ntrebrile la disciplina Evaluarea terenurilor i a imobilului

1. Scopurile evalurii i tipurile de valori.Scopul oricrei evaluri este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evalurii de pia presupune existena mai multor valori ale unui i acelai bun.Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu exist o definiie univoc acceptat. Apariia i existena valorii este determinat de urmtoarele atribute: utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunstarea omului i de a aduce satisfacie de la posesiunea lui; raritatea - valoarea unui bun este cu att mai mare cu ct mai rar este ntlnit. Drept exemplu poate servi apa i diamantul4: dei apa este foarte necesar i util pentru existena omului, din cauza faptului c fiecare are acces liber la ea valoarea apei este mic. Iar diamantul, dei este o piatr care nu este necesar sau util pentru existena omului, are o valoare mare deoarece se ntlnete foarte rar.n dependen de scopul pentru care este efectuat evaluarea, un bun imobiliar poate avea mai multe valori diferite una de cealalt. S presupunem c proprietarul unei case individuale de locuit se adreseaz unei companii de asigurare n vederea asigurrii proprietii imobiliare. n acest caz, specialistul evaluator va estima valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a casei. Dac proprietarul va decide s vnd bunul imobiliar, el va dori s afle preul probabil pentru care proprietatea va putea fi vndut pe piaa liber. n cazul dat, evaluatorul va estima valoarea de pia.Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate recomandao mrime anumit a valorii bunului. De regul, evaluarea este solicitat n urmtoarele cazuri:Vnzarea bunului imobiliar. n acest caz va fi determinat preul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber - valoarea de pia. La estimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe pia.Cumprarea bunului imobiliar. n cazul efecturii evalurii n scopul cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i posibilitile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea estimat va fi valoarea de investiie.Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj. Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditului n cazul insolvabilitii debitorului. Dat fiind faptul c n cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat pentru un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare.Arenda bunului imobiliar. n baza contractului de arend proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptul de posesiune i folosin a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea valorii de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de arend.Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul asigurrii necesit o abordarespecific. Valoarea de pia, n acest caz, este irelevant, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii. Valoarea de piaa bunului imobiliare poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c nvaloarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului. La fel, valoarea de pia poate fi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad derecesiune sau n cazul cnd edificiul este de un stil arhitectura] elegant i sofisticat, sau laconstrucia lui sau folosit materiale de construcie extrem de costisitoare.ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare este efectuat pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare. n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan, n dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile actelor legislative i normative n vigoare.Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii este efectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii este efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos decapital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat deorganizaiile abilitate de stat. Valoarea impozabil se determin n baza valorii de pia abunului imobiliar, astfel satisfcnd criteriul de echitate a impozitului imobiliar.Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor. n unele cazuri, onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate n funcie de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului pasibil autentificrii notariale. Evaluarea este necesar cnd contractul nu conine date privind valoarea bunului imobiliar. n acest caz valoarea estimat este valoarea de pia.Scopul evalurii este fundamental n alegerea bazei de evaluare, care se stabilete de evaluator n strns colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare. Urmtoarele baze de evaluare sunt cel mai des ntlnite n practica evalurii i sunt recomandate spre aplicare de ctre standardele internaionale de evaluare.Valoarea de pia - suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere5.Valoarea de pia pentru utilizarea existent - suma estimat pentru care un activar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere .Valoarea de nlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau alte construcii analogice cldirii sau construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia, existente la data evaluri, innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate.Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea cldirii sau construciei evaluate, innd cont de uzura cldirii sau a construciei evaluate.Valoarea de investiie - valoarea bunului imobiliar determinat n baza rentabilitii bunului imobiliar pentru o persoan concret innd cont de scopurile investiionale concrete.Valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) - valoarea bunului imobiliar n cazul cnd obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia neadecvate, comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia.Practica evalurii sugereaz c oricare ar fi scopul evalurii, criteriul fundamental este determinarea i explicarea valorii de pia. Astfel, n procesul unei evaluri, evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip al valorii asup>ra cruia s-a convenit cu beneficiarul evalurii innd cont de scopul evalurii.n prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de pia, totodat, prezentnd definiiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de pia sau din alte abordri diferite de cele de pia, aprobate pentru a fi utilizate n diverse scopuri, circumstanele adecvate pentru utilizarea lor i recomandrile privitoare la modul de aplicare.

2. Rolul evalurii valorii de pia a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare + benevol i obligatorie.Evaluarea e definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur care influeneaz valoarea. Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bun., i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul evalurii, care e determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat val.de pia, de gaj, de asigurare, de lichidare, de investiie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional. Conceptul valorii de pia a cptat o deosebit importan i semnificaie n activitatea de evaluare i n relaiile economice anume n perioada de tranziie la economia de pia. Trecerea de la determinarea preului normativ la calcularea valorii de pia a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieii imob. Val.de pia reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieii i e considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept valoarea real a bunului. n literatura ec. pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoarea de pia. ns cea ce se utilizeaz n practic e cea redat de Standartele Europene de evaluare:,,Val de pia e suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat prudent i neconstrns de nimeni.,, Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a bun. imob. Conform legii n majoritatea cazurilor cnd e solicitat evaluarea, se determin val.de pia. La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevol i obligatorie. Ev. benevol se efectueaz din iniiativa beneficiarului. Ev. obligatorie se efectueaz din iniiativa autoritilor administraiei publice centrale i locale. Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri:n cazul privatizrii sau altui mod de instrinare a obiectelor evalurii(sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii proprietarului obiectului);transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora;transmiterii obiectelor in administrare fiduciara;exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica;impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor;reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in cazul examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a concurentei neloiale;depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale;transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor;utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice;modificarii legislatiei i altor situatii.

3. Elementele de comparaie n cadrul metodei analizei comparative a vnzrilor.

In practica de evaluare elementele de comparaie care urmeaz a fi analizate sunt urmtoarele: drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise; condiiile de finanare; condiiile tranzaciei; condiiile pieei; amplasarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; modul de folosin (devierile de la modul de folosin stabilit n conformitate cu legislaia); componentele valoriice nu sunt legate de bunulimobiliar.

Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise. n majoritatea cazurilor, preul bunului imobiliar este funcie a avantajelor obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dat fiind toate celelalte caracteristici identice, preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut: dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobiliar, existena unor grevri a dreptului de proprietate - servitute, etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobiliar, prin urmare i a preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie s aplice corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoare de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobiliar.Sunt frecvente cazurile cnd bunurile imobiliare cu destinaie comercial sunt vndute mpreun cu contractele curente de arend. Dac plata de arend prevzut n contractele curente este diferit de plata de arend de pia, noul proprietar al bunului imobiliar va primi venituri diferite de cele obinute pe piaa liber. Diferena ntre plata de arend de pia i plata de arend contractual va fi considerat drept ajustare pentru drepturile de proprietate transmise. Mrimea ajustrii poate fi estimat dup urmtoarele metode: metoda capitalizrii directe a diferenei ntre plile de arend i metoda actualizrii diferenei ntre plile de arend pentru perioada pn la expirarea contractului de arend.Condiiile de finanare. Estimarea corectrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceste corectri sunt aplicate n urmtoarele cazuri: cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat cu scopul procurrii bunului imobiliar. n acest caz din preul de vnzare se scade suma dobnzii. vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar.n cazurile cnd tranzacia este finanat integral din mijloacele cumprtorului, la data vnzrii, nu este necesar s fie aplicate careva corectri la preul tranzaciei, deoarece tranzacia este efectuat innd cont de valoarea prezent a banilor la data tranzaciei. n cazul cnd vnztorul finaneaz tranzacia, acordnd un credit ipotecar cumprtorului, mrimea corectrii este determinat prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata dobnzii de pia.Condiiile tranzaciei. Acest element de comparaie reflect condiiile atipice ale tranzaciei. De exemplu, ajustarea pentru condiiile tranzaciei este aplicat cnd vnzarea este efectuat n termeni restrni, sau cnd ntre prile implicate n tranzacie exist relaii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.Principala problem const n identificarea condiiilor speciale (atipice) i estimarea mrimii ajustrii.n general, mrimea ajustrii poate fi estimat ca diferena ntre valoarea de pia a bunului imobiliar care a fost vndut n condiii "normale" pentru piaa liber i valoarea de pia a unui bun imobiliar similar obiectului evalurii, care a participat ntr-o tranzacie cu condiii atipice.innd cont de dificultatea estimrii ajustrii pentru condiiile tranzaciei, este recomandabil s fie excluse din analiz bunurile imobiliare ce au participat n tranzacii cu condiii atipice.Condiiile pieei. Ajustrile pentru condiiile pieei presupun estimarea evoluiei preurilor pe piaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important s fie luat n considerare influena inflaiei sau deflaiei, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobiliare, etc.Cel mai bun indicator al condiiilor pieei este vnzarea repetat a unui bun imobiliar n diferite perioade de timp. In practic, mrimea ajustrii pentru condiiile pieei este, deseori, determinat n baza evoluiei indicilor generali ai preurilor.Amplasarea. Corectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n cazurile cnd bunurile imobiliare comparabile i obiectul evalurii sunt amplasate n locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasrii cuprinde diferite caracteristici. Pentru terenurile cu destinaie agricol caracteristicile principale analizate sunt bonitatea solului, existena sistemului de irigaie, existena i calitatea drumurilor de acces, distana fa de pieele de desfacere ale produciei agricole, i altele. Pentru terenurile amplasate n intravilanul localitilor importante sunt urmtoarele caracteristici: dezvoltarea infrastructurii, popularitatea zonei n care este amplasat terenul i altele. n scopul determinrii mrimii ajustrii pentru elementul dat de comparaie este estimat partea venitul provenit din arend, care se datoreaz amplasrii mai favorabile a bunului imobiliar, din diferena ntre preurile de vnzare a bunurilor imobiliare similare amplasate n locuri diferite. n general, putem afirma c ajustarea pentru amplasare reflect diferena ntre valoarea loturilor de teren ale proprietilor imobiliare analizate.Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare comparabile au caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructive, uzurii i aspectului exterior. Ajustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate n urma analizei fiecrui element de comparaie. Totodat, este important s menionm c mrimea ajustrii poate s nu coincid cu costul elementului de difereniere, deoarece nu orice cumprtor este de acord s plteasc un pre mai mare doar pentru, de exemplu, o finisare interioar sau exterioar deosebit.Caracteristicile economice. Acest element de comparaie, de regul, este analizat n cazul evalurii bunurilor imobiliare care genereaz venituri. Caracteristicile economice cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului, plata de arend, condiiile i termenii contractului de arend, i altele.Modul de folosin. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativ evaluatorul trebuie s exclud bunurile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului evalurii. De exemplu, n cazul evalurii unui bloc locativ cu mai multe niveluri, dac n calitate de bun imobiliar comparabil este selectat un bloc locativ la parterul cruia este amplasat o cafenea, ceea ce va cauza anumite incomoditi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie s opereze ajustrile necesare preului bunului comparabil, modul de folosin a cruia deviaz de cel prevzut iniial.Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente de comparaie, cel mai frecvent, sunt ntlnite n cazul proprietilor imobiliare comerciale i industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac parte: utilajul tehnologic, mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. n metoda vnzrilor comparabile aceste componente trebuie evideniate i excluse din calcule.4. Clasificarea bunurilor imobiliare.In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificri ale bunurilor imobiliare ntlnite n legislaia Republicii Moldova: Codul Funciar i Codul Fiscal; de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare. n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corectea metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor bunurilor imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii. n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare. Actele normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n ele.O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar, conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia principal a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri: cu destinaie agricol; din intravilanul localitilor; destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale; destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi; terenuri ale fondului silvic; terenuri ale fondului apelor; terenuri ale fondului de rezerv.

Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultur (construcia cldirilor capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole. La categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri.Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor . De exemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri farindici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooperativele de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special. Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaia special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie.Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin persoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovririlor pomicole.n activitatea practico-tiinific i literatura metodologic lipsete o abordare unic a clasificrii bunurilor imobiliare.De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii servescjjiri2plasaEa, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional.Din punct de vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n dou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din extravilan.Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri imobiliare amplasatfiin.capital, q^enrele judeene, n localitlilejwale.Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol; bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial^"amplasate n extravilan; loturile din cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei, oraele mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil.Drept exemplu de clasificare dup tipul bunurilor imobiliare prezentm clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri: apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine (apartamente pentru familii mici sau garsoniere); apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi; apartamente standard n case de serie; apartamente n case "de elit", construite dup proiecte mbuntite. Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii: case construite n perioada anilor 1930 -1960 (de regul, cu un singur nivel i calitate medie); case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect standard); case construite n anii 1990 (conform standardelor europene); vile (construcii capitale); csue sezoniere.Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional (fig. 5.1.), conform creia bunurile imobiliare sunt divizate n urmtoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurile imobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan care posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.); bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii de alimentare cu combustibil, etc.); bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici, mine, cariere, ateliere de producie, etc.); loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n intravilan (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz public (piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv terenurile cu destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni); bunurile imobiliare specializate care datorit caracterului su specific nu se vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare, caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor de cercetri, obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile, obiectele de cult i altele.n conformitate cu clasificarea prezentat i n rezultatul unei analize a pieei imobiliare am constatat c cel mai des solicitate sunt apartamentele (n special, cele amplasate n case construite dup proiecte standard, cu 2-3 odi), casele de locuit individuale, construite n anii 1970-1980 i bunurile imobiliare cu destinaie comercial de mrime mic. n localitile rurale, cel mai des sunt vndute terenurile cu destinaie agricol. n cazul tranzaciilor n care particip terenurile cu destinaie agricol o importan deosebit o au urmtorii factori: distana fa de localitate, existena drumurilor de acces i distana fa de bazinele de ap naturale.

