PROIECT

CLADIRE DE BIROURI 2S+P+6E

1

1. SCOPUL PROIECTULUI:

Se doreste construirea unei cladiri de birouri 2S+P+6E in Municipiul Bucuresti,

soseaua Pipera, nr. 34.

Prin acest proiect se va crea spatiul necesar pentru desfasurarea activitatii diferitelor

companii, spatiu care va fi pus la dispozitia acestora contra cost. De asemenea, prin

acest proiect se va acoperi o parte din cererea de spatii pentru birouri din zona

Soseaua Pipera- Str. Barbu Vacarescu.

2

3

2. OBIECTIVE : (S.M.A.R.T.)

- Se doreste crearea unui spatiu de birouri cu o suprafata totala desfasurata de

aproximativ 3600 mp si a unui spatiu pentru desfasurarea activitatilor comerciale la

parter cu o suprafata de aproximativ 600 mp.

- Din cauza lipsei locurilor de parcare din zona respectiva, este necesara construirea

a 100 de locuri de parcare la subsolul cladirii.

- Data limita pana la care trebuie sa inceapa constructia cladirii este 01 septembrie

2013 si se doreste darea in exploatare a acesteia pana la finalul anului 2015.

- Proiectul trebuie sa se incadreze intr-un buget alocat de 1,5 milioane de euro.

4

3. DESCRIERE PROIECT:

Grup tinta:

Beneficiari directi:

- dezvoltatorii proiectului;

- banca care va oferi finantarea proiectului;

- diferitele companii care doresc inchirierea unui spatiu pentru birouri intr-o zona din

Bucuresti cu o foarte mare cautare de catre companii;

- societatea care se va ocupa de proiectarea structurala a cladii;

- societatea de constructii care se va ocupa de executia cladirii;

- personalul care se va ocupa de intretinerea cladirii;

Beneficiari indirecti:

- restaurantele din proximitatea cladirii;

- magazinele din proximitatea cladirii;

5

4. ACTIVITATI, DESCRIEREA ACTIVITATILOR:

Pentru o desfasurare corecta a proiectului, au fost stabilite urmatoarele activitati:

Initiere:

- Studiu de fezabilitate;

- Studii Topo/Geo;

Planificare:

- Proiectare;

- Obtinere autorizatii;

- Alocare contract de executie;

Executie:

- Organizare de santier;

- Decopertare;

- Realizarea infrastructurii, care contine urmatoarele etape:

● Realizare piloti;

● Realizare grinda de coronament;

● Sprijiniri;

● Excavatie;

● Realizare Subsol 2;

● Realizare Subsol 1.

- Executie suprastructura, care contine urmatoarele etape:

● Realizare Parter;

● Realizare Etaj 1;

● Realizare Etaj 2;

● Realizare Etaj 3;

● Realizare Etaj 4;

● Realizare Etaj 5;

● Realizare Etaj 6;

- Inchideri si compartimentari;

- Anvelopare;

- Finisaje;

- Drumuri si platforme;

- Amenajare exterioara;

- Receptie;

- Dare in exploatare.

6

Descrierea activitatilor:

Studiul de fezabilitate: Prin acest studiu se evalueaza viabilitatea economica a

proiectului propus. Acestasta activitate va avea o durata de 7 saptamani si

reprezinta activitatea cu care se incepe proiectul.

Studiile Topo/Geo: Dupa finalizarea Studiului de fezabilitate, si daca acesta aduce

concluzii satisfacatoare, care vor duce la continuarea proiectului, se trece la

determinarea naturii terenului de fundare pentru obiectul propus si a cotelor

topografice.

Proiectare: Aceasta faza cuprinde elaborarea Documentatiei Tehnice pentru

obtinerea Autorizatiei de Construire si elaborarea Detaliilor de Executie, care vor

servi pentru executarea imobilului dorit.

Obtinerea de autorizatii: In momentul in care toata documentatia necesara este

disponibila se poate obtinerea autorizatiei de construire, fara de care lucrarile de

constructie nu pot fi demarate. In aceste autorizatii sunt cuprinse:

- Certificatul de urbanism;

- Avizul de mediu;

- Avizul GDF;

- Aviz Electrica;

- Autorizatia de construire.

