Drept Civil. Contracte Civile

7/29/2019 Drept Civil. Contracte Civile

1/46

UNIVERSITATEA ANDREI AGUNA CONSTAN A

FACULTATEA DE DREPT SI STIINTE ADMINISTRATIVE

CONTRACTE CIVILEPARTEA I

LECT.UNIV. DR. DUMITRU BRATU


2/46

45

CUPRINS

CAPITOLUL I. CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE.3Seciunea I. Sediul materiei......3Seciunea II. Noiune....3Seciunea III. Caractere juridice...............4Seciunea IV. Condiii de validitate..6

CAPITOLUL II. CONTRACTUL DE SCHIMB...22Seciunea I. Noiune22Seciunea II. Caractere juridice...............23

CAPITOLUL III. CONTRACTUL DE DONAIE...23

Seciunea I. Noiune23Seciunea II. Reglementare.24Seciunea III. Caractere juridice.24Seciunea IV. Condiii de validitate25

CAPITOLUL IV. CONTRACTUL DE LOCAIUNE..31Seciunea I. Noiune31Seciunea II. Sediul materiei...............31Seciunea III. Caractere juridice.31Seciunea IV. Condiii de validitate32

CAPITOLUL V. CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI...34Seciunea I. Noiune34Seciunea II. Sediul materiei...34Seciunea III. ncheierea contractului de nchiriere35

CAPITOLUL VI. CONTRACTUL DE ARENDARE...38Seciunea I. Noiune38Seciunea II. Sediul materiei...38Seciunea III. Caractere juridice.................38

Seciunea IV. Condiii de validitate39


3/46

45

CAPITOLUL I.

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPRARE

Seciunea I. Sediul materiei

Contractul de vnzare-cumprare este cel mai folosit contract n trecut i nprezent. De aceea, el este contractul a crei reglementare este cea mai extins ncuprinsul Codului Civil i al altor acte normative speciale. Astfel, Codul Civil ialoc un ntreg titlu, titlul V din Cartea a II-a (,,Despre diferitele moduri prin carese dobndete proprietatea), prin art.1294-1404. Aceste dispoziii se completeaz

cu alte reglementri precum: Decretul-lege nr.61/1990 privind vnzarea delocuine construite din fondurile statului. Legea nr. 85/1992 privind vnzarea delocuine i spaiu cu alt. destinaie construite din fondurile statului i din fondurileunitilor economice sau bugetare de stat.

Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietii i justiiei,precum i alte msuri adiacente (titlul X), etc.

Seciunea II. Noiune

n temeiul art.1294 C. Civ. vnzarea este ,,o convenie prin care dou prise oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta apltit celei dinti preul lui.

Definiia este incomplet deoarece nu numai dreptul de proprietate poateforma obiectul acestui contract i alte drepturi, reale sau de crean. n acest senssunt dispoziiile art.534 C.civ. (vnzarea dreptului de uzufruct), art.1391 i 1392C.civ. (vnzarea creanelor i altor drepturi incorporale), art.1399 (vnzarea uneimoteniri), art.1402 C.civ. (vnzarea de drepturi litigioase), etc.

Numai dac vom considera c obligaia din art.1294 C.civ. stabilete regula

n materie, aceea c prin vnzare se transmite dreptul de proprietate, ea va ficomplet.Dac vom dori s elaborm o definiie care s acopere i cazurile de

excepie, vom spune c vnzarea-cumprarea este contractul n temeiul cruia oparte, numit vnztor transmite celeilalte pri, numit cumprtor, un dreptsubiectiv civil n schimbul unei sume de bani, numit pre.

Nu pot fi transmise prin vnzare-cumprare drepturile patrimoniale cucaracter strict personal (dreptul de abitaie al soului supravieuitor etc.) sau celecare au caracter intuituu personae (dreptul de ntreinere, dreptul de pensie etc.)

Definiia din art.1294 C.Civ. este inspirat din art. 1410 din CodulCalimach (prin vnzare se d cuiva un lucru pentru o sum de bani stabilit inumrat), art.1447 din C.Civ. italian (prin care vnztorul se oblig a da un lucru


4/46

45

cumprtorului in schimbul plii preului) i art.1582 din Codul civil francez(vnztorul se oblig s predea un lucru iar cumprtorul s-l plteasc).

Seciunea III. Caractere juridice

Vnzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ,consensual i translativ de drepturi.

a) Este un contract sinalagmatic deoarece d natere la obligaii reciproce iinterdependente ntre pri. Obligaiile prilor sunt strns legate ntre ele (obligaiavnztorului de a preda lucrul i corespunde obligaia cumprtorului de a-l primi,etc.). De aceea, efectele specifice ale contractului sinalagmatic vor fi aplicabilevnzrii.

b) Este un contract cu titlu oneros deoarece fiecare parte urmrete primirea

unui echivalent patrimonial n schimbul prestaiei sale. De exemplu, vnztorulurmrete primirea preului n schimbul bunului transmis.

c) Este un contract comutativ, ntruct existena i ntinderea obligaiilorsunt stabilite i cunoscute din momentul ncheierii contractului. Prin excepie,vnzarea poate avea un caracter aleator atunci cnd ntinderea obligaiilor prilordepinde de un eveniment incert, existnd anse de pierdere sau de ctig pentru

pri (este cazul vnzrii unei recolte viitoare sau a unui drept litigios etc.).d) n principiu, vnzarea este un contract consensual fiind suficient

exprimarea consimmntului prilor. Se aplic, i n cazul vnzrii, principiul

general al consensualismului.De la aceast regul exist excepii (situaii n care se cer ndepliniteanumite formaliti pentru validitatea contractului, pe lng condiia acordului devoin al prilor). Aceste formaliti pot consta fie n obinerea unei autorizri

prealabile, fie n cerina formei autentice.Astfel, dup 1989, cerina unei autorizri prealabile o ntlnim n legi

speciale, precum:- Legea nr.15/1990 - art.5 alin. (3) stabilete c nstrinarea bunurilor

imobile aparinnd regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort;

- Decretul-lege nr. 61/1990 - art.12 alin (2) - n cazul locuinelor proprietatede stat cumprate cu credit, ele nu pot fi nstrinate pn la rambursarea integral acreditului dect cu autorizarea prealabil a Casei de Economii i Consemnaiuni ;

- Legea nr.85/1992 - art.15 alin. (4) - ,,pn la rambursarea integral acreditului, locuine cumprate n condiiile prezentei legi nu poate fi nstrinatfr autorizarea prealabil a unitii vnztoare etc.

Condiia formei autentice cerut ad validitatem este impus de art.2 alin. (1)din Titlul X al Legii nr.247/2005 n privina vnzrii terenurilor. Astfel, terenurilecu sau fr construcii, situate in intravilan i in extravilan, indiferent de destinaiasau de ntinderea lor, pot fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntrevii, ncheiate n form autentic, sub condiia nulitii absolute a contractului. Fiindo dispoziie special este de strict interpretare i aplicare, astfel nct ce nu se


5/46

45

aplic n privina construciilor sau altor bunuri. Dac printr-un nscris subsemntur privat s-a vndut un teren i construcia situat pe el, contractul estevalabil doar n privina construciei, nu i a terenului.

Caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare nu mpiedicprile s convin ca o anumit form s afecteze validitatea contractului. O

asemenea clauz este o aplicaie a principiului autonomiei de voin.e) Este un act translativ de drepturi cci are ca efect transmiterea dreptului

patrimonial nstrinat din patrimoniul vnztorului n cel al cumprtorului.De vreme ce, n mod frecvent, dreptul nstrinat este dreptul de proprietate

putem spune c, de regul, vnzarea are un caracter translativ de proprietate.Datorit caracterului consensual al vnzrii, n principiu, transmiterea

proprietii opereaz in momentul ncheierii contractului, fapt stabilit in art.1295alin. (1) C.civ,, (...) proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privinavnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei

lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat.Condiiile cerute pentru transmiterea dreptului de proprietate in momentul

ncheierii contractului sunt:1) vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut1;2) contractul s fie valabil ncheiat;3)bunul ce formeaz obiectul material al contractului este un bun individual

determinat (bun cert).n cazul bunurilor de gen, proprietatea se transmite ulterior ncheierii

contractului, n momentul individualizrii bunului.

O soluie asemntoare exist n cazul vnzrii alternative prevzut deart.1296 alin. (2) C.civ. (acea vnzare ce are ca obiect dou sau mai multe lucruridintre care se vinde unul sau mai multe, dar nu toate, la alegerea celui ndreptit,cel stabilit n contract iar, n lipsa unei stipulaii exprese, la alegerea vnztorului,ca debitor al obligaiei de predare.). Proprietatea se va transmite fie in momentulalegerii, dac bunul este cert, fie n momentul individualizrii bunului ales, dacacesta este un bun de gen.

4)bunul s existe n momentul ncheierii contractului.Dac obiectul contractului este un bun viitor (art.965 alin. (1) C.civ., dreptul

de proprietate se transmite fie n momentul realizrii bunului, dac acesta este unbun cert, fie in momentul individualizrii bunului, dac acesta este un bun de gen.5) prile s nu fi amnat transmiterea dreptului de proprietate, printr-o

clauz expres. O asemenea clauz este valabil, n baza principiului autonomieide voin. Transmiterea proprietii poate fi afectat de un termen suspensiv sau ocondiie suspensiv. Prile pot stipula un termen suspensiv care s amnetransmiterea dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor (de exemplu,

prile stabilesc ca dreptul s fie transmis la trei luni de la data ncheieriicontractului). Dac prile prevd o condiie suspensiv i aceasta se realizeaz,cumprtorul devine retroactiv proprietar de la data ncheierii contractului.

1cu excepia vnzrii lucrului altuia


6/46

45

Dac n contract este stabilit o condiie rezolutorie, aceasta nu afecteaztransmiterea proprietii de la vnztor la cumprtor n momentul ncheieriicontractului, dar dac aceast condiie se realizeaz, vnztorul va redobndi

proprietatea bunului retroactiv.f) publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare.

Dac prin contractul de vnzare-cumprare se transmite un drept realimobiliar, efectul su translativ se produce n momentul ncheierii contractuluidoar ntre pri, potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic civil.Pentru a asigura opozabilitatea contractului fa de teri, el trebuie nscris n carteafunciar.

Legea nr.7/1996 a cadastrului funciar i a publicitii imobiliarereglementeaz, n prezent, sistemul de nscriere n cartea funciar.

Sunt supuse nscrierii definitive n cartea funciar dreptul de proprietate icelelalte drepturi reale asupra unui imobil. nscrierea se face n baza actului prin

care s-a constituit sau transmis n mod valabil drepturile reale, care poate finlocuit de hotrre judectoreasc, definitiv i irevocabil sau, n cazurile

prevzute de lege, de decizia autoritii administrative.n cazul proprietii imobiliare comune sau n indiviziune vor fi nscrii n

aceeai carte funciar toi proprietarii. Dac proprietatea este indiviz, se va indicacota fiecrui coproprietar.

