CAPITOLUL IIMODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1

MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATEPrin modalitate juridica avem in vedere nu numai situatia cand mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri, dar §i atunci cand exista anumite situatii de ineertitudine vremelniea in care se afla dreptul de proprietate.De aceea, in literatura juridica se distinge intre urmatoarele situatii:prima, cand mai multe persoane au un drept de proprietate asupra bunului §i, a doua, cand exista o situatie juridica vremelniea in care se gaseste dreptul de proprietate. In primul caz, ne vom afla in prezenta proprietatii comune, iar in al doilea caz, in prezenta proprietatii anulabile si proprietatii rezolubile.

• Proprietatea anulabila Vom defini proprietatea anulabila ca fiind acea modalitatejuridica a dreptului de proprietate care exprima starea deineertitudine vremelniea in_care se gases.te acest drept, cand el afosttransferat de la o persoana la alta printr-un act juridicanulabil. Ceea ce este esential este ca actul prin care s-a transmisdreptul de^roplietate~este~lovit de nulitate__relativa. Un act este"anulabil cand a fost incheiat prin vicierea consimtamantului, cunerespectarea conditiilor referitoare la capacitate, cand absentaconsimtamantului este urmarea lipsei discernamantului etc.Nulitatea relativa poate fi invocata numai in cadrul termenuluide prescriptie extinctiva si poate fi acoperita prin confirmareexpresa ori tacita, de catre eel ce o poate invoca. Deoareceactiunea in anulare este prescriptibila, pana la implinireatermenului de prescriptie extinctiva, eel ce a dobandit dreptul deproprietate se afla intr-o situatie incerta.Desigur, incertitudinea este vremelniea §i ea dureaza pana la expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare. Faptul de a nu se invoca anulabilitatea in termenul de prescriptie ar echivala cu o confirmare prezumata. Credem ca incertitudinea poate fi stopata chiar inainte de implinirea termenului de prescriptie, atat timp cat are loc o confirmare expresa, menita a acoperi nulitatea relativa. Prin confirmare sau expirarea termenului de prescriptie, actul de proprietate anulabil se consolideaza. 2. Proprietatea rezolubila

2

Proprietatea rezolubila constituie o modalitate juridica _a dreptului de proprietate care exprima situatia de incertitudine vremelnica a acestui drept, atunci cand transmiterea dreptului de proprietate de la o persoana la alta a avut loc sub conditie rezolutorie. Atunci cand conditia se realizeaza, dreptul de proprietate este desfiintat retroactiy.. In cazul in care conditia nu se realizeaza, dreptul de proprietate se consolideaza defmitiv. In raport cu dobanditorul, conditia are valoarea unei conditii .suspensive. Practic, pana la momentul implinirii sau neimplinirii conditiei, dreptul de proprietate apartine in acela§i timp la doi proprietari: dobanditorului, care este proprietar, dar sub conditie rezolutorie, si transmitatorului, care continua sa fie proprietar, dar sub conditie suspensiva. Proprietatea rezolubila poate rezulta din lege sau din gpnventia partilor. Prin_ lege, proprietatea este rezolubila in urmatoarele cazuri:- situatia donatorului a carui donatie este revocata pentru na^terea unui copil (art.836 Cod civil). Daca_donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca, daca nu i se va. naste atunci dreptul_de proprietate_al donatarului se va consolida;- situatia aceluia care a vandut cu___facultatea_ de rascmnparare (art. 1371 si urmatoarele Cod civil).

3. Proprietatea_ comuna3.1. Privire generala, definitie In vreme ce proprietatea rezolubila si proprietatea anulabila sunt mai rar intalnite, modalitatea juridica a cophdprietdtii este frecventa. Cu toate acestea, autorii Codului civil nu au reglementat in mod special coproprietatea, ci cu totul accidental, cu prilejul iesirii din indiviziune (art.728 Cod civil). De altfel, art. 728 Cod civil se refera doar la partajul succesoral, insa doctrina şi jurisprudenta au considerat ca acest text de lege este aplicabil in toate cazurile de coproprietate (pe langa coproprietatea rezultata din succesiune mai exista coproprietatea izvorîta din contract sau chiar din lege, cum ar fi cazul proprietatii comune pe cote-parti fortate).

3

Proprietatea comuna poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, iar titularii dreptului de proprietate pot fi persoane fizice, persoane juridice, statul §i unitatile administrativ- teritoriale (dar in acest caz, ca titulari ai dreptului de proprietate privata). Vom defini proprietatea comuna ca fund acea modalitate a dreptului de proprietate care_se caracterizeaza prin aceea ca "dreptul de propnetatep_apartine concomitent la doua sau mai multe persoane, care exercita in mod egal posesia, folosinta si dipozitia. 3.2. Formele dreptului de proprietate comuna In prezent exista doua forme de proprietate comuna: proprietatea comuna pe cote_-parti si proprietatea comuna in devalmasie. Ceea ce distinge proprietatea comuna pe cote parti este faptul ca obiectul ramane nefractionat in materialitatea sa, pe cand dreptul de proprietate se fractioneaza pe cote parti aritmetice ideale, egale sau inegale. Dimpotriva, in cazul proprietatii comune in devalmasie dreptul de proprietate comuna apartine nefractionat tuturor titularilor devalmasi si au ca obiect bunuri comunenefractionate in materialitatea lor. Proprietatea comuna in devalmasie poate rezulta din lege (situatia bunurilor comune dobandite de soti Jn timpul casatoriei) sau dintr-o conventie_a partilor (caz in care ea va dura atat timp cat au convenit partile). Lichidarea starii de devalmasie poate avea loc odata cu desfacerea casatoriei, prin moartea unuia din soti sau, in cazuri deosebite, prin partaj in timpul "casatoriei.Când devălmăşia rezultă din_convgntie, atunci ea încetează prin voinţa părţilor.Prin efectul împartelei starea de devalmasie se transformă într-o coproprietate obişnuită, ocazie cu care se stabileleste cota parte ideală a devălmaşilor asupra bunului comun. Proprietatea comună pe cote părţi poa te fi temporară sau forţata , forma temporară a proprietăţii comune pe cote părţi poate înceta oricînd,potivit dispozitiilor art 728 Cod civil.4. Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară 4.1. Noţiuni generale. Definiţie Am văzut că proprietatea comună pe cote-părţi se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate însuşi este fracţionat în cote părţi aritmetice ideale, egale sau inegale, iar obiectul rămâne nefracţionat în

4

materialitatea sa. Dreptul de proprietate aparţine la cel puţin doi titulari: el mai este cunoscut şi sub denumirea de coproprietate. Deci, caracteristic coproprietăţii este faptul că în vreme ce dreptul este fracţionat, sub aspect material bunul mobil sau imobil continuă să subziste. Proprietatea comună pe cote-părţi există între persoane fizice, între persoane juridice, între persoane fizice şi juridice, între persoane fizice şi stat sau unităţile administrativ-teritoriale, ca titulari ai dreptului de proprietate privată etc. între persoane fizice şi stat, coproprietatea poate să apară în mai multe situaţii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la stat ca urmare a inexistenţei moştenitorilor sau aceştia au renunţat expres sau tacit la succesiune; dobândirea prin confiscare sau prin acte juridice a cotei-parte a unui coproprietar; cu prilejul executării silite, pentru satisfacerea creanţelor sale, statul preia cota-parte din bunul comun etc. Potrivit Legii nr.215/2000, partajarea imobilelor aflate în indiviziune în domeniul privat al comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor se face pe bază de expertiză însuşită de consiliul local sau cel judeţean. Proprietatea comuna pe cote-parti temporara sau obişnuită poate inceta oricand, prin partaj, pe cale amiabila sau prin intermediul instantelor judecatore ş ti. Potrivit prevederilor art. 728 Cod civil nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune.Referindu-se la succesiuni, textul legii prevede ca "Un coerede poate oricand cere imparteala succesiunii, chiar cand ar exista conditii sau prohibitii contrarii". Este posibila incheierea unei conventii prin care sa se mentina coproprietatea o perioada de timp, dar care sa nu depaşeasca 5 ani; dupa trecerea acestei perioade, conventia va putea fi reînnoită(art.728 alin.2 Cod civil). Daca o asemenea conventie este obligatorie intre coproprietari (in virtutea principiului puterii obligatorii a conventiilor legal intocmite), pe perioada convenita gasindu-ne practic in prezenta unei coproprietati fortate, in alte cazuri art.728alin.2 Cod civil nu mai opereaza; de exemplu, avem in vedere situatia cand un testator impune printr-un testament de a nu se face partajul decat dupa cinci ani. O asemenea dispozitie testamentara este contrara legii. Intr-adevar nimeni nu poate fi obligat sa ramana in

5

indiviziune. Este adevarat ca art.728 Cod civil se refera doar la indiviziunile rezultate din succesiune, iar incazul coproprietatii rezultata din conventie, indiviziunea va dura atat timp cat au convenit coproprietarii. Totusi, daca in acest caz coproprietarii nu au stabilit durata starii de indiviziune, credem ca oricare din coproprietari va putea cere oricand iesirea din indiviziune. 4.2. Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti Pe langa modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de art.485 §i 486 Cod civil, exista unele moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti. Cele mai frecvente moduri de dobandire sunt succesiunea ş i _conventiile. Desigur, coproprietatea exista, de regula, in cazul bunurilor indivizibile dar nimic nu impiedica să aiba ca obiect şi bunurile divizibile. Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de catre mai multe persoane (de exemplu, edificarea unei constructii de mai multe persoane pe terenul uneia din ele). Proprietatea comuna pe cote parti poate fi dobandita prin accesiune, uzucapiune si ocupatiune, cea mai frecventa fiind accesiunea imobiliara artificiala. In doctrina juridica s-a considerat pa un mod de dobindire a proprietatii comune pe cote-parti o constituie tra nsformarea proprietatii comune in/devalmasie in proprietate comuna pe cote-parti. Suntem de parere ca, in principiu, nu opereaza o asemenea transformare, caracterul devalma§ al proprietatii pastrandu-se si dupa desfacerea casatoriei, pana in momentul partajului. Credem ca singura posibilitate in care proprietatea comuna in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe cote-parti este cea in care, fara sa aiba loc impartirea bunurilor comune, se stabileste doar cota-parte determinate a fiecarui sot si componenta masei bunurilor de impartit. Individualizandu-se cotele fiecarui fost sot asupra bunurilor comune, pana in momentul partajului ne vom afla in prezenta unei proprietati comune pe cote-parti. 4.3.ModuriIe de exercitare a proprietatii comune pe cote-partia) Consideratii generate. Indiferent ca se infatiseaza ca un drept ce apartine unei singure persoane, sau mai multor persoane, dreptul de proprietate cuprinde in continutul sau atributele de posesie, folosinta şi

6

dispozitie. Deosebirile dintre cazul in care dreptul de proprietate apartine unei singure persoane si cazul in care este vorba despre un drept de proprietate comuna se refera, in ce priveste exercitarea dreptului, nu la existenta atributelor pe care acest drept le cuprinde - caci ele exista, deopotriva, in ambele cazuri, - ci la modul in care.se exercita aceste atribute, in fiecare caz. Exercitarea dreptului de proprietate comuna pe cote-parti prezinta unele partiularitati determinate, pe de o parte, de structura complexa sub care se infatiseaza acest drept, iar pe de alta parte, de natura sa juridica. Data fiind aceasta structura complexa, analiza problemelor referitoare la exercitarea dreptului de proprietate comuna pe cote-parti trebuie sa poarte, in primul rand, asupra evindentierii particularitatiilor ce reprezinta exercitarea atributelor care alcatuiesc continutul dreptului de proprietate comuna pe cote-parti cu referire la bunul comun, iar in al doilea rand, asupra sublinierii acelor trasaturi specifice ale actelor juridicefacute de titularii acestui drept cat priveşte cota lor parte din dreptul de proprietate. Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fiind o modalitate sub care se infaţiseaza toate formele de proprietate existente in tara noastra, este de la sine inteles ca, exercitarea acestui drept trebuie sa se faca in conformitate cu legea §i regulile de convietuire sociala şi potrivit scopului pentru care a fost recunoscut acest drept. Totodata, in exercitarea acestui drept, trebuie sa se asigure respectarea regimului juridic corespunzator fiecarei forme de proprietate ce se infaţiseaza pe cote-parti. Regulile generale referitoare la dreptul de proprietate comuna pe cote-parti privesc atat exercitrea atributelor de posesie, folosinta §i dispozitie asupra bunului comun, cat şi exercitarea dreptului de proprietate asupra cote-parti ideale, nedeterminate in materialitatea ei. Avand in vedere aceste considerente, in cadral capitolului de fata vor fi analizate mai intai, drepturile de folosinta, posesie şi dispozitie ale coproprietarilor asupra bunului comun, iar, dupa aceea, drepturile pe care titularii le pot exercita asupra cotei lor parti din dreptul de proprietate pentru ca in final sa se evidentieze şi principalele obligatii cu care se coreleaza drepturile aratate privitoare la bunul comun.

