Tema nr.8 Contractul de locaiune

Schema 1. Forma contractului

Schema 2. Structura raporturilor contractuale n locaiune (art.art.889, 890, 896, 897 CC RM)

Locator

Locatar Locatar Locatar

Sublocatar Art.894 CC

Sublocatar Art.894 CC

Sublocatar Art.894 CC

Forma contractului de locaiune (art.876 CC RM)

Bunuri mobile

Verbal Scris

Bunuri imobile

Scris Scris i nregistrat n Registrul Bunurilor Imobile, dac termenul depete 3 ani

Schema 3. Modificarea contractului de locaiune

Schema 4. Prelungirea contractului de locaiune

Schema 5. Rezilierea contractului de locaiune

Dreptul prioritar al locatarului pentru prelungirea locaiunii

(art.904 CC RM)

i-a onorat anterior obligaiile contractuale

Bunul se d n locaiune pe un nou termen

Este de acord cu noile condiii contractuale stabilite de locator

Temeiurile modificrii chiriei

Prin acordul prilor

Locatorul - numai o dat pe an

Pentru nerespectarea obligaiilor contractulae

Locatarul poate cere reducerea chiriei dac folosirea bunului s-a nrutit considerabil

Schema 6. Structura raporturilor contractuale n contractul de nchiriere a spaiului locativ

Schema 7. Membrii familiei locatarului (care au dreptul la spaiul locativ)

Locator

Locatar (membrii familiei)

Sublocatar Alte persoane (rude, cunoscui)

Temeiurile rezilierii contractului

Din iniiativa locatorului: a) Locatarul nu folosete bunul

nchiriat dup destinaie; b) Admite intenionat sau din culp

nrutirea strii bunului; c) Nu pltete chiria pe parcursul a

3 luni dup expirarea termenului de plat;

d) ncheie un contract de sublocaiune fr acordul locatorului (art.906 CC RR).

Din iniiativa locatarului: a) i-a pierdut capacitatea de

munc i nu poate folosi bunul nchiriat;

b) Este privat de libertate i nu poate executa obligaiile contractuale (art. 907 CC RM)

Legea sau contractul poate prevedea i alte temeiuri de reziliere din iniiativa ambelor pri

Schema 8. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului lcoativ

Chiriaul (locatarul)

(art. 55 CL RM)

Condiie conlocuirea comun

Soul (soia)

Copiii locatarului

Copiii oricrui membru al familiei

Prinii

Alte persoane (frai, surori, alte rude i cunoscui) care locuiesc temporar i nu au dreptul la spaiul locativ

Spee

Temeiurile modificrii contractului n spaiul locativ privat

Prin acordul prilor

Din iniiativa locatorului (proprietarului)

Din iniiativa locatarului

Numai n cazurile prevzute de lege i numai pe cale judiciar (art.102, 104 CL RM)

n orice moment (art.139 CL RM)

Folosirea spaiului locativ nu dup destinaie

Neachitarea sistematic a chiriei i serviciilor comunale

Deteriorarea sistematic a spaiului locativ

nclcarea sistematic a regulilor de conveuirea comun

Consecinele rezilierii

Fr acordarea altui spaiu locativ

Spea 1. SA Batina a dat n locaiune cooperativei un depozit de consum. Acest

depozit se afla pe terenul primit de SA n folosin perpetu. n termenul de valabilitate a

contractului cooperativa, cu acordul SA, a reutilat depozitul n magazin, iar n continaure, fr

acceptul SA, depozitul a fost demolat i folosit n calitate de materiale de construcie pentru

construcia pe acelai teren a unei case de locuit.

Aciunea SA mpotriva cooperativei cu privire la restituirea depozitului a fost satisfcut

cu obligarea locatarului de a restitui bunul i a recupera locatorului prejudiciul cauzat n legtur

cu demolarea bunului. Atacnd hotrrea, prtul a declarat c preteniile SA trebuie respinse,

deoarece bunul nu exist, iar construcia casei a costat foarte mult i n ea s-au instalat deja

locatari.

Soluionai spea.

Spea 2. Primria mun.Chiinu a transmis n locaiune SRL Basarabia o ncpere cu

dou etaje pentru activitatea de antreprenoriat pe termen de 25 ani. Contractul a fost ncheiat pe

baza unui concurs ctigat de SRL, care a achitat 20 mii lei.

Peste 5 ani SRL a constituit mpreun cu un investitor strin, o persoan juridic, i a

depus n calitate de aport n capital social dreptul de folosin a din ncperea nchiriat pe

termen de 10 ani.