Sistemul de publicitate imobiliar constituie o msur de protejare aintereselor terilor. Sunt teri persoanele care au dobndit, prin acte juridice cu titluoneros, drepturi pe care i le-au nscris i nu au cunotin de existena unui drept

netranscris. La aceast concluzie se ajunge prin interpretarea dispoziiilor legalecare stabilesc persoanele care nu au calitatea de teri:- dobnditorul ulterior care a cunoscut existena nstrinrii anterioare,

chiar nenscrise;- dobnditorul cu titlu gratuit, chiar de bun-credin;- succesorii universali sau cu titlu universal ai vnztoruluiPrin ultima modificare aduse Legii nr. 7/1996, prin Legea nr. 247/2005,

cuprinsul crilor funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se considerexact numai n folosul acelei persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal

a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea funciar. Dobnditoruleste considerat de bun-credin dac la data nregistrrii cererii de nscriere adreptului n folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contestcuprinsul crii funciare sau din titlul transmitorului i din cuprinsul criifunciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real

Seciunea IV. Condiii de validitate

4.1. Consideraii introductive


7/46

45

Contractul de vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc aceleai condiiigenerale de validitate prevzute de art.948 C.civ. : consimmntul valabil al priicare se oblig, capacitatea de a contracta, un obiect determinat, o cauz licit.

La aceste condiii generale de fond se adaug condiiile de form, atuncicnd acestea sunt cerute de lege pentru validitatea contractului. Vom sublinia

cteva particulariti ale acestor condiii n materia contractului pe care l studiem.

4.2. Consimmntul prilor

Aspecte generale

Consimmntul este un element esenial i al contractului de vnzare-cumprare (potrivit art. 942 C.civ., orice contract reprezint un acord de voin

ntre dou sau mai multe persoane n vederea constituirii sau stingerii unui raportjuridic).

n temeiul principiului libertii actelor juridice civile, ncheierea oricruicontract este liber. Limitele acestui principiu sunt cele stabilite de legiuitor nart.5 C.civ.: ordinea public i bunele moravuri. Altfel spus, dac se respect legeai regulile de convieuire social (moral), subiectele de drept sunt libere sncheie contracte.

Consimmntul reprezint o manifestare exteriorizat de voin n sensulncheierii unui act juridic civil. Pentru a fi valabil, consimmntul trebuie s

ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii:- s provin de la o persoan cu discernmnt;- s fi exprimat cu intenie de a produce efecte juridice;- s fie exteriorizat;

- s nu fie alterat de vreun viciu de consimmnt;- manifestrile de voin ale prilor trebuie s fie

concordante.S-a exprimat n literatura juridic2punctul de vedere c exist o obligaie

general de informare anterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare,

obligaie ce incumb vnztorului ce are ca scop lmurirea cumprtorului cuprivire la bunul respectiv. Se motiveaz existena acestei obligaii pe dispoziiileart. 970 C.civ.: conveniile trebuie executate cu bun-credin; ele oblig nu numaila ceea ce este expres cuprins n ele, dar la toate urmrile ce echitatea, obiceiul saulegea d obligaia, dup natura sa.

Nu putem vorbi de existena distinct a unei asemenea obligaii i, mai ales,de ntemeierea ei pe dispoziiile art. 970 C.civ. Aceste text de lege se refer numaila executarea conveniilor i nu la etapele anterioare ncheierii conveniilor. De

2

D.Chiric, Obligaii de informare i efectele ei n faza precontractual a vnzrii-cumprrii, nR.D.C nr.7-8/1999, p.50-58; C.Toader, Drept civil. Contracte speciale. Ed. All, Beck, Bucureti2005 p.24-25.


8/46

45

aceea, el figureaz n capitolul III ale Titlului III din Codul civil, capitolintitulat ,,Despre efectul conveniilor.

Din nefericire, n acest moment, o asemenea obligaie are doar naturmoral, nu i juridic, fiind aplicarea concret a principiului moral al bunei-credine.

n baza acestui principiu, comportamentul social al omului trebuie s fieresponsabil, obligat sau serios, bazat pe respectul celorlali membri ai societii(aceasta presupune, implicit, abinerea de la nelarea altei persoane, prin oricemijloace.)

Sancionarea dolului prin reticen, cu nulitatea relativ a contractului,atunci cnd vnztorul ascunde cumprtorului elemente importante de natur ce-ldetermin pe cumprtor s ncheie contractul, nu reprezint o confirmare aexistenei vreunei obligaii civile de informare (obligaie de natur juridic), ci oconsecin ce se impune ca urmare a faptului c asemenea fapte dolosive au ca

efect producerea unei stri de eroare n care se afl cumprtorul. Este de preferato consacrare expres, a principiului ncheierii cu bun-credin a actelor juridicecivile (nu numai a principiului executrii cu bun-credin a conveniilor),

principiu care ar ngreuna informarea cumprtorului cu privire la mprejurrileimportante ce in de ncheierea contractului de vnzare-cumprare.

ncheierea contractului de vnzare-cumprare nu se realizeaz mereu josdintr-o dat, ci poate fi precedat de alte convenii ale prilor sau limitaii deexistena unor dispoziii legale. Din aceste motive, vom analiza in continuare:

promisiunea unilateral de vnzare sau de cumprare, promisiunea bilateral de

vnzare-cumprare, pactul de preferin i dreptul de preempiune.

Promisiunea unilateral de vnzare sau de cumprare

Promisiunea unilateral de vnzare este contractul prin care o parte, numitpromitent, se oblig fa de cealalt parte, numit beneficiar s vnd un anumitbun cnd beneficiarul se va hotr s-l cumpere.

Fiind un act bilateral, promisiunea unilateral de vnzare se deosebete deoferta de a contracta care este un act unilateral. Oferta poate fi retras nainte de

acceptarea ei de ctre destinatar, pe cnd promisiunea unilaterala de vnzare esteirevocabil, fie n cadrul termenului stabilit de pri, fie n termenul general deprescripie, dac prile nu au stabilit un termen.

Aceast promisiune d natere la o obligaie de a face n sarcinapromitentului, aceea de a ncheia contractul de vnzare-cumprare, obligaieafectat de o condiie pur potestativ n favoarea beneficiarului, creditor al acesteiobligaii.

Dac n schimbul promisiunii beneficiarul pltete o sum de bani (numitindemnizaie de ateptare), atunci promisiunea devine un contract sinalagmatic.Aceast sum de bani se va scdea sau nu din preul vnzrii (dac beneficiarulopteaz s cumpere), dup cum stabilesc prile n coninutul conveniei.


9/46

45

Dac n cursul termenului de opiune promisiunea este acceptat, s-a spusc, n principiu, vnzarea devine perfect din acel moment, cu excepia cazului ncare pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare se cere forma autentic3.

Nu este ntemeiat acest punct de vedere. Din promisiunea unilateral devnzare, beneficiarul dobndete un drept de opiune, corelativ obligaiei

promitentului de a vinde. ncheierea contractului de vnzare-cumprare presupuneconsimmntul proprietarului bunului de a-l vinde (de a transmite proprietatea

bunului prin ncheierea ulterioar a contractului). Manifestarea de voin apromitentului nate obligaia lui de a ncheia in viitor contractul de vnzare-cumprare (obligaia de a face) i nu de a transmite proprietatea (obligaia de a da),

pentru a fi interpretat drept consimmnt la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. A o interpreta astfel nseamn a nclca principiul voinei reale. Dinacest motiv, beneficiarul nu devine proprietar dup exercitarea dreptului de opiunen sensul cumprrii. De aceea, eventualul contract de vnzare-cumprare ncheiat

ulterior de promitent cu alt persoan, cu privire la acelai bun este valabil,ccibunul se mai afl n patrimoniul su iar beneficiarul nu are dect posibilitatea de aobine daune-interese. Numai dac terul dobnditor a fost de rea-credin,cunoscnd existena promisiunii unilaterale de vnzare, contractul de vnzare-cumprare astfel ncheiat este nul (fraus omnia corrumpit), cauza sa fiind ilicit.Termenul care afecteaz exercitarea dreptului de opiune poate fi suspensiv sauextinciv. Este extinctiv atunci cnd, la mplinirea lui, dreptul de opiune se stinge.Este suspensiv atunci cnd dreptul de opiune poate fi exercitat ncepnd de lamplinirea termenului.

Ce se ntmpl atunci cnd termenul de opiune ncepe s curg dupdecesul promitentului?S-a spus4 c o asemenea convenie este un pact asupra unei succesiuni

viitoare, interzis de lege i, de aceea, este lovit de nulitate.Socotim c aceast opinie face confuzie ntre pactul asupra unei succesiuni

nedeschise nc (viitoare) i promisiunea unilateral pe care o analizm.Pactul asupra unei succesiuni viitoare presupune ca o persoan cu vocaie

succesoral i ncheie un act juridic civil ce are ca obiect o motenire nedeschisnc sau un bun singular din aceasta. n cazul nostru, nu suntem n prezena unui

asemenea pact, cci promitentul (care ulterior a murit la nceputul curgeriitermenului de opiune) a neles s promit c va vinde un bun propriu (i nu bunulaltei persoane, care nc nu a decedat). Ar fi fost un pact asupra unei succesiuniviitoare, dac promitentul ar fi fost succesorul universal sau cu titlu universal al

proprietarului bunului i acesta nu ar fi murit.Din aceste motive, n cazul analizat, promisiunea va fi valabil iar obligaia

promitentului de a vinde se va transmite succesorilor si.Din punct de vedere al formei, promisiunea unilateral de vnzare-

cumprare are caracter consensual (chiar dac are ca obiect un teren) putnd fi

3 C.Toader, op.cit; p.27, D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex. Bucureti,1997, p.20.4 I.Dogaru, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureti, 2004, p.40


10/46

45

dovedit n condiiile art. 41 din Legea nr. 7/1996, poate fi motivat n carteafunciar intenia de a nstrina un imobil, la cererea promitentului-vnztor,ca

proprietar.Promisiunea unilateral de cumprare este contractul prin care promitentul

i asum obligaia de a cumpra un anumit bun, dac proprietarul acestuia se

hotrte s l vnd. Ea are acelai regim juridic cu promisiunea unilateral devnzare.

Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare

Este contractul prin care prile (promitent-vnztor i promitent-cumprtor) se oblig s ncheie, n viitor contractul de vnzare-cumprare, ncondiiile stabilite de ele.

Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este un contract sinalagmatic,

ce d natere la o obligaia de a face n sarcina ambelor pri, aceea de a ncheia nviitor contractul de vnzare-cumprare. Nu are ca efect transmiterea dreptului de

proprietate. Dac una dintre pri refuz executarea acestei obligaii, n baza art. 5alin. (2) din Titlul X al Legii nr.247/2005, instanele pot pronuna o hotrre

judectoreasc care s in loc de contract de vnzare-cumprare sau, la cerereaunei pri, cealalt parte, de rea-credin (refuz executarea propriei obligaii),

poate fi obligat s ncheie contractul, sub sanciunea plii de daune cominatorii.De asemenea, debitorul unei obligaii de a face poate fi obligat la amenzi civile nfavoarea statului, ntre 20,00 lei i 50,00 lei pe zi de ntrziere, pn la executarea

obligaiei prevzute n titlul executoriu.Fiind un contract sinalagmatic, promisiunea bilateral de vnzare-cumprarepoate fi rezolvit, la cererea prii care i-a executat sau este gata s-i executepropria obligaie.

