Test D24 AbordVenit

Question 1 Puncte: 1 Chiria în exces (suplimentară) este:

Alege un răspuns. x a. diferenţa între chiria din contract şi chiria pe piaţă; b. diferenţa între chiria plătită şi chiria minimă;

c. chiria primită ca un procent din vânzări; d. chiria primită în plus ca urmare a inflaţiei. Corect

Nota pentru acest răspuns: 1/1. Question 2

Puncte: 1 Cheltuielile variabile sunt cele care: Alege un răspuns.

x a. variază la nivel de proprietate, în funcţie de gradul de ocupare; b. variază pe m.p. de suprafaţă ocupată; c. variază în funcţie de reglementări;

d. toate variantele prezentate. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.

Question 4 Puncte: 1

Venitul total generat de o proprietate, la o ocupare ipotetică de 100%, înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare, se numeşte: Alege un răspuns. a. cash-flow înainte de impozit;

b. venitul net din exploatare; c. venitul brut efectiv; x d. venitul brut potenţial.

Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.

Question 5 Puncte: 1 Principiul de bază în abordarea prin capitalizarea venitului este:

Alege un răspuns. a. cererea si oferta; b. substituţia;

x c. anticiparea; d. cauze externe. Corect


Puncte: 1 Pentru determinarea valorii reziduale a unei proprietăţi imobiliare a cărei valoare creşte în timp, se aplică o rată de capitalizare la fluxul de numerar net din anul final:

Alege un răspuns. a. egală cu rata de actualizare; x b. egală cu rata de actualizare minus rata anuală perpetuă sperată de creştere a cash-flow net final;

c. mai mare decât rata de actualizare; d. nici un răspuns corect. Corect


Puncte: 1 În metoda fluxurilor de numerar actualizate, ipotezele investitorului sunt: Alege un răspuns.

a. limitate; b. revizuite; x c. simulate;

d. criticate. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


În evaluarea proprietăţilor imobiliare, termenul "capitalizare" înseamnă: Alege un răspuns. a. fondurile iniţiale investite într-un proiect;

x b. conversia veniturilor viitoare în valoare; c. valoarea rezultată prin aplicarea oricărei metode de evaluare; d. determinarea capitalului disponibil pentru investiţie.



Componentele clădirii cu durată de viaţă rămasă mai mare decât durata de viaţă economică a structurii: Alege un răspuns. a. sunt considerate în rezervele pentru înlocuiri;

x b. nu se iau în considerate în rezervele pentru înlocuiri; c. au costul egal cu rezervele pentru înlocuiri. Corect


Puncte: 1 În metoda fluxurilor de numerar actualizate, valoarea de revânzare este considerată: Alege un răspuns.

a. o cheltuială pentru vânzare; b. un venit periodic; x c. un flux de numerar separat;

d. un procent din venitul anual. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


În aplicarea metodei capitalizării chiriei, evaluatorul trebuie să determine cheltuielile de exploatare. În cadrul acestora, constituirea alocării pentru înlocuiri reprezintă: Alege un răspuns.

a. cheltuieli fixe; b. cheltuieli variabile; x c. cheltuieli distincte;

d. nici un răspuns corect. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


Profitul impozabil este calculat după deducerea (scăderea) din venituri a: Alege un răspuns. a. dividendelor distribuite;

b. ratelor scadente la credite; x c. cheltuielilor de exploatare; d. serviciului datoriei.


Question 14 Puncte: 1 Câştigul de capital este:

Alege un răspuns. a. preţul de vânzare minus deprecierea; b. valoarea contabilă minus deprecierea;

x c. preţul net de vânzare minus valoarea contabilă a unui activ; d. câştigul din vânzarea unei proprietăţi, după ce se scad cheltuielile de achiziţie, taxele şi costurile de vânzare. Corect


Puncte: 1 În ce tip de contract de închiriere, chiriaşul îşi plăteşte toate cheltuielile în afara chiriei? Alege un răspuns.

x a. chirie netă; b. chirie brută; c. chirie în surplus;

d. chirie acoperitoare. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


Care din următoarele va determina pe evaluator să folosească o rată de capitalizare mai mică? Alege un răspuns. a. risc mai mare decât normal;

b. cheltuieli de exploatare mai mici; c. venit net din exploatare mai mare; x d. creşterea valorii proprietăţii în viitor mai mare decât cea normal aşteptată.



