Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf

7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf

1/20

RAPORT DE EVALUARE

PARCARE SUPRAETAJAT~ UNIREA

Expert evaluator

ing.Milea Dan

Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html


2/20

Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.1

CAPITOLUL IREZULTATELE OB|INUTE

Scopul lucr`rii [l constituie estimarea valorii juste pentru activul Parcare Supraetajat`

Unirea care va fi adus ca aport de c`tre SC NOVA TRADE SA la capitalul social al SC UNIREA

SHOPPING CENTER SA.

Imobilul este amplasat [n vecin`tatea Centrului Comercial Unirea Shopping Center, [ntre

str`zile M`mulari, B-dul Corneliu Coposu ]i Complexul Agroalimentar Unirea fiind o construc\ie

cu regim de [n`l\ime S+P+7E, cu o suprafa\` desf`]urat` de 40.846 mp. Parcarea ofer` 939 locuri

de parcare dispuse pe 7 nivele, subsolul ]i parterul fiind alocate spa\iilor comerciale.

RECOMANDAREA VALORII

Pentru realizarea scopului propus a fost aplicat Standardul Interna\ional de Aplica\ie [n

Evaluare IVA 1 Evaluare pentru raportare financiar`, care este [n concordan\` cu IFRS

Standarde Interna\ionale pentru Raportare Financiar` ]i IAS - Standardele Interna\ionale de

Contabilitate, cu referire direct` la Standardele care stau la baza evalu`rii ]i reevalu`rii

mijloacelor fixe: IAS 16 Imobiliz`ri corporale

Valoarea just`reprezint` suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bun`voie ntre

dou` p`ri aflate n cuno]tin\` de cauz`, n cadrul unei tranzac\ii cu pre\ul determinat obiectiv

(IAS 16).

Valoarea just` ]i valoarea de pia\`pot fi echivalente atunci cnd valoarea just`

ndepline]te toate cerinele din defini\ia valorii de pia\`din Standardul IVS 1.

Baza de evaluare n prezentul raport de evaluare este dat` de Standardul Intern\ional de

Practic` [n Evaluare GN 1 Evaluarea propriet`\ii imobiliare ]i de Standardul Interna\ional deEvaluare IVS 1 Valoarea de pia\`, care este definit` [n concorda\` cu defini\ia dat` de

standardele interna\ionale IVS 1 ]i europene EVS 4.03 astfel: prin valoare de pia\` se [n\elege

suma estimat` pentru care o proprietate ar putea fi schimbat`, la data evalu`rii, [ntre un v@nz`tor



3/20


CAPITOLUL IIII.1.DECLARA|IILE CONSULTANTULUI

Urm`toarele clauze fac parte integrant` din prezentul raport de evaluare:

ARIA DE CUPRINDERE A PREZENTULUI CONTRACT

Clauzele urm`toare [mpreun` cu clauzele convenite [n contractul de prest`ri servicii de

c`tre cele dou` p`r\i, definesc complet ]i integral [n\elegerea intervenit` [ntre p`r\i. Drept urmare,

orice alte prevederi, negocieri sau interpret`ri neincluse [n acest contract sau neconvenite [n scris,

anterior datei prezentului raport, sunt nule de drept.

Toate aceste clauze nu pot fi modificate sau [nlocuite, cu excep\ia existen\ei unui

document scris, semnat de ambele p`r\i.

SCOPUL RAPORTULUI

Scopul raportului [l constituie evaluarea Parc`rii supraetajate Unirea pentru aducerea ca

aport la SC UNIREA SHOPPING CENTER SA.

Acest raport este valabil numai atunci c@nd este prezentat [n totalitatea sa ]i numai pentru

scopul definit anterior.

Concluziile raportului constituie, [n totalitate sau [n parte, o opinie obiectiv` ]i impar\ial`.

CONFIDEN|IALITATEA

Evaluatorul va p`stra confiden\ialitatea informa\iei primite de la BENEFICIAR sau

rezultat` ca urmare a prezentei evalu`ri, [n concordan\` cu standardele profesionale uzuale.

RESPONSABILITATEA P~R|ILOR

Evaluatorul confirm` c` raportul de evaluare a fost realizat [n concordan\` cu standardele

profesionale recunoscute ]i cu un personal adecvat.

