Reale Suport de Curs IFR 2014

UNIVERSITATEA CREŞTINĂ „DIMITRIE CANTEMIR”FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA

DREPT CIVILDrepturi le reale

LECT. UNIV. DR. MIHNEA-DAN RADU

2014

1

DREPT CIVIL

Drepturile reale

INTRODUCERE

Acest curs se adresează, studenţilor din anul II ai Facultăţii de Drept,

însuşirea noţiunilor prezentate fiind absolut necesară pentru orice jurist în

devenire. Înţelegerea noţiunii de patrimoniu, a noţinuii de drept real, însuşirea

elemntelor specifice fiecărui drep real în parte, sunt pietre de temelie la baza

formaţiei oricărui practician al dreptului.

OBIECTIVELE CURSULUI

Obiectivul central al acestui curs constă în însuşirea şi analiza critică a

drepturilor reale principale, în aşa fel încât cunoştinţele dobândite să poată fi

aplicate cu succes în practică.

După studierea cursului, studenţii vor dobândi următoarele aptitudini:

2

cunoaşterea în profunzime a drepturilor realeprincipale

analiza critică a textelro legale şi a părerilorexprimate în doctrină

analiza unor situaţii de speţă

MODUL ÎN CARE ESTE CONCEPUT CURSUL

Prezentul curs este, prin structura sa, destinat învăţământului cu frecvenţăredusă. Este destul de succint necesitând, în medie, un număr de 28 de ore destudiu individual. Timpul precizat poate fi mai lung sau mai scurt raportat lanivelul cunoştiinţelor deja însuşite şi la capacitatea fiecărui student de a asimilanoţiuni noi.

Cursul de faţă este structurat în paisprezece capitole.În fiecare capitol sunt abordate în mod unitar, echilibrate din punct de

vedere al întinderii, instituţii de bază ale dreptului, aşa cum sunt elereglementate de Noul cod civil şi de alte legi în vigoare.

Fiecare capitol cuprinde: obiectivele, structura tematică, analiza fiecăreiinstituţii abordate, teste de autoevaluare (TA) şi o bibliografie de referinţă.

La finalul cursului se află o bibliografie minimală şi răspunsurile corectela întrebările din testele de autoevaluare.

În cadrul fiecărui capitol, obiectivele enunţă competenţele ce urmează a fidobândite de către cursanţi după parcursul acestuia.

Conţinutul fiecărui capitol are în vedere raportul competenţe-conţinuturi. Textul este structurat astfel încât să ofere o cantitate minimănecesară de informaţii noi, uşor de asimilat care însă să stimuleze cursanţiipentru o educaţie activă.

Testele de autoevaluare au rolul de a verifica dacă obiectiveleeducaţionale au fost realizate. Acestea sunt plasate la sfârşitul fiecărui capitol şisunt fie sub forma unor întrebări tip grilă, fie întrebări care necesită răspunsurielaborate.

COMPETENŢE GENERALE ŞI SPECIFICE CONFERITESTUDENTULUI

Cunoaştere şi înţelegere- geneza şi evoluţia diferitelor instituţii- particularităţile normelor dreptului civil- receptarea în sitemul de drept romano-germanicExplicare şi interpretare- explicarea importanţei studiului dreptului civil- explicarea prin raportarea la textele legale- raportarea la exemple din practica instanţelor de judecatăInstrumental aplicative- discutarea unor soluţii relevante din practica judiciară-prezentarea unor reglementări juridice în materie din alte sisteme de dreptAtitudinale- evidenţierea importanţei cunoaşterii evoluţiei istorice a instituţiilor- raportarea permanentă la elemente morale, religioase, politice, economice etc.- dezvăluirea posibilităţii de a contribui la îmbunătăţirea dreptului pozitiv

3

MODUL DE ABORDARE A CURSULUI

Fiecare capitol din acest suport de curs furnizează informaţiile minimenecesare care să vă călăuzească în descoperirea dreptului civil.

1. Introducere. Noţiunea de patrimoniu2. Posesia3. Dreptul de proprietate – noţiune, caractere4. Dreptul de proprietate – proprietatea publică5. Regimul juridic al circulaţiei imobilelor6. Modalităţile dreptului de proprietate7. Limitele dreptului de proprietate8. Dezmembrămintele dreptului de proprietate I9. Dezmembrămintele dreptului de proprietate II10. Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate I11.Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate II12.Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale I13.Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale II14.Publicitatea drepturilor reale imobliliare

Testele de autoevaluare vor fi rezolvate în spaţiile create în acest sens.Răspunsurile corecte le veţi găsi la pagina __ din prezentul suport de curs.Pictogramele inserate au menirea de a evidenţia anumite informaţii.

4

Capitolul 1Introducere. Noţiunea de patrimoniu

Cuprins

Obiectivele capitolului 11.1. Introducere1.2. Noţiunea de patrimoniuBibliografia capitolului 1

Obiectivele Capitolului 1

1.1. Introducere

Dreptul civil reglementează raporturile juridice dintresubiecţii de drept aflaţi pe poziţie de egalitate,raporturi ce pot fi atât de natură nepatrimonială cât,mai ales, de natură patrimonială.În societatea capitalistă care ne înconjoară, aspecteleeconomice, de ordin patrimonial, sunt primordiale,astfel încât aporturile juridice cu conţinut economicsunt cele mai des întâlnite, genrerând cele mai multelitigii.

1.2 Noţiunea de patrimoniu

1.2.1 Definiţie: totalitatea drepturilor şi obligaţiilorcu conţinut economic (evaluabile în bani) careaparţin unui subiect de drept1.2.2 Teorii privitoare la patrimoniu:

5

Conştientizarea importanţei studiuluidreptului civil

Înelegerea noţiunii de patrimoniu şi afuncţiilor sale

1.Teoria personalistă:)a numai persoanele pot avea un

patrimoniu;)b fiecare persoană are un patrimoniu;)c o persoană poate avea doar un

patrimoniu (unitar şi indivizibil);)d patrimoniul nu poate fi separat de

persoana căreia îi aparţine.2. Teoria patrimoniului scop sau afectaţiune:)a patrimoniul nu depinde de o anumită

personalitate, cei de scopul căruia i-a fost afectatuniversalitatea

)b o persoană poate fi titulara mai multorpatrimonii1.2.3 Reglementarea în legislaţia română: Nuexistă o definiţie legală a patrimoniului.Referiri: în Codul civil de la 1864 – art. 1718, art. 781,784, art. 1743 în legislaţia societăţilor comerciale în NCC: art. 31-33, art. 23241.2.4 Elemente:activul – toate drepturile subiective evaluabile înbanipasivul – datoriile evaluabile în baniinsolvabilitate – când valoarea pasivului o depăşeştepe cae a activului1.2.5 Caractere:

▪ este o universalitate juridică – exprimăvaloarea tuturor drepturilor şiobligaţiilor patrimoniale ale uneipersoane; este independent deelementele care îl compun; nu seconfundă cu o universalitate de fapt(ansamblu de bunuri a căror unitate ebazată pe o legătură de fapt şi e stabilităprin voinţa stăpânului – art. 541 NCC)

▪ orice persoană are un patrimoniu (art.31 NCC)

▪ orice persoană are un singur patrimoniu▪ este divizibil în mai multe mase sau

grupe de drepturi şi obligații (art. 31 al.

6

2 NCC) – masele fiduciare, bunurilesoţilor, bunurile profesionale,moştenirea sub beneficiu de inventaretc.

▪ este inalienabil

1.2.6 Funcţii: constituie gajul general al creditorilor

chirografari (art. 2324 NCC) explică şi asigură subrogaţia reală cu titlu

universal – înlocuirea unei valori cu altăvaloare

explică şi permite transmisiunea universală şicu titlu universal (moştenire, fuziune,divizare)

1.2.7 Drepturile patrimoniale: drepturi reale – acele drepturi în virtuteacărora titularul poate să-şi exercite atributeleasupraunui bun determinat, în mod direct şinemijlocit, fără a fi necesară intervenţia altuia; suntdrepturi absolute drepturi de creanţă – acele drepturi în temeiulcărora subiectul activ, numit creditor, poate pretindesubiectului pasiv, numit debitor, să aibă o anumităconduită, sub sancţiunea constrângerii de stat; suntdrepturi relative categorii juridice intermediare:◦ obligaţiile propter rem şi scriptae in rem◦ drepturile de proprietate intelectuală◦ drepturile potestative

1.2.8 Clasificarea drepturilor reale: drepturi reale principale: dreptul deproprietate, dreptul de superficie, dreptul deuzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie; dreptul deservitute, dreptul de administrare, dreptul deconcesiune, dreptul de folosinţă drepturi reale accesorii: ipoteca, gajul,privilegiile, dreptul de retenţie

7

Test de autoevaluare nr. 1 Încercuiţi răspunsurile corecte (întrebările potavea una, două sau trei variante corecte de răspuns):

Bibliografia Capitolului 1:

1. C. Bârsan – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu,Bucureşti, 2013;

2. B. Florea – Drept civil. Drepturi reale principale, Edit. Universul Juridic,Bucureşti, 2011;

3. V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,Bucureşti, 2013;

4. M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.Universul Juridic, Bucureşti, 2014.

8

1. O persoană juridică poate avea:)a un singur patrimoniu;)b două patrimonii;)c un număr nelimitat de patrimonii.

2. Sunt drepturi reale principale:)a ipoteca;)b uzufructul;)c servituţile.

Capitolul 2Posesia

Cuprins

Obiectivele capitolului 22.1 Noţiune2.2 Dobândirea şi pierderea posesiei2.3 Calităţile şi viciile posesiei2.4 Efectele posesiei2.5 Protecţia juridică a posesieiBibliografia capitolului 2

Obiectivele capitolului 2

2.1. Noţiune

2.1.1 Definiţie = stare de fapt generatoare de efectejuridice, care constă în stăpânirea materială sauexercitarea unei puteri de fapt, de către o persoanăasupra unui bun, cu intenţia şi voinţa de a se comporta,faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al unuidrept real.2.1.2 Reglementare: art. 916-952 NCCAnterior art. 1846-1862 Cod civil2.1.3 Elemente constitutive:Este ncesară întrunirea cumulativă a următoarelorelemente:

9

Înţelegerea noţiunii de posesie

Înţelegerea importanţei practice pe care oprezintă posesia şi efectele sale

CORPUS

ANIMUS

Corpus = stăpânirea materială asupra bunului; poate fiexercitată şi prin intermediul altei persoane.Animus = intenţia de a stăpâni pentru sine (animussibi habendi)2.1.4 Detenţia precară – situaţie în care o persoanănumită detentor are doar stăpânirea materială asupraunui lucru, fără a avea şi voinţa de a stăpâni pentrusine; el stăpâneşte pentru cel care i-a încredinţat bunul.(art. 918 NCC)2.1.5 Fundamentarea teoretică a posesiei:Concepţia subiectivă (Carl von Savigny) – elementuldeterminant este animusConcepţia obiectivă (Rudolf von Iheiring) – elementulprincipal este corpus, elementul intenţional fiindcuprins implicit în cel material

2.2. Dobândirea şi pierderea posesiei

2.2.1 Dobândirea posesiei – prin întrunireacumulativă a celor două elemente, corpus şi animus2.2.2 Exercitarea posesiei: Elementul corpus poate fi exercitat şi prin intermediulaltei persoane.Elementul animus se exercită personal. Exc.incapabilii.2.2.3 Dovada poasesiei:corpus – cu orice mijloc de probăanimus – prezumţii legale: art. 919 NCC: până laproba contrară, acela care stăpâneşte bunul esteprezumat posesor.2.3.4 Pierderea posesiei: în caz de dispariţie aambelor elemente sau doar a unuia dintre acestea

pierderea ambelor elemente, simultan – art. 921lit. b-f

pierderea elementului corpus – după scurgereaunui an - art. 921 lit. g

pierderea elementului animus – constitutulposesor - art. 921 lit. a

10

2.3. Calităţile şi viciile posesiei

2.3.1 Calităţile posesiei: continuitatea – succesiunea regulată a actelor

de stăpânire asura lucrului, la intervale suficientde scurte încât să se observe că nu e abandonat

lipsa de tulburare – caracterul paşnic caracterul public – să fie exercitată în văzul

tuturor neechivocul – să nu existe îndoială cu privire la

faptul posesiei2.3.2 Viciile posesiei:

A) discontinuitatea – cînd posesorul o exercită cuintermitenţe anormale în raport cu naturabunului (art. 923 NCC)

B) violenţa – fizică sau morală, activă şi gravă,exercitată de posesor împotriva altei persoane

C) clandestinitatea – dacă posesia se exercităastfel încât nu poate fi cunoscută (art. 925 NCC)

D) echivocul – când actele manifestate de posesornu exprimă clar intenţia de a poseda pentru sine

2.4. Efectele posesiei

2.4.1 Enumerare: prezumţia de proprietate în favoarea posesorului dobândirea proprietăţii prin uzucapiunea

imobiliară dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesie de

bună-credinţă şi uzucapiunea mobiliară dobândirea proprietăţii prin ocupaţiune dobândirea fructelor de către posesorul de bună-

credinţă

2.5. Protecţia juridică a posesiei

2.5.1 Acţiunea posesorie = ansamblu de mijloaceprocesuale prin care reclamantul solicită instanţei să-loblige pe pârât să înceteze orice act de tulburare aposesiei sale asupra unui bun imobil sau să îi restituieîn posesie bunul imobil atunci când a fost deposedat.2.5.2 Reglementare – art. 674-676 Codul de

11

procedură civilă; art. 949-951 NCC2.5.3 Caractere:

real imobiliar apără o stare de fapt se judecă după o procedură specială

2.5.4 Forme: acţiunea în complângere (generală) – aceea princare reclamantul solicită înlăturarea unei tulburări oblişnuitea posesiei paşnice acţiunea în reintegrare (specială) – aceea care sefoloseşte pentru restabilirea situaţiei anterioare, în cazul încare a intervenit o deposedare sau o tulburare violentă; poatefi utilizată chiar şi de cel a cărui posesie este viciată2.5.5 Condiţii generale de exercitare a acţiunii încomplângere: să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare reclamantul să probeze că a posedat cel puţin un anînainte de tulburare sau deposedare posesia reclamantului să fie utilă, neviciată2.5.6 În cazul acţiunii posesorii speciale, nu se cere decât sănu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.

