UZUCAPIUNEA IMOBILIARA IN NOUL COD CIVIL

Art.939 N.C.C. prevede ca acela care poseda bunul altuia timp de 10 ani ,in alte conditii decat cele ale posesiei de buna-credinta ,poate dobandi dreptul de proprietate, in temeiul uzucapiunii. Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii,Si in acest caz poate opera jonctiunea posesiilor. (Noul Cod Civil: comentarii / coord.: prof. univ. dr. Marilena Uliescu. – Ed. a 3-a, rev. si adaug. - Bucuresti: Universul Juridic, 201) Jurisprudenta In situatia prescriptiilor achizitive incepute sub imperiul Decretului-lege nr.115/1938 si implinite dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996, actiunile in constatarea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune in regim de carte funciara sunt guvernate de dispozitiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938. (DRIL nr. LXXXVI (86)/2007; http://scj.ro/comunicate_SU.asp) Uzucapiunea este o sanctiune civila aplicabila adevaratului proprietar al unui imobil, ce lasa bunul sau in posesia unei terte persoane care face acte de posesie sub nume de proprietar, intr-un termen defipt de lege. Adevaratul proprietar este deci singura persona ce ar putea face aparari impotriva posesorului neproprietar care pretinde dobandirea dreptului de proprietate prin intermediul prescriptiei achizitive. AStfel, numai adevaratul proprietar are calitatea procesuala pasiva in acest litigiu. (Tribunalul Bucuresti, sectia a V-a civila, decizia nr.102 din 20 ianuarie 2005; Jurisprudenta Nationala 2004-2005) In regim de carte funciara, nu este posibil a se dobandi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra constructiilor pretins edificate de detinator, fara autorizatie. (Inalta Curte de Casatie si Justitie, sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 5499 din 22 iunie 2005; Buletinul Jurisprudentei 2005) Pentru a opera dobandirea proprietatii prin uzucapiune, conform art. 645 si art. 1837 Cod civil, trebuie indeplinite conditiile rezultand din art. 1846-1847 din acelasi cod, si anume exercitarea unei posesii utile. Posesia este utila daca este neintrerupta, netabulara, publica si exercitata sub nume de proprietar, conform art. 1846-1847 Cod civil. In temeiul art. 1860 Cod civil, orice posesor posterior are facultatea, spre a putea invoca dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, sa uneasca posesiunea sa cu posesiunea autorului sau daca: - intre acestia a existat un raport juridic; - posesorul anterior nu a fost proprietarul imobilului. (Inalta Curte de Casatie si Justitie, sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 1483 din 25 februarie 2005; Buletinul Jurisprudentei 2005)

In materia dobandirii proprietatii asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit modificari importante prin Noul Cod Civil, mai ales cu privire la termenele si conditiile in care poate fi obtinută. Astfel, uzucapiunea de 30 de ani si uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani, reglementate de Codul Civil de la 1864, au fost inlocuite in prezent de uzucapiunea extratabulara de 10 ani (art. 930 NCC) si uzucapiunea tabulara de 5 ani (art. 931 NCC).

1. Uzucapiunea extratabulara de 10 ani prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil sau un dezmembramant al acestuia poate fi inscris in cartea funciara daca s-a exercitat o posesie neviciată timp de 10 ani, imobilul nu a fost inscris pana la acea data in cartea funciara, sau daca a fost inscris, proprietarul său să fi decedat sau, in cazul persoanelor juridice, acestea sa-si fi incetat existenta, ori sa fi fost inscrisa in cartea funciara o declaratie de renuntare la dreptul de proprietate asupra acelui imobil.

Daca toate aceste conditii sunt indeplinite, putem spune că se poate  dobandi dreptul de proprietate asupra imobilului, însă numai de la momentul inregistrarii declaratiei de inscriere a uzucapiunii in cartea funciara, si numai daca o terta persoana (spre exemplu, mostenitorul proprietarului care a decedat) nu a inregistrat deja o cerere privind inscrierea propriului sau drept asupra imobilului. Daca tertul isi intemeiaza cererea de inscriere a dreptului sau pe o cauza legitima, il poate impiedica pe uzucapant in dobandirea proprietatii, chiar daca termenul de uzucapiune de 10 ani a fost implinit. Este de mentionat ca in cazul uzucapiunii extratabulare, termenul uzucapiunii incepe sa curga din momentul in care imobilul posedat a ramas fara proprietar, respectiv proprietarul a decedat, si-a incetat existenta sau a renuntat la dreptul sau de proprietate, chiar daca posesia celui care invoca uzucapiunea a inceput anterior acestui moment.

2. In ceea ce priveste uzucapiunea tabulara de 5 ani, prevazuta de art. 931 NCC, aceasta operează numai in situatia in care posesorul unui imobil, cu buna – credinta considerandu-se proprietar, dar in baza unui titlu nevalabil, isi inscrie dreptul sau asupra imobilului in cartea funciara. Daca dupa momentul inregistrarii cererii sale de inscriere in cartea funciara, acesta exercita o posesie utila si neviciata timp de 5 ani, acesta poate dobandi dreptul de proprietate prin intermediul uzucapiunii tabulare de 5 ani, care nu mai poate fi contestat, de la momentul inregistrarii cererii de inscriere.  Pentru a se putea dobandi astfel dreptul de proprietate, buna – credinta trebuie sa existe atat in momentul intrarii in posesie, cat si la data inregistrarii cererii de inscriere in cartea funciara.

Dispozitiile referitoare la aceste doua tipuri de uzucapiune imobiliara astfel cum au fost modificate se aplica numai in cazurile in care posesia a inceput dupa data intrarii in vigoare a Noului Cod Civil, respectiv dupa data de 1 octombrie 2011.