SESIUNEA DE COMUNICARI STIINTIFICE STUDENTESTI GALATI

SECTIUNEA-BANCI

Perspectivele creditului

ipotecar in romania

LECT.DRD. VIORICA IOANSTUDENTA: Petrovici Dana

SPECIALIZAREA:FINANTE-BANCIANUL II, GRUPA I

Cuprins

1. Creditul ipotecar- notiuni generale

2. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Reglementare

3. Importanta si deciziile de finantare

4. Politica conditiilor de finantare

5. Derularea creditului ipotecar

6. Executarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare

7. Topul creditelor ipotecare la bancile din Romania

8. Creditul ipotecar in Romania - trecut , prezent si mai

ales viitor

9. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2009, comparativ la

principalele banci ale Romaniei

10. De ce sunt creditele din Romania mai scumpe decat

cele din UE?

2

1. Creditul ipotecar-notiuni generale

Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe

termen lung, garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru

construirea, cumpararea sau transformarea unei locuinte. Ipoteca se constituie asupra

bunului imobiliar in cauza1.

Notiunea de „credit ipotecar” dispare de pe piata prin noua lege a creditului

ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri de finantari

pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar) sunt inglobate intr-o singura notiune –

credit pentru investitii imobiliare.2

In ceea ce priveste natura resurselor ar fi totusi de subliniat cadrul general in

care poate opera creditul, dar mediul economic actual face ca relatiile de credit sa nu se

poata emancipa de haina monetara. Cea mai mare parte a acestei relatii de credit

privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor realizandu-se pe piata

monetara sau financiara.

Cele doua elemente ce stau ia baza definirii creditului sunt:

• resursele creditului

• relatiile creditului

Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra

unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru

autentificare.

Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, avand ca obiect

un bun imobiliar. Se incheie intre debitor si creditor in scopul garantarii stingerii

obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se stipuleaza dreptul creditorului de a

valorifica bunul ipotecat al debitorului in cazul in care debitorul nu ramburseaza

imprumutul banesc primit, majorat cu dobanda aferenta3.

Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi:

• de preferinta

• de urmarire

Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi:

• legala - prevazuta de lege

1 Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci – Editura Didactica si Pedagogica, 2003 – pagina 1262 Legea nr. 34/2006 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare3 Vasile Dedu: Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997 – pagina 63

3

• convenita - consimtita prin contract

• judiciara - acordata de organele judecatoresti

Dobanda

Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi:

• fixa - pe toata durata rambursarii

• variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti

Ipoteca, din punct de vedere juridic, are la baza:

Teoria titlului - ipoteca este un titlu executoriu ce transfera automat posesia

proprietatii in cazul neindeplinirii unor obligatii

Teoria garantiei - nu se realizeaza transferul real de proprietate, ci se garanteaza

executarea unor obligatii doar pana la concordanta valorica cu acestea. O astfel de

ipoteca permite debitorului sa retina posesia atat timp cat obligatiile sunt respectate.

Unele tipuri speciale de ipoteci au fost dezvoltate ca raspuns la tipurile

particulare de conditii de finantare.

Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot dezmembra

pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea

vanzarii a unor proprietati imobiliare4.

Ipotecile pe echipamente si dotari

Ipoteca globala pe teren, constructii si echipamente si dotari aferente ce au devenit

imobile prin destinatie.

Se utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru

locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier, tamplarie

si pardoseli, echipamente casnice.

Ipoteca deschisa

In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi.

Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si

imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate.

Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita devalorizarea proprietatii

imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru

onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in

bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate.

4 Vasile Dedu: Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997 – pagina 63

4

Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se

ipotecheaza

Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar incheie actul

de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea

imobiliara pentru un angajament de plata ulterior.

Ipoteca de acoperire

Este o ipoteca secundara ce se suprapune peste o ipoteca principala existenta.

De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma aproximativ egala cu diferenta dintre

soldul debitor al creditului ipotecar initial si suma convenita pentru aranjamentul

financiar de acoperire noului creditor ipotecar.

In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului ipotecar de

acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale.

Surse ale finantarii proprietatilor imobiliare

Privite intr-un cadru mai larg, finantarea proprietatilor imobiliare poate avea cel

putin trei categorii mari de surse:

• economiile persoanelor fizice si juridice

• bugetul central si bugetele locale - prin cheltuieli de capital

• imprumuturile (creditele) care, de regula, pot fi:

• credit obligatar

• credit ipotecar

5

2.Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Reglementare.

Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul

ipotecar pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise si

aplicarea acestei legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala .

Acest tip de credit reprezinta forma principala de finantare a proprietatilor

imobiliare alaturi de sursele proprii ale investitorilor.