Test de autoevaluare nr. 2- Încercuiţi răspunsurile corecte (întrebările potavea una, două sau trei variante corecte de răspuns):

Bibliografia capitolului 2

1. I.O. Călinescu – Posesia si efectele sale juridice, Edit. Universul Juridic,Bucureşti, 2013;


3. .V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,Bucureşti, 2013;

12

1. Sunt elemente ale posesiei:a) corpusb) tempusc) animus

2. Acţiunea posesorie este o acţiune:a) personalăb) petitoriec) reală

Capitolul 3Dreptul de proprietate

Cuprins

Obiectivele capitolului 33.1 Proprietatea privată3.2 Exproprierea pentru cauză de utilitate publicăBibliografia capitolului 2


3.1. Proprietatea privată

3.1.1 Definiţie: Proprietatea privată este dreptultitularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun înmod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilitede lege. (art. 555 al. 1 NCC)3.1.2 Conţinut:

posesia (ius posidendi) folosinţa (ius utendi şi ius fruendi) dispoziţia (ius abutendi)

◦ materială◦ juridică

3.1.3 Caractere:3.1.3.1 Absolut şi inviolabil:Dreptul de proprietate este absolut deoarece esterecunoscut titularului său în raporturile cu toţi ceilalţi.Inviolabilitatea dreptului susţine caracterul săuabsolut. Potrivit Constituţiei, „Proprietatea privată

13

însuşirea noţiunii de proprietate privată

identificarea caracterelor dreptului deproprietate privată

înţelegerea procedurii specificeexproprierii pentu cauză de utilitatepublică

este inviolabilă, în condiţiile legii organice”,singurele excepţii fiind:1) Exproprierea pentru cauză de utilitate publică 2) Rechiziţiile de bunuri3) Subsolul oricărei proprietăţi mobiliare poate fifolosit şi exploatat pentru lucrări de interes general.3.1.3.2 Deplin şi exclusiv- este deplin deoarece conferă titularului său „plenain re potestas”, adică toate cele trei atribute: posesia,folosinţa şi dispoziţia. - este în acelaşi timp un drept exclusiv, în înţelesul căatributele sau puterile inerente acestui drept sunt nunumai depline, ci şi independente de orice puteri alealtei persoane asupra bunului respectiv, în afară decazurile în care proprietatea este dezmembrată.3.1.3.3 Perpetuu şi transmisibil- este nelimitat în timp, fiind perpetuu şi durează atâtavreme cât există bunul care face obiectul său. - poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii- în unele situaţii, bunurile din proprietatea privată potfi scoase temporar din circuitul civil prin acordul devoinţă intervenit între proprietarul bunului şi o terţăpersoană.3.1.4 Stingerea dreptului de proprietate: pieirea bunului renunţarea titularului◦ abandonarea unui bun mobil◦ declaraţia autentică de renunţare la unimobil exproprierea confiscarea

3.2 Exproprierea pentru cauză de utilitatepublică

3.2.1 Definiţie = trecerea forţată în proprietateapublică, prin hotărâre judecătorească, a unuor imobileaflate în proprietate privată, cu o dreaptă şi prealabilădespăgubire, pentru cauză de utilitate publică.Sunt expropriabile numai bunurile aflate înproprietatea privată a persoanelor fizice şi juridice, câtşi în aceea a unităţilor administrativ-teritoriale. 3.2.2 Reglementare: art. 44 al. 3 din Constituţie; art.

14

562 al. 3 NCCLegea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauzăde utilitate publică;Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauzăde utilitate publică, necesară realizării unor obiectivede interes naţional, judeţean şi local.3.2.3 Procedura: efectuarea unei cercetări prealabile declararea utilităţii publice efectuarea măsurilor premergătoare (etapaadministrativă) exproprierea şi stabilirea despăgubirilor (etapajudiciară)3.2.4 Efecte:1. imobilul expropriat trece în proprietate publică şiintră în patrimonial expropriatorului liber de oricesarcini, în temeiul hotărâri judecătoreşti rămasădefinitivă şi irevocabilă.2. se sting drepturile reale principale derivate dindreptul de proprietate 3. dreptul de ipotecă şi privilegiul imobiliar specialcare grevează bunul imobil exproprieat se mută dedrept asupra despăgubirii 4. se sting orice drepturi personale dobândite de altepersoane asupra imobilului expropriat5. ca urmare a pronunţării hotărârii judecătoreşti deexpropriere se naşte un drept de creanţă în favoareapersoanelor expropriate asupra despăgubirilor acordatedrept urmare a exproprierii imobilului. 3.2.5 Drepturile fostului proprietar al imobiluluiexpropriat: dreptul de a cere şi a obţine retrocedareaimobilului, în cazul în care imobilul nu este utilizat întermen de un an pentru realizarea scopului înconsiderarea căruia a fost preluat dreptul de preemţiune în situaţia în careexpropriatorul se decide să înstrăineze imobilul(termen de 60 de zile)3.2.6 Prevederi specifice în cazul exproprieriinecesare realizării unor obiective de interesnaţional, judeţean şi local

15

- Legea 255/2006 se aplică în cazul lucrărilor legatede: drumurile de interes naţional, judeţean şi local;infrastructura feroviară publică; reţeaua de transport cumetroul; infrastructura aeroportuară; infrastructura detransport naval; domeniul gospodăririi apelor;staţiunile turistice de interes naţional; zona litorală aMării Negre; pârtiile de schi și alte facilități destinatepracticării celorlalte sporturi de iarnă; producerea,transportul şi distribuţia de energie electrică; extracția,transportul şi distribuţia de gaze naturale; transportulţiţeiului, gazolinei, etanului, condensatului şi gazelornaturale; exploatarea zăcămintelor de lignit; realizareaSistemului naţional al perdelelor forestiere deprotecţie; împădurirea terenurilor degradate;construcţia, reabilitarea şi modernizarea infrastructuriide alimentare cu apă, a infrastructurii de apă uzată şi astaţiilor de epurare. Aceste lucrăr sunt declarate deutilitate publică prin lege (art.2).- Etapele procedurii de expropriere sunt:a)aprobarea indicatorilor tehnico-economici ailucrărilor de interes naţional, judeţean sau local;b)consemnarea sumei individuale aferentereprezentând plata despăgubirii pentru imobilele carefac parte din coridorul de expropriere şi afişarea listeiproprietarilor imobilelor;c)transferul dreptului de proprietate;d)finalizarea formalităţilor aferente procedurii deexpropriere.- Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubiriise poate adresa instanţei judecătoreşti competente întermenul general de prescripţie, care curge de la data lacare i-a fost comunicată hotărârea de stabilire acuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii,fără a putea contesta transferul dreptului de proprietatecătre expropriator asupra imobilului supusexproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendăefectele hotărârii de stabilire a cuantumuluidespăgubirii şi transferului dreptului de proprietate.

16

Test de autoevaluare nr. 3 - Încercuiţi răspunsurile corecte (întrebările potavea una, două sau trei variante corecte de răspuns):

Bibliografia Capitolului 3



3. G. Florescu – Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, Edit.Hamangiu, Bucureşti, 2011;



17

1. Este un atribut al dreptului de proprietate: )a detenţia;)b dispoziţia; )c clandestinitatea.

2. Ius abutendi conferă titularului: )a dreptul de a culege fructele bunului;)b dreptul de a greva cu sarcini bunul; )c dreptul de a urmări bunul, în mâinile oricui s-ar afla.

Capitolul 4Dreptul de proprietate publică

Cuprinsul capitolului 4

Obiectivele capitolului 44.1 Noţiune4.2 Domeniul public şi domeniul privat4.3 Moduri de dobândire şi de stingere a dreptului de proprietate publică4.4 Exercitarea dreptului de proprietate publică4.5 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publicăBibliografia capitolului 4


4.1 Noţiune

4.1.1 Definiţie – proprietatea publică este acea formăde proprietate care aparţine statului şi unităţilor saleadministrativ-teritoriale. 4.1.2 Reglementare:

Constituţia României - art. 136, art. 44, art. 136 Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică

şi regimul juridic al acesteia Legea nr. 215/2001 privind administraţia

publică locală Legea nr. 18/1991 a fondului funciar Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru

cauză de utilitate publică Ordonanta urgenta nr. 34/2006 privind

atribuirea contractelor de achiziţie publică, a

18

distincţia dreptului de proprietate publică faţă de dreptulde proprietate privată

înţelegerea aspectelor specifice exercitării acestui drept

contractelor de concesiune de lucrări publice şia contractelor de concesiune de servicii

OUG nr. 54/2006 privind regimul contractelorde concesiune de bunuri proprietate publică

Noul cod civil - Cartea a III-a, Titlul VI4.1.3 Titularii dreptului de proprietate publică

Statul Român unităţile administratv-teritoriale

4.1.4 Limitele exercitării dreptului de proprietatepublică: exercitarea dreptului de proprietate publicăse face în limitele prevăzute de Codul civil şi de lege,fiind aşadar susceptibilă de orice limite pentrurespectarea dreptului de proprietate privată,compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi suntdestinate bunurile – art. 862 NCC care consacrăegalitatea de tratament dintre proprietatea publică şicea privată.4.1.5 Caractere:

absolut; exclusiv; perpetuu.

Bunurile proprietate publică sunt: inalienabile; impresciptibile; insesizabile.

4.2 Domeniul public şi domeniul privat

4.2.1 Noţiunea domeniului public – bunurile careformează obiectul proprietăţii publice alcătuiescdomeniul public şi poartă denumirea de bunuridomeniale, deosebit de celelalte bunuri care constituiedomeniul civil şi care aparţin particularilor. Domeniulpublic poate să fie de interes naţional sau de intereslocal.În cadrul acestuia distingem:♦ Domeniul public al statului;♦ Domeniul public al judeţelor;♦ Domeniul public al comunelor, oraşelor şimunicipiilor.4.2.2 Domeniul privat – toate bunurile proprietatepublică care nu aparţin domeniului public, formează

19

domeniul privat.4.2.3 Regimul juridic al domeniului public şi al celuiprivat:♦ Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, pecând cele din domeniul privat pot fi înstrăinate;♦ Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile,pe când cele din domeniul privat sunt prescriptibile,putând fi dobândite prin prescripţie achizitivă;♦ Bunurile din domeniul public sunt insesizabile,adică nu pot fi urmărite;♦ Bunurile din domeniul public sunt susceptibile de afi grevate de servituţi, în măsura în care suntcompatibile cu uzul sau interesul public;♦ Dreptul de proprietate asupra bunurilor dindomeniul public nu este susceptibil dedezmembrăminte;♦ Formalităţile de publicitate imobiliară, nu suntaplicabile bunurilor din domeniul public.

4.3 Moduri de dobândire şi de stingere adreptului de proprietate publică

4.3.1. Moduri speciale de dobândire a dreptului deproprietate publică (art. 863 NCC):a) prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii;b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică,în condiţiile legii;c) prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii,dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţadispunătorului, devine de uz ori de interes public;d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prinnatura lui sau prin voinţa dobânditorului, devine de uzori de interes public;e) prin transferul unui bun din domeniul privat alstatului în domeniul public al acestuia sau dindomeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiilelegii;f) prin alte moduri stabilite de lege.4.3.2 Moduri de stingere a dreptului de proprietatepublică (art. 864 NCC):a) pieirea bunului;b) trecerea în domeniul privat, în cazul în care uzul

20

sau interesul public nu mai există.

4.4 Exercitarea dreptului de proprietatepublică

4.4.1 Reglementare: În condiţiile legii, bunurileproprietate publică pot fi date în administrare sau înfolosinţă şi pot fi concesionate ori închiriate. (art. 861NCC)

4.4.2 Exercitare – prin altul, în putere publică

4.5 Drepturile reale derivate din dreptul deproprietate publică

4.5.1 Dreptul de administrare (art. 867-870 NCC)

Titulari: regiile autonome, prefecturile şi autorităţilepublice centrale şi locale cu personalitate juridică(ministere, agenţii naţionale, consilii judeţene şiconsilii locale), instituţiile publice de interes naţional,judeţean sau local. (Legea nr. 213/1998)

Constituire: prin Hotărâre a Guvernului sau aConsiliului local → raporturi administrative.

4.5.2 Dreptul de concesiune (art. 871-873 NCC)

Titulari: orice persoană fizică sau juridică, română saustrăină

Constituire: prin contract de concesiune în formăscrisă ad validitatem încheiat între concedent (oautoritate publică) şi concesionar şi prin care setransmite, pe o perioadă determinată, dreptul şiobligaţia de a exploata un bun proprietate publică înschimbul unei redevenţe.→ contract intuitu personae,solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cuexecutare succesivă, constitutiv de drepturi reale.

