1 ) NOTIUNI GENERALE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE:

Potrivit art. 1.650 din N.C.C. (Noul Cod civil) „Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau,dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun în schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca.” Aliniatul 2 al aceluiasi articol arata ca „Poate fi, de asemenea, transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept”.

Caractere juridice:

Contractul de vanzare-cumparare prezinta mai multe caractere juridice:a) este un contract consensual;b) este un contract cu titlu oneros;c) este un contract sinalagmatic (bilateral);d) este un contract comutativ;e) este un contract translativ de proprietate.

a) Caracterul consensual al contractutul de vanzare-cumparare rezulta din prevederile art. 1178 din noul Cod civil, care prevede in acest sens, la modul general, ca contractul se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, capabile de a contracta, daca legea nu le impune o anumita formalitate pentru incheierea sa valabila.

Deci in principu, vanzarea Ia nastere prin acordul de voina al partitor , care isi dau consimtamantul reciproc asupra conditilor contractului;ea este perfecta si deplin incheiata prin manifestarea concordant a acordului de vointa al partilor.Nu este necesara pentru validitatea contractului de canzare cumparare indeplinirea nici unei formalitati si nici nu se cere predarea lucrului ori plata pretului in mommentul incheierii contractului. De la acest principiu,exista unuele exceptii cand legea prevere cerinta incheierii actului intr-o anumita forma.Astfel,potrivit art. 1244 din noul Cod Civil, “trebuie sa fie incheiate prin inscris atutentic,sub sanctiunea nulitatii absolute,conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara”. De asemenea,in cazul contractelor electronice,potrivit art.1245 din noul Cod Civil,”contractele care se incheie prin mijloace electronice sunt supuse conditiilor de forma prevazute de legea speciala.In aceste situatii de exceptie,contractual de vanzare cumparare nu va mai fi valabil decat daca va fi incheiat in forma speciala prevazuta de lege.

b) Vanzarea-cumpararea este un constract cu titlu oneros,intrucat ambele parti urmaresc,la incheierea contractului,anumite interese patrimoniale,respectiv primirea unui echivalent in schimbul prestatie la care se oblige.Prin incheierea contractului,vanzatorul,ca echivalent al prestatiei sale,urmareste sa primeasca pretul lucrului de vanzare,iar cumparatorul sa primeasca,in schimbul pretului,bunul vandut.

2

c) Contractul de vanzare-cumparare are caracter sinalagmatic (bilateral),intrucat prin incheierea lui se nasc obligatii reciprice si interdependente in sarcina ambelor parti contractate : vanzatorul are oblicatiile de transmitere a proprietatii bunului ,de predare a bunului vandut si de garantare a cumparatorului (pentru evictiune si pentru vicii ascunse),iar cumparatorul de preluare a bunului cumparat si de plata a pretului cuvenit,precum si de suportare a cheltuielilor vanzarii,in lipsa de stipulatie contrara.

d) Contractul de vanzare-cumparare este un contract comutativ,intrucat existent si intinderea obligatiilor partilor,rezultate din intelegerea lor,sunt cunoscute din momentul incheierii contractului;ele nu depend de un eveniment viitor si incert,astfel incat nu exista,ulterior incheierii contractului,sanse de castig sau de pierdere pentru una sau ambele parti contractante.

e) Contractul de vanzare-cumparare este,in principiu,un contract translativ de proprietate.Astfel,potrivit art. 1674 din Noul Cod civil “cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul,proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului,chiar daca bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca”. Deci,in principiu,transferul dreptului de proprietate de la vanzator la comparator din momentul incheierii contractului opereaza de drept.Acest principiuse aplica insa numai daca sunt implinite anumite conditii :

1)Contractual de vanzare cumparare trebuie sa fie valabil incheiat.Daca,in mod exceptional,legea prevete o anumita forma pentru incheierea contractului,acordul partilor trebuie sa imbrace o forma ceruta de lege.

2)Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut.Aceasta regula reprezinta aplicarea pricipiului latin : nemo dat quod non habet.

3)Lucrul vandut trebuie sa existe.Daca lucrul vandut nu exista in momentul incheierii contractului,transferul propreitatii opereaza in momentul executarii sau individualizarii bunurilor.Astfel,in cazul vanarii bunurilor viitoare,transferul opereaza numai din momentul in care au fost executate sau terminate (pentru bunurile individual determinate) sau din momentul individualizarii (pentru bunurile de gen).Este cazul lucrurilor care urmeaza a fi confectionate,al recoltelor viitoare etc.

4)Sa fie vorba despre lucruri individual determinate (certe).Daca este vorba despre bunuri determinate numai generic,transferul properietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului,ci numai din cel al individualizarii bunurilor.Astfel,potrivit art 1678 din noul Cod Civil atunci cand vanzarea are ca obiect bunurile de gen,inclusive bunuri dintr-un gen limitat,proprietatea se transfera cumparatorului la data individualizarii acestora prin predare,numarare,cantarire,masurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului.

5)Partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului.Intrucat regula prezenta in art. 1674 din noul Cod Civil nu are character imperativ,ci superlativ,partile contractului de vanzare-cumparare pot stabili ca transmiterea proprietatii sa se faca ulterior incheierii contractului.

3

Pactul de optiune :

Noul Cod Civil reorganizeaza materia intelegerilor prealabile vanzarii si introduce o instituie noua,distincata de promisiunea unilaterala de vanzare,si anume pactul de optiune.Potrivit art. 1278 din noul Cod Civil exista un pact de optiune atunci cand partile convin ca una dintre ele sa ramana legata de propria declaratie de vointa,iar cealalta sa o poata accepta sau refuza,iar acea declaratie se considera o oferta irevocabila.

