Cuprins :Introducere...................................................................................................................4 Capitolul 1 Noiuni generale.........................................................................................6 1.1 Noiunea i nsemntatea contractului de arend..................................................6 1.2 Izvoarele contractului de arend.........................................................................121.3 Delimitarea contractului de arend de alte contracte civile................................16

1.4 Modul i ordinea de ncheiere a contractului de arend. Modificarea i rezilierea lui.....................................................................................18 Capitolul 2 Elementele i coninutul contractului de arend....................................29 2.1 Subiectele i sfera de aplicare a contractului de arend.....................................29 2.2 Obiectul i sfera de aplicare a contractului de arend.......................................33 2.3 Termenul i forma contractului de arend..........................................................37 2.4 Drepturile i obligaiunile prilor......................................................................40 2.5 Rspunderea pentru nerespectarea obligaiunilor contractuale..........................45 Capitolul 3 Tipuri de arend......................................................................................50 3.1 Arenda bunurilor imobile..................................................................................50 3.2 Arenda terenurilor agricole...............................................................................51 3.2.1 Importana relaiilor de arend a terenurilor agricole................................51 3.2.2 Avantajele si dezavantajele arendrii pmntului......................................54 3.2.3 Contractul de arend a terenurilor cu destinaie agricol..........................55 3.2.4 Plata de arend..........................................................................................60 3.2.5 Drepturile i obligaiunile prilor contractului de arend a terenului......63 Capitolul 4 Arenda chiria sau plata de arend..........................................................64 4.1 Condiiile si modalitile de plat a arendei....................................................64 4.2. Practica judiciara privind arenda...................................................................71 Capitolul 5 Elemente de drept comparat privind arendarea n Europa i Canada..731

5.1 Consideraii generale......................................................................................73 5.2 Principalele caracteristici ale reglementrilor relative la arendarea n rile Uniunii Europene i n Canada..............................................................................74 5.2.1 Contract scris.........................................................................................74 5.2.2 Flexibilitatea...........................................................................................74 5.2.3 Intervenionismul i liberalismul n reglementare.................................74 5.2.4. Obiectul contractului.............................................................................75 5.2.5. Durata arendrii.....................................................................................75 5.2.6. Cinste i conpatibilitate.........................................................................75 5.2.7. Condiii echitabile.................................................................................76 5.2.8. Preul arendei........................................................................................76 5.2.9. Dreptul de retenie.................................................................................77 5.2.10. Dreptul de retenie...............................................................................77 5.2.11. Transmiterea contractului de arendare................................................77 5.2.12. Litigii...................................................................................................77 ncheiere............................................................................................................79 Referine............................................................................................................82 Bibliografie selectiv.........................................................................................87 1. Acte normative i practica judiciar.............................................................87 2. Literatura special........................................................................................88

2

INTRODUCERESuccesul n afaceri vine din a oferi mult i i a cere puin Henry Ford n condiiile noi legate de trecerea la relaiile de pia, este rezonabil familiarizarea cu condiiile abecedarului economiei libere, ce se statornicete treptat i n Republica Moldova, avnd tendina stilului occidental. n situaia dat cel mai real instrument, care a permis i permite includerea averii de stat n producia de marf-pia dinamic, este arenda. Ea este de fapt o arm puternic cu ajutorul careia este posibil de a transforma lucrtorii-productori n coproprietari a mijloacelor de producie, astfel schimbnd brusc ntreaga situaie din societatea noastr. Arenda ca categorie economic ne apare ca un sistem de relaii de producie capabil pn la urm s nving birocratismul proprietii de stat, s conexeze n practica productorul mijloacelor de producie. nsa la baza reglementrii arendei, luat ca o categorie economic, st semnificaia ei juridic, care presupune folosirea temporal a averii pe baze contractuale. Un prestigios autor romn sublinia: Arenda n lumea modern este unul din contractele care exercit cea mai mare nrurire asupra prosperitii publice se crede n revitalizarea contractului de arend, la lrgirea sferei lui de aplicare n contextul unei proprieti private proporionale 1 n prezent este greu de gsit pe cineva care n mod obiectiv s-ar impotrivi procesului de rspndire n societate a relaiilor de arend, n-ar aprecia la nalt nivel importana i nu n ultimul rnd esena problemei date.

3

Republica Moldova recunoscnd trecerea la economia de pia a tuturor formelor de gospodrie, a ales o direcie corespunztoare de dezvoltare. n aceast situaie arenda ne i apare ca un element intermediar ce permite ieirea dintr-un cerc nchis n ceea ce privete raporturile de subordonare i supunere unei structuri nvechite-administrativ de comand. Legea Republicii Moldova cu privire la arend din 14 ianuarie 1992,2 Regulamentul ntreprinderii de arend, precum i Regulamentul antreprizei de arend, ambele aprobate prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova la 21 mai 1993,3 n mare masur au ntrit drepturile privind independena subiectelor ce trec la formele de arend n ceea ce privete organizarea procesului de munc i produciei. ns practica acestor legi ne arat neajunsurile i golurile lor. Vorba este despre mecanismul slab privind realizarea i apararea drepturilor i intereselor att ale arendailor ct si ale colectivelor ce doresc s lucreze n condiiile de arend, ns ca rezultat al schimbrilor nfptuite n societate, legislaia nou a lrgit considerabil concepia arendei. Aceste probleme au i stat la temelia si necesitatea alegerii temei de licen. Dorina de a studia mai aprofundat problemele legate de arend, care mi vor ajuta pe viitor n activitatea mea practic i cu care la etapa actual m ntlnesc foarte des, mau impus din punct de vedere al practicii s aleg prezenta tem ca obiect al tezei de licen. Lund n consideraie legislaia n vigoare n aceast tez au fost studiate i analizate urmatoarele probleme, legate de relaiile de arend. n primul capitol dedicat noiunilor generale au fost oglindite urmatoarele ntrebri: noiunea, nsemntatea, izvoarele, delimitarea contractului de arend de alte contracte civile, modul i ordinea de ncheiere a contractului de arend, modificarea si rezilierea lui. Capitolul doi este consacrat coninutului contractului de arend, i anume prilor, obiectului, formei, termenului, drepturilor, obligaiunilor prilor i rspunderii pentru nendeplinirea obligaiunilor contractuale.4

Capitolul trei enumer tipurile de arend, adic arenda bunurilor imobile, arenda terenului funciar. Capitolul patru este ntitulat Arenda chiria sau plata de arend n acest capitol va fi tratat chestiunea privind condiiile i modalitile de plat a arendei, iar n altsubcapitol practica judiciar privind arendarea bunurilor. Capitolul cinci va fi ntitultat - Elemente de drept comparat privind arendarea n Europa i Canada.

5

Capitolul 1.Noiuni generale.1. Noiunea i nsemntatea contractului de arend. n dreptul civil modern contractul de nchiriere a bunului (arenda), face parte din contractele prin care se pun n folosirea temporar bunuri ce aparin altor persoane fizice i juridice. Aceste relaii contractuale civile permit persoanei fizice sau juridice s benificieze de foloasele altui bun. La etapa actual mai este discutabil problema privind denumirea corect a contractului corespunztor, deoarece n legislaia veche, n vigoare se folosete noiunea contractul de nchiriere de bunuri (cap. 26 din Codul Civil al Republicii Moldova) 4, iar n legislaia nou, n vigoare, se prevede reglementarea relaiilor date, se ntrebuineaza noiunea de arend sau contractul de arend. Din aceste considerente se poate face concluzia c n practica judiciar i n actele normative acest contract are diferite modaliti i denumiri ce depind n primul rnd de obiectul nchirierii (de exemplu, codul civil romn reglementeaz dou feluri de locaiuni: locaiunea de lucruri, i locaiunea de lucrri). Cu toate acestea denumirile expuse sunt sinonime. O dovad a sinonimitii denumirilor este i rdcina etimologic ce provine de la verbul latin locale- a nchiria (a da n chirie, cu arend). Legislaia naional n vigoare ce reglementeaz aceast categorie de relaii, ne formuleaz noiunea contractului de nchiriere a bunurilor (arendei). Articolul 278 al Codului Civil al Republicii Moldova ne d o noiune nvechit deja privind aceste relaii : n baza contractului de nchiriere de bunuri locatorul se oblig s pun la dispoziia locatarului un bun n folosin temporar n schimbul unei sume de bani aceast noiune nu corespunde ntru totul noii legislaii referitoare la arend, fiind incomplet.

6

Din toate expunerile legale ale arendei i conform doctrinei se poate de formulat o definiie ce ar include momentele novatoare ale contractului de arend : n baza contractului de arend o parte numit ca, persoan care d n arend, pune la dispoziia celeilalte pri- arenda, n folosin i posesiune sau posesiune temporar, total sau parial un bun pentru o plat, n scopul efecturii unei activiti antreprenoriale sau pentru alte cauze. Din definiiile arendei expuse mai sus se evideniaz urmtoarele caractere juridice de baz ale contractului de arend.5 Rezult ca acest contract este: - este un contract consensual; - este un act cu titlu oneros (fiecare parte urmrind un folos patrimonial propriu n schimbul angajamentului luat ); - este un contract bilateral sau sinalagmatic.(dnd natere la obligaii reciproce); - este un contract cu executare succesiv (o anumit durat fiind de esena locaiunii); - este un contract netranslativ de proprietate (usus i fructus, care snt atribute ale dreptului de proprietate ce se transmit din patrimoniul arendatorului n patrimoniul arendaului, dar transformate n drept de crean); - este un contract ncheiat intuito personae, cel puin n persoana arendaului. Acest ultim caracter nu este valabil pentru contractul de arendare reglementat de legislaia Republicii Moldova. 6 A.Dup modul de formare acest contract este consensual, adic se ncheie prin simplu acord de voin a prilor fr a mai fi nevoie de vreo formalitate sau de vreo form special de manifestare a voinei prilor. Este valabil i produce efecte prin simplul consinmnt al prilor: solo-consensum. De exemplu, dac locatarul folosete bunul dup expirarea termenului fr nici o mpiedicare din partea locatorului, se consider c acesta dorete s-l foloseasc n continuare. B. Dup scopul ce-l urmresc prile la ncheierea contractului- contract cu titlu oneros, adic n rezultat ambele pri doresc s primeasc reavantaj la ndeplinirea obligaiilor reeite din contract, mai simplu, fiecare dintre pri7

