Evaluare Ella Iulia

8/6/2019 Evaluare Ella Iulia

http://slidepdf.com/reader/full/evaluare-ella-iulia 1/17

UNIVERSITATEA’’Stefan cel Mare’’SUCEAVAFACULTATEA de Stiinţe Economice şi Adminstraţie PublicăSPECIALIZAREA: Finanţe – BănciAnul III, Invatamant zi, Gr IV.

„Evaluarea Organiza ţ iilor”

Profesor: Stundentă:As. Irina Chiriţă Scheuleac Ionela

Scheuleac Iuliana

-2010-

1



Raport de evaluarePrivind garantarea unui credit

bancar de la BRD Grupe Societe

General România

Suceava-2011-

2



Cuprins

1. Introducere 1.1. Scopul evaluării

1.2. Date generale despre client1.3. Certificarea expertului evaluator şi a valorii1.4. Concluziile faptelor principale şi a datelor importante

2. Prezentarea datelor2.1 Identificarea propietăţii2.2 Descrierea juridică2.3 Informaţii privind localitatea şi zona2.4 Informaţii despre vecinătăţi2.5. Descrierea construcţiei de bază şi a imobilului2.6. Istoric

3.Premizele evaluării3.1. Ipoteze şi condiţii limitative

3.1.1. Ipoteze de evaluare

3.1.2 Condiţii limitative3.2. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate3.3. Data estimării valorii3.4. Moneda raportului3.5. Inspecţia propietăţii3.6. Riscul evaluării3.7. Surse de infomaţii utilizate3.8. Clauza de nepublicare

3



Capitolul I: Introducere

1.1. Scopul evaluării:

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare învederea garantării unui credit bancar solicitat de la BRD Grupe Societe General România.Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară poate avea o valoarediferită.

1.2. Date generale despre client

Proprietarul acestui apartament este Scheuleac Gheorghe şi Scheuleac Teodora care audobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului la data de 08.02.1996, pe baza datelor:- Contract de vanzare – cumpărare nr.1755, oficiu Sucursala Miniera Gura Humorului cu

sediul în Gura Humorului, str. Avram Iancu, nr.1, Jud. Suceava, reprezentată prin Ing.Sabin Andrei în calitate de director şi Ciorneiu Miroea în caliatate de Director economic.

- Fişă tehnică de calcul a preţului de vanzare a locuinţei, construită din fondurile statului,în baza Decretului – Lege. 61 din 7 februarie 1990.

- Adeverinţă prin care se atestă că proprietarii Scheuleac Gheorghe şi Scheuleac Teodoraau achitat integral valoarea imobilului.

- Numar cadastral 30039-C1-U2

Scheuleac Gheorghe, în calitate de proprietar, doreşte să obţină un credit ipotecar de la BRD

Grupe Societe General România.

1.3. Certificarea expertului evaluator şi a valorii

Evaluatorul care întocmeşte raportul de evaluare este: Scheuleac Ionela şi Scheuleac Iuliana,cu C.N.P.2882112320328, cu sediul în Municipiul Suceava, Str. Mihai Viteazu, Nr. 3.De ordin în Registrul Comerţului care este F 24/251/2010, cod unic de înregistrare 32269997.

Prin prezenta se certifică, cu bună credinţă următoarele:

Faptele prezentate în acest raport de evaluare sunt concrete şi adevărate;

Analizele, opiniile şi concluziile raportate se limitează doar la ipotezele şi condiţiilelimitative prezentate în raport, şi acestea reprezintă opiniile şi concluziile mele personale,obiective şi imparţiale, fără a considera interesele;Toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru aajunge la valoarea estimată, au fost în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare

– IVS1 şi cu legislaţia în vigoare la data evaluării;Evaluatorul îşi asumă integral răspunderea asupra tuturor afirmaţiilor personale din raportulde evaluare.Datele şi informaţiile preluate din surse ce nu au putut fi verificate personal deevaluator sunt menţionate în text; Evaluatorul îşi asumă pastrarea confidenţialităţii asupra datelor şi informaţiilor din raportul

de evaluare, precum şi neutilizarea acestora în schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal fie prin intermediul unei terţe persoane;

4



Acest raport este destinat numai scopului precizat şi numai uzului destinatarului;Acest Raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial, în documente, circulare saudeclaraţi, nici publicat sau menţionat in alt mod, fără aprobarea scrisă a evaluatorului asupraformei şi contextului în care ar putea să apară;Evaluatorul nu are nici un avantaj pecuniar sau de altă natură ca urmare a realizării

prezentului raport de evaluare în afara renumerării pentru prezenta lucrare; Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în proprietatea ce face obiectul

prezentului raport de evaluare şi nu este responsabil de omiterea de către client a unor date şiinformaţii referitoare la bunul evaluat care ar putea afecta valoarea acestuia; Evaluatorul este independent adică, nu este angajat direct sau prin intermediari în nici oacţiune cu caracter comercial privind clădirea evaluată şi nici o părtinire de proprietate faţă deaceasta sau faţă de părţile implicate în evaluare;Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabile saucare ar favoriza cauza clientului, de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unuieveniment ulterior;

Posed cunoştinţele, competenţa şi experienţa necesară pentru a îndeplini în mod eficientmisiunea de evaluare a proprietăţii imobiliare în conexiune cu un standard profesional ridicat; Evaluatorul nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie îninstanţă la proprietatea în chestiune;Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Prezentulraport de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor de Evaluare, a recomandărilor şimetodologiei de lucru A.N.E.V.A.R(Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).Toate investigaţiile şi analizele necesare, inclusiv inspecţia proprietăţii le-am făcut personal.

Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport nu mi-au acordat asistenţa profesionalăîn elaborarea raportului.Iva gn sev

1.4.Concluziile faptelor principale şi a datelor importante

În prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare

folosind metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă estimată pe baza capitalizării venitului,

calculul ratei de capitalizare. Valoarea a proprietăţii imobiliare obţinută astfel propusă pentru

garantarea creditului solicitat de la BRD Grupe Societe General România..

Astfel, data raportului evaluat fiind 30.03.2011, unde cursul de schimb valutar reprezintă:

1 EURO = 4.1276 lei

1$ =2.9245 lei Bunul imobil(apartament) cu o suprafaţă ce constituie 44,50 mp. Conform datelor evaluate avalorii de piaţă în data respectivă 1mp = 3246,43 lei , de aici valoarea apartamentului la datade 30.03.2011 este:

44,50 mp * 3264,43 lei = 144.466,14 lei, echivalentul în euro fiind de 35.000 €.

144.466,14 : 4.1276 = 35.000 €.

5



Capitolul II: Prezentarea datelor

2.1 Identificarea propietăţii

În raportul evaluat supunem evaluării o propietate imobiliară, tip apartament cu numarulcadarstral 30039-C1-U2, inscris in cartea funciară nr.1755 – apartament nr.21, situat in bloculTM6, scara.A, Etj.III, Str. Principală, Nr.434, din localitatea Ostra, Jud.Suceava, compus din3 camere, dependinţe şi se înscrie în dreptul de propietate cu titlu de cumpărare în favoarea:- Scheuleac Gheorghe căsătorit cu- Scheuleac Teodora – 1\1 parte bun comun

2.2 Descrierea juridică

Pentru propietatea imobiliară ce face obiectul preyentului raport de evaluare s-au prezentaturmătoarele acte ce atestă proprietarilor Scheuleac Gheorghe şi Scheuleac Teodora:- Contract de vanzare – cumpărare nr.1755, oficiu Sucursala Miniera Gura Humorului cu

sediul în Gura Humorului, str. Avram Iancu, nr.1, Jud. Suceava, reprezentată prin Ing.Sabin Andrei în calitate de director şi Ciorneiu Miroea în caliatate de Director economic.