Pentru creditele ipotecare conditiile generale de acordare ce trebuie introduse in

conventiile ce se intocmesc cu aceasta ocazie sunt urmatoarele5:

• conditiile de remunerare si scadentele de rambursare

• proprietatile ce servesc ca garantie a rambursarii creditului

• penalitatile in caz de:

• rambursare intarziata

• rambursare partiala

• rambursare anticipata

• rambursare completa in avans

• circumstantele in care, prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate

pierde dreptul de proprietate

Modificari legi

Inca din martie 2005 se anunta modificarea Legii creditului ipotecar:

Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea ipotecare, aferent programulul PAL incheiat de Romania cu Banca Mondiala, este finalizat.Conform programului, termenul de adoptare a legislatiei primare, care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna martie, urmand ca pana in septembrie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare. In prima etapa, cea care ar trebui sa fie adoptata in aceasta luna, se va modifica Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar si Legea bancilor de credit ipotecar. In cea de-a doua etapa, vor fi adoptate Legea obligatiunilor ipotecare si cea a securitizarii creantelor.

S-a modificat L nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare prin

Legea nr. 34 din 1 martie 2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 190/1999

privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.

5 www.bnro.ro

6

Modificarea legii creditului ipotecar face o distinctie neta intre creditul ipotecar

comercial (creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, prin care se finanteaza imobile cu

alta destinatie decat rezidentiala - birouri etc.) si creditul ipotecar rezidential.

Cea mai importanta modificare adusa de aceasta lege vizeaza accesul

nerezidentilor la cumpararea de imobile pe baza unui astfel de imprumut. In plus, actul

normativ subliniaza ca prin credit ipotecar nu se poate refinanta decat un alt credit

ipotecar, ceea ce inseamna ca un al doilea credit, de nevoi personale, chiar daca a fost

folosit pentru renovarea locuintei, nu poate fi refinantat tot cu ajutorul creditului ipotecar.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare poate fi acordat exclusiv de catre

institutiile autorizate, cu respectarea conditiilor prezentei legi si a legilor speciale de

constituire si functionare a acestora. Ipoteca constituita pentru garantarea creditului

ipotecar pentru investitii imobiliare dureaza pana la rambursarea integrala a tuturor

sumelor datorate in temeiul respectivului contract, dispozitiile art. 1785 si 1786 din

Codul civil nefiind aplicabile.

In cazul in care partile convin astfel, prin act in forma autentica ipoteca va putea

fi transferata asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului initial inceteaza de drept

la data inscrierii noii ipoteci.

Pana la rambursarea integrala a creditului ipotecar pentru investitii imobiliare,

imobilul ipotecat va putea fi instrainat numai cu acordul prealabil, in scris, al creditorului

ipotecar. Acest acord va fi necesar in legatura cu fiecare instrainare determinata.

Este interzisa acordarea de credite ipotecare pentru investitii imobiliare

conditionata de acceptarea de catre client a altor servicii care nu au legatura cu

operatiunea de creditare respectiva sau de vanzarea ori cumpararea de valori mobiliare

emise de institutia autorizata care acorda creditul.

In cazul ipotecarii unei constructii, imprumutatul va incheia un contract de

asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi

incheiat si reinnoit astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului.

Vechea disputa legata de inscrierea ipotecii pe un bun viitor (pe o casa in

constructie), in urma unei legi care a blocat jumatate de an piata constructiilor pe credit,

este partial rezolvata acum. Noile prevederi impun doar notarea autorizatiei de

constructie la Biroul de Carte Funciara pentru inscrierea ipotecii. Totusi, legea

proprietatii ramane in vigoare, iar ea solicita si incheierea unui proces verbal de receptie

intre primarie, antreprenor si beneficiar. In acest context, judecatorii pot aplica una

dintre cele doua legi la alegere. Finantatorii sunt insa de parere ca legea creditului

ipotecar, fiind una speciala, ar trebui sa aiba intaietate in ochii judecatorilor. Legea nr.

7

34 reglementeaza si posibilele cesiuni de creante. Singura problema este data de faptul

ca legea securitizarii creantelor, cu care trebuie corelate amendamentele din Legea nr.

34, nu a primit inca girul parlamentarilor.

„Noua lege a creditului ipotecar elimina restrictiile impuse viitorilor debitori”

Prin eliminarea articolului 7 din vechea lege (L nr. 190/1999), care stipula ca

aveau dreptul sa contracteze credite ipotecare doar cetatenii romani cu domiciliul in

Romania, usa “caselor pe credit” se deschide si cetatenilor straini si romanilor

nerezidenti.

