CURS MARKETING IN

ARHITECTURA SI URBANISM

AN V DR. ARH. MIRCEA GRIGOROVSCHI

Curs VIII

Pretul terenului, pretul constructiilor,evaluari

PRETUL TERENULUI -este dat de renta funciara-castigul adus de produsele care se obtin din exploatarea terenului

-se adauga cresterea valorii in timp a terenului

RENTA

venit, profit regulat pe care il poate obtine un proprietar in virtutea dreptului de proprietate

asupra unui teren.

Tendinta suprafetelor de teren agricol UE- scaderea

Motive-exista suficienta productie agricola

-agricultura este subventionata sa se obtina mai putina productie

Statul -cumpara terenuri agricole

-lucrari de imbunatatire -eroziune

-alunecari

-calitate etc

-investitii

-se revinde la pretul pietii

In aceasta perioada terenul se odihneste si creste calitatea solului

Romania ultima perioada tendinta in zonele urbane, zonele periurbane, zonele metropolitane,

este de trecerea terenului agricol in intravilan si schimbarea categoriei de folosinta din arabil in

curti constructii.

Acest lucru se realizeaza prin intermediul documentatiilor de urbanism

- plan urbanistic general PUG aprobat

- plan urbanistic zonal PUZ aprobat

-aceasta transformare creste valoarea terenului de 10-20 ori

Raportul pret teren agricol/pret teren urban=1/10- 1/20

FACTORI CE INFLUENTEAZA CRESTEREA

PRETURILOR TERENURILOR URBANE gradul de echipare cu infrastructuri drumuri-grad de modernizare

-echipamente tehnico edilitare

-apa canalizare

- energie electrica

-gaz

-telefonie

-cablu TV,internet etc

calitatea terenului urban-construibilitatea care e data de

-structura geo-morfologica calitatea solului

-relief -declivitate

-accidente relief

-expunere la riscuri-inundatii

-alunecari

-conditii climatice -insorire

-vanturi dominante

Amplasament -centralitate

-grad de periferie

-accesibilitate

Factori urbanistici-capacitatea terenului de a fi construit

-dimensiuni

-forma

-destinatia terenului (nu folosinta) prin planuri de urbanism (zonarea functionala)

-prevederi urbanistice privind bilantul spatial-pot

-cut

-regim de inaltime

-densitate etc

PRETUL CONSTRUCTIILOR In principiu pretul constructiilor deriva din cele 3 principale componente ale sale

-costul operatiunii

-costul constructiei CC=PO+PC+PT

-pretul terenului Profit+Impozit

La aceste 3 componente se adauga profitul si impozitele.

-suma de bani cheltuita pentru producerea sau cumpararea unui bun (teren)

efectuarea unei lucrari,prestarea unui serviciu. COST

-venitul adus de capitalul utilizat in realizarea costructiilor,reprezentand

diferenta dintre incasarile la vinderea constructiei si totalul cheltuielilor

efectuate pentru realizarea si vinderea constructiilor.

PROFIT

-plata obligatorie stabilita prin lege pe care cetatenii, intreprinderile,

organizatiile,etc o varsa din venitul lor in bugetul statului,in conformitate

cu anumite norme de impunere, contributie.

IMPOZITE

-suma pe care o plateste investitorul pentru realizarea si vanzarea

constructiei.

COSTUL

UNUI

PRODUS

PRETUL poate fi -pret de vanzare-este pretul pe care-l stabileste producatorul, antreprenorul,investitorul pentru a avea profit.

-pret de cumparare-este suma reala de bani pe care o plateste

cumparatorul

pretul de cumparare poate fi mai mare decat pret de vanzare - profit mare

- egal cu pretul de vanzare - profit programat

- mai mic decat pret de vanzare - lipsa profit,pierderi

Exista perioade -de criza

-lipsa de lichiditati iu care pretul de cumparare este atat de mic incat

sa fie sub costul de realizare si vanzare a constructiei.