- Fişă tehnică de calcul a preţului de vanzare a locuinţei, construită din fondurile statului,în baza Decretului – Lege. 61 din 7 februarie 1990.

- Adeverinţă prin care se atestă că proprietarii Scheuleac Gheorghe şi Scheuleac Teodora

au achitat integral valoarea imobilului.- Numar cadastral 30039-C1-U2

Prezentul raport validează din punct de vedere legal corectitudinea documnetelor prezentate şidreptul de propietate deplin asupra apartamentului, considerat ca ipoteză de lucru în realizarea

prezentului raport de evaluare.

2.3 Informaţii privind localitatea şi zona

Municipiul Suceava este situat în platforma Suceava, parte componentă a Podişului Sucevei şicare face parte din Podişul Moldovei.Aceasta este străbătută de la NV la SE de raul Suceava

care are izvoarele din Obcinile Bucovinei.Este prezentă energia electrică cu instalaţii de calitate medie, curenţi slabi, reteaua de apa dincomuna, instalaţii şi corpuri saniate satisfăcătoare, de calitate medie, canalizare, centrală,telefonie. Posedă un ambient civilizat şi poluare redusă.Apartamentul evaluat este situate la etj.III al blocului cu înalţime P+4. Din reevaluare rezultăo suprafaţă utilă de 44,50 mp. Utilitaţile de care dispune apartamentul sunt specifice mediuluiurban deşi se afla in mediul rural. Finisajele sunt de caliatate medie, apartamentul are unaspect îngrijit.

2.4 Informaţii despre vecinătăţi

6



Zona este un cartier cu blocuri de locuinţe aflat în centrul comunei. În apropiere se aflăunităţile publice şcoala, poşta, primăria, biserica, cinematograful, dispensarul, gradiniţa,farmacia, apartamentul situandu–se in centrul acestor unităţi. In apropiere se află unităţicomerciale cu magazine suficiente, bine aprovizionate cu marfuri de bună calitate.Apartamentul este bine poziţionat deoarece toate unităţile publice şi comerciale sunt foarte

aproape de imobil. Acest lucru poate fi observat chiar din balconul apartamentului. 2.5. Descrierea construcţiei de bază şi a imobilului

Este un bloc de locuinte cu numărul de etaje P+4etaje, anul de construcţie fiind 1974 având 6locuinţe pe palier, faţada blocului se află în direcţia S-V, avand vedere la soare. Structura

blocului este din cadre de beton armat, închiderile perimetrale sunt din plăci prefabricate din beton, acoperişul este plat, nu este dotat cu interfon şi nici cu lift, are aspect exterior si interior îngrijit.

Blocul în care este amplasat apartamentul are o vechime de 37 de ani, cu utilităţi aproapecomplete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura şi nici inflaţii de apă. Acestaare o suprafaţă de 44,50 m. Tamplaria exterioară este parţial PVC cu geam termopan din lemnde stejar, uşa de la intrare este metalica iar cele interioare din stejar cu sticla.

Pereţii sunt tencuiţi si văruiţi cu var lavabil in camere de culoare albă, baia, bucataria si holulsunt placate cu faianţă. Pardoseala este formată din parchet alun în camere, gresie pe hol,

bucatarie şi baie. Balconul este de asemean palcat cu faianţă şi pardoseala cu gresie.Este dotat cu curent electric, fiind instalaţie de calitate medie, dotări cu alimentare cu apă dinreteau comunei, încalzirea se face pe bază de lemne.

Apartamentul evaluat este situat la etajul trei a unui bloc cu regimul de înălţime P+4. Dinreleveu rezultă o suprafaţă utilă de 44,50 m. Utilitaţile edilitate de care dispune apartamentulsunt specifice mediului rural. Finisajele sunt de caliatate superioare, apartamentul are unaspect ingrijit.