5. Metodele de estimare a mrimilor coreciilor i forme de prezentare a lor.

6. Factorii de influen asupra valorii bunului imobilului.Factorii macro i micro-economici.

Asupra valorii b.i. influeneaz o serie de factori care se iau n consideraie la diferite etape a procesului de evaluare a valorii de pia. Toi factorii pot sa fie divizai in 2 grupe mari: obiectivi si subiectivi. Factorii subiectivi sunt: competenta participanilor la tranzacii; nivelul de informare a populaiei; onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat); temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic); atractivitate personal (arm, carism).Factorii obiectivi la rndul sau se mpart n: macroeconomici i microeconomici.1) Factorii macroeconomici cuprind capacitatea de cumprare a populaiei i nivelul de consum, nivelul omajului, inflaia, rata procentului bancar, cursul dolarului, impozitele, taxele, etc.Valoarea bunului imobil este influenat i de interaciunea unor factori care pot fi:- factori economici (Impozitare; Inflaia; Cererea i oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai al populaiei; Relaiile economice internaionale); - factori sociali (Numrul i structura populaiei; Densitatea populaiei; Demografia; Nivelul educaiei i culturii); - factori juridici, administrativi si politici (Legislaia fiscal; Legea cu privire la proprietate; Legislaia privitor la ipotecare; Legi n domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea politic; Legi cu privire la operaiunile cu imobilul); - factori naturali si de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; Construcii pe rocile sedimentare; Prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de purificare; ali factori).Factorii macroeconomici:Impozitarea Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabil de vrsare n bugetul de stat a unei pri din costul acesteia, aflat n posesia unei persoane fizice sau juridice.Rata inflaiei i cursul dolarului sau EURO snt indicatori macroeconomici, care ntr-o msur mai mic sau mai mare influeneaz asupra costului spaiului locativ prin legtura lor direct cu majoritatea aspectelor vieii economice a rii. Scderea veniturilor generate de inflaie, poate fi compensat pe calea indexrii plii pentru arend. Protecia mpotriva inflaiei acioneaz doar n acel caz, cnd schimbarea taxei pentru arend coincide cu nivelul inflaiei.Cererea i oferta snt fore majore ale pieei spaiului locativ, fixnd oscilaiile frecvente n direcia creterii i descreterii costului spaiului locativ. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; i altele. Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor populaiei. Spre deosebire de cerere, oferta b.i. este inelastic. Oferta de b.i., este influenat de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor noi i cheltuielile aferente; impozitul pe b.i.; cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia b.i.; cheltuieli pentru meninerea b.i. i plata serviciilor comunale; modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor eventual asupra costurilor de construcie; corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a b.i. Relaiile economice externe nu au influen nemijlocit asupra costului spaiului locativ, ci mai degrab stimuleaz politica investiional, extinderea spaiului economic, astfel contribuind la prosperarea economic, la asigurarea condiiilor, normelor de via, inclusiv a asigurrii cu locuine.2) Factorii microeconomici sunt factorii formai de caracteristicile concrete ale bunului imobil.Factorii microeconomici cuprind: Condiiile de vnzare-cumprare, Condiiile de finanare, Amplasarea, Caracteristicile fizice, Arhitectura cldirii, .a.. Condiii de finanare. De obicei investiiile n imobil se finaneaz pe 50-100% din contul mijloacelor mprumutate, ceea ce influeneaz asupra preurilor tranzaciilor i la coeficieni, achitai att din conturi operaionale ct i din conturi de capital. Condiii de vnzare-cumprare pot fi tipice sau specifice. Fiind pus problema efecturii oricrei tranzacii condiiile de vnzare-cumprare rmn a fi unul din aspectele microeconomice de baz. Este foarte important de analizat motivele vnztorului i cumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. O urgen a vnztorului este foarte mult n favoarea cumprtorului, aa cum costul locuinei va scdea. Iar dac cumprtorul este cointeresat n achiziionarea unui anumit imobil atunci costul va crete.Amplasarea locuinei. n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mare influen asupra costului spaiului locativ, ns pentru periferii situaia este absolut invers: deprtarea de la linia principal de transport i costul snt n dependen invers proporional. ns n cazul dat se mai ia n consideraie intensitatea circulaiei transportului public. Un alt factor ce influeneaz costul spaiului locativ n direcia creterii este existena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile, a grdinielor, colilor, centrelor de distracie, a parcurilor publice, a magazinelor i a altor bunuri de necesitate public. Amplasarea cldirii ntr-o alt zon ndeprtat, n apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depete limitele normalului i exist riscul polurii mediului ambiant, va orienta costul spaiului locativ n direcia descreterii. n dependen de unii factori sociali accent se pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. La alegerea locuinei, n afar de cheltuielile de ecologie, prestigiu i mediul social se ine cont de cheltuielile de transport la locurile de lucru, nvmnt i agrement.Caracteristicile fizice a spaiului locativ. n timpul efecturii oricrei tranzacii pe piaa spaiului locativ rolul de baz n stabilirea costului acestuia l are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se refer: parametri fizici; calitatea construciei i exploatrii; serviciile comunale i dotarea tehnic; exteriorul plcut i confortul. De asemenea la evaluarea cldirii se va ine cont de orientarea construciei (nord, sud, est, vest); gradul de durabilitate; caracteristica elementelor de baz: fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), utilizarea curent a spaiilor. Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau specializat. Hotrrile arhitectural-constructive au o mare importan n timpul evalurii. Cldirile destinate locuinelor trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie natural a ncperilor, un aspect exterior plcut.

