1

Universitatea Dimitrie Cantemir Bucureti Facultatea de Drept Cluj-Napoca

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE PRINCIPALE

- Note de curs

Lect.univ.drd.Livia Labo

2

CUPRINS CAPITOLUL I ..................................................................................................................................... 3 PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE. ...................................................... 3 SISTEMUL DREPTURILOR REALE ................................................................................................ 3 CAPITOLUL II. ................................................................................................................................... 8 TEORIA GENERAL A PROPRIETII ......................................................................................... 8 CAPITOLUL III ................................................................................................................................ 11 DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC...................................................................................... 11 CAPITOLUL IV ................................................................................................................................ 14 MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE .................................................................... 14 CAPITOLUL VI ................................................................................................................................ 21 DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE ....................................................... 21 CAPITOLUL VII . ............................................................................................................................. 28 POSESIA I EFECTELE SALE ....................................................................................................... 28 CAPITOLUL VIII . MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETAE I A CELORLALTE DREPTURI REALE .............................................................. 30 CAP. IX . APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE. ACIUNEA N REVENDICARE ...................................................................................... 34 CRILE FUNCIARE ...................................................................................................................... 36

3

CAPITOLUL I

PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE.

SISTEMUL DREPTURILOR REALE

I. 1. Noiunea de patrimoniu. I.1.1. Preliminarii. nainte de a defini noiunea de patrimoniu este necesar s precizm c din punct de vedere structural raportul juridic civil este alctuit, de regul, din trei elemente: subiecte, coninut i obiect. Subiectele raportului juridic pot fi persoanele fizice sau juridice. Prin coninutul raportului juridic nelegem drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i respectiv n sarcina subiectelor sau subiectelor sale. Obiectul raportului juridic const n aciunea sau inaciunea (conduita / prestaia) la care este ndrituit subiectul activ i la care este ndatorat subiectul pasiv. Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificri n funcie de anumite criterii. Una dintre cele mai importante clasificri este n drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n bani, n timp ce drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i prin urmare nu pot fi evaluate pecuniar.

Termenul de patrimoniu este circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau universalitate juridic aparinnd unei persoane, fcnd abstracie de individualitatea fiecrui drept i a fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare adrepturilor i obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu. I.1.2. Definiia patrimoniului. Se ajunge de multe ori ca n materie juridic s se fac apel la conceptul de patrimoniu, amploarea sferei de acoperit fiind pe de alt parte foarte variabil, nu numai n dreptul privat. n Codul Civil nu exist o definiie clar i precis a patrimoniului, un rudiment putnd fi gsit n art. 1718 C.Civ., care, fr a utiliza explicit teremenul, precizeaz: Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezenente i viitoare. Sintetiznd diversele definiii formulate n doctrin, putem spune c patrimoniul este o entitate juridic distinct ce reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane.

Astfel, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Drepturile (latura activ) a patrimoniului i obligaiile ( latura pasiv ) se gsesc ntr-o strns legtur, putnd fi asemnate cu un cont curent al unei persoane a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive, (se nasc noi drepturi sau obligaii sau se modific cele deja existente), aceste schimbri valorice nu afecteaz existena i identitatea universalitii. I.1.3. Caracteristicile patrimoniului. Trecnd peste diversele teorii referitoare la patrimoniu, dintre care amintim succint teoria personalist a patrimoniului, teoria patrimoniului afectaiune sau teoria mixta (eclectic) a patrimoniului vom enumera n continuare caracterele juridice ale acestuia : A) Patrimoniul este o universalitate juridic. El se prezint ca o entitate juridic independent i distinct de elementele sale componente (activ i pasiv). Drepturile i obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea lor, pot suferi modificri (natere, transformare, transmisiune, stingere). Aceste modificri au ca efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu afecteaz existena patrimoniului, ce entitate juridic de sine stttoare. Ca o consecin direct, pe de o parte patrimoniul unei persoane, neles ca un ansamblu, rspunde de obligaiile ce l afecteaz; creditorii pot s urmreasc bunurile dobndite de debitor posterior naterii creanelor lor. Pe de alt

4

parte, o alt consecin direct a universalitii patrimoniului rezid n subrogaia real despre care vom discuta mai jos.

Patrimoniul, neles ca o universalitate de drept sau juridic, nu se confund cu universalitatea de fapt. Spre deosebire de univeralitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, neprevzut de lege (de exemplu un buchet de flori, crile dintr-o bibiliotec, o turm de animale, etc) creat exclusiv prin voina persoanei cruia i aparin aceste bunuri. Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de aceast universalitate, astfel explicndu-se faptul c prin pieirea sau nstrinarea lor universalitatea de fapt dispare. B) Orice persoan are necesarmente un patrimoniu. Att persoanele fizice, ct i cele juridice, fiind subiecte de drept, au n mod necesar aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii, existena lor neputnd fi conceput fr un patrimoniu. Patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridic, fiind o emanaie a acesteia. La fel, existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un titular. C) Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct aceasta exist ca subiect de drept. Persoanele fizice pot nstrina drepturi sau chiar obligaii (n anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, ntreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis numai prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului lui. D) Patrimoniul este unic i divizibil Patrimoniul, dei unic, are aptitudinea de a fi mprit n mai multe grupe de drepturi sau obligaii, fiecare cu o destinaie sau afectaiune distinct i determinat. Izvort din concepia german a patrimoniului afectaiune, aceast orientare i-a gsit i exprimarea legislativ n art. 30 C.Fam privind comunitatea matrimonial. Astfel, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n masa bunurilor comune i n cea a bunurilor proprii. Prin urmare, dac un imobil nstrinat face parte de masa bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre va intra prin efectul subrogaiei reale cu titlu universal n aceeai mas comun, dei principiul comunitii matrimoniale este c orice bun dobndit n timpul cstoriei este bun comun al soilor. La fel, creditorii personali ai unuia dintre soi pot urmri doar bunurile proprii ale acestuia. n materia succesiunilor exist situaii n care aceeai persoan se regsete titular a dou mase patrimoniale. n principiu, la decesul unei persoane, patrimonial defunctului se topete automat n patrimoniul succesorului care este inut astfel de datoriile lui de cujus chiar dac depesc activul succesiunii. Aceast situaie poate fi dezastruoas pentru erede, legea acordndu-i dreptul de a accepta succesiunea sub beneficiu de inventar. n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate c succesorul este proprietarul bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o separaie ntre bunurile sale i cele ale lui de cujus. Prin urmare, motenitorul va fi inut de plata datoriile defunctului n limita activului succesoral. Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea dezastruoas pentru creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie concurai n satisfacerea creanelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita aceast situaie, legea acord creditorilor defunctului dreptul de a cere separaia de patrimonii ntre cel al defunctului i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de preferin; n spe, ei vor fi pltii cu prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor personali ai eredelui. Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un comerciant i divide patrimoniul n masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii. I.1.4 Funciile patrimoniului. Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n importana lor: patrimoniul constituie gajul general al creditorilor, realizeaz subrogaia real cu titlu universal i face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor. I.1.4.1.Gajul general al creditorilor Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C.Civ., mai sus citat, cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Astfel creditorii chirografari vor umri n comun i proporional oricare din bunurile aflate n patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele, fr ns a l putea opri s le nstrineze. Deoarece obiectul gajului general nu l reprezint bunurile individual determinate, debitorul poate s ncheie acte de dispoziie juridic