Atat cetatenii romani care lucreaza in strainatate si nu au domiciliul in Romania,

cat si alti nerezidenti care doresc sa-si cumpere sau sa-si construiasca o casa prin

credit ipotecar in Romania vor putea sa faca asta in baza Legii nr. 34/2006. Este un

important pas inainte, un lucru bun care ar trebui sa conduca la adancirea pietei

creditului ipotecar. Restrictiile care raman in vigoare sunt cele legate de achizitionarea

terenurilor din Romania pentru straini.

Datorita acestei modificari legislative este de asteptat ca, in perioada imediat

urmatoare, bancile sa-si adapteze propriile norme interne pentru a contabiliza

calificarea sau necalificarea la credite pentru aceasta noua categorie de clienti.

Alte modificari aduse de Legea nr. 34 se refera la clarificarea notiunii de credit

ipotecar, legiferarea si simplificarea procedurilor de vanzare a creantelor ipotecare si la

stabilirea unor conditii de refinantare a imprumuturilor de acest gen.

Teoretic, prin atragerea acestei nise de piata (cetatenii straini), piata creditului

ipotecar ar trebui sa creasca, dar piata este in continuare mult prea limitata de BNR.

Cum piata creditului ipotecae este in continua miscare, pachetul de legi creat nu

va aduce singurele schimbari pentru urmatorii ani. In cadrul unui proiect sponsorizat de

Banca Mondiala, Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului studiaza

oportunitatea introducerii in Romania a sistemului de asigurare ipotecara, cu totul

altceva decat sistemul clasic de asigurari. Pentru a majora potentialul de imprumut al

unui client de la 75%, cat este acum obligatoriu prin lege, la 85% sau chiar 90% se

poate apela la o polita de asigurare care sa preia riscul bancii pentru aceasta diferenta.

Banca va cumpara de la o societate specializata o astfel de polita pe care apoi o

va include in costul creditului (cel mai probabil printr-o majorare a comisionului de

acordare a imprumutului sau prin includerea primei de asigurare in rata). Practic, chiar

daca va lua un credit usor mai scump, clientul beneficiaza de faptul ca va da un avans

8

mai mic de 10%, maximum 15% din valoarea locuintei, si nu va mai trebui sa astepte sa

stranga inainte la fel de multi bani.

3. Importanta si deciziile de finantare

Toate tipurile de decizii privind proprietatile imobiliare ating si aspecte financiare

importante care pot influenta decisiv hotararile care se iau in acest domeniu.

Deciziile privind proprietatile imobiliare se pot referi la o serie larga de actiuni,

dintre care pot fi amintite:

• construirea

• cumpararea

• vanzarea

• inchirierea

• imbunatatirea - modemizarea

• repararea

Administrarea finantarii proprietatilor imobiliare este un domeniu vast in care

deciziile de investire pot incepe cu achizitia de actiuni sau obligatiuni mobilizandu-se

astfel capitalurile necesare si se pot incheia cu proprietatea completa, inchirierea sau

ipotecarea. O conditie initiala obligatorie pentru inceperea analizei de finantare este

stabilirea responsabilitatilor privind utilizarea proprietatilor imobiliare care sa asigure

nivelul de venituri suficient sustinerii acesteia.

Stabilirea aranjamentului financiar va avea in vedere montarea structurala a

parteneriatului - cu angajament general sau limitat - respectiv cea a investitorilor care

pot fi:

• Investitori interni - care sunt angrenati si in utilizarea proprietatilor imobiliare fiind

interesati de aspectele nefinanciare, indeosebi fiindca fructifica in mod direct

folosirea acestora si mai putin de cele financiare.

• Investitorii externi - in special prin plasamente directe in actiuni si obligatiuni vor lua

in consideratie riscurile si oportunitatile, in primul rand de ordin financiar si in al

doilea rand pe cele nefinanciare.

9

Importanta

Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu

proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile

cele mai favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte6:

• obiectivele ce spera sa le realizeze

• relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului

• gradul de risc implicat

• alternativele viabile privind realizarea si utilizarea

Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectata de urmatoarele elemente

de analiza

1. soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta exprimata prin:

• perspectivele de venituri generate de proiect in favoarea debitorului

• rentabilitatea investitiei si conditiile din care decurg riscurile in special:

• al ratei dobanzii

• al puterii de cumparare

2. evolutia pietei careia se adreseaza proiectui de investitie in proprietati imobiliare

3. profitul posibil de obtinut din investitii alternative

4. gradul de certitudine si favorabilitatea perspectivelor generale si locale pentru

proiectul de investitii

5. raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri din

capitaluri imobilizate.

Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta cel putin pe

urmatoarele considerente:

6 Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci – Editura Didactica si Pedagogica, 2003 – pagina 139

10

• estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor

• costul resurselor imprumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele proprii

• riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati imobiliare

• protejarea unei pozitii obtinute prin imprumuturi si investitii anterioare pentru domeniul

proprietatilor imobiliare.