Dacă veniturile generate şi valoarea proprietăţii vor creşte pe durata deţinerii ei, rata de capitalizare este: Alege un răspuns. a. egală cu rata de creştere a veniturilor sau valorii proprietăţii;

b. egală cu rata de actualizare; x c. mai mică decât rata de actualizare; d. mai mare decât rata de actualizare.


Question 18 Puncte: 1 Valoarea reziduală / de reversiune reprezintă:

Alege un răspuns. a. valoarea de utilizare a activelor imobiliare; x b. preţul net de vânzare a proprietăţii imobiliare la finele perioadei de deţinere;

c. valoarea după dezmembrare; d. valoarea de despăgubire. Corect


Puncte: 1 Care din următoarele reprezintă o metodă de estimare a valorii prin capitalizarea venitului? Alege un răspuns.

x a. venitul net din exploatare (VNE) împărţit la rata totală de capitalizare; b. venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rată de capitalizare globală; c. chiria pe 10 ani;



În abordarea prin capitalizarea venitului, valoarea se estimează aplicând o rată de capitalizare la: Alege un răspuns. a. preţul de vânzare brut;

x b. venitul net anual din exploatare; c. venitul brut efectiv; d. fluxurile financiare înainte de impozitare.


Question 21 Puncte: 1 Venitul obţinut din închirierea garajelor, într-un bloc de apartamente, este:

Alege un răspuns. a. scăzut din venitul brut efectiv; b. scăzut din venitul brut potenţial;

x c. inclus, ca formă distinctă de venit, în venitul brut potenţial; d. inclus, ca surplus de venit, în venitul brut efectiv. Corect


Puncte: 1 Termenul "venitul brut efectiv" înseamnă: Alege un răspuns.

a. venitul după efectul finanţării; x b. venitul brut potenţial minus pierderile din neocupare şi din neîncasarea unor chirii; c. veniturile obţinute în mod real după ce se scad toate cheltuielile de exploatare;

d. venitul brut potenţial obţinut pentru spaţiile ce se pot închiria. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


Care este rata de capitalizare pentru o proprietate care are raportul valoare teren/valoare totală de 10% şi ratele de capitalizare pentru teren, respectiv clădire de 9% şi 12%? Alege un răspuns.

a. 9,3%; b. 10,5%; x c. 11,7%;

d. 12,0%. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


Un proprietar care obţine un venit net din exploatare (VNE) de 30.000 euro/an şi plăteşte rate şi dobânzi de 20.000 euro/an, a vândut proprietatea cu 200.000 euro. Care este rata de capitalizare? Alege un răspuns.

a. 10%; x b. 15%; c. 5%;

d. 25%. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


Care din următorii factori NU trebuie luaţi în considerare în selectarea ratei de capitalizare de piaţă? Alege un răspuns. a. gradul riscului aparent;

b. rata de recuperare istorică; c. existenţa unor scutiri de taxe; x d. criteriile investiţionale ale unui cumpărător atipic.


Question 27 Puncte: 1 Care ar fi un criteriu de comparaţie rezonabil în analiza chiriilor pentru o clădire administrativă?

Alege un răspuns. a. pe birou; b. pe metrul pătrat de teren;

x c. pe metrul pătrat de suprafaţă închiriabilă; d. pe metrul pătrat de arie desfăşurată construită. Corect


Puncte: 1 Care principiu înseamnă că un cumpărător plăteşte azi pentru veniturile pe care speră că le va obţine în viitor? Alege un răspuns.

a. aşteptarea; b. substituţia; c. consistenţa;

x d. anticiparea. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.

