Rezumat al tezei de doctorat cu titlul: Ipoteca imobiliar

Rezumat al tezei de doctorat cu titlul: Ipoteca imobiliar. Aspecte de drept comparat.Domnule Preedinte al Comisiei doctorale, domnule Profesor, stimai membrii ai juriului, distini invitai,

Analiza materiei ipotecilor imobiliare din perspectiv comparatist risc cel mai adesea s se loveasc de stereotipurile inerente instituiei: piaa creditului, dezvoltarea activitii economice i relaia mai mult sau mai puin ocult dintre drept i economie, totul aezat pe un fundal politic variabil. A studia ipotecile ns, transcede acestor teme clasice. Adevratul neles al rolului, funciilor i al evoluiei ipotecilor imobiliare se deduce din interpretarea ntr-o msur ct mai eficient a relaiei de credit ca premis a angajrii capitalurilor n vederea producerii de plus-valoare. Ce este ipoteca? E doar un simplu mijloc de asigurare a unei performane economice prognozate n vederea obinerii de creditare. Nimic mai simplu ... Ipoteca nu este o mistic a realitii juridice capitaliste; am putut observa c nc din perioada anterioar dreptului roman ea transcede sistemelor ideologice i politice aprute de-a lungul istoriei; dar dac ar fi s o privim din perspectiv holist, ea nu se reduce per se la suma elementelor sale componente, asta nsemnnd c exist ceva care ne poate scpa analizei. Acel ceva, asemeni bosonului Higgs din fizic, este elementul care leag totul, cel care ofer coeren imaginii de ansamblu, iar aceea este ncrederea. Relaia de creditare nu poate exista fr ncredere, iar fr credit nu poate exista nici ipoteca. Iat de ce ipoteca nu se poate reduce n orice analiz juridic numai la o metodologie didactic, rece, impersonal. Descoperirea adevratelor ei resorturi ine i de empatia psiho-social a cercettorului, altfel demersul intelectual risc s se tehnicizeze excesiv.

Pentru c veni vorba de metodologie, titlul tezei este cumva gritor n acest sens. Am preferat o prezentare didactic, poate n parte i datorit avantajelor sale de a fi mai uor de urmrit i neles de ctre teoreticieni. n general, consider c analiza comparativ n drept se preteaz unei viziuni ex cathedra i are avantajul rigorii, comparativ cu abordarea funcional, practic. Totui, acolo unde trebuina a cerut-o, am dat credit i practicienilor (poate nu suficient de mult). Viziunea avut a fost una mixt care a combinat prezentarea textelor din perspectiv istorico-teleologic cu hermeneutica aplicat textelor i raionamentelor clasice.

Relaionarea din perspectiv comparatist s-a efectuat n principal cu legislaia francez, datorit mai multor factori, printre care enumerm: lunga (i constanta) tradiie legislativ, influenele n reglementare i spiritul reformator comun din primul deceniu al secolului al XXI-lea. Totui, pe alocuri, comparaia s-a extins la nivelul dreptului italian n materia publicitii imobiliare, a celui elveian n chestiunile privitoare la mobilizarea creanelor ipotecare i nu n ultimul rnd, la dreptul provinciei Quebec pentru aspectele strns legate de dinamica obligaiilor garantate cu ipotec. Nu am uitat ns faptul c dei inspirat n mare parte din tradiii legislative strine, dreptul intern i pstreaz tua sa tradiionalist, aspect care se regsete i la nivleul reglementrii ipotecilor. Originea comun roman a constituit obiect al analizei din debutul tezei.

Punctul de plecare al tezei l-a constituit reforma n materia legislaiei civile interne finalizat n anul 2011. Plecnd de la rezultatul acesteia (NCC), am dorit s relaionez cu stadiul actual al principalelor legislaii de tip civil-law din care legiuitorul romn s-a inspirat n opera sa de codificare, cutnd n acelai timp i posibile rspunsului la chestiuni doctrinare controversate. Analiza nu a depit dect pentru puine momente, stadiul unui sparring-partener juridic ntre legislaiile romn i francez, din pricina vrstei mult prea fragede a codului nostru civil i a lipsei unei jurisprudene dedicate noii codificri, cel puin pentru moment.