5

asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de consecin, n momentul execuiei silite, creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce vor intra, ntre timp, n acelai patrimoniu. Spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului de crean, cu rol de garanie special a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general al creditorilor ca funcie a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de urmrire (posibilitatea de a urmri bunul gajat n mna oricrei tere persoane) i de atributul de preferin ( recuperarea creanei cu prioritate naintea creditorilor gajiti ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind ns aplicabil ntregului patrimoniu. I.1.4.2.Subrogaia real cu titlu universal. Ea este n dreptul civil de dou categorii, real i personal. Subrogaia personal este nlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o alt persoan, cum ar fi n cazul delegaiei prin schimbare de debitor, a novaiei, a cesiunii de crean. Aceste instituii vor fi tratate la materia teoriei generale a obligaiilor civile. Subrogaia real semnific nlocuirea unei valori cu o alt valoare i poate fi subrogaie real cu titlu universal sau subrogaie real cu titlu particular. I.1.4.2.1. Subrogaia real cu titlu universal nseamn schimbarea automat n cadrul unui patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alt valoare. n cadrul subrogaiei reale cu titlu universal se face abstracie de individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n patrimoniu n locul lui. Valoarea de nlocuire nou intrat n patrimoniu va avea regimul juridice al valorii nlocuite. Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului. Avnd n vedere c debitorul poate nstrina bunurile din patrimoniul su, acestea nefiind indisponibilizate de creditorii si chirografari, subrogaia real cu titlu universal asigur coninutul gajului general, valoarea primit n schimb nlocuind din punct de vedere juridic valoarea nstrinat. Aceasta nu nseamn c strict din punct de vedere al valorii intrisece patrimonial rmne intact. De exemplu, dac se nstrineaz un bun mobil (de 10 mil. Lei) la un pre sub valoarea sa real, (7 mil lei) n termeni reali valoarea patrimoniului a sczut ( -3 mil lei) dar din punct de vedere juridic a rmas neschimbat deoarece o valoare (suma primit drept pre) a nlocuit n patrimoniul debitorului o alt valoare (bunul mobil), fapt care face ca aceast vnzare s fie opozabil creditorilor chirografari (beneficiari ai gajului general), cu excepia dovedirii unei fraude a intereselor lor efectuat de debitor n nelegere cu terul dobnditor al imobilului. Spre deosebire, creditorii care beneficiaz de dreptul de gaj asupra bunului mobil l pot urmri n mna terului dobnditor n virtutea atributului de preferin conferit de acest drept. I.1.4.2.2.Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n cazurile expres prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat. a) Potrivit art.1721 C.Civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n cazul n care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau de o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept n baza normei de mai sus asupra sumei primit drept indemnizaie asigurare sau asupra sumei primit cu titlu de despgubire datorat de autorul prejudiciului. b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor , n cazul schimburilor de terenuri, fiecare teren primit n schimb va avea situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, cu respectarea drepturilor i sarcinilor legal constituite anterior. c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite conform procedurii i n condiiile prevzute de lege. I.1.4.3.Transmisiunea universal i cu titlu universal. Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu nefracionat de la o persoan la alt persoan. Acest tip de transmisiune apare n cazul persoanelor fizice doar n ipoteza decesului cnd ntregul patrimoniu este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. n cazul persoanelor juridice apare n situaia reorganizrii acestora prin absorbie sau fuziune. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea

6

fracionat at ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane.

Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i passive care alctuiesc ntregul patrimoniu iar prin transimisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori. I. 2. Drepturile patrimoniale I.2.1. Noiune i clasificare Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi reale, drepturi personale sau drepturi de crean i drepturi intelectuale Diviziunea drepturi reale/drepturi personale, ce i are originea n dreptul roman, este considerat de doctrina mai veche ca fiind diviziunea suprem, opinie nuanat n prezent de autorii moderni. I.2.1.1. Drepturi reale i personale. Revenind la cele dou mari categorii pe care le vom studia, artm c drepturile reale au fost definite ca drepturi subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Din contr, toi ceilali au obligaia de a nu ntreprinde nimic de natur a mpiedica exerciiul netulburat al acestor drepturi de ctre titularii lor. Drepturile de crean (personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea (dare), s fac (facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea constrngerii de stat.

Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au obligaia general de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline a acestor drepturi. Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toi ceilali. Spre deosebire, drepturile de crean presupun subiecte (att creditor, ct i debitor) determinate, debitorul avnd obligaia, corelativ dreptului creditorului de a cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii.

Drepturile reale prezint dou specificiti fa de drepturile personale: ele comport dreptul de urmrire i dreptul de preferin. Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea titularului su s urmreasc n orice mini s-ar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un drept real n favoarea sa. Astfel, proprietarul unu imobil i-l poate revendica de la orice detentor; uzufrucutarul poate s i reclame bunul pentru a-l folosi, i asta n faa oricrui proprietar al bunului.

Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la urmrire. Rezult de aici c creditorul beneficiaz de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului, neavnd un drept special de urmrire asupra unor bunuri determinate din patrimonial acestuia. Un creditor chirografar nu poate urmri bunurile dect n minile debitorului su, pierznd aceast posibilitate n cazul nstrinrii ctre un ter. Mai mult, dreptul de urmrire afecteaz de asemenea i executarea obligaiilor privind utilizarea unui bun. Dac, de exemplu, A i promite lui B c i va mprumuta autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este nstrinat B nu poate s i cear cumprtorului C s execute obligaia, A fiind singurul obligat. Dreptul de preferin const n posibilitatea titularului de a-i realiza dreptul su cu prioritate la acelai bun, n raport cu titularii altor drepturi. De exemplu, dac un drept de crean este nsoit i garantat de un drept de gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obine realizarea dreptului de crean cu prioritate, din preul bunului gajat, fa de ceilali creditori ai aceluiai debitor. I.2.1.2. Obligaiile reale. Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre drepturile reale i drepturile de crean. Ele se mpart n obligaii propter rem i scriptae in rem i se caracterizeaz

7

printr-o opozabilitate mai restrns dect cea a drepturilor reale i de una mai extins dect cea a raporturilor de crean.

Obligaiile propter rem sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care decurg din stpnirea unui bun i oblig numai n legtur cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra lor. Aceste obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu acesta. Obligaiile propter rem sunt de dou categorii: legale (cele prevazute de art. 74, art.80-83 din L.18/1994, art. 16 din L.103/1996, obligaia de grniuire reglementat de art. 584 C.Civ, obligaia de a contribuzi la cheltuielile de ntreinere i construire a zidului comun prevazut de art. 592 C.Civ., precum i obligaiile reglementate de Codul Civil ca fiind servitui naturale sau legale: servitutea distanei plantaiilor, servitutea negativ de vedere, servitutea izvorului, servitutea de scurgere a apelor naturale) i convenionale (care se nasc prin acordul prilor, cum ar fi obligaia reglementat de art. 620 C.Civ. prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze lucrrile necesare constituirii unei servitui de trecere).

Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar sunt intrisec legate de stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau titularul unui drept real asupra acelor lucruri. Potrivit art.1441 C.Civ., cel care dobndete proprietatea unui imobil nchiriat sau arendat este obligat s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat de propriearul anterior pn la expirarea termenului pentru care a fost nchiriat/arendat, dac nu exist o clauz contrar de ncetare a contractului n momentul nstrinrii. Dup cum se vedea, proprietarul actual, ter fa de contractul ncheiat anterior, este obligat s respecte drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n baza unei obligaii scriptae in rem. I. 3. Sistemul drepturilor reale n Romnia. I.3.1. Clasificare A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se mpart n dou categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor mobile corporale sau incorporale ) i drepturi reale imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile). B. Principala clasificare a drepturilor reale este aceea n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. B.1 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen independent, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. La rndul lor, ele se mpart n dreptul de proprietate (public sau privat) i drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Din raiuni didactice, dreptul de proprietate se divide n drept de proprietate particular, care aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip particular, i drept de proprietate privat al statului, unitilor administrativ-teritororiale (jude, municipiu, ora, comun), precum i altor persoane juridice nfiinate de ctre stat i autoritile locale, cum sunt regiile autonome sau societile naionale. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot s fie la rndul lor desprinse din dreptul de proprietate privat sau constituite pe dreptul de proprietate public. B.1.1.Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public sunt, potrivit reglementrilor actualmente n vigoare: a) Dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul public. b) Dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public. c) Dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea unor persoane juridice fr scop lucrativ. Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul unor raporturi juridice de putere. De aceea. Ele nu dezmembreaz proprietatea public, fiind inopozabile proprietarului pe cale administrativ, fiind ns opozabile pe cale civil erga omnes. B.1.2. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privat (denumite i dezmembrmintele dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului. Dezmembrmintelor le lipsesc unele din atributele proprietii, titlarul lor avnd posesia, folosina, dispoziia material sau