4. Politica conditiilor de finantare

Sub aspectul conditiilor de finantare politica de asigurare a creditelor pentru

proiectele de investitii in proprietati imobiliare se manifesta prin doua practici7:

• Conditiile liberale prin care se faciliteaza cu un optimism exagerat optiunile tuturor

partilor participante la initierea proiectului - investitori, proprietari, utilizatori

Aceasta practica genereaza un risc major in ceea ce priveste refuzurile de

rascumparare a ipotecilor

• Conditiile conservatoare - prin care se previne efectuarea de operatiuni riscante, dar

au un mare dezavantaj deoarece pot limita dezvoltarile in perioadele de avant

economic si prelungi perioadele de recesiune.

Politica concurentei

Se refera la confruntarea dintre proprietatile imobiliare existente si finantarea

uneia noi, eventual prin credit ipotecar, aducandu-se astfel noi competitori pe piata.

Manifestarea acestei politici se realizeaza prin doua practici, respectiv:

• protejarea proprietatilor imobiliare vechi - prin blocarea prin neparticiparea finantarii

proiectelor de investitii noi, cu riscul de a pierde o buna piata pentru investirea

fondurilor

• promovarea proiectelor noi de investitii in proprietati imobiliare - cu riscurile proprii

unei investitii noi, dar in special cu cel al devalorizarii celor vechi constituite deja, in

majoritatea cazurilor, ca ipoteci la credite angajate pentru realizarea lor.

Politica guvernamentala

7 Teodor Rosca: Moneda si credit, Editura Samara, Cluj-Napoca, 1996 – pagina 34

11

In domeniul creditului ipotecar ca suport al finantarii proiectelor de investitii in

proprietati imobiliare, politica guvemamentala se manifesta prin facilitati sau

constrangeri.

In functie de evolutia generala a economiei, spre recesiune sau prosperitate,

statul va. incuraja, sau va obstructiona implicarea creditului ipotecar in finantarea

proiectelor de investitii in proprietati imobiliare printr-o serie de masuri asupra:

• ratei dobanzii

• garantiile ipotecare

• concesiunile de terenuri

• taxele si impozitele pe proprietati si pe capitalurile reinvestite

Politicile creditului ipotecar

Fie el bancher sau consultant fmanciar al unei asociatii de creditare, de economii

sau a unei firme de asigurari ori investitori particulari, creditorul sustine puncte de

vedere ce sunt deseori in contradictie cu cele ale celorlalti participanti la aranjamentul

financiar privind proprietatea imobiliara. Investitorii, la randul lor, se pot afla in

divergenta pentru pozitiile diferite ce le sustin in legatura cu modul de finantare al

proprietatii imobiliare, in functie de interesele proprii fiecaruia.

Problemele de gestiune specifice finantarii ipotecare se pot defini in general ca

fiind cele de atragere a economiilor, in volumul cerut, la costuri care sa permita

incadrarea in parametrii financiari proiectati si in conditiile de risc minim controlat.

Deciziile si programele angajate pentru realizarea unui proiect de investitii in

proprietati imobiliare sunt influentate in general de modificari anticipate care, de regula,

se refera la:

1. conditii de afacere - cele mai importante fiind nivelurile preturilor

2. situatia de pe pietele de capital - in special in ceea ce priveste nivelele ratei

dobanzii

3. activitatea de pe piata proprietatilor imobiliare - dar in special valoarea de

tranzactionare a acestora

4. politicile guvemamentale inclusiv cele ale administratiilor locale

Riscurile de creditare

12

O deosebita importanta in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor

imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea

programelor de suportare a acestora.

In analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea in vedere cel putin aspectele

legate de urmatoarele elemente8:

• debitorul

• proprietatea

• piata

• legile si reglementarilejuridice

• administrarea finantarii

lerarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de

maxima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru evaluarea riscurilor

de investire.

Riscul de majorare a costului proprietatii imobiliare

Acesta se manifesta prin aparitia necesitatii de refinantare a creditului ipotecar cu

depasirea ulterioara a beneficiului obtinut de catre serviciul datoriei.

In acest caz, se va analiza foarte atent pentru ca planificarea acordarii transelor

de credit sa fie foarte bine amortizata cu programul de realizare a proprietatilor

imobiliare. Totodata se va urmari ca esalonarea rambursarii sa fie foarte bine adaptata

nevoilor si capacitatii financiare a imprumutatului.

• Riscul modificarii ratei dobanzii si a puterii de cumparare

Afecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia

daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.

Riscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea

Acestei venituri pot avea cel putin doua surse putand fi:

• venituri generate de insasi proprietatea imobiliara realizata din credit

• alte venituri ale debitorului

8 Vasile Tiurliuc: Moneda si Credit, Editura Bucuresti, 2008 – pagina 129

13

Desi la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un

risc major prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea

la executarea silita a garantiilor.

