Paiata imobiliara

7/30/2019 Paiata imobiliara

1/129

UNIVERSITATEA ECOLOGICA

FACULTATEA DE MANAGEMENT

Lucrare de licenta

Tendintele pietei de retail

privind creditele imobiliare /ipotecare

laBanca Comerciala RomanaCoordonator stiintific :

Prof.Univ.Dr.

BUCURESTI

- 2008

CUPRINS:

Introducere

Capitolul 1 - Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare1.1. Analiza conceptelor privind definirea creditului si a

sistemului de credit1.2. Aparitia bancilor/societatilor bancare de creditimobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta

1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

Capitolul 2 Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea Europeana2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail2.2. Evolutia in structura a creditelor retail2.3.Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si acordare a

creditelor retailCapitolul 3 Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare retail


2/129

3.1. Centrala Riscurilor Bancare

3.2. Biroul de Credit

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor

3.4. Provizioane specifice de risc

3.5. Asigurarea riscului financiar de neplata a creditelor

3.4. Instrumente financiare derivate

3.5. Securitizarea in RomaniaCapitolul 4 Activitatea de creditare a sectorului retail realizata deB.C.R.

4.1. Orientari privind activitatea bancara pentru persoane

fizice in

B.C.R.4.2. Cresterea eficientei activitatii B.C.R. prin largirea gamei

de

produse si servicii bancare

4.3. Procesul de creditare a segmentului retail in cadrul B.C.R.

4.4. Aprobarea si acordarea creditelor

4.5. Oferta de credite ipobiliare / ipotecare persoane fizice aBCR

Capitolul 5 Studiu de caz privind evaluarea perceptiei clientilor retailfata de oferta BCR si a principalilor competitori bancariprivind creditele pentru locuinte/terenuri (imobiliare siipotecare)

Capitolul 6 Concluzii si propuneri6.1. Concluzii privind evolutia pietei de real estate in Romania

in general si a celei a locuintelor in particular6.2. Propuneri privind modalitatile de finantare a investitiilorimobiliare si ipotecare pe segmentul retail

Bibliografie

Introducere


3/129

Activitatea bancara de retail s-a aflat in ultima vreme din ce in ce maimult in atentia bancilor, a mass-mediei si, implicit a publicului larg. In prezent,acestui domeniu de activitate i se acorda o atentie deosebita datorita procesuluide dezvoltare continua in care se afla.

Pana in urma cu aproximativ 15 ani activitatea de retail a bancilor eradestul de putin promovata si cunoscuta, batalia intre marile banci ducandu-se indomeniul corporate. Chiar si acolo unde se punea un accent mai mare pecategoria de clienti retail, rolul acestora era de deponenti, de furnizori deresurse finaciare pentru banci, resurse folosite apoi de catre acestea pentrucreditarea clientilor corporate si nu a celor retail.

In ultimii ani, insa, atitudinea lumii bancare fata de persoanele fizice s-aschimbat total, segmentul de clienti retail a devenit dintr-o data extrem deatractiv si batalia cea mai mare ducandu-se pe planul ofertei de credite catrepopulatie. La baza acestei schimbari de atitudine au stat mai multe motive:disparitia posibilitatii bancilor de a-si plasa banii in titluri de stat cu dobanziextrem de avantajoase, impartirea segmentului de clienti corporate sidificultatea atragerii de catre banci unor astfel de clienti importanti, nevoiadispersarii riscului bancilor, posibilitatea obtinerii unor profituri mari cu investitiidestul de reduse etc. De cealalta parte s-a aflat cererea populatiei pentrucredite, cerere intr-un proces de crestere intensa de la an la an, datoritanevoilor persoanelor fizice de a achizitiona bunuri de folosinta indelungata sauimobile, fara a fi nevoiti sa plateasca cu banii jos. Aceasta cerere a putut fisustinuta si de imbunatatirea situatiei economiei si reducerea inflatiei, care austat la baza reducerii dobanzilor pentru creditele de retail si la cresterea

veniturilor solicitantilor de credite.

Datorita acestor motive bancile au decis ca merita sa se dezvoltesegmentul creditelor de retail si oferta a devenit din ce in ce mai bogata si maiatragatoare pentru clienti, pe masura cresterii concurentei dintre bancile localesi straine. Bineinteles, aceasta concurenta crescanda nu poate fi decat beneficaatat pentru persoanele fizice, care pot astfel beneficia de dobanzi si comisioanemai reduse, conditii mai avantajoase, o oferta mai mare, cat si pentru bancicare au fost nevoite sa-si eficientizeze activitatea pentru a face fata noilorconditii de piata.

In ceea ce priveste oferta de credite de retail, inceputul a fost reprezentatde oferirea catre populatie a creditelor de trezorerie, limitate la un numar decateva salarii, urmate apoi de credite pentru bunuri de folosinta indelungata.

Aceasta din urma categorie a prezentat o dinamica accentuata, crescand de laan la an din ce in ce mai mult. Se poate spune ca anul 2002 a fost un an devarf pentru acest tip de credite, lucru care dus la cresterea numarului deconventii intre marile lanturi de magazine ce comercializeaza bunuri de larg


4/129

consum si banci, cererea de credite in acest domeniu depasind cu multasteptarile.

Un alt segment de mare interes din categoria creditelor de retail estereprezentat de creditele imobiliare si, mai nou, de cele ipotecare. Inca de la

inceput cererea pentru acest tip de credite a fost mare, datorita cererii extremde mari pentru locuinte in contextul lipsei unei alternative pentru cumparareade case cu plata in rate. Acest tip de credite s-au dezvoltat mai incet, datoritariscurilor mai mari pentru banca, generate de sumele mult mai mari alecreditelor si termenele lungi de rambursare, precum si datorita conditiilor mairestrictive de acordare a unor astfel de credite. Totusi, cererea este foartemare, motiv pentru care tot mai multe banci ofera in prezent credite imobiliaresi, mai nou, pentru a veni in intampinarea cerintelor clientilor, credite ipotecare.Se poate spune ca, daca anul 2002 a fost anul creditelor de consum pe piata deretail, anul 2007 este in mod cert anul creditelor imobiliare si mai ales ipotecare.

Perspectivele de dezvoltare a activitatii de retail a bancilor locale si strainesunt foarte bune, datorita potentialului imens oferit de piata romanesca siprofiturilor care pot fi obtinute din aceast tip de activitate de creditare. Tinandcont de tendintele de crestere a cererii de credite din partea populatiei, sepoate spune ca viitorul activitatii de retail bancar arata foate bine.

Capitolul 1 Teorii in domeniul retail alcreditelor imobiliare / ipotecare

1.1. Analiza conceptelor privind definirea creditului sia sistemului de credit

Teoriile promotorilor fundamentali ai cercetarii managementului bancarservesc drept fundament al cercetarii gndirii manageriale si n alte domenii aleeconomiei. Dezvoltarea gndirii manageriale, mai ales n ultimul secol, vine n

ntmpinarea necesitatilor de utilizare a diverselor metode practice si eficientede conducere a institutiilor de credit. Contemporani ai cercetariimanagementului bancar si ai altor institutii financiar-creditare pot fi numiti J.Sinkey Managementul financiar al bancilor comerciale (1983), P. Rouse

Managementul bancar (1995), P. Howells si K. Bain Economia banilor,

activitatea bancara si a finantelor (1992), R. Miller Moneda si activitateabancara n perioada contemporana (1993), F. Mishkin Economia banilor,activitatea bancara si pietele financiare (1997),si altii.

Initial teoriile managementului institutiilor bancare si de credit dezvoltau doarproblemele mprumuturilor bancare sau ale managementului activelor, bazndu-se ndeosebi pe gestionarea mprumuturilor. nsa pe parcursul dezvoltariiactivitatii bancare au evoluat si conceptiile referitoare la gestionarea creditului.


5/129

Astfel conceptiile moderne a managementului n institutiile creditarbancare auca punct de referinta att managementul activelor, ct si cel al pasivelor.Managerii moderni se axeaza ndeosebi pe analiza corelarii resurselor atrase sicelor plasate, avnd obiectiv major maximizarea profitului actionarilor bancii.

De-a lungul timpului au fost dezvoltate urmatoarele teorii n acest domeniu :

teoria mprumuturilor comerciale;

teoria posibilitatii schimbarii activelor;

conceptia fondurilor comune;

conceptia conversiunii fondurilor;

conceptia moderna: interactiunea activelor cu pasivele bancii.

Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

Studierea profunda a managementului sistemului de credit si evidentiereaparticularitatilor lui la etapa contemporana necesita cercetarea conceptuluicreditului n teoria economica fundamentala.

S-au evidentiat doua teorii ce reflecta esenta si rolul creditului: cea naturalista sicea a creditului, privind investitiile n capital. Teoria naturalista a credituluiinitiala fost elaborata de A.Smith (1723-1790) si D. Ricardo (1772-1823) fiind

dezvoltata n continuare de discipolii acestora. Principalele conceptii ale acesteiteorii sunt urmatoarele :

obiectul creditului l constituie bunurile naturale;

capitalul de mprumut este reflectat prin capitalul real, iar circulatiacapitalului de mprumut coincide totodata cu circulatia capitalului deproductie;

bancilor le revine rolul de intermediari pasivi deoarece creditul executaun rol pasiv n economie.

Promotorii teoriei naturaliste au evidentiat faptul ca creditul nu creeazacapital real de unul singur, ci acest capital apare numai n procesul deproducere. De asemenea, ei au mentionat dependenta creditului de produceresi a dobnzii de profit, nentelegnd n esenta legatura reciproca dintre acestea.

Discipolii lui J.Keynes, P. Samuelson, K. John, E. Hansen, au devenitreprezentantii scolii neokeynisismului, privind reglementarea monetar-creditara.


6/129

La baza viziunii acestora sta ideea lui J.Keynes despre implicarea activa astatului n procesele economice, inclusiv cu ajutorul creditului. Cu toate acestea,miza principala n reglementarea economica, pe de o parte, se pune pefinantarea bugetara, pe de alta parte, pe capacitatea bancii centrale de adetermina politica creditar-monetara prin modificarea ratei dobnzii.

Cea de-a doua conceptie a creditului a fost dezvoltata ulterior n teoriamonetarismului, reprezentantul de baza al careia este M. Friedman. Conformopiniei acestuia, instrumentele de baza ale reglementarii economiei suntmodificarea masei monetare si a ratelor procentuale, ceea ce ofera posibilitatede a efectua expansiunea creditara. Stabilirea ritmurilor medii anuale ale maseimonetare n corelatie cu nivelurile determinate ale ratelor procentuale permitede a influenta asupra dinamicii volumului de productie si al preturilor.

