IncapacităTi de a vinde si de a cumpărasoTii nu pot încheia între ei contracte de vânzare-cumpărare (art. 1307 C. civ.) – prininstituirea acestei incapacităTi se urmăreste asigurarea unei triple protecTii: a intereselorsoTului donator, în cazul unei vânzări simulate; a intereselor mostenitorilor rezervatari saucare beneficiază de raportul donaTiilor, de asemenea în cazul unei vânzări simulate; a intereselor creditorilor soTului vânzător. Nerespectarea acestei incapacităTi este sancTionatăcu nulitatea relativă.tutorii nu pot încheia contracte de vânzare-cumpărare cu persoanele aflate subtutela lor, până când autoritatea tutelară nu a dat tutorelui descărcare pentru gestiunea sa(art. 1308 pct.1 C. civ. coroborat cu art. 128 din C. fam.). Nerespectarea acesteiincapacităTi este sancTionată cu nulitatea relativă.b) IncapacităTi de a cumpăramandatarii, legali sau convenTionali, nu pot cumpăra bunurile pe care au fostîmputerniciTi să le vândă (art. 1308 pct. 2 C. civ.) – incapacitatea are drept scop evitareaîntrunirii de către una si aceeasi persoană a dublei calităTi: de vânzător si de cumpărător,contrarietatea intereselor fiind evidentă si acTionând în defavoarea vânzătorului. Nutrebuie însă ignorat faptul că legislaTia noastră cunoaste instituTia actului cu sine însusi, acărui validitate este recunoscută în condiTiile în care mandantul cunoaste si aprobăcondiTiile în care urmează a se încheia actul juridic. SancTiunea care intervine în cazulignorării acestei incapacităTi este nulitatea relativă.administratorii bunurilor statului sau ale unităTilor administrativ – teritoriale nu potcumpăra bunurile pe care le administrează (art. 1308 pct. 3 C. civ.) – încheiereacontractului de vânzare-cumpărare cu neobservarea acestei incapacităTi este sancTionată cunulitatea relativă.funcTionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau ale unităTilor

administrativ-teritoriale care se vând prin intermediul lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.) – înipoteza în care bunurile sunt destinate vânzării, iar preTurile sunt stabilite de cătrelegiuitor, funcTionarul nedispunând de vreo putere discreTionară în ceea ce privestestabilirea condiTiilor vânzării, apreciem că incapacităTile prevăzute de art. 1308 pct. 3 si 4nu se mai justifică. Nerespectarea acestei incapacităTi atrage nulitatea relativă a convenTiei.judecătorii, procurorii sau avocaTii nu pot cumpăra drepturi litigioase care sunt decompetenTa curTii de apel în a cărei circumscripTie îsi exercită funcTia, respectiv profesia(art. 1309 C. civ.). Interpretarea teleologică a dispoziTiei art. 1309 C. civ. conduce laconcluzia că în cazul judecătorilor de la Înalta Curte de CasaTie si JustiTie, precum si aprocurorilor de la Parchetul de pe lângă Înalta Curte de CasaTie si JustiTie, interdicTia seextinde pe întreg teritoriul Tării. În cazul nerespectării incapacităTii instituite prin art. 1309C. civ., contractul este lovit de nulitate absolută.executorii judecătoresti nu pot dobândi, direct sau prin persoane interpuse, pentru eisau pentru alTii, bunurile ce au făcut obiectul activităTii de executare silită (art. 43, L.188/2000 privind pe executorii judecătoresti). SancTiunea aplicabilă în cazul nesocotirii eiva fi nulitatea absolută.persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunurile imobile care se vând prin licitaTiepublică (art. 507 alin. 2 si 497 alin 4 C. proc. civ.). SancTiunea aplicabilă este nulitatearelativă, incapacitatea fiind dictată de necesitatea protejării unor interese particulare.cetăTenii străini si apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor dinRomânia decât numai în condiTiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană

si din alte tratate internaTionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, încondiTiile prevăzute prin lege organică (art. 44 alin. 2 din ConstituTia revizuită). Calitatea10de cetăTean străin sau de apatrid se apreciază în funcTie de momentul încheieriicontractului; prin urmare, incapacitatea va exista dacă cumpărătorul a avut cetăTeniaromână, dar nu o mai avea în momentul contractării ori dacă o dobândeste ulteriorîncheierii contractului. Contractul de vânzare-cumpărare va fi nul absolut în cazulnerespectării acestei incapacităTi, datorită caracterului general al interesului protejat prinreglementarea acestei incapacităTi speciale. De asemenea, L. nr. 247/2005 prevede în art. 3din Titlul X că CetăTenii străini si apatrizii [...] pot dobândi dreptul de proprietate asupraterenurilor în România în condiTiile prevăzute de legea specială, indicând astfel în modclar că cetăTenii străini si apatrizii vor putea dobândi acest drept, sub condiTiaîndeplinirii anumitor criterii. O primă serie de criterii circumscrise posibilităTii dobândiriidreptului de proprietate asupra terenurilor, atât în condiTiile aderării României la UniuneaEuropeană, cât si în cazul încheierii unor tratate internaTionale au fost prevăzute în L. nr.312 din 10 noiembrie 2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupraterenurilor de către cetăTenii străini si apatrizi, precum si de către persoanele juridicestrăine. Acest act normativ va intra în vigoare la data aderării Tării noastre la UniuneaEuropeană. Din conTinutul art. 1 al L. nr. 312/2005 rezultă că în obiectul său dereglementare sunt incluse atât actele juridice inter vivos prin intermediul cărora s-ar puteadobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, cât si cele mortis causa (întrucât prinalin. 2 se prevede inaplicabilitatea dispoziTiilor legii pentru mostenirea legală, per acontrario ele vor fi aplicabile mostenirii testamentare). În privinTa cetăTenilor oricărui stat

