SC Property Partners Valuation Consulting SRL …...SC Property Partners Valuation Consulting SRL...

SC Property Partners Valuation Consulting SRL Evaluare: Oradea, Str. Adevarului nr.46 1

17 Aprilie 2013 Banca Italo-Romena Spa Italia si Eurexpert IPURL Agentia Oradea RE: Oradea, Str. Adevarului nr.46, Jud Bihor Stimata Doamna, Stimate Domn In urma solicitarii d-voastra din data de 25.03.2013, am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare pentru proprietatea mentionata mai sus, in beneficiul clientului, SC Lorant Exchange SRL. Pentru intocmirea prezentului raport, ce se axeaza pe standardele actuale de piata, am avut ca baza atat informatiile furnizate de d-voastra cat si date furnizate de piata de sector si baza de date proprie. In cazul in care orice informatie din cele ce urmeaza, se dovedeste a fi incorecta sau incompleta, acuratetea prezentei evaluari poate fi afectata si, in conformitate, ne rezevam dreptul de a rectifica raportul. Acest raport a fost intocmit de catre un Evaluator calificat sa ofere consultanta in ceea ce priveste evaluarea unei proprietati de acest tip, in acest amplasament. Acest raport a fost realizat in conformitate cu standardele impuse de Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati – ANEVAR si standardele internationale de evaluare, in concordanta cu Standardele Comisiei Internationale de Evaluare (IVSC). Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra asupra valorii de piata a proprietatii mentionate mai sus, la data evaluarii este de:

242.000 Euro (Douasutepatruzecisidouamii Euro) Aceasta valoare se supune atat termenilor si conditiilor noastre, cat si oricaror ipoteze expuse. Deasemenea, aceasta valoare este valida de la data intocmirii prezentului raport si poate fi reconsiderata la o data ulterioara. Trebuie subliniat faptul ca aceasta evaluare este furnizata exclusiv destinatarului prezentei scrisori si nu se accepta nici o responsabilitate transmisa unei terte parti. Se interzice publicarea sau expunerea, in totalitate sau partial, fara acordul prealabil al semnatarului prezentei scrisori. In plus, certificam ca Property Partners Valuation Consulting nu are nici un interes direct cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici o influenta legata de partile implicate, asadar, avand aptitudinea de a oferi consultanta in mod deliberat. Avem increderea ca acest raport de evaluare corespunde cerintelor d-voastra si va stam la dispozitie pentru eventuale informatii ulterioare. Cu stima, Director Raluca Maftei


Raport de Evaluare Client: SC Lorant Exchange SRL Proprietar: SC Lorant Exchange SRL Adresa: Oradea, Str. Adevarului nr.46, Jud Bihor Utilizator: Banca Italo-Romena Spa Italia si Eurexpert IPURL Tipul Proprietatii: Proprietate rezidentiala constructie si teren Numar de inregistrare: 10768/17.04.2013

Valoarea de Piata: (EUR)

242.000 EUR

Valoarea de Piata: (RON)

1.059.549 RON

Teren: Constructii:

39.000 EUR 203.000 EUR

Valoare de asigurare: (EUR)

242.000 EUR

Cursul de schimb (1 EUR= RON 4.3783)

Metode de evaluare Valori rezultate

Comparatia Vanzarilor 242.000 euro Costului de inlocuire net 243.000 euro

Suprafata teren Suprafata construita Suprafata desfasurata

1.847 MP 108.5 MP 325.5 MP

Evaluator autorizat, Crisan Antonio

Administrator, Raluca Maftei

SC Property Partners Valuation Consulting SRL Sos. Chitilei, nr.88, Sector 1, Bucuresti

Data inspectiei: Data evaluarii:

25.03.2013 17.04.2013


CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute în acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Declaram pe propria raspundere ca nu ne aflam in conflict de interese cu institutia de credit, nefiind incident niciunul din cazurile de conflict de interese enumerate expres in Contractul nr. C37/29.01.2013. Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR. Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2011 publicate de către IVSC, respectiv Standardul referitor la active corporale imobiliare – IVS 230 (drepturi asupra proprietăţii imobiliare) ce se supune normelor nationale ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere). La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ai Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania – ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat. Firma SC Property Partners Valuation Consulting si membrii sai au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Omniasig SA. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, certificare, prezentare raport evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat.


I. PREMISELE EVALUARII 1. Scopul evaluarii Stabilirea valori de piata in scopul executarii silite.

2. Destinatarul raportului

Acest raport de evaluare ii este adresat Bancii Italo-Romena Spa Italia si Eurexpert IPURL si nu poate fi utilizat in alte scopuri sau de catre alti destinatari.

3. Prezentarea Consultantului

S.C. PROPERTY PARTNERS VALUATION CONSULTING S.R.L Date de identificare: Cod de Inregistrare fiscala RO 22362087 Registrul Comertului sub nr. J40/16598/2007 Oraşul: BUCUREŞTI Sos. Chitila, nr.88, sector 1 Telefon: 021/6677105 E-mail: [email protected]

4. Prezentarea Clientului Numele clientului: SC Lorant Exchange SRL Jud Bihor, Oradea, Str. Adevarului nr.46, CUI 11883900, J05 /252 /2004

5. Baza de evaluare Estimarea valorii de piata in baza standardelor IVS cadru general – Valoarea de piata – tip de valoare, precum şi tipuri de

valoare diferite de valoarea de piata; IVS 103 – Raportarea Evaluarii; IVA 310 – Evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru

garantarea imprumutului; IVS 230 - drepturi asupra proprietăţii imobiliare.

