iAS 40 Investitii Imobiliare

IAS 40 Investitii imobiliarecontabilul.manager.ro /a/1952/ias-40-investitii-imobiliare.html

IAS 40 Investitii imobiliare

Obiectivul Standardului este sa prescrie tratamentul contabil al investitiilor imobiliare si cerinteleaferente de prezentare a informatiilor.

Identificarea investitiilor imobiliare

Se face distinctia intre investitiile imobiliare si proprietatile imobiliare utilizate de posesor. Proprietateaimobiliara detinuta (de proprietar sau de locatar) in scopul inchirierii siisau pentru cresterea valoriicapitalului, este investitie imobiliara. Proprietatile detinute pentru utilizare in productia, furnizarea debunuri sau de servicii sau in scopuri administrative sunt imobilizari corporale. Pentru proprietatileimobiliare utilizate de posesor este aplicabil IAS 16 Imobilizari corporale.

Exemple de investitii imobiliare sunt:

terenurile detinute pentru a fi utilizate in viitorul inca nedeterminat;cladirile aflate in proprietatea entitatii (sau detinute in baza contractelor de leasing financiar) siinchiriate in baza contractelor de leasing operational.

Exemple de elemente care nu sunt investitii imobiliare:

proprietatile imobiliare achizitionate cu scopul exclusiv sa fie cedate ulterior, in viitorul apropiat,sau cu scopul sa fie imbunatatite si revandute;proprietatile imobiliare care sunt construite sau imbunatatite in numele unor terte parti;proprietatile aflate in posesia salariatilor (indiferent daca acestia platesc sau nu chirie la cursulpietei);proprietati imobiliare utilizate de posesor care urmeaza a fi cedate;proprietatile imobiliare care sunt construite sau imbunatatite pentru ca ulterior sa fie utilizate cainvestitii imobiliare;proprietatea imobiliara care este inchiriata unei alte entitati in cadrul unui contract de leasingfinanciar;investitiile imobiliare clasificate ca fiind detinute in vederea vanzarii (vor fi evaluate inconformitate cu IFRS 5 Active imobilizate detinute pentru vanzare si activitati intrerupte).

O entitate este producatoare de aparatura industriala. Entitatea a cumparat o parcela de teren intr-ozona unde casele au preturi mici, iar facilitatile de transport in comun sunt reduse. Guvernul are planuride dezvoltare a regiunii ca parc industrial in cinci ani.

Se asteapta ca valoarea terenului sa se aprecieze semnificativ daca guvernul pune in aplicare acesteplanuri. Conducerea entitatii nu a decis ce sa faca cu proprietatea. Poate fi clasificata parcela de terenca investitie imobiliara?

Entitatea trebuie sa clasifice proprietatea ca o investitie imobiliara. Chiar daca entitatea nu a stabilitmodul de utilizare a proprietatii, pe termen mediu, terenul este detinut pentru cresterea valoriicapitalului.

O companie a achizitionat o parcela de teren pentru a construi o cladire cu birouri.

Terenul si cladirea vor fi inchiriate unui tert (contract de leasing operational) in momentul in careconstructia este definitivata. Poate fi clasificata proprietatea ca investitie imobiliara?

Cartea Verde a Contabilitatii 2015

Proprietatea nu poate fi recunoscuta ca investitie imobiliara.IAS 40 Investitii imobiliare exclude din cadrulinvestitiilor imobiliare proprietatea construita pentru a fi uti-lizata ulterior. Pentru asemenea proprietati se aplica IAS 16Imobilizari corporale pana cand constructia sauimbunatatirea este definitivata. Abia in acel moment proprie-tatea devine investitie imobiliara.

Exista proprietati care includ o parte detinuta pentru inchiriere sau pentru cresterea valorii capitalului sio parte detinuta pentru producerea bunurilor, prestarii serviciilor sau in scopuri administrative. Dacapartile pot fi vandute separat (sau inchiriate separat in baza unui contract de leasing financiar), oentitate inregistreaza fiecare parte separat. Daca partile nu pot fi vandute in mod separat, entitatile auin vedere criteriul semni- ficativinesemnificativ.

O entitate este proprietara unei baze hoteliere. Aceasta include un casino, aflat intr-o cladire separata,care face parte din cladirile bazei hoteliere. Clientii sai sunt limi- tati numai la turisti si vizitatorinerezidenti. Proprietarul administreaza hotelul si alte amenajari din baza hoteliera, cu exceptiacasinoului. Casinoul va fi inchiriat unui administrator independent in baza unui contract de leasingoperational.