7. Metoda capitalizrii directe (esena, domeniul de aplicare,algoritmul de calcul). Metoda capitalizrii venitului recalculeaz venitul anual n valoarea proprietii, prin raportarea acestuia la rata respectiv a dobnzii, sau nmulindu-l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus transform venitul obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Deosebirea principal a metodei capitalizrii venitului este aceea c nu se ine evidena separat a capitalului recuperat i venitului la capital. Aceast metod este destul de simpl i neleas, nu necesit prognozri de lung durat.n calitate de nivel de baz a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent sau potenial, profitul operaional net sau fluxul bnesc pn la achitarea impozitului. n cadrul analizei comportamentului venitului, metoda capitalizrii directe propune pentru calcularea valorii proprietii imobiliare urmtoarea formul:

unde VON venitul operaional net, r rata de capitalizare.Reieind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizrii directe e necesar: I)De calculat mrimea Venitului operaional net (VON) pentru un an; II)Determinarea ratei de capitalizare; III)Aplicarea formulei.Premisele aplicrii metodei capitalizrii directe sunt: perioada pe parcursul creia este planificat obinerea venitului care tinde spre infinit; mrimea venitului este constant pentru ntreaga perioad de posesie; la determinarea valorii nu se ine cont de investiiile iniiale. Metoda capitalizrii directe poate fi utilizat pentru estimarea valorii oricror drepturi reale. Astfel, n calitate de venit ce urmeaz a fi capitalizat se va lua venitul brut potenial, venitul brut efectiv, venitul operaional net, venitul realizat de capitalul propriu, venitul realizat de capitalul mprumutat, venitul de la teren sau venitul de la cldire. Respectiv, la numrtor vor fi rata general de capitalizare, rata de capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a mijloacelor mprumutate, rata de capitalizare a terenului i rata de capitalizare a cldirii.Metoda capitalizrii directe se utilizeaz cnd avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o perioad nelimitat de timp. Aici nu se ia n consideraie c cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului evaluat (rata de capitalizare) se poate modifica din cauza c la nceputul perioadei de exploatare exist multe spaii neantrenate n producie i sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclam, atragerea clienilor; la sfritul perioadei de exploatare are loc o cretere a cheltuielilor pentru ntreinere i revnzarea.8. Principiile de evaluare ce reflect atitudinea utilizatorului.Urmtoarele principii sunt incluse n grupul dat: principiul utilitii, principiul substituiei i principiul de anticipare.Principiul utilitii (utility) se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va avea valoare doar n cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesitilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile utilizatorului ntr-un loc dat i la un moment dat.Principiul substituiei (substitution) afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup coninut, principiul substituiei este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul analizat.Principiul de anticipare (anticipation) reflect atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezent a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu st teoria valorii banilor n timp.

9. Cheltuielile operaionale. Clasificarea i modul de estimare a cheltuielilor operaionale.

cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele);cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele); cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).

10. Principiile de evaluare ce in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare.Grupul dat ntrunete urmtoarele principii: principiul productivitii reziduale, principiul contribuiei, principiul veniturilor cresctoare i descresctoare, principiul echilibrului, principiul mrimii economice i principiul diviziunii economice.Principiul productivitii reziduale (residual productivity) presupune determinarea venitului net atribuit terenului, dup deducerea costurilor pentru fora de munc, capitali antreprenoriat. n dependen de situarea i calitatea lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesitile de confort.Principiul contribuiei (contribution) se bazeaz pe ipoteza c valoarea bunului imobiliar poate crete sau scdea n urma prezenei sau lipsei unui element al proprietii imobiliare. Contribuia valoric a elementului la valoarea total a proprietii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a mbunti aspectul unei cldiri ea este zugrvit. Dar dac culoarea nu corespunde standardelor pieei, valoarea cldirii va scdea.Principiul veniturilor cresctoare i descresctoare (increasing and decreasing returns) afirm c pe msura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producie de baz, la prima etap, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioad de timp rata de cretere se va micora, iar la un anumit moment rata de cretere a valorii va fi mai mic dect cheltuielile pentru resursele adiionale.Principiul proporionalitii sau echilibrului (balance) este legat de principiul veniturilor cresctoare i descresctoare. Principiul dat susine c fiecrui tip de folosire a pmntului i corespunde o anumit combinaie a mijloacelor de producie, datorit crora valoarea terenului este maximal. Acest principiu poate fi aplicat nu numai n cazul terenurilor ci i n cazul analizei unei localiti, regiuni sau unei ri. De exemplu, ntr-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul ntre dezvoltarea sectorului de stat i cel privat, ntre sfera productiv i sfera neproductiv. Principiul mrimii economice (economic size) presupune c pentru asigurarea folosirii optimale a pmntului n conformitate cu condiiile pieei, este necesar ca terenul s corespund unei anumite mrimi. De exemplu, dac lng un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracia centrului n ochii potenialului cumprtor va avea de suferit. i contrariul, dac o staie de alimentare cu combustibil ce se afl la intersecia unor strzi, este amplasat pe un lot de pmnt prea mare, surplusul de pmnt nu va aduce proprietarului un venit adiional.Principiul divizrii economice (economic division) se aplic n cazul cnd apar mai multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, n rezultatul crora valoarea total a bunului se majoreaz. Divizarea poate fi efectuat dup urmtoarele criterii: perioada de posesiune (diferite tipuri de arend, folosin viager, etc.); dreptul de folosin (servitutea, arenda, administrarea fiduciar, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizic.

11. Metodele de estimare a ratei de capitalizare.Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:a) metoda analizei vnzrilor comparabile;b) metoda multiplicatoruluivenituluibrut efectiv;c) tehnica grupului investiional;d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei Metoda analizei comparative a vnzrilor este metoda care se va aplica de preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii i obiectelor comparabile n baza crora a fost estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata de capitalizare este necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre bunul evaluat i bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vnzrilor este similar celei prezentate n capitolul IV al prezentului Regulament. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este: r =(1- CCO)/MVBE(8)unde:CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale;MVBE - multiplicatorul venituluibrut efectiv.Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportul ntre cheltuielile operaionale i venitul brut efectiv.Multiplicatorul venituluibrut efectiv reprezint raportul ntre preul de vnzare a bunului imobil i venitul brut efectiv. Tehnica grupului de investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul n care exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei. Interesele materiale legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar (finanarea bunului imobil cu capital propriu i capital mprumutat) i de origine fizic (divizarea bunului imobil n pri componente: teren i construcii). Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile n care pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile ipotecare (rambursarea credituluiipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, i poart denumirea de flux de numerar nainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, va ine cont att de capitalul propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei rentabilitii pentru creditor (rc) i ratei rentabilitii pentru proprietar (rp). n acest caz, rata de capitalizare se determin dup urmtoarea formul:r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp)(9)unde, m- ponderea mijloacelor mprumutate;(1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare.Rata de capitalizare pentru mijloacele mprumutate, care n practica evalurii este cunoscut sub denumirea de constant ipotecareste determinat dup urmtoarea formul:rc = DC/SC(10)unde, DC- plile anuale pentru deservirea credituluiipotecar (deservirea creditului);SC- suma credituluiipotecar.Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinat dup urmtoarea formul:rp = FNII/CP(11)unde, FNII - fluxul de numerar nainte de impozit;CP- suma capitalului propriu investit.Tehnica grupului de investiii poate fi aplicat i pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex - teren i construcii. n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii), precum i contribuia fiecrei componente fizice n valoarea total a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:r = T x rteren + C x rcontructive(12)unde, T - ponderea terenului n valoarea total a bunului imobil;r teren - rata de capitalizare pentru teren;C - ponderea construciei n valoarea total a bunului imobil;r construcie - rata de capitalizare pentru construcie.Rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119 al Regulamentului provizoriu).Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic pentru calcularea ratei de capitalizare n cazul n care snt atrase mijloace creditare pentru finanarea tranzaciei. n acest caz rata de capitalizare se calculeaz dup formula:r = CAD x rc x m(13)unde, CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venitul operaional net i plata anual pentru deservirea creditului.

