evaluare

“Proprietate imobiliara cladire de birouri” str.Delea Noua nr.2, Bucuresti, sector 3

CUPRINS

1. INTRODUCERE

Scrisoare de transmitere

1.1 Sinteza evaluarii …………………………............................................………......…4

1.2 Certificare .....…………………………….............................................………5

2. PREMIZELE EVALUARII

2.1 Ipoteze si conditii limitative ..........................................................................................6

2.2 Obiectul evaluarii ...….....…………………...………............................................... 8

2.3 Scopul evaluarii ...….....……………………...............................................……......8

2.4 Drepturi de proprietate evaluate ……….................................................……..............8

2.5 Bazele evaluarii ..........................................................................................................8

2.6 Tipul valorii estimate ……………...................................................….........................8

2.7 Data estimarii valorilor ……..................................................………………………9

2.8 Moneda raportului ………………………........................................…………..9

2.9 Inspectia proprietatii ………………….........................................………...........10

2.10 Informatiile utilizate si sursele de informatii ….......................................................10

2.11 Clauza de nepublicare …………......................................................……………..10

3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

3.1 Situatia juridica …………………………...........................................……….........11

3.2 Descrierea amplasamentului ………………….....................................................11

3.3 Descrierea terenului, a amenajarilor si constructiilor .................................................12

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

4.1 Analiza ofertei ..................…………………………........................................….......15

4.2 Cererea si gradul de ocupare …………………….................................................16

4.3 Echilibrul pietei …………………………………....................................................17

1


5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

5.1 Cea mai buna utilizare ………….......………………….........................................18

5.2 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda costurilor …………….………22

5.3 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda comparatiei vanzarilor ......................27

5.4 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii veniturilor.......................29

6. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI ......................................30

7. ANEXE .....................................................................................................................................31

CATRE COMISIA DE EXAMINARE ANEVAR

2


In vederea promovarii examenului de evaluator de proprietati imobiliare, va prezint

rezultatul raportului de evaluare elaborat in vederea estimarii valorii de piata a proprietatii

imobiliare cladire de birouri situata in strada Delea Noua, nr. 2, Bucuresti, sector 3.

Proprietatea se compune din cladire de birouri 2S+P+10E – doua subsoluri, parter, zece

etaje. Terenul aferent proprietatii este de 1216,14 mp.

Beneficiarul lucrarii : SC Delenco Construct SRL- persoana juridica, unic proprietar.

Scopul acestui raport de evaluare il constituie estimarea valorii de piata a proprietatii

imobiliare cladire de birouri situata in strada Delea Noua, nr. 2, Bucuresti, sector 3, in vederea

vanzarii.

In cuprinsul raportului sunt prezentate metodele de evaluare si relevanta acestora in cazul

evaluarii prezente.

Metodele de evaluare aplicate in prezentul raport au fost: metoda comparatiilor, metoda

de randament (capitalizarea veniturilor din inchiriere) si metoda costurilor. Evaluarea a fost

facuta in conformitate cu prevederile Standardelor Internationale de Evaluare(IVS) elaborate de

Comitetul International pentru Standarde de Evaluare, editia a VI- a - 2003.

Evaluarea se bazeaza atat pe informatiile primite din partea proprietarului, cat si pe

rezultatele investigatiilor facute de catre evaluator.

Opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietatii imobiliare evaluate, in urma

aplicarii metodologiei de evaluare, la data de 07.01.2009 , este de :

Valoarea estimata nu cuprinde taxa pe valoarea adaugata.

Valoarea de piata a terenului este de :

Valorile estimate in devize sunt valabile atata timp cat conditiile in care s-a realizat

evaluarea (starea pietei, inflatie, nivelul cererii si ofertei, evolutia cursului de schimb etc.) nu

sufera modificari semnificative.

Data evaluarii : 07.01.2009

Cursul de schimb leu/euro comunicat de BNR pentru data de 07.01.2009 este de 1 euro

= 4,0629 ron.

Data elaborarii raportului de evaluare : 07.01.2009

Autoarea raportului de evaluare : Filote Maria Alexandra

1.1 SINTEZA EVALUARII

3


Proprietatea

evaluata

CLADIRE DE BIROURI 2S+P+10E SI TEREN AFERENT

Adresa Str.Delea Noua, nr.2,

Bucuresti, sector 3

Proprietar SC Delenco Construct SRL

Data evaluarii 07.01.2009 Solicitantul SC Delenco Construct SRL

Data inspectiei 07.01.2009 Act de proprietate

Destinatar ANEVAR Ocupantul proprietarul

Tipul valorii valoarea de piata Sarcini privind

proprietatea

nu sunt

Informatii privind proprietatea

Tipul proprietatii Cladire de birouri clasa A

Constructie noua 2008

Amplasare (tip imobil) Cladire de birouri 2S+P+10E

Numar nivele proprietate Doua subsoluri, parter, zece etaje

Suprafata construita 873,6 mp

Suprafata desfasurata 12.532,00 mp

Suprafata inchiriabila 8.880,00 mp

Suprafata teren 1.216,14 mp

Parcare subterana 68 locuri

Parcare supraterana 28 locuri

Posibilitate extindere prin ridicarea unei structuri

de otel - parcare supraetajata

Tip structura Proiect structura in cadre din beton armat

1.2. CERTIFICARE4


Subsemnata certific in cunostinta de cauza si cu buna-credinta ca:

afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si

concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind

adevarate si corecte, precum si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii, pe care am

efectuat-o la data de 07.01.2009.

nu am nici un interes actual sau de perspectiva in legatura cu proprietatea imobiliara care

face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de

partile implicate ;

analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate doar de ipotezele considerate si

conditiile limitative specifice si se constituie ca analiza impartiala, nepartinitoare ;

suma ce imi revine drept plata pentru realizarea raportului nu are nici o legatura cu

valoare estimata ;

acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori

minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au

interese legate de beneficiar ;

in deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost

realizate in conformitate cu cerintele din Standardele Internationale de Evaluare, cu

metodologia de lucru recomandata de ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania) si cu cerintele Codului Deontologic al profesiei de evaluator, care este o anexa

la Statutul ANEVAR ;

prezentul raport se supune normelor ANEVAR si la cerere poate fi expertizat, in

conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR ;

proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator in prezenta proprietarului. In

elaborarea prezentului raport evaluatorul care semneaza nu a primit asistenta

semnificativa din partea altei persoane ;

la data elaborarii acestui raport, evaluatorul care semneaza acest raport este membru

ANEVAR si este competent sa efectueze acest raport de evaluare.

Filote Maria Alexandra

2. PREMIZELE EVALUARII

5


2.1 Ipoteze si conditii limitative

1. Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa

folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil a acordului scris

al clientului, autorului evaluarii si evaluatorului verificator, asa cum se precizeaza la

punctul 8 de mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara

clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta

responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube

rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport de evaluare.

2. Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de

piata, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, raman nemodificate in raport

cu cele existente la data intocmirii raportului de evaluare.

3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie

proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt

cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cercetari

specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se

poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta

nu este ipotecata sau inchiriata. In cazul in care exista o asemenea situatie si este

cunoscuta, aceasta este mentionata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza

premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil) si

responsabila.

4. Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementarile privind

documentatiile de urbanism, legile de constructie si regulamentele sanitare, iar in cazul in

care nu sunt respectate aceste cerinte, valoare de piata va fi afectata.

5. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schita din raportul de evaluare prezinta

dimensiunile aproximative ale proprietatii si este realizata pentru a ajuta cititorul

raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante

(masuratori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

6. Daca nu se arata altfel in raport, se intelege ca evaluatorul nu are cunostinta asupra starii

ascunse sau invizibile a proprietatii (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si

structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de functionare,

fundatia, etc.), care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu

exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate, la data inspectiei, sau nu au devenit

vizibile in perioada efectuarii analzei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de

evaluare. Raportul de evaluare prezentat nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau

6


raport detaliat al starii proprietatii, astfel de informatii depasind sfera acestui raport si/sau

calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofera garantii explicite sau implicite in privinta

starii in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de

situatii si a eventualelor lor consecinte si nici pentru eventualele procese tehnice de

testare necesare descoperirii lor.

7. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de

evaluare, din surse pe care le considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul

nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti.

8. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va

dezvalui unei terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele

Internationale de Evaluare si /sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp

judiciar calificat.

9. Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul

numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client si in scopul precizat in raport.

10. Consimtamantul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din

urma este necesar), trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa

poata fi utilizata in orice scop de catre orice persoana, cu exceptia clientului si al

destinatarilor care au fost precizati in raport. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie

obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau

transmis unei terte parti, inclusiv altor creditori ipotecate, altii decat clientul sau altor

categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relatii publice, informatii,

vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii

evaluate, iar valoare prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu valoarea de

asigurare.

2.2 Obiectul evaluarii

7


Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara cladire de birouri situata in

strada Delea Noua, nr. 2, Bucuresti, sector 3. Proprietatea se compune din cladire de birouri

2S+P+10E – doua subsoluri, parter, zece etaje. Terenul aferent proprietatii este de 1216,14 mp

cu o deschidere la str. Delea Noua de 25m.

2.3. Scopul evaluarii

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prezentate mai

sus in vederea vanzarii acesteia.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza persoanei juridice SC Delenco Construct SRL

in calitate de client si Comisiei de examinare ANEVAR in calitate de destinatar.

2.4 Drepturi de proprietate evaluate

A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al SC Delenco Construct SRL asupra

proprietatii imobiliare cladire de birouri prezentate la punctul 2.2.

2.5 Bazele evaluarii

Metodologia de calcul a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii

evaluate si de prevederile Standardelor Internationale de Evaluare – IVS, si anume IVS 1

„Valoarea de piata – baza de evaluare” si IVS 3 „Raportarea evaluarii”.