4.5.3 Dreptul de folosinţă gratuită (art. 874 al. 1NCC)

Titulari: persoane juridice de drept privat

Constituire: prin Hotărâre a Guvernului sau aConsiliului local

21

Test de autoevaluare nr. 4- Încercuiţi răspunsurile corecte (întrebările potavea una, două sau trei variante corecte de răspuns:







22

1. Bunurile care fac obiectul proprietăţii publice sunt:)a inalienabile, prescriptibile şi sesizabile; )b inalienabile, prescriptibile şi insesizabile; )c inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.

2. Sunt drepturi reale derivate din dreptul de proprietate publică:)d dreptul de uzufruct;)e dreptul de administrare;)f dreptul de concesiune.

Capitolul 5Regimul juridic al circulaţiei imobilelor


Obiectivele capitolului 55.1 Introducere5.2 Reguli speciale privind circulaţia terenurilor prin acte juridice între vii5.3 Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor5.4 Dreptul de preempţiuneBibliografia capitolului 5


5.1. Introducere

5.1.1. Clasificarea terenurilorArt. 1 din Legea 18/1991 – terenurile de orice fel,indiferent de destinaţie, titlu sau de domeniul de careaparţin alcătuiesc fondul funciar al RomânieiÎn funcţie de destinaţie (art. 2-6 Legea 18/1991):

terenuri agricole terenuri forestiere terenuri aflate sub ape terenuri situate în intravilanul localităţilor terenuri cu destinaţii speciale (exemple)

În funcţie de forma dreptului de proprietate (art. 552-554 NCC): terenuri proprietate privată terenuri proprietate publică Regula: terenurile proprietate privată se află încircuitul civil generalart. 1 din Titlul X din Legea 247/2005 (întreg titlul X,de fapt) – abrogat, astfel că în prezent reglementarea

23

prezentarea particularităţilor spcecifice circulaţiei juridice a terenurilor şi construcţiilor

înţelegerea dreptului de preemţiune

art. 553 al. 4 NCCDreptul de proprietate privată poate fi:

dobândit prin acte între vii, legate testamentare,succesiune legală, uzucapiune, accesiune,hotărâre judecătorească sau prin actadministrativ în cazuri prevăzute de lege

dezmembrat în condiţiile legii – drepturi realeprincipale derivate: uzufruct, uz, abitaţie,servitute, superficie

grevat de drepturi reale accesorii – ipotecă,retenţie, privilegii speciale imobiliare

5.1.2 Transferul dreptului de proprietate asupraterenurilor şi construcţiilor (reglementare art. 557 al.4 NCC pentru toate bunurile imobile) prin înscriere înCF – coroborat cu art. 888 NCC – condiţiile deînscriere în CF: înscris autentic notarial sau hotărrejudecătorească, precum şi certificatul de moştenitorsau act emis de autorităţile administrative (atunci cândlegea o cere)Situaţie specială de pierdere a dreptului de proprietate:art. 49 din Legea 18/1991 – situaţia specială apersoanelor cărora li s-a constituit dreptul deproprietate asupra unor terenuri agricole – subcondiţie:1. stabilirea domiciliului în localitatea respectivă2. întemeierea de gospodării agricole particulare- constatat prin ordin al prefectului

5.2 Reguli speciale privind circulaţia terenurilorprin acte juridice între vii

5.2.1 Scurt istoric- Codul Civil de la 1864 – nu conținea reglemetărispecial privind circulația terenurilor, aplicându-seașadar regulile generale (principiul consensualismului) Legea nr. 58/1975 privind sistematizareateritoriului și a localităților urbane și rurale șiLegea nr. 59/1974 privitoare la fondul funciar auscos terenurile din circuitul civil general. Acestea numai puteau fi înstrăinate prin acte juridice între vii,singura cale de transmitere fiind cea pentru cauză demoarte (moștenirea legală). În cazul înstrăinării uneiconstrucții, terenul aferent acesteia trecea de drept în

24

proprietatea statului, dobânditorul acesteia primind undrept de folosință asupra terenului pe care era situatăconstrucția, în limita a 250 mp.- Decretul-lege nr. 1/1989 a abrogat Legea nr.58/1974 iar Decretul-lege nr. 9/1989 a abrogat parțialLegea nr. 59/1974. În consecință, terenurile au revenitîn circuitul civil și s-a revenit la principiulconsensualismului. Ulterior, prin Legea nr. 9/1990, s-ainterzis din nou înstrăinarea terenurilor prin acte întrevii, până la adoptarea unor noi reglementări în materiafondului funciar.- Legea nr. 18/1991 a fondului funciar a liberalizatîntr-o oarecare măsură circulația juridică a terenurilor,cu unele limitări: înstrăinarea terenurilor prin actejuridice între vii se poate face doar în formă autentică;interdicție de a dobândi, prin acte juridice între vii, aunor suprafețe mai mari de 100 de ha teren agricol defamilie; drept de preemțiune în cazul înstrăinăriiterenurilor agricole situate în extravilan.- Legea nr. 54/1998 privitoare la circulația juridicăa terenurilor a abrogat prevederile cuprinse înCapitolul V din Legea nr. 18/1991, preluându-le înparte și liberalizând aproape total circulația juridică aterenurilor. În temeiul acestei legi, toate terenurile deorice fel, proprietate privată, oriunde ar fi situate, suntși rămân în circuitul civil; orice fel de acte juridiceîntre vii având ca obiect terenuri, trebuie să fie făcuteîn formă autentică; înstrăinarea, prin vânzare, aterenurilor agricole situate în extravilan se face curespectarea dreptului de preemțiune al coproprietarilor,al vecinilor ori al arendașilor. Interdicție de a dobândi,prin acte juridice între vii, a unor suprafețe mai maride 200 de ha teren agricol de familie, cu sancțiuniireducțiunii totale sau parțiale pentru actele juridiceprin care se dobândeau terenuri cu depășirea acesteisuprafețe. Interdicție de înstrăinare a terenurilor cuprivire la care există litigii pe rolul instanțelor dejudecată.- Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniileproprietății si justiției, precum și unele măsuriadiacente, Titlul X „Circulația juridică aterenurilor” abroga expres și integral Legea nr.54/1998. Conform acestei legi, toate terenurile

25

proprietate privată erau considerate a fi în circuitulcivil general, indiferent de destinația și titularul lor;înstrăinarea terenurilor prin acte între vii necesitaforma autentică în absența căreia actele în cauză eraulovite de nulitate absolută.5.2.2. Regimul juridic actualÎnscrisul autentic – rămâne condiţie specială devaliditate a actelor de înstrăinare între vii a terenurilor,dar acum se extinde această prevedere şi asupraconstrucţiilor – contracte sau convenţii. Nu este expresmenţionată în cod, dar rezultă din cele două articolemai jos menţionate.NCC – efect constitutiv al drepturilor reale: înscriereaîn Cartea Funciară (art. 885). Aceasta este posibilă tot numai în baza unui înscrisautentic atunci când este vorba despre bunuri imobile– art. 557 al. 4 coroborat cu art. 888 și art. 1244.5.2.3 Incapacităţi şi restrângeri speciale privindcirculaţia terenurilor prin acte juridice între vii1. incapacitatea străinilor şi apatrizilor de a dobândidreptul de proprietate asupra terenurilor- iniţial, reglementată ca o incapacitate absolută- după revizuirea Constituţiei art. 44 al. 2 acestecategorii pot dobândi dreptul de proprietate privatăasupra terenurilor numai în condiţiile rezultate dinaderarea României la UE şi din alte tratateinternaţionale la care România este parte, pe bază dereciprocitate, în condiţiile prevăzute prin legeorganică, precum şi prin moştenire legală – cetăţeniiunui stat membru nerezidenţi în România, apatrizii cudomiciliul într-un stat membru nerezidenţi în România- în aceste condiţii, posibilă din anul 2012 pentruterenuri pentru reşedinţe secundare şi 2014 pentruterenuri agricole, păduri şi terenuri forestiere (termende 5 ani, respectiv 7 ani de la data aderării României)pot dobândi alte drepturi reale principale- pot dobândi drept de proprietate prin moştenire- sancţiunea încălcării: nulitate absolută2. incapacitatea persoanelor juridice străine de adobândi terenuri situate în Româniareglementări similare celor referitoare la persoanelefizice străine

26

5.2.4 Regimul aplicabil terenurilor agricole situateîn extravilan- Reglementare – Legea nr. 17/2014 privind unelemăsuri de reglementare a vânzării-cumpărăriiterenurilor agricole situate în extravilan şi demodificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizareasocietăţilor comerciale ce deţin în administrareterenuri proprietate publică şi privată a statului cudestinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei DomeniilorStatului.- Terenurile agricole situate în extravilan pe oadâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmulMării Negre, către interior, precum şi cele situate înextravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă deobiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al MinisteruluiApărării Naţionale, eliberat în urma consultării cuorganele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţeinaţionale, prin structurile interne specializate. Acesteprevederi nu se aplică preemptorilor.- Terenurile agricole situate în extravilan, în care seaflă situri arheologice, în care au fost instituite zone cupatrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţialarheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinateprin vânzare doar cu avizul specific al MinisteruluiCulturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrateale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zilelucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare decătre vânzător.- coproprietarii, arendaşii, proprietarii vecini, precumşi statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului, înaceastă ordine, au drept de preemțiune la preţ şi încondiţii egale.- Vânzarea liberă a terenului la un preţ mai mic decâtcel cerut în oferta de vânzare ori în condiţii maiavantajoase decât cele arătate în aceasta atragenulitatea absolută.- Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenuriloragricole situate în extravilan fără respectarea dreptuluide preempţiune sau fără obţinerea avizelor necesareeste interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă șicu amenda contravențională.

27

5.3 Regimul juridic al circulaţieiconstrucţiilor

Construcţiile de orice fel, aflate în proprietate privatărămân în circuitul civil şi pot fi dobândite prin oricemodalitate prevăzută de lege, la fel cum dreptul deproprietate asupra acestor construcţii poate fidezmembrat sau grevat conform legii.Normele juridice anterioare:Regula: acordul de voinţă al părţilor – regulaconsensualismuluipentru situaţiile în care sunt înstrăinate doarconstrucţii, fără terenuriExcepţii: situaţii în care pentru înstrăinarea uneiconstrucţii este necesară existenţa unui aviz sauaprobări din partea unei autorităţi administrative sausituaţia în care este necesară respectarea cerinţeiactului autenticExemple:a) donaţia – contractul de donaţie – înscris autentic subsancţiunea nulităţii absoluteb) aprobarea ministerului de resort pentru înstrăinareabunurilor imobile aparţinând unei regii autonomec) aprobarea ministerului de resort pentru acceptareaunor donaţii de bunuri imobiled) legislaţia reglementând vânzarea către populaţie alocuinţelor şi spaţiilor construite din fondurile statului,ale unităţilor economice şi bugetare de stat (Decret-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992) – pentruînstrăinarea ulterioară a acestor locuinţe, necesarăautorizarea CEC sau unităţii vânzătoaree) certificatul de urbanism pentru încheierea actelor deînstrăinare, partajare, comasare imobile sau constituireservituţi– act autentic pentru toate bunurile imobile, indiferentdacă sunt terenuri sau construcţii.Transferul proprietăţii pentru orice fel de imobile seproduce în momentul înscrierii dreptului în CF, iarpentru înscrierea acestui drept în CF este necesar unact autentic. Pentru actele juridice încheiate între viiacest act autentic poate fi: înscris autentic notarial,hotărâre judecătorească.

28

5.4 Dreptul de preempţiune

Definiţie: drept conferit de lege unor persoane de acumpăra cu prioritate un bun mobil sau imobil dincategoria celor prevăzute de lege atunci cândproprietarul s-a hotărât să îl înstrăineze prin vânzaresau să îl valorifice prin contracte cu executaresuccesivă (închiriere, concesiune etc.)normă legală imperativă, independentă de voinţavânzătorului sau convenţional prin actele dintre părţiReglementare: art. 1730 – 1740 NCCpotrivit legislaţiei speciale:a) legea minelor – art. 10 raportat la art. 6 lit. d) dinLegea 85/2003 - beneficiar: fostul proprietarb) legea petrolului – art. 11 raportat la art. 6 lit. d) dinLegea 238/2004 - beneficiar: fostul proprietarc) art. 37 din Legea 33/1994 privind expropriereapentru cauză de utilitate publică - beneficiar: fostulproprietard) art. 4 al. 4-8 din Legea 422/2001 privind protejareamonumentelor istorice – beneficiar: statul prinMinisterul Culturii sau unităţile administrativ-teritorialee) legislaţia privind protecţia chiriaşilor art. 18-21 dinOUG 40/1999 – beneficiar: chiriaşul - abrogatăf) art. 17 din Legea 10/2001 – beneficiari: locatariiimobilelor revendicateg) art. 35 din Legea 182/2000 privind protecţiapatrimoniului cultural naţional mobil – beneficiar:statul prin Ministerul Culturiih) art. 15 al. 2 Legea arhivelor naţionale pentru bunurimobile aparţinând Fondului Arhivistic Naţional alRomânieii) Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri dereglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricolesituate în extravilan şi de modificare a Legii nr.268/2001 privind privatizarea societăţilor comercialece deţin în administrare terenuri proprietate publică şiprivată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţareaAgenţiei Domeniilor Statului.În situaţia în care titularii acestui drept nu înţeleg săopteze pentru valorificarea dreptului lor sau preţul

29

oferit de ei este surclasat de către terţ, proprietarulbunului este liber să înstrăineze către oricine doreştebunul.Natura juridică:Opinii: - drept real opozabil tuturor, temporar – dar acest dreptnu conferă titularului nici un fel de prerogativă careintră în conţinutul unui drept real (ex. nici măcaratributul de urmărire)- drept relativ, personal, de creanţă, conferindtitularului o prioritate la încheierea unui contract- drept potestativ- procedură obligatorie de publicitate a hotărârii devânzare, fiind o îngrădire prin lege a atributului dedispoziţie juridică asupra unui bun, respectiv oobligaţie propter remCaractere:1) indivizibil2) incesibilProcedura:1) vânzătorul este obligat să notifice preemptoruluicuprinsul contractului încheiat cu un terţ (poatenotifica chiar el) – notificarea trebuie să conţină: numeşi prenume vânzător, descriera bunului, sarcinile care îlgrevează, termenii şi condiţiile vânzării, locul situării2) preemptorul îşi poate exercita dreptul comunicândvânzătorului dorinţa de a cumpăra şi consemnândpreţul3) termen de exercitare: 10 zile pentru bunuri mobile,30 zile pentru bunuri imobile. Termenul curge de lacomunicarea către preemptor a notificării. Dacă preemptorul nu acceptă oferta, aceasta seconsideră respinsă. Dacă preemptorul acceptă oferta, contractul seconsideră încheiat între el şi vânzător, în condiţiiecontractului cu terţul, acest contract desfiinţându-seretroactiv. Faţăd e terţul de bună credinţă, vânzătorulrăspunde pentru evicţiune.Stingerea dreptului:1) prin împlinirea termenului, dacă este vorba despreun drept convenţional constituit pentru un anumittermen. Dacă este vorba despre un termen mai lung,acesta se reduce la 5 ani.