Prezentul raport a fost realizat ]i va fi evaluat [n conformitate cu cerin\ele codului de etic`

profesional` ]i ale standardelor de conduit` ale societ`\ilor profesionale de evaluatori al c`ror

membru este.



4/20


declarat. Toate aceste acte ]i documente se consider` a fi legal valabile, iar cele statu@nd drepturi

de proprietate, legal posibil de [nstr`inat, dac` nu se specific` altfel.

S-a considerat c` solul ]i mediul [nconjur`tor nu pun probleme ]i nici nu vor genera

costuri viitoare.

VICII ASCUNSE

Consultantul nu []i asum` nici o responsabilitate relativ la condi\iile structurale nevizibile

printr-o inspec\ie obi]nuit`. Acest raport analizeaz` numai implica\iile decurg@nd din condi\iile

de suprafa\`, nef`c@ndu-se nici o analiz` de mediu, de subteran sau de ad@ncime sau vreo

evaluare a impactului unor posibile ac\iuni trecute de degradare a mediului.

II.2.PREZENTAREA EVALUATORULUI

Evaluator : ing.Milea Dan.Adresa: Bucure]ti, str. Pluta]ilor nr.54, sector 1.

Telefon si fax: 668.28.48; 0744.214.032.

Specialiast [n cadrul Ministerului Justi\iei cu nr.57//BCETJ.

Autorizatie: ANEVAR nr.2541.

Calific`ri: evaluator [ntreprinderi, evaluator imobile, evaluator bunuri mobile.Asocia\ia Na\ional` a Evaluatorilor din Rom@nia - ANEVAR este o asocia\ie

profesional` care [n anul 2004 a adopat Standardele Interna\ionale de Evaluare elaborate de c tre

IVSC (Comitetul Interna\ional de Standardizare [n Evaluare) ca standarde na\ionale.

{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor

Interna\ionale de Evaluare (IVS).ANEVAR are recunoa]tere interna\ional` prin Statutul de membru asociat la Grupul

European al Evaluatorilor, TEGOVA ]i de membru al IVSC.

{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor

i l d l ( S)



5/20


II.3.COMPONENTE SUPORT UTILIZATE {N ELABORAREA LUCR~RII

Elaborarea Raportului de evaluare se fundamenteaz` pe un ansamblu de componente

suport care au fost utilizate pentru consolidarea procedurilor abordate.

Dintre componentele suport utilizate:

reglement`ri legale [n vigoare (legi, hot`r@ri guvernamentale, norme de aplicare a

reglement`rilor legale, standardele ANEVAR - IVS);

Evaluarea Propriet`\ii Imobiliare APPRAISAL INSTITUTE (edi\ia [n limba rom@n`);

baza de date ]i statistici a evaluatorului referitoare la pia\a imobiliar` specific`.


Practic` [n Evaluare GN 1 Evaluarea propriet`\ii imobiliare ]i de Standardul Interna\ional de

Evaluare IVS 1 Valoarea de pia\`, care este definit` [n concorda\` cu defini\ia dat` de

standardele interna\ionale IVS 1 ]i europene EVS 4.03 astfel: prin valoare de pia\` se

[n\elege suma estimat` pentru care o proprietate ar putea fi schimbat`, la data evalu`rii, [ntre un

v@nz`tor decis ]i un cump`r`tor hot`r@t, [ntr-o tranzac\ie cu pre\ determinat obiectiv, dup` o

activitate de marketing corespunz`toare, [n care p`r\ile implicate au ac\ionat [n cuno]tin\` de

cauz`, prudent ]i f`r` constr@ngeri.

Toate metodele, tehnicile i procedurile de evaluare a valorii de pia\`, dac pot fi utilizate

i dac sunt aplicate corect i adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de pia\`, cnd se bazeaz

pe criterii derivate din pia. Metoda comparaiei vnz`rilorsau alte metode de comparaie de

pia trebuie s fie fundamentate pe observaiile de pia. Costurile de construcie i deprecierea

trebuie determinate prin analiza costurilor i a deprecierilor cumulate reflectate de pia.

Abordarea prin capitalizarea venitului sau analiza fluxului de numerar actualizat(DCF) trebuie

s se bazeze pe fluxurile de numerar determinate de piai pe rate de rentabilitate derivate din

pia. Chiar dac posibilitatea de obinere a informaiilori circumstanele legate de pia sau de

proprietatea n sine vor determina care metod de evaluare este cea mai relevant i mai



6/20


CAPITOLUL IIIIII.1. DIAGNOSTIC JURIDICProprietarul

NUMELE SOCIET~|II: Societatea Comercial` SC NOVA TRADE S.A.