2.6 Tipul valorii estimate

Metodologia aplicata a luat in considerare toate posibilitatile de dezvoltare viitoare a

proprietatii (cladire de birouri si teren aferent) si s-a putut estima valoarea de piata a proprietatii,

asa cum este ea definita in standardele ANEVAR similare cu standardele internationale de

evaluare IVS 1:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va putea fi

schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie

cu un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile

implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

8


Metodologia de evaluare aplicata include abordarea prin costuri a evaluarii, prin

comparatie si prin metode bazate pe venit.

In abordarea prin costuri este stabilita valoarea de piata prin determinarea costului de

reconstructie sau de inlocuire a cladirii si amenajarii terenului la data evaluarii si corectarea

acestuia cu valoarea estimata a pierderilor ce au avut loc datorita uzurii fizice, neadecvarii

functionale si conditiilor externe, la care se adauga profitul investitorului imobiliar si valoarea

estimata a terenului. Totalul acestora reprezinta valoarea indicata de abordarea prin costuri.

Abordarea prin comparatie se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat

cu proprietati similare care au fost tranzactionate, luand in considerare o serie de criterii de

comparatie, in functie de care se realizeaza corectii ale valorilor.

Abordarea pe baza de venit este importanta pentru proprietatile care sunt cumparate si

vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri, daca exista informatii de

piata credibile pentru sustinerea elementelor analizate.

2.7 Data estimarii valorilor

Evaluarea a fost realizata pe baza informatiilor privind nivelul preturilor corespunzatoare

lunii ianuarie 2009. Realizarea raportului de evaluare a avut loc la inceputul lunii ianuarie 2009.

2.8 Moneda raportului

Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si in devize EUR.

Metodele utilizate au dus la exprimarea valorii finale in lei, pentru expimarea acesteia in

EUR utilizandu-se cursul de schimb comunicat de BNR la data evaluarii, si anume 1EUR =

4,0629 ron.

Exprimarea in valuta a opiniei finale este adecvata atata timp cat principalele premize

care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative, cum ar fi evolutia cursului de

schimb comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara

specifica, modificarea riscurilor asociate unei investitii similare.

9


2.9 Inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata de catre Filote Maria Alexandra in prezenta

reprezentantului SC Delenco Construct SRL. Au fost adunate informatii referitoare la

proprietate, s-a intocmit fisa de inspectie in prezenta proprietarului, s-au realizat descrieri, s-au

verificat schitele puse la dispozitie de catre proprietar, s-au facut fotografii.

2.10 Informatiile utilizate si sursele de informatii

Informatiile utilizate au fost :

- situatia juridica a proprietatii imobiliare si suprafetele constructiei si ale

amplasamentului, soft NetEdit – harta amplasament;

- informatii privind piata imobiliara specifica ( nivelul preturilor si al chiriilor).

Sursele de informatii au fost :

- reprezentantul SC Delenco Construct SRL, pentru informatiile legate de situatia juridica

a proprietatii imobiliare evaluate;

- companiile imobiliare Colliers – Bucharest Market Reports 2008 , AtisReal – Bucharest

Properties 2008;

- informatii existente pe site-urile www.imobiliare.ro; www.run.ro; www.colliers.ro;

www.atisreal.ro;

- revistele de profil : Proprietati – supliment al Ziarului Financiar, RED – Real Estate

Directory, Ziarul de Imobiliare;

- materialul didactic pus la dispozitie de ANEVAR.

2.11 Clauza de nepublicare

Acest raport de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si nici ca referinta

intr-un document publicat, reclama, circulara sau declaratie, fara acordul scris al evaluatorului

asupra formei in care ar urma sa apara. Raportul de evaluare este confidential, destinat numai

scopului precizat si doar pentru uzul clientului si destinatarului prevazuti la punctul 2.3.

Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare. Nu se accepta nici

o responsabilitate fata de o terta persoana care sa poata face uz de al in acelasi scop sau in alt

scop.

10

http://www.atisreal.ro/

http://www.colliers.ro/

http://www.run.ro/

http://www.imobiliare.ro/


3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Proprietatea se compune din cladire de birouri 2S+P+10E – doua subsoluri, parter, zece

etaje. Terenul aferent proprietatii este de 1210,30 mp. Suprafetele totale pentru fiecare etaj sunt

prezentate in Anexa nr. 1.

3.1 Situatia juridica

Drept de proprietate deplin.

Contract de vanzare cumparare autentificat sub nr.6459/12.11.2004.

Autorizatie de constructie nr. 1331/01.07.2005.

Extras de carte funciara nr. 3842/07.12.2008.

S-a pus la dispozitie planurile cladirii.

Din informatiile aflate la dispozitia evaluatorului si potrivit declaratiilor proprietarului,

imobilul nu este supus restrictiilor de nici un fel (servituti, leasing, ipoteci) care sa influenteze

sau sa limiteze dreptul de proprietate evaluat.

3.2 Descrierea amplasamentului

Proprietatea imobiliara cladire de birouri evaluata in prezentul raport este situata in strada

Delea Noua, nr. 2, Bucuresti, sector 3.

Cladirea este amplasata in Bucuresti, relativ central, concret in perimetriul format de cele

trei piete: Universitatii, Unirii si Muncii. Decizia investitorilor a fost construirea unei cladiri de

birouri clasa A, intr-o zona de clasa A minus, ceea ce ofera clientilor un spatiu aproape de centru

cu un cost relativ scazut.

Cladirea este construita pe un teren de 1.216,14 m2 cu deschidere spre strazile Calarasilor,

Delea Noua si Matei Basarab si este alcatuita din doua niveluri subterane, parter si zece etaje.

Amplasament – Harta Soft Net Edit

11


3.3 Descrierea terenului, a amenajarilor si constructiilor

In subsolul B (suprafata de 1.182,00 m2) exista 42 de locuri de parcare cat si spatii pentru

instalatii electromecanice. Accesul autovechiculelor se face cu liftul de la subsolul A.

In subsolul A (suparafata de 1.182,00 m2) exista 26 de locuri de parcare, spatii pentru

instalatii electromecanice si rampa de coborare/urcare reprezentand intrarea principala in

subsolul A dinspre strada Matei Basarab.

Parterul (suprafata de 883,50 m2) are trei intrari dintre care doua deservesc cladirea

principala iar cea de a treia spatiul comercial de la nivelul parterului. De asemenea, langa rampa

dinspre Matei Basarab se ofera acces spre cele 28 de locuri de parcare de pe lotul alaturat. Aceste

locuri pot fi inmultite foarte usor prin ridicarea unei structuri de otel (parcare supraetajata).

12


Forma terenului confera un avantaj enorm cladirii, astfel incat poate fi separata vertical in

trei aripi, fiecare cu intrari, lifturi, scari si grupuri sanitare independente. De asemenea poate fi

impartita pe orizontala prin amenajarea unui spatiu comercial la nivelul parterului (457,15 m 2) si

a primului etaj (695,50 m2) zona care este potrivita si pentru o banca. Restul cladirii poate fi

folosita ca un intreg sau impartita pe etaje. Toate spatiile libere au vedere spre fatada si lumina

naturala din plin.

Etajele cu forma tipica: 2, 3, 4, 5, 6, 7 (suprafata construita 1.118,60 m2, net 750,50 m2)

pot fi separate in 3 zone de birou pe etaj.

La etajul opt (suprafata construita 720,00 m2, net 520,00 m2) cladirea sufera prima

schimbare in ceea ce priveste forma tipica a unui etaj astfel incat spatiul dinspre Calarasilor este

o terasa.

La etajul noua cladirea este limitata doar la partea dinspre Matei Basarab (suprafata neta

de 167,50 m2) in timp ce terasa ramasa poate fi folosita ca gradina. La etajul zece exista un

apartament cu o suprafata neta de 145,00 m2. Etajele noua si zece pot functiona perfect

independent de restul cladirii.

Acoperisul este realizat in structura de sarpanta , cu invelitoare din tabla si piese de

colectare si dirijare a apei tip Lindab.

Instalatiile cladirii sunt de asemenea de clasa A, la fel ca si design-ul care asigura

performante maxime.

Finisaje exterioare: panouri vitrate, geam clar, tamplarie aluminiu cu rupere de punte

termica.

Finisaje interioare: pereti tencuiala şi vopsitorii, plafon: placare, panouri suspendate,

pardoseala, placare, mocheta, piatra, faianta.

Instalatii electrice: Sistemul de iluminare in zona birourilor este realizat din lampi cu

halogen de 4x18 avand dimensiuni identice cu casetele tavanului fals.

Cablul trece printr-un tub de cabluri sub tavanul fals usurand astfel separarea spatiului deschis.

Fiecare etaj are un panou electric separat astfel incat fiecare etaj isi poate masura independent

consumul de energie electrica. Un generator asigura functionarea consumatorilor principali chiar

si in cazul unei pene de curent.

13


Curenti slabi: Cladirea are un sistem de control al accesului ce permite supravegherea cu

usurinta al acestuia. Este prevazuta instalarea unui sistem de detectare a incendiilor ceea ce

inseamna ca un incendiu poate fi detectat si oprit cu usurinta cu ajutorul sistemului de stropitori.

Cablurile pentru calculatoare si telefoane vor trece prin cladire si exista de asemenea

posibilitatea amenajarii de camere de servere la fiecare etaj.

HVAC: Sistemul HVAC este conceput astfel incat sa asigure confort maxim pentru

intreaga cladire. Cladirea are un sistem BMS, un boiler de incalzire, 2 cristalizoare si 2

dispozitive de tratare a aerului.

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane (fizice sau juridice) care au ca scop

efectuarea de tranzactii imobiliare.