2.6. Istoric

Evaluarea propietăţii imobiliare (apartametul) prin metoda comparaţiilor de piaţă işi are bazaîn analiza pieţei şi utilizarea analizei comparativă, respectiv estimarea valorii se face prinanalizarea pieţei pentru a găsi propietăţi similare, comparand apoi acele propietăţi cu cea „deevaluat”.

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei propietăţi imobiliare este înrelaţie directă cu preţurilede tranzacţionare a unor propietăţi competitive şi comparabile.Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, întreelemnetele care influenţează preţurile de tranzacţie.

7



În prezentul raport de evaluare sunt descrise trei propietăţi similare cu cea supusă evaluării

Bloc.TM4, Apt.26, Etj.4, Sc.B, Str.Principală, Nr.434, Com.Ostra, Jud.Suceava.

-Este un bloc de locuinte cu numărul de etajeP+4etaje, având 4 locuinţe pe palier, faţada blocului se află în direcţia S-V, neavandvedere la soare.-Anul de construcţie este 1974. Blocul în careeste amplasat apartamentul are o vechime de41 de ani, nu are utilităţi complete.-Acesta are o suprafaţă de 53,00 m, fiind

compus din 2 camere, bucătărie,baie, hol şiun balcon. Tamplaria exterioară cu geam dinlemn vechi existentă de la infiinţarea

apartamentului, uşa de la intrare este din lemniar cele interioare din lemn vopsit în culoarealbă.-Pereţii sunt tencuiţi si văruiţi cu var incamere de culoare albă, baia, bucataria siholul sunt placate cu faianţă de calitateinferioară. Pardoseala este formată din

parchet din lemn nelacuit. Balconul este din beton.-Este dotat cu curent electric, fiind instalaţiede calitate medie, dotări cu alimentare cu apădin reteau comunei, încalzirea se face pe bazăde lemne.-Apartamnetul este evaluat la suma de 25.000euro.

Bloc.TM3, Apt.1, Etj.1, Sc.C, Str.Principală, Nr.434, Com. Ostra,Jud.Suceava

-Este un bloc de locuinte cu numărul de etajeP+4etaje, având 4 locuinţe pe palier.-Anul de construcţie este 1974. Blocul în careeste amplasat apartamentul are o vechime de

40 de ani, nu are utilităţi complete.-Acesta are o suprafaţă de 52,00 m, fiindcompus din 2 camere, bucătărie,baie, hol şiun balcon. Tamplaria exterioară cu geam dinlemn vechi existentă de la infiinţareaapartamentului, uşa de la intrare este din lemniar cele interioare din lemn lacuit.-Pereţii sunt tencuiţi si văruiţi cu var lavabilin camere de culori diferite, baia, bucataria siholul sunt placate cu faianţă de calitateinferioară. Pardoseala este formată din

parchet din lemn nelacuit. Balconul este din beton si este inchis.

8



-Este dotat cu curent electric, fiind instalaţiede calitate medie, dotări cu alimentare cu apădin reteau comunei, încalzirea se face pe bazăde lemne.-Apt. este evaluat la suma de 27.000 euro.

Bloc.TM6, Apt.3, Parter, Sc.A, Str.Principală, Nr.434, Com. Ostra, Jud.Suceava

-Este un bloc de locuinte cu numărul de etajeP+4etaje, având 6 locuinţe pe palier, faţada blocului se află în direcţia S-V, neavandvedere la soare.-Anul de construcţie este 1974. Blocul în careeste amplasat apartamentul are o vechime de37 de ani, nu are utilităţi complete.-Acesta are o suprafaţă de 55,00 m, fiind

compus din 3 camere, bucătărie,baie, hol şiun balcon. Tamplaria exterioară cu geam dinlemn vechi existentă de la infiinţarea

apartamentului, uşa de la intrare este din lemniar cele interioare din lemn vopsit în culoarealbă.-Pereţii sunt tencuiţi si văruiţi cu var incamere de culoare albă, baia, bucataria siholul sunt placate cu faianţă de calitateinferioară. Pardoseala este formată din

parchet din lemn nelacuit. Balconul este din beton.-Este dotat cu curent electric, fiind instalaţiede calitate medie, dotări cu alimentare cu apădin reteau comunei, încalzirea se face pe bazăde lemne.-Apartamnetul este evaluat la suma de 30.000euro.

