VALIDAREA APARENEI DE DREPT I REGULA CONINUT DE DISPOZIIILE ALINEATULUI (24) DIN ARTICOLUL III AL LEGII NR. 169/1997 MODIFICAT I COMPLETAT

Lector dr. Dan Constantin Tudurache 1. Noiunea de aparen n dreptul civil. Conexiunea cu bunacredin. Lipsa justului-titlu. Aparena constituie un efect al bunei-credine. Teoria aparenei se bazeaz pe existena erorii scuzabile la terii beneficiari ai actelor ncheiate de ctre titularul aparent al dreptului. Eroarea trebuie s fie att o eroare comun a celorlali participani la circuitul civil, care ar fi fost pui n situaia s contracteze n aceleiai condiii, precum i o eroare individual, adic eroarea n care se afl chiar beneficiarul actului ncheiat cu titularul aparent.1 Prin validarea aparenei de drept, buna-credin are efecte mult mai energice, pentru c nu mai trebuie s fie nsoit de just titlu, cum se ntmpl la uzucapiunea scurt, i nici nu se mai cere exercitarea unei posesii pe timpul artat de lege. Efectul este instantaneu. n dreptul civil, aparena are un sens material, prin care se nelege ceea ce este vizibil, constituie un semn exterior; de exemplu, servituile aparente la care fac referire dispoziiile articolului 622 alineatul (3) din Codul civil. n afara sensului material, prin aparen se nelege o situaie veridic, dar contrar realitii.2 n ciuda faptului c avem de-a face cu un drept aparent, ns, inexistent n realitate, acordndu-se ncredere situaiei aparente, se recunosc unele efecte juridice. Acest neles al noiunii de aparen este avut n vedere n teoria aparenei. Titularul aparent se comport fa de ceilali participani la circuitul civil ca i cum ar fi adevratul titular al dreptului pe care l pretinde. Titularul aparent, prin comportamentul su i prin titlurile pe care le produce, creeaz o eroare comun la acei participani la circuitul civil cu care are ocazia de a intra n raporturi juridice, astfel c este considerat ca fiind adevratul titular al dreptului. Dac titularul aparent ncheie un act juridic cu un ter de bun-credin, actul poate fi meninut i opus adevratului titular al dreptului. La rndul su, dobnditorul este n eroare cu privire la mprejurarea c nstrintorul nu are calitatea de titular al dreptului de care a dispus. Din cele expuse reiese c ntre buna-credin i aparen exist o strns conexiune. Nu se poate da eficien aparenei n lipsa bunei-credine.A se vedea Dimitrie Gherasim, Buna-credin n raporturile juridice civile, Editura Academiei, Bucureti, 1981, p. 206. 2 Dimitrie Gherasim, op. cit., p. 206.1