Piata imobiliara este foarte usor influentata de factori externi, de reglementarile

guvernamentale si locale.

Cererea si oferta de proprietati imobiliare se pot indrepta catre un punct de echilibru

teoretic, dar pe aceasta piata vor exista intotdeauna decalaje intre cerere si oferta, de multe ori

situatia pe aceasta piata fiind de exces de cerere sau supraoferta. Deoarece proprietatile

imobiliare au o durata de viata lunga sunt privite de multe ori ca investitii, nu doar ca necesitate.

Lichiditatea lor este scazuta, procesul de tranzactionare fiind destul de lung si anevoios.

In cazul proprietatii evaluate s-a analizat piata specifica pentru tipul de proprietate

Cladire de birouri situata in arealul Piata Muncii - Piata Iancului - Calea Calarasilor - Piata

Unirii.

In ciuda situatiei de pe piata imobiliara si a insecuritatii economice de la nivel

international, in Bucuresti cererea de spatii de birouri a ramas constanta pe parcursul semestrului

1 din 2008, datorita intrarii pe piata a numeroase companii straine. Totusi, ca urmare a

dificultatilor intampinate in prezent de mediul de afaceri, companiile au devenit mai precaute in

privinta planurilor de extindere a activitatii, examinand mult mai atent optiunile existente pe

piata imobiliara, in legatura cu situatia specifica a propriului domeniu de activitate. In aceste

conditii procesul de negociere s-a prelungit si a devenit mai dificil, fiind necesare perioade mai

lungi de promovare pentru proiectele de birouri disponibile.

14


4.1. Analiza ofertei

Pe piata imobiliara oferta este formata de cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate

disponibila pentru vanzare sau inchiriere, pe o anumita piata, la diverse preturi, intr-o anumita

perioada.

Oferta este reprezentata de doua tipuri de constructii clasa A :

- cu o vechime de 8 ani (constructii finalizate in perioada 2000 - 2006) care au preturi de

vanzare cuprinse intre 1.200 – 1.600 euro/mp si preturi de inchiriere cuprinse intre 12-16E/mp;

- constructii noi (anii 2007, 2008) care au preturi cuprinse intre 1.600 – 2.100 euro/mp si

preturi de inchiriere cuprinse intre 16-23E/mp, in functie de suprafata si imbunatatiri.

Piata spatiilor de birouri din Bucuresti si-a continuat evolutia excelenta in ultimii 5 ani

datorita cererii preexistente nesatisfacute si proiectelor initiate in acesti ani, ce au contribuit la

dezvoltarea sustinuta a pietei.

In ciuda previziunilor pesimiste asupra evolutiei pietei imobiliare la nivel international,

stocul de birouri a crescut semnificativ in comparatie cu perioada 2000-2007, in semestrul 1 din

2008 fiind livrati pe piata aproximativ 235.000 mp. Ca urmare a numarului important de proiecte

finalizate in aceasta perioada, la sfarsitul primului semestru din 2008 stocul spatiilor de birouri

era de aproximativ 1.735.000 mp (suprafata construita), o crestere cu 15% fata de suprafata

totala existenta in trimestrul 4 din 2007. Structura stocului adaugat anual nu s-a modificat

semnificativ in ultimii 8 ani, proiectele finalizate fiind predominant birouri de clasa B. Insa

pentru prima data, in primul semestru al lui 2008, birourile de clasa A livrate au depasit in volum

spatiile de clasa B, reprezentand 55% din stocul nou adaugat. Aceasta crestere a ofertei de spatii

de calitate s-a datorat in principal finalizarii proiectelor mari, de peste 10.000 mp. Aceasta

evolutie a influentat semnificativ structura stocului de birouri din punct de vedereal dimensiunii

cladirilor existente, aproximativ 50% din suprafata totala aflandu-se in proiecte de peste 10.000

mp. Totusi, raportul general dintre spatiile de clasa A si cele de clasa B nu a fost afectat

semnificativ, birourile de calitate reprezentand numai aproximativ 40% din stocul total existent.

Oferta nou adaugata pe piata in primul semestru din 2008 demonstreaza cererea

crescuta pentru birouri de calitate, atat dezvoltatorii straini prezenti pe piata, cat si cei locali

livrand proiecte de birouri la standarde internationale.

In termeni geografici, structura stocului de birouri nou adaugat reflecta expansiunea

pietei locale din ultimii ani. Proiectele de birouri raman concentrate in zonele centrale si de

nord, unde sunt amplasate 68% din spatiile nou livrate. Oferta existenta in Bucuresti este

concentrata in zonele centru-nord si nord (Zona Victoriei, Piata Muncii, Calea Calarasilor,

15


Soseaua Bucuresti-Ploiesti si Pipera), unde se afla 60% din stocul existent de birouri, in timp ce

in zona centrala regasim 23% din oferta totala.

4.2. Cererea si gradul de ocupare

Cererea reflecta nevoile, dorintele, puterea de cumparare si preferintele consumatorilor.

Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor potentiali (cumparatori, chiriasi).

Analiza cererii de spatii de birouri determina cererea de spatii de birouri generata de potentialii

clienti din aceasta arie de piata.

In semestrul I al anului 2008 suprafata inchiriata a scazut cu 20% comparativ cu prima

jumatate a anului 2007, insa piata birourilor a ramas relativ dinamica, cu 192.000 mp inchiriati

(inclusiv suprafetele preinchiriate). Chiriasii, in special companiile multinationale mari, solicita

birouri de calitate si chirii mai avantajoase. Cele mai solicitate spatii au fost cele de clasa A,

situate in zone atractive, usor accesibile si cu vizibilitate comerciala. Aceasta tendinta este

reflectata si in structura suprafetei totale ocupate, din care birourile de clasa A au reprezentat

70%, cu 135.000 mp.

Din punct de vedere geografic, distributia suprafetei ocupate a fost similara cu cea de

anul trecut. 43%, respectiv 32% din totalul spatiilor inchiriate in prima jumatate din 2008 se

situeaza in zonele de nord si vest, ceea ce demonstreaza continuarea procesului de

descentralizare. Aceste doua zone ofera numeroase optiuni si chirii atractive comparativ cu alte

zone, fiind preferate in principal de chiriasii aflati in cautarea unor birouri de mari dimensiuni.

De asemenea, multe companii care nu gasesc spatiul dorit in zona central, iau in considerare

aceste zone ca solutie alternativa.

Piata locala a inregistrat si o modificare a structurii chiriasilor, cele mai active fiind

companiile a caror activitate nu a fost afectata de inrautatirea situatiei economice, precum

furnizorii de servicii, companiile de telecomunicatii si companiile de productie. Companiile care

au generat cea mai mare cerere in ultimii ani, precum institutiile financiare, firmele de

telemarketing si outsourcing, si-au diminuat cererea in prima jumatate a acestui an, fiind active

in principal pe segmentul birourilor de clasa B. Suprafata medie solicitata a crescut, fluctuand

in prezent intre 1.000 si 3.000 mp. Companiile doresc sa inchirieze birouri pe perioade de 3-5

ani, alocand in general bugete intre 16-20 Euro/mp/luna pentru birouri de clasa A, 12-16

Euro/mp/luna pentru birouri de clasa B situate in zone usor accesibile si 9-12 Euro/mp/luna

pentru spatii ampasate in zone secundare. Aceste preturi nu includ TVA.

Companiile ce solicita birouri de calitate situate in zona centrala trebuie sa inceapa

cautarile cu 6-9 luni inainte de mutare, de aceea in semestrul 1 din 2008 au fost semnate

16


numeroase contracte de preinchiriere, reprezentand 65% din volumul total de inchirieri.

Totusi aceasta tendinta nu este caracteristica si pentru alte zone ale capitalei, unde exista in

prezent mai multe spatii disponibile comparativ cu anii precedenti.

Dupa o lunga perioada de scaderi succesive, stocul birourilor disponibile a inregistrat

prima crestere din 2003, de la nivelul de 2.0 % inregistrat in semestrul al doilea din 2007 pana la

3,5 %. Aceasta crestere s-a datorat finalizarii a numeroase proiecte. La sfarsitul semestrului 1 din

2008 stocul total de birouri era de 61,000 mp, in crestere cu 49 % comparativ cu prima jumatate

a anului 2007. Birourile de clasa A reprezinta 18% iar cele de clasa B, 79% din stocul total de

birouri disponibile. Gradul de ocupare pentru birourile de clasa A a inregistrat o crestere in

ultimii 5 ani, procentul de ocupare fiind de 95% pentru acest tip de spatii de birouri.

4.3 Echilibrul pietei

Echilibrul pe piata imobiliara, la momentul actual este pur teoretic, atat pe piata

imobiliara la nivelul spatiilor de birouri din zona centrala cat si pe piata imobiliara in general.

Cererea este mai mare decat oferta si aceasta duce la preturi ridicate la proprietatile imobiliare,

situatie ce se va mentine si pe viitor. Cererea mare existenta coroborata cu proiectele moderne de

mari dimensiuni sustinute de tranzactii semnificative de pre-inchiriere incheiate in ultimele 12

luni indica un trend ascendent al pietei pe termen scurt.

Stocul de spatii de birouri construite speculativ propus spre finalizare in semestrul 2 din

2008 totalizeaza in prezent aproximativ 200.000 mp, cu 148.000 mp concentrati in zona de nord

si vest. Stocul de spatii de birouri propus spre finalizare va determina scaderea chiriilor

obtenabile, in special in zonele secundare.

55% din spatiile de birouri propuse spre finalizare pentru acest an sunt deja pre-inchiriate,

ceea ce va determina mentinerea conditiilor dificile pentru chiriasii care solicita suprafete mari

de birouri la standarde inalte de calitate.