Prile pot stipula n coninutul promisiunii o clauz de dezicere, fapt cempiedic executarea contractului, care n acest caz, i nceteaz efectele.

Pactul de preferin

Este contractul prin care proprietarul unui bun (promitent) se oblig fa decealalt parte (beneficiar) s-i acorde ntietate la cumprarea bunului, la pre egal,dac se va hotr s-l vnd.

Obligaia de a acorda preferin este afectat de o condiie potestativsimpl, realizarea ei depinznd de voina promitentului i de mprejurriexterioare.

Dreptul beneficiarului este un drept de crean, el nefiind opozabil terilor.De aceea, dac promitentul i ncalc obligaia, vnznd altei persoane, la acelai

pre sau mai mic, beneficiarul nu poate obine anularea vnzrii, ci doar daune-interese. Numai dac terul dobnditor cunotea existena pactului de preferin icumpr n aceste condiii, fiind de rea-credin, contractul de vnzare-cumprareeste nul pentru cauz licit.


11/46

45

Dreptul de preempiune

Dreptul de preempiune este dreptul prioritar la cumprarea anumitor bunuri,

recunoscut de lege anumitor persoane. Existena sa limiteaz principiul autonomieide voin, cci proprietarul bunului nu-l poate nstrina n orice condiii. Raiuneasa de a exista este de a apra un interes general sau, uneori, privat.

Ca urmare a abrogrii Legii nr.54/1998, prin Titlul X al Legii nr.247/2005, adisprut principala aplicaie a dreptului de preempiune, n domeniul vnzriiterenurilor agricole situate n extravilan.

n prezent, regsim urmtoarele aplicaii ale dreptului de preemiune:- Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public

prevede n art.37 c n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu

s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea terenului, fostul proprietar areun drept privitor la cumprare, la un pre ce nu poate fi mai mare dectdespgubirea actualizat. Intenia de vnzare va fi notificat fostului proprietar,care are un termen de 60 de zile pentru a rspunde.

- Legea nr.26/1996 - Codul Silvic - consacr dreptul de preemiune alstatului n cazul vnzrii terenurilor cu vegetaie forestier, al enclavelor dinfondul forestier i al terenurilor limitrofe acestora. Proprietarul este obligat sanune n scris unitatea silvic teritorial n raza cruia se afl terenul, despresituaia de vnzare,iar aceasta i poate exercita dreptul de preemiune n 30 de zile.

- O.U.G nr. 40/1999 instituie un drept de preemiune al chiriaului.Proprietarul locuinei trebuie s fac o ofert de vnzare (dac dorete s vndlocuina), care trebuie s cuprind preul solicitat i care este irevocabil pn laexpirarea perioadei de ncheiere.

Dac locuina a fost vndut unui ter, n condiii sau la un pre maiavantajos dect n oferta de vnzare adresat chiriaului care nu a acceptat-o,acesta se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preulvnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzare-cumprare (proprietarul locuinei este obligat s notifice chiriaului contractul de

vnzare-cumprare ncheiat). Se asigur astfel repararea n natur a prejudiciuluisuferit de chiria (art.19).Aceleai dispoziii sunt aplicabile i dac proprietarul vinde locuina nainte

de expirarea termenului prevzut n contractul de nchiriere.- Legea nr.133/1999 - recunoate un drept de preemiune n favoarea

ntreprinderilor mici i mijlocii pentru dobndirea activelor disponibile alesocietilor comerciale i companiilor naionale cu capital majoritar de stat, precumi ale regiilor autonome aflate n imediata lor vecintate.

- Legea nr.10/2001 consacr un drept de preemiune pentru chiriai, dacimobilul este restituit fostului proprietar. Art.17 din lege se refer la imobileocupate de uniti de nvmnt din sistemul de stat, uniti sanitare i de asistenmedico-social din sistemul public, de instituiile publice, instituii culturale


12/46

45

(teatre, biblioteci, muzee, opere) i imobile care sunt sedii ale partidelor politicelegal nregistrate. Acest drept se exercit n termen de 90 de zile de la primireanotificrii privind intenia de vnzare, prin executorul judectoresc. De acelaidrept beneficiaz i chiriaii din imobilele cu destinaia de locuine, ca ideintorii cu titlul valabil ai imobilelor cu alt destinaie dect cea de locuin,

dac imobilele nu se restituie persoanelor ndreptite, rmne n administrareaactualilor deintori.

- Legea nr.422/2001 prevede n art.4 c monumentele istorice aflate nproprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai ncondiiile exercitrii dreptului de preemiune al statului romn, prin MinisterulCulturii i Cultelor, sau al unitilor administrativ-teritoriale. Proprietarii trebuie sanune n scris direciile pentru cultur, culte i patrimoniu cultural naional,

judeean, respectiv a municipiului Bucureti, care le vor transmite MinisteruluiCulturii i Cultelor. De la data nregistrrii acestei ntiinri, curge un termen de

30 de zile pentru expirarea acestuia, legea prevede un nou termen de 15 zile,pentru exercitarea dreptului de preemiune de ctre autoritile publice locale, dacstatul nu i-a manifestat intenia de cumprare.

- Legea nr.379/2003 - prevede n art. 9 c imobilele pe care sunt amplasatemorminte i opere comemorative de rzboi, aflate n proprietatea persoanelor fizicesau juridice de drept privat, pot fi vndute cu respectarea dreptului de preemiuneal statului sau al unitilor administrativ-teritoriale care vor transmite Oficiului

Naional pentru Cultul Eroilor, ntiinarea n termen de 7 zile de la primirea ei. ntermen de 30 de zile de la nregistrarea ntiinrii Oficiul i poate exercita dreptul

de preemiune, iar dac nu dorete s cumpere, autoritile administraiei publicelocale pot exercita dreptul n termen de 15 zile, de la ndeplinirea termenului de 30de zile, menionat mai nainte.

4.3. Capacitatea prilor

Capacitatea de a ncheia acte juridice civile este aptitudinea unui subiect dedrept civil de a dobndi drepturi i obligaii civile, prin ncheierea de acte juridicecivile. Ea este o component a capacitii juridice civile i cuprinde doua elemente:

capacitatea de exerciiu i capacitatea de folosin.n principiu, ncheierea unui contract de vnzare-cumprare este un act dedispoziie i, de aceea, prile trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu.

Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu (minorii i interziiijudectoreti) pot ncheia contracte de vnzare-cumprare numai prinreprezentantul lor legal.

Persoanele care au capacitate restrns de exerciiu pot ncheia contracte devnzare-cumprare personal, dar cu ncuviinarea prealabil a ocrotitorilor lorlegali i cu autorizaia autoritii tutelare.

Prin excepie, n cazul contractului de vnzare-cumprare care are ca obiectbunuri cu o valoare relativ mic (n raport cu patrimoniul minorului), se admitec el poate fi ncheiat personal i singur de ctre minor.


13/46

45

n privina capacitii de folosin, art.1306 C.civ. consacr regulacapacitii de a ncheia contractul de vnzare-cumprare.

Incapacitile speciale prevzute de lege sunt:a) Vnzarea ntre soi este interzis (art.1307 C.civ.). Scopul acestei

interdicii este ocrotirea intereselor creditorilor vnztorului, a motenitorilor

rezervatari ai soilor i beneficiarilor raportului donaiilor.Dac vnzarea ntre soi ar fi permis, soul ar recurge la vnzri simulate,

care ar ascunde donaii ajungnd astfel:- s reduc obiectul gajului general al creditorilor chirografari ai

vnztorului (donator) i s ngreuneze introducerea aciunii pauliene.- s eludeze dispoziiile care reglementeaz raportul donaiilor;- s ncalce rezerva succesoral a motenitorilor vnztorului (donator).Sanciunea nclcrii acestei interdicii este nulitatea relativ, deoarece

interdicia ocrotete interese particulare.

b)Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor att timpct socotelile nu au fost date i primite, sub sanciunea nulitii relative (art.1308

pct.1 C.civ.) .c)Mandatarii nsrcinai s vnd un bun nu l pot cumpra (art.1308 pct.2

C.civ.). Interdicia se aplic att reprezentailor legali ct i convenionali iurmrete evitarea conflictelor de interese dintre vnztor (care are interesul svnd mai scump) i cumprtor. Doar dac interesele mandatului sunt suficientaprate (sunt fixate clauzele eseniale ale vnzrii sau dac mandatul l-a autorizatexpres pe mandatar s ncheie acel contract.

d) Administratorii bunurilor statului,comunelor, oraelor, municipiilor saujudeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art.1308 pct.3C.civ.).

e) Funcionarii publici i cei din comisiile de licitaie nu pot cumprabunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prinmijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.).

f)Judectorii, procurorii i avocaii nu pot cumpra drepturi litigioase caresunt de competena Curii de Apel n a crei raz teritorial i exercit funcia. ncazul judectorilor de la instana suprem i a procurorilor de la Parchetul General

de pe lng instana suprem, interdicia se aplic pe ntreg teritoriul rii.Sanciunea este nulitatea absolut.g) Executorii judectoreti nu pot dobndi, direct sau prin persoane

interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunuri ce au fcut obiectul activitii deexecutare silit.

h) Cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupraterenurilor. n baza art.44 alin. (2) din Constituia Romniei, cetenii strini iapatrizi pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai n condiiilerezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratateinternaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile

prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal.


14/46

45

Dac la data ncheierii contractului, cumprtorul avea cetenia romn iulterior o pierde, contractul rmne valabil. Dac un cetean strin ncheie uncontract de vnzare-cumprare cu privire la un teren i construcia situat pe el,cumprtorul ceteanului strin va deveni proprietarul terenului i va dobndi undrept de folosin asupra terenului, pe durata existenei construciei (drept de

superficie).n temeiul anexei VII din Tratatul de aderare a Romniei la Uniunea

European, Romnia are posibilitatea de a menine n vigoare timp de 5 ani de laaderare, restriciile stabilite de legislaie romn, existente la momentul semnriitratatului de aderare, cu privire la dobndirea proprietii asupra terenurilor pentrureedine secundare, de ctre resortisaniistatelor membre sau ai statelor care sunt

parte n Acordul privind Spaiul Economic European (ASEE), nerezidenii nRomnia, precum i de ctre societile construite n conformitate cu legislaiaaltui stat membru sau a unu stat membru al ASEE i care nu sunt stabilite i nici nu

au sucursale sau reprezentan n Romnia. n privina terenurilor agricole, apdurilor i a terenurilor forestiere, Romnia poate menine restriciile existente ladata semnrii tratatului timp de 7 ani de la data aderrii.

i) Persoanele insolvabile nu pot cumpra bunuri imobile care se vnd prinlicitaie public.

4.4. Obiectul contractului de vnzare-cumprare

Obiectul actului juridic civil este ,,conduita prilor stabilit prin acel act

juridic civil, respectiv aciunile sau inaciunile la care prile sunt ndreptite saude care sunt inute.5 Dac prestaia prilor se refer la anumite bunuri, acestea suntobiecte derivate ale contractului.

Fiind un contract sinalagmatic, contractul de vnzare-cumprare au un dubluobiect: lucrul vndut i preul.