Argumentaia utilizat a ncercat s determine locul i rolul ipotecilor din dreptul intern n raport cu activitatea economic i cu alte instituii similare din dreptul comparat. n subsidiar, a fost analizat ndeaproape i locul i rolul garanilor ipotecare n cadrul sistemul de drept intern prin relaionare cu principiile generale de drept. Ca regul, am fcut apel la o argumentaie deductiv, ncercnd crearea unei paradigme universale a ipotecii imobiliare. Observaia principal a fost c aceast paradigm funcioneaz foarte bine cnd e raportat la modele economice globale de tipul economiilor dezvoltate de consum, ns i pierde din for atunci cnd vine n contact cu diverse sisteme naionale, n care specificitatea reglementrilor interne, determin n situaii particulare, un anumit grad de abatere de la tiparele modelului unic. De aceea, sunt de prere c ncercrile instituionalizate de codificare n materie ipotecar la scar european vor mai avea de ateptat.

Structural, lucrarea a fost divizat n trei pri, fiecare dedicat unei analize generale punctuale. Astfel, prima parte a mbrcat haina unei cercetri istorice a fenomenului ipotecilor imobiliare din perioada dreptului roman i ulterior din perioada veche a dreptului francez i romnesc. Studiul s-a focalizat aproape exclusiv pe dreptul roman i particularitile sale de reglementare a ipotecii imobiliare, precum pe identificarea trsturilor conceptuale ale ipotecii imobiliare care s-au pstrat n codificrile de astzi. Unde trebuina a impus-o, am prezentat i soluii doctrinare sau jurisprudeniale ale vremii (mai mult din perspectiv procedural dect din cea a dreptului substanial), ncercnd s identific motivele pentru care dreptul roman i-a pstrat o vitalitate excepional n codificrile actuale. Esena primei pri, perioada romanist, abund n clasificri i comparaii, metoda predilect de prezentare fiind cea istorico-juridic. Viziunea asupra originii i evoluiei ipotecii n dreptul roman este una clasic, mprtit de majoritatea doctrinei moderne i contemporane de drept roman, concluzia pe care am propus-o fiind aceea c mecanismul de formare al ipotecii n dreptul roman este unul autonom i specific dreptului republican i ulterior imperial roman i nu un simplu calc al sistemul grecesc sau egiptean. Analiza trsturilor ipotecii imobiliare romane pleac de la necesitatea explicrii funcionrii instituiei n practica vremii i de la importana sa din punctul de vedere al necesitii mijlocirii creditrii, caractere precum accesorialitatea i indivizibilitatea fiind specifice instituiei ipotecii i n dreptul modern. Partea de efecte ale ipotecii imobiliare romane este dominat de dualitatea dintre jus possidendi i jus distrahendi, ca modaliti viabile prin care creditorul putea executa bunul n caz de neplat la scaden, precum i de raportul dintre aceste msuri, concluzia pe care am propus-o fiind aceea c ntre aceste efecte ale ipotecii nu exist dependen funcional direct ci, mai degrab, o rezultant comun a posesiei dobndite de ctre creditorul nepltit combinat cu una dintre cele trei clauze care fie l autoriza pe acesta s vnd bunul obiect al ipotecii, fie s l rein ca proprietar n contul creanei, fie s devin proprietarul lucrului dup o evaluare fcut de experi. O atenie deosebit este acordat mecanismelor practice de stabilire a rangului dintre creditori (e.g. analizndu-se modul n care succesio in locum era aplicabil), oprindu-m i asupra excepiilor de la ordinea de prioritate ntre creditori (n special asupra lui circulus inextricabilis generat de efectul pe care hotrrile judectoreti n aveau n procedura judiciar roman asupra garaniilor deja constituite).