2.7. Piaţa specifică oraşului Suceava

Situaţia actuală a pieţei imobiliare din Romania este caracterizată de un număra redus de

tranzacţii şi un trend descrescător al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de immobile. Incondiţiile în care trendul actual al pieţei imobiliare se va menţine, pe fondul crizei economiceinternaţionale, este de aşteptat că tranzacţiile se situează la valori mai reduse faţă de valorileluate în calcul în cadru rapoartelor de evaluare anterioare, pentru bunuri comparabile. Ofertade locuiţe este în creştere, iar cererea de locuinţe este în stagnare. În concluzie fiind undezechilibru în favoarea ofertei.

9



Capitolul III: Premizele evaluării

3.1. Ipoteze şi condiţii limitative

Definiţii• COST DE INLOCUIRE NETCostul curent de reproducţie sau de în locuire a unui activ minus deprecie

deteriorarea fizică şi pentru orice forme relevante de depreciere şi neadecvare.

3.1.1. Ipoteze de evaluare

Prezentul rapor este întocmit la cerea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisăfolosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinere, în prealabil, a acordului scris alclientului. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului,destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea

pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de personă, pagube rezultate în urmadeciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, răman nemodificate în raport cucele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie propietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de propietate asupra acesteia şi care nu suntcunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetărispecifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de propietate este valabil şi se poatetranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu propietatea evaluată şi aceasta nu esteipotecată sau inchiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscuta,aceastaeste menţionată în raport. Propietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta seaflă în posesie legală (titlu de propietate este valabil) şi responsabilă.

Se presupune că propietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privinddocumentaţiile de urbanism, legile de construcţie regulamentele sanitare, iar în cazul în carenu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

Propietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţa din raportul de evaluare prezintă

dimensiunile aproximative ale propietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului savizulizeze propietatea. În cazul în care există documnete relevante (măsurători de cadastru,expertize) acestea vor avea prioritate.

Dacă nu se arată altfel de raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunostinţă asupra stăriiascunse sau invizibile a propietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şistructura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia,etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu ( de pe propietatea imobiliară în cauză sau de peo propietate învecinată, inclusiv prezenţa subsanţelor periculoase, subsanţelor toxice, etc.),care pot majora sau micşora valoarea propietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţiidacă ele nu au fost observate la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuăriianalizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie

elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării propietăţii, astfel de informaţiidepăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii

10



explicite sau implicite în privinţa stării în care se află propietatea şi nu este responsabil pentrueventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile şi consideră că acestea sunt adevărateşi corecte. Evaluatorl nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor

furnizare de terţe părţi.Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu ţl vadezvălui unei terţe persoane , cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internaţionalede Evaluare şi/sau atunci cand propietatea a intrat ţn atenţia unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii incredinţate de către clientulnumit în raport, în scopul utilizării precizate de catre client şi în scopul precizat în raport.

Consimţămantul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator, obţinut înainte caoricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată în orice scop de către orice persoană,cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaăiîn raport. Consimţămantul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare să

poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decat

clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice,informaţii, vanzarea sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului

proietăţii evaluate, iar valoare prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea deasigurare.

Raportul de evaluare este complet cu cel puţin 2 fotografii din care rezultă incadrarea bloculuiîn zona în care se afla propietatea şi minim 5 fotografii din interiorul apartamentului.