urmrete un folos, o contraprestaie, n schimbul aceleia pe care o face, ori se oblig s-o fac, n favoarea celeilalte pri: do ut des. Deci n schimbul folosinei lucrului se folosete un pre, care ca i n vnzare, nu trebuie neaprat s fie determinat n contract. n economie de regul, preul este stabilit de ctre pri, dar nimic nu poate mpiedica prile s apeleze i la ajutorul unui ter. Dup unii autori, preul arendei nu poate fi stabilit dect n bani, alii sunt de prere c preul poate fi i n produse. Preul poate fi stabilit global sau fracionat. El se calculeaz n raport cu durata folosinei lucrului. C. Este un contract sinalgmatic (bilateral), adic contractul nate obligaii n sarcina ambelor pri. Locatorul trebuie s pun la dispoziia locatarului lucru i s-l garanteze pe locatar de eviciune i vicii ascunse. Locatarul la rndul su trebuie s foloseasc lucrul ca un bun personal, de familie i s plteasc preul. Regulile aplicabile contractului sinalgmatic se aplic i acestui contract, se va putea invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). n caz de neexecutare a obligaiilor se va putea cere rezoluiunea judiciar. Deci, n baza contractului de arend ca contract sinalgmatic, locatorul se oblig s asigure folosina vremelnica a lucrului nchiriat, iar locatarul se oblig s plteasc locatorului preul lucrului arendat aa cum au stabilit ntre ei. Stiina juridic-civil romn desemneaz nc dou caractere juridice ale contractului de locaiune ce nu sunt strine contractelor de arend reglementat de ctre legislaia autohton. Dup Ana Manea Luca,7 Francisc Deak, Stanciu Crpenaru,8 profesori n drept roman, alte caliti suplimentare ale contractului sunt: este un contract translativ de folosin temporar asupra unui bun individual determinat. Contractul se ncheie n calitate de locator de ctre persoanele fizice i persoanele juridice, titulare ale unui drept real, capabile s-i confere locatarului dreptul de folosin asupra bunului ce formeaza obiectul contractului. ns calitatea de locator o poate avea i o alt persoan dect proprietarul bunului, deci nefiind8

translativ de proprietate, partea care nchiriaz poate fi n calitate de proprietar: locatarul principal, unitatea ndreptit s administreze: este un contract de executare succesiv n timp. Elementul timpului este de esena contractului, iar preul este calculat dup durata folosirii i timpul este luat n vedere, chiar dac preul s-a fixat n mod global. Durata contractului, n principiu se stabilete liber, prin consimmntul prilor, n limitele stabilite de ctre legislaie, ns durata contractului nu poate fi perpetu, adic venic. Totalitatea criteriilor de baz i cele suplimentare, ca regul general determin esena contractului de arend. n concluzie, prin contractul de arend un bun respectiv ce aparine altei persoane se pune la dispoziie n folosin i posesie sau posesie temporar, care d posibilitatea arendaului de a se ocupa de o activitate antreprenorial, adic de a produce bunuri materiale, de a primi un beneficiu sau pentru alte scopuri (satisfacerea cerinelor materiale i spirituale). Bunul transmis n arend trebuie s fie determinat prin caracterele individuale i neconsumabile, deoarece dup expirarea termenului, bunurile arendate se ntorc persoanei care d n arend. Prin legea Republicii Moldova cu privire la arend adoptat pe 14.01.92. contractul de arend capt un nou coninut i nsemntate. i anume: s-au lrgit categoriile de obiecte transmise n arend (mijloace de producie de baz cu unele mici excepii); s-a mrit termenul arendei, maximal 99 de ani; a fost mrit lista subiectelor participante la relaiile ce se nasc ca rezultat al arendei unui bun; s-a lrgit sfera de aplicare a contractului de arend; n rezultatul arendrii bunului, arendaul n prezent capt dreptul de folosire i posesie asupra lui;9

astfel n perioada arendrii arendaul se consider gospodar deplin al bunului dat; drepturile patrimoniale ale chiriaului se legalizeaz prin lege (art. 21 al. 1 i art. 15 al. 2 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend); spre deosibire de legea veche n vigoare, legea Republicii Moldova cu privire la arend determin c arendaul devine proprietar al rezultatelor muncii i veniturilor obinute astfel ce i aparin n ntregime. 1.1. Izvoarele contractului de arend.

Importana practic a contractului de arend determin legiuitorul la o reglementare ct mai ampl a acestor relaii . n concordan cu schimbrile din societate au fost adoptate un ir de acte normative ce corespund mai real situaiei politico-economice din republic. n baza reglementrii concrete a relaiilor ce apar n rezultatul arendrii unui bun i a raporturilor legate de obligaiunile de arend snt reglementate n particular de 9 :1. Constituia Republicii Moldova, adoptat de Parlamentul Republicii Moldova

la 29 iulie 1994, ce declar libertatea economic, patrimonial a cetaeanului, ce permite desfurarea unei activiti antreprenoriale sau a altei activiti;102. Codul Civil al Republicii Moldova acord douazeci i ase articole (art. 278-

299) contractului de nchiriere de bunuri. ns n acest capitol normele ce le conine contravin n mare msur noii legislaii cu privire la arend, astfel ele se cer a fi nnoite sau o parte din ele excluse pna la adoptarea unui Cod Civil Nou, deoarece valoarea juridic de reglementare a sczut considerabil odat cu adoptarea Legii Republicii Moldova cu privire la arend; 113. Codul Civil al Republicii Moldova (M.O.a R.M. nr. 82-86 din 22 iunie 2002) 12 10

4. Codul funciar al Republicii Moldova (M.O nr. 107 din 4 aprilie 2001).13 5. Legea Republicii Moldova cu privire la arend nr. 861-12 adoptat la 14

ianuarie 1992, n vigoare de la 19 februarie 1992 (Monitor nr.1 din 30.01. 1992) cu modificrile i completrile ulterioare; 146. Legea Republicii Moldova pentru interpretarea articolului 19 din Legea cu

privire la arend, nr. 642-13 din 14.11.1995 (M.O. a R.M.nr. 70 din 14.12.95).157. Legea Republicii Moldova privind preul normativ i modul de vnzare-

cumprare a pmntului nr. 130813 din 15.17.1997 (M.O. a R. M. nr. 57-58 din 04.09.97).168. Legea Republicii Moldova cu privire la proprietatea public a unitilor

administrativ teritoriale nr. 523-14 din 16.07.99 (M.O. a R. M. nr.124-125 din 11.11.99).179. Legea Republicii Moldova privind administraia public local nr 186-14

06.11.98 (M.O. a R. M. nr.14-15 din 12.02.99).1810. Codul Funciar al Republicii Modova (M. O. nr. 107 din 04.04.2001)19

11. .Decretul Preedintelui Republicii Moldova cu privire la adoptarea listelor

ntreprinderilor i organizaiilor de stat, precum i a tipurilor de bunuri ale statului ale cror arend nu se admite nr. 1 din 06.01.1994(Monitor nr.1 din 30.01.1994 ); 20 12.Regulamentul ntreprinderii de arend i Regulamentul antreprizei de arend, adoptat prin Hotarrea Guvernului Republicii Moldova nr. 284 din 21 mai 1993 cu noile modificri (Monitor, nr. 5, 1993); 2113. Regulamentul provizoriu cu privire la arenda terenurilor de vntoare pentru

necesitile gospodriei cinegetice n Republica Moldova, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republici Moldova nr. 769 din 13.08 1997 (M.O. a R.M.nr. 71 din 30.10.97); 2214. Regulamentul provizoriu cu privire la modul de dare n arend i cuantumul

arendei patrimoniului de stat, aprobat prin ordinul Ministerului Economiei i11

Reformelor nr. 41 din 28.12.98 i Ministerului Finanelor nr. 148 din 24.12.98 (M.O. a R.M.nr. 5-6 din 21.01.99); 2315. Regulamentul cu privire la modul de dare n arend a patrimoniului de stat,

aprobat de Ministerul Economiei i Reformelor nr. 32 din 12.07.2000 (M.O. a R. M. nr.116-118 din 14.09.2000) 24 Constituia Republicii Moldova reprezint legea fundamental ce conine idei generalizatoare, principii dup care se elaboreaz diferite legi cu caracter de subordonare, a unui ir considerabil de alte acte normative. Legea Republicii Moldova cu privire la arend din 14 ianuarie 1992 s-a prezentat ca o noutate legislativ n aceast direcie. Ea stabilete principiile referitoare la contractul de arend, expuse n douzeci i cinci de articole , care sunt repartizate doar n trei capitole, dintre care capitolul doi complet revine coninutului contractului, iar capitolele unu i trei la prile contractante, aprarea drepturilor lor. De aici reiese, c legea corespunztoare este consacrat n ntregime numai unui contract civil. Pn la etapa final legea dat a fost prezentat de mai multe ori prin proiecte. De exemplu, primul proiect coninea mai mult de 120 de articole, al doilea proiectaproximativ 100 de articole, iar al treile proiect- in jurul la 96 de articole. Se observ diferena extrem de mare dintre numrul articolelor coninute n cele trei proiecte ale legii i numrul 25 de articole ce se conin n legea adoptat deja. n proiectele adoptate pn la primirea Legii Republicii Moldova cu privire la arend, se reglementau toate formele organizatorico - juridice la organizarea de producie, la finanare, unele relaii administrative ce apar n cadrul arendei. n final se adopt un document juridic civil, care ns nu codific contractul de arend n sensul complet cerut. Legislaia respectiv nu prevede relaii de munc, administrative, financiare, ce reies din relaiile de arend, referindu-se direct numai la contractul de arend, care reglementeaz doar momentele eseniale necesare pentru existena contractului.12

Poate c cel mai mare neajuns al acestei legi const n faptul c majoritatea normelor se prezint printr-un caracter dispozitiv, pe cnd la contract sunt necesare concretizarea tuturor amnuntelor i detaliilor, pentru o soluionare mai uoar n caz de litigiu sau pentru a nu exista diferite nenelegeri ntre pri. ns din alt punct de vedere se poate ntmpla ca aceast lege apare ca un lucru progresist, deoarece ea stabilete momentele de baz, reguli generale, iar n contract, direct prile au posibilitatea s determine orice condiii favorabile pentru o executare civilizat a contractului de arend. Deoarece normele legii corespunztoare poart un caracter de dispoziie, sunt generalizatoare, relaiile de arend n diferite cazuri reies i sunt desfurate de norme ce aparin altor legi ale Republicii Moldova ca : 1. Legea Republicii Moldova cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991; 2. Legea Republicii Moldova cu privire la privatizare din 3 decembrie 1992; 3. Legea Republicii Moldova cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi din14 ianuarie 1992. Att Codul funciar, ct i alte reglementri stabilesc reguli speciale care vin s completeze celelalte aspecte ale regimului juridic al terenurilor. Sediul materiei25

este cuprins n art. 40 din Codul Funciar, i cum am

menionat anterior n Legea cu privire la arend nr. 861 din 14 ianuarie 1992. 26 Un ultim act n acest domeniu care d explicaii privind aplicarea legislaiei cu privire la arend este Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie cu privire la aplicarea unor prevederi ale legislaiei n soluionarea litigiilor izvorte din raporturile de arend din 22 aprilie 2002.271.2 Delimitarea contractului de arend de alte contracte civile.