1

Ajungndu-se la sacrificarea titularului real al dreptului cu privire la care s-a tranzacionat, prin validarea aparenei de drept se creeaz excepii deosebit de grave de la urmtoarele principii fundamentale ale dreptului civil: a) nimeni nu poate fi obligat n absena manifestrii consimmntului su; b) nimeni nu poate transmite mai multe drepturi dect are; i c) actul lovit de nulitate nu poate produce nici un efect. Tocmai derogarea de la aceste reguli importante ale dreptului civil, impune ca, pentru a nu se ajunge la un arbitrariu prin transformarea excepiei n regul, validarea aparenei de drept s fie aplicat cu mult chibzuin, numai n acele cazuri n care s-ar justifica a se prefera dobnditorul de bun-credin ce s-a bazat pe aparen, n detrimentul veritabilului proprietar. 2. Teoriile cu privire la ideea de aparen. Pentru explicarea mecanismului i a efectelor aparenei au fost emise mai multe teorii. Prin unele dintre ele se ncearc explicarea validrii aparenei prin ntrebuinarea regulilor aplicabile n cadrul altor instituii juridice (teoria aplicrii regulilor de la simulaie, teoria reprezentrii i a gestiunii de afaceri i teoria culpei), iar altele prezint o explicaie original, diferit de fundamentarea unor instituii juridice cu care s-ar asemna. 3 2.1. Aplicarea regulilor de la simulaie. S-a considerat c actele ndeplinite de titularul aparent ar trebui meniune astfel cum, n materia simulaiei, terii de bun-credin i pot sprijini aprarea pe actul aparent, dei, acesta nu corespunde realitii, fiind contrazis de actul secret. Teoria nu este la adpost de critic, pentru c simulaia n actele juridice este rezultatul unui acord stabilit de dou persoane, ceea ce nu se ntmpl n cazul aparenei, unde chiar participantul la actul juridic este de bun-credin i devine beneficiar al situaieie juridice aparente. Simulaia creeaz situaii relative. Ceea ce este secret fa de unii participani la circuitul civil, poate fi cunoscut fa de alii. n raport de acest aspect, se vor putea prevala sau nu de actul aparent, pentru a-i menine efectele, dei nu este conform realitii. n cazul aparenei nu exist aceast aceast divizare a terilor, pentru c suntem n prezena erorii comune i invincibile. 2.2. Teoria reprezentrii i a gestiunii de afaceri. n cadrul acestei teorii s-a considerat c la momentul ncheierii actelor cu terul de bun-credin, titularul aparent ar fi acionat ca un reprezentant al titularului veritabil sau ca un gerant de afaceri al acestuia. Teoria nu poate fi primit pentru c titularul aparent nu are intenia de a gera interesele titularului veritabil al dreptului, pe de-o parte, i ncheie actele n numele su propriu, pe de alt parte. Teoria reprezentrii nu poate fi primit i pentru motivul c spre deosebire de reprezentare, din actul ncheiat, titularul aparent acionnd n nume3

Pentru detalii, a se vedea Dimitrie Gherasim, op. cit., p. 208 i urm.

2

propriu, dobndete obligaiile specifice actului ncheiat cu terul de buncredin. 2.3. Teoria culpei titularului veritabil. n cadrul acestei teorii s-a susinut c titularul dreptului se face vinovat pentru neexercitarea dreptului su, nlesnind astfel, crearea unei aparene necorespunztoare realitii, iar pentru repararea prejudiciului pe care i l-ar crea terului, trebuie s recunoasc efectele actului juridic ncheiat n condiiile aparenei. Titularul dreptului i asum un adevrat risc de a-i pierde dreptul pentru a se garanta securitatea circuitului civil. S-a considerat c exercitarea dreptului constituie chiar o obligaie pentru titular, iar nclcarea acestei obligaii d natere rspunderii n raport cu terul dobnditor de bun-credin. Considerm c este de apreciat n aceast teorie, faptul c se discut despre contribuia titularului veritabil la crearea situaiei aparente crei i cade victim terul dobnditor de bun-credin. Este corect c pasivitatea titularului real care nu exercit dreptul, nu promoveaz aciunile n justiie pentru aprarea dreptului su, favorizeaz uzurparea dreptului de ctre cel care devine titularul aparent i generarea erorii comune. ns, teoria nu poate fi primit pentru c este exagerat a se transforma facultatea de exercitare a unui drept ntr-o obligaie. 2.4. Critica teoriilor. Aparena se bazeaz pe buna-credin a terului dobnditor i pe eroarea comun. Toate teoriile care au ncercat s explice funcionarea aparenei prin mprumutarea regulilor aplicabile altor instituii juridice s-au dovedit a fi insuficiente. Trebuie admis c aparena se fundamenteaz pe buna-credin a terului dobnditor care a ncheiat actul cu titularul aparent, i pe eroarea comun. 3. Elementele aparenei. Pentru a i se da eficien, aparena trebuie s ntruneasc att elemente materiale, ct i elemente psihologice. 3.1. Elementele materiale ale aparenei. Elementele materiale ale aparenei sunt: publicitatea, notorietatea, persistena i actul juridic. 3.1.1. Publicitatea. Publicitatea trebuie neleasc att n sensul manifestrii publice a exerciiului unui drept pe care titularul aparent nu-l are, 4 dar i n nelesul de ndeplinire a msurilor de publicitate imobiliar acolo unde sunt cerute de ctre lege. ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar, raportat la sistemul de publicitate imobiliar aplicabil la momentul respectiv n localitatea n care se afl situat imobilul n discuie, este de natur s creeze convingerea c cel care beneficiaz de nscrierea n registrul de publicitate este chiar titularul dreptului.5 Considerm c nu poate fi conceput ideea de aparen n condiiile n care titularul ar exercita o posesie clandestin a bunului asupra cruia efectueazA se vedea tefan Rauschi, Gheorghe Popa, tefania Rauschi, Drept civil. Teoria general. Persoana fizic. Persoana juridic, Editura Junimea, Iai, 2000, p. 119. 5 A se vedea Tribunalul Suprem, col. civ., dec. nr. 1433 din 3 octombrie 1957, n C.D. 1957, p. 70 i urm.4