Question 29 Puncte: 1 Tipul de capitalizare care nu face distincţia matematică între recuperarea capitalului şi rentabilitatea capitalului se numeşte:

Alege un răspuns. a. capitalizarea profitului; b. capitalizarea directă;

x c. capitalizarea fondurilor proprii; d. actualizarea fluxurilor financiare. Corect


Puncte: 1 Rentabilitatea capitalului propriu, investit în proprietăţi imobiliare, este raportul dintre: Alege un răspuns.

x a. profit net şi capital propriu; b. (profit net - rate scadente) şi capital propriu; c. venit net din exploatare şi capital propriu;

d. profitul net şi valoarea proprietăţilor. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


Metoda capitalizării directe a venitului se bazează pe: Alege un răspuns. a. venitul brut efectiv din anul anterior;

x b. venitul net din exploatare anual stabilizat; c. media veniturilor din ultimii doi ani; d. venitul prognozat în ultimul an, înainte de revânzare.



Cum va considera un evaluator, veniturile din închirierea garajelor ce aparţin unui bloc de apartamente închiriate? Alege un răspuns. x a. le va include în “alte venituri”, în cadrul venitului brut potenţial;

b. le va ignora pentru că sunt venituri de la o proprietate personală; c. le va scădea din venitul net din exploatare; d. le va folosi pentru a reduce cheltuielile de exploatare.


Question 33 Puncte: 1 Rata care stabileşte o relaţie între venitul net din exploatare anual şi valoarea proprietăţii se numeşte:

Alege un răspuns. x a. rata de capitalizare; b. rata rentabilităţii;

c. rata globală; d. rata de actualizare. Corect


Puncte: 1 Rata totală de capitalizare, folosită în metoda capitalizării directe, presupune asemănări între proprietatea evaluată şi cele comparabile în privinţa:

Alege un răspuns. x a. riscului; b. raportului teren construit/teren liber;

c. vârstei clădirii; d. toate variantele. Corect


Puncte: 1 Tehnica de transformare a unor venituri periodice viitoare inegale ca mărime, în valoare prezentă, se numeşte: Alege un răspuns.

x a. actualizare; b. capitalizare; c. recalculare;

d. nici un răspuns nu este corect. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.


Raportul cheltuieli exploatare/ venituri exploatare depinde de: Alege un răspuns. a. managementul proprietăţii;

b. sectorul de activitate; c. amplasamentul proprietăţii; x d. toate variantele.


Question 37 Puncte: 1 Primul pas în estimarea veniturilor şi cheltuielilor este:

Alege un răspuns. x a. estimarea venitului brut potenţial; b. estimarea venitului brut efectiv;

c. estimarea cheltuielilor fixe şi variabile; d. estimarea pierderilor din cauza neocupării integrale şi a întârzierilor în încasarea chiriei. Corect


Puncte: 1 Rata fără risc se referă la: Alege un răspuns.

a. rata dobânzii bancare la acordarea de credite; b. rata dobânzii bancare la depuneri pe termen lung; c. rata dobânzii practicată de Banca Naţională;

x d. rata dobânzii obligaţiunilor de stat pe termen lung. Corect Nota pentru acest răspuns: 1/1.

Question 39

Puncte: 1 Venitul brut potenţial reprezintă venitul total generat de o proprietate: Alege un răspuns.

x a. în condiţii de ocupare 100%; b. în condiţii de ocupare la nivelul mediu al pieţei; c. în condiţii de ocupare asigurată prin contractele în vigoare;



Dacă veniturile generate şi valoarea proprietăţii nu se vor modifica pe durata deţinerii ei, rata de capitalizare este: Alege un răspuns. a. zero;

x b. egală cu rata de actualizare; c. mai mică decât rata de actualizare; d. mai mare decât rata de actualizare.


D24 (2012)

Test D24 AbordVenit

Documents

Transcript of Test D24 AbordVenit