Dupa cresterea spectaculoasa a numarului proiectelor de clasa A finalizate in anul 2008,

echilibrata totusi de livrarea a numeroase cladiri de clasa B, spatiile propuse pentru finalizare

demonstreaza in continuare tendinta pietei pentru spatii clasa A, care ofera suprafete de mari

dimensiuni si dotari de calitate. Ca urmare birourile de clasa A reprezinta 55% din totalul de

spatiii de birouri propuse spre livrare in anul 2009.

17


5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

5.1 Cea mai buna utilizare

Cea mai buna utilizarea este definita astfel: utilizarea probabilă raţională şi utilizarea legală

a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă, fundamentată

adecvat, realizabilă financiar şi care rezultă într-o valoare maximă.

A) Cea mai buna utilizarea a terenului considerat a fi liber – Nu este cea a terenului liber

pentru ca valoarea de piata proprietatii imobiliare este superioara valorii de piata a

terenului liber.

VPtl < VPpi

B) Pentru proprietatea imobiliara analizata se considera cea mai buna utilizare a terenului

construit în doua variante posibile:

Varianta 1 - Utilizarea actuala a proprietăţii imobiliare cladire de birouri si spatii

comerciale parter.

Varianta 2 – Utilizarea proprietăţii imobiliare ca imobil de locuinţe.

Ambele destinaţii sunt fizic posibile, fiind necesare anumite costuri de conversie pentru

varianta 2. De asemenea, ambele variante de utilizare sunt permise legal, având avizele necesare,

fezabile financiar şi profitabile în condiţiile unei exploatări corecte.

Există însă anumite avantaje şi dezavantaje. Dezavantajele proprietăţii în situaţia utilizării ca

imobil de locuinte sunt următoarele:

interiorul construcţiei are o compartimentare improprie unor locuinte, o reproiectare

şi necesitatea unor lucrări de amenajare interioară şi exterioară a clădirii

trafic in zona amplu, cu grad mare de poluare fonica

Avantajele proprietatii in siutatia utilizarii ca imobil de locuinte sunt:

accesul cu mijloace de transport in comun

spaţii de parcare subterane si supraterane.

La data evaluării, preţurile de închiriere, respectiv vanzare medii pentru apartamente de 2 camere

(obţinute de pe site-ul www.run.ro – comparabile situate in Anexele 5 si 6), pentru zona Delea

Noua – Calarasilor – Decebal în care se află imobilul evaluat sunt în jur de 866 Euro/luna,

respectiv 1.840 Euro/mp.

DETERMINAREA RATEI DE CAPITALIZAREDETERMINAREA RATEI DE CAPITALIZARE18

http://www.run.ro/


IMOBIL DE LOCUINTEIMOBIL DE LOCUINTEImobil de locuinte AD: 12532mp-Str. Delea Noua nr. 2 sector 3 Bucuresti

COMPARABILE A B CChirie lunara solicitată (EUR/lună) 800 1.000 800Venit Brut Potenţial - VBP (EUR/an) 9.600 12.000 9.600Grad de neocupare (10% din VBP) 960 1200 960Venit Brut Efectiv-VBE (EUR/an) 8.640 10.800 8.640Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 864 1080 864Venit Net din Exploatare - VNE (EUR/an) 7.776 9.720 7.776Valoarea proprietaţii - V (EUR) 140.000 225.000 160.000Rata de capitalizare VNE/V (%) 5,6 4,3 4,9

Rata de capitalizare = VNE/ VSe alege rata de capitalizare : 5,0%NOTA: S-a ales rata de capitalizare medie

CAPITALIZAREA VENITURILORImobil de locuinte 2S+P+10

Str.Delea Noua nr. 2 sector 3 Bucuresti

Suprafata desfasurata 12532

Suprafaţa utilă (mp) 8.880,00

Chiria lunară (EUR/lună) – 11E/mp/luna 100320

Venituri brute potenţiale VBP (EUR/an) 1.203.840

Total VBP (eur/an) 1.203.840

Grad de ocupare 90%

Venituri brute efective -VBE (EUR/an) 1.083.456

Cheltuieli de exploatare anuale 27% VBE 294.520

Venit net din exploatare - VNE (EUR/an) 788.936

Rata de capitalizare-cconform tabelului de determinare a ratei de capitalizare 5,0%Valoarea de piaţă prin capitalizarea directă-VNE/c (EUR) 15.779.000 €

Valoare de piaţă (rotunjit) 64.108.000 LEI

1 EUR = 4,0629 lei

TABEL COMPARATIV

19


Indicatori

Varianta 1 cladire de

birouri

Varianta 2imobil de locuinte

Suprafaţa terenului (mp) 1.216 1.216Suprafaţa inchiriabila (mp) 8.880 8.880Chiria lunară (EUR/lună) 213.044 100.320Venituri brute potenţiale VBP (EUR/an) 2.556.528 1.203.840Total VBP (eur/an) 2.556.528 1.203.840Grad de ocupare 95 90Venituri brute efective -VBE (EUR/an) 2.428.702 1.083.456Cheltuieli de exploatare anuale 294.520 294.520Venit net din exploatare - VNE (EUR/an) 2.134.182 788.936Rata de capitalizare-cconform tabelului de determinare a ratei de capitalizare 9% 5%Valoare capitalizata 23.980.000 15.779.000Cost conversie 0 121.600Valoare proprietate 23.980.000 15.657.400

Practic, având în vedere tipul construcţiei şi amplasarea acesteia, ţinând seama de

dezavantajele prezentate anterior pentru varianta utilizării proprietăţii evaluate ca imobil de

locuinte, cea mai bună utilizare este cea actuală, de cladire de birouri.

Deoarece proprietatea imobiliara evaluata este situata in zona centrala, zona solicitata pe

piata imobiliara de birouri si a vecinatatilor cladiri de birouri, spatii comerciale la parter atat in

varianta terenului liber cat si in cea a terenului construit, cea mai probabila si rezonabila utilizare

este cea actuala de cladire e birouri.

Aceasta utilizare respecta toate criteriile care definesc CMBU, si anume : este permisa legal,

posibila fizic, fezabila financiar si maximum productiva.

5.1.2. Estimarea valorii terenului

Avand in vedere conditiile concrete de utilizare si caracteristicile proprii ale terenului ca

si evolutia preturilor pe piata imobiliara, consideram ca cea mai indicata metoda de calcul este

metoda comparatiilor directe.

Suprafata de teren aferenta proprietatii imobiliare este de 1.216,14 mp.

Analizam 4 oferte de vanzare pentru terenuri situate in zona denumite in prezentul raport

Comparabilele 1, 2, 3 si 4 prezentate in anexa nr 3.

ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA DIRECTA (TEREN)

20


1 EURO= 4,0629Nr.

crt.

ELEMENTE DE COMPARAŢIE

SUBIECT

TERENURI COMPARABILE

COMPARABILA 1

COMPARABILA 2

COMPARABILA 3

COMPARABILA 4

0 1 2 3 4 5 6

Suprafaţa (mp) 1216 1000 1365 1400 1650

Preţ de ofertă/vânzare (EUR/mp) 2.500 2.000 2.000 2.100

Tipul ofertă oferta ofertă ofertă

Corecţie 10-15 % -15% -10% -15% -10% Corecţie (EUR/mp) -375 -200 -300 -210 PREŢ CORECTAT (EUR/mp) 2.125 1.800 1.700 1.8901 Dreptul de proprietate transmis integral integral integral integral integral Corecţie % 0% 0% 0% 0% Corecţie (EUR/mp) 0 0 0 0

PREŢ CORECTAT (EUR/mp) 2.125 1.800 1.700 1.890

2 Condiţii de finanţare numerar numerar numerar numerar numerar

Corecţie % 0% 0% 0% 0%

Corecţie (EUR/mp) 0 0 0 0


3 Condiţii de vânzare independent independent independent independent independent

Corecţie % 0% 0% 0% 0%



4 Condiţii de piaţă (data) ian.-09 nov.-08 ian.-09 ian.-09 dec.-08

Corectie % 0% 0% 0% -10%

Corecţie (EUR/mp) 0 0 0 -189

PREŢ CORECTAT (EUR)- (baza) 2.125 1.800 1.700 1.701

5. Localizare Delea Noua Calarasilor Popa Nan Calarasilor Calarasilor



Caracteristici fizice

6. Suprafaţa 1216 1000 1365 1400 1650

Corectie % comp 1 şi 4 -10% 0% 0% 10%

Corecţie (EUR/mp) -213 0 0 170

PREŢ CORECTAT (EURO/mp) 1.913 1.800 1.700 1.871

7. Deschidere 25 17 32 27 37

Corectie % comp 1, 2 şi 4 2% -4% 0% -4%

Corecţie (EUR/mp) 38 -72 0 -75

PREŢ CORECTAT (EURO/mp) 1.951 1.728 1.700 1.796

8. Utilităţi toate toate toate toate toate

Corectie % 0% 0% 0% 0%



9. Acces la proprietatepe colt 1 strada 1 stradă 1 stradă 1 stradă

Corecţie 5% 5% 5% 5% 5%

Corecţie (EURO/mp) 98 86 85 90


Corecţie totală netă (EUR) -452 -186 -215 -214

Corecţie totală netă % -18% -9% -11% -10%

Corecţie totală brută absolută (EUR) 723 358 385 734

Corecţie totală brută absolută % 29% 18% 19% 35%Număr corecţii 4 3 3 5

VALOAREA PROPUSĂ euro 1.800 Eur/mp

VALOAREA PROPUSĂ lei 7.313 lei

Valoare de piaţă totală teren (rotunjit)

2.189.000 € 8.893.000 lei

Explicaţie corecţii:

21


Preţul de ofertă: pentru comparabilele 1, 2, 3 şi 4 fiind oferte, s-a considerat o marjă de

negociere de 10-15%.