În procesul de evaluare se vor utiliza date şi informaţii ţn euro şi lei, conversie în alte valuteurmand a fi efectuate de către client.

3.1.2 Condiţii limitative

Ca elaboratori declarăm că raportul de evaluare pe care il semnăm a fost realizat înconcordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şiipozele şi condişiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declarăm că nu avem nici o relaţie

particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de propietatea evaluată.Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumitevalori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate declient sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie desatisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul Scheuleac Ionela şi

Scheuleac Iuliana, în caliatet de alaborator, ne asumam responsabilitatea pentru datele şiconcluzii prezentate în prezentul raport de evaluare.

Subsemnatul Scheuleac Ionela şi Scheuleac Iuliana în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţăcă:

Afirmaţiile declarate de către noi şi sunt cuprinse în prentul raport sunt adevărate şi corecte.Eastimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator cafiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei supra propietăţii.

Analizele , opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziilelimitative menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile nostre profesionale personale,imparţiale şi nepărtinitoare.

11



Nu avem interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa propietăţii imobiliare careface obiectul prezentului raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal privind părţileimplicate în prezenta misiune , excepţie făcand rolul menţionat aici.

Implicarea noastra în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentareaunui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării

şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinianoastra.Analizele, opiniile şi concluziile noastre au fost formulate, la fel ca şi intocmirea acestui

raport, în concordanţă cu Standardelor Internaţionale de Evaluare.Posedam cunoştinţele şi experienţa necesară îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu

excepţia persoaneloe menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu ne-a acordatasistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

3.2. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Valoare de piaţa este cea estimată.

Valoarea de piaţă (Standardelor Internaţionale de Evaluare/2007- IVS 1) reprezintă sumaestimată pentru care o propietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decisşi un vanzator hotarat, intr-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate demarketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză,

prudent şi fară constrangere.

3.3. Data estimării valorii

Data la care valoarea estimată este valabilă 12.04.2010, aceasta fiind şi data raportului de

evaluare , atunci cand cursul BNR în calcule este de: 1 Euro = 4,1084 Ron 1 Dolar = 2,8412 Ron

3.4. Moneda raportului

Moneda evaluării fiind – atat EURO cat si Lei.

1 Euro = 4,1084 Ron 1 Dolar = 2,8412 Ron

3.5. Inspecţia propietăţii

În timpul evaluării imobilului am facut analiza blocului şi apartamentului dat, m-am deplasatla faţa locului, am făcut fotografii atat în interior cat şi în exteriorul clădirii. Şi anume,structura blocului este din beton armat, acoperiş plat, nu este dotat cu lift, aspect interior şiexterior ingrijit, numărul de etaje P+4E, anul construcţiei fiind 1974.

12



3.6. Riscul evaluării

Intervenţia bruscă a unor schimbări de tip monetar sau a situaţiei pieţei imobiliare.

3.7. Surse de infomaţii utilizate

• Actele de propietate ale imobilului:-Contract de vanzare – cumpărare nr.1755, oficiu Sucursala Miniera GuraHumorului cu sediul în Gura Humorului, str. Avram Iancu, nr.1, Jud. Suceava, reprezentată

prin Ing. Sabin Andrei în calitate de director şi Ciorneiu Miroea în caliatate de Director economic.- Fişă tehnică de calcul a preţului de vanzare a locuinţei, construită din fondurile statului,în baza Decretului – Lege. 61 din 7 februarie 1990.- Adeverinţă prin care se atestă că proprietarii Scheuleac Gheorghe şi Scheuleac Teodora auachitat integral valoarea imobilului.

-Numar cadastral 30039-C1-U2

• Piaţa imobiliară din zona consultată prin intermediul sit-urilor de specialitate si mass-media

• Am avut discuţii şi întalniri cu propietarul.

