RAPORT DE EVALUARE PENTRU PROCEDURA DE … · Raport de evaluare realizat de City Property...

City Property Management, Putul lui Zamfir 60, Sector 1, Bucureşti, inregistrata in Romania, CIF RO 18861984, Capital Social 1000 RON

239 Calea Dorobantilor

Etajul 3 Sector 1

Bucuresti, 010567

Romania, EU

Tel: 0372 73 78 69

Fax: 0378 10 58 24

[email protected]

www.city-property.ro

RAPORT DE EVALUARE

PENTRU

PROCEDURA DE FALIMENT

A SPATIULUI COMERCIAL

SITUAT IN

STRADA ALEXANDRU VLAIDA VOIEVOD NR. 1, PARTER, TIMISOARA,

TIMIS, ROMANIA, COD POSTAL 300553

LA DATA

28 IANUARIE 2016

Raport de evaluare realizat de City Property Management SRL

Data raportului: 28.01.2016

Nr de Ref: MB16_007

Stimati Domni,

Cu privire la evaluarea spatiului comercial situat in Strada Alexandru Vlaida Voievod Nr. 1, Parter,

Timisoara, Timis, Romania, Cod Postal 300553.

Instructiuni

Conform instructiunilor dumneavoastra, am inspectat locatia si am analizat documentatia legata de proprietatea

situata la adresa mai sus precizata. Am evaluat proprietatea prin metoda veniturilor si prin metoda costului.

Raportul va fi folosit in cadrul procedurii de faliment.

Scopul acestei evaluari a fost stabilirea „Valorii de piata” a proprietatii, in cadrul procedurii de faliment.

Informatii Furnizate

In pregatirea prezentei evaluari ne-am bazat pe informatiile furnizate de catre MARFIN BANK SA, pe care le-am

considerat exacte si corecte. In cazul in care asemenea informatii se vor dovedi incorecte sau a oricaror alte

informatii suplimentare furnizate noua ulterior, exactitatea evaluarii ar putea fi afectata si in asemenea

circumstante ne rezervam dreptul de a modifica raportul in mod corespunzator.

Clienti:

Directorilor

SC Marfin Bank(Romania) SA

Emanoil Porumbaru nr 90-92

Sector 1

Bucuresti

City Property Management

239 Calea Dorobantilor

Etajul 3, Sector 1

Bucuresti, 010567

Romania, EU

tel: 0372 73 78 69

fax: 0378 10 58 24

mobile: 07333 55 888

[email protected]

www.city-property.ro


Nr de Ref: MB16_007

Conformitatea cu Standardele

Prezentul raport a fost intocmit de un Evaluator Autorizat calificat pentru a oferi consultanta de evaluare pentru

acest tip de proprietate si in aceasta localitate.

Aceasta evaluare a fost efectuata in conformitate cu Standardele de evaluare ANEVAR (editia 2015), sub

rezerva Ipotezelor si Ipotezelor speciale explicate in continuare.

Bazele evaluarii:

· SEV 100 – Cadrul general;

· SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii;

· SEV 102 – Implementare;

· SEV 103 – Raportare;

· SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare;

· GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile;

In realizarea acestui raport, City Property Management actioneaza ca evaluator extern in conformitate cu

definitia data de catre Standarde. De asemenea, City Property Management este independent in raport cu

scopul solicitarii, fara a avea vreun interes personal cu privire la aceasta. Evaluatorul a intocmit acest raport in

conformitate cu standardele de evaluare adoptate si recomandate de ANEVAR.

Ipoteze si Ipoteze speciale

Pentru intocmirea acestui raport am utilizat o serie de Ipoteze Speciale. Acestea sunt situatii ce nu corespund

starii actuale a proprietatii. Aceste ipoteze afecteaza direct evaluarea, si de aceea sunt Ipoteze Speciale in

conditiile Standardelor. O Ipoteza Speciala este definita ca o Ipoteza care fie:

· Impune ca evaluarea sa se bazeze pe fapte ce difera material de starea de fapt la data evaluarii; sau

· Este o ipoteza pe care un potential cumparator (excluzand un cumparator cu un interes special) nu ar

face-o avand in vedere datele de piata disponibile.

In cazul acestui raport se aplica prima definitie.

Ipoteza speciala avuta in vedere este:

· In cadrul evaluarii, in vederea determinarii valorii de piata a proprietatii am presupus ca nu exista sarcini

sau orice fel de alte restrictii, impedimente si conditii care ar putea avea un efect advers asupra valorii

proprietatii si am presupus un titlu de proprietate liber si tranzactionabil.

In consecinta, valorile prezentate in acest raport sunt calculate in functie de, si depind de aceste ipoteze ce nu

sunt considerate inadecvate pentru acest scop.

• Evaluatorul a inspectat personal proprietatea de evaluat;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta referitor la proprietatea in cauza, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in

prealabil;


Nr de Ref: MB16_007

• Evaluatorul nu isi asuma nicio raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie de catre

proprietar sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se

presupune valabil si tranzactionabil;

• Proprietatea este evaluata ca fiind libera de sarcini;

• Situatia actuala a proprietatii si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de

evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea

cea mai probabila a valorii proprietatii;

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile

in contextul faptelor disponibile la momentul evaluarii;

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul sa nu fi avut cunostinta la momentul realizarii

prezentului raport;

• Planurile de amplasament si materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa

vizualizeze proprietatea;

• Orice estimare a valorii continute in acest raport se aplica intregii proprietati; orice divizare a proprietatii

va invalida valoarea estimata;

• Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii, ale structurilor sale care

ar face ca proprietatea sa valoreze mai mult sau mai putin. Nu se asuma nicio raspundere pentru astfel de

conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de specialitare necesare descoperirii lor;

• Suprafetele sunt calculate pe baza actelor de proprietate si a planurilor prezentate;

• Intrarea in posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de a-l publica.

Valoarea raportata nu contine TVA.

In consecinta, valorile prezentate in acest raport sunt calculate in functie si depind de aceste ipoteze, desi nu

sunt considerate inadecvate pentru acest scop.

City Property Management SRL este membru corporativ al ANEVAR nr 0300.


Nr de Ref: MB16_007

Directorilor SC Marfin Bank(Romania) SA Emanoil Porumbaru nr 90-92

Sector 1, Bucureşti

Strada Alexandru Vlaida Voievod Nr. 1, Parter, Timisoara, Timis, Romania, Cod Postal 300553

Data evaluarii: 28 Ianuarie 2016

Data raportului: 28 Ianuarie 2016

CONTINUT

Nr. SECTIUNE Pagina

SUMAR

1 INTRODUCERE 1

1.1 Instructiuni 1

1.2 InspecTie 2

1.3 Statutul evaluatorului 3

1.4 Conflict de interese 3

2 LOCATIA 3

3 DESCRIERE 3

5 INFORMATII FURNIZATE 4

6 DREPT DE PROPRIETATE 4

7 TAXE DE PROPRIETATE 4

8 REGIM URBANISTIC 5

9 CEA MAI BUNA UTILIZARE 5

10 CONSIDERENTE DE MEDIU 5

10.1 Contaminare 5

10.2 Risc de Inundatie 5

11 COMENTARII CU PRIVIRE LA PIATA 5

12 IPOTEZE DE EVALUARE. METODE DE EVALUARE UTILIZATE 9

12.1 Metode de evaluare 9

12.2 Metoda de evaluare utilizata 10

12.3 Evaluarea 10

12.4 Analiza rezultatelor si concluzii asupra valorii 13

12.5 Valoarea de piata 15

12.6 Valoarea de vanzare fortata 15

13 CONFIDENTIALITATE 16

ANEXE

1 TABELE DE CALCUL

2 AMPLASAMENT

3 DOCUMENTE RELEVANTE (COPII)

4 FOTOGRAFII

5 COMPARABILE


Nr de Ref: MB16_007






REZUMATUL DATELOR

Locatie: Proprietatea este amplasata in zona semi-centrala a municipiului Timisoara, in cartierul

Complex Studentesc, zona Trubadur, amplasat stradal la str. Alexandru Vaida Voievod, la

aproximativ 2 km de zona centrala a acestuia (Parcul Civic). Zona are un caracter

predominant rezidential determinat de blocuri de locuinte cu regim de inaltime P+4E, date in

functiune intre anii 1975-1980. Principalele repere ale zonei sunt reprezentate de Caminele

Studentesti ale Universitatii de Vest.