3

actul de dispoziie pe de-o parte, i nu ar ndeplini toate condiiile de publicitate imobiliar, pe de alt parte. Lipsa ndeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar are implicaii i asupra elementelor psihologice, pentru c ar trebui s creeze ndoiala n mintea terului care contracteaz cu un asemenea nstrintor. Or, se cunoate c ndoiala nltur buna-credin. 3.1.2. Notorietatea i persistena. Situaia juridic aparent, dar nereal, trebuie s fie de notorietate public, toi participanii la circuitul civil ce sunt inui s trateze cu titularul aparent, avnd convingerea c acesta i nu o alt persoan este titularul dreptului. Starea de notorietate trebuie s fie caracterizat de persisten, n sensul c trebuie s aib o durat ndelungat i s fie constant. 3.1.3. Actul juridic. Existena actului juridic trebuie s fie privit din dou puncte de vedere: a) actul juridic ce st la baza aparenei (actul de dobndire al titularului aparent); i b) actul juridic ncheiat de ctre titularul aparent cu terul de bun-credin. Titlul oneros i titlul particular al actului. Sub primul aspect, trebuie s existe un titlu aparent de dobndire a dreptului de ctre titularul aparent. Acest titlu trebuie s fie apt s creeze convingerea c titularul aparent a dobndit n mod valabil dreptul pe care l pretinde. Pentru a avea o asemenea aptitudine, titlul prezentat trebuie s ntruneasc, cel puin din punct de vedere formal, toate condiiile de validitate. nfiarea unui act autentic de dobndire a dreptului de proprietate asupra imobilului tranzacionat, cu ndeplinirea formalitii de nscriere a dreptului n cartea funciar, este de natur s creeze impresia c titularul aparent deine un titlu valabil de dobndire a dreptului; aparent s-a manifestat consimmntul de ctre nstrintor, ns, acest consimmnt ar putea s fie viciat, mprejurare cu privire la care terul dobnditor este strin. Tot astfel, se poate considera n cazul n care prezint un certificat de motenitor emis de ctre notarul competent s instrumenteze procedura dezbaterii succesorale n cauza respectiv. n ce privete actul juridic ncheiat ntre titulatul aparent i ter, de asemenea, acesta trebuie s ndeplineasc toate condiiile unui act juridic, adic ale unui titlu regulat. Acest act trebuie s fie cu titlu oneros i cu titlu particular. Este firesc ca terul dobnditor de bun-credin s fie preferat n detrimentul adevratului titular al dreptului numai n ipoteza n care dobndirea de la titularul aparent se face printr-un act cu titlu oneros.6 Fa de dobnditorul cu titlu gratuit al unui imobil, se aplic fr restricii principiul resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis, dat fiind c, n raport cu acest ter care ncearc s pstreze un profit obinut fr prestarea unui contraechivalent (certat de lucro captando), este justificat a fi ocrotit persoana de la care provine dreptul transmis, fiindc aceasta din urm ar suferi o pagub (certat de damno vitando).