membru al Uniunii Europene sau al SpaTiului Economic European si apatrizilor, L. nr.312/2005 introduce o distincTie în funcTie de scopul în care este achiziTionat terenul. Dacăterenul va fi dobândit pentru resedinTe secundare, atunci cetăTeanul unui stat membrunerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membrupoate încheia un astfel de act la împlinirea unui termen de cinci ani de la data aderăriiRomâniei la Uniunea Europeană (art. 4). În caz contrar, termenul va fi de sapte ani, legeafăcând referire pentru această ipoteză la terenuri agricole, păduri si terenuri forestiere(alin. 1 al art. 5). În plus, nu se mai face referire la calitatea de nerezident, domiciliul fiindde asemenea indiferent. Un regim special este destinat de L. nr. 312/2005 fermierilor.Conform art. 5 alin. 4, aceste persoane vor putea dobândi dreptul de proprietate asupraterenurilor agricole, pădurilor si terenurilor forestiere în aceleasi condiTii cu cele aplicabilecetăTenilor români, de la data aderării României la Uniunea Europeană, dacă îndeplinescurmătoarele condiTii: desfăsoară activităTi independente – art. 5 alin. 1; sunt fie cetăTeni aistatelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îsi stabilesc resedinTaîn România, fie apatrizi cu domiciliul în România – art. 5 alin. 2 lit. a si b. Dovada calităTiide fermier care desfăsoară activităTi independente se face cu documente emise/eliberate deautorităTile competente din statul membru sau de provenienTă, iar pentru apatrizii cudomiciliul în România cu atestatul eliberat, în acest sens, de către Ministerul Agriculturii,Pădurilor si Dezvoltării Rurale – art. 5 alin. 3. Fermierii cetăTeni străini si apatrizi caredobândesc proprietatea asupra terenurilor agricole, pădurilor si a terenurilor forestiere prin

efectele L. nr. 312/2005 au obligaTia de a nu schimba destinaTia acestora pentru o perioadăde sapte ani (alin. 5 al art. 5). În privinTa cetăTenilor străini si apatrizilor care aparTinstatelor terTe, singura noutate adusă de Legea nr. 312/2005 se referă la faptul că acestia nuvor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiTii mai favorabile decâtcele aplicabile cetăTeanului unui stat membru (alin. 2 al art. 6).11persoanele juridice străine nu pot dobândi în proprietate terenuri în România. ÎntrucâtConstituTia revizuită nu cuprinde nici o dispoziTie referitoare la persoanele juridice străine,am considerat că în privinTa lor au fost aplicabile dispoziTiile L. nr. 54/1998. SancTiuneacare intervenea în cazul nerespectării acestei incapacităTi era nulitatea absolută acontractului de vânzare-cumpărare. L. nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului deproprietate privată asupra terenurilor de către cetăTenii străini si apatrizi, precum si decătre persoanele juridice străine dispune că de la momentul aderării României la UniuneaEuropeană persoanele juridice constituite în conformitate cu legislaTia unui stat membrupot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare într-un termende cinci ani (art. 4). Persoana juridică trebuie să fie nerezidentă, adică să nu deTină nici unsediu secundar în România (art. 2 lit. c). În cazul în care dobândirea are orice alt scop,termenul calculat de la data aderării României la Uniunea Europeană este de sapte ani.persoanele fizice sau persoane juridice străine nu pot cumpăra certificate deproprietate (art. 22, L. 58/1991 privind privatizarea). Incapacitatea vizează numaicertificatele de proprietate, nu si acTiunile dobândite în urma depunerii certificatelor lasocietăTile comerciale privatizate. Nerespectarea acestei incapacităTi se sancTionează cunulitatea absolută.

persoanele fizice nu pot cumpăra locuinTe construite din fondurile statului decâtdacă îndeplinesc calitatea de chirias (art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 privindvânzarea de locuinTe construite din fondurile statului către populaTie). ConformdispoziTiilor legale, locuinTele construite din fondurile statului si ocupate de chiriasi seputeau vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unităTilor specializate în vânzarealocuinTelor. Contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu o persoană care nu avea calitateade chirias era lovit de nulitate. DispoziTii asemănătoare sunt întâlnite în L. nr. 85/1992privind vânzarea de locuinTe si spaTii cu altă destinaTie construite din fondurile statului sidin fondurile unităTilor economice sau bugetare de stat si în L. nr. 112/1995 pentrureglementarea situaTiei juridice a unor imobile cu destinaTia de locuinTe, trecute înproprietatea statului._ ConsimTământul părTilor – consimTământul reprezintă exteriorizarea hotărârii de aîncheia un act juridic civil si constituie o condiTie de fond, esenTială, de validitate sigenerală a actului juridic civil. Valabilitatea consimTământului presupune îndeplinireacumulativă a următoarelor condiTii: să provină de la o persoană cu discernământ; să fieexprimat cu intenTia de a produce efecte juridice; să fie exteriorizat; să nu fie afectat devreun viciu de consimTământ. Materia contractului de vânzare cumpărare implică analizaefectelor pe care le produce în plan juridic promisiunea unilaterală (de vânzare ori decumpărare) sau bilaterală (de vânzare-cumpărare), existenTa unui pact de preferinTă sau aunui drept de preempTiune.