O analiz particular, (inspirat i de teza de doctorat a profesorului Aladar Sebeni), am realizat-o cu prilejul tratrii operaiunilor juridice asimilate ipotecii imobiliare n dreptul roman, deoarece dei tema este mprumutat parial din practica modern de drept al garaniilor, contextualizarea ei n tiparele dreptului roman se dovedete, n opinia mea, a fi o abordare flexibil i interesant, menit s explice ct mai bine necesitatea unor forme atipice de garanii ipotecare ce se regsesc i n dreptul actual. Fiducia, vnzarea cu rezerva dreptului de proprietate, lex commissoria sau contractele complexe cunoscute n special n dreptul francez de astzi, instituii reglementate n parte i de Codul civil romn actual, pot fi calificate drept mecanisme contractuale conexe ipotecii care i-au dovedit utilitatea nc din perioada roman i care puteau constitui modaliti prin care se puteau evita formalismul i dificultatea constituirii ipotecilor clasice, n acelai timp asigurndu-se efectele specifice unei garanii ipotecare propriu-zise sau eventual, unele mai energice. Finalul primei pri este dedicat unei prezentri istorice, concise a evoluiei ipotecii imobiliare n dreptul francez i n cel romnesc n perioada ulterioar retragerii romane pn la efectuarea primelor codificri de amploare care au conturat trsturile dreptului modern i contemporan n materie. Partea a doua a tezei s-a centrat pe o analiz tehnic a ipotecilor imobiliare, iar cadrul n care cercetarea s-a desfurat a fost, n principal, dualitatea dreptului romn-francez. Structura acestei pri este clasic n sensul didactic al termenului, prefernd s abordez noiunile ntr-un mod taxonomic, cartezian. Pornind de la reformele efectuate recent n cadrul ambelor sisteme, am analizat cu prioritate motivele economice i sociale ale reformelor (n special n dreptul francez), pentru a continua mai apoi cu prezentarea din punct de vedere sistemic a locului i rolului pe care ipoteca imobiliar l ocup n economia reglementrilor din fiecare cod n parte. Astfel, sunt trecute n revist raporturile ipotecii cu patrimoniul, precum i cu regulile de funcionare a acestuia, n special cu gajul general al creditorilor i cu principiul egalitii dintre creditori. Nu este uitat nici dualitatea dintre ipoteca imobiliar i privilegiile (speciale) imobiliare, mai pregnant n dreptul francez dect n cel intern, aici concretizndu-se o prim diferen de reglementare ntre cele dou coduri, deoarece n cazul dreptului intern ipoteca imobiliar a ieit complet de sub apanajul privilegiilor speciale imobiliare, n timp ce n sistemul francez, regimul ipotecii este ameninat n permanen de caracterul adesea ocult al privilegiilor speciale imobiliare, precum i de retroactivitatea specific acestora. Cu prilejul definirii noiunii de ipotec imobiliar, am realizat o comparaie ntre operaiunile asimilate ipotecii n dreptul intern i cele din dreptul francez, concluzia rezultat fiind c dreptul francez a nregistrat din acest punct de vedere un progres seminficativ, mai ales n ceea ce privete avantajele utilizrii lui fiducie-srete, a Cesiunii Dailly ori a contractului complex de crdit-bail. Caracterele juridice ale ipotecii imobiliare sunt analizate n ultima seciune a primului capitol a prii a doua a lucrrii, unde am insistat asupra unor elemente de noutate pe care reforma francez n materie ipotecar le-a adus (lhypothque rechargeable i prt viager hypothcaire), n special n ideea de a fora o majorare a consumului pe fondul extinderii crizei economice mondiale. Instituiile amintite nu au fost ns reinute i de legiuitorul romn cu ocazia codificrii din 2011, dreptul intern propunnd n acest sens soluii mai puin revoluionare, cum este meninerea ipotecii vechi pentru garantarea unor noi obligaii ale debitorului (art.2428 alin.3 C.civ.). Ulterior, am realizat i o comparaie ntre cele dou sisteme n ceea ce privete mecanismele de garantare a unor obligaii noi pe baza acelorai ipoteci constituite anterior.