1. Dreptul de proprietate transmis: Nu s-au aplicat corectii deoarece dreptul de proprietate

este integral pentru toate comparabilele

2. Conditii de finantare: identice

3. Conditii de vanzare: identice

4. Condiţii de piaţă (data): Nu s-au aplicat corectii, comparabilele sunt oferte actualizate

5. Localizare: Nu s-au efectuat corectii, in zona Calarasilor- Delea Noua-Popa Nan nu se

recunoaste pe piata o diferenta de pret.

6. Suprafaţa : S-au aplicat corecţii pentru mărimea terenului pentru comp . 1 şi 4, diferenta

de 650mp este o diferenta considerabila; suprafata mai mare a unui teren implica un pret

me mp mai mic si invers o suprafata mai mica pret mai mare

7. Deschidere: S-au aplicat corectii; pe piata un teren cu dechidere mai mare prezinta un

interes mai mare şi posibilitati tehnice de construire mai avantajoase

8. Utilitati: Nu s-au efectuat corectii; utilitati existente

9. Acces la proprietate (front stradal): S-au aplicat corectii; o dubla deschidere pe piata

actuala inseamna un grad mult mai ridicat de vizibilitate şi acces

Comparabila 2 a necesitat cele mai mici corecţii (procentuale brute) şi indică

valoarea proprietăţii exprimată pe acestă cale.

IMOBILSUPRAFATA PRET VALOARETEREN ( Euro/mp ) Euro

Teren Delea Noua, nr. 2 1.216,14mp 1.800 2.189.000

5.2. Abordarea prin costuri

Costul de inlocuire/reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile

curente de la data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi

materiale, normative de construcţie, arhitectură, planuri, calitate de manoperă şi înglobând

toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data

evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale

moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.

Costurile directe: cheltuielile cu forţa de muncă , materialele utilizate, regia şi profitul

contractantului general şi a diferiţilor subscontractanţi costul pentru: autorizaţia de construire;

22


materiale, produse şi instalaţii; manopera; echipamentele folosite în construire; asigurarea pe

durata construirii; organizarea de şantier şi împrejmuire temporară; spaţii de depozitare a

materialelor; instalaţii electrice şi cheltuieli cu utilităţi; profitul constructorului şi regia, inclusiv

supravegherea lucrărilor, asigurările pentru incendiu, răspundere sau şomaj ; garanţii de

performanţă.

Costuri indirecte: proiectare, verificare a documentaţiilor, ridicare topo, studii de

impact; onorarii de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi juridică; investiţiei în teren şi

plăţile făcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobânzi, comisioane, taxe); asigurarea

pentru riscurile pe durata construirii; costul de investiţie în proprietate după ce a fost construită,

dar înainte de a se obţine gradul de ocupare stabilizat; investiţii suplimentare în contractarea

închirierilor sau comisioane de închiriere; marketing, comisioane de vânzare; cheltuieli

administrative ale proprietarului; costul transferării proprietăţii.

Profitul promotorului imobiliar. Profitul promotorului este o cifră luată de pe piaţă şi

reflectă suma pe care un promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia sa în dezvoltarea

proprietăţii. El reflectă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului.

Metoda costurilor segregate

În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi

exprimate în de unităţi de măsură adecvate. Utilizând această metodă, se calculează un cost

unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manopera, utilaje şi

transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcţii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă.

Costurile estimate se bazează pe costurile normate pentru diferite componente ale construcţiei.

Fisa nr. 63 din „Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor

elementelor si constructiilor de locuinte – procentual si valoric” – Autori: Sorin Turcus, Aurel

Cristian - Editura MATRIX ROM, Bucuresti, noiembrie 2007.

23


12.532,000 Ad

ABORDAREA PRIN COST 8.880,00 Au1,41

METODA COSTURILOR SEGREGATEFIŞA nr.63 1,41

Cladire birouri 2S+P+10

1. ADRESA: Cladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp, sector 3, Bucuresti

DATE DE REFERINŢĂ:

- suprafaţa teren aferent (mp) 1.216,00

- anul construcţiei (an PIF) 2008 - arie desfăşurată construită (mp) 12.532,00 - arie utilă (mp) 8.880,00

- înălţime interioară (m) 6Curs valutar lei/EURO 4,0629

Nr. crt.

Denumire lucrare UMCant/mp

AdCost total, lei pe

Cost total lucrare (-TVA)

Pondere în total cost %

UM mp Ad mp Au 1 Incinta din coloane forate m 0,0900 1635,00 147,15 177,95 1.580.196 4,2460%2 Excavatii mc 0,8550 75,60 64,64 78,17 694.150 1,8651%3 Umpluturi şi compactari mc 0,3267 55,70 18,20 22,01 195.449 0,5251%4 Hidroizolatii şi protectii mp 0,1720 177,70 30,56 36,96 328.205 0,8819%5 Beton armat in fundatii mc 0,0800 835,00 66,80 80,78 717.326 1,9275%6 Beton simplu in fundatii mc 0,0360 467,00 16,81 20,33 180.530 0,4851%7 Structura din beton armat mc 0,3480 1875,00 652,50 789,07 7.006.942 18,8279%8 Structura din otel laminat t 0,0320 11500,00 368,00 445,02 3.951.778 10,6187%9 Zidarie din caramida eficienta mc 0,1390 696,00 96,74 116,99 1.038.871 2,7916% 14.654.575 3606924,910 Zidarie din blocuri BCA mc 0,0820 577,00 47,31 57,22 508.114 1,3652%11 Pereti cortina aluminiu mp 0,2377 862,00 204,90 247,78 2.200.286 5,9123%12 Pereti interior rigips mp 0,3262 120,00 39,14 47,34 420.379 1,1295%13 Confectii metalice kg 0,0520 13,50 0,70 0,85 7.548 0,0203%14 Balustrade din otel inox kg 0,0500 41,90 2,10 2,53 22.466 0,0605%15 Izolatie protectie terasa mp 0,0770 205,00 15,79 19,09 169.519 0,4555%16 Termoizolatii conducte mp 0,0900 80,00 7,20 8,71 77.345 0,2078%17 Tamplarie aluminiu mp 0,0670 801,00 53,67 64,90 576.312 1,5486%18 Geamuri termopan mp 0,4640 157,00 72,85 88,10 782.328 2,1020%

24


19 Pardoseli rezistente la uzura mp 0,8270 91,00 20,11 24,32 215.962 7,1259%20 Tencuieli şi gleturi interior mp 0,9632 73,00 70,31 85,03 755.066 2,0289%21 Placari cu placi faianta mp 0,3787 106,00 40,14 48,54 431.035 1,1583%22 Trepte placate cu marmura m 0,0550 423,00 23,27 28,13 249.794 0,6713%23 Vopsitorii lavabile mp 2,7230 16,00 43,57 52,69 467.887 1,2572%24 Izolatii pereti exteriori mp 0,1000 99,00 9,90 11,97 106.294 0,2857%25 Placaje exterioare mp 0,1835 730,00 133,96 161,99 1.438.471 3,8653%26 Placari exterior rigips mp 0,2585 23,00 5,95 7,19 63.847 0,1716%27 Placari interioare rigips mp 0,9485 17,00 16,12 19,50 173.160 0,4653%28 Plafoane false rigips mp 0,2084 59,00 12,30 14,87 132.046 0,3548%29 Alte lucrari de constructii % 2,0000 50,15 60,65 538.572 1,4471%30 Bransament apa canal lei 1,0000 5,20 6,20 7,50 66.600 0,1789%31 Statie ape uzate lei 1,0000 8,20 9,20 11,13 98.834 0,2655%32 Coloane şi legaturi sanitare m 0,2436 31,90 32,14 38,87 345.166 0,9275%33 Obiecte şi armaturi sanitare lei 1,0000 5,77 6,77 8,19 72.727 0,1953%34 Bransament electric lei 1,0000 13,40 14,40 17,41 154.601 0,4155%35 Cabluri, conductori, tevi electrice m 7,5500 7,50 15,05 18,20 161.616 0,4343%36 Aparate electrice lei 1,0000 31,00 32,00 38,70 343.656 0,9234%37 Corpuri de iluminat lei 1,0000 25,50 26,50 32,05 284.604 0,7647%38 Grup electrogen rezerva lei 1,0000 24,00 25,00 30,23 268.442 0,7214%39 Bransament gaze lei 1,0000 12,00 13,00 15,72 139.594 0,3751%40 Central termica gaze lei 1,0000 23,60 24,60 29,75 264.180 0,7098%41 Tevi şi conducte incalzire m 0,4615 67,00 67,46 81,58 724.430 1,9466%42 Corpuri de incalzire mp 0,1700 167,00 167,17 202,16 1.795.181 4,8237%43 Aparate aer conditionat lei 1,0000 48,00 49,00 59,26 526.229 1,4139%44 Detectoare şi avertizoare lei 1,0000 10,90 11,90 14,39 127.783 0,3434%45 Canale de ventilatie zincate mp 0,0830 30,00 30,08 36,38 323.054 0,8680%46 Retea voce date lei 1,0000 47,50 48,50 58,65 520.812 1,3995%47 Alte lucrari de instalatii % 1,5000 9,44 11,41 101.321 0,2723%48 Ascensoare lei 1,0000 33,35 33,35 40,33 358.130 0,9623%49 Diverse, organizare, proiectare % 9,0000 286,15 346,04 3.072.835 8,2569% TOTAL COSTURI LEI % 3.657,0 3.916,6 70.000.000 100,0000% TOTAL COSTURI EUR % 1.000,0 964,0 17.229.072,81 COST DE INLOCUIRE TOTAL - LEI 70.000.000

Indici de actualizare nov. 2007-aprilie 2008 (conform INSSE) 1,034Cost de înlocuire actualizat cu TVA 72.411.592

