Valabile din 01 ianuarie 2013 - unnpr.ro de Cercetare-Dezvoltare in Constructii si Economia...

download Valabile din 01 ianuarie 2013 - unnpr.ro  de Cercetare-Dezvoltare in Constructii si Economia Constructiilor ... - topografia; - mărimea şi ... procese civile, ...

of 54

  • date post

    08-Feb-2018
  • Category

    Documents

  • view

    213
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Valabile din 01 ianuarie 2013 - unnpr.ro de Cercetare-Dezvoltare in Constructii si Economia...

  • Valabile din 01 ianuarie 2013

    NTOCMIT: ing. HINCU LUMINA LAURA Evaluator UNEAR(ANEVAR)

  • 2

    CUPRINS

    INTRODUCERE. GENERALITATI ___________________________________________________________________ 3

    IPOTEZE SI CONDITII DE INVESTIGARE __________________________________________________________ 7

    IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE________________________________________________________________ 9

    CONCLUZII PRIVIND EVOLUTIA PRETURILOR _________________________________________________11

    PROCEDURA DE CALCUL. LEGENDA _____________________________________________________________12

    BOTOANI ___________________________________________________________________________________________14

    DOROHOI ____________________________________________________________________________________________33

    DARABANI ___________________________________________________________________________________________45

    SVENI _______________________________________________________________________________________________50

  • 3

    INTRODUCERE. GENERALITATI

    Prezentul ghid a fost intocmit de un expert evaluator de proprietati imobiliare, atestat UNEAR(ANEVAR) - ing Hincu Luminita Laura, la solicitarea Camerei Notarilor Publici Suceava, cu scopul informarii si stabiliri i pragului minim de pret la transferul drepturilor reale imobiliare.

    Valorile stabilite in prezentul ghid sunt valori minimale, totusi nu se exclude posibilitatea unor valori mai mici, data fiind diversitatea si unicitatea amplasamentelor, modul de intretinere si exploatare, precum si diferitele cazuri particulare din piata imobiliara.

    Daca partile sunt nemultumite de valorile stabilite in ghid sau se incadreaza in anumite cazuri particulare (imobil foarte degradat, modificari interioare, neindeplinirea uneia din cerintele de calitate stabilite de Legea 10/1995 privind calitatea in constructii, se va solicita intocmirea unui Raport de Expertiza Tehnica sau Raport de Evaluare pentru stabilirea valorii de piata.

    Prezentul ghid considera indeplinite cerintele de calitate impuse de Legea 10/1995 . Astfel, art.5 din L10/1995 definete n mod clar cerinele de calitate obligatorii pentru construcii i anume:

    1. Rezistena i stabilitatea; 2. Sigurana n exploatare; 3. Sigurana la foc; 4. Igiena, sntatea oamenilor, refacerea i protecia mediului; 5. Izolaia termic, hidrofug si economie de energie; 6. Protectie impotriva zgomotului

    Msura n care aceste cerine sunt satisfcute de construcia analizat ne va oferi date certe viznd durabilitatea ei, adic durata de funcionare normal n timp a principalelor elemente de construcie, fr pierderea calitilor necesare de exploatare, cu urmtoarea clasificare:

    - Construcii cu durabilitate ridicat (de gradul I), respectiv mai mare de 100 ani; - Construcii cu durabilitate mijlocie (de gradul II), respectiv de 50 pn la 100 ani;

  • 4

    - Construcii cu durabilitate normal (de gradul III), respectiv de 20 pn la 50 ani.

    Rezumnd, n analiza general a diverselor tipuri de construcii se vor avea n vedere satisfacerea de ctre acestea a exigenelor de natur structural, funcional i economic. Eventualele abateri de la reglementrile legale care pot prejudicia n special interesele cumprtorilor de bunuri imobiliare sunt reglementate prin Legea 114/1996 Codul Civil din Romania unde sunt precizate rspunderile prilor la ncheierea tranzaciilor imobiliare i este definit viciul ascuns, iar n trei dintre articole sunt definite aceste responsabiliti. Viciul este un defect ascuns i poate fi definit ca un defect care este cunoscut vnztorului i care nu se poate descoperi printr-o inspecie obinuit. Conform art 1707 din Codul Civil:

    (1) Vnztorul garanteaz cumprtorul contra oricror vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n asemenea msur ntrebuinarea sau valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic.

    (2) Este ascuns acel viciu care, la data predrii, nu putea fi descoperit, fr asisten de specialitate, de ctre un cumprtor prudent i diligent.

    (3) Garania este datorat dac viciul sau cauza lui exista la data predrii bunului.

    (4) Vnztorul nu datoreaz garanie contra viciilor pe care cumprtorul le cunotea la ncheierea contractului.

    (5) n vnzrile silite nu se datoreaz garanie contra viciilor ascunse.

    Fa de cele prezentate, n cazul n care exist suspiciuni de nesatisfacere a reglementrilor i exigenelor impuse construciilor tranzacionate se va solicita ntocmirea unui Raport de Expertiz Tehnic ce va evidenia pierderile de valoare cauzate de nendeplinirea condiiilor enumerate mai sus.