Din caracteristica supus contractului de arend n acest paragraf se poate de trecut la o delimitare superficial a contractului, de unele contracte civile ca, de13

exemplu, contractul de cumprare-vnzare. Dei, arenda se poate spune c reprezint o vnzare a folosinei i se deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin faptul c transmite numai dreptul de folosin - ca drept de crean asupra bunului, iar nu un drept real. Chiar dac bunul transmis n arend este productor de alte bunuri, locatorul dobndete proprietatea bunurilor cptate ca venit, nu n virtutea arendei, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i asigure numai folosina bunului nu i dobndirea dreptului de proprietate asupra bunurilor cptate. Pe cnd la cumprare-vnzare cumprtorul devine proprietarul lucrului vndut din momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare prin simplul acord de voin; astfel cumprtorul culege veniturile bunului ce face obiectul cumprrii n calitate de proprietar, pe cnd locatorul le culege nu n virtutea locaiunii ci ca accesoriu al folosinei bunului. La vnzare, preul se fixeaz n bani, dar spre deosebire de aceasta, arenda rmne tot arend, n cazul cnd plata s-a fixat sub forma altei prestaii (de exemplu: cota parte din roada de fructe). Regulile arendei sunt aplicate i n cazul n care folosina unui bun se transmite n schimbul folosinei unui alt bun. Contractul de folosire gratuit a bunurilor n ambele cazuri ctre persoanele ce primesc bunul spre folosirea temporar, se nasc drepturi de a folosi i de a poseda. Obiectul ambelor contracte poate fi numai un bun individual determinat i neconsumptibil, folosirea este vremelnic. Deosebirea cea mai important este c n cazul arendei care poart un caracter de compensare, pe cnd contractul de schimb are un caracter gratuit. ns lund orice contract civil, putem gsi mcar o nensemnat, dar totui o deosebire. Contractul de arend se deosebete de alte contracte prin urmtorii indici: a) Arendaul primete bunul doar n folosin temporar i nu n proprietate. Prin aceasta contractul de arend se deosebete de contractul de vnzare-

14

cumprare, n urma cruia cumprtorul devine proprietarul bunului sau obine dreptul de conducere operativ. Deoarece arendaul folosete bunul doar temporar, la expirarea termenului contractului de arend sau n cazul rezilierii lui nainte de termen, el este obligat s restituie bunul locatarului n stare perfect; b) Din faptul c bunul arendat urmeaz a fi restituit rezult c obiecte ale contractului de arend pot fi doar obiectele individual determinate, neconsumabile (ncperi nelocuibile, utilaje, maini agricole, instrumente muzicale, obiecte de uz casnic s.a.), care nu se consum n procesul folosirii lor. Prin acest fapt, contractul de arend, n particular, se deosebete de contractul de mprumut, conform cruia averea se transmite n proprietate debitorului i el este dator s restituie creditorului aceeai cantitate de acelai fel; c) Caracterul oneros de arend se deosebete de cel al folosirii gratuite a averii, conform cruia bunul individual determinat deasemenea se pune n dispoziie temporar, dar fr recompens. 28 1.3 Modul i ordinea de ncheiere a contractului de arend. Modificarea i rezilierea lui. Prin ncheierea contractului se subnelege realizarea acordului de voin al prilor asupra clauzelor contractuale. Acest acord se realizeaz deplin concordan i sub toate aspectele a unei oferte de a contracta cu acceptarea acestei oferte.29 Aliniatul 1 al articolului 157 al Codului Civil al Republicii Moldova ne vorbete despre acordul de voin contractul se consider ncheiat, cnd prile au czut de acord, n forma cerut pentru cazurile respective cu privire la toate punctele eseniale ale lui. Toate aceste momente generale sunt caracteristice i la ncheierea contractului de arend .15

Legislaia Republicii Moldova ce reglementeaz relaiile de arend nu stabilete o procedur special privind modul de ncheiere a contractului de arend cu excepia cazului de arendare a unei ntreprinderi ca un complex de producie. n aceast privin, de exemplu, regulamentul ntreprinderii de arend, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 stabilete c ntreprinderea de arend este o ntreprindere nfiinat de membrii colectivului de munc al ntreprinderii de stat (municipale) sau al unitii ei structurale (subdiviziuni) ce se organizeaz, n scopul desfurrii n comun a activitii de antreprenoriat, sub o firm comun, n baza statului i contractului de arend a bunurilor statului (sau municipale) definite ca ansamblu patrimonial unic. De aici, documentele constitutive ale ntreprinderii de arend este statul i contractul de arend, ultimul se ncheie ntre locator i reprezentanii fondatorilor, mputernicii s ncheie contractul dat. Iar n baza contractului de arend se admite ordinul de reorganizare a ntreprinderii de stat (municipale). Totul se ncepe de la acordarea locatorului a demersului adunrii generale al membrilor colectivului de munc privind constituirea ntreprinderii de arend (ofert) sau acceptarea, cnd propunerea revine din partea locatorului. Reprezentanii colectivului de munc alei de ctre adunarea general elaboreaz proiectul contractului de arend, n cazul cnd locatarul vine cu o propunere, acesta trebuie s elaboreze proiectul contractului de arend i s-l prezinte reprezentanilor colectivului de munc . Proiectul contractului de arend al reprezentanilor colectivului de munc se prezint locatorului, care trebuie s-l examineze n termen de 15 zile, din ziua primirii proiectului i s comunice n scris decizia sa, sau ei prezint n termen de 15 zile acordul sau refuzul n form scris la propunerea locatorului, cu privire la fondarea ntreprinderii de arend, iar n caz de necesitate- modificrile i completrile la proiectul contractului de arend, elaborat de ctre locator. Reprezentanii colectivului de munc sau locatorul sunt obligai s le asigure membrilor colectivului de munc posibilitatea de a lua cunotin cu proiectul contractului de arend cu cel puin 20 de zile pn la16

convocarea adunrii constitutive, care i adopt proiectul contractului de arend n procesul arendrii unei ntreprinderi de stat de ctre colectivul de munc. Din legislaie reiese c contractul de arend poate fi ncheiat din iniiativa oricrei pri. Iniiatorul ncheie contractul n baza regulilor generale stabilite de ctre legislaia civil, ntocmete proiectul contractului i ca o ofert l prezint parii opuse. n ofert este necesar s se conin toate condiiile eseniale ale contractului, de asemenea s fie indicat termenul de rspuns. Legislaia n vigoare cu privire la arend nu stabilete termenul pentru acceptarea propunerii, de aceea n cazul ncheierii contractului pot fi ntrebuinate regulile generale privind aceast materie (art159, 160 Codul Civil al Republicii Moldova). Totalitatea de litigii ce se nasc n perioada de ncheiere a contractului pot fi rezolvate pe cale judiciar. Deoarece condiia de baz a procesului de ncheiere a contractului este consimmntul ambelor pri, n lipsa acesteia, de a transmite i rezolva litigiul organelor respective, totui nu apar consecine pentru cercetarea litigiului i obligaia unei pri de a ncheia contractul n condiiile propuse de partea opus i care pe dnsul nu-l satisfac. Concomitent cu ncheierea contractului de arend apare posibilitatea i necesitatea executrii contractului. Legislaia n vigoare stabilete unele particulariti n legatur cu condiiile contractului n dependen de tipul arendei. Se delimiteaz trei principii de baz ale executrii: - Autogestiunea deplin; - Autonomia financiar; - Autonomia n ceea ce privete organizarea procesului de producie i repartizarea venitului. Toate aceste principii reies din art. 15 a Legii Republicii Moldova cu privire la arend arendaul n conformitate cu contractul desfoar independent activitatea economic i dispune de producia i venitul obinut, la fel reiese i din p. 36 al Regulamentului ntreprinderii de arend: ntreprinderea de arend i organizeaz i17

desfoar activitatea sa pe baza principiilor gestiunii economice i a autonomiei judiciare depline.30 Din aceste principii reiese c arendaul duce riscul personal referitor la producerea produciei (duce riscul lucrrilor respective i riscul consecinelor) cu unele excepii referitoare la antrepriza de arend, deoarece acest tip de arend ne apare ca o form de organizare a raporturilor de drept n interiorul unitii economice (al ntreprinderii, organizaiei, instituiei, gospodriei), astfel apare momentul ntreinerii relaiilor de munc, ce rezult din calitatea de membru al unitii date. Fiind de sine stttor n procesul de producie, legislaia stabileste c arendaul are obligaia de a aplica, de a ntrebuina conform destinaiei i contractului bunurile arendate, el este obligat nu numai s organizeze, ci i s conduc cu acest proces. n procesul de producie el este independent i autonom, deci amestecul i folosirea bunului arendat, n conformitate cu aliniatul 2 al articolului 15 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend, nu se admite chiar i din partea proprietarului bunului. De aici reiese, c n condiiile contractului general arendaul este obligat s asigure procesul, s controleze procesul de producie, s realizeze pe deplin contractul i s achite plata. n cazul arendrii ntreprinderii i fondrii ntreprinderii de arend n conformitate cu regulamentul corespunztor, p. 37 ntreprinderea de arend este n drept s construiasc, s extind sau s reutilizeze obiectele arendei, s plaseze investiii capitale suplimentare n aceste scopuri cu o singur condiie- dac acest lucru este prevzut de contract. Este autonom n a dispune de veniturile obinute potrivit condiiilor stipulate n statutul i contractul de arend (p. 40 al. 2 al regulamentului ntreprinderii de arend). Pe cnd n relaiile antreprizei de arend ne apar condiii specifice: arendaul de sine stttor i elaboreaz programele de producie, stabilete modul, forma i sistemele de remunerare, ns el ine cont de obligaiunile pe care i le-a asumat conform contractului antreprizei de arend, adic el se supune disciplinei i regulilor18

respective de munc. El duce evidena primar a activitii

sale economice. O

particularitate const c locatorul (unitatea economic) aprob preurile i tarifele de achitare n interiorul ntreprinderii pentru producie (lucrri, servicii), formele de eviden a cheltuielilor materiale i de servicii i de alt gen ale activitii antreprizei de arend (al. 1 p. 14 al sus-numitului regulament). Tot locatorul asigur aprovizionarea tehnico- material, deservirea tehnic, tehnologic, informaional i juridic a arendaului (al.4 p.14 al Regulamentului antreprizei de arend), adic este asigurat cu toate cele necesare pentru desfsurarea activitii economice (materie prim, combustibil, transport, acordarea serviciilor de transportare a produciei). n asemenea caz asigurarea produciei poate fi executat de asemenea de ctre locator, numai cu condiia c aceast obligaie va fi prevzut de contract. Un moment deosebit ce permite prilor de a ncheia un contract celui precedent, care va conine mai puine neajunsuri, este fenomenul modificrii. n acest sens legislaia favorizeaz anumite condiii. Se consider, c de regul general, modificarea se produce la ncheierea contractului, n stadiile de propunere (ofert) i accept. De exemplu, al. 1 p. 11 al regulamentului antreprizei de arend evideniaz c drept o obligaie a locatorului ne apare asigurarea accesului reprezentanilor colectivului de munc la informaia privind activitatea ntreprinderii date i bunurile necesare pentru elaborarea proiectului contractului de arend sau pentru modificarea i completarea acestuia. ns modificarea clauzelor contractului se poate efectua n cadrul executrii acestuia, de cele mai dese ori astfel de modificri au loc n baza condiiilor prevzute de legislaie. Articolul 9 aliniatul 5 al Legii Republicii Moldova cu pivire la arend permite modificarea contractului privind plata de arend, n cazul dac condiiile stipulate n contract privind folosirea bunului s-au nrutit esenial i bunurile nu pot fi folosite dup destinaie cu condiia de baz ca ntreprinderea s aib loc n virtutea unor circumstane neimputabile arendaului sau n cazul, dac s-au schimbat preurile,19

tarifele, preurile sau normele de amortizare (al. 3 al art. 6 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend). Iniiativa modificrii contractului poate s vin din partea oricrei pri. Ca nscris, modificarea prezint forma unui proces verbal sau alt form. Regulile generale privind modificarea clauzelor contractului de arend sunt stabilite de art. 16 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend: 1. Prin acord comun al prilor;2. Modificarea poate avea loc n cazurile stabilite de lege sau de contract;

