Chenar Indicatori

Cuprins:

Introducere....................................................................................................................Capitolul I: Dispoziii generale privind contractul de locaiune.1.1 Unele aspecte privind istoricul contractului de locaiune........................................

1.2.Noiunea i caracterele juridice ale contractului......................................................

1.3.Importanta i delimitarea contractului de locaiune de alte contracte civile...........

Capitolul II: Caracteristica juridic a contractului de locaiune.2.1 Obiectul i forma contractului de locaiune..............................................................

2.2 Prile contractului de locaiune i atribuiile acestora.............................................

2.3 Termenul i scopul contractului de locaiune............................................................

2.4 Contractul de sublocaiune i cesiunea locaiunii..

Capitolul III: Efectele contractului de locaiune.

3.1 Efectele ncheierii contractului de locaiune.....................................................

3.2 Efectele neexecutrii sau executrii necorespunztoare a contractului.........

3.3 Consecinele ncetrii raporturilor contractuale de locaiune ...............................

Capitolul IV: Analiza practic a contractului de locaiune.Concluzie.........................................................................................................

Bibliografie......................................................................................................Anexe.............................................................................................................

Itroducere.

n cadrul tezei de licen mi-am propus i am realizat identificarea i tratarea a numeroase probleme de drept n materia contractului de locaiune i a varietilor acestuia, ce vizeaz att normele legislative din Romnia, ct i din Republica Moldova (cuprinse n codurile civile i legile speciale), totodat abordnd i problemele de drept semnalate n special n doctrinele din cele dou ri, precum i n doctrinele din alte ri europene. Actualitatea temei: Actualitatea temei se ntemeiaz pe procesele pozitive care au avut loc n domeniul vieii sociale i economice ale rii noastre, pe lipsa de acte normative ce reglementeaz noile relaii sociale cu privire la proprietatea privat, locaiuniea acesteia, ce determin modul de via al cetenilor n ultimii zece ani. Tema respectiv mai este actual i prin faptul c reprezint o analiz teoretic- normativ i practic privind mecanismul locaiunii i raporturile contractuale n aceast materie.

Scopul i obiectivele temei: Scopul propus prin prezenta tez este realizarea calitii normelor ce reglementeaz contractul de locaiunei varietile acestuia, prin propunerea de soluii laproblemele de drept identificate ori dezbtute n doctrina de specialitate, sau prin conturarea unor puncte de reper teoretice, pentru obinerea unor astfel de soluii. Astfel, identificnd existena unor contradicii n cadrul dispoziiilor n materie,ori, pe alocuri chiar neconstituionalitatea unora dintre acestea, identificnd unele lacune legislative care au creat i creeaz nc dificulti instanelor judectoreti chemate ssoluioneze litigiile n aceast materie, mi-am propus ca scopsemnalarea i analiza acestora n cadrul lucrrii, i avansarea unor opinii proprii, concretizate n propuneri de legeferenda.

Analiznd legislaia ce reglementeaz contractul de locaiune i a varietiloracestuia, doctrina i practica judiciar, n comparaie cu legislaia i doctrina altor state, am parcurs urmtoarele obiective:

analiza coninutului contractului de locaiune, n special din perspective legislaiei Republicii Moldova; perfecionarea i eficientizarea cadrului legal n acest domeniu prinavansarea de propuneri de lege ferenda; aprofundarea i reconfigurarea unor teorii doctrinare actuale privind esena i coninutul contractului de locaiune.

Suportul metodologic: La elaborarea lucrrii de an n calitate de bazmetodologicau servit metoda sistematic, istorico-juridic, metoda de analiz i sintez, metoda comparativ, inducia i deducia, metoda statistic,i alte metode general-tiinifice, toate cercetrile efectuate fiind ndreptate spre asigurarea simplitii i certitudinii coninutului lucrrii.

