Autentificarea de notarul public a actelor prin care se transferă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile vândute în temeiul Legii 85/2006 privind procedura insolvenţei

Notar public, Ana Valentina CLAICICAMERA NOTARILOR PUBLICI TIMIŞOARA

Corelarea procedurii insolvenţei cu alte proceduri, cum este procedura notarială a

autentificării actelor prin care se transferă dreptul de proprietate, este un subiect, care în

practică impune lămuriri între practicienii în insolvenţă şi notarii publici cu privire la anumite

aspecte referitoare la aplicare. În consecinţă, considerăm că poate fi utilă prezenta opinie

pentru lămurirea unor aspecte, ce ţin de aplicarea legislaţiei în vigoare în cadrul procedurii

insolvenţei şi a procedurii notariale, pentru a evita în viitor, ineficacitatea actelor juridice prin

care se transferă dreptul de proprietate cu privire la bunurile imobile vândute de lichidatorul

judiciar-practician în insolvenţă, în baza Legii nr. 85/2006.

Plecând de la dispoziţiile art 120 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 85/2006 – privind procedura

insolvenţei, modificată şi completată

(“Art. 120. - (1) Lichidatorul va încheia contracte de vânzare-cumpărare; sumele

realizate din vânzari vor fi depuse în contul prevazut la art. 4 alin. (2) si recipisele vor fi

predate judecatorului-sindic.

(2) Dacă vânzarea activelor se va face prin licitaţie publică, procesul-verbal de

adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Când legea impune

pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de

notarul public pe baza procesului-verbal de licitaţie .” ), putem spune că aceste dispoziţii

instituie fără echivoc obligativitatea încheierii contractelor în formă autentică la notarul

public, acolo unde legea impune această formă.

Pentru a putea asigura siguranţa circuitului civil, în prezent legiuitorul român a

prevăzut în mod expres ca actele prin care se transferă proprietatea asupra imobilelor

(construcţii şi terenuri) să fie întocmite în formă autentică pentru a fi valabile. Forma

autentică a actului de transfer de proprietate are şi avantajul unei forţe probatorii depline şi

totodată deplină putere executorie.

1

Dacă vânzarea-cumpărarea imobilelor-terenuri se întreprindea doar prin contracte de

vânzare-cumpare autentificate, situaţie care în prezent este reglementată prin Legea 247/2005

privind reforma în domeniile proprietăţii si justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,

respectiv in Titlul X, art. 2 (“1. Terenurile cu sau fără construcţii, situate in intravilan si

extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate si dobândite prin

acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sanctiunea nulităţii absolute.”),

acelaşi lucru nu era necesar în cazul vânzării-cumpărării imobilelor-construcţii.

Odată cu intrarea în vigoare a modificării şi completării Legii 114/1996 prin O.U.G.

nr. 210/2008 modificată şi completată prin Legea nr. 170/2010 se instituie obligativitatea

formei autentice notariale prin introducerea art. 101 care prevede că locuinţele şi unităţile

individuale pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă

autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute:

( “art. 101 Locuinţele si unităţile individuale pot fi înstrăinate si dobândite prin acte

juridice intre vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Dreptul de proprietate comună, forţată şi perpetuă asupra părţilor comune ale unui

imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra

acestuia sau a unei părţi determinate din acesta. Dovada dreptului de proprietate si a

celorlalte drepturi reale asupra unei unitati de locuit se face numai pe baza actelor de

proprietate si a extrasului de carte funciara pentru informare.”)

În cazul în care, o locuinţă sau unitate individuală, face obiectul unei înstrăinări sau

dobândiri, atunci înstrăinarea sau dobândirea trebuie sa fie cuprinsă în cadrul unui act juridic

notarial cu forma autentică sub sancţiunea nulităţii absolute. Astfel se instituie competenţă

exclusivă în favoarea notarului public cu privire la autentificarea actelor prin care se transferă

dreptul de proprietate asupra unui imobil cu destinaţia de locuinţă sau unitate individuală,

această competenţă fiind instituită şi prin Legea 85/2006 „...contractele vor fi perfectate de

notarul public pe baza procesului-verbal de licitaţie.”