25


Cost de înlocuire actualizat fără TVA 60.850.078Profitul estimat al investitorului 25% 15.212.519

2 COST DE ÎNLOCUIRE BRUT 76.062.597 LEI18.721.257 EUR

1.494 EUR/MP Ad3 STABILIREA DEPRECIERII CUMULATE 76.063 LEI

condiţii de exploatare normale 18.721 EURstarea tehnică bună

3.1. DETERIORARE FIZICĂ 0,1% uzură reală pondere 76.063 LEIstructura de rezistenţă 0,0% 0% 0%închideri, compartimentări şi învelitoare 0,0% 0% 0%finisaje interioare 0,1% 3% 3%instalaţii 0,0% 0% 0%

3.2. DEPRECIERE FUNCŢIONALĂ 0% 0 LEI

3.3. DEPRECIERE ECONOMICĂ 0% 0 LEI

4 CIN AL CONSTRUCŢIEI Rotunjit: 75.987.000 LEI20.837.000 EUR

1.663 EUR/MP5 VALOAREA DE PIAŢĂ A TERENULUI Rotunjit: 8.893.000 LEI

2.189.000 EUR 1.042 EUR/MP

6 VALOAREA IMOBILULUI (TEREN +CONSTRUCŢIE) Rotunjit: 84.880.000 LEI

23.026.000 EUR

26


5.3. Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda comparatiei vanzarilor

Metoda comparatiei directe este o metoda prin care se estimeaza valoarea unei proprietati

similare tranzactionate sau oferite spre tranzactionare recent aplicand corectiile necesare aferente

elementelor de comparatie alese ca reprezentative.

Premiza majora de la care se porneste in aplicarea metodei este ca valoarea de piata a

unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si

comparabile.

Pentru efectuarea analizei s-a studiat piata imobiliara cu specific asemanator proprietatii

de evaluat. S-au cercetat preturile, la oferte de vanzare, amplasamentul, starea si dimensiunile

proprietatii, precum si aspecte particulare ale fiecarei proprietati luate in considerare ca si

element comparabil.

Analizam 4 oferte de vanzare pentru cladiri de birouri din zona – Anexa nr. 2.

Metoda comparatiei directe presupune parcurgerea urmatoarelor etape:

- cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati imobiliare ce

sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de proprietate, data

vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;

- verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si corecte si ca

tranzactiile au fost obiective;

- alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe

fiecare criteriu;

- compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand elementele de

comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile

sau daca nu e posibila compararea se trece la scoaterea din categoria de comparabile;

- analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori unice sua a unui interval de valori.

Cladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp

ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR

1 EURO= 4,0629

Nr. crt.

ELEMENTE DE COMPARAŢIE

SUBIECT

PROPRIETĂŢI IMOBILIARE COMPARABILECOMPARABILA

ACOMPARABILA B COMPARABILA C COMPARABILA D

0 1 2 3 4 5 6 Preţ total ? (euro) 27.000.000 19.804.400 20.217.000 26.250.000 Preţ vânzare (EURO/mp) 1.800 2.000 2.000 1.900 Tipul ofertă ofertă oferta ofertă Corectie 10-20 % -20% -10% -10% -10% Corecţie (EUR) -2.700.000 -1.980.440 -2.021.700 -2.625.000 PREŢ CORECTAT (EURO) 24.300.000 17.823.960 18.195.300 23.625.0001 Dreptul de proprietate

transmis integral integral integral integral integral Corecţie (EUR) 0 0 0 0 PREŢ CORECTAT (EURO) 24.300.000 17.823.960 18.195.300 23.625.000

2 Condiţii de finantare numerar numerar numerar numerar numerar

27


Corectie (EUR) 0 0 0 0

PRET CORECTAT (EUR) 24.300.000 17.823.960 18.195.300 23.625.0003 Condiţii de vânzare independent independent independent independent independent

Corectie (EUR) 0 0 0 0

PREŢ CORECTAT (EUR) 24.300.000 17.823.960 18.195.300 23.625.000

4 Condiţii de piaţă (data) ian.-09 ian.-09 ian.-09 ian.-09 ian.-09 Corectie % 0% 0% 0% 0%

Corecţie (EUR) 0 0 0 0

PREŢ CORECTAT (EURO) 24.300.000 17.823.960 18.195.300 23.625.000

5. Localizare Delea Noua Alba Iulia. Unirii Calarasilor Decebal. Delea Noua Decebal

Corectie % -10% 0% 0% 0%

Corecţie (EUR) -24.300 0 0 0

PREŢ CORECTAT 24.275.700 17.823.960 18.195.300 23.625.000 Caracteristici fizice

6.Vechime construcţie uzare fizica

An 2008 2007 2009 2009 2008

Corectie - depreciere fizica % 0% 0% 0% 0%


PREŢ CORECTAT 24.275.700 17.823.960 18.195.300 23.625.0007. Aria utilă (Au) mp 8.880,00 9350 9.500 7.500 9511

Diferenţă arie utilă -470,00 -620,00 1.380,00 -631,00

Corecţie (EUR) 1.663 -625.288 -824.848 1.835.952 -839.482

PREŢ CORECTAT 23.650.412 16.999.112 20.031.252 22.785.518

8. Finisaje SUPERIOARE SUPERIOARE SUPERIOARE SUPERIOARE SUPERIOARE


PREŢ CORECTAT 23.650.412 16.999.112 20.031.252 22.785.518

9. Acces la proprietate colt rond 1 stradă 1 stradă 1 stradă

Corectie % -5% 5% 5% 5%

Corecţie (EUR) 1182520,60 849955,60 1001562,60 1139275,88

PRET CORECTAT 22.467.891 17.849.068 21.032.815 23.924.79310. Utilitati toate toate toate toate toate

Corecţie 0 0 0 0

PREŢ CORECTAT 22.467.891 17.849.068 21.032.815 23.924.793

Corecţie totală neta (EUR) 4.532.109 1.955.332 815.815 2.325.207

Corecţie totală netă % -17% -10% 4% -9%

Corecţie totală brută (EUR) 4.532.109 3.655.244 4.859.215 4.603.758

Corecţie totală brută % 17% 18% 24% 18%

Număr corecţii 5 6 6 6

VALOAREA PROPUSĂ EUR 22.467.891

VALOAREA PROPUSĂ lei 91.285.000

Rotunjit: 91.300.000 lei 22.50.000 €

Explicaţie corecţii:

Preţul de oferta: pentru comparabilele A, B, C şi D fiind oferte, s-a considerat o marjă de

negociere de 10-20%.

1. Dreptul de proprietate transmis: integral

2. Conditii de finantare: identice numerar

3. Condiţii de vânzare: identice

4. Condiţii de piaţă (data): aceleasi conditii de piata

5. Localizare: Pe piata zona Unirii este mai apreciata

6. Vechimea construcţiei (PIF): Având în vedere că pentru acest tip de construcţii durata

normală de serviciu este de 50de ani, iar comparabilele sunt constructii noi nu s-au

efectuat corectii

7. Aria utilă (Au): Corecţia la diferenţa de Arie utilă s-a făcut la preţul unitar de nou, 1.663

Euro/mp , estimat în Costuri segregate

8. Finisaje: superioare pentru toate comparabilele

28


9. Acces la proprietate: S-au efectuat corectii 5%

10. Utilitati: existente

Comparabila A a necesitat cele mai mici corecţii (procentuale brute) şi indică

valoarea proprietăţii exprimată pe acestă cale.

5.3. Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii venitului

DETERMINAREA RATEI DE CAPITALIZARE DETERMINAREA RATEI DE CAPITALIZARE Cladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp

COMPARABILE 1 2 3 4Chirie lunara solicitată (EUR/lună) 240.000 187.000 171.405 237.500Venit Brut Potenţial - VBP (EUR/an) 2.880.000 2.244.000 2.056.860 2.850.000Grad de neocupare (5% din VBP) 144000 112200 102843 142500Venit Brut Efectiv-VBE (EUR/an) 2.736.000 2.131.800 1.954.017 2.707.500Cheltuieli aferente proprietarului (12% din VBE) 328320 255816 234482,04 324900Venit Net din Exploatare - VNE (EUR/an) 2.407.680 1.875.984 1.719.535 2.382.600Valoarea proprietaţii - V (EUR) 27.000.000 19.804.400 20.217.000 26.250.000Rata de capitalizare VNE/V (%) 8,9 9,5 8,5 9,1

Rata de capitalizare = VNE/ VSe alege rata de capitalizare : 8,9%NOTA: S-a ales rata de capitalizare a proprietăţii cu cele mai multe asemănări cu proprietatea de evaluat. Comparabilele 1, 2, 3 si 4 sunt in Anexa nr. 2.

ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE

Cladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp, AD: 12532mp Str.Delea Noua nr. 2 sector 3 Bucuresti

Suprafaţa terenului (mp) 1216

Suprafaţa inchiriabila (mp) 8.880,00

Chiria lunară (EUR/lună) 213.044

Venituri brute potenţiale VBP (EUR/an) 2.556.528

Total VBP (eur/an) 2.556.528

Grad de ocupare 95%

Venituri brute efective -VBE (EUR/an) 2.428.702

Cheltuieli de exploatare anuale 12% 294.520

Venit net din exploatare - VNE (EUR/an) 2.134.182Rata de capitalizare-cconform tabelului de determinare a ratei de capitalizare 8,9%Valoarea de piaţă prin capitalizarea directă-VNE/c (EUR) 23.933.000 €

Valoare de piaţă (rotunjit) 96.376.000 LEI

1 EUR = 4,0269 lei

Estimare cheltuieli

Taxe şi impozite locale 1% din costul cladirii 208.370,00 20.837.000,00

29


Asigurare 0,5% din cost fara fundatie şi fara teren 86.150,00 17.230.000,00

Cheltuieli cu utilitatile variabile 1,5E/mp arie inchiriabila 13.320,00 chiriasTotal cheltuieli suportate de proprietar 294.520,00

6.RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă pentru proprietatea

mentionata, aşa cum este definita în standardele ANEVAR .