Reprezentantul primriei a depistat c chiria nu se achita de SRL, dar de ntreprinderea

mixt constituit. n legtur cu aceasta, primria a chemat n judecat locatarul, cernd rezilierea

contractului, deoarece SRL, dup cum considera primria, a nclcat clauza contractual de a nu

transmite bunul n sublocaiune. Prtul consider c nu a nclcat contractul de locaiune,

deoarece acesta nu conine interdicia de a transmite dreptul de folosin n calitate de aport n

capital social al unei persoane juridice nou create. n ce privete achitarea chiriei de ctre

ntreprinderea mixt, aceasta se face din nsrcinarea SRL i n contul datoriei fa de ultima.

Soluionai spea.

Spea 3. SA Agroconstructor a transmis n locaiune unei organizaii de construcie un

excavator pe termen de 5 ani. Cu acordul locatorului, locatarul a transmis excavatorul n

sublocaiune unui SRL pe termen de 3 ani. Peste 6 luni prile contractante au decis s nceteze

contractul de locaiune. Respectiv, au cerut restiturea excavatorului de la sublocatat. Sublocatarul

a refuzat s restituie obiectul respectiv, invocnd contractul de sublocaiune ncheiat, al crui

termen nu a expirat.

Soluionai spea.

Spea 4. SA Osiris a transmis n locaiune SRL Anubis automobilul Volvo 850 pe

termen de 3 ani cu dreptul de rscumprare. Totodat, s-a stabilit c chiria va fi n acelai timp i

plata de rscumprare. La expirarea termenului contractului, locatarul putea s achite diferena

preului de rscumprare i din acest moment s devin proprietarul automobilului.

Dup expirarea a doi ani, locatarul a dat faliment i n procesul lichidrii s-a pus

problema restituirii plilor de rscumprare. Locatorul a obiectat mpotriva unor aa cerine,

considernd c dreptul de rscumprare apare la locatar numai dup expirarea termenului

contractului la achitarea integral i deci nu este nevoie de a restitui plile achitate. n afara de

aceasta, contractul de locaiune conine clauza n conformitate cu care, dac contractul va fi

reziliat anticipat de locator, din cauza unor nclcri, admise de locatar, dreptul de rscumprare

nceteaz.

Soluionai spea.

Spea 5. Institutul de cercetri tiinifice a nchiriat de la SRl Profit o ncpere cu

suprafaa de 200 m2, compus din 3 camere, pentru instalarea unei secii noi de cercetare. Peste

10 zile s-a constatat c ncperea este n stare necorespunztoare. Specialitii invitai de institut,

dup examinarea ncperii, au ajuns la concluzia c este necesar reacoperirea cldirii fr de

care ncperea nu va putea fi folosit conform destinaiei. Institutul s-a adresat SRL-lui cu

cererea de a repara acoperiul i s aduc ncperea ntr-o stare util pentru folosirea ei conform

destinaiei. Totodat, institutul a comunicat c ntrerupe achitarea plii pe tot timpul efecturii

reparaiei.

Soluionai spea.

Spea 6. n baza contractului semnat cu calea ferat, SA a primit n locaiune o linie

secundar de cale ferat (linie de garaj) mpreun cu o locomotiv i 10 vagoane ce aparineau

SA, pentru deservirea transportrii de ncrcturi. n urma unei furtuni, locomotiva i 3 vagoane

au fost deteriorate ntr-att, nct nu puteau fi folosite de SA pentru efectuarea transportrii. SA s-

a adresat cii ferate cu cererea de a repara locomotiva i vagoanele. Calea ferat, recunoscnd c

deteriorarea a avut loc nu din vina SA, dar, totui, a refuzat s efectueze reparaia, invocnd

faptul c, conform contractului, locatarul trebuie s efectueze reparaia capital. Locatarul, la

rndul su, a cerut rezilierea contractului de locaiune i recuperarea daunelor cauzate.

Soluionai spea.

Spea 7. Burlacu a nchiriat un pian pe termen de un an, ntocmind contractul de

locaiune cu Chicu. n legtur cu plecarea n deplasare pe termen de trei luni, Burlacu i-a

transmis pianul n folosin temporar vecinului su Ionacu, cu condiia c acesta va plti chiria

pentru timpul ct pianul se va afla n folosina lui. Ionacu a pus pianul lng un calorifer i

ulterior au aprut 2 fisuri la pian.

