RAPORT DE EVALUARE - · PDF fileCURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERIN 1 EURO = 4,3847 RON DATA...

Tărăsescu Paul– Cabinet Individual de Evaluari

RAPORT DE EVALUARE Proprietate imobiliară

APARTAMENT CU O CAMERĂ ŞI DEPENDINŢE Timişoara, str. Lev Tolstoi, nr.13, parter, ap.7

Elaborat de: ec. Tărăsescu Paul

membru ANEVAR

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, al clientului S.C. C&C MH CONFORT S.R.L. şi al destinatarului – Consultant

Insolventa SPRL si YNA Consulting SPRL

- IUNIE 2014 -

Raport de evaluare apartament o cameră – S.C. C&C MH Confort S.R.L.

2

REZUMAT Către: Consultant Insolventa SPRL şi YNA Consulting SPRL

Ref.: la evaluare “Proprietate imobiliara de tip apartament cu o cameră şi dependinţe situată in localitatea Timişoara, Str.

Tolstoi, nr.13, parter, ap.7, jud. Timiş”

1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de tip apartament cu o camere, Supr. Utilă

= aprox 31 mp, (suprf masurată),346/10000 părţi comune generale şi din teren cu drept de folosinţă, situată în loc.

Timişoara, Str. Lev Tolstoi, nr.13, parter, ap.7, jud. Timiş, proprietatea debitoarei S.C. C&C MH CONFORT S.R.L.

2. Inspecţia proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare au fost realizate de către evaluator Tărăsescu Paul in

data de 26.06.2014 in prezenta reprezentantului proprietarului.

3. Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă în cadrul dosarului de insolventa 9465/101/2012.

4. Raportul de evaluare care urmează şi pe care aceasta scrisoare îl însoţeşte, constând din 16 pagini plus anexele,

prezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Sinteza evaluării prezintă succint datele de baza a raportului si opinia

evaluatorului care astăzi 26.06.2014 indica valoarea de:

100.800 RON

O SUTA DE MII OPT SUTE LEI

(ECHIVALENT A 23.000 EURO)

Cursul de schimb valutar luat în considerare este de 4,3847/1 euro.

5. Raportul a fost pregătit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2011 şi prezintă baza pe care s-a

stabilit opinia.

26 iunie 2014 Ec. Tărăsescu Paul Membru ANEVAR

Evaluator proprietati imobiliare


3

RRAAPPOORRTT DDEE EEVVAALLUUAARREE aall pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree::

AAppaarrttaammeenntt ccuu oo ccaammeerrăă

ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA

EEVVAALLUUAATTOORR 0044//2266..0066..22001144

ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA

DDEESSTTIINNAATTAARR

NNrr..

11.. EEVVAALLUUAATTOORR TTăărrăăsseessccuu PPaauull

LLeeggiittiimmaaţţ iiee AANNEEVVAARR NNrr.. 1188001122 // 22001144

PPaarraaffaa NNrr.. 1188001122 –– vvaallaabbiillăă 22001144

FFiirrmmaa PPFFAA TTăărrăăsseessccuu PPaauull –– EEXXPPEERRTT EEVVAALLUUAATTOORR PPRROOPPRRIIEETTĂĂTTII IIMMOOBBIILLIIAARREE

AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii LLooccaalliittaatteeaa :: DDrroobbeettaa--TTuurrnnuu SSeevveerriinn,, JJuudd.. MMeehheeddiinnţţii

SSttrr.. CCiicceerroo,, nnrr..9922,, BBll.. BB11,, SScc.. 33,, AApp.. 1100

TTeelleeffoonn:: 00772244226677669966

EE--mmaaiill:: ttaarraasseessccuupp@@yyaahhoooo..ccoomm

22.. CCLLIIEENNTT PPeerrssooaannăă jjuurriiddiiccăă:: SS..CC.. CC&&CC MMHH CCOONNFFOORRTT SS..RR..LL..

AAddrreessaa SSeeddiiuull ssoocciiaall:: LLoocc.. DDrroobbeettaa--TTuurrnnuu SSeevveerriinn,, ssttrr.. IICC BBrrăăttiiaannuu,, nnrr.. 1111AA

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL

RRAAPPOORRTTUULLUUII CCoonnssuullttaanntt IInnssoollvveennttaa SSPPRRLL ssii YYNNAA CCoonnssuullttiinngg SSPPRRLL

33.. PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA

EEVVAALLUUAATTĂĂ AAppaarrttaammeenntt ccuu oo ccaammeerrăă ssii ddeeppeennddiinnţţee ssiittuuaatt llaa ppaarrtteerruull uunnuuii bblloocc ddee

llooccuuiinnţţee ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee PP++33EE

PPrroopprriieettaarr SS..CC.. CC&&CC MMHH CCOONNFFOORRTT SS..RR..LL..