Lucrul vndut

Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s existe, s fie

in circuitul civil, s nu existe o dispoziie legal care s interzic vnzarea lui, sfie determinat, posibil, licit i moral, s fie proprietatea vnztorului.a) Lucrul s existe n momentul ncheierii contractuluiAceast condiie este impus de art.1311 C.civ., potrivit cruia ,,dac n

momentul vnzrii, lucrul vndut era pierit n tot, vnzarea este nul. Dac nmomentul ncheierii contractului, lucrul vndut era pierit n parte, cumprtorul

poate opta ntre a-l cumpra cu un pre mai mic sau a cere rezoluiuneacontractului, dac executarea parial nu poate duce la realizarea scopului pentrucare a neles s cumpere.

Prin excepie, lucrurile vndute pot forma obiectul contractului (art.965C.civ.), cu excepia succesiunilor nedeschise nc. Nerealizarea lucrului viitor nu

5 Gh.Beleiu, Dreptul civil romn, Casa de Editur i Pres ansa, Bucureti, 1994, p.142


15/46

45

afecteaz validitatea contractului, ci poate determina plata unor daune-interese dectre vnztor, care va pierde i preul, n calitate de debitor al obligaiei imposibilde executat (va suporta riscul contractului).

b) Lucrul trebuie s fie n circuitul civil, condiie cerut de art.1310C.civ. ,,toate lucrurile care sunt n comer pot fi vndute, afar numai daca vreo

lege a oprit aceasta. Sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care prinnatura lor nu pot forma obiectul dreptului de proprietate privat (art.647 C.civ.)

c) S nu existe vreo dispoziie legal care s interzic vnzarea lucruluiCu titlu de excepie, exist bunuri care nu pot fi vndute, dei se afl n

circuitul civil (pot forma obiectul unor acte juridice civile, altele dect celetranslative de proprietate, sau de fapte juridice civile).

Prohibiia poate fi absolut sau temporar.Interdicia vnzrii este absolut n cazul bunurilor proprietate public a

statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. n stabilirea bunurilor proprietate

public se au n vedere dou criterii cumulative: titularul acestuia (statul sauunitatea administrativ-teritorial) i destinaia bunurilor (uzul sau utilitatea

public). Aceste bunuri pot fi date numai n administrare-concesionare saunchiriere, n condiiile legii. Ele nu pot fi dobndite nici prin acte juridice i nici

prin fapte juridice de alte persoane. Dac bunurile aparin statului sau unei unitiadministrativ-teritoriale, dar nu sunt de uz sau utilitate public, fac parte dindomeniul privat al statului sau unitii administrativ-teritoriale, dar nu sunt de uzsau utilitate public, fac parte din domeniul privat al statului sau unitiiadministrativ teritoriale i au acelai regim juridic cu celelalte bunuri proprietate

privat (sunt alienabile, sesizabile i prescriptibile).Bunurile din domeniul public pot fi trecute n domeniul privat dac nu maiservesc uzului public.

Sunt, de asemenea, inalienabile corpul uman i elementele acestuia (Legeanr.2/1998 privind preluarea i transplantul de esuturi i organe umane), dreptul deuzufruct, uz i abitaie, drepturile morale ale autorului unei opere literare, artistice,tiinifice sau tehnice.

Prohibiia nstrinrii este temporar n scopul protejrii unui interes-general, n cazuri precum: nstrinarea terenurilor prin acte ntre vii (Legea

nr.9/1990, n prezent abrogat); vnzarea locuinelor construite din fondurilestatului sau ale unitilor economice sau bugetare de stat, pn la restituireacreditului contractat pentru plata preului; vnzarea, pe timp de 10 ani de la datanscrierii proprietii, terenului asupra cruia s-a constituit dreptul de proprietate n

baza Legii nr.18/1991; nstrinarea locuinelor cumprate de chiriai, locuine carenu se restituie fotilor proprietari n baza Legii nr. 112/1995; nstrinarealocuinelor a cror restituire se solicit n baza Legii nr.10/2001 pn lasoluionarea procedurilor administrative sau, dup caz, judiciare sau a imobilelorcumprate n baza Legii nr.112/1995, pn la soluionarea definitiv i irevocabila aciunilor formulate de persoanele ndreptite; cazul imobilului ipotecat, care

poate fi nstrinat numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.


16/46

45

Prohibiia este relativ n cazul bunurilor care constituie monopol de stat(fabricarea i comercializarea armamentului, muniiilor i explozibilelor;

producerea i comercializarea stupefiantelor i a medicamentelor care coninsubstane stupefiante; extracia, producerea i prelucrarea n scopuri industriale ametalelor preioase i a pietrelor preioase; producerea i producerea i emisiunea

de mrci potale i timbre fiscale; fabricarea i importul, n vederea comercializriin condiii de calitate, a alcoolului i a buturilor spirtoase distilate; fabricarea iimportul, n vederea comercializrii n condiiile de calitate, a produselor din tutuni a hrtiei pentru igarete; organizarea i exploatarea sistemelor de joc cu miz,directe sau disimulate,organizarea i exploatarea pronosticurilor sportive - Legeanr.31/1996 privind regimul monopolului de stat) i a bunurilor ce face parte din

patrimoniul cultural naional, care sunt proprietate privat. n cazurile menionate,bunurile pot fi vndute, doar n condiiile expres prevzute de lege.

n literatura juridic i practica judiciar s-a pus problema validitii

clauzelor de inalienabilitate (clauzele contractului prin care prileindisponibilizeaz, n minile dobnditorului, bunul respectiv). Pe de o parte,asemenea clauze ar fi permise n baza principiului autonomiei de voin i ar trebuirespectate n principiul forei obligatorii iar, pe de alt parte, ele lipsesc pedobnditor de un atribut esenial al dreptului de proprietate, atributul dispoziiei.

Fa de dispoziiile art.1310 C.civ. (,,toate lucrurile care sunt n comer, pots fie vndute, afar numai daca vreo lege a oprit aceasta- s.n) i ale art. 480C.civ. (potrivit cruia doar legea poate limita prerogativele proprietarului), s-aconsiderat c doar prin excepie clauzele de inalienabilitate sunt valabile, dac

ndeplinesc dou condiii cumulative: s aib caracter temporar i existena lor sfie justificat de un interes serios i legitim.Dac aceste dou condiii sunt ndeplinite i dobnditorul nstrineaz totui,

bunul, stipulantul clauzei poate cere rezoluiunea vnzrii iniiale, pentruneexecutarea obligaiei sau/i repararea prejudiciului astfel-cauzat.

d) Lucrul s fie determinat sau determinabilLucrul este determinat atunci cnd sunt artate elementele ce n

individualizeaz, i este determinabil, atunci cnd sunt artate elementele cuajutorul crora lucrul s fie individualizat n viitor. n caz contrar, contractul este

nul, pentru lipsa unui element esenial, lucrul vndut.Contractul este valabil chiar dac n cazul unui imobil nu se precizeaz ncontract prile comune ale acestuia i modul lor de folosin.6

e) Lucrul s fie posibilCondiia este impus de regula de drept potrivit cruia nimeni nu poate fi

obligat la imposibil (ad impossibilium nulla obligatio), iar nerespectarea ei atragenulitatea absolut a contractului. Pentru a atrage nulitatea, imposibilitatea trebuies fie absolut (obiectiv), n sensul ca obiectul s fie imposibil pentru oricine.Dac obiectul este imposibil doar pentru debitor, contractul va fi valabil.

6 Trib.Suprem, s.civ., dec.nr.97/1970, n CD/1970, p.99; Trib.Suprem, s.civ., nr.943/1978,CD./1978, p.67


17/46

45

Imposibilitatea poate fi material (atunci cnd se datoreaz unei stri defapt) sau juridic (cnd existena unei dispoziii legale o cauzeaz).

Lucrul trebuie s fie posibil n momentul ncheierii-contractului. Daculterior acestui moment a devenit imposibil, contractul rmne valabil.

f) Lucrul s fie licit s fie permis de lege.

g) Lucrul s fie moral - s fie permis de normele de convieuire social.h) Vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut. Dac aceast condiie nu

este ndeplinit, suntem n ipoteza vnzrii lucrului altuia.n lipsa unui text de lege care s reglementeze expres,problema validitii

vnzrii lucrului altuia, soluiile propuse n literatura de specialitate i practicajudiciar au fost diferite.

Codul civil romn nu a preluat dispoziiile art.1599 din Codul civil francezcare declar vnzarea lucrului altuia nul.

Dac vnzarea privete bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calitii de

proprietar n momentul ncheierii contractului nu determin nulitatea lui, deoarecedreptul de proprietate nu se transmite n acest moment.

Soluiile sunt controversate atunci cnd vnzarea privete un bun individualdeterminat ce aparine altei persoane dect vnztorului i dup cum bunul esteimobil sau mobil. n privina bunurilor imobile, va depinde dup cum ambele priau cunoscut c lucrul nu aparine vnztorului.

Dac ambele pri au cunoscut aceast mprejurare, contractul va fi valabildac, n mod expres, vnztorul se oblig mai nti s dobndeasc bunul i apoi,s transmit proprietatea lui cumprtorului. Dac o asemenea obligaie nu este

asumat de vnztor, contractul va fi nul absolut, cauza sa fiind ilicit (fraudareaintereselor proprietarului bunului).Dac cel puin cumprtorul a crezut c vnztorul este proprietarul lucrului

sunt posibile mai multe soluii.ntr-o prim opinie7, s-a considerat c vnzarea este nul pentru lipsa cauzei,

cci cumprtorul ncheie contractul cu scopul de dobndi proprietatea lucrului, pecare nu o obine, astfel c obligaia sa de a plti preul nu are cauz. Cauza actului

juridic civil este scopul urmrit la ncheierea acestuia. Ea poate fi imediat saumediat.

Cauza imediat, n cazul contractului de vnzare-cumprare, estereprezentarea mental, de ctre fiecare parte a prestaiei celeilalte pri. n cazulnostru, nu lipsete cauza,cci cumprtorul i reprezint n minte prestaia pe careo va primi de la vnztor, de vreme ce el nu tie c vnztorul nu este proprietarullucrului vndut. Faptul c ulterior, vnztorul nu poate transmite proprietatea

bunului, nu duce la lipsa acestei reprezentri (cauzei).ntr-o alt opinie8 s-a exprimat punctul de vedere c vnzarea lucrului altuia

este valabil, dar este rezolubil la cererea la cererea cumprtorului, pentruneexecutare. S-a spus c transferul proprietii la momentul ncheierii contractului

7 D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, Edituta Sorec &CO, Bucureti, 1912., p.928 D.Chiric, op.cit., p.63; C.Toader, op.cit., p.56-57


18/46

45

nu ine de esena vnzrii, ci privete faza executrii contractului, vnztorul fiindn imposibilitate s mai transmit proprietatea. Aceast soluie este de natur asalva contractul i de a da efecte voinei prilor i nu duneaz adevratului

proprietar care are aciunea n revendicare. Soluia este confirmat i de existenaart. 972 i art. 1295 C.civ.

Considerm c aceast opinie nu este riguros fundamentat pentruurmtoarele motive:

- transmiterea proprietii nu ine de faza executrii contractului, ci de fazancheierii lui, cci regula o constituie transmiterea proprietii n momentulncheierii contractului i numai, prin excepie, proprietatea se transmite ulterior, ncazurile analizate mai nainte.9

Existena calitii de proprietar a vnztorului este, n principiu, un aspect ceprivete momentul ncheierii contractului.