Cartierul este bine conectat cu centrul orasului prin intermediul transportul public – liniile de

tramvai –6 si 8, statia Deliblata.

Descriere:

Proprietatea este reprezentata de un spatiu comercial, cu destinatia de restaurant, situat la

parterul unui imobil de locuinte cu regim de inaltime P+4E, dat in folosinta in jurul anului

1980. Imobilul are o structura din beton armat-stalpi si grinzi, inchideri si compartimentari din

diafragme de beton armat, plansee de beton, terasa termo si hidroizolata. Proprietatea are o

suprafata utila de 382.29 mp, fiind extinsa in anul 2004 si beneficiaza de finisaje medii.

Conform Releveului pus la dispozitie spatiul are urmatoarea compartimentare si suprafete:

hol in suprafata de 25.47 mp; birou in suprafata de 16.22 mp; trei sali internet in suprafata de

16.22 mp fiecare; grup sanitar in suprafata de 16.20 mp; garderoba in suprafata de 6.12 mp;

dus in suprafata de 2.21 mp; wc in suprafata de 2.21 mp; windfang in suprafata de 4.71 mp;

camera zarzavat in suprafata de 10.12 mp; magazine in suprata de 5.33 mp; bucatarie in

suprafata de 15.77 mp; bucatarie rece in suprafata de 15.72 mp; camera vase albe in

suprafata de 15.95 mp; sala de mese in suprafata de 197.60 mp.

Proprietar: Conform Extraselor de Carte Funciara: nr. 402020-C1-U3 cu nr. cerere 4294 din 13.01.2016;

nr. 400526-C2 cu nr. cerere 4295 din 13.01.2016 – SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL.

Numar cadastral/

Numar Carte Funciara:

Teren

115/ 546 mp – teren in proprietate (cota indiviza);

91.2 mp – teren concesionat; 72 mp teren concesionat;

Data evaluarii: 28.01.2016

Curs de Schimb Euro/Ron 21 Ianuarie 2016:

1 Euro = 4.5328 Ron

Nr. Proprietate Nr. Cadastral Nr. Carte FunciaraNr. Carte

Funciara VechiCota Proprietar

1Spatiu comercial (sala de

mese si 22 de incaperi)31058/ I - IX 402020-C1-U3 127425 1/1 SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL

2 Extindere sala de mese 31057/ 1/ S 410526-C2 127425 1/1 SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL


Nr de Ref: MB16_007






Valoare de piata: € 383.000 (Trei sute optzeci sit trei de mii Euro)

1.736.062 RON (Un million sapte sute treizeci si sase de mii si saizeci si doi RON)

Valoare de vanzare

fortata

€ 268.000 (Doua sute saizeci si opt de mii Euro)

1.215.244 RON (Un million doua sute cinsprezece mii doua sute patruzeci si patru

RON)

Aspecte cheie:

· Pentru scopul prezentei evaluarii am presupus ca titlul este vandabil si tranzactionabil;

· Pentru prezenta evaluare suprafetele utilizate au fost cele mentionate in Releveul pus

la dispozitie. In urma inspectiei au fost observate urmatoarele modificari interioare: in

sala de mese a fost amenajat un bar; camerele de internet au fost transformate in

separeuri; accesul in grupul sanitar se face din sala de mese. Se recomanda obtinerea

documentatieie cadastrale actualizate si vizate OCPI.

Acest rezumat trebuie citit impreuna cu restul de raportului de evaluare si nu trebuie sa fie invocat in mod separat. Valorea raportata nu contine TVA.


Nr de Ref: MB16_006






1 INTRODUCERE

1.1 INSTRUCTIUNI

In conformitate cu instructiunile dumneavoastra am inspectat si evaluat proprietatea situata in Strada Alexandru

Vlaida Voievod Nr. 1, Parter, Timisoara, Timis, Romania, Cod Postal 300553.

In prezentul raport de evaluare este prezentata o estimare a valorii de piata a proprietatilor imobiliare, aceasta

facand obiectul standardului de evaluare SEV 100 – Cadru General. Standardul este aplicabil valorii de piata a

unei proprietati, de obicei imobiliare si elementele conexe.

Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un

cumparator hotarat şi un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat şi in care

partile au actionat fiecare in cunoştinta de cauza, prudent şi fara constrangere.

Definitia valorii de piata se aplica in conformitate cu urmatorul cadru conceptual:

„Suma estimata ..." se refera la un pret exprimat in unitati monetare platibile pentru activ , intr-o tranzactie

nepartinitoare de piata. Valoarea de piata este pretul cel mai probabil, care se poate obtine, in mod rezonabil, pe

piata, la data evaluarii, in conformitate cu definitia valorii de piata. Acesta este cel mai bun pret obtenabil, in mod

rezonabil, de catre vanzator şi cel mai avantajos pret obtenabil, in mod rezonabil, de catre cumparator.

Aceasta estimare exclude, in mod explicit, un pret estimate ,majorat sau micsorat de clauze sau situatii

speciale,cum ar fi o finantare atipica, operatiuni de vanzare şi leaseback, contaprestatiile sau concesii speciale

acordate de orice persoana asociata cu vanzarea, precum si orice element al valorii speciale;

„...un activ ar putea fi schimbat ..." se refera la faptul ca valoarea unui activ este mai degraba o suma de bani

estimata decat o suma de bani predeterminata sau un pret efectiv current de vanzare.Este pretuldintr-o

tranzactie care intruneste toate elementele definitiei valorii de piata la data evaluarii;

„...la data evaluarii ..." cere ca valoarea sa fie specifica unui moment, adica la o anumita data. Deoarece pietele

si conditiile de piata se pot modifica , valoarea estimata poate sa fie incorecta sau nepotrivita pentru alta data.

Marimea valorii va reflecta starea si circumstantele pietei, asa cum sunt ela la data evaluarii si nu cele aferente

oricarei alte date.

„...intre un cumparator hotarat ..." se refera la un cumparator care este motivat, dar nu si obligat sa cumpere.

Acest cumparator nu este nici nerabdator, nici decis sa cumpere la orice pret. De asemenea, acest cumparator

este unul care achizitioneaza in conformitate mai degraba cu realitatile pietei curente şi cu aşteptarile pietei

curente, decat cu cele ale unei piete imaginare sau ipotetice, a carei existenta nu poate fi demonstrata sau

anticipata.Cumparatorul ipotetic nu ar plati un pret mai mare decat pretul cerut pe piata. Proprietarul curent este

inclus intre cei care formeaza „piata".