La expirarea termenului contractului, Burlacu a restituit pianul lui Chicu. Dup

examinarea pianului, Chicu a refuzat s-l primeasc i i-a propus lui Burlacu s-l repare pe cont

propriu. Burlacu a refuzat s satisfac aceste cerine, considernd c vinovat pentru deteriorarea

pianului este Ionacu.

Soluionai spea.

Spea 8. Reclamantul, SA Atom, a cerut prtul, I Mihieti, s fie obligat s

evacueze bufetul Cozia i s-l predea cu inventarul existent. Instana de judecat a admis

aciunea. Prtul a declarat apel, susinnd c la expirarea termenului de locaiune prevzut de

contract (31 decembrie 2010), contractul a fost rennoit, n mod tcit, pe o perioad de nc doi

ani, conform clauzei contractuale, astfel c evacuarea s-a efectuat greit.

Instana de apel a considerat c, ntra-devr, alineatul penultim din contractul de locaiune

prevede posibilitatea prelungirii contractului la expirarea termenului convenit pe un termen de

nc doi ani, prin acordul comun al prilor. n instan nu s-a dovedit c un asemenea acord ar fi

avut loc.

Soluionai spea.

Spea 9. n legtur cu plecarea ndelungat n deplasare, Popescu a ncheiat cu vecinul

su Rmbu un contract prin care i-a transmis acestuia automobilul pe un termen de un an. Peste 3

luni Popescu a decedat n urma unui accident rutier. Fiul defunctului, fiind unicul motenitor, a

naintat aciune mpotriva lui Rmbu, cernd restituirea automobilului.

Obiectnd mpotriva aciunii, Rmbu a explicat c contractul de locaiune a fost ncheiat

pe un termen de un an i termenul nu a expirat, iar automobilul este necesar pentru activitatea

profesional.

Reclamantul a insistat asupra cerinelor sale, declarnd c el nu are raporturi contractuale

cu Rmbu i, n afar de aceasta, tatl nu a ncheiat cu prtul contract n scris, de aceea

automobilul trebuie transmis lui ca unicul motenitor.

Soluionai spea.

Spea 10. Reclamantul i-a chemat n judecat pe Secrieru i Ursu, cernd obligarea lor la

plata costului autoturismului proprietatea lui, ce a fost distrus ntr-u accident rutier n timp ce era

folosit de cei doi n baza contractului de locaiune pe termen de 2 sptmni.

n aciune s-a artat c, fiind rugat de cei doi pri, reclamantul le-a dat n locaiune

autoturismul pentru a pleca la mare, dar acetia, contrar prevederilor contractuale, s-au deplasat

n alt localitate, iar la ntoarcere, din neatenia conductorului auto prtul Secrieru s-au

rsturnat, izbind maina de un copac.

Instana a admis aciunea prin care a obligat prii la plata sumei solicitate. Ursu a

declarat la apel, susinnd, c nefiind vinovat cu nimic de producerea accidentului, obligarea sa la

reparaia prejudiciului apare nejustificat.

Soluionai spea.

Spea 11. Ciubotaru mpreun cu soia i fiica locuiau ntr-un apartament de stat cu trei

odi cu suprafaa de 50 m2 (odile de 22, 16 i 12 m2). Dup cstoria fiicei n acelai apartament

a trecut s locuiasc i soul ei, Negru. Tinerii locuiau n odaia de 12 m2. Peste 2 ani soii Negru

au divorat. Negru a cerut partajul apartamentului i acordarea lui a odii de 12 m2. Ciubotaru era

mpotriva unei astfel de separri i Negru s-a adresat n judecat, cernd partajul apartamentului.

Soluionai spea.

Spea 12. Nederi, proprietar al casei, locuia cu familia din 5 persoane ntr-un spaiu

locativ de 42 m2. n legtur cu retragerea lotului pentru utilitate public, casa lui Nederi urma

s fie demolat. Autoritile publice locale i-au propus familel un apartament cu suprafaa de 58

m2. Nederi a refuzat acest apartament, cernd costul casei demolate, acordarea unui teren

pentru construcia casei, precum i acordarea unui apartament cu 3 camere pentru feciorul su

cstorit care avea un copil. Feciorul lui Nederi mpreun cu familia ocupau o odaie separat n

casa tatlui i ducea cu acesta gospodrie comun.

Aceste circumstane au servit drept temei pentru refuzul satisfacerii cerinelor lui

Nederi, care, primind aa un rspuns, a refuzat categoric demolarea casei. Autoritile locale au

naintat aciune cu privire la evacuarea familiei Negeri din cas i instalarea acestuia ntr-un

apartament cu 4 camere.

Soluionai spea.