A se vedea Octavian Cpn, Nulitatea actului juridic civil, n Paul Cosmovici (coordonator), Tratat de drept civil, Editura Academiei, Bucureti, 1989, p. 246-247.

6

4

3.2. Elementele psihologice ale aparenei. Latura psihologic a aparenei este reprezentat de eroarea comun i de eroarea individual a terului dobnditor. Nu intereseaz poziia psihologic a titularului aparent. Indiferent c acesta acioneaz cu bun-credin ori cu rea-credin, dac sunt ntrunite toate condiiile pentru validarea aparenei de drept, efectele actului juridic vor fi meniune n raport cu terul dobnditor de bun-credin. 3.2.1. Eroarea comun. Acest element psihologic al aparenei const n convingerea pe care o au participanii la circuitul civil c titularul aparent ar fi adevratul titular al dreptului. Eroarea, chiar comun, trebuie s fie una scuzabil, adic nu va fi primit eroarea ce ar fi putut fi nlturat prin msuri minime impuse de prudena normal n gestionarea patrimoniului i ntocmirea diverselor acte juridice asupra bunurilor. Pentru terul dobnditor, eroarea comun constituie un element obiectiv i exterior, pe care se sprijin buna sa credin, jucnd un rol similar justului titlu. Astfel, se explic formularea potrivit creia eroarea comun creeaz dreptul (error communis facit jus).7 Eroarea este comun atunci cnd este mprtit de un numr ct mai mare de participani la circuitul civil. Ar fi absurd s se pretind s fie prezent la toi oamenii. Imporant este s fie prezent la toi acei participani la circuitul civil care ar fi inui s acioneze n aceleai condiii ca i terul dobnditor. Eroarea comun este caracterizat de dou trsturi: invincibilitatea i credina legitim. Acestea nu sunt cerute cumulativ, ci pentru unele situaii se vorbete despre invincibilitate, iar pentru alte situaii, se consider c este suficient credina legitim.8 Invincibilitatea erorii comune l scutete pe terul de bun-credin de a mai dovedi piedicile pe care el nsui le-ar fi ntlnit n cercetarea cauzelor ascunse, uneori ndeprtate ale nevalabilitii titlului autorului su (titularul aparent). Fiind prezent la un numr ct mai mare de persoane ce ar fi fost inute s contracteze n mprejurri similare, eroarea comun creeaz o prezumie de invincibilitate. Credina legitim se refer la convingerea terului c titularul aparent are calitatea de veritabil titular al dreptului i c nu are de efectuat alte verificri. Credina legitim este aplicabil situaiei mandatului aparent. n acest caz, pentru c nu se trateaz direct cu titularul dreptului (de data aceasta avem de-a face cu titularul veritabil al dreptului), ci cu un pretins mandatar (cu privire la care terul are convingerea c l reprezint i l angajeaz pe adevratul titular al dreptului). Ar fi i greu de ndeplinit o condiie de eroare comun cu privire la existena unui mandat, cnd se cunoate c, de cele mai multe ori, mandatul este dat unei persoane pentru o operaiune determinat.A se vedea Gabriel Boroi, Drept civil. Partea general. Persoanele, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 253. 8 A se vedea Dimitrie Gherasim, op. cit., p. 213.7