-Aceste preturi sunt reglate de mecanismul cerere-oferta.

-Investitorul in domeniul constructiilor include in pretul constructiei diverse preturi.

-pret de cumparare produse-materiale

-pret de cumparare forta de munca

PV > PC

PV = PC

PV < PC

FORMAREA PRETULUI DE VANZARE P.V.

PV= CC+P+TVA

CC=cost constructie+impozite

P-profit+impozite-si la profit se platesc impozite

TVA-taxa pe valoare adaugata-a fost o perioada19%-acum 24 %

PV=CC+P+TVA

CC+impozite-reprezinta partea tare a pretului de vanzare deoarece in momentul

vanzarii banii sunt cheltuiti.

P+TVA+impozite-reprezinta partea moale deoarece profitul este negociabil.

Pretul de cumparare prin negociere poate genera-un profit mai mare

-fara profit

-sub cost

COMPONENTELE PRETULUI In urma unor analize statistice,comparative privind ponderea procentuala din pretul

constructiilor s-a ajuns la urmatoarele componente.

C-constructia propriu-zisa-pretul constructiei propriu-zise fiind compus la randul lui din

-constructii

-utilaje

-proiectare

Constructia propriu-zisa C aprox.40% din total pret iar in cadrul acesteia proiectarea

reprezinta 4-5%

T-pretul terenului variaza functie de diverse determinante intre 20-40%

O-operatiunea care presuspune doua etape distincte

-stadiu initial al afacerii cand operatiunea reprezinta -studiul de piata

-fezabilitatea

-analize de preturi,etc

-stadiul final cand constructia este gata moment in care operatiunea reprezinta

-operatiuni de promovare si reclama

-operatiuni privind vanzarea propriuzisa

Procentul operatiunii din pretul constructiilor -15-25%

P-profitul-venitul adus de capitalul utilizat intr-o intreprindere reprezentand diferenta dintre

incasarile efective si totalul cheltuielilor aferente.Procentul reprezentat de profit din total pret -

-5-15%

TVA-in Romania 24%

C+T+O+P+T.V.A. 100% 24%

124%

Pretul constructiilor propriu-zise 40% din total a fost preluat din indicatorul-

pretul locuintelor medii din Anglia

FINANTAREA CONSTRUCTIILOR

-din momentul efectuarii 01 si achizitionarii terenului tot ce se cheltuieste se raporteaza la

aceasta axa

-aproape 50% din cheltuieli s-a efectuat in faza initiala cand a fost efectuata 01 si a fost

achizitionat terenul dar exista avantajul ca in orice situatie este proprietarul terenului, ramane

cu terenul

-daca un investitor a pornit finanatrea unei constructii este obligat sa finanteze toata operatia

pentru a avea profit

IN CAZUL CONCESIONARII

Pret vanzare teren=pretul cu care proprietarul a achizitionat terenul.

In cazul concesionarii

-statistic se constata ca in 10 ani proprietarul care concesioneaza recupereaza costurile facute

la achizitionarea terenului.

-urmatorii 10 ani si in continuare reprezinta profitul proprietarului obtinut prin concesionarea

terenului.

-concesionarea face posibila construirea pe terenul altui proprietar

-concesiunea este ca un fel de inchiriere pe termen limitat in vederea construirii

-se concesioneaza dreptul de.superficie.

-30-99 ani

In situatia in care se construieste pe teren concesionat graficul se modifica astfel

Concesiunea- diminuiaza cheltuielile initiale deoarece elimina partea

tare, cheltuiala provocata de achizitionarea terenului 20-40%

-pe de alta parte amplifica cheltuielile totale deoarece pe

perioada conccesionarii taxa de concesionare formata din recuperare

pret teren+profit proprietar

-este per toatal mai mare decat pretul terenului (dar este

esalonata pe timp lung 30-90 ani)

concesiunea este o alegere buna pentru afacerile care aduc repede

profit comert extractie, anumite tipuri de productie