In capitolul referitor la vanzare-cumparare,art. 1668 din noul Cod Civil prevede ca “in cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual determinat,intre data incheierii si data exercitarii optiunii sau,dupa caz,aceea a expirarii termenului de optiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului”. Din definitia legala a pactului de optiune ar rezulta ca principalele elemente caracteristice ale pactului de optine sunt :

-Pactul de optiune este o specie de oferta-Pactul de optiune nu poate fi revocat prin vointa unilaterala a obligatului-Pactul de optiune trebuie sa contina toate elementele viitorului contract-Contractul poate fi incheiat prin simpla exercitare de catre beneficiar a optiunii in sensul acceptarii

In noua legislatie pactul de optiune este structurat astfel :-Un element care coincide cu oferta si in care regasim continutul esential al actului proiectat,inclusiv consimtamantul emitentului propunerii,si caruia ii mai lipseste doar consimtamantul beneficiarului pentru a constitui un contract perfect-Un al doila element,de natura contractuala,ce consta in conventia dintre cei doi de mentinere a propunerii pentru o perioada de timp,conventie din care se naste pentru beneficiar un drept potestativ privind optiunea de a incheia sau nu contractual ce i-a fost propus.

Promisinea unilaterala de vanzare si de cumparare :

Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract prin care o parte (promitent) se obliga sa vanda un bun,la un pret determinat,celeilalte parti (beneficiar),care accepta promisiunea,rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior acordul sau la cumpararea bunului. Trebuie aratat ca promisiunea unilaterala de vanzare,sper deosebire de oferta de vanzare,este un contract intrucat se incheie prin acordul de vointa al celor doua parti (promitent si beneficiar).Daca oferta de vanzare este un act juridic unilateral,reprezentand manifestarea de vointa a unei singur parti,promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral,creand obligatii numai pentru una din partile contractante (promitent). Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului,dar promitentul va refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare,el va avea dreptul sa solicite executarea obligatiei de catre promitent sau desfiintarea conventiei,cu daune-interese.

4

Daca bunul care a facut obiectul promisiunii de vanzare-cumparare a fost vandut de promitent altei personae sau nu mai exista,beneficiarul are dreptul la daune-interese.Daca ulterior se incheie contractul de vanzare-cumparare vizat de parti,el va avea caracter translativ de proprietate din momentul incheierii si numai pentru viitor.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare:

Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare este acel contract prin care una din parti (promitent) se obliga ca va vinde,iar cealalta parte (beneficiar) se obliga ca va cumpara un anumit bun la un pret determinat,contract care va fi perfectat in viitor. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este un antecontract,ambele parti putand cere incheierea contractului.Ea nu are caracter translativ de proprietate,ci se naste numai din obligatia de a se transmite proprietatea bunului in viitor.Pentru incheierea valabila a acestui contract nu se cer formalitati special,ci este suficient simplul accord de vointa al partilor,chiar daca pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare legea prevede o anumita forma. Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia stabilita,beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea bunului,intrucat nu a devenit proprietar.Nerespectarea din culpa a obligatiei de incheiere a contractului de vanzare-cumparare da dreptul celeilalte parti de a solicita rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare si eventual despagubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese).

Dreptul de preemptiune:

Noul Cod Civil unifica dispozitiile legale cu privire la pactul de preferinta si dreptul de preemptiune,regland in art. 1730-1740 dreptul de preemptiune de natura conventionala si de natura legala si prevazand ca “in conditiile stabilite prin lege sau contract,titularul dreptului de preemptiune,numit preemptor,poate sa cumpere cu prioritate un bun”. El reprezinta o varianta a promisiunii unilaterale de vanzare;in acest caz proprietarul lucrului nu se obliga sa il vanda,ci numai sa acorde preferinta unei anumite persone daca se va hotara sa vanda lucrul. In privinta caracterelor dreptului de preemptiune,art. 1739 din noul Cod Civil prevede ca “dreptul de preemptiune este indivizibil si nu se poate ceda”.Dreptul de preemptiune se exercita,in cazul vanzarii de bunuri mobile,in termen de cel mult 10 zile de la comunicarea catre preemptor a notificarii,iar in cazul vanzarii de bunuri imobile,in termen de cel mult 30 de zile de la comunicare. In ceea ce priveste efectele exercitarii preemptiunii,art. 1733 din noul Cod Civil prevede ca prin exercitarea dreptului de preemptiune contractul de vanzare se considera incheiat intre preemptor si vanzator in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul,iar acest din urma contract se desfinteaza retroactiv. Potrivit art 1740 din noul Cod Civil dreptul conventional de preemptiune se stinge prin moartea preemptorului cu exceptia situatiei in care a fost constituit pe un anume termen.In acest din urma caz,termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii,daca a fost stipulate in termen mai lung.

5

2 ) CONDITII DE VALIDITATE A CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE :

1.Consimtamantul:Consimtamantul este o conditie de fond,esentiala ,de validitate,generala a contractului de vanzare-cumparare.Vanzarea ca orice alt contract se incheie prin actul de vointa al partilor.Partile contractului isi dau consimtamantul reciproc asupra conditiilor contractului.In principiu,vanzarea este un contract consensual,acordul de vointa al partilor contractante fiind necesar si suficient pentru formarea valabila a contractului.Acordul de vointa a partilor la incheierea unui contract de vanzare-cumparare trebuie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice ,deci implica seriozitate.Aceasta conditie nu este indeplinita daca manifestarea de vointa este prea vaga,s-a facut in gluma,din curtuazie,din complezenta sau cand s-a facut sub conditie pur postetativa.In sfarsit,consimtamantul trebe sa nu fie alterat printr-un viciu de consimtamant,deci sa nu fie viciat prin eroare,dol,violenta sau leziune,conform regulilor generale.