AAddrreessaa pprroopprriieettăăţţiiii LLooccaalliittaatteeaa TTiimmiissooaarraa,, jjuudd.. TTiimmiiss..

SSttrr..TToollssttooii,, nnrr..1133,, ppaarrtteerr,, aapp..77

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ EESSTTIIMMAATTĂĂ

LLAA AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

110000..880000 RROONN

eecchhiivvaalleenntt aa 2233..000000 EEUURR VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ SSPPEECCIIFFIICCĂĂ ;;


4

55.. BAZA DE EVALUARE VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaţţăă

SSCCOOPPUULL EEVVAALLUUĂĂRRIIII EEssttiimmaarreeaa vvaalloorriiii ddee ppiiaaţţăă îînn cadrul dosarului de insolventa 9465101/2012

DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ AA

EEVVAALLUUĂĂRRIIII 2266..0066..22001144

CCUURRSS DDEE SSCCHHIIMMBB BBNNRR LLAA

DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ 11 EEUURROO == 44,,33884477 RROONN

DDAATTAA IINNSSPPEECCŢŢIIEEII

PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII IInnssppeeccţţiiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree eexxppeerrtt eevvaalluuaattoorr TTăărrăăsseessccuu PPaauull llaa ddaattaa ddee

2266..0066..22001144,, iinn pprreezzeennttaa rreepprreezzeennttaannttuulluuii pprroopprriieettaarruulluuii..

66.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDRREEPPTTUULL

DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE,,

SSUUPPRRAAFFAAŢŢAA ŞŞII CCOOTTEE

IINNDDIIVVIIZZEE

DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee::

CCaarrttee FFuunncciiaarrăă nnrr..440000668844--CC11--UU1177

NNuummăărr ttooppooggrraaffiicc:: TToopp 1133001199//22,,1133002200//11//VVIIII

SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă:: ccoonnttrraacctt ddee iippootteeccăă îînn ffaavvooaarreeaa BBCCRR

SSAA SSuuccuurrssaallaa JJuudd.. MMeehheeddiinnțții

SSuupprraaffaaţţaa ccoonnssiiddeerraattaa :: SSuu== 3300,,5500 mmpp..

TTeerreenn îînn ccoottaa:: 334466//1100000000

CCoottee ppaarrttii ccoommuunnee:: 334466//1100000000

3388 MMEENNŢŢIIUUNNII 11:: SSiittuuaaţţiiaa

pprriivviinndd CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă:: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiţţiiee uunn eexxttrraass ddee

ccaarrttee ffuunncciiaarrăă eelliibbeerraatt llaa ddaattaa ddee 1111..0044..22001122,, ddiinn ccaarree ss--aauu eexxttrraass ddaatteellee

mmaaii ssuuss pprreezzeennttaattee,, –– aanneexxaatt pprreezzeennttuulluuii rraappoorrtt şşii ccoonnssiiddeerraatt ppaarrttee

iinntteeggrraannttăă.. CCoonnffoorrmm eexxttrraassuulluuii ddee ccaarrttee ffuunncciiaarrăă pprreezzeennttaatt pprroopprriieettaatteeaa

iimmoobbiilliiaarrăă nnuu eessttee lliibbeerrăă ddee ssaarrcciinnii..

VVaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii aa ffoosstt ddeetteerrmmiinnaattăă îînn iippootteezzaa ccăă pprroopprriieettaatteeaa eessttee

lliibbeerrăă ddee ssaarrcciinnii..

77.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD

DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA

CCAADDAASSTTRRAALLAA

EEvvaalluuaattoorruull nnuu aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiţţiiee ddooccuummeennttaaţţiiee ccaaddaassttrraallăă ..