FORMA JURIDIC~ : Societatea comercial` NOVA TRADE S.A. este persoan` juridic`rom@n`, av@nd forma juridic` de societate pe ac\iuni; []i desf`]oar`activitatea conform cu legile rom@ne ]i cu statutul s`u.

SEDIUL SOCIAL: Pia\a Unirii nr.1 Magazinul UNIREA, et.5-6.

INREGISTRARE LA CCI: Societatea este [nregistrat` la Oficiul Registrului Comer\ului alMunicipiului Bucure]ti cu nr. J40/24654/1994.

CODUL UNIC DE {NREGISTRARE : 6563682.

Pentru realizarea proiectului s-a demarat negocierea unui contract de asociere cu Consiliul

Localal Municipiului Bucure]ti, proprietarul terenului pe care s-a construit parcarea supraetajat`.

Termenul de valabilitate al contractului este durata de existen\` a cl`dirii, drepturile CLMB fiind de

1500 USD/lun` din momentul termin`rii construc\iei.

Aria supus` contractului de asociere (parter) este de 4130 mp, aria pentru accesul pietonal

fiind de 2702 mp, strada de 402 mp, iar aria construit` av@nd 1124 mp.

III.2.DIAGNOSTIC TEHNICImobilul care face scopul evalu`rii reprezint` o parcare suprateran` [n regim de [n`l\ime

S+P+7E. Cl`direa are o suprafa\` construit` de 40.846 mp dispu]i astfel:

Suprafa\` desf`]urat` 40846 mpsuprastructura 36620 mpsubsol 4226 mp

La data evalu`rii terasa ultimului etaj, destinat` s` fie spa\iu de parcare neacoperit cu

suprafa\` total` de 3.966 mp, nu era dat` [n func\iune.



7/20


circula\ie, implicit rampelor de urcare ]i cobor@re. Fiecare ramp` m`soar` aproximativ 300

mp/nivel fiecare.

Spa\iul comercial are o suprafa\` de 5800 mp dispu]i pe parter ]i subsol cu finisaje

superioare.

Cl`direa are o funda\ie din beton armat la o ad@ncime de 7 m fa\` de nivelul solului.

Structura este din betonarmat, sus\inut` pe st@lpi interiori pe toat` lungimea spa\iului, la o

distan\` de 5.50 m unul fa\` de cel`lalt. Pardoseala este realizat` din r`]ini poliuretanice.

{n`l\imea nivelelor este de 3 m, cu exceptia parterului ce are 4.5 m [n l\ime, ]i a subsolului ce

ofer` un spa\iu de 5 m [n`l\ime.

Terasa este placat` cu beton armat monolit, fiind izolat` cu un strat geotextil ]i ]ap` pe

pant` de mortar.

Fiecare nivel dedicat parc`rii este dotat cu u]i rezistente la foc, coloan` hidrant uscat ]i

SAS pentru ventila\ie. Pe fiecare nivel exist` locuri de parcare destinate persoanelor cu handicap

]i spa\ii speciale pentru depozitarea c`rucioarelor. Fiecare nivel este dotat cu dou` grupuri

sanitare.

Circula\ia pe vertical` este asigurat` at@t de sc`rile de evacuare, c@t ]i de lifturile de

persoane. Fiecare nivel ofer` dou` sc`ri de evacuare pe tronson ]i dou` zone de lifturi situate [ntronsonul A, respectiv C. Conform proiectului, tronsonul A este dotat cu 2 lifturi a c@te 5

persoane, [n timp ce tronsonul c ofer` 3 lifturi a c@te 13 persoane.

{n exterior cl`direa este prev`zut` cu drumuri ]i trotuare [n suprafa\` total` de 4.570 mp,

cu platforme betonate [n suprafa\` de 1.300 mp ]i spa\ii verzi [n suprafa\` de 715 mp.

Cl`direa este bran]at` la toate utilit`\ile publice.