3. Deoarece n lege nu sunt astfel de temeiuri cu excepia unor momente, aceste temeiuri trebuie direct stipulate n contract. Aliniatul 3 al aceluiai articol stipuleaz un contract i determin c reorganizarea unitii economice care d n arend ne servete drept temei pentru modificarea clauzelor contractului i rezilierea lui. Rezilierea poate avea loc din iniiativa oricrei pri dou momente de baz: a) Temeiuri generale- iniiativa din partea oricrei pri; b) Temeiuri de reziliere- att din iniiativa locatorului, ct i a locatarului. Aliniatul 1 al articolului 16 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend determin cazuri concrete cnd se ndeplinete primul moment al reziliere: a) Expirarea termenului; b) Deteriorarea bunului arendat; c) n caz de distrugere; d) n caz de lichidare a agentului economic. n acest articol ca temei ne este artat rscumprarea, ns n prezent n locul ei ne apare procesul de privatizare, adic are loc ca rezultat reorganizarea ntreprinderilor de arend (din cele aproximativ 800 existente). n timpul de fa ele i schimb forma de proprietate, forma sa organizatorico-juridic, astfel ncetnd de a20

numai n cazurile

prevzute de lege sau contract. Legislaia n vigoare privitor la reziliere stabilete

mai exista ca ntreprinderi de arend, lucrtorii devin astfel coproprietari. Aproape n toate cazurile membrii ntreprinderii de arend privilegiat.31 Volumul aciunilor care aparin colectivului dat poate fi diferit: de la 20% pn la 100%. Totul depinde de faptul crei categorii de obiecte privatizate se atribuie ntreprinderea dat. Dac ntreprinderea se refer la lista 40-60, atunci 40% din aciuni revin colectivului, iar 60% - statului. Cnd arenda se ncheie pentru un anumit termen determinat, la mplinirea termenului contractul nceteaz pe drept, fr a fi necesra o ntiinare prealabil. Prile vor conveni ca locatorul s restituie bunul nainte de expirarea termenului, dac locatorul are nevoie de el. Un moment este posibil ca dup expirarea termenului prevzut de pri prin proiect arenda s continuie, locatarul folosindu-se mai departe de bun, fr a fi mpiedicat de ctre locator. n acest caz se consider c arenda a fost renoit n mod tcut, deci n contract prile nu au stipulat expres aceast prelungire. Este ns absolut necesar ca locatorul s aib intenia de a folosi bunul, iar contractul de arend s fie ncheiat pe o perioad determinat. Totui la ncheierea din nou a contractului, prile vor putea stipula clauza ei, la mplinirea termenului tacita rearendare nu va fi posibil. Organul de judecat va aprecia dac durata folosirii dup expirarea termenului va putea conduce la concluzia dac exist sau nu o rearendare tacit. n continuare locatorul i locatarul vor avea aceleai drepturi i obligaii pe care le-au avut n contractul iniial. De expirarea termenului legislaia leag cteva momente necesare pentru a fi cunoscute de ctre ambele pri contractante (art. 13 al. 3-7 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend). Deci, care sunt consecinele expirrii termenului privind mbuntirile bunurilor arendate. Legislaia nou n principiu a repetat normele Codului Civil al Republicii Moldova (art. 295), ns sunt i momente noi. Astfel toate mbuntirile pot fi efectuate cu consimmntul locatorului ct i n lipsa acestui consimmnt. Reieind din aceste momente au loc consecinele21

procur aciunile ntr-un mod

respective, care mai depind i de faptul dac aceste mbuntiri pot fi separate fr deteriorarea bunului. Toate mbuntirile ce s-au efectuat cu consimmntul locatorului pot avea urmtoarele urmri: locatarul are dreptul s cear restituirea cheltuielilor fcute n acest scop sau s rmn n proprietatea lor. Aceast regul are caracter dispozitiv. n contract pot fi stabilite condiii. De exemplu, toate mbuntirile svrite cu nvoirea locatorului devin proprietate i nu pot fi compensate, pe cnd mbuntirile efectuate fr consimmntul locatorului au consecine negative pentru locatar, deoarece acele mbuntiri ce nu pot avea loc fr deteriorarea bunului devin proprietate a celui ce d n arend i ultimul nu este obligat s le compenseze, n cazul cnd aceste bunuri pot fi separate fr a produce pagub bunului arendat i dac locatorul nu este de acord s compenseze costul lor, atunci ele pot fi luate de ctre locatar. Legea Republcii Moldova cu privire la arend (art. 13) introduce unele momente noi. De exemplu, mparte toate bunurile arendate n dou grupe: 1.Cldiri i instalaii; 2. Alte bunuri. Dac obiectele arendei sunt loturi de pmnt pe care au fost construite unele cldiri fr consimmntul locatorului , apoi dup rezilierea contractului proprietarul cldirii poate cere demolarea, iar locatarul este obligat s le demoleze din cont propriu sau s restituie cheltuielile legate de demolare. n caz de litigii referitor la modificarea sau rezilierea contractului de arend, ele sunt soluionate de organele judectoreti. Acest lucru are loc n cazul cnd iniiator este o parte, iar cealalt parte se opune modificrii sau rezilierii. Care sunt totui temeiurile n baza crora are loc rezilierea anticipat contractului de arend a la cererea persoanei care-i d n arend sau la cererea

arendaului? n legislaia nou privind arenda s-au mrit numrul acestor cazuri n comparaie cu ceea ce prevedeau art. 292, 293 ale Codului Civil al Republicii Moldova, 32 n aplicare de la 1 iulie 1965 cu modificri i completri ulterioare. Art.22

17 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend stabilete c, persoana care d n arend poate s cear rezilierea anticipat a contractului, dac arendaul: - Pstreaz i folosete bunurile arendate n necorespundere cu contractul sau destinaia bunurilor; - nrutete intenionat sau din neatenie starea bunurilor arendate; - Nu achit arenda pe parcursul a trei luni din ziua expirrii termenului de plat, dac contractul nu prevede altfel; - Nu ndeplinete obligaiile contractuale de restabilire integral i de separare a bunurilor arendate; - D n subarend fr consimmntul proprietarului bunurile primite conform contractului. - Folosete raional bunurile arendate sau mijloace care duc la nrutirea pamntului i a altor resurse naturale; - Nu ea masuri de reproducere a resurselor materiale, care nu au proprietatea de a se restabili;-

Nu a folosit la timp termenul destinat produciei agricole i timp de doi ani terenul destinat productiei neagricole.

Acest articol admite alte temeiuri, deci ele sunt categoric stabilite de lege. Articolul 18. al Legii Republicii Moldova de arend. Aceste temeiuri sunt de dou categorii: 1. Temeiuri de ordin general: - Persoana care d n arend nu-i ndeplinete obligaiile contractuale privind responsabilitatea integral i repararea bunurilor arendate asigurarea tehnico- material, renzestrarea tehnic a produciei i alte asemenea; - Bunurile arendate n virtutea unor circumstane pentru care arendaul nu poart rspundere, vor fi ntr-o stare inutilizabil;23

cu privire la arend stabilete

temeiurile asupra crora arendaul poate s cear rezilierea anticipat a contractului

-

Persoana care d n arend bunuri nu le-a transmis la timp arendaului.

2. Temeiuri de ordin personal:

- Arendaul a devenit invalid; - Dac el este declarat incapabil; - n caz cnd exist o pedeaps privativ de libertate sau alt pedeaps care exclude posibilitatea executrii obligaiilor contractuale de mai departe. Procesul de reziliere produce un ir de consecine, legislaia delimitndu-le n dou grupe: De ordin general (sau patrimonial); De ordin personal; Consecinele de ordin general sunt: n primul rnd bunul trebuie restituit persoanei care d n arend, desigur n starea n care l-a primit, lundu-se n consideraie uzura normal sau starea prevzut n contract; mbuntirile fcute fr consimmntul locatorului i care pot fi separate trebuie transmise acestuia; Dac este nrutit starea bunului din cauza arendaului sau a membrilor familiei lui, el este obligat s plteasca aceste nrutiri. Articolul 19 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend admite posibilitatea ca arendaul s repare pagubele pricinuite locatorului dac nu va dovedi c nrutirea bunului a avut loc din vina sa. n acest caz referitor la pagube, culpa este considerat a locatarului, adic culpa se prezumeaz (prezumia vinoviei) a locatarului i a membrilor familiei lui sau a subarendaului. Acest lucru nseamn c lipsa vine n cauzarea daunei trebuie s fie dovedit de nsi locatarul ( arendaul). Consecinele de ordin personal.24

Include prevederile articolului 16 alin. 7, 8, 9 al Republicii Moldova cu privire la arend: n caz de reziliere a contractului cu un cetean dreptul prioritar la ncheierea unui nou contract l are membrul familiei arendaului, care locuiete sau lucreaz mprena cu el. Din aceasta dispoziie legal reiese c membrul respectiv al familiei este apt de munc, are vrsta de 16 ani i corespunde ambelor sau uneia din cerine: sau locuiete, lucreaz cu arendaul. Prioritate unuia din aceste cazuri legea nu stabilete. n cazul decesului arendaului astfel de drepturi le au i membrii familiei lui sau unul din ei care a locuit sau a lucrat mpreun cu el, dac acest membru dorete s fie arenda. n acest caz persoana care d n arend nu este n drept s refuze ncheierea unui contract cu un membru al familiei cu excepia cazurilor cnd ncheierea contractului a fost stipulat de calitile profesionale ale arendaului decedat. Totalitatea de litigii care se nasc n cazul renoirii sau ncheierii unui contract nou s-ar isca ntre membrii familiei arendaului la dreptul prioritar sunt rezolvate de instana judectoreasc. n acest caz instana reiese din posibilitile reale ale arendaului succesor (capacitatea de munc, pregtirea profesionla i alte calitai).32