Teoria monetarista a mai fost numita si antiinflationista, deoarecerecomandarile ei au fost folosite n politica economica a SUA si n tarile Europeide Vest ncepnd cu anii 80-ci ai secolului XX, continund sa fie utilizate si nprezent. Esenta politicii economice consta n faptul ca s-a efectuat retinereacresterii masei monetare prin majorarea ratelor dobnzii.

Cercetarea relatiilor de credit de-a lungul timpului denota faptul caoperatiunile de credit pot interveni ntr-o gama simpla de la relatii dintre indivizisub forma unor acorduri, pna la tranzactii mai complicate, ce se efectueaza pepietele monetare sau financiare bine dezvoltate. Esential ramne aceeasi relatie

n ambele cazuri: o valoare actuala se transmite de un creditor unui debitor nurma careia cel din urma se angajeaza sa-o ramburseze pe viitor conform

conditiilor specificate n acordul de credit, si totodata se obliga sa plateasca odobnda pentru utilizarea creditului.

Notiunea de credit se defineste printr-un raport de interese banesti ceapare ntre o persoana fizica sau juridica numita creditor, care acorda pe untermen prestabilit altei persoane numita debitor, un mprumut de bani sau carevinde marfuri si servicii pe datorie, n general, cu o dobnda stabilita n functiede riscul pe care si-l asuma creditorul sau de reputatia debitorului. n conditiileeconomiei de piata raporturile de credit sunt diverse n dimensiuni si multiple nvarietate.

De-a lungul timpului raporturile de credit s-au cristalizat n cinci grupuriprincipale:

creditul comercial; creditul bancar; creditul obligatar; creditul ipotecar;


7/129

creditul de consum.

Toate aceste sfere implica aceleasi trasaturi specifice ale relatiei de credit cumar fi obiectul (instrumentul de gestiune) si subiectii (participantii) raportului decredit, promisiunea de rambursare, asigurarea creditului, termenul de

rambursare, dobnda si nsasi tranzactia acordarea creditului.

nsa pe ct relatia de credit uneste, n esenta, toate sferele n acelasiproces, att putem mentiona ca acestea au si deosebiri, care le imprimaanumite trasaturi pur specifice. Sferele creditului se deosebesc ntre ele prin

nsasi elementele si modul ndeplinirii fiecarei trasaturi a relatiei de credit.

De asemenea, putem mentiona ca doua dintre aceste categorii de credit,creditul comercial si creditul obligatar, presupun obligatiile directe dintre debitorsi creditor, posibile fara a fi desfasurate de la nceputul tranzactiei pna lasfrsit prin intermediul bancilor.

Celelalte categorii de credite: ipotecar si de consum, presupundesfasurarea unor raporturi de credit complementare intermediate de catrebanci sau alte institutii specializate de credit. nsa se poate mentiona faptul canu este exclus si n primul caz participarea bancilor, dimpotriva transferulcreantelor de credit comercial este folosit n majoritatea tarilor utilizndscontarile si reescontarile creantelor.

Exista diverse opinii ale economistilor referitor la definirea sistemului decredit, care tin de formarea si dezvoltarea institutiilor de credit de-a lungul

timpului si care deriva din conditiile istorico-economice ale fiecarei tari.Totodata, n decursul dezvoltarii relatiilor de credit s-au cristalizat n principal siniste trasaturi comune ale sistemelor de credit din diferite tari.

Analiznd sensul notiunii de sistem de credit n viziuneaeconomistiloreuropeni si americani, constatam ca ei nu dau o explicatie a modului deorganizare a sistemului de credit separat, dar analizeaza relatiile de credit caparte componenta a sistemului financiar.

n viziunea economistului american F. Mishkin sistemul financiarreprezinta un complex ce cuprinde diferite tipuri de institutii financiare: banci,

companii de asigurare, fonduri mutuale, companii financiare si banciinvestitionale; toate acestea sunt riguros reglementate de guvern.

Conform acestor viziuni institutiile financiare la rndul lor se clasifica ninstitutii depozitare si institutii financiare nondepozitare. Institutiile depozitaresunt acei intermediari financiari, care accepta depozite de la populatie, agentieconomici si de la alte institutii, si folosind resursele respective n special subforma de credite. Categoria institutiilor depozitare consta n principal din diverse


8/129

tipuri de banci. Institutiile bancare se mai caracterizeaza prin faptul caoperatiunile pasive constau n marea majoritate din depozite la vedere, latermen si de economii. Aceste depozite servesc de obicei pentru a face o gamalarga de mprumuturi comerciale, de consum, ipotecare, avnd o maturitate maimare dect a pasivelor depozitate.

n functie de tara n categoria institutiilor depozitare mai sunt incluse siasa numitele institutii de economii si/sau de credit: asociatii de economii si

mprumut, uniuni de credit, organizatii de mprumut etc. Unele tari clasificainstitutiile depozitare n institutii bancare si non-bancare. n acest caz, n grupulinstitutiilor non-bancare sunt inclusi acei intermediari care accepta depozite siacorda credite, dar nu sunt calificate ca banci, deoarece din unele cauze tehnicesau functionale (nu ndeplinesc functia de asigurare a mecanismului de plati)respectivele sunt excluse n afara legislatiei bancare.

De exemplu, societatile ipotecare din Marea Britanie au drept functiitraditionale acceptarea depozitelor si acordarea creditelor numai cu scopuriipotecare, nefiind incluse n sistemul bancar.

n SUA aproximativ aceleasi functii le ndeplinesc societatile de economiisi mprumuturi, care au surse foarte similare, dar spre deosebire de cele dinMarea Britanie sunt incluse n sistemul institutiilor bancare, deoarece n afara defunctia de a atrage depozite si de a acorda credite, respectivele institutii audreptul de a deschide conturi clientilor si de a efectua tranzactii de plati.

Modul de explicare a notiunii sistemul de credit n opinia economistilor

romni este similar celor occidentali. De exemplu, acad. C. Kiritescu si acad. E.Dobrescu considera ca sistemul de credit reprezinta totalitatea relatiilor decredit, a formelor, metodelor si normelor de acordare a creditelor existente neconomia nationala, realizate prin aparatul bancar.

Aceeasi parere o mpartaseste Gh. Bistriceanu, care mentioneaza casistemul de credit este ansamblul relatiilor de credit, al metodelor, formelor sinormelor de acordare, garantare, utilizare si rambursare a creditelor existente neconomia nationala si realizate de banci.

Concluzionnd, putem mentiona, ca economistii romni sustin parerea

economistilor occidentali, mentionnd ca sistemul de credit cuprinde nu numaiun numar mare de banci comerciale, banci specializate (banci agricole, funciare,ipotecare etc.), ci si banci populare (cooperative de credit), case de economii si

mprumut, organizatii de mprumut.

Daca vom analiza literatura de specialitate rusa, notiunea sistem decredit se defineste prin totalitatea relatiilor creditare existentepe teritoriul tarii,


9/129

forme si metode de creditare, banci si alte institutii creditare organiznd sindeplinind asa fel de relatii. Deci n interpretarea economistilor rusi, deexemplu, a economistului Gh.Poleak n lucrarea sa Managementul financiar sementioneaza ca sistemul de credit este format din trei nivele: nivelul nti estereprezentat de banca centrala, nivelul doi, de bancile comerciale, ipotecare si de

economii si nivelul trei, din 23 institutii financiare nebancare specializate decredit: companiile de asigurare, fondurile de pensii, fondurile investitionale,institutiile financiar-creditare, casele de lombard.

Analiznd opiniile economistilor din diverse tari supuse analizei privinddefinirea sistemului de credit, n opinia autorului sistemul de creditreprezinta totalitatea relatiilor de credit, a formelor, metodelor si normelor deacordare a creditelor si de organizare a rambursarii acestora, existente neconomia unei tari fiind realizate de institutiile financiare de credit prinintermediul unui ansamblu de norme juridice aprobate de stat, raspunzndcerintelor unei anumite etape de

dezvoltare social-economica.

Concluzionnd, putem afirma ca managementul sistemului de creditreprezinta ansamblul metodelor de organizare si de conducere a institutiilorfinanciare de credit, prin care se realizeaza gestiunea: planificarea, organizarea,controlul si evaluarea tuturor componentelor procesului de credit. Pentru

ndeplinirea rolului si functiilor sistemului de credit n economie, pentruvalorificarea la maxim a avantajelor si diminuarea la minimum a dezavantajelorrelatiilor de credit putem mentiona ca sistemul de credit, n principal,

trebuie sa cuprinda:

cadrul institutionalcare presupune un ansamblu de institutii si organismede credit specializate, cu o (vasta) retea dispusa n teritoriu, dar si curelatii de corespondenta cu institutiile similare din strainatate. Activitateacadrului institutional trebuie sa fie reglementata, controlata sisupravegheata de anumite comisii organizate la nivel de stat n scopulminimizarii riscurilor.

cadrul normativ-juridiceste format din ansamblul tuturor reglementarilor(legi, hotarri, regulamente, instructiuni, norme etc.) care guverneazaactivitatea institutiilor de credit pe teritoriul unei tari. Cadrul juridic

trebuie sa fie suficient de flexibil pentru a lasa spatiu de afirmare libereiinitiative a institutiilor de credit, dar totodata si categoric, astfel nct sacreasca ncrederea agentilor economici si sa limiteze riscurileoperatiunilor de credit.

strategiile manageriale, tehnicile si metodelede efectuare a operatiunilorde credit cu ajutorul carora institutiile de credit pun n aplicare diverseproduse creditare accesibile si rentabile beneficiarilor de credite.


10/129

Functiile unitatilor de credit si ale personalului functional implicat nactivitatea de creditare trebuie sa fie determinate prin regulamente si normeinterne aprobate de organele superioare de conducere, n care se vor reflecta sise vor defini clar obligatiunile si responsabilitatile acestora.

Structura organizatorica a unitatilor de creditare va depinde n maremasura de urmatorii factori: marimea bancii; existenta sau lipsa retelei de filialesau reprezentante; diversitatea si volumele de mijloace investite sub forma decredite; structura portofoliului de credit (sistematizat n functie de mai multifactori: risc, domenii si ramuri etc.); tipuri de clienti beneficiari de credit si altifactori.

Concluzionand, activitatea departamentului de creditare a institutiei decredittrebuie sa fie orientata n urmatoarele directii de baza:

procedura depunerii cererii si a documentelor nsotitoare prezentate debeneficiarii de credit;

analiza aspectelor financiare si nefinanciare ale clientilor;

lucrul cu creditele n proces de derulare: acordare, rambursare a creditelor siplata a dobnzii;

analiza sistematica si revizuirea a calitatii portofoliului de credit;

activitatea cu creditele problematice.