Nr de Ref: MB16_006






„...un vanzator hotarat..." nu este niciun vanzator nerabdator, niciun vanzator fortat sa vanda la orice pret,

niciunul pregatit pentru a vinde la un pret care este considerat a fi nerezonabil pe piata curenta. Vanzatorul

hotarat este motivat sa vanda activul, in conditiile pietei, la cel mai bun pret accesibil pe piata libera, dupa un

marketing adecvat, oricare ar fi acel pret. Circumstantele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste

consideratii, deoarece „vanzatorul hotarat" este un proprietar ipotetic.

„...intr-o tranzactie nepartinitoare..." se refera la o tranzactie care are loc intre parti care nu au o relatie

anumita sau speciala (de exemplu, intre compania mama si companiile sucursale sau intre proprietar si chirias),

care ar face ca nivelul pretului sa nu fie caracteristice pentru piata, sau sa fie majorat prin includerea unui

element al valoarii speciale. Tranzactia la valoarea de piata se presupune ca are loc intre parti fara o legatura

intre ele, fiecare actionand in mod independent.

„...dupa un marketing adecvat..." inseamna ca activul ar fi expus pe piata in cel modul cel mai adecvat, pentru

a efectua cedarrea lui la cel mai bun pret obtenabil in mod rezonabil, in conformitate cu definitia valorii de piata.

Metoda de vanzare este considerata a fi cea mai adecvata metoda pentru obtinerea celui mai bun pret pe piata la

care vanzatorul are acces.Durata timpului de expunere pe piata nu este o perioada fixa, ci va varia in functie de

tipul activului si de conditiile pietei. Sigurul criteriu este ca trebuie sa fi existat suficient timp ca activul sa fie adus

in atentia unui numar adecvat de participanti pe piata. Perioada de expunere are loc inainte de data evaluarii;

„...in care partile au actionat fiecare in cunoştinta de cauza, prudent..." presupune ca atat cumparatorul

hotarat, cat şi vanzatorul hotarat sunt informati, de o maniera rezonabila, despre natura şi caracteristicile

activului, despre utilizarile curente şi cele potentiale ale acestuia, precum şi despre starea in care se afla piata la

data evaluarii. Se mai presupune ca fiecare parte utilizeaza acele cunostinte in mod prudent, pentru a caut

apretul cel mai favorabil corespunzator pozitiei lor ocupate in tranzactie. Prudenta se apreciaza prin referire la

situatia pietei, de la data evaluarii şi neluand in considerare eventualele informatii ulterioare acestei date. De

exemplu, nu este neaparat imprudent pentru un vanzator sa vanda activele pe o piata cu preturi in scadere, la un

pret care este mai mic decat preturile de piata anterioare. In astfel de cazuri, valabile si pentru alte schimburi de

pe pietele care inregistreaza modificari ale preturilor, cumparatorul sau vanzatorul prudent va actiona in

conformitate cu cele maI bune informatii de piata, disponibile la data evaluarii;

„...şi fara constrangere..." stabileşte faptul ca fiecare parte este motivata sa faca tranzactia, dar niciuna nu este

nici fortata, nici obligata in mod nejustificat sa o faca.

1.2 INSPECTIE

Proprietatea a fost inspectata in data de 22 Ianuarie 2016 de catre un reprezentant al City Property Management

SRL, doamna Istodorescu Claudia - MTA, in prezenta domnului Popescu George. Confirmam ca doamna Maria

Monica Copilas, autoarea acestui raport, are experienta pentru acest tip de proprietati si este calificat sa

realizeze rapoarte de evaluare.


Nr de Ref: MB16_006






1.3 STATUTUL EVALUATORULUI

In realizarea acestui raport, SC City Property Management SRL actioneaza ca evaluator extern in conformitate

cu definitia data de catre Standarde.

1.4 CONFLICT DE INTERESE

Confirmam ca nu am avut nicio implicare oficiala prealabila cu privire la proprietati sau cu proprietarul in ultimele

24 de luni. Consideram, prin urmare, ca nu avem niciun conflict de interese in furnizarea de consultanta pe care

ati solicitat-o.

2 LOCATIA

Proprietatea este amplasata in zona semi-centrala a municipiului Timisoara, in cartierul Complex Studentesc,

zona Trubadur, amplasat stradal la str. Alexandru Vaida Voievod, la aproximativ 2 km de zona centrala a

acestuia (Parcul Civic). Zona are un caracter predominant rezidential determinat de blocuri de locuinte cu regim

de inaltime P+4E, date in functiune intre anii 1975-1980. Principalele repere ale zonei sunt reprezentate de

Caminele Studentesti ale Universitatii de Vest.

Cartierul este bine conectat cu centrul orasului prin intermediul transportul public – liniile de tramvai –6 si 8, statia

Deliblata.

3 DESCRIERE

Proprietatea este reprezentata de un spatiu comercial, cu destinatia de restaurant, situat la parterul unui imobil

de locuinte cu regim de inaltime P+4E, dat in folosinta in jurul anului 1980. Imobilul are o structura din beton

armat-stalpi si grinzi, inchideri si compartimentari din diafragme de beton armat, plansee de beton, terasa termo

si hidroizolata. Proprietatea are o suprafata utila de 382.29 mp, fiind extinsa in anul 2004 si beneficiaza de

finisaje medii. Conform Releveului pus la dispozitie spatiul are urmatoarea compartimentare si suprafete: hol in

suprafata de 25.47 mp; birou in suprafata de 16.22 mp; trei sali internet in suprafata de 16.22 mp fiecare; grup

sanitar in suprafata de 16.20 mp; garderoba in suprafata de 6.12 mp; dus in suprafata de 2.21 mp; wc in

suprafata de 2.21 mp; windfang in suprafata de 4.71 mp; camera zarzavat in suprafata de 10.12 mp; magazine in

suprata de 5.33 mp; bucatarie in suprafata de 15.77 mp; bucatarie rece in suprafata de 15.72 mp; camera vase

albe in suprafata de 15.95 mp; sala de mese in suprafata de 197.60 mp.

Fotografii ale proprietatii si a vecinatatilor sunt atasate in Anexa 4.

4 UTILITATI

Utilitatile-energia electrica, gaze naturale, apa curenta, canalizare sunt diponibile pe proprietate.Am presupus

capacitatea serviciilor ca fiind adecvata pentru utilizarea viitoare a proprietatii.


Nr de Ref: MB16_006






5 INFORMATII FURNIZATE

5.1 Copii ale documentelor

In sprijinul realizarii prezentului raport de evaluare ne-au fost furnizate copii ale urmatoarelor documente:

i Contract de concesiune nr. 7 din 27.04.2000;

ii Contract de concesiune nr 24 din 13.11.2000;

iii Act aditional la Contractul de concesiune nr 24 din 13.11.2000 nr. 3 din 25.11.2009;

iv Act aditional la Contractul de concesiune nr 24 din 13.11.2000 numar si data ilizibile;

v Contract de vanzare cumparare autentificat cu nr. 1012 din 14.09.2009 de BNP Azoitei Ioan-Gabriel;

vi Contract de inchiriere nr. 39 din 02.02.2014;

vii Act aditional nr. 1 la Contractul de inchiriere nr. 39 din 02.02.2014 nr. 30 din 30.01.2015;

viii Act aditional nr. 2 la Contractul de inchiriere nr. 39 din 02.02.2014 nr. 191 din 05.05.2015;

ix Extras de Carte Funciara nr. 402020-C1-U3 cu nr. cerere 4294 din 13.01.2016;

x Extras de Carte Funciara nr. 410526-C2 cu nr. cerere 4295 din 13.01.2016;

xi Extras de Carte Funciara nr. 410526 cu nr. cerere 4295 din 13.01.2016;

xii Documentatie cadastrala: Releveu sc. 1:100 – fara viza OCPI;

Am considerat aceste documente ca fiind copii fidele si adevarate ale originalelor fara a face verificari in acest

sens.