7

Inainte insa de a trece la analiza concreta a acestor probleme, se impun unele precizari de ordin general privitoare la exercitarea dreptului de proprietate. Prima si cea mai importanta precizare ce trebuie facuta in legatura cu continutul dreptului de proprietate este aceea ca exercitarea atributelor recunoscute de lege proprietarilor nu poate avea loc decat in vederea realizarii scopului pentru care acest drept a fost reglementat de lege şi in stricta concordanta cu prevederile acesteia. Intr-adevar, potrivit art.l din Decretul nr.31/1954; ,…drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute in scopul de a se satisface interesele personale, materiale si culturale, in acord cu interesul obstesc, potrivit legii şi regulilor de convietuire sociala", iar in art.3 din acelasi decret, dupa ce se consfmteste ocrotirea prin lege a drepturilor civile, se prevede ca aceste drepturi pot fi exercitate numai potrivit cu scopul lor economic şi social. Prevederile art.l si 3 din Decretul nr.31/1954 constituie baza legala a sanctionarii oricarui abuz de drept, deci si a acelor abuzuri care privesc exercitarea atributelor cuprinse in dreptul de proprietate comuna. Exercitarea simultana şi concurenta a atributelor ce alcatuiesc, continutul dreptului de proprietate comuna trebuie sa se faca nu numai in concordanta cu legea si regulile de convietuire sociala, dar şi cu respectarea drepturilor si intereselor celorlalti titulari ai dreptului. Este ceea ce sublinea instanta noastra suprema intr-o decizie de speta, dar cu aplicabilitate generala, ca ,,atributele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate in mod abuziv, astfel încit să prejudicieze pe alti proprietari in exercitarea drepturilor lor"55 . Dreptul de proprietate comuna asupra unui bun sau universalitati de bunuri indreptateşte pe titulari la realizarea deplina a prerogativelor proprietatii, dar in acelasi timp îi si obliga la o exercitare in limitele impuse de implinirea interesului lor, in acord cu interesele celorlalti titulari ai dreptului de proprietate comuna. Exercitiul acestor drepturi devine abuziv nu numai atunci cand sunt nesocotite interesele celorlalti titulari, dar §i atunci ,,cand sunt abatute de la fmalitatea care le justifica existenta, sau cand sunt exercitate cu rea-credinta"5 , situaqtie in care ele nu se mai bucura de ocrotirea legii. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este dreptul a cărui exercitare presupune în cel mai înalt grad o conciliere deplină şi o

8

armonizare desăvârşită a intereselor tuturor proprietarilor. Numai în acest fel se poate asigura stricta respectare a finalităţii social-economice a acestui drept - satisfacerea intereselor tuturor coproprietarilor, în conformitate cu legea şi regulile de convieţuire socială. Abuzul de drept presupune, şi în materia exercitării atributelor cuprinse în dreptul de proprietate comuna - ca de altfel, în general, a oricărui drept subiectiv -, pe lângă depăşirea cadrului legal al exercitării dreptului, a finalităţii social-economice a acestuia, cauzarea unui prejudiciu altei persoane sau celorlalţi coproprietari, ceea ce atrage obligaţia autorului de a repara prejudiciul cauzat . Exercitarea abuzivă a atributelor cuprinse în dreptul de proprietate comună poate avea ca scop fie obţinerea unui folos material, fie pur şi simplu cauzarea de prejudicii celorlalţi coproprietari. Cel păgutbit prin exercitarea abuzivă a dreptului de către un coproprietar ori de către o altă persoană, urmează a se adresa instanţei judecătoreşti, dovedind caracterul abuziv al exercitării dreptului şi prejudiciul care i s-a cauzat. Existenţa prejudiciului este, aşadar, un element necesar al abuzului de drept, căci, în lipsa acestuia, nu există interesul şi nu există, ca atare, nici acţiunea de a se înlătura efectele exercitării dreptului. Când exercitarea atributelor cuprinse în dreptul de proprietate comnă are loc din spirit de şicană, ceea ce încalcă, cel mai adesea, prin depăşirea limitelor normale ale acestei exercitări, sunt regulile de convieţuire socială.4.4. Particularităţile exercitării atributelor de folosinţă posesie şi dispoziţie asupra bunului comun.• Exercitarea dreptului de folosinţă.Atributul folosinţei, care intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în propriul lor interes, dobândind în proprietate fructele şi veniturile pe care le pot obţine din acel bun. Codul civil nu cuprinde nici o prevedere prin care să reglementeze dreptul de folosinţă asupra bunului comun, deşi folosinţa ca atribut al dreptului de proprietate prezintă o importanţă deosebită, prin intermediul său asigurându-se insuşi procesul de utilizare a însuşirilor bunului pentru

9

satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale titularilor dreptului de proprietate comună.Cu toate acestea, în literatura de specialitate şi în practica judiciară s-a reuşit să se evidenţieze principalele particularităţi ale exercitării atributului de folosinţă din cuprinsul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi. Astfel, s-a cristalizat regula generală potrivit căreia fiecare coproprietar se poate folosi de bun cu respectarea a două condiţii: de a nu schimba destinaţia bunului şi de a nu împiedica exerciţiul concurent şi simultan al atribului de folosinţă al celorlalţi coproprietari. în acest sens, într-o decizie a instanţei supreme, după ce se arată că, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, fiecare coproprietar are dreptul să exercite folosinţa asupra bunului indiviz, se face precizarea că această exercitare trebuie să se facă sub condiţia de a respecta drepturile coproprietarilor . Coproprietarii sunt îndreptăţiţi la fructele, veniturile şi productele bunului comun, proporţional cotelor-părţi din dreptul de proprietate. Dacă bunul ce alcătuieşte obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi este folosit în exclusivitate de către un singur coproprietar, ori numai un singur coproprietar îi culege fructele,ceilalţi coproprietari sunt îndreptăţiţi de a solicita echivalentul lipsei de folosinţă sau contraechivalentul fructelor, după caz, conform cotei lor părţi din dreptul de proprietate, chiar înainte de partaj. O astfel de acţiune a coproprietarilor se întemeiază pe ideea îmbogăţirii fără justă cauză59. Cu privire la exercitarea atributelor ce alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului de proprietate comună, în general, şi a atributului de folosinţă privind bunul comun, în special, de o importanţă deosebită sunt indicaţiile date de instanţa noastră supremă: „prerogativele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate de unul dintre coproprietari fără concursul şi comsimţământul celorlalţi, aceasta fiind de esenţa stării de indiviziune. în timpul indiviziunii, fructele se cuvin coproprietarilor, în proproţie cu partea indiviză a fiecăruia, rămânând ca perceperea de către unul dintre ei a unei porţiuni de fructe peste partea sa să dea loc la socoteli între ei, compensări sau preluări. In caz de neînţelegere între coproprietari cu privire la folosinţa bunului aflat în indiviziune, instanţele nu pot să formeze loturi pe care să le atribuie în folosinţa exclusivă fiecărui coindivizar, fără consimţământul lor, deoarece

10

caracteristic stării de indiviziune este că dreptul fiecărui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv, pentru porţiunea aferentă fiecăruia. Această porţiune este până la împărţeală, pur abstractă, în sensul că fiecare este proprietar exclusiv numai asupra porţiunii indivize aferente lui din bun, însă fiecare poate să exercite prerogativele dreptului său, asupra întregului bun, în proproţie cu partea sa indiviză" .în afara indicaţiilor de ordin general privind exercitarea dreptului de proprietate comună, în sus-menţionata decizie, fostul Tribunal Suprem stabileşte principiul după care urmează a se exercita atributul de folosinţă asupra bunului comun, şi anume, că fructele şi veniturile bunului comun se cuvin coproprietarilor în proporţia cotei lor părţi. Cu toate acestea, nici o dispoziţie legală nu prevede şi nici practica judiciară nu se opune ca, prin consimţământul lor unanim, coproprietarii să stabilească un alt mod de exercitare a atributului de folosinţă. Astfel, coproprietarii pot consimţi ca numai unul dintre ei sau chiar o persoană străină de coproprietate să exercite atributul de folosinţă asupra bunului comun. Rezultă, aşadar, că exerciţiul atributului de folosinţă asupra bunului comun se poate face în mod simultan şi concurent de către toţi coproprietarii sau că aceştia, prin consimţământul lor unanim, pot stabili şi un alt mod de exercitare a folosinţei.în legătură cu exercitarea atributului de folosinţă prin încasarea chiriei asupra unui imobil, bun comun, în practica judiciară s-a ridicat problema dacă este posibil ca un coproprietar să pretindă chirie de la celălalt coproprietar al imobilului sau să ceară evacuarea acestuia pe motiv că întinderea cotei sale părţi este mult mai mare decât a celuilalt. în rezolvarea acestei probleme, instanţa supremă, în mod constant, a indicat instanţelor judecătoreşti că: „în timpul stării de indiviziune, care nu încetează decât prin partaj, comoştenitorii, chiar dacă drepturile lor succesorale sunt neegale, au deopotrivă calitatea de coproprietari, şi, ca atare, parte dintre ei nu pot pretinde chirie de la ceilalţi"61. De asemenea, instanţa supremă a făcut precizarea: „...din moment ce între părţi nu există raporturi de la proprietar la chiriaş, recurentul nu poate fi îndreptăţit să invoce dispoziţiile din legea chiriilor şi textele coerspunzătoare din Codul civil, pentru a cere evacuarea din imobil a unui coproprietar, indiferent de cotele respective de coproprietate.

11

Singura posibilitate legală pentru precizarea drepturilor concrete ale fiecăruia dintre cei doi coproprietari în indiviziune asupra imobilului este, după cum spune şi tribunalul regional, aceea a unui partaj amiabil sau judecătoresc"62. Problema exercitării atributului de folosinţă prin încasarea chiriei s-a pus în practica judiciară şi sub alt aspect. Astfel, există cazuri în care, în proprietatea comună pe cote-părţi a două sau mai multe persoane, se găseşte un teren pe care se află un imobil ce alcătuieşte obiectul dreptului de proprietate exclusivă al unui dintre titularii dreptului de proprietate comună asupra terenului, imobil ce a fost închiriat celorlalţi coproprietari. într-un astfel de caz, proprietarul imobilului poate pretinde plata chiriei de la ceilalţi coproprietari? Răspunsul la o asemenea întrebare nu poate fi decât afirmativ. în acest sens, în practica judiciară, s-a arătat că: „...recurentul, care cere plata unei chirii, are dreptul să facă dovada că este proprietar exclusiv al construcţiei închiriate, indiferent de împrejurarea, netăgăduită, că terenul pe care se găseşte construcţie este stăpânit de dânsul în indiviziune cu alţi coproprietari. Prin urmare, instanţa de fond este obligată să cerceteze dacă reclamantul proprietar exclusiv asupra construcţiei, calitate care nu este incompatibilă cu aceea de coproprietar asupra terenului, iar în consecinţă, daă această dovadă a fost făcută, să-i recunoască în principiu dreptul la acţiune pentru plata chiriei, într-cât calitatea de proprietar în indiviziune asupra terenului nu implică în mod necesar pe aceea de coproprietar asupra construcţiei"63. Dacă, cu ocazia exercitării atributului de folosinţă sau a oricărui alt atribut ce intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote părţi, bunului comun i-au fost produse degradări sau i-a fost schimbată destinaţia, se arată că: „...oricare dintre coproprietari, poate în virtutea dreptului său propriu să ceară remedierea degradărilor aduse bunului comun, desfiinţarea lucrărilor noi sau despăgubiri fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi sau de o împărţeală prealabilă a bunului, în temeiul art.998-999 C.civ.64. De asemenea, un coproprietar nu poate, fără consimţământul celorlalţi să aducă bunului comun transformări, renovări sau să efectueze orice alt act material susceptibil ai schimba destinaţia şi aceasta indiferent de întinderea cotei sale părţi. în legătură cu aceasta, în literatura de specialitate65, s-a pus problema dacă în ipoteza ridicării

12

unei construcţii sau a altei lucrări de către un coproprietar pe un teren ce aparţine în proprietate comună pe cote-părţi, se vor aplica dispoziţiile art.494 C. civ.? Răspunsul la această întrebare a fost negativ. într-adevăr, ipoteza prevăzută de art.494 C. civ. şi ipoteza discutată în literatură sunt diferite. în prima, constructorul ridică o construcţie pe un teren asupra căruia nu are nici un drept, pe când în cea de-a doua, constructorul are asupra terenului, în calitate de coproprietar, un drept de proprietate a cărui întindere este stabilită sub forma unei cote-părţi. Coproprietarii neconstructori vor avea dreptul, fie să ceară demolarea construcţiilor sau lucrării făcute fără consimţământul lor, fie păstrarea acestora, dacă se dovedesc a fi utile, cu obligaţia însă de a despăgubii pe coproprietarul constructor. Cu toate acestea, credem că un coproprietar poate să întreprindă, fără consimţământul celorlalţi coproprietari, acte materiale sau juridice ce sunt de natură a duce la conservarea bunului comun. Prin astfel de acte însă nu trebuie să se altereze natura şi destinaţia bunului comun ori să fie stânjenit exerciţiul concurent şi simultan al folosinţei celorlalţi coproprietari şi nici să li se provoace acestora vreun prejudiciu. Eventualele neînţelegeri intervenite între coproprietari, privind efectuarea acestor acte, credem că nu pot fi rezolvate de instanţele judecătoreşti. Fără a afecta cu ceva voinţa coproprietarilor, soluţia propusă este de natură a armoniza interesele contrare ale coproprietarilor într-un caz în care este în joc fiinţa materială a bunului comun. Într-adevăr, aşa cum le arată şi numele, actele de conservare au ca scop de a salva patrimoniul sau un drept ori un bun ce intră în compunerea patrimoniului de la un pericol iminent, în schimbul unor cheltuieli de importanţă mai redusă. Cu alte cuvinte, prin actele de conservare se urmăreşte menţinerea unui bun sau a unui drept în starea lui actuală. Aşa spre exemplu, cheltuielile făcute pentru repararea unui imobil, care ameninţă să se prăbuşească, constituie act de conservare, dacă sumele cheltuite sunt infime în raport cu valoarea imobilului. De asemenea, sunt acte de conservare, actele prin care se întrerupe o prescripţie, transcrierea unui act de vânzare-cumpărare, înscrierea unei ipoteci, cererea de inventar, etc.