3.8. Clauza de nepublicare

Clientul se obligă să nu folosească prezentul raport decat pentru destinaţia precizată şi cuacordul evaluatorului , pentru orice utilizare cu altă destinaţie se va face cu acordulevaluatorului.

Capitolul IV : Analiza datelor şi concluziilor

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternative de utilizare a propietăţiiselectată din diferite variante posibile care ar trebui să constituie baza de pornire şi săgenereze ipotezele de lucrur necesare operaşiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este definită ca cea mai probabilă utilizare a propietăţii, careeste fizic posibilă adecvat, fezabilă şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţiievaluate.

Cea mai bună utilizare este concurată de forţele competitive pe piaţa care undamenteazăşi valoarea de piaţă şi este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală aimobilului.

4.1. Stabilirea metodelor de evaluare

Una dintre metodele pe baza careia se evaluează prezentul raport o constituie metodacomparaţiei directe: unde, estimarea valorii de piaţă se face prin analiza pieţei spre a gasi

proprietăţi similare, şi comparand apoi aceste propietăţi cu cea în evaluare.Premisa majoră a acestei metode este ca valoarea de piaţă a unei propietăţi imobiliare este înrelatie directă cu preţurile unor propietăţi competitive şi comparatibile.

13



Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţierile între propietăţi şi tranzactiicare influenţează valoarea.Ca o limitare a acestei metode, ea se aplică rareori la propietăţi cudestinaţie specială, pentru că pe piaţă se vand puţine asemenea propietăţi.Totuşi, această limitare a metodei nu se aplică în sfera de cumprindere a creditului ipotecar şi/sau imobiliar, unde pe piaţă se tranzacţioneazăpropietăţi cu destinaţie de reşedinţă. Această

metodă este foaret indicată a se folorii în determinarea valorii pe piaţă a unui imobil, pentru aoferii o imagine destul de precisă asupra valorii pe care o posedă acel imobil şi pe care piaţa orecunoaste la acel moment specific.Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt:

• Cercetarea pieţei pentru obţinerea de informaţii asupra unor tranzacţii de propietaţi ,similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de propietate, data vanzării,dimensiunile, localizarea şi zonarea;

• Conform veridicităţii informaţiilor obţinute şi a obiectivităţii tranzacţiei;• Selectarea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative

pentru fiecare criteriu;• Comparea propiet[‚ii similare comparabile cu propietatea evaluată, utilizand elemente

de comparţie şi ajustarea adecvată a preţului de vanzare a fiecarei propietăţicomparaile;

• Analiza rezultatelor şi selecatrea unei valori sau a unei marje de valori.Pe baza acestir criterii de comparaţie se determină elementele de comparaţie care influenţează

preţurile tranzacţionate pe piaţă.

Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape:• Culegerea de informaţii(date reale şi concrete) privind tranzacţii de propietăţi similare,

prin analiza pieţei;• Identificarea elementelor de comparaţie relevante ce afectează valoarea tipului de

propietate şi efectuarea unei analize comparative pe fiecare element;• Compararea atributelor fiecărei propietăţi comparabile cu cele ale propietăţii evaluate

şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare elemnt de comparaţie cantitativ şi calitativ(ajustarea corespunzătoare a preţului de vanzare a fiecarei propietăţi comparabile);

• Obţinerea corecţiei nete şi brute pentru fiecare tranzacşie comparabilă şi aplicarea eiasupra preţului;

• Analiza rezultatelor evaluării şi alegerea valorii sau a intervalului de valori.Deoarece este cunoscut numai preţul tranzacţiilor comparabile, corecţia se face asupra acestui

preţ, pemtru a ajunge la estimarea propietăţii evaluate.Tranzacţiile care necesită cele mai mici corecţii brute vor avea ponderea cea mai mare înalegerea valorii finale.