6 DREPT DE PROPRIETATE

In baza copiilor dupa actele de proprietate furnizate am constatat ca SC IZOMETAL-MAGELLAN SRL este

proprietarul imobilelor.

Recomandam verificarea actelor de proprietate de catre consilierii dumneavoastra de specilitate. Pentru prezenta

evaluare am presupus ca dreptul de proprietate este transferabil catre orice alt proprietar succesiv. Drepturile de

proprietate evaluate sunt considerate a fi absolute asupra proprietatii subiect.

7 TAXE DE PROPRIETATE

TVA

Titlul de proprietate referitoare la proprietate este detinut de o companie, si, prin urmare, TVA-ul este datorat fie

pe chirii sau la pretul de achizitie de catre cumparator sau locatar, cu toate acestea, TVA-ul este deductibil asa

cum prevad autoritatile fiscale.

Titlu de proprietate al proprietatii este detinut de o companie, si, prin urmare, TVA-ul este datorat fie pe chiriile

sau pretul de achizitie de catre cumparator sau chirias. Pentru unitatile cu o valoare mai mica decat 380.000 lei

(aproximativ € 90.000) si suprafete mai mici decat 120 m2 (suprafata utila) se aplica TVA de 5%. Pentru

companii TVA-ul este deductibil asa cum prevad autoritatile fiscale si, in consecinta problema TVA-ul nu

afecteaza in mod negativ valoarea proprietatii. Pe de alta parte, pentru cumparatorii individuali, TVA-ul nu este

supus la despagubiri si, prin urmare, reprezinta un cost suplimentar de 5% sau 24%.


Nr de Ref: MB16_006






8 REGIM URBANISTIC

Planurile/ Cadrul de dezvoltare local

Proprietatea se afla in jurisdictia municipiului Timisoara, a carui planificare este continuta in planul de dezvoltare

PUG. Orice schimbare in procesul de planificare se poate realiza prin depunerea unui PUD sau PUZ.

Proprietatea nu este listata si nu se afla intr-o zona de conservare.

9 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Practica internationala de evaluare este fondata pe conceptul ca valoarea unei proprietati este o functie a Celei

mai bune utilizari (“Evaluarea proprietatilor imobiliare”, Editia a zecea, publicata in 1992 de Institutul de Evaluare)

definita ca fiind:

“Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau a unei proprietati imbunatatite, care este posibila

fizic, sustinuta adecvat, fezabila financiar si care rezulta in valoarea maxima. Cele patru criterii pe care cea mai

buna trebuie sa le indeplineasca sunt permisivitatea, posibilitatea fizica, fezabilitatea financiara si profitabilitatea

maxima.” Considerand caracteristicile prezente ale proprietatii si locatia, consideram ca Cea Mai Buna Utilizare

este cea de spatiu comercial.

10 CONSIDERENTE DE MEDIU

10.1 CONTAMINARE

Nu am realizat, nici nu am dispus o evaluare de mediu in vederea stabilirii daca exista sau ar putea exista vreo

contaminare, nici nu avem cunostinte daca un astfel de studiu a fost elaborat de catre un consultant de

specialitate.

Nu am observat vreo dovada de posibila sau prezenta de contaminare a proprietatii despre care sa consideram

ca ar putea afecta valoarea raportata.

10.2 RISC DE INUNDATIE

Din informatiile aflate la dispozitia noastra nu a reiesit ca proprietatea s-ar afla intr-o zona cu risc de inundatii. Nu

am gasit informatii privind indundatii recente in aceasta zona. In consecinta, nu am realizat nicio modificare la

evaluarea noastra in ceea ce priveste riscul de inundatii.

11 COMENTARII CU PRIVIRE LA PIATA

Analiza pietei imobiliare specifice

Considerente privind piata imobiliara si caracteristicile sale:

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua

tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt

banii.


Nr de Ref: MB16_006






O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare

proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente:

numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate

care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor,

schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit,

volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.. In general, proprietatile

imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de

reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de

echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel

ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru.

Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod

frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.

Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare

este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante

motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si

exogeni proprietatii.

In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul,

amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare

(rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici,

specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.

Oferta si Cererea

Oferta de spatii de birouri din București se mentine constanta la aproximativ 2,4 milioane de metri patrati. In S1

2015 nu s-a livrat nicio cladire de birouri, fiind in constructie aceleaşi imobile ca şi semestrul trecut. Comparativ

cu 2015, anul anterior (2014) a inregistrat livrari de aproximativ 51.000 mp in primul semestru şi aproape 70.000

mp in cel de-al doilea semestru.

In cel de-al doilea semestru al lui 2015 a avut loc insa inchiderea tranzactiei dintre fondul de investitii

Globalworth, controlat de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, şi grupul italian Nusco. Tranzactia implica

vanzarea cladirii de birouri Nusco Tower, din zona Floreasca, şi a unui teren de 2.400 mp in apropiere pentru

suma de 46 de milioane €. O alta tranzactie este preluarea parcului industrial Mercury Logistic Park de catre

fondul de investitii ceh CTP pentru 10 milioane €. Parcul logistic este format din trei cladiri cu o suprafata de

aproape 35.000 mp dezvoltate pe un teren de 11.5 hectare de la kilometrul 23 al autostrazii Bucureşti-Ploieşti.

Procesul de relocare a companiilor din centrul de afaceri consacrat (zona Piata Victoriei-Piata Aviatorilor) catre

spatii noi de birouri din culoarul Barbu Vacarescu-Calea Floreasca se continua datorita unor costuri mai mici,

coroborate cu disponibilitatea unor spatii mari de inchiriat, necesare consolidarii activitatii, precum și existenta

statiei de metrou Aurel Vlaicu care deservește zona. O alta zona in dezvoltare pe segmentul birourilor este

Politehnica, prin livrarea cladirilor Afi Park 2 şi 3, şi construirea urmatoarelor doua imobile Afi Park 3 şi 4 (acestea

sunt inca in constructie); zona Politehnica este sprijinita de existenta mijloacelor publice de transport (statia de


Nr de Ref: MB16_006






metrou cu acelaşi nume, precum şi numeroaselor linii de autobuz şi troleibuz), a mall-ului Afi Palace și a

campusului universitar Regie -Leu de unde companiile pot recruta forta de munca tanara și calificata.

In afara Capitalei, cea mai mare piata de birouri este cea din Cluj Napoca cu aproximativ 190.000 mp, urmata de

Iaşi cu 125.000 mp, Timişoara cu aproximativ 100.000 mp şi Braşov cu 80.000 mp, aceste patru oraşe cumuland

sub un sfert din „stocul” din Capitala.