8

(parial) juridic, n timp ce proprietarul va avea ntotdeauna dispoziia juridic asupra bunului. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: a) Dreptul de uzufruct. b) Dreptul de uz. c) Dreptul de abitaie. d) Dreptul de servitute. e) Dreptul de superficie f) Dreptul real de folosin funciar recunoastut de L.18/1991 B.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi i garanta alte drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. Ca o regul, drepturile reale accesorii beneficiaz de atributele de urmrire i preferin, aceasta nsemnnd c un creditor garantat prin gaj, ipotec sau privilegiu special are dreptul de a urmri bunul obiect al garaniei n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun, naintea creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantai ulteriori. a) Dreptul de gaj este dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun mobil sau bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui ter pentru a garanta executarea obligaiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fr deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj beneficiaz de atributele de urmrire i preferin. b) Dreptul de ipotec este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile determinate, fr deposedare, care i confer titularului su, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun. c) Privilegiile speciale sunt drepturi reale aparinnd unor creditori care datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile determinate ale debitorului, chiar n faa unor creditori gajiti sau ipotecari posteriori. d) Dreptul de retenie este acel drept real care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui pn n momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n legtur cu cheltuielile ocazionate de pstrarea, ntreinerea sau mbuntirea lui.

CAPITOLUL II.

TEORIA GENERAL A PROPRIETII II.1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate Doctrina modern a definit proprietatea ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziieasupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea legislaiei n vigoare. Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel mai deplin, fiind singurul drept subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia, folsina i dispoziia.

Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n materialitatea sa, comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate.

Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele naturale, industriale sau civile pe care acesta le produce.

Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou elemente: dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. - Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului, adic de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. - Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n facultatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu oners sau gratuit, prin act ntre vii sau pentru cauz de moarte, i de a-l greva cu

9

drepturi reale derivate, principale sau accesorii n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic instituit de lege. II.2 Caracterele dreptului de proprietate Putem distinge caracterele dreptului de proprietate din diverse perspective. II.2.2.1. Caracterul absolut i inviolabil. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi ceilali, care sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a mpiedica exercitarea sa. Proprietarul are la ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul din mna oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, adic tuturor. Se poate spune c dreptul de proprietate este un drept absolute fa de orice drept real sau drept personal, dar n acelai timp nu este absolut fa de el nsui, tocmai prin restrngerile la care este supus de lege. Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din Constituie1, Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice, singurele excepii fiind: 1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct (3) Constituie Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire i art. 481 C.Civ.) reglementat de Legea nr.33/19942 ce se aplic bunurilor imobile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, precum i a celor aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. 2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/19973 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public. 3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes general, potrivit art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii. II.2.2.2. Caracterul deplin i exclusiv. Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest character dispare n momentul n care asupra bunului obiect al dreptului de proprietate se constituie dezmembrminte ale proprietii. Dreptul de proprietate este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile n care proprietatea este dezmembrat. II.2.2.3.Caracterul perpetuu i transmisibil Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adic prin neuz, aciunea n revendicare fiind imprescriptibil. Dreptul de proprietate se stinge n patrimoniul titularului su doar n cazul n care sunt ndeplinite condiiile prescripiei achizitive (uzucapiunea) de ctre posesorul bunului. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte. Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, fiind corolarul logic al perpetuitii sale. La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul consensualismului consacrat n art. 971 C.Civ i, cu aplicare n materia vnzrii, n art. 1295 alin.1 C.Civ., conform cruia transferul dreptului de proprietate are loc n momentul realizrii acordului de voin. II.2.3. Excepii De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de proprietate are loc ntr-un alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor. Astfel: a) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cnd acestea sunt realizate. b) asupra bunurilor de gen proprietatea se transmite doar n momentul individualizrii lor prin numrare, cntririe sau msurare. c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii contractului n forma nscrisului autentic.

10

d) potrivit dispoziiilor D.L.115/1938 privind cartile funciare, proprietatea se transmitea de la vnztor la cumprtor doar n momentul nscrierii (ntabulrii) dreptului n cartea funciar.

n unele situaii, bunurile din proprietatea privat pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o ter persoan. Astfel, ntr-un contract, prile au posibilitatea de a stipula clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului bunului i este interzis nstrinarea sau grevarea bunului n favoarea unei tere persoane. Clauzele de inalienabilitate se regsesc destul de rar n actele juridice cu titlu oneros, fiind ns ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n cele de gaj fr deposedare n care se stitpuleaz interdicia de nstrinare i grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau gajat. La fel, asemenea clauze se regsesc i n actele cu titlu gratuit, n cazul donaiilor i a testamentelor, donatorul sau testatorul stipulnd c persoana gratificat nu poate s l nstrineze. Opinia majoritar a doctrinei moderne este aceea a admisibilitii clauzelor de inalienabilitate dar numai n cazul n care clauza este justificat de un interes legitim i serios iar inalienabilitatea este temporar. Interesul serios i legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului au unui ter sau chiar un interes public. Dup cum am artat mai sus, numai clauzele de inalienabilitate temporal sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit i imoral. II.3 Exproprierea pentru cauz de utilitate public Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, a unuor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public.

Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate. Pe lng dispoziiile constituionale cuprinse n art.136 pct. 5 i art. 44 pct.3, n materia exproprierii sunt incidente prevederile Legii 33/1994 n care se arat: bunurile imobile care pot face obiectul exproprierii, soluionarea cererilor de expropriere de ctre instanele de judecat, modul i criteriile de calcul ale despgubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despgubiri, efectele juridice ale exproprierii. Sunt expropriabile numai bunurile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice, ct i n aceea a unitilor administrativ-teritoriale. n ceea ce privete bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin acte administrative de putere ale autoritii competente. Potrivit art. 3 din L.33/1994, exproprierea poate fi hotrt de instanele de judecat numai dup ce utilitatea public a fost declarat potrivit normelor legale n materie. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local. Dac lucrtrile sunt de interes naional, utilitatea public se declar prin Hotrre de Guvern iar dac sunt de interes local de ctre consilile judeene sau de ctre Consiliul Local al Municipiului Bucureti. n cazul n care urmeaz s fie expropriate lcauri de cult, monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezri ori localiti urbane sau rurale n ntregime, utilitatea public se declar prin lege. Exproprierea are urmtoarele efecte: 1. Imobilul expropriat trece n proprietate public i intr n patrimonial expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul unei hotrri judectoreti rmas definitiv i irevocabil. 2. Se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzufrucut, uz, abitaie i superficie- precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere. 3. Dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil expropriat se mut de drept asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau prin acordul prilor. 4. Se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cu ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de comodat. 5. Ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept de crean n favoarea persoanelor expropriate asupra despgubirilor acordate drept urmare a exproprierii imobilului. Dreptul de crean se nate de la data rmnerii definitive a hotrri judectoreti i devine exigibil la data stabilit de pri sau la termenul stabilit de instan, n acest din urm caz neputnd depai 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere. Legea

11

exproprierii reglementeaz n favoarea proprietarului expropriat dreptul de a cere i obine retrocedarea imobilului expropriat n cazul n care acesta nu a fost utilizat n termen de un an pentru realizarea scopului propus i nu s-a efectuat o nou declarare de utilitate puiblic (art. 35-36 L.33 /1994) i dreptul de preemiune la cumrarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr s l nstrineze.