Spea 13. Dup eliberarea (1989) din rndul forelor armate, Cotos Nicolae s-a instalat n

apartamentul surorii sale, Ionacu, care, mpreun cu familia compus din 3 persoane, locuiau

ntr-un apartament cu 2 odi. n 1992 Cotos s-a cstorit, ulterior n familia acestuia s-au nscut

doi copii, continund s locuiasc n apartamentul surorii. n scopul mbuntirii condiiilor de

trai, n 1993 Ionacu a primit odaia izolat, care s-a eliberat. n noul bon de repartiie au fost

nscrii i familia Cotos ca membri ai familiei.

n legtur cu vtmarea sntii i stabilirea invaliditii, Ionacu n 1994 a primit un

apartament cu 3 odi cu suprafaa de 44 m2. n bonul de repartiie au fost nscrii n calitate de

locatari temporari i membrii familiei Cotos, dar acetia au refuzat s se instaleze n noul

apartament i au continuat s locuiasc n vechiul apartament.

Primria s-a adesat n instana de judecat cu aciunea de evacuare a familiei Cotos.

Nefiind de acord cu aciunea Primriei Cotos a menionat c nu s-a obligat s elibereze vechiul

apartament i s se instaleze n cel nou i, n afar de aceasta, lui nu i s-a atribuit spaiul locativ.

Soluionai spea.

Spea 14.Adamova locuia mpreun cu fiica sa Dana de 13 ani ntr-o odaie separat n

cas de stat. n legtur cu ncheierea cstoriei, Adamova s-a mutat la soul su, iar n odaia sa a

lsat o parte din bunuri i a cerut recunoaterea n calitate de chiria pe fiica sa. Proprietarul casei

a cerut eliberarea camerei pe cale judiciar i instalarea fiicei lui Adamova n apartamentul unde

locuia mama i tatl ei vitreg.

Soluionai spea.

Spea 15. Soii Coroi, aveau 3 copii i ocupau un apartament cu 3 odi cu suprafaa de 47

m2. Familia Cazacu ocupau de asemenea un apartament cu 3 odi cu suprafaa de 47,07 m2, dup

cum era indicat n bonul de repartiie. Familiile Coroi i Cazacu au perfectat schimbul acestor

apartamente. Ulterior Coroi a naintat aciune n judecat mpotriva familiei Cazacu de reziliere a

contractului i evacuarea acesteia din apartamentul cu suprafaa de 47m2. Ultimii au obiectat

mpotriva aciunii i au naintat aciune reconvenional, cernd declararea nulitii contractului,

invocnd faptul c n procesul perfectrii schimbului s-au nelat n bun credin n ce privete

mrimea spaiului locativ primit n schimbul care, de fapt, era mai mic cu 9 m2.

Soluionai spea.

Spea 16. Roman i-a dat n chirie lui Moanu 2 odi din casa ce-i aparinea n proprietate

privat. Prile au convenit verbal mrimea chiriei i au determinat termenul contractului 12

ani, la a crui expirare Moanu s-a obligat s elibereze spaiul. Peste 10 ani Roman s-a adresat n

judecat cu cererea de reziliere a contractului i evacuarea lui Moanu. ntemeind aciunea,

acesta a adus urmtoarele argumente:

1) Moanu, dei pltete chiria, deseori se afl n expediii n acest timp ce spaiul locativ

este liber;

2) Roman are nevoie de acest spaiu personal i nu dorete s-l mai dea n locaiune.

Moanu a consimit s elibereze ncperea numai dup expirarea termenului contractului,

adic peste 2 ani.

Soluionai spea.

Spea 17. Familia Baciu (so, soie i 2 fiice) ocupau n baza contractului un apartament

cu 4 odi cu suprafaa de 92 m2. Dup decesul soiei i plecarea copiilor n legtur cu cstoriile

lor, Baciu a rmas unicul locatar n acest apartament. n legtur cu retragerea lotului pentru

utilitate public, casa urma s fie demolat, iar locatarii evacuai. Lui Baciu i s-a propus un

apartament cu suprafaa de 23 m2. Baciu a refuzat considernd c are dreptul la un apartament cu

4 odi, deoarece n prezent ocupa un apartament cu 4 odi.

Primria a naintat aciune cu privire la evacuarea lui Baciu i instalarea n apartamentul

de 23 m2.

Care va fi hotrrea instanei de judecat?

Spea 18. Primria mun.Chiinu a naintat n judecat aciune cu privire la evacuarea d-

nei Burlacu i a surorii acesteia Mocanu din casa compus dintr-o camer de 16 m2 i buctrie,

proprietate privat pe cote-pri, n legtur cu demolarea acestei case.