13

Pentru a şti dacă un act este sau nu act de conservare, este necesar a se stabili dacă întruneşte următoarele două condiţii: - să existe un pericol iminent care ameninţă pieirea unui bun sau pierderea unui drept; - actul săvârşit să necesite o cheltuială minimă în raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat. Prin natura lor, aceste acte sunt absolut indispensabile pentru însăşi fiinţa bunului ori dreptului salvat, de ele profitând toţi coproprietarii. Tocmai de aceea, astfel de acte de conservare pot fi făcute de un singur coproprietar, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi. Efectuarea acestor acte de către un singur coproprietar se întemeiază, din punct de vedere juridic, pe principiul gestiunii de afaceri66. în acest sens, fostul Tribunal Suprem arăta că:în situaţia în care un bun aparţine în indiviziune ori devălmăşie mai multor proprietari şi numai unul sau unii dintre ei fac acte de administrare ori conservare asupra lui, acestea profită şi sunt opozabile şi celorlalţi în condiţiile gestiunii de interese, prevăzute de art.987 şi urm. C. civ."67. Această soluţie a fost adoptată în ideea de a atenua consecinţele nefavorabile ale regulii unanimităţii acordului coproprietarilor în privinţa efectuării actelor de administrare privind bunul comun. Actele de administrare normală şi curentă sau, cum mai sunt denumite în literatura de specialitate şi practica judiciară, actele de administrare propriu-zise, au scopul de a face productiv un patrimoniu sau un bun prin perceperea, încasarea şi întrebuinţarea fructelor şi veniturilor. Astfel de acte sunt cele privitoare la încasarea, spre exemplu, a unei chirii pentru un bun dat în locaţiune, sau încasarea dobânzilor pentru o anumită sumă dată cu împrumut, etc. Aceste acte se realizează prin procedee normale de aplicaţie curentă şi sunt de importanţă mijlocie. în literatura de specialitate, ca şi în practica judiciară, s-a admis că, efectuarea actelor de administrare propriu-zise cu privire la bunul comun necesită consimţământul unanim al tuturor coproprietarilor. Astfel, s-a statuat că: „...acţiunea în evacuare este un act de administrare, care nu se poate exercita decât cu consimţământul tuturor coindivizărilor" . Este suficient ca un singur coproprietar să se opună actului de administrare propus de ceilalţi pentru ca un asemenea act să nu poată fi încheiat. Tocmai în aceasta se relefiază în mod deosebit de pregnant

14

caracterul cu desăvârşire antieconomic pe care-1 prezintă coproprietatea vremelnică în cadrul legislaţiei noastre actuale. Regula unanimităţii coproprietarilor în privinţa actelor de administrare asupra bunului comun a fost supusă unor serioase şi îndreptăţite critici în literaturta de specialitate69. Faţă de această situaţie, practica judiciară, în primul rând, fostul Tribunal Suprem, aşa cum s-a arătat, a considerat valabile unele acte de administrare făcute de un singur coproprietar în virtutea gestiunii de afaceri sau, în alte cazuri, în temeiul unui mandat tacit. Având în vedere consecinţele deosebit de grave la care poate da naştere regula unanimităţii privind efectuarea actelor de administrare asupra bunului comun, criticile îndreptăţite aduse acestei reguli în literatura de specialitate, precum şi rolul creator al practicii judiciare în aplicarea acestei reguli, socotim necesar ca viitorul Cod civil să prevadă ca, actele de administrare privind bunul comun trebuie să fie efectuate în baza hotărârii majorităţii coproprietarilor, hotărârea acestora putând fi însă atacată la organele judecătoreşti, într-o anumită perioadă de timp de la data când a fost luată. Tot astfel, credem că va trebui să li se recunoască coproprietarilor dreptul de a stabili singuri, pe baza principiului majorităţii, modul de administrare a bunului comun, putând, la nevoie, chiar să împuternicească un administrator care să-i reprezinte în actele juridice şi litigiile privitoare la administrarea bunurilor. • Exercitarea dreptului de posesie Posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, constă în stăpânirea de fapt a unui bun sub nume de proprietar. Ea cuprinde un element obiectiv, care constă în deţinerea ori stăpânirea bunului şi un element subiectiv, voinţa proprietarului de a poseda pentru el însuşi. Ceea ce deosebeşte posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, de posesie, ca stare de fapt şi de posesia exercitată asupra unui bun cu un alt titlu decât acela de proprietate, este existenţa titlului de proprietate. Posesia sau mai precis coposesia exercitată de coproprietari asupra unui bun comun prezintă unele particularităţi. Termenul de coposesie corespunde ideii exercitării simultane şi concurente a posesiei asupra unui bun de către mai mulţi proprietari. „Această noţiune de coposesiune - s-a arătat în litareatura juridică - este aplicabilă din punct de vedere logic tuturor drepturilor susceptibile de a fi exercitate

15

concurent. Ea se referă totuşi în accepţiunea obişnuită, la situaţia mai multor posesiuni exercitate concurent şi animus condomini, asupra unui bun indiviz. Coposesiunea ar fi astfel manifestarea concretă a coproprietăţii aşa cum posesia exclusivă este manifestarea concretă a proprietăţii"70. Titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi exercită, în mod simultan şi concurent, posesia asupra bunului ori bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului lor. Există, aşadar, în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi o pluralitate de posesii ce se exercită asupra aceluiaşi bun comun. „Fiecare din coindivizari are un drept propriu de posesie şi, ca atare, are şi calea acţiunii posesorii, atunci când este tulburat în posesie de către celălalt coindivizar"71. Prin urmare, coposesiunea presupune coexistenţa concurentă şi simlutană a unei pluralităţi de posesiuni de aceeaşi natură juridică. Nu suntem în prezenţa unei coposesiuni dacă, spre exemplu, asupra aceluiaşi bun se exercită concomitent două posesii ce corespund, una dreptului de proprietate, iar cealaltă, unui drept de uzufruct sau de servitute. Ca şi posesia, şi coposesiunea presupune două elemente constituive: corpus şi animus. Elementul material (corpus) constă în dreptul de proprietate comună dintr-un ansamblu de acte de uz şi folosinţă corespunzătoare cotei-părţi a fiecărui coproprietar, acte ce se exercită asupra întregului bun, fără a aduce însă atingere drepturilor celorlalţi coproprietari şi fără a schimba destinaţia economică a bunului comun. în ceea ce priveşte elementul psihologic (animus) el constă în voinţa coproprietarilor de a se comporta ca titulari ai dreptului de proprietate în limitele cotei lor părţi, sau mai exact spus, cu intenţie de coproprietari. Coproprietarii exercită, de regulă, împreună atributul de posesie asupra bunului ori bunurilor comune. Ei pot stabili însă şi un alt mod de exercitare a posesiei. Astfel, este posibil ca un singur coproprietar să posede bunul comun. De asemenea, prin voinţa coproprietarilor, posesia asupra bunului comun poate să fie exercitată şi de o terţă persoană. In legătură cu exercitarea posesiei de către un singur coproprietar, în literatura de specialitate şi în practica judiciară, s-a ridicat problema dacă o astfel de posesie poate duce la dobândirea dreptului de proprietate pe calea prescripţiei achizitive. în rezolvarea acestei

16

probleme, atât în literatura de specialitate72, cât şi practica judiciară, au dat un răspuns negativ. Sunt semnificative, în acest sens, cele arătate de fostul Tribunal Suprem: „Este de principiu ca în timpul stării de indiviziune, cu excepţia cazului unei intervertiri publice a posesiunii, proprietarii coindivizari nu pot uzucapa unul faţă de altul. Posesia utilă care poate duce la dobândirea unui imobil pe calea prescripţiei achizitive, în condiţiile art.1846 şi urm. Cod civ., presupune stăpânirea materială a unui imobil. Nu poate fi considerată deci posesiune utilă, acea posesiune exercitată în temeiul unui drept indiviz asupra unui imobil, deoarece atâta vreme cât bunul nu a fost împărţit, nu se poate presupune o stăpânire materială asupra coeti ideale din acel bun. Stăpânirea pe baza unui drept indiviz a unei porţiuni din bunul respectiv nu poate constitui posesiune utilă, în lipsa unui partaj, de proprietate" . Deşi indicaţiile date în această decizie cu privire la exercitarea posesiei de către coproprietari sunt, în general, juste, totuşi, nu putem fi de acord cu afirmaţia potrivit căreia, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, ar fi posibilă mtervertirea publică a posesiei între coproprietari. Dispoziţiile ari 1858 Cod civ. sunt aplicabile celor ce deţin bunuri cu titlu precar şi care, în cazurile prevăzute în acest articol, îşi intervertesc deţinerea într-o posesie utilă, ceea ce nu este cazul coproprietarilor. Coproprietarii nu deţin bunul comun cu titlu precar, ci cu titlu de proprietate, fiecare în parte având o cotă parte din dreptul de proprietate ce are ca obiect bunul comun. În legătură cu natura şi caracterul posesiei exercitate de către un singur coproprietar asupra bunului comun, s-au formulat două teorii: în prima teză se susţine că posesia coproprietarului ar fi precară, iar în cea de-a doua, că posesia ar fi echivocă. Precaritatea sau detenţia precară constă în exerciţiul unei puteri de fapt asupra unui bun, fie cu acordul şi pe contul proprietarului, după caz, al titularului unui alt drept real, fie în virtutea unui titlu legalsau judiciar 4. Detentorul precar spre deosebire de posesor are numai corpus, adică deţine materialmente bunul, cu obligaţia de a-1 restitui adevăratului proprietar sau titular al altui drept real. Valabilitatea detenţiei rezultă, aşadar, din titlul şi din recunoaşterea de către detentorul precar a dreptului altei persoane asupra bunului, ceea ce este de natură să dea naştere pentru detentor la obligaţia de restituire a bunului, obligaţie ce reprezintă tocmai esenţa precarităţii.

17

în susţinerea teoriei, potrivit căreia posesia exercitată de un singur copropritar ar fi precară, se invocă dispoziţiile art.1853 Cod civ. într-adevăr, art.1853 Cod civ. prevede că: „...actele ce le exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar ... sau asupra unui lucru comun în puterea destinaţoiei legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de proprietar". Această teorie întemeiată pe prevederile art.1853 Cod civ., a fost folosită şi de către unele instanţe judecătoreşti în motivarea soluţiilor date în legătură cu refuzul unor coproprietari de a aduce la împărţeală anumite bunuri invocînd în acest sens uzucapiunea ~. În legătură cu teoria potrivit căreia posesia exercitată de un singur coproprietar ar fi atacată de viciul precarităţii se impun unele precizări. Astfel, dispoziţiile art.1853 Cod civ. nu se referă la coproprietatea obişnuită sau temporară, fiindcă ar fi greu de conceput ca bunul ce alcătuieşte obiectul acestei coproprietăti să fie considerat „lucru comun în puterea destinaţiei legale". Legiuitorul nu numai că nu a considerat bunurile ce alcătuiesc obiectul coproprietăţii obişnuite sau temporare bunuri comune, în puterea destinaţiei lor legale, ci, dimpotrivă, a avut o atitudine mai puţin binevoitoare faţă de această formă de coproprietate, limitând, aşa cum prevede art.728 Cod civ., convenţia de indiviziune la termenul de 5 ani. Bunurile comune în puterea destinaţiei legale, la care se referă prevederile art.1853 Cod civ., sunt bunurile ce alcătuiesc obiectul coproprietăţii forţate a despărţiturilor comune, cum ar fi de exemplu, un zid comun, pe care legea îl prezumă a fi comun (art.590 Cod civ.)76. în al doilea rând, dacă posesia exercitată în mod exclusiv de un coproprietar asupra bunului comun ar fi precară, el trebuie să aibă o obligaţie convenţională sau legală de restituire a bunului. în realitate, coproprietarul nu este obligat să restituie bunul, ci numai să-1 aducă la împărţeală. Mai mult chiar, el posedă bunul cu intenţie de proprietar ştiind că este titularul dreptului de proprietate asupra unei părţi din bun neindividualizată însă, până la efectuarea împărţelii. Coproprietarul nu deţine bunul unei alte persoane, ci bunul asupra căruia el, împreună cu alte persoane, are un drept de proprietate, drept care, până la efectuarea împărţelii, poartă asupra fiecărei molecule materiale a bunului comun. În cadrul celei de-a două teorii se susţine că posesia exercitată de un singur coproprietar este echivocă. în general, atât în literatura juridică, cât şi în practica judiciară se consideră că posesia este echivocă în

18

cazul în care există îndoială asupra titlului sub care sunt săvîrşite actele de folosinţă de către posesor, într-adevăr: „...posesiunea sa este comună cu a celorlalţi comoştenitori, ea are un caracter echivoc şi prin urmare nu-i poate fi utilă pentru a dobândi prin prescripţie"77. Cu alte cuvinte actele de posesie exercitate de coproprietari asupra bunului comun au un caracter echivoc, deoarece există îndoiala dacă posesorul a săvârşit aceste acte în virtutea dreptului său parţial de proprietate sau în calitate de posesor exclusiv al bunului comun. Este ceea ce s-a stabilit şi în practica judecătorească atunci când s-a decis că titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi sunt presupuşi că posedă unii pentru alţii „motiv pentru care posesie lor, având un caracter echivoc, nu este aptă a fundamenta dobândirea dreptului deproprietate prin uzucapiune" . Pentru ca un coproprietar să poată dobândi bunul comun prin prescripţia achizitivă, posesia sa trebuie să îndeplinească cerinţele prevăzute de art.1847 Cod civ., adicăsă fie exercitată sub nume de proprietar, continuă, netulburată, publică şi neechivocă. Posesia coproprietarului este însă echivocă, el nu posedă numai pentru sine, ci şi pentru ceilalţi. Prin urmare, posesia sa este comună cu a celorlalţi coproprietari. De îndată însă ce un coproprietar arată prin acte neechivoce, cum ar fi o închiriere a bunului comun pe numele său, o reparaţie făcută în nume personal, etc, că înţelege să posede pentru sine, cu excluderea celorlalţi coproprietari, posesia sa devine utilă şi, pe cale de consecinţă, el poate invoca dobândirea în proprietate exclusivă a bunului comun, prin prescripţia achizitivă. Cu alte cuvinte, posesia coproprietarului trebuie să aibă un caracter exclusiv pentru sine şi contradictoriu faţă de drepturile celorlalţi coproprietari. Această soluţie a fost adoptată şi de instanţele noastre judecătoreşti. în legătură cu aceasta, s-a arătat că „un moştenitor care stăpâneşte ca proprietar un imobil succesoral în mod exclusiv poate invoca faţă de comoştenitorul său, prescripţia achizitivă de 30 de ani"79.Problema care, de asemenea, a dat naştere la unele discuţii cu caracter contradictoriu a fost aceea dacă coproprietarul, care posedă în mod exclusiv bunul comun, poate invoca faţă de ceilalţi coproprietari numai uzucapiunea de 30 de ani sau şi pe aceea de 10 până la 20 de ani. Cu unele excepţii80, autorii care sau referit la această problemă au

19

ajuns la concluzia că un coproprietar ce posedă în mod exclusiv bunul comun poate invoca faţă de ceilalţi numai uzucapiunea de 30 de ani81. În conformitate cu prevederile legii, pentru ca uzucapiunea de 10 până la 20 de ani să ducă la dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun, în afara condiţiei bunei credinţe şi a unei posesii neviciate, se mai cere să se bazeze pe un just titlu. Prin just titlu se înţelege un act juridic, care, prin natura sa, are scopul de a transmite dreptul de proprietate, cum ar fi spre exemplu: vânzarea, schimbul, donaţia, legatul particular, hotărârea judecătorească de adjudecare a unui bun, etc. Dimpotrivă, nu pot fi considerate drept just titlu acele acte juridice care nu transferă un drept real: convenţiile de locaţiune, comodat, depozit, hotărârile judecătoreşti declarative, convenţiile de împărţeală, etc. În soluţionarea problemei termenuluide prescripţiei pe care un coproprietar îl poate invoca pentru dobândirea în proprietate exclusivă a bunului comun, credem că trebuie să se ţină seama de natura actului prin care a fost dobândit dreptul de proprietate comună pe cote-părţi. Astfel, dacă bunul comun a fost dobândit printr-un act translativ de proprietate, coproprietarul care a posedat în mod exclusiv bunul poate opune celorlalţi prescripţia achizitivă de 10 până la 20 de ani, dacă bineînţeles posesia sa întruneşte şi celelalte condiţii cerute de lege. „Pentru dobândirea proprietăţii prin prescripţia achizitivă de 10-20 ani, - se arată în decizia nr.95/1957, a fostului Tribunal Suprem -, se cere buna-credinţă şi just titlu"82. în cazul în care dreptul de proprietate comună pe cote-părţi a fost dobândit printr-un act juridic ce nu poate fi considerat just titlu, dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului comun poate avea loc numai prin prescripţia achizitivă de 30 de ani. În literatura de specialitate, ca şi în practica judiciară, s-a ridicat problema dacă titlul pro herede poate fi considerat ca just titlu pentru dobândirea dreptului de proprietate prin prescripţia achizitivă de 10 până la 20 de ani. Având în vedere dispoziţiile art.1858, pct.4 Cod civ. care prevede că transmisiunea universală către un succesor de bună credinţă este de natură a interverti precaritatea şi a o preface într-o posesie utilă, instanţele judecătoreşti au considerat titlul pro herede ca un just titlu83. Soluţia instanţelor judecătoreşti a fost însă supusă unor îndreptăţite critici în literatura de specialitate .