Procesul de creditare a persoanelor fizice este unul dintre cele maicomplexe si totodata responsabile procese efectuate de institutiile de credit.

Beneficiarul de credit

Evalueaza piata produselor de credit;

solicita creditul.

Inspectorii de credite

Evalueaza cererea si documentele primite;

Perfecteaza concluzii privind bonitatea beneficiarului de credit.

Comitetul de credit


11/129

Analizeaza documentele beneficiarului si concluziile inspectorului;

Aproba sau dezaproba acordarea creditului.

Directia juridica

Perfecteaza contractele de credit si de asigurare a creditului.

Directia Contabilitate

Evidenta contabila a acordarii creditului;

Controlori-operatori

Crediteaza contul clientului;

Casierii

Elibereaza creditul

Procesul de acordare a creditului se desfasoara prin intercalarea a maimultor subsisteme cum ar fi: casieria, operatorii, contabilitatea, departamentulde creditare (inspectorii de credit si controlorii de evaluare a bunurilor gajate),directia juridica, marketing etc. n procesul de creditare institutia de credit esteacea care realizeaza input-uri (informatii, documente etc.), iar beneficiarii decredit sunt acei care beneficiaza de output-urile (resurse banesti) din acestproces.

Gestionarea adecvata si prudenta a procesului de credit micsoreazariscurile aferente operatiunii de credit si duce la minimizarea riscurilor delichiditate, solvabilitate etc.

n concluzie putem mentiona ca institutiile financiare de creditfunctioneaza cel mai bine atunci cnd:

procesul este conceput sa functioneze eficient, aceasta nseamna caetapele procesului de credit trebuie sa fie rationalizate si reduse la

minimum;

exista o buna coordonare si comunicare ntre diverse departamente,sectii;

sunt puse n aplicare unele standarde ce se bazeaza pe bunadeservire a clientului, fiind respectate att pentru clientii permanenti,


12/129

ct si pentru cei noi; att pentru clientii interni, ct si pentru ceiexterni.

1.2. Aparitia bancilor / societatilor bancare de creditimobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta

n Marea Britanie, bancile au jucat un rol important de-a lungultimpului. Economia britanica a avut o pozitie importanta pe arena mondiala, nudoar n dezvoltarea industriala si comerciala, ci si n organizarea sistemuluifinanciar. Sistemul financiar englez se caracterizeaza printr-o varietate deinstitutii att depozitare, ct si non-depozitare. Structura institutiilor depozitareengleze se identifica printr-o segmentare riguroasa a institutiilor conformfunctiilor acestora si chiar a nationalitatii capitalului.

n fruntea institutiilor bancare este Banca Angliei care are un rol deosebit

n evolutia si formarea bancilor pe plan mondial, fiind considerata una dintreprimele banci centrale.

Sistemul institutiilor depozitare este format din institutii bancare sisocietati ipotecare. Respectiv, institutiile bancare pot fi clasificate n mai multecategorii, dar, n principal, sunt asa numitele banci cu amanuntul (Retailbanks), banci comerciale (Merchant banks), case de scont si alte banci. Bancilecomerciale, numite si banci angro, a , ele opereaza cu afaceri de marevaloare.

Societatile ipotecare reprezinta un element important al sistemului de

credit englez, care nu se atribuie la categoria institutiilor bancare. Acestesocietati au aparut la sfrsitul secolului al XVIIlea, axndu-se pe asigurareaconsilierii de creditare ipotecara. Restructurarea economica a societatiloripotecare le-a permis acestora sa-si extinda spectrul de activitate: prestareaserviciilor de deschidere a conturilor, eliberarea cecurilor, atragerea depozitelorde la populatie si banci si modificndu-si statutul juridic - din cooperativeipotecare n companii actionare.

Sistemul de credit al Germaniei reprezinta unul dintre cele maidezvoltate sisteme din Europa. Activitatea bancara n ultimele doua-trei deceniide ani reprezinta unul dintre cele mai dinamice sectoare ale economieigermane. Spre deosebire de sistemele bancare din Marea Britanie, SUA si altetari dezvoltate, structura sistemului bancar german se caracterizeaza prinuniversalizarea institutiilor creditar-bancare, ce i permite sa detina o gamadiversa de active si pasive.


13/129

Pe lnga serviciile bancare, pe care le ofera si bancile engleze cuamnuntul, bancile germane se angajeaza sa presteze si servicii investitionale,de asigurare, trust etc.

Urmatoarea categorie a institutiilor de credit din Germania o constituie

institutiile specializate de credit. Acestea, la rndul lor, pot fi clasificate conformfunctiilor pe care le ndeplinesc. Institutiile de credit specializate suntreprezentate, n principal, de bancile ipotecare, asociatii de constructii creditare,bancile cu functii speciale, private si publice, bancile de garantare, BancaGermana de Economii a Oficiilor Postale etc.

Bancile ipotecare si asociatiile de mprumut si ipotecare (private sipublice), detin o retea larga de filiale (la sfrsitul anului 2003 fiind peste3600) si servesc la acceptarea de depozite si acorda resurse financiare pentruconstructii ipotecare. Ca si sectorul societatilor ipotecare din Marea Britanie,institutiile de credit ipotecare au beneficiat de cresterea aspiratiei populatiei dea construi case proprii, ncurajnd mprumuturile pentru cumpararea delocuinte.

Bancile cu functii speciale au n spectrul lor de activitate si vnzarea nrate a diferitor bunuri, marfuri etc., si n majoritatea cazurilor se subordoneazabancilor comerciale mari.

mprumuturile acestor banci se acorda sub forma de overdraft-uriclientilor care de asemenea au depozite n banca si venituri detinute n conturilecurente ale bancii respective. Gestionarea institutiilor de credit n Germania este

ndeplinita de doua structuri independente: Banca Federala si Consiliul Federalde Supraveghere Bancara. Actualmente Bundesbank exercita functia de bancacentrala n Germania si este totodata parte componenta a Sistemului Europeanal Bancilor Centrale (European System of Central Banks), ndeplinind obiectiveleUniunii Monetare Europene.

n Germania supravegherea sistemului bancar i revine Consiliului Federalde Supraveghere Bancara n timp ce institutiile bancare engleze suntsupravegheate Departamentul Bancar al Bancii Angliei. Acesta din urma este unorganism federal independent, care este n drept de a acorda, n limitele legii,licente de functionare bancara si n colaborare cu Bundesbank urmareste

respectarea si aplicarea legii de institutiile bancare.

Sistemul de credit din Franta este format din institutii bancare siinstitutii de credit specializate. Banca Frantei este banca centrala a Frantei

nfiintata la 18 februarie 1800. Banca Frantei detine monopolul emisiunii debancnote, reglementeaza si supravegheaza politica monetar-creditara a statuluisi este o banca a bancilor.


14/129

Banca Frantei in indeplinirea politicii monetar-creditare foloseste, pe de oparte, instrumentele clasice - scontarea cambiilor, operatiunile cu valorilemobiliare de stat si utilizeaza instrumente specifice de genul: metoda francezade rezervare obligatorie si metoda restrictionarii directe a creditarii.

Metoda franceza de formare a rezervelor obligatorii, spre deosebire decea americana, consta n defalcarea mijloacelor banesti n fondul de rezerveobligatorii, nu din contul resurselor depozitare, ci din contul sumelor eliberatesub forma de credite de banca. n cazul nementinerii limitelor prestabilite decatre banci la operatiunile de credit, banca centrala le sanctioneaza prinaplicarea unei rate nalte de scont sau defalcarea obligatorie a sumei cedepaseste aceste limite n contul fara dobnzi la banca centrala. Metodarespectiva fiind destul de severa, permite majorarea masei monetare sau

ncetinirea cresterii ei n cazul limitarii resurselor clientilor.

Institutiile bancare, din punct de vedere al formei juridico-organizatorice,pot fi societati pe actiuni, cooperative, institutii comerciale, sau ntreprinderiunionale (sociale). n conformitate cu legile n domeniu din 1941 si 1945,bancile franceze au fost clasificate, potrivit tipului de clienti deserviti si determenul acordarii creditelor, n banci depozitare, banci de afaceri, banci careacorda credite pe termen mediu si lung n a doua jumatate a anilor 80 aisecolului XX-lea n Franta au aparut tendinte de universalizare a bancilor. nanul 1984 n baza Actului Bancar structura sistemului financiar-creditar a Franteia fost modificata.

Actul respectiv defineste notiunea de institutie de credit ca pe o institutie

ce ntruneste urmatoarele functii: mijloc de plati; accept de depozite; extindereamprumuturilor. Firmele financiare din Franta sunt institutii care nu acceptadepozite de la populatie si nu figureaza n lista institutiilor bancare (acestecerinte sunt impuse de Comit de Rglementation Bancaire).

Pasivele lor sunt formate n cele mai frecvente cazuri din fondurileacumulate din emisiunea de obligatiuni si cambii. Aceste institutii deseori suntfiliale ale bancilor. Ele si plaseaza resursele sub forma creditelor de consum,creditelor ipotecare, leasingului financiar. Institutiile respective concureaza cubancile mari si au o activitate eficienta, deoarece acorda credite cu rate mai miciale dobnzii. n categoria altor institutii de credite putem mentiona un sir de

firme particulare, care combinata activitatea lor de baza cu cea creditara.

Cel mai frecvent ele sunt antrenate n finantarea spatiilor locative siconstructiilor. Aceste firme se orienteaza spre finantarea regionala, actionarii lorfiind bancile mari, bancile de economii, companiile de asigurari, companiileindustriale. n majoritatea cazurilor pasivele firmelor sunt constituite din


15/129

resursele acumulate n urma emisiunii si plasarii de obligatiuni. Una dintre celemai mari firme de acest fel este Crdit National.

Creditul reprezinta in prezent componenta principala a produselor siserviciilor pentru persoane fizice. Este evident ca in viitorul apropiat avand in

vedere cresterea economica preconizata si relatiile tot mai stranse cu tarieledezvolatate care induc catre un anumir standard de viata. Creditul este produsulcu un grad mare de inovare, disparitia si aparitia unor noi tipuri de creditedevenind un factor obisnuit al pietei bancare.

Noua orientare a bancilor catre sectorul persoanelor fizice pune unaccent deosebit pe creditele de consum care satisfac multiple cerinte alepersoanelor fizice ce nu pot fi realizate imediat cu resursele de care dispunacestea. Creditul de consum este specific si tarilor dezvolate si celor in curs dedezvoltare, cu diferenta ca in prima categorie orientarea este catre creditulimobiliar iar in a doua catre creditul pentru trezorerie, bunuri casnice, mobilier,autoturisme, echipamente de incalzire sau climatizare si intr-o masura mai micapentru cumparari sau constructii de locuinte.