Surorilor li s-a propus instalarea ntr-un apartament cu o odaie cu suprafaa de 19 m2.

Prtele nu au recunoscut aciunea i au prezentat aciune reconvenional, cernd acordarea

fiecrei n parte a apartamentelor cu o odaie. ntemeind aciunea, surorile au menionat c

aceast casa a fost dobndit prin succesiune, fiecare deinnd n proprietate cte 1/82 din cas i

de aceea fiecare are dreptul asupra unui apartament separat.

Care va fi hotrrea instanei de judecat?

Teste-gril

1. Dup natura sa contractul de locaiune este un contract:

a) translativ de posesie; b) translativ de proprietate; c) translativ de posesie i folosin.

2. n conformitate cu Codul civil nenregistrarea n termen a contractului de locaiune

pe un termen de peste 3 ani n registrul bunurilor imobile are ca efect: a) nulitatea contractului; b) inadmisibilitatea probei cu martori; c) inopozabilitatea fa de teri. 3. Locatorul rspunde pentru viciile bunului nchiriat: a) doar dac viciul nu poate fi remediat; b) doar dac bunul nu poate fi folosit dup destinaie; c) doar dac nu exist o clauz contractual care-l exonereaz de rspundere. 4. Locatorul poate cere modificarea chiriei: a) cnd starea bunului s-a nrutit considerabil n virtutea unor circumstane obiective; b) cnd condiiile economice fac ca neajustarea s fie inechitabil; c) dac locatarul folosete bunul contrar destinaiei. 5. Contractul de locaiune poate fi ncheiat pentru un termen: a) de maximum 99 de ani; b) care nu va depi termenul de folosin a bunului; c) nelimitat. 6. n cazul decesului uneia din pri, contractul de locaiune: a) nceteaz; b) nu nceteaz; c) se reziliaz. 7. Dac raporturile contractuale continu n mod tacit dup expirarea termenului

contractului de locaiune, acesta se consider prelungit: a) pe un termen egal cu cel stipulat n contract; b) pe o perioad nedeterminat; c) pe termen de 1 an. 8. n cazul pierii bunului nchiriat: a) contractul de locaiune nceteaz de drept; b) contractul de locaiune nceteaz prin acordul prilor; c) locatorul este obligat s pun la dispoziia locatarului un alt bun.

9. Forma contractului de locaiune a bunurilor mobile:

a) verbal; b) scris; c) scris i autentificat notarial.

10. Forma contractului de locaiune a bunurilor imobile:

a) scris;

b) scris i autentificat notarial; c) scris, autentificat i nregistrat n registrul bunurilor imobile; d) scris, autentificat i nregistrat n registrul bunurilor imobile, dac termenul contractului depete 3 ani.

1. Obiectul contractului de nchiriere a spaiului locativ social:

a) o camer izolat cu o suprafa locativ sub norma stabilit de lege; b) o camer legat cu alt camer printr-o intrare comun (camere adiacente); c) o lucuin izolat, care este constituit din una sau mai multe camere.

2. Termenul contractului de nchiriere a spaiului locativ social: a) pe un termen de pn la 3 ani; b) pe un termen de pn la 5 ani; c) pe un termen de pn la 10 ani.

3. Forma contractului de nchiriere a spaiului locativ:

a) verbal; b) scris; c) scris i nregistrat la organul teritorial cadastral.

4. Care organ ia decizie de evacuare din spaiul locativ social:

a) autoritatea public local; b) proprietarul; c) instana de judecat.

5. Consecinele evacurii din spaiul locativ social:

a) cu acordarea altui spaiul locativ social; b) fr acordarea altui spaiul locativ social; c) dup caz cu sau fr acordarea altui spaiul locativ social.

6. Formele contractului de nchiriere a spaiului locativ privat:

a) verbal, b) scris, c) scris i nregistrat la administraia public local.

7. Termenul contractului de nchiriere a spaiului locativ privat:

a) pe un ternem de 5 ani; b) pe un termen nedeterminat; c) pe un termen determinat de proprietar.

Tema nr.8 Contractul de locaiuneSchema 1. Forma contractuluiSchema 2. Structura raporturilor contractuale n locaiuneSchema 3. Modificarea contractului de locaiuneSchema 4. Prelungirea contractului de locaiuneSchema 5. Rezilierea contractului de locaiuneSchema 7. Membrii familiei locatarului (care au dreptul la spaiul locativ)Schema 8. Modificarea contractului de nchiriere a spaiului lcoativSpeeTeste-gril