2.Capacitatea:Capacitatea civila reprezinta acea conditie de fond si esentiala care consta in aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi si obligatii civile prin incheierea de acte juridice.Potrivit art.28 alin(1) din NCC ,”capacitatea civila este recunoscuta tuturor persoanelor”.La randul sau capacitatea de a contracta a fost definite ca fiind o parte a capacitatii civile (de folosinta sau de exercitiu)constand in aptitudinea presoanei fizice sau juridice de a incheia,personal sau prin prezentare,contracte civile.Ea reprezinta o conditie generala,de fond,esentiala,de validitate a contractului de vanzare-cumparare.In privinta capacitatii de exercitiu,pentru a incheia valabil un contract de vanzare-cumparare,partile trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu,intrucat,in principiu,acest act este un act de dispozitie,atat pentru vanzator cat si pentru comparator.Persoanele lipsitete de capacitate de exeritiu (minorii sub 14 ani si interzisii judecatoresti)pot incheia asemenea contracte prin reprezentantii lor legali,pe cand persoanele cu capacitate de exercitiu restransa (minorii intre 14-18 ani)pot incheia personal contractele,insa cu incuviintarea ocrotitorilor legali si in anumite cazuri,cu autorizarea instantei de tutela.Cu caracter de noutate,in art.40 NCC a fost reglementata posibilitatea dobandirii capacitatii de exercitiu anticipate,prevazandu-se ca “pentru motive temeinice,instanta de tutela poate recunoaste minorului care a implinit varsta de 16 ani capacitatea deplina de exercitiu.In acest scop,vor fi ascultati si parintii sau tutorele minorului,luandu-se cand este cazul si avizul consiliului de familie.

Incapacitatile de a cumpara sunt urmatoarele:1) mandatarilor de a cumpara bunurile pe care au fost insarcinati sa le vanda [art.1654

alin(1) lit a)].Justificarea acestei interdictii consta in aceea ca mandatarul nu trebuie sa fie pus in situatia de a alege intre interesul sau,acela de a cumpara cat mai ieftin,si interesul

6

vanzatorului,acela de a obtine un pret cat mai ridicat.Interdictia nu isi gaseste aplicarea atunci cand mandatarul a fost imputernicit in mod expres in acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinate in asemenea mod incat sa excluda posibilitatea unui conflict de interese(art.1304).

2) Incapacitatea parintilor,tutorelui,curatorului si adminidtratorului provizoriu de a cumpara bunurilepersoanelor pe care le reprezinta [art.1654 alin.(1)lit b)].Aceasta interdictie vine sa protejeze interesele celui reprezentat sau ocrotit prin una din modalitatile enumerate mai sus,caz in care continutul puterilor reprezentantilor este determinat de lege,iar reprezentantul nu poate sa le aduca limitari,cu atat mai mult cu cat lipsa lui totala sau partiala de capacitate il impiedica sa manifeste o vointa producatoare de efecte juridice.

3) Incapacitatea functionarilor publici,judecatorilor,sindici,practicienilor in insolventa ,executarilor judecatoresti,precum si a altor asemenea persoane care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza [art.1654 alin.(1) lit c)].

4) Incapacitatea de a cumpara drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea,instituita in sarcina judecatorilor,procurorilor,grefierilor,executorilor,avocatilor,notary publici,consilierilor juridici si practicienilor in insolventa[art.1653 alin(1)].

Potrivit art1653 alin(2) din NCC cesiunea drepturilor litigioase este permisa si valabila in cazurile:

cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la comoştenitori sau coproprietari, după caz;

cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios;

cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte bunul în legătură cu care există dreptul litigios.

5) In cea ce priveste terenurile,asa cum prevedea art.3 alin(1) din legea 54/1998 privind circulatia juridical a terenurilor”cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandii dreptul de proprietate asupra terenurilor”,potrivit art.3 alin(3) din aceasi lege,”persoanele juridice straine nu pot dobandii terenuri in Romania prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte”.

Noul cod civil prevede in art.27 ca la modul general,”cetatenii straini si apatrizii sunt asimilati,in conditiile legii cu cetatenii romani,in ceea ce priveste drepturile si libertatile lor civile.Asimilarea se aplica in mod corespunzator si persoanelor juridice straine.”

Incapacitatile de a vinde sunt urmatoarele:

1)Persoanele prevazute la art.1654 alin.(1) nu poate sa vanda bunurile proprii pentru n pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a carui administrare o spravegheaza,dupa caz [art.1655 alin(1)].

Din moment ce contraprestatia pentru instrainarea unui bun propriu ar fi”o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a

7

carui administrare o supravegheaza”,deducem ca vanzarea prohibita ar fi o specie de act cu sine insusi,in care incapabilul s-ar afla in postura de vanzator.

2)Sunt interzise contractele in care,in schimbul unei prestatii promise de persoanele prevazute la art.1654 alin(1),cealalta parte se obliga sa plateasca o suma de bani.

De lege ferenda,apreciem ca ar trebui sanctionata o practica des intalnita in care cel insarcinat cu vanzarea unui lucru faciliteaza cumpararea acestuia de catre un tert la un pret avantajos,primind pentru aceasta prestatie un commission din partea tertului.

3.Obiectul:Noul cod civil face distinctie intre obiectul contractului si obiectul obligatiei in art.1225 si 1226,prevazand ca “obiectul contractului il reprezinta operatiunea juridical,precum vanzarea,locatiunea,imprumutul si altele asemenea,convenita de parti,astfel cum acesta reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale”,iar “obiectul obligatiei este prestatia la care se angajeaza debitorul”.Contractul de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic,dand nastere la obligatii reciproce in sarcina vanzatorului si cumparatorului.Obiectul material al obligatiei vanzatorului il contituie bunul vandut,iar obiectul material al obligatiei cumparatorului il contituie pretul.

Bunul vandut:

Bunul vandut,pentru a constitui obiectul material al prestatiei vanzatorului,trebuie sa indeplineasca anumite conditii:

1. sa se afle in circuitul civil2. sa existe sau sa poata exista in viitor3. sa fie determinat sau determinabil4. sa fie posibil5. sa fie licit si moral.

