Universitatea Petre Andrei din Iaşi

Facultatea de drept

ACŢIUNILE DE CARTE FUNCIARĂ

Acţiunile de carte funciară

Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară.

Prin acţiunile de carte funciară se asigură înscrierea drepturilor reale imobiliare sau a drepturilor personale transmise, constituite, modificate sau, după caz, stinse, precum şi altor situaţii juridice, în cazul în care cel obligat sa consimtă la efectuarea acestor înscrieri, refuză să predea înscrierile trebuitoare pentru încuviinţarea înscrierii de către registratorul de carte funciară.

Acţiunile de carte funciară sunt mijloace juridice specifice prin care se asigură sancţionarea celor care sunt ţinuţi să tolereze înscrierea strămutării, constituirii, modificării sau stingerii unui drept tabular, în cazul în care aceştia refuză să predea, pe cale amiabilă, înscrisurile necesare efectuării înscrierilor corespunzătoare.

Acţiunile de carte funciară sunt de 2 feluri: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificare.

1. Acţiunea în prestaţie tabulară

Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar pentru intabularea în cartea funciară, iar în caz contrar, să dispună înscrierea în cartea funciară.

Acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune:- personală, deoarece apără un drept personal, iar nu unul real; dreptul reclamantului de a pretinde pârâtului să-i predea înscrisurile trebuitoare înscrierii în cartea funciară este un drept personal;- principală, întrucât nu poate fi promovată decât pe cale principală;- în realizare, deoarece reclamantul urmăreşte obligarea pârâtului să predea înscrisul trebuitor pentru intabularea sau înscrierea provizorie;- imprescriptibilă extinctiv, întrucât dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil contra antecesorului tabular şi avânzilor săi cauză.

În comparaţie cu vechea reglementare cuprinsă în Decretul-lege 115/1938 (art. 22-25), domeniul de aplicare a acţiunilor în prestaţie tabulară întemeiate pe art. 27 din Legea 7/1996 este mult mai întins, deoarece, pe de o parte, în prezent înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii, precum şi constituirea de alte drepturi reale asupra acestora, prin acte încheiate între vii, se face numai în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar pe de altă parte, în cazul acţiunii îndreptate contra terţilor achizitori a fost suprimată condiţia ca dobânditorul anterior să fi fost în posesiune la data când a contractat terţul dobânditor, în timp ce terţul achizitor cu titlu gratuit poate fi nu numai acela care dobândeşte dreptul real prin donaţie, ci şi cel care a dobândit un drept real printr-un legat cu titlu particular, întrucât legea nu distinge.

Drepturile reale dobândite sau modificate asupra imobilelor, în temeiul unor acte juridice valabil încheiate, devin opozabile terţilor numai de la data înscrierii lor în cartea funciară, însă nu pot fi stinse decât prin radierea lor din cartea funciară.

Înainte de înscriere, actul juridic produce efecte limitate, respectiv transferul, constituirea sau modificarea dreptului real operează numai între părţile contractante, iar nu şi faţă de terţi şi deci, cu alte cuvinte, actul juridic rămâne cantonat în sfera raporturilor obligaţionale, întrucât faţă de terţi dreptul real nu se poate transmite, naşte sau modifica decât prin efectul înscrierii în cartea funciară. Cel care s-a obligat la strămutarea, constituirea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului, iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept, să predea toate actele necesare pentru radierea lui din cartea funciară.

Actiunea în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt întrunite următoarele trei cerinţe, dintre care numai primele două sunt generale, iar cea de-a treia este doar specială:1. Existenţa unui contract având ca obiect strămutarea, constituirea sau modificarea unui drept tabular. Această primă condiţie este temeiul juridic al acţiunii în prestaţie tabulară şi constă în orice act juridic (contract) al cărui obiect direct şi mijlocit este imobilul sau, după caz, un alt drept tabular.2. Nepredarea de către antecesorul tabular a înscrisurilor necesare înscrierii dreptului. Dacă antecesorul tabular refuză să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea în folosul succesorului tabular a dreptului real dobândit sau, după caz, modificat, cel îndreptăţit va putea intenta acţiunea în prestaţie tabulară. Înscrisurile necesare sunt altele decât înscrisul original care dovedeşte obligaţia antecesorului tabular de a strămuta, constitui sau modifica un drept tabular. În această categorie de înscrisuri suplimentare se încadrează următoarele:

- înscrisurile originale doveditoare a actelor juridice anterioare prin care mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut în mod regulat.