20

Într-adevăr, succesiunea ab intestat, ori testamentară (legat universal sau cu titlu universal) nu poate constitui un just titlu, deoarece, în astfel de cazuri, succesorii universali sau cu titlu universal, luând locul autorului lor, se ia în considerare nu titlul lor de dobândire a bunului, ci titlul de dobândire al autorului lor . Moştenitorii succesând nu numai în drepturile dar şi în obligaţiile defunctului, au obligaţia de a restitui bunul deţinut cu titlu precar de către defunct. De altfel, dispoziţiile art.1858, pct.4 şi art.1859 Cod civ, sunt derogatorii de la dreptul comun, în sensul că ele permit succesorului de bună credinţă să dobândească, împotriva unor terţe persoane, prin prescripţia achizitivă, proprietatea unui bun care nu aparţinea defunctului şi pe care acesta îl deţinea cu titlu precar. în situaţia la care ne referim problema se pune nu faţă de terţi, ci în raporturile dintre comoştenitori, moştenirea, în toate aceste cazuri, neputând constitui un titlu just care: „... să permită unora să dobândească prin uzucapiunea scurtă proprietatea exclusivă a unui bun indiviz, împotriva celorlalţi comoştenitori, căci acest titlu le este comun tuturor şi, prin urmare, nu poate legitima dobândirea unei proprietăţi exclusive" '. Coposesia mai produce şi alte efecte. Astfel, un efect al coposesiei. fiecare coproprietar are dreptul la partea din fructele bunului comun corespunzătoare cotei sale părţi. In cazul în care un coposcsor a obţinut fructele industriale prin munca sa proprie, acestea îi aparţin în exclusivitate, nefiind obligat a le include în masa partajabilă87. împotriva coposesorului care refuză să aducă la masa partajabilă fructele percepute ceilalţi coposesori au la îndemână o acţiune personală ce se prescrie în termen de 3 ani, potrivit Decretului nr.167/195888. De asemenea, ca efect al coposesiei, fiecare coproprietar are dreptul de a-şi apăra coposesia pe calea acţiunilor posesorii. dobândind şi calitatea de a fi pârât în cadrul acţiunii în revendicare introdusă de o terţă persoană ce pretinde că este proprietarul bunului comun ce se revendică. • Exercitarea dreptului de dispoziţie.Actele de dispoziţie asupra bunului comun nu vor putea fi valabil încheiate decât cu consimţământul unanim al tuturor coproprietarilor. Această regulă generală stabilită în literatura de specialitete, cât şi în practica judiciară, se justifică prin aceea c;l fiecare coproprietar având

21

asupra bunului comun numai o cotă-parte din dreptul de proprietate, nu poate să dispună de părţile din bun ce nu-i aparţin. în legătură cu aceasta, fostul Tribunal Suprem a arătat: „Copropritarul unui imobil neavând un drept exclusiv de proprietate, ci numai un drept indiviz asupra fiecărei porţiuni din acel imobil, urmează că dânsul nu poate face acte de dispoziţie, în afară de cele relative la partea sa indiviză30. Cu toate acestea, instanţele noastre de judecată au fost chemate în repetate rânduri să se pronunţe cu privire la actele de dispoziţie afectuate de un singur coproprietar asupra bunului comun, fără consimţământul celorlalţi coproprietari. Practic, înstrăinarea bunului comun poate avea Ioc, fie prin aducerea la cunoştiiinţa cumpărătorului a calităţii de coproprietar a celui ce înstrăinează, fie fără ca el să cunoască această calitate.în primul caz, când cumpărătorul cunoaşte calitatea de coproprietar a vânzătorului, înstrăinarea bunului comun este valabilă. Cumpărătorul dobândeşte însă un drept de proprietate sub condiţie. Dreptul de proprietate al cumpărătorului depinde de faptul dacă bunul vândut va cădea, în momentul împărţelii, în lotul coproprietarului vânzător. Odată reziliată condiţia, dreptul do proprietate este considerat ca fiind pur şi simplu de la data încheierii contractului, ca şi când dreptul nu ar fi fost niciodată sub condiţie. Dimpotrivă, dacă bunul vîndut cade în lotul altui coproprietar, condiţia nerealizându-se vânzarea se consideră ca şi când nu ar fi existat.în legătură cu această problemă, sunt deosebit de semnificative indicaţiile date de fostul Tribunal Suprem, care iirăta că: „în cazul în care unul dintre coproprietari, în timpul stării de indiviziune, vinde un bun indiviz, vânzarea nu este nulă, ci supusă condiţiei rezolutorii ca bunul vândut să nu cadă în Iotul altui coproprietar. De aici derivă necesitatea pentru dobândilor de a face cerere de intervenţie sau opoziţie la partaj. în cazul când bunul vândut cade în lotul coindivizarului vânzător, ca urmare a efectului declarativ al partajului, acesta este, considerat ca a fost proprietar excluisiv în mod retroactiv şi deci vânzarea rămâne valabilă. Prin urmare, până la efectuarea partajului, vânzarea nu poate fi considerată nulă (art.785 şi 786 Cod civ.)"w. Dreptul de opoziţie al dobânditorului la acţiunea de partaj,

22

onsacrat de art.785 Cod civ., deşi se referă la succesiuni, are de proprietate generală, indiferent de cauza ce ar da naştere dreptului de proprietate comună pe cote-părti9'. Din punct de vedere al tehnicii juridice, mijlocul prin care se realizează dreptul de intervenţie al dobânditorului îl constituie cererea de intervenţie sau opoziţie pe care acesta este îndreptăţit să o facă pe tot timpulît durează acţiunea de împărteală. Faţă de prevederile art.785 Cod civ., care nu disting o mume formă prin care să se realizeze dreptul de intervenţie, în practica judiciară s-a stabilit că poate constitui opoziţie orice act al dobânditorului din care să rezulte neîndoielnic voinţa acestuia de a participa la împărţeală92. Pentru a produce însă efecte, opoziţia trebuie cunoscută de toţi coproprietarii, nu numai de coproprietarul vânzător. Principalul efect al opoziţiei constă în aceea că cel ce o face devine parte la acţiunea în împărţeală. În ceea ce priveşte momentul în care poate fi făcută opoziţia deşi în art.785 Cod civ., se prevede că ea poate avea loc până ia definitivarea împărţelii, în partea sa finală se dispune că, totuşi dobânditorul poate ataca o împărteală, dacă aceasta a fost săvîrşită în lipsa sa şi fără să se ţină seama de opoziţia existentă la data împărţelii. În cazul insa in caic bunul \indut de către un coproprietar cade cu ocazia efectuării împărţelii, în lotul altui coproprietar decît vânzătorul, vânzarea est, nulă în temeiul declarativ al împărţelii''1. Astfel: „... vânzarea unui imobil, care prin partaj este atribuit unui alt comoştenitor decât vânzătorul, este nulă, fiind săvârşită de un neproprietar (art.786 Cod civ.)"94.într-adevăr, dobântitorul a cumpărat a noii domino, întiucîl pe tot timpul cât există raporturi juridice de proprietate comună, nici unul dintre coproprietari nu este proprietar exclusiv asupra bunului sau asupra anumitor bunuri determinate, fiecare având doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate. în afară de aceasta, dobânditonil a cunoscut calitatea de coproprietar a vânzătorului si, pe cale de consecinţă, el ştia că devine proprietar deplin asupra bunului numai după efectuarea împărţelii şi cu condiţia ca bunul vândut să cadă în lotul coproprietarului vînzător, În ipoteza în care ceilalţi coproprietari ratifică actul de dispoziţie efectuat de către un singur coproprietar, Iară

23

consimţământul lor:,..aceasta echivalează cu renunţarea faţă deterţul cumpărător la orice drept asupra bunului, rămânând ca răfuiala să se facă ulterior între ei, la lichidarea stării de indiviziune" . Cea de-a doua situaţie, care practic, se întâlneşte mai frecvent, este aceea în care coproprietarul care dispune de bunul comun nu aduce la cunoştinţa dobânditorului calitatea sa de coproprietar. În literatura de specialitate, s-a considerat că actul de vânzare încheiat, în această situaţie, de către un coproprietar este sancţionat cu nulitatea, deoarece există eroare asupra unei calităţi substanţiale a obiectului contractului de vânzarc-cumpărare,eroare care potrivit articolului 954 aliniatul 1 cod civil produce nulitatea vinzarii. Desi in legislatia tarii noasre nu este interzisa vinzarea lucrului altuia,totusi in cazul in care partile au stipulat ca proprietatea bunului se va stramuta de indata asupra cumparatorului,este in afara de orice indoiala ca vinyarea va fi anulata deoarece vinzatorul trebuia sa fie proprietarul bunului in momntul vinzarii. În astfel de cazuri, coproprietarul neputând transfera cumparatorului proprietateaea bunului, el nefiind proprietar exluziv asupra acestuia, este de presupus că părţile au comis o eroare substanţială în privinţa obiectului convenţiei, eroare can-este sancţionată cu anularea vânzării. în legătură cu aceasta fostul Tribunal Suprem făcea următoarele precizări: „Bsle cK principiu că o persoană nu poate transmite un drept pe care nul are, iar dobânditorul nu poate primi un drept decât de la titularul său. Astfel fiind, chiar dacă transmisiunea unui bun se face între o persoană care nu este proprietara lui şi o terţă persoană, acest lucru nu iese din patrimoniul adevăratului proprietar, care rămâne liber să dispună de dreptul său. în ceea ce priveşte actul de transmisiune dintre neproprietari şi terţa persoana, anularea lui. atât timp cât nu este lovit de o nulitate absolută, nu poate fi cerută decât de persoanele care au participat la încheierea actului său de succesorii lor"' . Rezultă, aşadar, că atât în literatura de specialitate, cât şi în practica judiciară, se consideră că actele de înstrăinare săvârşite de un coproprietar privind bunul comun. Iară a aduce la o , munfirâtoruhii calitatea de coproprietar, vor fi sancţionate cu nulitatea relativă penru eroare asupra obiectului intractului . Într-o altă decizie de speţa, colegiul civil al fostului Tribunal Suprem consacra aceeaşi soluţie - nulitatea relativă a onveţici de

24

vânzare -. însă nu pentru cauză de eroare asupra obiectului contractului, ci pentru că vânzătorul, adică coproprietarul, este în realitate un proprietar aparent. Astfel, se arată că: „Acela care se înfăţişează ca proprietar al bunului, deci ca vânzător în nume propriu, determinând o eroare comună şi invincibilă în sensul că are această calitate, deşi în realitate nu o arc, se comportă ca un vânzător aparent şi, indiferent de buna sau reaua sa credinţă, răspunde de evicţiune faţă de cumpărător. în rcaliate, proprietarul aparent nu este decât vânzătorul bunului altuia, iar o asemenea vânzare, în cazul în care ambele părţi sau cel puţin cumpărătorul este de bună-credinţâ, este anulabilă"99. Această nulitate se caracterizează prin următoarele100: poate fi invocată numai de cumpărător; se prescrie în termenul prevăzut de art.3 combinat cu art.9 alin .2 din Decretul nr. 167/1958 şi poate fi acoperită prin confirmare dacă coproprietarul vânzător devine proprietar deplin asupra bunului vândut. De asemenea, vânzarea poate fi supusă ratificării, dacă ceilalţi coproprietari validează vânzarea în privinţa cotelor lor părţi din dreptul de proprietate. Pentru salvgardarea intereselor lor, ceilalţi coproprietari au mai multe posibilităţi. Astfel, dacă actul încheiat este lovit de o cauză de nulitate absolută, ei pot cere anularea actului săvârşit de un singur coproprietar. în cazul în care se pretinde „un drept bine individualizat", coproprietarii au la îndemână acţiunea în revendicare101. În această situaţie dobânditorul se va putea apăra invocind in favoarea sa efectele uzucapiunii sau exceptia ce rezulta din prevederele art 1909-1910.În sfirşit , coproprietarii mai pot recurge la acţiunea de împarteala . Dacă cu acesta ocazie bunul vândut cade în lotul coproprietarului vânzător, cumpărătorul este considerat că a fostproprietar exclusiv în mod retroactiv si deci vânzarea rămîne valabila. 5. Drepturile coproprietarilor cu privire hi cota lor parte din dreptul de proprietateCota-parte reprezintă măsura în care dreptul de proprietate fiecărui coproprietar se întinde asupra bunului comun. Cu alte vinte. cota-parte determină întinderea prerogativelor pe care care coproprietar este îndreptăţit a Ic exercita asupra bunului num, precum şi măsura în care, în cazul împărţelii, proprietarii devin proprietari exclusivi asupra unei părţi terminate din bunul comun. Deoarece cota-parte