6. Definitia valorii estimare In conformitate cu IVS – Cadrul general “Valoarea de piata este suma estimata

pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat şi in care partile au actionat fiecare în cunoştinţă de cauza, prudent si fara constrangere.”

7. Conditii si ipoteze limitative: vezi ANEXA 1 8.Clauze de Confidentialitate Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici incluse

intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al S.C. Property Partners Valuation Consulting S.R.L. cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa fie reprodus sau publicat.


II. PREZENTAREA DATELOR

1. Adresa si Proprietarul

1.1 Proprietatea Proprietate rezidentiala situata in Municipiul Oradea, Str. Adevarului nr.46, Jud Bihor Conform documentatiei proprietatea consta in: teren intravilan si casa S+P+M. Conform actelor de proprietate, imobilul este compus din teren in suprafata totala de 1.847 mp si constructie S+P+M avand o suprafata construita desfasurata de 325.5 mp. Conform datelor obtinute la data inspectiei am constatat urmatoarele: Construtia C1 (Locuinta) a fost extinsa in momentul construiri cu un etaj, situat intre parter si mansarda, astfel imobilul in momentul de fata este de tipul S+P+E+M. Pentru aceste modificari nu ne-au fost prezentate autorizatii de cosntruire, procese de luare in functiune, etc., fapt pentru care acest nivel suplimentar nu constituie subiectul prezentului raport de evaluare, imobilul fiind evaluat ca tip S+P+M.

1.2 Proprietar si situatia juridica

SC Lorant Exchange SRL, persoana juridica romana. A fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC Lorant Exchange SRL asupra proprietatii descrise mai sus, conform documentelor puse la dispozitie si anexate prezentului raport de evaluare (vezi Anexele 2 si 3): Documente de proprietate: - Extras de carte funciara nr. 154624/14.10.2010/Oradea - Contract de vanzare cumparare nr. 683 / 2004

Documentatie cadastrala: - Nr. cadastral: 6639/6 - Plan de amplasament si delimitare al corpului de proprietate

1.3 Data inspectiei Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre Dl. Crisan Antonio, Property Partners

Valuation Consulting, in data de 25.03.2013, in prezenta clientului/proprietarului etc

1.4 Data evaluarii 17.04.2013

1.5 Asigurare Nu avem informatii cu privire la asigurarea imobilului.

1.6 Ipoteci

Drept de ipoteca in favoarea BANCA ITALO ROMENA SPA

1.7 Utilizarea actuala

La data inspectiei, proprietatea avea destinatie rezidentiala.

2. Analiza locatiei

2.1 Informatii generale

Amplasarea

Proprietatea in cauza este situata pe strada Adevarului, zona de dealuri a orasului Oradea. (vezi ANEXA 4).

Aceasta zona este considerata ca fiind o zona periferica a municipiului Oradea. Zona este predominant formata din vile noi construite.

Strada Strada Adevarului este asfaltata, cu doua sensuri.

Transportul public

Proprietatea are acces la caile de transport in comun – linie de autobuz. Statiile se afla intr-o raza de cinci minute de mers pe jos departare de proprietate.

Puncte de interes

Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de interes:

- Silver Hotel - Spitalul Clinic Judetean - Lacul de la Saldabagiu - Hanul Pescarilor


2.2 Informatii specifice Zona

Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca relativ linistita. Amplasarea imobilului in cadrul zonei este favorabila. Poluarea este relativ redusa. Retelele publice de utilitati se prezinta in stare buna.

3. Teren

3.1 Suprafata terenului Suprafata de teren aferenta proprietatii este de 1.847 mp in cota exclusiva/indiviza.

3.2 Geografia

Relieful proprietatii este in panta, iar forma este relativ regulata.

3.3 Strada / Front public

Terenul aferent amplasamentului unde este edificat imobilul evaluat are o deschidere de 17 ml la strada Jules Verne.

3.4 Limite

Proprietatea este imprejmuita cu un gard din caramida cu fundatie si stalpi din beton, iar la frontul stradal placat cu marmura.

4. Descrierea Proprietatii

4.1 Constructia Din informatiile obtinute, imobilul s-a edificat in anul cca 2004. Imobilul are regim

de inaltime demisol, parter si mansarda. Aspectul imobilului, atat cel exterior cat si cel interior este intr-o conditie buna.

4.2 Structura Solutia constructiva aferenta este cea de fundatii continue cu stalpi, grinzi si plansee din beton armat. Zidaria, atat exterioara cat si interioara, este portanta si realizata din caramida.

4.3 Acoperisul Cladirea este prevazuta cu un acoperis avand sarpanta de lemn si invelitoare din tigla.

4.4 Finisaje Finisajele interioare sunt superioare si constau in pardoseli din parchet in camere, iar in restul imobilului pardoseli placate cu marmura. Peretii interiori si tavanele sunt zugraviti in vopsele lavabile. Peretii din bucatarie si baie sunt placati cu faianta. Finisajele exterioare constau in tencuieli driscuite si zugraveli lavabile pe fatadele exterioare.