25

Capitolul 2. Elementele i coninutul contractului de arend.2.1 Subiectele, obiectul i sfera de aplicare a contractului de arend. n contractul de arend totalitatea de relaii ce apar n cadrul arendei sunt reglementate de ctre normele dreptului civil. La baza apariiei acestor raporturi st contractul: documentul de baz care reglementeaz relaiile dintre persoana care d n arend i arenda (art. 7 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend). Deci, forma materializat - nscrisul, se semneaz de ctre dou pri contractante, care sunt evideniate clar n formulrile arendei expuse n legislaie.33 Art. 2 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend numete prima parte ca persoan care d n arend, iar cealalta parte - arenda. Art. 278 al Codului Civil al Republicii Moldova, Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 284 cu privire la aprobarea regulamentului ntreprinderii de arend i a regulamentului antreprizei de arend din 21 mai 1993 folosesc noiunile de locator i locatar. n calitate de locator conform articolului 3 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend particip personele fizice i persoanle juridice din Republica Moldova (persoane fizice i persoane juridice care sunt nregistrate pe teritoriul Republicii Moldova); cetenii strini i organizaii cu titlu de persoane juridice strine. Din art. 3 reiese c n aceast calitate pot activa i ntreprinderi mixte, ns legea nu indic n calitate de locatori, persoanele fr cetenie. Pentru ca toi aceti subieci s se prezinte n calitate de locatori este necesar s aib capacitate de exerciiu general sau special, s fie proprietar ai bunului transmis n arend sau s beneficieze de dreptul de administrare economic. n aceast direcie o descifrare ampl se indic n punctul trei al Hotrrii Guvernului Republicii Moldova nr. 284 din 21 mai 1993, unde se stabilete c la

26

arendarea bunurilor ntreprinderii de stat (municipale) din Republica Moldova drept locatori sunt considerai: 1. Ministerele, Departamentele de Stat i alte organe ale conduceii de stat, n subordonarea creia se afl ntreprinderea respectiv- la arendarea bunurilor ntreprinderii de stat; 2. Organul autoadministrrii locale, n subordonarea crora se afl ntreprinderile respective- la arendarea bunurilor ntreprinderii municipale; 3. Conductorul ntreprinderii care coordoneaz n mod obligatoriu contractul de arend cu organul ierarhic superior- la arendarea bunurilor unitii structurate a ntreprinderii de stat (municipale) ca ansamblu patrimonial unic. Separate n categoria acestor organe intr Ministerul Privatizrii i administrrii proprietaii de Stat. Direct acest organ nu ne apare n calitate de locator, ns el are mputerniciri speciale i particip n procesul de privatizare a proprietii care n trecut se da n chirie. n toate aceste cazuri ca proprietar apare statul ce determin organele enumerate cu asemenea drept. Locatorul transmite bunul n folosin i posesiune temporar prii numit locatar (arenda)- persoana care dobndete folosina bunului (individual determinat i neconsumptibil) n baza contractului de arend pltind chiria (arenda). Numarul subiecilor ce pot aprea n calitate de locatari, n comparaie cu numrul persoanelor ce dau n arend este considerabil mai larg. Pe lng persoanele fizice i persoanele juridice din Republica Moldova, cetenii strini i persoanele juridice strine, ntreprinderi i organizaii mixte, pot fi n calitate de locatar i apatrizii, organizaiile i uniunile internaionale, statul strin ca unitate integr. Relativ, subiecii ce nu apar n calitate de locatari sunt reglementai n articolul 4 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend. Prile contractului de arend, locatorul i locatarul, ntotdeauna delimiteaz clar n contract lucrul transmisibil n folosirea vremelinic, adic bunurile materiale n27

privina crora sunt stabilite raporturile respective. Aceste bunuri sunt bunuri neconsumabile i determinate prin caractere individuale (nefungibile) dup natura lor sau dupa voina prilor, ce se gsesc n circuitul civil (mobile sau imobile, corporale sau incorporale ( de exemplu, dreptul de proprietate industrial); prezente i viitoare (n lucrul viitor poate forma obiectul contractului cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis), dar n toate cazurile cu condiia s nu se distrug sau s nu se consume total (sau parial) prin folosina conform destinaiei stabilite prin acordul prilor. Dac am trata unele aspecte privind statutul juridic al arendatorului n cadrul contractului de arend este necesar de menionat urmtoarele momente eseniale: CC al RM din 2002 n art. 911 menioneaz, n primul rnd, proprietarul ca persoan ce poate da n arend. Acest lucru e normal, deoarece proprietarul dispunnd de toate cele trei atribute n persoana sa, respectiv posesiunea, folosina i dispoziia, poate transmite arendaului dou atribute, i anume posesia i folosina, Consider corect opinia, conform creia n noiunea de prorietar trebuie de inclus i titularii dreptului de prioritate, afectat de modaliti (proprietate rezolubil, proprietatea anulabil, proprietate comun), deoarece ubi lex nou distinguit, nec nos distinguere debemus 34 Un alt moment necesar de menionat, c tutorele, curatorul, prinii unui copil minor, fiind reprezentani, nu pot fi pri n contractul de arendare, aceast calitate avnd-o cel reprezentat de ei care, prin ipotez este proprietar sau uzufructuar. 35 Persoanele nominalizate ncheie contractele din numele celor pe care-i reprezint, ns nici de cum nu apar n calitate de posesori legali ca parte n cadrul contractului de arend. O ultim specificare n acest domeniu este o categorie de persoane ce beneficiaz de dreptul de a da n arend terenuri cu destinaie agricol, snt posesorii legali (uzufrctuar, creditor gajist, chiria, depozitar, etc.) este foarte larg i evident, nu toi au dreptul de a da n arend terenuri agricole.28

Suntem de prerea c pot da n arend terenuri agricole posesorii legali crora legea, expres, le prevede acest drept sau care sunt mputernicii de ctre proprietari.36 Astfel, art. 3 p. (4) al Legii privind ntreprinderea de stat nr. 146 din 16 iunie 199437

ne spune c ntreprinderea nu poate fr autorizaia fondatorului s dea n

arend proprietatea transmis ei n gestiunea operativ. Acelai caz este i n punctul 9 al Regulamentului cu privire la modul de dare n arend a patrimoniului de stat, aprobat prin Ordinul Ministerului Economiei i Reformelor al RM cu privire la modul de dare n arend a patrimoniului de stat,nr. 22 din 12 iulie 2000 38 2.2 Obiectul i sfera de aplicare a contractului Obiecte ale contractului de arend sunt indicate direct n lege. Deci, n baza alin. 2 art. 5 al Republicii Moldova cu privire la arend se pot da n arend: pamntul i alte resurse naturale, ntreprinderi, organizaii, cldiri, instalaii, utilaje, inventar, instrumente, alte valorii materiale. Legislaia stabilete tipurile (grupurile) de ntreprinderi i organizaii, felurile de bunuri ale statului a caror arend nu se admite. ns din regula general, stabilit expres de ctre legislaie se fac excepii. Legea poate determina anumite grupe de ntreprinderi, organizaii de stat arendarea caror este interzis sau tipuri de bunuri ale statului, ce nu pot fi date n arend. Din Decretul Preedintelui Republicii Moldova cu privire la aprobarea listelor ntreprinderilor i organizaiilor de stat, precum i a tipurilor de bunuri ale statului a cror arend nu se permite nr. 1 din 6 ianuarie 1994 s-a determinat concret lista ntreprinderilor i organizaiilor de stat a cror arend nu se admite: 1. Banca Naional a Moldovei; 2. Rezervaiile naturale de stat;29

3. Secia comunicaiilor speciale pe lng Centrul de transportare a potei; 4. Radioteleviziunea Naional a Republicii Moldova;5. Camera Naional a Curii Republicii Moldova;

6. ntreprinderile din sistemul organelor Afacerilor Interne; 7. Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor deosebit de periculoase; 8. Staiile veterinare pentru combaterea bolilor de animale; 9. Laboratoarele veterinare; 10.ntreprinderile de alimentare cu ap i reelele termice ale gospodariei comunale. De asemenea prin acest decret se determin i tipurile de bunuri ale statului ce nu pot fi date n arend: 1. Complexe de radiolocaie; 2. Mijloace militarizate cu aciuni antigrindin;3. Tehnica militar i armamentul, echipamentul militar;

4. Utilajul (echipamentul) atomic; 5. Utilajul centralei electrice raionale de stat din Republica Moldova i a centralei electrice cu termoficare; 6. Utilajul (echipamentul) pentru emisia banilor i baterea monedelor, emisia hrtiilor de valoare i timbrelor potale; 7. Material de arhiv, care in de competena organelor de stat ale arhivelor;8. Utilajul (echipamentul) pentru controlul de stat

medico-sanitar asupra

procesului tehnologic i al calitii produselor alimentare i a produselor industriale; 9. Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea substanelor narcotice cu efecte puternice i toxice; 10.Utilajul radiologic; 11.Utilajul radioentgenologic; 12.Utilajul special pentru transfuzia sngelui;30

13.Utilajul special pentru operaii de inim;14. Arme de foc (de tip militar, calibru redus, sportive, pentru vnatoare cu alice,

pentru industrie), arme albe, dispozitive de explozii; 15.Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea diferitor tipuri de armament, muniii, substante explozive, dispozitivelor de explozii i pirotehnice. Noile tendine ale societii, schimbrile eseniale din economie au adus la lrgirea considerabil a sferei de aplicare a contractului de arend, de aici mrirea cuantumului obiectelor ce pot fi transmise n arend.39 Astfel de arende se intlnete att n industrie, ct i n agricultur, adic ca parte component a mecanismului economiei ne apare procesul legat de relaiile corespunztoare. S lum ca exemplu, arendarea n sfera agrar. S-a ncheiat un contract de arend ntre preedintele unui colhoz, ca reprezentant din partea colhozului, care la rndul su apare n calitatea persoanei care d n arend i un cetean, ce apare ca arenda. Contractul de arend a 19 hectare de pmnt, prevedea nafar de obligaiunile cu privire la pamnt ale arendaului de a crete producie concret: fasole, morcov, cartofi etc., pe cnd persoana care d n arend la rndul su i-a asumat obligaia de a primi producia (de exemplu n luna octombrie) i a o plati. Astfel de contracte pna n prezent s-au ncheiat o mulime, ns din cauza neexperienei din partea prilor n asemenea pobleme, majoritatea contractelor sunt slab prezentate n privina clauzelor ce le conin. O data cu adoptarea regulamentului de arend i a regulamentului antreprizei de arend au aprut posibiliti largi de a desfura orice gen de activitate n toate ramurile economiei naionale, mai ales n industria grea. n acest sens multe colective de munc iau hotrrea de a trece la arend ca o forma organizaional de producie. Contractele de arend se ncheie indiferent de tipul de proprietate existent n cazul concret, fie privat, colectiv (inclusiv colhoznic) sau de stat, indiferent de forma organizatorica a tipului de proprietate: individual, familial, a societaii pe aciuni, a societilor economice, n ntreprinderi i instituii de stat, municipale, etc. Tipurile i31