Stocul total al spatiilor care urmeaza sa fie livrate anul acesta in afara Capitalei este de aproximativ 100.000 mp,

majoritatea acestor spatii regasindu–se in principalele patru oraşe de provincie (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi

Braşov). Celelalte orașe de provincie au un stoc relativ mic de spatii moderne de birouri, cu un numar limitat de

spatii de clasa A.

Cererea de birouri din principalele oraşe de provincie a cunoscut o creştere semnificativa in decursul anului trecut

şi jumatatea anului in curs, principalele sectoare unde s-a manifestat aceasta cerere fiind IT&C, urmate de

sectorul manufacturier şi industrial.

Chirii

La nivel national, chiria spatiilor de birouri clasa A a scazut ușor in ultimele șase luni ale lui 2015 (0.5%) fiind

depașita de cea aferenta spatiilor de clasa B, care au inregistrat o scadere de 0,8%. Aceste scaderi sunt

nesemnificative pentru evolutia pietei in ansamblu, iar tendinta reala a pietei este de stabilizare.

In București, nivelul chiriei a ramas constant, trendul din ultimele doua semestre dand semne ca aceasta se

apropie de stabilizare. In tabelul urmator este prezentata evolutia chiriilor la nivel national, la nivelul polilor de

dezvoltare, al oraşelor mici (populatie sub 125.000 locuitori), precum şi la nivelul Capitalei:

Oraşe – poli: Bucureşti, Iaşi, Galati, Constanta, Bacau, Cluj-Napoca, Braşov, Timişoara,

Oradea, Sibiu, Craiova, Arad, Targu Mureş, Ploieşti şi Piteşti

Oraşe mici: Reşita, Deva, Alba Iulia, Bistrita, Miercurea Ciuc, Baia Mare, Satu Mare,

Suceava, Buzau, Targovişte, Dr. Tr. Severin, Ramnicu Valcea


Nr de Ref: MB16_006






Nivelul chiriilor pentru spatiile de clasa A se incadreaza in intervalul 15.5-18.5 €/mp/luna in Capitala, 12-13

€/mp/luna in Cluj Napoca, intre 12-14 €/mp/luna in Timişoara, iar in Braşov chiriile sunt cuprinse intre 11-13

€/mp/luna.

Chiriile medii din ultimele trei semestre ale anului 2015, pentru București și cele 40 de municipii reședinta de

judet sunt prezentate in tabelul de mai jos:

Yield

Randamentul aşteptat in București a inregistrat o contractie de aproximativ 50 de puncte procentuale comparativ

cu semestrul anterior, fiind cuprins intre 7,75-8,75% pentru clasa A, respectiv 8,75-9,75% pentru clasa B.


Nr de Ref: MB16_006






Rata de neocupare

Rata de neocupare la nivel national pe segmentul industrial, la nivelul polilor de dezvoltare, precum și la nivelul

orașelor mici, este prezentata in tabelul urmator:

Rata medie de neocupare a spatiilor industriale la nivel national este cuprinsa intre 17% şi 25% in functie de

marimea spatiului industrial şi locatie.

12 IPOTEZE DE EVALUARE. METODE DE EVALUARE UTILIZATE

12.1 METODE DE EVALUARE

Practica evaluarilor se refera in general la 3 abordari distincte numite: Metoda Comparatiei Directe, Metoda

Veniturilor si Metoda Costurilor astfel cum sunt definite mai jos. Aceste abordari sunt uneori adaptate pentru a

putea corespunde diferitelor situatii. In acest sens precizam Abordarea reziduala care este o combinatie a celor

trei metode enumerate anterior, si care este definita de asemenea mai jos.

12.1.1 Metoda Comparatiei Directe – bazata pe principiul substitutiei, este abordarea care presupune ca un cumparator

prudent nu va plati pentru o proprietate un pret mai mare, daca exista pe piata proprietati similare la un pret mai

mic. Aceasta metoda se bazeaza pe o comparatie directa intre proprietatea evaluata si proprietati comparabile

vandute sau ofertate spre vanzare la data evaluarii.

12.1.2 Metoda Veniturilor – se bazeaza pe transformarea veniturilor viitoare generate de catre proprietate intr-o valoare

estimata printr-un proces de capitalizare ce transforma venitul viitor, anticipat intr-o valoare prezenta.

12.1.3 Metoda Costurilor – presupune ca un cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul

replicarii proprietatii la timpul prezent presupunand ca nu exista intarzieri sau factori economici care sa

influenteze valoarea. Din costul replicarii unei proprietati la data prezenta se scad deprecierile cladirii si se

adauga valoarea terenului considerat vacant.

12.1.4 Metoda Reziduala – asa cum anterior am precizat, este o combinatie a metodei Comparatiei de Directe, a

Metodelor de venit precum si a Metodei Costurilor deoarece implica analiza pietei pentru a determina valoarea

obtenabila a viitoarei proprietati. Din aceasta valoare sunt extrase costurile cu realizarea cladirii astfel ajungand la

valoarea reziduala a terenului. Desi in teorie se apreciaza ca aceasta metoda ofera o mai mica acuratete fata de


Nr de Ref: MB16_006






Metoda Comparatiei sau Metoda Capitalizari Veniturilor, este uneori singura metoda potrivita pentru determinarea

valorii proprietatilor cu caracteristici atipice sau pentru evaluarea terenurilor in acele situatii in care pe piata nu

sunt disponibile tranzactii comparabile.

12.2 METODA DE EVALUARE UTILIZATA

Efectele crizei financiare mondiale (dublata de o creditare redusa, cat si discrepanta dintre asteptarile vanzatorilor si cumparatorilor) au condus la o piata aproapre inghetata, cu un numar limitat al tranzactiilor. Astfel, am calculat valoarea de piata a proprietatii folosind Abordarea prin venit. Tabele de calcul sunt atasate in Anexa 1.

12.3 EVALUAREA

Abordarea prin comparatii de piata

Abordarea prin comparatii işi are baza in analiza pietei şi utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea

valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea

"de evaluat".

Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu

preturile de tranzactionare a unor proprietati competitive şi comparabile.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile şi diferentele intre proprietati şi tranzactiile care influenteaza

valoarea.

Metoda este o abordare globala, care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata, reflectate

in mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma

tranzactiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate in zona, sau zone comparabile satisfacator.

Pentru a stabili valoarea de piata a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de piata in general la nivelul

localitatii şi in special in zona de amplasare a imobilului subiect.

Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor şi a datelor disponibile, calculul şi aplicarea ajustarilor de comparatie

prezentate au urmarit (cuantificarea pentru ajustare) elementele de comparatie:

Drepturi de proprietate, Ajustare pentru Finantare, Conditii de Vanzare Conditii ale Pietei, Localizare,

Caracteristici fizice, Caracteristici economice, Utilizarea, Componente non-imobiliare ale valorii.

Aceasta abordare nu a putut fi aplicata deoarece nu au putut fi identificate oferte comparabile suficiente,

similare si relevante (spatii comerciale situate in blocuri de locuinte edificate inainte de 1990) in zona

Trubadur/ Complex Studentesc. Potrivit informatiilor puse la dispozitie de catre agentii imobiliari, acest

tip de spatii comerciale sunt rareori oferite spre vanzare datorita avantajelor puse la dispozitie (localizare

in cadrul zonelor de locuinte, inclusiv cele mediane si periferice, accesibilitate, vad comercial, acces

utilitati).