14



2. Abordarea prin comparaţie

Element de comparaţie subiect Proprietăţile imobiliare comparabile

A B C

Preţ de ofertă/vânzare (Euro) ? 27.000 25.000 30.000Tipul tranzacţiei oferta oferta ofertaCorecţie pentru tip tranzacţie (-10%) OBS Nr.1

-2.700 -2.500 -3.000

Preţ corectat (Euro) 24.300 22.500 27.000 Drepturi de proprietatetransmise

integral integral integral integral

Corecţie pentru dreptul de proprietate

0 0 0

Preţ corectat (Euro) 24.300 22.500 27.000

Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţăCorecţie pentru finanţare 0 0 0Preţ corectat (Euro) 24.300 22.500 27.000Condiţii de piaţă Mart.10 Mart.10 April.10Corecţii pentru condiţiile pieţei 0 0 0Preţ corectat (Euro) 24.300 22.500 27.000

Localizare Ostra-Centru similar similar similar Corecţie(%) 0 0 0Preţ corectat (Euro) 24.300 22.500 27.000

An construcţie 1974Corecţie pentru vechime (Euro) 0 0 0Preţ corectat (Euro) 24.300 22.500 27.000

Suprafaţa desfăşurată (mp) 44,50 53 52 55Diferenţa suprafaţăOBS Nr.2Corecţie pentru dimensiunileconstrucţiei (Euro)Preţ corectat (Euro)

Finisaje medii medii superioare SuperioareCorecţie (%)OBS Nr.3

0 -1,09% -5,8%

Corecţie (Euro) 0 -414 -2244,6Preţ corectat (Euro) 33600 36550 26350Corecţie totală (Euro) -11900 -9864 -18894,6Corecţie totală (%)OBS Nr.4

-26% -21,44% -43,9%

Valoarea propusă 42000euro

Corecţii suferite 2 3 3

Comparabila 1:apartament 2 camere,cu suprafaţa de 53 mp,în Ostra 25.000Euro.Comparabila 2:apartament 2 camere,cu suprafaţa de 52 mp,în Ostra 27.000Euro.Comparabila 3:apartament 3 camere,cu suprafaţa de 55 mp,în Ostra 30.000Euro.

15



OBS Nr.1.Comparabilele 1,2,3 au fost tranzacţionate înainte de data evaluării cu o finanţaremai favorabilă decât condiţiile pieţei ceea ce a condus la un preţ mai mare decât cel al oferteicu 10%.

OBS Nr.2Comparăm A şi B 27.000-25.000=3.000

Proprietatea A 49,06-52=-2,94-2,94x2500=-7350

Proprietatea B 49,06-51=-1,94-1,94x2500=-4850

Proprietatea C 49,06-54=-4,94-4,94x2500=-12350

OBS Nr.3B cu A: 46000-45500=500 (500/46000)x100=-1,94%

-1,94%x41400=-414Penru C 43000-45500=-2500 (2500/43000)x100=-5,8%

-5,8%x38700=-2244,6

OBS Nr.4. Corecţia totală A:11900/45500=-26%B:9864/46000=-21,44%C:18894,6/43000=-43,9%

3. Metoda administrativă sau nominativă

16



4. Metoda capitalizării venitului

Valoarea pe piaţă estimată pe baza capitalizării venitului

Această metodă ia în considerare informaţii asupra veniturilor şi cheltuielilor comparabile

pentru a stabili venitul net ( din expluatare) al propetăţii evaluate. Capitalizarea se face prinaplicarea unei rate (rata de capitalizare toatală, rata pentru toate riscurile) asupra venituluidintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare(care reflectă rentabiliatateainvestiţiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumită perioadă.Deoarece investitorii urmăresc nivelul ratei rentabilităţii , ipotezele sau datele de intrare

pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparabile cu performanţa unei propietăţi alternative şi a investiţiei financiare. Capitalizarea venitului este aplicarea indeosebi pentru evaluarea propietăţii în totalitatea sa.

17

Evaluare Ella Iulia

Documents

Transcript of Evaluare Ella Iulia