n ceea ce privete obiectul ipotecii imobiliare, am concentrat analiza asupra situaiilor generale i particulare n care obiect al ipotecii imobiliare l pot constitui o gam extins de bunuri de la imobile i pn la universaliti. Nu au fost uitate nici asemnrile clasice dintre cele dou reglementri n ceea ce privete amelioraiunile, dezmembrmintele i fructele imobilului ipotecat. n materia superficiei, am insistat asupra mecanismelor de reglementare noi pe care legiuitorul romn le-a consacrat cu ocazia codificrii din 2011 (art.699 i urm. C.civ.). Dei Codul civil romn reglementeaz expressis verbis posibilitatea vnzrii lucrului altuia, am concluzionat c interdicia de a ipoteca bunul altuia este absolut i ea trebuie meninut pentru a asigura stabilitatea i securitatea creditului ipotecar, ntocmai cum o face i legislaia francez n materie. Referitor la posibilitatea de a ipoteca bunuri viitoare, am detaliat analiza asupra ctorva ipoteze particulare din dreptul intern cum sunt: imobilele lovite de clauze de inalienabilitate sau insesizabilitate, a universalitilor i a construciilor viitoare, ultima ipotez fiind prezentat i din punctul de vedere al excepiei consacrate de Legea nr.190/1999. i legislaia francez este analizat din punctul de vedere al posibilitii de a ipoteca bunuri viitoare, cazurile prezentate fiind subsumate ipotezei din art.2420 C.civ.fr.

n capitolul intitulat Tipologia ipotecii, am propus o analiz detaliat a principalelor condiii de fond i form ale ipotecii convenionale, precum i o comparaie ntre principalele cazuri de ipoteci legale/privilegii speciale imobiliare. Aici am finalizat analiza cazului ipotecrii bunului altuia i am pus n discuie cazul constituirii ipotecii de ctre un proprietar aparent. Dei dreptul francez este clar n aceast materie, propunnd aplicarea principiului error communis facit jus, n dreptul intern situaia se poate complica din princina ipotezei n care imobilul este nscris n cartea funciar prin fraud contra adevratului proprietar i ulterior nstrinat unui dobnditor de bun-credin i apoi ipotecat. Concluzia pe care am propus-o este c n aceast ipotez nu vor putea fi operante principiile de carte funciar din pricina neintabulrii adevratului proprietar, ci se va aplica principiul error communis facit jus, aspect confirmat i de art.17 alin.4 C.civ. n materia formei ipotecii imobiliare sunt analizate regula privind necesitatea actului autentic notarial, dar i excepiile, cea mai notabil fiind n acest sens posibilitatea conferit n ambele sisteme de drept reprezentantului unei persoane juridice de a ipoteca bunurile societii n absena unei procuri autentice notariale, dac se respect condiiile aa-numitului mandat legal. n ceea ce privete analiza ipotecii legale, am urmrit linia de gndire impus de Codul civil romn care a remaniat integral regimul ipotecilor transformnd vechile privilegii speciale imobiliare n ipoteci legale. Din acest motiv prezentarea comparat a ipotecilor legale i are corespondent n Codul civil francez n materia privilegiilor speciale imobiliare. Esenialmente, cele dou categorii de instituii se difereniaz prin foarte puine elemente, n realitate, ele fiind tot cauze de preferin, dar care mbrac din punct de vedere juridic fie forma ipotecilor fie pe cea a privilegiilor. Am analizat apoi modul de constituire i de nscriere n cartea funciar a ipotecilor legale ncercnd s corelez norme din cod cu cele speciale din Legea nr.7/1996, republicat i cele din Ordinul Preedintelui A.N.C.P.I. nr.633/2006, concluzia prezentat fiind aceea c n parte textele sunt uor incongruente din punct de vedere juridic, impunndu-se o reglementare unitar posibil prin modificarea Regulamentului Legii nr.7/1996, republicat. Partea final a capitolului este dedicat unei analize comparative a unor cazuri speciale de ipoteci legale reglementate att de legislaia intern ct i de cea francez, precum i prezentrii pe scurt a ipotecii judiciare din dreptul francez, instituie tradiional nerecunoscut de reglementarea intern.