Riscul diminuarii valorii garantiilor

Aceasta diminuare se poate referi la:

• valoarea proprietatii realizate din credit

• valoarea tuturor celorlalte garantii

Efectele suportarii acestui risc apar doar in cazul in care debitorul se afla in

incapacitate de plata si se ajunge in situatia executarii silite a garantilor. Daca valoarea

acestora s-a diminuat simtitor poate aparea situatia in care nu se pot

acoperi:

• creditul dobanda

• penalizarile

• cheltuielile de executare silita

Riscuri cu caracter general

Aceste riscuri se refera la forta majora in general - calamitati naturale, conflicte

armate - dar si accidente (incendiu, inundatii, explozii). In functie de cauzele intamplarii

lor, evenimentele pot fi urmare a unor actiuni sau inactiuni ale persoanelor fizice

produse cu premeditare sau accidental, ori numai a unor accidente naturale.

Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare

dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost

infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1786 C.civ., privind conservarea inscriptiilor

imobiliare. In cazul in care partile contractului de credit sunt de acord, ipoteca va putea

fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat

anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite

asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.

Prin art. 5 din Legea 34 din 1 martie 2006 se ingradeste dreptul proprietarului

imobilului de a-l instraina pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate

vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, contractele

incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii fiind lovite de nulitate

absoluta.

14

Legea 34 din 1 martie 2006 si Normele nr. 3/2000 stabilesc clauzele obligatorii

intr-un contract de credit ipotecar, in scopul protectiei imprumutatilor, si conditiile in care

se incheie aceste contracte. Astfel, pentru obtinerea unui credit solicitantii trebuie sa

depuna o cerere insotita de o serie de documente, atestand destinatia creditului si

bonitatea financiara. Inspectorii de credite ai institutiei financiare vor intocmi un referat

cuprinzand datele de identificare ale solicitantului, informatii referitoare la creditul

solicitat (suma, scadenta, destinatia, garantiile), informatii despre bonitatea solicitantului

etc. Pe baza referatului aprobat, cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului,

imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa, cuprinzand toate

conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit

ipotecar va cuprinde conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze

privind neonorarea la scadenta a creditului si a dobanzii.

5. Derularea creditului ipotecar

Potrivit art. 10 din Legea 34 din 1 martie 2006, suma creditului acordat va fi pusa

la dispozitie beneficiarului esalonat sau integral, plata facandu-se direct catre vanzator,

in cazul cumpararii unui imobil, respectiv catre constructor, in celelalte cazuri. In cazul in

care lucrarile pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate in regie proprie de

catre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora conform unui plan

de finantare stabilit prin contract.

In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa

fie variabila, se vor aplica, potrivit art. 14 din lege, urmatoarele reguli:

a. variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta,

ales dintr-o serie de indici de referinta a caror lista si modul de calcul vor fi stabilite prin

hotarare a Guvernului, dupa avizarea de catre Banca Nationala a Romaniei;

b. contractul poate sa prevada ca variatia ratei dobanzii este limitata, in sens

crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii.

Contractul poate sa prevada, de asemenea, ca rata dobanzii nu variaza decat

atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata

initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinata;

c. modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data

aplicarii noii rate.

15

De asemenea, Legea 34 din 1 martie 2006 instituie obligativitatea incheierii de

catre imprumutat a unui contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe

toata durata creditului ipotecar, in care imprumutatorul va figura ca beneficiar al

politei de asigurare. Primele de asigurare vor fi achitate de catre imprumutat, odata cu

rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit.

In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, el va trebui sa incheie, pe

langa contractul de asigurare amintit, un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii

constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul.

Contractele de asigurare se vor incheia cu o societate de asigurari,

imprumutatorul neavand dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.

6. Executarea creantelor institutiilor

care acorda credite ipotecare

Legea 34 din 1 martie 2006 instituie o procedura speciala de executare a

creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare. Astfel, potrivit art. 19, in cazul

intarzierii la plata, imprumutatorul va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin

scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii clauzelor

contractului. In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii

beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera

reziliat de plin drept, iar intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine

exigibila.

Contractul de credit ipotecar constituie, la fel ca orice contract de credit bancar,

titlu executoriu, urmand sa fie investit cu formula executorie de catre instanta locului

unde este situat imobilul9.

Potrivit art. 23 din Legea 34 din 1 martie 2006, executarea creantelor ipotecare

sau privilegiate conform art. 1737 C.civ. se va face de catre executorii proprii ai

institutiilor financiare autorizate sau de catre executorii judecatoresti, dupa caz.