Trebuie decelat dacă imobilul constând în clădire/construcţie, obiect al înstrăinării,

este sau nu locuință sau unitate individuală, în accepțiunea Legii nr.114/1996, legea locuinței

aşa cum a fost republicată, modificată și completată.

2

Art. 2 din Legea 114/1996 modificată şi completată, prevede explicitarea termenilor

utilizaţi, adică sfera de aplicabilitate după destinaţia bunurilor:

„Art. 2.- Termenii utilizaţi în cuprinsul prezentei legi au următorul înţeles:

a) Locuinţă

Construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele,

dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.

b) Locuinţă convenabilă

Locuinţă care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerinţa utilizatorului şi

caracteristicile locuinţei, la un moment dat, acoperă necesităţile esenţiale de odihnă,

preparare a hranei, educaţie şi igienă, asigurând exigenţele minimale prezentate în anexa nr.

1 la prezenta lege.

...

i) Condominiu

Imobilul format din teren cu una sau mai multe construcţii, dintre care unele

proprietăţi sunt comune, iar restul sunt proprietăţi individuale, pentru care se întocmesc o

carte funciară colectivă şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală

aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de locuinţe şi spaţii cu altă

destinaţie, după caz.

Constituie condominiu:-un corp de clădire multietajat sau, în condiţiile în care se

poate delimita proprietatea comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul

acestuia;

-un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie,

individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care proprietăţile individuale sunt

interdependente printr-o proprietate comună forţată şi perpetuă.

3

j) Unitate individuală

Unitate funcţională, componentă a unui condominiu, formată din una sau mai multe

camere de locuit şi/sau spaţii cu altă destinaţie situate la acelaşi nivel al clădirii sau la

niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, având acces direct şi intrare

separată, şi care a fost construită sau transformată în scopul de a fi folosită, de regulă, de o

singură gospodărie. În cazul în care accesul la unitatea funcţională sau la condominiu nu se

face direct dintr-un drum public, acesta trebuie să fie asigurat printr-o cale de acces sau

servitute de trecere, menţionate obligatoriu în actele juridice şi înscrise în cartea funciară.”

Totodată, prin intermediul aceloraşi dispoziţii din legea precitată, art. 4 a instituit

facultatea persoanelor juridice de a realiza, cu respectarea prevederilor legale, construcţii de

locuinţe pentru folosinţă proprie sau în scopul valorificării acestora.

Având în vedere caracterul excepțional al acestor norme, rezultă că numai pentru

locuințe sau unități individuale, aşa cum sunt explicitate în lege, este necesară ad validitatem

forma actului autentic notarial. Pentru restul construcțiilor care nu se încadrează în ipoteza

arătată de Legea locuinței, se pot diseca diferite ipoteze.

Cu toate acestea, faţă de aceste prevederi speciale care impun încheierea actelor de

înstrăinare a dreptului de proprietate în formă autentică, considerăm oportună, ca şi în cazul

activelor constând în construcţii ce nu se încadrează în prevederile Legii 114/1996, clădiri

fără teren aferent, dobândite prin licitaţie, în procedura insolvenţei sau lichidare, actele

privind transferul dreptului de proprietate să fie încheiate în formă autentică la notarul public.