5

3.2.2. Eroarea individual a terului dobnditor. Astfel cum s-a artat n mod constant, aparena funcioneaz numai n folosul terului de buncredin care s-a sprijinit pe situaia juridic public, notorie i persistent creat de ctre titularul aparent al dreptului. Buna-credin a terului dobnditor este prezumat. Pentru a se recunoate efectele aparenei, trebuie dovedit eroarea comun; mai exact, trebuie dovedite acele condiii materiale ce erau apte s creeze convingerea colectiv c titularul aparent i nu alt persoan deine dreptul. Din mprejurarea existenei unei erori comune se poate trage concluzia c n aceeai eroare s-a aflat i terul dobnditor.9 Evident, c i n aceast materie, prezumia de bun-credin a dobnditorului este relativ, putnd fi rsturnat fcndu-se dovada c a avut cunotin de adevrata situaie a dreptului pe care l-a dobndit, sau c a eroarea n care s-a aflat nu era una scuzabil. Cea mai mic ndoial cu privire la unele aspecte ale dobndirii dreptului de ctre titularul aparent sau autorii acestuia, este de natur s nlture buna-credin. 4. Efectele aparenei. Aparena produce efecte n ce privete dovada existenei unui drept n favoarea unei persoane i n sensul validrii actului nul. Consecinele validrii unui act nul trebuie analizate n ce privete: a) raporturile dintre titularul adevrat i terul de bun credin; b) raporturile dintre titularul adevrat i titularul aparent; i c) raporturile dintre titularul aparent i ter. Titularul adevrat al dreptului este inut s suporte efectele actului ncheiat ntre titularul aparent i ter. n conflictul dintre aceste persoane, ctig de cauz va avea terul dobnditor de bun-credin. Titularul aparent al dreptului nu dobndete drepturi n contra veritabilului titular. n consecin, titularul aparent va fi inut s despgubeasc pe veritabilul titular care a fost deposedat de dreptul su. ntinderea obligaiei de despgubire va fi diferit n raport de bunacredin sau de reaua-credin a titularului aparent. Este posibil ca titularul aparent, la rndul su, s fi fost convins de temeinicia titlului de care a beneficiat, situaie n care vorbim de un titular aparent de bun-credin cruia i se va aplica regimul posesorului de bun-credin (va pstra fructele culese i va restitui numai preul ncasat din nstrinarea bunului, iar nu valoarea bunului de la momentul cererii de chemare n judecat).10 Titularul aparent de rea-credin va inut la o reparare integral a prejudiciului, n sensul c va restitui fructele percepute, precum va plti contravaloarea celor pe care nu le-a cules i a celor care au fost conferite terului dobnditor de bun-credin. n privina despgubirii pentru bunul ieit n mod irevocabil din patrimoniul titularului veritabil, va fi inut la plata valorii bunuluiA se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de Drept civil romn, volumul III, Editura All, Bucureti, 1998, p. 311. 10 A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, op. cit, p. 311.9

6

de la momentul cererii de chemare n judecat, precum i a oricror alte daune ce i-au fost pricinuite de pierderea respectivului drept. n ce privete raporturile dintre titularul aparent i ter, n principiu, ntre aceste persoane, nu se nasc raporturi deosebite din starea de aparen. Pentru ipoteza n care nu se d eficien aparenei i se admite aciunea adevratului titular al dreptului, terul fiind evins, se va ndrepta mpotriva titularului aparent cu aciunea n garanie pentru eviciune. Prin urmare, putem vorbi de obligaia de garanie pentru cazul n care nu se valideaz aparena. 5. Aplicaii ale teoriei aparenei. Aplicaiile aparenei ca metod de salvare a actului nul se refer, pe de-o parte, la actele ncheiate cu titularul aparent (creditorul aparent, mandatarul aparent, motenitorul aparent i proprietarul aparent), iar pe de alt parte, la actele instrumentate n condiii n care se crede c au fost legal ntocmite. 5.1. Creditorul aparent. n conformitate cu prevederile articolului 1097 din Codul civil, Plata fcut cu bun-credin acelui ce are creana n posesiunea sa este valabil chiar dac n urma posesorul ar fi evins. Creditorul adevrat nu are dect posibilitatea de a solicita de la creditorul aparent suma pe care a ncasat-o de la solvensul de bun-credin. Pentru se valida plata fcut creditorului aparent, trebuie s existe elementul obiectiv al posesiunii titlului de crean de ctre titularul aparent (falsul creditor), precum i buna-credin a solvensului, adic acesta s aib convingerea c ar face plata adevratului creditor.11 Buna-credin trebuie s existe la momentul plii. 5.2. Mandatarul aparent. Codul civil, n articolele 1554, 1557 i 1558, trateaz problema validrii actelor ncheiate de ctre terii de bun-credin cu mandatarul al crui mandat a ncetat prin revocare ori prin ncetarea din via a mandantului, n condiiile n care nu i-au fost aduse la cunotin aceste mprejurri. n aceste cazuri, a existat un contract de mandat ntre pretinsul mandatar i persoana despre care afirm c o reprezint. De asemenea, se poate vorbi despre mandat aparent atunci cnd, n condiiile existenei unui mandat, prin abuzul mandatarului, se depesc limitele mandatului. Terului de bun-credin nu-i este opozabil conduita abuziv a mandatarului pe care mandatul i l-a ales n mod greit. Mandatul aparent rezult, ns, i din situaia n care, fr a fi existat vreodat un contract de mandat, terul are convingerea legitim c trateaz cu un veritabil mandatar. 5.3. Motenitorul aparent. Este posibil ca o persoan care la un anumit moment este considerat ca fiind succesoare a unei persoane a crei succesiune s-a deschis, s fie nlturat de la respectiva motenire.12 n cazul motenirii legale, o astfel de situaie poate fi ntlnit atunci cnd un succesor dintr-o clasA se vedea Liviu Pop, Drept civil romn. Teoria general a obligaiilor, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 478.11