Publicitatea imobiliar n materie ipotecar constituie obiectul capitolului al patrulea din partea a doua a lucrrii. n acest materie filosofia juridic a celor dou reglementri analizate se desparte complet. Dac sistemul francez se bazeaz nc pe un mecanism de publicitate imobiliar personal, cu efect de opozabilitate (dei exist un cadastru general nc din timpul Primului Imperiu), soluia adoptat de legiuitorul romn este una modern, specific tradiiei germane ce impune un sistem de publicitate imobiliar cu efect constitutiv. Momentan ns, n absena unui cadastru general la nivel naional, publicitatea imobiliar n sistemul Codului civil romn, dei bazat pe cartea funciar, se va efectua n vederea asigurrii opozabilitii fa de teri a dreptului nscris. n continuare, am trecut n revist principiile publicitii imobiliare cu efect constitutiv i aplicabilitatea lor n materie ipotecar, prezentnd pe alocuri i aspecte practice de drept notarial n materie. Analiza este apoi continuat n ceea ce privete nscrierile i aciunile de carte funciar i ipoteca imobiliar. Diferenele dintre sisteme sunt ns majore: n timp ce ipoteca imobiliar din dreptul intern trebuie obligatoriu nscris n cartea funciar, n Frana, regimul efecturii acestei formaliti este n principiu supletiv, ns din considerente practice, ea este efectuat imediat dup autentificarea contractului de ctre notarul public. Sistemul de publicitate din Frana este unul eclectic, combinnd publicitatea personal, bazat pe registrul de transcripiuni i inscripiuni (majoritar ca aplicabilitate), cu publicitatea real bazat pe cartea funciar aplicabil numai n regiunile din estul rii (departamentele Bas-Rhin, Haut-Rhin i Moeselle). n plus, spre deosebire de cazul Codului civil romn, legislaia francez consacr numai cu titlu de excepie (i la un nivel mai general) buna-credin n materie imobiliar, principiul n materia publicitii ipotecii din Frana fiind prior tempore, potior jure. Numai n caz de vnzare, legislaia francez devine atent la buna sau reaua-credin a dobnditorilor. n Frana, simpla cunoatere n materie ipotecar pe cale extratabular a existenei unei alte ipoteci nenscrise care poart asupra aceluiai bun nu este de natur s atrag reaua-credin a creditorului ipotecar ulterior ca dat a actului, dar care se nscrie primul n registrul de publicitate. De asemenea, am consacrat o seciune special analizei publicitii imobiliare din Frana, concluzionnd c din pricina consolidrii formalitilor post-autentificare ale contractului de ipotec, efectuarea publicitii imobiliare i mai ales, efectuarea formalitilor fiscale a devenit obligatorie.