4.5 Tamplarie Tamplaria exterioara este realizata din profile PVC cu geamuri termopan. Tamplaria interioara este de lemn. Usa de la intrare este din PVC.

4.6 Utilitati si alte facilitati

Proprietatea beneficiaza de urmatoarele utilitati: energie electrica, apa, canalizare, gaz.

4.7 Instalatii Incalzirea se realizeaza cu centrala termica proprie pe gaz si central pe peleti, de asemenea imobilul beneficiaza si de instalatie de aer conditionat. Echipamentele sanitare sunt intr-o conditie foarte buna.

4.8 Grad de finalizare In opinia noastra cladirea prezinta un grad de finalizare de 100 %, conform descrierii anterioare (structura, finisaje, tamplarie si instalatii ).

4.9 Suprafete Suprafata construita: 108.5 mp. Suprafata desfasurata: 325.5 mp Suprafata teren: 1.847 mp

5. Starea Proprietatii

Imbunatatiri

La data inspectiei proprietatea analizata se afla intr-o stare generala buna (vezi ANEXA 5), prezentand finisajele mentionate anterior. In timpul inspectiei vizuale a imobilului nu am observat defecte structurale sau mecanice.


Integritatea functionala elemente secundare

Nu este cazul.


III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 1. Generalitati Piata imobiliara din 2013 a debutat continuand trendul descendent al preturilor

inceput la jumatatea anului 2008, municipiul Oradea si zonele adiacente fiind intre cele mai afectate, datorita exploziei de constructii din ultimii ani precum si a conditiilor de finantare actuale. Piata nu este blocata, dar fata de acum trei ani este la un nivel de 25-30%, ceea ce nu este neaparat un aspect negativ, avand in vedere faptul ca in urma cu 2-3 ani piata era una umflata, artificiala. Odata cu debutul anului 2013 sunt asteptate primele tendinte de stabilizare a valorilor imobiliare si sunt asociate cu reluarea finantarii si scaderea preturilor la un nivel considerat acceptabil de clienti. Potrivit Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) Bihor, numarul tranzactiilor imobiliare a crescut in ianuarie 2013 cu 36% mai mult fata de aceeasi luna din anul trecut,. Conform acelorasi date OCPI, in luna ianuarie s-au inregistrat cresteri si la inscrierea ipotecilor in cartea funciara cu 132% fata de ianuarie 2009, dar si la inscrierea constructiilor, cu 52%. Potrivit reprezentantilor OCPI, situatia la aceste categorii este chiar mai buna decat cea inregistrata in ianuarie 2007, in plina dezvoltare imobiliara. Mai exact, numarul tranzactiilor, atat in cazul persoanelor juridice, cat si in cazul persoanelor fizice, a crescut cu 330, de la 1418 in 2007 la 1748 anul acesta. In urma conditiilor economice impuse in ultimul an, dezvoltatorii au redus preturile pana la praguri minime acceptabile, actualmente preturile solicitate pe piata situandu-se tot mai aproape de adevarata valoare. Majoritatea specialistilor imobiliari sunt de acord ca piata imobiliara a inceput sa intre pe un fagas normal, iar tranzactiile sunt realizate de catre beneficiarii finali ai locuintei sau, cu alte cuvinte, a disparut specula imobiliara aproape in totalitate. Nu se mai cumpara doar pentru a vinde mai departe. Cei care isi cauta o locuinta, cumpara. Tranzactiile au crescut odata cu programul Prima Casa, program care pentru multi a insemnat o revigorare a pietei, dupa ce in primele sase luni ale lui 2009 a intampinat dificultati, dar si-a revenit odata cu maturizarea proiectului. Dezvoltatorii spun ca au trecut de "cel mai important obstacol al crizei economice", adica iarna 2009-2013. Desi au fost cateva luni dificile, dezvoltatorii privesc cu optimism primavara, care marcheaza si reinceperea targurilor imobiliare, care vor fi unul din instrumentele principale de crestere a vanzarilor de apartamente. Iar oferte sunt din belsug. Principalele comportamente de adaptare a dezvoltatorilor la caracteristicile actuale ale pietei sunt introducerea sistemului de rate la dezvoltator si reducerea marjei de profit. In cazul companiilor imobiliare, comportamentul de adaptare consta in reconfigurarea activitatii, adica prin scaderea ponderii vanzarilor in favoarea inchirierilor si reducerea cheltuielilor, in principal cheltuieli administrative si salariale. In ceea ce priveste valorile imobiliare, indicele saptaminal al pretului la imobiliare, calculat de site-ul imobiliare.ro, arata ca, in primele zile ale noului an, apartamentele din Oradea au continuat sa se ieftineasca. In cazul apartamentelor vechi, pretul solicitat pe metru patrat este ceva mai mare (datorita in special pozitionarii si calitatii constructiei mai bune a apartamentelor vechi fata de cele noi). Astfel, în luna ianuarie şi începutul lui februarie, preţul mediu al apartamentelor situate în blocuri vechi a fost de 1.004 euro/mp, cu 2,5% mai mic comparativ cu perioada similară din 2009, în timp ce apartamentele construite recent au un preţ mediu de 851 de euro/mp în scădere cu 2,7 % faţă de ultima săptămâna a lunii ianuarie şi cu 6,6% comparativ cu aceeaşi perioadă din 2009. In opinia expertilor imobiliari, exista cerere in piata, dar aceasta nu se concretizeaza in comportament de achizitie ci, in principal, in comportament de inchiriere. Astfel, tranzactiile raman la un nivel redus, valoarea reala a unui imobil nefiind data de oferta prezenta pe piata, ci de cererea supusa unei negocieri drastice.