Executie: Din momentul in care autorizatiile au fost obtinute, se va continua cu

alocarea contractului de executie unei firme specializate in executia lucrarilor de

constructii. Aceasta faza cuprinde urmatoarele activitati:

- Organizarea de santier, pentru care a fost estimata o durata de 12 zile;

- Decopertare - prin care se indeparteaza stratul de sol vegetal de la suprafata

terenului, cu o durata estimata de 4 zile.

- Realizarea infrastructurii, in care sunt cuprinse: realizarea incintei si sistemele de

sprijinire si realizarea subsolurilor. Durata totala pentru infrastructura fiind de 97 de

zile.

- Realizarea suprastructurii, cu o durata totala de 170 de zile, in care avem cuprinse

urmatoarele activitati:

- Realizare Parter;

- Realizare Etaj 1;

- Realizare Etaj 2;

- Realizare Etaj 3;

- Realizare Etaj 4;

- Realizare Etaj 5;

- Realizare Etaj 6, estimandu-se o durata de 20 de zile pentru executia fiecarui nivel

in parte;

- Inchideri si compartimentari;

7

- Anveloparea cladirii;

- Lucrari de finisaje;

- Realizarea trotuarului, drumului de acces si a platformelor;

- Amenajarea exterioara;

Pentru receptia lucrarilor a fost aleasa o perioada de 7 zile si o perioada de

remedieri ale defectelor constatate de 24 de zile, dupa care cladirea poate fi data in

exploatare.

Duratele activitatilor au fost estimate bazandu-ne pe experienta proiectelor

anterioare, iar cu ajutorul graficului Gantt acestea au fost incadrate in timp,

obtinandu-se o durata totala a proiectului de 632 de zile, cu inceperea proiectului in

data de 2 septembrie 2013 si finalizarea acestuia pe data de 05 decembrie 2015,

incadrandu-ne in termenele precizate anterior.

8

5. RESURSELE PROIECTULUI:

- Resurse umane:

1 Dezvoltatorul - responsabil cu fixarea obiectivelor proiectului, asigurarea bugetului

si planificarea si implementarea proiectului.

2 Manager de proiect, care are urmatoarele responsabilitati:

- este responsabil cu organizarea si derularea proiectului;

- responsabil cu realizarea si managementul graficului de executie;

- responsabil cu realizarea si managementul bugetului;

- asigura controlul calitatii;

- se ocupa de managementul riscului;

- organizeaza si face managementul echipei de proiect;

- organizeaza achizitiile in proiect.

3.Responsabil Tehnic. -responsabil cu proiectarea, executia, organizarea de santier

si controlul calitatii.

4. Responsabil Economic. - responsabil cu contabilitatea.

5. Responsabil de marketing si achizitii. - responsabil cu studiul pietei, cu ofertarea si

cu contractarea si cu publicitatea pentru inchirierea spatiilor de birouri ce vor fi

disponibile.

6. Responsabil cu inchirierea spatiilor pentru birouri.

- Resurse materiale:

Resursele materiale necesare sunt:

- 5 computere portabile (laptop).

- 5 licente Windows 7.

- 5 licente Microsoft Office Professional;

- 1 licenta Microsoft Project;

- 1 imprimanta A3, color, Cannon;

- produse papetarie (pixuri, coli, dosare, clipboard-uri, etc);

- 3 perechi de incaltaminte pentru santier;

- 3 bucati - casca de protectie;

- 5 telefoane mobile;

- 1 autoturism.

- Resurse financiare:

Finantarea pentru proiectul discutat va fi asigurata printr-un contract cu Banca

Piraeus, pentru suma de 1,5 Milioane Euro.