30

2) moartea preemptorului

Test de autoevaluare nr. 5







31

Ce reguli speciale privind circulaţia juridică a terenurilor suntreglementate în legislaţia română?

Capitolul 6Modalităţile dreptului de proprietate


Obiectivele capitolului 66.1 Proprietatea rezolubilă6.2 Proprietatea anulabilă6.3 Proprietatea comunăBibliografia capitolului 6


6.1. Proprietatea rezolubilă

Se naşte, de regulă, în faţa unui act periodic translativde proprietate afectat de o condiţie rezolutorie →dobânditorul are un drept de proprietate sub condiţierezolutorie, aceeaşi condiţie fiind pentru înstrăinătorsuspensivă.

Pendente conditione, bunul aparţine la doiproprietari.

Eveniente conditione, se desfiinţează dreptuldobânditorului, bunul revenind înstrăinătorului.

Deficiente conditione, se consolidează dreptuldobânditorului.

6.2. Proprietatea anulabilă

Este dobândită printr-un act juridic translativ de

32

înţelegerea noţiunii de modalităţi ale dreptuluide proprietate

sublinierea distincţiilor dintre formeleproprietăţii comune

proprietate lovit de nulitate relativă.Consolidarea actului pare loc prin:

împlinirea termenului de prescripţie, confirmare.

6.3. Proprietatea comună

6.3.1 Proprietatea pe cote-părţi obişnuită(coproprietatea temporară)Noţiune: Un bun aparţine, simultan şi concurent, la doi sau maimulti proprietari, fără ca bunul respectiv să fiefracţionat în materialitatea sa.Fiecare coproprietar are determinată o cotă-parteideală, abstractă din dreptul de proprietate (1/2, 1/3,1/4 etc.)coproprietate ≠ indiviziuneReglementare: art. 631-645 NCCRegim juridic:- fiecare coproprietar este titularul exclusiv al uneicote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune înmod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară;- coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suportasarcinile coproprietăţii, proporţional cu cota lor partedin drept;- fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunulcomun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nuaduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari;- fructele produse de bunul comun se cuvin tuturorcoproprietarilor, proporţional cu cota lor parte dindrept;- actele de conservare pot fi făcute fără acordulcelorlalţi coproprietari;- actele de administrare pot fi făcute numai cu acordulcoproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi;actele de administrare care limitează în modsubstanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosibunul comun în raport cu cota sa parte ori care impunacestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota saparte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţicoproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordulacestuia, cu posibilitatea controlului judiciar în scopulsuplinirii consimţământului coproprietarului care nu

33

poate/refuză în mod abuziv încheierea actului deadministrare;- actele de dispoziţie, inclusiv actele de folosinţă cutitlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şilocaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani,precum şi actele care urmăresc exclusivînfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cuacordul tuturor coproprietarilor;- acţiunile în justiţie, inclusiv acţiunea în revendicare,pot fi exercitate de un singur coproprietar; hotărârilejudecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţiiprofită tuturor coproprietarilor, dar hotărârilejudecătoreşti potrivnice unui coproprietar, nu suntopozabile celorlalţi proprietari;- de la regulile privind repartizarea beneficiilor şi asarcinilor între coproprietari, exercitarea în comun adreptului de folosinţă, actele de administrare şi dedispoziţie se poate deroga printr-un contract deadministrare a coproprietăţii încheiat cu acordultuturor coproprietarilor;- poate fi sistată oricând prin partaj.6.3.2 Coproprietatea forţată şi perpetuăNoţiune: Formă a coproprietăţii care nu poate fi sistatăprin partaj, ca urmare a naturii bunurilor asupra cărorapoartăReglementare: art. 646-666 NCCCazuri:- se află în coproprietate forţată: ● bunurile considerate părţi comune, despărţiturilecomune, bunurile aflate în proprietate periodică,bunurile care constituie amintiri de familie;● bunurile comune necesare sau utile pentru folosireaa două imobile vecine, situate pe linia de hotar întreacestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şiizvoarele;● bunurile comune afectate utilizării a două sau a maimultor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alteinstalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, undrum comun într-un cartier de locuinţe sau alteasemenea bunuri;● orice alt bun comun prevăzut de lege.Regim juridic:- fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului

34

comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi săpermită exercitarea folosinţei de către ceilalţicoproprietari;- cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunuluicomun se suportă în mod proporţional cu cota partedin dreptul fiecărui coproprietar.Coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cumai multe etaje sau apartamente- Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţialexistă spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altădestinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădirecare, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective,nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unuidrept de coproprietate forţată;- Sunt considerate părţi comune: ● terenul pe care se află clădirea;● fundaţia, curtea interioară, structura, structura derezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintreproprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele,scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurilenecompartimentate, rezervoarele de apă, centraleletermice proprii şi ascensoarele;● instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, detelecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de labranşament/racord până la punctul de distribuţie cătrepărţile aflate în proprietate exclusivă, canalelepluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şialte asemenea părţi;● alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor,sunt în folosinţă comună.● coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiilepentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţicomune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeazăaceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii;- înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va puteaface decât odată cu dreptul asupra spaţiului careconstituie bunul principal;- în lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile deproprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportareasuprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalulsuprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.- de regulă, fiecare coproprietar suportă cheltuielilelegate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor

35

comune, în proporţie cu cota sa parte;- coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul înspaţiile care constituie bunuri principale pentruefectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şiîntreţinerii părţilor comune;- în cazul distrugerii clădirii în întregime sau într-oproporţie mai mare de jumătate din valoarea ei, oricecoproprietar poate, în lipsa unei înţelegeri contrare, săsolicite vânzarea la licitaţie publică a terenului şi amaterialelor de construcţie care au rezultat;- încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentrupărţile comune din clădirile cu mai multe etaje sauapartamente se poate hotărî motivat cu acordul tuturorcoproprietarilor.- imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă dinîncetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie înmod corespunzător în cartea funciară pe bazadocumentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.Coproprietatea asupra despărţiturilor comune- zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură întredouă fonduri sunt prezumate a fi în proprietateacomună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlulde proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacăproprietatea comună nu a devenit proprietate prinuzucapiune;- sunt semne de necomunitate următoarele: ● când culmea zidului este dreaptă şi perpendicularăspre un fond şi înclinată spre celălalt fond, zidul esteprezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietaruluifondului către care este înclinată coama zidului;● când pământul este aruncat sau înălţat exclusiv pe oparte a şanţului, se prezumă că şanţul este înproprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe careeste aruncat pământul;● sunt considerate semne de necomunitate orice altesemne care fac să se prezume că zidul a fost construitexclusiv de unul dintre coproprietari:- proprietarii fondurilor învecinate pot fi obligaţi laconstruirea unei despărţituri comune;- înălţimea zidului comun se stabileşte de către părţi,dar fără a depăşi 2 metri, socotindu-se şi coamazidului;- cheltuielile de întreţinere şi reparare a despărţiturilor

36

comune sunt suportate de coproprietari, proporţionalcu dreptul fiecăruia; în lipsa participării la cheltuielicoproprietarul renunţă la dreptul său de proprietateasupra despărţiturii comune;- oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijineconstrucţii ori să instaleze grinzi în zidul comun cuobligaţia de a lăsa 6 centimetri spre celălaltcoproprietar şi fără a afecta dreptul acestuia de asprijini construcţiile sale ori de a instala propriilegrinzi în zidul comun;- înălţarea zidului peste limita zidului comun poate fifăcută de către oricare dintre coproprietari, cu obligaţiade a suporta singur cheltuielile de înălţare peste limitazidului comun, precum şi cheltuielile de reparare apărţii comune a zidului ca urmare a înălţării acestuia;6.3.3 Proprietatea devălmaşăNoţiune: există proprietate în devălmăşie atunci când,prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic,dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multorpersoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularulunei cote-părţi determinate din dreptul de proprietateasupra bunului sau bunurilor comune. De exemplu, dacă soţii au optat pentru regimulmatrimonial al comunităţii de bunuri, bunuriledobândite în timpul căsătoriei sunt considerate bunuricomune şi ele aparţin amândurora dintre soţideopotrivă, fără a se stabili cât anume revine fiecăruia.Reglementare: art. 667-668 NCC6.3.4 Partajul

Noţiune: operaţiunea juridică prin care înceteazăstarea de coproprietate, în sensul că bunul stăpânit pecote-părţi este împărţit materialmente între copărtaşi,fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părţideterminate.Acţiunea de partaj este imprescriptibilă. Dreptul de acere încetarea coproprietăţii putând fi doar suspendatpe cel mult 5 ani.Reglementare: Art. 669-686 NCCFelurile partajului: partajul convenţional partajul judiciar

37

Moduri de împărţire a bunului comun: prin partajarea în natură (dacă bunul edivizibil); prin atribuirea întregului bun, în schimbul uneisulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari,la cererea acestora; prin vânzarea bunului în modul stabilit decoproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţiepublică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului cătrecoproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruiadintre eiEfecte: Conform NCC are efect constitutiv de drepturi(art. 680)





3. D. Lupulescu – Proprietatea comună, Edit. Universul Juridic, Bucureşti,2013;


5. M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.Universul Juridic, Bucureşti, 2014;

6. L. Uţă – Modalităţile dreptului de proprietate, Edit. Universul Juridic,Bucureşti, 2012

38

1. În reglementarea noului Cod civil, partajul arecaracter: )a constitutiv de drepturi; )b declarativ de drepturi; )c extinctiv de drepturi.

2. Se află în coproprietate forţată: )a bunurile care constituie amintiri de famile; )b bunurile comune ale soţilor; )c bunurile moştenite de la un ascendent.

Capitolul 7Limitele dreptului de proprietate

Cuprinsul Capitolului 7

Obiectivele capitolului 77.1 Limite legale7.2 Limite convenţionale7.3 Limte judiciareBibliografia capitolului 7


În noul Cod civil a fost preluată din doctrină concepţiapotrivit căreia servituţile naturale şi legale nu sunt, defapt, servituţi, ci restricţii legale aduse dreptului deproprietate ce izvorăsc din raporturile de vecinătate.