Capitolul al cincilea din partea a doua a tezei este dedicat efectelor ipotecii imobiliare. Analiza revine din pricina similitudinii n reglementare la prezentarea particular, punctual a materiei din cele dou sisteme. Am grupat sub denumirea de drepturi-garanii mijloacele juridice de protecie a prilor din contractul de ipotec imobiliar, identificnd modaliti practice prin care ambele sisteme de drept aleg s securizeze drepturile creditorului i ale debitorului ipotecar. Interdicia accelerrii creanei ipotecare, interdicia aplicrii garaniei negative, interdicia clauzei de voie-pare sunt analizate succint. Totui, fiecare sistem i pstreaz specificitatea chiar i n ceea ce privete protecia prilor, diferenele de reglementare fiind evidente n materia antihrezei la care legiuitorul romn a renunat, dar pe care legiuitorul francez o pstreaz, precum i n cazul pactului comisoriu ipotecar interzis n legislaia intern i reglementat dup multe ezitri cu ocazia reformei din 2006 n Frana. Dup o analiz succint a drepturilor creditorului i a obligaiilor constituitorului, am trecut la prezentarea efectelor ipotecii imobiliare ntre creditor i ter cu dreptul de urmrire i opiunile terului dobnditor al bunului ipotecat. Diferenele de reglementare sunt n opinia mea minime n aceast materie ntre Codul civil romn i cel francez, evident fiind pstrarea de ctre legiuitorul francez a procedurii de purg, precum i crearea n urma reformei din 2006 a mecanismului de purg amiabil, inspirat din practica notarial n materie. De asemenea, Codul civil francez a pstrat ca o reminiscen a vechii reglementri posibilitatea terului de a abandona bunul la dispoziia creditorului ipotecar urmritor, evitndu-se astfel infamia, o sanciune eminamente moral. Materia concursului dintre cauzele de preferin este analizat distinct pentru fiecare sistem juridic n parte, concluzia la care am ajuns fiind aceea c n urma reformei, cele dou sisteme au evoluat diferit, dreptul intern s-a modernizat i a eliminat instituii superflue, pstrnd n acelai timp nemodificate principiile clasice n materie, n timp ce dreptul francez a pstrat aproape neschimbat vechiul sistem, pe care l-a complicat i mai mult prin dorina de a nu iei din tiparele tradiionale ale unor instituii depite cum sunt antihreza, purga sau privilegiile speciale imobiliare. Concluzia general care se impune este aceea c, n materia concursului dintre garanii, n continuare ns, dreptul francez este caracterizat printr-o instabilitate congenital n ceea ce privete asigurarea executrii creanei prin valorificarea garaniei, fie datorit interveniei unor msuri legislative speciale (cum sunt procedurile colective care pot bulversa ordinea iniial a creanelor), fie din pricina asaltului garaniilor personale sau a celor reale mobiliare (fidejusiune, gaj, cesiune Dailly, etc.), ce se caracterizeaz printr-o procedur mai simpl de constituire i executare, fapt ce le asigur o evident superioritate n faa garaniilor reale imobiliare. Imaginea de ansamblu n materia concursului ipotecilor imobiliare cu alte garanii este c n dreptul francez exist o tendin proprie a sistemului de a se ngreuna printr-o multitudine de garanii foarte specializate i convergente, n timp ce, n cazul dreptului intern s-a efectuat cu succes prin prisma reformei o segregare conceptual i practic a garaniilor, zonele de conjuncie ntre ele fiind n principiu excepionale i izolate. Am finalizat capitolul referitor la efectele ipotecii cu prezentarea simulaiei n materie ipotecar, concluziile artnd c n funcie de incidena publicitii imobiliare n materie (mai ales n cazul interpunerii de persoane), dreptul francez propune soluii mai nuanate dect dreptul intern care l protejeaz mai bine pe creditorul ipotecar de bun-credin dobnditor al sarcinii de la un prte-nom.

