26.05.2010Cursul 13Publicitatea imobiliara

A.Def si rolul publicitatii imobiliare1.Def:Institutia publicitatii imobiliare reprez ansamblul mijloacelor juridice menite sa apere si sa garanteze evidenta si obozabilitatea actelor juridice referitoare la nasterea,transmiterea si stingerea drepturilor reale-imobiliare.2.Rolul publicitatii imobiliare:Are un dublu rol:-pe de-o parte,confirma existenta drepturilor reale ,imobiliare si,pe de alta parte ofera date cerute privind situatia juridica a unor imobile in cazul transmiterii lor,evitandu-se instrainarile succesive sau cele efectuate cu necunoasterea unor dezmembraminte ale dreptului de proprietate cu privire la aceste imobile,precum si a ipotecilor sau si privilegiilor cu care pot fi grevate.3.Principalele sisteme de publicitate existente in Romania sunt:a)Sistemul de publicitate imobiliara personala;b)Sistemul de publicitate imobiliara reala;Prin legea 7/96(Legea Cadastrului si a Publicitatii Imobiliare) s-a trecut la generalizarea in toata tara a sistemului de publicitate reala(Cartea Funciara).B.Sistemul de publicitate personala: (Registrele de Transcriptiuni si Inscriptiuni)Daca in Transilvania,Banat,Bucovina si Maramures au fost introduse Cartile Funciare prin Decretul Lege nr 115 perioada 1938,in Moldova,Muntenia si Dobrogea au fost introduse din 1865,in Codul Civil,Registrele de Transcriptiuni si Inscriptiuni Imobiliare,care este un sistem de publicitate imobiliara personala.Prin urmare in cadrul acestui sistem(ultim),evidenta juridica a proprietatilor imobiliare se tine pe persoane,adica pe numele proprietarilor,in timp ce,in sistemul Cartii Funciare,adica in celalalt sistem cu care a coexistat in Romania,evidenta se tine pe imobile,adica pe numele proprietatii.Sistemul personal de publicitate imobiliara a fost realizat in timpul domniei lui Alexandru Ion Cuza si a fost inspirat din codul lui Napoleon din 1804.Sistemul de publicitate al Registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni a fost reglementat in Romania de Codul Civil din 1864.1.Cadrul legislativ specific:a)Codul Civil vechi cuprindea,cu privire la publicitatea imobiliara,dispozitii referitoare la transcriptiuni si inscriptiuni,dar si dispozitii comune acestora.b)Codul de procedura civila vechi cuprindea dispozitii referitoare la 3 feluri de registre:-de transcriptie a actelor de stramutare a proprietatii;-de inscriptie a privilegiilor si ipotecilor;-de transcriptie a comandamentelor;2.Registrele de transcriptiuni si inscriptiunia)Inregistrarile in sistemul personal au fost operate in 2 registre:unul de transcriptiuni si altul de inscriptiuni;Registrele de transcriptiuni contineau asa cum arata denumirea,transcrierea(transcriptia) actelor juridice translative de proprietate sau constitutive de drepturi reale imobiliare,mentionandu-se inscrisurile doveditoare ale actelor juridice si operatiunilor ce au fost supuse inregistrarii.Registrul de inscriptiuni continea inscrierea(inscriptia) unor mentiuni ale actelor juridice de infiintare a sarcinilor,ipotecilor si privilegiilor.b)Ce acte sunt supuse transcriptiunilor?In acest caz,vechiul cod civil se ocupa de:-actele de instrainare a imobilelor sau a drepturilor reale supuse ipotecii sau de renuntare la aceste drepturi;-constituirea de servitutii,uzufruct,uz,abitatie sau de renuntare la acestea;-tranzactiile;-ordonantele de adjudecare;-exproprierile;-arenda sau inchirierea pe un termen mai mare de 3 ani;-donatiile;-alte acte a caror obligativitate la inscriere a fost prevazuta de legi speciale.c)Cat priveste inscriptiunile,Codul Civil se ocupa de:privilegii,ipoteci,creante privilegiate si ipotecare.Inregistrarile se faceau la Judecatoria in a carei raza teritoriala se afla imobilul,operandu-se in registre de catre grefierii abilitati in acest scop.Registrele erau legate si parafate de presedintele Judecatoriei.Transcrierile si inscrierile se faceau pe numele persoanei interesate.Cererile formulate de partile