III.3. DIAGNOSTIC COMERCIAL

Parcarea supraetajat` este situat` [n imediata vecin`tate a Centrului Comercial Unirea

Sh i C i Pi i A li U i @ d ` d ` @ i



8/20


dezvoltat`, Pia\a Unirii fiind locul de [nt@lnire a importante artere de circula\ie care faciliteaz`

deplasarea c`tre toate punctele de interes ale capitalei. {n Pia\a Unirii se [nt@lnesc artere

importante precum Bd.Unirii, Bd.Corneliu Coposu, Splaiul Independen\ei, Bd.I.C.Br`tianu.

Re\eaua de transport [n comun num`r` trasee de autobuz, tramvai ]i intersec\ia a dou` magistrale

de metrou.

Zona are o intens` activitate comercial`, fiind extrem de c`utat` at@t pentru spa\iile din

interiorul complexului comercial Unirea Shopping Center, c@t ]i pentru spa\iile stradale cu

deschidere direct` c`tre marile artere, aici fiind incluse Magazinul Cocor, reprezentan\a

Intersport ]i alte puncte comerciale de interes.

Zona s-a dezvoltat extrem de mult [n ultimii ani, mai multe imobile construite [n perioada

1940-1950 cu destina\ie reziden\ial`, fiind renovate ]i transformate [n cl`diri de birouri sau spa\ii

comerciale.

Zona B-dul Unirii, situat` [n imediata vecin`tate a proiectului evaluat, este singura care

ofer` blocuri construite relativ recent, la standarde ridicate, [n centrul ora]ului.

De asemenea, parcele de teren disponibile au fost ocupate [ntr-o perioad` relativ scurt` de

timp, [n vederea realiz`rii unor proiecte precum cl`diri de birouri, hoteluri, spa\ii comerciale, etc.

{n ciuda cererii mari de locuri de parcare ce provine de la vizitatorii numeroaselor spa\iicomerciale prezentate mai sus, de la riverani, de la angaja\ii spa\iilor de birouri, de la vizitatorii

loca\iilor de interes turistic (centrul istoric care include Hanul lui Manuc, vechea Curte

Domneasc`, zona Lipscani), nici o investi\ie major` nu s-a realizat pentru rezolvarea acestei

probleme. Singurul spa\iu special amenajat pentru parcarea stradal` este cel situat [n S-E ul

Complexului Agroalimentar, [ns` acesta ofer` un num`r relativ limitat ]i f`r` un sistem desecuritate special.

Parcarea supraetajat` Unirea este situat` [ntre dou` loca\ii cu destina\ie comercial`:

Complexul Comercial Unirea ]i Complexul Agroalimentar Unirea.



9/20


CAPITOLUL IVEVALUAREA IMOBILULUIPentru realizarea scopului propus a fost aplicat Standardul Interna\ional de Aplica\ie [n

Evaluare IVA 1 Evaluare pentru raportare financiar`, care este [n concordan\` cu IFRS

Standarde Interna\ionale pentru Raportare Financiar` ]i IAS - Standardele Interna\ionale de

Contabilitate, cu referire direct` la Standardele care stau la baza evalu`rii ]i reevalu`rii

mijloacelor fixe: IAS 16 Imobiliz`ri corporale

Valoarea just`reprezint` suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bun`voie ntre

dou` p`ri aflate n cuno]tin\` de cauz`, n cadrul unei tranzac\ii cu pre\ul determinat obiectiv

(IAS 16).

Valoarea just` ]i valoarea de pia\`pot fi echivalente atunci cnd valoarea just`

ndepline]te toate cerinele din defini\ia valorii de pia\`din Standardul IVS 1.


Practic` [n Evaluare GN 1 Evaluarea propriet`\ii imobiliare ]i de Standardul Interna\ional de

Evaluare IVS 1 Valoarea de pia\`, care este definit` [n concorda\` cu defini\ia dat` de

standardele interna\ionale IVS 1 ]i europene EVS 4.03 astfel:

prin valoare de pia\` se [n\elege suma estimat` pentru care o proprietate ar putea fischimbat`, la data evalu`rii, [ntre un v@nz`tor decis ]i un cump`r`tor hot`r@t, [ntr-o tranzac\ie cu

pre\ determinat obiectiv, dup` o activitate de marketing corespunz`toare, [n care p`r\ile implicate

au ac\ionat [n cuno]tin\` de cauz`, prudent ]i f`r` constr@ngeri.