2. Oferta de imobile similare

Medie

3. Cererea de imobile similare

Scazuta

4. Echilibrul pietei Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodata,


ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare. In ccea ce priveste piata specifica proprietatii evaluate, oferta este superioara cererii, fapt datorat accesului dificil la finantare, puterii de cumparare scazuta si reticentei investitorilor privind piata imobiliara.


IV. CEA MAI BUNA UTILIZARE Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva). Avand in vederea conformarea proprietatii, aceasta se preteaza ca proprietate rezidentiala. In opinia noastra, tinand cont de caracteristicile proprietatii analizate, C.M.B.U. este cea actuala si anume cea de tip rezidential.

V. EVALUAREA 1. Metodologia de evaluare Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati imobiliare de tipul celei de

fata, Standardele Internationale de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a mai multor tehnici de evaluare si anume : comparatia vanzarilor, metoda costurilor si metoda capitalizarii. In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica doar doua metode de evalure: comparatia vanzarilor si metoda costului de inlocuire net.

2. Abordarea prin piata Premisa majora a abordarii prin comparatia vanzarilor este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile/ofertele unor proprietati competitive si comparabile. Aceasta abordare utilizeaza analiza pietei in vederea identificarii de tranzactii ale unor proprietati similare si compararii acestora cu subiectul de evaluat. Astfel, valorile si informatiile referitoare la tranzactiile de bunuri similare sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. In cazul de fata, ca tehnica de comparare, se va utiliza comparatia directa, tehnica procentuala. Aceasta reprezinta un proces prin care se stabilesc diferentele intre proprietatea supusa evaluarii si comparabile, prin cuantificarea corectiilor. Corectiile procentuale care se aplica preturilor unor tranzactii comparabile, reflecta superioritatea sau inferioritatea proprietatii comparabile, avand in vedere elementele de comparatie. Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piata care reprezinta un tablou ce are pe linii elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluata iar pe celelalte coloane, proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparatie se alocă două linii: una pentru comparare şi alta pentru corectie. In partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total corecţii exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzacţiilor fata de proprietatea evaluata si să selecteze valoarea finală. Tranzactiile care necesita cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. În acelaşi timp, ponderea va reflecta si increderea pe care o are evaluatorul in datele privind tranzactiile comparabile. Ca surse de informatii s-au folosit ofertele de vanzare de imobile (case/vile respectiv terenuri) similare din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor firme imobiliare precum si din baza de date proprie aferenta departamentelor de evaluare respectiv de tranzactii imobiliare (vezi ANEXA 6). Trebuie precizat faptul ca, pentru toate comparabilele, s-a considerat ca dreptul de


proprietate transmis este integral, iar conditiile de vanzare – plata cash.

Grila de piata este prezentata in ANEXA 7. Din analiza efectuata a rezultat ca cea mai apropriata comparabila de subiect este comparabila A (are cele mai mici corectii brute). Avand in vedere si celelalte corectii, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de:

242.000 EURO

3. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost presupune ca terenul (ca fiind liber) si constructiile sa fie evaluate separate la care se adauga, daca este cazul, profitul antreprenorului imobiliar. Pentru estimarea valorii de piata a terenului : Se utilizeaza o metoda globala care aplica informatiile de piata urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Aceasta se bazeaza pe valoarea pe metru patrat rezultata in urma analizarii ofertelor-tranzactiilor cu terenuri libere in zona. Astfel, tinand cont de factori precum amplasarea in zona, dotarea cu utilitati, posibilitati de acces si de utilizare, a fost aleasa o valoarea cuprinsa in intervalul minim-maxim recunoscut de piata specifica (vezi oferte cuprinse in ANEXA 6) Ofertele de terenuri pretabile pentru construirea unor proprietati rezidentiale cu cu regim de inalitme mic sau mediu, din zona analizata sunt cuprinse in intervalul EUR 20/mp – EUR 40/mp. Astfel, tinand cont de factori precum suprafata, amplasarea in zona, dotarea cu utilitati, posibilitati de acces si de utilizare, a fost aleasa comparabila care a beneficiat de cea mai mica corectie bruta si anume comparabila C careia i s-au aplicat corectiile aferente (vezi anexa 9 – Grila de piata pentru terenuri). In consecinta, valoarea de piata terenului este de 39.000 euro, respectiv 21 eur/mp. Pentru estimarea costului de inlocuire a cladirii : Se determina prin stabilirea costului prezent (de inlocuire) din care se deduc o serie de elemente de deprecieri : fizica, functionala si economica. Relatia de calcul este: Valoarea bunului = Cost de inlocuire – (Depreciere fizica + Depreciere functionala + Depreciere economica), in care:

Deprecierea fizica reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al uzurii unui activ in functiune si expunerea factorilor de mediu. Se va utiliza Normativul P 135 elaborat de INCERC Bucuresti.