Nr de Ref: MB16_006






Abordarea prin venit

In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata)a beneficiilor viitoare anticipate aduse

proprietarului, obtinute prin exploatarea spatiilor. Evaluarea a fost realizata prin metoda bazata pe capitalizarea

veniturilor. Aceasta presupune ca un imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare,

constituie un potential venit pe termen indelungat prin inchiriere. Cu alte cuvinte spatiile au valoare de

randament.

Metoda Capitalizarii Venitului a fost aplicata pentru a determina valoarea de piata a proprietatii pornind de la

veniturile pe care aceasta le poate genera. Venitul brut potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi

generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea

cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicat in mod

curent la data evaluarii, la nivelul chiriei sperate in prima luna sau an complet de exploatare, sau la nivelul

venitului periodic anticipat pentru perioada de detinere (in cazul actual venitul obtinut din chirii, nivelul acestora

fiind cel practicat pe piata la data evaluarii);

- Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de

neocupare (spatiu comercial neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi); Venitul net din

exploatare (VNE) – venitul efectiv ramas dupa scaderea tuturor cheltuielilor de exploatare, inainte de scaderea

amortizarii si a serviciului creditului ipotecar

- Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezulta dintr-o

analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile. Rata de capitalizare este un divizor prin intermediul

caruia un venit net, sub forma unei anuitati, se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de

forma in care aceasta se realizeaza. Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori printre care gradul

de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative,

randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si capital, nivelurile de impozitare.

Elementele necesare calculului valorii imobilului sunt:

- Chiria lunara bruta folosita este de 11 euro/m2/luna, rezultand un total de 50.462 Euro/an,

- Procentul total pentru gradul de neocupare si costurile operationale este de 24.20%, cu un cost total al

cheltuielilor de 12.210 Euro/an.

- Rata de capitalizare folosita: 10%

Am adoptat o rata de capitalizare de 10%, care reflecta tipologia proprietatii evaluate precum si faptul ca

proprietatea nu ar fi de interes pentru investitorii institutionali ci mai curand pentru utilizatori finali.

Rata de capitalizare a fost aleasa luand in considerare mai multe aspecte legate de mediul general de investitii,

calitatea proprietatii si capacitatea acesteia de a reprezenta un produs de investitie.


Nr de Ref: MB16_006






Am estimat chiria maxima obtenabila pentru proprietatea analizata prin comparatie cu alte oferte pentru

proprietati similare din zona. Din venitul anual brut am scazut costurile cu taxele pe proprietate, neocuparea,

obtinand venitul net anual net care a fost capitalizat la un randament de 10%, generand o valoare de piata a

proprietatii.

Tabelele de calcul se regasesc in ANEXA 1. Astfel, am estimat Valoarea de piata a proprietatii analizate prin

Metoda Capitalizarii Venitului la 383.000 Euro.

Abordarea prin cost

Aceasta abordare este adecvata in estimarea valorii de piata a constructiilor noi sau relativ noi, deoarece, in

aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de obicei apropiate. Constructiile noi sau aproape noi reprezinta in

acelasi timp, de regula, si cea mai buna utilizare a terenului.

Avand in vedere caracteristicile cladirii analizate, evaluarea s-a realizat pe baza “Costuri de reconstructie- costuri

de inlocuire” – editat de catre Iroval Bucuresti.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:

· Stabilirea costului de inlocuire prin estimarea unui deviz general estimativ, pe elemente constructive, in

functie de caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a cladirii la nivelul preturilor actuale pe

baza documentatiei pusa la dispozitie de catre client si a inspectiei si investigatiilor efectuate in teren

· Determinarea costului de inlocuire net la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.

Pentru determinarea valorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce se evalueaza s-au parcurs

urmatoarele etape:

- documentare privind obiectul ce urmeaza a fi evaluat prin studierea documentelor puse la dispozitie de catre

client si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirii

- cercetarea obiectului la fata locului si stabilirea starii tehnice a cladirii si a subansamblelor componente

- se efectuaza incadrarea cladirii in una fisele de evaluare plecand de la tipul structural

- se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de

lucrari;

- se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi actuale

In functie de natura constructiilor, costul de inlocuire a fost estimat si pe baza comparatiilor cu preturile unitare

actuale practicate in constructii.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare

cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala.


Nr de Ref: MB16_006






Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:

- uzura fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc. Aceasta poate avea

doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de

nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat

cresterea de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot

fi corectate in prezent din motive practice sau economice)

- neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de

vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte -

neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru deficiente care necesita

adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare functionala

nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus in costul de nou dar ar trebui inclus

sau un element inclus in costul de nou dar nu ar trebui inclus)

- depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi

modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc.

Pentru estimarea costurilor s-a folosit indreptarul «Costuri de reconstructie – costuri de inlocuire – cladiri

industriale, comerciale si agricole, constructii speciale» editat de Iroval Bucuresti, editia 2010 si indicii de

actualizare 2015 – 2016. Fisa de constructii este prezentata in Anexe.

Metoda Costului nu este o metoda de evaluare relevanta pentru acest tip de proprietate, ea venind in sprijinul

sustinerii valorii de piata, dar nu a determinarii acesteia.

12.4 ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZII ASUPRA VALORII

Inainte de a prezenta rezultatul evaluarii este necesar sa mentionam ca, in capitolul anterior au fost aplicate

concomitent, doua abordari pentru evaluare, si anume: abordarea prin piata si abordarea prin cost, in sensul ca

s-a urmarit obtinerea unor valori separat, prin fiecare metoda, acolo unde s-a dispus de date de pe piata, dupa

care, prin aplicarea asa-numitei “reconcilieri a rezultatelor” s-a obtinut valoarea de piata .

Astfel,prin cele doua metode de evaluare s-au obtinut urmatoarele valori pentru proprietatea evaluata:

Valoarea estimata prin venit Valoarea estimata prin cost

383.000 EUR echivalentul a 1.736.062 RON 186.000 EUR echivalentul a 84.101 RON

Adecvarea buna buna

Precizia buna slaba

Cantitatea de informatii

suficienta suficienta


Nr de Ref: MB16_006






Criteriile pe baza carora s-a ajuns la o estimare a valorii finale fundamentata si semnificativa sunt:

• Adecvarea – prin prisma acestui criteriu se judeca cat de pertinenta este fiecare metoda, scopul si

utilizarea valorii.

• Precizia – este masurata de incredere a evaluatorului in corectitudinea datelor, de calcule efectuate si

de corectiile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile.

• Cantitatea de informatii – reflecta cantitatea informatiilor de care a dispus evaluatorul.

Este necesar a se aplica ceea ce Standardele de Evaluare numesc „Reconcilierea valorilor”.

Valoarea de baza este 383.000 eur, reprezentand valoarea estimata cu abordarea prin venit, ce este aleasa ca

valoare a proprietatii. In acest caz, aceasta este mai mare cu 51 % fata de valoarea estimata cu abordarea cost.

Avand in vedere cele de mai sus si faptul ca valoarea obtinuta prin piata a rezultat pe baza utilizarii datelor din

piata specifice unor astfel de proprietati, rezulta ca valoarea obtinuta pe aceasta cale reflecta in mod direct optica

pietei asupra bunului evaluat.