12. Principiile de evaluare ce reflect atitudinea pieei.n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieei sunt incluse: principiul cererii i ofertei, principiul concurenei, principiul schimbrii, principiul dependenei i principiul conformitii.Principiul cererii i ofertei (supply and demand) indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea cererii i ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinat nu numai de utilitatea lui ci i de raritate. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii piaa imobiliar, deseori, se afl n dezechilibru. De exemplu, n perioada 1999-2001 n municipiul Chiinu, oferta de bunuri imobiliare cu destinaie locativ depea de cteva ori cererea, ceea ce a rezultat ntr-o scdere semnificativ a preurilor.Principiul concurenei (competition) presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru mijloacele de producie, pe piaa dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului.Principiul schimbrii (change) afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimb modul de folosin a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimb politica statului; se schimb preferinele consumatorilor - aceti factori duc la schimbarea utilitii bunului imobiliar.Principiul dependenei (dependency) presupune c valoarea unui bun imobiliar este influenat i influeneaz valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n apropierea lui. De exemplu, construcia unui bun imobiliar cu destinaie industrial ntr-un sector cu destinaie locativ va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de locuit amplasate n sectorul dat.Principiul conformitii (conformity) afirm c stilul arhitectural, gradul de confort al bunului imobiliar trebuie s corespund cerinelor i ateptrilor pieei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odi mici i fr loggii este mai mic dect valoarea apartamentelor moderne.Principiul conformitii este strns legat de principiile progresiei i regresiei. Principiul progresiei acioneaz n cazurile cnd datorit valorii nalte a obiectelor vecine, crete valoarea obiectului evalurii. i din contra, dac costul de construcie al unei case este de 200 mii dolari SUA i este construit ntre-un sector inferior, unde, de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de pia a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcia ei.13. Metoda de actualizare a fluxurilor de numerar (esena, domeniul de aplicare,algoritmul de calcul).Metoda fluxurilor de numerar actualizate este bazat pe estimarea veniturilor ce pot fi obinute pe parcursul ntregii perioade de posesie a bunului imobiliar i determinarea valorii curente a acestor fluxuri de venituri. Aceast metod devine tot mai popular att n rndurile evaluatorilor ct i n rndurile investitorilor. Acest lucru se datoreaz faptului c modelele bazate pe ratele extrase din analiza de pia sunt depind n mare msur de calitatea datelor despre tranzaciile cu bunurile imobiliare similare, ceea ce formuleaz cerine stricte fa de similaritatea bunurilor imobiliare comparabile. Dat fiind c bunurile imobiliare au un caracter eterogen, iar tranzaciile imobiliare devin tot mai complexe, deseori evaluatorul nu poate gsi un numr suficient de vnzri comparabile. Astfel, aplicarea metodei fluxurilor financiare actualizate devine o necesitate. Metoda dat este util i pentru efectuarea analizei investiionale.Dei proprietatea imobiliar este deinut i utilizat de ctre un investitor pentru o perioad egal cu durata de via economic, majoritatea investitorilor i construiesc planuri investiionale pentru perioade mult mai scurte. n procesul de evaluare evaluatorul ncearc s simuleze comportamentul investitorului raional, formulnd ipoteze c perioada de posesie este limitat, iar la sfritul acestei perioade proprietatea imobiliar este vndut. Astfel, modelul fluxurilor financiare presupune actualizarea veniturilor operaionale nete ce vor fi obinute n perioada de posesie, actualizarea venitului care va fi obinut de la vnzarea proprietii imobiliare la sfritul perioadei de posesie i sumarea acestora pentru a obine valoarea curent a proprietii imobiliare.Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia). n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul: nV=VONt/(1+Y)t+R(1+Y)n(14)t=1unde, t- perioada de calcul;Y- rata de actualizare;R- reversia. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie deperioada tipic de posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.

14. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri.

Cea mai bun i eficient utilizare (highest and best use) este un concept utilizat de Standardele Internaionale de Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din Americade Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii.Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia.Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluaremenionate anterior.15. Metodele de estimare a ratei de actualizare.Trecerea de la modelul teoretic de determinare a ratei de actualizare la estimarea n practic a ratei este destul de complicat. n primul rnd din cauza faptului c spre deosebire de rata de capitalizare ea nu poate fi direct observat n proprietile imobiliare similare. n al doilea rnd, profiturile realizate la finele proiectului pot fi absolut diferite ce profiturile prognozate, care sunt folosite pentru determinarea valorii curente.Exist patru metode de baz pentru determinarea ratei de actualizare:1. Metoda adiionrii;2. metoda extraciei;3. metoda investiiilor de alternativ;4. metoda investigaiei;Metoda adiionrii presupune estimarea individual a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei ateptate, prima pentru risc, prima pentru costurile n afara riscului. Exist cteva probleme care trebuie luate n consideraie la aplicarea metodei adiionrii: rata de actualizare poate fi instabil pe parcursul perioadei de calcul; metoda adiionrii genereaz o rat medie de actualizare, care este bazat pe indicatorii comasai i poate s nu fie reprezentativ pentru toate proprietile imobiliare.Metoda extraciei de pia este bazat pe analiza informaiei despre vnzrile comparabile, cu condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri. Mrimea ratei de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare. Informaia privind ateptrile investitorului pot fi obinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculnd mrimea ratei interne a rentabilitii. Rata intern a rentabilitii reprezint rata de actualizare care egaleaz valoarea prezent a fluxurilor de numerar ce vor fi obinute n viitor cu valoarea investiiei (suma investit iniial).Metoda investiiilor de alternativ se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este:Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa Rata pura a rentabilitatii) + Rata risculuiMetoda investigaiei. Dat fiind faptul c ateptrile investitorilor dicteaz regulile de joc pe pia, o modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaa imobiliar: investitori, creditori, ageni imobiliari sau evaluatorii referitor la mrimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprieti imobiliare. Avantajul acestei metode este c evaluatorul obine mrimea ratei de actualizare, fr a efectua careva estimri sau justificri ale diferitor pri componente ale ratei.