25

reprezintă o fracţiune din dreptul de proprietate asupra bunului comun, dreptul dispoziţie al fiecărui coproprietar se limitează doar la dispozţia luridică asupra cotei sale părţi. Ei nu pot dispune însă de soarta materială a bunului, întrucât cota lor parte nu are un obiect determinat, individualizat, ea purtând asupra ilecărei molecule din bunul comun. Dreptul de dispoziţie materială asupra bunului comun aparţine tuturor coproprietarilor şi poate fi exercitat numai cu consimţământul unanim al tuturor coproprietarilor. De altfel, este foarte greu de imaginat existenţa facultăţii de dispoziţie materială asupra unui drept indiviz al cărui obiect este neindividualizat în materialitatea sa. În privinţa cotei sale părţi, oricare dintre coproprietari este în drept să facă acte de dispoziţie tară a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari. Aceasta este o regulă generala unanim admisă, atât în literatura de specialitate, cât şi practica judiciară. Deptul fiecărui coproprietar de a dispune liber şi neingrădit de cota sa parte se justifică şi se întemeiază pe principiul potrivit căruia asupra cotei-părţi fiecare coproprietar are un drept propriu, exclusiv din dreptul de proprietate ce are ca obiect bunul comun. Astfel, oricare dintre proprietari poate înstrăina total sau partial dreptu sau de proprietate sub formă de cote-părţi, dobânditorul substituindu-se în locul şi în dreptul celui ce şi-a înstrăinat total sau parţial cota sa parte. Înstrăinarea cotei-părţi se poate realiza atât prin acte juridice cu titlu oneros, cât şi prin acte juridice cu titlu gratuit. De asemenea, coproprietarul poate dispune de cota sa parte prin acte între vii, cât şi prin acte juridice pentru cauze de moarte. Dreptul exclusiv al fiecărui coproprietar asupra cotei sale părţi,cuprinde, aşadar, posibilitatea de a dispune de cota sa printr-un act de înstrăinare (vânzare, donaţie, etc). În aceste condiţii actul prin care s-a înstrăinat cota ideală dintr-un imobil este valabil, dobânditorul substituindu-se în drepturile transmiţătorului, iar drepturile celorlalţi coproprietari rămânând neatinse. Nici împrejurarea că bunul a fost atribuit unuia dintre coproprietari nu justifică concluzia pentru anularea actului de înstrăinarc. Actul de înstrăinare confirmând calitatea de coproprietar a dobânditorului, atribuirea bunului unui alt coproprietar va avea drept

26

consecinţă nu anularea actului de înstrăinare, ci plata către dobînditor a echivalentului cotei sale părţi . În afara posibilităţii de înstrăinare a cotei-părţi, tot în cadrul dreptului de dispoziţie, fiecare coproprietar este îndreptăţit să greveze cota sa parte cu drepturi reale. În concluzie fiecare coproprietar poate face toate actele de dispoziţie juridică ce sunt compatibile cu natura pur intelectuală a dreptul său de propeietate, determinat sub forma de cotă-parte. Prin astfel de acte nu se afectează cu nimic materialitatea bunului comun şi nici integritatea juridică a prerogativelor pe care copropritarii le exercită asupra bunului comun. Recunoaşterea de către Codul civil în vigoare a dreptului fiecărui copropritar de a dispune liber de cota sa parte şi-a găsit rea, in concepţia legiuitorului, preocupat de a facilita pe toate căile circulaţia mărfurilor, pe ideea că exerciţiul acestui drept nu aduce nici un inconvenient celorlalţi coproprietari, căci acestora le este indiferent dacă, în locul acestui coproprietar, un altul va dobândi cota-parte asupra bunului comun. Faţă de modul in care este insă reglementată exercitarea de către coproprietari a atributelor cuprinse în dreptul de proprietate - cu inconvenientele arătate - această fundamentare apare contrară, în mod evident, cu realitatea, căci noul coproprietar, străin până atunci de interesele celorlalţi, poate stânjeni pe ceilalţi coproprietari în administrarea bunului comun. De aceea, credem, că noua reglementare ce va fi dată raporturilor juridice de proprietate comună va avea în vedere - odată cu îmbunătăţirile întregului sistem al exercitării posesiei, folosinţei şi dispoziţiei - şi necesitatea de a asigura interesele tuturor coproprietarilor, în cazul în care unul dintre ei ar dori să-şi înstrăineze cota-parte asupra bunului comun. Aceasta va avea loc nu neapărat pe calea limitării propriu-zise a dreptului fiecărui coproprietar de a dispune de cota sa parte, suficient fiind să se recunoască celorlalţi coproprietari un drept de preemţiune faţă de orice persoană, căreia, la un preţ egal, coproprietarul ar dori să-i vândă cota sa parte . Esenţa viitoarei reglementări a dreptului de preemţiune credem că trebuie să constea în aceea că fiecare dintre coproprietar. ce voieşte să înstrăineze cota sa parte să fie obligat a încunoştiinţa în scris, pe ceilalţi coproprietar, cu privire la intenţia sa

27

încunoştiinţare ce trebuie să cuprindă, în mod obligatoriu, indicarea preţului, precum şi a celorlalte condiţii ale înstrăinării. Coproprietarul care ar dori să-şi exercite dreptul de preemţiune, adică să cumpere cota-parte, trebuie ca, într-o anumită perioadă de timp de la încunoştiinţare, să-şi manifeste dorinţa într-un anumit fel, ca de pildă, printr-o notificare. Dreptul de preemţiune al coproprietarilor, credem că trebuie să se întindă numai cu privire la înstrăinarea cotei-părţi prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare, nu şi la cazurile în care un coproprietar dispune de cota sa parte printr-un act cu titlu gratuit, ori la înstrăinările ce au loc în conformitate cu dispoziţiile Codului de procedură civilă.În baza acestor consideraţii teoretice, ce au constituit un deziderat, cu peste 30 de ani în urmă106; în prezent, în dreptul nostru a fost reglementat dreptul de preernţiune prin Legea nr. 18/1991 a Fondului Funciar, republicată în 1998; în urma modificărilor sale prin legea nr. 169/1997 (art.69-70), Codul silvic (Legea nr.26/1996, art.52) şi Legea nr.54/1998, privind circulaţia juridică a terenurilor (art.5-11). Prin aceste acte normative au fost stabiliţi titularii dreptului de preemţiune, domeniul de aplicare a dreptului de preemţiune, respectiv, bunurile cu privire la înstrăinarea cărora se poate exercita dreptul de preemţiune, modul de exercitare şi de încetare a dreptului de preemţiune, precum şi sancţiunea actelor juridice încheiate cu nesocotirea acestui drept. 6. Înceterea proprietăţii comune pe cote-părţi.Există mai multe modalităţi prin care se poate înceta propritatea comună pe cote-părţi.Astfel:- toţi copropritarii înstrăinează întregul bun comun unei terţe persoane;- situaţia în care un coproprietar dobândeşte un drept exclusiv de proprietate asupra întregului bun comun, prin succesiunc, cumpărare, donaţie; - întregul bun comun este trecut în componenţa domeniului public;- atunci când are loc pieirea totală a bunului comun, făcând ca dreptul de proprietate comună pe cote-părţi să rămână tară obiect. Cea mai obişnuită modalitate de încetare a coproprictăţii o constituie însă partajul. Conform prevederilor art.728 Cod civil, deoarece nimeni nu poate ti obligat a rămâne în indiviziune, un comoşlenitor

28

poate cere oricând împărţeala succesiunii, chiar când ar exista convenţii sau prohibiţii contrare. Deşi art. 728. şi următoarele Cod civil, precum şi prevederile Legii nr.603/1943 se referă expres la împărţeala succesorală, aceste dispoziţii,legale cuprind reguli generale, care se aplică tuturor împărţelilor. 6.1. Partajul de folosinţă sau "împărţeala provizorie" cum a fost numit de unii autori, arc ca obiect doar posesia, şi folosinţa bunului comun. Prin partajarea folosinţei materiale a bunului dreptul de proprietate comun nu este afectat. în doctrina juridica s-a arătat că, deşi nu sunt cunoscute cazuri legale de partaj de folosinţă, nimic nu împiedică să aibă loc o asemenea împărţeala printr-o convenţie. 6.2 Partajul de proprietate. Potrivit prevederilor art.728.Cod civil "Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Un coerede poate cere oricând împărţeala succesiunii". Am arătat că deşi art. 728 Cod civil se referă la ieşirea din indiziune succesorală, textul este aplicabil oricărei ieşiri din indiviziunc indiferent de modul în care a luat fiinţă coproprietatea. în consecinţă, partajul poate fi cerut de fiecare coproprietar (sau chiar de mai mulţi din ei), de succesorii lor sau de creditori.Prin partaj se pune capăt stării de indiviziune, în sensul că bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt trecute, conform cu întinderea cotelor respective cuvenite, în proprietatea exclusivă a fiecăruia dintre coproprietari. Prin partaj, dreptul exclusiv asupra cotei ideale din masa bunurilor comune devine un drept exclusiv asupra unui anumit bun sau asupra unor bunuri determinate în materialitatea lor, fiecare coproprietar devenind proprietarul exclusiv al bunurilor ce i-au fost atribuite. Partajul nu presupune un transfer de drepturi între coproprietari, ci se constată, cu efect retroactiv, drepturile care au existat pentru ei la data când s-a născut starea de indiviziune. De aceea, în virtutea efectului declarativ al partajului, hotărârea prin care se pune capăt stării de indiviziune este declarativă de drepturi şi retroactivează. Partajul poate fi efectuat prin bună învoială sau pe cale judiciară. Jurisprudenţa a hotărât că posibilitatea unui acord între părţi, chiar numai în privinţa unuia dintre bunurile supuse împărţelii, nu este interzisă de lege.

29

În cazul în care nu se reuşeşte partajul voluntar, oricând se va putea cere instanţei să procedeze la efectuarea partajului judiciar. Deşi art.741 Cod civil are în vedere împărţirea succesiunii, acest text este de aplicare generală, referindu-se la oricare ieşire din indiviziune indiferent de cauza care a generatcoproprietatea. În ce priveşte modalitatea concretă de ieşire din indiviziune, instanţa va trebui să aibă în vedere câteva reguli: astfel, se va urmări asigurarea deplinei egalităţi între coproprietari, în sensul că fiecare dintre ei să primească întocmai partea de bunuri la care este îndreptăţit. Dacă partajarea în natura nu este posibilă atunci se va proceda la atribuirea bunului unuia dintre coproprietari, caz în care ceilalţi coproprietari vor primi echivalentul în bani. Dacă nici unul din coproprietsrii nu este de acord ca partajul să se facă prin atribuire, atunci se va proceda la scoaterea bunului în vânzare la licitaţie publică. Dacă însă coproprietarul se opune sistării coproprietăţii prin modalitatea scoaterii bunulu, la vânzare la licitaţie, instanţa nu poate trece peste voinţa pârtilor şi să aleagă o asemenea modalitate Vânzarea la licitaţie este însă o măsură extremă. Reţinem însă că, atunci când împărţirea în natură nu este posibilă, nu se va trece imediat la scoaterea bunului în vânzare, ci se va verifica dacă nu este posibilă sistarea coproprietăţii prin (ribuirea bunului unuia din coproprietari. Faptul că un coproprietar arc o cotă mai mică din bunul comun, nu este un motiv pentru a fi exclus de la atribuirea bunului. În ce priveşte efectuarea partajului prin tragere la sorţi, este un procedeu mai rar întâlnit. Instanţa supremă a decis că se va recurge la acest procedeu "atunci când între loturile în care s-ar împărţi masa bunurilor există o sensibilă egalitate, nu atât din punct de vedere valoric, cât mai ales al utilităţilor, astfel că atribuirea oricăruia dintre loturi ar prezenta o valoare utilitară sensibil egală pentru toţi, fiind deci oarecum indiferent pentru copartajanţi ce porţiune din masa de bunuri li s-ar atribui" (art.6 si urm.,Legea nr.603/1943). Nefiind transiativ de proprietate, partajul nu va ti supus sistemului publicităţii imobiliare. Doar în procedura publicităţii prin sistemul de carte funciară este necesara înscrierea şi a actelordeclarative.

30

Coproprietarii pot conveni să suspende ieşirea din indiviziune pe un termen de 5 ani, cu posibilitatea de a reînoi termenul ( art. 728 alin. 2 Cod civil). Deoarece art. 728 Cod civil este de ordine publică, coproprietarii nu vor putea niciodată să renunţe la dreptul de a cere partajul sau să rămână în indiviziune permanent. 7. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată 7.1. Consideraţiuni generaleSpre deosebire de proprietatea comună pe cote-părţi temporară, situaţie în care coproprietarii sunt liberi să sisteze oricând starea de coproprietate, în cazul proprietăţii comune pe Cote-părţi forţată starea de indiviziune se menţine independent de voinţa părţilor. Obiectul coproprietăţii forţate îl constituie un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, nu pot fi împărtitc, ele fiind tblosite permanent de mai mulţi coproprietari. Coproprietatca este forţată deoarece nu depinde de voinţa coproprietarilor; ea a mai fost denumită şi perpetuă "datorită scopului sau destinaţiei permanente căreia îi sunt afectate bunurile respective" Această formă de proprietate este extrem de frecventă şi îmbracă diferite forme. 7.2. Caracterele juridice ale proprietăţii comune pe cote-părţi forţatea) În primul rând, această coproprietate are un caracter forţat, deoarece, în principiu, se impune voinţei coproprietarilor. Totuşi, aşa cum vom vedea, jurisprudenţa a atenuat această restricţie.b) Caracterul perpetuu al acestei forme de coproprietate. Este vorba de acele bunuri care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a fi împărţite sau atribuite unuia dintre oindivizari în deplină proprietate. c) Caracterul accesoriu al coproprietăţii forţate. Bunurileare alcătuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesoriul altor bunuri principale şi urmează soarta acestora potrivit principiului "accesorium sequitur principale". Caracteru accesoriu determină ca bunul care alcătuieşte obiectul coproprietăţii forţate să nu poată fi niciodată înstrăinat separat. 7.3. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilorÎn principiu, fiecare coproprietar se va cornporta ca un proprietar exclusiv, fără să fie nevoie de acordul calorlalţi coproprietari.

