Contractul de Locatiune
of 5
-
Upload
camelia-ramona -
Category
Documents
-
view
12 -
download
0
Transcript of Contractul de Locatiune
-
PAGE 1 of 5
MODIFICARI ADUSE DE NOUL COD CIVIL CONTRACTULUI DE LOCATIUNE
Din 1 octombrie 2011 a intrat in vigoare Noul Cod Civil, asa cum acesta a fost aprobat prin legea
nr. 287/2009 privind Codul civil. Noul Cod Civil aduce modificari majore in materia
contractelor, inclusiv in ceea ce priveste regimul juridic al contractelor de locatiune.
Contractele de locatiune incheiate inainte de intrarea in vigoare a Noului Cod Civil vor continua
sa fie guvernate de vechiul Cod Civil. Totusi, actele aditionale incheiate la asemenea contracte
vor cadea sub incidenta Noului Cod Civil.
Ca o regula generala, clauzele care nu fac obiectul modificarilor cuprinse in actele aditionale vor
fi in continuare guvernate de prevederile vechiului Cod Civil, existand totusi cateva exceptii
prevazute expres in Noul Cod Civil (actiunea directa a proprietarului impotriva sublocatorului
pentru contractele de sublocatiune incheiate dupa 1 octombrie 2011, dar care deriva din
contracte de locatiune incheiate inainte de aceasta data si tacita relocatiune care va fi guvernata
de prevederile Noului Cod Civil in cazul in care termenul locatiunii expira dupa intrarea in
vigoare a Noului Cod Civil).
1. Noutati cu privire la notiunea si felurile contractului de locatiune
Noul Cod Civil mentioneaza in mod expres felurile locatiunii, si anume: inchirierea si arendarea.
Inchirierea are ca obiect bunurile imobile si mobile iar arendarea priveste bunurile agricole.
Un element de noutate in reglementarea Noului Cod Civil il constituie excluderea antreprizei din
categoria contractelor de locatiune si introducerea unei noi clase de contracte de locatiune,
respectiv locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist. In notiunea de
profesionist in sensul legii civile sunt incluse categoriile de comerciant, intreprinzator, operator
economic, precum si orice alte personae autorizate sa desfasoare activitati economice sau
profesionale.
2. Reglementari privind capacitatea necesara pentru incheierea contractului de
locatiune
Avand in vedere ca prin contractul de locatiune se cedeaza doar folosinta unui bun iar nu si un
drept real asupra acestuia, contractul de locatiune este calificat, in general, ca un act de
administrare asupra imobilului, caz in care pentru incheierea valabila, este suficient ca persoana
care cedeaza folosinta sa aiba capacitate restransa de exercitiu. Totusi, doctrina a apreciat ca
locatiunea incheiata pe o durata mai mare de 5 ani are caracterele unui act de dispozitie, idee ce a
fost confirmata in Noul Cod Civil conform caruia locatorul trebuie sa aiba capacitate de exercitu
deplina in cazul in care incheie un contract de locatiune pentru o perioada mai mare de 5 ani.
Sanctiunea care intervine in cazul in care cerinta capacitatii depline nu este indeplinita consta in
limitarea efectelor contractului la o perioada de 5 ani.
-
PAGE 2 of 5
3. Caracterul de titlu executoriu al contractelor de locatiune cu privire la chirie si
evacuarea locatarului dupa expirarea termenului de locatiune.
Sub imperiul Noului Cod Civil contractele de locatiune sunt considerate titluri executorii pentru
plata chiriei si pentru evacuarea locatarului la expirarea locatiunii, sub conditia indeplinirii
urmatoarelor cerinte: Contractul de locatiune sa fie incheiat in forma autentica in fata notarului
public sau contractul de locatiune sa fie inregistrat la organul fiscal competent.
In legatura cu inregistrarea contractelor de locatiune la organele fiscale, se impune precizarea ca
aceasta obligatie este prevazuta in mod expres in legislatie doar in sarcina persoanelor fizice,
pentru scopul impozitarii veniturilor din chirii.
