Art. 102 din Legea nr. 71/2011 punere in aplicare noului cod civil

(1) Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte

încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

(2) Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de legea în vigoare la

data modificării. În privinţa elementelor ce nu fac obiectul modificării, sunt aplicabile dispoziţiile alin.

Contractele speciale în sistemul dreptului

Regulile aplicabile contractelor Art. 1.167

(1) Toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol.

- Cartea a V-a. Despre obligatii, Titlul II. Izvoarele obligatiilor, Cap. I. Contractul

- Contractele se supun regulilor privind actul juridic în general si contractul ca izvor de obligaţii.

- Orice contract special este un act juridic, adica o manifestare de voinţă producătoare de efecte

juridice.

- Efectele juridice pe care le produce un contract sunt de 2 feluri :

o obligaţionale

o non-obligaţionale

- Din punct de vedere statistic, cele mai frecvente efecte ale contractului sunt cele obligaţionale,

constand in naşterea, modificarea sau stingerea unor raporturi juridice în conţinutul cărora intră

drepturi de creanţă corelative unor obligatii. De aceea, capitolul Contractul din NCC este unul

rezervat izvoarelor de obligatii.

(2) Regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt prevazute in prezentul cod sau in legi

speciale.

- In principiu, materia contractelor speciale priveste aceste reguli speciale.

- Principalele contracte speciale sunt regelementate chiar de codul civil. ex: contractul de

vanzare, art. 1650-1762

- Exista o multitudine de contracte speciale reglementate in alte legi, care au statutul de

lege speciala fata de codul civil, cum ar fi:

o OG 51/1997 – contractul de leasing

1

o OG 52/1997 – contractul de franciza

o L 66/1993 – contractul de management

- Fie ca sunt incluse in legi speciale, fie in CC, reglementarile rezervate contractelor

speciale au statut de norma speciala in raport cu teoria generala a actului juridic si cu teoria

generala a obligatiilor. De aceea, aplicarea cumulata a normelor speciale si a normelor generale se

va face cu respectarea principiului specialia generalibus derogant, generalia specialibus non

derogant, ceea ce inseamna in mod analitic ca se aplica urmatoarele reguli:

1. Daca in legatura cu un anumit aspect exista o reglementare in materia contractului special

aplicabil, aspectul respectiv va fi guvernat de acea reglementare, cu inlaturarea regulilor generale

privitoare la acelasi aspect.

2. Intrucat este exceptionala, reglementarea contractelor speciale este de stricta interpretare.

De aceea, daca exista o indoiala rezonabila cu privire la calificarea unui contract complex ca un

anumit tip de contract special, atunci reglementarea acelui contract special nu se va aplica,

contractul concret fiind supus in consecinta numai teoriei generale a contractului.

3. Tot pt ca este exceptionala, reglementarea contractelor speciale este de stricta aplicare,

ceea ce inseamna ca aceasta reglementare nu se va putea aplica altor contracte decat contractul

special pt care a fost desemnata, chiar si daca situatia acelor contracte pare analoaga acelui

contract special. Reglementarea contractului special, fiind derogatorie de la dreptul comun al

contractelor, nu poate fi extinsa prin analogie – art 10 NCC.

Interzicerea analogiei Art. 10

Legile care deroga de la o dispozitie generala, care restrang exercitiul unor drepturi civile sau care

prevad sanctiuni civile se aplica numai in cazurile expres si limitativ prevazute de lege.

4. Atunci cand un anumit aspect al unui contract concret nu este reglementat in materia

contractului special aplicabil, respectivul aspect va fi supus reglementarii generale a contractelor

si obligatiilor.

5. Atunci cand un anumit contract concret nu poate fi incadrat intr-unul din tipurile de

contracte speciale, pt care s-a prevazut o reglementare speciala, atunci contractul respectiv este

nenumit, si este supus regulilor teoriei generale a contractului si obligatiilor, iar daca aceste reguli

2

nu sunt indestulatoare, va fi supus regulilor speciale cu privire la contractul cu care se aseamana

cel mai mult (ex: renta viagera seamana cu contractul de intretinere, contractul de antrepriza cu

contractul de transport). Aceasta regula este prev in art. 1168 NCC, fiind o exceptie de la regula

nr. 3.

6. Chiar si in ipoteza in care un contract este numit, deci cunoaste o anumita reglementare

speciala, dar acea reglementare nu priveste anumite aspecte ale contractului si nu exista nici

reguli generale care sa guverneze acele aspecte, se vor aplica din nou prin analogie si prin

derogare de la regula nr. 3 regulile privind acele aspecte prevazute in materia contractului special

celui mai asemanator (ex: obligatia de a garanta contracta evictiunii). Criterii pentru identificarea

contractului special cel mai asemanator:

Gradul de asemanare

Gradul de relevanta practica

Aplicarea unor reguli de la vanzare Art. 1.651

Dispozitiile prezentului capitol privind obligatiile vanzatorului se aplica, in mod corespunzator,

obligatiilor instrainatorului in cazul oricarui alt contract avand ca efect transmiterea unui drept,

daca din reglementarile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligatii in general nu

rezulta altfel.

Stabilirea regulilor aplicabile unui anumit contract concret

Speta: comanda la restaurant fara a consulta meniul, refuzul platii pretului cu motivarea ca nu a fost

incheiat contractul; meniul reprezinta uzanta restaurantului, aplicam regulile de la pret de la contractul de

antrepriza

Pt stabilirea regulilor aplicabile unui anumit contract concret trebuie:

1. Ca acel contract sa fie calificat

2. Sa se stabileasca reglementarea aplicabila tipului de contract pt care s-a facut calificarea

3

Calificarea unui contract presupune stabilirea naturii sale juridice (a obiectului contractului/ a

tipului de contract special in care se incadreaza). Obiectul contractului este definit in art. 1225 alin. 1.

Obiectul contractului Art. 1.225

(1) Obiectul contractului il reprezinta operatiunea juridica, precum vanzarea, locatiunea,

imprumutul si altele asemenea, convenita de parti, astfel cum aceasta reiese din ansamblul

drepturilor si obligatiilor contractuale.

Pt a stabili obiectul contractului in sens de operatiune este necesar ca in legatura cu fiecare dintre parti sa

se stabileasca scopul pe care au urmarit sa il atinga prin incheierea acelui contract. Scopul urmarit la

incheierea unui contract se mai numeste si cauza. Cauza poate fi imediata, care este tipica, invariabila,

abstracta, si mediata, care este atipica, variabila si concreta. Localizarea scopurilor urmărite de ambele

părţi la încheierea contractului generează un tandem de scopuri. Din tandemul cauzelor imediate rezulta

natura juridica a contractului, pt ca orice contract special se defineste prin tandemul cauzelor imediate.

ex: contract de vanzare - prefigurarea obtinerii pretului este cauza imediata a incheierii contractului de

vanzare de catre vanzator (este abstracta pt ca pretul nu este particularizat). Asadar, vanzatorul urmareste

pretul, cumparatorul urmareste dobandirea bunului. Tandemul plata unei sume de bani contracta

dobandirii unui drept caracterizeaza orice contract de vanzare.

Acestea sunt regulile speciale pt tipul de contract pt care s-a facut calificarea şi regulile generale

referitoare la contracte şi obligatii. Dacă între aceste reguli apar conflicte, în sensul că unul şi acelaşi

aspect juridic ar putea fi tranşat în mod diferit după cum se aplică o regulă sau alta, atunci aceste

conflicte trebuie rezolvate cu aplicarea obligatorie, în această ordine, a următoarelor 3 criterii :

1. Criteriul fortei juridice – daca pe ierarhia normativa una dintre regulile in conflict are o

pozitite superioara alteia (ex. CC/HG), atunci se aplica regula superioara si se inlatura de la

aplicare regula inferioara

2. Criteriul sferei de aplicare – intre 2 reguli de forta juridica egala, dintre care una are o

ipoteza inclusa complet in ipoteza celeilalte, prevaleaza dispozitia speciala, deci dispozitia cu

ipoteza cea mai redusa (ex: intre regula din CC care spune ca un contract este valabil indiferent

de forma in care a fost incheiat si regula din Legea locuintei care spune ca locuintele nu pot fi

instrainate decat prin act autentic, regula din legea locuintei va inlatura principiul

consensualismului prevazut de CC)

3. Criteriul datei de edictare a normei (lex posteriori derogat priori) – intre 2 norme de forta

juridica egala si avand aceeasi sfera de aplicare regula ulterioara inlatura de la aplicare regula

4

anterioara. Accentul cade pe aceeasi sfera de aplicare, adica cele 2 reguli trebuie sa se refere la

aceeasi ipoteza. Nu poate fi abrogata printr-o dispozitie generala ulterioara o dispozitie speciala

anterioara.

Contracte studiate:

1. Contractul de vanzare

2. Contractul de schimb

3. Contractul de locatiune

4. Contractul de antrepriza

5. Contractul de mandat

6. Contractul de comodat

7. Contractul de imprumut de consumatie

8. Contractul de depozit

9. Contractul de renta viagera

10. Contractul de joc sau prinsoare

11. Contractul de intretinere

12. Contractul de tranzactie

CONTRACTUL DE VANZARE

Notiunea de vanzare

Notiune Art. 1.650

(1) Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita

cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il

plateasca.

(2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate

sau orice alt drept.

Potrivit art. 1650 CC, vanzarea este contractul prin care o parte numita vanzator se obliga sa

transmita celeilalte parti numita cumparator proprietatea unui bun sau un alt drept in schimbul unui pret

pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca.

5

Din aceasta definitie rezulta tandemul de cauze care califica contractul de vanzare: vanzatorul

urmareste sa primeasca pretul promis de cumparator, iar cumparatorul urmareste sa dobandeasca

proprietatea unui bun sau un alt drept.

Dreptul care face obiectul vanzarii trebuie sa preexiste momentului la care obligatia de transfer a

vanzatorului se executa. De regula, vanzarile au ca obiect transferul prorpietatii si de aceea de regula

doctrina si jurisprudenta nu folosesc expresia drepturi vandute ci expresia lucruri vandute, din moment ce

transferul proprietatii coincide cu transferul lucrului. Totusi, exista situatii in care prin vanzare se

instraineaza alte drepturi decat cel de proprietate, motiv pentru care expresia corectă şi cea mai

cuprinzătoare este cea de drept vândut.

Un drept subiectiv este în principiu disponibil – titularul său poate dispune de el. Dispoziţia poate

fi materială sau juridică, cand vizează conţinutul juridic sau calitatea de titular al dreptului. Printre

prerogativele dispozitiei juridice incluse in orice drept subiectiv intra de regula si prerogativa instrainarii

acelui drept subiectiv. De aceea, drepturile subiective sunt de regula alienabile, pot fi transferabile, iar

ceea ce poate fi transferat poate fi vandut, transmis in schimbul unei sume de bani. Prin rumare, pot fi

vandute:

drepturi reale, cum ar fi dreptul de uzufruct (art 714 CC), dreptul de superficie

drepturi de creanta, spre ex. cesiunea de creanta in schimbul unei sume de bani este un

contract de vanzare, asa cum prevede art. 1567 alin. 3.

drepturi reale accesorii, spre ex. dreptul de ipoteca (art. 2427 CC).

in principiu drepturile potestative si drepturile de proprietate intelectuala.

Toate exemplele date vizeaza drepturi patrimoniale, motivul fiind acela ca drepturile

nepatrimoniale sunt de regula personale, astfel incat de regula ele nu pot fi instrainate. Prin exceptie,

exista si unele drepturi patrimoniale care sunt personale si de aceea nu pot fi vandute, spre ex. dreptul la

pensie, dreptul legal corelativ obligatiei de intretinere din dreptul familiei, dreptul contractual de

intretinere, dreptul de a folosi locuinta inchiriata.

Exista un caz special al drepturilor personale reale, si anume drepturile de uz si abitatie, care nu

pot fi transferate. Totusi, contractul prin care se constituie un drept de uz sau un drept de abitatie in

schimbul unei sume de bani poate fi calificat drept vanzare. Desi la prima vedere acest contract constituie

niste drepturi noi, aceasta constituire a unor drepturi noi se face prin dezmembrarea unor prerogative din

continutul dreptului de proprietate, astfel incat aceste prerogative se transfera din patrimoniul

proprietarului in patrimoniul uzuarului sau titularului dreptului de abitatie, iar intrucat transferul se face in

schimbul unei sume de bani, contractul se califica de vanzare.

6

Exista drepturi care nu pot fi instrainate decat ca accesorii fata de alte drepturi, ele facand

obiectul vanzarii numai daca aceasta poarta si asupra bunului principal (ex: dreptul de servitute,

intotdeauna accesoriu proprietatii sau altui dezmembramant asupra fondului dominant).

Caracterele juridice ale contractului

1. Caracterul sinalagmatic

Contractul de vanzare este esentialmente sinalagmatic, intrucat fiecare parte isi asuma obligatii sau

alte sacrificii patrimoniale in considerarea obligatiilor sau sacrificiilor patrimoniale asumate de cealalta

parte. Vanzatorul accepta sa transfere dreptul vandut in considerarea aumarii de catre cumparator a

obligatiei de a plati pretul, iar cumparatorul isi asuma aceasta obligatie pt ca prefigureaza transferul de la

vanzator catre el al dreptului vandut.

2. Caracterul oneros

Contractul de vanzare este esentialmente oneros, pt ca vanzatorul si cumparatorul considera fiecare ca

prestatia la care se angajeaza este echivalenta cu aceea la care are dreptul. Vanzatorul crede ca bunul pe

care il transfera e echivalent cu pretul pe care l-a primit si invers.

3. Caracterul comutativ

Contractul de vanzare este un contract in principiu comutativ (prin natura sa). De regula, partile

cunosc la data incheierii contractului existenta si intinderea obligatiilor pe care si le asuma. Prin exceptie,

este posibil ca partile sa determine fie lucrul vandut, fie pretul platit in functie de un element viitor si

necunoscut, ceea ce presupune suportarea de catre parti a unui risc, alea, care decurge din elementul viitor

si necunoscut. Daca acest risc este motivul determinant care indeamna partile sa contracteze, atunci

contractul va fi aleatoriu, iar nu comutativ. 2 exemple:

a. Elementul viitor si nesigur afecteaza intinderea pretului – vinzi actiunile unei societati

cotate la bursa pt pretul pe care ele il vor avea la sfarsitul zilei de cotatii peste o luna.

b. Elementul viitor si nesigur afecteaza bunul vandut – Gaius spune ca e contract aleatoriu

contractul prin care in dimineata unei zile din sezonul de pescuit pescarul primeste o suma

determinata pt pestele pe care il va pescui in acea zi.

10.10.2012

7

4. Caracterul translativ

Contractul de vanzare este un contract esentialmente translativ, in sensul ca din insasi definitia

vanzarii rezulta ca prin acest contract se transmite un drept preexistent dintr-un patrimoniu, de regula al

vanzatorului, in altul, si anume al cumparatorului. Sub acest aspect nu exista nicio exceptie de la

caracterul translativ al vanzarii.

O exceptie aparenta ar fi acel contract prin care in schimbul unei sume de bani se constituie un drept

real principal, contract care are natura juridica a unei vanzari. S-ar putea spune ca in acest caz dreptul real

constituit nu preexista contractului, ci se naste ca efect al acestuia. Totusi, drepturile reale principale se

constituie prin dezmembrarea dreptului de proprietate, asadar prin separarea anumitor prerogative din

continutul dreptului de proprietate, care preexistau deci in patrimoniul proprietarului, si transferul acestor

prerogative catre dobanditorul dreptului real principal. In consecinta, si in acest caz vanzarea are caracter

translativ, in sensul ca se transfera din patrimoniul vanzatorului in cel al cumparatorului prerogativele

dreptului real principal.

Uneori, notiunea de caracter translativ al unui contract este folosita in sensul ca prin simpla

incheiere a contractului se transfera un drept dintr-un patrimoniu in altul, fara sa fie nevoie de indeplinirea

nici unei alte cerinte decat incheierea contractului. De aici rezulta ca nu este nevoie nici macar de

trecerea unei perioade de timp pentru ca dreptul sa se poata transmite, astfel incat dreptul se va transmite

imediat, la data incheierii contractului. In acest sens al caracterului translativ al contractului se poate

spune despre contractul de vanzare ca este un contract in principiu translativ, intrucat doar ca regula

proprietatea sau un alt drept se transmite prin simpla incheiere a contractului de vanzare. Aceasta regula

este prevazuta de art. 1674 CC.

Transmiterea proprietatii Art. 1.674

Cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contractariul,

proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul

nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca.

In schimb, in primul sens, acela ca prin efectul vanzarii un drept trece dintr-un patrimoniu in

altul, nu exista nicio excepite, este de esenta contractului de vanzare caracterul translativ in acest sens.

Uneori se spune în doctrină şi că vânzarea este un contract în principiu translativ de proprietate, ceea

ce înseamnă că, de regulă, dreptul transmis prin contractul de vânzare este dreptul de proprietate şi doar

prin excepţie un alt drept. Din acest motiv, doctrina foloseste adesea sintagma lucrul vandut, desi ceea ce

se vinde in toate cazurile este un drept, dar pt ca proprietatea confera titularului sau toate avantajele

economice pe care un lucru le poate oferi, cu exceptia celor la care el a renuntat sau pe care legea i le-a

8

retras, exista o lunga traditie in sensul de a confunda dreptul de proprietate asupra unui lucru cu lucrul

insusi, ceea ce explica folosirea sintagmei lucrul vandut in loc de dreptul vandut.

5. Caracterul instantaneu

Vanzarea este esentialmente translativa, de aici rezulta ca unul dintre efectele principale ale

oricarui contract de vanzare este transferul unui drept. Transferul unui drept se produce prin natura

lucrurilor uno ictu, deodata, iar nu succesiv. Daca efectul principal al contractului este uno ictu, cu

executare dintr-o data, rezulta ca si contractul insusi are caracter instantaneu, iar nu cu executare

succesiva. Chiar si in situatia in care pretul urmeaza a fi platit in rate esalonate in timp sau bunul vandut

urmeaza a fi predat in parti, la momente diferite, contractul pastreaza caracter instantaneu, pentru ca

modalitatea platii pretului, respectiv a predarii bunului vandut influenteaza doar modul de executare a

obligatiei, iar nu si conceptia unitara pe care au avut-o partile asupra pretului, respectiv asupra bunului.

In consecinta, transele din pret si partile din bun nu au valoare autonoma, fiecare pentru sine, ci

au valoare doar in contextul executarii integrale a obligatiei de a plati pretul convenit si respectiv al celei

de a preda bunul vandut. Din acest motiv in cazul in care nu se plateste o transa din pret sau nu se preda o

parte din bun, sanctiunea aplicabila nu va fi rezilierea, specifica acelor contracte cu executare succesiva si

care opereaza numai pentru viitor, ci rezolutiunea, specifica acelor contracte cu executare dintr-o data si

care opereaza retroactiv, de la incheierea contractului, presupunand restituirea prestatiilor deja executate.

ex: vanzare cu plata in rate – 4 rate platibile trimestrial, proprietatea se transmite imediat, predarea are loc

imediat, se plateste doar prima rata din pret.

Daca ar fi cu executare succesiva, vanzatorul ar putea solicita rezilierea, ceea ce inseamna ca

contractul se desfiinteaza pt viitor – proprietatea ramane transmisa, bunul ramane predat, dar pe viitor

vanzatorul nu ar mai putea solicita urmatoarele rate, ceea ce ar fi inechitabil. Prin rezolutiune, vanzatorul

poate solicita restituirea bunului, ceea ce este echitabil.

6. Caracterul in principiu consensual

De regula, vanzarea nu este supusa nici unei conditii particulare de forma, astfel incat ea se

incheie valabil prin simplul consimtamant exprimat de vanzator si cumparator. De la aceasta regula exista

cateva exceptii care intotdeauna trebuie prevazute expres de lege si interpretate strict.

Cea mai improtanta exceptie de la principiul consensualismului vanzarii este consacrata in art. 1244 CC.

Forma ceruta pentru inscrierea in cartea funciara Art. 1.244

9

In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub

sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi

inscrise in cartea funciara.

In cartea funciara urmeaza a fi inscrise drepturile reale avand ca obiect imobile. Prin urmare, daca

prin vanzare se constituie sau transfera drepturi reale avand ca obiect imobile, contractul de vanzare

trebuie incheiat ad validitatem in forma autentica. Pe baza contractului astfel incheiat, cumparatorul isi va

putea inscrie dreptul dobandit prin contract in cartea funciara potrivit art. 888 CC.

Conditii de inscriere Art. 888

Inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii

judecatoresti ramase definitiva, a certificatului de mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile

administrative, in cazurile in care legea prevede aceasta.

Forma autentica este ceruta ad validitatem indiferent daca inscrierea in cartea funciara este

necesara doar pt opozabilitate fata de terti sau pt producerea efectului translativ ori constitutiv al

contractului de vanzare. In conceptia legiutiorului, inscrierea in cartea funciara ar fi trebuit sa fi produs

efect constitutiv, astfel incat până la inscrierea dreptului dobandit pe numele dobanditorului, vanzarea nu

ar fi produs efecte nici intre parti, insa acesta a fost amanat, astfel incat si acum inscrierile in cartea

funciara produc efect de opozabilitate fata de terti. Asadar, prin vanzare, proprietatea imobiliara se

transmite intre partile contractului, dar faţă de terţi nu poate fi opus efectul translativ al vanzarii, ci doar

după înscrierea in cartea funciara.

Indiferent ca inscrierea este necesara pt opozabilitate fata de terti sau pt producerea efectului

constitutiv sau translativ al contractului, forma ceruta pt vanzare este aceea de act autentic. Aceasta forma

nu este ceruta decat pt inscrierea in cartea funciara a drepturilor ce fac obiectul vanzarii, nu si pt alte

formalitati, cum ar fi spre exemplu notarea.

Spre exemplu, daca in legatura cu un imobil s-a incheiat un contract de locatiune si locatarul

incheie o cesiune de creanta in legatura cu dreptul sau din contractul de locatiune in schimbul unei sume

de bani, aceasta cesiune de creanta are natura juridica a unei vanzari. Intrucat locatiunea vizeaza un

imobil, pt opozabilitate fata de terti cesiunea de creanta locativa ar trebui notata, nu inscrisa, in cartea

funciara. Intrucat se cere doar notarea, iar nu inscrierea, contractul de cesiune a creantei locative nu va fi

supus formei autentice ad validitatem, el se va incheia valabil potrivit dreptului comun, prin simplul acord

de vointa al partilor. Este adevarat, ca functional, partile, vor trebui sa confectioneze in inscris care va fi

atasat ca proba cererii de notare, pentru că temeiul notarii trebuie să fie dovedit de părţi.

Mai exista si alte exceptii:

10

- vanzarea unei mosteniri este supusa formei autentice ad validitatem,

- cesiunea de marca este supusa formei scrise ad validitatem

- cesiunea drepturilor patrimoniale de autor este supusa formei scrise ad probationem

s.a.m.d.

Exista situatii in care efectuarea anumitor formalitati nu este necesara in legatura cu incheierea

contractului de vanzare, ci in legatura cu producerea unora dintre efectele sale.

Spre exemplu, cesiunea actiunilor nominative produce efectul translativ cu privire la acele actiuni

numai daca a fost declarata in scris in registrul actionarilor sub semnatura cedentului si a cesionarului (art.

98 din L 31/1990 privind societatile comerciale).

Un alt exemplu: in cazul vanzarii unui automobil, in vederea inmatricularii automobilului in

registrul de circulatie publica pe numele noului titular, cumparatorul, este necesara intocmirea de catre

vanzator si cumparator a unui formular de vanzare depus la organele de politie rutiera (OG 78/2008

privind omologarea, eliberarea cartii de identitate si inmatricularea vehiculelor pt circulatia pe drumurile

publice).

Acest tip de formalitati nu deroga de la caracterul consensual al vanzarii, ci conditioneaza numai

unele dintre efectele sale. Din acest motiv, partile vanzarii incheiate valabil consensual au obligatia

contractuala de a incheia aceste formalitati. Cel care refuza indeplinirea formalitatilor poate fi obligat sa o

faca, poate fi chemat in judecata cu o actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care

sa substituie formalitatea neindeplinita din culpa paratului. Spre exemplu, pe baza hotararii judecatoresti

organele de politie vor trebui sa inmatriculeze autoturismul pe numele cumparatorului fara a mai fi

necesara completarea acelui formular, pt ca vanzarea a avut loc valabil.

In masura in care formalitatile respective presupun plata unei taxe, acela care a refuzat in mod

culpabil sa le efectueze va putea fi condamnat sa suporte aceasta taxa.

Conditiile de validitate si de formare a contractului

1. capacitate

2. consimtământ

3. obiect

4. cauza (vezi Curs 1)

11

Capacitatea de a contracta

Prin vanzare un drept iese din patrimoniul vanzatorului. De aceea, vanzarea este un act de

dispozitie cel putin fata de dreptul vandut si de aceea fata de acest referential el ar presupune capacitatea

deplina de exercitiu atat pt cumparator, cat si pt vanzator. Totusi, din perspectiva patrimoniului partilor,

contractul poate avea semnificatia unui act de administrare sau de conservare. In aceste situatii se admite

asadar ca actul este valabil incheiat chiar si daca partea in cauza avea numai capacitatea de a face acte de

administrare, respectiv de conservare.

ex: o livada de 2 ha, culegerea fructelor nenecesare si chiar vanzarea merelor care exced nevoilor

de consum personal este un act de administrare a bunului frugifer– valorificarea livezii. Vanzarea merelor

in martie spre a salva valoarea lor reprezinta un act de conservare pt ca merele deja sunt stricate. Act de

conservare: cumpararea unei grinzi pt salvarea unui acoperis, pt conservarea casei, actul de cumparare

este de conservare in raport cu casa.

Ca si in materia actului juridic in general, regula este capacitatea, iar incapacitatile sunt

exceptionale.

Incapacitati:

A. De a cumpara

B. De a vinde

A. Incapacitatile de a cumpara

1. Incapacitatea strainilor de a cumpara terenuri

Legea 312/2005 a stabilit modul de dobandire a terenurilor in Romania de catre cetatenii straini si

apatrizi. Aceasta a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007 si opereaza cu 3 distinctii in scara:

a) Prima distinctie vizeaza calitatea persoanelor. Se distinge, pe de o parte, intre cetatenii straini

avand cetatenia unui stat membru al spatiului economic european, apatrizii avand domiciliul

intr-un stat membru al spatiului economic european si persoanele juridice inregistrate

conform legislatiei unui stat membru al spatiului economic european (denumiti in continuare

resortisanti europeni) si, pe de alta parte, cetatenii celorlalte state, apatrizii cu domiciliul in

alte state si persoanele juridice inregistrate in alte state (denumiti in continuare resortisanti

extraeuropeni).

*Spatiul economic european = UE+Norvegia, Elvetia, Islanda, Liechtenstein, cu care UE a format o piata

unica.

12

Resortisantii extraeuropeni pot dobandi terenuri in Romania numai daca aceasta posibilitate este

prevazuta in tratatele internationale incheiate de Romania cu statele de care apartin si pe baza de

reciprocitate.

In privinta resortisantilor europeni, opereaza o a doua distinctie prevazuta de lege.

b) Cea de a doua distinctie prevazuta de lege opereaza in functie de natura terenurilor care fac

obiectul dobandirii. Daca terenurile care fac obiectul dobandirii sunt terenuri agricole sau

forestiere, resortisantii europeni le pot dobandi in principiu numai dupa expirarea unui termen

de 7 ani de la data intrarii Romaniei in UE, adica numai de la 1 ianuarie 2014.

Prin exceptie, resortisantii europeni pot dobandi asemenea terenuri si inainte de expirarea

termenului de 7 ani daca se stabilesc in Romania ca fermieri independenti si numai cu obligatia de a nu

schimba destinatia agricola sau forestiera a terenului pana la expirarea termenului de 7 ani. Nu exista

nicio sanctiune in legislatie pt nerespectarea acestei obligatii, astfel incat aceasta este de fapt o limita a

dreptului de proprietate impusa ex legem resortisantului european stabilit in Romania ca fermier

independent. Pe durata cat dreptul de proprietate se va afla in patrimoniul acestui cetatean strain, dintre

prerogativele dreptului de proprietate nu va face parte si prerogativa de a stabili destinatia terenului (in

acest sens este o limita a dreptului de proprietate, il lipseste de o prerogativa a dreptului de proprietate).

Aceasta limita va disparea in 2014, dreptul de proprietate se va reintregi. Al doilea mod de disparitie a

limitei este instrainarea terenului de catre resortisantul european catre o persoana fizica/juridica romana.

Desi dobanditorul din acest caz este succesorul particular al resortisantului european, el nu va prelua

dreptul de proprietate limitat in privinta posibilitatii de a schimba destinatia pt ca aceasta limita este

impusa in considerarea calitatii personale de resortisant european, iar nu roman, a proprietarului care a

suportat respectiva limita.

In privinta terenurilor cu o alta destinatie decat cea agricola sau forestiera, opereaza cea de a treia

distinctie.

c) Criteriul celei de a treia distinctii pare a fi resedinta resortisantului european.

Resortisantii europeni cu resedinta principala in Romania pot dobandi terenuri in Romania in

aceleasi conditii ca si cetatenii romani.

13

Resortisantii europeni cu resedinta intr-un alt stat membru pot dobandi terenuri in Romania in

scopul de a-si stabili resedinta secundara numai dupa expirarea unui termen de 5 ani de la data aderarii

Romaniei la UE.

Precizari:

i. Termenele legale de 5 ani si 7 ani nu pot fi transformate in termene contractuale. In consecinta,

daca in anul 2012 un resortisant european care nu doreste sa se stabileasca in Romania ca fermier

independent incheie un contract de dobandire a unui teren prevazand ca efectele contractului,

inclusiv transferul proprietatii, se amana pana la 1 ianuarie 2014, atunci acest contract va fi lovit

de nulitate intrucat la data incheierii lui dobanditorul era incapabil. Capacitatea se apreciaza in

raport cu data incheierii actului.

ii. Intrucat incapacitatea strainilor de a dobandi terenuri in Romania ocroteste (in mod discutabil)

suveranitatea teritoriala a Romaniei, care are natura unui interes public, sanctiunea aplicabila

pentru actele incheiate de persoanele lovite de aceasta incapacitate este nulitatea absoluta a

contractului de vanzare.

iii. Un resortisant strain va putea face un SRL cu asociat unic in Romania si vor putea dobandi orice

tip de proprietate in Romania, inclusiv terenuri.

2. Incapacitatea profesionistilor justitiei de a cumpara drepturi litigioase

Incapacitatea de a cumpara drepturi litigioase Art. 1.653

(1) Sub sanctiunea nulitatii absolute, judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii

publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa nu pot cumpara, direct sau prin persoane

interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi

desfasoara activitatea.

Aceasta incapacitate functioneaza incepand cu Codul francez Carol al V-lea.

Aceasta incapacitate are ca scop protectia prestigiului justitiei. Nu este necesar ca incapabilul sa

fie implicat direct in orice fel in litigiul cu privire la dreptul cumparat. Este suficient ca acest litigiu sa fie

de competenta instantei in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea incapabilul. Nu influenta

actuala pe care incapabilul ar exercita-o este temuta de legiuitor. Legiuitorul se teme ca daca un

14

profesionist al justitiei devine titular al unor drepturi deduse justitiei prestigiul social al acestei activitati

ar fi lovit si statul de drept ar avea de suferit.

In consecinta, aceasta incapacitate este de interes public, iar sanctiunea nerespectarii sale este

nulitatea absoluta a contractului de vanzare incheiat de incapabil.

Potrivit enumerarii limitative a art. 1653 alin. 1 sunt incapabili numai judecatorii, procurorii,

grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa. La aceasta

enumerare Legea nr. 303/2004 privind statutul magistratilor adauga pe asistentii judiciari, care sunt tinuti

de interdictiile prevazute pentru magistrati. Asistentii judiciari actioneaza in special in litigiile de dreptul

muncii, cand judecatorul este ajutat de unul sau mai multi reprezentanti ai patronatului si ai salariatilor.

Magistratul asistent este un fel de grefier al Curtii Supreme, fiind situat undeva intre grefier si magistrat,

insa nu exista niciun temei ca magistratii asistenti sa fie inclusi in aceasta enumerare (nici in CC, nici in

Legea nr. 303/2004). Nu vor fi inclusi in sfera subiectelor incapabile arbitrii, consilierii de conturi,

membrii organelor administrativ-jurisdictionale, expertii judiciari. Opinia majoritara, intrucat textul din

CC nu face distinctie intre judecatori, este ca incapacitatea se aplica judecatorilor Curtii Constitutionale,

desi este discutabil avand in vedere scopul interdictiei si art. 126 din Constitutie, intrucat ei nu participa

la infaptuirea justitiei.

Cu privire la sfera actelor incluse in obiectul incapacitatii, trebuie facute urmatoarele precizari.

Potrivit art. 1653 alin. 3 :

(3) Dreptul este litigios daca exista un proces inceput si neterminat cu privire la existenta sau

intinderea sa

In consecinta, pt ca dreptul sa fie litigios si deci sa nu poata fi vandut unui profesionist al justitiei,

este necesar ca in legatura cu existenta sau intinderea sa sa se fi formulat o cerere de chemare in judecata,

fie ca e vorba de o cerere introductiva in instanta, prin care s-a deschis un proces, fie ca e vorba de o

cerere incidentala intr-un proces deja deschis. In orice caz, cererea trebuie sa vizeze existenta sau

intinderea dreptului, care formeaza fondul dreptului.

NB: Actiunea posesorie nu e o chestiune de fond. De aceea, o actiune posesorie nu priveste existenta sau

intinderea dreptului si daca in legatura cu un drept exista doar o actiune posesorie, acel drept nu va fi

considerat litigios.

De regula, daca existenta unui drept principal este litigioasa, rezulta ca si dreptul accesoriu este

litigios. Daca doar intinderea dreptului principal este litigioasa, este posibil ca dreptul accesoriu sa nu

fie afectat de litigiu.

Ex: cand e afectat: pretind ca imi datorezi 100 de lei cu dobanda de 10% pe an, tu zici ca 90 de lei cu

dobanda de 10%, astfel incat litigiul cu privire la dreptul principal se repercuteaza si asupra dreptului

accesoriu.

15

Ex: cand nu e afectat: 2 vecini, proprietati alaturate, case si curti. Un vecin pretinde ca fondul sau e

dominant in raport cu o servitute de vedere asupra fondului vecin, care e o servitute de trecere cu privire

la fondul de alaturi. Litigiul cu privire la intinderea dreptului presupus dominant nu are nicio urmare cu

privire la servitutea de trecere pt care acel fond este dominant.

Litigiile privind calitatea de titular a unei universalitati imprima caracter litigios tuturor

drepturilor cuprinse in universalitate pt ca titularul universalitatii este titularul acelor drepturi, influentand

calitatea de titlular cu privire la fiecare dintre drepturile cuprinse in universalitate.

A doua precizare vizeaza momentul in care procesul este considerat terminat si caracterul litigios

inceteaza. Marea majoritate a doctrinei considera ca un drept este litigios pana la pronuntarea hotararii

definitive si irevocabile cu privire la fondul dreptului, moment din care inceteaza caracterul alea, de risc,

cu privire la existenta sau intinderea dreptului, ce decurge din natura litigioasa a dreptului. De aici deduc

autorii ca persoanele mentionate in art. 1653 nu ar fi capabile sa cumpere un drept supus executarii silite,

din urmatoarele motive:

- Interpretare de text: proces inceput si neterminat. Potrivit unei decizii a Curtii

Constitutionale din 2009 executarea silita este parte a procesului civil. Asadar, in masura in care

hotararea judecatoreasca este susceptibila de executare silita, procesul civil nu este terminat,

astfel incat dreptul este inca litigios.

- Argument de ordin teleologic: aceasta incap urmareste sa protejeze prestigiul justitiei,

pozitionand-o in afara intereselor personale. Executarea silita este tot dedusa justitiei si prin

urmare prestigiul justitiei ar fi afectat.

Potrivit art. 1653 alin. 1 incapacitatea vizeaza drepturi litigioase care sunt de competenta instantei

judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea incapabilul, ceea ce inseamna ca aria

geografica care delimiteaza drepturile intrate in sfera incapacitatii variaza in functie de modul de

organizare a activitatii incapabului. Astfel:

- judecatorii si grefierii unei judecatorii, ca si procurorii parchetului de pe langa o

judecatorie, sunt incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta acelei judecatorii.

- judecatorii, grefierii unui tribunal, precum si procurorii parchetului de pe langa tribunal,

sunt incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta tribunalului, precum si drepturi

litigioase de competenta judecatoriilor a caror circumscriptie se afla in raza tribunalului.

- judecatorii, grefierii unei curti de apel, precum si procurorii parchetului de pe langa

curtea de apel sunt incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta curtii de apel, precum

16

si drepturi litigioase de competenta judecatoriilor a caror circumscriptie se afla in raza curtii de

apel si a tribunalelor din raza curtii de apel respective.

- judecatorii, grefierii ICCJ, precum si procurorii parchetului de pe langa ICCJ, inclusiv

DIICOT si DNA, precum si judecatorii Curtii Constitutionale sunt incapabili sa cumpere orice

drept litigios in Romania.

Avocatii isi desfasoara activitatea in cadrul unui barou. Barourile sunt organizate la nivel

judetean. In consecinta, avocatii vor fi incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta

tribunalului in a carui circumscriptie actioneaza baroul din care fac parte, precum si cele de competenta

judecatoriilor aflate in jurisdictia acelui tribunal.

Practicienii in insolventa, spre exemplu, sunt organizati in filiale judetene ale UNPI, iar daca sunt

mai putin de 10 practicieni in insolventa intr-o filiala ei sunt arondati in alta filiala decat aceea din judetul

lor.

Executorii sunt organizati in camere teritoriale pe langa fiecare curte de apel, astfel incat ei sunt

incapabili sa dobandeasca drepturi litigioase de competenta acelei curti de apel in raza careia activeaza si

a instantelor subordonate acesteia.

Exista 3 exceptii de la incapacitatea profesionistilor jurstiiei de a cumpara drepturi litigioase,

mentionate la art. 1653 alin. 2:

(2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1):

a) cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la comostenitori

sau coproprietari, dupa caz;

ex: X si Y sunt coproprietari, X judecator, Z introduce o actiune in revendicare a bunului proprietate

comuna. X poate cumpara cu siguranta dreptul litigios al lui Y, este insa discutabil daca X poate cumpara

si de la Z.

b) cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul

sa fi devenit litigios;

ex: A îi promite avocatului B să îi vândă un imobil (nu exista niciun litigiu cu privire la acel imobil pana

atunci). Până la vânzare, un terţ introduce o actiune impotriva lui A cu privire la acel imobil, astfel ca

acel bun devine litigios. Totusi, A trebuie sa isi execute promisiunea fata de B, trebuie sa vanda imobilul

chiar daca dreptul este litigios, in executarea obligatiei corelative unei creante nascute anterior

interventiei litigiului, pt ca vanzarea s-a nascut pe vremea cand dreptul nu era litigios, la data promisiunii

de vanzare.

17

c) cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care

exista dreptul litigios.

ex: Eu ii imprumut unui prieten 100 lei. Prietenul garanteaza obligatia de restituire a imprumutului cu o

ipoteca mobiliara privind un bun al sau pe care o inscrie la AEGM. Prietenul nu restituie banii si intre

timp isi instraineaza bunul catre un avocat. Eu introduc o actiune in restituire impotriva prietenului care

spune ca nu datoreaza nimic, astfel incat exista un litgiu asupra existentei dreptului de creanta, care este

un drept principal in raport cu dreptul de garantie reala mobiliara. Dreptul accesoriu devine litigios, la fel

ca si dreptul principal. Avocatul poate cumpara dreptul litigios de garantie reala mobiliara de la mine,

care este litigios pt ca este litigioasa creanta principala.

17.10.2012

3. Incapacitatea reprezentanţilor şi administratorilor de a cumpăra bunurile pe care sunt

însărcinaţi să le vândă

Alte incapacități de a cumpăra Art. 1.654. -

(1) Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică:

a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă; excepția prevăzută la art. 1.304 alin.

(1) rămâne aplicabilă;

b) părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le

reprezintă;

c) funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență, executorii, precum și alte asemenea

persoane, care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect

bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează

(2) Încălcarea interdicțiilor prevăzute la alin. (1) lit. a) și b) se sancționează cu nulitatea relativă, iar a

celei prevăzute la lit. c) cu nulitatea absolută.

Aceasta incapacitate este prevazuta in art. 1654 si se refera la 3 categorii de persoane incapabile:

I. Reprezentantii conventionali

Potrivit art. 1654 alin. 1 lit. a: Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse,

chiar şi prin licitaţie publică mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însăcrinaţi să le vândă, cu unele

excepţii.

In baza contractului de mandat, mandatarul are obligatia de loialitate fata de mandant, obligatie

conform careia atunci cand incheie acte pe seama mandantului, el trebuie sa se preocupe de promovarea

cat mai mult posibil a interesului acestuia. Spre exemplu, daca mandatul este dat pt incheierea unui

18

contract de vanzare, mandatarul este dator sa incerce sa obtina cel mai bun pret pt bunul pe care trebuie sa

il vanda. Or, daca el ar actiona nu numai in calitate de mandatar al vanzatorului, ci si in calitate de

cumparator, el ar avea in aceasta ultima calitate interesul personal ca pretul sa fie cat mai mic cu putinta.

De aceea, intr-o asemenea situatie el ar fi tentat sa actioneze impotriva intereselor mandantului, contractar

obligatiei sale de loialitate. Spre a preveni o asemenea conduita, legiuitorul il declara pe mandatar

incapabil de a cumpara bunul pe care este insarcinat sa il vanda. Aceasta incapacitate protejeaza interesul

privat al mandantului vanzator si de aceea nerespectarea ei se sanctioneaza cu nulitatea relativa a

contractului de vanzare.

Potrivit art. 1304 din materia reprezentarii, tot cu nulitatea relativa se sanctioneaza si contractul in

care mandatarul vanzatorului actioneaza concomitent si ca mandatar al cumparatorului. Aceasta este o

ipoteza de dubla reprezentare si ea conduce la imposibilitatea mandatarului de a-si indeplini obligatiile de

loialitate pe care le are fata de fiecare dintre cei doi mandanti.

Contractul cu sine însuși și dubla reprezentare Art. 1.304. -

(1) Contractul încheiat de reprezentant cu sine însuși, în nume propriu, este anulabil numai la cererea

reprezentatului, cu excepția cazului în care reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens

sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict

de interese

(2) Dispozițiile alin. (1) se aplică și în cazul dublei reprezentări.

Tot potrivit art. 1304, coroborat cu art. 1654, prin exceptie, contractul de vanzare nu va fi anulabil

atunci cand contractul de mandat a fost astfel redactat incat posibilitatea conflictului de interese sa fie

exclusa (mandatarul nu are nicio marja de manevra care sa prejudicieze interesele vanzatorului - ex:

contractul e prestabilit inclusiv sub aspectul pretului), precum si cand prin acest contract mandatarul a

fost imputernicit in mod expres sa actioneze nu numai ca reprezentant al vanzatorului, ci si in calitate de

cumparator, fie in nume propriu, fie pe seama unei alte persoane, dupa caz.

II. Reprezentantii legali

Potrivit art. 1654 alin. 1 lit. b: Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse,

chiar şi prin licitaţie publică parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile

persoanelor pe care le reprezinta la vanzare. Aceasta incapacitate este de asemnea menita sa evite

conflictul de interese si sa protejeze persoana reprezentatului. Interesul ocrotit fiind un interes privat,

sanctiunea actului incheiat de catre incapabil este nulitatea relativa a acestuia. Nulitatea relativa fiind

prescriptibila, prescripria actiunii in anulare va incepe sa curga numai de la data la care inceteaza puterea

19

de reprezentare legala acordata incapabilului. Aceasta solutie rezulta din art. 2532 pct. 2.

In cazul in care dupa incetarea puterii legale de reprezentare aceeasi persoana dobandeste calitatea de

ocrotitor legal al celui reprezentat la incheierea actului, prescriptia incepe sa curga abia dupa incetarea

calitatii de ocrotitor legal.

Executarea voluntara a contractului de vanzare dupa incetarea puterii legale de reprezentare

savarsita de catre vanzator fie personal, fie prin intermediul unui alt reprezentant, reprezinta o confirmare

tacita a actului si inlatura posibilitatea de a invoca nulitatea.

III. Enumerare exemplificativa

Potrivit art. 1654 alin. 1 lit. c: Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse,

chiar şi prin licitaţie publică funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență,

executorii, precum și alte asemenea persoane, care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin

intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o

supraveghează.

Aceasta incapacitate este singura dintre cele mentionate la art. 1654 pt care enumerarea

incapabililor nu este limitativa. Pe langa persoanele anume desemnate, textul prevede ca incapacitatea

loveste orice alte persoane care indeplinesc in mod cumulativ urmatoarele conditii:

1. ar putea influenta conditiile vanzarii - prin sintagma conditiile vanzarii se inteleg atat conditiile

formale, privind procedura de organizare a vanzarii, cat si conditiile substantiale, privind continutul

contractului de vanzare (continutul se refera drepturi si obligatii, nu numai la conditiile modalitate)

2. a doua conditie are un caracter alternativ – fie vanzarea se face prin intermediul persoanei, fie are ca

obiect bunuri pe care acea persoana le administreaza pentru altul, fie are ca obiect bunuri a caror

administrare este supravegheata de persoana respectiva

3. aceste persoane sa fie asemenea celor enumerati - ceea ce toate aceste persoane au in comun este ca

exercita atributii de putere publica si sunt chemati ca in exercitarea acestor atributii, in legatura cu

anumite vanzari, sa ocroteasca un interes public. In consecinta, nu vor fi inclusi in categoria incapabililor

mentionati de acesti text ocrotitorii legali ai minorilor cu capacitate restransa de exercitiu, care sunt

chemati sa le incuviinteze actele, inclusiv contractele de vanzare, pt ca acestia prin definitie sunt chemati

sa protejeze un interes privat, si anume interesul persoanei ocrotite. Ei nu pot fi inclusi nici in categoriile

20

de la literele a si b, pt ca nu sunt reprezentanti ai celor ocrotiti la incheierea vanzarii, ci numai le

incuviinteaza contractul de vanzare. In consecinta, daca ocrotitorul legal cumpara un bun de la persoana

ocrotita acest contract nu va putea fi desfiintat in temeiul art. 1354, ci eventual in temeiul unui viciu de

consimtamant in privinta vointei vanzatorului ocrotit, a carui existenta trebuie stabilita prin probe.

Administratorul bunurilor altuia nu va fi vizat de incapacitatile prevazute de art. 1654 pt ca si el

este chemat sa protejeze interesul privat al proprietarului bunurilor, insa el este incapabil sa dobandeasca

orice fel de drept in legatura cu bunurile administrate in temeiul art. 806.

Interdicția dobândirii de drepturi în legătură cu bunurile administrate Art. 806. -

(1) În timpul exercitării calității sale, administratorul nu va putea deveni parte la niciun contract având

ca obiect bunurile administrate sau să dobândească, altfel decât prin succesiune, orice fel de drepturi

asupra bunurilor respective sau împotriva beneficiarului

(2) Prin excepție de la dispozițiile alin. (1), administratorul va putea încheia actele menționate, cu

împuternicirea expresă a beneficiarului sau, în caz de împiedicare a acestuia sau în cazul în care acesta

nu a fost încă determinat, a instanței judecătorești.

In cazul persoanelor juridice, persoanele fizice care constituie organele persoanei juridice nu vor

fi incapabile de a cumpara de la acestea in temeiul art. 1654, insa actele, contractele de vanzare astfel

incheiate, vor putea fi anulate in temeiul art. 215, cu respectarea conditiilor prevazute de acel articol,

dintre care una este frauda intereselor persoanei juridice, art. 215 fiind sub acest aspect o aplicatie

particulara a dolului.

Contractarietatea de interese Art. 215. -

(1) Este anulabil actul juridic încheiat în frauda intereselor persoanei juridice de un membru al

organelor de administrare, dacă acesta din urmă, soțul, ascendenții sau descendenții lui, rudele în linie

colaterală sau afinii săi, până la gradul al patrulea inclusiv, aveau vreun interes să se încheie acel act și

dacă partea cealaltă a cunoscut sau trebuia să cunoască acest lucru

(2) Atunci când cel care face parte din organele de administrare ale persoanei juridice ori una dintre

persoanele prevăzute la alin. (1) are interes într-o problemă supusă hotărârii acestor organe, trebuie să

înștiințeze persoana juridică și să nu ia parte la nicio deliberare privitoare la aceasta. În caz contractar,

el răspunde pentru daunele cauzate persoanei juridice, dacă fără votul lui nu s-ar fi putut obține

majoritatea cerută.

21

Executorii testamentari care obtin autorizatia judecatorului de a vinde bunurile mostenirii in

temeiul art. 1080 alin. 1 lit. c actioneaza ca mandatari ai mostenitorilor pt aceasta vanzare si in consecinta

ei nu vor fi inclusi la lit. c a art. 1654, ci la lit. a a acestui articol.

Spre deosebire de incapacitatea persoanelor mentionate la lit. a si la lit. b, incapacitatea

persoanelor mentionate la lit. c se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a acontractului de vanzare incheiat

de incapabil in calitate de cumparator, pt ca interesul protejat prin instituirea incapacitatii este un interes

public, care tine de exercitarea loiala a unor atributii de putere publica.

INCAPACITATILE DE A VINDE

Incapacități de a vinde Art. 1.655. -

(1) Persoanele prevăzute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, să vândă bunurile proprii pentru un

preț care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe

care îl administrează ori a cărui administrare o supraveghează, după caz

(2) Dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător și contractelor în care, în schimbul unei prestații

promise de persoanele prevăzute la art. 1.654 alin. (1), cealaltă parte se obligă să plătească o sumă de

bani.

NCC prevede o singura incapacitate de vanzare, care vizeaza tot persoanele prevazute la art.

1654, persoane care sunt incapabile sa vanda un bun propriu pentru un pret care consta intr-o suma de

bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a carui

administrare o supravegheaza.

Motivul pt care legiuitorul a prevazut aceasta incapacitate este din nou protectia persoanei in

interesul careia ar trebui sa se exercite atributiile de administrare ale incapabilului. In masura in care

aceasta persoana este proprietar al unui bun sau titular al unui patrimoniu, veniturile care provin din

instrainarea acelui bun ori din exploatarea lui sau din exploatarea patrimoniului i se cuvin acelei persoane

iar nu administratorului bunurilor sale. Pe de alta parte, acesta ar trebui sa actioneze pentru ca aceste

venituri sa fie cat mai mari si pentru ca toate costurile ce vor fi suportate pe seama lor sa fie cat mai mici.

Daca aceste persoane ar vinde un bun in schimbul unor sume de bani provenind din acele venituri, ele s-ar

afla in conflict de interese, intrucat interesul lor personal ar fi acela de a obtine un pret cat mai mare pt

bunurile vandute, deci de a genera costuri superioare patrimoniului administrat. Pentru acest motiv,

legiuitorul a instituit incapacitatea prevazuta de art. 1655.

22

Sanctiunea acestei incapacitati depinde de calitatea persoanei incapabilului. Daca ea vizeaza una

dintre persoanele mentionate la art. 1654 alin. 1 lit. a sau b, sanctiunea va fi nulitatea relativa, iar daca

vizeaza persoanele mentionate la lit. c, sanctiunea va fi nulitatea absoluta, din aceleasi considerente.

O observatie comuna tuturor incapacitatilor prevazute in art. 1654 si 1655:

Inadmisibilitatea acțiunii în anulare Art. 1.656. - Cei cărora le este interzis să cumpere ori să

vândă nu pot să ceară anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite.

Potrivit art. 1656, persoana incapabila nu va putea invoca in niciun caz nulitatea contractului pe

care l-a incheiat ca incapabil. Ea nu poate fi invocata nici in nume propriu si nici in numele persoanei

ocrotite de catre cel incapabil. De asemenea, aceasta regula se aplica nu numai nulitatii relative, dar si

nulitatii absolute, ceea ce inseamna ca prin derogare de la dreptul comun conform caruia nulitatea

absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata, incapabilul nu va putea invoca nulitatea absoluta a

vanzarii daca aceasta nulitate rezulta din incapacitatea sa. Aceasta este o aplicatie punctuala a principiului

conform caruia nimeni nu isi poate invoca propria turpitudine.

CONSIMŢÂMÂNTUL

In mod traditional, in legatura cu consimtamantul la vanzare, doctrina examineaza incheierea

unor contracte preparatorii, care nu sunt specifice vanzarii, dar care, in practica, se regasesc cel mai

adesea in legatura cu acest contract. O parte din aceste contracte preparatorii au fost consacrate de Noul

Cod civil inclusiv sub aspectele lor specifice legate de vanzare. Intrucat tine intr-un sens foarte larg de

formarea contractului de vanzare, tot in legatura cu acest contract se analizeaza de regula si dreptul de

preemtiune. In consecinta, in privinta consimtamanatului la vanzare, vom discuta despre:

1. promisiunea unilaterala de vanzare

2. promisiunea unilaterala de cumparare

3. pactul de optiune pentru un contract de vanzare

4. pactul de optiune atipic pentru un contract de vanzare

5. promisiunea sinalagmatica de vanzare

6. dreptul de preemptiune

1. Promisiunea unilaterala de vanzare

23

Promisiunea unilaterala de a contracta este reglementata in art. 1279, pe cand promisiunea unilaterala

de a incheia un contract de vanzare este reglementata in articolele 1669 si 1670. Impreuna, aceste texte

servesc clarificarii regimului juridic al promisiunii unilaterale de vanzare.

Promisiunea de a contracta Art. 1.279. -

(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa

cărora părțile nu ar putea executa promisiunea

(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese

(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care

și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când

natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile

prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege

nu se prevede altfel

(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract

nu constituie promisiune de a contracta.

Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare Art. 1.669. -

(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să

încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de

contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite

(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat

(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare

sau de cumpărare, după caz

(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca

promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra

acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă.

Prețul promisiunii Art. 1.670. - În lipsă de stipulație contractară, sumele plătite în temeiul unei

promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit

Promisiunea unilaterala de vanzare este contractul prin care o parte numita promitent se obliga fata

de cealalta parte, numita beneficiar, sa ii vanda un anumit bun pentru un pret determinat sau cel putin

determinabil, daca beneficiarul va dori sa il cumpere. Din aceasta definitie rezulta cateva trasaturi

24

caracteristice ale promisiunii unilaterale de vanzare:

a. promisiunea unilaterala de vanzare este un contract, in sensul ca se formeaza prin acordul de

vointe dintre promitent si beneficiar.

Prin aceasta ea se diferentiaza de simpla oferta de vanzare, care este un act unilateral, dupa cum de

asemenea se diferentiaza de promisiunea unilaterala (simpla), astfel cum aceasta este reglementata in art.

1327 alin. 1.

Promisiunea unilaterală Art. 1.327. -

(1) Promisiunea unilaterală făcută cu intenția de a se obliga independent de acceptare îl leagă numai pe

autor

(2) Destinatarul actului poate să refuze dreptul astfel născut

(3) Dacă autorul actului nu a stipulat expres un termen, promisiunea se consideră făcută pentru o

anumită durată, potrivit cu natura obligației și cu împrejurările în care a fost asumată.

Exemplul tipic este promisiunea publica de recompensa. ( ex: pierdut câine pechinez, 5 ani, voios,

zgardă albastră, recompensă 10.000 euro)

b. promisiunea este unilaterala, in sensul ca numai o parte, promitentul, se obliga fata de beneficiar sa

ii vanda bunul pentru un anumit pret, beneficiarul nu se obliga in acest sens, el este doar de acord ca

promitentul sa isi asume fata de el obligatia de a contracta.

Cand in schimbul acestei obligatii beneficiarul nu se obliga la nicio contractaprestatie, atunci

promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral, act dezinteresat. Dimpotriva, este posibil

ca in schimbul obligatiei promitentului de a incheia contractul de vanzare, beneficiarul sa se oblige la

randul sau la o contractaprestatie, contractaprestatie care va fi numita pret al indisponibilizarii, intrucat

pe durata cat se va mentine obligatia de a vinde promitentul nu poate dispune de bunnul pe care a promis

sa il vanda. Asadar, acest bun este indisponibilizat. De aceea, contractaprestatia asumata de beneficiar se

numeste pret al indisponibilzarii, care poate sa constea, asa cum e cel mai adesea, intr-o suma de bani,

dar poate fi orice alta prestatie, mai putin obligatia beneficiarului de a incheia si el contractul, pt ca in

acest caz nu mai discutam de o promisiune unilaterala de vanzare, ci de o promisiune sinalagmatica de

vanzare, aceasta fiind diferenta dintre ele. Promisiunea unilaterala se remarca prin faptul ca doar cel ce

va fi vanzator se obliga sa vanda. Cand pretul indisponibilizarii consta intr-o suma de bani, potrivit

intelegerii partilor, ea poate fi datorata fie pur si simplu, fie sub conditia ca beneficiarul sa nu doreasca

sa cumpere. In cazul in care suma e datorata pur si simplu, daca beneficiarul va dori sa cumpere, suma

respectiva va fi considerata avans din pretul vanzarii. In toate cazurile in care beneficiarul se obliga la o

25

contractaprestatie in schimbul obligatiei de a vinde asumate de promitent, promisiunea unilaterala de

contract va fi un contract sinalagmatic.

c. prin contractul de promisiune partile trebuie sa stabileasca elementele esentiale ale contractului

promis, cel putin lucrul ce urmeaza a fi vandut si pretul care ar urma sa fie platit pe temeiul contractului

promis. (ex: Nu e valabil actul prin care eu ma angajez sa va vand casa - un contract care nu determina fie

bunul ce urmeaza a fi vandut, fie pretul ce urmeaza a fi platit ar fi un contract nul absolut pt obiect

nedeterminat.)

d. Din contractul de promisiune unilaterala de vanzare se naste obligatia promitentului de a vinde

un bun beneficiarului daca acesta va dori sa il cumpere. Beneficiarul nu are deci obligatia de a cumpara

bunul. In schimb, daca el doreste sa il cumpere, obligatia promitentului de a incheia contractul de vanzare

devine exigibila.

Nu exista o uniformitate de pareri in doctrina, insa Dinca considera ca, mai mult, obligatia se

naste, nu doar devine exigibila, intrucat mecanismul descris atesta ca din contractul de promisiune

unilaterala de vanzare rezulta in mod tipic un drept de creanta avand ca obligatie corelativa obligatia

promitentului de a incheia un contract si care drept de creanta este afectat de modalitatea unei conditii pur

potestative din partea creditorului. Daca beneficiarul vrea sa cumpere, conditia se implineste si

promitentul devine obligat sa vanda si promisiunea unilaterala de vanzare se implineste. Obligatia de a

vinde (de a incheia contractul de vanzare in calitate de vanzator) este o obligatie de a face, iar nu o

obligatie de a da. Promitentul nu se obliga sa constituie sau sa transfere un drept real, el se obliga sa

incheie un anumit contract. Constituirea sau transferul dreptului real nu va fi efectul direct al promisiunii,

ci efectul direct al contractului ce se va incheia in executarea promisiunii.

Mecanismul pe scurt: ma oblig sa vand bunul X pt pretul Y daca tu vrei sa cumperi (si nu ma oblig

sa vand daca tu vrei sa cumperi). Problema este ca exista pericolul ca bunul sa ramana intr-o stare incerta

la nesfarsit, blocat, intrucat nu se poate sti cand beneficiarul se va hotari sa cumpere. Pt a se evita aceste

situatii, este de esenta contractului de promisiune unilaterala ca dreptul de creanta decurgand pentru

beneficiar din acest contract sa fie limitat in timp. De aceea, promisiunea unilaterala trebuie sa contina un

termen. Daca partile nu au stabilit un termen, atunci oricare dintre ele se va putea adresa instantei

judecatoresti solicitand stabilirea judiciara a termenului. Natura acestui termen este aceea a termenului in

care urmeaza a se verifica indeplinirea conditiei pur potestative care afecteaza creanta. Altfel spus, ma

oblig sa iti vand daca tu vei dori sa cumperi inainte de expirarea unui termen de .../ inainte de data x.

Dupa expirarea termenului se va considera ca nu se mai poate indelini conditia suspensiva pur potestativa.

Daca pana la expirarea acestui termen beneficiarul declara ca doreste sa cumpere bunul, atunci aceasta

26

declaratie are 2 semnificatii din punct de vedere juridic:

- in primul rand se indeplineste conditia pur potestativa din partea creditorului care afecta in

calitate de conditie suspensiva dreptul sau de creanta, astfel incat promitentul devine obligat

imediat sa vanda, obligatia fiind deja exigibila la indeplinirea conditiei pur potestative suspensive

- manifestarea de vointa a creditorului (beneficiarului) de a incheia contractul promis formeaza

consimtamantul sau pentru incheierea acestui contract, astfel incat nu mai este nevoie decat de

exprimarea de catre promitent a consimtamantului la contractul promis

In cazul promisiunii unilaterale consimtamantul promitentului la contractul de promisiune

unilaterala este diferit fata de consimtamantul promitentului la contractul promis (Nu se confundă

consimţâmântul la promisiunea unilaterală şi consimţământul la contractul promis!). De aici rezultă că

obligaţia la contractul promis este o obligaţie de a face, şi anume obligaţia de a consimti la contractul de

vânzare promis Consimtind la contractul de promisiune unilaterala, promitentul se angajeaza ca in viitor

sa consimta la contractul promis, se naşte obligaţia lui de a încheia în viitor contractul promis;

consimţământul la contractul promis reprezintă executarea acestei obligaţii. La momentul promisiunii,

nici unul, nici altul nu consimte la vânzare. Când beneficiarul spune că vrea sa incheie contractul promis,

condiţia suspensivă care afecta dreptul său se împlineşte, astfel încat devine exigibilă obligatia sa.

Totodată, manifestarea sa de voinţă reprezintă consmţământul lui la vânzare – spune vreau să cumpăr.

Mai trebuie ca acest consimţământ al beneficiarului – vânzator să se întâlnească cu consimţământul

promitentului .

Dacă vânzătorul refuză să consimtă la vânzarea promisă, atunci beneficiarul are posibilitatea de a

solicita fie:

executarea silită prin echivalent a obligaţiei asumate de promitent, prin condamnarea acestuia la

daune interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar în urma refuzului

rezoluţiunea contractului de promisiune, eventual cu restituirea contractaprestatiei executate de

beneficiar pe temeiul acestui contract şi cu daune interese decurgând din încheierea şi neexecutarea

contractului de promisiune

pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să substituie consimţământul promitentului la

încheierea contractului promis. Această ultimă posibilitate reprezintă o executare în natură atipică a

obligaţiei de a încheia contractul, obligaţie ce incumba promitentului. Efectul hotărârii judecătoreşti va fi

acela de a constata consimţământul beneficiarului la vânzare şi de a substitui consimţământul

promitentului la aceeaşi vânzare, astfel încât pe temeiul hotărârii contractul de vânzare va fi considerat

încheiat în termenii contractului promis iniţial. Hotărârea se poate pronunţa numai dacă sunt îndeplinite

27

toate celelalte condiţii pentru validitatea contractului promis, mai puţin consimţământul din partea

promitentului, din partea celui ce va deveni vânzător. Dacă legea cere, spre exemplu, forma autentică

pentru vânzarea promisă, hotărârea judecătorească poate suplini această cerinţă de validitate pentru că

este ea însăşi un act autentic.

În cazul în care beneficiarul alege să solicite executarea silită prin echivalent sau rezoluţiunea

contractului de promisiune, termenul de prescripţie aplicabil acţiunii sale este de 3 ani de la data de la

care contractul trebuia încheiat, iar dacă el alege să solicite pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să

substituie consimţământul promitentului, atunci termenul de prescripţie este de 6 luni de la data la care

contractul trebuia încheiat. Data la care contractul trebuia încheiat este data la care beneficiarul a exprimat

intenţia sa de a cumpăra, pentru că de atunci s-a îndeplinit condiţia suspensivă care afecta dreptul supus

executării silite. Prin urmare, termenul de prescripţie nu va începe să curgă de la data la care expiră

termenul fixat de părţi sau, în lipsă, de instanţă pentru exprimarea intenţiei de a cumpăra de către

beneficiar, ci de la data de la care această intenţie a fost exprimată efectiv.

Potrivit jurisprudentei formate inainte de intrarea in vigoare a NCC, dar aplicabile si dupa intrarea

in vigoare a NCC, termenul de prescriptie este intr-un fel supendat, in sensul ca nu incepe sa curga atat

timp cat bunul se afla in posesia beneficiarului. Se considera ca atat timp cat promitentul lasa bunul sau in

posesia beneficiarului, aceasta este o recunoastere continua a obligatiei sale de a incheia contractul

promis, iar recunoasterea intrerupe termenul de prescriptie. Un nou termen de prescriptie incepe sa curga

abia din mom in care beneficiarul pierde posesia bunului in cauza.

O problema distincta este aceea a sanctionarii promitentului care, inainte de expirarea termenului

fixat pentru ca beneficiarul sa isi exprime intentia de cumparare, instraineaza bunul care face obiectul

vanzarii promise. In acest caz, vanzarea promisa sepoate incheia in continuare si dupa instrainare ca o

vanzare a lucrului altuia, care este valabila in NCC si care are ca efect obligarea vanzatorului sa procure

bunul de la proprietarul sau si sa il transfere cumparatorului. Este evident ca folosul urmarit de catre

beneficiarul promisiunii nu va putea fi atins pe deplin, avand in vedere ca tertul devenit proprietar al

lucrului ar putea sa refuze transmiterea acestuia catre beneficiarul devenit cumparator si de aceea exista

un interes real al beneficiarului, care doreste sa cumpere bunul, de a desfiinta contractul incheiat de

promitent cu tertul. Aceasta desfiintare s-ar putea intemeia pe aspectul ca acest contract contractavine

unei obligatii a promitentului de a nu instraina bunul inainte de expirarea termenului fixat pentru

exprimarea de catre beneficiar a intentiei sale de cumparare. Aceasta obligatie rezulta dintr-o clauza de

inalienabilitate care este subinteleasa ex lege in orice contract de promisiune de vanzare.

28

Promisiunea de vanzare nu are ca obiect obligatia de a da, adica de a transmite in viitor

proprietatea, ci de a face, adica de a incheia contractul promis, motiv pentru care art. 627 alin. 4 nu era

direct aplicabil.

La pactul de opţiune e menţionat expres că rezultă implicit o obligatie de inalienabilitate.

Legiuitorul roman, receptiv la argumentele aduse conform carora antecontractele nu intrau sub incidenta

art. 627 alin. 4, a modificat legea de punere în aplicare a NCC introducând art. 60 1 prin Legea 60 din

2012, astfel incat în categoria convenţiilor la care se referă art. 627 intră şi antecontractele, iar

promisiunea unilaterală de vânzare va da naştere în mod implicit la o clauză de inalienabilitate, va genera

ex lege o clauză de inalienabilitate în legatura cu bunul ce va face obiectul unei vânzări viitoare.

art. 627 alin. 4: Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a

transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă

art. 601 Legea nr. 71/2011 ( adaugat prin Legea nr. 60/2012): In categoria conventiilor prevazute de art.

627 alin. (4) din Codul civil, din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o

persoana determinata ori determinabila, intra in antecontractele avand ca obiect transmiterea in viitor,

prin incheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dupa caz, daca

prin lege nu se prevede altfel. (GENERAREA implicita a unei clauze de inalienabilitate)

Potrivit regimului de drept comun al clauzei de inalienabilitate, atunci cand cel tinut sa respecte o

asemenea clauza incalca obligatia sa, instrainand bunul, poate fi tras la raspundere si pe temei contractual

(raspundere civila contractuala) si poate suporta rezolutiunea contractului in care a fost introdusa clauza

incalcata, eventual cu daune interese. In plus, insa, in cazul in care clauza de inalienabilitate era opozabila

tertului cu care s-a incheiat contractul de vanzare prin care a fost incalcata obligatia de a nu instraina,

atunci beneficiarul clauzei de inalienabilitate, creditor al obligatiei de a nu instraina, poate cere anularea

contractului incheiat cu tertul.

In materie mobiliara este foarte dificil să faci o clauză de inalienabilitate opozabilă terţilor

deoarece nu există un registru de publicitate general. De aceea, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate

va depinde de regula de cunoasterea efectiva a acestei clauze de catre tert la momentul la care incheie

contractul cu promitentul. Daca atunci cand incheie contractul cu promitentul tertul stie ca prin acel

contract se incalca o clauza de inalienabilitate, stie ca prin acel contract il ajuta pe promitent sa isi incalce

obligatia, actioneaza cu rea credinta, cu intentia de a favoriza incalacarea dreptului de catre promitent, iar

beneficiarul poate cere anularea contractului.

29

In materie imobiliara, in schimb, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate decurgand dintr-o

promisiune de vanzare se poate asigura prin notarea acelei promisiuni in cartea funciara.

Notarea antecontractelor și a pactelor de opțiune Art. 906. -

(1) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un

alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea

funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancțiunea

respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate

efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de

la expirarea lui

(2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptățit nu a cerut instanței pronunțarea unei hotărâri

care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau

dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este

ținut să răspundă de obligațiile promitentului

(3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2),

n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepția cazului când cel

îndreptățit a cerut notarea în cartea funciară a acțiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea

se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la

soluționarea definitivă a acțiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul

vânzării silite de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului

(4) Dispozițiile prezentului articol se aplică prin asemănare și pactelor de opțiune notate în cartea

funciară. În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat în contract pentru exercitarea

opțiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în baza declarației de opțiune și a dovezii comunicării sale

către cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea

pactului înscris în folosul său.

Potrivit art. 906, promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate

asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta se poate nota in cartea funciara cu 2 conditii:

i. promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii

ii. antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi

incheiat contractul

Acest text se refera la toate promisiunile, iar in fiecare caz termenul are alt rol. In cazul

promisiunii unilaterale, este vorba de termenul în care se verifică îndeplinirea condiţiei suspensive, în

30

care beneficiarul îşi exprimă sau nu intenţia de a cumpăra. Importanta termenului: limiteaza in timp

perioada in care nu se stie daca bunul va fi sau nu indisponibilizat, in care nu se stie ce se va întâmpla cu

un anumit bun în circuitul civil, dacă bunul va rămâne sau nu al titularului înscris, promisiunea de a vinde

un bun fiind obstacol pentru vânzarea acestui bun

În urma notării dreptului beneficiarului unei promisiuni de contract în cartea funciară, biroul de

carte funciară dobândeşte un rol activ în gestionarea notării astfel efectuate. Astfel, notarea în cartea

funciară se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract (contractul de promisiune), ori în

lipsă, în termenul stabilit prin hotărâre judecătorească, precum şi într-un termen de cel mult 6 luni după

expirarea acestui termen (în acele 6 luni se poate introduce acţiunea de eliberare a unei hotărâri care să

ţină loc de contract).

Dacă beneficiarul nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, ori

dacă între timp imobilul a fost adjudecat în cadrul unei vânzări silite de către un terţ care nu este ţinut să

răspundă de obligaţiile promitentului, promisiunea se radiază din oficiu de către cartea funciară la

expirarea termenului de 6 luni. Pentru a se împiedica radierea, beneficiarul trebuie să ceară anterior

expirării termenului să fie notată în cartea funciară acţiunea pe care a introdus-o pentru pronunţarea unei

hotărâri care să ţină loc de contract, caz în care radierea este amânată până la data la care partea interesată

solicită efectuarea operaţiunii care va deveni necesară în urma soluţionării definitive a litigiului privind

pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract (dacă acel litigiu este câştigat de reclamant, atunci va

deveni proprietar şi îşi va înscrie dreptul în cartea funciară şi viceversa).

Notarea va fi radiată la cerere în cazul în care în termenul menţionat beneficiarul solicită

înscrierea sa ca titular al dreptului ce face obiectului promis prezentând acest contract încheiat cu

promitentul. De asemenea, notarea se va radia la cerere dacă beneficiarul renunţă la dreptul său decurgând

din promisiune.

Notarea se va radia din oficiu dacă până la expirarea unui termen de 6 luni de la împlinirea

termenului contractual al promisiunii, beneficiarul nu a cerut nici înscrierea dreptului pe care ar fi trebuit

să îl dobândească prin efectul contractului promis şi nici notarea unei acţiuni în justiţie având ca obiect

pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să substituie consimtământul promitentului la contractul

promis.

2. Promisiunea unilaterală de cumpărare

Promisiunea unilaterala de cumparare este contractul prin care o parte numită promitent se obligă

faţă de cealaltă parte, numită beneficiar, să cumpere pentru un preţ determinat sau determinabil un bun de

31

la beneficiar, dacă acesta din urmă va dori să îl vândă.

Este situaţia inversă faţă de promisiunea unilaterală de vânzare, singurul care se obligă este cel

care va acţiona, în contractul ce urmează să se încheie, în calitate de cumpărător – cel ce va deveni

vânzător nu are nicio obligaţie, dar cel ce va deveni cumparator deja s-a obligat sa incheie contractul.

Beneficiarul rămâne liber să dispună în legătură cu bunul ce va face obiectul vânzării promise. În

cazul în care vinde acel bun sau constituie în legătură cu el un drept real principal, obligaţia promitentului

decurgând din promisiunea de cumpărare se consideră stinsa, întrucât legiuitorul prezumă irefragrabil

iertarea de datorie pentru promitent – art. 1669 alin. 4.

Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare Art. 1.669. -

(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să

încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de

contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite

(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat

(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare

sau de cumpărare, după caz

(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca

promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra

acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă.

În ipoteza în care bunul care face obiectul contractului promis este închiriat de catre beneficiar,

promitentul nu e obligat să cumpere bunul cu tot cu chiriaş. Dacă înaintea încheierii contractului promis

beneficiarul promisiunii de cumpărare încheie un contract de locaţiune în legătură cu bunul ce face

obiectul vânzării promise, atunci promitentul ar putea refuza încheierea contractului promis pe motiv că

în urma încheierii locaţiunii contractul promis nu mai poate fi încheiat în conţinutul avut în vedere de

părţi la data promisiunii. Astfel, s-ar putea susţine că la asumarea promisiunii promitentul a avut în vedere

încheierea unui contract care să îi permită exercitarea neîngrădită a prerogativelor dreptului de proprietate

asupra bunului ce făcea obiectul vânzării promise, exercitare ce urma să fie asigurată pe temeiul

contractului promis. În măsura în care beneficiarul a încheiat o locaţiune opozabilă celui care va deveni

cumpărător în ipoteza executării promisiunii, contractul promis nu mai este apt să îi permită promitentului

folosul aşteptat la momentul consimţământului său la promisiune, astfel încât obiectul obligaţiei asumate

prin acea promisiune a devenit imposibil prin fapta creditorului de a încheia contractul de locaţiune

3. Pactul de opţiune la contractul de vânzare

Aceasta notiune a fost introdusa în 2011:

32

- art. 1278 – in materia teoriei generale a contractului

- art. 1668 - în materia contractului de vânzare

Pactul de opțiune Art. 1.278. -

(1) Atunci când părțile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declarație de voință, iar

cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce

efectele prevăzute la art. 1.191.

(2) Dacă părțile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instanță prin

ordonanță președințială, cu citarea părților

(3) Pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să îl

încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii

(4) Contractul se încheie prin exercitarea opțiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declarației de

voință a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact.

(5) Atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege

pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie.

Pactul de opțiune privind contractul de vânzare Art. 1.668. -

(1) În cazul pactului de opțiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat,

între data încheierii pactului și data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de

opțiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.

(2) Atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opțiune se notează în cartea funciară.

(3) Dreptul de opțiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de opțiune nu s-a înscris o

declarație de exercitare a opțiunii, însoțită de dovada comunicării sale către cealaltă parte.

Pactul de opţiune la contract de vânzare este contractul prin care o parte numită promitent vinde

celeilalte părţi, numită beneficiar, un anumit bun pentru un preţ determinat sau determinabil sub condiţia

ca beneficiarul să accepte să îl cumpere.

Asemănări cu promisiunea unilaterală de vânzare

33

La fel ca şi promisiunea unilaterală de vâzare, pactul de opţiune la un contract de vânzare este un

contract şi trebuie să cuprindă elementele esenţiale ale vânzării în legătură cu care se încheie, adică bunul

şi preţul

Ca şi promisiunea unilaterală, pactul e opţiune presupune un termen maxim până la care

beneficiarul să se decidă dacă va cumpăra sau nu bunul ce face obiectul pactului, doar că acest termen nu

este doar un termen în care se verifică îndeplinirea unei condiţii suspensive pur potestative din partea

beneficiarului, ca la promisiune, ci este un termen de decădere extinctiv pentru însuşi dreptul

beneficiarului decurgând din pact.

Promisiunea dă naştere unei creanţe, pactul dă naştere unui drept potestativ (promitentul din

promisiunea unilaterala de vanzare: vreau sa vand, promitentul din pactul de optiune: vand daca vrei sa

cumperi).

Spre deosebire de promisiunea unilaterală, pactul de opţiune dă naştere unui drept potestativ al

beneficiarului, în virtutea caruia beneficiarul poate, ca prin manifestarea sa unilaterală de voinţă, să creeze

o situaţie juridică ce generează drepturi şi obligaţii atât pentru el, cât şi pentru promitent.

Întrucât prin constimţământ pe care il da la pact, promitentul consimte la vânzarea însăşi, rezultă

că dacă legea prevede anumite condiţii de formă pentru contractul de vânzare, aceste condiţii de formă se

vor aplica şi pactului de opţiune la vânzare. În cazul în care pactul nu respectă aceste condiţii de formă, el

este nul ca pact de opţiune, dar poate fi convertit în promisiune unilaterală pentru că aceasta nu trebuie să

respecte condiţiile prevăzute pentru vânzare, întrucât consimţământul la vânzare e diferit de

consimţământul la promisiune.

Pentru dreptul potestativ conferit beneficiarului, termenul prevăzut de pact este un termen de

decădere. Dacă părţile nu au stabilit acest termen prin înţelegerea lor, ele se vor putea adresa instanţelor

judecătoreşti în vederea stabilirii judiciare a acestui termen – art. 1278 alin. 2: stabilirea termenului se va

face pe calea unei ordonanţe preşedinţiale, asadar potrivit unei proceduri supuse unor exigenţe

particulare de celeritate”

Manifestarea unilaterală de voinţă care poate modifica situaţia juridică a părţilor în exercitarea

dreptului potestativ este acceptarea de către beneficiar a vânzării care face obiectul pactului (ridicarea

opţiunii – doctrină). Prin efectul acestei acceptări, consimţământul beneficiarului pactului la încheierea

vânzării în calitate de cumpărător se întâlneşte cu consimţământul exprimat de promitent (vanzator) prin

încheierea pactului.

Pe durata termenului prevăzut pentru dreptul potestativ (termen de opţiune), se consideră că

promitentul menţine o ofertă irevocabilă de contract de vânzare la dispoziţia beneficiarului. Întrucât

ridicarea opţiunii reprezintă acceptarea acestei oferte, atunci când legea prevede condiţii de formă pentru

încheierea vânzării, şi acceptarea este supusă acelor condiţii de formă. Dacă acceptarea nu satisface aceste

34

condiţii, ea are totuşi efectul de a îl obliga pe beneficiar să exprime o acceptare valabilă, similar unei

promisiuni sinalagmatice de vânzare.

Pe durata termenului de opţiune, promitentul dintr-un pact de opţiune este obligat să nu

înstrăineze unui terţ bunul care a făcut obiectul vânzării la care se referă pactul . In cazul în care totuşi

promitentul înstrăinează acest bun, beneficiarul poate accepta oferta irevocabilă aflată la dispoziţia sa,

formând astfel un contract de vânzare a bunului altuia, care îl obligă pe promitentul devenit vânzător să

obţină proprietatea bunului de la terţul căruia tot el i-a înstrăinat, sub sancţiunea de daune-interese. Mai

mult, dacă pactul de opţiune este opozabil terţului, atunci beneficiarul care doreşte să-şi conserve dreptul

de opţiune sau să îl exercite în legătură cu un contract de vânzare a bunului propriu de către promitent, are

dreptul de a solicita anularea contractului încheiat de acesta din urmă cu terţul.

Atunci când are ca obiect imobile, ca şi promisiunea unilaterală de vânzare, pactul de opţiune la

vânzare poate fi notat în cartea funciară. Ca şi în cazul promisiunii, sub sancţiunea respingerii cererii de

notare, pactul trebuie să prevadă termenul dreptului de opţiune. În cazul în care beneficiarul nu şi-a

înscris pe numele său dreptul ce făcea obiectul pactului în termenul de opţiune prevăzut de pact, atunci

notarea respectivului drept de opţiune va fi radiată din oficiu de biroul de carte funciară la expirarea

termenului de opţiune – consimţământul la pactul de opţiune e acelaşi cu cel de la contractul de vânzare-

cumpărare ( la pact nu mai e nevoie de niciun consimţământ al promitentului, acesta deja consimţind la

vânzare).

4. PACTUL DE OPTIUNE

Pactul de optiune privind contractul de vanzare. Art 1668

(1) In cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual

determinat, intre data incheierii pactului si data exercitarii optiunii sau, dupa caz, aceea a

expirarii termenului de optiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.

(2) Atunci cand pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de optiune se noteaza in cartea

funciara.

(3) Dreptul de optine se radiaza din oficiu daca pana la expirarea termenului de optiune nu s-a

inscris o declaratie de exercitare a optiunii, insotita de dovada comunicarii sale catre cealalta

parte.

35

Pactul de optiune. Art 1278

(1) Atunci cand partile convin ca una dintre ele sa ramana legata de propria declaratie de vointa,

iar cealalta sa o poata accepta sau refuza, acea declaratie se considera o oferta irevocabila si

produce efectele prevazute la art 1.191.

(2) Daca partile nu au convenit un termen de acceptare, aceasta poate fi stabilita de instanta prin

ordonanta presedintiala, cu citarea partilor.

(3) Pactul de optiune trebuie sa contina toate elementele contractului pe care partile urmaresc sa il

incheie, astfel incat acesta sa se poata incheia prin simpla acceptare a beneficiarului optiunii.

(4) Contractul se incheie prin exercitarea optiunii in sensul acceptarii de catre beneficiar a

declaratiei de vointa a celeilalte parti, in conditiile convenite prin pact.

(5) Atat pactul de optiune, cat si declaratia de acceptare trebuie incheiate in forma prevazuta de lege

pentru contractul pe care partile urmaresc sa il incheie.

E posibil ca in exercitarea libertatii contractuale o persoana sa consimta la cumpararea unui bun

sub conditia ca cocontractantul sau sa fie de acord sa ii vanda. Un asemenea contract este pactul de

optiune de la 1278 dar nu e un pact de optiune in sensul art 1668 pt ca acesta se refera la ipoteza in care

promitentul din pactul de optiune are calitatea de vanzator, iar nu la ipoteza in care acest promitent

consimte sa aiba calitatea de cumparator. In consecinta, regimul juridic al unui asemenea contract va fi

guvernat exclusiv de 1278 astfel cum se completeaza acesta cu regulile generale privitoare la obligatii si

contracte, fara ca vreo dispozitie speciala din materia vanzarii sa fie aplicata.

In conformitate cu acest sediu al materiei, daca bunul pe care promitentul urmareste sa il cumpere

este din categoria celor pt care legea prevede conditii speciale de forma a contractului de vanzare, atunci

si pactul de optiune atipic va fi supus acestor conditii de forma. De asemenea, ca si pactul de optiune

tipic, cel atipic trebuie sa prevada elementele esentiale ale vanzarii ce face obiectul pactului , adica

dreptul vandut si pretul.

Optiunea vanzatorului de a accepta contractul ce face obiectul pactului trebuie in mod necesar sa

se exprime intr-un anumit termen si trebuie sa aiba forma prevazuta pt contractul acceptat daca este cazul.

Ca si in cazul pactului de optiune tipic, pactul atipic art 1415 alin 2, interpretat prin analogie, in cazul in

care partile nu au stabilit termenul pactului de optiune atipic, oricare din ei poate cere instantei stabilirea

acestui termen .

Atata vreme cat nu a exprimat o optiune a sa in sensul acceptarii contractului ce face obiectul

pactului, beneficiarul sau ramane liber sa dispuna in legatura cu bunul care ar urma sa fie transferat prin

acel contract. Contractul nu se va mai putea incheia in continutul consimtit deja de promitent daca ulterior

incheierii pactului de optiune beneficiarul instraineaza bunul, daca il da in locatiune ori daca creaza

36

drepturi reale asupra acelui bun, pt ca in toate aceste cazuri valoarea prestatiei pe care si-ar asuma-o prin

vanzare, ca vanzator ar fi mai redusa decat cea avuta in vere de promitentul care a consimtit la acel

contract in calitate de cumparator.

Prin urmare se va putea considera ca, prin actele de dispozitie sau de constituirea de locatiuni

asupra bunului care ar urma sa fie vandut catre promitent, beneficiarul renunta la dreptul sau de optiune,

iar oferta irevocabila pe care promitentul s-a angajat sa o mentina la dispozitia sa prin pactul de optiune

devine caduca.

5. PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE CUMPARARE

Este contractul prin care o parte se obliga sa devina vanzator, iar cealalta parte se obliga sa devina

cumparator intr-o vanzare viitoare a unui anumit bun pt un pret determinat sau cel putin determinabil.

ex1: vreau sa vand un teren agricol unui prieten italian care nu vrea sa se stabileasca ca fermier, el

e incapabil sa cumpere. si pt ca vrem sa aratam seriozitate incheiem o promisiune sinalagmatica prin care

ne obl sa vindem si cump la 1 ian 2014 cand poate sa cumpere.

ex2: vreau sa cumpar ap. tanar absolvent, salariu bun dar nu imi e de ajuns sa cumpar.trebuie sa

fac un credit.asa ca aleg ap si inchei cu proprietarul o promisiune sinalagmatica conditionata de obtinerea

creditului.

Structura: exista 2 promitenti:.un promitent vanzator si un promitent cumparator. Intre ei exista

obligatii reciproce si interdependente avand ca obiect incheierea contractului de vanzare. In consecinta

aceste obligatii sunt prin natura obiectului lor obligatii de a face si ele sunt in mod necesar afectate de un

termen , pt ca daca vanzarea ar fi fost posibila de la incheierea promisiunii atunci nu ar mai fi fost nevoie

de ea. Daca partile nu au prevazut termenul, oricare din ele se poate adresa instantei judecatoresti pentru

ca aceasta sa stabileasca termenul in functie de imprejurarile care au impiedicat partile sa incheie

vanzarea chiar de la data promisiunii.

Pt cele 2 obligatii de a face, termenul este unul suspensiv in beneficiul ambelor parti. In

consecinta una din parti nu poate renunta la beneficiul termenului fara acordul celeilalte. La expirarea

termenului suspensiv, cele 2 obligatii de a incheia contractul promis devin scadente, astfel incat fiecare

din parti trebuie sa incheie contractul. In cazul refuzului uneia din parti de a incheia contractul promis, ca

si la promisiunea unilaterala, cealalata poate pretinde:

- fie rezolutiunea contractului de promisiune sinalagmatica cu daune interese,

- fie executarea prin echivalent a obl de a incheia contractul,

37

- fie executarea in natura a acestei obligatii prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa

substitutie consimtamantul la contractul de vanzare promis al partii ce refuza sa dea acest

consimtamant de buna voie.

Pentru aceasta ultima actiune se aplica termenul derogatoriu prevazut de 1669 , termen care este

de 3 ani de la data la care contractul trebuia incheiat, dar care in cazul promisiunii sinalagmatice este data

expirarii termenului suspensiv.

Intreruperea termenului de prescriptie, opozabilit drepturilor curgand din promisiune, notarea in

cartea funciara de la promisiunea unilaterala este aplicabil si promisiunii sinalagmatice.

In plus art 2386 pct 2 prevede ca promitentul cumparator care a platit pe temeiul promisiunii un

avans din pretul vanzarii, un pret al indisponibilizarii, o arvuna sau orice alta suma, beneficiaza de o

ipoteca legala asupra imobilului, ipoteca ce garanteaza dreptul la restituirea acestor sume in cazul in care

promisiunea sinalagmatica a fost rezolutionata ca urmare a neexecutarii sale de catre promitentul

vanzator.

6. DREPTUL DE PREEMPTIUNE

` Dreptul de preemptiune este de a cumpara un anumit bun cu preferinta fata de orice alta persoana.

Exista in legislatia romana cel putin 20 de astfel de drepturi cu regimuri juridice aferente.

Regimul de drept comun al dreptului de preemptiuneestenou introdus prin NCC. Art 1730 alin 2

prevede ca dispozitiile prezentului cod privitoare la dr de preemptiune sunt aplicabile numai daca prin

lege sau contract nu se stabileste altfel. Astfel dispozitiile art 1730-1740 nu isi propun sa instituie un nou

dr de preemptiune ci sa prevada un regim de drept comun care va completa dispzitiile privitoare la

drepturile de preemptiune din legile speciale sau, dupa caz vointa partilor din contractele prin care se

constituie drepturi de preemptiune conventionale.

Pana in 2009-2011 drepturile de preemptiune conventionale erau desemnate de doctrina drepturi

de preferinta.

De lege lata, singurul dr de preemptiune caruia art 1730-1740 i se aplica integral este dreptul de

preemptiune al arendasilor cu privire la bunurile agricole care fac obiectul contractelor de arendare. Acest

drept este prevazut de art 1849 NCC. Codul civil mai instituie un drept de preemptiune al proprietarilor

de terenuri forestiere vecini si ai coproprietarilor cu privire la vanzarea terenurilor forestiere. Acest drept

este prevazut de 1746 NCC, dar potrivit legii 60/2012 care a modificat Legea71/2011 acel drept de

38

preemptiune nu se va exercita potrivit articolelor 1730/40, ci se va exercita potrivit legii speciale a

Codului silvic.

Acesta se exercita a posteriori, dupa incheiera cntractului de vanzare pt bunul in legatura cu care

s-a institutit dreptul de preemptiune, intre proprietarul bunului si un cumparator ales de el.

Acest contract ar trebui sa fie incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de catre

preemptor. Imediat dupa incheierea contractului, vanzatorul este obligat sa il notifice preemptorului

impreuna cu informatii complete privind numele si preumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile

care il greveaza, precum si locul unde este situat bunul. Daca vanzatorul nu trimite aceasta notificare, ea

poate fi trimisa si de catre comparator. Diferenta, este, ca vanzatorul este obligat sa o trimita.

De la primirea notificarii incepe sa curga un termen, in care preemptorul are dreptul de a decide

daca doreste sau nu sa incheie cu vanzatorul contractul ce i-a fost notificat. Acest termen este in absenta

unei dispozitii sau clauze contractare de 10 zile, daca bunul vandut este mobil si 30 de zile, daca bunul

vandut este imobil.

In cazul in care preemptorul doreste sa incheie cu vanzatorului contractul ce i-a fost notificat, el

trebuie sa comunice vanzatorului intentia sa si sa ii plateasca pretul. Daca intentia exercitarii dreptul nu e

insotita de plata reala a pretului vanzarii se considera ca dreptul de preemptiune nu a fost exercitat.

Daca vanzatorul refuza primirea pretului, preemptorul are posibilitatea de a consemna acest pret intr-un

cont la dispozitia lui.

In cazul in care in termenul de 10 sau 30 de zile preemptorul a acceptat contractul oferit si a platit

pretul, conditia suspensiva ce afecta contractul incheiat cu cumparatorul ales de vanzator nu este

indeplinita, astfel incat acest contract nu mai produce niciun efect, formandu-se in schimb un alt contract

intre vanzator si preemptor.

In legatura cu desfiintarea contractului, acest contract nu va produce efecte, cu o singura exceptie:

potrivit art 1733 alin 1 “cumparatorul de buna credinta poate antrena rapunderea pt evictiune a

vanzatorului”. Buna credinta trebuie scutita de orice culpa, astfel rareori cumparatorul unui bun este

indreptatit sa ignore existenta unor drepturi de preemptiune legale, in schimb poate fi de buna credinta

ignorand drepturile de preemptiune conventionale, cu exceptia celor ce fac obiectul unui sistem de

publicitate.

In leg cu al doilea aspect, formarea unui nou contract cu preemptorul, sunt necesare 2 precizari:

- sub aspectul modului de formare, noul contractul dintre cei doi se formeaza intre absenti

considerandu-se ca notificarea contractului initial incheiat intre vanzator si cumparatorul ales,

reprezinta o oferta de contract a vanzatorului fata de preemptor, iar exercitarea dreptului de

preemptiune reprezinta acceptarea acelei oferte.

39

- cu privire la continutul contractului, acest contract este identic cu acela incheiat de vanzator cu

cumparatorul pe care l-a ales, cu 2 diferente :

i. in cazul in care, in contractul cu cumparatorul ales, obligatia de a plati pretul era

esalonata ori scadenta ei era amanata, termenele de plata astfel introduse nu vor profita

preemptorului conform art 1736, care prin ipoteza a platit deja pretul exercitand dreptul

de preemptiune.

ii. de regula, contractul incheiat cu preemptorul nu mai este afectat de conditia suspensiva a

exercitarii dreptului de preemptiune.

Daca preemotorul refuza oferta de a contracta, atunci vanzatorul este liber sa incheie un contract

in termenii acelui contract cu orice persoana doreste, fara ca acel contract sa fie afectat de vreo conditie

suspensiva a neexecitarii dreptului de preemptiune.

Prin refuzul ofertei de catre peemptor, dreptul de preemptiune s-a stins cu privire la contractul

oferit. Daca in procesul negocierilor cu un tert, oferta initial facuta titularului dreptului de preemptiune

sufera modificari, si vanzatorul convine cu tertul sa incheie contractul astfel modificat, atunci acel

contract va trebui incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune in legatura cu

acest contract diferit fata de cel initial oferit. Potrivit art 1733 alin 2, clauzele contractului incheiat cu

tertul avand drept scop sa impiedice exercitarea dreptului de preemptiune, nu produc efecte fata de

preemptor. Din acest text rezulta ca daca, spre exemplu, contractul incheiat cu tertul ales de vanzator

prevede ca este afectat de conditia rezolutorie a exercitarii dreptului de preemtiune de catre preemptor,

aceasta conditie rezolutorie nu produce efecte fata de preemptor, nu ii este opozabila acestuia, astfel incat

exercitandu-si dreptul el va putea pretinde vanzatorului sa-si execute obligatia ce decurge din contract.

OBIECTUL VANZARII

1. obiectul contractului

2. lucrul vandut

3. pretul

Obiectul contractului potrivit art 1225 alin. 1 il reprezinta operatiunea juridica precum vanzarea,

locatiunea, imprumutul si altele asemenea, convenita de parti astfel cum aceasta reiese din ansamblul

drepturilor si obligatiilor contractuale.

40

Vanzarea trebuie sa indeplineasca anumite conditii:

conform art 1225 alin 2 obiectul contractului trebuie sa fie determinat si licit sub

sanctiunea nulitatii absolute

conform art 1225 alin 3 obiectul este ilicit cand este prohibit de lege, contrar ordinii

publice si bunelor moravuri.

Exista unii autori care considera ca obiectul este determinat daca natura sa juridica este stabilita.

Consideram ca un contract este determinat numai daca drepturile si obligatiile esentiale ale partilor ,

luandu-se in considerare natura juridica a acelui contract, au la randul lor obiect determinat, sau cel putin

determinabil. Obiectul contractului trebuie sa fie licit. Caracterului licit al obiectului contractului poate sa

rezulte fie din ilicitatea prestatiilor ce fac obiectul obligatiilor principale, fie din ilicitatea operatiunii

juridice care constituie obiectul contactului.

ex. organele corpului unam, transferul de organe prin acte juridice nu este interzis, daca el face

obiectul unui contract de donatie este permis, vanzarea de organe nu este permisa, daca partile ar vinde un

organ in perspectiva unui transplat aceasta conventie ar fi nula absoluta. ==>transferul nu e interzis, doar

vanzarea e interzisa.

ex 2. bunurile contractafacute.

Cerintele de validitate ale obiectului contractului:

- lucrul vandut trebuie sa fie un bun aflat in comert - doar valorile economice sunt susceptibile de

apropiere.

Ex: un candidat la alegeri a dat in judecata partidul pt nerespectarea obligatiei de a transmite un loc

eligibil pe listele partidului, obilgatie ce decurgea din contract de vanzare a acestui loc. Obiectul era ilicit,

deci s-a respins cererea. Contract era lovit de nulitate absoluta, nici macar banii nu i a primit inapoi.

Exista valori economice ce nu sunt susceptibile de apropriere, spre exemplu secretele comerciale nu

fac obiectul unui drept de proprietate si al altui drept si sunt protejate doar prin ...... Cesiunea de secrete

nu e o vanzare si se face printr un contract de antrepriza.

- sa fie determinat sau cel putin determinabil - in functie de vointa partilor si natura obiectului

vanzarii bunurile sunt individual determinate sau de gen.

41

Atunci cand bunul e individual determina partile contractului il descriu astfel incat exista un singur

obiect care sa aiba trasaturile descrise. Atunci cand bunul este de gen, partile il descriu prin referire la

categoria din care face parte obiectul vandut si la cantitatea de elemente din acea categorie.

O categorie de bunuri nu poate fi in principiu finita, si, chiar daca piere cantitatea individualizata,

el are oricum posibilitateasa individualizeze o alta cantitate, astfel incat sa isi execute obligatia de a

transmite o cantitate de bunuri de gen.

Forta majora nu exonereaza niciodata obligatia de a transmite o suma de bani.

Prin exceptie, daca partile individualizeaza categoria in asa fel incat numarul elementelor ce o compun

este limitat, finit, atunci vom vorbi de o vanzare de bunuri dintr un gen limitat. ex. vand rosii dintr- o

gramada.

Pt bunurile individual determinate aceasta cerinta este suficienta. In cazul bunurilor de gen in

schimb, lucrul vandut va fi considerat determinat sau determinabil daca, pe de o parte partile mentioneaza

genul, categoria, iar pe de alta parte ele fie prevad direct cantiatea de elemente din acea categorie ce va fi

transmisa, fie criterii pt stabilirea acestei cantitatii la momentul la care se va executa obligatia de a

transmite proprietatea si obligatia de predare.

- sa existe - problemele apar cand lucrul avut in vedere de parti a pierit in tot sau in

parte inainte de incheierea contractului si atunci cand desi nu exista la incheierea contractului,

partile incheie totusi contractul in perspectiva aparitiei in viitor a lucrului vandut:

a. vanzarea bunului pierit art 1659 NCC.

Potrivit primei teze daca in mom vanzarii bunul pierise in intregime, contractul nu produce

niciun efect. Ipoteza este valabila doar in cazul bunurilor individual determinabile sau a unor bunuri de

gen dintr-o categorie ce a pierit in totalitate.

In cazul in care un bun a pierit in intregime, sanctiunea este nulitatea absoluta pt lipsa obiectului.

Daca bunul pierise numai in parte, cumparatorul care nu cunostea acest fapt in momentul vanzarii poate

cere fie anularea vanzarii, fie reducerea pretului. Daca bunul piere numai in parte, cumparatorul care nu

cunostea acest fapt in momentul vanzarii poate cere fie anularea vanzarii, fie reducerea pretului. Daca

pieirea este numai partiala, sanctiunea poate fi anularea in tot sau un parte a contractului de vanzare

incheiat pe motivul erorii esentiale in care s-a aflat cumparatorul care nu cunostea ca bunul este pierit in

parte. Anularea va fi totala numai daca fara partea pierita cumparatorul nu ar fi incheiat contractul. In

cazul in care bunul ar fi prezentat interes pt el chiar in masura ramasa in urma deteriorarii, atunci

sanctiunea aplicabila este o reducere de pret care ar putea fi explicabila prin anularea partiala a

contractului in privinta diferentei de pret. In cazul in care cumparatorul a cunoscut ca bunul pierise in

42

intregime, se considera ca el l-a acceptat astfel, si in consecinta nu este indreptatit la nicio reducere a

pretului convenit initial. De asemenea, chiar daca a cunoscut ca exista riscul ca bunul sa fi pierit in parte,

cumparatorul si-a asumat riscul ca bunul pe care il cumpara sa fie diminuat si in consecinta nu poate

solicita nicio reviziuire a pretului.

In cazul in care vanzatorul a cunoscut pieirea totala sau partiala a bunului, iar cumparatorul nu a

cunoscut-o, atunci acesta din urma poate sa solicite si daune interese din partea vanzatorului care, in cazul

pieirii totale a bunului vor fi datorate de acesta din urma intrucat nulitatea absoluta a contractului ii este

exclusiv imputabila, iar in cazul pieirii partiale a bunului va datora reparatia prejudiciului suferit de

cumparator pe temeiul delictului civil de dol, cel putin prin reticenta.

b. Situatia bunului viitor - acesta poate face obiectul contract de vanzare potrivit 1658 alin 1. Daca

obiectul vanzarii il constitutie un bun viitor cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in

care bunul s-a realizat. ==>vanzarea bunului viitor este valabila, dar efectul sau este transferul

amanat al proprietatii bunului. Din celelalte alineate rezulta ca in cazul in care bunul nu se

realizeaza, de regula vanzatorul nu poate pretinde cumparatorului plata pretului, si nici acesta

transferul proprietatii. Totusi, exista un efect pur si simplu pe care vanzarea bunului viitor il

produce si anume obligatia de a face a vanzatorului, el trebuie sa faca tot ceea ce depinde de el pt

ca bunul vandut sa se realizeze.

Exceptie: cumparatorul si-a asumat expres riscul ca bunul sa nu apara. Intr-o asemenea situatie el

este dator sa plateasca pretul chiar daca din cauze neimputabile vanzatorului, bunul nu s-a realizat. De

regula pretul acesta va fi mai mic decat valoarea bunului. Daca riscul asumat de cumparator este

determinabil pt incheierea contractului, atunci contractul de vanzare al unui bun viitor va fi in acest caz

aleatoriu. Acest lucru se aplica si vanzarii de bunuri dintr-un gen limitat, daca acest gen nu se realizeaza

intr-o masura suficienta pt ca vanzarea sa poata fi executata. Daca bunul viitor se realizeaza in parte

cumparatorul poate solicita fie desfiintarea vanzarii, fie o reducere de pret. Daca e imputabil culpei

vanzatorului cmparatorul poate cere in plus si obligarea vanzatorului la plata de daune interese.

Desfiintarea contractului se poate cere numai atunci cand partea dintr-un bun ce nu s-a realizat este atat de

importanta incat daca ar fi cunoscut aceasta nerealizare, cumparatorul nu ar mai fi contractat. Chiar daca

s-ar putea considera ca aceasta are natura unei rezolutiuni, este de precizat ca daca partile nu au prevazut

contrariul, prin derogare de la dreptul comun, aceasta rezolutiune nu poate fi declarata unilaterala de catre

cumparator ci are un caracter judiciar, astfel instanta poate verifica daca pieirea bunului este suficient de

importanta incat sa justifice rezolutiunea.

- sa fie susceptibil de instrainare - el trebuie sa poata fi despartit de persoana vanzatorului si de

asemenea este necesar ca legea sa nu interzica instrainarea.

43

1. problema in cazul vanzarilor de clientela- se considera ca vanzarile de clientela comerciale sunt

posibile, pe cand vanzarile de clientela civila nu sunt posibile intrucat lucrul vandut nu ar fi susceptibil de

instrainare. Clientelele comerciale pot fi detasate de persoana implicit transferata, cele civile nu pot fi

instrainate de catre acesta.

2. ca legea sa nu interzica transferul bunului. Interdictiile legale de a transfera un bun se numesc

inalienabilitati. In functie de sfera de aplicare a interdictiei, inalienabilitatile sunt absolute, daca privesc

orice transfer al bunului sau relative, daca privesc numai anumite transferuri ale bunului sau daca instituie

anumite conditii particulare pt transfer, in absenta carora transferul ar fi interzis.

Dupa durata lor inalienabilitatile sunt tempoorare sau definitive.

Dupa sursa lor, inalienabilitatile sunt legale, daca decurg direct din lege, sau conventionale daca

decurg din conventii valabile portrivit legii.

Inalienabilitatile legale relative .Exista anumite bunuri pt vanzarea carora legea impune anumite

autorizatii speciale in absenta carora vanzarea este lovita de nulitate absoluta ex. bunurile monopol de

stat, substantele toxice, explozive, substantele psihotrope, medicamentele.

Inalienabilitati legale absolute - ele se sclasifica in definitive si temporare si cea mai cunoscuta

este inalienabilitatea bunurilor proprietate publica. Acestea nu pt fi transferate si nici nu sunt susceptibbile

de constituirea unor dezmembraminte ale dr de propr privata. Ex: nu poti consituti un uzufruct. In

consecinta bunurile proprietate publica nu pot face obiectul vanzarii.

Dintre dezmembramintele dreptului de proprietate publica, singurul care poate fi constituit uneori

pe calea unui contract avand natura juridica a unei vanzari este dreptul de concesiune, dar in acest caz

vanzarea nu priveste bunul proprietate publica, ci productele sale. Ex: in cazul contract privind

concesiunea bogatiilor subsolului, concesionarul este un cumparator al minereurilor pe care le extrage==>

contract de concesiune poate fi privit ca un contract de vanzare a bunurilor viitoare.

Inalienabil absolute temporare – ex1: art 32 legea 18/1991, privind fondul funciar, prevedea ca

terenurile pt care s-a constituit drept de propr nu puteau fi instrainate timp de 10 ani. Art 9 legea 113

/1995 prevedea ca proprietatea bunurilor preluate de statul comunist si cumparate de chiriasi in temeiul

acelei legi nu puteau fi vandute timp de 10 ani de catre chiriasii deveniti cumparatori sau de catre

succesorii lor. Aceste inalienabilitati erau considerate in vederea realizarii obiectivelor de politica sociala

pe care legiuitorul le-a urmarit cand a permis cumpararea locuintelor de catre chiriasi.

Avand in vederea ca sunt pt protectia unui interes public, sanctiunea este nulitatea absoluta, iar

daca prin conventia lor partile urmaresc sa eludeze inalienabilitatea legala atunci aceasta va fi tot lovita de

nulitate absoluta pt frauda la lege.

44

Inalienabilitatea conventionala. Principiul libertatii de circulatie a bunurilor asigura alocarea

optima a bogatiilor la nivel social si reprezinta un obiectiv de politica economica de interes public. Din

acest motiv orice plan care poate impiedica sau ingreuneaza libertatea de circulatie a bunurilor este in

principiu contrar unui interes public, si deci susceptibil de nulitate absoluta. Prin exceptie, NCC a permis

introducerea in contracte a unor clauze de inalienabilitate daca aceste clauze respecta anumite cerinte de

validitate specifice. O clauza de inalienabilitate este valabila daca ocroteste un interes serios si legitim si

daca este limitata in timp.

ex. A ii doneaza lu B un bun, o garsoniera langa facultate si ii impune ca pe perioada studiilor sa

nu instraineze acea garsoniera timp de 4 ani.

ex. art 634 alin 1 - in lipsa de stipulatie contrara....poate exista o clauza prin care copropr....ar fi

clauza de inalienabilitate

ex. art 714 - poate exista o prevedere contrara prin care uzufructul nu ar putea fi cedat, aceasta ar

fi o clauza de inalienabilitate

ex. 2384 actele de dispozitie asupra imob ipotecat sunt valabile chiar daca ....

Clauza trebuie limitata in timp la 49 de ani conform art 627 alin 1 NCC o clauza de

inalienabilitate trebuie limitata la existenta /durata interesului serios si legitim dar nu mai mult de 49 de

ani. Daca partile prevad o durata mai mare atunci sanctiunea va fi nulitatea absoluta partiala.

Daca interesul legitim inceteaza inainte de expirarea duratei pt care a fost institutita clauza apare

un alt interes care justifica nerespectarea clauzei de inalienabilitate, atunci debitorul inalienabilitatii poate

solicita justitiei autorizatia de a instraina bunul.==> caducitatea clauzei de inalienabilitate

ex1. nepotul e exmatriculat si se reinscrie la alta fac mult mai departe ==> interesul serios si legitim

inceteaza inainte de durata previzibila ==> nepotul poate cere incetarea clauzei de inalienabilitate justitiei

ex2 .nepotul se imbolnaveste si are nevoie de interventie chirurgicala...nu are bani....doreste sa

vanda....cere instantei....interesul este superior primului

Diferenta dintre caducitate si nulitate partiala pt motive legate de durata este importanta, intrucat

caducitatea nu va influenta niciodata valabilitate contractului initial, in timp ce nulitatea clauzei de

inalienabilitate, chiar daca este in principiu partiala poate conduce la nulitatea intregului contract in care a

fost introdusa daca se dovedeste ca inalienabilitatea a fost determinanta pt consimtamantul la contractare

al beneficiarului sau. In cazul in care contract este cu titlu oneros, caracterul determinat se prezuma.

Daca clauza de inalienabilitate este valabila atunci ea produce atat efecte reale cat si efecte

obligationale. Efectul real rezulta din limitarea temporara a prerogativei dispozitiei din dreptul de

proprietate, in sensul ca bunul nu poate fi instrainat. Efectul obligational rezida intr-un drept de creanta al

beneficiarului clauzei corelativ cu obligatii proprietarului de a nu instraina. Cand clauza de

inalienabilitate se impune in beneficiul unui tert, atunci la acea creanta se mai adauga una in favoarea

45

acelui tert care va actiona ca tert beneficiar fata de contractul in care a fost inserata clauza. In cazul

incalcarii caluzei de inalienabilitate, sanctiunile sunt determinate atat de efectul obligational cat si de

efectul real.

Efectul obligational: daca beneficiarul clauzei de inalienabilitate este parte la contractul in care a

fost introdusa clauza el pooate cere fie rezolutiunea acelui contract cu daune interese, fie executarea silita

prin echivalent a obligatiei de a nu instraina sub forma unor despagubiri pt incalcarea clauzei. Tertul

beneficiar nu va invoca rezolutiunea pt ca nu are interesul de a desfiinta contract prin care obtine un

beneficiu, el poate cere executarea prin echivalent a obligatiei.

Efectul real: daca aceasta clauza este opozabila dobanditorului subsecvent al bunului cu concursul

caruia s-a incalcat clauza , pe temeiul acestei opozabilitati, beneficiarul clauzei, fie parte, fie tert va putea

solicita anularea contractului incheiat cu dobanditorul subsecvent.

In materie imobiliara opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se asigura prin notarea ei in cartea

funciara.

In materie mobiliara clauza de inalienabilitate nu poate fi opusa decat daca, fie dobanditorul

subsecvent a cunoscut in fapt existenta clauzei si deci a incalcat-o constient, fie desi nu a cunoscut-o in

fapt si a fost de buna-credinta, sau nu a intrat in posesia bunului sau desi a intrat in posesie a dobandit

printr-un act cu titlu gratuit, si tertul va putea invoca posesia de buna credinta.

Conform art 937 NCC, dobanditorul trebuie sa respecte conditiile din acest articol.

Pretul

Pretul trebuie sa indeplineasca trei cerinte :

i. sa constea intr-o suma de bani,

ii. sa fie determinat/determinabil si

iii. trebuie sa fie sincer si serios.

1. Prima cerinta este una esentiala pt definirea contractului ca vanzare. In cazul in care in schimbul

tranferului unui drept se da o alta prestatie decat o suma de bani atunci contractul nu poate primi

calificarea de vanzare si pimeste o alta calificare. Spre exemplu, daca in schimbul transferului unui dr se

transfera un alt drept contractul este de schimb. Daca in schimbul transferului unui drept dobanditorul isi

asuma obligatia de a efectua o prestatie de a face sau a nu face atunci contractul este de antrepriza. Daca

46

in schimbul transferului unui dr dobanditorul se obliga sa il intretina pe instrainator atunci contractul este

de intretinere, daca se stinge o obligatie anterioara avand un alt obiect in schimbul transferului unui drept

atunci conractul este de dare in plata. Vor fi considerati bani atat moneda nationala cat si orice alta

moneda, cu conditia ca o entitate statala sa ii recunoasca acest atribut.

2. A doua cerinta, ca pretul sa fie determinat - este indeplinita atunci cand partile au fixat cuantumul sau

prin chiar contractul de vanzare; cand prin contract partile au fixat numai criteriile pe baza carora va putea

fi stabilit pretul cel mai tarziu la data la care este scadenta plata sa, atunci pretul este determinabil.

In cazul pretului determinabil, va fi considerat valabil numai atunci cand criteriile prevazue de

parti in intelegerea lor initiala sunt suficiente pt determinarea cuantumului fara sa fie necesar un noua

acord de vointa din partea lor. Atunci cand datorita naturii criteriilor instituite de parti, ele nu pot fi

aplicate decat la un anumit interval de timp dupa data incheierii contractului, se va consdera ca partile au

amanat implicit scadenta platii pretului pana a acea data

Daca pretul se determina in functie de greutatea lucrului vandut; pt determinarea cuantumuui

pretului este necesara cantarirea lucrului vandut. In aceasta ipoteza, prevazuta la art. 1663 la stabilirea

cuantumului pretului nu se tine cont de greutatea ambalajului.

O alta ipoteza, art 1662, in care partile desemneaza un tert pentru ca acesta sa stabilieasca pretul

vanzarii. O asemenea desemnare nu il obliga pe tert, a.i. ea valoreaza fata de acesta o oferta comuna din

partea vanzatorului si cumparatorului pt incheierea unui contract prin care tertul sa se oblige sa

stabilieasca pretul. Daca in schimbul acestei obligatii vanzatorul si cumparatorul datoreaza o suma de

bani atunci contractul cu tertul va fi un contract de antrepriza. In caz contrar este un act dezinteresat. In

temeiul unei asemenea conventii, tertul va fi obligat sa evalueze pretul dupa criterii obiective si cu

impartialitate, intocmai ca un expert conventional.

In NCC – schimbare de mecanism: tertul este un expert si nu un mandatar. In ipoteza in care

tertul nu poate sau nu vrea sa determine pretul vanzarii, oricare dintre parti se poate adresa instantei

judecatoresti, judecatoriei de la locul incheierii contractului, pentru ca aceasta sa desemneze de urgenta

prin incheiere definitiva in camera de consiliu un expert pt determinarea pretului. Se va putea determina

daca tertul initial desemnat nu poate sau nu vrea sa stabilieasa pretul la expirarea unui termen prevazut de

parti sau in lipsa, a unui termen de 6 luni in care persoana desemnata initial nu a determinat pretul.

In cazul in care ea a fost inlocuita judiciar printr-un expert desemnat de instanta atunci acesta va fi in

toate cazurile remunerat, remuneratia fiind suportata in mod egal de catre parti ca garantie a impartialitatii

expertului. Potrivi art. 1662 alin (3) daca pretul nu a fost determinat in termen de 1 an de la data

incheierii, vanzarea este nula, daca partile nu au stabilit un alt mod de a determina pretul . Partile pot

conveni un alt mod, dar nu pot sa prevada un alt termen decat acela de 1 an, si eventual un termen mai

scurt. Termenul de 1 an e impus din ratiuni de ordine publica, de aceea sanctiunea este nulitatea absoluta

47

a contractului iar ratiunile rezida in limitarea in timp a incertitudinii care afecteaza calitatea de titular a dr

de proprietate al bunul vandut.

Art 1662 ar trebui completat cu art 12321 in materia obiectului contractului potrivit caruia tertul

trebuie sa actioneze in mod corect, diligent si echidistant iar daca determinarea s-a facut in mod manifest

nerezonabil atunci se vor aplica aceleasi reguli ca si in cazul in care pretul nu a fost deloc determinat-

posibilitatea inlocuirii cu un expert, precum si nulitatea contractului daca in termen de un an nu se

stabileste un termen rezonabil(trebuie dovedit in proces acest caracter).

Potrivit art. 1664 coroborat cu 1233 si 1234, atunci cand partile nu au prevazut criteriile de

determinare a pretului, legea prezuma ca ele au avut in vedere un set de criterii dupa cum urmeaza:

Pretul stabilit potrivit imprejurarilor

Pretul practicat in mod obisnuit de catre vanzator

Pretul mediu aplicat in ziua incheierii ct pe piata cea mai apropiata de locul incheierii ct

Pt vanzarile intre profesionisti, pretul practicat in mod obisnuit in domeniul respectiv pt aceleasi

prestatii realizate in conditii comparabile sau in lipsa unui asemenea pret, un pret rezonabil.

Trebuie stabilita o regula de preferinta intre criterii. Primul (pretul stabilit potrivit imprejurarilor) este

general si moderator, a.i. se poate aplica in corelatie cu celelalte criterii. Al treilea criteriu (Pretul mediu

aplicat in ziua incheierii ct pe piata cea mai apropiata de locul incheierii ct) este specific in rap cu al

doilea, cand exista conflict se va aplica cel de al treilea. Al doilea si al treilea criteriu se vor aplica cu

preferinta fata de al patruea criteriu (Pt vanzarile intre profesionisti, pretul practicat in mod obisnuit in

domeniul respectiv pt aceleasi prestatii realizate in conditii comparabile sau in lipsa unui asemenea pret,

un pret rezonabil) intrucat al doilea si al treilea sunt prevazute in materia contractului de vanzare , al

patrulea e prevazut in materia contractelor in general - Specialia generalia derogans.

Potrivit art. 1234, atunci cand partile s-au raportat la un factor de referinta pt stabilirea pretului iar

acest factor fie nu exista la data incheierii si nu a aparu nici ulterior, fie a incetat sa existe dupa data

incheierii ct, fie nu mai este accesibil, el se inlocuieste in absenta unei conventii contrare cu factorul de

referinta cel mai apropiat. Spre exemplu, daca partile determina pretul in functie de cotatia unui anumit

numar de actiuni la o anumita bursa iar pana in ziua determinarii pretului actiunile societatii respective nu

mai sunt cotate la acea bursa, cel mai apropiat factor de referinta se va determina dupa cum urmeaza:

Daca actiunile acelei societati sunt cotate la o alta bursa se va porni de la acea cotatie

1 (1) Atunci când preţul sau orice alt element al contractului urmează să fie determinat de un terţ, acesta trebuie să acţioneze în mod corect, diligent şi echidistant.(2) Dacă terţul nu poate sau nu doreşte să acţioneze ori aprecierea sa este în mod manifest nerezonabilă, instanţa, la cererea părţii interesate, va stabili, după caz, preţul sau elementul nedeterminat de către părţi.

48

Daca sunt cotate la mai multe burse, se va lua in considerare cea mai apropiata geografic

Daca nu exista o cotatie a actiunilor acelei societati, se va aplica pretul ultimei tranzactii in

legatura cu actiunile acelei societati

Daca nu exista nici o astfel de tranzactie, urmeaza a se aplica pretul actiunilor unei societati

similare la bursa avuta initial in vedere de catre parti si tinandu-se seama de raportul intre valorile

acelor actiuni si valoarea actiunilor emise de societatea avuta in vedere de catre parti in ultima zi

in care ambele societati au fost cotate

3.Pretul trebuie sa fie sincer si serios

Art 1665 alin. (1) vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit-

se are in vedere ipoteza pretului fictiv, pe care partile l-au mentionat numai spre a crea aparenta ca au

incheiat un ct de vanzare, bunul fiind de fapt transmis cu alt titlu.

Vanzarea cu pret fictiv deroga de la regimul de dr comun al simulatiei. Daca in dr comun intre

parti se aplica intentia lor reala iar fata de tertii de buna-credinta se aplica fie intelegerea reala fie cea

aparenta la alegerea lor, in materie de vanzare actul aparent este anulabil, ceea ce inseamna ca partea al

carei interes este protejat are alegerea de a cere executarea actului sau declararea nulitatii sale relative.

Legiuitorul a optat pt aceasta solutie din grija de a da o solutie armonizata cu cea prevazuta in teoria

generala a obligatiilor pt lipsa cauzei, intrucat daca nu exista intentia de a se plati pretul, obligatiile

vanzatorului sunt lipsite de cauza. Cel protejat prin anulabilitate ese vanzatorul.

In masura in care anulabilitatea vanzarii depinde de vointa vanzatorului de a cere anularea, actul

nu poate fi valabil nici ca donatie, pt ca o asemenea donatie s-ar incheia lasandu-i asa-zisului donator

posibilitatea de a reveni asupra avantajului patrimonial oferit „donatarului”; or o asemenea consecinta

este contrara principiului irevocabilitatii donatiilor, princ consacrat de art 10152 C.Civ.

Pretul trebuie sa fie serios- sa nu fie derizoriu. Este derizoriu acel pret care este intr-atat de mic

incat nu poate constitui o cauza valabila pentru asumarea obligatiilor vanzatorului. In consecinta,

sanctiunea aplicabila vanzarii cu pret derizoriu este aceeasi ca si pt lipsa cauzei-nulitatea relativa a ct la

cererea vanzatorului. Desi anulabil ca vanzare, de aceasta data ct poate fi valabil ca donatie, pentru ca si

daca se prevaleaza de anularea vanzarii si daca nu, vanzatorul convertit in donator nu poate diminua

avantajul ce decurge pt cumparatorul convertit in donatar din discrepanta dintre pret si valoarea dreptului

transmis. De data aceasta donatia va fi directa si nu deghizata si va fi valabila doar daca se respecta

conditiile de forma privind valabilitatea donatiei-forma autentica, dar manual cu remiterea bunului in

ipoteza in care el are o valoare inferioara sumei de 25 000 RON.

2 Art 1015 alin (1) Donaţia nu este valabilă atunci când cuprinde clauze ce permit donatorului să o revoce prin voinţa sa.

49

IV. Efectele contractului

Se determina pe baza interpretarii sale supusa regulilor de dr comun cu diferenta ca potrivit art

1671 clauzele indoielnice in ct de vanzare se interpreteaza in favoarea cumparatorului sub rezerva ct

incheiate cu consumatorii si ct de adeziune. Aceasta este o derogare partiala de la art 1269 alin (1) din

NCC. Daca dupa aplicarea celorlalte reg de interpetare se va interpreta in contra vanzatorului, chiar si

cand acesta este debitor. Aceasta derogare exista pt ca in princ vanzatorul este cel care impune cond

vanzarii. In ipoteza in care acest contract este obscur, cel vinovat este presupus a fi vanzatorul.

In cazul in care vanzatorul actioneaza ca un consumator, ipoteza rara precum si in cazurile in care

el incheie un ct de adeziune redactat de cumparator, atunci potrivit art 1269 alin. (2) stipulatiile

contractului se vor interpreta impotriva cumparatorului.

Efectele contractului de vanzare- efecte obligationale:

Obligatiile vanzatorului:

- Obligatia de a transmite dr vandut

- De a preda lucrul ce face ob dr vandut

- De a garanta contra evictiunii

- De a garanta contra viciilor ascunse ale lucrului vandut

- Oblig de a garanta pentru buna functionare a bunului vandut

- Obligatia de a garanta mentinerea anumitor calitati ale lucrului vandut

1. Obligatia de a transfera dreptul vandut

Vanzatorul este obligatia sa tranfere proprietatea sau alt drept. Obiectul derivat al acestei obligatii

este un dr care este prin esenta necorporal. Transferarea unui dr nu poate fi perceput ca atare, prin urmare

regimul de executare al acestei oblig presupune in mod necesar investirea unui fapt obiectiv exterior cu

semnificatia unui transfer patimonial. De regula faptul obiectiv investit cu aceasta semnificatie e chiar

acordul de vointa al partilor a.i. de regula dr se transmite chiar la momentul incheierii ct. Aceasta regula e

prevazua in art 1674 C.civ3.” cu exceptia cazurilor prevazute de lege sau daca prin vointa partilor nu se

prevede altfel...”

3 Art. 1674 Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă.

50

Exista o sumedenie de exceptii de la aceasta regula.

Transferul propr este afectat de un termen . In caz de indoiala ct se interpreteaza in contra

vanzatorului, in ipoteza in care nu este absolut neindoielnic ca termenul afecteaza tranferul proprietatii se

va considera ca el amana numai scadenta obligatiei de predare

Transf proprietatii este afectat de o conditie suspensiva- in acest caz la implinirea conditiei se va

considera ca tranferul a operat retroactiv de la data incheierii ct. In consecinta, pana la implinirea

conditiei, proprietatea sufera modalitatea proprietatii rezolubile, considerandu-se ca vanzatorul este

proprietar sub conditie rezolutorie iar cumparatorul proprietar sub conditie suspensiva.

Vanzarea alternativa – daca manifestarea de vointa este in acest fel, alegerea bunului revine

vanzatorului. In cazul in care ambele bunuri exista la momentul optiunii, proprietatea bunului vandut se

transfera cumparatorului la acest moment. Daca la momentul optiunii unul dintre bunuri piere chiar din

culpa vanzatorului, proprietatea celuilalt bun se transfera automat in patrimoniul cumparatorului. In

ipoteza in care ambele bunuri pier si cel putin unul din culpa vanzatorului, atunci el il va despagubi pe

cumparator cu valoarea ultimului bun pierit, potrivit regulilor de dr comun pt obligatiile alternative 4. In

ipoteza exceptionala in care optiunea revine cumparatorului, si in acest caz daca unul dintre bunuri piere

fortuit inainte de optiune, proprietatea celuilalt se transfera in patrimoniul cumparatorului. In schimb daca

pieirea unuia dintre bunuri e din culpa vanzatorului, transferul proprietatii celuilalt bun catre cumparator

ramane amanata pana la optiune, intrucat cumparatorul pastreaza posibilitatea de a opta intre a cere bunul

ramas si a cere despagubiri pt bunul pierit din culpa vanzatorului, caz in care proprietatea bunului ramas

nu se va transfera niciodata.

Va deveni incident la intrarea in vigoare a efectului constitutiv al inscrierii in cartea funciara . Art

885 alin. (1) NCC sub rezerva unor dispozitii contrare dr asupra imobilelor inscrise in cartea funciara se

dobandesc atat intre parti cat si fata de terti numai prin inscrierea lor in cartea funciara pe baza actului sau

pactului care a justificat inscrierea. Aceasta inseamna ca dupa intrarea in vigoare a acestui text prin

acordul de vointa al partilor privind vanzarea unui imobil sau a unui drept privind un imobil nu se va

transfera proprietatea bunului respectiv ce face obiectul contractului ci se va naste numai obligatia de a

transfera sau constitui un drept in viitor. Pentru executarea acestei obligatii, vanzatorul va trebui sa puna

la dispozitia cumparatorului inscrisurile necesare inscrierii in cartea funciara a calitatii de titular al dr

dobandit: in princ contractul de vanzare in forma autentica, eventualele acte de radiere a sarcinilor care

limiteaza dr transmis si extrasul de carte funciara din care rezulta datele de rol funciar. Pe baza acestor

4 Art. 1464 (2) Dacă, în acelaşi caz, ambele prestaţii devin imposibil de executat, iar imposibilitatea cu privire la una dintre prestaţii este cauzată de culpa debitorului, acesta este ţinut să plătească valoarea prestaţiei care a devenit ultima imposibil de executat.

51

inscrisuri cumparatorul va putea cere inscrierea in cartea funciara si abia prin aceasta cerere de inscriere el

va dobandi dr ce face obiectul vanzarii. Intrucat si vanzatorul este interesat sa se elibereze de obligatiile

asociate proprietatii (ex de a plati impozite, de a cultiva terenul), vanzatorul poate sa ceara cumparatorului

sa isi inscrie dr ce face obiectul contractului. In cazul unui refuz din partea cumparatorului, va putea

proceda el insusi la inscrierea acestui dr pe baza actelor mentionate. In cazul in care vanzatorul nu pune la

dispozitia cumparatorului aceste acte, inscrisuri, cumparatorul poate introduce impotriva sa o actiune in

prestatie tabulara. Astfel descris, efctul constitutiv al inscrierii in cartea funciara a fost amanat prin art

56 al legii de punere in aplicare a NCC. Potrivit alin (2), pana la finalizarea lucarilor cadastrale inscrierea

in cartea funciara va pastra numai efectul de asigurare a opozabilitatii fata de terti. Asadar de lege lata pt

cea mai mare parte a unitatilor administrativ-teritoriale, contractul de vanzare are ca efect intre parti

transferul imediat al dr asupra imobilului urmand ca acest tranfer sa fie opozabil fata de terti numai de la

data inscrierii sale in cartea funciara.

Vanzarea bunurilor de gen . Atucnci cand vanzarea are ca obiect bunuri de gen/limitat, propr se

transfera cumparatorului la data individualizarii acetora prin predare, numarare, cantarire, masurare ori

orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. Individualizarea este un act unilateral al vanzatorului.

Acesta este valabil daca bunurile sunt conforme specificatiilor contractuale sau in lipsa unor asemenea

specificatii daca sunt de calitate medie. Chiar daca bunurile au fost individualizate si proprietatea s-a

transferat, riscul pieirii lor fortuite va fi suportat de catre vanzator pana la predare a.i. daca bunul

individualizat piere, vanzatorul este obligat sa faca o noua individualizare a altor bunuri din acelasi gen.

Cand in acest context, avem bunuri de gen, se ia in considerare nu numai natura bunurilor ci si vointa

partilor. Desi unele bunuri sunt de gen prin natura lor, partile ar putea contracta avandu-le in vedere in

individualitatea lor. Este ipoteza vanzarii in bloc art. 1679. In asemenea ipoteze bunul nu este de gen ci

individual determinat; in cazul vanzarii in bloc proprietatea se transfera de la data incheierii contractului.

Vanzarea dupa mostra – art. 1680 C.Civ si potrivit textului in cazul unei asemenea vanzari,

proprietatea se stramuta la momentul predarii bunului. Specificul vanzarii dupa mostra sau model este

acela ca vointa partilor pt incheierea ct se formeaza in urma studierii unui anumit exemplar dintr-un gen

mai larg si partile convin sa vanda o anumita cantitate sau un anumit nr de exemplare din acelasi gen care

respecta trasaturile modelului studiat. Propr nu se transf prin orice tip de individualizare ci numai prin

predare

Vanzarea bunurilor in regim de autoservire . Atunci cand se vand astfel bunuri se prezuma pe baza

uzantelor ca desi contractul se formeaza prin preluarea bunului din raft, proprietatea este transferata

numai dupa plata pretului.

Vanzarea cu rezerva dreptului de proprietate -este posibil ca partile sa prevada in contractul de

vanzare ca dr de propr se va tranfera numai dupa plata integrala a pretului. Aceasta prevedere are rolul de

52

a garanta in favoarea vanzatorului obligatia cumparatorului de a plati pretul si de a il pune la adapost pe

vanzator in concursul cu creditorii chirografari ai cumparatorului. Cata vreme pretul nu a fost platit

integral, vanzatorul ramane proprietar si creditorii cumparatorului nu isi pot satisface creantele pe seama

lucrului vandut. Deoarece are rol de garantie, rezerva proprietatii este supusa formalitatior de publicitate

prevazute pt ipoteci, pt asigurarea opozabilitatii fata de terti. Dpdv etnic, aceasta vanzare este o specie a ct

de vanzare in care transferul propr este afectat de un termen.

Vanzarea bunului viitor - in cazul unei asemenea vanzari, propr nu se poate transmite la momentul

incheierii ct pt ca la acel moment prin ipoteza bunul vandut nu exista a.i el nu poate forma obiectul unui

drept de proprietate. Prin urmare, transferul propr in cazul acestei vanzari va fi amanat pana la data

realizarii bunului. Potrivit art 1658 alin. (5), bunul e considerat realizat la data la care devine apt de a fi

folosit potrivit destiatiei in vederea careia a fost inceiat ct.

Vanzarea bunului altuia . Conformt art. 1683 vanzatorul se obliga fata de cumparator sa ii

procure acestuia proprietatea bunului. Cum prin ipoteza vanzatorul nu este la data incheierii ct titularul

acestei proprietati, rezulta ca el va trebui sa faca demersurile fata de adevaratul proprietar, necesare pt ca

acesta sa consimta la transferul bunului sau. Consimtamantul adevaratului proprietar poate fi dat in mai

multe moduri:

- fie acesta ii transf proprietatea vanzatorului printr-un contract incheiat cu acesta. In acacta

ipoteza potrivit art 1683 alin.(2) teza I se presupune ca din momentul transferului catre

vanzator a fost transferat automat mai departe catre cumparator. Daca bunul vandut e un imobil,

pt inscrierea in cartea funciara se va aplica procedura transferurilor succesive.

- Proprietatea poate consimti si prin ratificarea acestei vanzari, printr-un act unilateral al

proprietarului sau printr-un act tripartit. Diferenta fata de prima situatie este ca bunul nu mai

tranzitioneaza prin patrimoniul vanzatorului si se transfera direct de la proprietar catre

cumparator.

- A treia modalitate, incheierea intre vanzator si proprietar a unui contract de transfer cu

stipulatie pt altul in favoarea cumparatorului. Desi in acest caz cumparatorul nu participa la

inchierea actului, preia bunul direct de la acesta. Adevaratul proprietar trebuie sa consimta la

transferul bunului sau catre cumparator ca urmare a acordului vanzatorului si nu independent de

acesta.

In cazul in care vanzator nu isi executa obligatiile, cumparatorul poate cere rezolutiunea contractului,

restituirea pretului si daune-interese consecutive rezolutiunii. De asemenea el poate cere si executarea

prin echivalent a obligatiei ca in care aceasta se poate compensa cu obligatia de a plati pretul.

53

O ipoteza specifica este aceea in care un coproprietar instraineaza proprietatea intregului bun. Intr-o astfel

de ipoteza transferul cotei-parti a coproprietarului vanzator catre cumparator se produce imediat dar el

este inopozabil celorlati coproprietari, astfel incat coproprietarul vanzator va ramane parte la partaj

judiciar/voluntar. Daca in urma partajului ori prin alte demersuri coproprietarul instrainator reuseste sa

transfere cumparatorului proprietar intregul bun, obligatia sa se considera executata. In caz contrar,

cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca demonstreaza ca nu ar fi cumparat numai partea

coproprietarului vanzator sau poate mentine contractul cu o reducere de pret si daune-interese calculate

potrivit regulilor evictiunii partiale pastrand in acest caz cota ce apartinea coproprietarul instrainator si

putand face opozabila calitatea sa de coproprietar catre ceilalti copartasi. A doua optiune lipseste daca

intreg bunul a fost acordt unui alt proprietar sau unui tert

Efectele tranferului proprietatii sau a altui drept vandut

Odata cu proprietatea se transmit si lucrurile accesorii acestuia

Odata cu proprietate se transmit si dr privind titlurile ce o constata

Se transmit actiunile prin care dr de proprietate este aparat; daca este alt drept, actiunile aferente

acestuia. Prin exceptie daca in cazul paratilor din acele actiuni transferul nu este opozabil desi a

operat intre parti, atunci actiunile se vor transmite doar dupa indeplinirea formalitatilor de

opozabilitate a transferului

Se transmit si fructele lucrului vandut, fie naturale, industriale sau civile. Daca vanzatorul va

culege asemenea fructe dupa transferul proprietatii el va fi dator sa le predea cumparatorului. Ca

o exceptie partiala de la aceasta regula, in cazul vanzarii conditionale, transferul proprietatii este

afectat de o conditie: fructele culese pendente conditionae de proprietar sub conditie rezolutorie

raman in proprietatea acetuia si dupa indeplinirea conditiilor art. 14105 NCC. Daca vanzarea este

afectata de o conditie suspensiva desi in urma indeplinirii conditie se considera ca transferul a

operat retroactiv la data inchierii contractului, transferul catre cumparator al dr de a culege

fructele nu opereaza decat de la indeplinirea conditiei

2. Obligatia de predare

5 Art. 1410 În lipsă de stipulaţie sau prevedere legală contrară, fructele culese ori încasate înaintea îndeplinirii condiţiei se cuvin proprietarului sub condiţie rezolutorie.

54

Notiune

Potrivit art. 1685 predarea se face prin punerea bunului vandut la dispozitia cumparatorului

impreuna cu tot ce este necesar dupa imprejurari pt exercitarea libera si neingradita a posesiei. Textul are

in vedere posesia in sensul pe care ni-l da art. 916 c.civ potrivit caruia posesia este exercitarea in fapt a

prerogativelor dr de proprietate asura unui bun de catre persoana care il stapaneste si care se comporta ca

un proprietar. Potriv alin (2) dispozitia se aplica in mod corespunzator oricarui alt dr real principal.

Coroborand aceste texte rezulta ca predarea presupune ca transmitatorul unui drept sa faca tot

ceea ce este necesar spre a permite dobanditorului sa exercite in fapt acest drept. Art. 1483 alin (1) –

obligatia de a stramuta proprietatea implica si obligatia de a preda lucrul si de a-l conserva pana la

predare. Este o conditie de valabilitate a platii obligatiei de a stramuta proprietatea, ca bunul sa fie predat

si conservat pana la predare. Daca bunul nu este predat, se poate spune ca nici obligatia de a stramuta

proprietatea nu e executata valabil pt ca desi fictiv dr a fost transferat, el nu poate fi exercitat de

dobanditorul sau.

Obiectul predarii

Decurge din obiectul obligatiei de a transfera dreptul vandut. In consecinta, vanzatorul este dator

sa predea lucrul vandut toate lucrurile accesorii fata de acesta, inscrisurile care constata dr vandut si

limitarile sale precum si fructele pe care le-a perceput dupa data transferului proprietatii.

Modalitati de executare

Exista situatia in care obligatia de a preda presupune o conduita pasiva din partea debitorului,

spre exemlu daca obligatia de a preda are ca obiect un teren neingradit, ea presupune ca prestatie

principala ca vanzatorul sa nu impiedice accesul cumparatorului pe acel teren. In alte situatii, obligatia de

predare se executa prin prestatii pozitive. Predarea unui apartament presupune uneori eliberarea de

mobilier si lucruri depozitate. In alte cazuri, predarea se presteaza prin lasarea bunului la cumarator

traditio brevi mano. Predarea se face si prin remiterea bunului catre cumparator sau inmanare, traditiunea

de dr comun. In alte situatii nu bunul care face obiectul predarii ci un alt bun care permite exercitarea

dreptului dobandit asupra lucrului vandut este remis cumparatorului. Cand acest bun permite accesul

material la lucrul vandut, este vorba despre traditiunea de mana lunga traditio longa mano. Accesul

juridic la lucrul vandut-ipoteza titlurilor reprezentative de bunuri.

Scadenta obligatiei de predare

55

Vanzatorul trebuie sa efectueze predarea dupa ce pretul a fost platit- art. 1693 si urmareste sa

asigure echilibrul. Potrivit art 1693 teza finala, atunci cand datorita naturii bunului supus predarii si/sau

unor imprejurari cunoscute partilor la data incheierii ct bunul nu poate fi predat decat la un anumit

termen, se va considera ca partile au amanat implicit scadenta pana la acel termen.

Locul

Potrivit art 1689, predarea trebuie sa se faca la locul unde bunul se afla la momentul incheierii

contractului daca nu rezulta altfel din conventia partilor sau in lipsa acestora din uzante. Aceasta regula

nu se poate aplica decat bunurilor individual determinate precum si bunurilor dintr-un gen limitat prin

localizare. In cazul bunurilor de gen nelimitat regula speciala citata nu este aplicabila astfel incat se va

aplica regula generala 1494 alin. (1) lit. c)6. Urmeaza sa se execute la sediul pe care il avea vanzatorul la

data incheierii contractului. Potrivit art. 1494 alin. (2) daca vanzatorul isi schimba sediul si predarea se

va face la noul sau sediu, sanctiunea nu este nulitatea platii obligatiei de predare ci suportarea de catre

vanzator a cheltuielilor suplimentare pe care a trebuit sa le avanseze cumparatorul spre a face preluarea la

noul sediu.

Conformitatea predarii

Bunul trebuie predat in conformitate cu toate trasaturile sale asupra carora partile au convenit

expres sau tacit la data incheierii contractului. Analitic, conformitatea –sub aspectul identitatii, cantitatii

si calitatii lucrului vandut. Conformitatea sub aspectul identitatii presupune in cazul unui bun individual

determinat ca bunul predat trebuie sa fie inocmai cel asupra caruia s-a convenit. In cazul bunurilor de gen,

inseamna ca bunul trebuie sa apartina genului in legatura cu care s-a convenit iar in cazul bunurior de gen

limitat, ca pe langa apartenenta la gen bunurile trebuie sa aiba si trasaturile care limiteaza genul.

Conformitatea sub aspectul cantitatii presupune in cazul bunurilor de gen ca bunurile predate trebuie sa

fie in cantitatea, suprafata, numarul care au fost convenite la incheierea contractului. In cazul bunurile

individual determinate, problema conformitatii sub aspectul cantitatii nu se pune, cu exceptia suprafetelor

de teren, in legatura cu care art 1741-1745 prevad dispozitii derogatorii dpdv al sanctiunilor aplicabile

atunci cand bunurile imobile se vand cu aratarea suprafetei lor iar predarea se face intr-o suprafata

deficitara.

Conformitatea sub aspectul calitatii- bunul trebuie sa corespunda tuturor calitatilor convenite

de parti in mod expres sau tacit la incheierea contractului. Cu privire la calitatile convenite tacit trebuie

mentionat ca vor fi considerate astfel acele cerinte pe care cumparatorul le-a formulat in cursul negocierii

contractului de vanzare si pe care vanzatorul nu le-a respins in mod expres. De asemenea vor fi

6 Art. 1494 alin (1) lit. c) celelalte obligaţii se execută la domiciliul sau, după caz, sediul debitorului la data încheierii contractului.

56

considerate calitati convenite tacit cele care rezulta din materialele publicitare ale vanzatorului care au

premers incheierii contractului si pe care vanzatorul nu le-a infirmat in cursul negocierilor cu

cumparatorul. Vor fi considerate calitati convenite tacit toate calitatile ce decurg din natura bunului in

mod obisnuit si pe are partile nu le-au exclus in mod expres. Chiar in lipsa unei conventii a partilor

privind bunul vandut, legea prevede anumite criterii supletive de vointa. Aceste criterii vor putea fi

folosite si in completarea vointei exprese a partilor. Criteriile sunt diferite daca bunul e individual

determinat sau de gen. Daca bunul vandut e individual determinat el trebuie predat in starea in care se afla

la momentul incheierii contractului 1690 alin (1). Din aceasta prevedere legala rezulta neindoielnic ca

vanzatorul este obigat sa mentina starea lucrului vandut intre momentul incheierii contractului si

momentul predarii. Trebuie sa conserve acest bun. Potrivit dr comun al obligatiei de predare, prevazut in

art. 1485, obligatia de a preda un bun individual determinat implica si obligatia de a-l conserva pana la

predare. Obligatia de conservare trebuie executata cu diligenta unui bun proprietar; in consecinta

standardul in functie de care se determina culpa in executarea acestei obligatii este un standard abstract al

omului prudent si diligent fata de care vanzatorul raspunde si pentru culpa cea mai mica culpa- culpa

levis.

Regula depozitarului(care este mentionata in tratatul lui Deak) nu se poate lua in considerare in

situatia bunului vandut. Vanzatorul este obligat sa suporte cheltuielile necesare conservarii bunului pana

la predare. Argumente:

Oblig de conservare este accesorie obligatiei de predare. Potrivit art. 1666 alin (2) cheltuielile

predarii sunt in sarcina vanzatorului. In consecinta si cheltuilelile conservarii ar trebui sa urmeze

acelasi regim

art. 1498 cheltuielile platii sunt in sarcina debitorului. Conservarea bunului de catre vanzator

reprezinta plata unei obligatii ce rezulta pentru el din contractul de vanzare

Cand lucrul vandut este un lucru de gen, potrivti art. 1486 C.Civ debitorul are dreptul de a alege

bunurile ce vor fi predate. Exercitarea acestui drept se numeste individualizare. Potrivit aceluiasi art.

debitorul nu va fi liberat decat prin predarea unor bunuri de calitate cel putin medie. Rezulta doua

consecinte:

daca bunurile alese nu erau de calitate cel putin medie, atunci actul de alegere, individualizarea

nu este valabil/a in consecinta vanzatorul ramane obligat la o individualizare valabila.

Daca la momentul alegerii bunurile alegerii erau de calitate cel putin medie si ulterior ele se

deterioreaza, atunci vanzatorul nu se poate libera de obligatia de predare si in consecinta va trebui

sa individualizeze noi bunuri din aceasi gen care sa mentina pana la predare o calitate cel putin

57

medie. Aceasta consecinta se aplica si atunci cand deteriorarea bunurilor individualizate este

fortuita pentru ca o asemenea deteriorare nu il pune pe vanzator in imposibilitatea de executare a

obligatiei de predare. Bunurile de gen nu pier, vanzatorul are oricand posibilitatea sa

individualizeze alte bunuri din acelasi gen cu care sa se libereze de obligatia de predare in

conditiile art 1486. Doar in cazul in care genul este limitat s-ar putea ajunge in situatia ca pierirea

ori deteriorarea fortuita a bunurilor deja individualizate sa il aduca pe vanzator in imposibilitatea

de a se libera. Intr-un asemenea caz vor fi aplicate regulile suportarii riscurilor in contractul de

vanzare.

Receptia

Pentru obligatia de predare, receptia reprezinta executarea de catre creditor a obligatiei sale de a

primi plata. Potrivit art. 1690 alin (2) cumparatorul are obligatia ca imediat dupa preluare sa verifice

starea bunului potrivit uzantelor. Nerespectarea acestei oblig de verificare nu se sanctioneaza potrivit dr

comun cu raspunderea contractuala a cumparatorului. Se sanctioneaza cu pierderea de catre acesta a

dretului de a se prevala (a sanctiona) de neconformitatea predarii. Astfel potrivit alin 3 art 1690 daca in

urma verificarii se constata existenta unor vicii aparente, cumparatorul trebuie sa il informeze pe vanzator

despre acestea fara intarzieree. In lipsa informarii se considera ca vanzatorul si-a executat obligatia

prevazuta la alin (1). Cu toate acestea, in privinta viciilor ascunse raman aplicabile dispozitiile cu privire

la garantia cumparatorului cu privire la aceste vicii. Din momentul in care vanzatorul efectueaza predarea,

incepe sa curga pt cumarator un termen rezonabil. Termenul va fi variabil de la caz la caz, in functie de

timpul necesar verificarii bunului si notificarii catre vanzator a viciilor sale aparente. Se au in vedere doua

categorii de cutume. Cutumele care decurg din mediul tehnologic si cutumele care deriva dintr-un anumit

mediu geografic socio-cultural. In functie dupa cum pot sau nu fi depistate cu ocazia acestei verificari,

viciile bunului predat se clasifica in doua categorii:

Vicii aparente-

Vicii ascunse-

Viciile aparente sunt acele vicii ale bunului predat care puteau fi constatate cu ocazia unei

verificari atente a bunului predat, verificare ce nu presupune cunostinte de specialitate. Standardul este al

unui om nespecializat dar atent. In legatura cu viciile astfel definite, cumparatorul trebuie sa il informeze

pe vanzator la expirarea termenului rezonabil necesar verificarii. Daca aceasta informare nu este furnizata

fie pentru ca bunul nu a fost verificat de cumparator fie pentru ca desi bunul a fost verificat viciul nu a

fost depistat din cauza neatentiei cumparatorului, fie pentru ca desi a fost verificat si depistat,

58

cumparatorul nu a trimis informarea in timp util catre vanzator, atunci se prezuma irefragabil ca viciul nu

exista la data predarii. In cazul in care cumparatorul nu il informeaza pe vanzator in legatura cu niciun

viciu aparent se considera ca oblgatia de predare s-a executat conform, astfel incat cumparatorul nu mai

poate angaja raspunderea contractuala pt neconformitate in niciuna din formele sale.

Dimpotriva daca viciul nu putea fi depistat cu ocazia unei verificari atente facuta fara cunostinte de

specialitate la data preluarii bunului atunci viciul se considera ascuns si raspunderea vanzatorului pt acest

viciu va fi supusa regulilor oblig sale de a garanta contra viciilor ascunse.

Cheltuielile predarii potrivit 1666 alin (2) teza I cheltuielile predarii sunt suportate de creditorul

predarii- de vanzator.

Transferul riscurilor

Potrivit 1274 alin (1), in ipsa de stipulatie contrara, cat timp bunul nu este predat, riscul ct

ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare chiar daca proprietatea a fost transferata

dobanditorului.

Art 1274: riscul contractului este suportat de catre vanzator ca regula pana la data la care sunt indeplinite

cumultativ atat oblig de a transmite proprietatea sau alt drept vandut cat si oblig de predare.

Daca pana la aceasta data lucrul vandut piere fortuit, atunci vanzatorul este liberat de propriile

obligatii prin imposibilitate fortuita de executare dar intrucat suporta riscul contractului, nu poate pretinde

cumparatorului sa isi excute obligatia de a plati pretul, contractul fiind desfiintat si el retroactiv, iar in

situatia in care pretul a fost platit, trebuie restituit.

Prin exceptie, vanzatorul se poate libera de riscul contractului, daca a facut tot ce depindea de el

pentru executarea oblig sale si daca in plus, l-a pus in intarziere pe cumparator pt executarea propriilor lui

obligatii. Aceasta exceptie este prevazuta de art. 1274 alin (2). Acest text vorbeste despre punerea in

intarziere a creditorului fara sa precizeze care este obligatia in legatura cu care creditorul este pus in

intarziere. Cu toate acestea, creditotul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. Din modul in

care este amplasat alin 2 putem deduce ca se refera la punerea in intarziere a creditorului pt orice conduita

la care el este dator spre a permite executarea oblig de predare. Predarea este scadenta la data efectuarii

platii de catre cumparator. Punerea in intarziere poate sa vizeze preluarea de catre cumparator a bunului

pe care vanzatorul este gata sa il predea.

In alte cazuri punerea in intarziere poate sa vizeze efectuarea de catre cumparator a anumitor

formalitati de care depinde finalizarea executarii obligatiei de a transmite proprietatea: inscrierea in cartea

funciara a dr tabular vandut, la cererea celui devenit titular-a cumparatorului. Oricare din aceste tipuri de

intarziere transfera riscul ct asupra cumparatorului, daca vanzatorul a indeplinit toate obligatiile.

59

Daca bunul piere fortuit dupa data punerii in intarziere cumparatorul ramane dator sa plateasca

pretul chiar daca prin ipoteza nu isi mai poate atinge scopul urmarit la incheierea ct. Aceasta consecinta

se va aplica si in cazul in care cumparatorul demonstreaza ca bunul ar fi pierit fortuit si daca predarea

avea loc la timp.

Sanctiunea neexecutarii obligatiei de predare, potrivit dreptului comun, cumparatorul poate

sanctiona atat neexecutarea oblig de predare cat si executarea cu intarziere sau neconform a oblig de

predare. In caz de neexecutare a oblgatiei de predare, poate obtine rezolutiunea vanzarii cu daune interese

si daca este cazul cu restituirea pretului sau poate cere executarea silita in natura sau prin echivalent. In

cazul executarii cu intarziere a obligatiei de predare, fie ca este voluntara sau silita, din cauza intarzierii

cumparatorul poate cere daune moratorii care se cummuleaza cu executarea. In cazul in care intarzierea il

impiedica pe cumparator sa isi satisfaca scopul urmarit la incheierea ct, poate refuza executarea in natura

intarziata si poate obtine rezolutiunea cu daune-interese si eventual cu restituirea pretului. Cand contractul

este mentinut, oblig de a plati daune moratorii se poate compensa cu oblig de a plati pretul avand ca

reuzltat o reducere a acestuia.

In caz de executare neconforma a obligatiei de predare, cumparatorul poate cere fie remedierea in

natura a neconformitatii prin repararea bunurilor predate sau prin inlocuirea acestora cu alte bunuri

fungibile. De asemenea se poate opta pentru executarea prin echivalent, solicitandu-se in acest caz daune-

interese echivalente cu prejudiciul suferit de catre cumparator din cazua neconformitatii. Oblig de a plati

se poate compensa cu oblig de a plati pretul si rezulta o reducere a pretului.

Daca neconformitatea este atat de grava incat il impiedica pe cumparator sa realizeze scopul pt

care a contractat, scop cunoscut vanzatorului, atunci cumparatorul poate obtine rezolutiunea ct cu daune-

interese si restituirea pretului daca este cazul.

3. Obligatia de a garanta impotriva evictiunii

Conceptul. Obligatiile de garantie sunt oblig de rezultat care angajeaza raspunderea debitorului de

cate ori rezultatul nu este atins chiar daca neatingerea rezultatului nu este cauzata de culpa sa. Aceste

oblig sunt considerate executate doar atunci cand rezultatul garantat a fost in mod obiectiv atins. In caz

contrar, indiferent de cauza neatingerii rezultatului, debitorul va fi tinut sa raspunda.

Evictiunea reprezinta orice impiedicare totala sau partiala a cumparatorului in exercitarea dreptului

cumparat.

Evictiunile provenind din fapta proprie a vanzatorului

Evictiunile provenind din faptele unor terti

60

Evictiunile provenind din fapta proprie a vanzatorului. Vanzatorul e obligat sa nu faca nimic de

natura sa il tulbure pe cumparator in exercitarea dreptului cumparat. Obligatia de a garanta contra

evictiunii provenind din fapta proprie este o obligatie absoluta a vanzatorului in sensul pe de-o parte ca ea

acopera atat tulburari de fapt cat si tulburari de drept; atat tulburari avand o acuza anterioara cat si

ulterioara contractului de vanzare iar pe de alta parte, vanzatorul nu se poate exonera printr-o clauza

contractuala de raspundere pt evictiunea provenind din fapta sa.

Tulburarile de fapt. In contractul de vanzare, vanzatorul este obligat sa se abtina de la orice

actiune sau inactiune care ar avea ca efect tulburarea cumparatorului in exercitarea dr cumparat. Prin

mecanismul garantiei contra evictiunii provenind dintr-o tulburare de fapt proprie, se contractualizeaza

intre vanzator si cumparator obligatia generala si abstracta a oricarui tert de a nu il tulbura pe titularul

unui dr in exercitarea dr sau. Aceasta contractualizare are ca efect o facilitate a conditiei de proba si o

largire a dr la reparatie pe care cumparatorul il are ca urmare a incalcarilor dr sau de catre vanzator. [–

fapta vanzatorului- raspundere contractuala, fapta unui trecator-raspundere delictuala]

Tulburarile de drept- cauzate prin fapta sa fie ca dr invocate se intemeiaza pe acte/fapte anterioare

sau ulterioare incheierii contractului. Daca inainte de incheierea ct de vanzare vanzatorul a consimtit la

incheierea unor alte ct prin care se limiteaza dr vandut prin limitari pe care nu le-a adus la cunostinta

cumparatorului, el va raspunde fata de acesta pt fapta proprie de indata ce acele limitari se vor manifesta.

Ipoteza 1.A ii vinde lui B un bun dupa ce anterior a constituit fata de C un dr de uzufruct. Daca C si va

exercita uzufructul limitand astfel dr de propr al lui B, A va fi tinut sa raspunda fata de B pt doua fapte

proprii ale sale:

Incheierea contractului cu C

Necomunicarea catre B a preexistentei contractului cu C la data la care s-a incheiat contractul cu

B

C invoca un drept prin urmare este o tulburare de drept.

Ipoteza 2. (art. 937)Este posibil ca fapta proprie a vanzatorului sa se situeze dupa momentul incheierii ct-

A vinde acelasi bun de doua ori lui B si lui C. Daca bunul este mobil si primul care intra in posesia lui

este C, atunci B va fi evins in dr pe care l-a dobandit de la A prin fapta lu A de a incheia a doua vanzare.

Daca bunul e imobil si C isi inscrie primul dr in C.F. B va fi evins prin a doua vanzare.

In legatura cu raspunderea pt evictiunea provenind din fapta proprie a vanzatorului, s-a examinat

ipoteza in care dupa ce vinde un bun unui particular, statul dispune exproprierea bunului pt utilitate

publica. Statul isi incalca oblig de garantie? Raspunsul dat de doctrina a fost negativ; ca vanzator statul a

actitionat in exercitiul capacitatii sale de dr privat. Iar oblig de garantie nu putea viza decat tulburari pe

care le-ar fi cauzat tot in exercitiul capacitatii sale de drept privat. Prin contracte pe care le incheie in

61

exercitiul capacitatii de dr privat statul nu isi poate limita atributiile de dr public; acele atrib nu sunt in

comert. Actionand ca expropriator, statul a actionat in capacitatea sa de dr public si deci nu isi putea

incalca obligatii de dr privat asumate anterior.

Actiunile pe care vanzatorul le introduce impotriva cumparatorului sau succesorilor sai avand ca

obiect limitarea dr vandut. Vanzatorul nu poate introduce impotriva cumparatorului sau succesorilor sai

actiuni cu un asemenea obiect. In cazul in care sunt introduse asemenea actiuni, ele vor fi respinse pe

baza unei aparari- exceptie de garantie, si potrivit careia cel chemat sa garanteze contra evictiunii nu

poate el insusi sa evinga. Qvem de evictione denet actio eundem agendem rebelit exceptio. Aceasta

exceptie are ca efect respingerea actiunilor intrduse de vanzator sau succesorii sai in drepturi impotriva

cumparatorului sau succesorilor sai in drepturi fara ca actiunea sa fie analizata pe fond. Consecinta

mentionata se aplica si atunci cand dreptul pe care se intemeiaza actiunea a intrat in patrimoniul

vanzatorului ulterior incheierii contractului de vanzare

Ipoteza. A ii vinde lui B bunul lui C. C decedeaza si il mosteneste A. A introduce actiunea in revendicare-

a devenit proprietar. B se apara cu succes – nu se examineaza pe fond- exceptie de garantie.

Sub imperiul vechiului cod civil, se sustinea ca si in ipoteza in care vanz este mostenit de catre

titularul unui dr care limita dr vandut, acest titular nu isi va putea valorifica propriul dr impotriva

cumparatorului din cauza ca acesta din urma i-ar opune exceptia de garantie. Tribunalul suprem in ‘70 a

formulat o rezerva la regula- exceptia de garantie nu este functionala atunci cand tertul titular al dreptului

a mostenit pe vanzator sub beneficiu de inventar, pt ca in cazul acceptarii mostenirii astfel, patrimoniul

succesoral ramane separat de patrimoniul mostenitorului chiar daca drepturile si obligatiile din

patrimoniul succesoral il au ca subiect pe mostenitor.

In NCC unde acceptarea sub beneficiu de inventar s-a generalizat, mostenitorul vanzatorului care

invoca un drept propriu in legatura cu lucrul vandut nu ii va putea fi opusa exceptia de garantie de catre

cumparator, insa acesta din urma il va putea chema in garantie pe acelasi vanzator ca si pentru o tulburare

provenind din fapta unui tert. Mostenitorul va raspunde in aceasta ultima actiune in limita activului

patrimonial dobandit de la vanzator.

Ipoteza. A ii vinde lui B bunul lui C. A moare si il mosteneste C. C mostenindu-l pe A preia si obligatiile

lui A. Una dintre acestea e oblig de a il garanta pe B contra evictiunii. C devine obligat sa il garanteze pe

B contra evictiunii. C este si propr bunului. Daca dupa mostenire il revendica de la B. C a mostenit sub

beneficiu de inventar- nu raspunde nelimitat, ci in limita activului. Nu isi angajeaza propriile lui bunuri.

Nu i se poate opune exceptia de garantie. Daca B e evins, C il va despagubi-platite in limita activului.

62

Ipoteza2.In NCC-rastoarna regulile in materie de mostenire- orice mostenire se accepta sub beneficiu de

inventar-in limita activului succesoral. C poate sa revendice impotriva lui B si il poate chema sa raspunda

Vanzatorul raspunde pt tulburarea provenind din fapta unui tert 3 conditii:

1) Sa fie o cauza juridica- tulburare de drept. Impotriva tulburarilor de fapt se poate apara singur

prin mijloacele raspunderii civile delictuale. Daca tertul se sprijina pe un drept, atunci e posibil

ca dobanditorul sa nu ii poata opune dreptul cumparat in mod eficient. De aceea vanzatorul este

chemat sa il sprijine pt respingerea pretentiilor tertului. Aceste pretentii se pot intemeia pe un dr

real, drept de creanta (dr decurgand dintr-un ct de locatiune pt locatar, drept de preemptiune),

drept potestativ, drept de proprietate intelectuala sau de o limitare legala a dr cumparat care nu

rezulta din starea aparenta a bunului la momentul incheierii ct de vanzare.

Ipoteza1. Vanzare teren viran in afara Bucurestiului-pe linia de frontiera intre teren si terenul vecin-

servitute de a nu construi – limitata. Se va respecta servitutea legala de a nu se construi ferestre de

vedere asupra fondului. Daca dupa cumparare se construieste si o fereastra pe terenul vecin spre

terenul cumparat. Existenta unei servituti intre vanzator si vecin. Raspunderea vanz pt necomunicarea

limitarii.

Ipoteza 2. Tertul are un dr al lui propriu. Intr-o zona cumpara o poiana inconjurata de padure. Aduce

utilitati lumina gaze apa curenta, solicita autorizatie de constructie – in aceasta zona nu se poate

construi-raza de protectie a unei exploatari miniere la 5km- segmentul de galeri trece si sub poiana.

Dezvoltatorul s-a indreptat impotriva vanzatorului- limitare de drept pt care vanzatorul e tinut sa

raspunda. Nu avea cum sa cunoasca existenta galeriilor-nu exista niciun indiciu in acest sens.

2) Cauza evictiunii tb sa fie anterioara contractului de vanzare. Nu inseamna in mod necesar ca

dr invocat de tert s-a nascut inainte de ct de vanzare, trebuie ca faptul generator al acelui drept sa

se fi produs sau cel putin sa fi inceput sa se produca inainte de incheierea ct de vanzare. Conditia

e indeplinita daca un bun a fost declarat ca fiind de utilitate publica inainte de incheierea vanzarii

chiar daca procedeul de expropriere s-a finalizat dupa incheierea ct. In cazul faptelor juridice

complexe care presupun printre altele si o curgere de timp, se considera ca aceasta conditie e

indeplinita daca la momentul incheierii vanzarii implinirea termenului din continutul faptului

juridic complex era iminent. Pentru uzucapiunea extratabulara-termen de 10 ani. S-ar considera

ca e indeplinita cond daca tertul evingator poseda deja de 9 ani la data la care s-a vandut imobilul

pe care el l-a dobandit ulterior prin uzucapiune

63

3) Cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta cumparatorului la data incheierii contractului . In

cazul in care cumparatorul a cunoscut cauza evictiunii se considera ca el si-a asumat propriile

obligatii din vanzare, de a plati pretul in considerarea si a acestei cauze. Si-a asumat riscul

producerii evictiunii-nu se poate intoarce impotriva vanzatorului. Se prezuma cunoscute de catre

cumparator limitele obisnuite ale dr vandut tinand cont de natura bunului asupra caruia poarta dr.

Dimpotriva sarcina probei ca dobanditorul a cunoscut limitele exceptionale ale dr vandut ii

revinde vanzatorului. Poate face aceasta roba fie indicand clauza contractuala din care reulta

cunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator fie aratand ca aceasta era stabilita prin

inscrisurile pe care le-a predat cumparatorului in vederea vanzarii inclusiv in extrasul de carte

funciara al imobilului sau in documentul de dobandire succesiva

Daca acestea sunt indeplinite cumulativ, vanzatorul este obligat sa garanteze impotriva acestei

evictiuni, ca aceasta nu se va produce.

Natura obligatiei de garantie- pt cele provenite din fapta proprie- vanzatorul are o obligatie

precontractuala de informare; trebuie sa il informeze pe cumparator despre toate limitarile exceptionale

ale dreptului pe care le cunoaste. Odata ce contractul e semnat atunci se naste si o obligatie de a nu face a

vanzatorului care e obligat sa se abtina de la orice fapta actiune sau act juridic care ar avea ca efect

impiedicarea totala sau partiala a cumparatorului in exercitarea dreptului cumparat.

In legatura cu tulburarile provenind din fapta tertilor, vanzatorul are in primul rand o obligatie de a

face- de a utiliza toate mijloacele juridice necesare pt a se respinge pretentiile tertului. In cazul in care

pretentiile tertilor se manifesta pe calea unei actiuni in justitie, vanzatorul este obligat sa intervina in

procesul astfel declansat printr-o cerere de interventie accesorie in favoarea cumparatorului.

Atunci cand vanzatorul nu intervine din proprie initiativa- cumparatorul poate sa il introduca printr-o

cerere de chemare in garantie. 2 actiuni: tertul evingator impotriva cumparatorului si act cumparatorului

impotriva vanzatorului. Prin cererea de chemare in garantie cumparatorul cere ca vanzatorul sa raspunda

pentru evictiunea care ar rezulta daca s-ar admite pretentiile tertului impotriva cumparatorului. Sub acest

aspect, cererea de chemare in garantie are natura subsidiara; va fi analizata de instanta numai daca se

admite actiunea principala intentata de tert impotriva cumparatorului. Chematul in garantie are

posibilitatea de a administra in proces toate probele si mijloacele de aparare apte sa conduca la

respingerea pretentiilor tertului. In cazul in care vanzatorul a participat la procesul dintre tertul evingator

si cumparator fie in calitate de intervenient accesoriu fie in calitate de chemat in garantie, admiterea

actiunii tertului genereaza o prezumtie irefragabila de raspundere a vanzatorului pt evictiunea cauzata ptin

aceasta admitere. Daca in schimb procesul dintre tertul evingator si cumparator s-a purtat fara participarea

vanzatorului si daca in acest caz actiunea tertului a fost admisa, prezumtia de raspundere a vanzatorului

64

va fi numai relativa astfel incat daca printr-un proces ulterior cumparatorul evins va angaja raspunderea

vanzatorului pt aceasta evictiune, vanzatorul se va putea apara printr-o exceptie: exceptia procesului rau-

condus exceptio mali procesus exceptie care ar putea conduce la respingerea pretentiilor cumparatorului

in cazul in care vanzatorul rastoarna prezumtia relativa de raspundere si dovedeste ca daca ar fi fost

chemat in procesul dintre cumparator si tertul evingator, ar fi avut mijloace juridice suficiente pentru

respingerea pretentiilor tertului. Este posibil ca dobanditorul, cumparatorul, sa accepte pretentiile tertului

chiar si in absenta unui proces. In acest caz prezumtia relativa care opereaza este aceea ca vanzatorul nu

raspunde pentru evictiune. A.i. in cazul in care cumparatorul a actionat solicitand angajarea raspunderii

sale pentru evictiunea rezultata prin acceptarea pretentiilor tertului, cumparatorul va trebui sa dovedeasca

faptul ca vanzatorul nu ar fi avut mijloacele necesare pentru a respinge pretentiile tertului.

Raspunderea pentru evictiunea consumata. Evictiunea se poate consuma fie prin limitarea

temporara/permanenta a drepturilor cumparatorului asupra lucrului vandut fie prin pierderea unui alt bun

decat bunul vandut din patrimoniul cumparatorului. Vanzatorul va raspunde pt evictiune in mod diferit in

functie de aceste modalitati de consumare. In cazul in care evictiunea consumata se repercuteaza asupra

exercitiului dreptului cumparat, atunci trebuie sa distingem dupa cum ea inlatura complet acest exercitiu

sau numai il limiteaza. Primul caz se numeste evictiune totala, al doilea evictiune partial.

EVICTIUNEA TOTALA

. Potrivit 1700 alin (1) cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca a fost evins de intregul

bun sau de o parte a acetuia indeajuns de insemnata incat daca ar fi cunoscut evictiunea nu ar mai fi

incheiat contractul. Cererea de rezolutiune totala va fi in principiu judiciara. Daca partile nu au prevazut

expres ca rezolutiunea poate fi obtinuta si unilateral atunci va putea fi obtinuta numai prin interventia

instantei.

Potrivit alin (2) odata cu rezolutiunea, cumparatorul poate cere si restituirea pretului si repararea

prejudiciului suferit. Restituirea pretului are regimul detaliat de art. 1701 iar repararea prejudiciulu de art.

1702. In legatura cu aceste remedii—nu pot fi obtinute decat consecutiv rezolutiunii, nu distinct de

aceasta. In al doilea rand, cu privire la restituirea pretului, ea vizeaza pretul integral platit de catre

cumparator chiar daca dupa incheierea ct de vanzare si pana la producerea evictiunii valoarea lucrului

vandut a scazut-indiferent daca scaderea valorii a fost fortuita, exterioara cumparatorului ori produsa prin

neglijenta acestuia sau cu intentia acestuia.

65

Exceptie: cumparatorul a obtinut foloase de pe urma deteriorarii sau descresterii valorii bunului- in

aceasta situatie valoarea foloaselor va fi dedusa din pretul supus restituirii.

Ipoteza:Lucrul vandut este o casa, cumparatorul a daramat casa dar a folosit caramizile pentru alta casa-

valoarea caramizilor e inca in patrimoniul cumparatorului- restituirea pretului minus valoarea caramizilor.

Daca valoarea a crescut, atunci vanzatorul este dator sa restituie pe langa pret si sporul de valoare

dobandit de bun.

Daunele-interese-1702 in principiu, cumparatorul este de buna-credinta- a crezut ca e titularul

dreptului pe care l-a cumparat. Posesorul de buna-credinta are dreptul la fructele bunului pe care il

poseda-nu va fi obligat de vingator sa restituie fructele culese cu buna-credinta. Doar cele dupa data

introducerii actiunii.- acestea trebuie recuperate de la vanzator

Cheltuielile de judecata-chemare in garantie.

Cheltuielile incheierii contractului

Conform art 1702 alin (1) Daunele-interese datorate de vânzător cuprind:

a) valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui care l-a evins;

b) cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel ce l-a evins, precum şi în procesul

de chemare în garanţie a vânzătorului;

c) cheltuielile încheierii şi executării contractului de către cumpărător;

d) pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii.

(2) De asemenea, vânzătorul este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de

către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că

lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau

utile.

Textul trebuie interpretat sistematic, cu art 1701 alin 3 pe de o parte si pe de alta parte cu 1702

alin 3 ==> 1701 alin. 3 cheltuielile cu lucrarile autonome, necesare si utile se restituie numai in masura in

care depasesc sporul de valoare admis bunului prin intermediul efectuarii acestor lucrari. Sporul de

valoare in schimb se va restituti ca supliment la pret in temeiul art 1702 alin 3.

In plus din  art 1702 alin 3 se observa ca de regula cheltuielile cu lucrarile adaugate voluptoare nu

sunt supuse restituirii de catre vanzator, prin exceptie daca vanzatorul cunoastea cauza evictiunii la data

incheierii contractului el va fi tinut sa restitutie cumparatorului si cheltuielile voluptoare.

EVICTIUNEA PARTIALA

66

Notiune: Evictiunea partiala este cea in urma careia cumparatorul este impiedicat numai in parte

sa isi exercite dreptul cumparat. 

In aceasta ipoteza, daca partea de care este lipsit cumparatorul este intr-atat de importanta incat

daca ar fi cunoscut de la inceput cauza evictiunii cumparatorul nu ar fi cumparat, atunci el poate cere

rezolutiunea vanzarii cu restituirea pretului conform art 1701 si cu daune interese potrivit art 1702. In alti

termeni aceasta ipoteza e asimilata evictiunii totale. Si la evictiunea totala, rezolutiunea care pozitioneza 

celelalte remedii nu poate fi declarata unilateral de catre cumparator decat daca prin contractul de vanzare

si-a rezervat dreptul la o asemenea declaratie, in caz contractar rezolutiunea va fi judiciara, instanta

urmand sa verifice mai ales daca impiedicarea cumparatorului este intr-atat de importanta incat sa

justifice desfiintarea contractului. 

In situatia in care cumparatorul nu poate obtine sau nu vrea sa obtina rezolutiunea contractului,

acesta va fi mentinut cu o reducere de pret proportionala cu valoarea partii de care a fost evins. Potrivit art

1703 teza finala, pe langa aceasta reducere de pret, cumparatorul poate cere daune interese pt stabilirea

carora se aplica in mod corespunzator art 1702.

Art 1703 nu face trimitere si la 1701 care se refera si la rest plus spor ci numai la 1703 care se

refera la daune interese ==> ca  pt stabilirea reducerii de pret la care are drept cumparatorul in caz de

evictiune partiala nu se va lua in considerare decat pretul contractului, iar nu si eventuala scadere ori

sporire a valorii bunului intre data incheierii contractului si data producerii evictiunii. 

Cu toate acestea, prejudiciul suplimentar pe care cumparatorul l-ar suferi in ipoteza in care

valoarea bunului a sporit, poate fi recuperat, fie coroborandu-se art 1703 cu art1702 alin 1 lit d, fie in

cazul in care sporirea valorii rezulta din anumite cheltuieli coroborandu se art 1703 cu art 1702 alin 2.

                  EVICTIUNEA CONSUMATA

Notiune: Evictiunea consumata planeaza asupra unui alt bun al cumparatorului decat bunul vandut. 

Exista cel putin 2 situatii: una este reglementata expres, alta rezulta din regimul juridic al evictiunii:

1) Prima situatie, art 1704, este cea reglementata expres: atunci cand cumparatorul a pastrat bunul

cumparat si a platit tertului evingator o suma de bani, sau dandu-i un alt bun, vanzatorul este

liberat de urmarile garantiei in primul caz prin rambursarea de catre cumparator a sumei platite cu

dobanda legala calculata de la data platii, iar in al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum

si in ambele cazuri a tuturor cheltuielilor pe care cumparatorul a trebuit sa le faca spre a evita

67

evictiunea. 

Ex: A ii vinde lui B bunul lui C, C introduce o actiune de revendicare...etc., C renunta la actiunea

de revendicare daca B ii da o suma de bani. B are dreptul sa recupereze valoarea bunului. 

2) A doua situatie nu e expres reglementata dar rezulta din regimul general al evictiunii. 

Ex: A ii vinde lui B bunul lui C, si B vinde mai departe bunul lui D.  C introduce actiune in

revendicare impotriva lui D si castiga. D se poate intoarce pt aceasta evictiune impotriva lui B (se

poate intoarce si impotriva lui A daca ar vrea). B dupa ce ii plateste lui D se poate intoarce

impotriva lui A . Este actiunea lui B impotriva lui D o tulburare a dreptului transmis. Este, pt ca

atunci cand a cumparat bunul a crezut ca poate exercita toate prerogativele dreptului de

proprietate asa ca l-a vandut linistit lui D  ==> tulburare in exercitarea lui B a dreptului de a

dispune de bun, nu il priveaza de bun insa il priveaza de banii cu care l-a despagubit pe D pt

evictiune. B ii poate angaja raspunderea lui A. 

In situatia in care in sirul mai multor transimisiuni succesive ale aceluiasi drept, unul

dintre transmitatori este obligat sa il despagubeasca pe un succesor al sau in drept pt evictiunea

suferita de acesta, aceasta obligatie reprezinta la randul sau o evictiune pt care el poate angaja

raspunderea propriului sau autor, obligandu-l pe acesta sa suporte suma platita cu titlu de

despagubiri, cu dobanzi legale din ziua platii, prin asemanare cu ipoteza din art 1704. 

PRESCRIPTIA DREPTULUI LA ACTIUNE IN RASPUNDEREA PENTRU EVICTIUNE 

In cazul garantiei contra evictiunii, durata garantiei nu este limitata in timp decat la durata de

existenta a dreptului vandut. 

Orice tulburare in exercitarea acestui drept aparuta in cursul perioadei in care el exista potrivit

asteptarilor rezonabile ale cumparatorului de la data incheierii contractului,  ii permite acestuia sa

angajeze raspunderea vanzatorului pt aceasta tulburare. Dreptul de proprietate este perpetuu. De la fiecare

tulburare incepe sa curga un termen de prescriptie privind raspundera pt acea tulburare.  In cazul in care

prejudiciul pt tulburare nu poate fi stabilit imediat atunci termenul de prescriptie incepe sa curga de la

data la care cumparatorul poate cunoaste acest prejudiciu, potrivit art 2528 din NCC. 

Multiplicarea obligatiei de garantie

Potrivit art 1706 vanzatorul este obligat sa garanteze contracta evictiunii fata de orice

dobanditor subsecvent al bunului fara a deosebi dupa bun, daca dobandirea este cu titlu oneros sau gratuit.

Rezulta fiecare transmisiune succesiva a dreptului vandut face sa se nasca in patrimoniul dobanditorului

68

un drept corelativ obligatiei fiecaruia dintre antecesorii vanzatorului de a il garanta impotriva evictiunii

rezultand din cauze anterioare contractelor din care ei au transmis, si necunoscute cumparatorului la data

contractului prin care el a dobandit.

Ex:  A ii vinde lui B bunul lui X si B il vinde mai departe lui C, C il doneaza lui D bunul lui X. X

introduce actiune in revendicare impotriva lui D si il evinge. D pt ca e donatar nu se poate indrepta

impotriva lui C decat pt faptele proprii ale lui C. C nu are nicio vina, astfel incat D nu se poate intoarce

din cauza regimului donatiilor. Conform art 1706 s-au nascut obligatii de garantare contracta evictiunii

astfel : A pt B, B pt C, A pt C, A pt D. La fiecare transmisiune succesiva mai apare o obligatie de

garantare. Aceste obligatii succesive au acelasi obiect, deci o singura data trebuie acoperit prejudiciul.

Obligatia pe care a o are fata de C este identica cu cea a lui A fata de B, daca o executa o data se

elibereaza fata de toti, pt ca are acelasi obiect. 

Modificarea conventionala a regimului legal si a obligatiei de garantie

In exercitarea libertatii contractuale partile pot, in principiu, sa extinda sau sa restranga obligatia

de garantie. 

Potrivit art 1698  alin 1 teza 2 ele pot chiar sa il exonereze pe cumparator de orice raspundere . 

Potriv alin 2 si art 1689 se fixeaza limitele acestei libertati:

i. Astfel in ipoteza in care partile au prevazut ca obligatia de garantie a vanzatorului este restransa

sau inlaturata, aceasta stipulatie nu va fi in principiu inteleasa ca exonerandu-l pe vanzator si de

obligatia de a restitui pretul. Dimpotriva, aceasta obligatie va fi considerata ca existenta in sarcina

vanzatorului cu exceptia cazului in care s-a prevazut expres ca nici restituirea pretului nu va fi

datorata precum si a cazului in care cumparatorul si-a asumat de asemenea expres riscul

producerii evictiunii. 

ii. A doua limita rezulta din art 1699 potrivit caruia vanzatorul nu se poate exonera valabil de

raspunderea pt evictiunea provenita din fapta sa proprie. Totusi e valabila clauza prin care

vanzatorul isi rezerva un anumit drept in legatura cu bunul vandut, aceasta clauza nefiind

considerata o exonerare de raspundere privind faptul personal, ci o limitare expresa convenita de

parti a dreptului transmis.

Tot pt ca este o limitare expresa a dreptului transmis este valabila si clauza prin care cumparatorul

declara ca a luat cunostinta de o anumita cauza a unei eventuale evictiuni, chiar daca acea evictiune ar fi

cauzata de un fapt personal anterior al vanzatorului. 

Valabilitatea clauzei e conditionata de caracterul sau determinat, astfel incat clauza evictiunii

69

trebuie identificata fie prin faptul sau generator, fie prin identitatea tertului evingator posibil. 

Ex. daca vand un bun lui B si ii spun ca e posibil sa nu il lase sa isi exercite dreptul o baba care are un

drept de uzufruct, clauza e determinata, B a luat cunostiinta de ea, deci nu eu nu raspund pt ea.

Obligatia de a garanta contracta viciilor ascunse ale bunului vandut.

1707-1715- sediul materiei

Atunci cand se angajeaza sa plateasca pretul , cumparatorul tinde sa obtina exercitarea utila a

dreptului cumparat in schimbul acelui rêt. 

Lucrul ce face obiectul acestui drept e apt sa fie folosit potrivit naturii si destinatiei sale, fie ca e

prevazut in contract, fie ca rezulta din situatia bunurilor similare. 

In consecinta, cumparatorul se asteapta ca in schimbul pretului sa primeasca un bun lipsit de

defecte.  Daca vanzatorul preda un lucru defectuos, regimul sanctionarii lui depinde dupa cum defectele

bunului sunt aparente, adica pot fi identificate cu ocazia preluarii de catre cumparator, sau ascunse, adica

imposibil de a fi astfel identificate. 

Daca viciile sunt aparente, vanzatorul va fi sanctionat pt neconformitatea predarii, daca viciile

sunt ascunse raspunderea sa va fi angajata in temeiul obligatiei de garantie contra viciilor. 

Pt angajarea acestei raspunderi este necesara intrunirea cumulativa a urmatoarelor 5 conditii: 

1. lucrul vandut sa prezinte vicii (viciul sa fie intrinsec lucrului vandut). In cazul in care viciul nu este

intrinsec lucrului vandut ci doar se manifesta in legatura cu acesta, dar vizeaza un alt lucru, atunci nu se

va pune problema obligatiei vanzatorului de a garanta contracta viciilor, ci eventual problema raspunderii

delictuale pt fapta lucrului. 

ex. remorca plina cu nisip, nisipul urma sa fie livrat, vanzatorul a primit comanda si a trimis

remorca la locul constructiei cumparatorului. In nisip era o bomba si constructia cumparatorului a

explodat. 

Cumparatorul a invocat garantia viciilor ascunse ale bunului vandut, actiunea a fost respinsa pt ca nu

rezulta din contract obligatia de a nu trimite bombe. 

In jurisprudenta romaneasca : vanzarea actiunilor unei societati nu atrage in lipsa unei stipulatii

exprese garantia vanzatorului cu privire la performanta financiara sau cu privire la solvabilitatea

societatii, a.i. daca ulterior vanzarii cumparatorul descopera ca societatea are o situatie financiara

defectuoasa, aceasta nu poate fi considerata un viciu ascuns care sa antreneze raspunderea vanzatorului in

temeiul contract de vanzare.

Parere Dinca : In urma largirii sferei erorii esentiale in NCC s-ar putea sustine ca eroarea

70

cumparatorului cu privire la situatia financiara a societatii emitente a actiunilor pe care le-a cumparat a

fost determinanta pt consimtamantul sau la contractul de vanzare astfel incat el ar putea cere anularea

contractului.

2. viciul sa existe la data predarii. Vanzatorul nu raspunde pt viciile aparute ulterior acestei date. In

principiu, odata cu predarea are loc si transferul riscurilor de la vanzator la cumparator, astfel incat

vanzatorul nu ar trebui sa suporte nici consecintele aparitiei fortuite a unor vicii ale lucrului ulterior

predarii. 

Totusi in situatia exceptionala in care riscurile nu se transfera la predare, daca anumite vicii apar

fortuit intre data predarii si data transferului riscurilor, aceste vicii nu vor antrena raspunderea

vanzatorului, insa in aplicarea regulilor privind riscul contractului de vanzare ar putea sa conduca la o

reducere de pret, iar daca folosinta bunului este complet impiedicata ar putea sa conduca chiar si la

desfiintarea vanzarii. 

3. viciul sa fie ascuns. Viciul este ascuns atunci cand nu a fost facut cunoscut cumparatorului la data

incheierii contractului si nici nu putea fi descoperit de catre acesta la data predarii in urma unei verificari

atente in raport cu standardul unui proprietar prudent si diligent care insa nu are cunostinte de specialitate.

Aceasta conditie este esentiala spre a distinge sfera de aplicare a obligatiei de garantie contra viciilor

ascunse de sfera de aplicare a obligatiei de predare conforma. In plus, daca viciul exista la data incheierii

contract si nu a fost facut cunoscut cumparatorului la acea data, cumparatorul s-a aflat in eroare, astfel

incat daca eroarea este determinanta pt consimtamantul sau, el poate solicita anularea vanzarii. 

4. viciul sa fie grav. Potrivit 1707 alin 1 , viciul este grav in masura in care face bunul vandut impropriu

intrebuintarii la care este destinat, sau ii micsoreaza intr-o asemenea masura intrebuintarea sau valoarea,

incat daca ar fi cunoscut viciul la incheierea contractului, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi platit

un pret mai mic. Din art 1714 rezulta ca acelasi criteriu se aplica si in privinta lipsei unor calitati ale

bunului pe care partile le-au convenit in mod expres la incheierea contractului. In masura in care nu putea

fi depistata la data preluarii, aceasta lipsa a calitatilor convenite va fi sanctionata in aceleasi conditii si

potrivit aceluiasi regim ca si viciile ascunse.

5. viciul sa se manifeste in perioada de garantie.Se considera ca la data la care se angajeaza sa

plateasca pretul, cumparatorul are in vedere exercitiul util al dreptului cumparat pt o anumita perioada.

Odata expirata aceasta perioada, cumparatorul a obtinut utilitatea asteptata a dreptului cumparat, astfel

incat el nu se mai poate indrepta impotriva vanzatorului pentru eventualele defectiuni ale bunului, care se

manifesta dupa ce perioada a expirat. Aceasta perioada se mai numeste termen de garantie. 

71

In principiu termenul de garantie poate fi stabilit in mod liber de catre partile contractului. Prin

exceptie unele legi speciale, mai ales in domeniul protectiei drepturilor consumatorului prevad durate de

garantie minime, datorate de catre vanzatori, durate ce au caracter imperativ, in sensul ca partile nu pot

stabili contractual durate de garantii inferioare. 

Atunci cand partile nu au stabilit termenul de garantie, si nu sunt aplicabile nici dispozitii

speciale se vor aplica termenele de garantie de drept comun a caror durata rezulta din art 2531 NCC din

materia prescriptiei extinctive.

Potrivit acestui text, termenele legale de garantie sunt de 3 ani, daca lucrul vandut este o

constructie si de un an daca lucrul vandut este un alt bun. Aceste termene curg de la data la care expira

termenul scurs de la predare in care cumparatorul ar fi trebuit sa reclame viciile aparente. 

In cazul in care viciul ascuns se manifesta in cursul termenului de garantie, atunci el antreneaza

raspunderea vanzatorului. Daca viciul se manifesta dupa expirarea perioadei de garantie, cumparatorul nu

se poate indrepta impotriva vanzatorului in legatura cu acel viciu. 

Prescriptia actiunii in raspundere pt vicii

Pana la intrarea in vigoare a NCC, durata termenului de prescriptie a actiunilor de sanctinare a

viciilor ascunse diferea dupa cum la data incheierii contractului vanzatorul cunostea sau nu aceste vicii

era de 6 luni daca le cunostea si de 3 ani daca le cunostea.

Dupa intrarea in vigoare la NCC aceasta diferenta a fost suprimata, astfel incat dreptul la actiune

se prescrie in toate cazurile intr-un termen de 3 ani. Acest termen incepe de la momente diferite, dupa

cum viciul a fost descoperit in cursul termenului de garantie, sau ulterior expirarii acestui termen.

Daca viciul a fost descoperit in cursul termenului de garantie termenul de prescriptie curge de la

data descoperirii, daca viciul a fost scoperit dupa expirarea termenului de garantie, atunci termenul de

prescriptie incepe sa curga la data expirarii termenului de garantie. 

Potrivit art 1710 coroborat cu 1709 si cu 1712 , remediile pe care cumparatorul le poate folosi

impotriva vanzatorului in temeiul obligatiei de a garanta contracta viciilor ascunse sunt urmatoarele :

- cumparatorul poate cere inlaturarea viciilor de catre vanzator sau pe cheltuiala acestuia. Aceta

resprez o manifestare a executarii silite in natura a obligatiei de a preda un bun lipsit de vicii. 

- cumparatorul poate obtine obligarea vanza la inlocurirea bunului cu unul de acelasi fel insa

lipsit de vicii. Acest remediu e disponibil cump doar in cazul in care lucrul vandut este un bun

de gen, astfel incat el este fungibil cu alte bunuri. 

- cumparatorul poate obtine o reducere a pretului corespunzatoare cu diminuarea intrebuintarii

sau a valorii bunului. 

72

- cumparatorul poate obtine rezolutiunea vanzarii sub conditia de a fi denuntat viciile intr un

termen rezonabil stabilit cu imprejurarile, potrivit art 1709 NCC. Termenul rezonabil curge de

la descoperirea viciilor in cazul in care cumparatorul este profesionist iar lucrul vandut este un

mobil corporal. termenul de denuntare este de 2 zile lucratoare. In cazul in care termenul expira

fara ca viciul sa fi fost denuntat vanzatorului, cumparatorul este dcazut din dreptul de a obtine

rezolutiunea. Prin exceptie, cumparatorul nu va fi decazut in cazul in care la data incheierii

contractului vanzatoru cunostea viciul nedenuntat. ( dar el nu l-a comunicat cumparatorului)

In ceea ce priveste primele 4 remedii mentionate pana acum, vanzatorul poate cere inlocuirea

remediului solicitat de catre cumparator cu un altul, daca remediul solicitat de cumparator este excesiv in

raport cu gravitatea viciului, cu scopul pt care a fost incheiat contractul, si cu alte imprejurari, cum ar fi

costurile pe care vanzatorul ar trebui sa le suporte spre a executa masura solicitata de catre cumparator. 

Pe langa unul din cele 4 remedii, cumparatorul poate in anumite cazuri solicita si daune-interese

care sa acopere prejudiciul suferit de el ca urmare a manifestarii viciilor.

Potrivit 1712 alin 1 in cazul in care cumparatorul demonstreaza ca vanzatorul cunostea viciul la

data incheierii contractului, acesta va raspunde integral pt prejudiciul cauzat de acel viciu, chiar si pt

prejudiciul indirect cat si pt cel imprevizibil. Cand vanzatorul nu cunostea viciile bunului vandut si s-a

dispus fie o reducere a pretului, fie rezolutiunea contractctului, vanzatorul nu poate fi obligat decat la

restitutirea in tot sau in parte, dupa caz, a pretului ce l-a primit si la despagubirea in tot sau in parte a

cumparatorului pt cheltuielile vanzarii. 

Daca vanzatorul nu cunostea viciul din culpa sa ex: cazul vanzatorului profesionist, atunci el va

putea fi obligat la despagubiri pt prejudiciul previzibil si direct cauzat de viciu, potrivit dreptului comun

al raspunderii contractuale. 

Regimul legal al garantiei contracta viciilor poate fi modificat in mod liber de catre parti, cu

singura rezerva ca vanzatorul nu poate fi exonerat de raspunda pt viciile pe care le cunostea sau trebuia sa

le cunoasca la data incheierii contractului .

OBLIGATIA VANZATORULUI DE A GARANTA BUNA FUNCTIONARE A BUNULUI

VANDUT

Toate obligatiile vanzatorului rezultau in virtutea regimului legal prevazut de codul civil si erau,

daca nu esentiale, cel putin conventionale.

73

Obligatiile vanzatorului de a garanta buna functionare a bunului vandut nu se aplica in virtutea

codului civil, ci numai daca este prevazuta de o lege speciala, sau de o dispozitie contractuala expresa.

De asemenea ea nu are o durata de drept comun, in codul civil, ci are durata pe care ca legea

speciala sau partile au prevazut-o.

Potrivit dreptului comun, daca partile nu au prevazut durata, dar au convenit sa existe totusi o

asemenea garantie, atunci oricare din ele poate cere instantei judecatoresti sa decida termenul de garantie.

Termenul de garantie de buna functionare, nu are acelasi rol ca si termenul de garantie contracta

viciilor ascunse ale lucrului vandut. In cazul viciilor ascunse, pt a angaja raspunderea vanzatorului, viciul

trebuie sa existe la data predarii, si sa se manifeste in termenul de garantie. In ceea ce priveste garantia de

buna functionare, ea antreneaza raspunderea vanzatorului, chiar daca viciul nu exista la data predarii, cu

conditia ca deficienta de functionare sa se manifeste in termenul de garantie.

Prin urmare, defectul de functionare, poate sa apara si ulterior predarii, oricand pe parcursul

duratei de garantie.

Tot spre deosebire fata de garantia contra viciilor, in cazul careia cumparatorul putea sa aleaga

liber intre mai multe remedii, in cazul garantiei de buna functionare, cumparatorul este tinut sa respecte o

ordine legala de subsidiaritate a remediilor deficientelor pe care le constata.

Astfel, daca bunul cumparat prezinta o anumita defectiune, care il impiedica sa functioneze

potrivit destinatiei ce rezulta din vointa partilor, ori din natura bunului, cumparatorul este dator ca sub

sanctiunea decaderii din dreptul de garantie, sa notifice vanzatorului existenta defectiunii in cursul

termenului de garantie. Potrivit art 1718 alin 1 teza 2 daca notificarea defectiunii nu a putut fi facuta in

termenul de garantie, din motive obiective, cumparatorul are obligatia sa comunice defectiunea intr-un

termen rezonabil, calculat de la data expirarii termenului de garantie.

Textul are in vedere motive obiective, asadar orice motiv neimputabil cumparatorului, chiar daca

acest motiv nu are natura fortei majore sau a cazului fortuit.

★Spre ex: daca aparatul nu a fost pus in functiune in cursul termenului de garantie, cumparatorul nu e

obligat sa puna in functiune aparatele pe care le cumpara, astfel incat acesta ar putea constitui un motiv

obiectiv, pt neobservarea defectiunii, si nenotificarea vanzatorului. In orice caz, termenul rezonabil pt

notificare, care curge de la expirarea termenului de garantie, va varia in functie de natura bunului si

complexitatea functionarii sale, si va curge in toate cazurile de la incetarea motivelor obiective care au

impiedicat notificarea defectiunii in termenul de garantie.

Fie odata cu aparitia defectiunii, fie ulterior, cumparatorul poate cere remedierea defectiunii, fie

in termenul stabilit de contract sau de legea speciala, fie intr-un termen de 15 zile de la cererea de

remediere ( daca nu exista un astfel de termen).

Daca vanzatorul nu vrea sau nu poate sa remedieze defectiunea in acest termen, cumparatorul are

74

dreptul de a solicita inlocuirea bunului cu un altul de acelasi gen, aceeasi calitate, dar lipsit de defectiune.

Vanzatorul trebuie sa procure bunul de inlocuire intr-un termen rezonabil, care se stabileste nu

numai in functie de natura bunului ci si in functie de canalele de distributie si de furnizare pe care

vanzatorul le foloseste in mod obisnuit pt a se aproviziona.

Daca acest termen expira fara ca bunul sa fi fost inlocuit, potrivit art 1716 alin 3, vanzatorul este

obligat la cererea cumparatorului, sa restituie pretul primit in schimbul inapoierii bunului. Cererea

cumparatorului de a i se restitui pretul are natura unei declaratii unilaterale de rezolutiune, dublata de

punerea in intarziere a vanzatorului pt restituirea pretului. Pana la data restituirii pretului, cumparatorul

are un drept de retentie asupra bunului a carui inapoiere nu o datoreaza decat dupa ce pretul i-a fost

restituit.

In oricare dintre aceste forme, raspunderea vanzatorului nu se va aplica, daca acesta

demonstreaza ca defectiunea a intervenit ca urmare a modului defectuos in care cumparatorul a folosit

bunul. Caracterul defectuos al utilizarii bunului de catre cumparator se apreciaza in raport cu standardul

bunului proprietar, tinand insa cont ca dobanditorul bunului nu este obligat sa il foloseasca, ci doar de

faptul ca un bun proprietar isi foloseste bunurile cu preocuparea de a le conserva si prelungi durata de

utilizare.

In aprecierea conduitei cumparatorului se vor avea in vedere complexitatea bunului, gradul de

tehnicitate, adresabilitatea bunului catre un profesionist sau catre un profan, valoarea bunului si interesul

utilizarii sale, toate prin raportare la instructiunile de utilizare pe care vanzatorul le-a remis

cumparatorului impreuna cu bunul, daca este cazul.

OBLIGATIA DE A GARANTA MENTINEREA ANUMITOR CALITATI ALE BUNULUI

VANDUT

Posibilitatea existentei acestei obligatii se deduce pe cale de interpretare, din art 1718 alin 2, care

prevede ca obligatia cumparatorului de a denunta defectul de functionare se aplica si atunci cand

vanzatorul a garantat ca bunul vandut va pastra un timp determinat anumite calitati.

★Ex. vand o lada rosie, promitand ca va ramane la fel de rosie si peste 3 ani.

Cum aceasta este singura prevedere din codul civil, rezulta ca in rest aceasta obligatie este

guvernata de dreptul comun. Ea va exista, ca si obligatia de a garanta buna functionare, numai daca a fost

prevazuta printr-o lege speciala sau printr-o stipulatie contractuala si numai pt durata pt care a fost

prevazuta.

75

Aceasta obligatie nu are ca obiect calitatile bunului la data predarii, acestea intra sub incidenta

obligatiei de predare conforma, sau a obligatiei de a garanta contracta viciilor ascunse, dupa cum lipsa

calitatii este ascunsa sau aparenta.

Dimpotriva, obligatia de a garanta mentinerea anumitor calitati, mizeaza o durata ulterioara

vanzarii bunului, durata in care vanzatorul garanteaza ca bunul va pastra calitatile determinate in mod

expres.

Sub acest aspect, obligatia are natura unei obligatii de rezultat, considerate, in sensul ca simpla

pierdere a calitatilor garantate, va antrena raspunderea vanzatorului chiar si daca nu se dovedeste vreo

legatura de cauzalitate intre pierderea calitatii si conduita sa si chiar daca nu se dovedeste vreo culpa din

partea sa.

In rest, regimul raspunderii va urma dreptul comun al raspunderii contractuale, in sensul ca in

vederea executarii in natura a obligatiei asumate, vanzatorul va putea fi obligat la remedierea bunului sau

la remedierea lui, dupa cum cumparatorul are posibilitatea sa ceara executarea prin echivalent cu daune

interese sau sa ceara rezolutiunea contractului de vanzare cu restituirea prestatiilor si eventual daune-

interese.

OBLIGATIILE CUMPARATORULUI

1. Obligatia de a suporta cheltuielile vanzarii

2. Obligatia de a plati pretul

3. Obligatia de a prelua bunul

OBLIGATIA DE A SUPORTA CHELTUIELILE VANZARII

In legatura cu incheierea unui contract de vanzare, partile pot suporta cheltuieli directe si

cheltuieli indirecte.

Sunt cheltuieli indirecte spre ex: cheltuielile de deplasare la locul incheierii contractului,

cheltuielile cu realizarea auditului in vederea formarii deciziei de vanzare (due dilligence) (ex. Daca vreau

sa cumpar o firma), cheltuielile cu redactarile prealabile ale documentelor de negociere.

Cheltuielile indirecte in principiu sunt suprtate de catre partea care le a angajat. Ea nu are de

regula niciun drept de a pretinde celeilalte parti suportarea lor. Se numesc costuri de tranzactionare.

Pe langa aceste cheltuieli indirecte, exista si o serie de cheltuieli impuse de incheierea valabila a

contractului. Spre ex: cheltuielile de autentificare a contractului, atunci cand legea cere forma autentica.

Alteori cheltuielile sunt impuse de respectarea vointei comune a partilor, ex: cheltuielile de autentificare a

actului desi legea nu impune aceasta obligatie.

76

Fata de agentul autentificator, obligatia de a suporta cheltuielile de autentificare este suportata de

ambele parti in mod solidar.

Totusi in raporturile dintre vanzator si cumparator, cumparatorul este obligat fata de vanzator sa

suporte cheltuielile directe ale incheierii contractului, daca partile nu au prevazut contractariul. Aceasta

regula vizeaza exclusiv cheltuielile directe ale incheierii contractului, nu si cheltuielile executarii lui.

De regula, cheltuielile executarii obliatiilor ce decurg din contract sunt suportate potrivit art 1666

alin 2 si 3 de catre debitorii acelei obligatii, astfel incat vanzatorul va suporta cheltuielile executarii

obligatiilor lui, si cumparatorul cheltuielile executarii obligatiei sale.

Daca eficacitatea drepturilor dobandite de cumparator presupune realizarea anumitor formalitati

care antreneaza necesitatea unor cheltuieli, aceste cheltuieli vor fi suportate de catre beneficiarul acestor

formalitati, adica de catre cumparator, intrucat el este cel caruia ii profita cheltuiala in cauza.

Chiar in conditiile in care vanzatorul este obligat sa transfere dreptul vandut, si s-ar aplica efectul

constitutiv al inscrierii in Cartea Funciara, vanzatorului nu ii va fi imputabila lipsa inscrierii dreptului

dobandit de cumparator, daca aceasta lipsa este cauzata de neplata taxei aferente.

In executarea obligatiei sale de a transfera proprietatea, vanzatorul, deja inscris in CF trebuie sa

consimta in forma autentica la transmiterea dreptului, si sa furnizeze toate inscrisurile necesare pt

realizarea inscrierii.

Odata ce el a executat aceste operatiuni, cumparatorul devine liber sa isi inscrie dreptul cumparat,

platind taxa de inscriere, astfel incat el nu se poate intoarce impotriva vanzatorului pt netransmiterea

proprietatii care decurge din neachitarea acestei taxe.

In schimb, vanzatorul care ar putea fi interesat sa nu mai fie proprietar al mobilului spre a se

exonera de anumite obligatii legale legate de acesta (ex. obligatia de a plati impozitele), ar putea, daca el a

executat toate operatiunile necesare transferului proprietatii, sa il oblige pe cumparator sa solicite

inscrierea, sau chiar sa formuleze cererea de inscriere in numele sau, obligandu-l in ambele cazuri pe

cumparator sa suporte taxa de inscriere aferenta.

OBLIGATIA DE A PLATI PRETUL

Obligatia de a plati pretul este obligatia principala ce serveste drept cauza pt obligatia

vanzatorului de a transfera dreptul vandut si de a preda bunul ce face obiectul acestui drept.

Este o obligatie baneasca, care prezinta anumite particularitati de regim juridic in temeiul art

77

1719-1729 din codul civil.

SCADENTA obligatiei de a plati pretul: potrivit art 1720 alin 1, cumparatorul trebuie sa plateasca

pretul deindata ce proprietatea este transmisa. Obligatia de a transmite proprietatea implica si obligatia de

predare.

Intrebare => e datorata dupa ce predarea s-a facut, sau daca nu s-a facut si s-a transmis dr =>

raspuns in art 1693 predarea e datorata la momentul platii pretului.

Dupa data incheierii contractului, este scadenta obligatia de a transfera proprietatea, dupa

executarea obligatiei de a transfera proprietatea e scadenta obligatia de a plati pretul, dupa plata pretului e

scadenta obligatia de a plati bunul.

In materie de bunuri de gen, potrivit art 1678 , proprietatea bunurilor de gen se transmite la

individualizare, care individualizare se face si prin predare=>

Dificultate: datorez individualizarea imediat ce am incheiat contractul sau dupa plata pretului? Vanzatorul

inlatura dificultatea daca face individualizarea altfel decat prin predare (prin masurare, cantarire, etc).

Singura situatie in care nu se face decat prin predare este cea a vanzarii dupa mostra sau model

conform art 1680=> proprietatea se transfera la predarea bunului => vanzarea dupa mostra sau model

deroga de la regula conform careia pretul este datorat dupa transferul proprietatii.

Aceasta derogare este explicabila prin aceea ca, in cazul vanzarii dupa mostra sau model,

consimtamantul la vanzare se formeaza in urma examinarii de catre cumparator a mostrei. => mostra

a fost predata prealabil incheierii contractului.

De aceea, dupa exprimarea consimtamantului la vazare, cumparatorul care a consimtit, este deja

dator sa plateasca pretul, iar dupa plata pretului va deveni scadenta obligatia de a preda lucrurile vandute

(bunuri de gen de acelasi fel cu modelul), iar prin executarea acestei obligatii de predare se executa

concomitent si obligatia de a transmite proprietatea asupra bunurilor predate.

Intrucat pretul trebuie platit imediat dupa ce proprietatea a fost transmisa, atunci cand

cumparatorul afla de existenta unei cauze de evictiune intre data incheierii contractului si data platii

pretului, el se poate abtine sa plateasca pretul pana la inlaturarea tulburarii sau pana cand vanzatorul ofera

o grantie corespunzatoare.

Aceasta pt ca existenta unei cauze de evictiune ridica o suspiciune cu privire la realitatea

executarii de catre vanzator a obligatiei de a transfera proprietatea, ori cu privire la executarea

corespunzatoare a acestei obligatii, astfel incat ajungerea la scadenta a obligatiei de a plati pretul, este

indoielnica.

Temerea cumparatorului referitoare la evictiune trebuie intemeiata pe o puternica aparenta, astfel

incat amenintarea cu privire la dreptul sau sa fie serioasa si severa.

Aceasta cerinta se impune intrucat textul e derogatoriu de la dreptul comun al exceptiei de

78

neexecutare in masura in care, privita din perspectiva obligatiei vanzatorului de a garanta contracta

evictiunii, abtinerea cumparatorului de a plati pretul, poate fi calificata ca o exceptie de neexecutare

anticipata, intrucat prin ipoteza evictiunea nu s-a produs inca.

Daca amenintarea este serioasa si severa, cumparatorul poate retine pretul pana la data la care

aceasta amenintare este inlaturata de catre vanzator, sau pana la data la care vanzatorul ofera o garantie

suficienta.

Garantia poate fi reala sau personala.

Pentru a fi suficienta o garantie personala ar trebui sa provina de la un tert care sa faca dovada ca

este suficient de solvabil incat ar putea sa suporte raspunderea ce i-ar incumba vanzatorului in cazul

producerii evictiunii (acesta este un nivel de proba foarte greu de realizat, prin ipoteza, evictiunea nu s-a

produs, si nici nu stim cand se va produce. Ea ar putea include cheltuieli necesare, utile, spor de valoare

etc. Deci e greu de stabilit cuantumul raspunderii pt evictiune. Apoi e greu de dovedit ca garantul va fi

solvabil si in momentul in care se va produce evictiunea).

Garantia poate sa fie si reala, atunci ea va putea fi socotita ca suficienta daca este o ipoteca de

rangul 1 asupra unui bun cu o valoare suficient de mare incat sa permita acoperirea raspunderii

vanzatorului pt evictiunea eventuala socotindu-se consecintele cele mai grave cu putinta ale acestei

raspunderi.

LOCUL PLATII: Potrivit art 1720 alin 1, de regula cumparatorul trebuie sa plateasca pretul la

locul la care bunul se afla in momentul incheierii contractului.

Aceasta regula nu se poate aplica decat in cazul bunurilor individual determinate si al bunurilor

dintr-un gen limitat prin localizare.

Ex. Graul din silozul tau. Rosiile din gradina ta.

In aceasta situatie bunul trebuie predat in celasi loc la care era la data incheierii contractului,

astfel incat se poate spune ca in cazul bunurilor individual determinate si a bunurilor dintr-un gen limitat,

vanzarea se executa integral in locul la care se afla bunul la data la care a fost incheiata vanzarea.

In schimb, atunci cand bunul vandut e un bun de gen, regula speciala prevazuta de art 1720 nu se

poate aplica, intrucat bunurile de gen nu au un loc determinat. In consecinta, in aceasta situatie se va

aplica regula de drept comun, prevazuta de art 1494 alin 1 lit a, conform careia obligatiile banesti trebuie

executate la domiciliul/sediul vanzatorului de la data platii.

In consecinta, daca se vand bunuri de gen, pretul se plateste la sediul vanzatorului de la data

platii. Iar in cazul obligaţiei de a preda un lucru individual determinat, aceasta trebuie executată în locul

în care bunul se afla la data încheierii contractului.

79

Daca intr-o asemena situatie de schimbare a domiciliului, executarea contractului potrivit

regulilor mentionate antreneaza cheltuieli suplimentare pt cumparator, potrivit art 1494 alin 2 vanzatorul

este dator sa ii ramburseze aceste cheltuieli.

DOBANZILE PLATII

Din art 1721 rezulta ca dobanzile pretului pot fi supuse unuia din urmatoarele 4 regimuri juridice:

1. daca partile au stabilit prin contract de la ce data si cu ce rata se datoreaza dobanzi la pret, atunci, in

principiu se va aplica regimul contractual cu obligatia ca atunci cand contractul nu se incheie in

exercitarea exploatarii unei intreprinderi cu scop lucrativ, sa se respecte plafoanele prevazute de lege pt

dobanzi.

2. Daca partile nu au stabilit un regim contractual, si bunul produce fructe naturale sau civile, atunci

cumparatorul va datora dobanzi la pret, de la data la care i se transfera dreptul de proprietate, sau un alt

drept care sa ii permita culegerea fructelor.

Aceasta pt ca se considera ca de la acea data el are dreptul la fructe, iar vanzatorul trebuie sa aiba

dreptul la fructele pretului?, care sunt dobanzile=> simetrie si egalitate juridica.

3. Atunci cand bunul nu produce fructe dar ii procura cumparatorului alte foloase si partile nu au stabilit

niciun regim cu privire la dobanzi, acestea vor fi datorate de la data predarii bunului. Rezulta ca de regula

nu vor fi datorate pt ca plata pretului precede........

4. Daca bunul nu procura nici fructe si nici alte foloase si partile nu au stabilit un regim pt dobanzi,

acestea nu vor fi datorate.

Ex. Cladirea in ruina nu procura niciun folos cumparatorului, deci aici e posibil sa se aplice acest regim

OBSERVATII COMUNE:

♣Ce se intampla cand bunul produce fructe industriale?

Ipoteza trebuie asimilata cu cea a procurarii altor foloase cat si cu cea a fructelor => aplicarea regimului 3

pt ca fructele industriale au particularitatea ca ele se pot produce sub conditia interventiei omului asupra

bunului frungifer.

Ori intre data transferului proprietatii, si data predarii, vanzatorul nu are dreptul de a folosi bunul

frungifer, si deci nu poate proceda la o asemenea interventie, in timp ce cumparatorul nu poate sa

foloseasca bunul frungifer pt ca nu i-a fost inca predat. Abia dupa predare cumparatorul poate interveni

asupra bunului frungifer spre a culege frunctele industriale, astfel incat aceste fructe ar trebui sa aiba

regimul altor foloase decat regimul fructelor civile si naturale, care se cuvin cumparatorului de la

80

transferul proprietatii, iar daca vanzatorul le-a obtinut, el trebuie sa i le retransfere cumparatorului.

♣Cand ne raportam la regimul 3 avem in vedere momente diferite.

♣Pt aplicarea regimului 2 nu e suficient ca bunul sa fie apt sa produca fructe naturale sau civile.

Ex: nu e suficient ca un apartament sa poate fi inchiriat, el trebuie sa produca in mod efectiv fructe

naturale sau civile la data transferului proprietatii (apartamentul sa fie efectiv inchiriat la acea data). La

fel si in privinta regimului 3, trebuie ca la data predarii, bunul sa procure in mod efectiv cumparatorului

anumite foloase, altele decat fructele naturale sau civile.

♣In sensul tuturor celor 4 regimuri se au in vedere dobanzile remuneratorii produse de obligatia

de a plati pretul.

Asadar, de ipoteze in care plata pretului a fost amanata printr-o clauza contractuala, astfel incat

aceste dobanzi sunt calculate pt perioada de pana la scadenta. Daca pretul nu este platit la scadenta, in

legatura cu pretul si cu dobanzile remuneratorii acumulate pana in acel moment se vor putea calcula

dobanzi moratorii/penalizatoare.

GARANTIILE OBLIGATIILOR DE A PLATI PRETUL

Legiuitorul favorizeaza incheierea contractelor si circulatia bunurilor => incurajeaza proprietarii

sa isi vanda bunurile.

De aceea este de traditie in dreptul civil ca vanzatorul sa primeasca anumite garantii speciale cu

privire la executarea creantei sale corelative obligatiei cumparatorului de a plati pretul.

Se pot identifica 3 astfel de garantii:

1. Ipoteca legala a vanzatorului imobiliar

2. Privilegiul vanzatorului mobiliar

3. Dreptul de retentie

1. IPOTECA LEGALA A VANZATORULUI IMOBILIAR

Potrivit 1723 - pentru garantarea obligaţiei de plată a preţului, în cazurile prevăzute de lege

vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă legală asupra bunului vândut.

Art 2386 pct 1 caz prevazut de lege: această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă

sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate.

Ipoteca e legala in sensul ca rezulta ex lege de cate ori intr-un contract de vanzare pretul nu este

platit imediat dupa incheierea contractului.

In principiu aceasta ipoteca se va naste cu privire la bunul vandut imediat ce proprietatea lui a

fost transferata cumparatorului. Pt a fi perfectata si opozabila tertilor, aceasta ipoteca trebuie inscrisa in

81

cartea funciara. Rangul acestei ipoteci depinde de data inscrierii sale.

2. PRIVILEGIUL VANZATORULUI DE BUNURI MOBILE

Potrivit art 2339 intre creantele privilegiate asupra unor bunuri mobile se afla si creanta

vanzatorului neplatit pt pretul bunului mobil vandut unei persoane fizice, cu exceptia cazului in care

cumparatorul dobandeste bunul pt serivciul sau exploatarea unei intreprinderi. Acest provilegiu este

unul special, se aplica doar cu privire la bunul vandut, si nu vizeaza patrimoniul cumparatorului in

ansamblul sau.

In virtutea privilegiului special, vanzatorul va putea cere executarea silita a creantei sale cu

privire la pret prin revanzarea in mod silit a respectivului bun, astfel incat, creanta cu privire la pret va fi

satisfacuta cu prioritate fata de orice alta creanta, din pretul obtinut din vanzarea silita.

Tot din text rezulta ca acest privilegiu nu profita vanzatorului atunci cand cumparatorul nu este o

persoana juridica. De asemenea, chiar atunci cand cumparatorul e o persoana fizica, privilegiul nu se va

aplica daca acea persoana fizica actioneaza ca profesionist.

In principiu acest privilegiu este opozabil tertilor, inclusiv altor creditori ai cumparatorului, in

mod independent fata de orice formalitate de publicitate.

Prin exceptie, ordinea de prioritate dintre aceste privilegii si o garantie reala mobiliara asupra

bunului vandut va fi data de cronologia inscrierii acestor 2 cauze de preferinta la Arhiva electronica de

garantii reale mobiliare. In consecinta, privilegiul e opozabil tertilor, indiferent de publiciate, cu exceptia

cazului in care se pune aceasta problema in fata unui creditor garantat, real cu privire la acelasi bun, caz

in care numai privilegiul inscris la Arhiva este opozabil acelui creditor.

Chiar daca de regula privilegiul special se stinge prin transmiterea, transformarea sau pieirea

bunului asupra caruia poarta, prin exceptie, daca bunul este revandut de catre cumparator privilegiul

primului vanzator subzista pana la plata pretului la care este indreptatit si reprezinta o cauza de preferinta

inclusiv in raport cu privilegiul pe care l-ar avea cumparatorul in urma contractului de revanzare.=>art

2341 - atunci când cumpărătorul vinde la rândul său bunul, privilegiul menţionat la art. 2.339 alin. (1) lit.

a) se exercită asupra bunului revândut, chiar dacă preţul celei de-a doua vânzări este încă neplătit de cel

de-al doilea cumpărător, cu preferinţă faţă de privilegiul de care s-ar bucura primul cumpărător.

Ex: Daca A vinde un bun lui B, B nu plateste pretul, A ii vinde si lui C acelasi bun, nici asta nu

plateste. A cere vanzarea silita lui B, si din pretul obtinut se plateste obligatia pe care B o avea fata de A.

Daca mai ramane ceva din ce datora C lui B si din ce s-a obtinut la vanzarea silita, acel ceva va fi atribuit

in contul obligatiei ce o avea C fata de B.

3.Dreptul de retentie al vanzatorului cu privire la bunul vandut pana la plata pretului

82

Existenta acestui drept rezulta in mod implicit din art. 1693 NCC: in lipsa unui termen, cumparatorul

poate cere predarea de indata ce pretul este platit si poate fi exercitat indiferent de natura bunului vandut,

atat cu privire la bunuri mobile, cat si cu privire la imobile.

In materia vanzarii mobiliare, acest drept de retentie genereaza in plus o cauza de preferinta in favoarea

creantei vanzatorului avand ca obiect plata pretului, privilegiu mobiliar special. Aceasta cauza rezulta din

art. 2339 alin. (1) lit. b) – creanța celui care exercită un drept de retenție este privilegiată cu privire la

bunul asupra căruia se exercită dreptul de retenție, atât timp cât acest drept subzistă.

Potrivit dreptului comun, acest privilegiu al retentorului se stinge prin instrainarea, tranformarea sau

pieirea bunului. Spre deosebire de privilegiul mobiliar care se exercita de catre vanzator impotriva unui

cumparator neprofesionist persoana fizica, privilegiul decurgand din exercitarea dreptului de retentie nu

urmareste bunul in cazul instrainarii de catre cumpartor catre un subdobanditor, chiar daca, prin ipoteza,

dreptul de retentie continua sa fie exercitat si impotriva subdobanditorului.

Opozibilitatea privilegiului se asigura prin exercitarea dreptului de retentie. In concurs cu o garantie reala

mobiliara, privilegiul vanzatorului retentor nu va avea prioritate decat daca a fost inscris la Arhiva

electronica de garantii reale mobiliare inainte garantiei concurente, potrivit art. 2342 alin. (2). De

asemenea, in concurs cu privilegiul mobiliar intemeiat pe art. 2339 alin. (1) lit. a), privilegiul

vanzatorului retentor este de rang subsecvent.

In consecinta, daca A ii vinde lui B si B ii vinde lui C acelasi bun, fara ca B sa ii plateasca pretul lui A si

fara ca C sa ii plateasca pretul lui B, B retine bunul pana la plata pretului de catre C; daca A exercita

executarea silita a creantei sale cu privire la pret, el va putea cere vanzarea silita a bunului, urmand ca din

pretul obtinut la aceasta vanzare sa isi satisfaca cu preferinta creanta sa si numai daca mai raman sume

disponibile, B isi va putea satisface propria creanta din acele sume disponibile, chiar daca pana la

vanzarea silita exercitase retentia asupra bunului. Privilegiul lui A intemiat pe art. 2339 alin. (1) lit. a) este

superior in rang si privilegiului lui B intemeiat pe acelasi text, cat si fata de privilegiul lui B intemeiat pe

dreptul de retentie.

Cheltuielile platii pretului

Potrivit art. 1666 alin. (3), cheltuielile platii pretului sunt in sarcina debitorului obligatiei de a plati

pretului, adica in sarcina cumparatorului. Textul are in vedere comisioanele bancare si reia regula

generala conform careia debitorul platii suporta cheltuielile ei.

Sanctiunea neexecutarii voluntare a obligatiei

In ceea ce priveste obligatia de a plati pretul, fiind o obligatie baneasca, nu se poate invoca exceptia

imposibilitatii fortuite de executare si se poate executa silit in natura, in toate cazurile.

In cazul in care executarea se produce cu intarziere, se cumuleaza cu plata dobanzilor moratorii, stabilite

potrivit regulilor examinate la imprumut. Pe langa executarea silita a obligatiei de a plati pretul,

83

executare ce beneficiaza de garantii, vanzatorul poate obtine alternativ rezolutiunea contractului de

vanzare cu restituirea lucrului vandut si, daca este cazul, cu daune-interese. Atat executarea silita, cat si

rezolutiunea trebuie sa fie precedate de punerea in intarziere a cumparatorului si, in principiu, urmeaza

dreptul comun din teoria obligatiilor.

Prin derogare de la acest drept comun, art. 1725-1729 prevad particularitati de regim juridic specifice

vanzarii. Unele dintre ele vizeaza exclusiv obligatia de a plati pretul, altele vizeaza atat obligatia de a plati

pretul, cat si obligatia de a prelua bunul vandut.

Aspectele specifice obligatiei de a plati pretul

I. Vanzarea bunurilor mobile

Sanctiunea obligatiei de a plati pretul – art. 1727 prevede ca atunci cand vanzarea s-a facut fara termen

de plata, iar cumparatorul nu a platit pretul, vanzatorul poate ca in cel mult 15 zile de la data predarii sa

declare rezolutiunea, fara punere in inarziere, si sa ceara restituirea bunului mobil vandut, cat timp bunul

este inca in posesia cumparatorului si nu a suferit transformari.

Din acest text rezulta ca pentru ca vanzatorul sa poata declara rezolutiunea fara punere in intarziere in

cazul unei vanzari mobiliare este necesar sa fie implinite cumulativ urmatoarele conditii:

1. Contractul de vanzare nu trebuie sa prevada un termen pentru plata pretului. Daca se

prevede un asemenea termen inseamna ca vanzatorul a avut o incredere particulara in cumparator,

insotita de remiterea catre acesta a bunului, remitere ce creeaza aparenta ca bunul apartine

cumparatorului fata de terti. Potrivit unui principiu general, in materie mobiliara aparenta ca

bunul apartine celui ce il stapaneste genereaza proprietate. In consecinta, vanzatorul vinovat de

crearea acestei aparente ar trebui sa suporte efectele negative care ar decurge pentru el din

aparenta pe care a creat-o.

2. De la data predarii bunului sa nu fi trecut mai mult de 15 zile.

3. Bunul sa fie inca in posesia cumparatorului.

4. Bunul sa nu fi suferit transformari.

Daca aceste conditii sunt intrunite, potrivit alin. (2) din art. 1727, atunci efectele declararii rezolutiunii si

cererii de restituire a bunului consecutive acesteia sunt opozabile celorlalti creditori ai cumparatorului, in

sensul ca daca declaratia de rezolutiune si cea de restituire survin in conditiile mentionate, ceilalti

creditori ai cumparatorului nu vor putea actiona ca si cum lucrul vandut a intrat in patrimoniul

cumparatorului, adica al debitorului lor, si nu isi vor putea exercita creantele asupra acelui lucru. Atat din

perspectiva lor, cat si din cea a cumparatorului se va considera ca bunul a ramas in patrimoniul

vanzatorului.

84

Daca nu sunt indeplinite conditiile mentionate, rezolutiunea se poate declara unilateral si fara punere in

intarziere, insa efectele ei nu vor putea fi opuse decat cumparatorului, iar nu si oricarei alte persoane.

Potrivit art. 1727 alin. (2), celorlati creditori ai cumparatorului, altii decat vanzatorul, nu le mai pot fi

opuse efectele rezolutiunii. In plus, potrivit art. 937 NCC, in cazul in care cumparatorul a transmis

posesia catre un subdobanditor de buna credinta cu titlu oneros, acesta devine proprietar al bunului si nu ii

mai este opozabila desfiintarea transferului dintre cumparator si vanzator cauzata de rezolutiune.

Chiar si dobanditorii cu titlu gratuit sau aceia care cunosc cauza rezolutiunii (neplata pretului catre

vanzator) devin creditori fata de cumparator pentru obligatia lui de a le tranfera lor proprietatea.

Asemenea celorlalti creditori, pot actiona ignorand efectele rezolutiunii in temeiul art. 1727 alin. (2).

Daca bunul a fost intre timp transmis catre un tert ori executat silit de catre unul dintre creditori, atunci, ca

urmare a rezolutiunii declarate de catre vanzator in alte conditii decat cele mentionate, cumparatorul va fi

tinut numai la restituirea prin echivalent a bunului, potrivit art. 1641 NCC.

II. Vanzarea bunurilor imobile

In al doilea caz, potrivit art. 1728, atunci cand vanzarea are ca obiect un bun imobil si s-a stipulat ca in

cazul in care nu se plateste pretul la termenul convenit, cumparatorul este de drept in intarziere, acesta din

urma poate sa plateasca si dupa expirarea termenului, cat timp nu a primit declaratia de rezolutiune din

partea vanzatorului.

Rezolutiunea vanzarii unui imobil are efecte fata de terti in conditiile in care se poate cere rectificarea

inscrierilor in cartea funciara privid acel imobil (art. 909-910 Noul Cod civil). Potrivit acestor texte,

posibilitatea de a cere rectificarea inscrierii unui drept care nu mai corespunde cu realitatea juridica

privind acel drept difera dupa cum titularul dreptului, prin ipoteza tert fata de vanzare, este sau nu este de

buna-credinta cu privire la aceasta realitate juridica. Cu alte cuvinte, depinde dupa cum tertul

subdobanditor a cunoscut sau nu ca pretul vanzarii nu era platit, dandu-i vanzatorului dreptul la

rezolutiune.

In materie de carte funciara, buna sau reaua-credinta a tertului dobanditor nu se poate aprecia decat in

functie de inscrierile si notarile in cartea funciara existente la data la care el a dobandit - art. 901 Noul

Cod civil. Prin urmare, daca vanzatorul si-a inscris ipoteca legala care garanteaza dreptul sau cu privire la

pret sau daca si-a notat dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului, atunci cei care dobandesc

dreptul de la cumparator ulterior unei asemenea inscrieri sau notari sunt de rea-credinta. Daca vanzatorul

nu a indeplinit niciuna dintre aceste formalitati de publicitate, dobanditorii de drepturi de la cumparator

sunt de buna-credinta.

Fata de subdobanditorii de rea-credinta, efectele rezolutiunii vanzarii pentru neplata pretului pot fi

valorificate oricand, in sensul ca transferul dintre vanzator si cumparator se desfiinteaza, ceea ce atrage si

85

desfiintarea drepturilor constituite de catre cumparator in favoarea tertilor de rea-credinta. Aceste din

urma drepturi pot fi rectificate prin radiere, astfel incat titularul dreptului tabular ramane vanzatorul.

Fata de tertii de buna-credinta, regimul rectficarii drepturilor lor difera dupa cum ei au dobandit cu titlu

gratuit sau cu titlu oneros. Daca au dobandit cu titlu gratuit, potrivit art. 909 alin. (2), rectificarea

drepturilor lor poate fi ceruta in termen de cel mult 5 ani de la data inscrierii acestor drepturi. Tertii

subdobanditori de buna-credinta care au dobandit prin acte cu titlu oneros se bucura de inviolabilitatea

drepturilor astfel dobandite, astfel cum rezulta din coroborarea art. 900 alin. (3) cu art. 908 alin. (1) pct.

3. Din aceste doua texte rezulta ca tertilor dobanditori de buna-credinta cu titlu oneros ai unui drept

tabular nu li se pot opune consecintele desfiintarii actelor translative ale antecesorilor lor, desfiintare

cauzata de motive ulterioare incheierii acelor acte ori neplata pretului este un eveniment ulterior incheierii

contractului a carui rezolutiune o atrage, motiv pentru care consecintele acestei rezolutiuni nu pot fi opuse

acestora

Aspectele comune de regim juridic privind sanctiunea neexecutarii obligatiei de a plati pretul si de

a prelua bunul in vanzarea de bunuri mobile

In vanzarea de bunuri mobile, obligatia cumparatorului de a prelua bunul la timp este este foarte

importanta din punct de vedere al echilibrului economic dintre prestatiile partilor.

Daca obligatia de a prelua bunul nu este executata la timp, intarzierea cumparatorului il pune pe vanzator

in situatia de a gasi un spatiu de depozitare, iar daca bunurile sunt supuse pieirii sau stricaciunii, chiar in

pozitia de a achizitiona alte bunuri de acelasi gen pentru a-si executa conform obligatia de predare. In

ultimul caz cel putin, sacrificiul patrimonial la care il expune pe vanzator intarzierea la preluare a cump

poate fi chiar superior valorii vandute. Este la fel de periculoasa si intarzierea platii pretului, pentru ca

vanzatorul datoreaza predarea numai dupa ce pretul a fost platit, de regula. Daca cumparatorul intarzie

plata pretului, vanzatorul este teoretic indreptatit sa intarzie predarea. Astfel, daca vanzatorul intarzie

predarea, risca sa suporte cheltuielile de depozitare a bunului pana la predare sau chiar si cheltuielile de

inlocuire, daca bunul este supus deteriorarii.

In materia vanzarii mobiliare, legiuitorul a prevazut cateva dispozitii particulare menite sa consolideze

regimul sanctionatoriu al intarzierii cumparatorului in executarea obligatiei sale de a prelua lucrul si de a

plati pretul, in art. 1725-1726 Noul Cod civil.

Potrivit art. 1725 alin. (1), in cazul vanzarii bunurilor mobile, cumparatorul este de drept in intarziere cu

privire la indeplinire obligatiilor sale, daca la scadenta nici nu a platit pretul, nici nu a preluat bunul. Prin

aceasta dispozitie se deroga de la dreptul comun conform caruia punerea in intarziere se face prin

notificarea trimisa de catre creditor debitorului. Pentru ca aceasta punere de drept in intarziere sa se

produca este nevoie ca atat obligatia de a plati pretul, cat si obligatia de a prelua bunul sa fi ajuns la

scadenta.

86

Acest lucru se poate intampla concomitent, daca fie partile au derogat prin intelegere expresa de la

succesiunea legala a scadentelor obligatiilor in contractul de vanzare, fie, desi nu a primit pretul,

vanzatorul se declara gata sa predea bunul si realizeaza toate actele necesare in acest scop (inclusiv

individualizarea, daca este vorba de bunuri de gen).

Doar intr-o asemenea ipoteza atat obligatia de a plati pretul, cat si cea de a prelua bunul ajung la scadenta

fara a fi execuate. Rezulta ca cumparatorul va trebui sa suporte cheltuielile de depozitare a bunului intre

data punerii in intarziere si data preluarii efective, va tebui sa plateasca daune pentru orice intarziere si

preia riscul pieirii fortuite a bunului, astfel incat, daca se produce o asemenea pieire, el nu va mai putea

pretinde predarea, dar va ramane obligat sa plateasca pretul.

Potrivit alin. (2) al art. 1725, in cazul bunurilor mobile supuse deteriorarii rapide sau deseleor schimbari

de valoare, cumparatorul este de drept in intarziere in privinta preluarii lor atunci cand nu le-a preuat in

termenul convenit, chiar daca pretul a fost platit, sau atunci cand a solicitat predarea fara sa fi platit pretul.

Executarea directa

Art. 1726 prevede doua ipoteze, dupa cum contractul de vanzare nu a fost executat de catre cumparator

sau de catre vanzator.

1. Contractul de vanzare nu se executa din culpa cumparatorului

In primul caz, cand cumparatorul nu a executat obligatia de a plati pretul sau de a prelua bunul,

vanzatorul are alegerea intre a depune bunul vandut intr-un depozit pe cheltuiala si la dispozitia

cumparatorului sau a-l vinde. Aceasta optiune se naste din momentul punerii in intarziere (fie de drept, fie

prin notificare).

Daca vanzatorul a optat pentru incheierea unei vanzari alternative, aceasta se poate face fie prin licitatie

publica, fie la pretul curent, dar in orice caz prin intermediul unui agent autorizat.

Pretul curent este pretul prevazut de lege, daca este cazul, fie pretul stabilit prin acte normative de forta

inferioara legii, dar aplicabile in privinta lucrului vandut, fie pretul practicat pe piete organizate, la bursa

sau la targ.

In ceea ce priveste agentul autorizat, acesta difera dupa tipul de bunuri si tipul de vanzare pentru care se

opteaza. Este autorizat sa efectueze astfel de vanzari: agentul de bursa sau casa de bursa pentru licitatii,

farmacii pentru medicamente, dealerii pentru actiuni cotate, etc. Daca pretul obtinut prin vanzarea

alternativa nu este cel putin egal cu acela convenit cu cumparatorul initial, atunci vanzatorul are

posibilitatea de a pretinde ca acesta sa plateasca diferenta, fiind considerata prejudiciu cauzat prin

intarzierea cumparatorului in executarea obligatiei sale. De asemenea, cumparatorul va fi tinut sa suporte

cheltuielile facute de vanztor pentru organizarea vanzarii alternative.

87

2. Contractul de vanzare nu se executa din culpa vanzatorului

Daca vanzarea are ca obiect bunuri fungibile, atunci cumparatorul poate decide sa le cumpere dintr-o alta

sursa. Si in acest caz, aceasta forma de executare silita trebuie sa fie precedata de punerea in intarziere a

vanzatorului, trebuie realizata pentru pretul curent si prin intermediul unui agent autorizat. In cazul in care

cumparatorul nu a obtinut bunurile astfel procurate decat pentru un pret mai mare decat cel al vanzarii

convenite initial, el il poate obliga pe vanzator sa suporte diferenta. In orice caz, vanzatorul este tinut sa

suporte cheltuielile de organizare a cumpararii alternative.

In oricare dintre cele doua forme, executarea directa se poate cumula cu plata de daune-interese

contractuale pentru prejudiciul care ar rezulta pentru partea care a intarziat executarea din culpa celeilalte

parti. Partea care exercita dreptul la executare directa trebuie sa informeze partea cealalta despre aceasta

obligatie care, in absenta unei dispozitii speciale, se sanctioneaza cu raspunderea contractuala, potrivit

dreptului comun.

Varietati de vanzare

I. Vanzarea pe incercate

Vanzarea pe incercate este contractul de vanzare incheiat sub conditia suspensiva ca, in urma incercarii

lucrului vandut de catre cumparator, acest lucru sa satisfaca anumite criterii obiective.

Spre exemplu, A ii vinde lui B un autoturism sub conditia ca, in urma incercarii autoturismului de catre B,

acesta sa parcurga in conditii de trafic normale, in cel mult o ora si jumatate autostrada Bucuresti-Pitesti.

Daca nu s-a prevazut un alt termen in conventia partilor, conditia suspensiva se considera implinita daca,

pana la expirarea unui termen de 30 de zile, cumparatorul nu a declarat ca, in urma incercarii, bunul nu

satisface criteriile convenite.

Pana la indeplinirea conditiei suspensive nu se produce decat un singur efect al contractului - predarea

bunului de catre vanzator cumparatorului. De la aceasta predare se calculeaza termenul de 30 de zile.

In cazul in care conditia nu este indeplinita, aceasta prestatie (predarea) este supusa restituirii si nici un alt

efect al contractului nu se produce. Daca, dimpotriva, conditia este indeplinita, atunci contractul se

consolideaza retroactiv, considerandu-se ca efectele lui s-au nascut la momentul incheierii sale.

Este controversata problema riscului contractului in situatia in care bunul piere fortuit, dupa ce a fost

predat cumparatorului. Solutia depinde dupa cum pieirea s-a facut inainte sau dupa verificarea bunului -

R. Dinca.

Daca a pierit inainte de verificare, verificarea nu se mai poate efectua din cauze neimputabile

cumparatorului, astfel incat conditia nu e indeplinita si contractul nu produce niciun efect. In acest caz,

88

riscul este suportat de catre vanzator, care ramane proprietar. Daca bunul a pierit dupa verificare si la

verificare nu au fost indeplinite criteriile obiective ale incercarii, atunci se aplica aceeasi solutie ca si in

primul caz. Daca bunul a pierit dupa verificare si la verificare au fost indeplinite criteriile obiective ale

incercarii, atunci, din momentul indeplinirii conditiei suspensive, riscul a trecut asupra cumparatorului,

caruia bunul ii fusese predat. Indeplinind conditia, a devenit proprietar, astfel incat el va trebui sa

plateasca pretul, deci suporta riscul in contract.

II. Vanzarea pe gustate

Potrivit art. 1682, vanzarea sub rezerva ca bunul sa corespunda gusturilor cumparatorului se incheie

numai daca acesta a facut cunoscut acordul sau in termenul convenit sau statornicit prin uzante.

Diferenta fundamentala dintre vanzarea pe incercate si vanzarea pe gustate este aceea ca incercarea de

catre cumparator nu vizeaza verificarea unor criterii obiective, ci numai satisfacerea unor cerinte

subiective care pot sa nu fie precizate in intelegerea partilor.

Numele operatiunii provine din practica targurilor de alimente. Desi operatiunea isi extrage astfel

denumirea, nu se aplica strict alimentelor (spre exemplu, cesiunea drepturilor de autor privind o opera

publicitara poate sa depinde de satisfacerea de catre acea opera a unei conformitati subiective in raport cu

imaginea pe care beneficiarul, eventual cumparator, doreste sa o creeze fata de clientii sai).

In toate aceste cazuri, in masura in care contractul depinde de exprimarea in viitor a unei pozitii pur

subiective din partea uneia dintre parti, el nu se poate forma, intrucat lipseste intentia cumparatorului de a

se angaja juridic. Prin urmare, vanzarea va fi considerata incheiata doar dupa ce cumparatorul a declarat

ca este satisfacut cu bunul pe care l-a incercat.

In lipsa unui termen convenit de catre parti sau statornicit de uzante, termenul in care cumparatorul

trebuie sa isi exprime vointa este de 30 de zile. In toate cazurile, acest termen are natura juridica a unei

oferte irevocabile facute de vanzator cumparatorului care isi rezerva dreptul de a gusta. Daca pana la

expirarea termenului destinatarul ofertei nu se pronunta, prin derogare de la dreptul comun, oferta se

considera acceptata, conform art. 1682 alin. (2).

III. Vanzarea unei mosteniri

Prin vanzarea unei mosteniri se intelege vanzarea ce are ca obiect dreptul unei persoane de a primi un

patimoniu succesoral sau o parte din acesta.

Din punct de vedere structural, acesta este un drept privit ut singuli, dar are ca obiect o universalitate sau

o cota-parte dintr-o universalitate de drept. Aceasta universalitate se formeaza la decesul unei persoane,

deces la care patrimoniul acelei persoane devine patrimoniu succesoral, care se transmite mostenitorilor

persoanei. Acesti mostenitori pot avea calitatea de vanzatori intr-un contract de vanzare al unei mosteniri.

89

Vanzarea unei mosteniri este supusa unor conditii de validitate specifice si produce efecte specifice.

Conditii de valabilitate

a) Cu privire la obiectul vanzarii

Mostenirea in legatura cu care exista dreptul vandut trebuie sa fi fost deschisa anterior contractului de

vanzare. Altfel spus, nu se poate vinde decat mostenirea unei persoane decedate, pentru ca se deschide

prin deces.

Pactele asupra unei succesiuni nedeschise inca, adica asupra unei mosteniri viitoare, sunt, de regula,

lovite de nulitate absoluta. Uneori, in doctrina se spune ca sunt lovite de nulitate absoluta, pentru ca ar

trezi dorinta mortii. De fapt, aceste pacte sunt lipsite de obiect, deoarece in legatura cu o mostenire

nedeschisa nu exista niciun drept, deci vanzarea unei mosteniri sau a unei parti din aceasta este lipsita de

obiect. Fiind considerate drepturi eventuale, si nu viitoare, gradul de incertitudine este foarte ridicat .

b) Cu privire la forma vanzarii

Art. 1747 alin. (2) prevede ca vanzarea unei mosteniri se incheie in forma autentica, sub sanctiunea

nulitatii absolute.

Efectele specifice

Potrivit art. 1748, daca nu specifica bunurile asupra carora se intind drepturile sale, vanzatorul unei

mosteniri garanteaza numai calitatea sa de mostenitor, afara de cazul cand partile au inlaturat expres si

aceasta garantie. Din acest text rezulta ca, de regula, vanzatorul nu garanteaza cumparatorului decat

existenta in patrimoniul sau a dreptului vandut, adica a dreptului asupra universalitatii care este

patrimoniul succesoral, iar nu si continutul patrimoniului succesoral.

De la aceasta regula partile pot deroga prin stipulatie expresa in doua sensuri:

- fie inlatura expres aceasta garantie - derogare in beneficiul vanzatorului

- fie partile agraveaza aceasta garantie, prevazand in contract care sunt bunurile si, eventual, care

sunt datoriile care incumba patrimoniului succesoral.

In cazul in care s-au facut specificatii cu privire la continutul patrimoniului succesoral asupra caruia

poarta dreptul vandut, se considera ca vanzatorul garanteaza realitatea acelor specificatii si va raspunde

de cate ori cumparatorul este tulburat de catre un tert pe motiv ca specificatiile respective nu corespund

realitatii.

Daca s-a prevazut ca in succesiune se regaseste un imobil, vanzatorul garanteaza pe cumparator pentru

orice evictiune decurgand din tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului de proprietate asupra

imobilului, ca si cum imobilul s-ar fi vandut ut singuli. Daca existenta imobilului in patrimoniul

90

succesoral nu a fost mentionata in contractul de vanzare a unui drept cu privire la acel patrimoniu,

vanzatorul nu va raspunde decat pentru tulburarile care ar decurge din faptul ca el nu era mostenitor sau

ca dreptul sau asupra mostenirii era mai limitat decat dreptul vandut.

Bunurile din continutul patrimoniului succesoral transmis

In principiu, daca nu au prevazut altfel, partile unui contract de vanzare a unei mosteniri sunt prezumate a

dori sa transmita catre cumparator dreptul asupra patrimoniului succesoral, tinand cont de continutul

acestui patrimoniu de la data deschiderii succesiunii si de modificarile care au survenit acelei date pana la

incheierea contractului de vanzare. In consecinta, se vor transmite catre cumparator toate bunurile

existente in patrimoniul succesoral.

Exceptie: in cazul bunurilor de familie, consecintele vanzarii unei mosteniri difera dupa cum aceste

bunuri sunt sau nu de valoare patrimoniala insemnata. Daca nu sunt de valoare patrimoniala insemnata,

atunci ele sunt presupuse a nu fi incluse in obiectul vanzarii. Daca au valoare patrimoniala insemnata,

atunci vanzatorul este obligat sa transmita echivalentul bunurilor in cauza. Prin bunuri de familie se

intelege bunuri care au valoare afectiva pentru vanzator in considerarea relatiei de familie cu defunctul.

Daca transmisiunea unora dintre aceste bunuri este supusa unor formalitati de publicitate, atunci

cumparatorul este tinut sa execute acele formalitati pentru a putea beneficia de drepturile dobandite. Dupa

implementarea efectului constitutiv al inscrierilor in cartea funciara, cumparatorul va deveni titular al

drepturilor tabulare incluse in patrimoniul succesoral ce a facut obiectul dreptului vandut numai dupa

inscrierea sa in cartea funciara in aceasta calitate. Daca in mostenire exista creante impotriva unor terti,

cumparatorul va putea actiona in calitate de creditor numai dupa ce a indeplinit formalitatile fata de

debitorii cedati.

Pe langa bunurile incluse in patrimoniul succesoral, sunt transmise catre cumparatorul mostenirii toate

fructele pe care aceste bunuri le-au produs intre data deschiderii mostenirii si data contractului de

vanzare.

De asemenea, in cazul in care mostenitorul vanzator a instrainat bunuri din patrimoniul succesoral inainte

de incheierea vanzarii mostenirii, pretul pe care l-a obtinut, daca este cazul, urmeaza sa fie transmis

cumparatorului. Oricce alte bunuri au subrogat bunuri existente in patrimoniul succesoral intre data

deschiderii mostenirii si data contractului de vanzare (indemnizatii de asigurare, bunuri primite in

schimbul bunurilor instrainate din patrimoniul succesoral) se cuvin cumparatorului si trebuie transmise de

catre vanzator.

Datoriile incluse in patrimoniul succesoral

Intre partile contractului de vanzare, legiuitorul prezuma ca intelegerea este in sensul ca dobanditorul sa

suporte toate datoriile mostenirii asupra careia poarta dreptul vandut. Rezulta ca, daca vanzatorul a avut

91

creante asupra mostenirii care, dupa deschiderea acesteia, au devenit imposibil de executat datorita

confuziunii, atunci aceste creante renasc si urmeaza a fi executate de cumparator.

De asemenea, daca vanzatorul a platit datoria mostenirii fata de terti creditori, cumparatorul va trebui sa ii

ramburseze sumele platite sau, daca s-au platit alte bunuri, sa ii ramburseze valoarea acelor bunuri.

In ceea ce priveste raporturile cu creditorii mostenirii, acestora nu li se poate impune schimbarea

debitorilor lor prin acte intre vii pentru care nu au consimtit. In consecinta, chiar si dupa incheierea

contractului de vanzare a mostenirii, vanzatorul ramne obligat fata de creditorii mostenirii sa suporte

datoriile acesteia, in limita activului succesoral, de regula. Creditorii se vor putea indrepta imptotriva

vanzatorului, iar in cazul in care acesta plateste datoria mostenirii, va putea obtine recuperarea platilor

facute de la cumparator.

Pe de alta parte, acest aspect de regim juridic prevazut de art. 1751 reprezinta un beneficiu pentru

creditorii mostenirii, beneficii de care sunt liberi sa se dispenseze actionand liber impotriva

cumparatorului.

In orice caz, nici cumparatorul nu va putea fi tinut sa raspunda decat in limita activului succesoral, cu

exceptia cazului in care mostenirea a fost acceptata fortat, caz in care aceasta limita nu i-ar fi profitat nici

mostenitorului vanzator.

IV. Vanzarea cu optiune de raspumparare

Cadrul normativ - Art. 1758-1762

Este un contract de vanzare afectat de conditia rezolutorie a rascumpararii bunului de catre vanzator.

Este un instrument de creditare ce ce confera vanzatorului posibilitatea de a dobandi rapid lichiditati, iar

cumparatorului o puternica garantie pentru restituirea acelor lichiditati, garantie ce consta chiar in dreptul

de proprietate asupra bunului vandut, drept pe care il pastreaza pana la rascumparare.

De regula, daca partile nu au prevazut contrariul, pretul rascumpararii este egal cu pretul vanzarii. Aceasta

regula este supletiva si partile pot prevedea ca pretul rascumpararii sa fie inferior pretului vanzarii sau sa

fie mai mare decat acesta.

Cand pretul rascumpararii este mai mic, diferenta de pret se poate explica prin faptul ca dobanditorul,

cumparatorul, poate folosi bunul si poate culege fructele lui in intervalul cuprins intre incheierea

contractului si rascumparare. In acest caz, diferenta de pret este echivalentul acestei folosinte.

Cand pretul de rascumparare este mai mare (se intalneste mai des), ipoteza se explica prin aceea ca, intre

incheierea contractului si exercitarea optiunii de rascumparare, vanzatorul poate folosi pretul pe care l-a

primit. In acest caz, diferenta fata de pretul vanzarii are natura unei dobanzi remuneratorii, fruct civil al

banilor utilizati de vanzator.

92

De aceea, daca vanzarea cu optiune de rascumparare se incheie in afara activitatii unei intreprinderi cu

scop lucrativ, diferenta intre pretul rascumpararii si pretul vanzarii trebuie sa respecte regulile privind

dobanda maxima prevazuta de lege (dupa regulile de la impumut). Daca aceasta dobanda este depasita,

potrivit art. 1762 din Noul Cod civil, atunci cumparatorul este decazut din dreptul la dobanda (ca si in

cazul contractului de imprumut), astfel incat pretul rascumpararii va trebui sa fie egal cu pretul vanzarii.

In raport cu modul in care afecteaza vanzarea, optiunea de rascumparare este o modalitate, o conditie

rezolutorie.

In raport cu prerogativele vanzatorului, optiune de rascumparare face obiectul unui drept potestativ,

intrucat este o manifestare unilaterala de vointa care ii permite vanzatorului sa stinga o situatie juridica ce

il priveste si pe cumparator, adica sa desfiinteze contratul de vanzare.

Optiunea de rascumparare nu se confunda cu optiunea beneficiarului unui pact de optiune la vanzare.

Vanzatorul nu are de optat daca sa incheie sau nu un alt contract de vanzare, ci are de optat doar daca sa

desfiinteaza sau nu contractul de vanzare initial.

Acest drept potestativ presupune un anumit termen in care se poate exercita. Potrivit art. 1758 alin. (2),

acest termen poate fi de maxim 5 ani. Partile pot sa prevada orice durata inferioara, insa, daca au prevazut

un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 5 ani. Practica franceza a decis ca, si atunci cand partile

nu au prevazut un termen, acestea au avut in vedere termenul de 5 ani. Totusi, in Codul Civil francez nu

exista un text care sa permita judecatorului ca, atunci cand termenul decurge din natura obligatiei si

partile nu l-au prevazut, acesta sa il poata stabili pe cale judiciara, in functie de imprejurarile cauzei.

Totusi, in dreptul roman exista aceasta dispozitie reglementata de art. 1415, astfel incat s-ar putea sustine

ca, atunci cand partile nu au prevazut un termen, judecatorul o poate face in locul lor, fara a putea insa

depasi termenul de 5 ani prevazut de lege.

Art. 1759 alin. (1) prevede conditiile exercitarii dreptului de optiune, in timp ce alin. (2) prevede efectele

exercitarii acestui drept:

(1) Exercitarea opţiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă acesta restituie

cumpărătorului preţul primit şi cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare şi realizarea

formalităţilor de publicitate.

(2) Exercitarea opţiunii îl obligă pe vânzător la restituirea către cumpărător a cheltuielilor pentru ridicarea

şi transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum şi a celor utile, însă în acest din urmă caz numai în

limita sporului de valoare.

Pentru exercitarea valabila a dreptului de optiune este necesar ca vanzatorul sa plateasca cumparatorului

pretul rascumpararii care, in lipsa altor precizari, este pretul vanzarii initiale, la care se adauga cheltuielile

facute de cumparator pentru incheierea acestei vanzari, transferul si opozabilitatea drepturilor dobandite.

93

Aceste sume trebuie platite in mod real in momentul exercitarii dreptului de optiune. Daca acesta nu

doreste sa le primeasca, vanzatorul are posibilitatea sa consemneze sumele in cauza la dispozitia

cumparatorului. Sumele mentionate trebuie platite cel mai tarziu intr-un termen de o luna de la data

notificarii intentiei de rascumparare, conform art. 1760 alin. (3) Noul Cod civil.

In cazul in care vanzatorul a notificat intentia de rascumparare fara a plati sau consemna aceste sume,

atunci el decade din dreptul de optiune fie la expirarea termenului de o luna de la notificare, fie la

expirarea termenului de optiune, socotindu-se termenul care expira primul.

In cazul exercitarii optiunii de rascumparare in mod valabil, contractul de vanzare se desfiinteaza

retroactiv, astfel incat prestatiile executate de catre parti sunt supuse restituirii, iar actele subsecvente se

desfiinteaza in masura in care au fost respectate formalitatile de publicitate fata de acei terti.

Sub primul aspect, cel al restituirii prestatiilor executate, art. 1759 alin. (2) prevede ca vanzatorul trebuie

sa ii restituie cumparatorului atat cheltuielile pe care le-a facut cu preluarea bunului, cat si cheltuielile

necesare si, in limita sporului de valoare, cheltuielile utile facute cu bunul. Aceste cheltuieli vor profita

vanzatorului care va fi considerat retroactiv proprietar, astfel incat suportarea lor de catre acesta este pe

deplin justificat. Singurul aspect in privinta caruia efectul retroactiv al indeplinirii conditiei rezolutorii

este inlaturat priveste, potrivit art. 1410, regimul fructelor. Fructele culese de proprietarul sub conditie

rezolutorie (cumparator) pana la indeplinirea conditiei raman dobandite de acesta si nu sunt supuse

restituirii catre vanzator.

Sub aspectul actelor subsecvente incheiate de cumparator, trebuie mentionat ca efectele sunt conditionate

de opozabilitatea dreptului de optiune fata de tertii cu care s-au incheiat aceste acte. In materie mobiliara,

aceasta opozabilitate se asigura prin inscrierea dreptului de optiune in Arhiva electronica de garantii reale

mobiliare. In materie imobiliara, opozabilitatea se asiura fie prin notarea dreptului de optiune, fie prin

inscrierea provizorie a dreptului cumparatorului sub conditia rezolutorie a exercitarii optiunii.

In cazul in care dreptul de optiune este opozabil tertilor cu care se incheie actele subsecvente ale

cumparatorului cu privire la bunul vandut, atunci vanzatorul are alegerea de a exercita optiunea direct fata

de subdobanditorii din actele respective. In acest caz, vanzatorul va pune la dispozitia acestora, si nu a

cumparatorului, sumele necesare pentru exercitarea optiune. Daca sumele nu acopera integral prejudiciul

suferit de tertii dobanditori, in principiu, ei nu se vor putea indrepta impotriva cumparatorului pe temeiul

garantiei sale contra evictiunii, intrucat prin ipoteza dreptul vanzatorului le era opozabil, deoarece putea fi

lesne cunoscut din registrele de publicitate. Exercitarea optiunii fata de subdobanditori este o posibilitate,

nu o obligatie a vanzatorului. El poate decide sa isi exercite optiunea fata de cumparatorul sau imediat,

solicitand ulterior bunul de la tertii subdobanditori in temeiul principiului resoluto iure dantis, resolvitur

ius accipientis. In aceste cazuri, cumparatorul va putea fi responsabil fata de terti cel putin pentru

transmiterea in tot sau in parte a pretului vanzatorului care a exercitat optiunea.

94

In cazul in care cumparatorul a incheiat contracte de locatiune cu privire la bunul vandut, iar aestea au

fost supuse formalitatilor de publicitate, contractele in cauza nu se vor desfiinta prin exercitarea optiunii,

ci vor fi mentinute pentru termenul pentru care au fost incheiate, dar nu mai mult de trei ani din momentul

exercitarii, potrivit art. 1760 alin. (3) teza finala.

Daca dreptul nu a fost facut opozabil prin formalitati de publicitate adecvate, drepturile acestor terti nu ii

vor putea fi opuse vanzatorului care exercita optiunea decat daca, la randul lor, aceste drepturi au facut

obiectul unor formalitati de publicitate.

6.12.2012

V. Vanzarea cu rezerva proprietatii

Pana la intrarea in vigoare a NCC aceasta varietate de vanzare a facut obiectul unei

contractoverse cu privire la validitatea ei, in principiu potrivit unei astfel de vanazri transferul proprietatii

este amanat pana la plata integrala a pretului vanzarii, plata care la randul ei este fie afectata de un

termen, fie esalonata in mai multe rate, prin urmare singura obligatie pura si simpla scadenta imediata

dupa incheierea vanzarii este obligatia vanzatorului de a preda bunul , pe care deci cumparatorul il poate

folosi si il poate chiar poseda, stapanind cu intentia dobandirii proprietatii, desi proprietatea nu s-a

transmis.

Validitatea mecanismului era contestata intrucat el constituia o garantie neprevazuta de lege,

amanarea proprietatii avand tocmai rolul de a garanta plata integrala a pretului, ori o garantie neprevazuta

de lege pe de o parte contractavene principiului conform caruia njmarul drepturilor de garantie este limitat

legal, pe de alta parte contractavenea principiului de ordine publica al egalitatii intre creditorii

chirografari. NCC a inlaturat acetse critici, prevazand expres aceasta garantie, potrivit 1684 stipulatia

princ are vanzatorul isi rezerva proproetatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila chiar

daca bunul a fost predat. Aceasta stipulatie nu poate fi opusa tertilor decat dupa indeplinirea formalitatilor

e publicitate cerute de lege dupa natura bunului. In consecinta legiuitorul spune expres ca aceasta garantie

este valabila, dar spre a fi opusa tertilor inclusiv celorlati creditori ai dobanditorilor precum si

subdobanditorilor este necesar sa fie supusa formalitatilor de publicitate.

Structura acestor formalitati este diferita dupa cum bunul este mobil sau imobil. Daca este

imobil tarnsferul proprietatii nu se poate inscrie in cartea funciara pentru ca transferul propr este amanat

si de aceea formalitatea este notarea de catre cumparator a dreptului sau de a pretinde transferul propr

dupa ce pretul va fi platit. In acest sens rezerva proprietatii este una dintre operatiunile supuse in mod

95

expres notarii prin art 902 al 2 NCC. Daca bunul este mobil nu cumparatorul trebuie sa faca o inscriere la

arhiva de garantii reale mobiliare, ci vanzatorul trebuie sa isi inscrie dreptul de proprietate de care

beneficiaza. Aceasta pt ca in principiu pt bunuri mobile publicitatea calitatii de titular ai dreptului de

propr se asigura prin posesie, prin stapanirea materiala a bunului iar formalitatile cu arhiva de garantii

reale mobiliare nu acopera decat exceptiile de la acest princ. In cazul vanzarii cu rezerva dreptului de

proprietate stapanirea materiala a bunului este exercitata dupa predare de cumparatorul debitor al pretului,

iar vanzatorul proprietar este acela care are un drept ce trebuie facut opozabil altfel deact prin posesie, si

in consecinta tocmai acest drept va fi inscris.

Dpdv tehnic este controversata in doctrina problema daca in cazul vanzarii cu rezerva propr

transferul proproetatii este afectat de un termen sau de o conditie. Apreciem ca transferul este afectat de

un termen deoarece transferul propr este dependent de plata pretului, ori din perspectiva vanzatorului si a

cumparatorului plata pretului nu este un eveniment extern nesigur ca realizare, ci este obiectul obligatiei

principale a cumparatorului si in virtutea fortei obligatorii a contractului trebuie tratat ca eveniment sigur,

ceea ce este specific termenului si nu conditiei. Argumentul de text este ca daca rezerva prop ar fi generat

o conditie cu privire la dr de propr ar fi prevazut ca formalitatea de publicitate aplicabila este inscrierea

provizorie, pt ca aceasra este specifica drepturilor tabulare sub conditie ori din 902 rezulta expres ca

formalitatea aplicabila este notarea, ceea ce este o confirmare a faptului ca proprietatea nu este afectata de

o conditie, notarea privind exclusiv modalitatea termenului iar nu dreptul afectat de aceadta modalitate.

Potrivit 1755 in cazul vanzarii cu rezeva proprietatii riscul bunului se transfera asupra

cumparatorului inca de la data predarii chiar daca propr nu i s-a transmis in acel moment. Daca prin

derogare de la regula res perit domino legiuitorul a prevazut acest efect a fortiori el ar trebui sa se extinda

asupra consecintelor pe care le produce acst risc asupra cobtractului, atat sub aspectul oblg vanz cat si ale

cump. Astefl daca bunul piere dupa predare, oblg vanz de a transfera propr devine imposibil de edecutat

si vanzatorul este exonerat de ea, totusi cumparatorul ramane dator sa plateasca pretul urmand sa suporte

in final consecintele pieirii fortuite a bunului.

Codul civil dedica 3 articole unei variante vanzarea cu rezeva proprietatii si plata pretului in

rate. In cazul unei asemenea vanzari obligatia de a plati pretul desi isi pastreaza un caracter unitar si o

natura uno ictu este executata in mai multe rate succesive. Consecintele caracterului unitar al obligatiei

includ printre altele faptul ca daca una dintre rate nu este executata, vanzatorul va putea sustine ca

obligatia de a plati pretul in ansamblul sau nu este executata si vanzatorul va putea sa ceara rezolutiunea

aceasta fii oblg princ a cumparatorului. De la aceasta regula, 1756 prevede o limitare care are caracter

supletiv, in lipsa unei intelegeri contractare neplata unei singure rate care nu este mai mare de 1/8 din pret

nu da dreptul la rezolutiunea contarctului si nici nu il decade pe cumparator din beneficiul termneului

acordat pt ratele ulteiroare. Pentru ca limiteaza o regula textul este de interpretare si aplicare stricta, astfel

96

el nu se va aplica daca nu se platesc cel putin doua chiar daca valoarea lor cumulata nu depadeste o

optime din pret si chiar daca ele nu sunt succesive. Acesata pt ca repetarea unor neexecutari de mica

insemnatate genereaza o mica perseverenta culpabila a cumparatorului care privita in ansamblu poate

reprezenta o neexecutare a oblg de a plati pretul suficient de insemnatat spre a justifica rezoltiunea. De

asemenea textul nu se va aplica in mod evident daca rata neplatita depaseste pragul maxim de o optime

din pret, caz in care din 1756 rezulta per a contractario ca neexecutarea este prezumata insemnata.

In pricipiu daca se dispune rezolutiunea potrivit regulilor generale prestatiile executate sunt

supuse restituirii, aceasta inseamna ca vanzatorul are dreptul de a i se restitui bunul al carui proprietar a

ramas pe tot parcursul executarii contractlui rezolvit dar si ca el este dator sa ii restituie cumparatorului

ratele de pret pe care le-a primit. Suma corespunzatoare ratelor de pret vanzatorul poate sa retina atat

daune interese pt prejudiciul pe care l-a suferuit ca urmare a rezolutiunii contractului cat si o compensatie

echitabila pentru lipsirea de folosita a bunului intre predare si rstituire, timp in care bunul s-a aflat la

cumparator.

In cazul in care contractul prevede ca vanzatorul este in drept sa retina integral ratele de pret deja

platite, in cazul rezolutiuni contractului pt neplata unor alte rate, o asemenea prevedere are natura juridica

a unei clauze penale prin care se evalueaza prejudiciul consecutiv rezolutiunii si potrivit NCC va fi

supusa revizuirii judecatorului, inclusiv in ipoteza in care cuantumul clauzei penale este cu totul excesiv

in raport cu prejudiciul previzibil pe care l-a suferit vanzatorul ca urmare a neexecutarii obligatiei de a

plati toate traneele pretului. Spre a se stabili caracter excesiv se va avea in vedere valoarea folosintei

bunului cat timp acesta s-a aflat in detinerea cu,paratorului inclusiv uzura cauzata, posibilitatea

vanzatorului de a desfasura afaceri alternativ cu privire la acel bun, orice alte daune previzibile precum si

o anumita suma suplimetara menita sa il descurajeze pe cumparator in intentia sa de a nu plati pretul.

97