Orientarea ca 535y2418f tre aceste credite are o motivatie mai larga care tine inprincipal de:

(a) Specificul bancii, respectiv de banca universala care trebui sa fie prezenta pepiata de retail atat la atragera resurselor, cat si la plasarea acestora in

primul rand catre depunatori;

(b) Politica cu clientii, in sensul atragerii de cat mai multe persoane care sa-siefectueze operatiunile prin banca si care pot deveni consumatorii produselorsau serviciilor oferite de banca;

(c) Imbunatatirea structurii portofoliului de credite printr-o alternativa laponderea deosebit de mare detinuta de persoanele jurudice;

(d) Diminuarea riscului prin plasamente mai sigure;

(e) Dezvolatarea ofertei de produse pentru unitatile mici (agentii) care sunt celmai bine plasate pentru activitatea de retail etc.

1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

In Romania, activitatea bancara cu persoane fizice sau retail este maiputin tratata in literatura economica de specialitate ca un concept distinct.


16/129

Aceasta este cunoscuta mai mult sub forma instrumentelor de lucru fara sa sefaca o delimitare a sferei de cuprindere sau a clientelei, precum si a institutiilorcare desfasoara o astfel de activitate.

Institutiile care desfasoara o activitate bancara cu persoanele fizice sunt

bancile de retail (CEC-ul in Romania) sau bancile universale. Bancile de retailsunt in general banci mici, cu o retea extinsa, care efectueaza operatiuni decasa si de cont curent, asa numite banci colectoare, spre deosebire de bancileuniversale care sunt institutii bancare de marime medie si chiar mare cefolosesc resursele colectate pentru plasamente proprii, iar excedentul il plaseazape piata monetara.

In Romania, creditele destinate pietei de retail au o structura destul dediversificata, menita sa faca fata cerintelor extrem de diverse ale populatei, insa

aceste se pot diferentia in functie de destinatie in trei grupe de la care seasteapta evolutii diferite diferite.

Creditele pentru activitati productive, respectiv echipamente pentrucabinete particulare, mici magazine comerciale, utilaje agricole pentru miciiproducatori si alte activitati cu caracter productiv ar trebui sa fie cele maisolicitare deoarece acestea ajua la obtinerea unor venituri si deci usureazasarcina debitorului. In prezent in Romania, acestea au o pondere extrem deredusa, datorita perioadei caracterizata de o slaba evolutie economica sidobanzi inca destul de mari, dar odata cu rederesarea economica se estimeaza

o crestere a volumului acestor credite.

Creditele pentru consum bunuri de folosinta casnica, autoturisme,trezorerie, vacante, studii, tratamente medicale etc. reprezinta categoria ceamai solicitata la ora actuala in Romania. Exista o cerere destul de mare pepiata, ceea ce impune bancilor sa desfasoare o politica agresiva. Datoritamultitudinii de scopuri si deschiderii pietei se estimeaza o crestere continua inurmatorii ani a acestor credite, dar si o competitie puternica intre bancile localesi straine.

Creditul ipotecar - construiri sau cumparari de locuinte prin ipotecare

acestora, beneficairul devenind proprietar numai dupa remabursarea integrala acreditului si a dobanzii. Creditul ipotecar se afla deocamdata intr-o fazaincipienta datorita lipsei unor institutii specifice ca Fondul Ipotecar deGarantare, Banci Ipotecare, precum si a dobanzilor inca destul de mari care facmai greu accesibile creditele pe perioade lungi.


17/129

Sunt necesare transformari nu numai in ceea ce priveste dinamicacreditului si a clientilor, ci si in ceea ce priveste modul de garantare sioperativitate in acordare, ambele in favoarea beneficiarilor. In garantareacreditelor tendinta trebuie sa fie de inlocuire a sistemului de gajuri si giranti cugarantia unor societati de asigurare agreate de banca.

Prin acest procedeu riscul de creditare este transferat integral societatilorde asigurare, banca beneficiind de o garantie care poate deveni lichida imediat,daca avem in vedere a societatile de asigurare sunt si clienti ai bacnilor. Inacest fel se rezolva si problema eventualelor credite neperformante care nu maigreveaza portofoliu bancii, nu necesita provizioane si nu incarca costurile deexploatare.

In ceea ce priveste operativitatea, este necesara simplificare procedurilorde lucru si reducerea timpului de analiza si decizie. Analiza de tip scoringtrebuie in permaneta perfectionata si total computerizata, inspectorul de creditsau analistul finaciar avand mai mult atributia de a verifica corectitudinea unordocumente sau de a analiza unele situatii atipice.

Un instrument aproape necunuscut in sectorul persoanelor fizice esteacela al garantiilor bancare. In tarile dezvolatate este destul de extins sistemulgarantiilor bancare pentru angajamente financiare pe perioade mai lungi (platachiriilor, a unor servicii precum telefoane, electricitate, taxe scolare, executaride lucrari de intretinere si reparatii etc.) sau garantii de buna executie peanumite perioade etc. Asemenea garantii implica pe langa existenta in banca acontului platitorului , un anumit volum de operatiuni prin cont, depozite si o

cunoastere cat mai buna a acestuia. Intre banca si client se creaza o relatie deincredere reciproca, o stabilitate pe termen lung, in beneficiul ambelor parti.

In Romania reforma economica trebuie sa ia in considerare aspectulsocial al acesteia (reforma se face pentru oameni si nu in afara vietii lor) ceeace presupune socializarea unor modele de terapie economica si in generalevitarea terapiei de soc.

Cursul tranzitiei din Romania a fost caracterizat de descresterea economica,pierderea pietelor externe, dezechilibrul balantei comerciale si de plati,devalorizarea monedei nationale, reducerea nivelului de trai si a sperantei de

viata.

Cresterea economica a devenit astfel obiectivul prioritar a guvernelor din1999 si pana in prezent, iar dinamica creditului ipotecar reprezinta in sineun factor de influenta asupra cresterii economice.


18/129

Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de CONSTITUTIE careprevede dreptul la proprietatea privata ca o conditie fireasca a dezvoltariieconomiei de piata si a cresterii calitatii vietii, iar Legea Creditului Ipotecarnr.190/09.12.1999 prevedeca destinatie a creditului ipotecar constructiade locuinte, reparatii si consolidari cu destinatie locativa, industriala

sau comerciala.

Beneficiari:persoane fizice sau juridice

Termen de acordare:minim 10, respectiv 5 ani

Institutii ipotecare:ANL, bancile comerciale, CEC, altele.

Creditul ipotecar amplifica motivatia psihologica pentru munca, inclinatiaspre economisire, dinamizeaza piata bancara, ipotecara si de capital in scopulatragerii de resurse financiare pe termen mediu si lung. Aceasta duce la

dezvoltarea pe orizontala a industriei de constructii, de productie bunuri de largconsum, a industriei financiar-bancare, a pietei de capital, creditul ipotecar fiindun motor de antrenare a economiei.

Situatia Romaniei releva existenta unei cereri imense pentru locuinte, lanivelul anului 1998 erau necesare conform unor studii statistice, un milion delocuinte, numai la CEC fiind inregistrate 280.000 cereri. In acelasi an (1998) aufost construite in Romania doar 6.631 locuinte din care doar 551 de stat.

Incepand cu anul 2002 bancile au crescut numarul creditelor ipotecare

acordate, pentru ca anul 2003 sa fie anul explozieicreditelor ipotecare. Astfel,intr-o singura luna, in 2003, soldul acestor credite, in cazul B.C.R. a crescut cu500 miliarde lei.

Piata romaneasca a creditului ipotecar are un potential enorm in opiniaspecialistilor BERD, iar relansarea economiei tradusa si in cresterea salariilor,concomitent cu scaderea inflatiei si implicit a dobanzilor la credite va face ca inviitor cererea de imprumuturi pentru cumpararea sau amenajarea unei locuintesa fie in crestere.

Acestea sunt doar cateva din rezultatele studiilor de piata care audeterminat BERD sa acorde Bancii Comerciale Romane o linie de finantare invaloare de 50 milioane EUR, cu o scadenta de 11 ani, destinata acordarii deimprumuturi imobiliare.

In baza acestui acord, BCR a lansat primele credite ipotecare cu oscadenta pana la 25 ani (fata de 20 ani la un credit imobiliar obisnuit), in


19/129

prezent perioada de acordare fiind extinsa pana la 30 de ani, atat pentrucreditul imobiliar cat si pentru cel ipotecar.

Acordarea creditului presupune ipoteca de rangul I (creditorul are dreptdeplin asupra bunului pana la stingerea datoriei) asupra imobilului achizitionat

din imprumut, iar in cazul constructiei de locuinte, ipoteca asupra terenului, catsi a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv. Creditul ipotecar nunececesita giranti, dar beneficiarul trebuie sa detina 25% din suma solicitata.

BCR detinea in 2004 peste 40% din creditele acordate populatiei desistemul bancar, valoarea acestora ridicandu-se la 5.249 miliarde lei. Aproape

jumatate din creditele acordate de BCR au reprezentat investitii imobiliare siipotecare. In 2005, valoarea creditelor imobiliare ipotecare era de 19.119miliarde lei, ajungand la 31 decembrie 2006 la 19.510 miliarde lei.

Exista o serie de diferente semnificative intre creditul imobiliar si creditulipotecar:

Caracteristici ale credituluiimobiliar

Caracteristici ale credituluiipotecar

Destinatia- construirea, cumpararea imobilelor

- cumpararea de terenuri in intravilannecesare construirii de locuinte

- construirea, cumpararea, reabilitarea(inclusiv modernizarea), consolidareasau extinderea imobilelor cu destinatiede locuinte permanente sautemporare, cumpararea de terenuri in

intravilan necesare construirii delocuinte, inclusiv efectuarea lucrarilorde viabilizare

- acordarea creditelor destinateconstruirii, reabilitarii (inclusivmodernizarii), consolidarii sauextrinderii unor imobile se poateefectua si pentru lucrari in regieproprie.

Surse proprii

15% din valoarea imobilului cumparat 25% din valoarea imobilului cumparatGarantii

Ipoteca de rangul I asupra imobiluluiachizitionat din credit, sau a unui altimobil aflat in proprietateaimprumutatului sau a unei tertepersoane

Ipoteca de rangul I asupra imobiluluiachizitionat din credit, iar in cazulconstructiei de locuinte ipoteca asupraterenului cat si a constructiilor ridicateulterior pe terenul respectiv


20/129

GirantiUnul, maxim doi giranti Nu este cazul

Determinarea volumului credituluiIn functie de venituriel nete aleimprumutatului, la creditele in valuta,

sau in functie de veniturile nete aleimprumutatului si ale sotului/sotiei, lacreditele in lei

In functie de veniturile nete aleimprumutatului si sotul/sotia acestuia

Capitolul 2 - Piata credituluiipotecar in Romania si Uniunea

Europeana

2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail in UE

In 2001, volumul total al creditelor ipotecare europene a fost de 3.9 miide miliarde de euro, ceea ce reprezinta 40% din PIB-ul european. In ultimii 10ani piata creditiilor ipotecare a crescut constant, in medie cu 8% pe an, astfelca la sfarsitul anului 2006 se dublase fata de anul 1990.