9 Legea 34/2006 privin creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

16

7. Topul creditelor imobiliare

la bancile din Romania

Cele mai ieftine credite ipotecare de pe piaţă din acest moment, sunt tot foarte scumpe

pentru români. Potrivit informaţiilor de la bănci, o persoană care se împrumută în euro

va plăti înapoi dublu, iar în cazul creditului în lei, suma de returnat băncii este de trei ori

mai mare decât cea împrumutată10.

Pentru un credit ipotecar în euro, în valoare de 50.000 de euro pe o perioada de 25 de

ani, topul celor mai ieftine împrumuturi arată astfel:

Pe primul loc, cu cea mai bună ofertă, este "creditul de Casa Nouă" de la banca ING.

Dobânda anuală efectivă este 6,4%, iar suma care va fi returnată în 25 de ani ajunge la

97.452 euro. Aproape dublu faţă de suma împrumutată.

Pe locul doi, este creditul Casa-EURO de la Volksbank, cu o dobânda anuală efectivă

de 7,02%. În acest caz, trebuie returnaţi 103.693 euro.

10 4 decembrie 2009, www.antena3.ro

17

A treia ofertă vine de la Banca Italo-Romena, cu aşa numitul Credit Imobiliar. Dobânda

anuală efecvtivă este de 7,8% iar clientul trebuie să dea înapoi 106.822 euro.

În cazul creditelor ipotecare în lei, pe 25 de ani, cele mai ieftine oferte sunt următoarele:

Primul în top este creditul ipotecar de la Banca Transilvania. În cazul unui împrumut în

valoare de 200.000 de lei, cu o dobândă anuală efectivă de 11,79% suma totală de

returnat este de 586.620 lei.

La creditul Rezidential de la BCR, dobânda anuală efectivă este de 13,28% , iar suma

de returnat ajunge la 642.633 lei.

Pentru aceeaşi sumă de 200.000 de lei, în cazul creditul Imobiliar de la CEC, dobânda

este 13,4%. Cel care se împrumută va avea de dat băncii aproape de trei ori cât a luat,

şi anume 649.945 lei.

În ultima vreme, economiştii le-au recomandat românilor creditul în moneda în care

primesc salariul, adică în lei, pentru a evita fluctuaţiile valutare.

Privind cifrele, pentru un credit ipotecar în euro, clientul ajunge să returneze băncii o

sumă cu aproximativ 95% mai mare decat cea împrumutată, iar pentru creditul în lei

suma este cu 193% mai mare. Diferenţa între costurile creditului în euro şi cel în lei este

foarte mare.

Specialiştii prognozează însă că dobânda la euro va mai creşte, iar cea pentru lei va

scădea. De asemenea, avertizează ca atunci când este contractat un credit să se ţină

cont de faptul că, peste câţiva ani, România va adera la zona euro. Cu toate acestea

nimeni nu poate spune la acest moment dacă vor creşte costurile pentru creditele în

euro şi nici dacă împrumutul în valută este riscant.

18

8. Creditul ipotecar in Romania - trecut ,

prezent si mai ales viitor

2003 -Anul de gratie pentru piata imobiliara din Romania. In decurs de numai 6 luni

preturile la apartemente s-au dublat. Oare ce a generat aceasta crestere brusca? Care

a fost evolutia creditului imobiliar in Romania? Care va fi evolutia viitoare11?

La aceste intrebari voi incerca sa raspund in cadrul acestui capitol. Datorita volumului

de informatii analizate si a corelatiilor pe care le vom realiza aceasta analiza va fi

impartita in mai multe episoade.

Vom pleca in analiza noastra de la evolutia preturilor apartementelor. Am luat ca

exemplu pretul unei garsioniere din Bucuresti situate in zona 13 Septembrie - Dr. Sarii.

Datele au fost preluate din rubrica de mica publicitate a ziarelor din perioada 1999 si

2003.

11 21 aprilie 2009, www.astrofinanciar.ro

19

La 8 februarie 1999 pretul mediu al unei astfel de garsoniere era de 9000 USD. Acest

pret mediu s-a mentinut constant pana in luna aprilie 2003. Din aprilie 2003 si pana in

decembrie 2003 pretul mediu al unei garsioniere de acest tip s-a dublat ajungand la

18.000 EUR - in acel moment decalaljul dintre EUR si USD nu era mare dupa cum

urmeaza:

• Aprilie 2003 : 9000 USD

• Iunie 2003: 10.900 USD

• August 2003: 15.500 USD

• Decembrie 2003: 18.000 USD

Ce a urmat dupa 2003 stim cu totii, preturile au urcat in continuu astfel incat in prezet

aceeasi garsoniera o poti cumpara cu 80.000 EUR, daca ai noroc si gasesti de vanzare.

Ce s-a intamplat de fapt in a doua jumatate a 2003? Ati putea crede ca romanii brusc

au inceput sa castige mai multi bani. Dar lucrurile nu stau chiar asa.