7.1. Limite legale

7.1.1. Reglementare: Conform art. 602 NCC, legeapoate limita exercitarea dreptului de proprietate atât îninteres public cât şi în interes privat.Conform art. 44 alin. 7 din Constituţie: „Dreptul deproprietate obligă la respectarea sarcinilor privindprotecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi,precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivitlegii sau obiceiului, revin proprietarului”.7.1.2. Folosirea apelor (art. 604-610 NCC)- proprietarului fondului inferior poate să cearăautorizarea justiţiei spre a face, pe fondul său şi pe

39

sublinierea distincţiilor între diferiteletipuri de limite ale dreptului de proprietate

sublinierea distincţiei între limitele legaleale dreptului de proprietate şi servituţi

cheltuiala sa, lucrările necesare pentru schimbareadirecţiei apelor în cazul în care situaţia iniţială îicauzează prejudicii.- proprietarul fondului superior este obligat să nuefectueze nicio lucrare de natură să agraveze situaţiafondului inferior. - proprietarul fondului inferior nu poate împiedicacurgerea provocată a apelor (ţâşnirea apelor, pe fondulsuperior ori din cauza unor lucrări subterane sau dinsecarea terenurilor mlăştinoase ori a apelor folosite înscop casnic, agricol sau industrial, cu condiţia caaceastă curgere să preceadă vărsarea într-un curs deapă sau într-un şanţ); proprietarul fondului superioreste obligat să aleagă calea şi mijloacele de scurgerede natură să aducă prejudicii minime, fiind, deasemenea, obligat la plata unei despăgubiri juste şiprealabile; aceste dispoziţii nu se aplică în cazul încare pe fondul inferior se află o construcţie cu curte şigrădină sau un cimitir.- obligaţia proprietarului vecin de a permite efectuareade lucrări de irigaţii pe terenul său, în favoareaproprietarului care, în interes propriu, doreşte săfolosească sisteme de irigaţii pe propriul teren,desigur, cu cheltuiala sa şi cu o justă şi prealabilădespăgubire a proprietarului care suportă efectuarealucrării respective.- reglementarea privind întrebuinţarea izvoarelor7.1.2. Fostele servituţi stabilite de lege (art. 611-616)a) Picătura streşinii - Proprietarul este obligat să îşifacă streaşină casei sale astfel încât apele provenind dela ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.b) Distanţa lucrărilor intermediare cerute pentruconstrucţii, lucrări sau plantaţii construcţii - 60 de cm faţă de linia de hotar, dacănu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul deurbanism; orice dergare se poate face doar prin actautentic plantaţii – 2 metric) Vederea asupra proprietăţii vecinului fereastra de vedere◦ paralel – 2 metri◦ neparalel – 1 metru fereastra de lumină – fără limită

40

7.1.3. Dreptul de trecere (art. 617-620 NCC)- Proprietarul fondului care este lipsit de acces la caleapublică are dreptul să i să permită trecerea pe fondulvecinului său pentru exploatarea fondului propriu.- Trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură săaducă o minimă stânjenire exercitării dreptului deproprietate asupra fondului ce are acces la caleapublică; - este imprescriptibil. - se stinge în momentul în care fondul dominantdobândeşte un alt acces la calea publică.- nu se mai regăseşte printre drepturile reale careputeau fi apărate prin acţiunea confesorie. 7.1.4. Alte limite legale- Dreptul de trecere pentru utilităţi (art. 621 NCC) -reţelele edilitare de natura conductelor de apă sau gaz,cablurile electrice subterane sau aeriene şi alteasemenea; - Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări (art.622 NCC) - proprietarul este obligat să permităfolosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrărinecesare fondului învecinat, precum şi accesulvecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor şiculegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacăeste cazul.- Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie a unuibun ajuns întâmplător pe fondul respectiv (art. 623NCC) - proprietarul unui fond nu poate împiedicaaccesul altuia pentru a redobândi posesia unui bun alsău, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fostînştiinţat în prealabil.- Starea de necesitate (art. 624 NCC) - permitefolosirea sau chiar distrugerea unui bun al altuia,pentru a se apăra pe sine ori pe altul de un pericoliminent.

7.2. Limite convenţionale

7.2.1. Noţiune: limitări aduse dreptului de proprietateprin acte juridice în care titularul dreptului consimte lalimitarea dreptului său cu condiţia ca, în acest fel, sănu încalce ordinea publică şi bunele moravuri7.2.2 Reglementare: art. 626-629 NCC7.2.3 Clauza de inalienabilitate (art. 627).

41

- prin convenţie sau testament (act juridic unilateral),se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă pentru odurată de cel mult 49 de ani, cu condiţia să existe uninteres serios şi legitim. - termenul începe să curgă din momentul dobândiriibunului, iar dobânditorul poate să ceară autorizareainstanţei pentru a putea dispune de bun în cazul în caremotivul care a determinat clauza de inalienabilitate numai există ori un interes superior motivează anulareaclauzei.- nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulată într-uncontract, atrage nulitatea întregului contract dacăaceastă clauză a fost determinantă la încheiereacontractului.- poate fi şi subînţeleasă.sancţiuni pentru nerespectarea clauzei deinalienabilitate:a) rezoluţiunea contractului cerută de înstrăinător încazul încălcării clauzei de către dobânditor;b) anularea actului de înstrăinare la cerereaînstrăinătorului sau a terţului pentru nerespectareaclauzei;c) imposibilitatea urmăririi bunului atâta timp câtclauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevedealtfel.

7.3. Limite judiciare

7.3.1 Noţiune - limitele judiciare sunt stabilite în interes privat şiprivesc în mod special relaţiile de vecinătate;- sunt stabilite printr-o judecată în echitate, aceastaînsemnând aplicarea principiului egalităţii detratament în situaţii legale;- în situaţia în care proprietarul cauzează, prinexercitarea dreptului său, inconveniente mai maridecât cele normale, în relaţiile de vecinătate, instanţade judecată poate să-l oblige la despăgubiri, precum şila restabilirea situaţiei anterioare. - în cazul iminenţei cauzării unui prejudiciu, instanţa,pe calea unei ordonanţe preşedinţiale, poate dispunemăsurile necesare pentru prevenirea pagubei.10.3.2 Reglementare: art. 630 NCC

42

Test de evaluare nr. 7






43

În ce situaţii şi în ce condiţii este posibilă stabilirea de limiteconvenţionale ale dreptului de proprietate?

Capitolul 8Dezmembrămintele dreptului de proprietate I


Obiectivele capitolului 88.1 Dreptul de superficie8.2 Dreptul de uzufructBibliografia capitolului 8


Dezmembrămintele dreptului de proprietate = aceledrepturi reale principale derivate asupra bunuriloraltuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, carese constituie sau dobândesc prin desprinderea orilimitarea unor atribute din conţinutul juridic aldreptului de proprietate.

8.1 Dreptul de superficie

8.1.1 Definiţie = dreptul de a avea sau de a edifica oconstrucţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolulacelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte undrept de folosinţă8.1.2 Reglementare: art. 693-702 NCC8.1.3 Caractere: drept real principal (se poate constitui numaiasupra

44

înţelegerea noţiunii dedezmembrământ al dreptului deproprietate

prezentarea particularităţilor fiecăruidezmemrământ în parte

bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrăriidreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maximă a termenului desuperficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reînnoiriila expirarea termenului).8.1.4 Întinderea şi exercitarea dreptului desuperficie: - în lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptuluide superficie este delimitată de suprafaţa de teren pecare urmează să se construiască şi de cea necesarăexploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa deteren aferentă şi de cea necesară exploatăriiconstrucţiei edificate.- în cazul reconstruirii, titularul superficiei areobligaţia să respecte forma iniţială a construcţiei; încaz contrar, proprietarul terenului poate să ceară, întermen de trei ani, încetarea superficiei sau repunereaîn situaţia anterioară.8.1.5 Apărarea dreptului de superficie: prin acţiuneaconfesorie de superficie, acţiune ce poate fi intentatăîmpotriva oricărei persoane chiar şi împotrivaproprietarului terenului, dacă ea împiedică exercitareadreptului; acțiune reală, petitorie, imprescriptibilă.8.1.6 Încetarea superficiei: Dreptul de superficie sestinge prin radierea din cartea funciară pentru unadintre următoarele cauze:

la expirarea termenului; prin consolidare (terenul şi construcţia devin

proprietatea uneia şi aceleiaşi persoane); prin pieirea construcţiei, dacă există o stipulaţie

expresă în acest sens; în alte moduri prevăzute de lege.

Efecte: proprietarul terenului devine proprietarulconstrucţiei edificate de superficiar, prin accesiune, cuobligaţia de a plăti construcţia la valoarea de circulaţiede la data expirării termenului. în cazul în care construcţia are o valoare multmai mare decât terenul, ca proprietarul terenului să-loblige pe superficiar să cumpere terenul la valoarea depiaţă.

45

8.2 Dreptul de uzufruct

8.2.1 Noţiune: dreptul de a folosi bunul altei persoaneşi de a culege fructele acestuia, întocmai caproprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conservasubstanţa8.2.2 Reglementare: art. 703-748 NCC.8.2.3 Dobândire: act juridic, uzucapiune sau altemoduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie decarte funciară fiind aplicabile; se poate constitui numaiîn favoarea unei persoane existente.8.2.4 Obiect: orice bunuri mobile şi imobile, corporaleori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, ouniversalitate de fapt ori o cotă-parte din aceasta. Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct bunurile dindomeniul public. - dispoziţii speciale privind uzufructul asupracreanţelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupraacţiunilor sau a părţilor sociale, precum şi uzufructulasupra fondului de comerţ (art. 737-745 NCC).8.2.5 Apărarea dreptului de uzufruct: acţiuneconfesorie, în aceleaşi condiţii în care aceasta poate fiexercitată şi în cazul superficiei. Acțiunea e reală,petitorie, prescriptibilă în termen de 10 ani.8.2.6 Durata uzufructului: în favoarea unei persoane fizice - cel multviager. în favoarea unei persoane juridice - cel mult 30de ani. Uzufructul constituit până la data la care o altăpersoană va ajunge la o anumită vârstă durează până laacea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte deîmplinirea vârstei stabilite.8.2.7 Drepturile uzufructuarului:- de folosinţă exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de aculege fructele acestuia (naturale, industriale, civile şichiar productele);- de a cere şi de a obţine predarea bunului;- de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care,fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prinutilizare. În acest caz, la sfârşitul uzufructului,

46

uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-obunul la această din urmă dată.- de cesiune a uzufructului;- de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primitîn uzufruct;- de a exploata părţile de păduri înalte care au fostdestinate tăierii regulate, fie că aceste tăieri se facperiodic pe o întindere de pământ determinată, fie căse fac numai pentru un număr de arbori aleşi pe toatăsuprafaţa fondului;- de a lua din păduri araci pentru vii;- de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor,cu respectarea folosinţei obişnuite a proprietarului, înlimitele dispoziţiilor legale;- dreptul asupra pomilor fructiferi care se usucă şi acelor căzuţi accidental;- dreptul asupra carierelor de piatră şi de nisip aflate înexploatare.- în cazul unei creanţe: dreptul de a încasa capitalul şide a percepe dobânzile creanţei, dreptul de a sporicapitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.8.2.8 Obligaţiile uzufructuarului:- de a inventaria bunurile mobile şi de a constata stareaîn care se află imobilele, cu excepţia cazului în careuzufructul unui bun mobil este dobândit prinuzucapiune;- de a respecta destinaţia dată bunurilor de nudulproprietar, cu excepţia cazului în care se asigură ocreştere a valorii bunului sau cel puţin nu seprejudiciază în niciun fel interesele proprietarului;- de a despăgubi pe nudul proprietar pentru oriceprejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare abunurilor date în uzufruct;- de a depune o garanţie pentru îndeplinireaobligaţiilor sale;- de a efectua reparaţiile de întreţinere a bunului;reparaţiile mari sunt în sarcina uzufructuarului atuncicând sunt determinate de neefectuarea reparaţiilor deîntreţinere.- de a suporta toate sarcinile şi cheltuielile ocazionatede litigiile privind folosinţa bunului, culegereafructelor ori încasarea veniturilor;- de a aduce de îndată la cunoştinţa nudului proprietar

47

orice uzurpare a fondului şi orice contestare adreptului de proprietate, sub sancţiunea obligării laplata de daune-interese.8.2.9 Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar: drepturile corelative obligaţiilor uzufructuarului; o obligaţie generală negativă de a nu tulburaexercitarea dreptului de uzufruct. 8.2.10 Stingerea uzufructului are loc prin:- moartea sau, după caz, încetarea personalităţiijuridice a uzufructuarului;- expirarea termenului pentru care a fost constituituzufructul;- consolidarea (când una şi aceeaşi persoanădobândeşte atât calitatea de proprietar cât şi pe aceeade uzufructuar);- neuzul timp de 10 de ani, iar în cazul creanţelor, 2ani;- pieirea totală a lucrului supus uzufructului;- abuzul de folosinţă;- renunţarea uzufructuarului.

Test de autoevaluare nr. 8 - Încercuiţi răspunsurile corecte (întrebările pot aveauna, două sau trei variante corecte de răspuns):

48

1. Dreptul de superficie se poate constitui pentru odurată: )a nelimitată; )b de cel mult 30 de ani; )c de cel mult 99 de ani.

2. Uzufructul se stinge prin: )a neuzul timp de 20 de ani; )b neuzul timp de 10 ani; )c neuzul timp de 30 de ani.

3. Dacă există un drept de uzufruct asupra unuiapartament, o terţă persoană poate locui în el dacăare acordul:)a proprietarului;)b uzufructuarului; )c al ambilor.







49

Capitolul 9Dezmembrămintele dreptului de proprietate II


Obiectivele capitolului 99.1 Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie9.2 Dreptul de servitute (servituţile)Bibliografia capitolului 9


9.1 Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

9.1.1 Definiţii: Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrulaltuia şi de a-i culege fructele naturale şi industrialenumai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale. Abitaţia este dreptul unei persoane de a locui înlocuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiiisăi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii ladata la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţiiori alte persoane aflate în întreţinere.9.1.2 Reglementare: art. 749-754 NCC9.1.3 Caractere: se deosebesc de uzufruct deoarece,pe lângă faptul că ele nu sunt cesibile, este interzisă şicesiunea emolumentului (beneficiile titularuluirezultate din exercitarea dreptului). Titularuldezmembrământului respectiv nu îşi poate exercitadreptul decât pentru nevoile lui şi ale familiei sale.Diferenţa dintre dreptul de uz şi dreptul de abitaţie:

50

distincţia între dreptul de uz şiuzufruct

deosebirea diferitelor tipuri deservituţi

obiectul acestor dezmembrăminte → dreptul deabitaţie se constituie asupra unei locuinţe, iar dreptulde uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cuexcepţia locuinţei.Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie se supun, câtpriveşte constituirea, exercitarea şi stingerea lor,regulilor din materia uzufructului.