Structura lucrrii:

Acest tez de licen are un volum de 60 de pagini, i este divizat n urmtoarele compartimente: introducere, unde se descrie n general lucrarea de fa, i 3 capitole teoretice i unul practic, concluzie, bibliografie i anexe.Capitolul I, intitulat Dispoziii generale cu privire la contractual de locaiune,la acest compartiment am ncercat s redau istoricul apariiei i specificul contractului de locaiune i am ncercat s fac o caracteristic general a acestui tip de contract ,analiznd informaii despre evoluia istoric,legislaia care reglementeaz acest tip de contract etc.

Al II-lea capitol Caracteristica juridic a contractului de locaiune este dedicat n totalitate analizei aprofundate a coninutului contractului i particularitile acestuia .

Capitolul III, ncetarea contractului de locaiune sunt descrise soarta oricror mbuntiri n contractual de locaiune, precum i prevederi cu privire la ncetarea, modificarea i rezilierea contractului de locaiune i consecinele acestuia.

i ultimul capitol,care este unul practic, Capitolul IV, l reprezint unele analize practice ale contractului de locaiune n raport cu cunotinele obinute pe bancile facultii i n cadrul stagiului de practic de documentare pentru teza de licen.n compartimentul concluzie sunt sintetizate principalele obiective i propuneri, n vederea eficientizrii reglementrii contractului de locaiune, precum i concluzii proprii cu privire la unele prevederi din domeniu. La anexe, urmeaz a fi anexate mostre de pe contractele de locaiune,realizate n perioada defurrii practicii de documentare, i spee la aceast materie.

I. DISPOZIII GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE LOCAIUNE.1.1 Unele aspecte de ordin istoric ale contractului de locaiune .Dup cum ne trateaz legislaia i doctrina din domeniul dreptului civil, contractul de locaiune a bunurilor materiale a aprut nc din timpurile cele mai vechi. Odat cu dezvoltarea comerului i relaiilor economice apare necesitatea existenei contractului de locaiune. Aceasta se datoreaz faptului c nc din antichitate oamenii aveau nevoie pentru desfurarea activitii sale de producie a anumitor bunuri pe care nu le puteau procura din lipsa surselor financiare, de aceea apariia acestui tip de contract civil contractul de locaiune a dat posibilitatea realizrii activitii umane datorit bunurilor transmise n folosina i / sau posesia temporar.

Vechiul Cod civil al Republicii Moldova pentru folosin teporar a unor bunuri strine contra plat utiliza termenul general de Contract de ncheriere a bunurilor, n care locatorul se oblig s transmit locatarului n folosin temporar contra plat anumite bunuri. Termenul Contrac de nchiriere a bunurilor, era reprodus din legislaia fostei URSS. Acelai termen se folosea i n codurile altor republici unionale. Termenul arend a fost legiferat prin Decretul Prezidentului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 Cu privire al arend i relaii de arend, iar ulterior prin Bazele legislaiei URSS i a republicii unionale cu privire la arend din 23 noiembrie 1989. n art.1 se indic faptul c arenda reprezint o posesiune i folosin temporar, contra plat, bazat pe contract a terenurilor i altor resurse naturale, a ntreprinderilor i altor complexe patrimoniale, la fel i altor bunuri, necesare arendaului pentru exercitarea de sine stttoare a unei activiti economice sau de alt natur.

Din aceast definiie putem deduce c termenul arend se utiliziaz la posesiune i folosin temporar a unor obiecte i pentru anumite scopuri. Respectiv, primordial pentru folosirea termenului de arend era necesar existena unui obiect al relaiilor juridico-civile i utilizarea lui ntr-o activitate economic sau de alt natur cu scopul de a obine anumite venituri.