Cea mai spectaculoasa dezvoltare a inregistrat-o in tarile membre care aubeneficiat de ajutoare pentru programe de locuinte, finantate de Comunitatea

Europeana, respectiv Portugalia (o crestere a creditelor ipotecare ce peste 9ori), Irlanda (de cinci ori) si Grecia.

In general, in tarile membre ale UE dobanda pentru creditele ipotecareconsolidate in euro este cuprinsa intre 4% si 7%. Cea mai scazuta dobanda lacredite pentru case este in Danemarca, unde rata fixa este de 4% pe an, iar ceamai ridicata este in Belgia, de 7% pe an. Cu cat economia tarii respective estemai sanatoasa, cu atat dobanzile sunt mai mici si durata creditarii mai mare,ceea ce duce la o crestere rapida a numarului de credite ipotecare acordate. Deexemplu, in Danemarca, piata creditului ipotecar reprezenta in 2006 aproape70% din PIB, dobanda fixa a fost de 4% iar durata rambursarii ceditului a fostde 30 de ani.

Si in tarile care au traditie in acordare unor astfel de credite aparcutremure periodice pe aceste piete, iar numarul clientilor fluctueaza in functiede evolutia dobanzilor. De exeplu, potrivit statisticilor EMF (European MortgageFederation), in Irlanda dobanda era de mai putin de 5% la inceputul anului


21/129

2000, a depasit 6% in primul trimestru al anului 2001 si a scazut iar la mai putinde 5% la jumatatea anului 2006.

In toate tarile UE, bancile comerciale, bancile ipotecare si ceilaltiimprumutatori ofera pachete de creditare, in functie de durata creditului, de

tipul dobanzii (fixa sau variabila, raportata la Libor sau Euribor) si de marimeacreditului.

In tarile Europei de Est piata credtului ipotecar este inca la inceput. Fatade Romania, toate celelalte tari vecine au avansat in acest domeniu. In Cehia,inca din anul 2001 functionau noua banci de credit ipotecar, iar volumulcreditelor ipotecare active la acea data era de 1228 milioane de euro; inSlovacia existau cinci banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor pentru caseera de 34.1 milioane euro etc. Si piata obligatiunilor ipotecare, despre care lanoi abia se vorbeste, este mult mai dezvoltata in aceste tari: numai cehi au avut20 de emisiuni de obligatiuni pana la sfarsitul anului 2001, cu o valoare totalade 623.48 milioane de euro.

Evolutia intermedierii bancare

Gradul de intermediere bancara (credite neguvernamentale/PIB) afost de 21% din PIB la sfarsitul anului 2005, din care peste 6pp esteponderea persoanelor fizice; in 2006 fiind de 39% din PIB, din care peste10 pp este ponderea persoanelor fizice ;

114.40%36.50%49.40%33.10%43.40%22.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%Procente in PIB la


22/129

sfarsitul perioadeiUE 15CehiaUngariaPoloniaBulgariaRomaniaIntermedierea bancara (credite neguvernamentale/PIB) in

comparatie cu alte tari - 2006

In tarile care au aderat la UE in 2004 (Cehia, Ungaria, Polonia), mediagradului de intermediere bancara a fost de 39%; la nivelul UE, valoareamedie a intermedierii bancare a fost de 96% (2004), gradul deintermediere bancara ajungand in 2006 la 49%.

Gradul de intermediere bancara (credit neguvernamental/PIB) esteestimat la 24%, la sfarsitul anului 2006.

Se prognozeaza un grad de bancarizare (active bancare/PIB) de 21-22%,in timp ce in tari precum Cehia si Ungaria, acest indicator este cuprinsintre 60-80%; gradul scazut de bancarizare indica potentialul de cresterea activitatilor bancare in Romania.

2.2. Evolutia in structura a creditelor retail

Conform datelor din bilantul monetar, n cursul anului 2006 creditulneguvernamental a nregistrat o crestere de 53,7 la suta (46,6 la suta ntermeni reali), comparativ cu 45,3 la suta (33,8 n termeni reali) n anul 2005,pe seama majorarii cu 77,3 la suta a componentei n lei (69 la suta n termenireali) si cu 33,7 la suta a celei n valuta (+45,3 la suta denominat n euro).


23/129

Structura lei-valuta a creditului neguvernamental s-a modificat semnificativ nfavoarea componentei n lei (de la raportul 46/54 la suta la sfrsitul anului 2005la 53/47 la suta n decembrie 2006).

Structura finantarilor acordate populatiei in 2006

in Romania creditele de consum depasesc de trei ori pe cele pentrulocuinta: 75% - credit de consum; 25% credit

imobiliar/ipotecar

in Noua Europa 64% - credit de consum; 36% - credit imobiliar/ipotecar

in zona Euro structura este aproape diametral opusa: 32% -credit de consum; 68% - credit imobiliar/ipotecar

Grad redus de dezvoltare al finantarilor pentru locuinte in Romaniacomparativ cu SE Europei si zona euro Potential de crestere a pietei creditelor imobiliare/ipotecare in Romania in

urmatoarea perioada

59055294

156855246

196625408

05000

1000015000

200002500030000200420052006

Evolutia structurii creditelor retail in Romania (mil. RON)credit imob/ipotecar

credit consum


24/129

Se observa o crestere :

pentru creditele de consum de 37,65% in 2005 fata de 2004, in 2006fiind o crestere de 79,77% fata de aceeasi perioada

pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% in 2005 fata de 2004 side 97,89% in 2006

36.60%10.50%9.50%5.30%4.90%

1.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%EU 12

UngariaCehia

PoloniaBulgariaRomania

Ponderea creditelor imobiliare/ipotecare in PIB -

2006


25/129

Romania este tara cu cel mai scazut nivel al indatorarii din regiune; 8% -

credite retail/PIB in anul 2006 fata de 52.6% - credite retail/PIB la nivelulUniunii Europene.

Evolutia creditului in lei si valuta

5.546,33359,48

10.969,77581,27

21.308,92794,67

0,005.000,0010.000,0015.000,00

200420052006

Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare - mil. RONcredit de consum

credit imobiliar si ipotecar


26/129

Evolutii ale creditului retail in RON

Continua cresterea in ritm inalt;

Dezvoltarea distributiei prin:

Dezvoltarea retelei bancare

aparitia unui numar mai mare de societati finantatoare

diversificarea canalelor de distributie. Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

Crestere puternica, in anul 2005, a creditului de consum in RON;

2.319,842.974,464.715,244.664,665.353,484.613,59

0,001.000,002.000,003.000,004.000,005.000,006.000,00

200420052006

Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare (valuta) - echiv. mil

.RONcredit de consum

credit imobiliar si ipotecar


27/129

Evolutii ale creditului retail in VALUTA

Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

Crestere puternica, in anul 2005, atat a creditului de consum , cat si acreditului imobiliar/ipotecar in valuta;

Ponderea creditului de consum in total credit retail a crescut de la 52,7% in

2004 la 78,4% in dec. 2006. Creditul de consum a crescut cu 93,7 la suta (84,7la suta n termeni reali) fata de 99,4 la suta (83,5 la suta n termeni reali) n2005, n timp ce creditul ipotecar s-a majorat cu 53 la suta (45,9 n termenireali) comparativ cu 57,4 la suta (44,8 la suta n termeni reali) n anul anterior.

Creditul de consum a fost dominat de componenta n lei, a carei pondere anregistrat o tendinta usor crescatoare (70,4 la suta fata de 69,9 la suta lasfrsitul anului anterior);

Cauze: nedezvoltarea la nivelul asteptarilor a investitiilor imobiliareaparitia fenomenului de interferenta intre creditul de consum

si creditul de investitii imobiliare351,59

2.689,50661,57

4.091,761.518,455.154,435.305,948.198,106.421,819.964,8711.551,0416.020,13


28/129

15103,5960820631,51224

0,005.000,0010.000,0015.000,0020.000,0025.000,00

200020012.002200320042005

2006Evolutia creditului neguvernamental in lei - mil. RON

retailcorporate

Comparativ, creditul retail in RON a crescut cu 54,42% din 2000 pana in2006, fata de cresterea creditului corporate, de doar 7,70% raportat laaceeasi perioada.

Cresterea anuala a creditului retail a fost de 1,88% in 2001, 2,29% in2002, 3,51 in 2003, in 2004 a avut o crestere mai mica de doar 1,26, in2005 fiind de 1,86 iar cresterea in 2006 a fost de 1,60% fata de 2005.

Creditul acordat populatiei si-a continuat expansiunea ajungnd sareprezinte 42,1 la suta din creditul neguvernamental la sfrsitul anului

2006; ponderea acestuia a crescut cu 6,9 puncte procentuale fata deanul anterior si s-a mentinut la un nivel mai ridicat dect creditele deproductie sau cele de investitii ale companiilor.

Creditul acordat companiilor a nregistrat n cursul anului 2006 o cresterede 37,4 la suta (31 la suta n termeni reali), fata de 31,5 la suta (21 lasuta n termeni reali) n anul anterior. n structura, creditele n lei aucrescut cu 65,4 la suta, iar cele n valuta cu 18,3 la suta.


29/129

74,384.385,25137,43

6.934,68571,34

10.628,582.195,26

14.588,635.452,42

19.923,26

9.379,9023.382,08

9967,06711923920,96109

0,005.000,00

10.000,0015.000,0020.000,0025.000,00

200020012.0022003200420052006

Evolutia creditului neguvernamental in valuta - echiv. mil. RONretailcorporate

In ceea ce priveste valuta :

Cresterea creditului corporate a fost de 5,55% in 2006 fata de 2000, pecand creditul de retail a crescut cu 134% in aceeasi perioada.

Tendinta de extindere a scadentelor creditelor s-a manifestat pe ntregparcursul anului 2006. Conform datelor din bilantul monetar, creditulneguvernamental pe termen lung a crescut cu 130,1 la suta (119,4 lasuta n termeni reali), reprezentnd 38,6 la suta din creditulneguvernamental total (comparativ cu 25,8 n anul 2005).