- înscrisurile sub semnătură privată care constată înstrăinarea sau grevarea unei proprietăţi superficiare, atunci când cel îndreptăţit şi-a pierdut propriul exemplar ori acesta se află în posesia antecesorului tabular, iar acesta din urmă refuză să-l predea. Dacă înscrisul sub semnătură privată nu întruneşte insă cerinţele legale pentru a fi valabil ca înscris sub semnatură privată, acesta nu este apt pentru intabulare sau înscriere provizorie.3. Terţul achizitor să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului, în temeiul căruia s-a înscris în cartea funciară.

Potrivit art. 27 alin. 5, acţiunea în prestaţie tabulară se va putea îndrepta nu numai împotriva antecesorului tabular, ci şi împotriva terţului înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: „a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară. b) terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, să fie de rea-credinţă.”

În ce priveşte subiectele acţiunii în prestaţie tabulară, calitatea procesuală activă aparţine celui în favoarea căruia, în baza unui act juridic obligaţional, are dreptul la transmiterea, constituirea sau după caz, modificarea unui drept real imobiliar, iar calitatea procesuală pasivă revine:

- antecesorului tabular, sau, după caz, celui care s-a obligat să constituie, să transmită ori să modifice un drept real imobiliar în favoarea reclamantului, printr-un act juridic valabil încheiat; precum şi - terţului sau terţilor dobânditori cu titlu gratuit ori de rea-credinţă care şi-au înscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra aceluiaşi imobil, cu menţiunea că în cazul înscrierii succesive a unor terţi trebuie să fie întrunite condiţiile prevăzute de art. 27 alin. 5 pentru fiecare subdobânditor în parte.

În ce priveşte obiectul acţiunii, acesta constă în obligarea pârâtului să predea înscrisurile trebuitoare necesare înscrierii dreptului real imobiliar acordat ori modificat în favoarea reclamantului, iar în caz contrar, instanţa sesizată să dispună înscrierea în cartea funciară. Nu există o prevedere specială în Legea nr. 7/1996 referitoare la competenţa judiciară a soluţionării acţiunii în prestaţie tabulară prevăzută de art. 27 din lege, ce însemnează că sunt, în principiu, aplicabile regulile de drept comun cuprinse în Codul de procedură civilă. Potrivit art. 27 alin. 4 din Lege, dreptul material la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescripibil contra debitorului principal (antecesorul tabular), singura problemă rămânând aceea dacă caracterul imprescriptibil al acţiunii priveşte şi pe terţii dobânditori faţă de care aceasta poate produce efecte juridice. Obligarea terţului achizitor să tolereze înscrierea dreptului real concurent în favoarea reclamantului izvorăşte din lege, iar nu din contractul încheiat cu antecesorul tabular, astfel încât acţiunea în prestaţie tabulară îndreptată contra sa, când a dobândit cu titlu gratuit sau când a fost de rea-credinţă, îmbracă caracterul unei acţiuni revocatorii, motiv pentru care o astfel de acţiune urmează regimul de drept comun al prescripţiei extinctive. Notarea în cartea funciară. Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost înregistrată la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară, aceasta se va nota în cartea funciară, prezentându-se şi înscrisul original care dovedeşte obligaţia de a strămuta, constitui ori modifica un drept tabular, după care se va înainta instanţei competente, cu adresă scrisă, reţinându-se, totodată, şi un exemplar de pe acţiune.

Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost introdusă direct la instanţa judecătorească, aceasta este obligată, în temeiul art. 69 din Regulament, să trimită o copie a cererii de chemare în judecată biroului teritorial spre a fi notată în cartea funciară. Dacă instanţa nu trimite din oficiu o copie de pe acţiune spre a fi notată în cartea funciară, reclamantul va trebui să ceară, prin cerere separată, dacă n-a făcut-o printr-un capăt separat al cererii de chemare în judecată, trimiterea unei copii biroului teritorial.

Dovada întrunirii cerinţelor de admisibilitate revine reclamantului. Dacă instanţa admite cererea va dispune înscrierea dreptului real dobândit de

reclamant, fără a ţine seama, când este cazul, şi de înscrierea făcută de terţul achizitor, precum şi radierea, în tot sau în parte, a tuturor înscrierilor vătămătoare, dacă acestea sunt inopozabile reclamantului.