Un sens diferit a noiunilor de nchiriere a bunurilor i arend li se atribuie prin normele unor state europene, ca de exemplu cele ale Germaniei i Elveiei. Astfel, prin arend se subnelege contractul n baza cruia se transmite contra plat nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci i dreptul de a culege fructele. Pe baza arendei sunt nchiriate ntreprinderi de comer i industriale. n Romnia, potrivit art.2 al Legii arendrii (n continuare, Legea XVI/1994), prin arendare se nelege contractul ncheiat ntre proprietar, uzufructuar sau alt deintor de bunuri agricole, denumit arendator, i arenda,cu privire la exploatarea terenurilor agricole, pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri .

O astfel de tratare i aplicare a noiunilor de nchirierea a bunurilor i arend gsim i n noul Cod civil al RM din 6 iunie 2002, n care se utilizeaz un termen nou pentru legislaia naional contracul de locaiune, fapt care poate fi considerat ca o reuit a noului Cod civil. Conform art. 875 CC, prin contractul de locaiune, o parte se oblig s dea celeilalte pri un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie. Prin arend, n baza art.911 CC, nelegem contractul ncheiat intre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i alte bunuri agricole - i alt parte cu privire la exploatarea acestora pe o dat determinat i la un pre stabilit de pri. Astfel, este tratat noiune de arend i n Legea cu privire la arend n agricultur din 15 mai 2003 . Prin urmare aplicarea unui sau altui termen dup noua legislaie civil naional depinde de 2 criterii: obiectul contractului i destinaia sa.

ncepnd cu anul 1989, n toate domeniile economiei naionale, n activitatea de antreprenoriat, n actele normative naionale i n practica judiciar, termenul nchiriere a fost nlocuit cu termenul arend, fapt care ,dup prerea mai multor autori, nu este prea correct. Termenul universal trebuei s devin cuvntul locaiune , termen care urmeaz a fi aplicat ori de cite ori este vorba de nchirierea unui bun. Aceast regul general poate avea doar o singur excepie de ordin terminologic. Cnd obiectul contractului este un teren sau alte bunuri agricole, este necesar de utilizat termenul arend. Respectiv, urmeaz a fi aplicate i normele de drept, fapt care va exclude ntrebuinarea greit a termenilor juridici. Numai n asemenea mod va circula termennologia corect, care va corespunde legislaei naionale. Mai mult ca atit este necesar de menionat ca n unele state ,ca Federaia Rus nu se face distincie dintr noiunea de locaiune i arend. Atfel,conform art.606 Cod civil al Federaie Ruse, n baza contractului de arend (locaiune) arendatorul (locator) se oblig s transmit arendaului (locatarului) un bun contra plat n posesiune i folosin temporar. Ceea ce pare a fi mult mai adecvat, din punct de vedere juridic. n acelai timp, utilizarea n RM a diferitelor termeni nu ridica mari probleme,ci doar este necesar de determinat corect n ce cazuri urmeaz a fi aplicat. 1.2.Noiunea i caracterele juridice ale contractului.