- nici principiul salvgardrii contractului nu este un argument serios, n cazul

analizat cci, acest principiu se aplic sub condiia ca prile contractante srespecte normele legale imperative n momentul ncheierii contractului idrepturile recunoscute de lege altor persoane. Condiia nu este ndeplinit cci,

prin vnzarea lucrului altuia, se ncalc principiul constituional al garantriidreptului de proprietate, consacrat n art. 44 din Constituia Romniei (principiuleste nclcat prin nesocotirea atributului dispoziiei juridice asupra lucrului, atribut

pe care doar proprietarul l poate exercita, nu i alte persoane, precum vnztorul).Se ncalc, de asemenea, normele imperative din Codul civil care ocrotesc

proprietatea i implicit, dispoziiile art.1295 C.civ., care interpretate teleologic, cer

vnztorului s fie proprietarul lucrului n momentul ncheierii contractului, pentruca proprietatea ,,s fie strmutat de drept la cumprtor, n acest moment.- nu ntotdeauna sunt aprate, n mod eficient, interesele adevratului

proprietar, prin aciunea n revendicare, dac se consider valabil vnzarealucrului altuia. Atunci cnd adevratul proprietar nu i-a nscris dreptul n carteafunciar, naintea cumprtorului, i se va respinge aciunea n revendicare. Nu

putem considera, n acest caz, c neglijena sa este de natur a duce la pierdereadreptului de proprietate. Cu att mai mult n cazul vnzrii bunurilor mobile,adevratul proprietar va fi n imposibilitate s-i redobndeasc bunul dac sunt

ndeplinite condiiile aplicrii art. 1909 C. civ. Chiar dac se admite c, n toatecazurile, interesele adevratului proprietar ar fi bine aprate, tot nu s-ar justificameninerea vnzrii lucrului altuia, cci aceasta ncalc, dup cum am artat,norme imperative.

- existena art. 972 i art. 1295 C.civ. nu confirm validitatea vnzriilucrului imobil al altuia.

n primul rnd, art.972 C.civ. se aplic bunurilor mobile i vom vedea c nprivina acestora presupunem o alt soluie.

Potrivit art. 1295 alin. (2) C.civ.,, n materie de vindere de imobile, dreptulcare rezult prin vinderea perfect ntre pri, nu pot a se opune, mai nainte de

9 A se vedea cap.I, seciunea II, punctul e


19/46

45

transcripiunea actului, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, duplege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut. Textul are n vedere i ipoteza ncare exist dou contracte prin care dou persoane dobndesc acelai drept de

proprietate imobiliar. Dar premisa de la care se pleac este c nici unul nu a fostanulat efectiv, ambele bucurndu-se nc prezumia de validitate i, n acest caz, va

ctiga cel care i-a nscris dreptul de proprietate n cartea funciar, chiar dactitlul su are o dat ulterioar.

Dac unul dintre titlurile de proprietate a fost anulat, dobnditorul respectivnu va mai putea invoca nscrierea dreptul su de proprietar n cartea funciar, chiardac nscrierea sa are rang preferenial celei fcut de cellalt dobnditor.

Indiferent c ideea rezoluiunii vnzrii lucrului altuia se ntemeiaz sentemeiaz pe ideea nerespectrii obligaiei vnztorului de a transmite

proprietatea sau cea a obligaiei de garanie pentru eviciunea, ea este nejustificatpentru motivele artate.

Ali autori10 au considerat c vnzarea lucrului altuia este lovit de nulitaterelativ pentru eroarea cumprtorului asupra calitii de proprietar a vnztorului.

Potrivit art. 954 alin. (2) C.civ. ,,eroarea nu produce nu produce nulitatecnd cade asupra persoanei cu care s-a contractat, afar numai cnd consideraia

persoanei este cauza principal, pentru care s-a fcut convenia.Prin expresia ,,consideraia persoanei, legiuitorul a avut n vedere nu numai

calitile intrinseci ale persoanei ci i pe cele extrinseci. Printre aceste calitiextrinseci este i calitatea de proprietar a vnztorului la momentul ncheieriicontractului. La ncheierea contractului, cumprtorul vrea s ncheie contractul cu

o anumit persoan, anume proprietarul lucrului. ntr-adevr vnzarea nu este uncontract intuituu personae, pentru c nu se au n vedere calitile intrinseci alevnztorului, dar aceasta nu justific nlturarea aplicrii art. 954 alin. (2) C.civ.,

pentru motivele artate.Nu mprtim opinia c vnzarea lucrului altuia este lovit de nulitate

relativ pentru eroarea asupra substanei obiectului conveniei (art.954 alin. (1)C.civ), cci apartenena unui bun unei anumite persoane nu ine de substanamaterial a lucrului.

Alta este situaia vnzrii lucrului mobil al altuia,care in temeiul art.972 i

1909 C.civ. este valabil.Potrivit art. 972 C.civ. ,, Dac lucrul ce cineva s-a obligat succesiv a da ladou persoane este mobil, persoana pus n posesiune este preferit i rmne

proprietar, chiar cnd titlu su este cu dat posterioar, numai posesiunea s fie debun-credin. n acest text, legiuitorul examineaz expres situaia n care opersoan a nstrinat acelai lucru ctre dou persoane diferite, caz n care esteopozabil celuilalt dobnditor.

Iar n art. 1909 alin. (1) C.civ. ,, Lucrurile mictoare se prescriu prin faptulposesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo curgere de timp, instituie o prezumie

10 C. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, AL.Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vo. II,Bucureti, 1929, p.55, Gh.Beleiu, op.cit. ,p.187.


20/46

45

absolut de proprietatea n favoarea celui care posed cu bun-credin un bunmobil.

Dup opinia noastr, este de preferat ca legiuitorul s prevad expres,sanciunea nulitii vnzrii lucrului altuia, precum Codul civil francez.

Este valabil contractul de vnzare-cumprare ncheiat, n calitate de vnztor

doar de un coindivizar cu privire la ntreg bunul aflat n indiviziune?Opinia majoritar att n literatura juridic, ct i n jurisprudena este c n

acest caz, vnzarea este valabil, dar nu ca un contract pur i simplu, ci afectat decondiia rezolutorie, ca la partaj bunul s cad n lotul altui coindivizar dectvnztorul. ntruct partajul are efect declarativ, dac lucrul a fost atribuitcoindivizarului care l-a vndut, acesta devine proprietar retroactiv, astfel c la datavnzrii era proprietar exclusiv. Se invoc ca argument principiul salvgardriiactului juridic civil ntemeiat pe art. 978 C.civ.

Considerm aceast opinie criticabil pentru urmtoarele motive:

- Principiul salvgardrii actului juridic civil nu se aplic cndactul ncalc norme juridice imperative, la ncheierea sa.

- Este nclcat principiul constituional al garantrii dreptului deproprietate, cci cumprtorul, proprietar sub condiie rezolutorie, exercit toateatributele dreptului de proprietate, ca un proprietar pur i simplu, pn la realizareacondiiei rezolutorie.

Ceilali coindivizari nu pot fi silii s introduc aciunea de partaj pentru a lise atribui bunul n proprietate exclusiv i astfel s exercite atributele dreptului de

proprietate.

- o condiie, ca modalitate a actului juridic civil nu poate fisubneles, ea trebuie prevzut expres de pri n act.- Se ncalc regula unanimitii aplicabil actelor de dispoziie

asupra bunurilor proprietate comun.Considerm c vnzarea ncheiat n aceste condiii este lovit de nulitate

relativ parial, n privina cotei celorlali coindivizari.n acest fel sunt respectate principele enumerate mai sus.Cumprtorul devine coindivizar i pentru a obine bunul n proprietate

exclusiv, poate promova aciunea de partaj.

Faptul c acel cumprtor a urmrit s dobndeasc ntregul bun i nu irealizeaz acest scop, nu este un motiv pentru validitatea unei asemenea vnzri.Cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii dac nu i poate realiza

scopul mediat urmrit la ncheierea contractului.Dar dac unul dintre soi vinde un bun comun fr acordul expres al celuilalt

so, vnzarea va fi valabil?Dac bunul vndut este mobil, vnzarea va fi valabil n baza art. 35 alin.(1)

C.familiei prezumndu-se consimmntul celuilalt so (prezumia de mandat tacitreciproc). Acesta din urm poate rsturna ns, aceast prezumie relativ.

Dac bunul vndut este imobil, atunci vnzarea este lovit de nulitaterelativ n temeiul art. 35 alin. (2) C.familiei.


21/46

45

Ce se ntmpl n situaia n care vnztorul are un titlu aparent valabilasupra lucrului vndut i ulterior acesta este anulat? Dac bunul este mobil, ntemeiul art.1909 alin.(1) C.civ. contractul subsecvent se pstreaz.

Dac bunul este imobil, ar trebui s se aplice principiul potrivit cruiaanularea actului iniial atrage anularea actului subsecvent (resoluto iure dantis,

resolvitur ius accipientis). Cu toate acestea, s-a considerat c n temeiul ocrotiriiprincipiului bunei-credine sau/i al principiului validitii aparenei n drept (errorcommunis facit ius), contractul subsecvent rmne valabil. Pentru a se ajunge laaceast soluie trebuie ca dobnditorul subsecvent s nu fi cunoscut sau s nu fi

putut s cunoasc, cu diligena minime, viciile titlului al vnztorului.

Preul

Este obiectul obligaiei cumprtorului i const ntr-o sum de bani pe care

cumprtorul o remite vnztorului n schimbul lucrului.Preul trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii:- s fie stabilit n bani. Este de esena vnzrii ca preul s fie stabilit n

bani. Preul poate consta ntr-o sum de bani unic din prestaii periodice. Dar dacaceste prestaii periodice n sume de bani se pltesc pn la un termen incert(moartea vnztorului), contractul va fi de rent viager. Dac preul este stabilitn parte ntr-o sum de bani iar, n parte, ntr-o alt prestaie, contractul este devnzare-cumprare dac plata sumei de bani este prestaia principal, calificare ceva fi fcut de instana de judecat,de regul.

- s fie determinat sau determinabilPreul este determinat cnd prile stabilesc cuantumul lui n contract ideterminabil, cnd prile arat n contract elementele de determinare ulterioar a

preului. Art. 1304 C.civ. permite prilor s prevad c stabilirea preului se vaface de ctre un ter, ales de comun acord de pri. Dac preul nu este determinatsau determinabil, contractul este nul absolut (chiar atunci cnd stabilirea lui estelsat la latitudinea unei pri sau cnd prile sunt de acord cu efectuarea uneiexpertize de ctre instan care s stabileasc preul).

- s fie sincer i serios

Preul este sincer atunci cnd este stabilit cu intenia de a fi pltit. n cazcontrar, suntem n prezena unei donaii deghizate.Preul este serios (art.1303 C.civ.) n sensul c nu trebuie s fie vndut

disproporionat (derizoriu) n raport cu valoarea lucrului vndut. Dac preul esteinferior valorii bunului, fr a fi foarte mic fa de valoarea lucruluivndut,vnzarea este valabil.