Componenta n lei a crescut cu 228,2 la suta, la sfrsitul anului 2006reprezentnd 47,6 la suta din totalul creditului neguvernamental petermen lung, cu 14,2 puncte procentuale mai mult dect la finele anului


30/129

anterior, iar componenta n valuta s-a majorat cu 81 la suta. Creditele petermen mediu au nregistrat o crestere de 15,6 la suta n anul 2006,reprezentnd 27,6 la suta din creditul neguvernamental total.

Componenta n lei a crescut cu 33,9 la suta, iar cea n valuta a scazut cu1 la suta. Creditele pe termen scurt s-au majorat cu 38,6 la suta

comparativ cu anul anterior (pna la 33,8 la suta din creditulneguvernamental), componenta n lei sporind cu 50 la suta, iar cea nvaluta cu doar 25,4 la suta.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare in RON si valuta

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare lei400004500050000550006000065000sep.05dec.05mart.06Sep.06dec.06RON

Creditul pentru investitii imobiliare in RON a avut o decadere majora in

decembrie 2005 fata de septembrie 2005, incercand cu greu sa se redresezefiind in crestere lenta, abia in decembrie 2006 atingand nivelul valorii dinaintede prabusire.

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare valuta1500017000190002100023000


31/129

2500027000iun.05sep.05dec.05sep.06dec.06EUR

Evolutia creditelor imobiliare / ipotecare in valuta arata astfel fata de iunie 2005:

scadere in sep 2005 cu 0,95% crestere de 1,95% in dec. 2005 crestere cu 1,07 in sep. 2006

crestere cu 1,19% in dec. 2006

In cazul creditului ipotecar, pozitia majoritara continua sa fie detinuta decomponenta n valuta, de mentionat fiind totusi reducerea cu 4,4 puncteprocentuale a ponderii acesteia (pna la 84,5 la suta la sfrsitul anului 2006).

n concordanta cu evolutia din zona euro, creditele ipotecare si imobiliareramn principalul element care a determinat explozia creditului (depasindcreditele de consum n ceea ce priveste ponderea n total pasive financiare).Creditele ipotecare si imobiliare au sporit n medie cu 44% n perioada 2000-2006, alimentate att de factori de natura cererii, ct si de factori de naturaofertei. n ansamblu, nsa, creditele ipotecare si imobiliare reprezinta doar 7%din PIB n regiunea Europei Centrale si de Est, semnificativ mai scazut fata denivelul de 38% nregistrat n zona euro.


32/129

Creditele ipotecare va avea cel mai mare potential

Se previzioneaza ca segmentul creditelor ipotecare si imobiliare va aveacel mai mare potential, cu cresteri anuale de 22% care vor constitui si cea maimare pondere a cresterii ndatorarii populatiei din regiune. Investitiile n propria

locuinta vor ramne principalul obiectiv al populatiei. O pondere semnificativadin economiile populatiei continua sa fie directionata catre piata imobiliara, pefondul unei piete a creditului ipotecar si imobiliar care se dezvolta rapid, a maideclarat Debora Revoltella, Economist sef UniCredit pe regiunea ECE.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare pe zone geografice

Credite investitii imobiliare lei2006

29.35%17.45%28.57%24.63%

MunteniaMoldova

TransilvaniaBucuresti

La creditele pentru investitii imobiliare in RON, ponderea cea mai mare odetine Muntenia cu 29,35%, fiind urmata de Transilvania cu 28,57%.

Zona Bucuresti detine 24,63%, in timp ce Moldova detine doar 17,45%


33/129

Credite investitii imobiliare valuta

200619.08%10.87%31.41%38.64%

Muntenia

Moldova

Transilvania

Bucuresti

La creditele pentru investitii imobiliare in valuta, zona Bucuresti ocupa

locul I, detinand 38,64% din creditele imobiliare/ipotecare in valuta dinRomania;

Locul II este ocupat de Transilvania (ca si la cele in RON) cu 31,41%. Muntenia care ocupa locul I la creditele in RON, la cele in valuta detine

doar 19,08%, Moldova ocupand si in acest caz ultimul loc cu doar10,87%.

2.3. Tendinte in conditiile si criteriile de analiza siacordarea creditelor

Daca in urma cu cativa ani, marile banci europene incercau sa seorienteze catre structuri cat mai complexe de entitati financiar-bancare, menite saasigure o acoperire totala a necesitatilor clientilor, treptat acestea au ajuns laconcluzia, certificata de practica, ce releva necesitatea concentrarii asupraactivitatii de baza cu cel mai inalt grad de performanta si, implicit,profitabilitate. Foarte multe banci europene au ajuns la concluzia ca activitateade retail intruneste aceste caracteristici, fiind in conditii de criza o protectie


34/129

esentiala a veniturilor institutiei, iar in conditii de boom economic, o mina de aurce poseda un important potential inca neexploatat.

Din punct de vedere economic, activitatea de retail a dovedit, iarprognozele pentru urmatorii ani confirma aceasta regula, ca, in cadrul strategiilormenite sa asigure actionarilor venituri consistente in conditii de risc redus, acest

tip de activitate ocupa unul dintre principalele pozitii.

Implicarea in activitati de retail, chiar si numai pe anumite segmente saunise de piata, inclusiv a unor banci cu inclinatii bine cunoscute catre sectorulcorporatiilor, poate reprezenta un alt semnal al tendintei ultimilor ani si care dasemne promitatoare a se accentua in viitor. Globalizarea si cresterea concurenteiau influentat si strategiile la nivel paneuropean in domeniul retail banking-ului.

Desi posibilitatile actuale de consolidare in sistemul bancar europeansunt relativ limitate, din diferite motive legate de reglementari si chiarprotectionism national, viitorul va obliga o coagulare a fortelor europene pentrua face fata atat concurentei aparute din partea marilor banci americane, cat si

datorita necesitatilor de imbunatatire a performantei globale intr-un mediueconomic european, ce se previzioneaza a elimina treptat barierele nationaleexistente. O data inceput procesul de consolidare paneuropean, se poateconsidera ca acesta va conduce la o reactie in lant fireasca, mai intai la nivelnational, ca apoi sa conduca la fuziuni, alianfe, achizitii strategice in afaragranitelor nationale. Toate aceste aspecte constituie numai cateva dintreprovocarile actuale si viitoare la care marile band europene de retail va trebuisa raspunda cu strategii clare si perf ormante, pentru a reusi sa-si mentina cotade piata atat la nivel national, cat si european, in condifiile in care solicitarilevenite din partea actionarilor, privind rezultatele financiare obtinute de grupurile

bancare, nu par sa se reduca din punct de vedere cantitativ si al calitatii.

Tendinte macroeconomice

Largirea bazei creditului retail prin dezvoltarea populatiei bancabile:Populatie bancabila/total populatie: 2005: 39% 2009: 44%

Cresterea volumului creditului retail pe client datorita cresterii venituluinet lunar;

Continuarea politicii BNR de tintire a inflatiei prin masuri restrictive

asupra creditului retail

Evolutia creditului de consum se datoreaza cresterii valorii credituluimaxim si a perioadei de creditare;

Expansiunea cardurilor de credit in sem.II 2005 si sem. II 2006comparativ cu restul creditelor de consum;


35/129

Cresterea utilizarii canalelor alternative de vanzare.

Apropierea de marele retele de retail.

Premise privind evolutia creditului imobiliar/ipotecar

Evolutia pietei imobiliare;

Numar de proiecte demarate;

Stabilizarea preturilor;

Investitii imobiliare (buy for rent);

Evolutia pietei financiare

Reducerea costurilor pentru end user

In viitor, in Romania se va accentua dezvoltarea sectorului imobiliardatorita:

dezvoltarii insuficiente a acestui sector

conditii macroeconomice favorabile cresterea venitului mediu net, scaderea

inflatiei

dorinta populatiei de crestere a standardului de locuit

dezvoltarea de noi proiecte imobiliare

Concluzii:

Exista potential de crestere a creditului retail in Romania in urmatoareaperioada crestere previzionata de aprox. 50%-60%

In SE Europei, structura creditelor retail va inregistra evolutii diferite infunctie de gradul de dezvoltare al nivelului de trai.


36/129

Capitolul 3 Instrumente de acoperire ariscurilor de creditare retail

Legea bancara nr. 58/1998 defineste astfel notiunea de credit la art. 1:angajament de plata a unei sume de bani n schimbul dreptului la rambursarea

sumei platite precum si la plata unei dobnzi sau a altor cheltuieli legate deaceasta suma.

Pe de o parte legea statueaza la articolul 2 dreptul si obligatia Bancii Nationale a

Romniei cu privire la elaborarea si aplicarea politicii de credit, de autorizare sisupraveghere prudentiala bancara. Pe de alta parte, n cuprinsul articolului 38este legiferata obligativitatea ca n activitatea lor, bancile se supunreglementarilor si ordinelor emise de Banca Nationala a Romniei date naplicarea legislatiei privind politica decredit, de asigurare a prudenteibancare si de supraveghere bancara.

n acelasi sens, Legea bancara stipuleaza la articolul 55 obligatia bancilor de antocmi si pastra la sediile lor un exemplar al documentatiei de credit privitoarela relatiile sale cu clientii. Conform aceleiasi legi, contractele de credit bancarprecum si garantiile reale si personale constituite n scopul garantarii creditelorbancare sunt titluri executorii.

Riscul de credit este definit n normele de autorizare si de supraveghereprudentiala ale BNR ca fiind riscul nregistrarii de pierderi sau al nerealizariiprofiturilor estimate, ca urmare a nendeplinirii de catre contrapartida a

obligatiilor contractuale.

Pentru administrarea eficienta a riscului de credit, la stabilirea strategiei bancilorcomerciale se au n vedere doua aspecte. Primul consta n stabilirea tipurilor decredit care vor fi oferite clientelei, segmentul de clientela vizat, tipurile degarantii percepute n contrapartida, rezidenta, aria geografica, moneda, duratacreditului si profitabilitatea estimata.