Prin contractul de locaiune, o parte (locatorul) se oblig s dea celeilalte pri (locator) un bun determinat individinual n folosin temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chiria (art.875 CC). Analogic este definit locaiunea i n Codul civil romn. Astfel, n baza art.1411 CC al Romniei, locaiunea lucrurilor este un contract prin care una din prile contractante se ndatorete a asigura celeilalte pri folosina unui lucru pentru un timp determinat, drept un pre determinat. n doctrina romn contractul de locaiune este considerat acel contract prin care o persoan, numit locatar,s-i asigure folosina temporar unui lucru, n schimbul unei sume de bani, numit chirie. Din definiia legal rezult c cele mai importante semne ale locaiunii sunt: bunurile care se dau n folosin i posesiune temporar sau numai n folosin temporar; obiectul acestui contract pot fi numai bunurile determinate individual i neconsumabile, deoarece folosina temporar presupune restituirea lor dup ncetarea contractului; dreptul de proprietate asupra bunului folosit nu-i aparine persoanei care o folosete, ci altei persoane care este proprietarul acestori bunuri.Noiunea contractului de locaiune, provine de la verbul din limba latin locare a nchiria (a da cu chirie, n arend). n limba latin exist i verbul conducere a lua cu chirie, motiv pentru care contractul este denumit locatio conductio. n limba romn noiunea de locaiune se folosete att pentru darea, ct i pentru luarea n locaiune. n dreptul Republicii Moldova, noiunea de locaiune se folosete att pentru darea, ct i pentru luarea n locaiune, dreptul francez i italian folosind termenul de louage de choses, denumit n Codul civil bail, respective locazione, termen folosit att pentru nchirierea de bunuri mobile, ct i pentru cea debunuri imobile de exemplu locazione di immobili urbani(nchirierea de locuine). n vechiul Cod civil al Republicii Moldova pentru folosina temporar a unorbunuri strine contra unei pli se utiliza termenul general de Contract de nchiriere abunurilor. De aici definirea contractului de nchiriere a bunurilor dat de art. 278 dinCodulcivilpotrivitcruia n baza contractului de nchiriere a bunurilor, locatorul se obliga s transmit locatarului n folosin temporar, contra plat, anumite bunuri termen reprodus din legislaia fostei URSS, care era de asemeni folosit i n codurile civile ale altor republici unionale. Sub acest aspect reglementarea din Republica Moldova, este n sensul c durata maxim pentru ncheierea contractului de locaiune este maxim 99 de ani, optica legiuitorului Republicii Moldova fiind aadar diferit (mai permisiv)fa de cea avut n vedere de legiuitorul romn la elaborarea Proiectul Noului Cod civil , motiv pentru care apreciem c legiuitorul ar putea repune n discuie aceast prevedere legal n vederea modificrii ei, ntr-un mod similar reglementrii din Codulcivil al Republicii Moldova.

Caracterele juridice ale locaiunii:

Sinalagmatic, ntruct d natere la drepturi i obligaii pentru ambele pri: locatorul se oblig s asigure folosina temporar a bunului nchiriat , iar locatarul se oblig s plteasc chirie. Titlu oneros, ntruct n schimbul folosinei bunului se plteste o chirie determinat sau cel puin determinabil. n cazul n care folosina bunului ar fi dat fr obligaia unei chirii, nu am fi n prezena unei locaiuni, ci a unui contract de comodat. Comutativ, n care existea ntinderii obligaiilor nu depinde de ntmplare i deci, nu exist anse de ctig sau pirdere pentru pri. Consensual, care se ncheie prin acordul reciproc de voin a prilor,fr vrio formalitate. Translativ de folosin.

Spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, prin contractul de locaiune nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosin i posesiune temporar asupra bunului nchiriat. Aceasta nseamn c locator poate fi i o alt persoan dect proprietarul bunului i c riscul pierii fortuite se suport de ctre locator. Nefiind un contract translativ de proprietate, riscul pieirii lucrului din caz de formajor sau caz fortuit va fi suportat de ctre locator, potrivit regulii res perit domino. Cu executare succesiv n timp, presupunnd executarea prin mai multe prestaii

ealonate n timp. Durata folosirii bunului este de esena locaiunii,locatorul asigur folosirea bunului pn la ncetarea contractului, iar chiria este calculat dup durata folosinei i timpul se are n vedere dac ea s-a fixat n mod global. Elementul timp reprezentnd esena contractului de locaiune, chiria stabilindu-se pe unitatea de timp (lun, trimestru, an etc.). Durata contractului poate fi determinat sau nedeterminat, ns nu poate fi venic. 1.3.Importana i delimitarea contractului de locaiune de alte contracte civile.

