2.2 Cadrul legislativ privind locaţiunea (arenda)

Rolul primordial printre izvoarele de drept îi revine legii supreme a societăţii şi statului -

Constituţiei Republicii Moldova, care a stabilit principiile fundamentale “Proprietatea este publică

şi privată. Ea se constituie din bunuri materiale şi intelectuale.  Proprietatea nu poate fi folosită în

detrimentul drepturilor, libertăţilor şi demnităţii omului. Piaţa, libera iniţiativă economică,

concurenţa loială sînt factorii de bază ai economiei“[1,art.9] şi direcţiile de bază ale economiei

naţionale “Economia Republicii Moldova este economie de piaţă, de orientare socială, bazată pe

proprietatea privată şi pe proprietatea publică, antrenate în concurenţă liberă” [1,art.126].

Un loc aparte în sistemul actelor normative îl ocupă şi Cod civil al Republicii Moldova [2] în

care destul de clar, consecvent şi pe deplin este determinat noţiuni “închiriere a bunurilor”,

“arendă”, “locaţiune” conţinutul de bază al contractelor de locaţiune şi arendă.

Termenul de „arendă„ a fost legiferat prin Decretul Prezidiumului Sovietului Suprem al

URSS din 7 aprilie 1989 „Cu privire la arendă şi relaţiile de arendă”, iar ulterior prin Bazele

legislaţiei URSS şi a republicilor unionale cu privire la arendă din 23 noiembrie 1989 [1]. În art.1 se

stipulează că arenda reprezintă în sine o posesie şi folosinţă temporară, contra plată, bazată pe

contract, a terenurilor şi altor resurse naturale, a întreprinderilor şi altor complexe patrimoniale, la

fel şi a altor bunuri necesare arendaşului pentru exercitarea de sine stătător a unei activităţi

economice sau de altă natură.

Conform acestei definiţii putem concluziona că termenul de „arendă” se utiliza în cazurile de

posesiune şi folosinţă temporară a unor obiecte cu anumite scopuri. Primordial pentru utilizarea

termenului de „arendă” era existenţa unui obiect al relaţiilor juridico-civile atras într-o activitate

economică sau de altă natură cu scopul de a obţine anumite venituri.

O astfel de tratare şi aplicare a noţiunilor de „închiriere a bunurilor„ şi „arendă„ o găsim şi în

Codul civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002 [2], în care se utilizează un termen nou în

legislaţia naţională, pur român – contract de locaţiune, Conform art.875 CC RM,“prin contractul de

locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în

folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie”

[2, art 875]. Prin arendă, în baza art.911 CC RM, subînţelegem “contractul încheiat între o parte –

proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi alte bunuri agricole, şi altă parte cu

privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi” [2, art.911].

Utilizarea unui sau altui termen conform Cod civil depinde de două criterii - obiectul

contractului şi destinaţia sa. Începînd cu anul 1989 în toate domeniile economiei naţionale, în

activitatea de antreprenoriat, în actele normative naţionale şi în practica judiciară se aplica în fiecare

caz concret termenul „arenda”, ca un termen de ordin general, universal, fapt care nu este prea

corect. Termenul universal trebuie să devină „locaţiunea”, termen care urmează a fi aplicat ori de

cîte ori este vorba de închirierea unui bun. Cînd obiectul contractului este un teren sau un alt bun

agricol este necesar de aplicat termenul „arenda”.

Este stabilită forma contractului de locaţiune. Contractul de locaţiune a unui bun imobil

trebuie să fie întocmit în scris. Contractul de locaţiune a unui bun imobil pe un termen ce depăşeşte

3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei reguli are ca efect

inopozabilitatea contractului faţă de terţ [2, art.876].

Termenul maxim al contractului de locaţiune. Contractul de locaţiune nu poate fi încheiat pe

un termen mai mare de 99 de ani [2, art.877].

La categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice

separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de

pămînt, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică

bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor

[2, art.288].

O anumită importanţă în stabilirea bazei legale a raporturilor de locaţiune au şi alte acte

normative, printre care trebuie evidenţiată Legea Republicii Moldova „Cu privire la proprietate”

din 22 ianuarie 1991 [5].