  • 5

    Apartamentele pe baza carora s-au stabilit preturile de referinta

    sunt apartamente in blocuri vechi, cu 4 pana la 10 etaje, fara imbunatatiri, libere de sarcini, plata cu cash si cu nivel de depreciere a elementelor componente date de normativele tehnice.

    Orice imbunatatire poate duce la marirea pretului de tranzactionare. Prin imbunatatire intelegem: marirea confortului termic, reparatii capitale ale elementelor componente sau ale intregului imobil, utilizarea unor materiale de finisaj moderne cu parametri tehnici si estetici superiori, imbunatatirea functionalului.

    Pretul apartamentelor imbunatatite poate fi cu pana la 30% mai mare.

    Sporul de valoare realizat prin mbuntiri semnificative de natura structurala (elemente de rezistenta, inchideri perimetrale, compartimentari, acoperis, etc.) va fi evideniat printr-un Raport de Expertiz Tehnic ce va trebui s se ncadreze strict n prevederile Normativului P135 - 99 (ghid cuprinznd coeficienii de uzur fizic normal la mijloace fixe din grupa I - construcii) elaborat de Institutul National de Cercetare-Dezvoltare in Constructii si Economia Constructiilor Bucureti.

    Lucrarea are ca baz de referin cldiri din cadrul proprietatilor de tip rezidentialcomercial, de tip industrial, administrative i agroindustriale, ce pot exista numai n perimetrul construibil al localitilor. Cldirile avnd caracter rezidenial s-au difereniat astfel: - Blocurile de apartamente - amplasate n zonele intravilane ale localitilor, cu poziionri pornind de la zonele ultracentrale pn la cele de periferie. Sunt n general concepute a fi grupate n cartiere, n care se gsesc i cldirile cu spaii comerciale - la parter de bloc sau n cldiri independente. - Cldiri cu caracter rezidenial folosite ca locuin - se regsesc n intravilan, localizate pe cartiere, n care fiecare dintre cldiri are i o zon de curte. Cartierele cu astfel de cldiri sunt cartiere de tip rezidenial, iar n cadrul unei localiti ele sunt situate n mai multe zone (central, median sau periferic).

  • 6

    - Cldirile cu specific comercial se regsesc sub dou forme distincte i anume spaii comerciale situate la parterul blocurilor de locuit i cldiri independente. Aceste spaii comerciale se regsesc att n cartierele de locuine, ct i n zonele centrale ale localitii. Complexele comerciale se regsesc n zona ultracentral a localitii, numrul produselor comercializate fiind diversificat numai n domeniul produselor de folosin ndelungat i al produselor alimentare. Pentru spaii comerciale specializate exist posibilitatea ca acestea s fie n zone periferice, sub form de cldiri cu suprafee mari, situaie n care suprafeele de vnzare sunt completate cu spaii largi de parcare. - Cldiri industriale - care cuprind cldiri de producie (uzine, fabrici, ateliere) i cldiri de deservirea produciei (magazii, rezervoare, centrale, silozuri etc). - Cldiri agrozootehnice (agricole) - cuprind cldiri pentru adpostirea animalelor, construcii legumicole, (sere, rsadnie etc.), cldiri pentru adpostirea inventarului agricol i a produselor agricole (ateliere, remize, magazii, silozuri etc). - Cldiri administrative (sedii firme - birouri) - care cuprind spaii destinate conducerii societii, a personalului tehnic, social i administrativ, anexe sociale (vestiare, grupuri sociale, central telefonic etc.). Trsturile amplasamentului

    Dei cldirea i terenul sunt unite fizic, este totdeauna necesar i util evaluarea lor separat cu estimarea distinct a valorilor acestora.

    Trsturile amplasamentului proprietii includ: - topografia; - mrimea i dimensiunile amplasamentului; - lungimea la faad; - utilitile existente pe amplasament.

    Evaluatorul trebuie s noteze orice amenajare a amplasamentului

    care reduce sau mrete utilizarea probabil a proprietii. Valoarea amenajrilor este considerat, n mod obinuit, ca parte din valoarea amplasamentului.

  • 7

    IPOTEZE SI CONDITII DE INVESTIGARE

    Competenele, cunotinele i abilitile expertului evaluator se

    bazeaz pe Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) i n special pe: - GN1: Standard Internaional de Practic n Evaluare - Evaluarea proprietii imobiliare; - GN13: Standard Internaional de Practic n Evaluare - Evaluarea global pentru impozitarea proprietii. Proprietatea ca si concept fundamental in evaluare are mai multe acceptiuni:

    a) proprietatea reala,intangibila sau necorporala este formata din suma drepturilor asociate proprietatii: posesie, coproprietate, utilizare, vanzare, inchiriere, arenda);

    b) proprietate imobiliara, tangibila sau corporala; c) proprietatea personala care poate fi detasabila (mobila, aparate,

    masini) si fixa (utilaje, echipamente); d) proprietatea propriu-zisa, formata din terenuri, cladiri, constructii,

    instalatii atasate constructiilor si mediul natural(paduri, lacuri); Definirea corecta a proprietatii imobiliare reprezinta baza abodarii in evaluarea imobiliara din punctul de vedere al aspectelor juridice, economice, sociale si de impact cu mediul natural

    n aceste c