In acest context, ca urmare a investigatiilor si analizelor mele avand in vedere criteriile de apreciere (adecvarea,

precizia si cantitatea de informatii) si tinand cont de factorii ce influenteaza valoarea (utilitatea, raritatea, dorinta si

puterea de cumparare), in opinia mea, valoarea de piata a proprietatii, la data evaluarii este de:

383.000 EUR echivalentul a 1.736.062 RON, valoare care nu contine si cota de TVA.

Argumente ce au stat la baza elaborarii acestei opinii:

• valoarea a fost estimata tinand cont de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in

prezentul raport;

• datele referitoare la chirii sunt extrase din diverse surse neverificabile. Piata de chirii este foarte

slaba.

• la estimarea valorii s-a tinut seama de destinatia proprietatii;

• valoarea este influentata de contextul economic actual, de piata locala;

• situatia actuala a proprietatii si scopul evaluarii au stat la baza selectarii metodelor de evaluare

utilizate si de modalitatile de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai

probabila a valorii proprietatii;

• valoarea este o predictie;

• evaluarea este opinia unei valori;


Nr de Ref: MB16_006






12.5 VALOAREA DE PIATA

Avand in vedere faptele stabilite in prezentul Raport de Evaluare, suntem de parere ca valoarea de piata a

proprietatii la data de 28 Ianuarie 2016 este de:

€ 383.000 (Trei sute optzeci sit trei de mii Euro)

echivalentul a

1.736.062 RON

(Un million sapte sute treizeci si sase de mii si saizeci si doi RON)

Rata de Schimb Valutar la 28 Ianuarie 2016: 1 Euro = 4,5328 Ron

Opiniile si valorile prezentate in acest raport reprezinta puncul nostru de vedere obiectiv la data evaluarii.

12.6 VALOAREA DE VANZARE FORTATA

Ca urmare a cererii dumneavoastra, am estimat in continuare o posibila valoare de vanzare fortata a proprietatii

subiect avand in vedere o expunere limitata in piata.

Intr-o astfel de situatie, in mod evident, proprietatea subiect va fi in concurenta cu alte proprietati din zona. Cu

alte cuvinte, s-a presupus o comercializare a proprietatii subiect axata pe vanzarea la pretul cel mai mare, care

se poate obtine intr-un termen de timp considerat. O astfel de strategie va sacrifica in mod clar pretul mai mare al

proprietatii in favoarea unei vanzari rapide.

Sub rezerva continutul acestui raport si conform valorilor curente, suntem de parere ca valoarea de piata totala a

intereselor eficiente absolute ale proprietatii, in ipoteza unei vanzari fortate, este:

€ 268.000 (Doua sute saizeci si opt de mii Euro)

echivalentul a

1.215.244 RON

(Un million doua sute cinsprezece mii doua sute patruzeci si patru RON)

Rata de Schimb Valutar la 28 Ianuarie 2016: 1 Euro = 4,5328 Ron


Nr de Ref: MB16_006






13 CONFIDENTIALITATE

Prezentul raport de evaluare este realizat pentru uzul exclusiv al destinatarului si nu ne asumam nici o

responsabilitate fata de terti pentru continutul raportului sau a unor parti din el. Utilizarea acestui raport pentru un

alt scop decat cel in vederea caruia a fost realizat ar putea fi neadecvata si de aceea o asemenea utilizare nu e

permisa fara consultarea noastra prealabila.

Prezentul raport, in tot sau in parte, nu poate fi publicat sau inclus in nici un fel de publicatii fara acordul prealabil

al evaluatorului, in scris cu privire la forma sau contextul publicarii.

Maria Monica Copilas

Membru ANEVAR


T +40 372 737 869

F +40 378 105 824

[email protected]

Gabriela Ariciu

Director General City Property Management


T +40 372 737 869

F +40 378 105 824

[email protected]

28 Ianuarie 2016

ANEXA 1 – Tabele de calcul

A Income Approach/ Abordarea prin venituri

Nr. Crt. Sectiune Suprafata utila Chirie Unitara Chirie Lunara Chirie Anuala

m² €/m²/luna €/luna €/an

1 Apartament 382.29 11.00 4,205 50,462

382.29 11.00 4,205 50,462

Suprafata totala Chirie Medie Unitara

Nr. Crt. Sectiune Procentaj Suma

% €

1 Grad Neocupare 16.67% 8,410

2 Asigurare - based on DRC/ CIN 0.20% 372

3 Impozit 1.30% 2,418

4 Intretinere 2.00% 1,009

5 Concesiune 0.00% 0.0%

Total Cheltuieli Estimate 12,210

Rata Cheltuielilor 24.20%

Venit Net Annual 38,253

Chirie unitara neta: 8.34

Rata Capitalizare 10.00%

Valoare Metoda Veniturilor EUR rounded at/ rotunjit la 3 383,000

Valoare Metoda Veniturilor RON 4.5328 1 1,736,062

1. ADRESA: Casa unifamiliala

1975-1980, extins in 2004 lei/eur

teren in cota indiviza 4.5328

449.75

449.75

184.69 mp conform releveu

197.60

217.28

232.47

382.29

382.29

TABEL CENTRALIZATOR - INVESTITII REALIZATE (COSTURI DE RECONSTRUCŢIE SAU DE ÎNLOCUIRE)

Suprafaţa

construită (mp)

Cost / mp tip

fundaţie

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Grad de

finalizare

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit

D E

1.003 1.000

1 8CPSM3254E 217.28 366.6 79,663.11 1.003 1.000 79,901.4 lei 100% 79,901.4 lei 0.0 lei

79,901.4 lei 79,901.4 lei 0.0 lei

Suprafaţa

construită (mp)

Cost / mp tip

parter

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit

A B C=AxB D E F=CxDxE G H=G*F I=F-H

1 8CPPM3254E 217.28 1,417.99 308,103.12 1.003 1.000 309,024.7 lei 100% 309,024.7 lei 0.0 lei

309,024.7 lei 309,024.7 lei 0.0 lei

Suprafaţa

construită (mp)

Cost / mp tip

mansarda

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit


1 8EXTM325 232.47 1,424 331,011.15 1.003 1.000 332,001.2 lei 100% 332,001.2 lei 0.0 lei

332,001.2 lei 332,001.2 lei 0.0 lei

449.75

720,927.3 lei 720,927.3 lei 0.0 lei

1,602.9 lei 1,602.9 lei 0.0 lei

TOTAL MP

TOTAL COST INFRASTRUCTURĂ ŞI SUPRASTRUCTURĂ100%

TOTAL PREŢ / MP

Nr. cr.Tip parter - extindere

(simbol)

TOTAL PARTER - EXTINDERE

H=G*F I=F-H

TOTAL INFRASTRUCTURĂ

Nr. cr. Tip parter - initial (simbol)

TOTAL PARTER

- Arie utilă mp conform releveu

3. CALCUL COST DE INLOCUIRE BRUT

Nr. cr. Tip fundaţie (simbol)

A B C=AxB F=CxDxE

mp conform releveu

- suprafata construita initiala mp estimat

- Arie totala mp conform releveu

- suprafata construita extindere mp estimat

- Arie Construita Desfășurată mp estimat

- suprafata utila extindere

- suprafata utila initiala

- an constructie

- Arie teren aferent (mp)

- Arie construita la sol mp estimat

ANEXA - FISA DE CALCUL ABORDAREA PRIN COST - Costuri de reconstructie - Corneliu Schiopu - Iroval 2010 cu indicii de actualizare 2015 - 2016

str. 1 Mai, nr. 83

2. DATE DE REFERINTA:

FINISAJ INTERIOR ŞI EXTERIOR

Suprafaţa

construită (mp)