Poate fi clasificat casinoul ca investitie imobiliara?

Da. Conducerea trebuie sa clasifice casinoul ca investitie imobiliara, iar hotelul si alte amenajari caimobilizari corporale. Casinoul poate fi vandut sau inchiriat separat in baza unui contract de leasingfinanciar, deci entitatea inregistreaza fiecare parte separat.

O cladire are 25 de camere, din care 24 sunt inchiriate. O singura camera este folosita de catre entitatein scopuri administrative.

Poate fi clasificata aceasta cladire ca o investitie imobiliara?

Stabilirea a ceea ce reprezinta o parte nesemnificativa a cladirii este o problema derationament profesional. In acest caz, o singura camera dintr-un numar de 25 va fi privita canesemnificativa. In consecinta, proprietatea va fi contabilizata ca investitie imobiliara.

Recunoasterea si evaluarea investitiilor imobiliare

Investitiile imobiliare vor fi recunoscute ca activ atunci cand:

este probabil sa fie generate catre entitate beneficii economice viitoare aferente investitieiimobiliare; sicostul investitiei imobiliare poate fi evaluat in mod credibil.

O investitie imobiliara este evaluata, initial, la cost. Costurile de tranzactionare sunt incluse inevaluarea initiala. Costul unei investitii imobiliare achizitionate este format din pretul de cumparare alacesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ:

onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice;taxele de transfer ale proprietatii;alte costuri de tranzactionare.

Costul unei investitii imobiliare nu este majorat de:

costurile de infiintare;de pierderile din exploatare aparute inainte ca investitia imobiliara sa atinga nivelul planificat deocupare;de valorile neobisnuite ale risipei de materiale, forta de munca aparute in procesul de constructiesau imbunatatire a proprietatii imobiliare;costurile intretinerii zilnice ale unei proprietati imobiliare.

Costurile aparute ulterior pentru a adauga, a inlocui o parte a unei proprietati imobiliare se includ invaloarea proprietatii.

O entitate achizitioneaza o cladire cu destinatia birouri. Pretul de cumparare este de 15.000 lei,taxele de transfer al proprietatii sunt de 270 lei, iar onorariul notarului este de 230 lei. Cladirea esteinchiriata in baza unui contract de leasing operational. Cheltuielile generate de intretinere sunt de 130lei, iar costurile de renovare-imbunatatire a cladirii sunt de 400 lei. Activitatile de intretinere si renovaresunt prestate de un tert specializat.

Achizitia si cheltuielile ulterioare aferente investitiei imobiliare se contabilizeaza astfel

Costul de achizitie se determina astfel:

Pret de cumparare 15.000 lei+ Taxe de transfer 270 lei+ Onorariu notar 230 lei= Cost de achizitie 15.500 lei

Achizitia investitiei imobiliare se contabilizeaza astfel:

Investitii imobiliare Furnizori 15.500 lei 15.500 lei

Cheltuielile de intretinere nu sunt incluse in costul investitiei imobiliare. Aceste cheltuieli suntrecunoscute in contul de profit si pierdere:

Cheltuielicu serviciile Furnizoriprimite de la terti

130 lei 130 lei

Costurile de renovare-imbunatatire a cladirii se capitalizeaza:

Investitii imobiliare Venituri privindinvestitiile imobiliare

400 lei 400 lei

Evaluare dupa recunoasterea initiala

O entitate poate sa aleaga fie modelul valorii juste, fie modelul costului pentru toate investitiileimobiliare.

Dupa recunoasterea initiala, o entitate care alege modelul bazat pe valoarea justa va evalua toateinvestitiile imobiliare la valoarea justa. Un castig sau o pierdere aparut(a) in urma modificarii valoriijuste a investitiei imobiliare este recunoscut(a) in contul de profit si pierdere.

Valoarea justa a proprietatii imobiliare va reflecta conditiile de piata la data bilantului. Atunci candvaloarea justa pentru o investitie imobiliara nu poate fi deter- minata, se va utiliza modelul bazat pecost. Insa toate celelalte investitii imobiliare sunt evaluate la valoarea justa.