9

6. BUGETUL PROIECTULUI:

1. Echipa de proiect

1.1 Manager de proiect pe lună 24 2500 60,000.00

1.2 Responsabil Tehnic pe lună 24 1500 36,000.00

1.3 Responsabil economic/contabilitate pe lună 24 1500 36,000.00

1.4 Responsabil de marketing si achizitii pe lună 24 1500 36,000.00

1.5 Responsabil cu inchirierea spatiilor pentru birouri pe lună 24 1500 36,000.00

Subtotal Echipa de proiect 168,000.00

2. Deplasări/transport

2.1 Deplasări interne (transport, cazare și diurnă)pe

persoană/pe zi40 200 8,000.00

Subtotal Deplasări/transport 8,000.00

3. Echipamente și bunuri

3.1 Vehicule pe vehicul 1 15000 15,000.00

3.2 Mobilier, calculatoare și alte echipamente pe bucată 5 700 3,500.00

3.3 Piese de schimb/echipamente pentru mașini, unelte pe bucată 10 300 3,000.00

3.4 Licente software (Windows 7) pe bucată 5 300 1,500.00

3.5 Licente software (Microsoft Office) pe bucată 5 300 1,500.00

3.6 Licente software (Microsoft Project) pe bucată 1 1500 1,500.00

3.7 Imprimanta pe bucată 1 150 150.00

3.8 Incaltaminte pe bucată 3 50 150.00

3.9 Casca de protectie pe bucată 3 30 90.00

3.10 Telefon mobil pe bucată 5 150 750.00

Subtotal Echipamente și bunuri 23,000.00

Explicatii cheltuieliUnitatea de

masură

Număr de

unități

Cost unitar

(Euro)

Cost total pe

toata durata

proiectului

(Euro)

10

4. Locația proiectului/ costuri direct legate de proiect

4.1 Costuri de comunicații (telefon, fax, internet, poștă)

direct legate de proiectpe lună 24 600 14,400.00

4.2 Consumabile (rechizite) direct legate de activitațile

proiectului pe lună 24 600 14,400.00

4.3 Chirie și utilități pentru locația proiectului pe lună 24 2000 48,000.00

Subtotal Locația proiectului/ costuri direct legate de

proiect76,800.00

5. Alte costuri

5.1 Acțiuni de publiciate pe proiect 24 1000 24,000.00

Subtotal Alte costuri 24,000.00

6. Elaborarea Proiectului Tehnic

6.1 Studiu de fezabilitate pe proiect 1 3000 3,000.00

6.2 Studii Geo/Topo pe proiect 1 1000 1,000.00

6.3 Proiectare + Obtinere Autorizatii pe proiect 1 30000 30,000.00

Subtotal - Elaborarea Proiectului Tehnic 4,000.00

7. Executia lucrarilor de constructii

7.1 Organizare de santier pe proiect 1 10000 10,000.00

7.2 Decopertare pe proiect 1 5000 5,000.00

7.3 Realizare incinta si sisteme de sprijinire pe proiect 1 100000 100,000.00

7.4 Realizare subsol 1 pe proiect 1 70000 70,000.00

7.5 Realizare subsol 2 pe proiect 1 70000 70,000.00

7.6 Realizare Parter pe proiect 1 50000 50,000.00

7.7 Realizare Etaj 1 pe proiect 1 50000 50,000.00

7.8 Realizare Etaj 2 pe proiect 1 50000 50,000.00

7.9 Realizare Etaj 3 pe proiect 1 50000 50,000.00

7.10 Realizare Etaj 4 pe proiect 1 50000 50,000.00

7.11 Realizare Etaj 5 pe proiect 1 50000 50,000.00

7.12 Realizare Etaj 6 pe proiect 1 60000 60,000.00

7.13 Inchideri si compartimentari pe proiect 1 100000 100,000.00

7.14 Anvelopare pe proiect 1 90000 90,000.00

7.15 Finisaje pe proiect 1 200000 200,000.00

7.16 Drumuri si platforme pe proiect 1 90000 90,000.00

7.17 Receptie pe proiect 1 1000 1,000.00

Subtotal - Executia lucrarilor de constructii 1,096,000.00

8. Total costuri directe eligibile ale proiectului 1,399,800.00

9. Costuri indirecte (6% din totalul costurilor directe) 83,988.00

10. Total costuri eligibile ale proiectului 1,483,788.00

11

7. MANAGEMENTUL RISCULUI:

- Identificarea riscurilor:

1 Riscul ca studiul de fezabilitate sa aiba o concluzie nesatisfacatoare;

2 Riscul ca terenul sa nu fie incadrat in categoria terenului bun de fundare, ceea ce ar

putea conduce la o majorare a costurilor proiectului;

3 Riscul ca autorizatia de construire sa nu fie obtinuta;

4 Riscul de a nu ne incadra in bugetul propus;

5 Riscul ca proiectul sa nu se incadreze in termenele propuse;

6 Spatiile de birouri sa nu aiba clienti;

7 Riscul ca pretul chiriilor pentru spatiile de birouri sa scada, ceea ce ar conduce la o

amortizare mult mai grea a proiectului;

8 Riscul ca firma care se va ocupa de executia cladirii sa nu isi respecte indatoririle si

sa nu respecte standardele de calitate impuse.