9.2. Dreptul de servitute (servituţile)

9.2.1 Definiţie: servitutea este sarcina care greveazăun imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui altproprietar. - servitutea presupune două imobile aparţinând unorproprietari diferiţi: fondul dominant fondul aservit. - este un accesoriu al fondului căruia îi profită →caracter perpetuu.9.2.2 Reglementare: art. 755-772 NCC9.2.3 Constituire: servitutea se poate constitui numaipe temeiul unui act juridic (în formă autentică) ori prinuzucapiune (prin uzucapiune extratabulară pot fidobândite doar servituțile pozitive).9.2.4. Apărare: acțiunea confesorie de servitute,acțiune reală, petirorie, prescriptibilă în termen de 10ani.9.2.5 Clasificare:- servituţi aparente (recunoscute prin lucrăriexterioare) şi servituţi neaparente (nu necesităefectuarea unor lucrări vizibile din exterior);- servituţi continue (nu necesită un fapt actual alomului) şi servituţi necontinue (necesită un fapt actualal omului);- servituţi pozitive (proprietarul fondului dominantexercită o parte din prerogativele dreptului deproprietate asupra fondului aservit) şi servituţinegative (proprietarul fondului aservit este obligat săse abțină de la exercitarea anumitor prerogative asuprafondului său).9.2.5 Obligaţiile proprietarului fondului aservit:

asigurarea uzului şi utilităţii fondului dominant notarea în cartea funciară

51

abţinerea de a împiedica exercitarea servituţii9.2.6 Drepturile şi obligaţiile proprietaruluifondului dominant: dreptul de a lua toate măsurile şi de a face pecheltuiala sa toate lucrările pentru a exercita şi aconserva servitutea; obligaţia de a nu agrava situaţia fondului aservitşi de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituţii.9.2.7 Stingerea servituţilor: A. pe cale principală, prin radierea lor din carteafunciară pentru una dintre următoarele cauze:a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung săaibă acelaşi proprietar;b) renunţarea proprietarului fondului dominant;c) ajungerea la termen;d) răscumpărarea;e) imposibilitatea definitivă de exercitare;f) neuzul timp de 10 de ani;g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.B. prin exproprierea fondului aservit, dacă servituteaeste contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectatbunul expropriat.


52

1. Poate fi titular al dreptului de abitaţie: )a orice persoană fizică sau juridică; )b numai o persoană fizică; )c numai o asociaţie sau fundaţie.

2. Servituţile pozitive: )d sunt acelea prin care proprietarul fondului

dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit;

)e sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptuluisău de proprietate;

)f sunt acelea a căror existenţă este atestată de un semn vizibil de servitute.







53

Capitolul 10Modurile de dobândire a dreptului de proprietate I


Obiectivele capitolului 1010.1 Noţiune10.2 Convenţia sau contractul10.3 Tradiţiunea10.4 Ocupaţiunea10.5 Hotărârea judecătorească10.6 AccesiuneaBibliografia capitolului 10


10.1 Noţiune

10.1.1 Definiţie: mijloace juridice constând în acte şifapte juridice prin care dreptul de proprietate se poatedobândiEnumerare (art. 557 NCC): convenţie, testament,moştenire legală, accesiune, uzucapiune, posesia de bunăcredinţă a bunurilor mobile şi a fructelor, ocupaţiune,tradiţiune, hotărâre judecătorească.10.1.2 Clasificare: După întinderea dobândirii: universală sau cu titlu universal cu titlu particularDupă caracterul dobândirii:

54

Prezentarea generală a modurilorprin care se poate transmite saudobândi dreptul de proprietate

înţelegerea aspectelor specificeale fiecărui mod de dobândre aproprietăţii

cu titlu oneros cu titlu gratuitDupă momentul în care se produce efectul dobândirii: între vii pentru cauză de moarte.După situaţia juridică a bunului în momentuldobândirii: originare derivate

10.2 Convenţia sau contractul

Definiţie = acordul de voinţă realizat între două saumai multe părţi, cu intenţia de a produce efectejuridice.Contracte translative de proprietate: vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul, renta viageră etc.Principiul transmiterii dreptului de proprietate asuprabunurilor determinate concomitent cu încheiereacontractului (art. 1273 al. 1 NCC)Excepţii: când părţile au convenit altfel; când contractul se referă la bunuri viitoare; în momentul întabulării în cartea funciară.

10.3 Tradiţiunea

10.3.1 Definiţie = mod de dobândire a dreptului deproprietate prin predarea bunului de către transmiţătordobânditorului.10.3.2 Cazuri: donaţia sub forma darului manual, înstrăinarea titlurilor la purtător.

10.4 Ocupaţiunea

10.4.1 Definiţie = luarea în posesie a unui bun ce nuaparţine nimănui cu intenţia de a deveni proprietarulacestuia.10.4.2 Reglementare: art. 941-947 NCC.10.4.3 Obiect: Pot fi dobândite doar bunuri mobilecorporale, fără stăpân, care nu au fost furate: bunurile

55

mobile abandonate, animalele sălbatice, peştele şiresursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale,fructele de pădure, ciupercile comestibile din floraspontană, plantele medicinale şi aromatice şi alteleasemenea.10.4.4 Situaţia bunului găsit:Bunul mobil pierdut continuă să aparţinăproprietarului său.Găsitorul bunului este obligat ca, în termen de 10 zile,să îl restituie proprietarului ori, dacă acesta nu poate ficunoscut, să îl predea organului de poliţie dinlocalitatea în care a fost găsit. Acesta are obligaţia dea păstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile în acestsens dispoziţiile privitoare la depozitul necesar.Dacă bunul a fost găsit într-un loc public, el va fipredat, pe bază de proces-verbal, persoanei care deţineun titlu, altul decât titlul de proprietate publică, asupralocului respectiv. În termen de 3 zile de la datapreluării bunului pierdut, această persoană esteobligată să îl predea, pe bază de proces-verbal,organelor de poliţie din localitate. Dacă, datorită împrejurărilor sau naturii bunului,păstrarea sa tinde să îi diminueze valoarea ori devineprea costisitoare, el va fi vândut prin licitaţie publică,conform legii. În acest caz, drepturile şi obligaţiilelegate de bun se vor exercita în legătură cu preţulobţinut în urma vânzării (subrogaţie reală).Bunul sau preţul obţinut din valorificarea lui se varemite proprietarului, dacă acesta îl pretinde, subsancţiunea decăderii, în termen de 6 luni, însă nu maiînainte de a se achita cheltuielile legate de păstrareabunului.În cazul bunurilor cu valoare comercială, proprietaruleste obligat să plătească găsitorului o recompensăreprezentând a zecea parte din preţ sau din valoareaactuală a bunului. Dacă bunul ori preţul nu este pretins de proprietaruloriginar, el va fi considerat lucru fără stăpân şi remisgăsitorului pe bază de proces-verbal. În acest caz,găsitorul dobândeşte dreptul de proprietate prinocupaţiune. Dovada ocupaţiunii se poate face prinprocesul-verbal menţionat sau prin orice alt mijloc deprobă.

56

Dacă găsitorul refuză să preia bunul sau preţul, acestarevine comunei, oraşului sau municipiului pe teritoriulcăruia a fost găsit şi intră în domeniul privat alacesteia.10.4.5 Situaţia tezaurului găsit:Definiţie = Tezaurul este orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este proprietar.Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într-un bun imobil sau într-un bun mobil aparţine, în cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunuluimobil în care a fost descoperit şi descoperitorului.Dispoziţiile art. 946 NCC nu se aplică bunurilormobile culturale, calificate astfel potrivit legii, caresunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetăriarheologice sistematice, şi nici acelor bunuri care,potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice. →Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniuluicultural naţional

10.5 Hotărârea judecătorească

Doar hotărârile constitutive (atributive) de drepturi. hotărâri prin care este suplinit consimţământulofertantului care şi-a retras intempestiv oferta, dacăeste voba de o convenţie translativă de drepturi reale hotărâri prin care este suplinit consimţământulpărţii care refuză executarea unui antecontract bilateralprin care părţile se obligă să încheie în viitor uncontract cu titlu oneros translativ de drepturi hotărârea prin care se expropriază un bun imobil hotărârea de retrocedare a imobilelorexpropriate hotărârea de sancţionare a unor acte translativesau constitutive de drepturi, prin care se dispunerepunerea părţilor în situaţia anterioară; hotărâri de restituire a dreptului de proprietate întemeiul Legii nr. 10/2001

10.6 Accesiunea

10.6.1 Noţiune. Prin accesiune, proprietarul unui bun

57

devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori seîncorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.10.6.2 Forme: Accesiune imobiliară◦ naturală◦ artificială Accesiunea mobiliară10.6.3 Accesiunea imobiliară naturalăDefiniţie = unirea a două bunuri dintre care cel puţincel principal este imobil, aparţinând la doi prorietaridiferiţi, fără intervenţia omului.Reglementare: art. 569-576 NCCCazuri: aluviunea; avulsiunea; albiile secate; insulele şi prundişurile formate în râuri; animalele domestice rătăcite pe terenul altuia.10.6.4 Accesiunea imobiliară artificialăConstrucţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuateasupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobildacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.Reglementare: art. 577-597 NCC- Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenulsău, cu materialele altuia:- Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cumaterialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia lucrări autonome, cu caracter durabil, ◦ efectuate cu bună credinţă◦ efectuate cu rea credinţă lucrări adăugate◦ necesare◦ utile◦ voluptuare10.6.5 Accesiunea mobiliară (art. 598-601 NCC) Adjoncţiunea = unirea a două lucruri mobile ceaparţin unor proprietari diferiţi; Specificaţiunea = confecţionarea unui bun noude către o persoană prin munca sa, pentrutransformarea sau prelucrarea unui bun aflat înproprietatea altuia.

58

Confuziunea = unirea a două sau mai multebunuri mobile având proprietari diferiţi astfel încât serealizează un bun nou.

Test de autoevaluare nr. 10 Încercuiţi răspunsurile corecte (întrebările potavea una, două sau trei variante corecte de răspuns):



2. B. David – Accesiunea imobiliară artificială, Edit. Universul Juridic,Bucureşti, 2012;





59

1. Sunt moduri de dobândire a proprietăţii:)a ocupaţiunea;)b tradiţiunea;)c confuziunea.

2. Atunci când o persoană construieşte o casă pe terenul altuia, ne aflăm în prezenţa:

)d accesiunii imobiliare naturale;)e accesiunii imobiliare artificiale;)f accesiunii mobiliare.

Capitolul 11 Modurile de dobândire a dreptului de proprietate II


Obiectivele capitolului 1111.1 Uzucapiunea11.2 Posesia de bună credinţă11.3 Actul administrativ11.4 Înscrierea în cartea funciarăBibliografia capitolului 11


11.1 Uzucapiunea

11.1.1 Definiţie = mod originar de dobândire a dreptului de proprietate prin exercitarea posesiei pe parcursul unui termen prevăzut de lege (prescripţia achizitivă)11.1.2 Reglementare: art. 928-934 NCC; Cartea a III-a, Titlul XX din Codul civil 186411.1.3 Uzucapiunea reglementată de Codul civil dela 1864- Uzucapiunea de 30 de ani (uzucapiunea lungă) – art.1890 C.civ.Condiţii: să existe o posesie utilă posesia să fie exercitată neîntrerupt timp de 30de ani- Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani (uzucapiunea

60

înţelegerea instituţiei uzucapiunii,în evoluţia ei istorică

corelarea regulilor diferitelortipuri de uzucapiune

scurtă) – art. 1895-1899 C.civ.Condiţii: să existe o posesie utilă justa cauză – posesia să se întemeieze pe un justtitlu buna credinţă a posesorului posesia să fie exercitată neîntrerupt de la 10 la20 de ani11.1.4 Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare:Reglementare: Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificareadispoziţiilor privitoare la cărţile funciare Legea nr. 389/1943 şi Legea nr. 260/1945 princare a fost extinsă aplicabilitatea Codului civil peîntreg teritoriul României Legea nr. 241/1947 de punere în aplicare a Legii115- Uzucapiunea tabulară sau prin „convalescenţatitlului” - drepturile reale înscrise în cartea funciarăfără o cauză legitimă, rămân valabile dacă titularuldreptului le-a posedat cu bună credinţă timp de 10 ani.- Uzucapiunea extratabulară – posesorul unui bunimobil care l-a posedat, în condiţiile legii, timp de 20de ani de la moartea titularului dreptului de proprietateînscris în cartea funciară, poate cere întabularea înfavoarea sa.11.1.5 Uzucapiunea în noul cod civil- Uzucapiunea imobiliară (art. 928-931): extratabulară – prin posesia utilă timp de 10 ani,dacă:◦ proprietarul înscris în cartea funciară adecedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;◦ a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia derenunţare la proprietate;◦ imobilul nu era înscris în nicio carte funciară. tabulară - drepturile celui care a fost înscris, fărăcauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unuiimobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot ficontestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedatimobilul timp de 5 ani după momentul înregistrăriicererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată

61

- Joncţiunea posesiilor: posesorul actual poate săunească propria posesie cu aceea a autorului său.Dispoziţiile art. 930-934 din Codul civil referitoare lauzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile încare posesia a început după data intrării în vigoare aacestuia. Pentru cazurile în care posesia a începutînainte de această dată, sunt aplicabile dispoziţiilereferitoare la uzucapiune în vigoare la data începeriiposesiei.- Uzucapiunea mobiliară (art. 939): acela care posedăbunul altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât celeprivind dobândirea bunurilor mobile prin posesie debună credinţă, poate dobândi dreptul de proprietate, întemeiul uzucapiunii

11.2 Posesia de bună credinţă

11.2.1 Dobândirea proprietăţii bunurilor mobileprin posesia de bună credinţăReglementare: art. 935-938 NCCPrezumţie de proprietate în favoarea posesoruluibunului mobil.Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu unneproprietar un act translativ de proprietate cu titluoneros având ca obiect un bun mobil devineproprietarul acelui bun din momentul luării sale înposesie efectivă.- bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de laposesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea esteintentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 anide la data la care proprietarul a pierdut stăpânireamaterială a bunului.- dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-unloc ori de la o persoană care vinde în mod obişnuitbunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la olicitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fostintrodusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul debună-credinţă are un drept de retenţie până laindemnizarea sa integrală pentru preţul plătitvânzătorului.