CAPITOLUL III

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC III. 1 . Definiie. Reglementare Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asuprabunurilor din domeniul public de interes naional i din domeniul public de interes local aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Potrivit prevederilor art. 136 din Constituie (1)Proprietatea este publica sau privata. (2) Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale. (3) Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. (4) Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In conditiile legii organice, ele pot fi date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica. Reglementrile constituionale care sunt cadrul general sunt detaliate prin Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia1 i se completeaz cu prvederile art.475 alin.2, art.476-478, art.499, art.1310 i art. 1844 C.Civ.; art. 4-5, art.29, ar5t.83, art.95-97 i art.119 din Legea 18/1991 legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, precum i de Legea r.215/2001 legea administraiei publice locale2, cu modificrile ulterioare. III.2. Delimitarea bunurilor obiect al proprietii publice. Legea nr.213/1998 dispune n art. 3 c din domeniul public fac parte bunurile prevazute n art. 135 alin. 4 Constituie (actual 136 alin.3), din cele stabilite prin anexa care face parte integran din prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natural or sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natural or sunt de folosin general adic: pieele, podurile, parcurile publice etc, iar din categoria bunurilor de interes public, fac parte acele bunuri care prin natural or sunt destinate pentru a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public cum sunt: cile ferate, reelele de distribuie a energiei electrice, cldirile instituiilor publice etc. Trebuie reinut c bunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu constituie proprietate public ci proprietate privat, chiar dac statul deine majoritatea capitalului social. III.3. Subiecii dreptului de proprietate public Potrivit reglementrilor n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt: 1. Statul Romn asupra bunurilor din domeniul public de interes naional. 2. Unitile administrative-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local..

12

n acelai timp, statul i unitile administrative-teritoriale sunt de asemenea i titulari ai dreptului de proprietate privat care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului i al unitilor administrative-teritoriale. Acest drept de proprietate are un regim de drept privat.. III.4. Caracterele dreptului de proprietate public. Deoarece exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public, caracterele acestui drept sunt urmtoarele: dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. III.4.1. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter presupune c bunurile care fac obiectul su sunt scoase din cicuitul civil general, neputnd fi nstrinate pe cale voluntar, prin acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis de asemenea dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, servitutea, abitaia sau superficial, precum i ipotecarea sau gajarea lui. Asupra dreptului de proprietate public pot fi constituite numai drepturi reale derivate care nu sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi concesiunea, administrarea sau nchirierea n condiiile legii. III.4.2. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv. Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprim prin aceea c aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus oricnd iar dreptul la aciune n sens material nu se stinge indifferent de intervalul de timp ct nu a fost exercitat de ctre autoritatea care are calitate procesual activ. Imprescriptibilitatea achizitiv se manifest prin imposibilitatea dobndirii de ctre o alt persoan a bunurilor publice prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesie de bun credin ( n cazul bunurilor mobile). III.4.3. Dreptul de proprietate este insesizabil Aceasta nseamn c bunurile obiect ale proprieti publice, fiind i inalienabile, nu pot fi urmrite silit de creditorii titularului dreptului de proprietate. III.5 Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public III.5.1 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public. Conform art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele mijloace: a) pe cale natural se refer la bogiile solului i subsolului ce se vor forma natural pe teritoriul sau n susolul rii. b) Achiziii publice efectuate n condiiile legii c) Exproprierea pentru cauz de utilitate public d) Donaii sau legate acceptate, n condiiile legii de Guvern, sau dup caz, de consiliul judeean sau consiliul local, dac bunul va intra n domeniul public. Acceptarea donaiilor de ctre organismele artate mai sus se poate face doar n form autentic. e) Trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora, petru cauz de utilitate public. f) Alte moduri prevazute de lege, cu sunt: vnzarea sau schimbul fcute pentru cauz de utilitate public, accesiunea, tezaurul, confiscarea special etc. III.5.2. Moduri de ncetare a dreptului de proprietate public. Potrivit Legii nr.213/1998 dreptul de proprietate public nceteaz: a) prin trecerea bunului n domeniul privat, prin hotrre de Guvern, de Consiliu Judeean sau Consiliu Local, dup caz. b) Prin trecerea prin efectul nsi al legii a unor bunuri din domeniul public n cel privat n vederea reconstituirii dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor ctre fostul proprietar sau pentru vnzare. III.6. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public Acestea sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. Modalitile despre care vom face referire sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public, concesionarea, nchirierea precum i dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile.

13

III.6.1 Administrarea general a domeniului public se face doar de autoritile pulice titulare ( statul sau unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept public. n activitatea de administrare general a bunurilor proprietate public, aceste organe acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ. Regula este c , n majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate public se face prin altul; aceasta nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate unor persoane juridice nfiinate special n acest scop sau unor persone juridice de drept privat sau chiar persoane fizice. III.6.2 Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public. Acest drept se refer la patrimoniul autoritilor centrale i locale, dar poate fi atribuit i altor subiecte de drept public precum regiile autonome i instituiile centrale, constituind astfel principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i fiind un drept real principal constituit pe temeiul proprietii publice. Astfel, titularii dreptului real de administrare sunt, potrivit Legii nr.213/1998: a) regiile autonome b) prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic civil (ministere, agenii naionale, consilii judeene i consilii locale etc.) c) insitutuiile publice de interes naional, judeean sau local. Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ. Instituiile publice i regiile autonome vor avea un patrimoniu propriu i vor putea intra n raporturi de drept civil ca persoane juridice. Prin urmare, putem trage concluzia c dreptul real de administrare are o natur mixt; astfel, n raport cu titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ, iar n raport cu ceilali participani la circuitul civil acest drept are o natur civil. Avnd o natur civil i fiind drept real, dreptul de administrare nu este totui un dezmembrmnt al dreptului de proprietate public, avnd ns caracteristicile acestuia din urm, i anume: este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Dreptul real de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti administrativ-teritoriale), proprietarul putnd retrage sau revoca acest drept pe cale unui act administrativ fr ca titularul su s se poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n revendicare, aciune posesorie). Totui actul administrativ de revocare poate fi atacat n contencios administrativ. Pe de alt parte, deoarece acest drept este un drept real, va putea fi aprat fa de ceilali subieci de drept civil (cu excepia titularului dreptului de proprietate public) prin orice mijloc de drept comun. III.6.3.Concesionarea este reglementat prin Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor i de Normele Metodologice cadru aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 216/1999. n concepia acesor acte normative, contractul de concesiunea este contractul prin care o persoan denumit concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane denumite concesionar , care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti sau a unui serviciu public, n schimul unei redevene. Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume: a) concesiunea de bunuri b) concesiunea de servicii publice c) concesiunea de servicii economice Contractul de concesiune are o natur juridic mixt, avnd dou pri, partea reglementar, guvernat de prevederile dreptului administrativ, i partea contractual, guvernat de prevederile dreptului civil. III. 6.4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Potrivit art. 17 din Legea nr . 213/1998 dreptul real de folosin se va aplica persoanelor juridice cu scop nelucrativ care vor putea beneficia, n virtutea acestui drept, n mod gratuit, de imobile aflate n proprietatea public.

14

CAPITOLUL IV

MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. El este pur i simplu atunci cnd are ca titular o singur persoan, iar existena sa nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare; acest drept poate s poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri. Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poart asupra unui bun sau asupra unei universaliti de bunuri care aparin simultan la dou sau mai multe persoane, fie ca existena sa viitoare n patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzuta de lege sau stabilit prin voina prilor. Sub acest din urma aspect, modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate rezolubil ( au revocabil), drept de proprietate anulabil i drept de proprietate comun. Proprietatea rezolubil (revocabil sau condiional ). Aceasta presupune situaia n care dreptul de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie, fie rezultat din convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca existena dreptului n patrimoniul dobnditorului s fie nesigur, el putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Fiind vorba de o condiie rezolutorie, devin incidente dispoziiile art. 1019 C. civ. care instituie : Condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i incert. Aadar, dac condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n mod retroactiv , iar instrintorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat actul de transmitere a proprietii. n cazul n care dobnditorul pn la momentul ndeplinirii condiiei a svrit acte de dispozitie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pstra ns fructele percepute, dar va trebui s restituie bunul respectiv; dimpotriv, n cazul n care condiia rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul i consolideaz n mod retroactiv dreptul su iar actele juridice pe care le-a ncheiat cu privire la bunul respective (pendente conditione ) rmn valabile. Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un bun se transmite sub condiie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiv, iar cellalt sub condiie rezolutorie. Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil: a) donaiile dintre soi sunt revocabile (art. 937 C.civ.). Aceasta nseamn c soul donator poate revoca oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so; b) situaia donatarului a crui donaie este revocat pentru naterea unui copil (art. 836 C.civ.). Aceasta nseamn c, dac donatorului i se va nate un copil, dreptul de proprietate se va revoca i, dimpotriv, dac nu va avea loc aceast natere, dreptul de proprietate se va consolida; c) situaia vnzrii cu pact de rscumparare (art. 1371 C.civ.); n cazul n care vnztorul nu rscumpr bunul, cumprtorul i consolideaz dreptul de proprietate i viceversa, cnd dreptul de proprietate este retroactiv desfiinat; d) ipoteza rezultat din art. 494 C.civ. , cnd o persoan construiete pe terenul alteia i cnd proprietarul bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei. Rezult c pn n momentul manifestrii de voin a proprietarului terenului de a deveni proprietar al constructiei, constructorul exercit un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect retroactiv. Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a dreptului de proprietate care apare in situaia n care transferul proprietii se face n temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativ (anulabil). Aa cum s-a aratat, n aceast situaie intereseaz rezultatul aciunii n anularea actului translativ de proprietate. Dac aciunea este admis, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc i n ipoteza n care a expirat termenul de prescripie al aciunii n nulitate relativ (fr ca titularul acestei aciuni sa o fi introdus). Trebuie subliniat c efectul retroactiv al anularii actului translativ se refer nu numai la prile actului, ci i la raporturile cu tertii.