Deprecierea functionala reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al progresului tehnologic, supradimensionarii cladirii, stilului arhitectonic sau instalatiilor si echipamentelor atasate.

Deprecierea economica consta in pierderea de valoare datorata unor factori externi proprietatii, cum ar fi modificarea cererii, urbanismul, finantarea si reglementarile legale.

Pentru estimarea profitului antreprenorului imobiliar : Intr-o piata imobiliara emergenta ca a Romaniei este foarte greu de cuantificat o asemenea rata de succes. Totusi, din informatiile detinute, pana in prezent, aceasta poate avea un ecart destul de mare, in functie de zona de amplasare, raportul cerere-oferta, veniturile populatiei, conditiile de finantare, etc. Metodologia de calcul este prezentata in ANEXA 8 si 9. Astfel, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de :

243.000 EURO

4. Reconcilierea rezultatelor

Prezentarea rezultatelor:

Metoda comparatiei vanzarilor 242.000 Euro Metoda costului de inlocuire net 243.000 Euro

Avand in vedere cantitatea, calitatea informatiilor detinute ca urmarea a analizelor noastre, adecvarea abordarilor prezentate, principiul prudentei si conditiile limitative


expuse in prezentul raport de evaluare, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a prorietatii imobiliare supuse evaluarii asa cum se prezenta la data inspectiei este estimata prin metoda comparatiei la:

242.000 EURO Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:

Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile prezentului raport;

Valoarea opinata include constructia, terenul atat conta exclusiva cat si cea indiviza;

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;

Valoarea este o predictie; Valoarea este subiectiva; Valoarea estimata este una globala si nu include TVA Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

5. Conditii limitative suplimentare

In calcule, s-au utilizat suprafetele indicate in documentatia pusa la dispozitie de solicitant.

6. Gradul de vandabilitate Mediu


Anexa 1 - Conditii si ipoteze limitative - Nu s-a facut nici o investigatie si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nici o opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor. - Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informatii neconcludente ale dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea imobilului. Mai mult, nu facem investigatii pentru a le descoperii. - Nu s-au realizat estimari cu privire la starea structurala a imbunatatirilor sau la dimensiunea si adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum incalzire, canalizare, sistemul electric, etc. Valorile estimate in raportul de fata au plecat de la premisa ca imobilul evaluat este construit si utilizat in concordanta cu toate autorizatiile de constructie, neexistand nici o disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor invecinate sau administratia locala. - Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale. - Am considerat ca toate informatiile obtinute de la solicitant sunt adevarate si corecte. Toate informaţiile (inclusiv situaţiile financiare, estimări şi avize) obţinute de la părţi neangajate de către Property Partners Valuation Consulting se presupun a fi adevărate şi corecte. Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite de solicitant. - Daca nu este precizat, se presupune că nu există abuzuri sau încălcări ale legii, care sa afecteze proprietatea evaluata. - Se presupune că proprietatea este în deplină conformitate cu toate codurile, legile, consimţămintele, licenţele sau reglementarile relevante la nivel naţional, oraşenesc, local sau privat, şi că toate autorizaţiile, permisele, certificatele, francisele şi aşa mai departe pot fi reînoite şi / sau transferate către un eventual cumpărător sau alt ocupant; - Evaluatorii, prin reglementarile profesionale cărora se supune, nu au calitatea juridică de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor menţionate şi nici a dreptului deplin de proprietate asupra bunului imobil evaluat, considerat existent în prezenta lucrare, ca ipoteză de lucru. - Evaluatorii au considerat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini, fiind evaluata in aceasta ipostaza. - Nu s-a efectuat nici o investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu se poate oferi nici o asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, nici un fel de substanta poluanta, care ar putea contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila.

- Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate. - Evaluatorii au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiunii incredintate de catre solicitantul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre solicitant respectiv in scopul mentionat in raportul de fata. - Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii, iar valoarea prezentata in prezentul raport de evaluare nu are nici o legatura cu valoarea de asigurare. - Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. 11. Nici o parte a acestui raport nu poate fi reprodusa sub nici o formă fără acordul prealabil al evaluatorului, şi nici nu poate fi distribuita în raport prin publicitate, relatii publice, stiri, de vânzare sau de alte mijloace media. Dreptul de autor al raportului este reţinută de Property Partners Valuation Consulting şi se aplică chiar daca este numit un evaluator sau nu. - Evaluatorii, prin natura muncii sale, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune. - In cazul în care cititorul este pe punctul de a lua o decizie pe plan investitional, chiar si personal, fiduciar sau corporativ, şi are orice nelamurire în ceea ce priveşte conţinutul material al acestui raport, se recomandă contactarea evaluatorului. - Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate pentru orice eveniment, condiţie sau circumstante care pot sa afectează valoarea proprietatii, ce pot aparea ulterior, fie datei de evaluare mentionata în acest raport, fie datei inspectiei, oricare ar fi ordinea. - Calitatea managementului proprietatii are un efect direct asupra viabilitatii economice şi valorii de piaţă a acesteia. Previziunile financiare prezentate în acest raport presupun un drept de proprietate responsabil si