Dup cum ne trateaz legislaia din domeniul dreptului civil, contractul de locaiune a bunurilor materiale a aprut nc din timpurile cele mai vechi. Odat cu dezvoltarea comerului i relaiilor economice apare necesitatea existenei contractului de locaiune. Aceasta se datoreaz faptului c nc din antichitate oamenii aveau nevoie pentru desfurarea activitii sale de producie a anumitor bunuri pe care nu le puteau procura din lipsa surselor financiare, de aceea apariia acestui tip de contract civil contractul de locaiune a dat posibilitatea realizrii activitii umane datorit bunurilor transmise n folosina i / sau posesia temporar. Potrivit prevederilor art. 875 din Codul civil al Republicii Moldova, contractual de locaiune, este contractual prin care o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie. La fel, locaiunea lucrurilor este un contract prin care una din prile contractante se ndatorete a asigura celeilalte pri folosina unui lucru, pe un termen determinat, contra unui pre determinat. Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare. Spre deosebire de uzufruct, care creeaza uzufructorului un drept real de folosinta, dezmembramnt al dreptului de proprietate, locatiunea creeaz locatarului doar un drept de crean la folosina lucrului.Astfel,acest tip de contract are o anumit importan pentru pri prin urmtoarele caratere:

el este documentul juridic de baz ce reglementeaz raporturile dintre locator i locatar;

numai prin contract sunt stabilite drepturile i obligaiile prilor;

el reprezint forma legal de stabilire a unor legturi economice n cazul transmiterii patrimoniului n folosin i posesiune temporar sau numai folosin;

numai n contract este stabilit rspunderea pentru neexecutarea sau executare necorespunztoare a obligaiilor;

contractul de locaiune este un act juridic ce i permite proprietarului s-i lrgeasc posibilitile de folosire economic a patrimoniului.

Pentru locator locaiunea este o form raional i economic de folosire a bunurilor temporar neutilizabile pentru nfptuirea unei activiti gospodreti ori alte activiti, permite acoperirea cheltuielilor de exploatare i a ratelor de amortizare, ba mai mult ca att, d posibilitatea de a obine un profit.Locaiunea permite locatarilor persoane fizice sau juridice, folosind un patrimoniu strin, s practice activitatea de antreprenoriat sau un alt gen de activitate, ofer posibilitatea locatarilor de a obine un venit, de a procura bunurile nchiriate n proprietate, de a-i lrgi activitatea economic, de a acumula un capital iniial pentru lansarea unei faceri personale. Pentru locatar importana acestui contract sporete n legtur cu faptul c n prezent obiect al locaiunii pot fi i obiectele fixe, a cror nchiriere n trecut era imposibil pentru persoanele fizice.

Pentru societate importana contractului rezid i n faptul c datorit lui sunt implicai n activiti de productie mai mule persoane, obinnd posibilitatea de a-i ntreine familiile, de a-i exercita meseria.

Rentabilitatea ncheierii contractului de locaiune pentru persoanele fizice se manifest i la un grad social, bunoar, n cazul apariiei unor mprejurrii concrete, ca spre exemplu, necesitatea de a celebra o nunt sau o alt festivitate n condiii casnice. Este mai economic i raional de a nchiria cele necesare pentru o sear, zi sau cteva zile, dect de a le procura n proprietate. Raionaliatatea acestei operaii este determinat i de faptul c folosirea acestor bunuri este temporar sau de o singur dat. Pentru a oferi contractului de locaiune o importan mai esenial n materie civil, un moment este delimitarea acestui tip de contracte de alte contracte civile.Delimitarea contractului de locaiune fa de contractul de vnzare cumprare.

Locaiunea dei se poate spune c reprezint o vnzare a folosinei se deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin faptul c transmite numai dreptul de folosin - ca drept de crean - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dac lucrul dat in locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete proprietatea fructelor nu n virtutea locaiunii, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i asigure folosina lucrului, nu i dobndirea proprietii fructelor. Astfel fiind, dac contractul are ca obiect numai dobndirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pdure, recolta de pe cmp etc.), contractul nu poate fi calificat locaiune, ci vnzare-cumprare. Cu att mai mult, contractul nu poate fi calificat locaiune, ci vnzare-cumprare, dac are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanei lucrului), deoarece folosina locativ nu poate s absoarb lucrul nsui i puterea lui productiv .