formele de proprietate sunt enumerate n art. 2 i 3 ale legii Republicii Moldova cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991. Nu pot face obiect a unui contract de arend, dect n condiiile legii speciale bunurile care sunt supuse unui regim special de circulaie. Evident, arenda nu poate avea ca obiect o persoan. Dac se nchirieaz un bun cu personalul de deservire (de exemplu, autovehicolul cu ofer), contractul este mixt; arenda n privinta bunului i o prestaie de serviciu n privina personalului de deservire. Este necesar i nregistrarea dreptului de proprietate deorece conform unei opinii, n atare cazuri, dreptul de proprietate se nate treptat i se contureaz la momentul punerii n posesie a unui teren determinat. nregistrarea consolideaz dreptul doar probatoriu, neavnd efecte constitutive ci declarative pn n momentul punerii n posesie. nregistrarea nu individualizeaz terenul, acesta fiind nedeterminat. Respectiv nu poate fi ncheiat un contract de arend, deoarece nu exist drept de proprietate. 40 2.3 Termenul i forma contractului de arend. Alte elemente eseniale ale contractului de arend le constituie forma i termenul contractului. Articolul 7 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend stabilete: el se ncheie n scris pe un termen anumit, dar nu mai mare de 99 de ani. Deci, contractul de arend poate fi ncheiat numai n form scris. Prin termen se stabilete un interval de timp, n cadrul cruia are loc apariia, apoi stingerea drepturilor i obligaiilor ce reies din contract.41 n contractul de arend termenul se explic ca durata folosinei lucrului. Termenul n legislaia veche, este prevazut n art. 280 al Codului Civil al Republicii Moldova, care indic trei termene: unul, cinci i zece ani. Acest articol ns contravine condiiilor prevzute de ctre legislaia nou, art. 7 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend. De regul termenul depinde de obiectul supus arendei. De obicei,32

termenul contractului de nchiriere

a obiectelor destinate satisfacerii cerinelor

curente ale cetenilor este un an, acest termen se calculeaza fie n ore (aa se nchiriaz ezlongurile de plaj sau brcile pe lacuri ), fie n zile sau luni. n cazul cnd se mai dorete folosirea de mai departe a lucrului nchiriat, el poate fi predat nainte de termen, desigur cu restituirea sumei pltite n plus. Dac arenda se ncheie pe pri, pe un termen nu mai mare dect cel prevzut de ctre legislaie-maxim 99 de ani. Art.281 al Codului Civil al Republicii Moldova prevede ncheierea contractului fr a se arta termenul, adic pe care el se consider ncheiat pe o perioada nedeterminat, astfel fiecare din pri pune capt contractului atunci cnd crede de cuviin. Termenul nedeterminat se recunoate de Codul Civil al Republicii Moldova, pe cnd conform legislaiei noi reiese, c n contract termenul trebuie stabilit categoric, astfel nu se admite posibilitatea ncheierii contractului pe un termen nedeterminat. Deci, toate schimbrile efectuate sau restrns i asupra termenului contractului de arend, legislaia orenteaza prile la relaii ndelungate, astfel de la maximum 10 ani s-a ajuns la maximum de 99 ani. Cu toate acestea, practica republicii n aceast chestiune dovedete c n cele mai multe cazuri contractul se incheie pe 1, 5, 7 ani, mai rar pe 10 ani. Aceast situaie reiese din interesele diametral opuse ale prilor. Locatarul are intenie, interes de a arenda bunul pe un termen mai mare, cu scopul de a avea un profit permanent i ndelungat pentru nfptuirea nbuntirilor care ar mri eficacitatea bunului arendat. Locatarul ns este cointeresat n primul rnd de a nu da posibilitatea ca averea personal s se afle timp ndelungat n minele altor persoane. Termenul scurt la arendarea bunurilor fixe poate avea consecine negative, deoarece n acest caz locatarul este cointeresat ca n perioada maxim limitat s foloseasca acest bun pentru a primi un venit mai mare, n rezultat uzarea este maxim.

33

Din lege reiese c arenda fiind un contract consensual, poate fi materializat numai n scris forma mai depinde de faptul dac locatorul este persoan juridic, apoi contractul trebuie n toate cazurile s fie ncheiat n scris. Din motive practice prile, obinuiesc s concretizeze convenia ntr-un nscris, pentru a nu exista dificulti de prob, deoarece cele mai obiective sunt probele scrise. n afar de nsi nscrisul contractului de arend n relaiile date pot figura i alte probe, sub form de documente scrise anexate la contractul de baz. Ca exemplu, actul de predare i primire, lista bunurilor transmise n arend, un certificat special ce stabilete preul averii arendate la momentul transmiterii. Legea cadastrului bunurilor imobile nr 1543 din 25.02.98 prevede c dreptul de arend asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este supus nregistrrii obligatorii n registru bunurilor imobile n termen de 3 luni de la data ncheierii contractului de arend. Nerespectarea termenului duce la nulitatea contractului. La cererea prilor, poate fi nregistrat i dreptul de arend pe un termen mai mic de 3 ani. 42 n timpul efecturii relaiilor contractuale pot aprea i documente ce dovedesc faptul existenei relaiilor de arend i faptul executrii lor de ctre pri ale drepturilor i obligaiilor; un proces- verbal referitor la modificarea contractului; un document referitor la schimbarea plii pentru arend; un proces sau un alt document, ce oglindete relaiile referitoare la mbuntiri. n cazul dac contractul s-a ncheiat n forma verbal, apoi documentele enumerate mai sus vor avea o nsemnatate de probe suplimentare. Contractul de arend este un contract consensual, iar pentru orcie contract cu asemenea caracter este necesar simplul acord al prilor asupra elementelor eseniale. La toate acestea este necesar un moment obligatoriu consinmntul prilor (condiie de validitate a contractului). n cazul dat se aplic regulile referitoare la consinmnt, care sunt alte obligaiuni n general. n primul rnd consimmntul trebuie sa existe asupra34

urmatoarelor elemente i asupra lucrului ce face obiectul contractului asupra destinaiei sale stipulate expres; asupra preului; asupra duratei de folosire a bunului, etc.43 2.4 Drepturile si obligaiunile prilor. n virtutea caracterului bilateral al contractului de arend fiecare din pri posed drepturi i suport anumite obligaiuni. Drepturile unei pri corespund obligaiunilor altei pri i invers. Contractul de arend se prezint ca unul din cele mai complicate contracte n ceea ce privete coninutul lui. n rezultatul gruprii totalitatea de drepturi i obligaiuni se mpart. Obligaiunile locatarului: - Obligaiunea de baz este prevzut de art. 284 al Codului Civil al Republicii Moldova i art. 10 al. 1 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend. Conform acestor articole locatarul este obligat de a remite bunul respectiv n arend, acest bun trebuie s fie n stare bun, s corespund condiiilor contractului sau destinaiei bunului. Aceast obligaie decurge din principiul c locatorul trebuie s asigure locatarului folosina bunului pe parcursul arendrii, dac altceva nu se stipuleaz n contract. Bunul se remite la termenul convenit de ctre pri, iar n lipsa de stipulaie - la locul unde se gsea lucrul n momentul contractrii i cu cheltuielile locatorului. Bunul poate fi transmis i n cazul cnd posed vicii ( defecte), care sunt stipulate expres n contract, dar numai a viciilor aparente, nu apare garania viciilor ascunse ale bunului. Remiterea bunului presupune i predarea tuturor accesoriilor acestuia. Lucrul mpreuna cu accesoriile sale, trebuie s fie predat nu n starea existent la ncheierea contractului (ca n materie de vnzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinaiei n35

vederea creia a fost arendat, locatorul fiind obligat- n lipsa de stipulaie contrar, s efectuieze toate reparaiile necesare n acest scop, nainte de preluare a bunului de ctre locator i chiar dac printr-o clauz contractual, toate reparaiile ar fi puse n sarcina locatarului. Al. 2 al art. 10 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend determin c locatorul nu duce nici o rspundere pentru viciile stipulate. - Este obligat s remit bunul de calitatea respectiv. n dependen de tipul arendei pot exista obligaiuni speciale ale locatorului. De exemplu, obligaiunile referitoare la antrepriza de arend, pe care leam spicuit din regulamentul antreprizei de arend din 21 mai 1993; Este iniiator; - S asigure pe arenda cu toate bunurile (s-l asigure cu conbustibil, materie prim, etc.); - S dea fonduri speciale pentru asigurare; - S asigure proprietatea asigurat; - S-l asigure pe arenda cu ambalaj i materie necesar; - El poate fi obligat s-l asigure pe arenda cu ap, lumin, caldur; - S efectuieze controlul asupra calitii produciei produse; - S duc evidena respectiv; - S primeasc plata pentru arend att n bani, ct i n natur. Drepturile de baz ale locatorului care le-am evideniat din normele Codului Civil al Republicii Moldova i Legea Republicii Moldova cu privire la arend: - S cear plata pe contract i alte pli prevzute de contract; - Dup expirarea termenului are dreptul s cear bunul ce a fost transmis n arend; Are dreptul s cear demolarea mbuntirilor efectuate fr consimmntul lui i care nu pot fi separate (se refer la construirea cldirilor i instalaiilor pe teritoriul arendat);36

obligat s ntocmeasc

proiectul contractului, dac este

- n cazurile prevazute de lege el are dreptul de a crea modificarea i rezilierea contractului. Obligaiunile de baz ale locatarului ce reies din Codul Civil al Republicii Moldova i Legea Republicii Moldova cu privire la arend: - S ntocmeasc proiectul contractului, dac el este iniiatorul; - S primeasc obiectul arendat; - mpreun cu locatorul s ntocmeasc un document de primire; - S foloseasc bunul arendat n conformitate cu contractul sau dup destinaia acestuia; - S ntoarc bunurile arendate dupa expirarea termenului de arend; - S recupereze cheltuielile legate de nrutirea strii bunului arendat. n acest caz, n conformitate cu art. 19 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend culpa arendaului este prezumat, adic nsi arendaul este obligat s dovedeasc lipsa culpei sale. - La timp i corect s plteasc arenda i alte pli. Aceast obligaiune trebuie s fie n termenul stabilit i n mrime astabilit de contract; - n caz de deteriorare a bunului el este obligat s plteasc locatorului costul bunului deteriorat. n acest caz deteriorarea poate avea loc din vina arendaului, ct i din vina membrilor familiei lui sau a subarendaului. n ambele cazuri el este obligat s recupereze dauna; - S transmit toate mbuntirile efectuate cu consimmntul locatorului; - Este obligat s demoleze toate construciile efectuate fr consimmntul locatorului, dac el cere acest lucru. Drepturile de baz ale locatarului ce reies din legislaia corespunzatoare: - S cear transmiterea bunurilor date lui n arend (inclusiv pamntul i alte resurse naturale);

37

- S dea bunul n subchirie cu consimmntul locatorului (art. 11 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend) n acest caz nu se transmite n subchirie pamntul i resursele naturale. Subarendaul poart rspundere numai n faa locatarului pe cnd ultimul rmne responsabil ca arenda principal fa de locator. Relaiile ce se nasc n subarend, spre deosebire de cele izvorte din arend au caracter dependent, deoarece condiiile contractului de subarend totalmente depind de cele expuse n contractul de arend, ca contract de baz. Astfel, subarendaul se poate folosi de bun numai n corespundere cu destinaia bunului, expuse n contractul de baz. Termenul subarendrii nici intr-un caz nu poate fi mai mare decit cel al arendei. Stingerea obligaiilor ce reies din arend duce la stingerea celora ale subarendei. Chiar i plata pentru subarend nu trebuie s fie mai mare dect cea pltit n cazul arendei. n subarend nu se transmit bunurile destinate satisfacerii cerinelor curente ale cetenilor: - S cear efectuarea reparaiei, dac aceast obligaie conform contractului revine locatorului; - S efectuieze singur reparaia, dac locatorul nu-i ndeplinete aceast obligaie cu cererea compensaiei; - Conform art. 13, 14, 15 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend el este n drept de sine stttor s efectuieze toate operaiile de producere a bunului; - Are dreptul de rezultatele muncii sale, adic la producia produs ca venit; - S efectuieze unele mbuntiri cu consimmntul locatorului; - S cear modificarea sau rezilierea contractului n cazurile prevzute de lege;