Legea nu stabilete criteriile n funcie de care se apreciaz caracterulderizoriu al preului. Aceast sarcin rmne instanei de judecat.

Cauza contractului de vnzare-cumprare


22/46

45

Reprezint scopul urmrit de pri la ncheierea contractului. Cuprinde douelemente: scopul imediat, element comun tuturor contractelor de vnzare-cumprare i scopul mediat ce este motivul concret ce a determinat fiecare parte sncheie contractul.

Scopul imediat este reprezentarea mental de ctre vnztor a preului cetrebuie pltit de ctre cumprtor. Scopul imediat al cumprtorului estecontientizarea dobndirii bunul n schimbul preului pltit.

Pentru a fi valabil, cauza contractul de vnzare-cumprare trebuie sndeplineasc trei condiii:

- s existe. Condiia nu este ndeplinit dac una dintre pri nu reprezintmental contraprestaia celeilalte pri (lipsete scopul imediat) sau atunci cnd o

parte nu are discernmnt.Art.967 alin. (2) C.civ.- s fie real (art.966 C.civ.). Cauza este fals dac exist eroare asupra

motivului determinat al ncheierii contractului (asupra scopului imediat).Sanciunea este nulitatea relativ a contractului.

- s fie licit i moral.Este ilicit cauza, cnd sunt nclcate dispoziiile imperative ale legii sau

ordinea public.Cauza este imoral cnd ncalc regulile moralei. Sanciunea nerespectrii

acestei condiii este nulitatea absolut. Art.967 alin. (1) C.civ. instituie o prezumierelativ de validitate a cauzei. Cel care afirm contrariul, trebuie s rstoarneaceast prezumie, prin folosirea oricrui mijloc de prob.

CAPITOLUL II. CONTRACTUL DE SCHIMB


23/46


24/46

45

2.2. Este un contract cu titlu oneros fiindc ambele pri urmresc interesepatrimoniale (primirea unui echivalent patrimonial n schimbul prestaiei sale (art.945 C.civ.)

2.3. Este un contract comutativ pentru c existena i ntinderea obligaiilorprilor sunt cunoscute de pri din momentul ncheierii contractului.

2.4. Este un contract consensual deoarece acordul de voin al prilor estesuficient pentru validitatea contractului, el nu trebuie s mbrace o anumit form(art.1405 C.civ.).Forma scris este cerut, n principiu, doar pentru probaschimbului.

De aceea, dac obiect al schimbului l constituie proprietatea unor lucruri,aceasta se transmite, de regul, n momentul ncheierii contractului, numai dac serefer la bunuri certe.

Dac cel puin unul dintre lucrurile schimbate este de gen,atunci proprietatease va transmite n momentul individualizrii lui.

De la aceast regul, exist o excepie: cnd printre bunurile ce formeazobiectul schimbului se afl un teren i se transmite, prin schimb, un drept realasupra acestuia, atunci contractul trebuie ncheiat n form autentic,pentru a fivalabil.

2.5. Este un contract translativ de drepturi (art.1405 C.civ.) pentru c areefect transmiterea unor drepturi patrimoniale. Numai dreptul de proprietate poate fiobiect al schimbului, ci i alte drepturi reale sau drepturile de crean (de ex, seschimb o servitute contra alteia, un drept de uzufruct contra unei servitute etc).

Uneori producerea efectului translativ, fa de teri,este condiionat de

repetarea unor formaliti de publicitate:- drepturile reale imobiliare transmise prin schimb trebuienscrise n cartea funciar (art.1295 C.civ.)

- drepturile de crean transmise prin schimb devin opozabileterilor,din momentul notificrii debitorului (art.1393 C.civ.).


25/46

45

CAPITOLUL III.

CONTRACTUL DE DONAIE

Seciunea I. Noiune

Potrivit art. 801 C. civ., donaia este un act de liberalitate prin caredonatoarele d irevocabil un lucrul donatarului care-l privete.

Aceast definiie este criticabil din dou motive:- nu prevede c donaia are caracter solemn, ea trebuind s mbrace forma

autentic pentru a fi valabil;- nu prevede c donaia are ca obiect i alte drepturi patrimoniale (reale sau

de crean) dect dreptul de proprietate.Donaia este contractul solemn prin care o parte, numit donator, transmite,

cu titlu gratuit, celeilalte pri, numit donatar, un drept patrimonial.

Seciunea II. Reglementare

Contractul de donaie este reglementat de Codul civil, n Cartea a III-a,Titlul II intitulat Despre donaiuni ntre vii i despre testamente, art.800-840.

Donaia este reglementat alturi de testament pentru c ambele suntliberaliti.

Este de preferat, de lege ferenda, ca dispoziiile aplicabile donaiei s fac

parte din Titlul III ,,Despre contracte sau convenii, donaia fiind un contract, faptcare face ca ea s se deosebeasc n mod esenial, de testament.

Seciunea III. Caractere juridice

Donaia este un contract solemn, cu titlu gratuit, o liberalitate, un contractunilateral, translativ de drepturi.

3.1. Este un contract solemn, deoarece art.813 C.civ. impune condiia

ncheierii lui n form autentic, pentru a fi valabil. Aceast form este cerutpentru a atrage atenia donatorului asupra consecinelor donaiei, care duce lamicorarea patrimoniului su i pentru a reduce riscul ca voina donatorului s fieviciat (donaia s exprime voina liber i contient a donatorului).

3.2. Este un contract cu titlu gratuit.Donaia nu este valabil dect dac se realizeaz acordul de voin ntre

donator i donatar (este un act juridic bilateral).Caracterul gratuit al donaiei se datoreaz faptului c transmiterea dreptului

este fcut de donator, cu intenia de a asigura un avantaj celeilalte pri (fr a seurmri un echivalent patrimonial).

Donaia i pstreaz caracterul gratuit chiar dac donaia cuprinde o sarcin(o obligaie impus donatorului). Doar n mic parte, donaia va avea caracter


26/46

45

oneros (pn la limita sarcinilor). Esenial este existena inteniei de a gratifica(animus donandi) a donatorului, de a micora patrimoniul su, n beneficiuldonatarului.

3.3. Este o liberalitate, cci are ca efect micorarea patrimoniuluidonatorului (cu echivalentul patrimonial al dreptului transmis donatarului).

3.4. Este un contract unilateral, deoarece n principiu, d natere la obligaiidoar n sarcina donatorului. Prin excepie, donaia devine un contract sinalagmaticdac prile stipuleaz o obligaie i n sarcina donatorului (donaie cu sarcin).

3.5. Este un contract translativ de drepturi, de vreme ce are ca efecttransmiterea unui drept patrimonial din patrimoniul donatorului n cel aldonatarului.

Pentru c obiect al donaiei este, de regul, dreptul de proprietate, donaiaeste translativ de proprietate. Efectul translativ se produce din momentulncheierii contractului n form autentic, cu excepia darului manual.

Este ns, permis stipularea unei clauze care s amne transmitereadreptului la o dat ulterioar.

Dac prile nu sunt prezente, n acelai loc, n momentul ncheieriicontractului, pentru validitatea sa se cere ca oferta de donaie i actul acceptriiofertei s fie ncheiat n form autentic, iar acesta din urm s fie comunicatdonatorului.

Seciunea IV. Condiii de validitate

Contractul de donaie trebuie s ndeplineasc condiiile generale devaliditate, prevzute de art. 948-969 C.civ. (capacitatea de a contracta,consimmntul, obiectul i cauza), precum i condiia formei autentice, prevzutede art.813 C.civ., condiie special.

Asemntor celorlalte acte juridice civile, capacitatea de a contracta esteregula, iar incapacitile (prev. de art.815-818C.civ.) sunt excepia, fiind de strictinterpretare. Aceste incapaciti exist cu scopul de a-l proteja pe donator. Ele sempart n incapaciti de a dispune i incapaciti de a primi prin donaie.

1. Capacitatea

1.1. Incapaciti de a dispune prin donaie

a) Minorii.Pentru a ocroti pe minori, art.806 C.civ. i art.133 alin. (3), art.129 alin 1-3,

art105 alin.3 i art.147 C.familiei interzic minorilor s doneze, fie personal, fie prinreprezentant legal, chiar dac ar exista ncuviinarea autoritii tutelare. Doar prinexcepie, minorii pot face daruri mrunte, chiar fr ncuviinarea sau autorizareanecesar, dac acestea corespund posibilitilor celui ocrotit.


27/46

45

Dac minora se cstorete, ea dobndete capacitatea deplin de exerciiu,avnd posibilitatea de a dispune prin donaie.

b) Persoanele puse sub interdicie nu pot face donaii, fr nici o excepie.c) Majorul nu poate face donaii n favoarea tutorelui su, ct timp

socotelile definitive ale tutelei n-au fost prealabil date i primite, cu excepia

cazului n care tutorele este ascendentul minorului, verificarea socotelilor iaprobarea lor, majorul poate face donaii ctre fostul su tutore.

d) Falitul. Potrivit Legii nr.64/1995 stabilete c sunt anulabile, la cerereaadministratorului sau a lichidatorului,actele de transfer cu caracter gratuit,efectuate de falit, n timp de trei ani anterior deschiderii procedurii falimentului, cuexcepia sponsorizrilor n scop umanitar.

1.2. Incapaciti de a primi donaii

a) persoanele fizice neconcepute nu pot primi donaii (art.808 C.civ.).Ele pot primi donaia doar n mod indirect, fie prin intermediul unor

donatari capabili (donaia este fcut unei persoane fizice existente cu sarcina de atransmite bunul donat copilului ce se va nate n viitor) sau printr-un contract deasigurare13.

b) organizaiile care nu au dobndit personalitate juridic nu pot primidonaii, n principiu. Acestea nu pot dobndi drepturi sau obligaii civile, nici prindonaie.

Prin excepie, doar dac bunul donat este necesar ca o persoan juridic i i

constituie patrimoniul necesar, pentru a lua fiin, donaia va fi valabil (art. 33 dinDecretul nr. 31/1954).Dup nfiinarea persoanei juridice, principiul specialitii capacitii de

folosin impune ca aceasta s dobndeasc drepturi i obligaii(inclusiv prindonaie) corespunztoare realizrii obiectului su de activitate.

c) strinii i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra unuiteren, nici prin donaie dect n condiiile rezultate din aderarea Romniei laUniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte pe

baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de legea organic (art.44 din

Constituie). Aceast posibilitate va exista doar din momentul adoptrii unei legispeciale care s prevad condiiile acestei dobndiri de terenuri (art.3 din Titlul Xal Legii nr.247/2005).

d) medicii i farmacitii nu pot primi donaii de la persoanele tratate de ei nultima boal din care acestea au murit (art. 810 C.civ ).

Acest text se ntemeiaz pe o prezumie de viciere a consimmntuluidonatorului, prin sugestie sau sugestie.