7

inferioar este nlturat de apariia unui succesor dintr-o clas prioritar, sau de descoperirea unui testament. n cazul succesiunii testamentare, este posibil n cazul n care dup ce un legatar este pus n posesia motenirii, se descoper un alt testament ncheiat ulterior, prin care este desemnat un alt succesor. Pentru c motenitorul iniial s-a comportat ca un veritabil succesor, efectund inclusiv acte de dispoziie asupra bunurilor pe care le-a primit n virtutea calitii de erede, se pune problema validrii actelor de dispoziie; ct privete actele de conservare i de administrare, se consider c acestea trebuie meninute, pentru c i titularul veritabil le-ar fi ncheiat, pe de-o parte, acestea fiind acte necesare i utile, pe de alt parte. n ce privete actele de dispoziie, n privina bunurilor mobile acestea sunt meninute pe temeiul dobndirii dreptului de ctre terul de bun-credin prin simpla intrare n posesia lor, n conformitate cu prevederile articolului 1909 din Codul civil.13 Aparena de drept este chemat s valideze actele de dispoziie efectuate de ctre motenitorul aparent asupra imobilelor, n condiiile n care dobnditorul nu are, nc, posibilitatea s apeleze la uzucapiunea scurt pentru a pstra bunul n patrimoniul su. 5.4. Proprietarul aparent. Plecnd de la validarea actelor de dispoziie efectuate asupra imobilelor de ctre motenitorul aparent, soluia a fost exist la orice situaie n care terii de bun-credin, pe fondul unei erori comune i invincibile, trateaz cu un proprietar aparent. Validarea aparenei create de titularul aparent al dreptului de proprietate este deosebit de energic, pentru c terul de bun-credin este imediat deposedat de dreptul ce a fost nstrinat terului de bun-credin, mai nainte de a se fi ndeplinit condiiile uzucapiunii scurte, sau mai nainte de a se fi prescris aciunea n rectificare ce ar fi deschis n contra sa n conformitate cu cu prevederile articolului 36 din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat.14 Dup ndeplinirea acestei prescripii, va intra n funciune prezumia absolut de proprietate15 reglementat de dispoziiile articolului 31 din Legea nr. 7/1996, republicat, n conformitate cu care Cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai n folosul acelei persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea funciar.A se vedea Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All Educational, Bucureti, 1998, p. 243-245. C. Hamangiu, I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, op. cit, p. 311. 13 A se vedea Traian Ionacu, Situaia juridic a transmisiunilor imobiliare consimite de eredele aparent, n Studii de drept civil, Iai, 1926, p. 10. 14 Republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 201din 3 martie 2006. 15 Cu privire la principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar, a se vedea Marian Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Edit Press Mihaela S.R.L., Bucureti, 2000, p. 319 i urm.12