In primul rand bunul vandut trebuie sa fie in circuitul civil,art.1658 “orice bun poate fi vandut in mod liber,daca vanzarea nu este iterzisa ori limitata prin lege sau prin conventie ori testament”.Nu poate forma obiectul contractului de vanzae cumparare bunurile car nu sunt in circuitul civil.Astfel sunt in afara circuitului civil,fiind inepuizabile si nesusceptibile de apropiere bunurile care nu apartin nimanui si al caror uz este comun tuturor.Aceste lucruri,prin natura lor nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare,fiind denumite res communis(res nullius):aerul,razele soarelui,apa marii.Prin ar.627 din NCC se reglemeteaza expres clauza de inalienabilitate,prevazandu-se ca”prin conventie sau testament se poate interzice instrainarea unui bun,insa numai pentru o durat de cel mult 49 de ani si daca exista un iteres serios si legitim.Termenul incepe sa curga de la data dobandirii bunului.Astfel durata maxima de timp pentru care poate fi dispusa inalienabilitatea este de 49 de ani,calculate incepand cu data dobandirii. In al doilea rand lucrul trebuie sa existe sau sa poata exista cu certitudine in viitor.Potrivit art.1659 din NCC “daca in momentul vanzarii unui bun individual determinat acesta pierise in intregime,contractual nu produce niciun effect.Daca bunul pierise numai in parte,cumparatorul

8

care nu cunoastea acest fapt in momentul vanzarii poate cere fie anularea vanzarii,fie reducerea corespunzatoare a pretului”.Daca lucrul a existat in trecut,dar in momentul vanzarii era pierit in totalitate sau daca lucrul nici n-a existat in realitate,contratul nu produce niciun efect,intrucat obligatia vanzatorului este lipsita de obiect.Acesta atrage si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului lipsind deci obiectul si cauza vanzarii-cumpararii.Daca lucrul a existat in momentul incheierii contractului si a pierit numai in parte,cumparatorul are dreptul,potrivit legii,sa opteze:fie sa renunte la contract(sa ceara anularea contractului),fie sa mentina contractual cu reducerea proportional din pret,conform pieirii lucrului.Riscul pieirii totale sau partiale a lucrului vandut este suportat de catre vanzator,conform principiului res perit domino,intrucat se situeaza de momentul incheierii valabile a contractului.Partile pot convenii savanda lucruri viitoare(res future)care nu exista in momentul incheierii contractului,dar care pot exista cu certitudine;de exemplu,bunuri ce se vor confectiona ulterior. Astfel,daca obiectul vanzarii il constituie un bun viitor,cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in care bunul s-a realizat adica atunci cand devine apt de a fii folosit potrivit destinatiei in vederea careiaa fost incheiat contractual(Art.1659).Dat fiind faptul ca in general motivul cumpararii(causa remota)ramane fara semnificatie in ce priveste valabilitatea vanzarii,credem ca ceea ce intereseaza in aceasta situatie este aptitudinea bunului de a servii destinatiei normale,uzuale pe care o are un bun din respective specie. In cazul vanzarii unui bun dintr-un gen limitat care nu exista la data incheierii contractului,cumparatorul dobandeste proprietatea la momentul individualizarii de catre vanzator a bunului vandut.Observam ca dispozitiile analizate se refera exclusive la bunurile de gen ce fac obiectul contractului sip e care vanzatorul trebuie sa le produca.Atunci cand bunul sau dupa caz,genul limitat nu se realizeaza,contractual nu produce niciun efect.Daca insa nerealizarea este determinate de culpa vanzatorului,acesta este tinut sa plateasca daune-interese. In al treilea rand o alta conditie privind lucrul vandut este ca aceasta sa fie determinat sau determinabil.In acest sens,reglementand obiectul obligatiei,potrivit art.1226 NCC,”sub sanctiunea nulitatii absolute,el trebuie sa fie determinat sau cel putin determinabil”.In cazul bunurilor certe determinarea se face prin precizarea caracterelor lor individuale.In cazul bunurilor generice,determinarea se face prin indicarea specie si a cantitatii acestor bunuri,prin elemente prin care sa fie posibila individualizarea bunurilor vandute.Lucrul vandut trebuie sa fie posibi,intrucat nimeni nu poate fi obligat la imposibil(ad imposibilum,nulla obligation).Obiectul nu este posibil daca imposibilitatea este absoluta,adica pentru orice persoana.Lucrul ce formeaza obiectul contractului trebuie sa fie licit,ceea ce inseamna ca conduit partilor trebuie sa fie in conformitate cu legea,ordinea publica si morala.Daca obiectul contractului este ilicit sau immoral,atunci contractual de vanzare-cumparare va fi nul absolut.

Pretul vanzarii-cumpararii:

Pretul este obiectul obligatiei cumparatorului si consta intr-o suma de bani datorata de comparator vanzatorului ca echivalent al lucrului vandut, el corespunde valorii lucrului vandut.

9

Conditii pentru validitatea contractului ed vanzare-cumparare in privinta obiectului obligatiei cumparatorului sun:

Pretul sa fie stabilit in bani Pretul tebuie sa fie determinat sau determinabil Pretul sa fie sincer Pretul sa fie serios