Nu este acceptata trecerea de la modelul bazat pe valoarea justa la modelul bazat pe cost. Investitiileimobiliare evaluate la valoarea justa nu se amortizeaza.

In urma cu 3 ani, o entitate a achizitionat un spatiu comercial destinat inchirierii, pret de cumparare de30.000 lei. La sfarsitul primului an, valoarea justa a spatiului comercial este de 35.000 lei, ca urmare aevolutiei preturilor pe piata. Datorita reducerii chiriilor de pe piata imobiliara, la sfarsitul anului al doilea,valoarea justa a spatiului comercial este de 33.000 lei.

La sfarsitul primului an, se inregistreaza o diferenta favorabila de 5.000 lei (adica 35.000 lei 30.000lei). Acest castig va fi recunoscut in contul de profit si pierdere, astfel:


5.000 lei 5.000 lei

La sfarsitul anului al doilea, diferenta este de 2.000 lei (adica 35.000 lei 33.000 lei) si estenefavorabila. Aceasta pierdere va fi recunoscuta in contul de profit si pierdere, astfel:

Cheltuielile privind Investitii imobilareinvestitiile imobiliare

2.000 lei 2.000 lei

Diferentele favorabile din reevaluare sunt considerate rezerve din reevaluare in conformitate cuO.M.F.P. nr. 1.752i2005. De asemenea, diferentele nefavorabile sunt considerate fie descresteri alerezervei din reevaluare, fie ajustari pentru depreciere. Tratamenul diferentelor dintre valoarea justa sicost depinde de modelul de evaluare a imobilizarilor corporale, la cost sau la valoarea reevaluata.

Model bazat pe cost

O entitate care opteaza pentru modelul bazat pe cost va evalua toate investitiile imobiliare inconformitate cu cerintele din IAS 16 Imobilizari corporale pentru acel model.

Transferuri

Transferuri laide la investitii imobiliare vor fi facute atunci si numai atunci cand exista o modificare autilizarii.

Tratamentul castigurilor si pierderilor este aplicabil numai entitatilor care contabilizeaza investitiileimobiliare la valoarea justa. Cand o entitate utilizeaza modelul bazat pe cost, transferurile nu modificavaloarea contabila a proprietatii imobiliare transferate.

Mai jos sunt prezentate cateva transferuri si efectele lor avand in vedere modelul bazat pe valoareajusta.

Schimbarea utilizarii Transfer Castiguriipierderiaferente valorii justede la catre

a) Inceperea utilizarii decatre posesor

Investitiiimobiliare

Imobilizaricorporale

Nu exista

b) Inceperea procesului deimbunatatire, in perspectivavanzarii


Stocuri Nu exista

c) Incheierea utilizarii decatre posesor



Reevaluare conformIAS 16Imobilizari corporale

d) Inceperea unui leasingoperational cu o alta parte

Stocuri Investitiiimobiliare

Sunt recunoscute in contulde profit sau pierdere

e) Definitivarea procesului deconstructie sau imbunatatire



Sunt recunoscute in contulde profit sau pierdere

a) costul proprietatii va fi valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii; dupa transfer, proprietatea vafi contabilizata in conformitate cu IAS 16 Imobilizari corporale;

b) costul proprietatii va fi valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii; dupa transfer, proprietatea vafi contabilizata in conformitate cu IAS 2 Stocuri;

c) orice diferenta dintre valoarea contabila a proprietatii imobiliare in conformitate cu IAS 16Imobilizari corporale si valoarea sa justa este tratata la fel ca o reevaluare, in conformitate cuIAS 16 Imobilizari corporale;

d) orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila esterecunoscuta in contul de profit si pierdere;

e) orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare de la acea data si valoarea sa contabilaeste recunoscuta in contul de profit si pierdere.