Conform legii dreptul de proprietate în Republica Moldova este recunoscut şi ocrotit de lege.

Proprietarului îi aparţine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi şi a le administra. Posedarea

bunurilor constă în stăpînirea efectivă a bunurilor, folosirea bunurilor constă în întrebuinţarea

calităţilor utile ale bunurilor, iar administrarea bunurilor în determinarea destinului bunurilor.

Proprietarul are dreptul să exercite faţă de bunurile sale orice acţiuni care nu contravin legilor şi nu

dăunează sănătăţii oamenilor şi mediului înconjurător [5, art.1].

În Republica Moldova există trei tipuri de proprietate [5, art.2]:

a) privată,

b) colectivă, inclusiv colhoznică, şi

c) de stat.

Pentru Republica Moldova drept moment de răscruce în dezvoltarea relaţiilor de locaţiune a

servit anul 1992, cînd la 14 ianuarie a fost adoptată Legea Republicii Moldova „Cu privire la

arendă” [6] care luând în consideraţie realitatea existentă şi abordînd cu totul o altă bază,

reglementează tot complexul de relaţii ce ţin de închirierea bunurilor care aparţin cu drept de

proprietate altor subiecţi de drept.

În relaţiile de arendă arendaşul, pe bază de contract, posedă şi foloseşte contra plată bunuri

ce aparţin persoanei care dă în arendă.

Arenda se admite în toate ramurile economiei naţionale. Pot fi arendate bunuri din toate

tipurile şi formele de proprietate. Se pot da în arendă: pămînt şi alte resurse naturale, întreprinderi,

organizaţii, unităţi ale întreprinderilor şi organizaţiilor, clădiri, instalaţii, încăperi, utilaje, tehnică

agricolă şi de altă natură, mijloace de transport, inventar, instrumente, alte valori materiale [6,

art.5].

Legea permite darea bunurilor imobile arendate în subarendă. Arendaşul are dreptul să dea

în subarendă bunurile arendate sau o parte din ele (cu excepţia pămîntului şi a resurselor naturale)

doar cu consimţămîntul persoanei care dă în arendă, dacă legislaţia sau contractul nu prevede altfel.

În acest caz arendaşul rămîne responsabil conform contractuluifaţă de persoana care dă în arendă

[6, art.11].

Conform legii: “Antrepriza de arendă este o formă de raporturi juridice din interiorul unei

unităţi economice. Aceste raporturi se bazează pe contractul antreprizei de arendă dintre unitatea

economică ce dă în arendă şi arendaşi în persoana unui cetăţean sau a cîtorva cetăţeni care se află în

relaţii de muncă cu această unitate sau sînt membri ai ei” [6, art.21].

O etapă ulterioară de dezvoltare a raporturilor de locaţiune ţine de Hotărîrea Guvernului

Republicii Moldova din 21 mai 1993 prin care au fost adoptate Regulamentul întreprinderii de

arendă şi Regulamentul antreprizei de arendă [11]. Aceste acte normative determină statutul

juridico-legal şi volumul împuternicirilor a două forme organizaţionale a relaţiilor de locaţiune -

întreprinderea de arendă şi antrepriza de arendă.

Etapa contemporană de dezvoltare a raporturilor de locaţiune e legată de adoptarea Legii cu

privire la arendă în agricultură din 15 mai 2003 [7].

Plata pentru arenda terenurilor agricole se stabileşte în unităţi băneşti, se face în natură, în

bani sau în natură şi în ban ifie într-o altă formă, potrivit acordului dintre părţile contractante, şi se

efectuează în termenulşi în locul prevăzute în contractul de arendă [9, art.17].

Legea cadastrului bunurilor imobile [8] prevede înregistrarea drepturilor de folosinţă, de

arendă.

    Dreptul de folosinţă, de arendă asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este

supus înregistrării obligatorii. La cererea titularului, dreptul de arendă poate fi înregistrat şi pe un

termen mai mic de 3 ani.