15

Dreptul de proprietate comun. Dreptul de proprietate comun se caracterizeaz prin aceea c un bun sau mai multe bunuri aparin n proprietatea a dou sau mai multe persoane care i pot exercita mpreun, simultan i concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar.; proprietatea comun are dou forme:

- dreptul de proprietate pe cote-pri; - dreptul de proprietate n devlmie.

a) Dreptul de proprietate pe cote-pri Caracterizare general. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete i coproprietate, caracterizndu-se prin faptul c un bun aparine simultan i concurent la doi sau mai muli proprietari, fr ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea sa. Ceea ce este fracionat este numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun ; fiecare coproprietar are determinat o cota-parte ideal, abstract, matematic din dreptul de proprietate care se exprima sub form de fracie nominal, fracie zecimal sau n procente. Atata timp cat dureaza aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor poarta asupra fiecarei particule din bun. numai la incetarea coproprietatii se va stabili sau individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei parti din dreptul de proprietate apartinand fiecaruia. Astfel, coproprietatea se transforma in proprietate exclusiva. Cu toate ca natura juridica a coproprietatii a fost mult discutata si controversata, din teoriile formulate, s-a distins teoria clasica a proprietatii pe cote parti ideale. Coproprietatea se distinge de indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau mai multe bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Cu alte cuvinte, proprietatea pe cote parti sau coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a patrimoniului. Felurile dreptului de proprietate pe cote parti. Dreptul de proprietate pe cote prti este de dou feluri: dreptul de proprietate pe cote parti obisnuita sau temporara i dreptul de proprietate pe cote-parti fortata sau perpetua. Principala deosebire dintre ele consta in faptul ca primul fel de coproprietate poate inceta prin partaj sau imparteala. In cel de-al doilea caz, coproprietateta , fiind perpetua, nu poate fi sistata prin imparteala. Coproprietatea obinuit sau temporara Aspecte introductive. Specificul coproprietatii obisnuite sau temporare const n faptul c are caracter vremelnic, deoarece dureaza in timp pana la sistarea ei prin mparteala. Codul civil nu cuprinde reguli privind exercitarea coproprietatii obisnuite, n schimb, cu privire la indiviziune exista cateva reglementari in partea consacrat mprelii succesorale (art. 728 si urm. C.civ.). Regimul juridic al coproprietatii obisnuite a fost elaborat si conturat de literatura de specialitate si practica judiciara. Izvoarele coproprietatii obisnuite sau temporare pot fi : o mostenire, atunci cand la succesiune vin doi sau mai multi mostenitori; un contract de dobandire a unui bun de ctre dou sau mai multe personae; uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; transformarea proprietatii devalmase a fostilor soti in proprietate pe cote- parti ca urmare a incetarii sau desfacerii casatoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil. Regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite sau temporare nu este organizat prin lege, fiind o creatie a literaturii juridice si practicii judiciare. In acest scop s-au avut in vedere unele reglementari din materia succesiunilor, aceasta constituind principala si cea mai frecventa sursa a coproprietatii. La baza regimului juridic al coproprietatii sunt doua idei sau principii, si anume: a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei parti materiale determinate din bunul aflat in coproprietate; b) fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra unei cote parti ideale, abstracte, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun Drepturile copartasilor asupra bunului n materialitatea sa. Dup cum am artat, coproprietarii nu au drepturi sau prerogative asupra unei parti determinate din bun, privit in materialitatea sa. De aici, ar trebui sa ajungem la concluzia ca nici un fel de act nu poate fi facut cu privire la un bun privit in materialitatea lui, fara acordul unanim al coprtailor. Asadar, n lipsa unui acord al

16

coproprietarilor, s-ar impune aplicarea si respectarea principiului unanimitatii. Totusi, literatura de specialitate i practica judiciar au admis c exercitare atributelor de posesia i folosina poate fi facuta de fiecare coproprietar. Ba mai mult, pot fi incheiate chiar si acte de dispozitie juridic, a caror eficacitate depinde de rezultatul impartelii.

Actele materiale constau in acte de posesie, folosinta i dispozitie material asupra bunului comun. Posesia sau, mai corect, coposesia permite fiecarui copartas sa exercite stapanirea materiala a bunului simultan si concurent cu ceilalti copartasi. Copartasul care este tulburat sau sau exclus de la posesie de catre ceilalti copartasi are dreptul sa introduca impotriva lor o actiune posesorie 2. Posesia exercitata de catre un singur copartas asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci cand copartasul interverteste coposesia in posesie exclusiva. In acest caz, copartasul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea in conditiile prevazute de lege, pentru a deveni proprietarul exclusiv al bunului. Folosinta materiala poate fi exercitata de fiecare copartas cu respectarea urmatoarelor reguli: sa nu schimbe destinatia si modul de utilizare a bunului3, sa nu impiedice exercitiul simultan si concurent al folosintei celorlalti copartasi. Cand copartasii nu se inteleg cu privire la folosirea materiala a bunului comun, instantele de judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotarasca asupra unui partaj de folosinta la cererea unui copartas, fara consimtamnatul celorlalti. Din ratiuni practice, ar fi totusi necesar admisibilitatea partajului de folosinta imobilar pe cale judiciar, pe care viitorul Cod civil ar trebui s l reglementeze expres. In schimb, oricare copartas are dreptul de a cere incetarea coproprietatii prin partaj, in lipsa unei conventii de ramanere temporara in coproprietate. Fructele bunului comun pot fi percepute sau culese in proprietatea exclusiva de catre coproprietari, proportional cu cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce revine in exclusivitate fiecaruia. Dispozitia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exist consimmnului tuturor coproprietarilor. Asadar, un coproprietar nu poate, fara acordul celorlalti, s execute lucrri de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a schimba destinatia bunului. Productele bunului revin fiecarui coproprietar proportional cu cota-aparte pe care o are din dreptul de proprietate.