competenta manageriala. Orice variaţie de la aceasta ipoteza ar putea avea un impact semnificativ asupra estimarilor de valoare rezultate. - Estimarea rezultatelor prezentate în acest raport se bazează pe o evaluare a economiei actuale la nivel naţional şi local, fara a exclude nici un element şi fara a face previziuni cu privire la efectele de creştere sau scadere brusca, în condiţiile economice locale. Nu putem şi nu garantam că estimarile vor fi atinse, insa acestea au fost întocmite pe baza informaţiilor obţinute în cursul acestui studiu, şi sunt destinate să ţină seama de experienţa investitorilor. - Unele dintre cifrele prezentate în acest raport se poate să fi fost generate de modele financiare, făcând calcule bazate pe numere cu trei sau mai multe zecimale. Din motive de claritate şi simplificare, cele mai multe cifrele prezentate în acest raport au fost rotunjite şi pot fi, prin urmare, pasibile de mici erori de rotunjire, în anumite cazuri. - Evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în acelaşi timp o ştiinţă şi o artă. Deşi această evaluare utilizează diferite calcule matematice pentru a oferi indicaţii de valoare, decizia finala a valorii este subiectivă şi poate fi influenţată de experienţa anterioară a evaluatorului şi de alţi factori care sunt sau nu, specificati în prezentul raport. - Dreptul deplin de proprietate se presupune a fi transmisibil cu uşurinţă, fără nici o restricţie nejustificată, cu excepţia cazurilor in care este altfel specificat. - Chiar daca toate informaţiile conţinute în acest raport sunt considerat a fi corecte, acestea se pot schimba. Nici o parte a continutului acestui raport nu trebuie să fie interpretată ca o garanţie de orice fel. - Nu s-au făcut verificări in ceea ce priveste probleme legate de buget, de sarcini şi monitorizari ale constructiei. În acest domeniu, ne-am bazat, inca o data, pe informaţiile furnizate de către proprietar / dezvoltator. - Evaluatorii nu isi asuma nici o responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care au avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate. - Raportul de evaluare nu poate fi folosit ca probă în instanţă fiind o expertiză extrajudiciară. - Natura pietelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultati in cuantificarea unor valori de piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situatiei pietei, la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre. - Desigur ca proprietarul respectiv un potential cumparator, pot avea, argumentat, alte opinii si pareri, sustinand oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.


Anexa 2 - Documente de proprietate


Anexa 3 - Planse, schite


Anexa 4 - Harta Localizare


Anexa 5 – Fotografii Fotografii exterioare Acces

Fotografii exterioare Fotografii exterioare - spate

Fotografii exterioare - spate Acces - demisol


Fotografii interioare - Demisol Demisol

Demisol - camere Demisol - baie


Demisol – baie Demisol – centrala termica

Demisol – centrala termica Acces parter


Acces parter Acces parter

Parter - bucatarie bucatarie


Living Living

Baie Acces etaj

Baie Camera


Camera Camera

Balcon Acces mansarda


Camera Camera

Baie Curte


Curte Curte

Curte Curte

Vecinatati Vecinatati


Anexa 6 - Comparabile utilizate DATE CASA COMPARABILA A De vanzare Vila pe deal, peisaj deosebit, panorama Oradea, zona Dealuri Oradea Fagetului, 9 240.000 EUR Preţ negociabil

Nr. camere: 5 Suprafaţa utilă: 264 mpSuprafaţa construită: 260 mpSuprafaţa desfăşurată: 280 mpNr. bucătării: 1 Nr. băi: 2 Nr. terase: 1 Suprafaţă teren: 1.500 mpNr. fronturi: 1 Front stradal: 22 m Învelitoare acoperiş:Sindrila An construcţie: 2009 Structură rezistenţă: caramida Regim înălţime: P+M Nr. locuri parcare: 2 Nr. garaje: 2 Modificat la: 16/04/2013 Utilităţi

Utilitati generale: Curent, Curent trifazic, Apa, Canalizare, CATV, Telefon Sistem incalzire: Centrala proprie, Calorifere, Incalzire pardoseala Acces internet: Fibra optica

Finisaje Podele: Parchet, Gresie Usi interior: Lemn Izolatii termice: Exterior Pereti: Faianta, Vopsea lavabila Ferestre cu geam termopan: PVC Usa intrare: PVC

Dotări Alte spatii utile: Pivnita, Spatiu depozitare, Dressing, WC Serviciu Bucatarie: Mobilata, Utilata Contorizare: Apometre Diverse: Scara interioara, Telecomanda poarta acces auto, Telecomanda poarta garaj Dotari imobil: Acoperis, Curte, Gradina amenajata, Interfon, Piscina exterioara Electrocasnice: Aragaz, Cuptor microunde, Cafetiera, Frigider, Hota, Masina de spalat rufe, Masina de

spalat vase, TV Mobilat: Partial

Alte informaţii Alte detalii: Casa de Vanzare pe deal. Peisaj deosebit, panorama deosebita, aflata pe versantul sudic al

dealului,in zona Manastirii Sfintei Cruci. Curte amenajata cu piscina, filigorie trandafiri. Zona nepoluata si foarte linistita cu spatii foarte largi. Casa are un design deosebit si unic. Incalzirea pe centrala proprie ,combustibil solid, cu tehnologie supermoderna. Canalizare oras, apa oras, curent, tvs . Put propriu. Situata in zona cu mijloc de transport in comun. Drum asfaltat, distanta pana in centrul orasului 7 min cu masina. Garaj pentru doua masini, beci.