Prin modificarile aduse Legii 31/1990 prin OUG 24/2010 se prevede intr-adevar ca in cazul
inmatricularii societatilor comerciale sau al schimbarii sediului acestora, documentul care atesta
dreptul de folosinta asupra spatiului cu destinatie de sediu social se inregistreaza la organul fiscal
din cadrul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala in a carui circumscriptie se situeaza
imobilul cu destinatie de sediu social. Prin urmare, in cazul incheierii unui contract de locatiune
cu privire la un imobil ce urmeaza sa fie folosit cu destinatie de sediu social, inregistrarea
contractului de locatiune la organul fiscal din cadrul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala
este obligatorie, indiferent daca proprietarul este persoana fizica sau juridica.
Cu toate acestea, in ipoteza unui contract de locatiune, incheiat prin inscris sub semnatura
privata de un locator persoana juridica cu privire la un imobil care va avea o alta destinatie decat
aceea de sediu social, in cazul in care locatorul doreste sa beneficieze de caracterul executoriu al
contractului de locatiune, din coroborarea prevederilor Noului Cod Civil cu reglementarea
actuala nu reiese clar daca un astfel de contract de locatiune va putea fi inregistrat la organul
fiscal. Asadar, pentru a beneficia de caracterul executoriu al contractului de locatiune, cel putin
pana in momentul in care practica va deveni mai clara in acest sens, se recomanda incheierea
contractelor de locatiune de catre persoane juridice in forma autentica.
De asemenea, Noul Cod Civil face referire la posibilitatea de a incepe executarea silita cu privire
la plata chiriei in baza unui contract de locatiune, fara a face vreo referire la alte sume datorate in
baza contractului de locatiune, lasand in acest mod neclara situatia cheltuielilor de intretinere
(Operating Expenses), a penalitatilor sau a altor categorii de sume rezultate din contractul de
locatiune.
Cu privire la posibilitatea evacuarii locatarului in baza contractului de locatiune titlu
executoriu, trebuie mentionat ca Noul Cod Civil se refera strict la situatia in care termenul de
locatiune a expirat, sugerand in acest mod ca nu va putea fi considerat titlu executoriu pentru
evacuare contractul de locatiune in cazurile de incetare anticipata ale contractului (e.g. reziliere).
4. Dreptul de preferinta al locatarului la incheierea unui nou contract de locatiune
Sub imperiul Noului Cod Civil, locatarul beneficiaza de un drept de preferinta la incheierea unui
nou contract de locatiune in aceleasi conditii ca cele oferite unui tert; acest drept este limitat de
conditia ca chiriasul sa-si fi executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare. Dreptul de
preferinta este aplicabil atat in cazul inchirierilor locuintelor cat si in cazul contractelor de
inchiriere incheiate intre profesionisti.
In legatura cu perioada pentru care isi produce efecte dreptul de preferinta al chiriasului la
incheierea unui nou contract, Legea de punere in aplicare a Noului Cod Civil nr. 287/2009
prevede ca existenta acestui drept continua si dupa incetarea contracului, dar pentru o perioada
stabilita in functie de durata pentru care a fost incheiat contractul ce a incetat, astfel:
(i) cel mult 3 luni de la incetarea contractului initial, daca acesta din urma a fost incheiat
pentru o perioada mai mare de 1 an;
-
PAGE 3 of 5
(ii) cel mult 1 luna de la incetarea contractului initial, daca acesta din urma a fost incheiat
pentru o perioada mai maresau egala cu o luna;
(iii) cel mult 3 zile de la incetarea contractului initial, daca acesta din urma a fost incheiat
pentru o mai mica de o luna.
5. Dreptul locatarului de a efectua reparatiile care nu sunt facute la timp de catre
proprietar. Autorizarea de catre instanta nu mai este necesara.
In reglementarea anterioara, locatarul nu putea efectua lucrari majore de reparatii (acestea
cadeau in sarcina proprietarului) decat daca exista o hotarare judecatoreasca prin care chiriasul
era autorizat sa efectueze astfel de lucrari sau daca partile au convenit in acest sens. Noul Cod
Civil prevede ca locatarul poate efectua asemenea lucrari de reparatii in cazul in care
proprietarul, desi notificat asupra acestei chestiuni, nu ia de indata masurile necesare pentru
remedierea defectiunilor; proprietarul va fi dator sa plateasca locatarului costurile reparatiilor
precum si dobanda aferenta acestora calculata de la data efectuarii cheltuielilor.