Actele juridice . Avand n vedere specificul coproprietatii, actele juridice care se ncheie asupra bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei parti materiale determinate din bun sunt guvernate de regula unanimitatii. Totusi, viata a demonstrat c acest principiu este deseori daunator sub aspect economic, astfel ca este necesar s distingem intre acte de conservare, administrare i dispozitie juridica. In ce priveste actele de conservare i de administrare, regula unanimitatii a fost atenuata de practica judiciara. Astfel, actele de conservare incheiate de catre un singur coproprietar pot fi validate, de la caz la caz, considerandu-se ca intre copartai exist un mandat tacit sau ca acel copartas a actionat in calitate de gerant de afaceri ori aplicandu-se, cand este posibil, regulile de la contractul de societate. Tot practica judiciara a statuat ca oricare proprietar poate cere remedierea degradarilor cauzate bunului comun sau despagubiri de la autorul lor, potrivit normelor raspunderii civile delictuale, fara a fi necesar consimtamantul celorlati coproprietari. Cu totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispozitie. Astfel, un copartas nu poate incheia acte de dispozitie fara acordul unanim al celorlati copartai, prin care sa nstraineze sau sa greveze intregul bun sau o parte materiala determinata din acel bun. Aceste acte ar trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui fapt, practica judiciara a decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dupa cum dobanditorul cunostea sau nu ca instainatorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv. In cazul in care dobanditorul a cunoscut in momentul contractarii ca instrainatorul nu este proprietarul exclui al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea lui depinde de rezultatul impartelii. Daca prin partaj bunul va reveni in proprietatea exclusiva a fostului copartas-intrainator, dreptul dobanditorului se va consolida, devenind pur i simplu. Atunci cand bunul va reveni in lotul altui coproprietar, instrainarea se desfiinteaza, fiind rezolvita, in temeiul efectului declarativ al impartelii.

17

In ipoteza in care dobanditorul bunului comun nu cunoastea la data incheierii actului faptul ca instainatorul are numai calitatea de coproprietar , s-a apreciat ca actul respective este lovit de nulitate relativa. Drepturile copartailor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de proprietate Fiecare coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, n cota parte ideala, matematica. De aceea, oricare coproprietar poate instraina i greva cota parte din dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea unui alt copartas sau a unei terte persoane. In caz de instrainare a cotei- parti din dreptul de proprietate, situatia nu se schimba, dobanditorul luand locul fostului coproprietar. Obligatiile copartailor. Toti copartaii sunt obligati sa contribuie proportional cu cota-parte a fiecaruia, la acoperirea cheltuielilor i datoriilor ocazionate de intretinerea, conservarea i administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte personae. Daca obiectul coproprietatii este un teren agricol, copropiretarii mai au i o suma de obligatii propter rem prevazute expres de legea funciara. Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare. Coproprietatea obisnuit, fiind vremelnica, poate inceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele parti din dreptul de proprietate sunt dobandite prin acte juridice sau uzucapiune de unul sau mai multi copartai sau de catre o terta persoana. De asemenea, mai poate inceta i prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere. Modalitatea cea mai frecventa de istare a coproprietatii obisnuite este partajul sau imparteala. Partajul este adica operatia juridica prin care inceteaza starea de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote-parti sunt impartite materiamente intre copartai, fiecare devenind proprietar excluiv asupra unei parti determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul coproprietatii. Dreptul de proprietate comun se tranforma astfel in drept exclusiv. Potrivit art. 728 C. civ. dreptul de a cere ieirea din indiviziune este imprescriptibil. Partajul poate fi facut cu acordul coproprietarilor (mparteala conventionala sau voluntara prevazuta de art. 730 C. civ. ) dar i pe cale judecatoreasca ( partajul judiciar ). Aceasta din urma modalitate este obligatorie in urmatoarele situatii: - in cazul in care unul dintre copartai nu este prezent la imparteala nici personal, nici prin reprezentant; - in cazul in care unul dintre copartai nu consimte la imparteala prin buna invoiala; - in cazul in care un copartas, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a incuviintat imparteala prin buna-invoiala; In concret, partajul judiciar se realizeaza prin urmatoarele modalitati: - prin partajarea in natura a a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in natura este posibil, instanta de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea este cea mai echitabila deoarece asigura egalitatea in drepturi a copartailor; - prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre copartai. Aceasta modalitate derivata se face intotdeauna cand bunul comun nu poate fi comod partajabil in natura (cand, de pilda, este indivizibil). In aceasta situatia bunul va fi atribuit unuia dintre copartai cu obligarea acestuia de a plati celorlalti contravaloarea cotelor lor (echivalent banesc, sulta ). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari nu se poate face decat cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avand in vedere unele imprejurari cum ar fi: cotele copartailor, natura bunului, ocupatia copartailor, durata folosirii bunului de catre copartai, posibilitatea lor de a dobandi un alt bun, etc. Evaluarea bunului n vederea atribuirii unuia dintre copartai se poate face prin acordul proprietarilor, iar daca acestia nu se intelg, evaluarea va fi facuta de instanta de judecata, de obicei prin efectuarea unei expertize; - prin vanzarea bunului i impartirea echivalentului banesc. Aceasta modalitate de partajare se realizeaza atunci cand bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de nici unul dintre copartai. Intr-o atare situatie instanta de judecata va dispune vanzarea lui prin licitatie publica, iar pretul obtinut se va distribui copartailor. Efectele partajului . Potrivit art. 786 C. civ. imparteala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii coproprietari este considerat proprietar exclusival bunului ce I-a revenit in urma acestei operatiuni, in mod retroactive, inca din momentul cand s-a nascut

18

coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin imparteala nu se realizeaza un transfer de drepturi intre copartai, ci se constata i se recunosc, cu efect retroactiv drepturi preexistente. Efectul declarativ al impartelii are urmatoarele consecinte importante: - actele de nstrainare sau de grevare ncheiate de unul dintre copartai cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace dupa cum prin imparteala, bunul a revenit sau nu copartasului nstrainator; - imparteala nu este un act sinalagmatic, ceea ce nseamna ca neexecutarea obligatiilor rezultate din partaj de catre un copartas nu da dreptul celorlalti sa ceara rezolutiunea (exemplu:nu plateste sulta); - imparteala nu este supusa publicitatii imobiliare; - imparteala nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani; - copartasul caruia i-a revenit bunul ramane n situatia unui tert fata de actele ncheiate de oricare dintre ceilalti copartai asupra acelui bun. Coproprietatea fortata sau perpetu Noiune i definitie. Dac proprietatea comun pe cote-prti temporar constituie regula n materie de proprietate comun, exceptia o constituie coproprietatea fortat i perpetu. Ea este o coproprietate fortat deoarece exist i se mentine indiferent de vointa coproprietarilor i este perpetu deoarece scopul bunurilor care il alctuiesc obiectul este permanent. Obiectul coproprietatii fortate i perpetue poart asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi impartite, sunt accesorii i pot fi folosite n mod permanent de doi sau mai multi proprietari; purtand asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea fortat i perpetu este destinat utilizrii bunului principal. De aceea, aceast coproprietate urmeaz soarta juridic a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici rezult c coproprietatea fortat nu poate fi instrainat decat odat cu bunul principal. Drepturile i obligatiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confer titularilor drepturi mai largi decat coprorprietatea obisnuit temporar. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat n coproprietate fortat fr consimtamantul celorlalti, dar cu respectarea urmtoarelor limite: - prin folosinta sa nu aduca atingere dreptului egal i reciproc al celorlalti coproprietari; - folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu; Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie prin care sa nstraineze un bun aflat n coproprietate fortata, dar poate nstraina oricand bunul sa principal, fara conimtamantul celorlali, ceea ce automat atrage nstrainarea dreptului de proprietate pe cote-parti asupra bunului accesoriu; de exemplu, intrainarea unui aprtamanet care presupune implicit i nstrainarea partilor comune. Cazuri de proprietate fortat. Doctrina a retinut urmatoarele cazuri de coproprietate forat: - coproprietatate bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile nvecinate; - copropiretatea asupra despartiturilor dintre doua imobile (zidul, anul, gardul); - coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe apartamente avand proprietar diferiti ; - coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de familie, tablouri de familie, cavouri i alte lucrari funciare); Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz se refer la coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt: potecile, drumurile, fantanile i izvoarele. Pentru ca acestea s constituie obiect de proprietate pe cote-parti apartinand proprietarilor imobilelor respective, ele trebuie s fie situate chiar pe linia despartitoare a proprietatilor. Daca ele nu se afla situate astfel, ci pe unul dintre cele doua fonduri i sunt folosite i pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi n prezenta unui drept de servitute. De precizat c aceast coproprietate este creatia doctrinei i a jurisprudentei, ea nefiind reglementata de lege. Coproprietatea desprtiturilor dintre dou fonduri. Prin desprtitura comun se ntelege zidul comun (art.590 601 C.civ.), anul comun (art. 602-605 C.civ.) i gardul comun (art. 606 609 C.civ.). n ceeea ce priveste aceste desprtituri comune, principiul este ca proprietatea lor apartine proprietarilor celor doua fonduri pe coteprti egale. Dupa cum s-a subliniat n literatura juridic, dovada coproprietatii privind desprtiturile comune se poate face n trei modalitati:

19

- prin inscris sau titlu n care se constat dobandirea coproprietatii fortate prin act juridic; - prin invocarea uzucapiunii asupra despartiturii comune; - prin prezumtii legale care sunt: a) Zidul comun Potrivit art. 590 C. civ. Orice zid care serveste la despartire ntre doua cladiri sau ntre curte i gradini sau ntre ograde la tata se socoteste comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul, iar art. 591 C. civ. stabileste ca Este semn de necomunitate cand culmea zidului este dreapta i perpendiculara despre peretele de o parte iar despre cealalta parte nfatiseaza un plan nclnat; n acest caz se presupune ca zidul apartine exclusive proprietarului despre care exista planul nclinat Caracterul fortat al coproprietatii zidului comun rezulta i din prevederile art. 598 C. civ. Care stabileste ca orice vecin poate sa faca zidul comun n tot sau n parte platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca comuna. Ambii coproprietari sunt obligati a contribui sa repararea i ntretinerea zidului comun ( art. 592 C. civ. ) b) Santul comun conform art. 602 C. civ. Toate santurile ntre doua proprietati se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu . Aceasta prezumtie de comunitate prevazuta de textul reprodus poate fi rasturnata prin proba contrara (titlu, uzucapiune sau semen de necomunitate). Prin semn de necomunitate se ntelege situatia cand pamantul este naltat sau aruncat numai de o parte a santului (art. 603 C.civ). n astfel de situatii se presupune ca santul apartine exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau naltat pamantul . Prin pamant aruncat se ntelege numai pamantul rezultat din saparea, adancirea sau curatarea santului. Coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare ntretinerii santului. c) Gardul comun Acesta constituie un alt caz de coproprietate fortata i perpetua asupra unei despartituri comune. Art. 606 C. civ. stabileste ca Orice gard ce desparte doua proprietati se socoteste comun, afara numai daca din doua proprietati va fi ngradita sau de nu va fi titlu sau posesiune ndestulatoare care sa constate din contra . Aceasta regula se aplica deopotriva gardurilor uscate cat i gardurilor vii. Arborii care se gasesc n gardul comun sunt prezumati a fi comuni pana la proba contrara; fructele revin coproprietarilor n parti egale, la fel lemnul rezultat din taierea arborilor. Coproprietatea fortata asupra partilor commune din cladirile cu mai multe apartamente ori spatii cu alta destinatie. Evident, aceasta coproprietate fortata se refera numai la acele cladiri n care exista mai multe apartamente ( respective alte spatii) care apartin unor proprietari diferiti . Potrivit art. 36 din legea nr. 50/1991, daca ntr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente sau suprafete cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc i o cotaparte de proprietate asupra tuturor partilor din constructie i instalatii, precum i asupra tuturor dotarilor care prin natura lor nu se pot foloi decat n comun indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele-parti se determina proportional cu suprafata construita a locuintelor, a caselor de vacanta ori a suprafetelor cu alta destinatie din cladire. Gospodarirea partilor comune din cladire se face de catre asociatia locatarilor, asociatia proprietarilor sau asociatia proprietarilor i chiriasilor. Sunt considerate in coproprietate fortata caile de acces la partile comune ale unei cladiri, scarile care duc la apartamente, zidurile commune, nstalatiile, acoperisurile, etc. Coproprietarii au obligatia de a suporta, proportional cu valoarea proprietatii lor exclusiv, cheltuielile de ntretinere i conservare a bunului comun1. ncetarea coproprietatii fortate. Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti care poate nceta oricnd, coproprietatea forat este, de principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile prevederile art. 728 C. civ. Totui exceptional, ea poate nceta n urmatoarele cazuri: - ncetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat n acest sens numai n situatia n care toti proprietarii i-ar da consimtamantul i cand partajul ar fi posibil n raport cu natura bunului comun (de pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc) - ncetarea coproprietatii fortate cand mentinerea acesteia nu se mai impune. De exemplu, dei coproprietarii nu au ajuns la o ntelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instanta de judecata fara a fi lezate interesele vreunuia dintre ei. - ncetarea coproprietatii fortate atunci cand un coproprietar dobandeste proprietatea exclusiva a ntregului imobil de la ceilalti coproprietari;

20

- pieirea ntegrala a bunului aflat n coproprietate; n acest caz disparand obiectul coproprietatii, dispare i coproprietatea. Dar daca bunul a pierit din cupla, coproprietarii au dreptul la despagubire impotriva persoanei aflate n culpa. b) Proprietatea comun n devlmaie

Dreptul de proprietate n devalmaie reprezinta acea proprietate comuna potrivit careia titularii sai nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor deproprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei coproprietati apartine nefractionat titularilor. Devalmaia poate rezulta fie din lege, fie din conventia partilor. n legislatia noastra este reglementat un singur caz de devalmaie (devalmaie legala). Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate n devalmaie al sotilor asupra bunurilor dobandite n timpul casatoriei. Dar n lipsa unei prevederi prohibitive, nimic nu impieica ca devalmaia sa ia fiinta printr-o conventie. ntr-adevar, oricand doua sau mai multe persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite bunuri pe care le dobandesc impreuna sau separat ntr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor devalmas. Proprietatea devalmasa a sotilor Acest tip de proprietate comuna este, asa cum am aratat, singurul reglementat de legislatia noastra. Trebuie nsa sa nu confundam devalmaia comunitatii de bunuri cu comunitatea matrimoniala de bunuri. Aceasta din urma, este o notiune mai larga deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci i celelalte drepturi (reale i de creant), precum i obligatiile patrimoniale.

Proprietatea devalmasa a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobandite de ei sau de oricare dintre ei n timpul cstoriei. n conformitate cu art. 30 alin.1 C.fam. Bunurile dobandite n timpul casatoriei de catre oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri commune ale sotilor. Orice convenie contrar este nul. Codul familiei n art. 31 enumer categoriile de bunuri proprii ale fiecarui so, bunuri care nu pot fi incluse n sfera bunurilor commune ale soilor. Rezult c izvorul dreptului de proprietate n devalmaie a sotilor const n faptul dobandirii de bunuri n timpul casatoriei de oricare dintre ei. Potrivit art. 35 din Codul familiei, administrarea, folosina i dispozitia asupra bunurilor comune se realizeaz de comun acord de catre ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi. Astfel, atunci cand unul dintre ei exercita prerogativele propriettii asupra bunurilor comune, se presupune c el actioneaz atat n nume propriu ct i ca reprezentant al celuilalt sot. Aceasta prezumie este relativ, ceea ce nseamn c ea poate fi nlaturat pentru fiecare act n parte atunci cnd cellalt face dovada c s-a opus ncheierii actului. Totui, potrivit art. 35 alin. 2 C.fam., niciunul din soti nu poate nstrina sau greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot. De alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrns i prin voina sotilor. Restrngerea poate fi conventional sau unilateral, putandu-se referi la anumite acte ori la anumite bunuri. Este de mentionat c concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevazuta la art. 30 din Codul familiei (specifica numai soilor), dar nimic nu se opune ca pe baza conveniei lor s se constate c bunurile dobandite de ei sunt proprietate pe cote-parti, n raport de contribuia fiecruia. ncetarea dreptului de proprietate n devalmaie. Proprietatea comuna devalma a sotilor nceteaz prin desfacerea sau ncetarea cstoriei, moment n care aceasta se transform nproprietate comuna pe cote-parti. Pana la proba contrara, cele doua coteparti se prezuma a fi egale. La mprtirea de bunuri, cotele ideale apartinnd soilor se stabilesc n raport de contributia fotilor soi la dobandirea bunurilor comune. n continuare, numai avnd n vedere aceste dou cote-prti, se va proceda la mprteala material a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiv. Dar, exceptional, pentru motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), proprietatea n devalmaie poate nceta i n timpul casatoriei. Comparaie ntre cele doua forme ale proprietatii comune.