http://www.imobiliare.ro/anunt/XV0001UUR Contactează prin telefon 0722246388


COMPARABILA B Ideala si pentru doua familii. Oradea, zona Dealuri Oradea 200.000 EUR Preţ negociabil

Nr. camere: 4 Suprafaţa utilă: 220 mpSuprafaţa desfăşurată: 280 mpNr. bucătării: 2 Nr. băi: 4 Nr. balcoane: 1 Nr. terase: 1 Suprafaţa terase: 15 mp Suprafaţă teren: 1.019 mpNr. fronturi: 3 Front stradal: 90 m An construcţie: 2007 Structură rezistenţă:bca Nr. locuri parcare: 5 Nr. garaje: 1 Modificat la: 20/02/2013 Utilităţi

Utilitati generale: Curent, Apa, Canalizare, Telefon Acces internet: Cablu

Finisaje Podele: Parchet, Gresie Usi interior: PVC Izolatii termice: Exterior Pereti: Faianta, Vopsea lavabila Stare interior: Buna Ferestre cu geam termopan: PVC Jaluzele: Verticale Usa intrare: Metal, PVC

Dotări Alte spatii utile: Anexe, Dependinte Bucatarie: Partial mobilata, Partial utilata Contorizare: Apometre Diverse: Scara interioara Dotari imobil: Acoperis, Curte, Gradina

Alte informaţii Vecinătăţi: Case si vile. Alte detalii: Casa finalizata in anul 2007, cu doua corpuri de cladire. Corpul principal in

supr.constr.desf. de 230mp. compus din: parter (bucatarie, loc de luat masa, living, baie, garaj, camera tehnica si terasa inchisa); mansarda (hol, 2 dormitoare, 2 bai si un balcon). Corpul secundar in supr.constr. desf. de 50mp. pe structura usoara, compus din: parter (o camera, bucatarie, baie si camera tehnica); mansarda cu un dormitor. Terenul are trei fronturi stradale si se accepta ideea dezmembrarii lui, obtinandu-se doua proprietati mai mici. Ambele corpuri de cladire sunt bransate la utilitatile din zona si cu centrala proprie fiecare dintre ele

Link extern: http://www.casa-regal.com http://www.imobiliare.ro/anunt/X0101109L


COMPARABILA C Oradea, Bihor VAND VILA NOUA LANGA CIUPERCA 370.000 EUR modificat in urma cu 68 zile

Suprafata utila 350m² Suprafata terenului 2.000m² Starea imobilului De lux

Numar camere 5 Judet Bihor

Localitatea Oradea

Zona Ghe. Doja Adresa GRAURILOR Detalii Incalzire Lemn Gradina Exista Pivnita Exista Balcon Exista Terasa Exista Numar bai 4 Numar nivele 2 Numar locuri parcare 2 Anul construirii 2010 Descriere VAND VILA NOUA , DESIGN DEOSEBIT, SITUATA LANGA CIUPERCA CU PANORAMA ASUPRA ORASULUI.D-P-M, PATRU DORMITOARE, 4 BAI, DESSINGURI, LOJA LA FIECARE DORMITOR, TERASE, 2 GARAJE MARI.INCALZIRE LA PARDOSEA.DETALII LA TELEFON.

Telefon

http://www.romimo.ro/imobiliare/Case/Vila/Bihor/Oradea/anunt-4071672.html


DATE TEREN COMPARABILA A

http://www.terendevanzare.com/?p=anunt&id=25834 COMPARABILA B

http://www.e-oferta.ro/anunturi/vand-teren-pe-adevarului-in-oradea-langa-bazinul-olimpic.html

COMPARABILA C

http://mercador.ro/oferta/vand-teren-pe-strada-adevarului-IDuJLk.html


Anexa 7 - Grila de piata ELEMENT DE COMPARAŢIE SUBIECT

A B C

Preţ de oferta/vanzare (EURO) 240,000 200,000 370,000

Pret EUR/mp 857 714 881

Tipul tranzactiei oferta oferta oferta

Corecţie (%) -10% -10% -10%Valoare corectie (EURO) -24,000 -20,000 -37,000Pret corectat (EURO) 216,000 180,000 333,000

Drepturi de proprietate transmise Integral Integral Integral Integral

Corecţie (%) 0% 0% 0%Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă

Corecţie (%) 0% 0% 0%Conditii de piata actuale actuale actuale

Corecţie (%) 0% 0% 0%Localizare mai buna similara mai bunaCorecţie (%) -10% 0% -15%Valoare corectie (EURO) -21,600 0 -49,950Preţ corectat (EURO) 194,400 180,000 283,050

Suprafata teren 1,847.00 1,500 1,019 2,000

Diferenta suprafata teren (mp) 347 828 -153Valoare corectie teren (EURO) 7,287 17,388 -3,213Pret corectat (EURO) 201,687 197,388 279,837

Vechime (ani) cca. 10 ani similara similara similara

Corecţie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO) 0 0 0Pret corectat (EURO) 201,687 197,388 279,837

Suprafata desfasurata (mp) 325.50 280 280 420

Diferenta suprafata (mp) 45.50 45.50 -94.50Valoare corectie (EURO) 28,521 28,521 -59,236Preţ corectat (EURO) 230,208 225,909 220,601