Hotărârea judecătorească prin care s-a soluţionat cauza este supusă, de lege lata, căilor de atac prevăzute de lege.

Efectele acţiunii în prestaţie tabulară. Situaţia terţului achizitor contra căruia acţiunea a fost admisă. Ca urmare a reuşitei în acţiunea în prestaţie tabulară, prin înscrierea dreptului în cartea funciară, reclamantul devine singurul titular al dreptului tabular. Dacă acţiunea a fost

admisă şi contra achizitorilor ulteriori cu titlu gratuit sau de rea-credinţă, cel de-al doilea titlu va fi inopozabil reclamantului, find socotit revocat, în tot sau în parte, dar va continua să fie în fiinţă, producând însă numai efecte personale în raporturile dintre părţile contractante, respectiv între înstrăinător şi cel de-al doilea achizitor. Dacă actul atacat cu acţiunea revocatorie este cu titlu oneros, iar actul nu a fost incheiat pe riscul său, terţul achizitor urmează să fie dezdăunat de către antecesorul tabular. Deasemenea, chiar dacă este de rea-credinţă, terţul achizitor are dreptul de a fi despăgubit de reclamant cu contravaloarea cheltuielilor necesare şi utile făcute în legătură cu imobilul dobândit de primul achizitor.

2.Acţiunea în rectificare tabulară

Potrivit art. 33 din Legea 7/1996, republicată, prin rectificare se înţelege, radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară, iar art. 34 prevede, în completare, că orice persoană interesată poate cere, dacă sunt întrunite condiţiile stabilite de lege, rectificarea cuprinsului cărţii funciare. Prin urmare, acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană interesată, poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară în scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară.

Acţiunea în rectificare este o acţiune reală, sau personală, după caz, accesorie (în principiu), în realizare de drepturi şi, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiune, imprescriptibilă extinctiv împotriva succesorului tabular şi terţilor subdobânditori de rea-credinţă. Astfel:

- în funcţie de obiectul său, adică de natura juridică a dreptului ocrotit, acţiunea în rectificare îmbracă fie caracterul unei acţiuni în revendicare, acţiune negatorie sau confesorie (de superficie, uzufruct, abitaţie, uz, servitute etc.) când reclamantul atacă înscrierea pentru greşita calificare a dreptului, lipsa condiţiilor de existenţă a dreptului, ori pentru intabularea ori înscrierea fără nici un temei legitim, fie caracterul unei acţiuni personale când este vorba de radierea dreptului înscris în temeiul unui titlu nul sau a unei încheieri ori înscrieri nevalabile, ori pentru încetarea efectelor actului juridic, în temeiul căruia s-a făcut înscrierea dreptului.

- în principiu, acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară este o acţiune accesorie, grefată pe acţiunea principală care constituie suportul său juridic, respectiv pe acţiunea care însoţeşte dreptul subiectiv lezat sau vătămat de înscrierea nevalabilă ori inexactă, cum este cazul acţiunii în anulare, rezoluţiune, reziliere, revocare, inopozabilitate etc. a actului juridic, în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea în cartea funciară. Prin excepţie, acţiunea în rectificare are caracter principal când:

a) este formulată separat de acţiunea de fond prin care s-a cerut şi obţinut desfiinţarea sau încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea.

b) este fondată pe alte temeiuri juridice decât nevalabilitatea sau ineficacitatea actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Dacă acţiunea în rectificare poate fi principală sau accesorie, în funcţie de cadrul procesual în care a fost promovată, dreptul de a cere rectificarea înscrierilor de carte funciară este, dimpotrivă, în toate cazurile, un drept subiectiv derivat sau secundar, întrucât derivă din încălcarea dreptului real sau de creanţă ori a unui alt drept vătămat prin înscrierea săvârşită în cartea funciară.

Totodată acţiunea în rectificare este o acţiune în realizare de drepturi, întrucât reclamantul urmăreşte ca instanţa să dispună, în contradictoriu cu pârâtul, radierea sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare fie în scopul restabilirii situaţiei tabulare anterioare înscrierii inexacte, fie în vederea înlocuirii unei înscrieri nevalabile sau inexacte cu o înscriere valabilă sau conformă situaţiei juridice reale a imobilului.

Acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea de fond ce serveşte drept temei pentru rectificarea cuprinsului cărţii funciare, este imprescriptibilă extinctiv, cel puţin contra dobânditorului nemijlocit şi terţilor subdobanditori de rea-credinţă.

Rostul acţiunii în rectificare este, aşadar, acela de a apăra pe titularii drepturilor înscrise în cartea funciară contra înscrierilor vătămătoare, dar şi de a asigura realitatea înscrierilor de carte funciară, astfel încât, aceasta din urmă să oglindească în permanenţă situaţia juridică exactă a imobilelor înscrise în scopul ocrotirii drepturilor şi intereselor legitime ale terţilor dobânditori şi a asigurării securităţii circuitului civil.

Sediul materiei. Reglementarea iniţială - Acţiunea în rectificare, spre deosebire de acţiunea în prestaţie tabulară a fost de la început, reglementată mai amplu în Legea nr. 7/1996, precum şi în Regulamentul de organizare şi funcţionare a biroului de carte funciară din 1997. Reglementarea actuală - Legea nr. 247/2005 a modificat, printre altele, şi regimul acţiunii în rectificare, în special, în ce priveşte condiţiile de exercitare a acesteia contra terţilor subdobanditori. Este vorba de noi dispoziţii introduse în Legea nr. 7/1996, republicată.

Potrivit art. 34 din Lege, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă: 1. actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil 2. dreptul înscris a fost greşit calificat 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea. 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Sfera persoanelor care au calitate procesuală activă într-o acţiune în rectificare a înscrierilor de carte funciară este mai largă, şi anume:

- în primul rând, va avea calitatea de a intenta acţiunea în rectificare ca reclamant, persoana care a avut un drept înscris în cartea funciară, adică antecesorul tabular, care este vătămat prin înscrierea inexactă făcută de succesorul tabular, înscriere a cărei înlăturare se cere în vederea restabilirii stării anterioare de carte funciară (restitutio in integrum).

- în al doilea rând, are calitatea de a intenta acţiunea în rectificare şi persoana care are un drept înscris în cartea funciară, adică titularul de carte funciară (posesorul tabular) al cărui drept este lezat de noua înscriere, cum ar fi cazul înscrierii unui drept de ipotecă în temeiul unui act juridic lovit de nulitate.

- în al treilea rând, poate introduce acţiunea în rectificare şi persoana care ar urma să aibă un drept înscris în cartea funciară, adică titularul unui drept extratabular vătămat printr-

o înscriere nevalabilă, cum este cazul înscrierii unui drept inopozabil reclamantului, întrucât s-a dobândit ori s-a înscris ulterior.

- în mod excepţional, cel care nu a fost niciodată înscris în cartea funciară, cum este proprietarul imobilului care revendică imobilul înmatriculat la cererea altuia şi fără acordul său ori titularul altui drept real imobiliar (ex. Creditorul ipotecar) omis de la înscrierea în cartea funciară cu ocazia deschiderii cărţii funciare. Ministerul Public are şi el calitatea de a acţiona, când o dispoziţie de ordine publică necesită constatarea nulităţii unui act juridic sau când este necesar să apere drepturile şi interesele legitime ale minorilor, ale persoanelor puse sub interdicţie sau ale dispăruţilor.

Acţiunea în rectificare se îndreaptă împotriva: - dobânditorului nemijlocit (Secundus) şi succesorilor săi universali sau cu titlu

universal în calitate de avânzi-cauză.- succesorilor cu titlu particular ai dobânditorului nemijlocit; nu interesează dacă

aceştia au dobândit doar dreptul de proprietare sau vreun alt drept real constituit în favoarea acestora de către Secundus, nici dacă sunt dobânditori de bună-credinţă cu titlu oneros sau cu titlu gratuit cât timp principiul publicităţii materiale este suspendat sau, după caz, cât timp acţiunea în rectificare rămâne deschisă şi contra acestora.

Obiectul acţiunii în rectificare constă, după caz, fie în radierea înscrierilor inexacte sau nevalabile, fie în îndreptarea, completarea sau reducerea celor inexacte, în funcţie, cum am văzut, de temeiul juridic concret al rectificării înscrierilor din cartea funciară. Prin urmare, temeiul juridic şi pretenţiile concrete ale reclamantului vor diferi de la caz la caz şi vor depinde şi de situaţia juridică tabulară, respectiv dacă trebuie sau nu îndreptată acţiunea şi contra altor persoane decât succesorul tabular.