interesate se depuneau la judecatorie,se inregistrau si se solutionau in Camera de Consiliu de catre judecator,printr-o incheiere de incuviintare.Mentionam ca,in prezent,acest sistem oficial nu mai functioneaza,transcrierile si inscrierile vechi ramanand valabile in cadrul arhivelor BCF.3.Dezavantajele sistemului de publicitate personala:a)Inconvenientul major este acela ca registrele se tin pe numele proprietarului si nu pe imobile,ceea ce duce la nesiguranta valabilitatii unei operatiuni juridice sau a unui inscris privind bunul respectiv;b)Sistemul este si incomplet,unele transmiteri de drepturi reale nefiind supuse transcrierii(succesiunile,actele declarative de drepturi),asa cum nu sunt supuse transcrierii si modurile originare de dobandire a drepturilor de proprietate(uzucapiunea).c)generate atat de incompleta publicitate a actelor si faptelor translative-constitutive de proprietate sau de alte drepturi sau de alte drepturi imobiliare reale ce privesc un alt imobil,cat si de efectele acesteia;d)Cu ocazia transcrierilor nu se verifica valabilitatea actelor prezentate;e)Nu se cunoaste istoricul imobilului sub aspectul proprietarilor acesteia in ordine cronologica,succesiva,precum si sarcinile reale ale imobilului.Prin urmare inscrierile in registre ca si extrasele eliberate aveau o valoare relativa.C.Sistemul de publicitate imobiliara reala(noile Carti Funciare)1.Avantajele sistemului de publicitate imobiliara reala prin CF ,tinute pe imobile si nu pe persoane,in mod complet si garantat au dus la introducerea si generalizarea acestui sistem in Romania.Practic,superioritatea sistemului CF permite:a)Stabilitatea in timp(parcela din sistemul Cartii Funciare ramane intotdeauna pozitionata in spatiu);b)Eliminarea informatiilor redundante(sistemul CF permite articularea directa la sistemul de evidenta al populatiei);c)Conectarea cu harta cadastrala(sistemul CF este adecvat la sistemul de gestiune a hartilor cadastrale din ANCPI,parcela fiind entitatea elementara).2.Cadrul legislativ specific:a)Legea 7/1996 (Legea Cadastrului si Publicitatii Imobiliare)Prin modificarea legii,BCF-urile au trecut de la instantele judecatoresti la ANCPI(la judete);b)Decretul-Legii nr.115 din 1938 pt unificarea dispozitiilor referitoare la cartile funciare,cu modificarile ulterioare;c)Legea nr.242 din 1947 pt transformarea CF provizorii din vechiul regat in carti de publicitate funciara,cu modificarile ulterioare;d)Decretul nr.2142 din 1930 pt functionarea cartilor funduare centrale pt caile ferate si canalul;e)Legea nr.LX din 1881 privind executarea silita imobiliara,cu modificarile ulterioare;f)Legea nr.1 din 1868 cu modificarile ulterioare,care infiinteaza Cartea Funduara a Cailor Ferate(este o carte funduara speciala ce functioneaza in cadrul judecatoriei din Cluj-Napoca inca de la infiintare si in care sunt intabulate imobilele cailor ferate din Banat,Transilvania si Bucovina de Nord.3.Principiile Cartilor Funciare:a)Principiul publicitatii integrale;b)Principiul egalitatii;c)principiul relativitatii(consensului);d)Principiul specialitatii;e)Principiul neutralitatii(disponibilitatii);f)Principiul obozabilitatii fata de terti;g)Principiul prioritatii;h)Principiul fortei probante a inscrierilor in CF;i)Principiul oficialitatii(cererea de inscriere,actele prezentate,se verifica din oficiu);j)Principiul efectului constitutiv de drepturi;4.Continutul CFCF contine un titlu si 3 parti.Titlul indica numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul.Cele 3 parti sunt:a)Partea I a sau foaia de avere,care cuprinde:-nr de ordine si nr cadastral al imobilului;-suprafata terenului,categoria de folosinta si constructiile;-amplasamentul si vecinatatile;-valoarea impozabila;In ce priveste nr de ordine,acesta se indica prin cifre arabe si se indica indiferent daca imobilul alcatuieste un singur corp de proprietate sau dimpotriva face parte dintr-un corp de carte funciara.In afara nr de ordin,imobilul are si un