ESTIMAREA VALORII DE PIA|~Parcarea surpraetajate Unirea este, conform amenaj`rilor ]i veniturilor realizate, [mp`r\it`

[n dou` : spa\iul comercial care ocup` par\ial parterul ]i subsolul pe c@te 2900 mp ]i spa\iul

propriu-zis folosit pentru parcare auto pe cele 7 nivele.


T i l i f ABC A b PDF M 3 02 htt // t t / b df ht l


10/20


Evalurile proprietii pe baza pieei implic funcionarea unei piee n cadrul creia

tranzaciile au loc fr restricii din partea forelor din afara pieei.

Evalurile pe baza pieei sunt elaborate pe baza informaiilor specifice ale pieei (pieelor)

corespunztoare i prin metode i proceduri care ncearc s reflecte procesele deductive ale

participanilor pe aceste piee.

Evalurile pe baza pieei sunt realizate prin aplicarea abordrilor valorii prin comparaia

vnzrilor, capitalizarea venitului i prin cost. Informaiile i criteriile folosite, n fiecare din

aceste abordri, trebuie s fie obinute de pe pia.

Deoarece imobilul evaluat,respectiv o parcare supraetajat`, nu are corespondent [n

Bucure]ti, pe pia\` nu exist` tranzac\ii cu imobile asem`n`toare. Deci metoda compara\iilor

directe nu poate fi aplicat` din lips` de date furnizate de pia\a imobiliar` specific`.

Se consider` c` cea mai potrivit` metod` pentru estimarea valorii de pia\` este dat` de

abordarea pe venituri, respectiv capitalizarea veniturilor, [n cazul de fa\` prin aplicarea metodei

fluxurilor financiare financiare.

EVALUARE PRIN ABORDAREA PE VENITURI

METODA FLUXURILOR FINANCIARE ACTUALIZARTE

Premise generaleMetoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare de disponibilit`\i libere de

obliga\ii (discounted cash-flow - DCF) se bazeaz` pe capacitatea ACTIVELOR analizate de a

genera fluxuri pozitive de lichidit`\i [n condi\iile [n care acestea ar func\iona independent ca

[ntreprinderi distincte sau ca centre de profit.Premisele aplic`rii metodei sunt:

- definirea condi\iilor normale de exploatare ]i func\ionare pe baza concluziilor analizei

diagnostic; exploatarea activelor [n mod direct;


Trial ersion of ABC Amber PDF Merger 3 02 http // processte t com/abcpdfmg html


11/20


Rata de actualizare

Determinarea ratei de actualizare utilizat` [n calculele aferente metodei, s-a f`cut pe bazaestim`rii riscurilor asociate modului de exploatare a activelor ]i a mediului economic ]i comercial

[n care acestea sunt amplasate.

Structura factorului de actualizare este urm`toarea:

6 % dob@nda pe pia\a f`r` risc;

2 % riscul pie\ei pe care ac\ioneaz` societatea ; 1 % riscul investi\ional (riscul pe care ]i-l asum` investitorul).

1 % riscul de activitate.

Rezult` deci o rat` de actualizare cuprins` [ntre 10%.

Rata de actualizare sc`zut` este justificat` prin riscurile mici ale afacerii: contract de

[nchiriere a spa\iului comercial pe termen lung (10 ani), iar pentru parcare: lipsa concuren\ei,servicii necesare [n contextul aglomera\iei auto urbane.

Durata previziunii

Durata de previziune a fost stabilita la 7 ani din momentul finaliz`rii investi\iei, fiind vorba

de - activitate cu cerere previzibil` pe o perioad` [ndelungat` [n viitor.

Valoare rezidual` financiar`: este estimat` pe baza capitaliz`rii fluxului financiar produsde exploatarea activelor [n ultimul an al previziunii, acesta consider@ndu-se repetabil, la rate de

capitalizare egale cu ratele de actualizare luate [n calcul, deoarece se consider` c` riscurile de

nerealizare sunt acelea]i:Vrez. = CF5 / a.