Cost/mp

finisaj parter

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit


1 FOBMAG - spatiu initial 217.28 1049.4 228,006.05 1.003 1.000 228,688.0 lei 100% 228,688.0 lei 0.0 lei

2 FOBEXTM - extindere 232.47 331.7 77,100.45 1.003 1.000 77,331.1 lei 100% 77,331.1 lei 0.0 lei

306,019.1 lei 306,019.1 lei 0.0 lei

Suprafaţa

opaca (mp)

Cost / mp

finisaj

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit


1 FALUCOB - extindere 39.90 450 17,945.43 1.003 1.000 17,999.1 lei 100% 17,999.1 lei 0.0 lei

17,999.1 lei 17,999.1 lei 0.0 lei

Suprafaţa

construită (mp)

Cost/mp

învelitoare/ter

asă

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit


1 TENEM4E - spatiu initial 217.28 91.7 19,926.11 1.003 1.000 19,985.7 lei 100% 19,985.7 lei 0.0 lei

2 TENEXTM - extindere 232.47 462.1 107,428.61 1.003 1.000 107,749.9 lei 100% 107,749.9 lei 0.0 lei

127,735.6 lei 127,735.6 lei 0.0 lei

451,753.8 lei 451,753.8 lei 0.0 lei

1,004.45 lei 1,004.4 lei 0.0 lei100%

TOTAL PREŢ / MP

Nr. cr. Învelitoare / terasă (simbol)

TOTAL ÎNVELITOARE / TERASĂ

TOTAL MP

TOTAL FINISAJ INTERIOR, EXTERIOR ŞI ÎNVELITOARE / TERASĂ

TOTAL FINISAJ ETAJ 1

Nr. cr. Finisaj parter (simbol)

TOTAL FINISAJ PARTER

Nr. cr. Finisaj fatada (simbol)

INSTALAŢII FUNCŢIONALE INTERIOARE

Suprafaţa

construită (mp)

Cost/mp

instalaţie

electrică

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Grad de

finalizare

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit


1 ELMAG - spatiu initial 217.28 428 93,063.14 1.003 1.000 93,341.5 lei 100% 93,341.5 lei 0.0 lei

2 ELEXTM - extindere 232.47 360.1 83,719.30 1.003 1.000 83,969.7 lei 100% 83,969.7 lei 0.0 lei

177,311.2 lei 177,311.2 lei 0.0 lei

Suprafaţa

construită (mp)

Cost/mp

instalaţie

sanitara

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Grad de

finalizare

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit


1 SAMAG - spatiu initial 217.28 120.6 26,195.96 1.003 1.000 26,274.3 lei 100% 26,274.3 lei 0.0 lei

2 SAEXTM - extindere 232.47 35 8,078.16 1.003 1.000 8,102.3 lei 100% 8,102.3 lei 0.0 lei

34,376.6 lei 34,376.6 lei 0.0 lei

Suprafaţa

construită (mp)

Cost/mp

instalaţie

încălzire

Total cost

catalog

Corecţie

distanţă (1)

Corecţie

manoperă (2)

Cost total

corectat

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit


1 INMAG - spatiu initial 217.28 81.3 17,671.58 1.003 1.000 17,724.4 lei 100% 17,724.4 lei 0.0 lei

2 IEXTM - extindere 232.47 211 48,954.47 1.003 1.000 49,100.9 lei 100% 49,100.9 lei 0.0 lei

66,825.3 lei 66,825.3 lei 0.0 lei

278,513.2 lei 278,513.2 lei 0.0 lei

61,444 € 61,444 € 0 €

136.6 € 136.6 € 0.0 €

TOTAL INSTALATII SANITARE

Nr. cr.Instalaţii de încălzire

(poziţie)

TOTAL INSTALALAŢII ÎNCĂLZIRE

TOTAL INSTALAŢII FUNCŢIONALE Lei

100%TOTAL INSTALAŢII FUNCŢIONALE Euro

TOTAL PREŢ EURO / MP

Nr. cr. Instalaţii electrice (poziţie)

TOTAL INSTALATII ELECTRICE

Nr. cr. Instalatii sanitare (poziţie)

Cost total

stadiu final

Grad de

finalizare

Cost total

stadiu actual

Necesar de

investit

1,451,194.3 lei 1,451,194.3 lei 0.0 lei

320,154 € 320,154 € 0 €

1,170,317.9 lei 1,170,317.9 lei 0.0 lei

258,189 € 258,189 € 0 €

574.1 € 574.1 € 0.0 €

TOTAL CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE Lei (cu TVA)

100%

TOTAL CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE Euro (cu TVA)

TOTAL CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE Lei (fara TVA)

TOTAL CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE Euro (fara TVA)

PREŢ FINAL EURO / MP DESFASURAT CONSTRUIT (fara TVA)

A Abordarea prin costuri

A.1 Valoarea cladirilor

Nr. Crt. Sectiune Suprafata utila

totala

Suprafata construita

totala

Cost Unitar de

Inlocuire

Anul PIF Costul de

inlocuire brut

Depreciere

totala

Stadiu de

finalizare

Cost de inlocuire

net (fara TVA)

Cost de Inlocuire

Unitar Net (fara TVA)

m² m² €/m² € f izica functionala externa € €

1 Spatiu existent 184.69 217.28 786.82 1980 170,963 41% 0% 0.00% 41% 100% 81,102 373

2 Extindere 197.60 232.47 641.76 2004 149,191 13% 0% 0.00% 13% 100% 104,745 451

382.29 449.75 711.84 320,154 42% 185,847 413.22

Suprafata totala Cost Unitar de

Inlocuire mediu

Costul de Inlocuire

Brut Total

Depreciere

totala

Cost M ediu Net de

inlcouire

A.2 Valoarea terenului

Nr. Crt. Sectiune Suprafata Valoare de piata

unitara

Valoare de piata

estimata

m² €/m² €

1 Teren cota indiviza 115/ 546 0 0.00

2 Teren concesionat 163.20 0 0.00

Suprafata totala Valoarea de Piata

M edie Unitara

A rotunjit la 3 EUR 186,000

pentru un curs LEU/ EURO 4.5328 RON 843,101

Depreciere

Cost de inlocuire

net Total:

ANEXA 2 – Localizare

ANEXA 3 – Documente relevante

ANEXA 4 – Fotografii

Drum de acces si vecinatati Vedere imobil

Sala de mese Sala de mese



Grup sanitar Grup sanitar

Hol Hol

WC Garderoba

Birou Birou

Dus Windfang

Bucatarie Bucatarie

Bucatarie Bucatarie

Bucatarie Bucatarie

Centrala termica Centrala termica

Aer conditionat Sistem ventilatie

Aer conditionat

ANEXA 5 – Comparabile

Comparabila 1 – chirie

Disponibila la: http://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/timisoara/p-ta-unirii/spatiu-comercial-de-inchiriat-XV0104GO0


Disponibila la: http://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/timisoara/ultracentral/spatiu-comercial-de-inchiriat-X1BR140E2


Disponibila la: http://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/timisoara/ultracentral/spatiu-comercial-de-inchiriat-XV0104G7M


Disponibila la: http://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/timisoara/badea-cartan/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6CI14014

RAPORT DE EVALUARE PENTRU PROCEDURA DE … · Raport de evaluare realizat de City Property...

Documents

Transcript of RAPORT DE EVALUARE PENTRU PROCEDURA DE … · Raport de evaluare realizat de City Property...