nr cadastral,conferit dupa planul cadastral de catre ANCPI.Imobilul poate avea mai multe numere cadastrale(in cazul alipirilor si dezmembrarilor de parti din imobil),dar si un singur nr de ordin.b)Partea a II a sau foaia de proprietate,care cuprinde inscrierile privind dreptul de proprietate si anume:-numele proprietarului;-actul sau faptul juridic ce constituie titlul dreptului de proprietate,cu mentionarea inscrisului pe care acesta se intemeiaza;-stramutarile proprietatii;-servitutiile constituite;-faptele juridice,drepturile personale sau alte raporturi juridice,precum si actiunile,privitoare la proprietate;-orice modificare,insemnare sau indreptare ce s-ar putea face in partea I a si a II a a CF referitoare la incheierile facute cu privire la faptele juridice(curatela,falimentul,minoritatea,interdictia judecatoreasca,disparitia sau moartea),declarate prin justitie.C.Partea a III a sau foaia de sarcini:Aceasta se refera la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate inclusiv sarcini.Cuprinde:-dreptul de supercifie,uzufruct,uz,abitatie,folosinta,servitutiile in sarcina fondului aservit,ipoteca si privilegiile imobiliare,locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;-faptele juridice (minoritatea,falimentul etc),drepturile personale sau alte raporturi juridice (drepturi de creeanta,schimbul rangului ipotecilor etc),precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte (actiunea in nulitate,in revocare etc);-sechestrul,urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;-orice modificare,indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile in aceasta parte;Inscrierile facute in cele 3 parti ale cartii funciare sunt independente fiecare inscriere dintr-una din parti fiind indispensabila inscrierii din celelalte doua.Obiectul cartilor funciare il consta insusi obiectul inscrierilor in cartea funciara,functie de categoriile de drepturi ce se inscriu (valoarea imobilului,dreptul de creeanta,acte juridice,fapte juridice sau raporturi juridice in legatura cu imobilul respectiv).Drepturile reale imobiliare numite si drepturi fabulare au ca obiect imobilul (compus din unul sau mai multe imobile alipite,apartinand aceleiasi proprietati denumita astfel corp de proprietate).Actele si faptele juridice se inscriu in vederea informarii unei terte persoane sau in scopul opozabilitatii lor fata de terti.Legea 7/96 foloseste,pe langa denumirea de imobil si corp de proprietate,si denumirea de partida cadastrala definita astfel:-mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiasi localitati apartinand unei proprietati formeaza partida sa cadastrala ce se inscrie in aceeasi carte funciara.5.Activitatea de publicitate imobiliara in cadrul Agentiei Judetene de CadastruActivitatea este indeplinita de registratori de carte funciara denumiti registratori prin ordinul Directorului General al ANCPI (ocuparea postului se face prin concurs organizat de acesta).Numarul registratorilor pt fiecare Agentie Judeteana se stabileste prin ordinul Directorului General al ANCPI.In cadrul Agentiei Judetene activitatea de publicitate imobiliara este in responsabilitatea unui registrator sef,iar in cadrul Biroului de CF in responsabilitatea unui registrator coordonator,numit prin ordinul Directorului General al ANCPI in urma unui concurs.Poate fi numit registrator persoana care indeplineste in mod cumulativ urmatoarele:-are cetatenie romana si capacitatea drepturilor civile;-este licentiat in Drept;-nu are antecedente penale;-se bucura de o buna reputatie;-este apt d.p.d.v. medical pt ocuparea functiei;-a indeplinit timp de 5 ani functia de asistent registrator sau a exercitat 3 ani functia de notar,judecator,procuror,avocat,consilier juridic.In cadrul ANCPI functioneaza Directia de Publicitate Imobiliara ce organizeaza,coordoneaza si controleaza activitatea de Publicitate Imobiliara in cadrul agentiilor teritoriale,in vederea respectarii legilor si reglementarilor in materie.