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole din Republica Moldova

înregistrează o creştere dinamică şi poate servi ca instrument eficient de

consolidare a proprietăţilor parcelate. Circa 116 mii ha şi-au schimbat proprietarii

prin intermediul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare pe parcursul perioadei

analizate. S-ar părea că este un număr nesemnificativ, dacă raportăm la suprafaţa

totală a terenurilor agricole. Şi totuşi, reprezintă o schimbare dramatică pe piaţa

funciară a Republicii Moldova întrun timp atât de scurt (anii 1999-2010).

Mărimea medie a unei tranzacţii înregistrate este foarte mică, rareori depăşind

mărimea de 0,20 ha. O tranzacţie reală, în termeni fizici, poate implica un număr

mare de asemenea parcele mici. Spre exemplu, un antreprenor care ar dori să

consolideze, prin cumpărare, 100 hectare de pământ, ar trebui să încheie câteva

sute de asemenea tranzacţii mici, pentru a duce la capăt transferul de proprietate.

Tabelul 1. Informaţii cu privire la tranzacţiile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole din Republica Moldova în perioada 1999-2010

9

Până în anul 2004, din cauza unei cereri scăzute pe piaţă, preţul mediu de

vânzare-cumpărare, înregistrat pe ţară, este cu mult mai scăzut decât preţul

normativ.

În asemenea condiţii nu putem vorbi despre un proces de consolidare eficient

prin intermediul mecanismului de piaţă, deoarece proprietarii funciari evită să-şi

înstrăineze terenurile la un preţ derizoriu, chiar dacă aceste terenuri sunt

neprelucrate şi ineficiente de cultivat.

Atât intensitatea tranzacţiilor funciare de vânzare-cumpărare, cât şi preţul

mediu a 1ha de teren agricol nu depinde de zona economico-geografică: avem

rezultate contradictorii în toate zonele economico-geografice din republică. Mai

degrabă, preţul terenurilor agricole depinde de amplasarea geografică a raioanelor

respective faţă de municipiul Chişinău, dar, şi de alţi factori. Cel puţin, analiza

corelativă a scos în evidenţă o relaţie negativă, deşi nu tocmai puternică, dintre

preţul 1 ha de teren agricol şi distanţa dintre centrul raional şi capitală.

În concluzie la acest capitol se poate afirma că piaţa de vânzare-cumpărare a

terenurilor agricole din Republica Moldova înregistrează o creştere dinamică şi

poate servi ca instrument eficient de consolidare a proprietăţilor parcelate.

La moment, legislaţia Republicii Moldova nu permite cumpărarea terenurilor

agricole de către cetăţenii străini. În acest context, considerăm că este oportună

ideea restricţionării parţiale şi nu complete a accesului investitorilor străini pe

piaţa de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole. Însă aceste restricţii să nu fie

limitate de ponderea în fondul funciar, dar să se reducă la o anumită mărime a

terenurilor agricole în posesie privată într-o localitate concretă, în dependenţă de

regiunea în care se află.

În toate studiile recente efectuate, dar şi în datele statistice oficiale se arată că

datorită dezvoltării relaţiilor de vânzare-cumpărare, se înregistrează tendinţe de

reducere a fragmentării funciare şi, respectiv, de creştere a consolidării terenurilor

agricole. Unităţile agricole corporative, care au cumpărat pământ sunt în medie cu

circa 10 la sută mai mari decât cele care nu au efectuat careva achiziţii funciare.

10

Tendinţe asemănătoare se observă şi la gospodăriile ţărăneşti (de fermier),

care sunt, de regulă, cu circa 20% mai mari, decât cele care nu au cumpărat

pământ.

Tabelul 2. Vânzarea – cumpărarea terenurilor agricole de către exploataţiile individuale şi corporative: date de anchetă, anul 2008

Costurile excesive de efectuare a tranzacţiilor funciare, dar şi procedurile

administrative complexe constituie un obstacol serios în consolidarea prin

intermediul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare.

Arenda reprezintă un instrument efectiv al consolidării terenurilor agricole:

gospodăriile ţărăneşti, care iau în arendă pământ prelucrează o suprafaţă aproape

dublă în raport cu cele, care nu sunt implicate în relaţii de arendă şi se bazează doar

pe terenul propriu (Tabelul 3).

O situaţie contradictorie se observă în cazul întreprinderilor corporative,

deoarece unităţile agricole, care se bazează pe arendă sunt în medie mai mici decât

restul întreprinderilor. Însă acest fenomen poate fi uşor explicat: întreprinderile

corporative care nu participă în relaţiile de arendă dispun de suprafeţe foarte mari

de teren propriu (de regulă, societăţi pe acţiuni şi întreprinderi de stat) şi, prin

urmare, nu au nevoie de a-şi extinde suprafeţele prin intermediul relaţiilor de

arendă, iar acele întreprinderi, care dau în arendă pământ folosesc relaţiile de

arendă ca mijloc de optimizare a suprafeţelor prelucrate în funcţie de mijloacele de

producţie de care dispun.