38

- S rentoarc contractul sau ncheierea acestui contract n cazul expirrii termenului cu respectarea a dou condiii: 1) Dac n trecut a axecutat contractul n conformitate cu condiiile stipulate n contract; 2) Dac bunurile arendate sunt date n arend i n viitor. Ca rezumat, totalitatea de condiii care se cer a fi incluse i conin drepturi i obligaii ale prilor constituie o parte component a coninutului contractului, condiiile la rndul su eseniale i obinuite. n legislaia cu privire la arend se indic direct elementele eseniale, ns neexistena unor elemente care se cer a fi obligatorii duce la nevalabilitatea contractului.44 2.5 Rspunderea pentru nerespectarea obligaiunilor contractuale. Legislatia n vigoare de la 14 ianuarie 1992 reglementeaza relaiile de arend cel mai real, ofer un capitol ntreg aprrii drepturilor patrimoniale ale prilor, rspunderea pentru ncalcarea contractului de arend, examinarea litigiilor. S ncepem de la cazurile de aprare a drepturilor patrimoniale ale arendaului, ca apoi mai bine s nelegem sfera, cuantumul responsabilitii. Instana judecatoreasc i arbitrajul sunt determinate de art. 25 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend ca organe care n primul rnd au obligaia de a asigura drepturile patrimoniale prilor, n cazul litigiilor izvorte din ncheierea i executarea contractului de arend, ncetarea acestuia. n art. 22 al legii corespunzatoare se stabilete: aprarea dreptului arendaului asupra bunurilor arendate se asigur n egal masur cu aprarea dreptului de proprietate. Deci, n ceea ce privete aprarea bunurilor patrimoniale, apoi drepturile persoanei care d n arend sunt egalate cu drepturile nsui a proprietarului. Adic arendaul poate nainta orice aciune de revindecare a bunului. n acest caz39

comportamentul lui este dirijat de articole cu coninut general al Codului Civil al Republicii Moldova, 148-154 privind revindecarea bunurilor aflate n posesie nelegitim sau n posesia unui dobnditor de bun credin. Arendaul poate cere oricnd restituirea bunurilor arendate din posesie nelegitim, cernd lichidarea obstacolelor pricinuite bunurilor de ctre orice persoan, inclusiv de persoana care d n arend. n unele cazuri drepturile arendaului pot fi prioritare drepturilor nsui a proprietarului, acele drepturi ce reies din aplicarea bunurilor arendate n procesul de producie (art. 15 al Republicii Moldova cu privire la arend). Adic proprietarul nu poate influena asupra averii sale n procesul de producie. Totalitatea bunurilor arendate nu pot fi retrase dect n baza hotrrii judecatoreti sau a arbitrajului. Urmrirea bunurilor arendate n conformitate cu al. 3 al art. 22 pentru datoriile proprietarului nu se admit. Acest lucru poate avea loc numai n cazul insolvabilitii. O noutate esenial prevede art. 22 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend n ceea ce privete drepturile patrimoniale n cazul cnd obiecte ale contractului apar loturi de pmnt. Dac aceste loturi sunt retrase pentru necesitile statului sau cele obteti, n acest caz arendaul are dreptul la recuperarea tuturor cheltuielilor sau are dreptul s primeasc un lot de pamnt echivalent n alt parte, totodat contractul la acel timp se modifica cu acordul comun al prilor sau efectul lui nceteaz. Termenul contractului stabilit pentru primul lot de pmnt i pstreaz valabilitatea i n ce priveste al doilea lot de pamnt. Legislaia de baz ce reglementeaz relaiile de arend stabilete momentul general i esenial privind responsabilitatea prilor pentru nerespectarea condiiilor contractului, de aici nclcarea, inclusiv i a drepturilor patrimoniale ale arendaului. Art. 23 al Republicii Moldova cu privire la arend stabilete c, responsabilitatea poate avea loc numai n cazurile prevzute de lege sau contract pentru nendeplinirea necorespunzatoare a obligaiunilor contractuale, inclusiv pentru modificarea sau40

rezilierea unilateral a contractului. Din aceast norm general reiese necesitatea categoric de a stabili n contract cazurile i penalitile respective. Dac condiiile corespunzatoare nu se stipuleaz expres n contract, apare situaia neresponsabilitii, chiar n cazul cnd ea exist. Ca rezaultat al lipsei n contractul de arend a responsabilitii prilor pentru nerespectarea obligaiunilor contractuale sau nendeplinirea lor la timp duce la aceea c, majoritatea ncercrilor rmn nepedepsite. S luam o situaie concret de conflict expus n articolul lui E. Cojocari, candidat n tiine juridice. n sovhozul chiriceni arendaii dup ce au ncheiat contractul au nceput s-i ndeplineasca obligaiunile expuse n contractul de arend. Au curit viile, le-au aprat de vtmtori, etc. Cnd a sosit vremea culesului, directorul V.S.Chilechi le-a propus s strng roada nu separat, dar ntr-un ambalaj comun, motivnd c nu are posibilitatea s asigure cu ambalaj fiecare arenda n parte. Arendaii nu au fost de acord, dar de prerea lor nu s-a inut cont. Aa i nu au aflat ce road au obinut de pe fiecare sector. S-a facut o nivelare: munca lor a fost apreciat la fel. Aceasta este o nclcare direct a condiiilor contractuale din partea directorului. El a nclcat i alte condiii, care prevedeau ca producia obinut peste prevederile contractului rmn n folosul arendailor fr plat. ns directorul le-a vndut producia cu un pre de 30 bani kg. Totalitatea acesor nclcri au rmas nepedepsite. Ca pricin poate fi att incompetena juridic a prilor, ct i lipsa de experien n soluionarea acestor conflicte etc., i totui majoritatea nclcrilor se admit din cauza c n contractele de arend lipsete una din condiiile necesare i anume- responsabilitatea prilor.45 n art. 23 al Republicii Moldova cu privire la arend se subliniaz, c pentru nendeplinirea sau pentru ndeplinirea necorespunztoare a obligaiunilor, prevzute n contract, pentru schimbarea sau anularea contractului n mod unilateral, prile poart raspundere conform legislaiei. n fiecare contract ncheiat trebuie s se stabileasc normele, care ar determina rspunderea lor pentru nendeplinirea sau41

ndeplinirea netemeinic a obligaiunilor contractuale. De exemplu, n cazul ncheierii unui contract de arend a pamnturilor agricole ntre arenda i persoana care d n arend, s-ar fi prevazut, c pentru primirea ntirziat a produciei persoana care d n arend poart rspundere n form de amend n mrimea costului produciei neprimite, iar pentru fiecare zi de ntirziere vinovatul de asemenea va plti o amend substanial, apoi n asemenea cazuri se crede c n-ar fi att de multe nclcri ale obligaiunilor contractuale. Pentru a se stabili rspunderea este necesar existena anumitor condiii ce vor duce la naterea responsabilitii. Articolul 19 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend stabilete regula general n aceast direcie i anume, pentru a rspunde este necesar: culpa prii vinovate, care se prezumeaz, adic partea care a nclcat condiiile contractului este obligat s demonstreze inversul, lipsa vinoviei. Acest articol mai stabilete un moment ce se refer direct arendaului, de aceea el poate rspunde att pentru aciunile sale, ct i pentru aciunile persoanelor terte, care le putem clasifica reieind din lege n dou pri: 1) Membrii familiei arendaului; 2) Subarendaii crora arendaul le-a dat bunul arendat. n contract este necesar de stabilit cazurile de for major care duc la eliberarea de rspundere. n linii generale responsabilitatea apare atunci cnd sutem n prezena: 1) Pagubei respective; 2) Aciunii ilicite; 3) Culpei prilor; 4) Legturii cauzale dintre aciunile ilicite i paguba cauzat. ns n relaiile de arend pot lipsi dou condiii: paguba i legatura cauzal, astfel n toate cazurile pentru a surveni responsabilitatea prilor pentru respectarea contractului sunt necesare dou condiii obligatorii: - Aciunea ilicit;42

- Culpa prii vinovate. n cazul dac n contract nu va fi stipulat nici o condiie referitoare la responsabilitatea prilor n cazul nclcrilor obligaiilor contractuale, rspunderea vine numai n baza normelor generale. n acest caz partea care a nclcat obligaiile contractuale nu va plti nici o clauz penal, deoarece ele nu au fost stabilite expres n contract. Se nelege c vor fi recuperate numai pagubele respective, cu condiia c aceste pierderi vor fi dovedite. Aceste condiii sunt determinate de coninutul articolelor 215 si 222 al Codului Civil al Republicii Moldova. Art. 215 prin daune subnelege: cheltuielile fcute de creditor; pierderea sau deteriorarea bunului arendat; veniturile obinute de creditor, veniturile pe care creditorul le-ar fi obinut, dac ar fi fost executate obligaiunile corespunzatoare. Pagubele n conformitate cu acest articol pot fi compensate n mrime definitiv, adic att pagubele reale, ct i cele nerealizate. Un ir de litigii apar n rezultatul nerespectrii condiiilor subarendei, care este stabilit ca un drept al arendaului n art. 11 al Legii Republicii Moldova cu privire la arend, de cele mai dese ori litigiul apare n cazul nerespectrii condiiei eseniale a subarendei- consimmntul persoanei, care d bunul n arend, responsabilitate n toate cazurile subarendei o poart arendaul nsui. Subarendaul poart rspundere numai n faa arendaului, dac altceva nu este prevzut de contract.46

43

Capitolul 3 Tipurile de arend3.1. Arenda bunurilor imobile n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ locatarul se oblig s transmit n folosina chiriaului i a membrilor familiei acestuia ncperea de locuit utilitar pentru locuire permanent, iar chiriaul se oblig s foloseasc spaiul de locuit dup destinaie, s asigure integritatea lui i la timp s achite plata pentru folosina spaiului locativ.47 Fondul locativ include: Casele de locuit i ncperile de locuit n alte cldiri, ce aparin statului; Casele de locuit i ncperile de locuit n alte cldiri, ce aparin organizaiilor cooperatiste, asociaiilor, sindicatelor, etc; Casele de locuit i ncperile de locuit n alte cldiri, ce aparin cooperativelor de construcie a locuinelor; Casele de locuit i apartamentele ce se afl n proprietate privat a cetenilor. Obiect al contractului de nchiriere este un apartament separat sau un alt spaiu locativ separat ce const din dou sau mai multe camere. Nu pot constitui obiect al contractului ncperile de locuit nepopulate, care s-au eliberat n casele avariate, subsoluri etc. Construcii locative neacomodate. Subiecii contractului sunt locatorul i chiriaul, el se ncheie n form scris n baza bonului de reparaie a spaiului locativ ntre locator- organizaia de exploatare a locuinelor i chiria- ceteanul pe numele cruia este emis bonul de reparaie.