8

n conformitate cu prevederile alineatului (2) al aceluiai articol, Dobnditorul este considerat de bun-credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real. 5.5. Actele instrumentate n condiii n care se crede c au fost legal ntocmite. Aceast aplicaie a teoriei validrii aparenei de drept vine s salveze situaiile juridice create prin intermediul unor acte lovite de nulitate datorit nendeplinirii unor condiii de form, avndu-se n vedere c valorificarea nulitii, dimpotriv, ar genera situaii inechitabile. Validarea unor astfel de acte este acordat beneficiarilor care, n bun-credin, au considerat c organul care le-a emis a fost corect nvestit. Actele sunt ntocmite cu respectarea tuturor condiiilor de fond i de form, mai puin cerina numirii legale n funcie a agentului instrumentator. Existena erorii comune c acea persoan a fost numit i exercit n mod legal o anumit funcie, unit cu buna-credin a beneficiarilor actului, justific meninerea actului astfel ntocmit. Persoanele care se adreseaz unui serviciu public trebuie s se supun autoritilor administrative, iar nu s cerceteze i s cear justificri cu privire la modalitile de nvestire n funcie a persoanelor care lucreaz n respectivele servicii publice, trecnd peste aparenele de legalitate. Soluia validrii actelor despre care se crede c au fost intrumentate n condiii legale, a fost evocat de dispoziiile articolului 7 din Decretul nr. 278/2960 cu privire la actele de stare civil, n conformitate cu care nregistrrile fcute n registrul de stare civil de o persoan necompetenta, care a exercitat n mod public atribuia de delegat de stare civil sunt valabile, chiar dac acea persoana nu avea, n realitate, aceasta calitate. n acelai sens, sunt dispoziiile articolului 7 din Legea nr. 119/1996 cu privire la actele de stare civil,16 potrivit crora Actele de stare civil ntocmite de o persoan care a exercitat n mod public atribuiile de ofier de stare civil, cu respectarea prevederilor prezentei legi, sunt valabile, chiar dac acea persoan nu avea aceast calitate. 6. Critica reglementrii alineatului (24) al articolului III al Legii nr. 169/1997 modificat i completat. Cu ocazia modificrii i completrii Legii nr. 169/1997 prin Legea nr. 247/2005 Titlul V, s-a introdus alineatul (24) al articolului III, care are urmtorul coninut: n cazul unor nstrinri succesive ale terenurilor, cel care a vndut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat s remit preul actualizat fostului proprietar rmas fr teren".

16

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 282 din 11 noiembrie 1996.

