Capcanele contractelor de vanzare cumparare - imobile

Putem spune c semnarea unui contract de vnzare cumprare pentru un imobil reprezint pentru muli dintre noi o experient unic n via. Tocmai de aceea ea trebuie analizat bine, astfel nct nu numai s fim mulumii de alegerea fcuta ci s i prentmpinm eventualele capcane juridice.ncheierea unei tranzacii imobiliare cuprinde, de regul, mai multe etape. n prima etap, att cumprtorul ct i vnztorul caut i selecteaz oferta cea mai apropiat de inteniile sale. Odat identificat oferta corespunztoare, se nchieie, de regul, o convenie numitante-contractsaupromisiune de vnzare.Ante-contractul este un act juridic prin care dou sau mai multe pri se oblig s vnd, respectiv s cumpere un bun la un moment viitor i n anumite condiii. Motivul pentru care se nchieie precontractul este, de regul, securizarea ofertei alese i ctigarea unui interval de timp n care s se poat verifica i clarifica starea fizic sau juridic a bunului, s poat fi pregtit documentaia de vnzare (extrasul de carte funciar, certificatul fiscal, etc.) sau s fie obinut preul bunului.Fiecare tranzacie este diferit n funcie de elementele de fapt ale acesteia: tip de proprietate, vnztor persoana fizic sau juridic, sau modalitatea n care prile neleg s plteasc preul. Principalele elemente ale contractelor de vnzare cumprare sunt prile, obiectul contractului, preul, drepturile i obligaiile prilor precum i garaniile oferite de acesta. Cu privire la prile semnatare ale unui contract, trebuie analizate cu grija situaiile cnd una din pri se prezint prin mandatar, situaie des ntlnit, existnd numeroi intermediari pe pia dornici s ajute. Pentru a fi siguri c deintorul proprietii reprezentat prin mandatar nu este victima unei fraude, trebuie insistat ca persoana care semneaz s fie chiar proprietarul, iar n cazul n care acest lucru nu este posibil, s se solicite o procur special cu indicarea clar a proprietii vndute, a preului la care se vinde, precum si a cumprtorului. Sau, cine semneaz din partea vnztorului trebuie sa aib mputernicire din parte societii; o hotrre AGA prin care se poate vinde bunul contractat sau mputernicire autentificat notarial. Avei dreptul la o copie pentru a fi siguri c persoana cu care semnai are acest drept.

Obiectul unui contract de vnzare-cumprare este cel mai important element al unei tranzacii. De multe ori putem observa lejeritatea cu care cumprtorul trece peste verificrile la fata locului, bazndu-se doar pe nite extrase emise de autoritile competente. Pe lng elementul de fraud, exist de multe ori i greeli neintenionate la Crile Funciare, fapte care pot conduce la tranzacionarea unei proprieti diferite fa de ceea ce credeau prile c vnd i cumpr.Astfel, este indicat s cerei Extrasul de Carte Funciar de informare i s l verificai. Acest document se poate obine exclusiv de ctre un notar i v va arta exact situaia proprietii. Are valabilitate 30 de zile i demonstreaz dac proprietatea este sau nu liber de sarcini, cine este proprietarul de drept, care trebuie sa fie unul i acelai cu vnztorul.Orice contract sau ante-contract trebuie sa aibnumr denregistrarei dat. Nu este suficientprecizarea de pe ultima pagin:prezentulnscris a fost semnat azi.la sediul . Numrul de exemplare originale care se semneazeste iari un aspect important. Unul sau douexemplare pentruvnztoricumprtori unul pentruavocat, daceste atestat de unul.n cazuln care contractul trece prin notariat,ncun exemplar original va merge la Cartea Funciar(doar notarul are dreptul sl depun).Este important s tim, dac sunt 2, 3, 4 cumprtori, fiecare va primi cte un exemplar original.Verificai nainte de semnarea contractului, nu acceptati stersturi, corecturi, pagini lipsa. Cum verificai dac toate exemplarele unui contract sunt identice? Uor: uitai-v din loc n loc la cuvintele de la nceputul i sfritul unui rand. n cazul n care pe vreun exemplar s-a introdus ceva, ele nu vor mai coincide.Preul comport, de asemenea, multe discuii despre posibilele capcane care trebuie evitate. Una dintre situaiile cel mai des ntlnit este cea n care, stabilirea preului se face n valut, iar pltitorul pltete n lei. Astfel, trebuie sa stabileasc de la nceput rata de schimb la care se face plata, pentru a evita diminuarea preului ca urmare a schimburilor succesive din valut n lei i apoi din nou din lei n valut.Trebuie s fim ateni la urmtoarele aspecte: preul se blocheaz fr s mai poat fi schimbat; dac este exprimat n euro avei grij ce curs de referin este trecut; atenie cum este trecut suma de achiziie: cu sau fr TVA; calculai corect transele de plat, dac este cazul, i momentele plii; avei grij s existe egalitate de tratament n ceea ce privete penalitile; dac nu este specificat altfel, cuantumul penalitilor nu poate depi suma de plata; s fie trecute clar conturile bancare pentru plat.