Dreptul de proprietate n devalmaie se aseamana cu dreptul de proprietate pe coteparti prin aceea ca apartine la doua sau mai multe personae simultan i concurrent, asupra unui bun sau mai multor bunuri nefractinate n materialitatea lor. De asemenea, sistarea ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de regul, prin operatia mpartelii. Cu toate ca se aseamana, ntre cele doua feluri de proprietate comuna exista deosebiri, dintre care subliniem urmatoarele:

21

a) n cazul dreptului de proprietate n devlmie niciunul dintre codevlmai nu are determinate nici macar o cota parte ideala, abstract, matematica din dreptul de proprietate. n situatia coproprietatii sau proprietatii pe cote-parti, fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote parti ideale, matematice, chiar daca bunul este i rmane nefractionat n materialitatea sa; b) indiferent de izvorul sau, legea sau conventia prtilor, dreptul de proprietate n devalmaie are caracter intuitu-personae. Proprietatea pe cote prti se naste i exist independent de calitatea i calittile coproprietarilor; c) n cazul proprietatii n devlmie, nici unul dintre codevlmai nu are posibilitatea s nstrineze dreptul sau, deoarece nu se cunoaste cota-parte ce revine fiecruia. Dimpotriv, n situatia dreptului de proprietate pe cote-parti, fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din dreptul care i apartine n exclusivitate; d) n cazul copropriettii devalmae a soilor, ntre codevlmai opereaz prezumia legal a mandatului reciproc de reprezentare, care permite fiecaruia s ncheie acte de administrare, folosin i dispoziie asupra bunurilor comune, acionnd n nume propriu i n calitate de reprezentant al celuilalt. n cazul copropriettii se aplic principiul unanimitii, cu corectivele stabilite de practica judiciar.

CAPITOLUL VI

DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE VI. 1. Consideraii generale VI.1.1. Preliminarii. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confer titularului su trei atribute: a) posesia; b) folosina; i c) dispoziia.

Exist ns i situaii cnd unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din coninutul juridic al dreptului su, alctuind un alt drept real principal, constituit ori recunoscut n favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. n acest mod se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate, deoarece unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principal i distinct asupra unui bun de ctre o alt persoan dect proprietarul. Din aceast cauz, aceste drepturi reale sunt denumite, ntr-o terminologie consacrat, dezmembrminte ale dreptului de proprietate. VI.1.2. Definiie.

Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate. Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar l golesc sau l restrng, n sensul c proprietarul este ngrdit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietii. VI.1.3. Enumerare. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: A. Dreptul de uzufruct B. Dreptul de uz C. Dreptul abitaie D. Dreptul de servitute E. Dreptul de superficie

E important s precizm c toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau dobndite numai asupra bunurilor care se afl n proprietate privat. Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi. VI. 2. Dreptul de uzufruct VI.2.1. Definiie. Caracter. Coninut.

22

Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului. Reglementarea legal se gsete n art. 517-564 C.civ. Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele trsturi sau caractere juridice: a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia; b) este un drept real, fiind opozabil tuturor; c) este un drept esenialmente temporar: dac titularul este o persoan fizic, poate fi cel mult viager; cnd uzufructuarul este o persoan juridic durata acestuia nu poate depi 30 de ani; d) este un drept incesibil prin acte i fapte juridice, att ntre vii ct i pentru cauz de moarte; exist, totui, posibilitatea ca uzufructuarul s cedeze altei personae beneficiul uzufructului.

Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin, uzufructuarul avnd i dreptul de a culege fructele bunului respectiv. Proprietarul rmne astfel doar cu atributul de dispoziie juridic pe care l poate exercita liber, fr a aduce ns atingere dreptului de uzufruct. Proprietatea este, dup cum se vede, golit de o bun parte a coninutului su juridic. De aceea, ea mai poart numele de nuda proprietate, iar proprietarul mai este denumit i nud proprietar. Aadar: UZUFRUCT + NUDA PROPRIETATE = DEPLINA PROPRIETATE VI.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct.

Potrivit art. 520 C.civ.: Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile. Aadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, fungibile sau nefungibile. Avnd n vedere c uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului respectiv, uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. Totui, art. 526 C.civ. instituie o excepie de la aceast regul, preciznd c uzufructul poate fi constituit i asupra bunurilor consumptibile, n acest caz uzufructuarul dobndind i proprietatea bunului. La stingerea unui astfel de uzufruct, exist ns obligaia restituirii unor bunuri de acelai gen, n aceeai cantitate i valoare egal sau preul acestora. Un asemenea uzufruct poart numele de cvasiuzufruct. Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o fraciune dintr-o universalitate sau chiar o ntreag universalitate (ex: uzufructul unui fond de comer, al unei turme de animale, al unei succesiuni). VI.2.3. Modul de dobndire al uzufructului.

Potrivit art. 518 C.civ.: Uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului. Avnd n vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de usufruct legal au fost abrogate, n prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina omului. La aceasta se mai adaug i uzucapiunea.

Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte juridice (convenie sau testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea dreptului de uzufruct prin convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se constituie direct atunci cnd proprietarul nstrineaz unei persoane atributele de posesie i folosin, pstrnd pentru sine doar atributul de dispoziie (se mai numete i constituirea per translationem). Uzufructul se constituie indirect, pe cale de reteniune, prin nstrinarea dreptului de proprietate din coninutul cruia sunt desprinse i reinute, pentru nstrintor sau motenitorii si, atributele de posesie i folosin a bunului (poart numele de constituire per deductionem). Dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin uzucapiune i posesie de bun-credin, cu respectarea condiiilor i regulilor n materie. VI.2.4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului.

Uzufructuarul (cel ce deine atributele de posesie i folosin) are urmtoarele drepturi: a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; n acest scop, acesta are ca mijloace de aprare aciunea confesorie (ca aciune real i petitorie) i o aciune personal, prin care poate cere proprietarului predarea posesiei i folosinei bunului. Dreptul de uzufruct mai poate fi aprat i indirect, prin aciunile posesorii. b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele, n limitele i cu respectarea destinaiei bunului, aa cum a fost stabilit de proprietar; dreptul de folosin i d uzufructuarului dreptul de a svri acte de conservare i de administrare asupra bunului. Fructele civile se dobndesc de uzufructuar zi

23

cu zi, proporional cu durata uzufructului. Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere. n acest scop, fructele trebuie s ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le produce. Din aceast cauza, art. 524 C.civ. prevede c fructele naturale i industriale neculese n momentul constituirii uzufructului sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se cuvin nudului proprietar. c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute lui fie n mod direct (personal i nemijlocit), fie prin altul (pe temeiul unui contract de chirie, arend sau prin cedarea exerciiului uzufructului art. 534 C.civ.). Uzufructuarul are ns i anumite obligaii: a) nainte de a intra n exerciiul dreptului su: are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile i la constatarea strii materiale n care se afl imobilele. n cazul uzufructului constituit direct, uzufructuarul mai are obligaia prealabil de a aduce o cauiune, adic un garant, care se oblig s rspund cu ntregul patrimoniu n cazul insolvabilitii uzufructuarului. b) n timpul exercitrii dreptului de uzufruct: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; de a face acte de conservare i ntreinere a lucrului; de a aduce la cunotiina proprietarului orice tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate; de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului, cum sunt impozitele, cheltuielile de judecat ocazionate de litigiile nscute n legtur cu folosina bunului aflat n uzufruct. VI.2.5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar. a) Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind obligat s respecte dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu o ipotec sau alte sarcini reale; dreptul de a percepe n proprietate productele bunului, fr a mpiedica sau limita exerciiul dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar; dreptul de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. E important de subliniat c toate aceste drepturi pot fi exercitate numai n limitele i cazurile n care nu se aduce atingere atributelor uzufructuarului. b) Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic i fapt material prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar n exerciiul liber i deplin al dreptului su; de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; de a efectua