Societatea InvestConstruct are ca obiect de activitate constructia de imobile destinate vanzarii. Caurmare a conditiilor pietei, in anul 20x4 s-a constatat o reducere a vanzarilor imobiliare. Managerulsocietatii decide ca din stocul de 15 cladiri pe care-l detine sa inchirieze 4 pe baza unor contracte deleasing operational, astfel:

Cladire Durata contractului Valoarecontabila

Valoare justala data inchirierii

Spatiu comercial 01.02.20x4 31.03.20x6 800.000 lei 900.000 leiHala de productie 01.03.20x4 31.12.20x4 1.500.000 lei 1.400.000 leiCladire birouri 01.04.20x4 30.09.20x6 900.000 lei 940.000 leiDepozit 01.05.20x4 30.11.20x6 1.800.000 lei 1.500.000 lei

La data expirarii contractelor de inchiriere, societatea decide utilizarea celor 4 cladiri astfel:

spatiul comercial este utilizat in scopuri administrative, durata de viata ramasa 24 de ani;hala de productie face obiectul unui proces de modernizare in vederea utilizarii in continuare cainvestitie imobiliara; cheltuielile de modernizare se ridica la nivelul sumei de 300.000 lei;cladirea cu birouri intra intr-un proces de imbunatatire in vederea vanzarii;depozitul se inchiriaza unei alte societati pe baza unui contract de leasing financiar.

La 31.12.20x6, societatea constata urmatoarele valori juste pentru cladiri:

spatiu comercial 1.060.000 lei;hala de productie 1.900.000 lei;cladire cu birouri 970.000 lei (valoare realizabila neta);depozit 1.950.000 lei.

Tratamentele contabile referitoare la investitii imobiliare sunt prezentate in continuare. Initial, cele 4cladiri sunt incadrate in categoria stocurilor. Din momentul inchirierii acestora in baza unor contracte deleasing operational, acestea vor fi transferate la investitii imobiliare. Orice diferenta intre valoarea justaa proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila este recunoscuta in profit sau pierdere,astfel:

pentru spatiul comercial:

Investitii imobiliare Produse finiteVenituri privindinvestitiile imobiliare

900.000lei 800.000 lei100.000 lei

pentru hala de productie:

Investitii imobiliare Produse finiteCheltuieli privindinvestitiile imobiliare

1.400.000 lei100.000 lei

1.500.000

pentru cladire birouri:

Investitii imobiliare Produse finiteVenituri privindinvestitiile imobiliare

940.000 lei 900.000 lei40.000 lei

pentru depozit:

Investitii imobiliare Produse finiteCheltuieli privindinvestitiile imobiliare

1.500.000 lei300.000 lei

1.800.000 lei

La data expirarii contractelor de inchiriere are loc transferul unora dintre investitiile imobiliare la altecategorii de active.

Spatiul comercial va fi transferat la imobilizari corporale, deoarece va fi utilizat in scopuriadministrative. Valoarea justa a investitiei imobiliare devine costul imobilizarii corporale:

Imobilizari corporale Investitii imobiliare 900.000 lei 900.000 lei

Hala de productie va fi utilizata in continuare ca investitie imobiliara. Costurile generate demodernizare sunt capitalizate:


300.000 lei 300.000 lei

Cladirea cu birouri va fi vanduta, ceea ce inseamna ca va fi transferata la stocuri. Valoarea justa ainvestitiei imobiliare devine costul stocului:

Stocuri Investitii imobiliare 940.000 lei 940.000 lei

Depozitul va fi inchiriat in baza unui leasing financiar:

Creante imobilizate Investitii imobiliare 1.500.000 lei 1.500.000 lei

La 31.12.20x6, tratamentul contabil al activelor depinde de categoria in care acestea au fosttransferate.

Spatiul comercial este contabilizat ca imobilizare corporala incepand cu 31.03.20x6. Amortizareainregistrata de la 31.03.20x6 pana la sfarsitul anului 20x6 este in valoare de 28.125 lei.

Amortizarea= 900.000 x 9=28.125 lei

24 12

Cheltuieli Amortizareacu amortizarea imobilizarilor corporale

28.125 lei 28.125 lei

In cazul in care pentru contabilizarea spatiului comercial se opteaza pentru modelul bazat pe valoareajusta, proprietatea va fi reevaluata:

Valoare contabila la 31.03.20x6 900.000 lei

Amortizare acumulata pe cele 9 luni 28125 lei

= Valoare neta (ramasa de amortizat) 871.875 lei

Valoare justa 1.060.000 leiPlus din reevaluare 188.125 lei

Astfel se anuleaza amortizarea cumulata si se inregistreaza o diferenta favorabila din reevaluare:

Amortizari privind Imobilizari corporaleimobilizarilecorporale

28.125 lei 28.125 lei

Imobilizari corporale Rezerve din reevaluare 188.125 lei 188.125 lei

Hala de productie este investitie imobiliara, iar modificarea valorii juste este recunoscuta in contul deprofit si pierdere.