62

- este de bună-credinţă posesorul care nu cunoştea şinici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsacalităţii de proprietar a înstrăinătorului.11.2.2 Dobândirea fructelorReglementare: art. 948 NCCPosesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul deproprietate asupra fructelor bunului posedat.Buna-credinţă: trebuie apreciată la data perceperiifructelor. În cazul fructelor produse de imobile înscrise în carteafunciară, buna-credinţă se apreciază în raport cucondiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respingeacţiunea în rectificare.În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţăatunci când are convingerea că este proprietarulbunului în temeiul unui act translativ de proprietateale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nicinu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-credinţă încetează din momentul în care cauzele deineficacitate îi sunt cunoscute. Posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele percepute, precumşi contravaloarea acelora pe care a omis să leperceapă.

11.3 Actul administrativ

Se pot întâlni astfel de acte legat de punerea înaplicare a Legii nr. 112/1995 şi a Legii nr. 10/2001care vizează retrocedarea dreptului de proprietateprivată prin intermediul organelor administrative.

11.4 Înscrierea în cartea funciară

Art. 885 NCC: Sub rezerva unor dispoziţii legalecontrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse încartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şifaţă de terţi, numai prin înscrierea lor în carteafunciară, pe baza actului sau faptului care a justificatînscrierea.

63

Test de autoevaluare nr. 11- Încercuiţi răspunsurile corecte (întrebările pot aveauna, două sau trei variante corecte de răspuns):





4. L. Pop, L.M. Harosa – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.Universul Juridic, Bucureşti, 2006;



64

1. Uzucapiunea imobiliară extratabulară, conform nouluiCod civil, duce la dobândirea dreptului de proprietatedupă o posesie prelungită timp de:

)a 30 de ani;)b 20 de ani;)c 10 ani.

2. Fructele unui bun intră în proprietatea:)d găsitorului;)e posesorului de bună credinţă;)f posesorului de rea credinţă.

Capitolul 12Apărarea dreptului de proprietate I


Obiectivele capitolului 1212.1 Protecţia juridică a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturireale12.2 Acţiunea în revendicare imobiliarăBibliografia capitolului 12


12.1 Protecţia juridică a dreptului deproprietate şi a celorlalte drepturi reale

12.1.1 Mijloace de apărare de drept public:Constituţia României: art. 44, art. 136, Codul penaletc.12.1.2 Mijloace de drept civil:- mijloace nespecifice (indirecte): scopul lor directconstă în apărarea unor drepturi de creanţă- mijloace specifice (directe): acţiunile petitorii – prin care reclamantul cere săi se stabilească calitatea de titular al unui drept realasupra unui bun acţiunile posesorii – au ca scop apărareaposesiei ca stare de fapt

65

înţelegerea mecanismelor deprotecţie a dreptului deproprietate şi a celorlalte drepturireale

prezentarea aspectelorcaracteristice acţiunii înrevendicare imobiliară

12.2 Acţiunea în revendicare imobiliară

12.2.1 Noţiune: - este un mijloc de apărare în justiţie a dreptului deproprietate privată (art. 563, 565, 566 NCC) şi adreptului de proprietate publică (art. 865 alin. 3 NCC)- reprezintă acţiunea în justiţie aflată la îndemânaproprietarului bunului împotriva posesorului sauîmpotriva altei persoane care deţine bunul respectiv,fără drept.12.2.2 Caractere: acţiune reală – se întemeiază pe un drept real acţiune petitorie – se pune în discuţie însăşiexistenţa dreptului de proprietate al reclamantuluiasupra bunului acţiune imprescriptibilă sub aspect extinctiv acţiune în realizare12.2.3 Condiţii de realizare:Nu poate fi exercitată decât de titularul dreptului deproprietate asupra bunului revendicat- în cazul coproprietăţii, în orice acţiune privitoare lacoproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare,fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie,indiferent de calitatea procesualăProba este în sarcina reclamantului, care trebuie sădovedească două împrejurări: că el este proprietarulbunului revendicat şi că pârâtul are posesia saudetenţia nelegitimă.- în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară,dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul decarte funciară12.2.4 Efectele admiterii acţiunii:obligaţiile pârâtului: pârâtul va fi obligat la restituireabunului sau la despăgubiri, evaluate în raport cumomentul restituirii, dacă bunul a pierit din culpa saori a fost înstrăinat; de asemenea, în aceleaşi condiţii,pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau acontravalorii acestora- pârâtul posesor de rea-credinţă sau detentorul precarva fi obligat, la cererea reclamantului, şi la restituireafructelor produse de bun până la înapoierea acestuiacătre proprietar .

66

obligaţiile reclamantului: la cererea pârâtului,proprietarul poate fi obligat să restituie posesoruluicheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut,cheltuielile utile, în limita sporului de valoare, dacăprin lege nu se prevede altfel, precum şi cheltuielilenecesare pentru producerea şi culegerea fructelor saua productelor- proprietarul nu este dator să acopere cheltuielilevoluptuare; posesorul are dreptul de a-şi însuşilucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prinaceasta bunul nu se deteriorează- în situaţia în care cheltuielile necesare, utile sauvoluptuare se concretizează într-o lucrare nouă, nu sepoate cere restituirea acestora, în acest caz fiindincidente dispoziţiile corespunzătoare din materiaaccesiunii imobiliare artificialedreptul retenţie al pârâtului: pârâtul are un drept deretenţie asupra produselor până la restituireacheltuielilor făcute pentru producerea şi culegereaacestora, cu excepţia cazului în care proprietarulfurnizează pârâtului o garanţie îndestulătoareopozabilitatea hotărârii: hotărârea judecătorească princare s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilăşi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor,în condiţiile Codului de procedură civilă


67

1. Are calitate procesuală activă în cazul acţiunii înrevendicare: )a proprietarul neposesor; )b uzufructuarul; )c posesorul de bună credinţă.

2. Poate avea calitate procesuală pasivă în cazulacţiunii în revendicare:)a proprietarul neposesor; )b uzufructuarul; )c posesorul de bună credinţă.




3. E. Marin – Actiunea in revendicare si regimurile ei juridice, Edit.Hamangiu, Bucureşti, 2011;



68

Capitolul 13.Apărarea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale


Obiectivele capitolului 1313.1 Acţiunea în revendicare mobiliară13.2 Acţiunea negatorie13.3 Acţiunea în grăniţuire13.4 Acţiunea confesorieBibliografia capitolului 13


13.1 Acţiunea în revendicare mobiliară

În cazul bunurilor mobile, posesia de bună credinţăvalorează titlu de proprietate. Prezumţia de proprietate care oprează în favoareaposesorului poate fi răsturnată dacă reclamantuldovedeşte: fie că are titlu de prorietate cu privire la bunulmobil şi titlul precar în temeiul căruia i s-a încredinţatbunul pârâtului; fie că bunul i-a fost furat sau l-a pierdut, fiindînsuşit apoi de către pârât; fie că posesia pârâtului era viciată în momentulintroducerii acţiunii.

69

corelarea acţiunii în revendicaremobiliară cu dobândireaproprietăţii prin posesie de bunăcredinţă

înţelegerea raportului întreacţiunea negatorie şi acţiuneaconfesorie

13.2 Acţiunea negatorie

13.2.1 Definiţie = acea acţiune prin care reclamantulproprietar îl cheamă în judecată pe pârâtul carepretinde că este titularul unui dezmembrământ aldreptului de proprietate asupra bunului respectiv,solicitând instanţei de judecată să îi recunoascădreptul de proprietate şi să constate inexistenţadreptului real al pârâtului.13.2.2 Caractere: acţiune reală acţiune petitorie acţiune imprescriptibilă extinctiv acţiune în constatare

13.3 Acţiunea în grăniţuire

13.3.1 Definiţie = mijlocul juridic prin carereclamantul cheamă în judecată pe titularul dreptuluide proprietate asupra fondului limitrof cu care nu seînţelege în privinţa limitei de hotar sau a cheltuielilorde delimitare a fondurilor, solicitând instanţei sădetermine, prin semne exterioare, linia despărţitoaredintre cele două fonduri vecine.13.3.2 Reglementare: art. 560 NCC – dreptul şiobligaţia la grăniţuire proprietăţiidreptul – atribut al dreptului realobligaţia – propter rem13.3.3 Caractere: acţiune reală acţiune petitorie acţiune imobiliară acţiune imprescriptibilă acţiune în realizare13.3.4 Efectele admiterii:- trasarea semnelor exterioare care marchează graniţadintre fondurile învecinate- hotărârea pronunţată nu are autoritate de lucrujudecat pentru o acţiune în revendicare ulteriorintrodusă

70

13.4 Acţiunea confesorie

13.4.1 Definiţie = acţiunea prin care reclamantul, carepretinde că este titularul unui dezmembrământ aldreptului de proprietate, dar care a pierdut stăpânireamaterială conferită de dreptul pretins, se adreseazăinstanţei de judecată solicitând să-l oblige pe pârât să-irecunoască dezmembrământul şi să îi restituiestăpânirea materială a bunului.13.4.2 Reglementare: art. 696, art. 705, art. 754, art.757 NCC13.4.3 Caractere: acţiune reală acţiune petitorie acţiune prescriptibilă (cu excepția superficiei) acţiune în realizare




2. E. Marin – Actiunea in revendicare si regimurile ei juridice, Edit.Hamangiu, Bucureşti, 2011;

3. V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,Bucureşti, 2013.

71

1. Acţiunea în grăniţuire este o acţiune:)a în realizare)b prescriptibilă)c petitorie

2. Poate avea calitatea de reclamant în cadrul unei acţiuni confesorii:)a cel care pretinde că e proprietarul unui bun;)b cel care pretinde să înceteze o tulburare a dreptului

său de proprietate;)c cel care pretinde că este titularul unui

dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Capitolul 14.Publicitatea drepturilor reale imobiliare


Obiectivele capitolului 1414.1 Noţiune14.2 Actualul sistem de publicitate imobiliarăBibliografia capitolului 14


14.1 Noţiune

14.1.1. Definiţie = acele formalităţi legale ce trebuieîndeplinite în vederea constituirii şi transmiteriidrepturilor reale ce au ca obiect bunuri imobile,asigurării cadrului circulaţiei bunurilor imobile şi aoopozabilităţii actelor şi faptelor juridice constitutiveşi translative de dreptuir reale imobiliare. 14.1.2 Scopuri: informarea terţilor cu privire la situaţiaimobilelor asigurarea opozabilităţii faţă de terţi constituirea sau transmiterea drepturilor realeimobiliare achiziţia dreptului real imobiliar soluţionarea conflictelor şi funcţia probatorie evidenţierea titularilor de drepturi realeimobiliare în vederea impozitării14.1.3 Sisteme de publicitate imobiliară înRomânia:

72

Înţelegerea noţiunii de sistem depublicitate imobiliară şi aimportanţei unui astfel de sistem

stabilirea deosebirilor întrediferitele sisteme de publicitateimobiliară

Sistemul registrelor de transcripţiunişi inscripţiuni - bazat pe principiul publiciăţiipersonale; în fiecare localitate este deschis câte un rolpentru ficare proprietar, unde se trec toate pământurileşi clădirile sale; identificarea topometrică esterelativă, fiind bazată pe stabilirea locaţiei unui terenprin arătarea vecinătăţilor sale (nord, sud, est, vest)fapt care îl face greu de urmărit în ceea ce priveştetransmiterea proprietăţii de la o persoană la alta siinexact. Sistemul cărţii funciare sub Decretul-Lege nr. 115/1938 Sistemul Legii nr. 7/1996 Sistemul Noului Cod Civil

14.2 Actualul sistem de publicitateimobiliară

14.2.1 Reglementare: Legea nr. 7/1996;art. 876-915 NCC14.2.2 Drepturile tabulare:Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciarăsunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modificăşi se sting numai cu respectarea regulilor de cartefunciară.Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturilereale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară sedobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numaiprin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actuluisau faptului care a justificat înscrierea.Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prinradierea lor din cartea funciară. 14.2.3 Corpul de proprietate este entitatea dereferinţă a înscrierilor în cartea funciară.El este definit în art. 20 alin.2 Legea nr. 7/1996 cafiind „una sau mai multe parcele alăturate, de peteritoriul unei unităţi administrativ- teritoriale,indiferent de categoria de folosinţă, aparţinândaceluiaşi proprietar, formează imobilul definit delegea cadastrului şi care se identifică printr-un numărcadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.