9

Din interpretarea textului se desprinde concluzia c n cazul constatrii nulitii unui titlu de proprietate emis n procedura reglementat de Legea nr. 18/1991 cu modificrile i completrile ulterioare, dac terenul la care se refer titlul nul a fcut obiectul unor nstrinri succesive, aceast constatare a nulitii nu afecteaz pe dobnditorii succesivi; altfel spus, sunt meninute nstrinrile repetate svrite pe baza titlului nul, dreptul de proprietate asupra imobilului rmnnd irevocabil n patrimoniul ultimului subdobnditor. Concluzia meninerii efectelor actelor subsecvente de nstrinare reiese din soluia de acordare a preului actualizat fostului proprietar rmas fr teren. La prima vedere, textul constituie o aplicaie legal a teoriei aparenei. ns, la o analiz atent se poate observa c dispoziia legal se ndeprteaz de la regulile recunoscute de doctrin cu privire la aplicarea teoriei aparenei, pe deo parte, i nu conine precizri de natur s menin numai acele nstrinri care ar fi justificat s fie meinute din considerentul securitii dinamice a circuitului civil, pe de alt parte. O prim problem este dat de mprejurarea c se solicit s fie vorba despre nstrinri succesive. Se pare c legiuitorul a dorit s traneze problema n sensul c dac a avut loc o singur nstrinare, dobnditorul direct va suporta, fr excepie, efectele nulitii titlului de proprietate al nstrintorului potrivit adagiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Limitarea legii nu ni se pare acceptabil, pentru c teoria aparenei i gsete aplicarea i atunci cnd are loc o singur operaiune de nstrinare. Ar putea exista cazuri n care chiar o singur nstrinare s fie fcut n favoarea unui dobnditor care cu bun-credin se ntemeiaz pe aparena creat de titlul nul de care a beneficiat nstrintorul. Este tot att de adevrat c existena unor operaiuni succesive de nstrinare face s fie ndeplinite mai uor condiiile de publicitate, notorietate i persisten, iar pentru subdobnditorul mai ndeprtat de primul act de nstrinare, este de presupus c exist anse mai mari s fie indus n eroare de aparena creat de irul de acte de nstrinare i s nu aib cunotin de viciile titlului nstrintorului primar. A doua critic pe care avem a o formula este aceea c, n afara nstrinrilor succesive, nu vine s se fac nici o precizare cu privire la conduita nstrintorului, respectiv a nstrintorilor; dac n teoria aparenei se pretinde ca nstrintorul, titular aparent al dreptului, s aib o conduit conform dreptului pe care l pretinde, s se manifeste n mod public exact cum ar fi titularul dreptului, fr nici o rezerv care s ascund vreo deficien a titlului su de dobndire, textul articolului III alineatul (24) al Legii nr. 169/1997, modificat i completat, trage concluzia publicitii, n mod exclusiv, din existena unor nstrinri ulterioare. Textul pe care l criticm nu face nici o precizare nici cu privire la felul actelor de nstrinare i nici cu privire la atitudinea subiectiv a 10

subdobnditorilor (mai exact a ultimului subdobnditor, titularul actual al dreptului de proprietate la care se refer titlul nul). Pentru a da satisfacie ideii de echitate, n teoria aparanei, dobnditorul de la titularul aparent este preferat adevratului proprietar numai n ipoteza n care actul su de dobndire este unui cu titlu oneros. Este firesc ca dobnditorul cu titlu gratuit s suporte fr rezerve consecinele constatrii nulitii titlului de proprietate al nstrintorului su. De asemenea, aparena fiind un efect al bunei-credine, am vzut c presupune existena erorii scuzabile, att la nivel general (error communis) ct i la nivel particular (eroarea individual a dobnditorului). Aaparena produce efecte numai n favoarea dobnditorului de bun-credin. Este de observat c dispoziia din Legea nr. nr. 169/1997, modificat i completat, nu face vorbire de necesitatea existenei bunei-credine a subdobnditorului final. Echitatea i bunul sim ne-ar ndemna s circumstaniem aplicarea textului legal numai la cazurile n care regsim cele dou condiii ale teoriei aparenei (actul de nstrinare cu titlu oneros i buna credin a subdobnditorului), ns, ne vedem expui riscului de a ni se reproa efectuarea unei distincii n absena vreunei distincii n textul legii. Fcnd vorbire numai despre nstrinri succesive, dar fr a meniona condiiile pertinente, discutate mai sus, ale teoriei aparenei, se poate ajunge la concluzia c pe baza dispoziiilor art. III alineatul (24) al Legii nr. 169/1997, modificat i completat, chiar subdobnditorul de rea-credin ar fi preferat fostului proprietar, ceea ce este inadmisibil, n raport de principiul legii n conformitate cu care se urmrete reconstituirea dreptului de proprietate pe vechiul amplasament. Relevnd aceste deficiene ale textului legii, se semnaleaz faptul c un text de lege, aparent generos (pentru c tot discutm despre teoria aparenei), dat fiind c este insuficient elaborat, poate da natere unor nclcri grave ale legii i ale dreptului de proprietate, nct s-ar impune fie abrogarea lui, fie modificarea n aa fel nct s constituie o excepie de la regula desfiinrii actelor subsecvente de nstrinare, iar aa cum este cunoscut , excepiile fiind de strict aplicare, s se refere numai la acele cazuri n care, meninerea efectelor actelor de nstrinare s se justifice pe temeiul protejrii bunei-credine.

11