DETERMINAREA FLUXURILOR ACTUALIZATE DE LICHIDIT~|IPentru construirea scenariilor de evolu\ie [n perioada 1-6 ani s-au avut [n vedere

urm`toarele ipoteze generale:

Structura veniturilor


Trial version of ABC Amber PDF Merger v3 02 http://www processtext com/abcpdfmg html


12/20


Veniturile realizate p@n` [n luna iunie 2007, care vor fi luate ca referin\` pentru bilan\ul

previzionat, sunt:

Venituri chirii spa\ii comerciale subsol ]i parter

venitruir chirii 110.000 Euro/lun` Ron/lun`

venituri anuale 1.320.000 Euro/an 4.136.880 Ron/an

venituri anuale Carrefour 100.000 Euro/an 313.400 Ron/an

Venituri [nchiriere spa\iu sp`l`tori ecologic` 3.000 Euro/an 9.402 Ron/an

Total venituri [nchiriere spa\ii 1.423.000 Euro/an 4.459.682 Ron/an

Venituri parcare

abonamente 70.200 Euro/an 228.150 Ron/an

taxare direct` 412.910 Euro/an 1.341.958 Ron/an

Venituri parcare 483.110 Euro/an 1.570.108 Ron/an

euro.med.= 3,25

Venituri din reclame afi]ate 10 Euro/mp/lun`

Suprafa\` reclame 500 mp

Venituri din reclame afi]ate 5.000 Euro/lun` 15.670 Ron/lun`

Venituri din reclame afi]ate 60.000 Euro/an 188.040 Ron/an

Veniturile din abonamentele pentru parcare:

Venituri abonamente la 30,06,2007persoane fizice 3.630 Euro/lun` 21.780 Euro/6luni

juridice speciale 50 Euro/lun` 300 Euro/6luni

juridice normale 2.170 Euro/lun` 13.020 Euro/6luni

Total abonamente 5.850 Euro/lun` 35.100 Euro/6luni

Venituri taxare direct` 34.409 Euro/lun` 206.455 Euro/6luni

Veniturile provenite din taxare direct` au provenit din taxele de parcare pe care le-au pl`tit

clien\ii ocazionali. Tarifele au fost de 3 Ron/or` (2.52 RON/or` f`r` TVA).

Evolu\ia veniturilor din parcare




13/20


Se consider` c` veniturile strict din locurile de parcare vor cre]te anual astfel:

Anul Cre]tere Cre]tere Grad

relativ` fa\` de Anul 1 de ocupare

Anul 1 10% 0% 8,33%

Anul 2 20% 20% 9,99%

Anul 3 30% 56% 12,99%

Anul 4 40% 118% 18,19%

Anul 5 40% 206% 25,47%

Anul 6 30% 297% 33,11%

Anul 7 20% 377% 39,73%

Anul 8 10% 425% 43,70%

Anul 9 5% 451% 45,88%

Anul 10 0% 451% 45,88%

Gradul maxim de [nc`rcare este:100% grad de ocupare

939 locuri

24 ore/zi

365 zile/an

2,52 RON/or` (f`r` TVA)

20.736.908 RON/an

Se preconizeaz` cre]terea veniturilor provenite din locurile de parcare, gradul de [nc`rcare

cresc@nd de la 7.57% la 25.23%, iar ponderea din venitul total cresc@nd de la 45.88% la 67.98%.

Veniturile din [nchirieri spa\ii comerciale

1. Spa\iul comercial de 5800 mp amplasat la subsol ]i parter a fost [nchiriat prin contractulnr.190/15.05.2006 de c`tre SC ALTEX IMPEX SRL pentru o perioad` de 10 ani. Chiria lunar` este de

110.000 Euro, f`r` TVA.

2. La etajul 7 este [nchiriat un spa\iu pentru amenajarea unei sp`l`torii ecologice. Chiria este de

250 Euro/lun`




14/20


Investi]ia necesar` pentru amenajaraea spa\iului este:

Suprafa\a 1.476 mp

investi\ie estimat` amenajare 200 Euro/mp

investi\ie estimat` amenajare 295.200 Euro

investi\ie estimat` amenajare 925.157 RON

Venitul pentru primul an previzionat va fi la jum`tate datorit` perioadei necesare amenaj`riispa\iului.