- Cuantificarea riscurilor:

1 In cazul studiul de fezabilitate are o concluzie nesatisfacatoare, exista riscul ca

proiectul sa fie abandonat, in caz contrar, proiectul continua.

2 Dupa finalizarea studiului GEO se vor obtine informatii referitoare la terenul de

fundare, moment in care se va lamuri acest risc.

3 Exista riscul ca proiectul sa nu fie aprobat de catre consiliul local in cazul in care nu

sunt indeplinite toate conditiile cerute de catre diversele organe de avizare.

4 Exista riscul de neincadrare in bugetul alocat de 1,5 mil. Euro. Aceasta se poate

intampla din cauza estimarii incorecte a costurilor pentru fiecare activitate in parte,

din cauza modificarii preturilor la producatorii de materiale de constructii sau din

cauza aparitiei unor situatii neprevazute care sa conduca la majorarea costului

proiectului.

5 Exista riscul ca proiectul sa nu inceapa la data propusa din diferite cauze (amanarea

obtinerii autorizatiei de constructie sau alte cauze); de asemenea, exista riscul ca

proiectul sa nu fie finalizat pana la finalul anului 2015 - aceasta ar conduce la

pierdere de bani.

6/7.Exista riscul ca cererea de spatii de birouri sa se micsoreze pana la finele anului

2015

sau ca pretul chiriei pentru spatiul de birouri sa scada, ceea ce ar face ca proiectul sa

fie nerentabil.

8. Exista riscul ca firma contractata pentru executia lucrarilor de constructie sa nu isi

respecte indatoririle stipulate in contract, ceea ce ar putea duce la o intarziere a

proiectului sau la obtinerea unui produs nesatisfacator din punct de vedere calitativ.

- Masuri de atenuare/eliminare a riscurilor:

1 Acest risc nu poate fi eliminat sau atenuat, este un risc care trebuie asumat, dar care

nu duce la pierderea uei sume importante de bani datoriita faptului ca proiectul nu

incepe inainte de concluziile studiului de fezabilitate.

12

2 Riscul ca terenul de fundare sa nu se incadreze in categoria terenurilor bune de

fundare poate fi redus prin obtinerea de informatii cu privire la terenul de fundare din

zona in care urmeaza sa se construiasca.

3 Pentru reducerea riscului ca autorizatiile sa nu fie obtinute trebuie asigurat ca toata

documentatia care face obiectul obtinerii de autorizatii sa fie corect elaborata si

verificata.

4 Pentru reducerea riscului ca proiectul sa nu se incadreze in bugetul fixat de 1,5

milioane de euro, trebuie ca estimarea costurilor sa se faca pe cat se poate de

corect, sa se semneze contracte cu furnizori de materiale la preturi cat mai

avantajoase, sa se estimeze cat mai corect resursele necesare si costul acestora.

5 Pentru reducerea riscului intarzierii proiectului este necesar ca timpul estimat pentru

fiecare activitate in parte sa fie cat mai corect obtinut, eventual printr-o analiza

P.E.R.T., dar se poate ca pe parcursul desfasurarii executiei sa se accelereze unele

lucrari functie de incadrarea in graficul de lucru.

6/7.Pentru micsorarea sau eliminarea riscului ca cererea de spatii de birouri sa scada

sau ca pretul chiriei spatiilor de birouri sa scada, studiu de fezabilitate trebuie sa fie

conceput cu maxima seriozitate si cu evaluarea tuturor factorilo implicati in vederea

obtinerii de informatii cat mai precise privind viabilitatea proiectului in discutie.

8 Pentru eliminarea riscului ca firma contractata pentru executarea lucrarilor de

constructie sa nu isi respecte indatoririle sau sa execute lucrari de calitate proasta,

se va inmana contractul de executie unei societati care are un grad de incredere

suficient de ridicat pe piata, se vor stipula foarte clar in contract toate indatoririle si

consecintele in cazul in care aceste anu vor fi indeplinite.