Capitolul final al prii a doua a lucrrii este dedicat dinamicii ipotecii imobiliare. Am avut n vedere iniial modurile de transmitere i transformare a obligaiilor garantate cu ipoteci imobiliare i efectul pe care dinamica acestora l are asupra garaniilor. Analiza este divizat dup cum este vorba de moduri derivate sau principale de a realiza dinamica ipotecilor. Concluziile arat c n cazul ambelor sisteme de drept transmiterea creanei garantate nu este extinctiv de ipotec, n timp ce transformarea are n principiu n vedere stingerea garaniei ipotecare, indiferent c este vorba despre delegaie (la care Codul civil romn a renunat) sau la cesiunea de datorie ori la cesiunea de contract. n materia cesiunii de contract, am propus o soluie personal cu referire la ipotecile legale, considernd c indiferent de tipul garaniei ipotecare, n cazul cesiunii perfecte de contract realizat prin intermediul novaiei, garaniile vor disprea datorit efectului extinctiv de ipotec specific novaiei. n cazul transmiterii ipotecii pe cale principal, instituiile cesiunii de rang i cea a cesiunii de ipotec sunt reglementate asemntor att n dreptul intern ct i n dreptul francez, premisele fiind identice. Nu este vorba despre o dezlipire total a garaniei de creana-suport, ci numai de un mprumut n materia posibilitii exercitrii atributelor de preferin i de urmrire.

Referitor la stingerea ipotecii imobiliare, am remarcat reglementrile foarte apropiate n ceea ce privete modurile accesorii de stingere. Astfel, plata, darea n plat, compensaia i confuziunea relev mecanisme identice. n schimb, n cazul modalitilor de stingere a ipotecii pe cale principal, diferenele sunt majore n ceea ce privete cazul prescripiei extinctive a ipotecii care, n dreptul francez, este legat de creana principal din pricina caracterului ei accesoriu i se va stinge odat cu aceasta atunci cnd va interveni prescripia extinctiv a creanei. n cazul dreptului intern, legiuitorul a reglementat o prescripie extinctiv diferit a ipotecii fa de cea a creanei garantate (art.2504 C.civ.). n situaia n care bunul imobil este uzucapat de un ter, am apreciat c ambele legislaii consider c vor curge n favoarea posesorului dou prescripii: una achizitiv, contra constituitorului i alta extinctiv, contra creditorului, care se pot mplini la termene diferite, deoarece, ele curg n principiu de la momente diferite. Tot n aceast privin, legiuitorul francez aplic regulile de calcul i condiiile de la prescripia achizitiv i prescripiei extinctive, n timp ce legiuitorul romn reglementeaz cte o prescripie separat pentru dobndirea proprietii i pentru stingerea ipotecii, acest lucru constituind un element major de difereniere ntre cele dou reglementri. De asemenea, am apreciat c n ceea ce privete publicitatea imobiliar a ipotecii, sistemul real propus de Codul civil romn este net superior celui personal specific legislaiei franceze, creditorul bucurndu-se de o stabilitate i implicit de o protecie juridic sporit n cazul publicitii reale cu efect constitutiv de drepturi.

Concluzia pe care am propus-o pentru partea a doua a lucrrii este c ipoteca imobiliar din dreptul romn s-a maturizat i s-a modernizat eliberndu-se parial de sub tiparul cartezian propus de modelul vechi al Codului civil de la 1864 i de Codul civil Napoleon. Totui, influena pe care reglementarea francez o exercit n continuare materia analizat asupra dreptului intern este semnificativ, ea concretizndu-se n pstrarea principiilor vechii reglementri, noutile reformei fiind esenialmente unele de form i nu de fond.Consider c partea a treia a lucrrii a reprezentat tua realmente inovatoare a tezei, deoarece am abordat chestiuni variate legate de publicitatea ipotecilor imobiliare n afara tiparului clasic propus, analiznd n mod separat cele mai cunoscute sisteme de publicitate imobiliar de Europa, alturi de modelul clasic al publicitii ipotecilor din dreptul anglo-saxon. Un alt element de noutate gsit tot n finalul lucrrii este reprezentat de o scurt analiz a practicii C.E.D.O. din punctul de vedere al proteciei acordate de art.1 prot.1 pe chestiunea drepturilor reale accesorii. Dei practica nu este bogat n materie, s-a putut observa predilecia instanei de contencios european al drepturilor omului de a extinde sfera de protecie a dreptului de proprietate i n materia garaniilor reale ca o binevenit completare la protecia clasic a dreptului de proprietate. Finalul tezei a fost dedicat unei analize mixte de factur economico-juridic, (dar accentul a czut n principal pe cea economic), a uneia dintre cauzele majore (n opinia mea) care au dus la diseminarea efectelor crizei economice la nivel global: securitizarea creanelor ipotecare din sistemul economic american. Faptul c proliferarea mecanismului securitizrii a condus la un impas economic mondial, ar trebui s ridice numeroase semne de ntrebare n legtur cu viabilitatea acestui mecanism de creditare i cu posibilitile sale reale de utilizare n viitor fr un control strict i mai ales dinamic i direcionat la adevrata surs a problemelor ce pot aprea.