Veniturile din reclama afi]at`

Sunt venituri provenite din amplasarea reclamelor pe fa\ada cl`dirii. Pre\urile practicate sunt de

10 Euro/mp/lun`, suprafa\a disponibil` care se preteaz` fiind de 500 mp.

Veniturile previzionate sunt:

Cre]terea veniturilor din chiriiparcare 10% 20% 30% 40% 40%

ANUL Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5

RON RON RON RON RONCifra de afaceri 6.929.934 7.830.452 8.452.215 9.529.936 11.038.747

Venituri din prestari servicii 6.929.934 7.830.452 8.452.215 9.529.936 11.038.747

chirii spa\ii comerciale 4.459.682 4.459.682 4.459.682 4.459.682 4.459.682

chirii parcare 1.727.118 2.072.542 2.694.304 3.772.026 5.280.837

reclama afisata 188.040 188.040 188.040 188.040 188.040

chirie spa\iu subsol 555.094 1.110.188 1.110.188 1.110.188 1.110.188

Alte venituri din exploatare 0 0 0 0 0

Total venituri din exploatare 13.859.869 15.660.904 16.904.429 19.059.873 22.077.494

Venituri din dobanzi 0 0 0 0 0

Alte venituri financiare 0 0 0 0 0

Total venituri 13.859.869 15.660.904 16.904.429 19.059.873 22.077.494

Cre]terea veniturilor din chirii

parcare 30% 20% 10% 5% 0%ANUL Anul 6 Anul 7 Anul 8 Anul 9 Anul 10

RON RON RON RON RON

Cifra de afaceri 12.622.998 13.996.016 14.838.630 15.525.052 15.525.052

Venituri din prestari servicii 12.622.998 13.996.016 14.838.630 15.525.052 15.525.052




15/20


Cheltuielile aferente sunt:


CHELTUIELILE DE EXPLOATARE (fara TVA) RON RON RON RON RON

Cheltuieli cu marfa 0 0 0 0 0

Cheltuieli cu personalul 184.800 184.800 184.800 184.800 184.800

Sarcini sociale aferente salariilor 92.400 92.400 92.400 92.400 92.400

Cheltuieli cu mat.auxiliare si consumabile 1.000 1.130 1.130 1.130 1.130

Alte cheltuieli materiale 1.000 1.200 1.200 1.200 1.200Utilitati (combustibil, energie, apa, gaze etc.) 2.000 2.400 2.400 2.400 2.400

Cheltuieli privind prestatii externe (paza, asigurare) 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000

Impozite si taxe asimilate 913.625 913.625 913.625 913.625 913.625

Cheltuieli cu redeventa terenului 3.750 3.750 3.750 3.750 3.750

Cheltuieli amortizare 1.218.166 1.218.166 1.218.166 1.218.166 1.218.166

Cheltuieli exploatare total 2.716.741 2.717.471 2.717.471 2.717.471 2.717.471


CHELTUIELILE DE EXPLOATARE (fara TVA) RON RON RON RON RON

Cheltuieli cu marfa 0 0 0 0 0

Cheltuieli cu personalul 184.800 184.800 184.800 184.800 184.800

Sarcini sociale aferente salariilor 92.400 92.400 92.400 92.400 92.400

Cheltuieli cu mat.auxiliare si consumabile 1.130 1.130 1.130 1.130 1.130Alte cheltuieli materiale 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200

Utilitati (combustibil, energie, apa, gaze etc.) 2.400 2.400 2.400 2.400 2.400

Cheltuieli privind prestatii externe (paza, asigurare) 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000

Impozite si taxe asimilate 913.625 913.625 913.625 913.625 913.625

Cheltuieli cu redeventa terenului 3.750 3.750 3.750 3.750 3.750

Cheltuieli amortizare 1.218.166 1.218.166 1.218.166 1.218.166 1.218.166

Cheltuieli exploatare total 2.717.471 2.717.471 2.717.471 2.717.471 2.717.471

{n elaborarea bilan\ului financiar s-a \inut cont c`:

1. imobiliz`rile corporale la sf@r]itul anului reprezint` valoarea activelor reevaluate minus




16/20


5. nu sunt luate [n calcul veniturile ]i cheltuielile financiare;

6. la sf@r]itul anului sunt date dividende;

7. cheltuielile salariale luate [n calcul sunt:

Nr.angaja\i Sal.lunar Total

RON/lun` RON/lun`

management 3 2000 6000

casieri 8 700 5600

[ngrijitori 2 500 1000

10 1200 12600

8. cheltuielile cu ter\i o reprezint`, [n special, cheltuielile cu serviciile de paz`;

9. investi\iile de men\inere sunt estimate la 20% din amortizare.

REZULTATELE METODEI FLUXURILOR FINANCIARE ACTUALIZATEAplic@nd metoda fluxurilor financiare actualizate pentru o rat` de actualizare de 10%,

conform PLAN DE AFACERI Anexele 1-3 s-a ob\inut valoarea de 94.162.947 RON

(30.046.000 Euro).