Sinteza rezultatelor obtinute in urma abordarilor realizate sunt utilizate :

Abordarea patrimoniala.Metoda costurilor segregate

Val. imobil = 23.000.000 Euro

Abordarea prin metoda comparatiei directe

Val. imobil = 22.500.000 Euro

Abordarea prin metoda capitalizarii veniturilor

Val. Imobil = 24.000.000 Euro

Fiecare metoda de evaluare are avantaje si dezavantaje si cu siguranta intr-un anumit caz, ce

prezinta anumite circumstante, fiecare metoda isi are limitele sale in aplicarea in practica.

Abordarea prin costuri nu este justificata, aceasta abordare fiind utilizata la estimarea valorii

de piata in cazul imobilelor speciale pentru care nu exista informatii suficiente necesare

abordarii prin venit sau abordarii prin comparatie.

Pe piata imobiliara exista informatii suficiente si precise in determinarea ratei de capitalizare:

surse rapoarte ale companiilor imobiliare recunoscute international: Colliers, AtisReal, Eurisko –

CBRE. In situatia data aratata, primeaza abordarea prin capitalizarea veniturilor.

In contextul celor prezentate, luand in considerare evolutia pietei imobiliare in zona,

amplasamentul imobilului in localitate, de asemenea abordand cu prudenta componenta

valorii de piata „utilitatea”, estimez la data de 07.01.2009 urmatoarea valoare de piata:

VALOAREA DE PIAŢĂ RECOMANDATĂ

9.751.000 LEI echivalent 24.000.000 EUR

VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN METODA

COMPARAŢIEI DIRECTE/ Altă metodă

VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.

Data: 07.01.2009 Intocmit:

ANEXA nr. 1 – Tabel suprafete

Etaj SC SU Spatii exclusive

Spatii comune terase terase

mp mp Suprafete inchiriabile Suprafete ce nu se necirculabile circulabile

30


inchiriaza

Explicatii mp Explicatii mp locuri Explicatii mp

Subsol 2 1182

adapost ALA 77,12 rezervor apa 69,88

gr.sanitar ad.ALA 5,35 cam.pompe 14,46

hol/ad.ALA 2,11 casa scarii 15,88

hol/lift/scara 14,4 lift 5,50

boxa lift 5,50

spatii parcare 42 casa liftului 20,10

boxa 20,92 lift 5,00

hol/lift/boxa/scara 6,55 casa scarii 16,09

Total S2 1182 278,86 126,5 42

152,41

Subsol 1 1182 grup sanitar 6,75 rezervor apa 69,88

hol 7,9 statie hidrofor 23,10

spatii parcare 26 curte engleza 5,35

sas 14,4 grup el-gen 32,15

hol 5,67 casa scarii 15,88

hol 6,55 lift 5,50

lift 5,50

casa liftului 20,10

post transform 34,63

tablou general 5,85

lift 5,00

casa scarii 14,07

Total S1 1182 278,28 41,27 26

237,01

Parter 873,6 birouri 548,7 hol 47,55 casa scarii 15,88

receptie 27,45 lift 5,50

hol 48,34 lift 5,50

monitorizare 12,4 casa scarii 17,60

lift 5,40

casa scarii 16,63

scara exterioara

19,67

Total parter 873,6

770,65 548,7 135,7

86,18

etaj 1 1099 birouri 731,9 sas 20,88 casa scarii 15,88

sas 14,46 lift 5,50

sas 15,19 lift 5,50

balcon 10,15 balcon 10,15 sas 3,79 casa scarii 17,71

sas 19,81 lift 5,40

grupuri sanitare 26,78 casa scarii 16,63

sas 2,55

grupuri sanitare 27,31

Total etaj 1 1109

939,42 742 130,8

66,62

31


etaj curent 1108 birouri 769,2 sas 20,88 casa scarii 15,88

2,3,4,5,6,7 balcon 2,4 sas 14,46 lift 5,50

sas 15,19 lift 5,50

grupuri sanitare 26,78 casa scarii 17,71

sas 3,51 lift 5,40

balcon 2,4 sas 19,81 casa scarii 16,63

sas 2,55

grupuri sanitare 27,31

Total / etaj 1110 968,73 771,6 130,5

66,62

Total/6 etaje 6662 5812,4 4630 782,9

399,72

etaj 8 719,4 birouri 490 sas 20,88 casa scarii 15,88

balcon 24 sas 14,46 lift 5,50

balcon 24 balcon 56 sas 15,19 lift 5,50

balcon 56 balcon 73,8 grupuri sanitare 26,78 casa scarii 17,71

balcon 73,8 sas 3,51

Total etaj 8 873,2

769,21 643,8 80,82

44,59

185,14

etaj 9 503,1 birouri 188,5 grupuri sanitare 27,25 casa scarii 15,88

sas 20,56 lift 5,50

sas 14,28 lift 5,50

balcon 87,75 balcon 87,75 sas 6,53 casa scarii 17,71

centr.ventilatie 60,56

centr.termica 62,10

Total etaj 9 590,9

512,07 276,2 68,62

167,25

276,2

etaj 10 240 145,9 sas 13,59 casa scarii 15,88

balcon 20,49 lift 5,50

balcon 51,05 lift 5,50

balcon 20,49

balcon 51,05 coridor intrare 7,2

Total etaj 10 311,5

265,08 224,6 13,59

26,88

158,64

228,71

TOTAL 12784 9626 7065 1380 1180,66 572,49 276,2

locuri de parcare (subsol) 68

ANEXA 2 – birouri de vanzare si inchiriere

Co 1 - ID: 16RUN73403 – ALBA IULIA. DECEBAL

32


Birou in bloc de birouriparter / P+8VanzareInchiriere1.800,00 EU/mp*16 EU/mp/luna** la pretul acestei oferte se adauga TVA Dotari / Utilitati / Informatii utile

9350 mp - suprafata utila 15000 mp - suprafata construita (30 locuri) parcare subterana (100 locuri)

nemobilat interior nou amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala incalzire cu centrala proprie strazi amenajate vedere mixta acces stradal marmura , gresie , pereti cortina, geamuri termopan , tamplarie PVC, spoturi , aplice,

tavan fals, calorifere aluminiu, centrala telefonica, cablare calculatoare, cablare telefonie, interfon, lift, telecomanda garaj, administrare, paza non-stop, receptie, mijloace de transport, curte betonata, iluminat exterior

construit in 2008 structura: caramida persoana juridica vecinatati :magazine, scoala, RATB, metrou, drum urban, hotel, bar/pub, restaurant

Se ofera spre inchiriere/vanzare in zona centrala la un pret excelent, cladire noua de birouri clasa B, structurata S+P+8, constructie 2008, situata in zona Piata Alba-Iulia - Decebal, cu o suprafata construita de 15000 mp si o suprafata utila de 9350 mp. Este un imobil elegant, dotat si finisat modern : tavan suspendat, cablare calculatoare, linii telefonice, securitate, lift, sistem de racire si internet, parcare.

33


Co 2 - ID: 775RUN12279 - CALARASILOR in

bloc de birouri parter / P+8Zona: CalarasilorVanzareInchiriere2.000,00 EU/mp*17

EU/mp/luna** la pretul acestei oferte se adauga TVA Dotari / Utilitati / Informatii utile9500 mp

- suprafata utila

11000 mp - suprafata construita telefon international parcare subterana (90 locuri) amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala incalzire cu centrala proprie strazi amenajate vedere stradala acces stradal gresie , faianta , geamuri termopan , sistem de alarma , sensor pentru incendii , scara

interioara, lift, administrare, paza non-stop, mijloace de transport structura: beton vecinatati :magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, bar/pub, restaurant

Alte informatiiIMOBIL DE BIROURI S+D+P+8,1350MP SUPRAFATA UTILA PE NIVEL,COMPARTIMENTARE LA ALEGEREA CLIENTULUI,4 LIFTURI,6 GRUPURI SANITARE/NIVEL,TAVAN CASETAT,OPEN SPACE,INCHIRIERE/VANZARE,NEGOCIABIL,MENTENANTA INCLUSA IN PRET

Co 3 - ID: 16RUN69051 – DECEBAL

34


Birou in bloc de birouri P+7

Zona: Decebal

Vanzare

Inchiriere

2000E/mp*

19,5 EU/mp/luna*

* la pretul acestei oferte se adauga TVA

1004 mp - total teren

7500 mp - suprafata utila

8790 mp - suprafata construita

alte suprafete : Subsol 2a - 584,2 mp Subsol 2 - 912,4 mp Subsol 1 - 912,4 mp Parter -

718,3 mp Et. 1- 795,5 mp Et. 2 - 847 mp Et. 3 - 847 mp Et. 4 - 847 mp Et. 5 - 847 mp Et.