31

Existenţa în sine a coproprietăţii forţate, faptul că bunul este folosit de mai mulţi coproprietari, impune anumite obligaţii in sarcina acestora. Astfel, prin exercitarea dreptului de folosinţă, coproprietarul este obligat să nu lezeze dreptul de aceeaşi natură al celorlalţi coproprietari. Bunul indiviz să fie folosit potrivit destinaţiei sale. Un coproprietar nu va putea face acte de dispoziţie cu privire la bunul indiviz. De exemplu, în practica judiciară s-a hotărât că "un proprietar nu poate construi fără consimţâmântui coindivizarilor o poartă prin care să separe în două curtea care formează proprietatea indiviză". în momentul în care se înstrăinează bunuj principal, atunci va fi înstrăinată şi cota-parte din bunul care formează obiectul coproprietâţii forţate. Proporţional cu întinderea cotei sale, coproprietarul va trebui să suporte cheltuielile de conservare şi întreţinere a bunului. De exemplu, acoperişul imobilelor care sunt formate din mai multe apartamente care aparţin unor proprietari diferiţi,., reprezintă coproprieţate forţată a tuturor proprietarilor; la repararea acoperişului, sunt obligaţi să contribuie toţi, proporţional,în, raport de cotele ce reprezintă dreptul lor de proprietate din imobil. O asemenea obligaţie apare cu atât mai mult cu cât se, impune conservarea imobilului, pentru a evita degradarea sa. 7.4. Modalităţile practice sub care poate să apară proprietatea comună pe cote-părţi forţată sau perpetua 7.4.1. Situaţia clădirilor în care se află mai multe locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie. În prezent, există două acte normat.vc care reglementează printre altele, şi coproprietatea forţată în cazul cladirilor cu, mai multe apartamente: Legea nr.50 din 7 august 1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, precum şi Legea nr.85 din 29 iulie 1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat. Art.36 alin. 1 din Legea nr.50/1991 dispune că, atunci când într-o clădire se realizează mai multe apartamente şi suprafeţe locative cu altă destinaţie, proprietarii acestora dobândesc şi o cotă-parte de proprietate asupra tuturor părţilor de construcţie şi instalaţii, precum şi asupra tuturor dotărilor, care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată

32

proprietatea lor. În acelaşi timp, cu dreptul de proprietate asupra construcţiilor, în situaţia celor realizate în clădiri cu mai multe apartamente, proprietarii dobândesc şi o cotă-parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparţinând domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale. Cotele-părţi se determină proporţional cu suprafaţa construită a locuinţelor, a caselor de vacanţă ori a suprafeţelor cu altă destinaţie din clădire, după caz. La rândul său, art.10 din Legea nr.85/1992 reia dispoziţia cuprinsă în art.36 din Legea nr.50/1991. Se prevede că dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent clădirii aşa cum a fost el determinat prin autorizaţia de construcţie, iar valoarea cotei se include în preţ. în ce priveşte persoanele care nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România vor primi, sub formă de concesiune, cotele de terenuri aferente, pe toată durata existenţei clădirii. 7.4.2. Despărţiturile comune dintre fonduri vecine.În categoria despărţiturilor comune vor intra: zidul comun (art.590-601 Cod civil); şanţul comun (art.602-605 Cod civil); gardul comun (art.606-609 Cod civil). a) Zidul comun. Zidul trebuie să se găsească pe linia care desparte cele două proprietăţi vecine. Legea instituie o prezumţie de comunitate; art.590 Cod civil prevede că, în mediul urban sau rural, "orice zid care serveşte de despărţire între clădiri sau între curte şi grădină, şi între ogrăzi la ţară, se socoteşte comun, dacă nu există titlu sau semn care ar proba contrariul". Până la proba contrarie, legea prezumă că zidul despărţitor este proprietate comună a ambilor vecini. Comunitatea poate fi parţială sau totală.Dispoziţia cuprinsă în art.592 Cod civil obligă pe fiecare coproprietar, proporţional cu dreptul fiecăruia, să contribuie la repararea şi reclădirea zidului comun. Exceptând situaţiile urgente, un coproprietar nu poate executa reparaţii la zidul comun, fără să-1 anunţe şi pe celălalt coproprietar. Un coproprietar se poate sustrage de la obligaţia impusă de art.592 Cod civil, dacă va renunţa la dreptul său de comunitate. O asemenea renunţare echivalează cu "o transmitere de proprietate către celălalt coproprietar".

33

În conformitate cu art.595 Cod civil, coproprietarul poate înălţa zidul comun, pe cheltuiala sa, şi să suporte tot singur cheltuielile de întreţinere pentru partea de zid înălţată. S-a considerat că o asemenea înălţare a zidului comun poate avea loc şi tară acordul coproprietarului vecin. Tot astfel, în absenţa acordului coproprietarului, nu pot fi făcute deschideri de orice natură în zidul comun (art.611 Cod civil). Legea permite coproprietarului, fără acordul celuilalt coproprietar, să introducă grinzi sau legături în toată grosimea zidului comun (art.594 Cod civil). b) Şanţul comun. Potrivit dispoziţiilor art.602 Cod civil,"Toate şanţurile între două proprietăţi se socotesc comune", dacă nu există titlu sau "semn contrar". Este vorba deci, ca şi în cazul zidului comun, de şanţul care desparte două proprietăţi. Art.602 Cod civil instituie o prezumţie de comunitate, fără să distingă după cum cele două fonduri sunt îngrădite sau neîngrădite. Ca şi în cazul zidului comun, coproprietarii sunt obligaţi să suporte cheltuielile necesare întreţinerii şanţului. Credem că art.593 Cod civil este aplicabil şi în acest caz şi nu numai zidului comun, aşa încât un coproprietar poate renunţa la comunitatea asupra şanţului. c) Gardul comun. Art.606 Cod civil reglementează o altă prezumţie de comunitate, potrivit căreia, orice gard viu sau uscat, care desparte două proprietăţi, este considerat a fi comun. în ce priveşte arborii care se găsesc în gardul comun, ei sunt prezumaţi a fi tot comuni (desigur, până la proba contrarie). Fructele unor asemenea arbori revin coproprietarilor în părţi egale, inclusiv lemnul care ar rezulta din tăierea arborilor. Fiecare coproprietar are dreptul să ceară, pe cale judiciară, tăierea arborilor şi împărţirea lemnului, atunci când încetarea indiviziunii n-ar putea avea lor pe cale amiabilă. 7.4.3. Coproprietatea asupra lucrurilor comune apreciate ca fiind accesorii unor fonduri vecine.Sunt anumite bunuri care se găsesc chiar pe linia care desparte cele două proprietăţi şi sunt destinate folosului comun al fondurilor (fântâni, poteci etc). Desigur, practic, dificultatea constă în a stabili dacă bunul respectiv este comun sau proprietate exclusivă a unuia dintre coproprietari. în absenţa unei reglementări speciale, dificultatea este

34

mai pregnantă, deoarece consecinţele juridice sunt diferite: ori ne vom afla în prezenţa unei coproprietăţi forţate sau a unui drept de servitute. Rezolvarea problemei depinde de locul exact unde se află bunul situat; când se află chiar pe hotar, el este prezumat a face obiectul coproprietătii forţate, soluţie adoptată şi de jurisprudenţă. De exemplu, în cazul unei fântâni situate chiar pe linia despărţitoare a celor două proprietăţi, instanţa de judecată a considerat că ea constituie obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate. Când bunul s-ar afla însă pe fondul vecin, dar ar servi şi proprietarului vecin, acesta din urmă va dobândi doar un drept de servitute. 7.4.4. O modalitate practică sub care se poate materializa coproprietatea forţată, este aceea a convenţiilor de indiviziune, încheiate în condiţiile art.728 alin.2 Cod civil. Potrivit acestui text de lege, coproprietarii pot conveni să rămână în indiviziune o perioadă de până la cinci ani, după care pot reînnoi convenţia. În perioada convenită, nici unul din coproprietari nu poate cere ieşirea din indiviziune, ceea ce echivalează cu o coproprietate forţată. Convenţia trebuie să fie opera tuturor coproprietarilor şi nu numai a unei părţi din ei. Dacă în perioada convenită nu este posibil partajul de proprietate, considerăm însă că părţile pot conveni asupra unui partaj de folosinţă. Art.728 alin.2 Cod civil se referă la convenţiile privind partajul de proprietate şi nu ale partajului de folosinţă. Aşa după cum am mai arătat, art.728 Cod civil fiind de ordine publică, sunt inadmisibile convenţiile prin care coproprietarii ar hotărî să rămână permanent în indiviziune sau să nu poată cere niciodată partajul. După împlinirea termenului, în condiţiile art.728 alin.l Cod civil, oricare din coindivizari va putea cere ieşirea din indiviziune. Acest caz de coproprietate forţată nu este perpetuu, deoarece este limitat în timp (cel mult cinci ani). 7.4.5. În sfârşit, o altă modalitate practică a coproprietăţii forţate, dar nu perpetuă, este cea reglementată de Legea nr.18/1991 privind fondul funciar. 8. Încetarea coproprietăţii forţate În timp ce proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară poate înceta oricând, la cererea oricărui coproprietar, în cazul coproprietăţii forţate coproprietatea va continua să subziste, fie pe întreaga perioadă a construcţiei, fie până la încetarea împrejurării

35

de fapt care a născut coproprietatea forţată, fie până la împlinirea termenului menţionat în convenţia de indiviziune sau eliberării titlului de proprietate, în condiţiile Legii nr.18/1991. În funcţie de modalitatea practică sub care se manifestă indiviziunea forţată, vor exista mai multe moduri de încetare a acesteia. Cu toate acestea, jurisprudenţa a adoptat soluţia potrivit căreia, chiar şi în timpul coproprietăţii forţate, prin acordul părţilor, este posibilă încetarea acestei forme de coproprietate. • Încetarea coproprietăţii forţate prin acordul coproprietarilor.Astfel, instanţa supremă a decis că: "starea de indiviziune forţată asupra părţilor comune poate să înceteze dacă există acordul tuturor coproprietarilor, deci nu împotriva voinţei lor, refuzul unui coproprietar de a consimţi neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său". Ceea ce este esenţial pentru a opera această formă de coproprietate este absolut necesar să existe consimţământul tuturor coproprietarilor, este suficient ca un singur coproprietar să refuze încetarea coproprietăţii forţate , şi aceasta nu va mai opera. Coproprietarul care refuză să-şi dea acordul, nu poate fi considerat că abuzează de dreptul său. în sfârşit, încetarea coproprietăţii forţate nu poate fi impusă coproprietarilor. Suntem de părere că această formă de încetare a coproprietăţii forţate prin acordul copărtaşilor, nu va fi posibilă decât acolo unde bunul comun, prin natura sa, poate fi împărţit (ex.: un pod, o curte). • Încetarea coproprietăţii forţate când menţinerea ei nu se mai impune cu necesitate.Acest mod de încetare a coproprietăţii forţate este tot o creaţie a jurisprudenţei. Pot exista situaţii când, deşi starea de indiviziune forţată nu se mai impune cu necesitate, coproprietarii nu ajung să se înţeleagă cu privire la încetarea coproprietăţii. în aceste condiţii, instanţa supremă a hotărât că, prin excepţie, starea de indiviziune forţată "poate să înceteze şi atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută". De exemplu, podul unei clădiri nu poate fi partajat, deoarece se află în folosinţă comună, dar instanţa supremă a considerat însă că, "Dacă totuşi, ţinând seama de natura şi destinaţia funcţională a podului, această posibilitate există în fapt, instanţa este îndreptăţită să dispună o atare împărţire, bineînţeles fără a leza

36

interesele vreunui coproprietar". Sau, tot în cazul podului unui imobil, s-a decis că, "Dacă însă, prin natura sa, podul poate fi împărţit prin practicarea Cinei intrări separate, instanţa poate să dispună o atare împărţire". Semnificativ este faptul că o asemenea modalitate de încetare a coproprietăţii forţate poate fi cerută de unul din coproprietari şi dispusă de instanţa judecătorească. Judecătorul este liber să aprecieze însă dacă o asemenea împărţire se impune, având în vedere natura bunului indiviz şi destinaţia lui. în condiţiile în care instanţele au decis că indiviziunea forţată poate înceta pentru motivele arătate, credem că partajul nu se limitează doar la folosinţa bunului comun, ci însuşi la dreptul de proprietate. • Un alt mod de încetare a coproprietăţii forţate există atunci când un coproprietar dobândeşte proprietatea întregii clădiri, fond etc. de la ceilalţi coproprietari; astfel, coproprietarul respectiv dobândeşte un drept exclusiv de proprietate asupra tuturor părţilor comune ale construcţiei, instalaţiilor, terenului aferent. Dobândirea dreptului de proprietate poate avea loc prin modurile originare şi derivate de dobândire a dreptului de proprietate. • Pieirea integrală a bunului principal, împrejurare în care, dispărând însuşi obiectul coproprietăţii, dispare şi indiviziunea forţată. Pieirea poate avea loc din cauză de forţă majoră sau din culpa unui coproprietar ori a unui terţ, situaţie în care se naşte un drept la despăgubiri, fiecare coproprietar fiind despăgubit proporţional cu cota sa parte din bunul comun. • Împlinirea termenului stipulat în convenţia de menţinerea indiviziunii, convenţie încheiată potrivit prevederilor art.728 alin.2 Cod civil. Convenţia va înceta la împlinirea termenului de cinci ani, iar dacă convenţia a fost reînnoită, încă pe cinci ani sau pe un termen mai scurt, la împlinirea noului termen. • In cazul reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, în temeiul Legii nr. 18/1991, moştenitorilor, coproprietatea va înceta la data emiterii titlului de proprietate. Am văzut că, potrivit art.13 din Legea nr. 18/1991, moştenitorii au fost socotiţi repuşi în drept în termenul de acceptare cu privire la cota ce li se cuvine din terenurile care nu s-au găsit în circuitul civil şi care au aparţinut autorului lor. Până în momentul emiterii titlului de proprietate cu privire la suprafaţa

37

de teren determinată pe numele tuturor moştenitorilor, aceştia s-au aflat în indiviziune forţată. După emiterea titlului de proprietate, conform art.13 ultimul alineat din Legea nr. 18/1991, ei urmează "să procedeze potrivit dreptului comun", ceea ce înseamnă că sunt liberi să iasă oricând din indiviziune. Indiviziunea aceasta este temporară şi durează până la finalizarea procedurii administrative desfăşurată potrivit prevederilor Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar. 9. Proprietatea comună în devălmăşie 9.1. Consideraţii generale privind proprietatea comună în devălmăşieCa formă a proprietăţii comune, proprietatea în devălmăşie se distinge prin aceea că aparţine nefracţionat tuturor titularilor devălmaşi şi are ca obiect bunuri comune nefracţionate în materialitatea lor. In cazul acestei forme de proprietate comună, titularii nu au determinată nici măcar o cotă-parte ideală, matematică din dreptul de proprietate.Proprietatea comună în devălmăşie poate lua naştere prin efectul legii şi prin convenţia părţilor. Ceea ce distinge proprietatea comună în devălmăşie de proprietatea comună pe cote-părţi sunt următoarele:- în timp ce la proprietatea comună pe cote-părţi dreptul de proprietate însuşi este fracţionat în cote-părţi aritmetice, egale sau inegale, la proprietatea comună în devălmăşie nici unul din titulari nu are determinată o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate. Conturând cele două forme ale proprietăţii comune, jurispradenţa a stabilit următoarele : în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi, "coproprietarii cunosc de la început întinderea dreptului lor sub forma unei fracţiuni matematice (1/2, 1/3, 1/4 etc), fără însă a cunoaşte partea ce li se cuvine din bun, aceasta realizându-se abia cu prilejul ieşirii din indiviziune, când se individualizează în bunul respectiv cota parte din drept", în cazul proprietăţii comune sub forma devălmăşiei, devălmăşii "nu cunosc nici măcar întinderea drepturilor lor, atât cota-parte din drept, cât şi cota-parte din bunuri, determinându-se o dată cu ieşirea din indiviziune".- La coproprietatea pe cote-părţi, fiecare coproprietar este liber să dispună de cota sa parte din dreptul de proprietate, posibilitate care este exclusă în cazul proprietăţii comune în devălmăşie.

38

- Dacă în cazul proprietăţii comune pe cote părţi acţionează, în principiu, regula unanimităţii pentru încheierea valabilă a unor acte de administrare, folosinţă sau dispoziţie, în cazul proprietăţii comune în devălmăşie a soţilor, asemenea acte vor putea fî încheiate de oricare soţ, în virtutea mandatului reciproc tacit (cu excepţiile prevăzute de lege).- În timp ce proprietatea comună pe cote-părţi ia fiinţă şi există independent de calitatea coproprietarilor, la proprietatea comună în devălmăşie dreptul de proprietate are un caracter "intuitu personae".De altfel asupra deosebirilor dintre cele două forme ale proprietăţii comune vom reveni într-o secţiune separată în care ne propunem să prezentăm în mod sintetic comparaţia dintre acestea. 9.2. Dreptul de proprietate în devălmăşie a soţilor. Nu trebuie să se confunde devălmăşia, ca modalitate a dreptului de proprietate, cu comunitatea de bunuri a soţilor, deoarece comunitatea de bunuri are o sferă mult mai largă, incluzând nu numai dreptul de proprietate, dar şi dreptul de creanţă şi obligaţiile. Prin art.30 din Codul familiei s-a instituit, în raporturile patrimoniale dintre soţi, regimul devălmăşiei. Sub acest aspect instanţa supremă a precizat că "Acest regim nu poate fi extins însă la alte situaţii, cum ar fi aceea a achiziţionării în comun, de către soţi cu alte persoane, a unor bunuri. într-o atare situaţie urmează să se aplice regulile care cârmuiesc proprietatea comună pe cote-părţi, dacă aceasta a fost înţelegerea părţilor". În dreptul nostru, dreptul de proprietate în devălmăşie a soţilor, este studiat detaliat la disciplina dreptul familiei, aşa încât vom evidenţia doar câteva aspecte mai importante şi modul în care s-au reflectat în practica judiciară. Potrivit prevederilor art.30 din Codul familiei, bunurile dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi, sunt, din momentul dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Dominant este regimul comunităţii de bunuri, iar separaţiunea de bunuri, în cazul bunurilor proprii, are un caracter subsidiar. Obligativitatea regimului comunităţii de bunuri împiedică pe soţi, ca pe cale convenţională, să deroge de la principiul cuprins în art.30 din Codul familiei. Caracterul imperativ al normei care reglementează regimul comunităţii de bunuri operează şi în cazul regimului juridic al bunurilor proprii ale fiecărui soţ (în sensul că, printr-o convenţie, nu pot

39

declara comune bunuri care sunt proprii). între anumite limite, soţii pot încheia între ei, cu privire la bunurile comune şi proprii, unele acte juridice. Referitor la drepturile reale, indiferent de modul de dobândire a bunului (originar-accesiune, uzucapiune, dobândirea fructelor de către posesorul de bună credinţă; derivat - prin contract, succesiune testamentară în condiţiile art.31 lit. b din Codul familiei, tradiţiune, hotărâri judecătoreşti şi constitutive de drepturi), dacă acesta este obţinut în timpul căsătoriei va deveni comun. De asemenea, bunul va deveni comun, indiferent dacă în actul de dobândire a fost trecut un singur soţ sau ambii soţi ; tot în comun va fi bunul când a fost dobândit prin munca unuia din soţi sau prin munca ambilor. Legea condiţionează ca bunul să fie dobândit în timpul căsătoriei, ceea ce înseamnă că dobânditorul trebuie să aibă neapărat calitatea de soţ. Bunurile dobândite de soţi în timpul separaţiei lor în fapt vor avea tot calitatea de bun comun, faptul că bunul a fost dobândit doar de unul din soţi, în această perioadă, se va reflecta în întinderea cotei sale ce i se cuvine din bunurile comune. Bunurilor dobândite de concubini nu li se aplică regulile proprietăţii comune în devălmăşie, care operează în cazul soţilor, ci regulile proprietăţii comune pe cote-părţi. Art.30 alin.3 din Codul familiei instituie o prezumţie relativă de comunitate: "calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită". Soţii administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile comune, dar nimic nu-i împiedică să hotărască asupra modului de administrare, folosinţă sau dispoziţie, fără ca prin convenţie să se lezeze drepturile ce le revin asupra bunurilor comune. De asemenea, art.35 alin.2 din Codul familiei, reglementează o prezumţie de mandat tacit reciproc, conform căreia, "oricare dintre soţi, exercitând dreptul de administrare, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunurilor comune mobile este considerat că are şi consimţământul celuilalt soţ". între soţi există un drept de reprezentare, care îşi are temeiul într-un mandat tacit, aşa încât sunt aplicabile regulile de drept comun din materia mandatului. Prezumţia de mandat tacit operează pe toată durata căsătoriei şi este relativă, în sensul că poate fi răsturnată prin dovada contrarie, "oricare dintre soţi având posibilitatea să facă dovada că nu a dat celuilalt soţ un atare mandat cu privire la un anumit act sau s-a

40

opus la încheierea lui, ori că există o situaţie de fapt care face imposibilă prezumarea consimţământului". Dacă soţii sunt despărţiţi în fapt, consimţământul nu mai poate fi presupus, ci trebuie dovedit; instanţa supremă a stabilit însă că: "Lipsa consimţământului unui soţ la înstrăinarea de către celălalt soţ a unui bun comun (mobil) nu constituie însă un motiv suficient pentru anularea actului, cât timp nu se face dovada că dobânditorul a fost de rea-credinţă, în sensul că a achiziţionat bunul, deşi a cunoscut că soţul vânzătorului nu şi-a dat consimţământul pentru încheierea convenţiei". S-a mai decis că, atunci "când soţii sunt despărţiţi în fapt sau când relaţiile dintre ei sunt întrerupte în orice alt mod, existând eventual şi o acţiune de divorţ, nu se mai poate prezuma că înstrăinarea de către un soţ a unui bun comun s-a făcut cu acordul celuilalt". Totuşi absenţa consimţământului nu este suficientă pentru anularea convenţiei de înstrăinare, ci va trebui să se facă dovada că dobânditorul a fost de rea credinţă, în sens că a achiziţionat bunul, deşi a cunoscut că soţul vânzătorului nu ar fi fost de acord să vândă. În cazul revendicării unor bunuri mobile, acţiunea va fi promovată şi numai de un singur soţ, deoarece este aplicabilă prezumţia de mandat tacit reciproc; când obiectul acţiunii în revendicare îl formează un bun imobil, prezumţia menţionată nu mai acţionează, şi acţiunea va trebui introdusă de ambii soţi. Desigur, acordul expres al celuilalt soţ nu se aplică numai la terenuri şi construcţii, însă şi în cazul celorlalte imobile, "adică cele prin destinaţie (art.468-470 Cod civil) şi cele prin obiectul la care se referă (uzufructul lucrurilor imobile, servitutile, acţiunile în revendicarea imobilelor (art.471 Cod civil), dreptul de superficie, (art.493, 494 Cod civil)". Când ambii soţi sunt în indiviziune cu alte persoane asupra unui imobil, acţiunea de partaj va putea fi promovată şi de către un singur soţ, deoarece este considerat abuz de drept din partea celuilalt soţ care refuză să participe la partaj. Un singur soţ nu poate greva cu o servitute un teren care constituie bunul comun. în ce priveşte actele pentru cauză de moarte, un soţ poate dispune de partea sa din bunurile comune şi fără consimţământul celuilalt soţ, soluţia justificându-se prin aceea că la moartea unuia din soţi încetează comunitatea de bunuri.

41

Atât timp cât art.35 alin.2 Codul familiei se referă doar la înstrăinarea şi grevarea bunurilor imobile comune, atunci înseamnă că şutit valabile actele prin care s-au dobândit bunurile imobile doar de către unul din soţi. Prezumţia de mandat tacit reciproc nu se aplică în cazul actelor cu titlu gratuit între vii, deoarece prin asemenea acte se ajunge la o diminuare a comunităţii de bunuri.Actul de înstrăinare sau grevare a imobilelor încheiate numai de către un soţ va fi lovit de nulitate relativă. Este posibil însă ca soţul al cărui consimţământ a lipsit la încheierea actului, să confirme actul respectiv. Soţul a cămi consimţământ lipseşte la încheierea actului de înstrăinare va mai putea, pe lângă introducerea unei acţiuni în anulare, în cazul în care termenul a trecut, să promoveze o acţiune în revendicare, la intentarea unei asemenea acţiuni nefiind necesar acordul celuilalt soţ. În timpul căsătoriei, împărţirea bunurilor comune poate avea loc numai în următoarele cazuri: la cererea oricăruia dintre soţi, dar numai pentru motive temeinice; la cererea creditorilor personali ai oricăruia dintre soţi; în cazul confiscării averii unuia dintre soţi. In cazul încetării căsătoriei prin divorţ, împărţirea bunurilor comune poate avea loc fie prin învoiala soţilor, fie pe cale judiciară. Soţii pot împărţi toate sau numai o parte din bunurile comune, ocazie cu care stabilesc cotele fiecăruia la dobândirea bunurilor şi procedează la o împărţire în fapt a bunurilor. Când nu se ajunge la un partaj voluntar al bunurilor comune, se va sesiza instanţa de judecată, fie odată cu acţiunea de divorţ, fie după desfacerea căsătoriei prin divorţ. Prin hotărârea judecătorească, instanţa va stabili cota fiecărui soţ la dobândirea bunurilor comune. Cota de contribuţie nu se stabileşte diferenţiat pentru diferite categorii de bunuri. Unicitatea sub care se prezintă patrimoniul soţilor, ca universalitate juridică, a determinat jurisprudenţa să decidă că şi "împărţeala să se facă, de asemenea, prin unicitate de cote stabilite pentru fiecare soţ, în funcţie de contribuţia sa reală la dobândirea bunurilor luate în ansamblu, iar nu prin mai multe cote, adică nu prin diferenţierea cotelor în raport cu un anumit bun sau anumite categorii de bunuri". Dar instanţa de judecată nu se limitează doar la stabilirea cotelor, ci a bunurilor "în materialitatea lor concretă care, corespund întinderii dreptului fiecăruia din soţi".

42

Faptul că se cere doar partajarea unei părţi din bunurile comune nu face ca celelalte bunuri care se află la celălalt soţ să devină bunuri proprii ale acestuia; instanţa supremă a stabilit că "bunurile comune omise, din diferite cauze, la lichidarea patrimoniului comunitar pot face obiectul unei împărţeli suplimentare din moment ce universalitatea de bunuri nu a fost lichidată în întregul său. Operaţia juridică respectivă constituind un partaj suplimentar, dreptul la acţiune este imprescriptibil, ca şi cel iniţial pe care-1 desăvârşeşte". Indiferent dacă partajul bunurilor comune are loc în timpul căsătoriei sau ulterior desfacerii acesteia, el va urma procedura prevăzută de Legea nr.603/1943 pentru simplificarea procedurii împărţelilor judecătoreşti. După desfacerea căsătoriei, "Codevălmăşia soţilor rămâne în fiinţă până în momentul împărţirii bunurilor ce o compun, însă nu-şi mai găsesc aplicare prevederile legale privind regimul juridic al bunurilor comune, ceea ce înseamnă că administrarea, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor nu se mai pot exercita în condiţiile prevăzute de Codul familiei ci în condiţiile prevăzute de dreptul comun". Exceptând actele de conservare, toate celelalte acte de administrare, folosinţă şi dispoziţie nu vor putea fi făcute decât cu acordul ambilor foşti soţi. Chiar bunurile dobândite de foştii soţi, împreună, nu mai pot fi cumva asigurate ca fiind comune, iar prezumţia de mandat reciproc tacit nu mai operează. Iată de ce, suntem de acord cu practica fostului Tribunal Suprem, potrivit căruia proprietatea comună în devălmăşie ar supravieţui desfacerii căsătoriei, foştii soţi continuând a fi proprietarii bunurilor comune. în momentul în care ei ar cere stabilirea cotei fiecăruia din bunurile comune, atunci va avea loc transformarea proprietăţii comune în devălmăşie în proprietate comună pe cote-părţi. Sunt situaţii când devălmăşia poate să se nască din voinţa părţilor, aşa încât prerogativele dreptului de proprietate vor fi exercitate de coproprietari, potrivit acordului dintre ei. Starea de devălmăşie va înceta fie pe cale amiabilă, fie pe cale judiciară, în aceleaşi condiţii în care încetează proprietatea comună pe cote-părţi.Dacă una din părţi va cere constatarea părţii ei din bunurile aflate în devălmăşie, fără însă a solicita şi partajarea bunurilor, atunci proprietatea în devălmăşie, se va transforma în proprietate comună pe cote-părţi. În timpul devălmăşiei, nefiind stabilite cotele părţilor,

43

înseamnă că una din părţi nu va putea înstrăina bunul, iar creditorii personali ai oricăruia dintre ele nu vor putea urmări bunurile comune.10.Principalele asemănări între cele două forme ale dreptului deproprietate comună a) Atât dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, cât şi dreptul de proprietate comună în devălmăşie sunt modalităţi ale dreptului de proprietate ce se caracterizează prin existenţa mai multor titulari ai dreptului de propiretate.Existenţa mai multor titulari ai dreptului de proprietate este de esenţa ambelor forme de proprietate comună. Deşi există mai mulţi titulari ai dreptului de proprietate, totuşi, ei nu alcătuiesc, o persoană juridică, subiect unic de drepturi şi obligaţii, ci fiecare, în parte, rămâne, subiect distinct de drepturi şi obligaţii. b) În ambele forme ale dreptului de proprietate comună, titularii dreptului exercită simultan şi concurent atributele ce alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului lor. Drepturile proprietarilor, fie că proprietatea lor este pe cote-părţi, fie că este în devălmăşie, se întind asupra întregului bun sau a tuturor bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună. c) Încetarea dreptului de proprietate comună are loc prin împărţeală, ocazie în care drepturile coproprietarilor şi codevălmaşilor devin singulare şi exclusive, drepturi ce vor avea ca obiect unele bunuri dintre cele ce au fost comune sau o parte din bunul comun în cazul în care obiectul dreptului de proprietate 1-a alcătuit un singur bun. Cu alte cuvinte, dreptul indiviz ce va avea ca obiect un bun unic sau o masă de bunuri aparţinând mai multor proprietari, devine un drept diviz şi exclusiv asupra unor bunuri concrete în materialitatea lor sau a unei părţi din bunul ce a fost comun.Împărţeala, fie că face să înceteze dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, fie dreptul de proprietate comună în devălmăşie, se face după aceleaşi reguli. 11. Principalele deosebiri între dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi dreptul de proprietate comună în devălmăşie Dreptul de proprietate comună pe cote-părti şi în devălmăşie - cele două forme sub care se înfăţişează în dreptul nostru proprietatea comună - prezintă, aşa cum s-a arătat, unele asemănări.

44

Între cele două forme ale dreptului de proprietate comună există însă şi unele deosebiri determinate de structura sub care se înfăţişează dreptul de proprietate, de sfera de aplicare a acestor modalităţi ale dreptului de proprietate, de modul de exercitare a atributelor ce alcătuiesc conţinutul juridic al acestor drepturi, de destinaţia bunurilor, precum şi de posibilităţile de împărţire a bunurilor comune. în funcţie de aceste criterii de delimitare a celor două forme de proprietate comună, principalele deosebiri dintre acestea se pot rezuma la următoarele: a) Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se caracterizează prin aceea că proprietarii cunosc întinderea dreptului de proprietate asupra bunului comun, întindere ce se stabileşte sub forma unei cote-părţi. Ei nu cunosc însă partea materială din bun sau din bunurile comune ce corespund întinderii dreptului lor de proprietate. Prin urmare, de esenţa acestei forme de proprietate comună este determinarea dreptului fiecărui proprietar sub formă de cotă parte din dreptul de proprietate, rară însă ca bunul în materialitatea sa să fie împărţit sau să se cunoască partea materială din bunul comun ce corespunde întinderii dreptului de proprietate a fiecărui proprietar. Dimpotrivă, în cazul dreptului de proprietate comună în devălmăşie, dreptul de proprietate nefiind împărţit pe cote determinate, proprietarii nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune şi nici bunurile în materialitatea lor ce aparţin fiecăruia în parte. Aceste trăsături distincte ale celor două forme ale dreptului de proprietate comună au fost subliniate, în repetate rânduri, de practica noastră judecătorească. Astfel, cu privire la proprietatea comună pe cote-părţi s-a arătat că coproprietarul unui bun are numai un drept limitat asupra bunului respectiv, exprimat printr-o cotă-parte, care nu este determinată în materialitatea sa"0, iar dreptul de proprietate comună, în devălmăşie a soţilor, a fost caracterizat în următorii termeni: „Bunurile comune ale soţilor constituind o proprietate în codevălmăşie, soţii nu au de la început dreptul asupra unor anumite bunuri din cele comune sau asupra unei anumite cote din aceste bunuri". Structura diferită sub care se înfăţişează dreptul de proprietate în cadrul fiecărei forme de proprietate comună, determină, aşa cum se va vedea, toate celelalte deosebiri dintre dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi în devălmăşie.

45

b) Sub forma dreptului de proprietate comună pe cote-părţi ca modalitate a dreptului de proprietate se pot înfăţişa toate formele de proprietate existente în ţara noastră. Mai mult chiar, acelaşi bun sau universalitate de bunuri poate să aparţină, pe cote-părţi, unor persoane, deşi drepturile lor de proprietate sunt de forme diferite. Astfel, statul sau unităţi administrativ teritoriale în calitatea lor de proprietari privaţi asupra anumitor bunuri pot avea calitatea de titulari ai dreptului de proprietate comună pe cote-părţi alături de persoane fizice. Tot astfel, titulari ai dreptului de proprietate comună pe cote-părţi pot fi şi persoanele juridice sau persoanele juridice împreună cu persoanele fizice. Spre deosebire însă de dreptul de proprietate comună pe cote-părţi care ca modalitate a dreptului de proprietate se întâlneşte la toate formele de proprietate, sub forma dreptului de proprietate comună în devălmăşie se înfăţişează numai dreptul de proprietate ce aparţine persoanelor fizice căsătorite. Aceastea înseamnă că dreptul de proprietate comună în devălmăşie are o sferă de aplicare mult mai restrânsă, fiind întâlnit numai în cazul dreptului de proprietate ce aparţine persoanelor căsătorite. c) Naşterea şi menţinerea raporturilor de proprietate comună pe cote-părţi este determinată de interese patrimoniale. Legăturile ce se stabilesc între proprietari în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi sunt, fără excepţie, determinate, aşadar, de interese patrimoniale. în măsura în care proprietarilor le este asigurată satisfacerea acestor interese, în aceeaşi măsură se menţine starea de coproprietate sau indiviziune, fiindcă în caz contrar, în conformitate cu prevederile art.728 Cod civ., ei pot cere în orice moment împărţirea bunului sau a bunurilor comune. Naşterea şi existenţa raporturilor ce se stabilesc între titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie se bazează şi sunt determinate de relaţiile de natură personală nepatrimoniale ce există între aceştia. Izvorul proprietăţii comune în devălmăşie îl constituie, aşadar, existenţa raporturilor personal-nepatrimoniale dintre cei doi soţi.Sfera subiecţilor dreptului de proprietate comună în devălmăşie este, prin urmare, limitată la cei doi soţi. Astfel, art.30 din Codul familiei dispune în termeni expreşi că bunurile dobândite în timpul căsătoriei de

46

oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale acestora. Existenţa în timp a raporturilor juridice de proprietate comună în devălmăşie este determinată de existenţa situaţiei juridice care a dat naştere acestui drept de proprietate comună şi încetează de îndată ce acesta ia sfârşit. d) întrucât în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi fiecare proprietar cunoaşte cota sa parte din drept, el poate dispune de dreptul său prin acte cu titlu gratuit sau oneros încheiate cu orice persoană. Pentru înstrăinarea sau grevarea cu sarcini reale a cotei sale părţi nu are nevoie de consimţământul celorlalţi proprietari cu care se află în raporturi juridice de proprietate comună. Nu este necesar consimţământul celorlalţi, deoarece prin înstrăinarea sau grevarea cotei sale părţi din dreptul de proprietate comună nu se aduce nici o atingere dreptului celorlalţi proprietari asupra bunului ori bunurilor comune. în cazul dreptului de proprietate comună în devălmăşie, spre deosebire de dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, codevălmaşii nu cunosc întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune. Dreptul lor nu este individualizat sub formă de cote părţi. Drept urmare titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie nu pot dispune, prin acte între vii, de dreptul lor asupra bunurilor comune. înstrăinarea de către un codevălmaş a dreptului său asupra bunurilor comune ar contraveni nu numai naturii dreptului de proprietate comună în devălmăşie dar şi destinaţiei stabilită prin lege acestui drept. e) Între dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi în devălmăşie există deosebiri esenţiale din punctul de vedere al modului de exercitare al atributelor ce alcătuiesc conţinutul juridic al acestor drepturi cu privire la bunul comun. Astfel, în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, fiecare proprietar are dreptul de a se folosi de bunul comun, însă numai în măsura în care nu aduce atingere folosinţei concomitente a celorlalţi proprietari şi nu schimbă destinaţia bunului comun. Fiecare proprietar are, de asemenea, obligaţia de a contribui la suportarea cheltuielilor privind măsurile de consevare a bunului, proporţional cu cota sa parte din dreptul de proprietate. În privinţa actelor de administrare şi dispoziţie privitoare la bunul comun, ele nu pot fi făcute decât cu consimţămîntul unanim al tuturor proprietarilor. Este suficient ca un singur proprietar să se opună actului

47

de adminstrare sau dispoziţie, propus de ceilalţi, pentru ca un asemenea act să nu poată fi încheiat. În cazul dreptului de proprietate comună în devălmăşie, proprietarii administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile comune ce alcătuiesc obiectul dreptului lor. în legătură cu aceasta, după ce în art.35, alin.l din Codul familiei se prevede, în mod expres, că: „Soţii administrază şi folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele", în cel de-al doilea alineat al aceluiaşi articol se dispune că: „Oricare dintre soţi exercitând singur aceste drepturi este de socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ". Din analiza acestor texte de lege se desprinde concluzia că în raporturile dintre codevălmaşi, în privinţa dreptului de administrare, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor comune, operează prezumţia de mandat tacit, reciproc. Cu alte cuvinte, legea prezumă că pentru orice act pe care l-ar face un soţ privind administrarea, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor comune, el are şi consimţământul celuilalt soţ l . Prezumţia de mandat tacit operează însă numai în cazul înstrăinării bunurilor mobile şi în măsura în care cel ce este prezumat că şi-a dat consimţământul nu contestă acest mandat. De la această regulă de principiu există o singură abatere, expres prevăzută de lege. Astfel, dispoziţia finală a art.35 din Codul familiei constituie o derogare de la regula prezumţiei de mandat tacit şi reciproc, întrucât prevede că: „Nici unul din soţi nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune dacă nu are consimţământul expres al celuilalt soţ". Tot astfel, pentru actele de înstrăinare cu titlu gratuit a bunurilor comune se cere consimţământul expres al celuilalt soţ. f) În cazul împărţirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, împărţirea are loc în baza cotelor părţi ce stabilesc întinderea dreptului fiecărui proprietar din dreptul de proprietate. în conformitate cu prevederile art.741 Cod civil, compunerea şi formarea loturilor din bunurile comune trebuie să corespundă întiderii dreptului fiecărui titular al dreptului de proprietate comună. în legătură cu aceste prevederi ale Codului civil, în Decizia de îndrumare nr.4/1967, al Plenului fostului Tribunal Suprem, după ce se dă indicaţia de principiu că, deşi menţionatul articol se referă la împărţirea succesiunii, care constituie cauza cea mai frecventă a stării

48

de indiviziune, dispoziţiile sale urmând a se aplica oricărei împărţiri de bunuri indifernt de cauza care a determinat indiviziunea, se arată, în continuare, că: „... prin acesta dispoziţie legală s-a urmărit să se asigure deplina egalitate între comoştenitori, respectiv între copărtaşi, în sensul că prin împărţire fiecare dintre ei să primească tocmai partea de bunuri la care este îndreptăţit". Ceea ce se desprinde din lege, ca şi din practica judecătorească este faptul că împărţirea bunurilor comune, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, se face după cote prestabilite, atribuirea bunurilor în natură fiecărui proprietar facându-se în funcţie de întinderea dreptului său asupra bunurilor comune. În cazul împărţirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună în devălmăşie, întinderea dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaş asupra bunurilor comune se va stabili prin învoiala acestora sau pe cale judecătorească. Spre deosebire de dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, împărţirea bunurilor - obiect al devălmăşiei - nu se face după cote-părţi prestabilite, cunoscute anterior procesului de partaj. Dimpotrivă, întinderea dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaş asupra bunurilor comune se stabileşte cu prilejul împărţelii. în legătură cu aceasta, Plenul fostului Tribunal Suprem arăta că: „Numai cu ocazia partajului se va stabili cote fiecărui soţ, fixarea cotei făcându-se pentru totalitatea bunurilor comune, iar nu pentru fiecare bun în parte". Dreptul de proprietate comună în devălmăşie asupra tuturor bunurilor dobîndite în timpul căsătoriei se caracterizează prin aceea că aparţine nefracţionat titularilor codevălmaşi. Unicitatea sub care se înfăţişează acesta universalitate juridică, impune ca la încetarea stării de devălmăşie, împărţeala să se facă, de asemenea, prin unicitate de cote stabilite pentru fiecare soţ în funcţie de contribuţia sa la dobândirea bunurilor luate în ansamblu, iar nu prin mai multe cote, adică nu prin diferenţierea cotelor în raport cu un anumit bun sau anumite categorii de bunuri. g) În sfârşit, o ultimă deosebire ce trebuie observată între dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi în devălmăşie, priveşte cercul persoanelor îndreptăţite să urmărească bunurile comune ce alcătuiesc obiectul acestor drepturi. în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, cota-parte a fiecărui proprietar poate fi urmărită de creditorii

49

acestuia. Cât priveşte bunul comun, privit în materialitatea sa, el nu poate fi urmărit de către un creditor al unui singur coproprietar pentru simplul motiv că acesta aparţine tuturor proprietarilor. În ce priveşte bunurile comune ale soţilor, ele pot fi urmărite numai de acei creditori ale căror drepturi de creanţă s-au născut în legătură cu aceste bunuri.

50