Teza nu-i propune s dogmatizeze religia juridic a ipotecilor imobiliare, ci doar s ofere un spaiu corect de cercetare din perspectiv comparatis a evoluiei recente a garaniilor ipotecare de factur imobiliar, motiv pentru care cred c se impun cteva concluzii generale: n primul rnd, fondul intern actual de reglementare este mai propice ca oricnd pentru o dezvoltare fr precedent i n condiii de relativ siguran a creditului ipotecar vzut ca promotor al progresului economic. Din pcate, contextul (economic) actual nu este favorabil unei dezvoltri imediate a creditrii ipotecare, ns judecnd dup ciclicitatea de aproximativ 10 ani a fluxurilor economice globale, suntem pe finalul unui ciclu, iar ceea ce avem n fa poate fi un nou nceput.

n al doilea rnd, chiar i n contextul economic actual, ar trebui ncurajat (ca politic economic i, de ce nu, ca politic de marketing a bncilor), extinderea creditrii imobiliare. Experiena trecut a artat c ea reprezint o form stabil i eficient de obinere a mprumuturilor, cheia unei dezvoltri economice durabile. n aceast ordine de idei, un rol major n implementarea recursului la garaniile ipotecare imobiliare cred c ar trebui s revin i instanelor de judecat care s ofere prin interpretarea normelor materiale i procedurale instrumente utile pentru dezvoltarea creditului i nu invers, ncercnd s empatizeze cu o parte sau alta.

Nu n ultimul rnd, ne revine nou, consumatorilor, sarcina de a utiliza ct mai eficient instrumentele juridice ale ipotecilor imobiliare n vederea creditrii. Aici ns adesea, alegerile nu sunt deloc uor de fcut, mai ales c forma n care contractele de credit i de ipotec ni se prezint din punctul de vedere al dreptului consumatorului este cea a contractelor de adeziune. Totul trebuie s plece de la o analiz raional a necesitii investiiei i implicit a asumrii de riscuri n cursul creditrii, astfel nct mecanismul specific de creditare de tipul take it or leave it s nu ni se mai par att de mpovrtor i imperativ. Iat de ce creditarea ar trebui s reprezinte o alegere raional, determinat de o nevoie real i efectiv de investiii i nu un simplu trend al vremurilor. Constana garantrii creditelor a artat ntotdeauna pe parcursul istoriei c ipoteca este un dat al sistemelor sociale i economice umane, un instrument n asigurarea prosperitii economice i nicidecum un mijloc prin care se poate ajunge la un stand-off investiional ntre creditor i debitor. De aceea, mi permit ca pe final s reformulez un binecunoscut dicton al doctrinei franceze de drept al familiei i s-l reconvertesc ntr-un principiu al ipotecilor care ar trebui s fie aplicat n mod constant: au crancier le pouvoir, au debiteur la protection.Cuvinte cheie: ipotec, imobil, rang, cesiune, bun-credin, privilegiu, bunuri, creditor, debitor, scaden, executare, creditare, efecte. PAGE 1