16. Procesul de evaluare. Etapele principale i caracteristica lor. Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil. Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape:a) definirea misiunii de evaluare;b) colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare;c) aplicarea metodelor de evaluare;d) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;e) elaborarea raportului de evaluare. Definirea misiunii de evaluare este efectuat de evaluator n comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de desfurare a lucrrilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente:a)identificarea obiectului evalurii;b)identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;c)identificarea scopului evalurii;d)definiia tipuluivaloriiestimate;e)identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;f)identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii. Colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitile evaluatorului n cadrul acestei etape vor ine de studierea pieei imobiliare n general i descrierea obiectului evalurii n scopul efecturii unei analize detaliate a factorilor de influen asupra valorii lui. Urmtoarele categorii de date vor fi colectate i analizate de evaluator:a)datele generale cu caracter economic i social despre regiunea i localitatea n care este amplasat bunul imobil;b)datele specifice obiectului evalurii: modul de utilizare, cea mai bun i eficient utilizare a obiectului evalurii, costurile de construcie, deprecierea, veniturile i cheltuielile operaionale; c)datele specifice pieei imobiliare: preurile de vnzare i preurile ofertei obiectelor similare, rata de absorbie, rata spaiilor libere i altele. Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmtoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul va argumenta n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. n cazul evaluriidiferitor tipuride bunuriimobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea consecutivitate:a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care snt date n arend poate fi aplicat metoda veniturilor;b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor;c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial - metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial:- n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;- n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia - metoda cheltuielilor;e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate - metoda cheltuielilor. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale. n urma aplicrii metodelor de evaluare pot fi obinute mrimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea final a bunului imobil n baza rezultatelor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare. Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa final a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act ntocmit de evaluator i prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificat estimarea valorii bunului imobil.

17. Reconcilierea rezultatelor de evaluare. Metodele de reconciliere.n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii evaluatorul va determina mrimea valorii finale a obiectului evalurii. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape: a)revizuireapoziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai credibile valori; b)estimarea valorii finale. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea:a)corectitudiniiselectriitipuluivaloriiestimate;b)corectitudinii metodelor aplicate;c)profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;d)veridicitii datelor utilizate n analiz;e)corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor;f)corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;g)consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaieianticipate trebuie s posede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie s corespund vrstei efective a construciei). Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de:a)tipul valoriiestimate;b)informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii;c)metodele de evaluare aplicate. n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite metode n procesul reconcilierii. Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare. Valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret sau o cifr concret i un interval de valori. n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minimal i maximal a intervalului nu poate fi mai mic sau mai mare dect respectiv cea mai mic sau cea mai mare mrime a valorii obinut prin aplicarea metodelor de evaluare.Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diferite metode de evaluare. Dar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi ntreprins de evaluator este de a ajunge la un rezultat unic unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de evaluare este numit reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii.Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape:1. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate i determinarea celei mai credibile valori;2. Estimarea valorii finale.Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele aspecte:- corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii;- corectitudinea metodelor aplicate;- profunzimea analizei elementelor pieii imobiliare;- veridicitatea datelor utilizate n analiz;- corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor;- logica efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;- consistena datelor utilizate n evaluare.Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea final este o funcie a scopului evalurii, constrngerilor de ordin legal i celor legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorile obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale.Standardele Europene de evaluare 2000 stipuleaz urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii:Valoarea final va depinde de:- tipul valorii estimate;- informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de evaluare;-metodele de evaluare aplicate. Evaluatorul trebuie s prezinte temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute de diferite metode, n procesul reconcilierii.n procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul celorlalte etape ale evalurii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea proprie a fenomenelor de pe piaa imobiliar. Urmtoarele criterii stau la baza reconcilierii: adecvarea, exactitatea, cantitatea evidenelor.Aplicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz ct de potrivit este fiecare metod scopului evalurii i utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regul, legat de tipul bunului imobiliar i viabilitatea pieii. Rezultatul unei evaluri depinde de confidenialitatea evaluatorului n veridicitatea datelor analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile.Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden exactitii datelor i calculelor unei metode dect altei.Valoarea final a proprietii imobiliare poate fi calculat prin aplicarea a dou metode: metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai multe ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evalurii. Metodele de evaluare au la baz ipotezele, de regul, subiective ale evaluatorului.n prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mult mai acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe ponderea relativ a rezultatelor.n raportul de evaluare, valoarea final poate fi reprezentat ca o cifr concret, un interval de valori sau o combinaie a celor 2 variante expuse mai sus. Totodat, menionm c n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minim sau maxim a intervalului nu poate fi mai mic respectiv mai mare dect valorile obinute din aplicarea metodelor de evaluare.Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat privind valoarea obiectului evaluat, prezentat de un specialist n domeniu, ea totui rmne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntr-o tranzacie.

18. Piaa imobiliar din Republica Moldova. Segmentarea pieei.

19. Caracteristica pieii funciare n Republica Moldova.

20. Principiul cererii i ofertei.Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului partici-panilor la piaa imobiliar.Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii; - aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; - espectaiei (ateptrii creterii preurilor).Principiul cererii i ofertei indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea cererii i ofertei. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii, piaa imobiliar deseori se afl n dezechilibru. Conf. acestui principiu cu ct este mai mare oferta de b.i., cu att mai mult se va micora preul lor. Exist un prag de echilibru ntre cerere i ofert. n acest punct valoarea de pia reflecta cheltuielile socialmente necesare pentru producerea b.i. Dac cererea crete sau oferta scade apare dezechilibrul i crete preul. Oferta b.i. e limitat ca toate resursele. Aceasta face ca s creasc cererea i valoarea de pia. Pe termen scurt pot s aib loc i excepii. Rspuns la creterea preului la locuine trebuie cutat n politica monetar, creditar, fiscal i ramural a construciilor. Bunurile imobile comerciale fiind amplasate ntr-un raion de prestigiu i ca ofert limitat, vor crea o concuren mare ntre cumprtori, ceea ce va spori cererea i valoarea de pia indiferent de creterea uzurii acestor imobile. Evaluatorul trebuie s in minte c oscilaiile cererii sunt mai frecvente dect oscilaiile ofertei. Aceasta se explic prin faptul c asupra cererii influeneaz factorii de conjunctur, de emoii. Oferta e mai stabil ca cererea fiindca timpul de reacie la schimbarea cererii este specific pentru imobile. La momentul drii n exploatare a unei cantiti impuntoare de imobile cererea va scdea i vor scdea i preurile. Dac preurile vor scdea mai jos dect cheltuielile plus o rat acceptat a profitului pentru construcii atunci oferta va scdea, fiindca este neconvinabil de a construi locuine. La scderea ofertei, conform legii, are loc creterea preului. Astfel cererea i oferta oscileaz n jurul punctului de echilibru. Evaluatorul trebuie s poat depista aceste tendine pe piaa imobililor. Cererea spre deosebire de ofert depinde de schimbri n legislaie, de falimentul unor ntreprinderi, de inflaie. Relaia cererea-oferta nu n toate cazurile e dominant asupra preului. Preul depinde de condiiile finanrii, de motivele afacerii, de competena i informaia disponibil a preurilor de care dispune vnztorul i cumprtorul.