In cazurile urgente, locatarul poate incepe de indata lucrarile, instiintarea proprietarului putand
fi facuta dupa inceperea reparatilor. In acest caz proprietarul va trebui sa plateasca dobanzile
aferente costurilor reparatiilor, insa dobanzile vor curge de la data primirii instiintarii.
6. Dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile facute de locatar
Noul Cod Civil prevede in mod expres ca proprietarul are dreptul de a pastra orice imbunatatiri
sau lucrari efectuate de catre locatar fara aprobarea proprietarului, fara a fi obligat la plata de
despagubiri. De asemenea, proprietarul are posibilitatea de a cere locatarului sa readuca bunul
inchiriat la starea initiala si sa i se plateasca despagubiri pentru orice paguba ce ar fi fost cauzata
bunului. In cazul in care proprietarul a aprobat lucrarile de imbunatatire, regula generala este ca
proprietarul trebuie sa plateasca locatarului costurile lucrarilor, cu exceptia cazului in care
partile au convenit in sens contrar.
7. Efectuarea de reparatii in timpul locatiunii
In cazul lucrarilor urgente de reparatie efectuate de catre locator, Noul Cod Civil micsoreaza
termenul in care locatorul poate efectua reparatiile asupra bunului fara a raspunde pentru
stanjenirea folosintei locatarului de la 40 de zile la 10 zile.
In reglementarea data de Noul Cod Civil, locatarul are dreptul de a rezilia contractul in situatia in
care reparatiile ce trebuie efectuate cu urgenta ar face ca bunul sa devina impropriu pentru
intrebuintarea ce i s-a dat, spre deosebire de reglementarea vechiului Cod Civil cand doar
pierderea totala a folosintei putea constitui un motiv de reziliere.
8. Privilegiul locatorului asupra bunurilor locatarului nu mai este reglementat in
Noul Cod Civil
In reglementarea vechiului Cod Civil, proprietarul era beneficiarul unui privilegiu legal asupra
bunurilor locatarului situate in spatiul inchiriat. Acest privilegiu oferea prioritate proprietarului
la recuperarea creantei rezultate din neplata chiriei in fata celorlalti creditori ai locatarului.
Noul Cod Civil nu mai prevede un asemenea privilegiu in beneficiul locatorului. Totusi,
introducerea unei clauze in contractul de locatiune, prin care se instituie un drept de retentie
conventional asupra bunurilor locatarului poate fi convenita de parti.
9. Actiunea directa a proprietarului impotriva sublocatarului
In cazul in care locatarul principal isi incalca obligatia de plata a chiriei, proprietarul este in
drept sa ceara sublocatarilor plata chiriei pana la concurenta chiriei pe care acestia o datoreaza
locatarului principal. Proprietarul are de asemenea o actiune directa impotriva sublocatarilor cu
privire la orice alta obligatie asumata de sublocatar prin contractul de sublocatiune.
-
PAGE 4 of 5
Aceste noi drepturi conferite locatorului prin Noul Cod Civil sunt aplicabile oricarui contract de
sublocatiune incheiat dupa 1 octombrie 2011, chiar si in acele cazuri in care contractul de
locatiune principal a fost incheiat anterior acestei date.
10. Durata maxima a locatiunii - 49 de ani
In vechea reglementare nu se prevedea in mod expres o anumita durata maxima pentru
incheierea contractului de locatiune. Noul Cod Civil prevede in mod expres ca termenul maxim
pentru incheierea contractului de locatiune este de 49 de ani. Totusi, contractul poate fi prelungit
prin acordul partilor.
11. Durata locatiunii in lipsa prevederii acesteia in contract
Durata locatiunii poate sa fie determinata sau determinabila. In cazul in care partile nu specifica
in contractul de locatiune durata acesteia, pe baza prezumtiilor stabilite de legiuitor, locatiunea
va fi considerata incheiata:
(i) pentru 1 an, in cazul lociuntelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii
unui profesionist;
(ii) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria n cazul
bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
(iii) pe durata locaiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului
pentru folosina unui imobil.