11

Tabelul 3. Importanţa arenzii funciare în consolidarea terenurilor agricole

O altă problemă ce vizează relaţiile de arendă ţine de mărimea şi forma de

plată pentru arendarea terenurilor agricole. Cauza dezvoltării slabe a plăţii în bani

pentru arendă se poate explica prin dezvoltarea insuficientă a relaţiilor de marfă-

bani în sectorul agricol. Datele obţinute în urma cercetărilor efectuate denotă

faptul că în Republica Moldova predomină plata în natură.

Indiferent de forma de plată, valoarea plăţii de arendă nu se schimbă. Totuşi,

odată cu dezvoltarea pieţei funciare, iar mai cu seamă a celei de vânzare-

cumpărare, se observă o creştere în dinamică şi a mărimii plăţii de arendă. Dar,

spre deosebire de preţul de vânzare-cumpărare, mărimea plăţii de arendă

înregistrează o creştere mult mai lentă.

Astfel, dacă preţul unui hectar de teren agricol a crescut în medie de la cca.

3000 lei în anul 2001 la peste 16000 lei în 2010, înregistrând astfel o creştere de

peste 5 ori, apoi mărimea plăţii de arendă a crescut de cca. 2 ori, de la cca. 650 lei

în 2002 la cca. 1300 lei în 2007 .

În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată se consideră ca fiind corect ca

mărimea plăţii de arendă să fie egală cu 25 la sută din valoarea producţiei agricole

globale obţinute de pe suprafaţa respectivă.

Arenda reprezintă un instrument eficient de consolidare a terenurilor agricole.

În acest context, pentru cercetare prezintă interes contribuţia diferitor factori

asupra deciziei proprietarilor funciari de a da în arendă o parte din parcelele din

12

proprietate sau de a-şi extinde exploataţia agricolă prin luarea în arendă a

pământului de la vecini.

Din punctul de vedere al concentrării funciare, Republica Moldova deţine o

poziţie intermediară, amplasându-se între modelul economiei de piaţă şi cel

sovietic.

În acest context, în vederea apropierii către modelul caracteristic economiei

de piaţă, Republica Moldova urmează să desfăşoare în continuare ajustarea

dimensiunilor unităţilor agricole şi, nu în ultimul rând, prin intermediul

consolidării funciare.

Scopul de bază al consolidării terenurilor agricole ţine de utilizarea funciară

mai eficientă şi îmbunătăţirea structurii exploataţiilor agricole. Atingerea acestui

obiectiv primordial prin intermediul mecanismului economiei de piaţă trebuie să

aducă la o gestionare mai eficientă a pământului, prin trecerea acestuia de la

producătorii ineficienţi, ce desfăşoară o economie de subzistenţă, la fermierii ce

demonstrează un randament înalt şi dezvoltă nişte exploataţii comerciale.

Inevitabil, aceasta va contribui la o reducere substanţială a numărului de gospodării

de fermier, o creştere a ponderii gospodăriilor comerciale viabile şi la o mărire a

suprafeţei lor, deci, la o reducere a gradului de fragmentare/parcelare.

Cheltuielile tranzacţionale mari şi consideraţiunile neeconomice pot reduce

dinamismul pieţei funciare, faţă de cum aceasta ar fi trebuit să fie prin luarea în

consideraţie doar a eficienţei în optimizarea structurii exploataţiei. Deci, adaptarea

eficientă şi autonomă a mărimii exploataţiei la cerinţele economice devine un scop

irealizabil.

Reieşind din practica internaţională existentă, considerăm că la moment banca

funciară reprezintă cel mai eficient mecanism de consolidare funciară şi de ajustare

a dimensiunilor exploataţiilor agricole.

Băncile funciare au sarcini complexe, variind de la o ţară la alta în funcţie de

necesităţile ţării. De asemenea, forma pe care o preiau băncile funciare variază

enorm de la instituţii de tip corporatist, până la cele de stat. Totuşi o trăsătură le

13

uneşte: toate băncile funciare reprezintă nişte organizaţii de nivel naţional, cu o

puternică supraveghere din partea instituţiilor de stat.

Analizând practica internaţională în domeniul land banking-ului, se poate de

concluzionat că pentru condiţiile Republicii Moldova este posibilă şi imperios

necesară crearea Băncii Funciare Publice. Considerăm că banca funciară care

urmează a fi creată în Republica Moldova urmează a fi o instituţie publică.

14

BIBLIOGRAFIE

1. CIMPOIEŞ, D. Consolidarea exploataţiilor agricole: realităţi şi perspective. Chişinău: Ed. UASM, 2012

2. CIMPOIEŞ, D., BALTAG, G. Arenda ca formă de consolidare a pământului în agricultura Moldovei. Simpozionul Naţional cu participare internaţională „Perspective ale restructurării şi relansării agriculturii în competiţia pentru integrarea în Uniunea Europeană”, – Universitatea de Ştiinţe Agronomice şi Medicină Veterinară, Bucureşti, 2005

3. http://www.chisinau.md/public/files/noutati/2010/noiembrie/ Conceptia_funciara_2009_final_3nick2.pdf

4. http://www.cadastru.md/

15