21. Structura i caracteristica fondului funciar n Republica Moldova.

22. Metodele de analiz a pieei imobiliare.Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare.Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de "pia imobiliar", n opinia noastr, cea mai complet este urmtoarea definiie: "Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. "Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare, examinate n capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evideniate cinci segmente ale pieei imobiliare:1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative.2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial.3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de producere din diferite ramuri ale economiei naionale. De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construcii auxiliare.4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile, cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar i altele. Segmentarea pieei imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie la determinarea exact a situaiei pe piaa imobiliar i prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei.Analiza pieei reprezint identificarea i studiul pieei pentru un anumit bun sau serviciu. Analiza pieei, ca parte component a evalurii, trebuie s raporteze condiiile pieei la bunul imobiliar evaluat, determinnd efectul interaciunii cererii i ofertei asupra formrii valorii bunului imobiliar.Analiza pieei permite: determinarea celei mai bune utilizri a bunului imobiliar; determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, n scopul efecturii analizei comparative ce st la baza metodei vnzrilor comparabile i ajustrii preurilor bunurilor imobiliare comparabile, innd cont de condiiile pieei; determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construciei pentru a fi utilizate n metoda costurilor. Totodat informaia dat poate fi utilizat n scopul determinrii alocaiei pentru uzura bunului imobiliar. determinarea mrimii ofertei bunurilor imobiliare n exces fa de cerere, rata de absorbie a pieei, renta de pia, rata profitului curent i viitoare, la aplicarea metodei capitalizrii venitului aceast informaie este utilizat pentru estimarea fluxurilor de capital, precum i aratelor de actualizare i capitalizare.Nu exist proceduri universale recomandate pentru analiza pieei, deoarece fiecare misiune de evaluare depinde de necesitile specifice ale clientului i prin urmare de scopul pentru care aceast evaluare este efectuat. Totodat inem s menionm c analiza pieei se bazeaz pe anumite principii fundamentale, care rmn constante, indiferent de metodologia analizei, i anume:1) definirea pieei;2) identificarea cererii;3) identificarea obiectelor ofertei.

Definirea pieeiLa etapa iniial de analiz a pieei, evaluatorul trebuie s identifice tipul obiectului evalurii i piaa imobiliar pe care este expus obiectul, ceea ce permite: identificarea corect a obiectelor comparabile; efectuarea analizei pieei imobiliare din care face parte obiectul evalurii; determinarea impactului factorilor externi care influeneaz valoarea. Pentru identificarea unei piee imobiliare sau a unui segment al pieei imobiliare, evaluatorul investigheaz urmtorii factori: tipul bunului imobiliar evaluat (cas de locuit individual, centre comerciale, oficii, etc.);- caracteristicile bunului imobiliar:- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor;- calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural;- baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile i altele.- piaa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaa poate fi local, regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban sau rural.- bunurile imobiliare substituente - sunt identificate obiectele care posed o utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i economiceIdentificarea cereriiCererea reflect necesitile, dorina material, puterea de cumprare i preferinele consumatorilor.Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor poteniali ai bunului imobiliar - cumprtori, arendai sau clientela care va f atras, dac obiect al evalurii este o proprietate de tip comercial.Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii: numrul populaiei localitii piaa imobiliar a creia este cercetat; venitul populaiei; rata omajului; raportul dintre proprietarii i arendaii bunurilor imobiliare ; nivelul economiilor populaiei i condiiile de atragere amprumuturilor (rata dobnzii, raportul dintre valoarea bunului imobiliar i mrimea mprumutului, etc.); perspectivele de cretere i dezvoltare ale localitii; factorii naturali i de mediu care determin atractivitatea cartierului i bunului imobiliar; sistemul fiscal i administraia local; disponibilitatea obiectelor social-culturale (instituii de cultur, instituii de nvmnt, instituii medicale, etc.).

Identificarea obiectelor ofertei

Oferta se refer la producerea i disponibilitatea bunurilor imobiliare de un anumite tip pe piaa imobiliar. Pentru a efectua o analiz minuioas a ofertei, evaluatorul trebuie s examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face concuren obiectului evaluat. n lista bunurilor imobiliare "competitive" obiectului evalurii sunt incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare n curs de dezvoltare (nefinalizate) i eventualele proiecte.Analiza ofertei urmeaz s se concentreze asupra examinrii urmtorilor factori: numrul i calitatea obiectelor libere; volumul construciilor noi - n curs de dezvoltare sau n proiect; disponibilitatea i preul terenurilor libere; costurile de construcie; disponibilitatea creditelor pentru construcii; impactul reglementrilor locale (zonarea, condiiile de eliberare a autorizaiei de construcie) asupra volumului construciilor i costului de construcie.Exist destul lumin pentru cei care vor s vad i destul "ntuneric pentru cei care nu vor.

23. Metoda alocaiei (esena, domeniul de aplicare,algoritmul de calcul). Metoda alocaiei este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii. Metoda n cauz poate fi aplicat respectnd urmtoarele condiii:a)disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii;b)existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea bunului imobil complex;c)corespunderea mbuntirilor de pe teren criteriului cele mai bune i eficiente utilizri. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei alocaiei:a)determinarea principalilor factoride influen asupra valoriibunuluiimobil complex, parte component al cruia este terenul evaluat;b)determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;c)estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;d)ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;e)estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;f)calcularea valorii terenului prin nmulirea valorii estimate a bunului imobil complex cu cota valorii terenului n valoarea bunului imobil complex.