{n valoare este inclus si activul necorporal constituit din contractul de concesiune al

terenului de la Prim`ria Municipiului Bucure]ti.

CAPITOLUL VREZULTATELE OB|INUTE

Valoarea propus` pentru pentru activul Parcare Supraetajat` Unirea adus ca aport la

capitalul social al SC UNIREA SHOPPING CENTER SA este valoarea just`, rezultat` prin

aplicarea metodei fluxurilor financiare actualizate.

Deci valoarea just` este de 94.162.947 RON (30.046.000 Euro).

g , p p p g


17/20


18/20


19/20

PARCARE SUPRAETAJATA UNIREA PLAN AFACERI - Anexa 1

TABLOU PREVIZIONAT AL FLUXURILOR DE DISPONIBILITATI

RON

INDICATOR anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5 anul 6 anul 7 anul 8 anul 9 anul 10CASH FLOW OPERARE 3.754.290 4.363.496 4.877.656 5.796.241 7.076.215 8.409.186 9.556.360 10.248.686 10.820.725 10.800.704

Profit net 3.581.419 4.337.240 4.859.521 5.764.807 7.032.208 8.362.979 9.516.314 10.224.110 10.800.704 10.800.704Cresterea finantarii curente -172.872 -26.255 -18.135 -31.434 -44.007 -46.207 -40.046 -24.576 -20.021 0

Prelevari la fond de rezerva 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0CASH FLOW INVESTITII 126.012 1.075.182 1.083.608 1.092.052 1.100.512 1.108.988 1.117.482 1.125.993 1.134.521 1.143.066Investitii cladiri 1.048.824 125.765 126.016 126.268 126.521 126.774 127.027 127.281 127.536 127.791Achizitii bunuri mobile 61.833 62.882 63.008 63.134 63.260 63.387 63.514 63.641 63.768 63.895Vinzari de mj.fixe 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Amortizare constructii 1.236.669 1.257.646 1.260.161 1.262.681 1.265.207 1.267.737 1.270.273 1.272.813 1.275.359 1.277.910Amortizare utilaje 0 6.183 12.472 18.772 25.086 31.412 37.751 44.102 50.466 56.843Provizioane 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

CASH FLOW FINANTARE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Majorari de capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Intrari credite TL 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Rambursare credit TL 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

rambursare rate leasing 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0CASH FLOW DISPONIBIL 3.880.303 5.438.678 5.961.264 6.888.292 8.176.726 9.518.175 10.673.842 11.374.679 11.955.246 11.943.770CASH FLOW DISPONIBIL CUMULAT 3.880.303 9.318.980 15.280.245 22.168.537 30.345.263 39.863.438 50.537.280 61.911.959 73.867.205 85.810.976Factor de actualizare 12% 0,90909 0,82645 0,75131 0,68301 0,62092 0,56447 0,51316 0,46651 0,42410 0,38554

CASH FLOW ACTUALIZAT 3.527.548 4.494.775 4.478.786 4.704.796 5.077.104 5.372.761 5.477.369 5.306.372 5.070.191 4.604.8401 2 3 4 5 6 7 8 9 10

a = 10%VALOARE FLUXURI CUMULATE 48.114.543 RONVALOARE REZIDUALA (financiara) 119.437.702 RONVALOARE REZIDUALA ACTUALIZATA 46.048.405 RON

VALOAREA TOTALA 94.162.947 RON30.046.000 Euro

FOND DE RULMENT 6.301.859 9.112.621 10.768.795 12.810.243 15.216.077 17.687.559 19.983.887 21.836.962 23.561.126 24.710.990

NECESAR FOND RULMENT -172.872 -199.127 -217.262 -248.696 -292.703 -338.910 -378.956 -403.532 -423.553 -423.553TREZORERIA NETA 6.474.731 9.311.748 10.986.057 13.058.938 15.508.779 18.026.469 20.362.843 22.240.494 23.984.679 25.134.543

TrialversionofABC

AmberPDF

Mergerv3.02,http://www.processtext.c

om/abcpdfmg.html

TrialversionofABC

AmberPDF

Merger,http://www.processtext.com/ab

cpdfmg.html


20/20

Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf

Documents

Transcript of Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf