TITLUL I

CONTRACTUL DE VÂNZARE - CUMPĂRARE

A. Definiţia şi caracterele juridice

Definiţia vânzării – cumpărării

Potrivit disp.art.1294 Cod civil “vinderea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui”.

Definiţia dată în Codul civil este incompletă, întrucât urmează a fi calificat contract de vânzare- cumpărare şi contractul prin care se transmite contra unui preţ şi alte drepturi reale, de uzufruct, de superficie, etc. sau un drept de creanţă1, ori un drept din domeniul proprietăţii intelectuale2.

De asemenea, poate forma obiectul contractului de vânzare – cumpărare şi o universalitate juridică de drepturi şi obligaţii – vânzarea unei succesiuni3 sau chiar o acţiune în justiţie.

Drepturile personale nepatrimoniale, precum şi cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drept de uz, drept de abitaţie) sau sunt prevăzute de lege, ori sunt constituite prin acte intuitu personae (drept de pensie, drept de întreţinere, etc) nu pot forma obiect al contractului de vânzare – cumpărare4.

Se poate astfel susţine că transmiterea proprietăţii lucrului vândut cumpărătorului nu este de esenţa contractului de vânzare – cumpărare, ci numai de natura lui.

In considerarea disp.art.1294 Cod civil şi a precizărilor din doctrină sus expuse, contractul de vânzare-cumpărare poate fi definit ca fiind contractul prin care o persoană numită vânzător transmite dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra unui lucru, un drept de creanţă ori o universalitate juridică, unei alte persoane numită cumpărător, cu obligaţia corelativă a acestuia din urmă de a plăti o sumă de bani drept preţ.

Caracterele juridice ale contractului de vânzare – cumpărare

1.Conform definiţiei date, vânzarea-cumpărarea este în primul rând, un contract consensual, adică este valabil încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor (solo consensu).

In acest sens, art.1295 Cod civil prevede că “vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi încă lucru nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.

Jurisprudenţa a făcut aplicarea consensualismului în cazul contractului de vânzare- cumpărare, statuând că “vânzarea-cumpărarea este valabil încheiată de îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi a preţului, deşi lucrul nu s-a predat şi preţul nu s-a plătit”5.

De la principiul consensualismului există însă excepţii şi anume:

1 A se vedea Fr.Deak – Tratat de drept civil – Contracte speciale. Universul Juridic Buc. 2001 p.9; D.Chirică – Drept civil – Contracte speciale. Lumina Lex 1997 p.6 – 7; E.S.ROMANA – Contracte civile. Polirom Iaşi 1998 p.18.2 Fr.Deak op.cit. p 9.3 Ibidem p.94 Ibidem p.10.5 A se vedea Decizia de îndrumare nr.7/1967 a Plenului Trib.Suprem în C.D. 1967 p.26; Dec.civ.nr.1591/1978 a T.S. în Repertoriul de practică judiciară în materie civilă a Trib.Suprem pe anii 1969 – 1975 p.128.

a)-situaţia în care legea impune ca o condiţie de validitate a contractului forma autentică.Astfel, potrivit art.2 al.1 din Titlul X „Circulatia juridica a terenurilor” din Legea nr.247/2005

(privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei si unele masuri adiacente) înstrăinarea şi dobândirea terenurilor, indiferent de situarea (intravilan sau extravilan), destinatia sau întinderea lor, pot fi instrainate sau dobandite sub sanctiunea nulitatii absolute, prin acte juridice între vii, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentica.

Noţiunea de înstrăinare vizează transmiterea proprietăţii nu şi constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate pentru care nu se cere respectarea formei autentice6.

De asemenea, forma autentică a actului nu este cerută nici în cazul înstrăinării dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal) asupra construcţiilor.

În doctrină s-a considerat că, în situaţia în care înstrăinarea are ca obiect o construcţie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumpărătorul dobândeşte numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construcţiei şi drept de folosinţă asupra terenului), în privinţa dreptului de proprietate asupra terenului, actul valorând doar ca un antecontract de vânzare – cumpărare7. De subliniat că, pentru vânzarea-cumpărarea unui autovehicul nu este necesară forma autentică a contractului, acesta fiind valabil încheiat prin simplul acord de voinţă, consfinţit într-un înscris sub semnătură privată8.

In prezent, pentru radierea şi înmatricularea autovehiculelor de către serviciile publice comunitare regim permise de conducere si inmatriculare a vehiculelor (servicii coordonate de „Directia regim permise de conducere si inmatriculare a vehiculelor din cadrul Ministerului Administratiei si Internelor” in baza Ordinului ministrului administratiei si internelor nr.1501/13 noiembrie 2006) se încheie un contract de vânzare-cumpărare tipizat (in condiţiile prevăzute de H.G.nr.610/1992 şi Instrucţiunile de aplicare a acestei hotărâri elaborate de Ministerul de Interne, Ministerul de Finanţe şi Ministerul Transporturilor).

Daca partile convin insa, contractul de vanzare-cumparare se poate incheia si in forma autentica, in fata notarului public.

b)-când părţile decid cu ocazia încheierii contractului, ca dreptul de proprietate să fie transferat după trecerea unui termen sau la împlinirea unei condiţii;

c)-în situaţia vânzării unor bunuri ale persoanelor incapabile când se cer a fi îndeplinite formalităţile necesare pentru ocrotirea intereselor creditorilor şi cele ale incapabilului;

d)-dacă în momentul încheierii contractului, bunul vândut nu este individualizat9;

e)-când obiectul vânzării îl constituie un lucru viitor, care urmează a fi fabricat de vânzător cu materialele lui, caz în care, proprietatea va fi strămutată atunci când bunul va fi în starea de a fi predat de vânzător10.

6 A se vedea Fr.Deak op.cit. p.11.7 A se vedea D.Chirică – Drept civil – Contracte speciale. Ed.Lumina Lex Buc. 1997 p.54 – 55; E.Chelaru – Unele aspecte în legătură cu circulaţia juridică a terenurilor proprietate privată în Dreptul nr.9/1993 p.23; M.Nicolae, Legea nr.54/198 privind circulaţia terenurilor în Dreptul nr.8/1998 p.10.8 A se vedea C.S.J. dec.civ.nr..42/1992 şi 92/1992 în Deciziile C.S.J. 1990 – 1992 p.500 – 503. Forma scrisă a contractului este necesară “ad probationem”, afară de cazul în care a existat o imposibilitate de a preconstitui o dovadă scrisă (art.1197 – 1198 Cod civil).9 Este cazuul bunurilor de gen care se vând după greutate, număr sau măsură şi care nu sunt individualizate la data acordului de voinţă, vânzarea alternativă, vânzarea pe gustate sau vânzarea pe încercate. Pentru detalii a se vedea D.Chirică op.cit. p.13 – 15.10 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti – Bălănescu - Tratat de drept civil vol.2 Ed.Nat. S.Ciornei Buc. 1929 p.893.

2. Vânzarea este un contract sinalagmatic, deoarece dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante. Vânzătorul este creditorul preţului şi debitorul bunului vândut, iar cumpărătorul este creditorul bunului vândut şi debitorul preţului.

Aşa fiind, regulile specifice contractelor sinalagmatice – excepţia de neexecutare a contractului, rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de către una din părţi şi teoria riscului contractului – sunt aplicabile şi contractului de vânzare-cumpărare.

3. Contractul de vânzare – cumpărare este comutativ, întrucât existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de părţi de la încheierea lui şi nu depind de risc sau de un element aleatoriu, ceea ce face să existe şanse de câştig şi pierdere pentru ambele părţi contractante.

4. Vânzarea este un contract cu titlu oneros, ceea ce înseamnă că ambele părţi urmăresc anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă, vânzătorul urmăreşte să primească preţul ca echivalent al prestaţiei sale, iar cumpărătorul urmăreşte primirea bunului ce formează obiectul contractului în schimbul preţului.

5. Vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate din momentul încheierii lui.Ca efect al realizării acordului de voinţă, se produce nu numai încheierea contractului, dar

operează şi transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător (art.1285 Cod civil).Din momentul dobândirii dreptului de proprietate (acordul de voinţă), cumpărătorul suportă

riscul pieirii fortuite a bunului (art.1082 – 1083 Cod civil). Vânzătorul va suporta totuşi riscul în situaţia în care a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligaţiei de a preda lucrul (art.1074 al.2 Cod civil) şi nu reuşeşte să dovedească faptul că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător dacă l-ar fi predat la termen (art.1156 al.2 Cod civil).

Pentru ca din momentul încheierii contractului să aibă loc strămutarea dreptului de proprietate, este necesar să fie îndeplinite următoarele condiţii:

- părţile să nu fi convenit asupra altui moment când va avea loc transferul dreptului de proprietate;- vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut, iar contractul să fi fost valabil încheiat;- obiectul contractului să-l formeze bunuri determinate, certe;

- lucrul vândut să existe.

B. Opozabilitatea contractului de vânzare – cumpărare

Opozablitatea contractului de vânzare – cumpărare a drepturilor reale imobiliare faţă de terţi se realizează prin operaţiunile de publicitate imobiliară, conform dispoziţiilor Legii nr.7/1996, cu modificările ulterioare, privind cadastrul funciar şi publicitatea imobiliară.

Astfel, înscrierile făcute în registrele de publicitate şi cărţile funciare înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 vor produce

- efecte de opozabilitate, în registrele de transcripţiuni şi- efecte constitutive de drepturi, în sistemul cărţilor funciare.

De asemenea, actele juridice valabil încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr.7/1996, dar fără efectuarea formelor de publicitate imobiliară, îşi vor produce efectele constitutive sau de opozabilitate potrivit regimului juridic de la data încheierii lor, dar numai la data înscrierii în cartea funciară potrivit noii legi (art.58 – 59).

După intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 pentru opozabilitatea faţă de terţi, drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în cartea funciară.

În judeţele în care au existat cărţi funciare şi în judeţele în care s-au finalizat lucrările cadastrale, publicitatea imobiliară se realizează pentru opozabilitate faţă de terţi, prin înscriere în cartea funciară

(încetând aplicarea dispoziţiilor referitoare la publicitatea imobiliară prin sistemele vechi de publicitate – registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni şi respectiv cărţile funciare aşa cum rezultă din disp.art.22 şi urm. şi art.72 din Legea nr.7/1996).

În unităţile administrativ teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se înscriu conform noii legi, în câte o carte funciară nedefinitivă, urmând ca înscrierea definitivă să fie efectuată la punerea în aplicare a cadastrului general şi pe acest teritoriu (art.61 din lege)11.

Pentru bunurile mobile nu există un sistem de publicitate, întrucât însuşi posesia lor constituie un mijloc de publicitate. Dacă vânzătorul a vândut de două ori lucrul mobil, va avea preferinţă cel care, cu bună credinţă, a intrat mai întâi în posesia lucrului, deşi a cumpărat mai în urmă (art.972 Cod civil).

C. Condiţiile de validitate ale contractului de vânzare – cumpărare

Pentru validitatea contractului de vânzare – cumpărare, sunt necesare elementele care se întâlnesc la orice contract

Distingem astfel : a) Condiţiile de fond 1- consimţământul 2-capacitatea de a contracta 3- obiectul 4- cauza b)Condiţiile de formă

a. Condiţiile de fond1.Consimţământul părţilor

Principiul autonomiei de voinţă în încheierea actelor juridice care guvernează şi materia contractelor este expresia individului de a încheia sau nu un contract, potrivit intereselor sale12.

De aceea, vânzarea, ca şi orice alt contract, se încheie prin acordul de voinţă al părţilor contractante.

Potrivit art.953 Cod civil, pentru a fi valabil, consimţământul trebuie să fie neviciat, adică să nu fie “dat prin eroare, smuls prin violenţă sau surprins prin dol”.

In legătură cu realizarea acordului de voinţa există unele probleme specifice vânzării, care impun o analiză sistematică pentru a evidenţia individualitatea acestui contract.

Este vorba de:- promisiunea unilaterală de vânzare- promisiunea bilaterală sau antecontractul de vânzare – cumpărare - pactul de preferinţă- dreptul de preemţiune

Promisiunea unilaterală de vânzare

11 Pentru o privire de ansamblu, a se vedea M.Nicolae – Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare. Ed.Press Mihaela Buc. 2000 p.200 – 218; D.Chirică – Publicitatea transferurilor dreptului de proprietate imobiliară – Dreptul nr.4/1992 p.18 – 29.12 A se vedea E.S.Romana op.cit. p.24.

Promisiunea unilatereală de vinzare este un contract potrivit căruia o parte – promitent – se obligă faţă de altă parte – beneficiar – să vândă un anumit bun, în momentul în care aceasta din urmă se va decide să-l cumpere.

După cum rezultă din definiţie, promisiunea unilaterală de a vinde se deosebeşte de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral.

Promisiunea unilaterală de a vinde, fiind un contract, nu poate fi revocată unilateral, până în momentul în care beneficiarul nu-şi manifestă opţiunea în interiorul termenului fixat în acest scop, în timp ce oferta de a contracta poate fi oricând retrasă înainte de acceptarea ei de către persoana căreia i-a fost adresată13.

Promisiunea de vânzare este un contract unilateral care dă naştere la obligaţii doar pentru una din părţi (promitentul vânzător). Este vorba de obligaţia de a face, respectiv să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta între a-l cumpăra sau nu14.

Este însă posibil ca în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani (preţul dreptului de opţiune), însă această obligaţie asumată nu transformă contractul într-o promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare, întrucât beneficiarul nu îşi asumă obligaţia de a cumpăra ci numai pe acea de a plăti preţul opţiunii ce i s-a acordat15.

In practică, promisiunea de vânzare îşi găseşte utilitate în raporturile dintre locator şi locatar, în situaţia în care primul conferă celui de-al doilea opţiunea de a cumpăra bunul închiriat la sfârşitul locaţiunii sau la un alt termen16.

Pentru a fi valabilă promisiunea unilaterală de vânzare, trebuie să întrunească condiţiile de validitate ale unei vânzări obişnuite17.

Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art.1191 şi urm. Cod civil) aplicabile creanţelor, chiar dacă vânzarea promisă ar urma să fie un contract solemn.

Obligaţia promitentului născută din contract se stinge la expirarea termenului prevăzut sau dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie.

In cazul în care, înaintea împlinirii termenului, promitentul îşi retrage promisiunea, acesta poate fi obligat doar la daune interese în temeiul art.1075 Cod civil18, dacă din acest fapt a rezultat un prejudiciu pentru beneficiar.

In doctrină s-a evidenţiat şi promisiunea unilaterală de cumpărare, guvernată de aceleaşi reguli ca şi promisiunea de vânzare, deşi un asemenea contract nu se întâlneşte în practică19.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontractul de vânzare – cumpărare)

In acest caz, ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit contractul de vânzare – cumpărare.

Întrucât vânzătorul nu a vândut lucrul, iar cumpărătorul nu l-a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, vânzarea – cumpărarea nu poate fi considerată încheiată20.

13 A se vedea I.Albu – Dreptul civil. Contractul şi răspunderea contractuală. Edit.Dacia Cluj – Napoca 1994 p.71 – 75; D.Chirică op.cit. p.18; Fr.Deak op.cit. p.24.14 A se vedea în acest sens Plenul T.S. dec.de îndrumare nr.7/1967 ÎN c.d. 1967 p.27 – 28; dec.civ.nr.188/1981 a T.S. în R.R.D.nr.10/1981 p.71.15 A se vedea Fr.Deak op.cit. p 24.16 A se vedea D.Chirică op.cit. p.19.17 Ibidem p.19.18 A se vedea Fr.Deak – St.Cârpenaru – Contracte civile comerciale. Edit.Lumina Lex.Buc.1993 p.22 – 23; E.S.Romana op.cit. p.33; D.Chirică op.cit. p.21.19 Fr.Deak op.cit. p.25; D.Chirică op.cit. p.22.20 A se vedea Fr.Deak – Contracte speciale – Univ.Buc.1978 p.12 şi Fr.Deak op.cit. p.25 – 26.

Obiectul antecontractului sinalagmatic de vânzare – cumpărare îl constituie obligaţia de a face (de a încheia un contract de vânzare – cumpărare), în timp ce obiectul contractului de vânzare – cumpărare îl constituie obligaţia de a da (de a transfera proprietatea lucrului vândut)21.

Antecontractul de vânzare-cumpărare fiind o convenţie distinctă, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de lege (art.948 – 969 Cod civil)22.

În situaţia în care una din părţi refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte are alegerea fie să oblige partea în culpă la executarea în natură a obligaţiei, fie să solicite rezoluţiunea antecontractului cu daune interese.

În situaţia în care partea îndreptăţită alege calea executării în natură a obligaţiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, ea se va putea adresa instanţei de judecată, care va pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic în temeiul art.1073 şi 1074 Cod civil.

Pentru admisibilitatea unei asemenea acţiuni, doctrina23 şi practica judiciară24 au statuat că se cer întrunite următoarele condiţii:

-existenţa unui antecontract valabil încheiat;-dovedirea antecontractului în condiţiile dreptului comun;-refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare;-partea care a reclamat dreptul în justiţie să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract;-promitentul vânzător să fie proprietar al bunului ce formează obiectul contractului;-cumpărătorul să nu fie incapabil de a dobândi bunul la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

Hotărârea ce se va pronunţa este constitutivă de drepturi, pentru că se realizează transformarea obligaţiei de a face în obligaţia de a da odată cu rămânerea ei irevocabilă. Hotărârea dată constituie titlu de proprietate care justifică şi impune conduita viitoare a părţilor.

Pactul de preferinţă

Pactul de preferinţă este contractul prin care o parte – proprietarul unui lucru – se obligă faţă de cealaltă parte – beneficiarul – ca, în cazul când va vinde, să o prefere în condiţii egale de preţ.

Promisiunea proprietarului nu este de a vinde bunul ci de a-i acorda preferinţă în cazul în care se va hotărî să vândă.

De observat că promisiunea de vânzare în cazul pactului de preferinţă este afectată de o condiţie potestativă, însă, nefiind vorba de o condiţie pur potestativă în sensul art.1010 Cod civil, ci de o condiţie simplă potestativă, ea este totuşi valabilă. În acest caz, îndeplinirea condiţiei depinde nu numai de voinţa promitentului ci şi de împrejurările exterioare care l-ar putea determina să vândă25.

Pactul de preferinţă, deşi asemănător cu promisiunea unilaterală de a vinde, se deosebeşte totuşi de aceasta. În acest sens, este de observat că pentru beneficiarul pactului de preferinţă, dreptul de a cumpăra se naşte doar în momentul în care promitentul îşi manifestă dorinţa de a vinde.

Dimpotrivă, pentru beneficiarul promisiunii unilaterale de vânzare, dreptul de opţiune între a cumpăra sau nu lucrul, se naşte în momentul încheierii contractului.

21 A se vedea D.Chirică op.cit. p 23.22 A se vedea M.Mureşan – Particularităţile condiţiilor de fond ale validităţii antecontractului în S.U.B.B.nr.1/1988 p.63 şi urm. 23 A se vedea V.Stoica, Fl.A.Băiaş – Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art.42 din Decretul nr.144/1958 în Decretul nr.3/1992 p.12 – 22; D.Chirică op.cit. p.30 – 33.24 A se vedea C.S.J.dec.civ.nr.222/1993 în Dreptul nr.7/1994 p.74, dec.civ.nr.2614/1991 în Dreptul nr.8/1992 p.80.25 A se vedea I.Rosetti Bălănescu – Al.Băicoianu op.cit. p.280; Fr.Deak op.cit. p.27; D.Chirică op.cit. p.21 – 22.

În situaţia în care pactul de preferinţă nu este respectat de promitent, beneficiarul este îndreptăţit la daune interese, iar dacă se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii, cu complicitatea de fraudă din partea terţului achizitor, beneficiarul poate solicita constatarea nulităţii absolute a vânzării pe motiv de cauză ilicită26.

Dreptul de preemţiune

Preemţiunea este un drept pe care legea il recunoaste unor categorii de persoane de a cumpăra cu prioritate un bun.

Spre deosebire de pactul de preferinţă, care are natură contractuală, dreptul de preemţiune are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă, el reprezentând o derogare de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber de bunul său.

Cu toate acestea, existenta dreptului de preemtiune nu transforma vanzarea intr-una fortata, intrucat vanzatorul decide singur vanzarea bunului, fiindu-i afectata doar libertatea de a –si alege persoana cumparatorului.

In legislatia noastra actuala mai multe acte normative contin reglementari cu privire la dreptul de preemtiune.

Astfel, potrivit dispozitiilor art.17 din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, au drept de preemtiune in cazul incheierii unui contract de vinzare-cumparare, locatarii urmatoarelor imobile: cele ocupate de unitati de invatamant din sistemul de stat; cele ocupate de institutii publice si institutii culturale; cele ocupate de unitati sanitare si de asistenta medico-legala din sistemul public precum si cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal constituite.

Dreptul de preemtiune poate fi exercitat in termen de 90 de zile de la data primirii notificarii privind intentia de vanzare, sub sanctiunea decaderii.

Sanctiunea in cazul vanzarii imobilului cu incalcarea dreptului de preemtiune este nulitatea absoluta a actului.

Dacă în termenul prevazut de lege preemtorul nu va face oferta pentru cumpărarea imobilului, acesta se va vinde liber.

Tot în mod liber se va vinde imobilul dacă vânzătorul nu acceptă oferta preemtorului, cu condiţia ca preţul obţinut să fie superior ofertei de preţ făcuta de preemtor.

Dreptul de premtiune este recunoscut si detinatorilor imobilelor adaugate la cel preluat de la vechiul proprietar, daca noul corp adaugat are o arie mai mica de 100% din aria defasurata initial (art.19 din L.10/2001)

De asemenea, are drept de preeemtiune la cumparare, pentru suprafata adaugata imobilului, noul proprietar al suprafetei restituite in proprietate daca, in raport cu forma initiala, corpul adaugat este de sinestatator.(art.19 din L.10/2001).

Au drept de preemtiune, potrivit Legii 10/2001, si detinatorii cu titlu valabil ai imobilelor cu alta destinatie decat cea de locuinte, care nu se restituie persoanelor indreptatite, precum si chiriasii imobilelor cu destinatia de locuinte care nu se restituie persoanelor indreptatite.(art42 al.2 si 42 al.3 din Legea 10/2001).

Si Codul Silvic contine norme care reglementeaza dreptul de preemtiunePotrivit art.52 din Codul Silvic (L.26/1996), statul, prin autoritatea publica centrala care raspunde

de silvicultura, are dreptul de preemtiune la toate vanzarile, la pret si in conditii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate privata si terenurile limitrofe acestora.

26 A se vedea Fr.Deak op.cit. p.27; D.Chirică op.cit. p.22; T.S.Col.civ. dec.nr.1732/1957 din Repertoriul de practică a T.S. în materie civilă 1952 – 1969 p.224.

Un alt act normativ care cuprinde norme ce reglementeaza dreptul de preemtiune este Legea 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural national mobil.

Conform art.35 al.2 si 7 si art 36 al 1 din aceasta lege, vanzarea publica a bunurilor culturale mobile clasate, aflate in proprietate privata, se efectueaza numai prin agenti economici autorizati si numai in conditiile exercitarii dreptului de preemtiune de catre statul roman, prin Ministerul Culturii.

Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat

Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică “în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fostul proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde în 60 de zile de la primirea notificării, se va putea dispune de imobil . . .”

Dreptul prioritar al expropriatului în situaţia reglementată de art.37 din Legea nr.33/1994 este conturat cu mare claritate.

În primul rând, se impune a fi observat că dreptul de prioritate la dobândire operază în toate cazurile în care expropriatorul intenţionează să înstrăineze imobilul, deci nu numai în caz de vânzare.

Totodată, dreptul de prioritate nu operează, în caz de înstrăinare cu titlu oneros la preţ egal ci la un preţ anume prevăzut de lege (despăgubirea actualizată), iar procedura exercitării dreptului de prioritate este foarte simplă.

2. Capacitatea părţilor de a contracta.

Potrivit dispoziţiilor art.1306 Cod civil “pot cumpăra şi vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege”.

Din interpretarea textului de lege sus enunţat, rezultă că în materie de vânzare-cumpărare regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepţia.

Tocmai de aceea, cazurile de incapacitate sunt expres şi limitativ prevăzute de lege şi sunt de strictă interpretare.

În doctrină, incapacităţile speciale specifice contractului de vânzare-cumpărare au fost grupate în- incapacităţi de a cumpăra şi - incapacităţi atât de a vinde, cât şi de a cumpăra27.

Incapacitatea de a cumpăra - se referă fie la anumite bunuri, fie la a încheia contracte de vânzare-cumpărare cu anumite persoane.

Art. 1308 pct.1 Cod civil interzice tutorilor de a cumpăra bunuri de la minorii sau interzişii aflaţi sub tutela lor, cat timp socotelile definitive ale tutelei nu au fost facute. Aceeaşi prevedere se aplică şi curatorilor.

Acelaşi articol la pct. 2 prevede că mandatarii împuterniciţi să vândă bunuri aparţinând celor pe care-i reprezintă nu pot cumpăra ei înşişi acele bunuri aflate sub mandat. Interdicţia vizează pe lângă mandatul convenţional şi mandatul legal.

Tot astfel, nu pot cumpăra judecătorul sindic (cel însărcinat cu lichidarea patrimoniului societăţilor comerciale falimentare) şi executorul judecătoresc însărcinat cu vânzarea silită a bunurilor debitorului urmărit.

27 A se vedea D.Chirică op.cit. p.35; Fr.Deak op.cit. p.38.

Pct. 3 al art. 1308 prevede că se interzice persoanelor care administrează bunuri ale statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor să cumpere bunurile pe care le au în administrare. Nici funcţionarii de stat care mijlocesc vânzarea acelor bunuri nu pot avea calitatea de cumpărători.

Potrivit art. 1309 Cod civil judecătorii, procurorii şi avocaţii "nu pot face cesionări de drepturi litigioase care sunt de competenţa tribunalului judeţean in a cărui rază îşi exercită funcţiile, sub pedeapsa de nulitate, speze şi daune-interese". În cazul în care s-ar admite acest lucru, vânzarea se consideră făcută la un preţ inferior pentru obţinerea unor foloase oneroase.

O situaţie speciala o prezintă cetăţenii străini si apatrizii.Constituţia României, în art.44 al. (2) prevede dreptul străinilor şi apatrizilor de a dobândi în

proprietate terenuri în România în anumite condiţii, respectiv:a. - în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate

internaţionale la care România este parte;b. - pe bază de reciprocitate;c. - în condiţiile prevăzute prin legea organică;d. - prin moştenire legală.Prin urmare, în lipsa condiţiilor menţionate, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate

asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calităţii de cetăţean român, chiar dacă persoana respectivă are şi o altă cetăţenie28.

Întrucât dispoziţiile constituţionale nu disting, norma menţionată vizează terenurile de orice fel, situate în intravilan sau extravilan.

Reluându-se teza constituţională, în Legea nr.247/200529, privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, se prevede că cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială.

Pentru a se da sens normei constituţionale şi normei generale prevăzută de Legea nr.247/2005, a fost adoptată Legea nr.312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, care a intrat în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv la data de 1 ianuarie 2007.

Reglementarea confuză a legii, pe de o parte30, şi neclarificarea unor aspecte importante pentru aplicarea ei corectă31, pe de altă parte, au generat controverse între susţinătorii dreptului străinilor de a dobândi terenuri în proprietate în România şi cei care neagă această posibilitate.

Tocmai de aceea există preocuparea la nivelul instituţiilor şi autorităţilor chemate să aplice dispoziţiile acestei legi, pentru interpretarea lor corectă, în spiritul Constituţiei şi în conformitate cu Tratatul de aderare a României la Uniunea Europeană, ratificat de România prin Legea nr.157/2005.32

Legea nr.312/2005, în capitolul II, reglementează dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii statelor membre şi persoanele juridice având naţionalitatea acestor state, precum şi de către apatrizii cu domiciliul într-un stat membru sau în România, iar în capitolul III,

28 A se vedea în acelaşi sens: prof. Univ. Dr. Francis Deak, Tratat de drept civil – Contracte speciale, ediţia a IV-a, vol. 1, edit. Universul Juridic, 2006, pag. 56; D. Lupaşcu, Gabriela Mihuţ Gyongy, Regimul strinilor în România, Editura Universul Juridic, pag. 31.29 Art. 3, din Titlul X al Legii.30 În art. 3 al Legii se prevede dobândirea dreptului de proprietate de către străini fără nici o îngrădire, pentru ca în art. 4 şi 5 să se prevadă anumite condiţii de dobândire.31 Nu sunt definite în mod clar prin Lege noţiunile de resident, drept de rezidenţă, reşdinţă secundară, persoană juridică, stat membru, etc.32 A se vedea Buletinul Notarilor Publici nr.1/2007 pag.21

dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice aparţinând statelor terţe.

Considerăm, alături de alţi autori33, că printr-o interpretare sistematică a capitolului II din lege, se ajunge în mod firesc la concluzia că norma consacrată de art.3, potrivit căreia „cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române”, este regula, iar normele cuprinse în art.4 şi 5, sunt excepţii de la regulă.

1.Excepţia de la regula prevăzută de art.4 din Legea nr.312/2005 prevede că „cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România, cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoanele juridice nerezidente, constituite în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.”

Per a contrario, categoriile de persoane menţionate în această normă, care au calitatea de rezidenţi, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţele secundare, respectiv sedii secundare, de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Această interpretare corespunde normelor din Tratatul de Aderare, însă discuţiile care se poartă privesc legea aplicabilă în materie de rezidenţă.

Potrivit dispoziţiilor art. 2 litera c din Legea nr.312/2005, prin rezident persoană fizică se înţelege „străinul care are un drept de rezidenţă pe teritoriul României”, iar prin rezident persoană juridică se înţelege „persoana juridică străină care are cel puţin un sediu secundar pe teritoriul României, în condiţiile legii”.

Se constată, aşadar, că pentru stabilirea conţinutului noţiunii de rezident persoană fizică legea foloseşte sintagma „drept de rezidenţă”, care este definită de Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr.102/2001, privind libera circulaţie pe teritoriul României a cetăţenilor statelor membre ale Uniunii Europene şi Spaţiului Economic European, act normativ care a fost avut în vedere la data adoptării Legii nr.312/2005.

Conform O.U.G. nr.102/2001, cetăţenilor Uniunii Europene, membrilor familiilor lor, precum şi cetăţenilor statelor membre ale Spaţiului Economic European, li se recunoaşte un drept de şedere valabil până la trei luni, un drept de rezidenţă peste trei luni şi un drept de rezidenţă permanentă, în condiţiile legii.

O.U.G. nr. 102/2005 a fost însă modificată prin O.G.nr.30/2005, ulterior adoptării Legii nr.312/2005, din nevoia transpunerii cât mai exacte a acquis-ului comunitar, iar potrivit actului normativ nou, se recunoaşte pentru categoria de persoane menţionate un drept de rezidenţă de până la trei luni, fără îndeplinirea unei condiţii suplimentare, un drept de rezidenţă de peste trei luni şi un drept de rezidenţă permanentă pentru o perioadă de cel puţin cinci ani.

În doctrină s-a exprimat punctul de vedere, pe care îl considerăm judicios,potrivit căruia interpretarea normelor legale care definesc termenul de rezidenţă, în succesiunea lor în timp, trebuie să dea eficienţă legii noi, respectiv O.G. nr.30/2005, din mai multe motive34.

În primul rând, noua definiţie a termenului de rezidenţă corespunde conceptului european de rezidenţă, utilizat în prezent, dar şi în momentul semnării Tratatului de Aderare. Noţiunea de rezidenţă este definită în Directiva Parlamentului şi a Consiliului European nr. 2004/38/CE35 potrivit căreia dreptul

33 A se vedea în acest sens Claudiu Drăguşin şi Dragoş Bârlog, Dobândirea dreptului de proprietate asupa terenurilor de către cetăţenii străini, apatrizii şi personele juridice străine după aderarea României la Uniunea Europeană, în Dreptul, nr. 6/2007, pag. 20.34 A se vedea în acest sens Claudiu Drăguşin şi Dragoş Bârlog, op. cit, pag. 26-27.35Publicată în Jurnalul Oficial al Comunităţilor Europene L158 din 30 aprilie 2004.

de rezidenţă are trei modalităţi de exercitare: drept de rezidenţă până la trei luni, drept de rezidenţă mai mare de trei luni şi drept de rezidenţă permanentă.

Se presupune, aşadar, în mod întemeiat, că legiuitorul naţional a modificat legea internă pentru ca aceasta să fie în concordanţă cu acquis-ul comunitar, dar şi cu Tratatul de Aderare36, în sensul de a se crea acelaşi statut „resortisanţilor statelor care sunt părţi în Acordul privind Spaţiul Economic European cu drept legal de rezidenţă în România” cu cel al resortisanţilor români.

Documentele care atestă rezidenţa pe teritoriul României emise cetăţenilor Uniunii Europene şi membrilor acestora de familie se eliberează solicitantului titular după achitarea costului acestora, a costurilor operaţiunilor de emitere, precum şi,după caz, a altor taxe şi tarife stabilite conform legii,în aceleaşi condiţii ca şi pentru cetăţenii români.

Un alt argument în fundamentarea punctului de vedere exprimat în doctrină este susţinut de dispoziţiile art.148 al.2 din Constituţia României potrivit caruia „tratatele constitutive ale Uniunii Europene, precum şi celelalte reglementări comunitare cu caracter obligatoriu, au prioritate faţă de dispoziţiile contrare din legile interne, cu respectarea actului de aderare”.

Din interpretarea acestei norme constituţionale rezultă că aplicarea în concret a Legii nr.312/2005 presupune raportarea noţiunii de rezident la sensul dat prin Tratatul de Aderare a României la Uniunea Europeană, respectiv acela potrivit căruia dreptul de rezidenţă, în oricare dintre cele trei modalităţi de exercitare, presupune prezenţa cetăţeanului străin sau apatridului pe teritoriul României, în mod legal.

In sprijinul aceleaşi interpretări se poate invoca şi faptul că modificările aduse O.U.G.nr.102/2005 şi care au efecte asupra condiţiilor de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini şi apatrizi au produs efecte numai de la data de 1 ianuarie 2007, data la care a intrat în vigoare şi Legea nr.312/2005.

Se poate aprecia aşadar, că voinţa legiuitorului român a fost aceea ca, în aplicarea Legii nr.312/2005 să se aibă în vedere calificarea dată dreptului de rezidenţă în România prin O.U.G.nr.102/2005, modificată prin O.G.nr.30/2005 37.

Din perspectiva sferei de reglementare a Legii nr. 312/2005 se mai pune, printre altele, problema modului în care trebuie rezolvată situaţia juridică a terenurilor în situaţia în care un cetăţean al unui stat membru sau un apatrid cu domiciliul într-un stat membru, nerezidenţi în România, vor cumpăra o construcţie care să devină reşedinţă.

Este unanim recunoscut dreptul străinilor de a dobândi un drept de proprietate asupra construcţiilor prin acte juridice între vii sau prin moştenire legală ori testamentară, însă, în acest caz, nu li se poate stabili decât un drept de superficie asupra imobilului, constituit din dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent38.

După dobândirea dreptului de rezidenţă în România persoana respectivă poate cumpăra terenul aferent construcţiei sau un alt teren pentru a-şi construi o locuinţă reşedinţă secundară.

O altă problemă ridicată în legătură cu modul de aplicarea a Legii nr. 312/2005 este aceea referitoare la interpretarea art. 1 al. 2, potrivit căruia: „prevederile prezentei legi nu se aplică în cazul

36 Pct.3 al anexei VII ,al.1,teza a II a prevede că „resortisanţilor statelor membre care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European cu drept legal de rezidenţă în România nu li se aplică dispoziţiile paragrafului precedent(care restricţionează timp de 5 ani dobândirea terenurilo de către nerezidenţi n.n.)sau orice alte norme sau proceduri,altele decît cele care se aplică resortisanţilor români”. 37 A se vedea C.Drăguşin şi D.Bîrlog.op.cit.pag.25-2638 A se vedea în acest sens, prof. Univ. Dr. Francis Deak, op. cit., pag. 54; Dan Chirică, Formarea contractului de vânzare-cumpărare, în RDC, nr. 10/1999, pag 41-56; O. Rădulescu, Probleme privind contractul de vânzare-cumpărare imobiliară cu elemente de extraneitate, în Dreptul, nr. 5/1999, pag. 40; I. Popa, Natuara juridică a dreptului real al cetăţenilor străini şi apatrizilor asupra terenurilor aferente construcţiilr proprietatea lor, în Dreptul nr. 7/1998, pag. 32.

dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi prin moştenire legală”.

Având însă în vedere faptul că Legea nr. 312/2005 nu face nici o distincţie, s-a susţinut39, pe bună dreptate, că principiul enunţat de art. 44, din Constituţie îşi poate găsi aplicarea şi în cazul succesiunii testamentare ca mod de dobîndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii din statele membre şi apatrizii cu domiciliul în statele membre,însă numai condiţionat de acordarea dreptului de rezidenţă în România.

Cât priveşte persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat membru, din interpretarea art.4 din Legea nr.312/2005, rezultă că acestea nu pot să dobândească dreptul de proprietate asupra unui teren pentru sediu secundar, mai înainte de 1 ianuarie 2012, cu excepţia situaţiei în care au deja un sediu secundar în România.

Prin sediu secundar, în sensul Legii nr.31/1990 privind societăţile comerciale, se înţelege sucursala, agenţia, reprezentanţa sau alte asemenea structuri fără personalitate juridică şi care nu participă la circuitul economic în nume propriu ci în numele societăţii care le-a constituit.

Potrivit legislaţiei române, sediul secundar poate fi obţinut prin dobândirea dreptului de proprietate asupra unei construcţii sau prin dobândirea unui drept de folosinţă asupra unei construcţii, care să permită persoanei juridice respective să-şi desfăşoare activitatea.

După deschiderea unui sediu secundar în România, respectiva persoană juridică are statutul de rezidentă şi poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află construcţia cumpărată, dacă este cazul, sau asupra unui alt teren pentru sediu secundar.

2. Excepţia cuprinsă în art.5 al.1 din Legea nr.312/2005 reglementează modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere. Pentru această categorie de terenuri, persoanele din statele membre pot dobândi dreptul de proprietate la împlinirea unui termen de şapte ani de la data aderării Romaniei la Uniunea Europeană.

Preluând însă conţinutul reglementării din Tratatul de Aderare, această normă de excepţie are la rândul ei o excepţie, cuprinsă în al.2 al aceluiaşi articol, potrivit căreia pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere, încă de la data aderării României la Uniunea Europeană, fermierii care desfăşoară activităţi independente şi care, fiind cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, îşi stabilesc reşedinţa în România, precum şi fermierii apatrizi cu domiciliul în România

Calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente poate fi dovedită prin documente specifice statului membru al cărui cetăţean este, sau din care provine în cazul apatrizilor, iar pentru apatrizii cu domiciliul în România dovada40 se face prin atestat eliberat de Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale.

Lege prevede, de asemenea, obligaţia de a nu fi schimbată destinaţia terenurilor de către fermieri pe perioada celor 7 ani de tranziţie41

Dreptul acordat fermierilor persoane fizice de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere îşi are explicaţia în recunoaşterea dreptului la muncă al acestora în orice stat comunitar, drept ce nu poate fi exercitat decât în legătură cu aceste categorii de terenuri.42

39 A se vedea în acest sens Colectivul redacţional –Despre aplicarea Legii nr.312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi de către persoanele juridice străine în Buletinul Notarilor Publici nr.1/2007.40 Art. 5, al. 3, din Legea 312/2005.41 Art. 5, al. 5, din Legea 312/2005.42 A se vedea C.Drăguşin şi D.Bîrlog op.cit.,pag.21.

Din conţinutul normei menţionate rezultă că persoanele juridice şi persoanele fizice care nu au calitatea de fermieri ce desfăşoară activităţi independente nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere pe o durată de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

3.Referitor la situaţia persoanelor din statele terţe, în art. 6 din Legea nr.312/2005 se prevede posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în condiţiile reglementate prin tratatele internaţionale, pe bază de reciprocitate.

De asemenea, se reglementează în mod expres imposibilitatea cetăţeanului străin, apatridului şi persoanei juridice aparţinând unui stat terţ de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţii mai favorabile decât cele aplicabile cetăţeanului unui stat membru şi persoanei juridice constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru.

De menţionat că, potrivit dispoziţiilor art. 44, al. 2, din Constituţie, străinii aparţinând statelor terţe pot dobândi proprietatea asupra terenurilor în România prin moştenire legală.

Incapacităţi specifice de a vinde şi a cumpăra

Sunt stabilite în art.1307 Cod civil care prevede expres că" Vânzarea-cumpărarea nu se poate face între soţi".

Prin această prevedere se urmăreşte:a) protejarea moştenitorilor rezervatari de intenţiile soţilor de a împiedica reducţiunea sau

raportul donaţiilor pe care le fac, prin deghizarea acestora în contracte de vânzare-cumpărare;b) împiedicarea fraudării de către soţi a drepturilor şi intereselor creditorilor prin vânzări

aparente, în realitate acestea fiind fictive;c) se urmăreşte împiedicarea soţilor ca prin donaţii deghizate în acte de vânzare-cumpărare să se

eludeze dispoziţia imperativă potrivit căreia "donaţiile între soţi sunt întotdeauna revocabile".Fiind de strictă interpretare, această prevedere se aplică numai soţilor, de la momentul încheierii

căsătoriei şi până la data desfacerii sau desfiinţării ei. Nu se aplică viitorilor soţi, foştilor soţi sau concubinilor.

Interzicerea vânzărilor între soţi nu operează în cadrul vânzărilor silite desfăşurate prin licitaţie publică sub supravegherea justiţiei. Încheierea unor asemenea contracte de vânzare-cumpărare, deci actele de vânzare-cumpărare sunt lovite de nulitate absolută.

3. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare

Obiectul contractului îl constituie prestaţia, adică acţiunea sau inacţiunea la care se obligă ambele părţi contractante sau numai una dintre ele.

În cazul special al contractului de vânzare-cumpărare, acesta fiind sinalagmatic, producător de obligaţii pentru ambele părţi, obiectul contractului de acest tip îl constituie obligaţiile reciproce asumate de părţi.

În mod concret acest obiect se referă la obiectul obligaţiei vânzătorului (lucrul vândut) şi obiectul obligaţiei cumpărătorului (preţul plătit).

Obiectul obligaţiei vânzătorului - lucrul vândut.

Privitor la acesta, art. 1310 Cod civil arată că "toate lucrurile care sunt in comerţ, adică in circuitul civil, pot să fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta". Prin lucruri în sensul legii

se înţeleg bunurile corporale, bunurile necorporale (drepturile reale, de creanţă, intelectuale), drepturile reale rezultate din dezmembrarea dreptului de proprietate (uzufructul, superficia etc.) în care vânzătorul îşi păstrează pentru sine dreptul de nudă proprietate.

Drepturile de creanţă se vor putea vinde potrivit legii civile: fie prin cesiunea de creanţă fie prin transmiterea cu titlu oneros a titlurilor de valoare. Potrivit opiniei unor specialişti în drept civil mai poate fi vândută şi o acţiune în justiţie cu caracter patrimonial, dar această opinie nu poate fi acceptată pe motivul că acţiunea în justiţie este doar un mijloc juridic de ocrotire a unui drept civil asupra unui bun corporal sau necorporal.

Pentru a putea forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare legea prevede că bunul trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele cerinţe:

-să existe;-să fie determinat sau determinabil;-să se afle în circuitul civil;-bunul să aparţină vânzătorului.

Bunul să existe

Bunul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să existe cu certitudine în viitor.Dacă bunul a dispărut înaintea momentului încheierii contractului actul este lovit de nulitate

absolută întrucât obiectul acestuia lipseşte. Dacă a dispărut în parte cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului sau menţinerea acestuia pentru partea rămasă, evident cu dimensionarea corespunzătoare a preţului.

Cu acordul părţilor se pot vinde şi bunuri viitoare, subînţelegându-se faptul că vânzătorul îşi asumă obligaţia de a dobândi prin confecţionare, prelucrare sau într-un alt mod bunurile respective şi de a transmite în termenul stabilit acest bun.

Nerespectarea termenului nu atrage după sine nulitatea contractului ci doar răspunderea contractuală exprimată prin plata de daune interese.

Riscul pentru cumpărarea bunurilor viitoare în cazul nerealizării acestora rămâne la latitudinea părţilor. Excepţie: nu pot face obiectul contractului de vânzare-cumpărare succesiunile nedeschise întrucât legea civilă interzice orice fel de pact asupra succesiunilor viitoare.

Bunul să fie determinat sau determinabil

Art. 964 Cod civil prevede că "Obligaţia trebuie să aibă drept obiect un lucru determinat, cel puţin în specia sa, cantitatea obiectului poate fi incertă, de este posibilă determinarea sa".

La bunurile certe determinarea se face indicându-se natura bunului, poziţia sau elemente precise de identificare şi determinare.

La bunurile generice determinarea se face prin indicarea speciei, cantităţii sau a specificării elementelor care fac posibilă individualizarea bunului.

Bunul să fie în circuitul civil

Această condiţie derivă din art. 963 Cod civil potrivit căruia "Numai lucrurile ce sunt în comerţ pot fi obiectul unui contract".

Art. 1310 Cod civil, prevede că "Toate bunurile care sunt in comerţ pot fi vândute numai dacă o lege nu a oprit aceasta" .

Potrivit art. 647 Cod civil nu pot face obiectul nici a unui contract si nici a contractului de vânzare-cumpărare "bunurile care nu aparţin nimănui şi al cărui uz este al tuturor" (lumina zilei, apa mărilor, aerul).

Există o serie de bunuri declarate de lege inalienabile. Ele nu pot face obiectul contractului de vânzare-cumpărare pentru că nu se află în circuitul civil, dar pot face obiectul contractului de închiriere. Astfel, art. 135 din Constituţia României din 1991 face referire la bogăţiile solului şi ale subsolului sau terenurile care aparţin domeniului public. Altele au un regim special, statul rezervându-şi monopolul vânzării-cumpărării lor: armele, muniţiile, substanţele toxice, stupefiantele, bunurile patrimoniale deosebit de valoroase.

Bunul vândut să aparţină vânzătorului

Numai vânzătorul care este proprietar al bunului sau titular al dreptului vândut poate să transfere bunul sau dreptul respectiv în patrimoniul cumpărătorului. Se respectă în acest fel prevederile principiului, enunţat încă din timpul dreptului roman potrivit căruia "Nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuşi".

Există situaţii în care din eroare sau cu bună ştiinţă se vinde lucru altuia. Cod civil român nu reglementează o astfel de problemă. În consecinţă teoretic, s-ar putea susţine că din punct de vedere juridic un asemenea contract, cu un asemenea obiect ar fi lovit de nulitate absolută.În realitate însă sunt situaţii în care anularea contractului nu duce la o soluţie echitabilă. Legislaţia străină are asemenea reglementări. Codul civil francez stipulează că vânzarea lucrului altuia este nulă. Ea poate da loc la daune interese atunci când cumpărătorul a ştiut că lucrul este al altuia. Din textul codului civil francez se deduce că vânzarea lucrului altuia este nevalabilă.

La noi, problemele juridice sunt cele referitoare la natura şi efectele sancţiunii juridice care loveşte o asemenea vânzare. Tezele principale utilizate au fost:

- contractul de vânzare-cumpărare a bunului altuia trebuie considerat ca valabil. Argumentul principal este acela că un asemenea contract dă naştere numai unei obligaţii de transfer a proprietăţii. Potrivit acestei opinii condiţia de valabilitate ar fi aceea că la cererea cumpărătorului contractul să poată fi supus sancţiunii rezoluţiei pentru neîndeplinirea obligaţiei vânzătorului. Nu se sancţionează deci contractul, ci neputinţa îndeplinirii lui.

- teza nulităţii absolute a unui astfel de contract. Este susţinută prin argumentul că lipsa de proprietate a vânzătorului lipseşte de cauză obligaţia asumată de cumpărător aceea de a plăti preţul. Cumpărătorul nu poate să-şi îndeplinească obligaţia pentru că nu poate dobândi dreptul asupra obiectului cumpărat.

- teza nulităţii relative - este susţinută de faptul că lipsa de capacitate a vânzătorului datorată imposibilităţii de a transmite proprietatea lucrului vândut nu constituie o incapacitate juridică a vânzătorului ca persoană ci este doar o împrejurare de fapt. .

- tot de nulitate relativă ar fi lovit contractul de vânzare-cumpărare în situaţia în care există o eroare asupra calităţii de proprietar a vânzătorului. Argumentul adus în acest sens este prevederea cuprinsă în art. 954 Cod civil conform căreia "Eroarea asupra persoanei contractantului se sancţionează doar când această eroare a fost cauza determinantă a obligaţiei asumate de cumpărător".

Această ultimă teză a fost îmbrăţişată de cei mai importanţi exegeţi ai dreptului civil român. O opinie general valabilă nu se poate emite în această problemă. Problemele ridicate de acest tip de contract se rezolvă de la caz la caz, în funcţie de datele concrete ale respectivei vânzări.

În soluţionarea cauzelor, instanţele se orientează în funcţie de câteva criterii sau elemente admise atât de doctrină cât şi de jurisprudenţă.

Aceste elemente sunt următoarele:1. Un prim criteriu este acela potrivit căruia numai cumpărătorul aflat în eroare poate cere nulitatea actului de vânzare-cumpărare. Vânzătorul, chiar în situaţia în care a fost în eroare, nu poate cere anularea contractului pentru că, pentru a fi vicia consimţământul, eroarea trebuie să cadă, potrivit art. 954 Cod civil, doar asupra persoanei cu care s-a contractat._2. Un al doilea criteriu în judecarea cauzelor este că adevăratul proprietar al bunului nu poate cere anularea contractului. Terţul poate cere doar constatarea nulităţii absolute a contractului pe motiv de fraudă la lege sau de rea credinţă a părţilor. De asemenea, terţul poate formula o acţiune în revendicarea bunului său, acţiune în care cumpărătorul se poate apăra invocând eroarea comună sau uzucapiunea bunului imobil.3. Adevăratul proprietar are dreptul să confirme contractul.4. Acţiunea de anulare este supusă prescripţiei extinctive. Termenul de prescripţie este cel general, de 3 ani, care începe să curgă de la descoperirea erorii, dar nu mai târziu de 18 luni de la efectuarea vânzării.5. Nulitatea vânzării lucrului altuia se acoperă de drept dacă între timp vânzătorul a devenit de drept proprietarul lucrului vândut.6. În cazul în care bunul cumpărat este revendicat cu succes de adevăratul proprietar vânzătorul răspunde de evicţiune potrivit normelor de drept comun.7. Dacă vânzătorul este în culpă el poate fi obligat faţă de cumpărător şi la despăgubiri potrivit dreptului comun.

Obiectul obligaţiei cumpărătorului

Elementul structural al contractului de vânzare cumpărare, în lipsa căroruia actul este lovit de nuIitate absolută este şi obiectul obligaţiei cumpărătorului.

Prin obiectul obligaţiei cumpărătorului înţelegem preţul. Acesta constă dintr-o sumă de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului ca echivalent al valorii lucrului cumpărat. Pentru validitatea contractului preţul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

Să fie stabilit în bani. Este o condiţie esenţială a preţului şi ţine de esenţa vânzării pentru că:Dacă înstrăinarea se face în schimbul altui lucru vom avea un contract de schimb.Dacă înstrăinarea se face în schimbul unei prestaţii avem de-a face cu un contract nenumit.Dacă înstrăinarea are ca scop stingerea unei obligaţii preexistente a vânzătorului faţă de

cumpărător (o creanţă) vom fi în faţa unei acţiuni de dare în plată.Dacă preţul se stabileşte în bani, dar este eşalonat în timp, fiind plătit în rate, pe tot parcursul

vieţii, nu avem de-a face cu un contract de vânzare-cumpărare, ci cu unul de rentă viageră.Dacă numărul de rate şi timpul de plată sunt riguros determinate şi precis stabilite vom avea un

contract de vânzare-cumpărare de tip special.

Preţul vânzării să fie determinat sau determinabil. Această cerinţă decurge din prevederea expresă cuprinsă în art. 1303 Cod civil. Este necesar să fie precizat cuantumul total al preţului sau în cazul vânzării unor bunuri generice, cuantumul preţului pe unitate de produs sau pe unitate de măsură.

Pentru valabilitatea contractului nu este necesar să se stabilească şi modalitatea concretă de plată a preţului, însă aceste date sunt necesare referitor la executarea contractului şi cu privire la răspunderea părţilor pentru neexecutare. Contractul este valabil şi dacă sunt precizate doar elemente cu ajutorul cărora ulterior preţul va putea fi determinat. Neindicarea unui preţ determinat în contract echivalează cu lipsa

unui element esenţial al contractului şi atrage nulitatea absolută a actului respectiv.Preţul trebuie să fie sincer. Prin aceasta se înţelege că preţul trebuie să fie real şi să nu fie

stipulat doar fictiv. El trebuie să fie stabilit efectiv cu scopul de a fi cerut şi plătit cu adevărat. În cazul în care preţul este fictiv contractul este nul ca şi contract de vânzare-cumpărare fiindcă lipseşte preţul, dar în condiţii concrete contractul poate fi valabil ca unul de înstrăinare cu titlu gratuit simulat sau ca o donaţie deghizată, dacă va întruni condiţiile legale ale unei asemenea donaţii. In cazul în care simulaţia preţului este parţială, pentru a se sustrage taxelor legale, contractul este valabil dar se aplică prevederile legale în caz de simulaţie şi reglementările dreptului fiscal.

Preţul trebuie să fie oneros. Înseamnă că preţul trebuie să reprezinte în intenţia părţilor un echivalent valoric al lucrului cumpărat sau, după exprimarea profesorului Mircea Mureşan "o cauză suficientă a obligaţiei vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate". Dacă preţul este neserios, adică derizoriu în raport cu valoarea bunului, contractul va fi nul ca şi contract de vânzare-cumpărare însă va putea fi valabil ca un contract de donaţie, dacă s-a înscris în cerinţele pentru acest contract. Dacă preţul este sincer şi serios, dar considerat mult inferior sau prea mare, contractul rămâne valabil ca vânzare pentru că în mod obişnuit preţul este de competenţa părţilor. Nulitatea ar putea fi dată doar de imoralitatea cauzei, în condiţiile art. 968 Cod civil, dacă există dovezi certe că unul dintre contractanţi a exploatat sau a profitat de neştiinţa, ignoranţa, starea de nevoie sau starea de constrângere în care se afla cealaltă parte pentru a obţine avantaje disproporţionate şi nejustificate.

4 Cauza contractului de vânzare-cumpărare

Este din punct de vedere juridic obligaţia pe care şi-o asumă părţile contractante, una de a plăti preţul, cealaltă de a transmite bunuri. Pentru a se asigura validitatea contractului de vânzare-cumpărare cauza obligaţiei fiecăreia dintre părţi trebuie să fie:

-reală, adică să existe, să nu fie falsă sau fictivă;-licită - să nu fie prohibită de lege sau de alte acte normative;-morală - să nu fie contrară ordinii publice sau bunelor moravuri sau să nu contravină regulilor de convieţuire socială.

b. Condiţiile de forma ale contractului de vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare are un caracter consensual. Potrivit principiului consensualismului contractele civile, deci şi cele de vânzare-cumpărare, sunt valabile şi produc efectele prin simplul consimţământ al părţilor, indiferent de forma in care acest acord de voinţă s-a manifestat sau s-a exteriorizat.

Sunt cazuri expres prevăzute de lege sau convenite de părţi, în care pentru validitatea contractului, acordul de voinţă trebuie să fie exprimat într-o formă solemnă sau să fie urmat de predarea efectivă şi imediată a obiectului contractului respectiv.

Aceste excepţii se referă la următoarele cazuri:1. vânzarea de terenuri în intravilan şi extravilan, pentru că trebuie făcute prin acte juridice între

vii, încheiate în formă solemnă;2. vânzarea de bunuri prin licitaţie publică se face după prevederile Codului de procedură civilă

din act. 372-380, care reglementează formalităţile cerute pentru situaţia în care licitaţia are loc în cadrul executării silite.

3. încheierea contractului de vânzare-cumpărare într-o anumită formă este necesară "ad probationem" sau în vederea îndeplinirii formalităţilor de publicitate în cazul imobilelor (constructiilor).

Cand valoarea obiectului contractului este mai mare de 250 lei, pentru dovedirea contractului este necesara prezentarea unui inscris. Prin urmare, legea cere forma scrisa ad probationem pentru contractele al caror obiect are valoarea mai mare de 250 lei (art.1191 si urmatoarele cod civil).

Sanctiunea nerespectării formei contractului de vânzare-cumpărare

Dacă forma de încheiere a contractului este cerută "ad validitatem", nerespectarea ei se sancţionează cu nulitatea absolută. Această sancţiune poate fi cerută de orice persoană fizică sau juridică implicată sau interesată în contractul respectiv.

Autorizarea prealabilă înstrăinării unor bunuri

Această autorizare este apreciată a fi o autorizare administrativă. Potrivit opiniei profesorului Mircea Mureşan ea dobândeşte această calitate pentru că ea condiţionează numai validitatea consimţământului la încheierea contractului care are ca obiect material următoarele:1. Bunuri imobile aparţinând unor regii autonome. Art.5 alin. 3 din Legea nr. 15 din 1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale prevede că "înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort".2. Locuinţele construite din fondurile statului şi vândute celor care le deţineau în calitate de chiriaşi, în temeiul Decretului-Lege nr. 61 din 1990; dacă au fost cumpărate cu credite de la stat nu pot fi înstrăinate de cumpărător decât după rambursarea integrală a creditului. Excepţie: art. 12 din Decret prevede că locuinţele puteau fi totuşi înstrăinate cu o prealabilă autorizare a C.E.C.-ului.3. De asemenea, locuinţele cumpărate cu credit potrivit Legii 82 din 1992 nu pot fi înstrăinate înainte de rambursarea integrală a preţului decât cu autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare.

Sancţiunea încheierii contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect asemenea bunuri, fără obţinerea autorizării prevăzute de lege, este nulitatea absolută. Doctrina şi jurisprudenţa apreciază însă că în asemenea situaţii nulitatea contractului va fi o nulitate relativă în situaţia locuinţelor şi o nulitate absolută în toate celelalte situaţii. Motivaţia juridică este aceea că în primul caz condiţia autorizării administrative prealabile este cerută de lege în interesul general al societăţii, iar în celelalte două situaţii autorizarea este instituită doar în interesul creditorului.

Interzicerea pactului de răscumpărare

În temeiul art. 1371-1387 Cod civil român care reglementează pactul de răscumpărare, vânzătorul putea rezerva dreptul de a prelua bunul vândut restituind preţul într-un anumit termen de la data vânzării.

Din punct de vedere juridic o asemenea clauză echivala cu o condiţie rezolutorie expresă. În realitate aceste acte juridice mascau împrumuturi cămătăreşti garantate real cu bunul care forma obiectul vânzării. Acordând debitorului său un împrumut bănesc, creditorul "cumpăra" un bun al debitorului, dându-i împrumutul sub formă de preţ iar debitorul împrumutat în urma vânzării bunului îşi rezerva dreptul de a-şi redobândi prin răscumpărare bunul vândut, dacă restituie în termenul prevăzut preţul primit pentru el (adică suma primită pentru împrumut).

Se permitea astfel spolierea debitorilor de către cămătar fără a se mai adresa instanţei judecătoreşti potrivit dreptului comun în materie de gaj. Datorită acestui fapt aceste pacte au fost prohibite în 1931 de Legea contra cametei. Sancţiunea întocmirii unor astfel de contracte este nulitatea

absolută.Prohibirea pactului de răscumpărare nu interzice însă revânzarea ulterioară a bunului vândut către

fostul proprietar. Acest lucru trebuie însă făcut printr-un act de vânzare-cumpărare separat care nu are nici o legătură cu cel dintâi.

D. Obligaţiile parţilor contractante

a. Obligaţiile vânzătorului în contractul de vânzare-cumpărare

Art. 1313 Cod civil stabileşte în sarcina vânzătorului două obligaţii principale, respectiv "de a preda lucrul şi de a răspunde de dânsul".

Obligaţia de predare implică sarcina accesorie a vânzătorului de a conserva şi de a păstra în bună stare lucrul vândut până la predare.

Obligaţia de a răspunde de lucrul vândut implică două elemente distincte şi anume:a) obligaţia de garanţie pentru evicţiune;b) obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse.

a.1. Obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut

În formularea art. 1314 Cod civil "predarea este strămutarea bunului vândut in puterea şi posesiunea cumpărătorului". În sensul dat de Codul civil român, prin strămutarea bunului se înţelege "punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului", deci predarea efectivă a bunului vândut în posesia şi puterea cumpărătorului.

Modalităţile efective de predare a lucrului vândut

Bunurile imobile se predau potrivit art. 1315 Cod civil prin "remiterea cheilor clădirii sau remiterea titlurilor de proprietate".

Bunurile mobile se predau conform art. 1316 Cod civil:- fie prin translaţia reală;- fie remiterea cheilor clădirii în care se află lucrurile;- fie potrivit convenţiei părţilor, dar aceasta în cazuri speciale cum ar fi situaţiile în care bunul se

află depozitat la cumpărător.Codul civil stabileşte nişte reguli supletive referitoare la locul, starea şi alte elemente privind

predarea bunului vândut. Aceste reguli se aplică doar dacă părţile nu au convenit în orice altfel. Aceste reguli sunt următoarele:a) predarea se face la locul unde se află lucrul vândut în momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare;b) predarea se face la domiciliul vânzătorului dacă avem lucruri de gen;c) predarea se face la termenul stipulat în contract iar dacă nu se respectă termenul cumpărătorul

are următoarele alternative:- să ceară rezilierea contractului;- să ceară executarea silită.

d) vânzătorul răspunde pentru daunele cauzate cumpărătorului prin întârzierea predării lucrului;e) vânzătorul are un drept de retenţie asupra lucrului vândut până la plata preţului;f) lucrul trebuie predat în starea în care se află în momentul vânzării, împreună cu fructele,

accesoriile sale şi "tot ce a fost destinat la uzul său specific";

g) dacă s-a vândut o suprafaţă, aceasta trebuie predată exact la dimensiunea stabilită.În reglementarea art. 1317 Cod civil român cheltuielile legate de predare, respectiv măsurarea,

cântărirea şi ambalarea se suportă de către vânzător, iar cele legate de preluare respectiv încărcarea, transportul, descărcarea şi altele se suportă de cumpărător, dacă părţile nu au convenit altfel. .

Obligaţia fundamentală de predare implică şi obligaţia accesorie a vânzătorului de a conserva lucrul vândut până la preluarea acestuia de către cumpărător. Vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut în bună stare. Pierderea, deteriorarea sau alterarea bunului din cauza sa îi este imputabilă. Vânzătorul nu răspunde însă dacă acestea s-au produs dintr-o cauză străină care nu-i este imputabilă, din fapta cumpărătorului, din fapta unui terţ sau datorită întârzierii preluării de cumpărător.

a.2. Obligaţia vânzătorului de a răspunde pentru lucrul vândut

1. Obligaţia de garanţie contra evicţiuniiPotrivit art. 1337 Cod civil" Vânzătorul este de drept obligat după natura contractului de

vânzare a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi fost declarate la facerea contractului".

În Dictionarul de drept civil al profesorului Mircea Mureşan, prin evicţiune se înţelege "pierderea de către cumpărător a posesiunii sau a dreptului de proprietate asupra lucrului (în tot sau în parte) prin înlăturarea (împiedicarea) lui de la exercitarea atributelor acestui drept asupra lucruluii" .

Evicţiunea rezultă în mod obişnuit dintr-o hotărâre judecătorească prin care se recunoaşte altei persoane un drept real principal (de proprietate, de uzufruct, de abitaţie, de servitute) sau accesoriu (ipotecă, privilegiu, etc.) asupra lucrului vândut.

Pot exista însă evicţiuni şi în afara hotărârilor judecătoreşti în următoarele situaţii: -atunci când imobilul cumpărat este urmărit de un creditor ipotecar. Cumpărătorul plăteşte creanţa garantată cu o ipotecă asupra bunului, degrevând şi păstrând bunul respectiv;

-dacă după ce a cumpărat bunul de la un neproprietar, cumpărătorul devine succesorul (moştenitor, legatar, donatar) adevăratului proprietar.

Numai tulburările care se întemeiază pe drept atrag obligaţia vânzătorului de a răspunde pentru evicţiune.

1.1. Conţinutul obligaţiei de garanţie contra evicţiunii

Obligaţia de garanţie contra evicţiunii cuprinde următoarele prestatii: a) de a se abtine;b) de a face;c) de a da.

a) Vânzătorul are obligaţia de a se abtine de la orice fapt sau act care ar putea tulbura pe cumpărător, împiedicând sau stânjenind exercitarea dreptului acestuia în calitate de proprietar. Obligaţia negativă de a nu face începe imediat după ce contractul a fost încheiat şi bunul a trecut în proprietatea cumpărătorului.

b) Vânzătorul este ţinut să apere_pe cumpărător împotriva pretenţiilor terţului atunci când evicţiunea este pe cale de a se produce. Este vorba de cazul în care o terţă persoană invocă unele drepturi asupra lucrului cumpărat, acţionându-l pe cumpărător în justiţie spre a-şi susţine şi dobândi pe această cale drepturile pe care pretinde că le are.

În cazul în care nu-şi poate onora această obligaţie vânzătorul va răspunde faţă de cumpărător. Dacă cumpărătorul a omis să-l cheme în garanţie pe vânzător şi este evins de către terţ, vânzătorul este exonerat de răspundere dacă dovedeşte că ar fi avut mijloacele legale pentru a respinge acţiunea terţului.

Pentru a antrena această obligaţie pozitivă a vânzătorului, respectiv obligaţia de a face, este

nevoie ca terţul să săvârşească o tulburare de drept, actuală şi efectivă in dauna cumpărătorului.c) Atunci când evicţiunea s-a produs vânzătorul trebuie să-l despăgubească pe cumpărător de

toate pierderile suferite; suntem deci în prezenţa obligaţiei vânzătorului de a da.

Conditii cerute de lege pentru antrenarea răspunderii vânzătorului în caz de evictiune

Legea stabileşte următoarele trei condiţii:a) Evicţiunea să rezulte dintr-o tulburare de drept, adică să rezulte din exercitarea de către terţul

evingător a unui drept asupra bunului vândut. Acest drept poate fi un drept de proprietate, un drept real derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, superficie) şi un drept de creanţă care micşorează valoarea sau utilitatea bunului cumpărat.

b) Evicţiunea să aibă o cauză anterioară momentului încheierii contractului. În realitate vânzătorul răspunde şi pentru o cauză ulterioară cu condiţia ca aceasta să-i fie imputabilă.

c) Cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de către cumpărător la data încheierii contractului. Dacă această cauză a evicţiunii a fost cunoscută se presupune că dobanditorul (cumpărătorul) şi-a asumat riscul pentru cauzele evicţiunii.

1.2. Efectele obligaţiei de garanţie contra evicţiunii

Aceste efecte sunt diferite după cum evicţiunea produsă este totală sau parţială. În cazul evicţiunii parţiale avem următoarele efecte:a) cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării. Condiţia este ca evicţiunea parţială să fie atât

de mare incât dacă ar fi prevăzut-o cumpărătorul n-ar mai fi cumpărat bunul respectiv. Într-o asemenea situaţie cumpărătorul restituie lucrul în starea în care se afla după evicţiune. Vânzătorul va restitui preţul integral şi va despăgubi pe cumpărător la fel ca şi în cazul evicţiunii totale.

b) Cumpărătorul are dreptul să primească de la vânzător valoarea părţii de care a fost evins. Acest drept poate fi invocat atunci când cumpărătorul nu a cerut sau nu a obţinut rezoluţiunea contractului.

c) Pentru orice alte prejudicii suferite prin evicţiune cumpărătorul poate cere daune interese.În cazul evicţiunii totale avem următoarele efecte:

1. vânzătorul trebuie să restituie integral preţul primit, acesta chiar dacă intre timp valoarea bunului s-a micşorat, inclusiv prin neglijenţa cumpărătorului, cu condiţia ca acesta să nu fi realizat un profit de pe urma micşorării valorii bunului. 2. vânzătorul trebuie să plătească cumpărătorului valoarea fructelor naturale şi civile ale bunului.

3. vânzătorul trebuie să plătească cumpărătorului atât cheltuielile de judecată ale procesului cu terţul evingător cât şi cheltuielile procesului acestuia (al cumparatorului) cu vânzătorul răspunzător.

4. vânzătorul trebuie să plătească cumpărătorului cu titlu de despăgubiri următoarele:- cheltuielile contractului de vânzare-cumpărare încheiat între ei;- onorariile percepute de notarul public la autentificare;- tarifele de intabulare a imobilului (incasate, in functie de data incheierii contractului);- taxele de radiere, respectiv înmatriculare pentru automobile, etc.

5. vânzătorul datorează cumpărătorului şi alte daune interese pentru pagubele cauzate cu bună ştiinţă.

În cazul în care părţile au înlăturat ori au micşorat prin convenţia lor întinderea răspunderii vânzătorului în caz de evicţiune, acesta plăteşte de regulă preţul integral. Dreptul de acţiune al cumpărătorului este supus prescripţiei extinctive în termen de trei ani de la pronunţarea hotărârii

judecătoreşti în cauza respectivă.

2. Obligaţia de garanţie contra viciilor ascunse

În temeiul art. 1352 Cod civil vânzătorul este obligat să asigure cumpărătorului calitatea lucrului vândut prevăzută în contract şi să răspundă faţă de acesta în cazul în care lucrul ar fi fost necorespunzător destinaţiei sale ori s-ar pierde prin valoarea de întrebuinţare, ca urmare a unor vicii sau defecţiuni ascunse, a căror cunoaştere l-ar fi făcut pe cumpărător, fie să nu încheie contractul, fie să nu accepte plata preţului cerut. De precizat că o astfel de obligaţie nu există la vânzările făcute prin licitaţie publică.

2.1. Condiţiile angajării răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse

Legea civilă prevede următoarele condiţii sau cerinţe:a) viciul să existe în momentul încheierii contractului. O dată cu transferarea proprietăţii se

transferă şi riscurile în sarcina cumpărătorului. În cazul în care transferul proprietăţii nu s-a făcut în momentul încheierii contractului, ci ulterior acestui moment, viciul trebuie să fi existat anterior sau cel mult concomitent cu momentul transferului.

b) viciul trebuie să fie ascuns. Viciul trebuie să nu fi putut fi observat de cumpărător în momentul încheierii contractului.

c) viciile trebuie să fie grave, astfel încât dacă ar fi fost cunoscute ar fi condus fie la neîncheierea contractului, fie la neplata preţului.

d) viciile trebuie să fie dovedite de cumpărător, dovada existenţei viciilor putând fi făcută prin orice mijloc de probă care potrivit dreptului comun sunt admise de legea română.

2.2. Efectele obligaţiei de garanţie pentru viciiCumpărătorul are următoarele drepturi: 1. de a cere rezoluţiunea contractului;2. de a cere o reducere corespunzătoare a preţului.1.În primul caz are la îndemână o acţiune redhibitorie. Într-un asemenea caz vânzătorul restituie:- preţul încasat,- despăgubirile cuvenite- cheltuielile vânzării. La rândul său cumpărătorul restituie bunul în starea în care se află. Termenul de prescriptie a acţiunii este de:a) 6 luni, care începe să curgă de la descoperirea viciilor, dar nu mai târziu de 1 an de la predarea

bunului.b) 3 ani, în cazul viciilor ascunse cu viclenie.În cazul constructiilor termenul de prescriptie extinctiva curge de la descoperirea viciilor sau cel

mai târziu de la împlinirea a 3 ani de la predarea construcţiei.2.În cea de-a doua situatie (este cazul restituirii de către vânzător a unei părţi din preţul incasat ca

urmare a vânzării), vânzătorul are la indemână o acţiune estimatorie, care este supusă prescriptiei extinctive în aceleaşi condiţii ca şi cele prevazute pentru acţiunea redhibitorie.

În legislaţia românească privitoare la obligatiile vânzatorului ca parte în contractul de vânzare-cumpărare mai sunt reglementate:

- garanţia de bună funcţionare şi durabilitate a unor bunuri de folosinţă îndelungată. Garanţia este cuprinsă în Legea 3/1972 a comerţului interior şi în Legea 7/1977 privind calitatea produselor.

- protecţia consumatorilor reglementată prin Ordonanţa de urgenţă 21/1992.- condiţiile de înlocuire a produselor vândute din Ordonanţa de urgenţă 665/1995.

b. Obligaţiile cumpărătorului

Principala obligaţie a cumpărătorului, prevăzută de art. 1361 Cod civil, este cea "de a plăti preţul în ziua şi la locul determinat prin contract".

Această obligaţie principală implică şi alte două obligaţii secundare şi anume:- obligaţia de a lua în primire lucrul; - obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării prevazute de lege, dacă nu s-a convenit altfel între părţi.

b.1. Obligaţia de a plăti preţul

Este o obligaţie de esenţă a contractului de vânzare-cumpărare şi este impusă de lege în mod imperativ. Modalităţile şi condiţiile concrete ale plăţii preţului rămân la latitudinea părţilor. În lipsa unor stipulaţii contrare se vor aplica următoarele reguli:

a). Data şi locul plăţii sunt data şi locul la care se face predarea bunului. De regulă, plata se face la domiciliul debitorului şi imediat la încheierea contractului.

Plata preţului nu poate fi cerută înainte de predarea bunului. Dacă părţile nu au convenit altfel, preţul trebuie plătit integral.

b). Dobânda preţului pe care cumpărătorul o datorează vânzătorului până la achitarea integrală a preţului rămâne în sarcina cumpărătorului,

Sunt trei cazuri când se plăteşte dobândă:1. când a fost în mod expres prevăzută în contract;2. dacă lucrul vândut şi efectiv predat produce fructe;3. dacă cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o somaţie de plată.Cuantumul dobânzii este cel prevăzut de lege, dacă nu s-a convenit altfel.

Sancţiunea neplăţii preţului

Neplata, în condiţiile contractului, duce la utilizarea de către vânzător a uneia dintre următoarele acţiuni:

a) excepţia de neexecutare – care îi permite vânzătorului să refuze predarea efectivă a bunului vândut, până la îndeplinirea exemplară a obligaţiei de plată;Spunem că are drept de retenţie vânzătorul.

b) executarea silită a obligaţiei – se face prin poprire sau prin execuţie silită mobiliară sau imobiliară;

c) acţiunea de rezoluţiune a contractului, care poate avea ca urmări desfacerea retroactivă a vânzării, repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului şi restituirea reciprocă a prestaţiilor efectuate.

Rezoluţia se pronunţă de către judecător. Aceasta poate avea două termene : de îndată, dacă cumpărătorul este falit sau insolvabil sau cu un termen de graţie, după care se reziliază contractul.

b.2.Obligaţia de a lua în primire lucrul cumpărat.

Cumpărătorul trebuie să ia bunul cumpărat, de la data şi la locul prevăzut în contract. În toate cazurile în care cumpărătorul nu respectă această obligaţie, operează disp.art.1370 Cod civil, potrivit cărora „vânzarea se rezoluţionează de drept, fără somaţie, îndată ce termenul stipulat pentru ridicarea lucrului vândut a expirat.

De asemenea, vânzătorul are posibilitatea consemnării lucrului în depozit la dispoziţia

cumpărătorului (art.1121 Cod civil), deci, practic de a proceda la o executare silită.

b.3.Suportarea cheltuielilor contractului.

În lipsa unor prevederi contrare, cumpărătorul trebuie să suporte pe lângă preţul stabilit şi cheltuielile vânzării. Aceste cheltuieli constau, de regulă din: - onorariul avocaţial şi notarial; - tariful de întabulare, taxele transcriere si de înmatriculare a autovehiculelor, etc.

E. Interpretarea clauzelor contractului

Regula generală este aceea că întotdeauna clauzele îndoielnice se intepretează în favoarea debitorului. În cazul special al contractului de vânzare-cumpărare, ambele părţi au atât calitatea de creditor al unor obligaţii, cât şi de debitor al altor obligaţii.

Datorită acestui fapt, art. 1312 Cod civil prevede o derogare de la regula generală în sensul că "Vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înţelege a le lua asuprăşi" .

În cazul în care înţelesul contractului este neclar, alin. 2 din acelaşi art. 1312 stipulează că "Orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului" .

În lumina acestor reguli şi având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare, clauzele contractuale referitoare la obligaţiile asumate de vânzător vor fi interpretate în favoarea cumpărătorului şi împotriva vânzătorului şi nu în favoarea debitorului cum prevede regula generală de drept comun în materie civilă.

F. Varietăţi de vânzare-cumpărare

În afara regulilor prezentate mai sus si care formeaza dreptul comun in materia contractului de vanzare-cumparare, codul civil sau alte acte normative prevad si reguli speciale pentru varietati de vanzare si anume:

1. Vânzarea cu grămadaEste reglementată în art. 1299 Cod civil român. Caracteristici:a) are ca obiect o cantitate de bunuri generice privite global;b) acestea se vând pentru un preţ global stabilit pentru întreaga cantitate;c) fiind bunuri ce aparţin unui gen limitat, dreptul de proprietate şi riscurile trec la cumpărător

din momentul încheierii contractului pentru că obiectul acestuia a fost deja individualizat.

2. Vânzarea după greutate, număr sau măsurăAre ca obiect bunuri generice neindividualizate. În cazul acesta transferul proprietăţii şi al

riscului asupra cumpărătorului se face numai din momentul cântăririi, numărării sau măsurării bunurilor în vederea predării lor.

3. Vânzarea pe încercate si pe gustateÎn acest scop se prezumă încheierea contractului:

a) sub o condiţie suspensivă în cazul vânzării pe încercate;b) sub o condiţie ulterioară în situaţia vânzării pe gustate.

La vânzarea pe încercate lucrul poate fi refuzat numai dacă în mod obiectiv nu corespunde destinaţiei normale a acestuia, destinaţie care la rândul ei trebuie să corespundă pretenţiei

cumpărătorului.O varietate a vânzării pe încercate este considerată vânzarea de mostre, care presupune

examinarea şi acceptarea de către cumpărător a incheierii contractului după ce examinează o mostră, un eşantion al produselor care constituie obiectul contractului. La vânzarea pe gustate convenţia este perfectată doar după ce cumpărătorul declară că este mulţumit de calitatea mărfii gustate.

4.Vânzarea cu plata pretului în rateEste contractul prin care plata pretului se face de catre cumparator in rate, de regula, lunare sau

trimestriale, obligatia de plata a pretului expirand odata cu plata ultimei rate. Aceasta varietate de contract a cunoscut o raspandire mai mare pana in anul 1989, iar după această dată s-a redus foarte mult numărul lor pentru ca în prezent să cunoască o revigorare.

5. Vânzarea cu pact de răscumpărareSe realizează potrivit prevederilor art. 1371-1378 Cod civil. În prezent nu mai este posibilă,

articolele fiind abrogate din 1931. Rămâne valabilă doar o eventuală revânzare, deci revânzarea bunului de către cumpărător, fostului vânzător. Se poate face doar printr-un contract ulterior, distinct şi care nu se integrează în contractul iniţial.

6. Vânzarea de drepturi succesorale Potrivit reglementărilor în materie, vânzarea drepturilor succesorale este posibilă numai după

deschiderea succesiunii.Motivarea juridică este aceea că pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt interzise sub

sancţiunea nulităţii. Într-un asemenea caz, vânzarea de drepturi succesorale, garantează cumpărătorului numai calitatea sa de moştenitor, nu şi întinderea sau compunerea universalităţii patrimoniului transmis.

Dacă universalitatea cedată conţine terenuri, vânzarea trebuie făcută în formă autentică, cerută ad validitatem de Legea 247/2005.

Atunci când contractul de vânzare-cumpărare are ca obiect o universalitate, vânzătorul are obligaţia de a preda cumpărătorului tot ceea ce se găseşte în succesiune în momentul deschiderii acesteia sau tot ce a intrat în ea ulterior, iar cumpărătorul trebuie să ramburseze creditorilor toate creantele existene faţă de succesiune.

7. Vânzarea de drepturi litigioaseSunt cazuri în care titularul unui drept contestat sau asupra căruia s-a pornit un litigiu

judecătoresc doreşte să renunţe la dreptul său de a-şi apăra în justiţie dreptul litigios, preferând să-şi vândă respectivul drept contestat, impreună cu riscul de a câştiga sau pierde acest drept.

În această situaţie, atât pentru vânzător cât şi pentru cumpărător este vorba de o acţiune speculativă, respectiv o parte vinde chiar la un preţ mai mic, dar sigur, fiindcă dacă ar pierde procesul nu ar mai avea nimic de câştigat, iar cealaltă parte cumpără cu bani puţini şansa de a obţine un profit.

Legislaţia română permite asemenea speculaţii cu prevederile speciale din art. 1309 Cod civil, care interzice cumpărarea de drepturi litigioase de către judecători, procurori şi avocaţi care_funcţionează pe raza instituţiilor competente să judece procesul.

Potrivit art, 1403 Cod civil, un lucru se socoteşte litigios atunci când "există un proces sau contestaţie asupra corpului dreptului".

Caracteristicile specifice:a) procesul sau contestarea dreptului trebuie să existe în momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, prin care titularul cesionează lucrul litigios;b) contestarea trebuie să fie actuală;c) litigiul să fie declanşat sau iminent; nu este suficientă o simplă ameninţare cu procesul;

d) este indiferent cine este autorul contestaţiei respectivului drept, aceasta putând veni de la un terţ şi uneori chiar de la vânzător.

8. Retractul litigios

8.1. Definitie.În doctrina, retractul litigios este definit ca fiind "manifestarea unilaterală de voinţă prin care

debitorul unui drept litigios transmis de către creditor unei alte persoane printr-un contract de vânzare--cumpărare sau printr-o cesiune de creanţă cu titlu oneros, poate să stingă litigiul şi totodată obligaţia sa, oferind cesionarului, respectiv cumpărătorului dreptului, adică noului său creditor, preţul cu care acesta a cumpărat efectiv creanţa împreună cu toate cheltuielile cumpărării şi cu dobânzile aferente de la data plăţii cesiunii"(Mircea Muresan-Dictionar de drept civil).

8.2. Justificare.Admiterea retractului litigios se justifică pe mai multe considerente:a) se descurajează cumpărările speculative de drepturi litigioase (cel dispus să cumpere un drept

real la un preţ mic va fi descurajat să facă afacerea ştiind că debitorul cedat se va putea elibera de datoria sa plătind noului creditor nu întreaga sumă datorată, ci numai preţul cu care cumpărase dreptul.

Spre exemplu: X are un proces cu Y pentru o creanţă de 500 milioane lei. Z este dispus să o cumpere, şi X să vândă la preţul de 100 milioane lei. Dar întrucât Y are dreptul să stingă creanţa faţă de noul său creditor Z oferind acestuia suma cu care a cumpărat el creanţa, plus cheltuielile cumpărării şi dobânda legală, Z nu va mai fi foarte interesat de respectiva tranzacţie.

b) debitorul retractant, devenind propriul său creditor face ca întreaga creanţă litigioasă să se stingă prin confuziune.

c) stingându-se dreptul litigios se stinge şi litigiul declanşat cu privire la fondul dreptului revendicat.

8.3.Condiţiile exercitării retractului litigiosPentru ca retractul litigios să funcţioneze trebuie:

1. să existe un litigiu, să fie început, dar neterminat şi să se refere la fondul dreptului. Nu contează în ce fază procesuală se află soluţionarea respectivului litigiu.

Retractul litigios poate fi exercitat atât în faţa instanţei de fond, cât şi a celor de apel şi recurs. Nu poate fi exercitat însă în faţa instanţei care soluţionează o eventuală contestaţie la executare.

Motivarea juridică este aceea că în această fază fondul dreptului a fost definitiv soluţionat.

2. dreptul litigios să fi fost înstrăinat cu titlu oneros. Dacă a fost transmis cu titlu gratuit, retractul litigios nu poate fi exercitat pentru că lipseşte intenţia speculativă pe care retractul o sancţionează.

3. debitorul cedat trebuie să-şi manifeste vointa de a exercita retractul litigios.

4. manifestarea de vointă să fie însotită de faptul material al ofertei plătii pretului (preţul real al vânzării, cheltuielile contractului şi plata dobânzilor de la data vânzării până la data ofertei).

Pentru exercitarea retractului litigios este irelevantă natura dreptului (poate fi un drept real, un drept de creanţă, un drept de moştenitor care a fost contestat de comoştenitori ş.a.).

8.4. Cazurile în care legea interzice exercitarea retractului litigios

1) când cesiunea dreptului litigios s-a făcut de către un comoştenitor sau coproprietar (cotitular al respectivului drept);

2) când cesiunea s-a făcut unui creditor al cedentului sub formă de dare de plată (într-un asemenea caz lipseşte intenţia speculativă);

3) când cesiunea s-a făcut către posesorul fondului asupra căruia există dreptul litigios.Spre exemplu, cazul în care dobânditorul unui imobil ipotecat urmărit de creditorul ipotecar,

preferă să cumpere el dreptul de creanţă al acestuia, faţă de persoana de la care posesorul imobilului îl dobândise.

Preferinţa urmăreşte stingerea în acest fel a creanţei şi implicit a ipotecii care o garanta eliberând astfel imobilul său de ipotecă şi garanţie.

8.5. Efectele exercitării retractului litigios Sunt următoarele:a) contractul de vânzare-cumpărare a dreptului litigios încheiat între cedent şi cesionar se

desfiinţează cu efect retroactiv, ca şi cum ar fi vorba de îndeplinirea unei condiţii rezolutorii.b) ca urmare, dreptul de creanţă dobândit de cesionar faţă de debitorul cedat se stinge în

întregime.c) se stinge şi litigiul declanşat cu privire la fondul dreptului cedat.d) se vor desfiinţa toate drepturile reale pe care cesionarul le-ar fi consfinţit în favoarea unor terţe

persoane.

G. Efectele contractului de vânzare-cumpărare

I. Efectul translativ de proprietate (efectul translativ)Potrivit legislaţiei noastre transferul proprietăţii bunului vândut se produce de plin drept, prin

însăşi încheierea contractului. Argumentarea acestei teze o găsim în conţinutul act. 1295 Cod civil: "Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului deşi încă lucrul nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat."

Aşadar, chiar prin acordul de voinţă al părţilor are loc atât naşterea obligaţiilor de a transfera dreptul, cât şi indeplinirea acestor obligaţii. Pentru ca efectul translativ al contractului de vânzare-cumpărare să se producă în mod instantaneu, trebuie să fie îndeplinite cumulativ 3 condiţii:

a) în momentul încheierii contractului, vânzătorul să fie titular al dreptului de proprietate. În alte condiţii transferul nu se poate produce.

b) părţile să nu fi amânat printr-o convenţie transferul proprietăţii pentru o dată ulterioară. Potrivit reglementărilor în vigoare, părţile pot conveni ca transferul proprietăţii să aibă loc, fie ulterior, fie la îndeplinirea unui termen suspensiv, fie la îndeplinirea unei anumite condiţii.

c) lucrul vândut să fie individualizat, determinat. În orice alte condiţii este imposibil ca proprietatea asupra bunului vândut să poată fi transferată cumpărătorului.

Determinarea exactă a momentului transferului dreptului de proprietate are o importanţă majoră deoarece de acest moment depinde cine suportă riscul pieirii bunului.

Potrivit regulii generale, acest risc pentru pieirea fortuită a bunului sau a dreptului care face obiectul contractului, revine proprietarului bunului sau titularului dreptului vândut.

O reglementare aparte o prezintă situaţia amânării convenţionale a momentului transmiterii dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.

Amânarea momentului transmiterii proprietăţii poate urmări o garanţie pentru vânzător că preţul va fi plătit integral, mai ales în cazul bunurilor mobile, care datorită acestui caracter pot fi foarte uşor înstrăinate.

Amânarea convenţională a momentului transmiterii dreptului poate constitui o garanţie pentru cumpărător că bunurile vor fi transmise în totalitate şi în siguranţă.

În toate cazurile o asemenea convenţie trebuie să fie explicită, adică exprimată în mod formal şi limpede.

Vânzătorul va putea să revendice lucrul vândut şi neplătit dacă cumpărătorul este declarat în stare de faliment, chiar înainte de data scadenţei.

Probleme a ridicat cumpărarea din magazinele cu autoservire. Întrebarea este când poate fi considerat că bunul a intrat în proprietatea cumpărătorului:

- când l-a ales de pe raft şi l-a pus în coş; - sau când l-a plătit la casă.Considerăm, alături de alţi autori, că în cazul contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor

din magazinele cu autoservire acesta se consideră încheiat numai în momentul achitării preţului la casă. Numai în acel moment consimţământul cumpărătorului poate fi considerat că este manifestat clar şi neechivoc, iar transferul proprietăţii asupra bunului operează numai o dată cu plata preţului.

Cerinţa determinării lucrului cumpăratCând obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl constituie lucrurile certe, perfect determinate

individual, nu se ridică nici un fel de probleme.În cazul vânzării lucrurilor de gen, transferul proprietăţii se poate face numai în urma

individualizării lor. Individualizarea se face într-un termen prevăzut în contract sau la cererea cumpărătorului. La vânzarea de bunuri viitoare transferul se va face la data predării. În situaţia contractelor care au un obiect alternativ, efectul translativ operează în momentul alegerii, deci în momentul exprimării opţiunii cumpărătorului.

Suportarea riscurilor pieirii lucrului vândutRiscurile pieirii fortuite a bunurilor trec asupra cumpărătorului.În cazul lucrurilor certe, dacă lucrul piere după perfectarea contractului, riscul este al

cumpărătorului, pentru că el devine proprietarul bunului, din momentul exprimării acordului de voinţă.Cumpărătorul datorează vânzătorului preţul stabilit iniţial.În cazul lucrurilor de gen, riscul pieirii fortuite a acestora aparţine vânzătorului până la

individualizarea lor. Într-un asemenea caz, vânzătorul are datoria de a procura şi preda cumpărătorului bunuri de acelaşi fel şi în cantitatea convenită.

Dacă obiectul contractului de vânzare-cumpărare este alternativ, riscul rămâne în sarcina vânzătorului, până în momentul alegerii bunurilor. Dacă până în momentul opţiunii unul dintre lucrurile în cauză a pierit, vânzătorul îl datorează cumpărătorului pe celălalt.

Dacă amândouă lucrurile au pierit din cauza debitorului, obligaţia este stinsă potrivit art. 1032 Cod civil.

TITLUL II

CONTRACTUL DE DONAŢIE

1. Noţiune

Potrivit dispoziţiilor art. 801 C. Civ., „ Donaţiunea este un act de liberalitate prin care donatorele dă irevocabil un lucru donatarului care-l primeşte”.

În doctrină, pe drept cuvânt, definiţia legală a donaţiei este considerată incompletă, pe motiv că lasă impresia unei singure manifestări de voinţă şi nu a unui contract, cum este în realitate.

Această impresie este întărită de faptul că donaţia este reglementată alături de testamente, care sunt acte unilaterale de voinţă, iar nu lângă celelalte contracte.

De asemenea, din definiţia legală a donaţiei, nu rezultă caracterele ei juridice cu claritate.Având în vedere toate aceste considerente, putem defini contractul de donaţie ca fiind acel

contract prin care o parte, numită donator, cu intenţie liberală, îşi micşorează patrimoniul cu un drept real sau de creanţă, în mod irevocabil, în favoarea celeilalte părţi, numită donatar, fără a urmări obţinerea unei contraprestaţii.

2. Caractere juridice

a) Contractul de donaţie este un contract gratuit, ceea ce înseamnă că donatorul transmite un drept donatarului, fără ca acesta din urmă să se oblige la plata vreunui echivalent.

Excepţie face donaţia cu sarcini, când contractul devine oneros, dar numai în limita valorii sarcinii.

b) Donaţia este un contract unilateral, adică numai donatorul îşi asumă obligaţii contractuale.Excepţie face donaţia cu sarcini, când contractul devine sinalagmatic, dar numai în limita

sarcinii.c) Donaţia este un contract solemn întrucât, potrivit art. 813 C. civ, voinţa părţilor trebuie să se

materializeze într-un act autentic.Excepţie fac darul manual, care se perfectează valabil prin remiterea materială a lucrului (prin

tradiţiune), sau unele donaţii indirecte ori deghizate. d) Donaţia este un contract translativ de proprietate.De regulă, odată cu încheierea contractului operează şi transferul dreptului de proprietate de la

donator la donatar.Este, însă, posibil ca părţile să amâne momentul transferului proprietăţii solo consensu, cu

excepţia darului manual care, fiind un contract real, încheierea sa valabilă presupune predarea efectivă a lucrului ce formează obiectul donaţiei.

De menţionat că donaţia este translativă de proprietate numai prin natura sa deoarece printr-un asemenea contract se pot transmite valabil şi alte drepturi reale sau de creanţă.

3. Condiţiile de fond ale donaţiei.

Pentru a fi valabil încheiată, donaţia trebuie să îndeplinească condiţiile de fond prevăzute de art. 948 C. Civ., respectiv capacitate, consimţământ, obiect, cauză:

A. Capacitatea părţilor

Ca şi în cazul celorlalte contracte şi pentru contractul de donaţie capacitatea de a contracta este regula, iar incapacitatea este excepţia.

Ambele părţi trebuie să aibă în momentul perfectării contractului capacitatea necesară pentru a încheia acte de dispoziţie.

Când donaţia este încheiată între absenţi, părţile trebuie să fie capabile atât în momentul ofertei, cât şi al acceptării, iar donatorul şi în momentul primirii comunicării actului de acceptare.

Incapacităţile la încheierea contractului de donaţie sunt limitativ şi expres prevăzute de lege şi pot fi clasificate în:

- incapacităţi absolute, când persoana în cauză nu poate face sau nu poate primi donaţii;- incapacităţi relative, când incapabilul nu poate dona anumitor persoane şi nici primi de

la unele dintre ele.a) Incapacităţi absolute de a dispune prin donaţie.- sunt incapabili absolut de a dispune prin donaţie minorii şi persoanele puse sub

interdicţie.În acest sens, art. 129 şi 133 al. (3) C. fam. prevăd că minorii nu pot face donaţii nici prin

reprezentanţi legali şi nici cu autorizaţia autorităţii tutelare.În favoarea tutorelui său, minorul nu poate dispune prin donaţie nici după împlinirea vârstei

majoratului, dacă autoritatea tutelară nu a dat descărcare de gestiune tutorelui. Excepţie face cazul în care tutore este un ascendent al minorului ( art. 809 al. 3 C. civ.).

În practică se admite valabilitatea unor donaţii făcute de minori, cu condiţia să fie daruri obişnuite( cadouri la aniversări, de exemplu).

Persoanele puse sub interdicţie sunt lipsite de capacitate de exerciţiu, astfel că nu pot încheia valabil contracte de donaţie.

Sancţiunea nerespectării condiţiei de capacitate în cazul minorilor şi interzişilor judecătoreşti este nulitatea absolută a actului încheiat.

b) Incapacităţi absolute de a primi prin donaţie.Sunt incapabili absolut de a primi prin donaţie:- persoanele neconcepute ( art. 808 al. 4 C. civ.);Este posibil, totuşi, ca persoanele neconcepute să fie gratificate indirect, de exemplu, prin

gratificarea unui terţ capabil, în favoarea copilului neconceput sau prin contractul de asigurare( ca beneficiar al asigurării).

- organizaţiile care nu au dobândit personalitate juridică.Persoanele juridice pot primi donaţii numai cu respectarea principiului specialităţii capacităţii de

folosinţă conform cu care obiectul donaţiei trebuie să corespundă scopului organizaţiei prevăzut în actul de constituire.

Excepţie face situaţia în care, deşi organizaţia nu a dobândit personalitate juridică, aceasta poate primi donaţii în cursul constituirii în vederea formării unui patrimoniu necesar funcţionării, dar numai după data actului de constituire.

Nerespectarea incapacităţii absolute de a primi donaţii este sancţionată cu nulitatea absolută.c) Alte categorii de persoane sunt în incapacitate relativă de a primi donaţii, şi anume:

medicii şi farmaciştii; aceştia nu pot primi donaţii de la persoanele tratate pentru boli care au produs decesul acestor persoane( art. 810 C. civ.).

Această incapacitate are ca temei prezumţia absolută de captaţie şi sugestie ( varietăţi ale dolului), considerându-se că donatorul a avut consimţământul viciat.

Incapacitatea doctorilor şi farmaciştilor de a primi donaţii devine operantă doar în situaţia în care sunt îndeplinite cumulativ trei condiţii:

donaţia să fie făcută în cursul unei boli de care donatorul a murit; moartea să fie cauzată de boala pentru care donatorul a fost îngrijit; tratamentul să fie făcut cu caracter de continuitate.

Excepţie fac donaţiile remuneratorii făcute de pacient medicului sau farmacistului care sunt potrivite cu starea materială a dispunătorului, precum şi donaţiile făcute unei rude până la gradul IV, inclusiv, cu condiţia ca donatorul să nu aibă moştenitori în linie dreaptă ( art. 810 alin. 1 şi 2 C. civ.).

Pentru ca incapacitatea medicilor şi farmaciştilor să nu poată fi ocolită prin simulaţie, legiuitorul a intervenit dispunând în art. 812 alin. 1 C. civ. în sensul că „dispoziţiile în favoarea unui incapabil sunt nule, fie ele deghizate sub forma unui contract oneros, fie făcute în numele unor persoane interpuse”. Se instituie, de asemenea, o prezumţie de persoane interpuse pentru tatăl, mama, copiii, soţul sau soţia persoanei incapabile ( art. 812 alin. 2 C. civ.). Nerespectarea incapacităţii relative de a primi donaţii de către medici şi farmacişti se sancţionează cu nulitatea relativă a donaţiei.

preoţii nu pot primi donaţii de la bolnavii pe care îi asistă ( art. 810 alin. 3 C. civ.), aplicându-se şi în cazul acestora aceleaşi reguli ca pentru medici şi farmacişti.

Nerespectarea incapacităţii relative de a primi donaţii de către preoţi se sancţionează cu nulitatea relativă a donaţiei.

surdo-mutul ce nu ştie să scrie este, de asemenea, incapabil de a primi donaţii ( art. 816 C. civ.)

Acesta poate accepta o donaţie numai cu asistarea unui curator special, numit de autoritatea tutelară.

minorii şi persoanele puse sub interdicţie judecătorească pot accepta donaţiile numai prin reprezentant legal sau cu încuviinţarea prealabilă a acestuia, după cum nu au capacitate de exerciţiu, sau capacitatea lor de exerciţiu este restrânsă.

În situaţia în care reprezentantul legal refuză acceptarea donaţiei, pentru a fi protejate interesele minorului sau interzisului, legiuitorul a prevăzut posibilitatea ca donaţia să fie acceptată de orice ascendent ( art. 815 C. civ.).

În cazul în care donaţia este cu sarcini este necesar şi acordul autorităţii tutelare.Sancţiunea încălcării regulilor prescrise pentru acceptare, în acest caz, este nulitatea relativă, care

poate fi invocată numai de către cel ocrotit.d) Situaţii speciale privind incapacitatea.

Donaţiile făcute domeniului public al statului sau unităţilor administrativ teritoriale se acceptă de Guvern, respectiv de Consiliul judeţean local ( art. 7 din Legea 213/1998).

Sancţiunea nerespectării dispoziţiilor legale privind autorizaţia dată de organul competent este nulitatea absolută.

străinii şi apatrizii pot primi donaţii ce au ca obiect dreptul de proprietate asupra unui teren, potrivit art. 44 alin. 2 din Constituţie, dar numai cu respectarea Legii nr.312/2005

Încălcarea acestor incapacităţi se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului.B. Consimţământul

Fiind un contract, donaţia trebuie să aibă la bază acordul de voinţă al părţilor. În acelaşi timp, acordul de voinţă trebuie să exprime voinţă „animus donandi” a donatorului şi acceptarea donaţiei de către donatar.

Consimţământul trebuie să nu fie dat prin eroare, smuls prin violenţă sau surprins prin dol.În cazul donaţiei vicierea consimţământului se face, de regulă, prin dol, manifestat sub forma

captaţiei sau sugestiei.Captaţia se caracterizează prin folosirea de manopere dolosive cu scopul de a înşela buna

credinţă a testatorului pentru a-l determina să facă o liberalitate, fără de care nu ar fi făcut-o.

Sugestia constă în folosirea unor mijloace nepermise, în scopul de a sădi în mintea testatorului ideea de a face o liberalitate pe care nu ar fi făcut-o din proprie iniţiativă.

Sancţiunea aplicată contractului de donaţie încheiat prin vicierea consimţământului este nulitatea relativă.

C. Obiectul contractului de donaţie.

Obiectul contractului de donaţie trebuie să îndeplinească condiţiile generale prevăzute de art. 948 şi 964 C. civ., respectiv trebuie să fie determinat sau determinabil, să fie în circuitul civil, să fie licit, posibil, să existe sau să poată exista în viitor.

Darurile manuale nu pot avea ca obiect bunuri viitoare, întrucât astfel de bunuri nu sunt susceptibile de tradiţiune.

Când bunul este individual determinat, donatorul trebuie să aibă calitatea de proprietar.Donaţia care are ca obiect bunul altuia este afectată de nulitate absolută.

D. Cauza contractului de donaţie

Cauza donaţiei o reprezintă scopul pentru care donatorul transferă cu titlu gratuit proprietatea sau un alt drept patrimonial altei persoane.

Scopul urmărit de donator trebuie să fie real, licit şi moral (art. 948 C. civ.).Donaţia făcută pentru un scop ce contravine legii sau bunelor moravuri ori ordinii publice este

nulă absolut.Dovada cauzei ilicite revine celui care o pretinde. Fiind o chestiune de fapt, cauza ilicită poate fi

dovedită prin orice mijloc de probă.Cauza donaţiei cuprinde două componente: intenţia de a gratifica şi motivul determinant.Intenţia de a gratifica constă în transmiterea dreptului de proprietate, a altui drept real sau de

creanţă cu titlu gratuit. Această componentă a cauzei donaţiei este un element abstract, obiectiv, invariabil şi comun tuturor contractelor de donaţie.

Motivul determinant este scopul practic urmărit de donator, element subiectiv, variabil şi concret în fiecare contract de donaţie.

4. Principiul irevocabilităţii speciale.

Principiul care guvernează convenţiile legal făcute este principiul irevocabilităţii acestora, aplicabil şi contractului de donaţie, potrivit dreptului comun, denumită în doctrină irevocabilitate de gradul I.

Irevocabilitatea donaţiei, însă, nu este numai una obişnuită, aplicabilă tuturor contractelor, consacrată de art. 969 C. civ., ci şi o irevocabilitate specială, proprie acestui contract, datorită naturii lui juridice specifice-respectiv act de liberalitate-prevăzută în art. 801 C. civ.

Irevocabilitatea donaţiei este prevăzută expres de lege şi ţine de natura contractului, fiind ceea ce în doctrină a fost definită ca fiind irevocabilitate de gradul II.

Irevocabilitatea specială a donaţiei contribuie la siguranţa circuitului civil, întrucât ocroteşte în egală măsură interesele donatorului, dreptul de proprietate al donatarului şi interesele terţilor ce intră în raporturi juridice cu donatarul.

Principiul irevocabilităţii speciale donaţiei face ca părţile să nu poată include în contract clauze care să contravină irevocabilităţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a întregului contract, nu doar a clauzei nepermise.

Nulitatea absolută a unei clauze incompatibile cu irevocabilitatea donaţiei poate fi invocată de orice persoană, cu excepţia succesorilor în drepturi ai donatorului care, după ce au confirmat, ratificat sau executat voluntar donaţia, nu o mai pot invoca pentru a solicita restituirea bunului ( art. 1167 alin. 3 C. civ.).

Este de precizat că nu orice clauze contractuale sunt incompatibile cu principiul irevocabilităţii donaţiei, ci numai cele care afectează în esenţă dobândirea dreptului transmis donatarului.

a. Clauze compatibile cu principiul irevocabilităţii.

1. donaţia poate fi afectată de un termen deoarece termenul, ca modalitate a actului juridic, nu afectează dobândirea dreptului transmis, ci numai exerciţiul acestuia;2. donaţia poate fi afectată şi de o condiţie, însă aceasta poate fi exclusiv cauzală sau mixtă;3. donatorul poate stipula plata datoriilor prezente ( cu dată anterioară încheierii contractului);4.donatorul poate stipula întoarcerea bunului dăruit atât în situaţia în care donatarul ar muri înaintea lui, cât şi în cazul în care donatarul şi descendenţii săi ar muri înaintea sa. Întoarcerea lucrului se va putea stipula doar în persoana donatorului.

b. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilităţii.

1. este nulă donaţia făcută sub condiţie pur potestativă a cărei îndeplinire atârnă numai de voinţa donatorului ( art. 822 C. civ.);2. donaţia este nulă dacă donatorul şi-a rezervat dreptul de a dispune de bunurile donate şi după perfectarea contractului ( art. 824 C. civ.);3. este nulă donaţia prin care donatarul este obligat la plata unor datorii viitoare şi care nu existau în momentul donaţiei ( art. 823 C. civ.);

Sancţiunea urmăreşte oprirea donatorului din a revoca indirect donaţia prin crearea de datorii posterioare, până la valoarea donaţiei făcute.

4.donaţia care conţine o clauză de denunţare unilaterală a contractului este, de asemenea, nulă deoarece reprezintă o condiţie pur potestativă.

5. Revocarea donaţiilor între soţi.

Donaţiile având ca obiect bunuri proprii sunt permise între soţi şi, în funcţie de voinţa dispunătorului, efectul încheierii contractului de donaţie va fi, după caz, fie intrarea acestor bunuri în comunitatea devălmaşă a soţilor, fie dobândirea lor în proprietate exclusivă de către soţul donatar.

Potrivit art. 937 alin. 1 C. civ., „Donaţia făcută între soţi în timpul mariajului este revocabilă”.Din interpretarea acestui text de lege rezultă că revocarea este de esenţa donaţiilor între soţi.Revocarea donaţiei dintre soţi se realizează prin voinţa unilaterală a soţului donator, indiferent de

felul donaţiei (donaţie propriu-zisă, donaţie indirectă sau dar manual).Exercitarea dreptului de a revoca donaţia poate fi realizată atât în timpul căsătoriei, cât şi după

încetarea acesteia, inclusiv după moartea soţului donatar, împotriva moştenitorilor acestuia.Revocarea donaţiei dintre soţi devine operantă prin simpla manifestare de voinţă a soţului

donator, nefiind necesară motivarea acestei manifestări de voinţă.Manifestarea de voinţă de revocare a donaţiei poate fi expresă, prin solicitarea restituirii lucrului,

dar şi tacit, printr-un act de dispoziţie care să conducă la concluzia voinţei de revocare ( ex.: un testament cu privire la lucrul respectiv, în favoarea unei terţe persoane).

Revocabilitatea donaţiilor între soţi este de ordine publică şi de aceea soţul donator nu are posibilitatea să renunţe la acest drept.

Ca efect al revocării donaţiei, bunurile care au format obiectul donaţiei redevin bunuri proprii ale soţului donator.

6. Condiţiile de formă ale donaţiei.

A. Principiul solemnităţii donaţiei.

Potrivit dispoziţiilor art. 813 C. civ., „ donaţiunile se fac prin act autentic”. Prin urmare, consimţământul părţilor trebuie să fie exprimat în formă autentică, solemnitatea fiind de natura contractului de donaţie.

Forma autentică a donaţiei reprezintă şi o măsură de protecţie a voinţei donatorului, care răspunde în mod irevocabil de un drept în favoarea unei alte persoane fără a primi un echivalent.

În doctrină, s-a evidenţiat că între principiul irevocabilităţii speciale şi solemnitate există o strânsă legătură, împreună făcând din donaţie „ cel mai special contract ”.

S-a apreciat, astfel, că forma solemnă a contractului de donaţie nu constituie numai o condiţie de formă a acestuia ci se relevă ca un principiu, principiul solemnităţii donaţiei.

Nerespectarea formei autentice a contractului de donaţie atrage nulitatea absolută a acestuia şi poate fi invocată de orice parte şi de instanţă, din oficiu.

Forma solemnă fiind cerută imperativ de către lege, nerespectarea acestei cerinţe nu poate fi acoperită ulterior prin confirmare de către donator.

S-a admis totuşi că, după moartea donatorului, nulitatea donaţiei pentru viciu de formă poate fi acoperită prin confirmare, ratificarea sau executarea voluntară, de moştenitorii donatorului.

În situaţia în care donaţia se încheie între absenţi, prin ofertă şi acceptare separată, ambele acte trebuie să fie făcute în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Acceptarea donaţiei trebuie să aibă loc în timpul vieţii donatorului, în caz contrar oferta fiind caducă. De asemenea, acceptarea donaţiei trebuie făcută personal de donatar şi notificată donatorului, în limitele termenului stabilit de acesta, iar dacă nu s-a fixat un termen, înainte de revocarea ofertei.

B. Donaţiile deghizate, donaţiile indirecte şi darurile de nuntă.

Atât în doctrină cât şi în practică se recunoaşte existenţa unor donaţii pentru care nu este necesară forma autentică prevăzută de art. 813 C. civ., şi care sunt excepţii de la principiul solemnităţii donaţiilor.

a) Donaţia deghizată.Este donaţia simulată prin care dispunătorul ascunde adevărata natură juridică a acestui contract

încheind aparent un contract cu titlu oneros.De exemplu, deşi public se încheie un contract de vânzare-cumpărare a unei case, în realitate

dreptul de proprietate se transmite cu titlu gratuit.Donaţiile deghizate sunt, în principiu, valabile, cu excepţia situaţiei în care sunt frauduloase caz

în care sunt afectate de nulitate absolută.Pentru ca o donaţie deghizată să fie valabilă trebuie să îndeplinească condiţiile de fond cerute

pentru donaţie, iar condiţiile de formă trebuie să fie respectate la contractul care deghizează ( actul aparent). Doar aşa se poate considera că donaţia deghizată este o excepţie de la principiul solemnităţii.

Dovada deghizării se va face potrivit regulilor din materia simulaţiei. Părţile din contract şi succesorii lor universali sau cu titlu universal vor putea face dovada deghizării cu un contraînscris sau cu un început de dovadă scrisă ( şi în completare cu martori), iar terţii cu orice mijloc de probă.

O prezumţie de donaţie deghizată este instituită de dispoziţiile art. 845 C. civ. în favoarea moştenitorilor rezervatari ai donatorului în situaţia înstrăinării cu titlu oneros sub forma unei rente viagere sau cu rezerva dreptului de uzufruct, către un moştenitor în linie directă şi care a consimţit la încheierea actului.

O formă a donaţiei deghizate este donaţia prin interpunerea de persoane, care însă nu priveşte natura contractului, ci persoana beneficiarului donaţiei ( a donatarului).

De obicei, în practică, o asemenea formă de simulaţie se întâlneşte când se doreşte gratificarea unei persoane incapabile de a primi o donaţie, situaţie în care contractul se încheie cu o persoană interpusă. Sunt însă şi situaţii când donatorul doreşte să-şi păstreze anonimatul şi recurge la o asemenea formă de donaţie.

Cât priveşte condiţiile de valabilitate, contractul aparent trebuie să respecte condiţiile de fond în persoana adevăratului donator şi forma contractului de donaţie.

Potrivit art. 812 C. civ., donaţiile făcute în favoarea unui incapabil sunt nule, fie că sunt deghizate sub forma unui contract oneros, fie făcute în numele unor persoane interpuse ( tatăl, mama, copiii şi descendenţii, precum şi soţul persoanei incapabile).

De asemenea, potrivit art. 940 C. civ., „sunt interzise sub sancţiunea nulităţii absolute donaţiile” deghizate între soţi, ori făcute prin persoane interpuse ( se are în vedere caracterul revocabil al donaţiilor dintre soţi).

În acelaşi sens, prin art. 941 C. civ. Se instituie o prezumţie de interpunere pentru copiii soţului donatar, din altă căsătorie, din afara căsătoriei ori adopţie şi rudele în linie directă sau colaterală, până la gradul IV inclusiv, cu condiţia ca în momentul încheierii contractului de donaţie, soţul donatar să aibă vocaţie succesorală utilă la succesiunea acestora.

b) Donaţiile indirecte.Acest gen de donaţii sunt acte juridice fundamentate pe intenţia de a gratifica prin intermediul

unui alt act juridic, diferit de contractul de donaţie.De aceea, donaţiile indirecte nu sunt supuse regulilor de formă cerute de lege pentru validitatea

donaţiei, dar sunt supuse regulilor de fond specifice acestui contract.Deosebirea de donaţia deghizată constă în faptul că în cazul donaţiei indirecte actul perfectat şi

prin care se dispune cu titlu gratuit este cel dorit de părţi.Cele mai uzitate forme de donaţie indirectă sunt: renunţarea la un drept, remiterea de datorie şi

stipulaţia pentru altul. Renunţarea la un drept constituie o donaţie indirectă cu condiţia de a fi

fundamentată pe voinţa de a gratifica ( Ex.: renunţarea la moştenire).Pentru a produce efectele unei donaţii indirecte, renunţarea la moştenire trebuie să fie pur

abdicativă. În cazul în care donaţia s-ar face în favoarea unui moştenitor s-ar realiza practic o acceptare a moştenirii şi apoi o transmitere a acesteia către persoana avută în vedere.

Prin urmare, dacă renunţarea ar fi translativă de drepturi şi nu pur abdicativă, contractul de donaţie ar trebui să îmbrace forma autentică prevăzută de art. 813 şi 814 C. civ. pentru donaţii.

Remiterea de datorie reprezintă renunţarea cu titlu gratuit a creditorului la valorificarea unui drept de creanţă pe care îl are faţă de debitorul său.

Renunţarea creditorului la valorificarea dreptului său de creanţă nu presupune doar o manifestare unilaterală de voinţă ci, fiind necesară şi acceptarea debitorului, se îndeplineşte cerinţa contractului de donaţie.

Se realizează, astfel, stingerea raportului obligaţional şi drept consecinţă debitorul dobândeşte un folos gratuit.

Remiterea de datorie prin acte între vii poate fi făcută prin orice formă: scrisă, verbală sau chiar tacită ( când rezultă din anumite fapte ale creditorului, iar proba convenţiei va fi făcută potrivit art. 1191 şi urm. C. civ.)

Stipulaţia în favoarea altei persoane este un contract prin care o persoană numită promitent se obligă faţă de altă persoană numită stipulant să execute o anumită prestaţie în folosul unei terţe persoane numită beneficiar, care nu participă şi nici nu este reprezentată la încheierea contractului.

Când stipulaţia în favoarea unei terţe persoane este făcută cu intenţia de a gratifica ( animus donandi) ea devine donaţie indirectă şi este scutită de forma solemnă impusă donaţiilor.

Aplicaţii practice ale stipulaţiei pentru altul sunt frecvente, precum în cazul contractului de rentă viageră în folosul unui terţ, donaţia cu sarcini în folosul unei terţe persoane, contractul de asigurare asupra vieţii sau de răspundere civilă.

c) Darul manual este o donaţie realizată prin tradiţiunea lucrului mobil de la donator la donatar în baza acordului de voinţă al acestora.

Darul manual reprezintă o formă simplă de donaţie şi este exceptat de la condiţia formei impusă donaţiei propriu-zise. Condiţiile de fond ale donaţiei trebuie însă respectate de părţile contractante.

Darul manual face parte din categoria contractelor reale, iar tradiţiunea bunului donat este de esenţa contractului.

Prin excepţie, darul manual operează prin simplul acord de voinţă atunci când bunul ce formează obiectul contractului se află deja în mâinile donatarului.

Obiectul darului manual poate consta numai în bunuri corporale care pot fi transmise de la mână la mână. Depunerea unei sume de bani la CEC pe numele altei persoane cu intenţia de a o gratifica realizează cerinţele darului manual. În schimb, predarea unui libret CEC altei persoane deşi sumele au rămas pe numele donatorului nu reprezintă un dar manual, deoarece nu s-a transferat proprietatea sumelor de bani în favoarea donatarului.

Dovada darului manual se poate face prin orice mijloc de probă, remiterea lucrului fiind o chestiune de fapt. Prin excepţie, donatorul şi succesorii săi pot proba darul manual numai printr-un înscris sau început de dovada scrisă completată cu martori sau prezumţii, conform art. 1191 C. civ.

Darurile de nuntă sunt cele mai frecvente daruri manuale.Aceste bunuri sunt bunuri comune ale soţilor în situaţia în care au fost primite după încheierea

căsătoriei, întrucât se prezumă că intenţia donatorilor a fost de a-i ratifica pe ambii soţi.Cât priveşte donaţia făcută de părinţii unuia dintre soţi, s-a apreciat că bunurile dobândite sunt

bunuri proprii potrivit art. 31 lit. b C. Familiei, cu excepţia situaţiei în care dispunătorul a prevăzut ca ele să devină bunuri comune.

În situaţia în care obiectul donaţiei îl constituie sume mari de bani sau bunuri valoroase care provin de la persoane ce nu sunt părinţii celor doi soţi, s-a apreciat că aceste bunuri sau sume vor fi bunuri proprii, dacă dispunătorul a dorit ca acestea să revină unuia din soţi.

7. Efectele contractului de donaţie.

A. Obligaţiile donatorului.

Principala obligaţie a donatorului este predarea bunului donat şi se realizează prin transmiterea materială a lucrului chiar ulterior încheierii contractului, potrivit clauzelor contractuale. Dacă potrivit convenţiei părţilor bunul donat va fi păstrat de donator şi după perfectarea convenţiei, acesta va răspunde pentru pieirea sau distrugerea bunului dacă a survenit din culpa sa.

Dat fiind caracterul gratuit al contractului de donaţie, în principiu, donatorul nu are obligaţia de garanţie pentru evicţiune sau pentru vicii ascunse.

Donatorul garantează, totuşi, pentru evicţiune în următoarele cazuri cu titlu de excepţie: când a promis expres garanţia pentru evicţiune ( art. 828 alin. 2 C. civ.); când evicţiunea provine dintr-un fapt personal al donatorului ( art. 828 alin. 3 C. civ.); când donaţia este cu sarcini, în limitele valorii acestora ( art. 828 alin. 3 C. civ.).De asemenea, donatorul garantează în mod excepţional pentru vicii ascunse în următoarele

situaţii: când s-a obligat în mod expres în acest sens; când viciile ascunse, cunoscute de donator, au pricinuit un prejudiciu donatarului; când donaţia este cu sarcini, în limita valorii acestora.

B. Obligaţiile donatarului.

Când donaţia nu este afectată de sarcini, donatarul nu are nicio obligaţie faţă de donator. Donatarul are cel mult o obligaţie morală de recunoştinţă, care dacă va fi încălcată va putea conduce, în anumite condiţii, la revocarea donaţiei pentru ingratitudine ( art. 831 C. civ.).

Dacă donaţia este cu sarcini, donatarul are obligaţia de a executa sarcina pentru că în caz contrar donaţia poate fi revocată.

C. Efectele donaţiei faţă de terţi.

Contractul de donaţie produce efecte directe doar între părţile contractante.Pentru ca donaţia să producă efecte faţă de terţi este necesară îndeplinirea formelor de

publicitate.Dacă bunul donat este mobil, opozabilitatea faţă de terţi se realizează prin transmiterea posesiei

bunului respectiv ( art. 1909 şi 972 C. civ.).Dacă obiectul donaţiei îl constituie un drept de creanţă, opozabilitatea faţă de terţi se va realiza

prin notificarea cesiunii către debitorul cedat sau prin acceptarea şi de către acesta a cesiunii printr-un act autentic.

În cazul în care obiectul donaţiei este un imobil, contractul devine opozabil faţă de terţi din momentul înscrierii dreptului în cartea funciară ( art. 22 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară).

Înscrierea în cartea funciară poate fi cerută de donatar, care este cel mai interesat în realizarea opozabilităţii faţă de terţi.

De asemenea, pot cere înscrierea dreptului mandatarul donatarului, tutorele, ascendenţii minorului donatar şi chiar donatorul.

Anumite persoane, respectiv tutorii care îi reprezintă pe minori sau pe interzişii judecătoreşti, sunt obligate să solicite înscrierea donaţiei sub sancţiunea acoperirii daunelor create persoanelor pe care le reprezintă prin inacţiunea lor ( art. 820 C. civ.).

Lipsa înscrierii dreptului de proprietate dobândit prin donaţie poate fi invocată de orice persoană interesată ( cei care au primit proprietatea lucrului de la înstrăinător, creditorii ipotecari asupra lucrului donat şi succesorii cu titlu particular ai donatorului-art. 819 C. civ.).

Nu pot invoca lipsa înscrierii dreptului transmis prin donaţie donatorul şi succesorii lui universali sau cu titlu universal, precum şi reprezentanţii donatorului deoarece aceştia aveau obligaţia să procedeze la înscrierea dreptului.

8. Cauzele legale de revocare a donaţiilor.

Cum s-a arătat în cele ce preced, donaţiile sunt, în principiu, irevocabile.Excepţie de la principiul irevocabilităţii fac donaţiile între soţi care sunt revocabile.Codul civil prevede în art. 829 alte trei cazuri de revocabilitate a donaţiilor( pentru neexecutarea

sarcinilor, pentru ingratitudine şi pentru naşterea unui copil).Aceste cauze legale de revocare a donaţiilor nu sunt excepţii de la principiul irevocabilităţii

donaţiilor deoarece nu depind exclusiv de voinţa donatorului. Confuzia este determinată de folosirea neadecvată a termenului de „revocare” în art. 829 C. civ., când în realitate cele trei cazuri sunt cazuri de rezoluţiune a contractului.

A. Revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii.

Sarcina donaţiei reprezintă o obligaţie pe care donatorul o impune donatarului în limita căreia se diminuează valoarea donaţiei.

Sarcina trebuie să fie licită, morală şi posibilă, şi poate fi dispusă în favoarea dispunătorului, în favoarea unui terţ sau chiar în favoarea beneficiarului donaţiei.

În limita sarcinii, contractul de donaţie are caracter sinalagmatic astfel că neexecutarea sarcinii permite donatorului să solicite fie executarea silită a obligaţiei, cu daune interese, fie revocarea donaţiei potrivit art. 1020-1021 C. civ.

Neîndeplinirea sarcinii trebuie să fie culpabilă donatarului care nu se poate elibera de sarcină abandonând lucrul primit prin donaţie fără acordul donatorului.

Revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii este judiciară iar acţiunea poate fi exercitată de donator, de succesorii acestuia, de creditorii chirografari şi de cesionar .

Terţul beneficiar al unui contract de donaţie cu sarcini nu are deschisă calea acţiunii în revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii.

Terţul poate însă să solicite executarea silită a contractului.

B. Revocarea donaţiei pentru ingratitudine

Contractul de donaţie, fiind cu titlu gratuit, nu creează obligaţii în sarcina donatarului, însă acesta are obligaţia de recunoştinţă. Lipsa de recunoştinţă din partea donatarului, dacă îmbracă o formă calificată, poate conduce la revocarea donaţiei.

Potrivit art. 831 C. civ. Cauzele care atrag revocarea donaţiei pentru ingratitudine sunt:a) Donatarul să fi atentat la viaţa donatorului ( art. 831 alin. 1 C. civ)Din interpretarea acestui text de lege rezultă că nu este necesară condamnarea donatarului, fiind

suficient să existe intenţia autorului de a ucide.Uciderea din culpă sau în legitimă apărare nu este cauză de revocare.b) Donatarul să fi săvârşit delicte, cruzimi sau injurii grave( art. 831 pct. 2 C. civ.).

Delictele sunt definite ca fiind fapte penale prin care sunt lezate bunurile sau persoana donatorului, a soţului ori rudelor apropiate.

Cruzimile reprezintă acte prin care donatarul sau alte persoane din ordinul acestuia lezează integritatea corporală sau sănătatea donatorului.

Injuriile sunt fapte care lezează onoarea, demnitatea sau reputaţia donatorului. În toate situaţiile faptele trebuie săvârşite cu intenţie.c) Refuzul donatarului de a da alimente donatorului (art. 831 pct. 3 c.p.civ.);Acest caz de revocare a donaţiei are în vedere fapta donatarului care deşi a avut posibilităţi

materiale a refuzat cererea donatorului aflat în nevoie de a-i da alimente.Revocarea donaţiei în acest caz nu operează dacă pentru donator sunt obligate alte persoane de a-

i acorda întreţinerea.Refuzul donatarului de a acorda alimente poate conduce eventual la revocarea donaţiei, donatorul

neputând cere întreţinere de la donatar.Acţiunea în revocarea donaţiei pentru ingratitudine poate fi intentată numai de donator, fiind o

acţiune strict personală.Moştenitorii donatorului vor putea continua acţiunea pornită de antecesorul lor sau vor putea

porni acţiunea dacă donatorul a decedat înainte de expirarea termenului în care acţiunea putea fi intentată ( art. 833 alin. 2 C. civ.).

Acţiunea în revocare pentru ingratitudine este judiciară ( trebuie cerută instanţei de judecată) şi trebuie introdusă în termen de un an calculat de la data producerii cauzei de revocare sau de la data cunoaşterii acestei cauze de către donator ( art. 833 alin. 1 C. civ.)

Acţiunea poate fi intentată doar împotriva donatarului vinovat, nu şi împotriva moştenitorului acestuia.

C.Revocarea donaţiei pentru naşterea unui copil

Potrivit art. 836 „orice donaţie prin acte între vii, făcute de persoane ce n-au copii sau descendenţi existenţi în timpul facerii lor … sunt revocate de drept dacă donatorul, în urma donaţiunii dobândeşte un copil legitim” (chiar şi în cazul în care copilul se naşte după moartea donatorului.

Această cauză de revocare a donaţiei are ca suport prezumţia voinţei donatorului de a revoca donaţia în situaţia expusă de textul de lege menţionat.

Pentru a fi operantă cauza de revocare a donaţiei pentru naşterea unui copil se impun a fi îndeplinite cumulativ două condiţii:

a. donatorul să nu fi avut copii sau alţi descendenţi în momentul încheierii donaţiei. Se consideră că donatorul nu a avut copii şi în situaţia în care a avut un copil conceput.

b. Donatorului să i se fi născut un copil viu ulterior donaţiei.Revocarea pentru naşterea unui copil operează de drept astfel că nu este necesară pronunţarea

instanţei asupra cauzei de revocare. Judecătorul sesizat cu cererea privind revocarea donaţiei pentru naşterea unui copil va constata numai revocarea.

Ca efect al naşterii unui copil, dreptul de proprietate al donatarului este desfiinţat retroactiv, iar lucrurile donate vor reintra în patrimoniul donatorului, scutite de sarcini.

Acţiunea pentru restituirea bunurilor poate fi intentată de către donator şi de ereditarii săi în drepturi, inclusiv de către creditori (prin acţiune oblică).

Orice clauză sau convenţie prin care donatorul ar renunţa la revocarea donaţiei în situaţia naşterii unui copil este nulă şi fără nici un efect (art. 839 c. civ.).

În doctrină s-au purtat discuţii cu privire la efectele pe care le produce adopţia asupra acestui caz de revocare.

Într-o opinie se reţine că dacă în momentul donaţiei donatorul avea un copil adoptat, naşterea ulterioară a unui copil nu va determina revocarea donaţiei deoarece adoptatul este asimilat copilului din căsătorie. În acelaşi mod s-a argumentat şi situaţia în care a fost adoptat un copil după încheierea donaţiei.

Într-o altă opinie pe care o apreciem justă şi care a fost îmbrăţişată şi de jurisprudenţă, s-a reţinut soluţia contrară.

În susţinerea acestei teze se impune a fi invocat art. 836 c. civ. care se referă la dobândirea de către donator a unui copil exclusiv din căsătorie sau din afara căsătoriei, textul fiind de strictă interpretare.

TITLUL III

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

1. Noţiune. Reglementare.

Potrivit dispoziţiilor art. 1411 C. civ., contractul de locaţiune poate fi definit ca fiind acel contract prin care o persoană, numită locator, transmite unei alte persoane, numite locatar, folosinţa temporară, totală sau parţială a unui bun în schimbul unei sume de bani sau a altei prestaţii, numită chirie.

În doctrină şi jurisprudenţă s-a admis că locaţiunea poate fi pe durată nedeterminată, dar nu poate fi încheiată pe durată perpetuă; locaţiunile ereditare (perpetue) cunoscute sub denumirea de emfiteuză ori embatic sunt prohibite de lege.

Atât jurisprudenţa cât şi doctrina admit posibilitatea încheierii unui antecontract de locaţiune care naşte în persoana părţilor drepturi şi obligaţii specifice dreptului obligaţional, respectiv dreptul şi corelativ obligaţia de a fi încheiat în viitor contractul de locaţiune, cu toate consecinţele ce derivă din această convenţie.

Contractul de locaţiune este reglementat de Codul civil în Titlul VII, „Despre contractul de locaţiune”, art. 1410-1490, precum şi de legile speciale privind varietăţi ale contractului de locaţiune.

2. Caractere juridice

a) Locaţiunea este un contract consensual, ceea ce înseamnă că se încheie prin simplul acord de voinţă al părţilor fără a fi necesară vreo altă formalitate.

Cât priveşte, însă, dovada (proba) contractului de locaţiune, atunci când acesta nu a fost încheiat în formă scrisă, Codul civil cuprinde câteva dispoziţii speciale.

Astfel, potrivit art. 1416 C. civ., atunci când contractul a fost încheiat verbal, iar una dintre părţi neagă existenţa lui, dovada cu martori nu este admisă oricât de mică ar fi chiria (chiar şi în condiţiile în care s-a plătit o arvună).

De asemenea, potrivit art. 1417 C. civ., dacă locaţiunea a fost încheiată verbal şi este în curs de executare, iar asupra cuantumului chiriei există o contestaţie, în lipsa unei chitanţe (act scris) locatorul poate cere numai efectuarea unei expertize pentru stabilirea valorii chiriei.

În acelaşi sens, dacă litigiul priveşte termenul contractului, legea face trimitere la obiceiul locului.

Dacă înscrisul constatator al contractului a fost distrus datorită unui caz de forţă majoră, existenţa acestuia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.

b) Locaţiunea este un contract sinalagmatic (bilateral), întrucât dă naştere la obligaţii pentru ambele părţi contractante.

Prin contract, locatorul se obligă să transmită folosinţa temporară a lucrului, iar locatarul să plătească chiria.

c) Locaţiunea este un contract cu titlu oneros, în care ambele părţi contractante urmăresc un interes propriu patrimonial.

Elementul oneros al contractului de locaţiune este de esenţa acestui contract pentru că transmiterea gratuită a folosinţei unui lucru nu mai este o locaţiune ci un împrumut de folosinţă (comodat) care este un contract esenţialmente gratuit.

d) Contractul de locaţiune este un contract comutativ pentru că părţile cunosc din momentul încheierii lui întinderea obligaţiilor contractuale .

e) Locaţiunea este un contract de executare succesivă în timp, deoarece obligaţiile părţilor se execută printr-o prestaţie succesivă pe toată durata contractului. Locatorul asigură folosinţa lucrului în mod continuu, iar locatarul plăteşte chiria corespunzătoare unei unităţi de timp (zi, săptămână, lună, trimestru etc.).

Executarea în timp este de esenţă contractului de locaţiune.f) Locaţiunea este un contract translativ de folosinţă temporară a lucrului.Prin locaţiune nu se transmite proprietatea lucrului, ceea ce face ca riscul pieirii fortuite să

rămână în sarcina proprietarului care uneori este o altă persoană decât locatorul.

3. Natura juridică a dreptului locatarului

În doctrină există discuţii contradictorii cu privire la natura juridică a dreptului de folosinţă al locatarului, respectiv dacă acesta este un drept real sau un drept de creanţă.

Într-o primă susţinere se aduc argumente în favoarea calificării dreptului locatarului ca fiind un drept real în sensul că:

- atunci când locaţiunea se încheie pe o durată de peste 5 ani, ea devine act de dispoziţie;

- pentru a fi opozabil terţilor, actul este supus publicităţii imobiliare (atunci când obiectul contractului este un imobil).

Într-o a doua susţinere, majoritară şi pe care o apreciem ca fiind cea corectă, contractul de locaţiune conferă locatarului un drept de creanţă, cu argumentarea că:

- locaţiunea este un act de dispoziţie numai atunci când depăşeşte 5 ani şi este supusă publicităţii imobiliare numai atunci când depăşeşte 3 ani. În celelalte cazuri locaţiunea rămâne în sfera actelor de administrare;

- dreptul de folosinţă nu conferă locatarului un drept de urmărire a bunului aflat în posesia terţilor şi nici un drept de preferinţă (atât dreptul de urmărire cât şi dreptul de preferinţă sunt specifice doar drepturilor reale);

- drepturile reale sunt limitativ enunţate de lege, iar dreptul de folosinţă al locatarului nu este cuprins în această enumerare.

Fiind un drept de creanţă, dreptul de folosinţă al locatarului are caracter imobiliar (chiar şi atunci când obiectul locaţiunii este un imobil) temporar, susceptibil de gaj şi transmisibil (atât între vii cât şi cu cauză de moarte).

4. Condiţii de validitate

Ca orice contract, locaţiunea trebuie să îndeplinească condiţiile de fond prevăzute de art. 948 C. civ., respectiv capacitate, consimţământ, obiect şi cauză.

Având în vedere faptul că atât consimţământul cât şi cauza nu prezintă particularităţi în raport cu celelalte contracte, ne vom referi în cele ce urmează doar la celelalte două condiţii de validitate, respectiv capacitatea părţilor şi obiectul contractului.

A. Capacitatea părţilor.

În ce-l priveşte pe locator, acesta poate fi o persoană fizică sau o persoană juridică titulară a unui drept real care conferă acestuia dreptul de folosinţă asupra bunului ce formează obiectul contractului. Un asemenea titular poate fi proprietarul, uzufructuarul, abitatorul etc.

Locator poate fi, însă, şi locatarul principal în cazul sublocaţiunii.Locatarul poate fi, de asemenea, o persoană fizică sau juridică care are capacitate de a încheia

acte juridice.În cazul contractului de locaţiune, care este, în principiu, un act de administrare, capacitatea

părţilor se raportează la regimul juridic al unor asemenea acte.Astfel, minorul de peste 14 ani, care are capacitate de exerciţiu restrânsă, va putea încheia un

contract de locaţiune dar numai cu încuviinţarea prealabilă a ocrotitorului său legal.Dacă durata contractului de locaţiune este mai mare de 5 ani s-a apreciat în doctrină că locaţiunea

este un act de dispoziţie astfel că părţile trebuie să aibă capacitatea corespunzătoare pentru încheierea unui asemenea act.

În asemenea caz, minorul mai mare de 14 ani, pentru încheierea contractului în calitate de locator, va avea nevoie nu numai de încuviinţarea ocrotitorului său legal, dar şi de autorizaţia prealabilă a autorităţii tutelare.

În doctrină, pe drept cuvânt s-a considerat că doar locatorul trebuie să aibă capacitate de dispoziţie la încheierea locaţiunii ce depăşeşte 5 ani, deoarece pentru locatar întotdeauna locaţiunea este un act de administrare (indiferent de durată).

În cazul în care un coproprietar închiriază singur bunul, încălcând astfel regula unanimităţii, devin aplicabile regulile din materia vânzării lucrului de către unul dintre coproprietari sau cele ale mandatului tacit ori ale gestiunii de afaceri.

B. Obiectul contractului.

Contractul de locaţiune are un dublu obiect, corespunzător prestaţiei părţilor, iar obiectul prestaţie părţilor îl reprezintă lucrul transmis în folosinţă (pentru locator) şi respectiv chiria (pentru locatar).

a) Lucrul a cărei folosinţă este transmisă prin locaţiune poate fi mobil sau imobil, corporal sau incorporal (ex.: dreptul de proprietate industrială).

În toate cazurile, lucrul nu trebuie să se distrugă sau să se consume prin folosinţă în raport de destinaţie după natura obiectului sau de destinaţia dată de părţi. Prin urmare, obiectul locaţiunii îl formează lucruri nefungibile, individual determinate după natura lor sau conform voinţei părţilor.

Obiect al locaţiunii îl pot forma şi lucrurile viitoare, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă deoarece pactele asupra unei moşteniri viitoare sunt interzise de lege (1965 C. civ.).

De asemenea, pot forma obiect al locaţiunii şi bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale, în condiţiile legii (art. 12 şi art. 14-16 din Legea 213/1998 privind proprietatea publică).

În cazul în care se încheie o locaţiune pentru un lucru care are personal de deservire, locaţiunea va privi doar lucrul; pentru personalul de deservire se va încheia contract de prestări servicii (antrepriză) pentru că o persoană nu poate forma obiect al unui contract de locaţiune.

b) Chiria este suma de bani sau prestaţia pe care locatarul o efectuează pentru folosinţa lucrului închiriat.

Modalităţile de plată a chiriei se stabilesc prin acordul părţilor. De regulă, chiria se plăteşte în bani dar, aşa cum s-a arătat în cele ce preced, chiria poate fi plătită şi în alte servicii (ex.: folosinţa altui lucru, executarea unei lucrări).

Chiria poate fi unică(globală) sau, de regulă, se stabileşte pe unităţi de timp (zile, săptămâni, luni, ani, etc.).

Chiria trebuie să fie determinată sau determinabilă (ex.: în raport de cursul valutar).De asemenea, chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă.Lipsa preţului (chiriei) în contractul de locaţiune atrage nulitatea acestuia, acordul de voinţă al

părţilor poate fi calificat ca un contract de comodat (împrumut de folosinţă), dacă sunt realizate condiţiile de validitate ale unui asemenea contract.

5. Efectele contractului de locaţiune

A. Obligaţiile locatorului

Potrivit contractului, principala obligaţie a locatorului este aceea de a asigura locatarului folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii. Din această obligaţie principală decurg trei obligaţii secundare:

a) obligaţia de predare a lucrului;b) obligaţia efectuării reparaţiilor capitale;c) obligaţia de garanţie.

a. Obligaţia de predare a lucruluiÎn conformitate cu dispoziţiile art. 1420 pct. 1 C. civ., dacă nu există în contract o prevedere

contară, locatorul este obligat să predea lucrul la încheierea contractului şi la locul unde se află în momentul contractării. Predarea lucrului închiriat se va face pe cheltuiala locatorului dacă părţile nu au convenit altfel; lucrul trebuie să fie în stare bună încât să corespundă destinaţiei dată prin contract (art. 1421 alin.1 C. civ.).

În cazul refuzului predării lucrului locatarul poate:- să invoce excepţia de neexecutare prin neplata chiriei dacă aceasta trebuia achitată

anticipat;- să pretindă predarea silită a lucrului;- să solicite rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, cu daune interese.Dacă predarea lucrului s-a făcut cu întârziere, locatarul are posibilitatea să ceară o diminuare a

chiriei, proporţional cu durata în care a fost lipsit de folosinţa lucrului închiriat.

b. Obligaţia efectuării reparaţiilor capitale

Potrivit dispoziţiilor art. 1420 pct. 2 şi art. 1421 pct. 2 C. civ., locatorul trebuie să predea lucrul într-o stare corespunzătoare, dar în acelaşi timp trebuie să menţină pe tot timpul derulării locaţiunii starea corespunzătoare a lucrului.

Dacă apare o uzură normală a lucrului sau o degradare datorită cazului fortuit, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile necesare pentru repunerea lucrului în stare corespunzătoare de folosinţă.

Locatorul este ţinut să efectueze doar reparaţiile capitale şi necesare menţinerii unei folosinţe normale a lucrului, celelalte reparaţii de importanţă mai mică, numite reparaţii locative rămânând în sarcina locatarului (art. 1421 alin. 2 C. civ.).

În situaţia în care lucrul ce formează obiectul locaţiunii a pierit în total sau a devenit impropriu destinaţiei dată, locaţiunea încetează iar locatorul nu are obligaţia de a-l reconstrui (art. 1439 C. civ.).

Pentru cazul în care locatorul nu-şi execută obligaţia de efectuare a reparaţiilor capitale, locatarul poate cere instanţei:

- obligarea locatorului la executarea reparaţiilor;- autorizarea sa de a efectua reparaţiile, în contul locatorului, cheltuielile fiind scăzute

din chirie;- rezilierea contractului pentru neexecutare (art. 1020-1021 şi art. 1439 alin. 2 C. civ.).În situaţia în care reparaţiile capitale necesită urgenţă, acestea pot fi efectuate de locatar şi fără

autorizaţia instanţei de judecată, valoarea lor urmând să fie recuperată prin diminuarea corespunzătoare a chiriei.

c. Obligaţia de garanţieObligaţia de garanţie a locatorului cuprinde potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ.: c.1. garanţia pentru tulburarea cauzată prin fapta acestuia; c.2. garanţia pentru tulburarea provenită din fapta unui terţ;c.3. garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat.

c.1. Garanţia pentru tulburarea cauzată prin fapta proprie reprezintă pentru locator obligaţia de a se abţine de la orice faptă personală care l-ar putea priva pe locatar de folosinţa liniştită a lucrului; locatorul răspunde pentru tulburările cauzate de fapta proprie, indiferent că sunt de fapt sau de drept.

În acest sens, locatorul nu poate în cursul locaţiunii să schimbe forma lucrului închiriat, fie direct prin transformarea materială a acestuia, fie indirect prin schimbarea destinaţiei (art. 1424 C. civ.).

Potrivit art. 1425 alin. 1 C. civ., nu-i poate fi imputată locatorului tulburarea pe care acesta o produce locatarului prin efectuarea reparaţiilor urgente ce cad în sarcina sa şi care nu pot fi amânate până la încetarea locaţiunii; în acest caz, locatarul va suporta limitarea folosinţei lucrului închiriat (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Reparaţiile urgente trebuie însă făcute în cel mult 40 de zile, depăşirea termenului dând dreptul locatarului să ceară o scădere a chiriei, proporţional cu lipsa parţială a folosinţei (art. 1425 alin. 2 C. civ).

Dacă reparaţiile capitale sunt de natură să provoace pierderea totală a folosinţei lucrului, locatarul poate să solicite instanţei rezilierea contractului (art. 1425 alin. 3 C. civ.).

c.2. Garanţia pentru tulburările provenite din faptele terţilorÎn acest caz, răspunderea locatorului va fi distinctă, după cum tulburarea este de fapt sau de

drept.Locatorul răspunde numai pentru tulburările de drept care provin din faptele terţilor.

Răspunderea acestuia nu poate fi antrenată pentru tulburările de fapt pentru că în asemenea situaţii locatarul are la dispoziţie acţiunile posesorii.

În situaţia în care locatarul pierde folosinţa lucrului, în tot sau în parte ca urmare a tulburării de drept cauzată prin faptele terţilor, poate să solicite:

- rezilierea contractului atunci când acesta nu mai poate fi executat sau când folosinţa lucrului a fost prea mult micşorată;

- micşorarea chiriei proporţional cu pierderea parţială a folosinţei lucrului închiriat;- daune interese.

c.3. Garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului închiriatPotrivit art. 1422 C. Civ., „locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile şi viciile

lucrului închiriat, ce-i împiedică întrebuinţarea”.Pentru a fi antrenată răspunderea locatorului pentru vicii, acestea trebuie să prezinte o anumită

gravitate de natură a micşora folosinţa lucrului, în aşa măsură încât locatarul, dacă le-ar fi cunoscut la momentul încheierii contractului, nu şi-ar fi dat acordul sau ar fi plătit o chirie mai mică.

Locatorul va răspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului, deoarece pentru viciile aparente se prezumă că locatarul le-a acceptat pentru că le-a cunoscut sau putea să le cunoască şi a consimţit la încheierea contractului în aceste condiţii.

Răspunderea locatorului poate fi antrenată indiferent dacă el a fost sau nu de bună credinţă la încheierea locaţiunii.

Răspunderea locatorului de bună credinţă va fi antrenată numai în limita daunelor imprevizibile, în timp ce răspunderea locatorului de rea credinţă va fi antrenată atât în limita daunelor previzibile, cât şi a celor imprevizibile (art. 1085 C. civ.).

În situaţia în care locatarul descoperă vicii ascunse la lucrul închiriat, poate să solicite:- rezilierea contractului dacă lucrul a devenit impropriu folosinţei conform destinaţiei;- reducerea chiriei dacă viciul diminuează valoarea de întrebuinţare a lucrului;- daune-interese.În situaţia în care viciile apărute pe timpul executării locaţiunii nu sunt imputabile locatorului

fiind datorate cazului fortuit sau forţei majore, locatarul poate opta între rezilierea contractului sau reducerea chiriei, însă nu poate cere daune interese.

B. Obligaţiile locatarului

Potrivit dispoziţiilor art. 1429 şi urm. C. civ. În sarcina locatarului sunt prevăzute cinci obligaţii: a) obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei; b) plata chiriei; c) restituirea lucrului la încetarea locaţiunii; d) răspunderea pentru incendiu; e) obligaţia de apărare a lucrului contra uzurpărilor.

a) Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei.În conformitate cu dispoziţiile art. 1429 C. civ. locatarul este dator să întrebuinţeze lucrul ca un

bun proprietar şi numai conform destinaţiei dată acestuia prin contract; în cazul în care prin contract nu i s-a dat o anuită destinaţie se va avea în vedere destinaţia prezumată după circumstanţe ( natura bunului, destinaţia lui anterioară, etc.). De exemplu, o sală de sport nu va putea fi folosită ca un depozit de materiale de construcţie, sau un apartament de locuit nu va putea fi folosit ca restaurant.

În executarea acestei obligaţii, locatarul nu va putea schimba destinaţia lucrului închiriat şi, totodată, va trebui să întreţină lucrul pe toată durata locaţiunii pentru menţinerea stării în care i-a fost predat. El are obligaţia să efectueze lucrările de reparaţie de mai mică importanţă numite reparaţii locative şi, de asemenea, va putea efectua lucrări de îmbunătăţire a lucrului şi care nu se consideră schimbare de destinaţie ( ex.: instalarea telefonului, instalarea gazelor, alarmă,aer condiţionat, etc.).

În situaţia în care locatarul schimbă destinaţia lucrului ori face transformări majore, neautorizate, locatorul poate să solicite instanţei:

- repunerea lucrului în starea anterioară şi folosirea lui potrivit destinaţiei;- rezilierea contractului cu daune interese.Dacă s-au produs degradări ale lucrului din culpa locatarului, acesta va fi obligat să facă

reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar şi în situaţia în care reparaţiile sunt importante.Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere daune interese, dar numai

la încetarea contractului pentru că eventualele inconveniente datorită lipsei de întreţinere sunt suportate de locatar pe parcursul executării contractului.

Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative iar această situaţie poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului, locatorul are posibilitatea să solicite:

- obligarea locatarului de a efectua lucrările;- încuviinţarea efectuării lucrărilor în contul locatarului;- rezilierea contractului.b) Obligaţia de a plăti chiria.În conformitate cu dispoziţiile art. 1429 pct. 2 C. civ., locatarul este obligat să plătească chiria

stabilită prin contract, la termenele stabilite.Dacă în contract nu s-a stabilit altfel, plata chiriei se va face la domiciliul debitorului, adică al

locatarului, potrivit regulii generale stabilită în art. 1104 C. civ. (plată cherabilă).În situaţia în care locatarul nu plăteşte chiria, locatorul poate să solicite în instanţă:- obligarea locatarului la plata chiriei;- rezilierea contractului.De asemenea, locatarul poate să invoce excepţia de neexecutare dacă prin contract s-a convenit

plata chiriei cu anticipaţie, iar lucrul închiriat încă nu a fost predat.Potrivit art. 1730 pct. 1 C. Civ. locatorul beneficiază şi de privilegiul asupra bunurilor mobile ale

locatarului.

c) Obligaţia de a restitui lucrul la încetarea locaţiunii.La încetarea locaţiunii, locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care i-a fost predat,

împreună cu accesoriile sal, conform inventarului făcut la data încheierii contractului. În lipsa unui inventar, se prezumă că lucrul a fost primit în stare bună.

De asemenea, locatarul trebuie să predea eventualele fructe produse de lucrul închiriat.Dacă locatarul a adus îmbunătăţiri lucrului închiriat în timpul executării contractului,cu acordul

locatorului, el are dreptul la o despăgubire echivalentă cul valoarea adăugată.În situaţia în care locatarul refuză să predea lucrul la încheierea contractului, locatorul are la

dispoziţie atât acţiunea în revendicare, dacă este proprietarul lucrului, cât şi o acţiune personală având ca temei contractul de locaţiune.

d) Răspunderea locatarului pentru incendiu.Obligaţia locatarului unei clădiri de a întreţine şi restitui lucrul în starea în care l-a primit îl face

răspunzător pe acesta pentru eventualele pagube produse prin incendiu.Potrivit art. 1435 C. civ. locatarul „este răspunzător de incendiu, dacă nu probează că incendiul s-

a întâmplat prin caz fortuit sau forţă majoră sau prin defect de construcţie sau că focul a venit de la o casă vecină”.

În doctrină s-a considerat că reglementarea cuprinsă în art. 1435 C. civ. reprezintă o aplicaţie a dreptului comun în materie de dovadă în sensul că locatarul nu va putea fi exonerat de răspundere decât dacă dovedeşte că distrugerea lucrului a fost determinată de o cauză străină, neimputabilă lui.

Răspunderea locatarului se va extinde asupra întregului imobil distrus prin incendiu, chiar dacă acesta a închiriat doar o parte a acestuia.

Având în vedere faptul că răspunderea pentru incendiu este contractuală, în situaţia în care imobilul a fost închiriat de mai mulţi locatari aceştia vor răspunde conjunct (şi nu solidar ca în cazul răspunderii delictuale) proporţional cu valoarea locativă a construcţiei ocupate.

e) Obligaţia de apărare a lucrului contra uzurpatorilor.Prin uzurpare se înţelege orice încălcare provenită de la un terţ asupra proprietăţii sau posesiei

lucrului aflat în locaţie.Locatarul este obligat, potrivit art. 1433 C. civ. să aducă la cunoştinţă locatorului, în timp util,

orice uzurpare sau încercare de uzurpare.Obligaţia de apărare a proprietarului lucrului este justificată de faptul că locatarul se află cel mai

aproape de lucru şi prin urmare are în mai mare măsură posibilitatea de a lua la cunoştinţă despre acţiunile terţilor.

În situaţia în care locatarul nesocoteşte dispoziţiile art. 1433 el va putea fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat locatorului din cauza uzurpării.

6. Sublocaţiunea şi cesiunea locaţiunii

A. Sublocaţiunea

Conform art. 1418, al. 1, C. civ., locatarul are dreptul să subînchirieze sau să cedeze contractul său către altă persoană, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă de locator.

În temeiul acestor dispoziţii legale, locatarul poate încheia un contract de sublocaţiune, prin care se obligă să transmită altei persoane, numită sublocatar, dreptul de folosinţă temporară a lucrului pe care l-a închiriat în schimbul unei chirii.

Fiind un nou contract de locaţiune, sublocaţiunea produce aceleaşi efecte între părţi ca orice locaţiune.

Sublocaţiunea este permisă de lege cu respectarea a două condiţii:- transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal de locaţiune;- sublocaţiunea să respecte condiţiile esenţiale din contractul principal.În cazul în care nu sunt respectate aceste condiţii, locatorul poate cere instanţei de judecată fie

executarea obligaţiilor potrivit contractului de locaţiune principal, fie rezilierea acestuia. Sublocaţiunea nu produce efecte faţă de locator, pentru că acesta nu este parte în contract, ceea

ce face ca locatorul şi sublocatarul să nu aibă acţiune directă unul faţă de altul. Ei se pot doar subroga în drepturile locatarului din contractul principal.

B. Cesiunea contractului de locaţiune

Dispoziţiile art. 1418, C. civ. permit locatarului, aşa cum s-a arătat, şi să cedeze contractul său altei persoane.

Cesiunea locaţiunii este un contract prin care locatarul (cedentul) transmite cu titlu oneros sau gratuit, drepturile şi obligaţiile sale dintr-un contract de locaţiune unei terţe persoane (cesionar), care se subrogă în drepturile locatarului şi intră în raporturi directe cu locatorul (cedatul).

Cesiunea locaţiunii are ca efect principal modificarea raportului de locaţiune prin schimbarea persoanei locatarului cu terţul cesionar. Cesiunea locaţiunii trebuie să fie notificată locatorului sau acceptată de acesta printr-un act autentic.

7. Încetarea locaţiunii

Ca orice contract, locaţiunea încetează în primul rând prin acordul de voinţă al părţilor (mutuus dissensus).

De asemenea, locaţiunea încetează la împlinirea termenului stabilit în contract. Există însă şi cauze speciale de încetare a contractului de locaţiune şi anume: denunţarea

unilaterală a contractului, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor, pieirea lucrului, defiinţarea ori desfacerea titlului locatorului, înstrăinarea prin acte între vii a lucrului închiriat.

a. Încetarea contractului prin denunţarea unilateralăAtunci când durata locaţiunii nu a fost stabilită în contract, acesta poate înceta prin denunţare

unilaterală de către oricare dintre părţile contractante, condiţionat de respectarea termenului de preaviz (art. 1436, al.2, C. civ.).

Prin termen de preaviz sau „concediu”, se înţelege durata dintre momentul manifestării voinţei de a desface contractul şi cel la care contractul urmează să înceteze ca urmare a denunţării.

Termenul de preaviz (concediul) se poate stabili prin convenţia părţilor iar în lipsa unei asemenea înţelegeri, se va stabili după natura lucrului şi după obiceiul locului (art. 1436, al. 2, C. civ.).

Denunţarea unilaterală a contractului se face prin act scris, iar dacă partea concediată refuză să dea dovada de primire, se va face prin notificare, prin intermediul executorului judecătoresc.

Instanţa Supremă a statuat că cererea de chemare în judecată pentru evacuare reprezintă o manifestare neechivocă a voinţei de denunţare a contractului, termenul de preaviz (concediu) fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului43

La expirarea termenului de preaviz locaţiunea încetează, iar un nou contract va putea fi încheiat numai cu respectarea condiţiilor de validitate specifice locaţiunii.

b. Încetarea locaţiunii prin expirarea termenuluiPotrivit dispoziţiilor art. 1436, al. 1, C. civ., locaţiunea făcută pentru un timp determinat

încetează de drept la expirarea termenului fără a mai fi nevoie de o înştiinţare prealabilă.Este posibil ca după expirarea termenului contractului locatarul să continue folosinţa lucrului fără

a fi împiedicat de locator. În asemenea situaţie se consideră că a fost reînnoit contractul prin tacita relocaţiune (art. 1450 şi 1451, C. civ.)

Prin urmare, prin tacita relocaţiune se încheie un nou contract care presupune îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute de art. 948, C. civ. Noul contract va avea aceleaşi clauze, cu excepţia clauzei care privea termenul, întrucât noua locaţiune va opera pe durată nedeterminată.

Locaţiunea reînnoită, fiind pe durată nedeterminată, va putea fi denunţată unilateral de oricare dintre părţi, cu respectarea termenului de preaviz (art. 1436, al. C. civ.).

Locatorul va putea împiedica tacita relocaţiune, dacă va anunţa locatarului încetarea contractului înainte de expirarea termenului stabilit în contract, fără a fi necesar un preaviz.

c. Încetarea contractului prin reziliereFiind contract sinalagmatic cu executare succesivă, locaţiunea încetează şi atunci când una dintre

părţi nu îndeplineşte obligaţiile sale principale din contract (art. 1439, al. 2, C. civ.).Rezilierea se pronunţă de instanţă, dar va putea opera şi de drept dacă părţile au stipulat în mod

expres un pact comisoriu în acest sens.

43 A se vedea T.S. Dec. Civ. Nr. 2628/1987, în Culegerea de decizii a T.S. pe anul 1987, pag. 85.

În caz de reziliere a contractului din culpa chiriaşului, acesta este dator să plătească chiria pe tot timpul necesar unei noi închirieri, precum şi daunele ce ar fi provenit din întrebuinţarea necorespunzătoare a lucrului închiriat (art. 1453, C. civ.)

d. Încetarea contractului prin pieirea lucrului închiriatPotrivit art. 1423 şi art. 1429 C. civ., pieirea totală sau parţială a lucrului închiriat, indiferent dacă

aceasta s-a produs din cauză de forţă majoră sau din culpa părţilor, are drept efect încetarea locaţiunii întrucât locatorul nu mai poate asigura folosinţa normală a lucrului.

Prin pieire se înţelege nu numai distrugerea materială a lucrului, dar şi orice imposibilitate de folosire a acestuia (spre ex. confiscarea, exproprierea, etc.).

În situaţia în care lucrul a pierit în integralitatea sa, contractul este desfiinţat de drept, iar dacă vreuna dintre părţi este în culpă, va fi obligată, la cerere, la plata de daune interese.

Dacă pieirea lucrului este numai parţială, locatarul are opţiunea între a solicita rezilierea contractului, dacă pieirea este importantă încât lucrul nu mai poate fi folosit potrivit pretenţiilor sale, sau reducerea chiriei proporţional cu pierderea suferită.

e. Încetarea locaţiunii prin desfiinţarea (desfacerea) titlului locatoruluiÎn cazul în care locatorul pierde titlul cu efect retroactiv (prin revocare, nulitate, rezoluţiune sau

în urma evicţiunii), contractul de locaţiune se desfiinţează. Desfiinţarea contractului este justificată de faptul că locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului.

Excepţii de la această regulă fac următoarele cazuri în care locaţiunea rămâne valabilă:- contractul încheiat de uzufructuar rămâne valabil cel mult 5 ani în limitele unui act de

administrare, chiar dacă uzufructul ar fi încetat (art. 534 şi 1268, C. civ.).- contractul încheiat de terţul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacă el este evins,

dacă locaţiunea a fost încheiată cu bună credinţă, iar înscrisul constatator a avut dată certă.

- Contractul de locaţiune încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă.

f. Înstrăinarea lucrului închiriat prin acte între viiPotrivit art. 1441, C. civ., atunci când locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul

are obligaţia să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, dacă a fost încheiată prin act autentic sau înscris sub semnătură privată cu dată certă, în condiţiile art. 1182, C. civ.

Din interpretare dispoziţiilor legale sus citate rezultă că, în principiu, înstrăinarea lucrului ce formează obiectul locaţiunii nu atrage încetarea contractului. Excepţie face locaţiunea care cuprinde o clauză de încetare a contractului în caz de înstrăinare a lucrului.

Per a contrario, înstrăinarea lucrului închiriat este cauză de încetare a contractului numai în cazul în care acesta s-a încheiat verbal sau prin înscris sub semnătură privată fără dată certă.

În situaţia în care locaţiunea încetează ca urmare a înstrăinării lucrului, locatarul este în drept să ceară daune interese, iar până la plata lor are un drept de retenţie asupra lucrului închiriat (art. 1442 şi 1444 C. civ.). Chiar şi în situaţia în care nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1441, C. civ., iar locaţiunea nu este opozabilă cumpărătorului, acesta nu poate cere direct evacuarea locatarului, pentru lipsă de titlu, ci mai întâi va trebui să-i anunţe concediul, cu termen de preaviz.

Este de reţinut că pentru a deveni opozabilă terţilor locaţiunea pe durată mai mare de 3 ani trebuie înscrisă în cartea funciară (art. 21, lit. c, din Legea 7/1996)

TITLUL IV

CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

I. Definiţie. Caractere juridice. Reglementare

1. DefiniţieÎnchirierea de locuinţe este contractul prin care o persoană, numită locator, transmite unei

alte persoane numite chiriaş, folosinţa temporară, parţială sau totală a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani numite chirie.

Contractul de închiriere a locuinţei este o varietate a contractului de locaţiune, deosebindu-se de acesta prin obiectul său specific, şi anume locuinţa transmisă în folosinţă.

2. Caractere juridicea. Contractul de închiriere a locuinţei este un contract consensual, întrucât se încheie valabil prin

simplul acord de voinţă al părţilor. Este însă necesar, potrivit art. 21 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, încheierea contractului ad probationem, în formă scrisă.

b. Închirierea locuinţei este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc un avantaj patrimonial.

c. Închirierea locuinţei este un contract sinalagmatic, întrucât ambele părţi contractante îţi asumă obligaţii.

d. Contractul de închiriere a locuinţei este comutativ, deoarece părţile cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor asumate încă din momentul încheierii contractului.

e. Închirierea locuinţei este un contract cu executare succesivă, ceea ce presupune că părţile îşi execută obligaţiile pe toată durata acestuia.

f. închirierea locuinţei este un contract translativ de folosinţă temporară a locuinţei.g. Contractul de închiriere a locuinţei este un contract numit, întrucât are reglementare expresă în

dreptul nostru.

3. ReglementarePrincipalul act normativ care reglementează materia închirierii locuinţelor este Legea locuinţei

nr. 114/1996, republicată, modificată şi completată prin mai multe acte normative44. De asemenea, Normele metodologice pentru punerea în aplicare a Legii locuinţei, nr. 114/1996, aprobate prin HG nr. 1275/2000, cuprind reglementări importante în domeniu.

Pentru aspecte nereglementate în legea specială, se vor aplica dispoziţiile Codului civil privind contractul de locaţiune (art. 72, L 114/1996).

Tot dreptul comun al locaţiunii va fi aplicabil şi pentru închirierea altor spaţii decât cele destinate nevoilor de locuit, dacă prin legi speciale nu se reglementează în alt mod.

De menţionat că Legea locuinţei a abrogat vechea reglementare specială, cuprinsă în Legea nr. 5/1973, privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi.

Nevoile sociale au impus încă din primele decenii ale secolului XX elaborarea unor norme speciale pentru închirierea locuinţei, iar în prezent, asigurarea unei locuinţe ca o măsură de protecţie

44 mai semnificative sunt: OUG nr. 40/1997, aprobată, cu modificări, prin Legea nr. 196/1997; OUG nr. 40/1999, privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, aprobată, cu modificări, prin Legea nr. 241/2001; OUG nr. 22/2000, aprobată cu modificări, prin Legea nr. 250/2001.

socială este o preocupare constantă nu numai a statelor europene, dar şi a multor alte state de pe celelalte continente.

II. Încheierea contractului de închiriere a locuinţei

1. Părţile contractanteDin definiţia dată contractului de închiriere a locuinţei, rezultă că părţile contractante sunt

locatorul şi chiriaşul. Locatorul, care este cel mai adesea proprietarul locuinţei, poate fi o persoană fizică, o persoană

juridică sau chiar statul ori o unitate administrativ-teritorială. Întrucât închirierea locuinţei nu este translativă de proprietate, locatorul poate fi şi titularul altui

drept real, cum ar fi uzufructuarul sau chiar titularul unui drept de creanţă, cum este cazul locatarului (chiriaşului, în contractul de subînchiriere).

În cazul locuinţelor proprietatea statului sau unităţilor administrativ-teritoriale contractul poate fi încheiat de persoana juridică care are în administrare imobilul sau de organele prevăzute de lege.

Calitatea de locator o poate avea şi asociaţia de proprietari. În acest sens, art. 11, al. 1/OG nr. 85/2001, prevede că închirierea spaţiilor aflate în proprietate comună se face numai prin contract de închiriere semnat de preşedintele asociaţiei de locatari, pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct interesaţi.

Chiriaşul sau titularul contractului de închiriere este persoana care încheie contractul pentru a dobândi dreptul de folosinţă a locuinţei.

Contractul de închiriere poate fi încheiat şi de mai multe persoane, situaţie în care acestea devin cotitulare ale contractului.

De precizat că dreptul locativ se dobândeşte nu numai de către titularul contractului de închiriere, dar şi de alte persoane prevăzute în contract, ce urmează să locuiască împreună cu titularul. Mai mult, potrivit art. 27 din L 114/1996, soţul, descendenţii şi ascendenţii dobândesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract, iar alte persoane numai dacă au avut acelaşi domiciliu cu titularul contractului, cel puţin un an, şi numai dacă au fost înscrise în contract (ceea ce presupune consimţământul locatorului).

2. Forma contractuluiPotrivit dispoziţiilor art. 21 din L 114/1996, închirierea locuinţelor se face „prin contract scris

care se va înregistra la organele fiscale teritoriale”, în termen de maximum 15 zile de la data semnării, prin grija proprietarului (art. 9, al. 2, din OUG, nr. 40/1999).

Cerinţa formei scrise şi înregistrarea la organele fiscale, nu este prevăzută pentru validitatea actului, sub sancţiunea nulităţii absolute, ceea ce conduce la concluzia că aceste formalităţi sunt cerute ad probationem şi nu ad validitatem.

Din coroborarea dispoziţiilor legale menţionate, cu dispoziţiile din dreptul comun în materie de locaţiune (art. 1416-1417, C. civ.), rezultă că în lipsa unui înscris care să consemneze conţinutul contractului şi dacă nu s-a început executarea acestuia, dovada cu martori nu este admisibilă.

Dacă însă, contractul a fost încheiat verbal şi s-a început executarea lui, iar între părţi există neînţelegeri cu privire la chirie, aceasta urmează a fi stabilită prin expertiză (art. 1417, C. civ.).

3. Obiectul contractuluiContractul de închiriere a locuinţei are un obiect derivat dublu, respectiv locuinţa închiriată şi

chiria.a. Locuinţa închiriată

Potrivit dispoziţiilor art. 2 lit. a şi art. 21, lit. b şi c, din L nr. 114/1996, locuinţa reprezintă o construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii, inclusiv curtea şi grădina aferente.

Nu fac parte din categoria locuinţelor casele de vacanţă, definite de lege ca locuinţe temporare, necesare odihnei şi recreării.

b. ChiriaChiria, ca obiect al prestaţiei chiriaşului, este suma de bani pe care acesta o plăteşte periodic

pentru folosinţa locuinţei închiriate. Părţile trebuie să determine cuantumul chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia şi modul

de plată (art. 21, lit. d, din L nr. 114/1996).Potrivit art. 31 din L 114/1996, chiria practicată pentru locuinţe va acoperi cheltuielile de

administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe teren, precum şi recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii între părţi.

Deşi textul citat dă expresie libertăţii de voinţă a părţilor în stabilirea cuantumului chiriei, totuşi prin norme speciale se aduc restrângeri acestui principiu, atât în privinţa locuinţelor care aparţin domeniului public sau privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale, a locuinţelor ce aparţin societăţilor comerciale, companiilor şi societăţilor naţionale ori regiilor autonome, cât şi în privinţa locuinţelor proprietatea persoanelor fizice şi juridice de drept privat. În acest sens, prin OUG nr. 40/1999, se prevede un tarif de bază lunar, ce se poate actualiza în fiecare an prin hotărâre de guvern pentru locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi pentru locuinţele ce aparţin societăţilor comerciale, companiilor şi societăţilor naţionale şi ale regiilor autonome.

Pentru aceste locuinţe, familiile cu un venit mediu net lunar pe membru de familie ce nu depăşeşte venitul mediu net lunar pe economie, au dreptul să plătească o chirie de maximum 15% din venitul net lunar pe familie, iar dacă venitul net lunar, pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie.

Cât priveşte locuinţele proprietate particulară a persoanelor fizice şi juridice de drept privat, art. 32, al. 1, din OUG nr. 40/1999, prevede stabilirea liberă, prin negocieri a chiriei, iar în al. 2, al aceluiaşi articol se fixează un cuantum maxim al chiriei de 25% din venitul net lunar pe familie, dacă venitul mediu net pe membru de familie al chiriaşului este mai mic decât salariul mediu net lunar pe economie.

Prin familie, în sensul art. 32, din OUG nr. 40/1999, se înţelege: soţul, soţia, părinţii soţilor, precum şi ginerii, nurorile şi copiii acestora, dacă locuiesc şi se gospodăresc împreună.

Proprietarii ale căror locuinţe sunt ocupate de chiriaşii care plătesc o chirie mai mică, potrivit art. 31, al. 1, din OUG nr. 40/1999, sunt scutiţi de impozitul pe clădiri, teren şi chirie, pentru imobilul în cauză, pe durata contractului de închiriere (art. 34, din OUG 40/1999).

Chiriaşul este obligat să aducă la cunoştinţa proprietarului în termen de 30 zile orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să determine mărirea chiriei, sub sancţiunea rezilierii contractului (art. 31, al. 2, din OUG 40/1999).

Pentru contractele de închiriere, încheiate pentru o perioadă mai lungă de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, în afară de cazul în care părţile, prin contract, s-au înţeles să nu majoreze chiria (art. 35, al. 1, din OUG 40/1999).

Cererea de majorare a chiriei se adresează în scris chiriaşului şi trebuie motivată, fie pe seama efectuării unor lucrări de reparaţie sau consolidare a locuinţei sau clădirii, fie pe seama creşterii venitului

mediu net lunar pe membru de familie al chiriaşului, peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie.

În cazul în care părţile convin pentru majorarea chiriei, acordul scris al acestora va fi înregistrat la organul fiscal teritorial ca parte integrantă a contractului de închiriere.

În situaţia în care, în termen de 60 de zile, chiriaşul nu-şi dă acordul în scris la cererea de majorare a chiriei, proprietarul poate introduce acţiune în justiţie pentru majorarea chiriei, la instanţa în a cărei rază teritorială se află situată locuinţa (art. 42 din OUG 40/1999).

De menţionat că art. 35, al. 5 din OUG 40/1999 interzice rezilierea contractului de închiriere sau evacuarea chiriaşului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei.

4. Termenul închirieriiPotrivit dispoziţiilor art. 21 lit. i, din Legea locuinţei, contractul de închiriere trebuie să cuprindă

„dată intrării în vigoare şi durată”. Din conţinutul acestor dispoziţii legale rezultă că termenul contractului este lăsat la dispoziţia

părţilor, fără a se stabili o limită minimă sau maximă.Termenul este de esenţa contractului de închiriere, întrucât acest contract este cu executare

succesivă, iar potrivit art. 32. al. 1, din Normele metodologice de punere în aplicare a Legii nr. 114/1996,acesta se încheie pe durată determinată. Potrivit dreptului comun, închirierea nu poate fi perpetuă.

4.1 Prorogarea legală a termenului de închiriereProrogarea legală a termenului reprezintă prelungirea efectului contractului de închiriere a

locuinţei, prin efectul legii, cu scopul asigurării stabilităţii dreptului de folosinţă al chiriaşului.a. În acest sens, prin Legea nr. 17/1994, au fost prelungite de drept, pentru o durată de 5 ani de

la intrarea în vigoare (18 aprilie 1994), contractele de închiriere indiferent de proprietarul clădirii. Potrivit art. 5 din lege, prorogarea nu opera în privinţa contractelor de închiriere încheiate după 1 ianuarie 1990, cu proprietari particulari.

b. De asemenea, Legea nr. 112/1995 a prelungit tot pe o durată de 5 ani, de la data rămânerii definitive a actului juridic de restituire, contractele de închiriere în curs de executare, încheiate pentru locuinţele restituite în natură foştilor proprietari. În cazul în care imobilul nu se restituie foştilor proprietari, s-a prevăzut o prorogare legală fără termen (art. 7 din lege).

c. Tot astfel, potrivit art. 1, din OUG nr. 40/1999, contractele de închiriere s-au prelungit de drept pe o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei, dacă sunt realizate cumulativ trei condiţii:

- obiectul contractului să fie constituit din suprafeţe locative deţinute de stat sau unităţile administrativ-teritoriale la data intrării în vigoare a ordonanţei;

- suprafaţa locativă să aibă destinaţia de locuinţă sau să fie folosită de o unitate de învăţământ, de un aşezământ social-cultural, de partide politice, de sindicate sau de organizaţii neguvernamentale;

- contractul să fi fost prelungit sau reînnoit conform Legii nr. 17/1994 şi să se afle în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanţei.

Articolul 2 din aceeaşi ordonanţă prevede şi un caz de prorogare facultativă a termenului contractului de închiriere, în sensul că acele contracte prelungite sau reînnoite, în temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, s-au prelungit, la cererea chiriaşilor, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei.

d. De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 13, al. 1, din Legea nr. 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, în cazul

imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de această lege sau prin hotărâre judecătorească, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG nr. 40/1999.

e. În fine, OUG nr. 8/2004, prelungeşte de drept pe o durată de 5 ani, termenul contractelor de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă care se află în proprietatea statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare a căror durată expiră la data de 8 aprilie 2004.

Acelaşi act normativ prelungeşte pe o perioadă de 3 ani contractele de închiriere a garajelor proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale.

OUG nr. 8/2004 nu a mai prelungit contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe aflate în proprietate privată.

4.2 Dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere Acest drept este prevăzut de art.14 alin.1 din OUG nr.40/1999, potrivit căruia „la expirarea

termenului de închiriere, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii”, iar potrivit alin.4 al aceluiaşi articol „sunt permise mai multe reînnoiri succesive”.

Prin urmare, potrivit legii, chiriaşul se bucură de dreptul de a-şi reînnoi contractul în mod repetat, dacă nu îşi încalcă obligaţiile contractuale ce ar justifica cererea locatorului de reziliere a contractului.

Prin reînnoirea contractului de închiriere se încheie un nou contract de închiriere a locuinţei, ceea ce presupune îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute de lege, la momentul încheierii lui (potrivit art.948 Cod civil).

Potrivit aceluiaşi act normativ, locatorul are dreptul să refuze reînnoirea contractului de închiriere dacă:

- locuinţa este necesară pentru satisfacerea nevoilor sale de locuit, ale soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia, dacă sunt cetăţeni români, cu domiciliul în România (art.14 alin.2 litera a);

- locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile acestei ordonanţe (art.14 alin.2 litera b);- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive, în executarea contractului (art.14

alin.2 litera c);- chiriaşul a subînchiriat locuinţa, i-a schimbat destinaţia ori structura interioară, fără

consimţământul scris al proprietarului (art.14 alin.2 litera d, teza 1);- chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta,

instalaţiilor sau bunurilor aferente acestora ori a înstrăinat fără drept părţi din aceasta (art.14 alin.2 litera d, teza 2);

- chiriaşul are un comportament ce face imposibilă convieţuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinţei (art.14 alin.2 litera d, teza 3);

Proprietarul este obligat să-i notifice chiriaşului refuzul de reînnoire a contractului, cu cel puţin 1 an înainte de expirarea termenului contractului, pentru situaţiile de la art.14 alin.2 literele a şi b şi cu cel puţin 60 de zile înainte, în cazurile prevăzute de art.14 alin. 2, literele c şi d.

Dacă proprietarul refuză prelungirea contractului pentru situaţiile prevăzute de art.14 alin.2 din OUG nr.40/1999, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractului şi să plătească chiria la zi, precum şi cheltuielile pentru servicii şi întreţinere aferente perioadei cât a ocupat efectiv locuinţa (art.14 alin.5 din ordonanţă).

5.Dreptul de preemţiune al chiriaşuluiÎn cazul în care contractul de închiriere nu se prelungeşte pentru motivul prevăzut de art.14 alin.2

litera b din OUG nr.40/1999, respectiv locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile legii, chiriaşul are un drept de preemţiune la cumpărare (art.18-21 din ordonanţă).

Pentru a fi garantat dreptul de preemţiune al chiriaşului, proprietarul-locator trebuie să indice în notificarea adresată chiriaşului prin care îi comunică refuzul de a reînnoi contractul, preţul cerut, notificarea având astfel şi semnificaţia unei oferte de preţ, care este irevocabilă până la expirarea contractului de închiriere (art.18 alin.2 din ordonanţă).

În situaţia în care chiriaşul comunică proprietarului intenţia de a cumpăra locuinţa, însă urmează să contracteze un împrumut pentru plata preţului, contractul de închiriere se prelungeşte cu 1 an. Dacă vânzarea nu s-a perfectat în termenul de 1 an, chiriaşul pierde dreptul de preemţiune.

În cazul în care chiriaşul nu a acceptat oferta, cumpărătorul locuinţei este obligat să respecte contractul de închiriere, dacă a fost încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal local, însă numai până la expirarea termenului contractului.

Lipsa notificării sau nulitatea acesteia pentru neîndeplinirea condiţiilor cerute de lege determină reînnoirea contractului de închiriere (art.22 alin.3 din ordonanţă).

Dacă proprietarul nu respectă dreptul de preemţiune al chiriaşului şi vinde locuinţa unui terţ, la un preţ inferior celui prevăzut în oferta de vânzare adresată chiriaşului, acesta (chiriaşul) se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătindu-i (cumpărătorului) preţul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Prin efectul subrogării chiriaşului în drepturile cumpărătorului şi plata către acesta a preţului potrivit procedurii ofertei de plată, urmată de consemnaţiune, vânzarea locuinţei către cumpărător se desfiinţează cu efecte retroactive.

III. Efectele contractului de închiriere a locuinţei

1.Obligaţiile proprietarului (locatorului)Potrivit art.28 din Legea nr.114/1996 (Legea locuinţei), locatorul are următoarele obligaţii:

a) de a preda locuinţa în stare normală de folosinţă (art.28 litera a din lege); locuinţa trebuie predată la termenul prevăzut de părţi în contract.

Neexecutarea acestei obligaţii dă dreptul chiriaşului de a se adresa instanţei de judecată, unde poate cere:

- predarea silită a locuinţei- rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea obligaţiei principale- daune-interese pentru eventualul prejudiciu suferit.Chiriaşul poate invoca şi excepţia de neexecutare a contractului (contractul este sinalagmatic).

b) de a efectua reparaţiile necesare pe durata executării contractului (art.28 litera b, c şi d din aceeaşi lege).

În executarea acestei obligaţii locatorul este obligat:- să repare şi să menţină în stare de siguranţă în exploatare şi în stare de funcţionare clădirea

pe toată durata închirierii locuinţei;- să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de

construcţie exterioară (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente, etc.) curtea şi grădina, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holurile, coridoarele, subsolurile, etc.)

- să întreţină în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaz, centrale termice, instalaţii de antenă colectivă, instalaţii telefonice şi de internet, etc.)

De asemenea, locatorului îi revine sarcina de a efectua reparaţiile în urma unui caz de forţă majoră.

Cât priveşte durata efectuării reparaţiilor, sunt aplicabile dispoziţiile din dreptul comun privind locaţiunea (art.1425 Cod civil).

În situaţia în care locatorul nu-şi execută obligaţia de efectuare a reparaţiilor, chiriaşul are dreptul să le efectueze el în contul locatorului, reţinând contravaloarea acestor lucrări din chirie (art.30 din Legea nr.114/1996). Se recunoaşte totodată chiriaşului un drept de retenţie până la restituirea de către locator a contravalorii reparaţiilor necesare şi utile.

2.Obligaţiile chiriaşuluia) Obligaţia de a folosi locuinţa potrivit destinaţiei.Legea locuinţei nu prevede în sarcina chiriaşului obligaţia de a folosi locuinţa potrivit destinaţiei,

însă dispoziţiile incidente din materia locaţiunii (art.1429 Cod civil) stabilesc obligaţia acestuia de a folosi locuinţa „ca un bun proprietar”, iar potrivit art.14 alin.2 litera d. din OUG nr.40/1999 „proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere în cazul în care chiriaşul a schimbat total sau parţial destinaţia locuinţei, fără consimţământul scris al proprietarului şi fără aprobările legale.”

Din interpretarea dispoziţiilor legale menţionate rezultă că, în situaţia în care chiriaşul doreşte să schimbe destinaţia locuinţei, trebuie să obţină acordul proprietarului sau, după caz, al asociaţiei de proprietari.

b) Obligaţia de întreţinere a locuinţei.Potrivit dispoziţiilor art.29 alin.1 din Legea locuinţei, chiriaşul are următoarele obligaţii:- să efectueze lucrările de întreţinere, reparaţie sau înlocuirea a elementelor de construcţie şi

instalaţii din folosinţa exclusivă (art.29 alin.1 litera a);- să repare sau să înlocuiască elementele de construcţie şi de instalaţii deteriorate din folosinţa

comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă sunt situate în interiorul sau exteriorul locuinţei (art.29 alin.1, litera b);

- să asigure curăţenia şi igienizarea interiorului locuinţei şi părţilor de folosinţă comună, pe toată durata contractului (art.29 alin.1, litera c);

- să predea locuinţa în stare normală de folosinţă la încetarea contractului (art.29 alin.1, litera d).

Aceste obligaţii ale chiriaşului se păstrează şi în cazul subînchirierii locuinţei.Pentru asigurarea executării obligaţiilor de către chiriaş, la încheierea contractului de închiriere

se poate constitui un depozit de garanţie la dispoziţia proprietarului. Cuantumul acestui depozit nu poate depăşi chiria aferentă pentru o perioadă de 3 luni la nivelul anului respectiv (art.37 din OUG nr.40/1999).

Proprietarul poate reţine din acest depozit sumele necesare pentru:- reparaţiile şi lucrările de construcţie ce sunt în sarcina chiriaşului;- întreţinerea curentă a locuinţei;- servicii realizate în folosul chiriaşului.La încetarea contractului de închiriere, depozitul de garanţie se restituie într-un interval de cel

mult 3 luni, calculat de la data restituirii cheilor de către chiriaş, după deducerea cheltuielilor susmenţionate, de către proprietar, dacă este cazul.

c) Obligaţia de plată a chiriei.Legea locuinţei nu prevede reguli speciale privind plata chiriei, astfel că în această materie se vor

aplica regulile de drept comun.Astfel, chiriaşul va fi obligat să plătească chiria la termenul stabilit în contract (art.1429 Cod

civil), iar locul plăţii va fi la domiciliul debitorului, adică al chiriaşului (art.1104 Cod civil).

Când locatorul a închiriat locuinţa la mai mulţi chiriaşi, obligaţia de plată a chiriei este conjunctă, dacă în contract nu s-a prevăzut altfel.

Dacă chiriaşul refuză plata chiriei, locatorul poate invoca excepţia de neexecutare a contractului, dacă s-a convenit plata anticipată a chiriei, sau poate solicita executarea silită ori rezilierea contractului.

Pentru plata chiriei restante, dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani.Termenul de prescripţie începe să curgă pentru fiecare rată în parte separat, de la data scadenţei

acesteia.Obligaţii care nu pot fi asumate de chiriaşPotrivit dispoziţiilor art.22 din Legea locuinţei, în contractul de închiriere nu pot fi introduse

următoarele clauze:- obligarea chiriaşului la recunoaşterea sau la plata în avans către proprietar a oricăror sume cu

titlu de reparaţie;- responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a elementelor de construcţie şi

de instalaţie, a obiectelor şi dotărilor aferente spaţiilor comune;- impunerea chiriaşilor să facă asigurare de daune;- exonerarea proprietarului de obligaţiile ce-i revin potrivit prevederilor legale;- autorizarea proprietarului de a obţine venituri din nerespectarea clauzelor contractuale.

IV. Subînchirierea. Cesiunea închirierii. Schimbul de locuinţe

1. Subînchirierea locuinţeiPotrivit art.26 alin.1 din Legea nr.114/1996, chiriaşul poate subînchiria locuinţa deţinută numai

cu acordul prealabil scris al locatorului.Aşa cum s-a arătat, dacă locuinţa a fost subînchiriată fără acordul proprietarului (locatorului),

chiriaşul nu mai beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere (art.14 alin.2 litera d şi art.13 litera f din OUG nr.40/1999).

Subînchirierea acceptată de proprietar trebuie încheiată în formă scrisă şi înregistrată la organul fiscal, întrucât are aceleaşi efecte ca şi contractul de închiriere, cu precizarea că „locator” este „chiriaşul”, iar „chiriaş” este „subchiriaşul”.

Ca şi în cazul sublocaţiunii, între locator şi subchiriaş nu există raporturi juridice, pentru eventualele pretenţii aceştia având unul faţă de celălalt calea acţiunii oblice (subrogatorii), subrogându-se în drepturile chiriaşului.

Contractul de subînchiriere produce efectele specifice oricărei închirieri, astfel că evacuarea subchiriaşului se va putea face numai pe cale judiciară (art.61 din Legea locuinţei).

Încetarea contractului principal de închiriere atrage şi încetarea contractului de subînchiriere, potrivit principiului accesorium sequitur principale ( dat fiind faptul că subînchirierea este un accesoriu al contractului principal de închiriere).

2. Cesiunea contractului de închiriere a locuinţeiLegea locuinţei nu cuprinde dispoziţii exprese privind cesiunea contractului de închiriere, astfel

că urmează a se face aplicarea în această materie a normelor de drept comun.Sub acest aspect, în materia locaţiunii, dispoziţiile art.1418 Cod civil prevăd că „locatarul are

dreptul de a subînchiria ori de a ceda contractul său către altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă.” Din interpretarea acestor dispoziţii legale s-a tras concluzia că ori de câte ori este permisă sublocaţiunea, este permisă şi cesiunea locaţiunii.

Având în vedere că subînchirierea locuinţei este reglementată de lege şi este permisă în condiţiile arătate, prin analogie, se poate considera că şi cesiunea contractului de închiriere a locuinţei este permisă.

Părţile din contractul de cesiune sunt cedentul (chiriaşul), care transmite drepturile şi obligaţiile sale din contractul de închiriere, cesionarul (terţul) căruia i se cedează contractul şi care se subrogă în drepturile şi obligaţiile chiriaşului şi cedatul (proprietarul) care întră în raporturi juridice directe cu cesionarul ca urmare a înlocuirii chiriaşului.

Prin urmare, prin cesiunea contractului de închiriere, chiriaşul transmite cu titlu oneros sau gratuit, drepturile şi obligaţiile sale din contractul de închiriere unei terţe persoane, consecinţa principală fiind modificarea raportului de închiriere prin schimbarea persoanei chiriaşului.

Pentru a fi opozabilă terţilor, cesiunea contractului de închiriere trebuie să întrunească cerinţele prevăzute de art.26 alin.1 din Legea locuinţei, şi anume:

- acordul scris al proprietarului şi- respectarea condiţiilor stabilite de proprietar.3.Schimbul de locuinţe închiriateSchimbul de locuinţe închiriate poate fi voluntar şi obligatoriu.Schimbul voluntar de locuinţe închiriate poate fi efectuat, în condiţiile art.33

din Legea locuinţei, cu acordul proprietarilor (locatorilor).Schimbul obligatoriu de locuinţe a fost reintrodus în legislaţia noastră prin dispoziţiile art.23-25

din OUG nr.40/1999 cu scopul de a satisface atât dreptul proprietarului de a ocupa (folosi) locuinţa, cât şi dreptul chiriaşului de a avea asigurată o locuinţă.

În temeiul acestor principii, proprietarul are dreptul să ceară şi să obţină mutarea chiriaşului din locuinţa sa, pe calea unui schimb obligatoriu, condiţionat de punerea la dispoziţie a unei locuinţe corespunzătoare, cu titlu de închiriere.

Pentru a fi corespunzătoare, locuinţa pusă la dispoziţia chiriaşului trebuie să îndeplinească exigenţele minimale prevăzute de Legea locuinţei, respectiv:

- să fie situată în aceeaşi localitate (cu acordul chiriaşului, poate fi şi într-o altă localitate);- să aibă asigurată o suprafaţă minimă de 15 m.p. de persoană;- să se asigure numărul de camere prevăzut de lege;- locuinţa să nu fie insalubră şi nici lipsită de dependinţele strict necesare (bucătărie, baie, wc

etc.)Chiriaşul nu va putea refuza locuinţa oferită în schimb pe motiv că, spre exemplu, este mai puţin

confortabilă, că se află într-un cartier periferic, că nu are curte sau că se află la un etaj superior ori inferior.

Termenul de închiriere pentru această locuinţă nu poate fi inferior termenului prevăzut în contractul iniţial.

V. Încetarea contractului de închiriere a locuinţei

În Legea locuinţei nr. 114/1996 sunt prevăzute următoarele cazuri de încetare a contractului de închiriere: a) expirarea termenului; b) denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş; c) rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către chiriaş; d) decesul sau părăsirea locuinţei de către chiriaş.

a) Expirarea termenului prevăzut în contractPotrivit dispoziţiilor art.23 din Legea locuinţei, la expirarea termenului, contractul încetează de

drept, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei formalităţi, chiriaşul fiind obligat să părăsească locuinţa dacă părţile nu au convenit reînnoirea contractului.

Totuşi, cum s-a arătat, dacă locatorul este în drept să refuze reînnoirea contractului, atunci contractul va înceta de drept la expirarea termenului.

b) Denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş

În conformitate cu dispoziţiile art.24 litera a din Legea locuinţei, contractul poate fi denunţat în mod unilateral de către chiriaş, cu un preaviz de 60 de zile, chiar dacă este vorba de un contract cu termen.

Interpretând per a contrario dispoziţiile menţionate, locatorul nu poate denunţa în mod unilateral contractul de închiriere pe durată determinată.

c) Rezilierea contractului pentru neexecutarea contractului de către chiriaşPotrivit dispoziţiilor art.24 litera b din Legea locuinţei, rezilierea contractului poate fi cerută de

proprietar pentru fapte culpabile ale chiriaşului şi anume:- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive;- chiriaşul nu a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni,

dacă potrivit contractului îi revenea acestuia obligaţia de plată; În acest caz acţiunea poate fi pornită şi de asociaţia de proprietari (art.24

litera c din Legea locuinţei). - chiriaşul creează însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care aceasta este situată,

instalaţiilor, precum şi oricăror bunuri aferente lor sau înstrăinează fără drept părţi ale acestora;

- chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;

- chiriaşul nu respectă alte clauze contractuale.d) Decesul chiriaşului sau părăsirea locuinţei de către acestaÎn temeiul dispoziţiilor art.27 alin.3 din Legea locuinţei, în cazul părăsirii definitive a locuinţei

de către titularul contractului de închiriere sau în cazul decesului acestuia şi nu există nici o persoană care să poată prelua contractul, acesta (contractul) încetează în termen de 30 de zile de la părăsirea locuinţei sau de la înregistrarea decesului.

De asemenea contractul încetează la împlinirea unui termen neîntrerupt de 2 ani dacă locuinţa nu a mai fost folosită (legiuitorul face astfel distincţia între părăsirea locuinţei - abandonarea deliberată - şi nefolosirea sau neuzul acesteia).

In situaţia în care există persoane cu drepturi locative distincte de cele ale chiriaşului principal, legea prevede că închirierea poate continua, la cerere, în beneficiul :

- soţului sau soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul;- descendenţilor sau ascendenţilor, dacă au locuit împreună cu titularul;- altor persoane, care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin 1 an şi care au fost înscrise

în contractul de închiriere.În caz de litigiu între potenţialii beneficiari ai continuării contractului de închiriere, instanţa de

judecată va hotărî căruia îi va reveni contractul.

VI. Locuinţele cu destinaţie specială

Legea locuinţei nr.114/1996 cuprinde şi dispoziţii speciale referitoare la anumite categorii de locuinţe cu destinaţie specială, închirierile acestora reprezentând varietăţi ale contractului de închiriere a locuinţei.

Prin urmare, acestor categorii de contracte li se vor aplica regulile speciale prevăzute de lege şi, în completare, dispoziţiile care reglementează contractul de închiriere a locuinţei şi care reprezintă dreptul comun în materie.

În Legea locuinţei sunt cuprinse dispoziţii care reglementează închirierea următoarelor categorii de locuinţe cu destinaţie specială: locuinţa socială, locuinţa de serviciu şi de intervenţie, locuinţa de necesitate şi locuinţa de protocol.

1. Locuinţa socialăLocuinţa socială este definită de Legea nr.114/1996 ca fiind locuinţa care se atribuie cu chirie

subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei (art.2 litera b din lege).

Aceste locuinţe nu se pot vinde chiriaşilor întrucât aparţin domeniului public (art.39 şi 47 din Legea nr.213/1998, privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia).

Sunt beneficiari ai acestor locuinţe familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni, cu cel puţin 20 % sub nivelul venitului net lunar pe membru de familie sau, după caz, pe persoană, stabilit potrivit normelor aprobate anual de Guvern (art.42 alin.1 din lege).

Potrivit art.48 din lege, nu pot beneficia de un asemenea contract, chiar dacă realizează venituri mici, acele familii care se găsesc în una din următoarele situaţii:

- deţin în proprietate o locuinţă;- au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;- au beneficiat de sprijinul statului prin credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;- deţin, în calitate de chiriaşi, o altă locuinţă din fondul locativ de stat.Locuinţele sociale se repartizează de către consiliile locale, pe baza criteriilor stabilite anual,

următoarelor categorii de persoane: tineri căsătoriţi care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tineri proveniţi din instituţiile de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul 1 şi 2, persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii şi văduvele de război (art.43 din lege).

Contractul de închiriere se încheie de către primar sau de către o persoană împuternicită de către acesta. Legea permite prelungirea unui astfel de contract (art.44 alin.1 din lege).

Chiria ce urmează a fi plătită de chiriaş nu va putea depăşi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenţa până la valoarea nominală a chiriei va fi subvenţionată de la bugetul local.

Contractul poate fi reziliat:a) la cererea proprietarului sau asociaţiei de proprietari, în condiţiile art.24 din lege;b) în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi,

depăşeşte cu peste 20% nivelul minim, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare (art.46 din lege).

2. Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie

Potrivit Legii nr.114/1996, locuinţa de serviciu este locuinţa destinată angajaţilor publici, angajaţilor unor instituţii sau ai unor agenţi economici, acordate în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale (art.2 litera d din lege), iar locuinţa de intervenţie este locuinţa destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul acestor unităţi (art.2 litera e din lege).

a) Locuinţa de serviciuCaracteristica acestei locuinţe este aceea că este un accesoriu al contractului de muncă al

chiriaşului. Ea poate fi închiriată numai personalului unităţii beneficiare a fondului de locuinţe.De asemenea, împrejurarea că este un accesoriu al contractului de muncă face ca încetarea

raportului de muncă al titularului să conducă la evacuarea întregii familii.Cu toate acestea, în practica judiciară s-a decis că încetarea contractului de închiriere a locuinţei

de serviciu nu are loc de drept, odată cu încetarea contractului de muncă, ci contractul de închiriere poate continua prin tacita relocaţiune, cu toate consecinţele care rezultă din aceasta.

Fondul de locuinţe de serviciu se compune din locuinţele existente la data intrării în vigoare a Legii locuinţei şi care rămân în continuare cu această destinaţie, precum şi din locuinţele noi, construite ulterior intrării în vigoare a legii.

Construirea locuinţelor noi urmează a fi finanţată, fie de la bugetul de stat şi bugetele locale, fie din fondurile agenţilor economici, pentru salariaţii acestora.

Locuinţele de serviciu realizate în condiţiile Legii locuinţei, finanţate din bugetul de stat şi din bugetele locale pot fi vândute, cu respectarea a două condiţii:

- activitatea care a generat realizarea locuinţei s-a restrâns sau a încetat;- există aprobarea Guvernului pentru înstrăinare.

b) Locuinţa de intervenţieÎn principiu, potrivit art.54 alin.1 din Legea locuinţei, locuinţa de intervenţie are acelaşi regim

juridic ca cel al locuinţei de serviciu. Locuinţa de intervenţie prezintă, însă şi unele particularităţi şi anume:- locuinţa de intervenţie se realizează odată cu obiectivul de investiţie şi se amplasează în

incinta acestuia sau în imediata apropiere;- închirierea acestei locuinţe se face nu numai în considerarea raportului de muncă al

titularului, dar şi a funcţiei acestuia;- locuinţa de intervenţie nu poate fi vândută;- încetarea raportului de muncă al titularului atrage întotdeauna încetarea contractului de

închiriere (chiar dacă a intervenit pensionarea).Sub celelalte aspecte regimul juridic al locuinţei de intervenţie este echivalent cu cel al locuinţei

de serviciu.

3.Locuinţa de necesitate

Potrivit dispoziţiilor art.2 litera f din Legea locuinţei, locuinţa de necesitate este destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile datorită unor catastrofe naturale sau accidente ori ale căror locuinţe sunt supuse demolării, în vederea realizării unor lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de renovare ce nu se pot efectua în clădirile ocupate de locatari.

Locuinţele de necesitate se realizează şi se finanţează în aceleaşi condiţii ca şi locuinţele sociale.Contractul se încheie de primarul localităţii sau de o persoană împuternicită de acesta, pe baza

hotărârii consiliului local.Durata contractului este nedeterminată, chiriaşul având drepturi locative până când situaţia care a

făcut inutilizabilă locuinţa sa a dispărut (art.55 al.3 din lege).

4. Locuinţa de protocol

Locuinţa de protocol este definită de art.2 litera g din Legea locuinţei ca fiind locuinţa destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în funcţii sau demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării mandatului.

Locuinţele de protocol fac parte din domeniul public al statului şi se administrează de Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”.

Legea locuinţei împarte locuinţele de protocol în două categorii, cu regimuri juridice diferite, şi anume:

a) reşedinţele oficiale, la care au dreptul Preşedintele României, preşedintele Senatului, preşedintele Camerei Deputaţilor, primul-ministru, precum şi persoanele care au avut calitatea de şef de stat.

Aceste locuinţe se atribuie de către Guvern şi sunt puse la dispoziţie de către R.A. „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”.

b) locuinţele de protocol ( propriu-zise), care pot fi atribuite persoanelor care îndeplinesc următoarele funcţii publice: vicepreşedinţi ai Senatului şi Camerei Deputaţilor, miniştrii de stat, miniştrii şi asimilaţii acestora, precum şi preşedintele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, preşedintele Curţii Constituţionale, preşedintele Curţii de Conturi, preşedintele Consiliului Legislativ şi avocatul poporului, pe durata exercitării funcţiei sau mandatului.

Atribuirea locuinţelor de protocol se face prin decizie a primului-ministru (art.59 alin.2 din lege), numai dacă persoanele menţionate nu deţin în localitatea în care îşi desfăşoară activitatea o locuinţă care să corespundă condiţiilor stabilite de lege pentru locuinţa de protocol.

Contractul de închiriere încetează de drept pentru ambele categorii de locuinţe de protocol în termen de 60 de zile de la data expirării mandatului sau, după caz, a eliberării din funcţie a beneficiarului (art.60 alin.3 din lege).

TITLUL IX

CONTRACTUL DE COMODAT

A. Reglementări. Definiţie

Comodatul sau împrumutul de folosinţă este reglementat de Codul civil in art.1560 – 1574 (Titlul X Cap.I, II şi III).

Potrivit disp.art.1560 Cod civil, contractul de împrumut de folosinţă sau comodatul este contractul prin care o persoana, numita comodant, remite spre folosinţa temporara si gratuita unei alte persoane, numita comodatar, un lucru determinat, cu obligaţia pentru aceasta din urma de a-l restitui in natura, in individualitatea sa.

B. Caractere juridice

Comodatul este un contract real, pentru încheierea lui fiind necesară remiterea (tradiţiunea) lucrului care formează obiectul contractului. El nu se poate naşte valabil prin simplul consimţământ al părţilor.

În situaţia în care acordul de voinţă se realizează fără a se face şi tradiţiunea materială a lucrului, ia naştere un antecontract de comodat, din care decurge obligaţia de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul real, prin tradiţiunea materială a bunului împrumutat45

Potrivit art.1561 Cod civil “comodatul este esenţialmente gratuit”. Dacă părţile ar stipula în contract un folos pentru împrumutător, atunci contractul s-ar transforma într-un contract de locaţie.

In doctrină s-a exprimat punctul de vedere potrivit căruia, suportarea contravalorii uzurii de către comodatar, nu transformă comodatul într-un contract cu titlu oneros ci reprezintă o concretizare a obligaţiei de restituire a lucrului în starea în care a fost predat.

45 A se vedea I.Zinveliu – Contractele civile – instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor. Ed.Dacia Cluj – Napoca 1978 p.226; Trib.Mun.Bucureşti dec.civ.nr.2705/1983 cu Notă de L.Mihai şi C.Turianu în R.R.D.nr.5/1985 p.52 – 58.

Intrucât prin contractul de comodat se nasc obligaţii numai în sarcina comodatarului, comodatul este un contract unilateral. Acest caracter se păstrează, chiar dacă ulterior încheierii, se nasc obligaţii şi în sarcina comodantului, datorită unui fapt posterior şi accidental extracontractual circumscris gestiunii de afaceri, îmbogăţirii fără temei legitim, delictului civil etc. 46.

C. Condiţii de validitate

Condiţiile de validitate ale contractului de comodat sunt în principiu cele prevăzute de art.948 Cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al celui care se obligă, o cauză licită şi un obiect determinat.

Aceste condiţii de validitate se impun a fi examinate prin raportare la particularităţile contractului de comodat.

Împrumutul de folosinţă intră în categoria actelor de administrare, astfel că părţile trebuie să aibă doar capacitatea de a încheia astfel de acte. Comodantul nu trebuie să fie proprietarul bunului, întrucât prin contract se transmite doar folosinţa lui47. Tot astfel, comodatarul nu va putea împrumuta bunul dat în comodat, deoarece el are obligaţia de a-l ţine doar pentru folosinţă proprie48.

Consimţământul părţilor se cere a fi dat cu respectarea cerinţelor generale prevăzute de dreptul comun.

În ce priveşte obiectul contractului de comodat, în doctrină şi practică se admite teza conform căreia obiectul contractului poate fi atât un bun imobil, cât şi un bun mobil49, iar potrivit art.1560 Cod civil, doar bunuri nefungibile şi neconsumtibile.

Părţile pot însă conveni ca, deşi fungibil, bunul să formeze obiectul comodatului (de exemplu contractarea unor produse pentru o expoziţie, etc).

O cerinţă importantă a bunului ce formează obiectul contractului de comodat este ca acesta să se afle în circuitul civil.

Dovada contractului de comodat se face conform regulilor generale (art.199 şi urm.Cod civil), fiind suficient actul scris ad probationem, dacă valoarea bunului depăşeşte 250 lei. În cazul contractului de comodat nu funcţionează regula dublului exemplar (multiplului exemplar), întrucât contractul este unilateral, fiind suficient un singur exemplar pentru comodant.

D. Efectele contractului

Legea instituie o serie de obligaţii atât în sarcina comodatarului, cât şi în sarcina comodantului.

a. Obligaţiile comodatarului

Potrivit disp.art.1564 - 1571 Cod civil, comodatarului îi revin următoarele obligaţii:

a1 – obligaţia de a conserva bunul împrumutat;

In acest sens, art.1564 Cod civil prevede “comodatarul este dator să îngrijească, ca un bun proprietar, de conservarea lucrului închiriat”.

46 A se vedea Fr.DeaK OP.CIT. P.342 ŞI 351 – 352; d.Chirică op.cit. p.207

47 A se vedea E.S.Romana op.cit. p.263; Fr.Deak op.cit. p.344.48 A se vedea Fr.Deak op.cit. p.344; D.Chirică op.cit. p.207. 49 A se vedea E.S.Romana op.cit. p.263; Fr.Deak op.cit. p344 şi D.Chirică op.cit. p 207.

Contractul fiind încheiat în folosul comodatarului, acesta este obligat să îngrijească bunul, chiar cu mai multă grijă decât bunurile sale50.

Din interpretarea disp.art.1564 Cod civil, se consideră că obligaţia de conservare este una de mijloace, comodatarul fiind ţinut de culpa levis in abstracto.

Aşa fiind,comodatarul răspunde pentru pieirea sau deteriorarea din culpa sa a bunului împrumutat51.

Dimpotrivă, în principiu comodatarul nu răspunde pentru pieirea fortuită a lucrului (art.1568 Cod civil), riscul rămânând în sarcina comodantului.

Prin excepţie, comodatarul va răspunde pentru pieirea fortuită a lucrului, dacă acesta (lucrul) a fost preţuit la momentul împrumutului, în măsura în care părţile nu au convenit contrariul (art.1567 Cod civil).

Tot prin excepţie, comodatarul răspunde de pieirea fortuită a lucrului împrumutat, dacă l-ar fi putut salva, înlocuindu-l cu un bun al său sau dacă, ambele lucruri fiind în pericol, a scăpat lucrul său, lăsând pe cel împrumutat să piară (art.1566 Cod civil).

a2 – de a folosi lucrul împrumutat potrivit destinaţiei sale;

Comodatarul este obligat să folosească lucrul împrumutat conform destinaţiei sale, determinată prin natura lui sau prin convenţia părţilor sub sancţiunea daunelor interese.

Comodatarul nu răspunde de deteriorarea lucrului, decurgând din întrebuinţarea lui normală, însă în situaţia în care se foloseşte de lucrul împrumutat altfel decât conform destinaţiei lui, el este răspunzător de pieirea sau deteriorarea acestuia, chiar dacă survine ca urmare a unui caz fortuit (art.1565 Cod civil) 52.

a3 – de a suporta cheltuielile de folosinţă ale lucrului;

Comodatarul este ţinut să suporte cheltuielile necesare folosinţei lucrului împrumutat, respectiv acele cheltuieli impuse de uzul curent al lucrului, neavând dreptul să ceară restituirea acestor cheltuieli (art.1569 Cod civil). De ex. cheltuielile cu combustibilul unui autoturism închiriat, cheltuieli cu hrana animalului de tracţiune închiriat.

a4 – de a restitui lucrul în natură şi la scadenţă;

Aceasta este principala obligaţie a comodatarului şi este prevăzută de art.1560 Cod civil.Scadenţa obligaţiei de restituire a lucrului este la termenul stipulat în contract, iar în lipsă de

stipulaţie, la data la care comodatarul s-a servit de lucrul împrumutat.Comodatarul nu poate oferi, iar comodantul nu poate solicita un alt lucru sau echivalentul în

bani, dacă restituirea în natură este posibilă.Chiar dacă lucrul este stricat, el va fi reparat şi predat.Numai dacă repararea în natură nu este posibilă, atunci se va putea recurge la plata echivalentului

în lei.Comodatarul va trebui se restituie lucrul înainte de scadenţă dacă însuşi comodantul ar cădea

într-o trebuinţă mare şi neprevăzută (art.1573 Cod civil).

50 A se vedea E.S.Romano op.cit. p.264. 51 A se vedea Trib.Jud.Timiş dec.civ.nr.1753/1978 în R.R.D.nr.5/1978 p.50 – 51.. 52 A se vedea Trib.Jud.Hunedoara dec.civ.nr.969/1980 în R.R.D.nr.3/1981 p.57 şi dec.civ.nr.585/1982 în R.R.D.nr.2/1983 p.59..

Dacă comodatarul nu restituie la termen lucrul, va deveni răspunzător de pieirea sau deteriorarea acestuia, chiar şi în cazul când se datorează unui caz fortuit (art.1565 Cod civil), afară de situaţia în care dovedeşte că lucrul ar fi pierit şi la proprietar (art.1156 al.2 Cod civil).

Dacă lucrul este producător de fructe şi nu s-a convenit astfel, odată cu lucrul, comodatarul va restitui şi fructele, având însă dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea lor (art.484 Cod civil).

Comodatarul are un drept de retenţie până la plata cheltuielilor făcute cu conservarea lucrului (art.1574 Cod civil) sau pentru pagubele provocate de viciul lucrului (art.1575 Cod civil), care cad în sarcina comodantului.

Totuşi, comodatarul nu va putea reţine lucrul în compensaţie, invocând o anumită creanţă ce o are contra comodantului (art.1570 Cod civil), deoarece compensaţia operează când cele două datorii au ca obiect bunuri fungibile.

Dacă comodatarul refuză fără temei restituirea lucrului, comodantul are dreptul de opţiune între două acţiuni.

-o acţiune reală în revendicare, imprescriptibilă, care presupune dovedirea dreptului de proprietate;

-o acţiune personală, din contract, care deşi prescriptibilă în 3 ani, este mai accesibilă, întrucât necesită doar dovedirea contractului, în condiţiile dreptului comun.

Această din urmă acţiune prezintă totuşi dezavantajul că nu se poate folosi împotriva terţilor, care ar deţine lucrul împrumutat, întrucât contractul nu le este opozabil.

a5 – de a răspunde în mod solidar în cazul în care unul şi acelaşi lucru este împrumutat de mai mulţi comodatari.

Sub acest aspect, art.1572 Cod civil instituie între comodatarii care au împrumutat unul şi acelaşi lucru o solidaritate legală pasivă pentru executarea obligaţiilor contractuale.

Solidaritatea pasivă face ca fiecare comodatar să poată fi constrâns pentru totalitate şi că plata făcută de unul din debitori liberează şi pe ceilalţi către creditor (art.1039 Cod civil). De asemenea, sunt aplicabile disp.art.1040 – 1065 Cod civil.

b. Obligaţiile comodantului

Comodatul fiind un contract unilateral nu creează obligaţii decât doar în sarcina comodatarului.Se pot totuşi naşte obligaţii în sarcina comodatarului în cursul executării contractului, însă aceste

obligaţii sunt extracontractuale, astfel cum rezultă în mod expres din disp.art.1574 şi 1575 Cod civil, cât şi din interpretarea altor texte de lege.

b1 - obligaţia de restituire a cheltuielilor de conservare făcute de comodatar;

Comodantul este obligat să restituie cheltuielile făcute de comodatar în vederea conservării lucrului, dacă aceste cheltuieli au caracter extraordinar, necesar şi urgent (art.1574 Cod civil). Cele trei condiţii trebuie să fie îndeplinite cumulativ.

Izvorul acestei obligaţii rezidă în gestiunea de afaceri (art.987 Cod civil) şi nu în contractul de comodat încheiat între părţi.

b2 – obligaţia de reparare a daunelor cauzate comodatarului de viciile lucrului împrumutat;

Comodantul este ţinut să răspundă şi pentru prejudiciile produse de viciile lucrului, dacă el avea cunoştinţă de ele şi nu le-a adus la cunoştinţă comodatarului (art.1575 Cod civil).

Răspunderea poate fi evitată dacă comodantul va da instrucţiunile necesare folosinţei lucrului, dacă este cazul.

Obligaţia de dezdăunare şi în acest caz este extracontractuală şi are izvorul în faptul ilicit – dolul sau neglijenţa – al comodantului, constând în necomunicarea viciilor lucrului împrumutat.

b3 – obligaţia de a repara orice daună cauzată comodatarului prin fapte delictuale săvârşite de comodant;

In afara obligaţiilor prevăzute în art.1574 şi 1575 Cod civil, comodantul mai are obligaţia de reparare a prejudiciilor cauzate prin fapte delictuale, temeiul răspunderii fiind disp.art.998 sau 999 Cod civil.

Doctrina şi practica judiciară au reţinut ca faptă delictuală pentru tragerea la răspundere a comodantului, deposedarea comodatarului de lucrul împrumutat, fie de către comodant, fie de către un terţ, căruia i-a fost înstrăinat lucrul între timp53.

E. Încetarea contractului

Contractul de comodat încetează în următoarele situaţii:1 – prin restituirea lucrului în starea corespunzătoare, la termenul prevăzut în contract.

Comodatarul poate restitui lucrul şi înainte de expirarea termenului, dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel.

2 – prin întrunirea calităţilor de creditor şi debitor în persoana comodatarului (dacă comodatarul devine proprietarul lucrului prin cumpărare, moştenire, etc.);

3 – prin rezlierea contractului în cazul nerespectării obligaţiilor de către comodatar (ex. întrebuinţarea lucrului în alt mod decât cel convenit, împrumutarea lucrului unui terţ de către comodatar);

4 – prin moartea comodatarului, când contractul a fost încheiat intuitu personae în considerarea persoanei comodatarului.

Sub acest aspect, art.1563 Cod civil stabileşte că, în principiu, drepturile şi obligaţiile care derivă din contractul de comodat nu se sting prin decesul uneia sau alteia din părţile contractante ci se transmit pe cale sucesorală la moştenitori. Se exceptează cazul în care contractul a fost încheiat intuitu personae în considerarea persoanei comodatarului.

\

TITLUL X

53 A se vedea L.Mihai, C.Turianu – Notă la dec.civ.nr.2705/1983 a Secţ.a III a a Trib.Mun.Bucureşti în R.R.D.nr.5/1985 p.55 – 56

ÎMPRUMUTUL DE CONSUMAŢIE(ÎMPRUMUTUL PROPRIU-ZIS)

A. Noţiune.

Împrumutul de consumaţie este contractul prin care o persoană, numită împrumutător, transmite temporar proprietatea unei anumite cantităţi de bunuri de gen -fungibile şi consumptibile- în scopul de a le consuma, unei alte persoane, numită împrumutat, cu obligaţia acesteia din urmă de a restitui la scadenţă o cantitate egală de bunuri de acelaşi gen şi calitate ( Art.1776 Cod Civil).

În dreptul roman împrumutul de consumaţie a fost cunoscut sub denumirea de mutuum.

B. Caractere juridice.

a) Împrumutul de consumaţie este un contract real deoarece, pe lângă acordul de voinţă, pentru încheierea valabilă a contractului, este necesară şi remiterea materială a bunurilor. Lipsa remiterii bunurilor face ca înţelegerea părţilor să aibă semnificaţia unui antecontract.

b) Împrumutul de consumaţie poate fi atât cu titlu gratuit, cât şi cu titlu oneros. Împrumutul cu titlu oneros este cunoscut sub denumirea de împrumut cu dobândă. Dobânda reprezintă preţul plătit de împrumutat pentru transferul temporar al bunurilor de gen în scopul consumării lor.

c) Împrumutul de consumaţie este un contract unilateral întrucât dă naştere la obligaţii numai în sarcina împrumutatului. Chiar şi în cazul împrumutului cu titlu oneros obligaţia de plată a dobânzii rămâne tot în sarcina împrumutatului.

e) Contractul de împrumut de consumaţie este de regulă cu executare succesivă în timp dar, în funcţie de voinţa părţilor, poate fi şi cu executare uno ictu54

Comparaţie cu alte contracte.În comparaţie cu locaţiunea, împrumutul de consumaţie transferă proprietatea bunurilor şi nu

folosinţa acestora. De asemenea, în timp ce în contractul de locaţiune bunurile ce formează obiectul prestaţiei locatorului sunt bunuri individual determinate, mobile sau imobile, în contractul de împrumut bunurile ce formează obiectul prestaţiei împrumutătorului sunt bunuri de gen, fungibile şi consumptibile. În fine, în contractul de locaţiune, locatarul restituie aceleaşi lucruri în materialitatea lor, pe când în contractul de împrumut împrumutatul restituie o cantitate echivalentă de bunuri de acelaşi gen şi aceeaşi calitate.

Prin scopul urmărit contractul de împrumut de consumaţie se deosebeşte de contractul de depozit neregulat.

C. Condiţii de validitate.

Condiţiile de validitate ale contractului de împrumut de consumaţie sunt cele comune tuturor convenţiilor, respectiv condiţiile prevăzute de art.948 Cod Civil.

a) Consimţământul părţilor trebuie să fie liber exprimat, neafectat de vicii, sub sancţiunea nulităţii relative.

Dovada contractului

54 A se vedea Camelia Toader, op. cit. p.251

Acordul de voinţă al părţilor nu trebuie să îmbrace o anumită formă „ad validitatem”, sub acest aspect aplicându-se regulile specifice contractelor consensuale.

Pentru dovada contractului se aplică regulile generale privind dovada actelor juridice55.Astfel, dacă valoarea bunurilor împrumutate depăşeşte 250 de lei dovada contractului se va putea face numai cu act autentic sau înscris sub semnătură privată56.

Dovada cu martori va fi, însă, admisibilă dacă împrumutatul consimte la aceasta sau dacă împrumutătorul dovedeşte că, în cazul dat, în momentul încheierii contractului, a existat o imposibilitate fizică sau morală de a preconstitui un înscris sau de a conserva înscrisul doveditor preconstituit (art.1198 Cod Civil). De asemenea, dovada cu martori şi prezumţii este admisibilă când există un început de dovadă scrisă provenită de la împrumutat sau reprezentantul lui şi care face verosimil actul pretins (art.1197 Cod Civil)

Pentru a avea deplină forţă probantă, înscrisul sub semnătură privată trebuie scris în întregime de împrumutat sau cel puţin acesta să adauge, la finele actului, cuvintele ”bun şi aprobat” arătând în litere suma sau câtimea bunurilor şi apoi să semneze ( art.1180 Cod Civil).

Este suficient ca înscrisul să fie redactat într-un singur exemplar, cerinţa multiplului exemplar fiind necesară doar în privinţa contractelor sinalagmatice, nu şi pentru cele unilaterale, cum este împrumutul de consumaţie57.

b) Capacitatea cerută părţilor este capacitatea deplină de exerciţiu, având în vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de împrumut. Este necesar ca şi împrumutatul să aibă capacitate deplină de exerciţiu, pentru că devine proprietarul bunurilor împrumutate şi, prin urmare, va suporta eventualele riscuri ale pierii fortuite a acestora.

c) Obiectul contractului de consumaţie îl pot constitui doar bunuri de gen, fungibile şi consumptibile, prin natura lor.

În situaţia în care împrumutul este oneros, obiectul contractului este dublu: bunurile împrumutate şi dobânda. Chiar şi în această situaţie contractul nu este sinalagmatic, ci unilateral, întrucât ambele obligaţii rămân în sarcina împrumutatului.

În doctrină, pe bună dreptate, s-a arătat că cele două înţelesuri ale termenului de dobândă (1. preţ plătit de împrumutat pentru consumarea bunurilor împrumutate şi 2. suma de bani plătită de împrumutat cu titlu de daune-interese pentru întârziere în restituirea împrumutului) au generat uneori confuzii în doctrină şi jurisprudenţă, mai cu seamă atunci când obiectul prestaţiei împrumutătorului este o sumă de bani58.

d) Cauza contractului de împrumut de consumaţie trebuie să fie reală, licită şi morală. În caz contrar, convenţia este lovită de nulitate absolută.

D. Efectele contractului de împrumut.

a) Obligaţiile împrumutatului. În cazul în care împrumutul este cu titlu gratuit împrumutatul are o singură obligaţie principală şi

anume restituirea bunurilor la scadenţă.Dacă, însă, împrumutul este oneros, în sarcina împrumutatului se reţin două obligaţii principale

respectiv: obligaţia de restituire a împrumutului şi plata dobânzii.

55 A Pop,G.H. Beleiu Drept Civil, Teoria Generală a Dreptului Civil Tipografia Bucureşti, 1980,. p.51756 A se vedea art.1191 şi 1192 Cod Civil57 A se vedea Practica Judiciară citată de Fr. Deak, în op.cit.volIII, p.758 A se vedea L. Stănciulescu, op.cit p.153

1.Obligaţia de restituire a bunurilor împrumutate. Această obligaţie este prevăzută de art.1584 Cod Civil şi impune împrumutatului ca, la scadenţă, să predea împrumutătorului aceeaşi cantitate de bunuri de gen de aceeaşi calitate, indiferent de scăderea sau sporirea bunurilor de la data încheierii contractului, până la data plăţii contractului.

Obligaţia de restituire este subînţeleasă, chiar dacă nu a fost menţionată în contract59.Potrivit art. 1581 Cod Civil, împrumutătorul nu poate cere restituirea bunurilor înainte de termen,

iar, în lipsa unui termen contractual, instanţa de judecată poate să dea împrumutătorului un termen potrivit cu împrejurările (art.1582 Cod Civil).

Scadenţa obligaţiei de restituire poate fi stabilită de părţi prin stipularea în contract a unui termen de restituire ori poate fi determinată de instanţa de judecată.

Stabilirea scadenţei obligaţiei de restituire de către instanţă poate intervenii în următoarele situaţii:

- părţile nu au prevăzut în contract data restituirii;- contractul conţine menţiunea că restituirea se va face când va putea sau va avea mijloace

împrumutatul ( art.1583 Cod Civil);- contractul menţionează că restituirea se va face când va voi împrumutatul;- termenul nu este precizat, dar este indicată în contract sursa materială a restituiri.Atunci când restituirea bunurilor nu va fi posibilă, obligaţia de restituire se va realiza prin plata

unei sume de bani. Suma se va calcula după timpul şi locul în care urma să se facă restituirea (art.1585 alin.1 Cod Civil). Dacă nu a fost prevăzut un termen în contract, plata în bani se va face în raport cu valoare bunurilor din momentul încheierii împrumutului ( art.1585 alin. 2 Cod civil).

Dacă bunul împrumutat este o sumă de bani, împrumutatul va restitui banii la cursul legal din momentul plăţii (art.1578 Cod Civil).

În cazul în care împrumutatul refuză restituirea bunurilor, împrumutătorul sau succesorii lui în drepturi au la dispoziţie o acţiune personală, prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani. Termenul de prescripţie se calculează de la scadenţă atunci când aceasta a fost precizată în contract, ori de la expirarea termenului stabilit de instanţa de judecată în condiţiile art.1578 Cod Civil60.

Prin acţiune, împrumutătorul poate solicita şi plata de daune-interese pentru întârziere, începând cu data introducerii cererii de chemare în judecată (art.1587 Cod Civil)

După împlinirea termenului de prescripţie , obligaţia de restituire a bunurilor devine una naturală, nemaiputându-se solicita executarea ei silită. Dacă, însă, va fi executată voluntar de către împrumutat, acesta nu va putea solicita restituirea. (art.1092 alin 2 Cod Civil) 61

2. Obligaţia de plată a dobânzii. Această obligaţie există în sarcina împrumutatului numai în contractul cu titlu oneros. Contractul de împrumut cu dobândă este reglementat de Codul Civil în art. 1587-1590, precum şi

de către OG nr.9/2000 privind nivelul dobânzii legale pentru obligaţii băneşti.Cum s-a arătat, dobânda constă, de regulă, într-o sumă de bani şi reprezintă fructele civile ale

bunurilor împrumutate62.Dobânda nu poate fi prezumată, ea trebuie să fie prevăzută expres prin act scris (art.5 alin.2 din

OG nr.9/2000).

59 A se vedea T.S. D. Civ. Nr 722/1972 în C.D. 1972 p.11560 A se vedea D. Chirică op.cit. 217; A. Sitaru, D.A. Sitaru. Considearţii privitoare la termenul incert într-o situaţie specială în RRD nr.7/198361 A se vedea în acelaşi sens D. Chirică op. cit. p.21962 A se vedea Fr. Deak op.cit vol.III, p.41

Cuantumul dobânzii se stabileşte, de regulă, de către părţi în contract (art.1 din OG nr.9/2000) iar în situaţia în care părţile nu l-au prevăzut, atunci dobânda datorată de împrumutat va fi cea legală. (art.2 din OG nr.9/2000)

În materie comercială dobânda legală se stabileşte la nivelul dobânzii de referinţă a Băncii Naţionale a României (art.3 alin 3 din OG nr.9/2000).

În materie civilă, dobânda legală se stabileşte la nivelul dobânzii de referinţă a BNR diminuată cu 20% (art3 alin3 din OG nr.9/2000). În situaţia în care părţile convin o dobândă mai mare decât cea legală, dobânda convenită nu poate depăşii cu mai mult de 50% pe an dobânda legală (art.5 din OG nr.9/2000). Dobânda convenţională este limitată, astfel, la maximum 120% din dobânda de referinţă a BNR. Depăşirea acestei limite a dobânzii se sancţionează cu nulitatea absolută a dobânzii ( art.9 din OG nr.9/2000).

Dobânda se calculează numai asupra sumei împrumutate (asupra capitalului), fiind interzisă dobânda la dobândă cunoscută sub denumirea de anatocism. (art.8 OG nr.9/2000).

Cu titlu de excepţie anatocismul este permis în situaţia în care sunt îndeplinite două condiţii: - există o convenţie specială în acest sens- dobânda să fie scadentă şi datorată pentru cel puţin un an (art.8 alin 2 OG nr.9/2000)

b) Obligaţiile împrumutătorului. În împrumutul de consumaţie, împrumutătorul nu are nici o obligaţie rezultată din contract,

având în vedere caracterul unilateral al contractului.Potrivit dispoziţiilor art.1580 Cod Civil, împrumutătorul este răspunzător de daunele cauzate de

viciile ascunse ale bunurilor împrumutate, în situaţia în care a cunoscut aceste vicii, dar nu le-a comunicat împrumutatului.

Răspunderea împrumutătorului nu este însă contractuală, ci delictuală, fiind rezultată dintr-un fapt ilicit (necomunicarea viciilor ascunse ale bunurilor).

E. Încetarea contractului de împrumut.

Împrumutul de consumaţie încetează prin executarea obligaţiilor principale de către împrumutat, respectiv restituirea bunurilor şi plata dobânzii (dacă este cazul), la termenul stabilit.

Împrumutul de consumaţie mai poate înceta şi prin reziliere sau prin modul de stingere a obligaţiilor, cum ar fi: remiterea de datorie, confuziunea, darea în plată, compensaţia, etc.

În doctrină s-a evidenţiat şi o altă modalitate de încetare a contractului şi anume prin executarea silită a obligaţiei de restituire la termenul stabilit de instanţă 63.

TITLUL XI

CONTRACTUL DE DEPOZIT

1. Definiţie şi sediul materiei.

Contractul de depozit este acel contract prin care o persoană, numită deponent, remite un lucru altei persoane, numită depozitar, cu sau fără plată, cu obligaţia acesteia din urmă să păstreze şi să restituie în natură lucrul respectiv, la termen sau la cerere (art. 1591 C. Civ.).

Contractul de depozit este reglementat de C.Civ. Titlul XII, Cap. I, II şi III, art. 1591-1634.

63 A se vedea E.S. Romano op.cit, p.280

2. Caractere juridice.

a) Contractul de depozit este un contract real întrucât se încheie numai atunci când s-a realizat remiterea lucrului (art. 1593 al. 2 C. civ.), odată cu acordul de voinţă al părţilor.

Excepţie face situaţia în care lucrul se află deja în detenţia viitorului depozitar şi când încheierea contractului se realizează doar prin acordul de voinţă al părţilor.

b) Contractul de depozit poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.Potrivit dispoziţiilor art. 1593 al. 1 C. civ., contractul de depozit este „esenţial gratuit”, însă art.

1600 al. 2 şi art. 1633 al. 4 C. civ. fac referire la depozitul remunerat (oneros).Această inconsecvenţă a legiuitorului a determinat doctrina să considere că depozitul este un

contract gratuit numai prin natura sa, iar prin esenţa sa depozitul poate fi atât gratuit cât şi oneros.Contractul de depozit este prezumat a fi oneros atunci când depozitarul este profesionist.Depozitul gratuit este un contract unilateral întrucât dă naştere la obligaţii numai în sarcina

depozitarului.Depozitul oneros este bilateral (sinalagmatic) şi dă naştere la obligaţii atât în sarcina

deponentului, cât şi în sarcina depozitarului.

c) Depozitul este un contract comutativ.

3. Felurile depozitului.

În art. 1592, Codul civil împarte contractul de depozit în: depozit propriu-zis şi sechestru.Depozitul propriu-zis are ca obiect bunuri mobile nelitigioase şi este numai convenţional.Sechestrul are ca obiect bunuri mobile sau imobile litigioase şi poate fi convenţional sau judiciar.

A. Depozitul propriu-zis.

Depozitul propriu-zis are 3 variante şi anume:1. depozitul obişnuit (voluntar);2. depozitul necesar;3. depozitul neregulat.

De menţionat că regulile ce guvernează depozitul obişnuit reprezintă dreptul comun în materie de depozit. Aceste reguli se aplică şi depozitului necesar şi celui neregulat în completarea regulilor speciale aplicabile pentru fiecare în parte.

1. Depozitul obişnuit (voluntar).a) Condiţii de validitate.

Contractul de depozit este supus regulilor de drept comun privind condiţiile de validitate (art. 948-968 C.Civ.), respectiv: capacitatea, consimţământul, obiectul şi cauza.

Se impun totuşi făcute unele precizări care sunt de natură a evidenţia trăsăturile specifice.Astfel, pentru perfectarea valabilă a contractului, deponentul trebuie să aibă capacitatea necesară

de a încheia acte de administrare în timp ce depozitarul trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină (pentru acte de dispoziţie).

De regulă, depozitul este valabil numai dacă deponentul are calitatea de proprietar al lucrului (art. 1596 C.civ.). Poate fi însă deponent şi uzufructuarul, creditorul gajist, locatarul sau comodatarul.

În lipsa consimţământului proprietarului pentru încheierea contractului de depozit, contractul nu-i poate fi opozabil şi prin urmare acesta nu poate fi obligat la plata remuneraţiei depozitarului.

Obiect al contractului de depozit pot fi numai bunuri mobile corporale sau incorporale, cum ar fi titlurile de valoare.

Cum s-a arătat, pentru validitatea contractului de depozit nu este suficient numai acordul de voinţă al părţilor, ci în mod cumulativ, se cere îndeplinită tradiţiunea lucrului.

Cât priveşte forma contractului, depozitul se poate face numai prin înscris. Forma scrisă este cerută numai ad probationem (art. 1597 C.civ.) şi este aplicabilă chiar actelor al căror obiect are valoarea sub 250 lei.

Cauza sau scopul contractului este acela de a păstra şi conserva lucrul depozitat şi funcţie de acest criteriu se poate face şi comparaţia cu alte contracte.

b) Efectele contractului de depozit voluntar.b.1.) Obligaţiile depozitarului.Codul civil reglementează obligaţiile ce revin persoanei care are calitatea de depozitar (art. 1599-

1617 C.civ.).Obligaţiile depozitarului pot fi sintetizate în două obligaţii principale: obligaţia de a se îngriji de lucrul pe care l-a primit spre păstrare şi obligaţia de restituire.

Obligaţia de păstrare a bunului depozitat este prevăzută în art. 1599 C.civ. pentru orice fel de depozit.

Diligenţa depozitarului pentru păstrarea lucrului este apreciată „in concreto” astfel că împotriva lui (depozitarului) planează o prezumţie de culpă dacă lucrul depozitat a fost deteriorat sau a pierit. Prin urmare, depozitarul este dator să facă dovada faptului că s-a îngrijit de lucrul depozitat ca de propriile sale lucruri şi că pieirea lucrului s-a datorat unor cauze care nu-i sunt imputabile.

Aprecierea diligenţei depozitarului „in concreto” este determinată de faptul că depozitul a fost încheiat, potrivit naturii sale, cu titlu gratuit şi din iniţiativa deponentului (art. 1999 C.civ.).

Potrivit dispoziţiilor art. 1600 C.civ., eventuala culpă a depozitarului se apreciază cu mai multă rigoare, după regula generală, respectiv prin raportare la criteriul abstract al omului prudent şi diligent (culpa levis in abstracto) în următoarele situaţii:

- când depozitarul a avut iniţiativa încheierii contractului;- când depozitul este oneros;- când contractul s-a încheiat în folosul depozitarului;- când depozitarul răspunde pentru orice culpă.

În aceste cazuri, potrivit art. 1601 C.civ., depozitarul nu răspunde dacă distrugerea lucrului s-a datorat unui caz de forţă majoră, cu excepţia cazului în care a fost pus în întârziere pentru restituirea lucrului şi dacă nu face dovada că lucrul ar fi pierit şi la deponent (art. 1156 C.civ.).

Depozitarul nu poate folosi lucrul depozitat şi, de asemenea, nu poate consuma fructele respectivului lucru.

Obligaţia de restituire a lucrului este prevăzută expres în art. 1604 al. 1 C.civ., iar potrivit art. 1608 al. 1 C.civ. depozitarul trebuie să restituie şi fructele produse de lucrul depozitat şi pe care le-a cules.

Restituirea lucrului trebuie făcută, de regulă, în natură. În mod excepţional, art. 1606 C.civ. prevede restituirea şi în echivalent dacă din cauză de forţă majoră lucrul a fost distrus, a dispărut sau a fost furat, iar depozitarul a fost pus în întârziere şi nu va putea face dovada că lucrul ar fi fost distrus (dispărut, furat) şi la deponent.

Depozitarul este obligat să restituie lucrul la cerere deponentului indiferent dacă s-a ajuns sau nu la scadenţă pentru că se prezumă încheierea contractului în favoarea deponentului.

Numai dacă termenul de restituire a fost stabilit în interesul depozitarului atunci deponentul nu poate pretinde restituirea anticipată a lucrului.

În cazul în care depozitarul refuză restituirea lucrului, deponentul are la dispoziţie două acţiuni:- acţiunea personală la îndemâna oricărui deponent care derivă din contract şi care este mai

accesibilă pentru deponent sub aspectul probaţiunii, dar care este prescriptibilă în 3 ani (art. 7 din D. 167/1958) ;

- o acţiune în revendicare pentru deponentul care are calitatea de proprietar.

b.2.) Obligaţiile deponentului.În situaţia în care contractul de depozit este cu titlu gratuit, în principiu, deponentul nu are

obligaţii asumate prin contract.La expirarea contractului, deponentul trebuie să ridice lucrul depozitat.Dacă pe timpul derulării contractului apar situaţii care să impună obligaţii şi pentru deponent,

acestea vor fi de natură extracontractuală întrucât nu au izvorul în contract ci derivă din fapte posterioare încheierii contractului.

În acest sens, potrivit art. 1618 C.civ., dacă depozitarul va efectua cheltuieli cu păstrarea şi conservarea lucrului depozitat, deponentul este obligat să le restituie (se invocă gestiunea de afaceri sau îmbogăţirea fără justă cauză ).

Tot astfel, deponentul va trebui să-l despăgubească pe depozitar pentru orice pagubă suferită de acesta în legătură cu păstrarea lucrului depozitat (răspunderea pentru lucruri).

În situaţia depozitului cu titlu oneros (sinalagmatic), obligaţia principală a deponentului este aceea de a plăti remuneraţia depozitarului.

2. Depozitul necesar

a) Noţiune.Depozitul necesar este o variantă a depozitului propriu-zis care se încheie în condiţii speciale sub

aspectul tratativelor precontractuale şi a libertăţii exprimării consimţământului cu privire la persoana depozitarului.

Depozitul necesar se constituie potrivit art. 1620 C.civ. cu ocazia unor evenimente neprevăzute: incendii,cutremure, inundaţii etc. când deponentul este nevoit să încredinţeze lucrul său spre păstrare unei alte persoane, fără posibilitatea de a-şi alege depozitarul.

Depozitul necesar are la bază acordul de voinţă al părţilor astfel că împrejurările deosebite de încheiere a contractului nu sunt de natură să determine perfectarea contractului fără consimţământul părţilor.

Împrejurările speciale în care se încheie un asemenea contract fac de cele mai multe ori imposibilă preconstituirea unui înscris care să consemneze înţelegerea părţilor, de aceea contractul poate fi probat cu orice mijloc de probă, inclusiv proba cu martori, chiar dacă valoarea lucrului depozitat depăşeşte 250 lei.

b) Depozitul asimilat celui necesar - Depozitul hotelier

Potrivit art. 1623 C.civ. este asimilat depozitului necesar depozitul efectuat de călătorul care este cazat la un hotel.

Persoana care se cazează la un hotel perfectează un contract de prestări servicii ce are ca obiect cazarea sa dar şi un alt contract adiţional de depozit ce are ca obiect lucrurile pe care respectiva persoană le are asupra sa.

Acest contract de depozit este asimilat de legiuitor depozitului necesar.Potrivit art. 1625 C.civ. hotelierul, în calitate de depozitar, nu răspunde pentru furtul lucrurilor

decât numai dacă s-a produs „cu mână înarmată”.De asemenea, hotelierul nu răspunde dacă lucrurile depozitate sunt distruse ori degradate datorită

forţei majore (inundaţii, incendii, cutremure etc.).Culpa hotelierului, dat fiind faptul că pentru depozitul hotelier se percepe o remuneraţie, este

apreciată după regula „culpa levis in abstracto”.Pentru lucrurile uitate în hotel se aplică regula culpei comune.Întrucât normele din Codul civil care reglementează depozitul hotelier sunt norme supletive

părţile pot agrava, limita sau chiar înlătura răspunderea depozitarului.Potrivit art. 1730 pct. 6 C. civ., hotelierul beneficiază de un privilegiu special pentru lucrurile

aduse de călător pentru achitarea creanţelor ce rezultă din serviciile prestate.

3. Depozitul neregulata) Noţiune.Codul civil nu reglementează în mod expres depozitul neregulat însă existenţa sa este

recunoscută unanim de doctrină şi jurisprudenţă.Depozitul neregulat are ca obiect lucruri fungibile şi consumptibile care nu trebuie restituite în

individualitatea lor. La termen sau la cererea deponentului vor fi restituite lucruri de acelaşi gen în aceeaşi cantitate şi calitate (art. 1604 al. 2 C. civ.).

În derularea contractului, depozitarul are dreptul să folosească bunurile depozitate şi să le culeagă fructele.

Se observă sub acest aspect o asemănare cu împrumutul de consumaţie.Depozitul neregulat este translativ de proprietate astfel că deponentul trebuie să fie proprietarul

lucrului. Riscul pieirii fortuite a lucrului se transferă astfel la depozitar.b) Comparaţie cu împrumutul de consumaţie.

Cum s-a arătat, prin faptul că depozitul neregulat este translativ de proprietate, iar restituirea lucrurilor nu se face în individualitatea lor, se confundă, uneori, cu împrumutul de consumaţie.

Deosebirile sunt însă importante.Astfel, depozitul se încheie, de regulă, în interesul deponentului, în timp ce împrumutul se

încheie în interesul împrumutătorului.De asemenea, restituirea lucrului în cazul depozitului neregulat se face la simpla cerere, pe când

în cazul împrumutului de consumaţie restituirea se face la scadenţă.Totodată, scopul (cauza) celor două contracte este diferită.

c) Varietăţi ale contractului de depozit neregulatCele mai cunoscute şi uzitate varietăţi ale contractului de depozit neregulat sunt: depunerile de

sume de bani la bănci şi depunerile de sume de bani la C.E.C.Prin contractul de depozit bancar sau depozit C.E.C., depozitarul (banca sau C.E.C.-ul) se obligă

să păstreze sumele de bani depuse de persoanele fizice sau juridice şi să le restituie, la cerere, cu dobânzile aferente, titularului depunerilor sau reprezentantului acestuia (sau împuternicit).

d) Reguli specifice depunerilor la C.E.C.- C.E.C.-ul funcţionează ca bancă de economii, având ca principal obiect de activitate atragerea,

păstrarea şi fructificarea economiilor băneşti în lei şi în valută ale populaţiei, a disponibilităţilor băneşti ale persoanelor juridice;

- Sumele depuse la C.E.C., precum şi dobânzile şi câştigurile cuvenite, sunt garantate de stat, iar dreptul de creanţă asupra acestora imprescriptibil;

- Titularul depunerilor poate să dispună de depunerile sale atât personal, cât şi prin împuternicit;- Proba contractului o reprezintă un înscris denumit libret, care poate fi la purtător sau nominal;

dacă este nominal este posibil ca titularul contractului să fie diferit de depunător;- Împuternicitul deponentului este desemnat expres printr-o clauză de împuternicire în forma

convenită cu C.E.C., care este valabilă doar pe timpul vieţii.În doctrină, clauza de împuternicire a fost calificată ca fiind un mandat prin care deponentul

titular al libretului nominativ împuterniceşte o altă persoană să ridice suma de bani depusă la C.E.C.Clauza de împuternicire este o procură specială, iar la moartea deponentului încetează, suma

depusă evidenţiată în libret intrând în masa succesorală.- titularul depunerii poate desemna persoane cărora urmează să le elibereze sumele depuse în caz

de deces printr-o clauză testamentară.Clauza testamentară este un legat cu titlu particular, într-un testament.Clauza testamentară este un legat cu titlu particular, având ca obiect sumele de bani care se vor

găsi depuse la C.E.C. la data decesului titularului.Clauza testamentară este o formă simplificată de testament olograf şi nu trebuie confundată cu

clauza de împuternicire.- numele titularului depozitului şi al depunătorului, sumele depuse şi operaţiunile efectuate de

C.E.C. sunt confidenţiale;- indisponibilizarea şi executarea sumelor depuse la C.E.C. se face numai în condiţiile legii;- dovada depunerilor se face cu libretul C.E.C. sau prin indicarea numărului acestuia.

B. Sechestrul

Potrivit dispoziţiilor art. 1626 C. civ., sechestrul este de două feluri: sechestrul convenţional şi sechestrul judiciar.

Ca varietate a contractului de depozit, sechestrul este contractul prin care o persoană numită sechestrat lasă un bun, asupra căruia există un litigiu, în păstrarea altei persoane, numită sechestru, până la soluţionarea definitivă a acestuia.

1. Sechestrul convenţional.În această varietate de sechestru părţile se înţeleg să încheie un contract de depozit a lucrului

litigios ce formează obiectul unui proces, fără intervenţia instanţei.Sechestrul convenţional poate fi gratuit sau oneros şi, de asemenea, poate avea ca obiect

deopotrivă, bunuri mobile şi bunuri imobile.În cazul depozitului gratuit, răspunderea sechestrului va fi apreciată in concreto, iar în cazul

depozitului oneros răspunderea va fi apreciată in abstracto.

2. Sechestrul judiciar.În acest caz, contractul de depozit încheiat între sechestranţi şi sechestrul se realizează prin

dispoziţia instanţei judecătoreşti prin care se dispune punerea unui bun litigios sub sechestru (art. 1632 C. civ.).

Chiar dacă iniţiativa contractului aparţine instanţei de judecată, care mai poate stabili persoana depozitarului, precum şi preţul sechestrului, totuşi şi sechestrul judiciar este rezultatul acordului de voinţă al părţilor.

Potrivit art. 1642 C.civ., sechestrul judiciar poate fi instituit în două cazuri şi anume:- când există un proces în legătură cu proprietatea sau posesia unui lucru mobil sau imobil;

- când există un proces în legătură cu administrarea sau folosinţa unui lucru comun.De menţionat că dispoziţiile din Codul civil privind sechestrul se completează cu dispoziţiile

Codului de procedură civilă în materie de sechestru. Depozitul judiciar este întotdeauna oneros, astfel că răspunderea sechestrului va fi apreciată in

abstracto.

TITLUL XIII

CONTRACTUL DE RENTĂ VIAGERĂ

A. Reglementări. Noţiune

Renta viageră este reglementată de Codul civil la art.1639 – 1651, însă nu este definită de aceste dispoziţii legale.

In doctrină, contractul de rentă viageră este definit ca fiind contractul prin care o persoană numită credirentier înstrăinează un bun sau o sumă de bani unei alte persoane numită debirentier, cu obligaţia acesteia din urmă de a plăti periodic (trimestrial, lunar, etc.) o sumă de bani denumită rentă, pe toată durata vieţii.

Renta poate fi constituită şi în favoarea unei terţe persoane, situaţie în care constituirea se face printr-o stipulaţie pentru altul, în care cel ce constituie rentă este stipulant, debirentierul este promitent, iar credirentierul este beneficiar.

B. Caracterele juridice ale contractului de rentă viageră

Contractul de rentă viageră este un contract cu titlu oneros (art.1639 Cod civil) şi aleatoriu. Elementul aleatoriu constă în durata de viaţă a credirentierului (dacă credirentierul va trăi mai mult, el va câştiga mai mult, iar dacă va trăi mai puţin, debirentierul va câştiga mai mult).

Potrivit art.1640 Cod civil “renta viageră se poate constitui şi cu titlu gratuit prin donaţie între vii sau prin testament, caz în care nu va mai avea caracter aleatoriu ci va fi liberalitate, neexistând şanse de pierdere pentru credirentier şi nici şanse de câştig pentru debirentier. În acest caz (constituirea rentei viagere prin testament sau donaţie) actul încheiat de părţi trebuie să îndeplinească condiţiile prevăzute de lege pentru astfel de acte (art.1640 al.2 Cod civil).

Dacă renta viageră este constituită în forma stipulaţiei pentru altul, deşi liberalitate, ea nu va fi supusă formelor speciale prevăzute de lege pentru aceste acte (art.1640 al.2 Cod civil), întrucât ne aflăm în faţa unei donaţii indirecte.

Fiind liberalitate, toate rentele constituite prin donaţie sau testament ori prin stipulaţie pentru altul sunt supuse raportului şi reducţiunii în situaţia în care este încălcată rezerva succesorală.

De asemenea, contractul de rentă viageră este bilateral, consensual, conform regulilor de drept comun, translativ de proprietate.

C. Condiţii de validitate

În principiu, condiţiile de validitate ale rentei viagere constituită prin act cu titlu oneros sunt cele ale contractului de vânzare - cumpărare, mai puţin condiţiile referitoare la preţ.

Când renta este cu titlu gratuit, condiţiile de validitate sunt cele ale donaţiei sau testamentului.

Obiectul rentei viagere pentru credirentier îl poate constitui un bun mobil sau imobil, care se află în circuitul civil. Pentru debirentier, obiectul contractului îl constituie suma de bani sau anumite cantităţi de bunuri fungibile ce vor fi plătite la anumite intervale de timp.

Cauza contractului de rentă viageră trebuie să fie licită, morală şi să existe.Potrivit disp.art.1644 Cod civil, renta viageră constituită în favoarea unei persoane moarte în

momentul încheierii contractului este lipsită de efecte.În doctrină s-a apreciat că renta viageră constituită în favoarea unei persoane moarte în momentul

încheierii contractului este lipsită de cauză, fiind afectată de nulitate.Tot astfel,disp.art.1645 Cod civil, declară nul contractul de rentă viageră încheiat cu o persoană

afectată de o boală de care moare în intervalul de 20 de zile de la data încheierii contractului.Sancţiunea prevăzută de lege se impune, întrucât în acest caz elementul aleatoriu al contractului

lipseşte, timpul foarte scurt de la încheierea contractului făcând ca şansa de câştig sau pierdere a părţilor să nu joace nici un rol.

Dacă moartea credirentierului a intervenit după 20 de zile, instanţa poate constata nulitatea contractului pentru lipsa cauzei, numai dacă moştenitorii vor dovedi că debirentierul a avut cunoştinţă de moartea lui iminentă.

D. Efectele contractului de rentă viageră

a. Obligaţile credirentierului

Fiind un contract cu titlu oneros, contractul de rentă viageră crează obligaţii în sarcina ambelor părţi.

Credirentierul este obligat să transfere proprietatea asupra lucrului ce s-a obligat să-l dea debirentierului în schimbul rentei.

De asemenea, credirentierul este obligat să-l garanteze pe debirentier pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse, precum vânzătorul în contractul de vânzare – cumpărare

Potrivit art.1650 Cod civil, părţile sunt oprite de a stipula în convenţia de rentă viageră faptul că renta este neurmăribilă, afară de cazul când rentele sunt constituite cu titlu de liberalitate. (În acest din urmă caz, creditorii nu sunt fraudaţi, de vreme ce patrimoniul debitorului lor nu se diminuează cu nimic).

b. Obligaţiile debirentierului

-debirentierul trebuie să plătească ratele de rentă la termenele stipulate în contract. La decesul credirentierului, obligaţia de plată încetează. Dacă debirentierul nu achită rata la scadenţă, legea prevede o excepţie de la dreptul comun (art.1647 Cod civil). În această situaţie, nu se vor aplica disp.art.1020 – 1021 Cod civil privind rezoluţiunea contractului ci dispoziţiile speciale – art.1647 Cod civil;

Potrivit acestui text de lege, credirentierul “are numai dreptul de a face să se sechestreze şi să se vândă averea debitorului său”, deci poate solicita doar executarea silită a obligaţiei.

Nimic nu împiedică, însă, părţile ca printr-un pact comisoriu, în temeiul art.969 şi art.5 Cod civil, să cadă de acord anticipat asupra posibilităţilor de a cere în caz de neexecutare şi rezoluţiunea contractului.

Dacă renta viageră a fost înfiinţată în favoarea mai multor persoane (art.1643 Cod civil), moartea uneia din acestea nu atrage reducerea corespunzătoare a rentei, profitând astfel celor rămaşi în viaţă, în afară de cazul unei stipulaţii contractuale contrarii.

-debirentierul trebuie să ofere credirentierului garanţiile stipulate în contract pentru garantarea plăţii rentei şi de a nu diminua aceste garanţii;

Astfel, debirentierul poate garanta cu o ipotecă, o fideiusiune, etc., plata rentei.In situaţia neexecutării contractului sub acest aspect, potrivit art.1646 Cod civil, persoana în

favoarea căreia s-a constituit renta (credirentierul), cu titlu oneros, poate cere desfiinţarea contractului.Disp.art.1646 Cod civil nu se aplică în cazul rentei viagere constituită cu titlu gratuit (donaţie sau

stipulaţie pentru altul).Ca o consecinţă a caracterului aleatoriu al contractului, debirentierul nu se poate elibera de

obligaţia de plată a ratelor, chiar dacă înapoiază lucrul primit şi renunţă la acţiune pentru restituirea sumelor plătite. El este obligat la executare oricât de lungă ar fi viaţa credirentierului şi oricât de oneroasă ar deveni plata ratelor pentru el.

In cazul rezoluţiunii contractului din culpa debirentierului, acesta trebuie să restituie lucrul sau suma de bani primită de la credirentier, datorită caracterului aleatoriu al contractului, el nu va avea dreptul la restituirea ratelor din renta plătite.

Dacă însă contractul se rezoluţionează din culpa credirentierului, debirentierul are dreptul la restituirea ratelor din renta plătite de el.

In situaţia în care debirentierul moare înaintea credirentierului, obligaţia de plată a rentei se va transmite la moştenitori, afară de situaţia în care, în contract se vor stipula clauze contrarii.

E. Încetarea contractului de rentă viageră

În primul rând, când contractul de rentă viageră încetează prin moartea persoanei în favoarea căreia s-a constituit renta.

În cazul rentei cu titlu oneros, contractul se va stinge prin rezoluţiune, atunci când debirentierul nu a oferit garanţiile promise la încheierea contractului.

TITLUL XIV

CONTRACTUL DE ÎNTREŢINERE

1.Notiune şi caractere juridice

Contractul de întreţinere este contractul prin care una dintre părţi înstrăinează un bun s-au plăteşte o sumă de bani, iar cealaltă parte se obligă să-i asigure întreţinerea în natură pe timpul cît va trăi, iar după moarte să o înmormânteze64.

Cât priveşte conţinutul noţiuni de întreţinere doctrina65 şi practica judiciară66 au precizat că aceasta trebuie luată într-un sens foarte larg cuprinzând: procurarea şi prepararea hranei, asigurarea de îmbrăcăminte şi încălţăminte, asigurarea lenjeriei de pat şi de corp – asigurarea medicamentelor şi îngrijirilor medicale, efectuarea curăţeniei, plata consumului de electricitate, apă, canal, combustibil etc.

Contractul de întreţinere este un contract nenumit, el nefiind reglementat de Codul civil sau de alte legi speciale. Existenţa şi conţinutul său au fost însă recunoscute de jurisprudenţa şi doctrină67.

64 A se vedea Fr. Deak, Ed. Universul Juridic 2001, pag. 533.

65 A se vedea D. Chirică.Dr.Civil, Contracte speciale Ed. Lumina Lex, pag. 123.66 A se vedea Tribunalul Braşov, d.civil nr.948/1984 în RRD, 5/1985, pag.69

In acest sens, instanţa supremă a statuat că, contractul prin care o persoană înstrăinează un bun al său în schimbul obligaţii luate de către debitor de a întreţine este un contract nenumit68.

Contractul de întreţinere este un contract oneros dar poate fi şi gratuit.In situaţia în care contractul se constituie cu titlu gratuit , prin donaţie sau testament, se vor aplica

regulile de formă şi de fond ale liberalităţilor . Când întreţinerea se constituie pe calea stipulaţiei pentru altul care reprezintă o donaţie indirectă va fi scutită de formalitatea înscrisului autentic, însă va fi supusă regulilor de fond prevăzute pentru donaţii.

De asemenea contractul de întreţinere este consensual, sinalagmatic (bilateral), translativ de proprietate şi intuitu personae.

Ca şi vânzarea sau contractul de schimb, contractul de întreţinere este în principiu consensual, excepţie făcând cazul în care bunul înstrăinat este un teren, pentru care legea prevede necesitatea încheierii contractului în forma autentică.

Caracterul sinalagmatic al întreţinerii este evident în cazul în care întreţinerea se dă în schimbul unui bun, câtă vreme fiecare parte îşi asumă obligaţii în considerarea obligaţiilor celeilalte părţi. Acest caracter nu este însă de esenţa întreţinerii, fiind posibilă prestarea întreţinerii şi cu titlu gratuit, cum s-a arătat mai sus, situaţie în care contractul este unilateral.

Fiind un contract încheiat atît în considerarea persoanei întreţinutului cât şi a întreţinătorului,întreţinerea are un caracter intuitu personae, astfel că obligaţia de întreţinere este personală şi netrasmisibilă.

Acest caracter al creanţei de întreţinere nu influenţează însă caracterul patrimonial al acţiunii în anularea sau rezoluţiunea contractului.

In cazul pluralităţii de creditori sau de debitori într-un contract de întreţinere obligaţia de întreţinere care rezultă din convenţie are un caracter indivizibil. Drept consecinţă neexecutarea faţă de unul dintre creditori poate determina rezoluţiunea întregului contract, iar nu doar o parte a acestuia; dacă întreţinerea este asigurată de un singur debitor, creditorul nu poate cere rezoluţiunea contractului în privinţa celorlalţi.

In contractul de întreţinere , câştigul şi pierderile părţilor depind de un eveniment incert, ceea ce face ca potrivit art.1635 Cod civil acest contract să aibă un caracter aleatoriu 69.

Intr-adevăr, din moment ce beneficiile şi pierderile părţilor sunt determinate de durata vieţii întreţinutului, care depinde de hazard , este evident că în situaţia în care întreţinutul duce o viaţă mai lungă , el va fi cel ieşit în cîştig, iar în caz contrar întreţinătorul.

Spre deosebire de contractul de rentă viageră, în cazul căruia factorul de risc intră în vigoare doar după 20 de zile de la încheierea contractului, în cazul întreţinerii factorul de risc subzistă chiar de la încheierea contractului, indiferent dacă s-a prestat sau nu ceva în contul întreţinerii70.

In situaţia în care întreţinerea se încheie pe o durată determinată71 se admite că ea are şi un caracter comutativ şi nu numai aleatoriu.

2. Delimitarea contractului de întreţinere de alte contracte

67 A se vedea Fr. Deak, op.cit pag.535, D.Chirică, op.cit 124; E.S.Romană Contracte civile.Ed.Colegium Polirom, pag.326,NM Medrea,Noţiunea juridică a contractului de întreţinere în Studiu Universitatis Babeş Bolyai 1969, pag.175-184.68 A se vedea T.S.secţ. civilă dec. – 1114/1976 în Repertoriul de practică judiciară în materie civilă pe anii 1975-1980, pag.9569 A se vedea T.S. secţia civilă dec. nr.1114/1976 în Repertoriul pe anii 1975-1980 pag.82.70 A se vedea C.S.J. dec. civ. 12/1991 şi Dreptul nr.1/1992, pag.10671 A se vedea E.S. Romana, op.civ, pag.326 ,

Intrucît contractul de întreţinere prezintă unele trăsături care fac posibilă confundarea sa cu alte contracte care prezintă şi ele unele caracteristici asemănătoare.

a.Delimitarea de contractul de vânzare cumpărareO asemenea delimitarea nu prezintă incoveniente atunci cînd înstrăinarea bunului se face numai

în schimbul întreţinerii, contractul neputînd fi confundat cu vânzarea.Problema delimitării faţă de vânzare se pune însă în cazul în care bunul se înstrăinează în

schimbul întreţinerii şi a unei sume de bani.Cum va fi calificat contractul , întreţinerea sau vânzarea?Calificarea prezintă o însemnătate practică deosebită mai cu seamă în situaţia în care

neexecutându-şi obligaţiile asumate prin contract se pune problema rezoluţiunii contractului.Astfel, dacă contractul este de întreţinere debitorul este de drept în întârziere şi nu i se poate

acorda termen de plată (de graţie) pentru împiedicarea rezoluţiunii, iar dacă este de vânzare, dimpotrivă, debitorul trebuie să fie pus în întârziere şi i se poate acorda termen de graţie72.

Pentru stabilirea naturii juridice a contractului este necesar să se determine obligaţia principală 73 , scopul principal urmărit de părţi la încheierea contractului în acest sens se va stabili proporţia între prestaţia în bani şi valoarea bunului, iar dacă prestaţia în bani reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea bunului înstrăinat contractul va fi de întreţinere74, iar în sens contrar va fi de vânzare-cumpărare.

In schimb, dacă se înstrăinează o cotă parte indiviză din imobil pe un preţ determinat, iar cealaltă parte, în schimbul întreţinerii nu va exista o vânzare cu clauză accesorie de întreţinere ci două contracte distincte, cuprinse într-un singur act, urmând a se aplica pentru fiecare contract reguli corespunzătoare.

b. Delimitarea faţă de contractul de donaţieChiar dacă la moartea beneficiarului întreţinerii se constată că valoarea bunului înstrăinat în

schimbul întreţinerii este mai mare decît valoarea întreţinerii efectiv prestate, contractul de întreţinere nu trebuie confundat cu contractul de donaţie.

Prin urmare, moştenitorii rezervatari, nu pot cere reducţiunea întrucît contractul de întreţinere este un contract cu titlu oneros, deşi are un caracter aleatoriu.

Contractul de întreţinere nu poate fi confundat nici cu donaţia cu sarcini întrucît în cazul donaţiei sarcinile impuse de donator donatarului sunt în disproporţie cu valoarea superioară a bunului donat .

De asemenea trebuie examinat scopul urmărit de părţi pentru a vedeea dacă înstrăinătorul a încheiat contractul cu scopul de a dona sau pentru a-şi asigura întreţinerea pe viaţă75.

c.Delimitarea faţă de contractul de rentă viagerDeşi între aceste două contracte există asemănări evidente ele nu pot fi confundate, specificitatea

lor relevîndu-se prin următoarele deosebiri:-obligaţia debirentierului este o obligaţie de a da, în timp de prestaţia întreţinerii este o obligaţie

de a face;-renta viageră este transmisibilă (poate forma obiectul unei cesiuni) în schimb creanţa de

întreţinere este esenţialmente personală şi deci nu poate fi transmisă altei persoane;-renta este, de regulă, urmăribilă, în timp ce întreţinere nu poate fi urmărită de creditori;-contractul de rentă viageră este un contract numit, reglementat de codul civil, pe când contract

de întreţinere nu are o reglementare proprie, este deci un contract nenumit.

3.Efectele contractului de întreţinere

72A se vedea Fr.Deak.op.cit.p.536,D.Chirică, op.cit,p.125;ES Romana,op.cit.p.328; TS col.civ.dec.nr.525/1956 în CD 1956,vl.I,p.141-145. 73 A se vedea T.S. col.civ.dec.civ.nr.526/1956, sus citată74 A se vedea D.Chiricăop.cit.p.125; NM Medrea,op.cit.p7-8.75 A se vedea S.Ciocoiu, Notă la dec.507/1981 şi TJ Dolj, în RRD 8/1982, p.30-33.

a.Obligaţiile părţilor contractante

In baza unor reglementări speciale obligaţiile părţilor contractante urmează să fie executate, potrivit regulilor generale referitoare la executarea obligaţiilor.

a.1.Obligaţiile întreţinutului

Dacă obiectul contractului îl formează un bun, întreţinutul are aceleaşi obligaţii ca şi vînzătorul şi anume: transferarea proprietăţii bunului la întreţinător, de a preda bunul, de a garanta pentru evicţiune şi pentru viciile ascunse ale lucrului.a.2.Obligaţiile întreţinătorului

Intreţinătorului are obligaţia de a asigura prestarea întreţinerii, care, aşa cum s-a precizat mai sus, este în esenţă, o obligaţie de a face ce se execută zi cu zi.

Conţinutul specific al obligaţiei de întreţinere, datorită caracterului său alimentar, face ca executarea ei zi cu zi să fie esenţială în sensul art.1079 pct.3 Cod civil. Aşa fiind debitorul este de drept în întîrziere, ceea ce permite creditorului solicitarea rezoluţiunii în caz de neexecutare, fără ca instanţa de judecată să poată acorda debitorului , un termen de graţie pentru plată76.

Cât priveşte locul executării întreţinerii se impune a fi precizat faptul că părţile de comun acord pot stabili locul în care va fi prestată întreţinerea.

In situaţia locuinţelor separate, prin derogare de la regula executării obligaţiei la domiciliul debitorului, ea urmează să se execute la domiciliul creditorului întreţinerii 77(plata este portabilă).

b.Rezoluţiunea contractului de întreţinere

O primă problemă care s-a pus în legătură cu rezoluţiunea contractului de întreţinere a fost aceea referitoare la dispoziţiile legale aplicabile şi anume art.1020-1021 Cod civil sau art. 1647 Cod civil (pentru renta viageră); ca fiind contractul cel mai înrudit.

Doctrina şi practica judiciară în materie au considerat că pentru contractele nenumite, trebuie să se aplice regulile generale din materia dreptului obligaţiilor, dacă părţile nu au convenit altfel. 78 In caz de neexecutare a obligaţiei de întreţinere, nu se vor aplica dispoziţiile speciale derogatorii de la dreptul comun ale art.1647 Cod civil din materia rentei viagere, ci dispoziţiile dreptului comun pentru contractele bilaterale, adică art.1020 Cod civil, potrivit cărora se poate cerere rezoluţiunea contractului.

In practică s-a pus şi problema, dacă acţiunea în rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiei de întreţinere poate sau nu să fie intentată de moştenitorii creditorului întreţinerii.

S-a apreciat, sub acest aspect, faptul că deşi dreptul de întreţinere este un drept personal şi, ca atare, netransmisibil prin succesiune, acţiunea în rezoluţiunea contractului avînd un caracter patrimonial, poate fi exercitată de moştenitori79.

Efectele rezoluţiunii pentru neexecutarea obligaţiei de întreţinere

76 A se vedea TS dec.civ.nr.525/1956 în asc1956,p.144.77 A se vedea L. Mihai, Notă la dec.civ.nr.851/1981 a TJ Ard, în RRD nr,12,198278 A de vedea C.Stătescu şi C.Bârsan, Dr.civil.Teoria Generală a Obligaţiilor 1992,p.40; T.S.dec.civ.nr.2214/1956; CD 1956,p.133-134; dec.civ.nr.1114/1876 în RRD 12/1976,p.5979 A se vedea T.S.dec.civ.2162/1956 în CD 1956,p.113; T.S. dec.civ.nr.546/1977 în CD 1977,p.50; T.S. dec.civ.727/1988 în RRD br.2/1989,p.64.

Rezoluţiunea are, în principiu, ca efect, repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii convenţiei, deci restabilirea reciprocă a prestaţiilor, însă în cazul contractul de întreţinere ea are anumite particularităţi.

Astfel, din punctul de vedere al întreţinutului, reglementarea atrage întotdeauna restituirea bunului înstrăinat de el, în schimbul întreţinerii, chiar şi în situaţia în care aceasta (rezoluţiunea) s-a pronunţat din culpa întreţinutului.

Cât priveşte restituirea întreţinerii prestate de întreţinător, soluţia va fi diferită, după cum rezoluţiunea îi este sau nu imputabilă acestuia.

Astfel, în cazul în care rezoluţiunea se pronunţă din culpa debitorului întreţinerii jurisprudenţa s-a pronunţat în mod constant în sensul că acesta nu are dreptul să primească echivalentul întreţinerii prestate de el pînă în acel moment80.

O soluţie contrară ar permite debitorului de rea-credinţă să înlăture în ceea ce-l priveşte efectele aleatorii ale contractului prin încetarea plăţii întreţinerii atunci cînd valoarea acesteia ar ajunge la valoarea lucrului înstrăinat81.

Dacă însă debitorul a achitat şi un preţ în schimbul bunului, acesta trebuie să-i fie restitut, neintrând în conţinutul prestaţiilor cu caracter aleatoriu.

Decizia de îndrumare nr.3/1987 a Plenului Tribunalului Suprem admite că debitorul întreţinerii are dreptul la restituirea prestaţiei în cazul în care este de acord cu rezoluţiunea convenţională la cererea creditorului, care se află în culpă şi care, pentru acest motiv, nu ar putea obţine rezoluţiunea judiciară. Aceeaşi soluţie se impune din punct de vedere logic şi în situaţia în care debitorul întreţinerii cere şi obţine rezoluţiunea judiciară a contractului pentru nerespectarea culpabilă a obligaţiilor de către creditorul întreţinerii .

4. Transformarea în bani a obligaţiei de întreţinere

Potrivit art.1020-1021 Cod civil, în cazul neexecutării obligaţiei de întreţinere creditorul are facultatea, dar nu şi obligaţia, de a cere rezoluţiunea contractului. El poate solicita însă şi executarea contractului.

Dacă creditorul a optat pentru executarea contractului, însă executarea în natură a întreţinerii este imposibilă datorită atitudinii culpabile a debitorului, atunci, la cererea creditorului, instanţa poate stabli obligaţia de întreţinere printr-o sumă de bani cu titlu de despăgubiri echivalente, sub forma unor prestaţii periodice82.

Transformarea în bani a obligaţiei de întreţinere este posibilă şi prin consimţămîntul părţilor83.În acelaşi mod trebuie gândită şi situaţia în care întreţinutul refuză întreţinerea.

80 A se vedea Plenul T.S. dec.de îndrumare nr.3/1987 în CD 1987 , op.79.81 A se vedea D.Chirică op.cit.p.135, Fr.Deak, op.cit.p.545.82 A se vedea în T.S. dec.civ.nr.778/1955 în CD 1955, p.83-85, dec. civ. Nr.576/1979 în CD 1979,p.70-73.83 A se vedea T.S. dec. civ. 984/1985, în CD 1985, p.43-45; dec.civ. 576/1979 în CD 1979, p.70-73.