Delimitarea contractului de locaiune de contractul de arend.

n doctrina din Republica Moldova se arat c una din particularitile cele mai importante ale contractului de antrepriz este ceea c antreprenorul i asum obligaia s efectueze o lucrare pe riscul su, adic el poate pretinde remuneraia, dac rezultatul muncii sale va fi materializat i predate clientului. Din alt punct de vedere, trebuie de observant c spre deosebire de contractual de antrepriz, al crui obiect l constituie o obligaie de a face, n cazul contractului de locaiune, obiectul contractului const n punerea la dispoziie a folosinei unui bun. Desigur c punerea la dispoziie a unui bun este nsoit de un serviciu prestat. Astfel, contractual de locaiune a unui system informatics include deseori studii prealabile, elaborarea unor programe speciale, o eventual formare de personal i asigurarea ntre ineri. Dac prile nu au ncheiat mai multe contracte, separate pentru fiecare dintre aceste activiti, calificarea se face n raport cu prestaia principal. Un alt criteriu poate fi acel al puterii de dispoziie asupra bunului: n exemplu anterior, dac clientul utilizeaz bunul n deplin independen, contractual poate fi calificat ca locaiune, iar nu antrepriz. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de comondat.

Scopul urmrit de pri n nchierea contractului deosebete esenial locaiunea de comondat. Astfel, procurarea unui avantaj patrimonial (n cazul locaiunei),fa de procurarea unui folos gratuit (n cazul mprumutului de folosin). Apoi, comondatul este un contract real, n timp ce locaiunea este un convenie consensual, remiterea bunului ce formeaz obiect al contractului reprezentnd un efect al nchierii locaiunii, iar nu o condiie de valabilitate a acordului de voin al prilor, ca n cazul mprumutului de folosin.

Delimitarea contractului de locaiune de contractul de leasing.

La o prim vedere, leasingul se aseamn cu o locaiune, datorit, n primul rind, transmiterii dreptului de folosin pentru o perioad determinat, de la locator/finanator ctre utilizator, n schimbul unei pli periodice. Privind ns mai profund efectele pe care le produce nchierea unui contract de leasing, comparative cu raporturile juridice care iau natere n baza unui contract de locaiune, reglementat de art. 875-910 Codul civil al RM, observm diferenierea de esen. Astfel, n primul rnd utilizatorul se foloete de bun ca i locatarul, n timpul delurrii contractului, ns este inut al restitui n starea n care l-a primit, mai puin uzura normal, pe cnd locatarul trebuie s restituie lucrul nchiriat n starea n care l-a primit, conform inventarului. De aici rezult o alt difereniere important, n sensul c n timp ce chiria reprezint contravaloarea dreptului de folosin al locatarului, rata de leasing cuprinde i cota-parte din valoarea de intrarea a bunului. Cu alte cuvinte chiria este un fruct pe care locatorul l culege n urma nchirierii bunului, pe cnd rata de leasing poate fi considerat un product, ntruct prin amortizrile cuprinse substana lucrului se consum pn la nivelul unei valori reziduale, la sfritul contractului. Leasingul se mai deosebete de locaiune i prin faptul c acesta din urm nu include promisiunea de vnzare la sfritul contractului, stabilindu-se astfel n practica judiciar francez c, n cazul n care locatarul nu are facultatea de a devei cumprtor, suntem n prezena unei locaiuni.UTM 381.1 016 ME

Mod.CoalaNr. documentSemnt.Data

ElaboratBodrug CorinaContractul de locaiuneLiteraCoalaColi

ConductorTeac Ilie160

ConsultantUTM FCGCDP - 1117

Contr. norm.

AprobatClimova Alla