Haide sa ne uitam peste urmatorul grafic care ne infatiseaza evolutia creditului catre

populatie in perioada 2002-2009. Datele au fost preluate de pe site-ul BNRO - rapoarte

lunare care au fost comasate si sintetizate intr-un singur raport.

Grafic Nr. 112

12 Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-ul www.bnro.ro

20

Evolutia credit-populatie in perioada 2002-2009

0

5000000

10000000

15000000

20000000

25000000

30000000

35000000

40000000

45000000

50000000

ian

2002

iun

2002

ian

2003

iun

2003

ian

2004

iun

2004

ian

2005

iun

2005

ian

2006

iun

2006

ian

2007

iun

2007

ian

2008

iun 2

008

ian

2009

iun 2

009

t. scurt

t. lung

total lei

valuta

Ce concluzii putem trage analizand acest grafic:

1. In perioada Ian.2003-Dec.2003 imprumuturile pe termen lung in lei au cunoscut o

crestere de 354%

2. Creditele pe termen lung (ipotecare in principal) au inceput sa detina o pondere

din ce in ce mai mare in totalul creditelor in lei ajungand ca din Ianuarie 2005 sa

le depaseasca. In Dec 2006 volumul de credite pe termen lung era cu 71% mai

mare decat pe cel pe termen scurt - in lei.

3. In Ianuarie 2006 creditele in lei au depasit creditele in valuta ca volum.

Dupa cum observam anul 2003 este important pentru sistemul bancar romanesc si

pentru piata imobiliara. Brusc creditele ipotecare au inceput sa ia amploare,iar preturile

caselor la fel.

Dar care este cauza, sursa acestei cresteri? Am putea spune ca e vb de o crestere

economica, dar parca este prea brusca. Raspunsul il gasim in comunicatele de presa

ale BERD .

In cadrul acestui comunicat aflam ca in ianuarie 2003 BERD a furnizat BCR o linie de

credit in valoare de 50 milioane EUR pentru finantarea creditelor imobiliare. La acestea

se adauga 20 milioane EUR finantare pentru BancPost cu aceeasi destinatie. Aceste

finantari au fost continuate in perioada urmatoare prin acordarea de linii de finantare

pentru Banca Transilvania -10 mil. EUR , HVB Bank -10 mil EUR si BancPost -20 mil

EUR.

Dupa cum observam startul cresterii pietei imobiliare a fost dat de cei din afara si nu a

fost rezultatul unei evolutii naturale a economiei romanesti. In plus aceste fonduri nu au

fost directionate catre construirea de noi locuinte si dezvoltarii urbane ci doar

achizitionarii locuintelor. Cum fondul locativ in Romania este foarte limitat nu trebuie sa

ne surprinda aceasta escaladare a preturilor la case.

Evolutia preturilor la imobiliare a fost pusa in mare parte pe seama banilor negri din

economie. Daca ar fi fost asa atunci evolutia creditelor catre populatie nu ar fi trebuit sa

cunoasca o astfel de evolutie. Nu zic ca nu sunt bani negri, dar ca nu ei influenteaza

piata.

21

Jocurile sunt facute din alta parte si au un singur scop: profitul. Este de ajuns sa ne

uitam la evoluatia dobanzilor de referinta pentru EUR si RON ca sa vedem de ce

BERD a finantat aceste credite catre populatie. Iar BERD este doar varful de lance al

unor interese mult mai puternice.

Acelasi lucru s-a intamplat si cu bursa de la noi, intrari de capital strain care au

alimentat o bursa saraca in emitenti si in investitoti autohtoni, iar la primele probleme

economice banii au inceput sa fie retrasi. Rezultatul: o cadere drastica a cotatiilor

bursiere.

9. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2009, comparativ la principalele banci din Romania

Principalele caracteristici ale unui credit la 8 dintre principalele banci din

Romania: rata dobanzii, suma maxima ce poate fi imprumutata si durata maxima de

creditare.

Tabel Nr. 113

Banca Destinatie credit Suma maxima

Moneda credit

Durata maxima de rambursare

Rata dobanzii

BCR Rezidential Super - RON 360 13,50%

Intesa SanPaolo Bank

Credit ipotecar 400.000 RON 420 18,04%

Millenium Bank Credit ipotecar 300.000 RON 360 20,30%

RBS Credit ipotecar 750.000 RON 360 17,50%

13 Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-urile bancilor

22

ING Credit ipotecar 250.000 EUR 360 12,75%

BRD Habitat ipotecar - EUR 360 9,24%

Banca Transilvania

Creditul ipotecar 250.000 EUR 360 12%

Banca Romaneasca

Credit pentru casa 300.000 EUR 420 11,32%

Grafic Nr. 214

10. De ce sunt creditele din România

mai scumpe decât cele din UE ?