Condiii:a) donaia s fie fcut de ctre donator n cursul unei boli;a) decesul donatorului s fi fost cauzat de boala pentru care a fost

tratat sau asistat;

13 Fr.Deak., op.cit., p.134, D.Chiric, op.cit., p.139


28/46

45

b) donatorul s fi asistat sau tratat pe donator n cursul ultimeiboli;

c) tratarea sau asistarea s fi avut un caracter repetat sau continuu.Excepie este donaia cu caracter remuneratoriu, reprezentnd rsplata

serviciilor prestate, dac este proporional att cu serviciile prestate, ct i cu

starea material a donatorului. Dac s-a pltit un onorariu pentru serviciul prestat,nu mai are dreptul la o donaie remuneratorie i nici invers.

Medicii i farmacitii pot primi donaii dac ei sunt rude n linie colateralpn la gradul IV inclusiv cu donatorul, iar acesta nu are motenitor n liniedreapt, cu excepia cazului n care donatorul este un asemenea motenitor.

Aceast incapacitate privete i pe preoii care au asistat pe donator, ncursul bolii de care acesta a decedat.

Incapacitatea se aplic i pe persoanele care practic ilegal medicina saucalitatea de preot.

1.3. Limite aduse exercitrii dreptului de a primi donaii

a) minorii sub 14 ani pot primi donaii, dar exercitarea acestui drept se facede reprezentantul lui legal (art.815C.civ.) sau de ctre ascendenii de grad maimare, chiar dac prinii sunt n via.

b) minorii peste 14 ani pot primi donaii personal, ns cu ncuviinareaocrotitorului legal.

Dac donaia cu sarcin, se cere i autorizarea prealabil a autoritii

tutelare.c) interziii judectoreti pot primi donaii, prin intermediul tutorelui lor i naceleai condiii ca minorii sub 14 ani.

d) surdo-mutul care nu tie s scrie poate primi o donaie, doar dac esteasistat de un curator special, numit de autoritatea tutelar (art.816 C.civ.).

Dac surdo-mutul tie s scrie va putea primi donaia ca orice major(personal i singur).

e) persoanele juridice pot primi donaii doar dac obiectul donaieicorespund scopului (obiectului de activitate) a acestora.

n baza art.7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimuljuridic al acesteia, acceptarea donaiei se face prin hotrre de Guvern, de consiliuljudeean sau local, dup caz (consiliile judeene sau locale hotrsc cu votul a doutreimi din numrul membrilor, n acest caz).

Donaiile fcute baroului de avocai sau Uniunii Naionale a Avocailor seaccept de consiliul baroului, respectiv de comisia de permanen.

Donaiile fcute ministerelor sau altor organe cu instituii care se afl subdirecta subordonare a Guvernului, se accept de ctre ministru sau conductorulorganului sau instituiei de stat.

Donaiile fcute regiilor autonome sau societilor comerciale cu capitalmajoritar de stat se accept de ctre conductorii acestora, dac aceste persoane

juridice sunt de interes local este necesar autorizarea prealabil a consiliului


29/46

45

judeean sau al municipiului Bucureti, iar dac sunt de interes naional, estenecesar autorizarea prealabil a organului tutelar.

Donaiile fcute Uniunii Naionale a Notarilor Publici se accept de consiliulacesteia (Legea nr.36/1995).

Asociaiile i fundaiile fr scop patrimonial, accept donaiile prin

organele lor de conducere, precum persoanele juridice particulare cu scoppatrimonial.

1.4. Momentul cnd este cerut capacitatea

Dac ambele pri sunt prezente la ncheierea contractului de donaie, eletrebuie s fie capabile la momentul ncheierii acestuia.

n cazul donaiei ntre abseni, ce presupune o ofert de donaie i un act deacceptare a ofertei, lucrurile stau puin diferit.

Donatorul trebuie s fie capabil din momentul emiterii ofertei pn nmomentul primirii actului de acceptare al ofertei.

Donatarul trebuie s fie capabil din momentul acceptrii ofertei pn n celal primirii actului de acceptare al ofertei de ctre donator.

Credem c nu se cere ca donatarul s fie capabil n momentul emiteriiofertei de donaie, cci acest act este unilateral de voin (exprim doar voinadonatorului).

1.5. Sanciunea incapacitilor speciale

Potrivit art. 812 C.civ. dispoziiile n favoarea unui incapabil suntnule(), sanciunea nclcrii incapacitilor speciale ar fi nulitatea absolut.

Totui, innd seama de natura interesului ocrotit prin interdicia respectivva fi nulitatea absolut sau relativ, dup caz.

Nulitatea este absolut i n cazul donaiilor de terenuri fcute unui ceteanstrin sau apatrid, persoanelor fizice neconcepute sau organizaiilor fr

personalitate juridic, medicilor, farmacitilor dar i preoilor sau al donaiilorfcute de minori sau interzii judectoreti.

Nulitatea va fi relativ n celelalte cazuri, n principiu. 2.. Consimmntul

Contractul de donaie presupune manifestarea de voin a ambelor pri.Pentru a fi valabil exprimat, consimmntul trebuie s ndeplineasc

condiiile generale: s provin de la o persoan cu discernmnt, s fie exprimat cuintenia de a produce efecte juridice, s fie exteriorizat sau s nu fie afectat de viciide consimmnt.

n materia donaiilor, ntlnim o excepie de la principiul consensualismuluideoarece se cere exprimarea n form autentic a consimmntului prilor(art.812 C.civ.).


30/46

45

3. Obiectul contractului

Condiiile generale, prevzute de lege pentru obiectul actului juridic civil,seaplic i n cazul donaiei: s fie n circuitul civil civil, s fie determinat sau

determinabil, s fie posibil, s fie licit i moral, s existe.Donaia poate avea ca obiect i bunuri valoare viitoare, cu excepia

succesiunilor nedeschise nc. n cazul darurilor manuale, bunul donat trebuie sexiste la data ncheierii contractului, deoarece acest contract fiind real, predareaeste o condiie pentru ncheierea lui valabil.

4. Cauza contractului

Trebuie sa existe, s fie real, licit i moral. De esena donaiei este

existena inteniei de a gratifica (animus donandi). Este nul donaia fcut unuifuncionar public cu scopul ca acesta s fac sau s nu fac ndeplinirea unui actlegat de atribuiile sale de serviciu.

5. Forma contractului

Prin excepie, de la principiul consensualismului, art.812 C.civ. impune ncazul donaiei, forma autentic cerut pentru validitatea contractului (donaiadevine, astfel, un contract solemn, n principiu).

Scopul acestei derogri este de a atrage atenia donatorului cu privire lamicorarea irevocabil a patrimoniului su i pentru a reduce cazurile n carevoina donatorului s fie constrns.

Dac prile sunt prezente n faa notarului public, acesta trebuie s cearprilor exprimarea consimmintelor lor n momentul autentificrii actului.Oricare dintre pri poate fi reprezentat de un mandatar, n faa notarului public,momentul dat trebuind s fie special i n form autentic.

n cazul donaiei ntre abseni, att oferta de donaie, ct i acceptarea oferteitrebuie s fie ncheiate n form autentic. Momentul ncheierii contractului este

momentul comunicrii ctre donatar a actului de acceptare. Acest moment esteimportant cci, pe de o parte, oferta de donaie poate fi revocat doar anterior luiiar, pe de alt parte, ambele pri trebuie s fie n via, inclusiv n acest moment.

De la caracterul solemn al donaiei exist o singur excepie, n cazuldarurilor manuale (donaia ce presupune predarea unui bun corporal mobil cuintenia de a gratifica).

Sanciunea nerespectrii formei autentice este nulitatea absolut a donaiei.Aceasta este imprescriptibil, poate fi revocat de orice persoan interesat i chiardin oficiu de instana judectoreasc i nu poate fi acoperit prin confirmare(art.1168 C.civ.).

Totui, dac donatorul moare, motenitorii si pot acoperi nulitateaabsolut,prin confirmare, notificare sau executare voluntar (art.1167 alin.3 C.civ.)


31/46

45

Noiunea acestei dispoziii a nscut controverse.Unii autori14 susin c nulitatea absolut pentru nerespectarea formei

autentice se transform n nulitate relativ n persoana motenitorilor donatorului.Nu suntem de acord cu acest punct de vedere pentru c cauzele de nulitate suntanterioare sau concomitente momentului ncheierii contractului i nu ulterioare

(moartea donatorului nu poate influena cauza de nulitate), iar pe de alt parte, nuse schimb natura interesului ocrotit prin aceast dispoziie legal.

Ali autori15 consider c donaia a crei nulitate absolut pentrunerespectarea formei autentice, nu a fost invocat n timpul vieii donatorului dnatere, dup moartea acestuia, la o obligaie natural n persoana motenitorilor,care prin executare devine obligaie civil, fr a se mai putea cere restituirea

prestaiei executate. Aceast afirmaie a fost criticat pe motiv c o confirmare nueste suficient, fiind nevoie de o novaie.16

Considerm c justificarea existenei art.1167 alin. 3 C.civ. se afl n

existena unui caz n care, prin excepie, nulitatea absolut poate fi acoperit princonfirmare, ratificare sau executare voluntar.

n baza art. 812 C.civ., condiia formei autentice este cerut i prinnzestrarea copiilor de ctre prini, cci textul menionat nu distinge. Codul civilromn nu consacr o obligaie natural a prinilor n acest sens.

Numai dac obiectul nzestrrii l constituie bunuri mobile corporale,nzestrarea produce efecte juridice deoarece suntem n prezena unui dar manual,

pentru care nu se cere forma autentic17.De asemenea, dac donaia are ca obiect bunuri mobile trebuie ntocmit un

act estimativ, care s cuprind descrierea i evaluarea bunurilor druite. El poate ficuprins n contractul de donaie, sau ntr-un act separat, (n acest ultim caz, estevalabil chiar dac se face sub semntur privat a celor dou pri). Condiiaactului estimativ nu se cere pentru darurile manuale.

Scopul existenei actului estimativ este asigurarea respectrii principiuluiirevocabilitii donaiilor, prevenind fapta donatorului de a reine o parte din

bunurile donate i de a revoca, cel puin n parte, donaia.Cu privire la sanciunea rentocmirii actului extinctiv, prerile sunt

mprite.

Unii autori

18

consider c actul estimativ este cerut doar pentru probacontractului, cci art.772 C.civ. prevede posibilitatea evalurii bunurilor mobiledonate, n lipsa statului estimativ (ceea ce nseamn c donaia produce efecte).

Considerm, alturi de ali autori,19 c sanciunea nentocmirii statuluiestimativ este cea prevzut de art.827 C.civ., nulitatea absolut a donaiei.

Art. 772 C.civ. nu sugereaz o alt concluzie cci, potrivit acestuia, raportulmobilelor, n lipsa statului, se face dup valoarea stabilit prin expertiz i raportul

14 I.Dogaru, op.cit., p.34315 M.B.Cantacuzino, op.cit, p.3916

D.Alexandresco, op.cit., p.20817 n acelai sens, a se vedea D.Chiric, op.cit., p.148 i Trib.Suprem, s.civ., dec.nr.344/1973.18 Fr.Deak, op.cit., p.125, C.Toader., op.cit., p.11719 D.Chiric., op.cit. ,p.158, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.453.


32/46

45

mobilelor presupune tocmai ncetarea efectelor donaiei i aducerea bunurilordonate la masa succesoral. Aadar, cele dou texte de lege, art.772 C.civ. i art.827 C.civ. sunt concordante.

Actul estimativ nu se cere n cazul donaiei indirecte i nici n cel aldarurilor manuale.