În ce priveşte acţiunea în rectificare a înscrierilor, competenţa aparţine instanţei judecătoreşti (şi nu biroului de cadastru şi publicitate imobiliară) care se determină după cum acţiunea în rectificare se exercită împreună cu acţiunea de fond, când reprezintă un capăt de cerere accesoriu sau, dimpotrivă, acţiunea de rectificare se exercită pe cale principală sau separată, după rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătoreşti pronunţate asupra acţiunii de fond.

Sub aspectul prescripţiei extinctive acţiunea în rectificare cunoaşte un regim asemănător atât in sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938, cât şi în sistemul Legii nr. 7/1996.

Astfel, cât priveşte sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938, în general se consideră că, sub aspectul regimului prescripţiei extinctive, acţiunile în rectificare prezintă următoarele caracteristici:

- acţiunea în rectificare a unei intabulări sau înscrieri provizorii este: 1. imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit (succesorul tabular), precum şi faţă de terţul subdobânditor care a dobândit cu rea-credinţă (cu titlu oneros sau gratuit) dreptul înscris în folosul său. 2. prescriptibilă în raport cu a) terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real, prin donaţiune sau legat şi b) terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic, cu titlu oneros, vreun drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.

- acţiunea în rectificare a unei notări este imprescriptibilă.

Cât priveşte sistemul Legii nr. 7/1996, republicată, este de observat că în doctrină, sub aspectul acţiunii prescripţiei extinctive, acţiunile în rectificare de carte funciară se caracterizează printr-un regim juridic similar cu cel stabilit de Decretul-Lege nr. 115/1938:

- acţiunea de rectificare a intabulărilor (înscrierilor definitive) şi a celor provizorii, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, este, după caz:

1. imprescriptibilă faţă de dobânditorii nemijlociţi, precum şi faţă de terţii subdobânditori de rea-credinţă;

2. prescriptibilă faţă de a) terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat şi b) terţele persoane care au dobândit un drept real cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare; în primul caz, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte, pe când, în cel de-al doilea caz, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în 3 ani, socotiţi de la înregistrarea cererii în urma căreia s-a făcut înscrierea vătămătoare.

- acţiunea de rectificare a notărilor cu efect de opozabilitate pentru terţele persoane este imprescriptibilă.

Notarea acţiunii in rectificare. Cererea se înregistrează fie direct la instanţa judecătorească competentă, fie la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui rază teritorială se află imobilul.

Acţiunea se notează la cerere sau din oficiu, în cartea funciară. Chiar Legea prevede, într-un caz particular, că instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, dacă aceasta nu a fost înscrisă, în prealabil, în cartea funciară.

Dacă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere, în sensul că ea se va executa şi contra acelora care au dobândit drepturi reale şi de creanţă după notare, deşi eu n-au stat în proces ca şi pârâţi.

În baza hotărârii judecătoreşti de admitere a rectificării înscrierii, rămasă irevocabilă, registratorul de carte funciară va dispune, prin încheiere, restabilirea stării anterioare de carte funciară sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare prin radierea înscrierii nevalabile, îndreptarea sau menţionarea operaţiunii de rectificare. În acest scop, la cerere sau din oficiu, se va depune sau transmite biroului de carte funciară hotărârea judecătorească de admitere a rectificării, în copie legalizată şi cu menţiunea că a rămas irevocabilă.

Judecătorul de carte funciară poate respinge cererea de rectificare prin încheiere motivată, dacă i se învederează existenţa unor impedimente legale la rectificare, cum ar fi cazul în care acţiunea în rectificare n-a fost notată în cartea funciară şi, în cursul procesului, imobilul a fost înstrăinat unui terţ care şi-a înscris dreptul de proprietate sau, pur simplu, nu a verificat la zi situaţia tabulară acceptând un extras de carte funciară depăşit.

Bibliografie

1. Tratat de Drept civil Bunurile . Drepturile reale principale , Prof univ . dr Ovidiu

Ungureanu , Lector univ dr. Cornelia Munteanu , Editura Hamangiu 2008

2. Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturi reale principale, ediţia a III-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009.