Pretul vanzarii trebuie sa fie stabilit intr-o suma de bani.NCC prevede expres aceasta conditie in art.1660,ea fiind de esenta vanzarii.Daca instrainarea unui lucru nu se face pentru o suma de bani,atunci contractual incheiat poate fi valabil,insa el nu mai poate fi caracterizat ca un contract de vanzare-cumparare. Pretul vanzarii-cumpararii trebuie sa fie determinat sau determinabil.Aceasta conditie este expres prevazuta in art.1660 din NCC potrivit caruia pretul trebuie sa fie “determinat sau cel putin determinabil”.In toate situatiile daca pretul nu a fost determinat in teremen de 1 an de la incheierea contractului,vanzarea este nula,afara de cazul in care partile au convenit un alt mod de determinarea pretului. Daca pretul a fost stabilit de catre parti la incheierea contractului,fiind serios si determinat,vanzatorul nu poate solicita ulterior diferentele de pret,indiferent de justificarile pe care le-ar aduce. Pretul vanzarii trebuie sa fie sincer,adica real,stabilit efectiv cu scopul de a fi cerut si platit in realitate,deci nu un pret pe care partile sa-l fi stabilit in mod fictive.Petul este fictiv atunci cand partile nu intentioneaza sa-l ceara,respective sa-l plateasca sau cand din actul secret rezulta ca el nu este datorat.In cazul in care pretul nu este real,ci fictiv sau simultan,art.1665 alin(1) din NCC prevede ca”vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit”. Pretul vanzarii trebuie sa fie serios,adica sa reprezinte intentia partilor,un echivalent valoric al lucrului cumparat,deci el nu trebuie sa fie derizoriu.In acest sens,potrivit art.1665 alin(2) din NCC,”daca prin lege nu se prevede altfel vazarea este anulabila cand pretul este intr-atat de disproportionat fata de valoarea bunului,incat este evident ca partile nu au dorit sa consimta la o vanzare”.

4 Cauza: Legea prevede conditiile de validitate ale oricarui contract si existent unei cause licite,art.1235 din NCC definin cauza ca fiind”motivul care determina fiecare parte sa incheie contractual”. In structura cauzei unui contract intra doua elemente:scopul imediat(causa proxima),care este determinat pe categorii de acte juridice civile,si scopul mediat(causa remota).Scopul imediat este constant si invariabil pentru aceasi specie de acte juridice.In cazul vanzarii-cumpararii,el consta in reprezentarea contraprestatiei celeilalte parti.Astfel transmiterea proprietatii de catre vanzator are drept cauza plata pretului de catre cumparator,iar pretul platit de catre comparator are drept cauza transmiterea proprietatii lucrului vandut de catre vanzator.Sub aspectul ambelor elemente care compun cauza,asa cum rezulta din prevederile art.1236 alin(1) din NCC,cauza trebuie sa existe ,sa fie licita sis a fie morala.

10

a. Cauza trebuie sa existe,pentru ca sa fie valabil contractual de vanzare-cumparare.Daca lipseste cauza conventiei dintre parti,atunci contractual de vazanare-cumparare,potrivit art.1238 din NCC,este lovit de nulitate relativa,cu exceptia cazului in care contractual a fost gresit calificat si poate produce alte efecte juridice.

b. O alta conditie pentru validitatea cauzei este aceea sa fie vorba despre o cauza licita.Ea este expres prevazuta de lege in art.1236 alin(2) din NCC:”cauza este ilicita cand este contrara legii si ordinii publice”.Cauza ilicita atrage nulitatea absoluta a contractului daca este comuna ambelor parti contractate ori,in caz contrar,daca cealalta parte a cunoscut-o sau dupa imprejurari,trebuie s-o cunoasca.

c. Cauza contractului de vanzare-cumparare trebuie sa fie morala.Conditia este prevazuta in art.1236 din NCC,cauza fiind definite ca imorala atunci cand este contrara bunelor moravuri.Cauza imorala atrage si ea nulitatea absoluta a contractului daca este comuna partilor ori,in caz contrar,daca cealalta parte a cunoscut-o sau ,dupa imprejurari,trebuie s-o cunoasca.

3) CONDITII DE FORMA ALE CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE:

In N.C. Civ este enuntat principiul libertatii formei, in sensul ca incheierea contractului se

realizeaza prin simplul acord de vointa al partilor, capabile de a contracta, daca legea nu

impune o anumita formalitate.

Vointa de a contracta poate fi exprimata verbal sau in scris. Vointa poate fi exprimata si

printr-un comportament care, potrivit legii, conventiei partilor, practicilor stabilite intre acestea

sau uzantelor, nu lasa nicio indoiala asupra intentiei de a produce efectele juridice

corespunzatoare. Ca atare, manifestarea de vointa a partilor produce efecte juridice fara alte

formalitati speciale.

Forma ceruta ad validitatem (ad solemnitatem)

Forma ceruta pentru validitatea actului juridic este acea conditie speciala si esentiala

care presupune indeplinirea unor formalitati prevazute de lege, in absenta carora actul nu ar

putea lua nastere in mod valabil.

NCC prevede anumite situatii in care forma scrisa este o conditie de validitate, caz in

care inclusiv inscrisul sub semnatura privata este suficient pentru satisfacerea cerintei legale,

insa in anumite cazuri este ceruta forma inscrisului autentic.

Nerespectarea formei cerute ad solemnitatem, avand in vedere ca reprezinta un element

constitutiv al actului, se sanctioneaza cu nulitatea absoluta.

11

Forma ad probationem

Este acea conditie impusa de lege sau de parti, care consta in intocmirea unui inscris cu

scopul de a proba actul juridic civil valabil incheiat.

Nerespectarea formei cerute ad probationem nu atrage nevalabilitatea actului, asa cum

se intampla in cazul formei ad validitatem, ci imposibilitatea dovedirii actului cu alt mijloc

de proba.

Forma ceruta pentru opozabilitate fata de terti.

Prin forma ceruta pentru opozabilitatea fata de terti a actului juridic se intelege

acea conditie necesara pentru ca actul juridic sa fie opozabil si persoanelor care nu au

participat la incheierea lui, in scopul ocrotirii drepturilor si intereselor lor. Aceasta este o cerinta

prevazuta pentru protejarea tertilor fata de efectele prejudiciabile ale unor acte juridice.

Se asigura prin indeplinirea unor formalitati de publicitate, in special prin inscrieri sau

notari in cartea funciara pentru instrainarile de drepturi imobiliare, sau inscrieri in Arhiva

Electronica de Garantii Reale Mobiliare, pentru gaj si alte garantii reale mobiliare.

Nerespectarea formei cerute pentru opozabilitatea fata de terti a actului juridic este

sanctionata cu inopozabilitatea actului juridic, ceea ce inseamna posibilitatea, pentru tertul

interesat, de a ignora actul invocat de parti impotriva sa.

4 ) EFECTELE CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE:

Prin efectele unui contract se inteleg obligatiile pe care contractul le creeaza in sarcina

partilor contractante. Pentru stabilirea acestor obligatii, codul civil contine o dispozitie in legatura

cu interpretarea clauzelor vanzarii.

De regula, daca intelesul unui contract este indoielnic, interpretarea se face in favoarea

cumparatorului. In materie de vanzare, codul civil contine o regula speciala si derogatorie:

vanzatorul este cel care stabileste de regula conditiile contractului si trebuie sa explice clar

obligatiile sale, iar daca intelesul actului este indoielnic, "clauzele neclare se interpreteaza

contra vanzatorului" (in dubio contra stipulantem)

12

Obligatiile vanzatorului

a) Obligatia de a transmite proprietatea bunului sau dreptului vandut

In cazul unei vanzari simple, se va aplica regula privind translatia de drept a proprietatii, iar

problema unei obligatii subsecvente in acest sens a vanzatorului nu se pune. Daca vanzarea

este afectata de un termen sau de o conditie suspensiva, efectele contractului se produc

automat la implinirea termenului, respective realizarea conditiei, fara a fi necesara vreo

interventie sau actiune din partea vanzatorului.

In cazul vanzarii bunului altuia, vanzatorul trebuie doar sa procure bunul ce face obiectul

vanzarii sau sa obtina consimtamantul proprietarului la vanzare

b) Obligatia de predare a bunului vandut si de conservare a acestuia pana la predare

1. Obligatia de predare

Prin predare se intelege punerea bunului vandut la dispozitia cumparatorului. Normele

legale sunt supletive, partile contractului putand sa stabileasca liber continutul acestei obligatii a

vanzatorului.

Prin indeplinirea obligatiei, cumparatorul devenit proprietar poate exercita posesia de

fapt asupra bunului, poate percepe fructele bunului sau folosi bunul cumparat. Vanzatorul mai

este obligat sa predea cumparatorului titlurile si documentele privitoare la proprietatea sau

folosinta bunului.

Predarea poate fi pasiva (exista posibilitatea predarii fara interventia vanzatorului), sau

activa (este necesara efectuarea unor acte sau fapte pentru ca cumparatorul sa intre in

stapanirea efectiva a bunului).

Daca partile nu au stabilit alt loc, predarea se va face la locul situarii bunului la momentul

incheierii contractului, avand in vedere ca de regula la acel moment se face si plata pretului.

Cheltuielile de predare (cantarire, numarare, masurare) sunt in sarcina vanzatorului, iar

cele de ridicare a bunului (incarcare, transport, descarcare) sunt in sarcina cumparatorului, daca

partile nu au convenit altfel.

Predarea bunului trebuie sa se faca la termenul stipulat. Cumparatorul nu poate cere de

la vanzator predarea bunului decat daca si-a indeplinit la randul sau obligatia de plata a pretului

in intregime.

Obligatia de a preda bunul presupune si predarea accesoriilor sale, precum si a tot ce

este destinat folosintei sale perpetue. In ceea ce priveste fructele bunului, daca nu s-a convenit

altfel, se cuvin cumparatorului din ziua dobandirii proprietatii

13

2. Obligatia de conservare a bunului

Lucrul trebuie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului, chiar daca

predarea se face ulterior, astfel incat vanzatorul trebuie sa il pastreze cu grija, sa-l mentina in

aceeasi stare si sa evite pierderea, deteriorarea sau alterarea lui.

c) Obligatia de garantie pentru evictiune

Prin evictiune se intelege pierderea in tot sau in parte a proprietatii lucrului sau tulburarea

cumparatorului. Obligatia de garantie pentru evictiune exista atat atunci cand evictiunea provine

de la un tert, cat si in cazul evictiunii provenite dintr-un fapt personal al vanzatorului.

Nu orice tulburare a linistitei folosinte a bunului cumparat atrage obligatia de garantie a

vanzatorului pentru evictiune; trebuie sa fie vorba de o tulburare de drept.

Vanzatorul va raspunde numai pentru imprejurari anterioare vanzarii si care nu au fost

cunoscute de cumparator.

Cumparatorul nu trebuie sa cunoasca cauza evictiunii la momentul incheierii contractului, altfel

inseamna ca el si-a asumat riscul.

Partile contractului pot stipula clauze de agravare, micsorare sau inlaturare a obligatiei de

garantie pentru evictiune a vanzatorului.

d) Obligatia de garantie contra viciilor ascunse

Vanzatorul garanteaza cumparatorul contra oricaror vicii ascunse care fac bunul vandut

impropriu intrebuintarii la care este destinat sau care ii micsoareaza in asemenea masura

intrebuintarea sau valoarea incat daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi

dat un pret mai mic.

Clasificarea viciilor:

a. dupa posibilitatea descoperirii lor:

- aparente

- ascunse: nu pot fi descoperite de un cumparator prudent si vigilent fara asistenta de

specialitate, nefiind comunicate de vanzator

b. dupa masura in care afecteaza valoarea de intrebuintare

- grave

- usoare

c. dupa momentul nasterii lor

- existente la momentul predarii: cumparatorul este obligat sa dovedeasca existenta viciului

la momentul predarii

14

- ulterioare: vanzatorul este exonerat de raspundere

d. dupa cunostinta vanzatorului asupra lor:

- cunoscute de vanzator: vanzatorul este obligat la plata de daune-interese pentru repararea

intregului prejudiciu cauzat

- necunoscute de vanzator: vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile de

vanzare.

e. dupa cunostinta cumparatorului asupra lor:

- cunoscute de cumparator: viciile ascunse cunoscute de cumparator de la vanzator, devin

vicii aparente; vanzatorul nu datoreaza garantie contra viciilor pe care cumparatorul le

cunostea la incheierea contractului

- necunoscute de cumparator

Vanzatorul va raspunde pentru vicii daca sunt intrunite cumulativ mai multe conditii:

1. Viciile sa fie ascunse

2. Sa fi existat la data predarii bunului

3. Sa fie grave

Vanzatorul nu va raspunde pentru vicii in urmatoarele cazuri:

- cand viciile sunt aparente si cumparatorul le-a putut observa

- cand viciile au fost ascunse, dar cumparatorul le-a cunoscut

- cand viciile sunt ascunse, dar partile au convenit ca vanzatorul sa fie exonerat de raspundere

Efectele obligatiei de garantie pentru vicii ascunse:

- inlaturarea viciilor de catre vanzator pe cheltuiala acestuia

- inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi fel, lipsit de vicii

- reducerea corespunzatoare a pretului

- rezolutionarea vanzarii

Daca lucrul vandut a pierit din cauza viciilor, desi nu va mai primi bunul, vanzatorul va fi

obligat la restituirea integrala a pretului.

In afara de garantia contra viciilor ascunse, vanzatorul care a garantat pentru un timp

determinat buna functionare a bunului vandut este obligat, in cazul oricarei defectiuni ivite in

timpul termenului de garantie, sa repare bunul pe cheltuiala sa. Reparatia reprezinta continutul

obligatiei legale de garantare pentru buna functionare.

15

Daca reparatia este imposibila sau de lunga durata, vanzatorul trebuie sa inlocuiasca

bunul vandut. Daca inlocuirea nu se produce intr-un termen rezonabil, cumparatorul poate

obtine restituirea pretului in schimbul inapoierii bunului.

Garantia nu va fi datorata daca vanzatorul dovedeste ca defectiunea s-a produs din

pricina modului nepotrivit in care cumparatorul a folosit sau a pastrat bunul.

Obligatiile cumparatorului

Cumparatorul are urmatoarele obligatii principale:a) sa plateasca pretul vanzariib) sa preia bunul vandut

Obligatia de plata a pretului:

Aceasta obligatie a cumparatorului este foarte importanta si este de esenta contractului

de vanzare-cumparare.

In caz de neplata a pretului, vanzatorul are la dispozitie mai multe mijloace juridice:

a. executarea silita a obligatiei de plata: este posibila in toate cazurile in care cumparatorul

este solvabil, deoarece are ca obiect o suma de bani; ea se poate realiza prin executare

silita mobiliara sau imobiliara

c. cea mai importanta posibilitate legala a vanzatorului este actiunea in rezolutiunea

contractului

Obligatia de preluare a bunului:

Cumparatorul trebuie sa preia bunul la data si locul prevazute in contract si suporta

cheltuielile de ridicare si transport de la locul predarii.

In cazul neexecutarii de cumparator a obligatie de preluare a bunului, vanzatorul are

facultatea de a depune lucrul intr-un depozit, la dispozitia si pe cheltuiala cumparatorului.

In toate cazurile cand cumparatorul nu isi executa aceasta obligatie, vanzatorul poate

cere rezolutionarea contractului si solicitarea de daune-interese.

Obligatia de suportare a cheltuielilor vanzariiIn categoria acestor cheltuieli intra redactarea si multiplicarea actului de vanzare-

cumparare, taxele de timbru, taxele de autentificare, onorariul de avocat/notar, cheltuieli pentru

16

publicitatea imobiliara etc. Daca aceste cheltuieli au fost platite de catre vanzator, el are dreptul

sa le recupereze de la cumparator.

5) VARIETATI DE VANZARE-CUMPARARE:

Exista mai multe varietati de vanzare-cumparare: vanzarea locuintelor proprietate de stat, vanzarea cu arvuna, vanzarea cu gramada, vanzarea dupa greutate, numar si masura, vanzarVea de drepturi litigioase, retractatul litigios, vanzarea de drepturi succesorale, vanzarea prin corespondenta, vanzarea prin licitatie.Particularitatile pe care le reprezinta aceste varietati de vanzare-cumparare impun o tratare succinta.

Sectiunea I – Vanzarea cu gramada

Consta in aceea ca proprietatea este transferata la cumparator chiar in momentul incheierii contractului (de exemplu, iti vand toata recolta de grau pe care o voi obtine de pe suprafata de un hectar). Deci, „vanzarea pura si simpla este perfecta indata ce lucrul vandut si pretul sunt determinate.Vanzarea cu gramada (in bloc) are ca obiect o cantitate determinata de bunuri prin masa ei (de exemplu, porumbul aflat intr-o magazie). Pretul se va stabili global, pentru cantitatea intreaga.

Sectiunea a II-a – Vanzare dupa greutate,numar sau masura

Obiectul contractului de vanzare-cumparare il formeaza numai bunurile de gen, care se delimiteaza dintr-un gen limitat. Din lotul respectiv, pentru individualizarea unei cantitati vandute, se va proceda la cantarirea, numararea sau masurarea acesteia. Ceea ce caracterizeaza aceasta vanzare este faptul ca transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator are loc ulterior perfectarii contractului, si anume, atunci cand bunurile vandute sunt individualizate prin cantarire, masurare sau numarare. Tot in acelasi moment, vor trece riscurile asupra cumparatorului.

Sectiunea a III-a – Vanzarea pe gustate

Aceasta varietate a contractului de vanzare-cumparare este folosita, de regula, pentru unele bunuri alimentare care se desfac in piete. Ca sa se poata incheia contractul de vanzare-cumparare, este necesar ca, in prealabil, cumparatorul sa guste bunurile. O asemenea vanzare este supusa unei conditii suspensive potestative simple, in sensul ca vanzarea se considera perfecta doar in momentul in care cumparatorul, dupa ce a gustat bunul respectiv, declara ca acesta ii convine.