Dac donaia are ca obiect drepturi reale imobiliare,pentru opozabilitateaacestora fa de teri, trebuie respectate formalitile de publicitate imobiliar.


33/46

45

CAPITOLUL IV.

CONTRACTUL DE LOCAIUNE

Seciunea I. Noiune

Contractul de locaiune este contractul prin care parte, numit locator,transmite celeilalte pri, numit locatar, folosina temporar asupra unui bunneconsumptibil, individual determinat, n schimbul unei prestaii, numit chirie.

Seciunea II. Sediul materiei

Contractul de locaiune este reglementat n Titlul VII, intitulat Desprecontractul de locaiune, titlu aflat n Cartea a III-a a Codului civil, art.1410-1490.

n baza art. 1413 C.civ., locaiunile sunt de mai multe feluri:- nchirierea este locaiunea edificiilor i bunurilor mobile;- arendarea este locaiunea fondurilor rurale;- prestaia lucrrilor este locaiunea muncii i a serviciilor de cruie.- Antrepriza este executarea unei lucrri pe un pre determinat, cnd

materialul este dat de client.De la adoptarea Codului civil, prestaia lucrrilor a crescut n amploare,

astfel nct au aprut dou ramuri de drept, distincte de dreptul civil, anume dreptulmuncii (se ocup cu locaiunea muncii) i dreptul transporturilor (studiaz

serviciul de cruie).n ce privete arendarea i antrepriza, normele speciale aplicabile s-aunmulit, astfel nct au aprut dou contracte civile distincte.

De asemenea, au aprut legi speciale, ce completeaz reglementrile dinCodul civil, aplicabile nchirierii locuinelor i spaiilor cu alt destinaie.

Normele juridice aplicabile locaiunii, cuprinse n Codul civil formeazdreptul comun n raport cu antrepriza, arendarea i nchirierea (considerate speciiale contractului de locaiune).

Seciunea III. Caractere juridiceContractul de locaiune are urmtoarele caractere juridice:

a) Este un contract sinalagmatic, deoarece d natere la drepturi iobligaii reciproce i interdependente, n sarcina ambelor pri.

b) Este un contract cu titlu oneros, fiindc fiecare parte urmretedobndirea unui folos patrimonial n schimbul folosului procurat celeilalte pri.

c) Este un contract comutativ, cci existena i ntindereaobligaiilor sunt cunoscute din momentul ncheierii contractului.

d) Este un contract consensual, deoarece nu se cere camanifestarea de voin a prilor s mbrace o anumit form, pentru validitateacontractului (se aplic principiul consensualismului).


34/46

45

Forma scris este cerut numai pentru proba contractului i nu pentruvaliditatea sa.

Exist totui duu norme speciale, derogatorii de la regulile generaleconsacrate n art.1191 i urm. C.civ.

- dac nu s-a nceput executarea contractului, iar una dintre pri i

neag existena sau coninutul, nu se va primi proba cu martori, orict de mic ar fipreul i chiar dac s-ar zice c s-a dat arvun (art.1416 C.civ.).

- dac s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal, dar secontest preul (nu exist chitane doveditoare), cuantumul chiriei se vadetermina printr-o expertiz (expertiza se pltete de ctre locator, dac preulfolosinei, stabilit prin expertiza, era mai mic dect cel pretins de locatar.

Nerespectarea obligaiei fiscale stabilit de lege n sarcina locatorului de anregistra contractul de locaiune la administraia fiscal, n vederea impozitriiveniturilor din chirii, nu afecteaz validitatea contractului.

e) este un contract cu executare succesiv, cci presupune transmitereafolosinei bunului se face pe o durat de timp, iar chiria se stabilete n funcie deaceasta. Durata de timp poate fi determinat sau nedeterminat, dar nu poate fi

perpetu deoarece art.1415 C.civ. interzice nchirierile ereditare (emfiteoz,embatic).

f) este un contract translativ de drepturi. Dreptul transmis estedreptul de folosin asupra bunului, ca drept de crean. Locatorul este doardetentor precar al bunului, nu posesor.

Seciunea IV. Condiii de validitate a contractului de locaiune

Condiiile de validitate sunt comune cu celelalte acte juridice civile:capacitatea de a contracta, consimmntul, obiectul i cauza (condiii de fond).

4.1. Capacitatea de a contracta

Contractul de locaiune este un act de administrare, el asigurnd o folosire abunului conform destinaiei lui. De aceea, contractul poate fi ncheiat i de minorul

ntre 14-18 ani, cu ncuviinarea prealabil a ocrotitorului legal (dac actul deadministrare nu este lezionar, chiar fr ncuviinarea ocrotitorului legal).Unul dintre soi poate nchiria valabil un bun comun, fr consimmntul

expres al celuilalt so, deoarece se prezum mandatul tacit reciproc, potrivit art.35C.fam.

Numai dac durata contractului de locaiune este mai mare de 5 ani, atuncicontractul devine un act de dispoziie i locatorul trebuie s aib capacitateadeplin de exerciiu, iar n cazul soilor, este necesar consimmntul ambilor soi.Totui, pentru locatar rmne un act de administrare, chiar dac termenul este maimare de 5 ani.


35/46

45

Locatorul nu trebuie sa fie proprietarul bunului dat n locaiune, de vreme ceprin acest contract nu se transmite dreptul de proprietate. De aceea, locatorul poatefi uzufructuar, sau chiar locatar.

Dac locaiunea are ca obiect un imobil i termenul este mai mare de 3 ani,el trebuie nscris n cartea funciar (art.21 din Legea nr. 7/1996).

4.2. Consimmntul

Pentru a fi valabil, consimmntul trebuie s ndeplineasc condiiilegenerale: s provin de la o persoan cu discernmnt, s fie exprimat cu inteniade a produce efecte juridice, s fie exteriorizat, s nu fie viciat.

ncheierea contractului de locaiune poate fi precedat de ncheierea unuiantecontract de locaiune (contractul prin care prile sau doar una se oblig sncheie n viitor un contract de locaiune, n condiiile prevzute n antecontract).

Antecontractul se poate prezenta sub forma promisiunii unilaterale saubilaterale (la fel ca n materia vnzrii).

4.3. Obiectul contractului

Este format din bunul dat n locaiune i chirie.a) bunul dat n locaiunePot forma obiect al locaiunii bunurile mobile i imobile, corporale sau

incorporale, neconsumptibile i nefungibile. Bunurile din domeniul public alstatului sau unitilor administrative-teritoriale pot fi nchiriate (art.14-16 dinLegea nr. 213/1998).

Locaiunea are ca efect transmiterea dreptului de folosin asupra bunului.Acest drept de folosin este un drept de crean i nu are, n coninutul su,

prerogativa urmririi bunului nchiriat n mna unor tere persoane sau cea apreferinei.

Motivele pentru care dreptul de folosin al locatarului este un drept decrean sunt:

- obligaia corelativ o are doar locatorul care este obligat s-i asiguretitularului dreptului folosina linitit i util a bunului. n temeiul art.1441 C.civ.,dac imobilul nchiriat este vndut, pe durata locaiunii, cumprtorul este obligats respecte locaiunea dac ea a fost ncheiat n form autentic sau sub semntur

privat, dar cu dat cert.Cumprtorul nu este un ter fa de contractul de locaiune, ci avnd-cauz

(succesor cu titlu particular) i, de aceea, preia obligaiile autorului su(vnztorul), legate de bunul dobndit.

- are caracter temporar.b) chiria

Const n prestaia la care se oblig locatarul n schimbul folosineibunului. Este exprimat, de regul, ntr-o sum de bani. Prin excepie, prile pot


36/46

45

stabili ca o alt prestaie dect plata unei sume de bani. Pentru a fi valabil chiriatrebuie s fie determinat sau determinabil, sincer i serioas.

Chiria este determinat atunci cnd cuantumul ei este stabilit n contract.Este determinabil atunci cnd n contract sunt artate criteriile de determinareaulterioar (n situaia stabilirii ei de ctre un ter).

Chiria este sincer atunci cnd este stabilit cu intenia de a se plti (nu osimulaie). Dac nu este ndeplinit aceast cerin, contractul nu poate fi delocaiune ci eventual, de comodat.

Chiria este serioas atunci cnd nu este vdit disproporionat n raport cuvaloarea folosinei bunului. Este valabil contractul n care chiria este inferioarvalorii folosinei bunului, numai cu condiia inexistenei unei disproporii mari(apreciat, n caz de litigiu, de instana de judecat).

Prin Legea nr.122/1998 se stabilete sanciunea nulitii absolute acontractelor autentice de nchiriere a unor imobile n care prile au stipulat o

chirie mai mic cu scopul de a eluda obligaia de plat a taxelor i impozitelordatorate.

4.4. Cauza contractului

Este scopul urmrit de pri la ncheierea contractului.Exist un scop imediat i un scop nedorit.Scopul imediat este reprezentarea mental a prestaiei pe care o parte o

dobndete n schimbul propriei prestaii: locatorul urmrete ncasarea chiriei, iar

locatarul folosina bunului.Scopul nedorit este concret i variaz de la un caz la altul (de exemplu,locatorul a nchiriat pentru a procura bani n vederea plii preului unui autoturismcumprat).

Cauza trebuie s existe, s fie real, licit i moral.Art. 967 C.civ. instituie prezumiile de existen i de valabilitate a cauzei.


37/46

45

CAPITOLUL V.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

Seciunea I. Noiune

Contractul de nchiriere a locuinei este contractul prin care o persoan,numit locator, se oblig s transmit celeilalte pri, numit chiria, folosinatemporar total sau parial, a unei locuine, n schimbul unei sume de bani,numit chirie.

Contractul de nchiriere a locuinei este o specie a contractului de locaiune,diferit de aceasta din urm prin obiectul su, locuina. De aceea, normele speciale

aplicabile nchirierii locuinei se completeaz cu normele de drept comunaplicabile locaiunii.

Seciunea II. Sediul materiei

Normele speciale ce reglementeaz nchirierea locuinelor sunt cuprinse nLegea nr. 114/1996 i H.G nr.1275/2000 (principalele acte normative n aceastmaterie), O.U.G. nr.40/1999 modificat prin Legea nr.241/2001, Legea nr.10/2001,H.G nr.498/2003, Legea nr. 247/2005 etc.

Seciunea III. ncheierea contractului de nchiriere

1. Prile contractante

Din definiia formulat, reiese c prile contractului de nchiriere sunt:locatorul i chiriaul. Locator este persoana fizic sau juridic care se oblig, n

principal, s transmit folosine locuinei. Legislaia nchirierii l numeteproprietar. ns, nu numai proprietarul unei locuine poate avea calitatea de locator,

ci i titularul altui dreptul real sau chiar de crean (locatarul) deoarece prinlocaiune nu se transmite dreptul de proprietate, ci de folosin asupra locuinei.Pentru locuinele aparinnd statului si unitilor administrativ-teritoriale, calitateade locator revine persoanei juridice care le administreaz.

Chiria este persoana care, n urma ncheierii contractului de nchiriere,dobndete dreptul de folosin asupra locuinei.

Drept

Drept Civil. Contracte Civile

Documents

Transcript of Drept Civil. Contracte Civile