Anterior ncheierii ante-contractului de vnzare-cumprare, recomandm urmtoarele: s v asigurai c ai finalizat negocierile cu vnztorul i c ai agreat termenii i conditiile n care tranzacia se va finaliza n viitor; s verificai documentele de proprietate i Carte Funciar pentru a stabili dac imobilul este grevat de privilegii (spre exemplu privilegiul vnztorului iniial asupra imobilului pentru restul de pre rmas neachitat ) i/sau ipoteci, sarcini de tipul contractelor de nchiriere, uzufruct, etc; s verificai, att n actele de proprietate ale imobilului, ct i n Cartea Funciar a acestuia, dac exist i sunt notate interdicii legale sau contractuale de nstrinare i/sau de ipotecare a imobilului locuin; s solicitai vnztorului informaii privind creanele fiscale ce ar putea greva imobilul; s v adresai unui notar public n vederea ncheierii ante-contractului de vnzare-cumprare; dac nu putei fi personal prezent la ncheierea ante-contractului de vnzare-cumprare, asigurai-v c ai mandatat anterior o alt persoan n baza unei procuri speciale autentificate de ctre un notar public.n momentul ncheierii antecontractului de vnzare-cumprare, ar trebui parcuri paii urmtori: s verificai personal actele de proprietate aleimobiluluipe care promitentul- vnztor le va prezenta la data ncheierii ante-contractului de vnzare-cumprare i s solicitai pentru dumneavoastr cte un exemplar din acestea conform cu originalul; s stabilii prin ante-contract bunul imobil ce face obiectul ante-contractului de vnzare-cumprare i preul la care se va vindeacesta; s v asigurai c datele dumneavoastr de identificare n calitate de promitent- cumprtor i respectiv cele ale promitentului- vnztor sunt corecte, respectiv sunt scrise conform documentelor de identitate; s stabilii data limit pn la care trebuie perfectat contractul de vnzare-cumprare n form autentic; n cazul n care vei achiziionaimobiluln baza unui credit imobiliar/ipotecar, ar fi bine ca preul din ante-contract s fie n aceeai moned cu moneda n care vei obine creditul (eliminai riscurile de schimb valutar); s stabilii modul n care prile din ante-contractul de vnzare-cumprare vor perfecta contractul de vnzare-cumprare, cum ar fi spre exemplu, prezentarea la un anumit Birou al Notarului Public, la data menionat n ante-contract; s stabilii obligaii concrete n sarcina ambilor promiteni legate de perfectarea contractului de vnzare-cumprare, precum i eventuale sanciuni n cazul nerespectrii acestor obligaii din culpa promitentului vnztor i a promitentului cumprtor; s v asigurai c n ante-contract sunt trecui toi proprietarii imobiluluii c toi acetia au semnat ante-contractul n calitate de vnztori; s convenii dac ante-contractul de vnzare-cumprare va fi notat n Cartea Funciar a imobilului, notarea avnd ca efect faptul c terii care consult Cartea Funciar a imobilului, vor lua act de obligaiile asumate de prile din antecontract n legatur cu imobilul respectiv. Formalitile ulterioare vnzrii-cumprrii unui imobilUlterior dobndirii unui bun imobil, cumprtorul are interesul nscrierii dreptului su de proprietate n cartea funciar a imobilului respectiv.Cartea funciar este un ansamblu de documente descriptive ale unui imobil, att din punct de vedere fizic ct i juridic. n cartea funciar a unui imobil se regsesc informaii tehnice despre acesta (suprafaa, localizare, vecinti) sau juridice (proprietari, eventuale sarcini care greveaz imobilul etc.). Potrivit Legii cadastrului i publicitii imobiliare, 7/1996, n partea a II a a crii funciare se nscrie numele proprietarului i actul sau faptul juridic care constituie titlul de proprietate precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept.Interesul major al cumprtorului n intabularea dreptului su de proprietate rezid n mpiedicarea vnztorului de a mai nstrina fraudulos bunul ctre alte persoane. Avnd n vedere faptul c pentru vnzare este necesar obinerea unui extras de carte funciar, odat intabulat transferul unei proprieti, se modific datele fostului proprietar astfel nct acesta nu mai poate efectua vnzri succesive. n prezent, formalitile de intabulare se efectueaz exclusiv de ctre birourile notariale care autentific actele de transfer ale proprietii. Este bine de tiut c n cazul unor vnzri succesive, proprietarul imobilului va fi desemnat cel care va efectua prima intabulare a dreptului sau, ceilali dobnditori urmnd a se ndrepta mpotriva vnztorului pentru restituirea preului i, eventual, plata de daune interese. n afara intabularii dreptului de proprietate, dobnditorul are obligaia declarrii proprietii la direcia de taxe i impozite locale n vederea stabilirii i aplicrii impozitului pe bunuri imobile. Aceast obligaie trebuie ndeplinit n termen de 30 de zile de la data dobndirii bunului, iar nerespectarea ei atrage rspunderea contravenional a noului proprietar, codul fiscal prevaznd chiar i o amend n acest sens.