37/129

Un al doilea aspect este determinarea caracteristicilor portofoliului de credite,inclusiv gradul de diversificare si gradul de concentrare. Punerea concreta npractica a strategiei de administrare a riscului de credit se realizeaza prinproceduri proprii fiecarei banci privind riscul de credit att la nivelul individual alfiecarui client, ct si la nivelul ntregului portofoliu de credite. La stabilirea si

respectiv la implementarea de catre banci a procedurilor privind administrareariscului de credit sunt vizate urmatoarele aspecte precum: mentinerea unorstandarde prudente de creditare, monitorizarea si control a riscului de credit;evaluarea corespunzatoare a noilor oportunitati de atragere a clientilor;identificarea si administrarea creditelor neperformante si stabilirea standardelorproprii ale bancii cu privire la garantiile acceptabile pentru creditele careurmeaza a se acorda clientilor.

n vederea prevenirii intrarii n relatii de creditare bancara cu persoane implicaten activitati frauduloase si alte activitati de natura infractionala, bancile auobligatia sa stabileasca politici stricte care sa reglementeze urmatoareleobligatii: solicitarea de referinte si informatii despre client de la persoaneautorizate; consultarea informatiilor puse la dispozitia institutiilor de credit destructuri, constituite sub forma Centralei Riscurilor Bancare sau sub forma unorentitati cu activitate similara, organizate n conditiile legii, avnd drept scopcolectarea si furnizarea de informatii privind situatia contrapartidei n calitateasa de beneficiar de credite, ori alte informatii de natura financiara; cunoastereastructurii participantilor la capitalul societatii, precum si a persoanelorresponsabile de administrarea acesteia, n cazul clientilor altii dect persoanefizice, verificarea referintelor si a situatiei financiare personale aadministratorilor si asociatilor.

n evaluarea riscului de credit, banca va proceda la evaluarea tuturoractivitatilor ce sunt afectate de acest risc, indiferent daca rezultatelerespectivelor activitati sunt reflectate n bilant sau n afara bilantului. Astfel, vorfi luate n considerare elemente precum performanta financiara curenta siprevizionata a contrapartidelor; concentrarea expunerilor fata de contrapartide,forma de organizare juridica, sectoarele n care actioneaza; capacitatea depunere n aplicare, din punct de vedere legal, a angajamentelor contractuale;capacitatea si posibilitatea creditorului de a executa la nevoie garantiile nconditiile pietei; angajamentele contractuale ale bancii cu persoanele aflate nrelatii speciale cu banca (personalul propriu, precum si familiile acestuia).

Banca monitorizeaza permanent riscul si toate pozitiile din bilant, nspecial riscul de credite, riscul de piata, (inclusiv riscul ratei dobnzii, risculscadentei, riscul valutar), riscul de lichiditate, riscul operational si informational,riscul politic, etc.


38/129

Banca promoveaza politica si dispune de proceduri, standarde de generare,autorizare, monitorizare a afacerilor, clasificare a acestora si a imprumuturilor,tinnd cont de realitatile pietei la un moment dat, evolutiile careia cer interventiisi modificari n timp real.

In scopul asigurarii unui control asupra produselor expuse riscului de credit ,sistemul

de adoptare a deciziilor tine seama de cerintele impuse la furnizarea produselorexpuse acestor riscuri.

Structura aplicata este destinata sa asigure controlul asupra riscurilor sisa permita o reactie rapida n functie de schimbarea situatiei prin:

separarea nivelelor de primire a deciziilor; participarea n procedura de examinare si acceptare a unui credit , a cel

putin unei persoane independente .

Banca administreaza riscul de credit prin:

analiza de credit pentru proiectele de creditare, analiza care includediferite activitati, care au ca scop evaluarea riscului activitatiisolicitantului de credit, a structurii managementului, a mediului economicsi pozitiei pe piata a solicitantului de credit, precum si analiza sievaluarea planului de afaceri, efectuarea de prognoze asupra fluxurilormonetare, evaluarea sigurantei si istoriei de creditare a clientului, n caz

ca aceasta este disponibila; trecerea de la aprecierea creditului la aprecierea viabilitatii si realismulbusiness-ului clientului;

efectuarea de deciziile echilibrate de acordare a creditelor, care se vor luanumai n conformitate cu metodologia aprobata si n limita plafonuluistabilit de aceasta;

utilizarea metodelor de diversificare a portofoliului de credite pe diferiteproduse, clienti, ramuri si pe categorii de risc, n vederea minimizareariscului. Categoriile de risc ale solicitantului de credit se revizuiesc ct maides posibil;

stabilirea limitelor generale ale densitatii riscului, n functie de clienti,

produse si ramuri de activitate.

Ponderea creditelor mari n portofoliul de credite se diminueaza prinmajorarea ponderii creditelor acordate clientilor retail;

aplicarea sistemului de monitorizare a creditelor eliberate;


39/129

efectuarea periodica a analizelor riscului de credit, a calitatii portofoliuluide credite si informarea nivelelor superioare de decizie despre situatiaconstatata;

urmarirea creditelor nesigure si colectarea sumelor casate din fondul derisc, utiliznd diferite metode ca negocierea cu clientul, reabilitarea

creditelor, urmarirea n justitie; asigurarea creditelor astfel ca riscul de faliment sa fie total sau partial

transferat de la creditor; obligarea solicitantului de credit sa furnizeze bancii n gaj proprietatea sa

mobiliara, imobiliara sau brand-ul; controlul respectarii limitelor, stabilite de BNRcu privire la credite.

Introducerea pe piata a creditelor ipotecare reprezinta pentru banci nunumai o oportunitate de a atrage noi clienti, ci si un grad de risc mai maredeoarece, in plus fata de riscurile comune tuturor tipurilor de credite acordatepersoanelor fizice, creditele ipotecare prezinta si o serie de riscuri specifice,cum ar fi:

Riscul garantiei definit ca fiind riscul de a nu putea executa garantiacreditului datorita unor elemente de natura juridica sau ca din executareaacesteia sa nu poata fi recuperata partial sau total creanta bancii datoratade client. Aceste neajunsuri pot fi inlaturate pe baza analizei tuturoraspectelor juridice privind bunul adus in garantie: existenta titlului deproprietate a acestuia, daca bunul a fost sau nu depus in garantia altorcredite, evaluarea cat mai prudenta a valorii de piata a acestuia.in cazulconstructiilor de locuinte este deosebit de importanta finalizarea in bune

conditii, de calitate si in conformitate cu parametrii tehnici prevazuti de lege,intrucat de calitatea constructiei depinde calitatea garantiei si sanselerecuperarii creantei bancii in caz de neplata a obligatiilor de catre debitor.

Riscul variatiei costurilor de productie apare atunci cand, dupafixarea pretului in contract, se inregistreaza cresteri mari ale costurilor deproductie si care in mod normal nu pot fi transferate asupra cumparatorului.Pentru evitarea acestui risc, in cazul constructiilor de locuinte, trebuie avutain vedere si analiza clauzelor contractului de construire incheiat debeneficiarul locuintei cu societatea de constructii, care trebuie sa cuprinda,de regula, un pret ferm in perioada de executare a constructiei. In situatia in

care lucrarile de consttructii au o anvergura mai mare, pot fi prevazuteclauze de majorare (indexare) a acestui pret intr-o anumita limita.

Riscul nefinalizarii constructiei poate aparea din cauza fundamentariinerealiste sau necorespunatoare a tuturor aspectelor investitiei in special acelor financiare. Acesta poate fi prevenit prin analiza riguroasa de catrebanca a devizului general estimativ prezentat de imprumutat sau de


40/129

societatea de constructii, precum si prin incheierea de catre constructor aunei polite de asigurare impotriva riscului de nefinalizare a constructiei,incheitat cu o societate de asigurare-reasigurare agreata de banca,cesionata in favoarea bancii.

3.1. Centrala Riscurilor Bancare (CRB)

Centrala Riscurilor Bancare reprezinta o structura specializata ncolectarea, stocarea si centralizarea informatiilor privind expunerea fiecareibanci din sistemul bancar romnesc fata de acei debitori care au beneficiat decredite al caror nivel depaseste suma limita de raportare. Actuala suma limitade raportare a fost stabilita prin Ordinul Guvernatorului nr. 27 din 18 ianuarie2000 la nivelul de 200 milioane lei. Baza de date a Centralei Riscurilor Bancareeste organizata n doua fisiere: 1. Registrul central al creditelor (RCC) si 2.Registrul creditelor restante (RCR)

Registrul central al creditelor (RCC)contine informatii de risc bancar raportatede banci si este actualizat lunar, fluxul transmiterii si nscrierii informatiei de riscbancar. Obligativitatea transmiterii lunare a informatiilor de risc bancar revinebancilor creditoare cu respectarea procedurilor stabilite de Banca Nationala aRomniei si a unei serii de conditii procedurale.

Procedura de raportare a debitorilor este folosita n cazul raportarii pentru primadata la Centrala Riscurilor Bancare a unui debitor de catre banca respectiva sau

n cazul n care datele de identificare a unor debitori raportati anterior de catreaceeasi banca declaranta au suferit modificari.

Procedura de raportare a riscurilor individuale este folosita n cazul n caredebitorul, raportat anterior la Centrala Riscurilor Bancare ndeplineste conditiade risc de a fi raportat.

Procedura de stergere a riscurilor aferente unui debitor este folosita n cazul ncare un risc raportat anterior nu mai este nregistrat n evidentele contabile alebancii creditoare si debitorul respectiv ndeplineste conditia de a fi raportat laCentrala Riscurilor Bancare. Procedura de stergere a unui debitor trebuiefolosita n cazul n care un debitor raportat nu mai ndeplineste conditia de a fimentinut n baza de date RCC.

Registrul creditelor restante (RCR)contine informatii de risc bancar referitoarela abaterile de la graficele de rambursare a creditelor contractate de banci dincel mult ultimii sapte ani si este alimentat lunar de Registrul central alcreditelor.


41/129

Registrul creditelor restante este creat, gestionat si actualizat conformnecesitatilor proprii ale Centralei Riscurilor Bancare, astfel nct sa poataevidentia operativ informatiile privind abaterile de la graficele de rambursare acreditelor, nregistrate de persoanele recenzate fata de ntregul sistem bancardin Romnia. Informatiile de risc bancar vor fi mentinute n Registrul central al

creditelor si n Registrul creditelor restante pe o perioada de 2 ani de la datanscrierii, dupa care vor fi arhivate.

Utilizatorii informatiilor existente n baza de date a Centralei Riscurilor Bancaresunt bancile si Banca Nationala a Romniei.

Schimbul de informatii de risc bancar se realizeaza electronic prin Reteaua deComunicatii Interbancara organizata la nivelul Bancii Nationale a Romniei.

Raportarile transmise de banci contin informatii despre datele de identificare adebitorilor fata de care banca nregistreaza o expunere mai mare sau egala culimita de raportare, precum si informatii privind fiecare din creditele siangajamentele de care debitorul beneficiaza: tipul creditului, termenul deacordare, tipul garantiei, serviciul datoriei, data acordarii si data scadentei,suma acordata, suma datorata la momentul raportarii, suma restanta.