Finisaje interior Superioare Superioare Superioare Superioare

Corecţie (%) 0% 0% 0%Finisaje exterior Superioare Medii Superioare Superioare

Corecţie (%) 5% 0% 0%Valoare corectie (EURO) 11,741 0 0Pret corectat (EURO) 241,949 225,909 220,601

Sistem incalzire CT CT CT CTCorecţie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO) 0 0 0Pret corectat (EURO) 241,949 225,909 220,601

Obiecte sanitare Bune similar similar similar

Corecţie (%) 0% 0% 0%Tamplarie PVC PVC PVC PVC

Corecţie (%) 0% 0% 0%

Altele (piscina, foisor, etc) Piscina Da Nu Nu

Corecţie (%) 0% 10% 10%Valoare corectie (EURO) 0 22,591 22,060Pret corectat (EURO) 241,949 248,500 242,661

Corecţie totală netă (EURO) 1,949 48,500 -127,339Corecţie totală netă (%) 1% 24% -34%Corecţie totală brută (EURO) 93,149 88,500 171,459Corecţie totală brută (%) 39% 44% 46%VALOARE ESTIMATA (EURO) 242,000 € 1,059,549 lei

A* cea mai mica corectie totala bruta s-a a efectuat pentru comparabila:

PROPRIETĂŢI COMPARABILE


Anexa 8 – Metoda costului de inlocuire

27 85627 690

326224,708

Pondere orientativa conform Anexei 45 din P 135/1999

(%) Depreciere estimata (%) (%) EUR

structura rezistenta 40% 3% 1% 2,696

anvelopa 17% 5% 1% 1,910

finisaje (inclusiv zugravit fatade) 25% 5% 1% 2,809

instalatii functionale 18% 5% 1% 2,022

100% 4% 9,438

5% 112350% 0

20,673

204,035

1,847.021

38,787

242,822

rotund EUR 243,000

MatrixRom editia iunie 2012 (euro/mp inclusiv TVA) fisa nr.MatrixRom editia iunie 2012 (euro/mp fara TVA) fisa nr.suprafata construit desfasurata casa (mp)Cost inlocuire brut CIB (euro)

* deprecierea fizica Dfiz (conform Anexei 34 din P 135)

* deprecierea functionala Dfunct* deprecierea economica Dec

Depreciere total (EURO)

Valoarea de piata a terenului

valoarea de piata unitara (euro/mp)

Cost inlocuire net CIN (euro)

suprafata teren (mp)

Valoarea de piata a imobilului (euro)


Anexa 9 – Metoda comparatiei pentru teren ELEMENTE DE COMPARATIE subiect

A B CSuprafata teren (mp) 1,847.00 500 5,000 2,000Pret (oferta/vanzare) (EURO/mp) 45 22 20Tipul tranzactiei oferta oferta ofertaCorectie (%) -10% -10% -10%Valoare corectie (EURO/mp) -5 -2 -2Pret corectat (EURO/mp) 40.50 19.80 18.00Drepturi de proprietate integral integral integral integralCorectie (%) 0% 0% 0%Condiţii de finanţare La piata La piata La piataCorectie (%) 0% 0% 0%Conditii de piata actuale actuale actualeCorectie (%) 0% 0% 0%Localizare Adevarului mai buna mai buna mai slabaCorectie (%) -20% -20% 10%Valoare corectie (EURO/mp) -8.10 -3.96 1.80Preţ corectat (EURO/mp) 32 16 20Drum acces asfaltat asfaltat asfaltat asfaltatCorectie (%) 0% 0% 0%Destinatia (utilizarea terenului) rezidential rezidential rezidential rezidentialCorectie (%) 0% 0% 0%Utilitati toate similar similar similarCorectie (%) 0% 0% 0%Suprafata 1,847.00 500 5,000 2,000Corectie (%) -30% 30% 0%Valoare corectie (EURO/mp) -9.72 4.75 0.00Pret corectat (EURO/mp) 22.68 20.59 19.80Front stradal 17 ml similar similar similarCorectie (%) 0% 0% 0%Relieful/forma terenului Regulat similar similar similarCorectie (%) 0% 0% 0%

Alte elemente (autorizatie, amenajari)Autorizatie de construire Locuinta unifamiliala fara fara fara

Corectie (%) 5% 5% 5%Valoare Corectie (EURO/mp) 1.13 1.03 0.99Pret corectat (EURO/mp) 23.81 21.62 20.79Corecţie totală netă (EURO) -21 0 1Corecţie totală netă (%) -47% -2% 4%Corecţie totală brută (EURO) 23 12 5Corecţie totală brută (%) 52% 54% 24%Suprafata teren (mp) 1,847.00 mpValoarea estimata (EURO/mp) 21 EURO/mp VALOARE ESTIMATA (EURO) 39,000 EURO 170,754 LEI

C

PROPRIETATI IMOBILIARE

* cea mai mica corectie totala bruta s-a efectuat pentru comparabila:

SC Property Partners Valuation Consulting SRL …...SC Property Partners Valuation Consulting SRL...

Documents

Transcript of SC Property Partners Valuation Consulting SRL …...SC Property Partners Valuation Consulting SRL...