Autentificarea actelor care vizează transferul dreptului real sau a dezmembrămintelor,

presupune respectarea de către notarul public a unor reguli complexe, documentele necesare

fiind stabilite de notarul public în funcţie de particularităţile actului de transfer, reguli ce sunt

prevăzute de Legea 36/1995 privind notarul public şi activitatea notarială, precum şi alte legi

conexe specifice. În susţinerea acestei opinii, arătăm că, în cazul actelor prin care se

constituie, transmite sau modifică drepturi reale sau dezmembrăminte ale proprietăţii este

obligatorie obţinerea de către notarul public conform Legii 7/1996-Legea cadastrului şi a

publicităţii imobiliare, extrasul de carte funciară pentru autentificare sau, în situaţii

4

excepţionale a certificatului de sarcini. Conform art.56 din Legea 7/1996 – Legea cadastrului

şi a publicităţii imobiliare – „Notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular

este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară la biroul teritorial în a cărei

rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune

expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va

face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau

există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică

sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară

pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului

de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în

cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul”.

Din punct de vedere al complexităţii si particularităţii transferului dreptului de

proprietate în formă autentică, menţionăm faptul că, notarul public la data autentificării unui

act de vânzare-cumpărare, este obligat să verifice situaţia de carte funciară, cea care asigură

opozabilitatea faţă de terţi, solicitând în acest sens un extras de carte funciară de autentificare,

iar în baza actelor de proprietate şi a procesului verbal de licitaţie, întocmit în condiţiile legii

de lichidator-practician în insolvenţă, se transferă dreptul de proprietate pe calea procedurii

notariale de autentificare. Actele notariale prin care se transferă dreptul de proprietate sunt

supuse din oficiu publicităţii imobiliare, asigurându-se în acest fel opozabilitatea faţă de terţi.

Conform dispoziţiilor art. 254, alin (7) din Codul Fiscal şi a Codului de Procedură

Fiscală, în cazul înstrăinărilor imobiliare pe cale convenţională este obligatorie obţinerea

certificatului de atestare fiscală din care să rezulte că toate impozitele şi taxele locale sunt

achitate la zi. La pct. 61, alin 4 din norme metodologice se instituie obligaţia notarului public

de a refuza autentificarea unui act de transfer de proprietate în situaţia în care prin certificatul

fiscal eliberat de către compartimentul de specialitate se atestă existenţa unei sarcini fiscale,

până la prezentarea documentului în original privind stingerea obligaţiilor respective. Actele

de înstrăinare cu încălcarea prevederilor prezentului alineat fiind nule de drept.

Excepţia de la această regulă stabilită de legiuitor se referă doar la procedura de

executare silită, procedura de lichidare si procedura de insolvenţă (art. 113, alin (5^1)

5

cod procedura fiscală. „Prevederile alin. (5), precum şi ale art. 254 alin. (7), art. 259 alin.

(6^1) şi art. 264 alin. (5) din Legea nr. 571/2003, cu modificările şi completările ulterioare,

nu sunt aplicabile în cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenţei şi

procedurilor de lichidare..”.

După cum se poate observa, din economia textelor prezentate, în cazul procedurii de

lichidare, la vânzarea activelor supuse procedurii notariale de autentificare, nu este necesar

certificat de atestare fiscală. Aşadar, putem concluziona sub acest aspect că, notarul public

în cadrul procedurilor de autentificare ce au ca obiect active imobiliare, nu va solicita

certificat de atestare fiscală, în acest caz fiind incidente dispoziţiile art. 113, alin (5^1) cod

procedura fiscală .

În cazul procedurii insolvenţei, respectiv lichidare, activele constând în bunuri

imobile, ce se încadrează în prevederile Legii 114/1996 şi a Legii nr. 247/2005 pot fi

înstrăinate în mod valabil de către lichidator, practician în insolvenţă, doar prin act notarial

autentic, în baza procesului verbal de licitaţie, în caz contrar actul fiind lovit de nulitate

absolută. Trebuie menţionat că, potrivit art. 53 din Legea nr. 85/2006 „Bunurile înstrăinate

de administratorul judiciar sau lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta

lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau

drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, inclusiv măsurile asigurătorii

instituite în cursul procesului penal.”, astfel că dobânditorului i se transmite prin actul

autentic de înstrăinare, în baza procesului-verbal de licitaţie, dreptul de proprietate liber de

orice sarcini, ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie de orice fel, ori măsuri

asigurătorii.

În cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de transfer de proprietate, în

baza procesului verbal de licitaţie, reprezentarea legală a vânzătorului aflat în procedura

insolvenţei-lichidare, conform art 120 din Legea nr. 85/2006 este asigurată de lichidator,

practician în insolvenţă.

Faţă de considerentele expuse şi în susţinerea acestor opinii, arătăm că nulitatea

absolută este o sancţiune de drept civil care lipseşte actul juridic de efectele contrarii

normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, sancţionând nerespectarea, la

6

încheierea actului juridic, a unor norme juridice imperative ce ocrotesc un interes general,

obştesc, aceasta putând fi invocată oricând. Acţiunea în declararea nulităţii absolute este

imprescriptibilă indiferent de timpul scurs de la data încheierii actului juridic şi nu poate fi

acoperită prin confirmare expresă sau tacită, deoarece prin nesocotirea acestor prevederi

legale s-ar putea aduce prejudicii siguranţei circuitului civil.

Astfel, este de necontestat că vânzarea activelor în cadrul procedurii insolvenţei sau a

lichidării, active constând în construcţii cu destinaţia de locuinţă sau unitate individuală, în

accepţiunea Legii 114/1996 modificată şi completată şi terenuri cu sau fără construcţii, în

intravilan sau nu, indiferent de întindere, aşa cum sunt prevăzute în Titlul X, art. 2 alin (1)

din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii si justiţiei, precum şi unele

măsuri adiacente, trebuie încheiate cu respectarea condiţiilor cerute de lege pentru

validitatea lor, adică forma autentică la notarul public, întrucât nesocotirea cerinţelor de

fond şi de formă privează actul juridic de eficacitate.

7

Bibliografie

-Legea nr. 85 din 05/04/2006 privind procedura insolvenţei modificata prin O.U.G.nr. 86/2006 publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 944 din 22/11/2006, O.U.G. nr. 173/2008 publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 792 din 26/11/2008, Legea nr. 25/2010 publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 145 din 05/03/2010, Legea nr. 169/2010 publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 21/07/2010, Legea nr. 177/2010 publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 672 din 04/10/2010

-Legea nr. 36 din 12/05/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale modificată prin O.U.G.nr. 85/1997, Legea nr. 267/2003, O.U.G. nr. 25/2005, O.U.G.nr. 190/2005, O.U.G. nr. 125/2007 publicată în MOF nr. 760 din 09/11/2007, O.U.G.nr. 166/2008 publicată în MOF nr. 789 din 25/11/2008, Legea nr.298/2009 publicată în MOF nr. 645 din 01/10/2009.

-Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 653 din 22/07/2005

-Legea 114/1996 modificata si completata prin O.U.G.nr. 44/1998, O.U.G.nr. 127/1999, Legea nr. 145/1999, O.U.G. nr. 17/2000, O.U.G.nr. 22/2000, O.G.nr. 76/2001, O.U.G.nr. 42/2005, Legea nr. 62/2006, H.G. nr. 417/2006, Legea nr. 230/2007, O.U.G. nr. 57/2008 publicată în MOF nr. 358 din 09/05/2008, O.U.G. nr. 210/2008 publicată în MOF nr. 835 din 11/12/2008, Legea nr. 310/2009 publicată în MOF nr. 680 din 09/10/2009 si Legea nr. 170/2010 publicată în MOF nr. 507 din 21/07/2010.

-Legii 7/1996-Legea cadastrului şi a publicităţii, modificată si completată prin Legea nr. 329/2009 publicată în MOF nr. 761 din 09/11/2009, prin O.U.G. nr. 64/2010 publicată în MOF nr. 451 din 02/07/2010 si prin Legea nr. 170/2010 publicată în MOF nr. 507 din 21/07/2010.

- Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă.

8

9