Difuzarea informatiilor de Centrala Riscurilor Bancare catre banci se face, pe deo parte, prin rapoarte lunare care cuprind informatii privind toti debitorii pe carebanca i-a raportat n luna respectiva, cu toate informatiile disponibile la CRBreferitoare la creditele si angajamentele de care acestia au beneficiat de la toatebancile, fara a se preciza identitatea bancilor creditoare. Rapoartele respective

reflecta o situatie a riscului global a debitorilor raportati anterior de bancacreditoare. Pe de alta parte difuzarea informatiilor se face ca raspuns lainterogarile on line n care bancile pot solicita prin cereri de consultare douatipuri de informatii: situatia riscului global si situatia creditelor restante, aceastadin urma pe o perioada de 7 ani anteriori datei interogarii. Pentru debitoriiraportati de banca, informatiile sunt furnizate neconditionat, n timp ce, pentruclienti - debitorii potentiali - accesul bancii este conditionat de obtinereaprealabila a acordului clientului respectiv.


42/129

Sursa : www.bnro.ro, Reglementarea riscului de credit.

Sisteme similare de gestiune a informatiilor de credit functioneaza cu succes n

tari dezvoltate ca: Austria, Belgia, Franta, Germania, Italia, Portugalia, Spania,etc.

Persoana recenzata este debitorul - persoana fizica sau persoana juridica nonbancara, inscris in baza de date aCentralei Riscurilor Bancare ca urmare a raportarii acestuia de catre persoana declaranta.

Persoanele declarante la Centrala Riscurilor Bancare sunt:

- centralele institutiilor de credit - persoane juridice romane - pentru toate informatiile de riscbancar si informatiile despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente si din cele aleunitatilor lor teritoriale din Romania;

- sucursalele din Romania ale institutiilor de credit straine - pentru toate informatiile de risc

bancar si informatiile despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente.

Utilizatorii informatiei de risc bancar si a informatiei despre fraudele cu carduri sunt institutiile de credit si BNR.

Elementele fixe cuprinse in informatia de risc bancar raportata la Centrala Riscurilor Bancare se considera afi toate elementele de identificare ale debitorului: nume/denumire, codul de identificare al debitorului (CNP/CUI),suma acordata, tipul valutei, data acordarii, data scadentei, codul riscului (garantii, tip credit, termen deacordare, comportament credit).


43/129

Se observa o crestere a persoanelor inregistrate la CRB, daca in anul 2004 exista un numar de 8139 debitori, inian.2007, numarul acestora a ajuns la 38762.

Daca in ian. 2006, exista un numar de 273.377 restante, din care 161.705 mii RON erau sume restanteale persoanelor fizice cu o restanta > de 30 zile, in ian. 2007 numarul restantelor era de 359.509, dincare 294.478 mii RON erau restantele > de 30 zile.

In schimb numarul restantelor cuprinse intre31-60 zile a scazut de la 12.389 mii RON inregistrate inian.2006 la 11.298 mii RON in ian.2007.

Restantele cuprinse intre 61-90 zile s-au mentinut la aceeasi valoare, avand fluctuatii mai mari, in feb.,aug. si sep.2006, atingand un maxim in apr.2006 cand au ajuns la 12.729 mii RON.

In schimb numarul restantierilor cu restante peste 90 de zile si creditele scoase in afara bilantului s-audublat, 84.254 mii RON fiind cele peste 90 zile si 189.236 mii RON cele scoase in afara bilantului dintotalul de 359.509 mii RON sume inregistrate restante in ian. 2007.

Ponderea creditelor restante in total cresite catre populatie a cunoscut o evolutie descendenta,ajungand in dec.2006 la modesta valoare de 0,58% ;


44/129

3.2. Biroul de Credit

Biroul de Credit a fost infiintat la sfrsitul anului 2003 si nregistrat laRegistrul Comertului n data de 16 februarie 2004, fiind o societate pe actiunicare are ca actionari 27 de banci.

Obiectul de activitate al Biroului de Credit se axeaza pe:

Colectare/prelucrare date privind portofoliul de clienti persoane fizice aiparticipantilor

Informatii/analize oferite participantilor n scopul:

identificarii si cuantificarii riscului de credit

cresterii calitatii creditelor

diminuarii riscului de frauda si protejarii creditorilor

Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a clientelei (scoring)

Consultanta financiar-bancara

Principiile care stau la baza activitatii Biroului de Credit sunt:

Principiul reciprocitatii - participantii care vor furniza informatii derisc si alte date aferente vor avea acces doar la acea categorie deinformatii din baza de date;

Principiul confidentialitatii

Principiul impartialitatii si corectitudinii

Principiul eficientei n functionare

Sunt raportate si nregistrate la Biroul de Credit informatii de natura negativa sipozitiva referitoare la persoanele fizice care au contractat credite si au intrzierila plata ratelor scadente mai mari de 30 de zile calendaristice, lafraudulenti sideclaratii cu inadvertente.

Baza de date a Biroului Romn de Credit primeste informatii inclusiv de lasocietati de leasing, credit ipotecar, firme de asigurari si chiar de la furnizorii deutilitati, urmnd ca acest organism sa puna la dispozitie att informatii privindcreditele restante, ct si informatii privind gradul de ndatorare.

Participantii la sistem pot consulta bazele de date ale Biroului de Credit atuncicnd li se solicita acordarea unui produs de tip credit sau de asigurare sauatunci cnd monitorizeaza comportamentul propriilor debitori. De asemenea,persoanele fizice care doresc sa cunoasca datele cu care sunt nscrise la Biroulde Credit, pot solicita acestuia eliberarea Situatiei nscrierii.

Biroul de Credit nu poate decide acordarea sau neacordarea unui credit.Raportul de Creditcuprinde informatii detaliate, actualizate si reale, dar analiza
http://www.birouldecredit.ro/index_files/Servicii.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Servicii.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Servicii.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Servicii.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Raportul_de_Credit.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Raportul_de_Credit.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Raportul_de_Credit.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Servicii.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Servicii.htm


45/129

facuta de banca pentru a decide acordarea unui credit se bazeaza si pe alteinformatii.

Intervalul de timp din trecut pentru care informatiile despre restante suntafisate n Raportul de Credit este de 5 ani, calculat retroactiv de la data emiterii

Raportului de Credit.

Sistemul Biroului de Credit se dezvolta n 3 faze.

n faza I, care a fost pusa n functiune la data de 16 august 2004, participantiitransmit zilnic Biroului de Credit, n format electronic, informatii referitoare la:

debitori cu restante la plata mai mari de 30 de zile;

fraudulenti - persoane care au savrsit o infractiune n relatie cu banca,pentru care s-a emis o hotarre judecatoreasca definitiva;

declaratii cu inadvertente - date neconforme cu realitatea furnizate depersoane fizice la momentul solicitarii creditului.

n cadrul Fazei a II-a de dezvoltare a sistemului, asa numita faza pozitiva,operationala din data de 11 iulie 2005, vor fi prelucrate informatiile referitoarela toate produsele de tip credit, similare sau de asigurare acordate persoanelorfizice, informatii provenite de la institutii bancare si non-bancare (societati

financiare, de asigurari, de leasing, de telefonie fixa si mobila), participante nSistemul Biroului de Credit, precum si informatii despre fraudulenti si declaratiicu inadvertente.

Biroul de Credit, prin intermediul serviciului CRED-IT, pune aceste informatii ladispozitia participantilor on-line, atunci cand acestia le solicita n vedereaacordarii unui credit sau a monitorizarii creditelor acordate.

Informatia este furnizata, n termen de cateva secunde, sub forma Raportuluide Credit.

De asemenea, Biroul de Credit pune la dispozitia persoanelor solicitante, gratuito data pe an, situatia nscrierii n bazele de date ale Biroului de Credit,informatie care contine inclusiv numele participantului/participantilor la careacestea nregistreaza, eventual, restante.

Raportul de Credit poate contine (o parte din aceste informatii nu sunt n modobligatoriu transmise de catre participanti si, n consecinta, pot sa nu apara nraportul de Credit) :
http://www.birouldecredit.ro/index_files/Conditii_de_participare.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Conditii_de_participare.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Raportul_de_Credit.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Raportul_de_Credit.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Raportul_de_Credit.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Raportul_de_Credit.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Raportul_de_Credit.htmhttp://www.birouldecredit.ro/index_files/Conditii_de_participare.htm


46/129

Date personale despre titular

Numarul de cont (IBAN), tip cont, data deschiderii contului

Limita de credit acordata, suma acordata, suma restanta, stareacontului

Durata contractului, modalitatea de rambursare

Plati si istoricul lor, pe maxim 2 ani n urma

Date de identificare giranti, codebitori sau cosemnatari

Debitele neonorate pentru care participantul s-a ndreptat pentrurecuperare catre giranti, cosemnatari sau asiguratori pentru riscul de

neplata

Garantii, reesalonari sau rescadentari de plati

Persoanele recenzate cu declaratii cu inadvertente, fraudulenti

Angajatorul principal al titularului, alte informatii

Biroul de Credit, infiintat in februarie 2004, a beneficiat de sprijinul BanciiNationale a Romaniei (BNR), Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), AvocatuluiPoporului, Autoritatii Nationale de Supraveghere a Prelucrarii Datelor cuCaracter Personal (ANSPDCP), precum si al Bancii Mondiale, prin InternationalFinance Corporation (IFC).

Avantajele functionarii si dezvoltarii unei institutii de tipul Biroului de Credit sunt

facilitarea procesului de creditare, inclusiv pentru persoanele cu venituri mici,limitarea gradului de indatorare si cunoasterea situatiei personale a solicitantuluide credit. Efectele aparitiei Biroului de Credit sunt limitarea caracterului nesigurfurnizat de clienti bancilor, dat si cresterea disciplinei consumatorului, care tinede caracterul preventiv al institutiei, a explicat Epure.

Biroul de Credit din Romania functioneaza dupa reguli similare celor din alte tarieuropene care dispun de astfel de institutii. Astfel, cele 27 de institutii membreale Asociatiei Europene a Birourilor de Credit au un termen mediu de afisare adatelor de 5,1 ani (cinci ani in Romania), iar majoritatea bancilor furnizeazainformatie negativa in cazul unor restante care depasesc 30 de zile.

In prezent, doar opt banci din cele 38 de pe piata romaneasca ofera informatie"pozitiva" Biroului de Credit, a declarat, citat de NewsIn, directorul general alinstitutiei, Serban Marian Epure. Epure a spus ca pana in prezent, faza a doua abiroului de credit, care consta in raportarea de informatii atat negative cat sipozitive din partea institutiilor de credit, nu a avut mare succes in extinderea sa.


47/129

"Bancile mari au anuntat totusi ca vor livra informatie pozitiva, ceea ce ne facesa fim optimisti", a declarat Epure.

In prezent, in sistemul Biroului de Credit ofera informatie negativa (desprepersoanele cu restante) 23 de banci, o cota de circa 97% din piata, precum si

sase societati de credit, una de leasing si una de asigurari. Pana in prezent,Biroul de Cre

Paiata imobiliara

Documents

Transcript of Paiata imobiliara