    În cazul arendării unei părţi din bunul imobil, la contract, prezentat odată cu cererea de

înregistrare, se anexează planul terenului şi/sau planul construcţiei pe etaje sau al unei părţi din ea,

care se arendează (subarendează). Cererea de înregistrare a dreptului de arendă (subarendă) trebuie

să fie semnată de persoana care dă în arendă şi de arendaş [8, art.43].

Dreptul de folosinţă, de arendă asupra bunului imobilse stinge:

a) la expirarea termenului de folosinţă, de arendă;

b) la apariţia condiţiei indicate în contract;

c) la decizia instanţei de judecată; d) la cererea comună a părţilor din contract;

e) în alte cazuri prevăzute de legislaţie

Standartul naţional de contabilitate 17 “Contabilitatea arendei” [15]. Prezentul standard se

extinde asupra tuturor persoanelor juridice şi fizice care desfăşoară activitate de întreprinzător, sînt

înregistrate în Republica Moldova şi efectuează operaţiuni de arendă, înclusiv de leasing,

locaţiune,precum şi asupra filialelor, reprezentanţelor şi altor subdivizuni structurale ale acestora.

SNC 17 stabileşte următoarele tipurile (formele) arendei:

a) arenda operaţională - arendă în care riscurile şi avantajele aferente utilizării activelor

arendate, precum şi dreptul de proprietate asupra unor asemenea active sînt asumate de arendator.

Arendatorul transmite activele sale arendaşului pe un termen anumit pentru satisfacerea

necesităţilor temporare.

b) arendă finanţată - arendă în care partea preponderentă din riscurile şi avantajele aferente

utilizării şi deţinerii activelor arendate trece de la arendator la arendaş [15].

Arenda operaţională se consideră arenda în condiţiile căreia riscurile şi avantajele aferente

folosirii şi deţinerii activelor arendate rămân pe seama arendatorului. În cazul acestei forme de

arendă arendatorul transmite activele sale arendaşului pe un termen anumit pentru satisfacerea

necesităţilor temporare. La expirarea termenului de arendă activele se restituie arendatorului. Pe

durata termenului de arendă operaţională arendaşului se transmite numai dreptul de folosire a

bunului arendate, iar drepturile şi obligaţiile de proprietar aparţin arendatorului.

Arenda finanţată se consideră arenda în condiţiile căreia partea predominantă din riscurile şi

avantajele aferente folosirii şi deţinerii activelor arendate trec de la arendator la arendaş. În acest

caz este obligatorie respectarea cel puţin a uneia din următoarele condiţii:

a) la expirarea termenului de arendă dreptul de proprietate asupra activelor arendate trece la

arendaş;

b) la expirarea termenului de arendă arendaşul are dreptul să procure activul arendat la un

preţ preferenţial mai mic decât valoarea de piaţă aşteptată;

c) termenul de arendă constituie cel puţin 75% din durata de serviciu economic al activului

arendat, indiferent de faptul, dacă dreptul de proprietate se transmite sau nu;

d) la începutul termenului de arendă suma scontată a plăţilor minime de arendă constituie cel

puţin 90% din valoarea venală a activului arendat;.

Actele legislativ-normative privind arenda (locaţiune) sunt selectate în tabelul 1.1.

Tabelul 1.1 Cadrul legislativ privind locaţiunea (arenda) bunurilor imobile

Denumirea Numărul Definitii1 2 3

Constituţia R.M.

29.07.1994.

A stabilit:a) principiile fundamentale [1. art. 9]:“Proprietatea este publică şi privată. Ea se constituie din bunuri materiale şi intelectuale.  Proprietatea nu poate fi folosită în detrimentul drepturilor, libertăţilor şi demnităţii omului. Piaţa, libera iniţiativă economică, concurenţa loială sînt factorii de bază ai economiei“b) direcţiile de bază ale economiei naţionale [1, art. 126]:“Economia Republicii Moldova este economie de piaţă, de orientare socială, bazată pe proprietatea privată şi pe proprietatea publică, antrenate în concurenţă liberă”

Codul Civilal R.M.