Sectiunea a IV-a – Vanzarea pe incercate

Un asemenea contract se incheie intotdeauna sub conditia suspensiva (care consta in incercarea bunului de catre cumparator). Incercarea urmareste sa stabileasca daca bunul

17

corespunde sau nu destinatiei sale. De exemplu, in cazul unor produse tehnice, se verifica daca acestea corespund calitatii si functionarii. Deci, in momentul in care se incheie contractul, cumparatorul isi rezerva dreptul de a verifica (personal sau cu ajutorul unei persoane calificate) daca bunul corespunde parametrilor tehnici si functionali

Sectiunea a V-a – Vanzarea cu pact de rascumparare

Prin vanzarea cu pact de rascumparare se intelege acea vanzare prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a relua bunul vandut, restituind pretul cumparatorului. O asemenea vanzare-cumparare este afectata de o conditie expresa. Cu exceptia fructelor, pe care le va retine pana in momentul rascumpararii, cumparatorul va trebui sa restituie bunul, primind pretul si cheltuielile pe care le-a facut cu bunul.

Sectiunea a VI-a – Vanzarea de drepturi succesorale

Vom intelege prin vanzare de drepturi succesorale acel contract prin care mostenitorul instraineaza dreptul sau succesoral altei persoane .Vanzarea de drepturi succesorale mai este cunoscuta si sub denumirea de cesiune de drepturi succesorale. Ea nu se poate face decat daca succesiunea a fost deschisa.

Sectiunea a VII-a – Vanzarea de drepturi litigioase (sau retractul litigios)

Retractul litigios constituie o manifestare unilaterala de vointa in temeiul careia „debitorul unui drept litigios – care a fost transmis de catre creditor unei alte persoane, printr-o cesiune de creanta cu titlu oneros – poate sa stinga litigiul si totodata obligatia sa, oferind cesionarului – noului sau creditor – suma cu care el a platit efectiv cedentului creanta respectiva, impreuna cu cheltuielile cumpararii si cu dobanzile aferente, de la data platii cesiunii” . Deci, cand se instraineaza un drept litigios, debitorul dreptului litigios poate sa-l inlature din proces pe cesionar, prin plata sumei cu care a cumparat dreptul litigios.

Conditiile exercitarii retractului litigios sunt :

Dreptul cedat sa fie litigios, adica sa fie un proces in curs in ce priveste fondul dreptului. Procesul respectiv sa nu fie terminatSa existe o vanzare, adica o cedare oneroasa a dreptului litigios. Daca dreptul litigios a fost donat sau lasat prin testament, retractul litigios nu mai este posibil, deoarece lipseste pretul, si nici incercarea de specula din partea cesionarului.Debitorul sa-si manifeste intentia de a exercita retractul litigios. Vointa se va manifesta fie in fata instantei care solutioneaza fondul litigiului, fie printr-onotificare, pe care o va comunica cesionarului.

Situatiile in care retractul litigios nu poate fi exercitat sunt urmatoarele:

18

Vanzarea dreptului litigios s-a facut de un comostenitor sau un coproprietar al dreptului cedat. Ceea ce se urmareste intr-o asemenea situatie este incetarea starii de indiviziune.Vanzarea s-a facut unui creditor, in scopul platii creantei sale.Vanzarea s-a facut posesorului fondului asupra caruia exista dreptul litigios. Exceptia se aplica destinatorului care ar cumpara o creanta ipotecata asupra imobilului pe care il detine.

Sectiunea a VII-a – Vanzarea la licitatie

Termenul de licitatie are un inteles mult mai larg si consta in scoaterea in vanzare a bunurilor debitorului (care nu sunt in indiviza), pentru satisfacerea creantei creditorului. Potrivit art. 1388 C. civ., licitatia urmareste iesirea din indiviziune asupra unui bun care este incomod partajabil in natura, sau nici unul dintre coindivizari nu poate sau nu vrea sa ia bunul intregime.

Sectiunea a VIII-a – Vanzarea pe gustate

Totul depinde de gustul cumparatorului, astfel ca vanzarea acestor bunuri are locnumai dupa gustare ~i numai daca curnparatorul declara ca-i convin bunurile respective.Cumparatorul poate sa refuze cumpararea bunurilor pe motiv ca nu-i plac, chiar dadobiectiv aceste lucruri ar corespunde".

Sectiunea a IX-a – Vanzarea cu arvuna

in doctrina-, arvuna a fost deflnita ca fiind suma de bani pe care curnparatorulavanseaza vanzatorului In momentul Incheierii contractului, ca semn al acordului devointe intervenit sau ca mijloc de a se putea dezice de contract".Clauza de arvuna este 0 conventie accesorie, pe care partile contractului 0 potadauga contractului principal de vanzare-curnparare.Ea poate avea fie caracter confirmatoriu, de dovada a Incheierii contractului ?i degarantare a executarii contractului, fie 0 functie de dezicere, de denuntare unilaterala acontractului.In toate cazurile Insa pentru ca suma platitii sa aiba caracter de arvuna esteabsolut necesar ca partile sa 0 determine ca atare printr-o clauza express In contract".Conventia de arvuna nu este ilicita, tntrucat, chiar In lipsa ei, potrivit dreptuluicomun, lnstantele pot acorda daune-interese compensatorii partii care nu este In culpa,astfel incat ea nu constituie un mijloc de trnbogatire fara just temei".

Sectiunea a X-a – Vanzarea cu plata pretului in rate si rezerva proprietatii

Vanzarea cu plata pretului ln rate si rezerva proprietatii reprezinta,o noutate pentrucodul civil roman"In acest caz, transferul proprietatii este amanat pana la achitarea lntegrala a pretului,contractul fiind deci afectat de 0 conditie suspensive care trebuie sa fie lndeplinita panaLaun anume termen Iimita. Obligatia cumparatorului este garantata cu rezerva dreptuluide proprietate; riscul bunului Insa este transferat cumparatorului de la momentulpredarii acestuia",

19

Bibliografie :

Noul cod civilContractele speciale in noul cod civil, Florin Motiuhttp://www.euroavocatura.ro/articole/1189/Noul_Cod_Civil:_Conditiile_de_forma_la_incheierea_contractului

20

21