24. Inspectarea bunului imobiliar i descrierea obiectului evalurii.Inspectarea bunului imobiliarProcesul de evaluare solicit evaluatorului utilizarea unor date sistematizate i veridice obinute din diferite surse demne de ncredere.La etapa iniial de desfurare alucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s studieze minuios toat documentaia tehnic a obiectului evalurii, s determine parametrii de baz care caracterizeaz obiectul la data evalurii i s inspecteze obiectul evalurii. Inspectarea obiectului evalurii trebuie s fie adecvat scopului evalurii. Evaluatorul urmeaz s stabileasc din timp limitele inspectrii i s le menioneze ulterior n raportul de evaluare.In practic exist o distincie clar ntre inspectarea bunului imobiliar i expertiza tehnic a cldirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiie obligatorie a evalurii, expertiza tehnic este efectuat destul de rar i doar n cazurile cnd evaluatorul nu este n stare s estimeze de sine stttor starea tehnic a construciei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnic este efectuat de specialiti calificai care dispun de autorizaiile corespunztoare. Ea presupune analiza detaliat a strii cldirii n general i elementelor constructive, structurii, materialelor de construcie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunotinele evaluatorului pot s se limiteze doar la cunotine generale privind expertiza construciei, la metodele de analiz a strii construciilor i la interpretarea corect a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la rndul su, poart un caracter mult mai general i superficial i reprezint vizitarea i examinarea bunului imobiliar n scopul obinerii informaiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea proprietii imobiliare, necesitatea efecturii unor lucrri necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei sau privind alte aspecte.Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului imobiliar. In procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n construcii i se recomand s fie fotografiat ntregului obiect, precum i deficienele remarcate, cum ar fi: crpturile pereilor, deficienele finisajului, pereii umezi, etc. Unul din scopurile inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor indicate n documentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este important s fie comparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile i conform actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate n activitatea economic). De regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele din Registrul Bunurilor Imobile i datele evidenei contabile nu corespund. O astfel de analiz a corespunderii nscrierilor oficiale i a strii lucrurilor n realitate, va permite evitarea majorrii sau diminurii nentemeiate a valorii proprietii imobiliare.Este important s fie fixat data inspectrii obiectul evalurii, deoarece conform practicii generale data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei inspectri a bunului imobiliar.Descrierea obiectului evaluriin standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinele pentru descrierea bunului imobiliar n raportul de evaluare. Totodat pe piaa imobiliar s-a stabilit deja o practic n ct privete prezentarea avantajelor i dezavantajelor bunului imobiliar n raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie s se conduc evaluatorul sunt: datele prezentate trebuie s fie clare i neechivoce; datele trebuie s fie corecte i confirmate de sursele originale de informaie. n Republica Moldova, de asemenea, nu exist nici un document care ar stabili standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. n opinia noastr descrierea bunului imobiliar prezentat n tabelul 8.1 ar permite o nelegere adecvat a factorilor ce determin valoarea de pia a obiectului evalurii i a valorii estimate.n procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie s atrag o atenie deosebit veridicitii informaiei. n multe cazuri, informaia necesar pentru evaluare este pus la dispoziia evaluatorului de ctre client sau de reprezentanii acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza informaia obinut n urma inspectrii bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate n vederea determinrii acurateii i deplintii lor. n fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie s determine n ce msur o informaie sau alta este demn de ncredere i n ce msur ea poate fi utilizat n procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea informaiei i sursa de unde a fost obinut trebuie s fie inclus n raportul de evaluare. n cazul evalurii proprietilor imobiliare mari (complex patrimonial, bunuri imobiliare evaluate n baza potenialului comercial) evaluatorul poate solicita opinia auditorului privind informaia i ipotezele aplicate n procesul de evaluare.25. Metoda extraciei (esena, domeniul de aplicare,algoritmul de calcul).Metoda extraciei se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr terenuri similare terenului evaluat.Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei extraciei:a)determinarea principalilor factoride influen asupra valoriibunuluiimobil complex, parte component a creia este terenul evaluat;b)determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;c)estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;d)ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;e)estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;f)calcularea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor de pe terenul evaluat;g)calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex.

26. Funciile procentului compus, valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii.n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. Ac. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazeaz pe aplicarea celor 6 f/ii ale %-lui compus:1. valoarea viitoare a unitii;2. valoarea prezent a unitii;3. valoarea prezent a anuitii;4. valoarea viitoare a anuitii;5. rata de amortizare a unitii;6. factorul fondului de compensare.Valoarea viitoare a unitii reprezint suma acumulat a unei uniti monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscut rata anual a dobnzii. Noiunea valoarea viitoare este utilizat pentru determ. valorii pe care o vor avea n viitor mijloacele investite n b.i. n prezent sau valoarea pe care o vor avea n viitor fluxurile de numerar generate de b.i. n prezent. Formula de calcul: FV=PV(1+i)n, unde: FV valoarea viitoare a unitii; PV valoarea prezent a unitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.n cazul calculrii dobnzii n intervale de timp mai mici dect 1an, val.viit. va fi determ. dup urm. formul: FV=PV(1+i/m)nm,unde m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau prenumerado. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la sfritul fiecrui interval avem o anuitate ordinar sau postnumerado. Sensul economic al valorii viitoare a anuitii const n determinarea sumei acumulate a plilor sau ncasrilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, n intervale egale. Formula standard p/u determ. valorii viitoare a anuitii ordinare (cu efectuarea plilor sau ncasrilor la sf. intervalului) este:1.n cazul plilor efect. la sf. anului: FVAO=A [(1+i)n-1]/i,unde: [(1+i)n-1]/i coef. de acumulare a anuitii ordinare; A - mrimea anuitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.2.n cazul plilor efect. mai frecvent dect o dat pe an: FVAO=A [(1+i/m)nm-1] / i/m, unde: [(1+i/m)nm-1] / i/m coef. de acum. a anuit. n caz. pl. efect. m. frecv. dect o dat pe an; m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.VV a anuit. avansate se determ. dup urmtoarele formule:: 1.n caz. pl. efect. o sing. dat la nc. anului: FVAA=A {[(1+i)n+1-1]/i - 1}, unde: {[(1+i)n+1-1]/i - 1} - coef. de acumulare a anuitii avansate.2.n caz. pl. efect. m. frecv. dect o dat pe an la nc. fiec. interv. de timp: FVAA=A {[(1+i/m)nm+1-1] / i/m - 1}, unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m - 1} - coef. de acumulare a anuitii avansate n caz. pl. efect. m. frecv. dect o dat pe an.

27. Funciile procentului compus, valoarea prezent a unitii de capital i a anuitii.n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp. Ac. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac. eval. se bazeaz pe aplicarea celor 6 f/ii ale %-lui compus:1. valoarea viitoare a unitii;2. valoarea prezent a unitii;3. valoarea prezent a anuitii;4. valoarea viitoare a anuitii;5. rata de amortizare a unitii; 6. factorul fondului de compensare.Valoarea prezent (curent) a unitii (reversie) reprezint valoarea de azi a unei sume care urmeaz a fi obinut n viitor. Valoarea curent a unitii este expresia invers a capitalizrii. Formula de calcul: PV=FV1/(1+i)n, unde: 1/(1+i)n coef. de actualizare (factorul valorii prezente); PV valoarea prezent a unitii; FV valoarea viitoare a unitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.n cazul cnd dobnda este calculat cu o frecven mai mare dect o dat pe an, valoarea prezent calculm dup formula: PV=FV1/(1+i/m)nm, u/e: m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul cnd plile sau ncasri