Nr. 1107 din 

06.06.2002

Este dată difiniie “bunurile imobile”“La categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pămînt, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor” [2, art.288].Se utilizează un termen nou în legislaţia naţională– contract de locaţiune:„Prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie” [2, art. 875].Prin arendă subînţelegem “contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi alte bunuri agricole (arendator), şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi” [2, art.911].Este stabilit :termenul maxim al contractului de locaţiune.“Contractul de locaţiune nu poate fi încheiat pe un termen mai mare de 99 de ani” [2, art.877].Termenul arendei nu poate fi mai mic de un an.

Legea RM cu privere la proprietate

Nr.459 din 22.01.1991

În Republica Moldova există trei tipuri de proprietate: privată, colectivă, inclusiv colhoznică, şi de stat [5, art.1] Proprietarului îi aparţine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi şi a le administra. Posedarea bunurilor constă în stăpînirea efectivă a bunurilor, folosirea bunurilor constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor, iar administrarea bunurilor în determinarea destinului bunurilor. Proprietarul are dreptul să exercite faţă de bunurile sale orice acţiuni care nu contravin legilor şi nu dăunează sănătăţii oamenilor şi mediului înconjurător [5, art.1].

Continuaea tabelului 1.11 2 3

Legea RM cu privire la

Nr.861-XII din

Arenda. În relaţiile de arendă arendaşul, pe bază de contract, posedă şi foloseşte contra plată bunuri ce aparţin persoanei care dă în

arendă 14.01.92 arendă [6,art2].Obiectele arenzii - pămînt şi alte resurse naturale, întreprinderi,

organizaţii, unităţi ale întreprinderilor şi organizaţiilor, clădiri,instalaţii, încăperi, utilaje, tehnică agricolă şi de altă natură,mijloace de transport, inventar, instrumente, alte valori

materiale[6,art.5]Subiectii. Arendaşii pot fi persoane fizice şi juridice din Republica

Moldova şi din alte state, întreprinderi şi organizaţii mixte, apatrizi, organizaţii internaţionale [6,art.4].Contractul de arendă se încheie în baza negocierilor directe sau în

baza rezultatelor licitaţiei, în forma convenită de părţi, cu indicarea obiectului şi termenului contractului, a plăţii de arendă, cu respectarea cerinţelor prezentei legi[6,art.7].Subarenda. Arendaşul are dreptul să dea în subarendă bunurile

arendate sau o parte din ele (cu excepţia pămîntului şi a resurselor naturale) doar cu consimţămîntul persoanei care dă în arendă[6, art.10].Antrepriza de arendă este o formă de raporturi juridice din

interiorul unei unităţi economice ce se bazează pe contractul antreprizei de arendă dintre unitatea economică ce dă în arendă şi arendaşi în persoana unui cetăţean sau a cîtorva cetăţeni care se află în relaţii de muncă cu această unitate sau sînt membri ai ei [6,21].

Legii cuprivire la arenda în

agricultură

Nr.72din

30.01.2004

Arendă în agricultură - darea în posesiune şi folosinţă, pe bază de contract, pe o durată determinată, contra plată, a terenurilor şi a altor bunuri agricole.Plata pentru arenda terenurilor agricole se stabileşte în unităţi băneşti, se face în natură, în bani sau în natură şi în banifie într-o altă formă, potrivit acordului dintre părţile contractante, şi se efectuează în termenulşi în locul prevăzute în contractul de arendă [7, art.17].Subiecții - pot fi persoane fizice şi juridice din Republica Moldova şi din alte state

S.N.C. 17 „Contabilitatea arendei”

Nr. 32din

03.03.2000

Arenda este contractul încheriat între o parte – proprietar sau alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă parte (arendaş) cu privire la expluatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi [15].

Sunt stabilite tipurile (formele) arendei:a) arenda operaţională - arendă în care riscurile şi avantajele

aferente utilizării activelor arendate, precum şi dreptul de proprietate asupra unor asemenea active sînt asumate de arendator. Arendatorul transmite activele sale arendaşului pe un termen anumit pentru satisfacerea necesităţilor temporare.

b) arendă finanţată - arendă în care partea preponderentă din riscurile şi avantajele aferente utilizării şi deţinerii activelor arendate trece de la arendator la arendaş. Dreptul de proprietate asupra activelor arendate poate fi transmis sau nu arendaşului.