73

Corpul de proprietate poate fi modificat prin alipirisau dezlipiri:Alipirea –se realizează de regulă prin unirea maimultor parcele într-un corp de proprietate, prinadăugarea unei noi parcele la un corp de proprietatesau prin mărirea suprafeţei unei parcele.Dezlipirea –are loc atunci când se desparte sau sedesprinde o parcelă de la un imobil ori se micşoreazăîntinderea unei parcele. În cazul alipirilor şidezlipirilor se vor efectua, dacă este cazul, operaţiunide transcriere si reînscriere.Transcrierea se face când o parcelă este trecută dintr-ocarte funciară în altă carte funciară. Dacă se transcrie oparte dintr-o parcelă într-o altă carte funciară, restul seînscrie în vechea arte funciară, cu arătarea nouluinumăr şi a întinderii terenului.Reînscrierea se realizează când o parcelă se dezlipeşteşi se trece în aceeaşi carte funciară ca un corp deproprietate de sine stătător sau ca o parcelă a altui corpde proprietate.14.2.4 Cuprinsul cărţii funciare:Cartea funciară:- este un înscris în care sunt evidenţiate situaţiamaterială şi situaţia juridică a imobilelor, în modpublic, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelorjuridice referitoare la aceste bunuri. - este axată, ca şi sistem de publicitate, pe situaţiaimobilelor, fiind un sistem real de publicitateimobiliară.- este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi: Titlul cărţii funciareCuprinde numărul cărţii funciare; biroul teritorial decare aparţine şi denumirea localităţii în care este situatimobilul.Partea I (Foaia de avere)Serveşte la descrierea imobilului şi este formată dinurmătoarele rubrici:a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;b) denumirea imobilului;b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile defolosinţă şi, după caz, construcţiile;c) planul imobilului cu vecinătăţile, descriereaimobilului şi inventarul de coordonate al

74

amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, careconstituie anexa la partea I.Partea a II-a (Foaia de proprietate)Cuprinde:a) numărul curent;b) numele proprietarului;c) actul sau faptul juridic care constituie titluldreptului de proprietate, precum şi menţionareaînscrisului pe care se întemeiază acest drept;d) strămutările proprietăţiie) servituţile constituite în folosul imobiluluif) faptele juridice, drepturile personale sau alteraporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare laproprietate Partea a III-a (Foaia de sarcini)Cuprinde:a) numărul curent, b) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă,abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipotecaşi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şicesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de 3 ani.c) acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise înaceastă parte, sechestrul, urmărirea silită a imobiluluisau a veniturilor sale,etc.14.2.5 Înscrierile în Cartea FunciarăÎntabularea - înscrierea prin care un drept real setransmite sau se constituie cu titlu definitiv, de la dataînregistrării cererii de înscriere. devine opozabilă faţăde terţi de la data înregistrării cererii de înscriere.întabularea stingerii unui drept se numeşte radiere.Înscrierea provizorie - operaţiunea prin caretransmiterea, consituirea, modificarea sau stingereaunui drept real imobiliar devine opozabilă faţă de terţisub condiţia şi în măsura justificării ei.Se realizează în următoarele situaţii:- dobândirea unor drepturi reale este afectată de ocondiţie suspensivă- când se solicită întabularea unui drept real în temeiulunei hotarâri judecătoreşti ce nu este irevocabilă;- dacă se dobândeşte un drept tabular înscris anteriorprovizoriu în cartea funciară;

75

- în cazul în care debitorul consemnează sumelepentru care a fost înscrisă ipoteca sau un privilegiuimobiliar care grevează imobilul;- dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesareînscrisuri suplimentare, care însă nu aduc atingerefondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nufundamentează noi capete de cerere.Notarea - acea înscriere în cartea funciară care are caobiect menţionarea existenţei unor drepturi personale,fapte sau raporturi juridice strâns legate de drepturileîntabulate şi de titularii lor, pentru a le face opozabileterţilor sau a le aduce la cunoştinţa acestora în scop deinformare.(art. 902 NCC)14.2.6 Acţiunile de carte funciarăAcţiunea în prestaţie tabulară. înscrierile în cartea funciară au efect constitutiv dedrepturi. Astfel, deşi s-a încheiat un act translativ sauconstitutive de drepturi, efectul său se produce numaiîn urma înscrierii în cartea funciară.Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea,transmiterea su modificarea unui drept real imobiliareste obligat să predea înscrisurile neceasre pentruîntabularea în cartea funciară. În cazul în care refuzăacest lucru, la cererea persoanei îndreptăţite, instanţava pronunţa o hotărâre judecătorească care, rămasădefinitivă, va înlocui înscrisurile necesare pentruîntabularea dreptului sau radierea sa.Acţiunea în prestaţie tabulară poate fi introdusăoricând, fiind o acţiune imprescriptibilă.Acţiunea în justificare tabularăacţiunea pe care o poate introduce cel care şi-a înscrisprovizoriu în cartea funciară un drept tabular afectatde o condiţie suspensivă împotriva celui împotrivacăruia s-a înscris provizoriu respectivul drept.Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciarăRectificarea înscrierilor în cartea funciară are caobiect înlăturarea neconcordanţelor care pot existaîntre înscrierile în cartea funciară şi situaţia juridicăreală a imobilului. Prin rectificare se înţelege radierea,îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricăreioperaţiuni, susceptibilă de a face obiectul uneiînscrieri în cartea funciară. Dacă însă se tinde laschimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului,

76

schimbare care nu afectează esenţa dreptului carepoartă asupra acelui imobil, se utilizează operaţiuneade modificare.Spre deosebire de modificarea cărţii funciare, care sepoate cere doar de proprietarul imobilului, cererea derectificare poate fi introdusă de orice persoanăinteresată în următoarele cazuri:a) înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuatînscrierea nu a fost valabil.b) dreptul înscris a fost greşit calificatc) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă aledreptului înscris sau au încetat efectele actului juridicîn temeiul căruia s-a făcut înscrierea.d) înscrierea în cartea funciară nu mai este înconcordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poaterealiza nu numai prin hotărâre judecătoreascădefinitivă şi irevocabilă, ci şi pe cale amiabilă, prindeclaraţie autentică, însoţită de o documentaţiecadastrală, dată de către titularul tabular sau detitularul dreptului real neînscris în cartea funciară.



1. M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, ed. a II-a, Edit. UniversulJuridic, Bucureşti, 2011;

2. L. Pop, L.M. Harosa – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.Universul Juridic, Bucureşti, 2006;

3. A.A. Chiş – Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil, Edit.Hamangiu, Bucureşti, 2012.

77

Din ce este alcătuită o carte funciară şi care este rolul ei?

BIBLIOGRAFIE GENERALĂ

1. F.A. Baias ş.a. – Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Edit. C.H.Beck,Bucureşti, 2012;


3. I.O. Călinescu – Posesia si efectele sale juridice, Edit. Universul Juridic,Bucureşti, 2013;

4. A.A. Chiş – Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil, Edit.Hamangiu, Bucureşti, 2012;



7. C. Jora – Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul Juridic, Bucureşti,2012;


9. P. Malaurie, L. Aynes – Bunurile, Edit. Wolters Kluver, Bucureşti, 2013;10. E. Marin – Actiunea in revendicare si regimurile ei juridice, Edit.

Hamangiu, Bucureşti, 2011;11. M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, ed. a II-a, Edit. Universul

Juridic, Bucureşti, 2011;12. L. Pop, L.M. Harosa – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit.

Universul Juridic, Bucureşti, 2006;13. V Stoica – Drept civil, Drepturile reale principale, Edit. C.H.Beck,

Bucureşti, 2013;14. M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.

Universul Juridic, Bucureşti, 2014;15. L. Uţă – Modalităţile dreptului de proprietate, Edit. Universul Juridic,

Bucureşti, 2012

78

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRILE DIN TESTELE DE AUTOEVALUARE

79

Testul de autoevaluare nr. 11. a2. b,cTestul de autoevaluare nr. 21. a,c2. cTestul de autoevaluare nr. 31. b2. bTestul de autoevaluare nr. 41. c2. b,cTestul de autoevaluare nr. 5-Testul de autoevaluare nr. 61. a2. aTestul de autoevaluare nr. 7-Testul de autoevaluare nr. 81. c2. c3. bTestul de autoevaluare nr. 91. a2. aTestul de autoevaluare nr. 101. a,b2. bTestul de autoevaluare nr. 111. c2. bTestul de autoevaluare nr. 121. a2. cTestul de autoevaluare nr. 131. a,c2. cTestul de autoevaluare nr. 14-

CUPRINSINTRODUCERE........................................................................................................................2OBIECTIVELE CURSULUI......................................................................................................2MODUL ÎN CARE ESTE CONCEPUT CURSUL....................................................................3COMPETENŢE GENERALE ŞI SPECIFICE CONFERITE STUDENTULUI.......................3MODUL DE ABORDARE A CURSULUI.................................................................................4Capitolul 1...................................................................................................................................5Introducere. Noţiunea de patrimoniu..........................................................................................5

Obiectivele Capitolului 1........................................................................................................51.1. Introducere.......................................................................................................................51.2 Noţiunea de patrimoniu....................................................................................................5Bibliografia Capitolului 1:......................................................................................................8

Capitolul 2...................................................................................................................................9Posesia.........................................................................................................................................9

Obiectivele capitolului 2........................................................................................................92.1. Noţiune............................................................................................................................92.2. Dobândirea şi pierderea posesiei...................................................................................102.3. Calităţile şi viciile posesiei............................................................................................112.4. Efectele posesiei............................................................................................................112.5. Protecţia juridică a posesiei...........................................................................................11Bibliografia capitolului 2......................................................................................................12

Capitolul 3.................................................................................................................................13Dreptul de proprietate...............................................................................................................13

Obiectivele capitolului 3......................................................................................................133.1. Proprietatea privată........................................................................................................133.2 Exproprierea pentru cauză de utilitate publică...............................................................14Bibliografia Capitolului 3.....................................................................................................17

Capitolul 4.................................................................................................................................18Dreptul de proprietate publică...................................................................................................18

Obiectivele capitolului 4......................................................................................................184.1 Noţiune...........................................................................................................................184.2 Domeniul public şi domeniul privat...............................................................................194.3 Moduri de dobândire şi de stingere a dreptului de proprietate publică..........................204.4 Exercitarea dreptului de proprietate publică..................................................................214.5 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publică...........................................21Bibliografia Capitolului 4.....................................................................................................22

Capitolul 5.................................................................................................................................23Regimul juridic al circulaţiei imobilelor...................................................................................23

Obiectivele capitolului 5......................................................................................................235.1. Introducere.....................................................................................................................235.2 Reguli speciale privind circulaţia terenurilor prin acte juridice între vii.......................245.3 Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor....................................................................285.4 Dreptul de preempţiune..................................................................................................29Bibliografia Capitolului 5.....................................................................................................31

Capitolul 6.................................................................................................................................32Modalităţile dreptului de proprietate.........................................................................................32

Obiectivele capitolului 6......................................................................................................326.1. Proprietatea rezolubilă...................................................................................................326.2. Proprietatea anulabilă....................................................................................................32

80

6.3. Proprietatea comună......................................................................................................33Bibliografia Capitolului 6.....................................................................................................38

Capitolul 7.................................................................................................................................39Limitele dreptului de proprietate...............................................................................................39

Obiectivele capitolului 7......................................................................................................397.1. Limite legale..................................................................................................................397.2. Limite convenţionale.....................................................................................................417.3. Limite judiciare.............................................................................................................42Bibliografia Capitolului 7.....................................................................................................43

Capitolul 8.................................................................................................................................44Dezmembrămintele dreptului de proprietate I..........................................................................44

Obiectivele capitolului 8......................................................................................................448.1 Dreptul de superficie......................................................................................................448.2 Dreptul de uzufruct.........................................................................................................46Bibliografia Capitolului 8.....................................................................................................49

Capitolul 9.................................................................................................................................50Dezmembrămintele dreptului de proprietate II.........................................................................50

Obiectivele capitolului 9......................................................................................................509.1 Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie.................................................................................509.2. Dreptul de servitute (servituţile)....................................................................................51Bibliografia Capitolului 9.....................................................................................................53

Capitolul 10...............................................................................................................................54Modurile de dobândire a dreptului de proprietate I..................................................................54

Obiectivele capitolului 10....................................................................................................5410.1 Noţiune.........................................................................................................................5410.2 Convenţia sau contractul..............................................................................................5510.3 Tradiţiunea....................................................................................................................5510.4 Ocupaţiunea..................................................................................................................5510.5 Hotărârea judecătorească..............................................................................................5710.6 Accesiunea....................................................................................................................57Bibliografia Capitolului 10...................................................................................................59

Capitolul 11 ..............................................................................................................................60Modurile de dobândire a dreptului de proprietate II.................................................................60

Obiectivele capitolului 11.....................................................................................................6011.1 Uzucapiunea.................................................................................................................6011.2 Posesia de bună credinţă...............................................................................................6211.3 Actul administrativ.......................................................................................................6311.4 Înscrierea în cartea funciară..........................................................................................63Bibliografia Capitolului 11...................................................................................................64

Capitolul 12...............................................................................................................................65Apărarea dreptului de proprietate I...........................................................................................65

Obiectivele capitolului 12....................................................................................................6512.1 Protecţia juridică a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale....................6512.2 Acţiunea în revendicare imobiliară...............................................................................66Bibliografia Capitolului 12...................................................................................................68

Capitolul 13...............................................................................................................................69Apărarea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale........................................................69

Obiectivele capitolului 13....................................................................................................6913.1 Acţiunea în revendicare mobiliară................................................................................6913.2 Acţiunea negatorie........................................................................................................70

81

13.3 Acţiunea în grăniţuire...................................................................................................7013.4 Acţiunea confesorie......................................................................................................71Bibliografia Capitolului 13...................................................................................................71

Capitolul 14...............................................................................................................................72Publicitatea drepturilor reale imobiliare....................................................................................72

Obiectivele capitolului 14....................................................................................................7214.1 Noţiune.........................................................................................................................7214.2 Actualul sistem de publicitate imobiliară.....................................................................73Bibliografia Capitolului 14...................................................................................................77BIBLIOGRAFIE GENERALĂ............................................................................................78RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRILE DIN TESTELE DE AUTOEVALUARE...................79

82

Reale Suport de Curs IFR 2014

Documents

Transcript of Reale Suport de Curs IFR 2014