12. Tacita relocatiune
In situatia in care dupa implinirea termenului pentru care s-a incheiat contractul de locatiune,
locatarul continua sa detina bunul si sa-si indeplineasca obligatiile fata de locator, fara ca acesta
din urma sa se impotriveasca, se considera ca s-a incheiat un nou contract de locatiune in aceiasi
termeni si conditii ca precedentul. Fata de vechea reglementare, Noul Cod Civil prevede ca noul
contract va cuprinde inclusiv garantiile prevazute in contractul anterior. Perioada pentru care a
fost incheiat primul contract nu este preluata si in cel al doilea, acesta din urma considerandu-se
a fi incheiat pe o perioada nedeterminata.
13. Pretul locatiunii
Dispozitiile Noului Cod Civil consacra expres opinia conform careia dispozitiile privitoare la
pretul vanzarii sunt aplicabile si in cazul chiriei. Chiria poate fi determinata de ctre una sau mai
multe persoane desemnate potrivit acordului partilor. Atunci cnd persoanele astfel desemnate
nu determina chiria in termenul stabilit de parti sau, in lipsa, in termen de 6 luni de la incheierea
contractului, la cererea partii interesate, presedintele judecatoriei de la locul incheierii
contractului va desemna un expert pentru determinarea chiriei. In cazul in care chiria nu a fost
determinata in termen de un an de la incheierea contractului, contractul este nul, afara de cazul
in care partile au convenit un alt mod de determinare a chiriei.
14. Garantia contra viciilor
Similar cu situatia din materia vanzarii, locatorul garanteaza numai pentru viciile ascunse ale
bunului dat in locatiune, nu si pentru viciile aparente. Totusi, locatorul raspunde pentru viciile
aparente numai in situatia in care acesta este informat de catre locator cu privire la existenta
viciilor de indata.
15. Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune
Noul Cod Civil clarifica unele controverse nascute in doctrina in legatura cu modul de
interpretare al clauzelor referitoare la interzicerea sublocatiunii sau a cesiunii. Daca pana in
prezent opinia majoritara sustinea interpretarea restrictiva a clauzelor de interzicere a
sublocatiunii, in sensul ca daca se interzicea sublocatiunea totala cea partiala era permisa,
-
PAGE 5 of 5
potrivit noilor reglementari interdictia de a incheia o sublocatiune priveste atat sublocatiunea
totala, cat si pe cea partiala iar interdictia de a ceda locatiunea priveste atat cesiunea totala, cat si
pe cea partiala.
Noul Cod Civil prevede ca locatarul poate sa cedeze locatiunea unei alte persoane, in tot sau in
parte, daca acest lucru nu i-a fost interzis expres. In cazul in care obiectul contractului de
locatiune este un bun mobil, Noul Cod Civil conditioneaza cesiunea de existenta acordului scris
al locatorului. Ca urmare a cesiunii, cersionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile
locatarului cedent izvorate din contractual de locatiune. Spre deosebire de reglementarea
anterioara, conform Noului Cod Civil, vechiul locatar este eliberat de obligatiile sale fata de
locator din momentul in care cesiunea isi produce efectele.
16. Efectele desfiintarii titlului locatorului
La fel ca si in cazul reglementarii din vechiul Cod Civil, noua reglementare pastreaza regula
conform careia desfiintarea dreptului locatorului determina incetarea de drept a contractului de
locatiune. Totusi, se introduce un element de noutate: efectele locatiunii sunt prelungite fata de
locatarul de buna-credinta pentru durata contractului de locatiune incheiat dar fara a depasi 1
an de la data desfiintarii titlului locatorului.
In cele de mai sus au fost prezentate doar cateva din modificarile aduse de Noul Cod Civil
contractului de locatiune.
Trebuie mentionat ca exista modificari aduse in materia contractelor care vor avea impact si
asupra contractelor de locatiune incheiate sub regimul Noului Cod Civil, precum reguli privind
negocierea contractelor (momentul de la care contractul se considera a fi incheiat, buna-credinta,
etc.), reglementarea teoriei impreviziunii, posibilitatea modificarii conventionale a termenului de
prescriptie.
Avocat Oana Albota, partner PELIFILIP