44

3.2Arenda terenului agricol. 3.2.1. Importana relaiilor de arend a terenurilor agricole. Amploarea procesului de mproprietarire a ranilor din ultima vreme a creat condiii obiective pentru o larg dezvoltare a relaiilor de arend, n special arendarea terenurilor cu destinaie agricol. n linii generale aceste condiii rezid n urmtoarele: a) Suprafee considerabile de terenuri agricole au trecut n proprietatea privat a persoanelor, care, din motive de vrst, sntate sau alte cauze, nu au posibilitatea s le prelucreze sau nu au condiiile respective de a le utiliza eficient; b) Suprafeele optime ale unei gospodrii rneti depesc cu mult suprafeele reale aflate n proprietate, fapt ce condiioneaz tendina proprietarilor activi de terenuri spre majorarea sectoarelor incluse n circuit. Conform legii cu privire la arend prin relaii de arend se subneleg relaiile prin care persoana, arendaul, pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend. Persoanele care dau n arend. De dreptul exclusiv de a da n arend beneficiaz proprietarul, i anume persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state, precum i persoane fizice i juridice mputernicite de proprietar (lege cu privire la arend, art. 3). Persoanele care iau n arend. Arendaii pot fi persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state (legea cu privire la arend, art. 4). Esena arendei terenului.

45

Esena relaiilor de arend poate fi caracterizat ca un act de transmitere de ctre proprietar a bunurilor ce-i aparin n folosina temporar altei persoane n vederea realizrii unor anumite scopuri de ctre arendator i arenda. Lund pmntul n arend, arendaul produce anumite bunuri, obinnd un anumit venit, o parte a cruia este folosit drept plat pentru arend. Arendatorul n acest caz continu s fie unicul proprietar al pmntului, transmindu-l ca patrimoniu n posesie i folosin temporar arendaului, persoana care nu este proprietarul propriu-zis. Spre deosebire de alte variante ale circuitului funciar de pia, arenda terenurilor cu destinaie agricol nu presupune schimbarea proprietarului, ceea ce face mai activ forma dat de utilizare a resurselor funciare. Nefiind sigur de obiectivitatea evalurii pamntului, neavnd o alta surs de venit, ranul nu se decide uor s vnd pamntul. Aici arenda apare ca una dintre cele mai bune soluii. Arenda pamntului reprezint una din posibilitile reale ale antreprenorilor din agricultur de a-i mari suprafeele de teren aflate n circuit. Acest sistem contribuie la comasarea suprafeelor agricole i asigur proprietarul permanent cu o surs suplimentar de venit pentru o perioada anumita de timp. n rile cu o pia funciar devoltat relaiile de arend sunt foarte rspndite. Spre exemplu, forma de folosire a terenurilor prin arenda n Elveia cuprinde 42% din suprafeele agricole i silvice, n Olanda- 35%, n RFG 38%. De ce este necesar arenda terenurilor cu destinaie agricol? - Arenda una din cele mai bune posibiliti de transmitere a terenurilor cu destinaie agricol n posesie i folosin temporar de la proprietarul propriu- zis la alt persoan fizic sau juridic, care i propune drept scop al activitii cresterea i comercializarea produciei agricole; - Arenda pamntului pstreaz drepturile proprietarului asupra pamntului;

46

- Arenda terenurilor agricole favorizeaz crearea de uniti agricole eficiente de ctre persoanele care au puin pamnt n proprietate sau nu au deloc; - Arenda pamntului este o ans real de a crea o ntreprindere agricol optimal; - Arenda pmntului garanteaz proprietarului un venit continuu n form de plat pentru arend, n special celui care nu dorete s activeze n agricultur. Analiznd situaia existent putem spune c practica tinde de a nu include actul juridic, prin care se d n arend n categoria actelor juridice pe care legea le numete tranzacii. 48 3.2.2 Avantajele i dezavantajele arendrii pmntului. Forma de arend a suprafeelor agricole ofer participanilor la aceste relaii un ir de avantaje, dar i anumite dezavantaje.49 Avantajele arendaului: 1) Pentru cei ce nu dispun de capital suficient, arenda le este unica posibilitate de a activa n agricultur; 2) Arendaul benificiaz de o mai mare flexibilitate n utilizarea capitalului, deoarece mai multe resurse sunt incluse n capitalul de baz; 3) Proprietarii, de regul, accept anumite nlesniri la stabilirea plii de arend. Avantajele proprietarului de pamnt: 1) Pmntul intr n categoria fondurilor fixe i are un pre mai mult sau mai puin stabil chiar i n perioadele de inflaie avansat; 2) Pmntul poate fi o bun garanie n form de gaj pentru obinerea unor mprumuturi cu scopuri de nvestiii;47

3) Posedarea n proprietate a pamntului permite de a-l folosi mai raional i de a-i spori fertilitatea, iar n cazul arendrii lui- de a supraveghea aceste condiii; Dezavantajele arendaului: 1) Activitatea arendaului poate fi influenat de arendator; Exist pericolul modificrii condiiilor de arend a pmntului; 2) Arendaul este privat de anumite liberti; 3) Contractul de arend a terenurilor cu destinaie agricol. 3.2.3 Contractul de arend a terenurilor cu destinaie agricol. Conform art. 7 al legii cu privire la arend, documentul de baz care reglementeaz relaiile dintre proprietar i arenda este contractul de arend. Legea prevede ca acest contract s fie ncheiat n form scris pe un termen anumit. Contractul de arend trebuie sa conin: - Caracteristica terenului arendat, caracteristici; - Cerinele agrotegnice i tehnologice de exploatare a terenului; - Condiiile de luare i de dare n arend a pamntului, durata Contractului de arend; - Mrimea i forma plii de arend, termenul i locul vrsrii acestor pli; - Obligaiile prilor contractuale; - Condiiile rezilierii contractului; - Alte condiii adugatoare ce nu contravin legislaiei n vigoare. Esena contractului de arend a terenurilor agricole. Aadar, contractul de arend a pamntului este un document ce confirm n scris libera nelegere a proprietarului i a arendaului, prin care acestea i asum48

locul de amplasare i alte

binevol anumite obligaiuni i i ofer anumite drepturi pe perioada de valabilitate a lui. Contractul de arend urmeaz s stipuleze condiiile de dare i luare n arend a terenului agricol, s descrie detaliat i clar drepturile, obligaiunile i responsabilitile prilor pe perioada de aciune a contractului, precum i modul de soluionare a eventualelor litigii. Parametrii care caracterizeaz terenul agricol ce urmeaz a fi dat n arend sunt urmtorii: - Suprafaa terenului- hectare; - Fertilitatea terenului- grade; - Locul amplasrii terenului fa de localiti i punctele de desfacere, prelucrare a produciei agricole, fa de bazinele de alimentare cu ap; - Pentru terenurile cu plantaii multianuale urmeaz s fie menionate soiurile de plantaii, vrsta plantaiilor, termenul posibil de exploatare etc; - Prezena i starea instalaiilor de irigare artificial. Condiiile de dare i luare n arend a terenului agricol. Prin acest compartiment al contractului arendatorul se oblig s transmit o suprafa concret de teren agricol pe o perioada anumit de timp, iar arendaul, la rndul su, s o primeasca i s o utilizeze conform destinaiei, adic pentru creterea produciei agricole. n contractul de arend proprietarul poate prevedea anumite condiii tehnologice de cultivare a plantelor, care s asigure meninerea fertilitii solului i sporirea lui. Perioda de aciune a contractului de arend. Un rol aparte revine perioadei contractului de arend. Perioada contractului de arend determin nsi modul de utilizare a pmntului. Cu ct ea este mai mare, cu att mai sigure sunt posibilitatile arendaului de a face investiii de capital, de a ntreprinde msuri pentru meninerea fertilitii solurilor i chiar sporirea ei.

49

Termenul contractului de arend a terenurilor agricole poate fi de scurt durat (pna la 10 ani) i de lunga durat (mai mare de 10 ani). Remarcm, totodat, c potrivit legii cu privire la arend (art.7), termenul maxim al contractului de arend nu trebuie s depeasc perioada de 99 de ani. Durata scurt. n prezent n sectorul agricol din republic predomin tendina perioadelor scurte de arend a terenurilor cu destinaie agricol- pn la trei sau cinci ani, fapt condiionat de nivelul sczut de dezvoltare a pieii funciare. Perioadele scurte de arendare a trenului agricol au un ir de avantaje i dezavantaje. Avantajele: - Perioadele scurte sunt convenabile pentru arenda i pentru proprietar n condiiile de instabilitate economic; - Att proprietarul, ct i arendaul i pot revedea deciziile i condiiile de arend mai operativ; - Proprietarul i arendaul i pot alege mai operativ ali parteneri care le-ar accepta condiiile. Dezavantajele: - Exist riscul folosirii neraionale a potenialului terenului, deoarece arendaul este interesat s obin la moment recolte mai mari, folosind tehnologii intensive, care la rndul lor pot duce la scderea fertilitii solului; - Arendaii nu pot nvesti n plantaiile multianuale sau n sistemele de irigare; - Perioadele scurte de arend nu sunt atractive pentru antreprenorii din agricultur; - Arendaul nu este interesat s fac investiii orientate spre mbuntiri funciare sau sporirea fertilitii solului. Durata lung50

Termenele lungi de arend a trenurilor agricole i vor gsi treptat o rspndire mai larg, n prezent ele fiind ntlnite cu preponderen la arendarea terenurilor publice pentru construcii. Dei contractele de arend cu durat lung n prezent sunt mai puin raspndite, ele au de asemenea un ir de avantaje i dezavantaje. Avantajele: - Arendaul este interesat s folosesca mai raional pamntul; - n condiiile de stabilitate economic perioadele lungi de arend a terenurilor sunt destul de convinabile pentru antreprenorii din agricultur; - Termenul lung de arend a terenului agricol constituie o siguran a arendaului pentru a face investiii de capital cu termen lung de recuperare; Pentru proprietarii ce nu doresc s activeze n agricultur i nu vor s-i vnd pmntul, arenda pe un termen lung este o soluie foarte convinabil i avantajoas; - n cazul unui termen mai lung de arend, proprietarul de regul accept mai uor unele nlesniri la stabilirea mrimii plii de arend, ceea ce este convenabil i pentru arenda, i pentru proprietar; - Att proprietarul, ct i arendaul sunt asigurai cu o surs stabil de venit pe o perioada de lung durat. Dezavantajele: - Proprietarul i arendaul nu-i pot schimba deciziile i condiiile de arend pna la sfirsitul perioadei de contract, dac partea opus respect condiiile de contract; - Termenul lung de arend nu este eficient n condiiile de instabilitate economic. Factorii ce determin perioada contractului de arend a terenurilor agricole.

51

De remarcat c termenul de arend a terenului este determinat n mare masur de anumii factori i anume: - De mrimea plii, de arendai de preul terenului; - De scopurile urmrite de ctre arenda