Autor: Raluca Barbuneanu, capital.roPublicat: 29 Octombrie 2009

Românii plătesc dobânzi şi de două ori mai mari la împrumuturile în euro, faţă de

cetăţenii din statele membre UE15.

În zona euro, dobânda medie la împrumuturile noi de consum a fost de 6,51%, iar la

cele ipotecare de doar 3%, arată datele Băncii Centrale Europene (BCE) care

14 Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-urile bancilor15 Raluca Barbuneanu, 29 octombrie 2009 – www.capital.ro

23

0

13,518,04

20,317,5

12,759,24

12 11,34

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

BCR Intesa SanPaolo Bank

MilleniumBank

RBS ING BRD BancaTransilvania

BancaRomaneasca

Rata dobanzii (%)

centralizează statistici din luna august. În România, dobânzile la creditele în euro pentru

locuinţe erau, în august de 6,85%, iar la cele de consum - de 9,93%, potrivit statisticilor

BNR elaborate după metodologia BCE.

Prin urmare, costurile împrumuturilor ipotecare sunt aproape duble în România, iar la

creditele de consum, cu 52% mai mari.

Însă, chiar şi în rândul rezidenţilor din UE există diferenţe mari la capitolul costul banilor.

Cetăţenii din Austria sunt printre cei mai avantajaţi de nivelul dobânzilor. Deşi capitalul

austriac este predominant pe piaţa bancară românească, politica din ţara de origine se

pare că n-a fost “importată” şi la noi. BCR, Raiffeisen, Volksbank sunt bănci româneşti

cu acţionari majoritari austrieci.

La polul opus, Grecia, o altă ţară din care provin investitorii la mai multe bănci

româneşti, are niveluri ale dobânzilor din zona euro: 8,51% la creditele ipotecare şi

3,27% la cele pentru locuinţe.

De unde vin diferenţele?

- Costurile finanţării pentru bănci: o bancă din o ţară cu rating A se va împrumuta mult

mai ieftin decât una din România, căreia i se asociază, în cel mai fericit caz doar parţial,

o parte din riscurile pe care le presupune un rating “junk”.

- Marjele mari de profit ale băncilor: în ciuda crizei, băncile au reuşti să rămână pe

profit. La nivelul întregului sistem bancar s-a raportat un câştig de 90 de milioane de lei

după primul semestru, băncile revenindu-şi după pierderile din prima parte a anului. În

2008, profiturile realizate de băncile din România au fost de circa 4,4 miliarde de lei. în

primele şase luni ale anului trecut, băncile româneşti au raportat un profit de 1,9

miliarde de lei,

- Legile cererii şi ale ofertei: chiar dacă au fost scumpe, creditele de la bâncile

româneşti au avut căutare.

Nivelul dobânzilor la creditele în euro pentru populaţie în alte state membre UE:

Austria

24

- overdraft: 6,36%- credite de consum (dobânda fixă): 5,07%- credite ipotecare cu dobânda variabilă: 3,21%

Franţa- overdraft: 10,70%- credite de consum (dobânda fixă): 6,57%- credite ipotecare cu dobânda variabilă: 3,65%

Germania- overdraft: 10,58%- credite de consum (dobânda fixă): 5,28%- credite ipotecare cu dobânda variabilă: 3,48%

Grecia- overdraft: 14,33%- credite de consum (dobânda fixă): 8,51%- credite ipotecare cu dobânda variabilă: 3,27%

Italia- overdraft: 6,80%- credite de consum (dobânda fixă): 8,80%- credite ipotecare cu dobânda variabilă: 2,54%

Spania- overdraft: 11,64%- credite de consum (dobânda fixă): 9,04%- credite ipotecare cu dobânda variabilă: 2,80%

România -overdraft (euro) : 18.54%- credite de consum (dobânda fixă): 9,93%- credite ipotecare cu dobânda variabilă: 6,85%

Bibliografie

Cezar Basno, , Moneda, Credit, Banci, Editura Didactica si Pedagogica, 2003

Constantin Floricel paginile 126, 139-141

Nicolae Dardanac

Teodor Rosca Moneda si Credit, Editura Samara, Cluj-Napoca, 1996, pagina 34

Vasile Dedu Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997, pagina 63.

25

Vasile Tiurliuc Moneda si Credit, Editura Bucuresti,2008, pagina 129

Legea nr 34 din 1 martie 2006 privind creditul ipotecar pt investitii imobiliare

www.antena3.ro

www.astrofinanciar.ro

www.banca-romaneasca.ro

www.bnro.ro

www.brc.ro

www.brd.ro

www.bancatransilvania.ro

www.capital.ro

www.ing.ro

www.intesasanpaolobank.ro

www.rbs.ro

26