6 - 847 mp Et. 7 - 567,6 mp Etaj tehnic - 63,5 mp Imobilul de birouri are o suprafata de

6380 mp suprateran si 2.410 mp subteran doua lifturi capacitate totala 23 persoane

posibiltate de contorizare separata pentru 3 chiriasi pe nivel parter pretabil restaurant, sali

de conferinta

garaj interior (80 locuri)

nemobilat

amplasat in imobil nou

incalzire cu centrala proprie

strazi amenajate

acces stradal

gresie , pereti cortina, faianta , geamuri termopan , tamplarie PVC, tavan fals, aer

conditionat , sistem de alarma , sensor pentru incendii , sala de conferinte, sala de

proiectie, centrala telefonica, cablare calculatoare

vecinatati :magazine, piata, scoala, RATB, metrou, bar/pub, restaurant

Co 4 - ID: 16RUN61787 – DECEBAL. PIATA MUNCII - METROU

35


Birou in bloc de birouriparter / P+12

Zona: Decebal

Reper: Metrou Muncii

Vanzare

Inchiriere

1900E/mp*

19 EU/mp/luna*

* la pretul acestei oferte se adauga TVA

9511 mp - suprafata utila

12500 mp - suprafata construita

parcare subterana (96 locuri)

nemobilat

amplasat in imobil nou

strazi amenajate

vedere stradala

vecinatati :magazine, piata, scoala, RATB, metrou, parc, drum urban, hotel, bar/pub,

restaurant

Spatii de birouri in cladire noua, amplasata pe una dintre arterele principale ale Capitalei, in

apropierea Pietei Muncii. Locatia dispune de acces facil catre toate mijloacele de transport in

comun (autobuz, tramvai si metrou) si, de asemenea, acces facil catre si dinspre centrul orasului

pe strazile Decebal si Calarasi.

Imobilul are o suprafata totala de aproximativ 14500 mp, structurati pe 3 Susboluri + Parter +

Mezanin + 11 etaje + 12 etaj tehnic si include: parcari pe subsoluri, spatii comerciale pe parter si

mezanin si spatii de birouri pe cele 11 etaje superioare.

ANEXA 3 – terenuri de vanzare

Co.1 ID: 775RUN10411

36


Teren intravilan, deschidere: 17 mZona: Calarasilor Reper: ROMULUS Vanzare: 2.500,00 EU/mpDotari / Utilitati / Informatii utile

1000 mp - total teren strazi amenajate mijloace de transport destinatii: rezidenta, centru de afaceri teren intravilan contr. vanzare-cumparare poseda numar cadastral carte funciara vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, drum urban, bar/pub, restaurant

Co.2 ID: 100RUN21777

Teren deschidere: 32 mZona: Calarasilor Reper: Popa Nan Vanzare2.000,00 EU/mpDotari / Utilitati / Informatii utile

1365 mp - total teren strazi amenajate curent electric 220V, apa, canalizare, gaze, telefon persoana fizica vecinatati :cartier de locuinte, magazine, piata agroalimentara, gradinita, scoala, RATB

Alte informatiiTeren in suprafata de 1365 mp cu o deschidere de 32 ml.

Co.3 ID: 818RUN1172Teren intravilan deschidere: 27 mZona: Calarasilor Reper: Hyperion Vanzare2.800.000 EU 2.000,00 EU/mpDotari / Utilitati / Informatii utile

1400 mp - total teren strazi amenajate acces stradal curent electric 220V, curent electric 380V, apa, canalizare, gaze, telefon, mijloace de

transport destinatii: rezidenta, centru de afaceri, comercial, hotel teren intravilan certificat mostenitor titlu de proprietate poseda numar cadastral carte funciara rol fiscal

37


vecinatati :magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, metrou, parc, lac, padure, drum national, hotel, aeroport, bar/pub, restaurant

Alte informatii- Zona M2a- Prin PUZ, CUT-ul poate fi marit cu cel putin 0,5 ( din reglementarile PUG )

Co.4 ID: 871RUN1188

Teren intravilandeschidere: 37 mZona: Calarasilor Vanzare3.465.000 EU 2.100,00 EU/mpDotari / Utilitati / Informatii utile

1650 mp - total teren strazi amenajate acces stradal curent electric 220V, apa, canalizare, gaze teren intravilan contr. vanzare-cumparare vecinatati :magazine, piata, scoala, RATB, metrou, parc, bar/pub, restaurant

Alte informatiiTerenul se afla intr-o zona ultra-centrala a Bucurestiului, pe o artera principala. Certificatul de urbanism ne arata posibilitatea edificarii unui imobil cu urmatorii indicatori urbanistici: RI= P+10, POT = 70%, CUT=4,5. Avand in vedere aceste date si faptul ca terenul are o deschidere de 37 m, proprietatea este perfecta pentru ridicarea de blocuri cu peste 8 etaje.

ANEXA 4 – Analiza piata de spatii de birouri

38


Spatii de birouri finalizate2000-2008

0 50 100 150 200 250 300 350

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 S1

Noi Renovate

Stoc de birouri pe zone 2008

Centru-Nord,Nord60%

Centru23%

Vest9%

Est6%

Sud2%

39


Spatii de birouri clasificate in functie de suprafata

17%

16%

9%

8%

50%

<=2500mp

2501 - 5000mp

5001 - 7500mp

7501 - 10000mp

>10000mp

Spatii de birouri tranzactionate - zonare

16%

43%8%1%

32%Centru

Nord

Est

Sud

Vest

40


Gradul de ocupare al spatiilor de birouri

0 100 200 300 400 500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

S1 2008

Clasa A

Clasa B

41


ANEXA 5 – Apartamente cu 2 camere - vanzare

Co 1 - ID: 173RUN44809 - Decebal

Apartament in bloc - decomandat2 camere, un dormitorZona: Decebal Reper: Sperantia Vanzare1.400,00 EU/mpDotari / Utilitati / Informatii utile

70 mp - suprafata construita etaj: 1/P+10 decomandat parcare proprie (un loc) un dormitor 1 grup sanitar 1 balcon Nemobilat interior nou interior in stare foarte buna amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala centrala proprie a apartamentului strazi amenajate vedere stradala acces stradal parchet, gresie, vinarom, faianta, geamuri termopan, calorifere aluminiu, lift, usa

metalica, boxa construit in 2008 structura: beton

Cladirea este destinata rezidentei si structurata pe S+P+M+10 etaje, cuprinzand 63 apartamente. La subsol si parter, exista o parcare privata,cu lift automat pentru autoturisme si boxe de depozitare.

Co 2 - ID: 606RUN10772 - Decebal

42


Apartament in bloc - decomandat2 camere, un dormitorZona: Decebal Reper: Agip Vanzare190.000 EU Dotari / Utilitati / Informatii utile

90 mp - suprafata utila 100 mp - suprafata construita etaj: 9/P+9 decomandat telefon (un post) parcare (un loc) un dormitor 1 grup sanitar interior in stare foarte buna amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala incalzire prin termoficare strazi amenajate vedere stradala acces stradal parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, calorifere aluminiu, aer conditionat, lift, usa

metalica, bucatarie modern mobilata, bucatarie complet echipata, paza, iluminat exterior, contor apa, contor caldura

construit in 2008 vecinatati :magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, metrou, parc, drum urban, hotel,

bar/pub, restaurant

Co 3 - ID: 173RUN44740

43


Apartament in bloc - decomandat2 camere, un dormitorZona: Calarasilor

Vanzare200.000 EU Dotari / Utilitati / Informatii utile

68 mp - suprafata utila 90 mp - suprafata construita etaj: 1/P+11 decomandat parcare subterana un dormitor 1 grup sanitar 1 balcon interior nou amplasat in imobil nou centrala proprie a imobilului strazi amenajate parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, aer conditionat, lift, usa metalica, construit in 2008 structura: beton

ANEXA 6 – Apartamente cu 2 camere - inchiriere

44


Co 1 - ID: 14RUN26365

Apartament in bloc - decomandat2 camereZona: Calarasilor Reper: Biserica Delea Noua VanzareInchiriere140.000 EU 800 EU/luna Dotari / Utilitati / Informatii utile

60 mp - suprafata construita etaj: 7/P+7 decomandat mobilat interior in stare foarte buna amplasat in imobil nou imobil in stare buna vedere laterala acces stradal parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, instalatii sanitare noi, instalatii electrice noi,

aer conditionat, usa metalica, bucatarie mobilata, bucatarie echipata, contor apa construit in 1990 persoana particulara poseda numar cadastral

Co 2 - ID: 14RUN31052

45


Apartament in bloc - decomandat2 camereZona: Decebal Reper: Piata Alba Iulia VanzareInchiriere225.000 EU 1.000 EU/luna Dotari / Utilitati / Informatii utile

70 mp - suprafata construita etaj: 9/P+9 decomandat interior in stare foarte buna amplasat in imobil nou imobil in stare buna vedere pe spate acces stradal parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, aer conditionat, paza construit in 1990 – 2000 persoana particulara poseda numar cadastral intabulare vecinatati :magazine

Co 3 - ID: 734RUN1305

46


Apartament in bloc - decomandat2 camere, un dormitorZona: Decebal Reper: Spate Reprezentanta HyundaiVanzare Inchiriere160000E800 EU/luna Dotari / Utilitati / Informatii utile

70 mp - suprafata utila etaj: 3/P+6 decomandat telefon parcare (un loc) un dormitor 1 grup sanitar 1 balcon Mobilat mobiler modern interior nou amplasat in imobil nou imobil in stare exceptionala centrala proprie a apartamentului strazi amenajate vedere stradala acces stradal parchet, gresie, faianta, geamuri termopan, calorifere aluminiu, aer conditionat, sistem de

alarma, lift, usa metalica, masina de spalat, bucatarie deschisa, bucatarie modern mobilata, bucatarie complet echipata, paza non-stop, contor apa, contor caldura

construit in 2007 destinatii: rezidenta structura: beton vecinatati :magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, metrou, restaurant

ANEXA 7 – Fotografii, planuri ale proprietatii imobiliare cladire de birouri – Delea Noua,

nr. 2, sector 3, Bucuresti

47


48


Plan subsol 1

49


Plan subsol 250


Plan parter

51


Plan etaj 152


Plan etaj tipic 2, 3, 4, 5, 6, 753


Plan etaj 854


Plan etaj 9

55


Plan etaj 10

56


57

evaluare

Documents

Transcript of evaluare