200.000 lei 200.000 lei

Cladirea cu birouri este un stoc. Stocurile sunt contabilizate la cea mai mica valoare dintre cost sivaloarea realizabila neta. Valoarea realizabila neta (970.000 lei) este mai mare decat costul (940.000lei). Cladirea va ramane inregistrata la costul acesteia.

Depozitul a fost inchiriat prin leasing financiar si contabilizat la locatar. Modificarea valorii juste aacestuia va fi contabilizata la locatar, nu la locator.

Tratamentele contabile prezentate sunt in conformitate cu IAS 40 Investitii imobiliare. Inconformitate cu O.M.F.P. nr. 1.752i2005, transferul elementelor de la produse finite la imobilizaricorporale se realizeaza la cost efectiv. Astfel valoarea costului va fi ajustata de eventualele diferentefavorabile sau nefavorabile de cost. De asemenea, cresterea din reevaluare va fi inregistrata ca orezerva din reevaluare.

Cedari

O investitie imobiliara va fi nerecunoscuta (eliminata din bilant) din momentul cedarii sau atunci candinvestitia imobiliara este definitiv retrasa din folosinta.

Castigurile sau pierderile aparute din cedarea investitiilor imobiliare sunt determi- nate ca diferentaintre incasarile nete din cedare si valoarea contabila a activului. Acestea sunt recunoscute in contul deprofit sau pierdere.

Prezentarea informatiilor

Informatiile privind investitiile imobiliare prezentate depind de modelul ales pentru evaluarea acestora.

Astfel, atunci cand se utilizeaza modelul bazat pe valoarea justa, trebuie prezentate urmatoareleinformatii:

specificarea ca aplica modelul bazat pe valoarea justa;in ce situatii sunt clasificate si inregistrate drepturile imobiliare detinute prin contracte deleasing operational;atunci cand clasificarea este dificila, criteriile pe care le foloseste pentru a deosebi investitiaimobiliara de proprietatile imobiliare utilizate de posesor si de proprietatile imobiliare detinute inscopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;metodele si ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investitiei imobiliare sio declaratie din care sa reiasa factorii pe baza carora s-a deter- minat valorea justa;masura in care valoarea justa a investitiei imobiliare se bazeaza pe evaluarea efec- tuata de unevaluator independent, cu experienta si calificare profesionala recunoscuta si relevanta;reconcilierea valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei.

Atunci cand se utilizeaza modelul bazat pe cost, trebuie prezentate urmatoarele informatii:

specificarea ca aplica modelul bazat pe cost;atunci cand clasificarea este dificila, criteriile pe care le foloseste pentru a deosebi investitiaimobiliara de proprietatile imobiliare utilizate de posesor si de proprietatile imobiliare detinute inscopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;metodele de amortizare utilizate;duratele de viata utila sau ratele de amortizare folosite;valoarea contabila bruta si amortizarea cumulata (agregata cu pierderile cumulate dindepreciere) la inceputul si la sfarsitul perioadei;reconcilierea valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei;atunci cand o entitate nu poate determina, in mod credibil, valoarea justa a inves- titiilorimobiliare, entitatea va prezenta:

-o descriere a investitiilor imobiliare;

-o explicare a motivului pentru care valoarea justa nu poate fiinmod credibil; si

-daca este posibil, sirul estimarilor in interiorul caruia este cel mai probabil sa gasim valoarea justa.

Votati articolul "IAS 40 Investitii imobiliare":Rating: Nota: 5 din 1 voturi

Contabilul.ro

ClubContabilitate.ro - intrebarea zileiContract inchiriere spatiuIntrebare: Buna ziua.Firma doreste sa-si deschida un punct de lucru cu profil restaurat intr-un spatiu inchiriat. Va rog sa-mispuneti daca in afara de autorizatia de functionare, sanitar veterinara si sanitara DSP celelalteautorizatii, respectiv de mediu si PSI trebuie luate de noi sau de proprietar.Va multumesc. Raspuns: avizele pentru functionarea firmei se obtin de dvs.... citeste tot raspunsul aici

IAS 40 Investitii imobiliareCartea Verde a Contabilitatii 2015ClubContabilitate.ro - intrebarea zileiContract inchiriere spatiu

iAS 40 Investitii Imobiliare

Documents

Transcript of iAS 40 Investitii Imobiliare