SSuupprraaffaaţţaa ccoonnssiiddeerraattaa:: SSuu== 3300,,5500 mmpp ((ccoonnffoorrmm mmăăssuurrăăttoorrii))

TTeerreenn îînn ffoolloossiinnţţăă îînn ccoottaa::334466//1100000000

CCoottee ppăărrţţii ccoommuunnee:: 334466//1100000000

88.. SSIITTUUAAŢŢIIAA AACCTTUUAALLĂĂ AA

AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULLUUII SSiittuuaaţţiiaa ooccuuppaannţţiilloorr :: lliibbeerr

CCoonnttrraaccttee ddee ccoonncceessiiuunnee // îînncchhiirriieerree :: --

99.. DDEESSCCRRIIEERREEAA ZZOONNEEII DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă mmeeddiiaannaa--vveesstt,, ppee ssttrr..

LLeevv TToollssttooii,, nnrr..1133,, ppaarrtteerr,, aapp..77

ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt ccllăăddiirrii ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee PP,, PP++MM

DDiissttaannţţaa ffaaţţăă ddee pprroopprriieettăăţţii ccoommpplleemmeennttaarree ((ppiieeţţee,, mmaaggaazziinnee,, iinnssttiittuuţţiiii ddee

îînnvvăăţţăămmâânntt eettcc..)) eessttee rreellaattiivv mmeeddiiee..

AAcccceessuull eessttee ffaacciill iiaarr mmiijjllooaacceellee ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn ssuunntt llaa ddiissttaannţţăă

mmeeddiiee..

SSttrraaddaa llaa ccaarree aarree aacccceess pprroopprriieettaatteeaa eessttee ssiisstteemmaattiizzaattăă ssuuppeerriioorr,, uuttiilliittăăţţiillee

aaffeerreennttee eexxiisstteennttee ppee aammppllaassaammeennttee ssuunntt cceellee uuzzuuaallee nneecceessaarree:: aappăă --

ccaannaalliizzaarree,, eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă,, ggaazz mmeettaann,, tteelleeffoonniiee,, TTVV ccaabblluu ,, IInntteerrnneett..

AARRTTEERREE IIMMPPOORRTTAANNTTEE DDEE

CCIIRRCCUULLAAŢŢIIEE ÎÎNN

AAPPRROOPPIIEERREE

AAuuttoo şşii ppiieettoonnaall:: -- ssttrr..LLeevv TToollssttooii,, BB--dduull CCoonnssttaannttiinn BBrrâânnccoovveeaannuu,, ssttrr..

HHeebbee,, ssttrr.. GGhheeoorrgghhee RRaanneettttii

CCaalliittaatteeaa rreeţţeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: aassffaallttaattee ccuu oo bbaannddaa ssii ddoouuaa bbeennzzii ppee sseennss..

CCAARRAACCTTEERRUULL EEDDIILLIITTAARR

AALL ZZOONNEEII TTiippuull zzoonneeii

ZZoonnăă rreezziiddeennţţiiaallaa

PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo vveecchhee zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă,, ppee ssttrr.. LLeevv

TToollssttooii

ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt ccllaaddiirrii ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee PP ssii

PP++MM..

ÎÎnn zzoonnăă ssee aaffllăă::


5

RReeţţeeaa ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn:: llaa oo ddiissttaannţţăă mmeeddiiee,, ccuu mmiijjllooaaccee ddee ttrraannssppoorrtt

ssuuffiicciieennttee

UUnniittăăţţii ccoommeerrcciiaallee:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă rreellaattiivv mmiiccaa

UUnniittăăţţii ddee îînnvvăăţţăămmâânntt:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă mmeeddiiee ((ȘȘccooaallaa ggeenneerraallăă

nnrr.. 99,, GGrrăăddiinniițțaa CCoorrddiiaannaa))..

UUnniittăăţţii mmeeddiiccaallee:: SSppiittaalluull JJuuddeețțeeaann

IInnssttiittuuţţiiii ddee ccuulltt:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă mmiiccăă..

SSeeddiiii ddee bbăănnccii:: llaa ddiissttaannţţăă mmeeddiiee

PPaarrccuurrii:: PPaarrcc aammeennaajjaatt ppeennttrruu ccooppiiii

UUTTIILLIITTĂĂŢŢII EEDDIILLIITTAARREE RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: eexxiisstteennttăă

RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee aappăă:: eexxiisstteennttăă

RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteerrmmooffiiccaarree:: eexxiisstteennttăă

RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ggaazzee:: eexxiisstteennttăă

RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ccaannaalliizzaarree:: eexxiisstteennttăă

RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteelleeffoonniiee,, ccaabblluu ttvv şşii iinntteerrnneett:: eexxiisstteennttăă

AAMMBBIIEENNTT CCiivviilliizzaatt

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD

ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă îînnttrr--oo vveecchhee zzoonnaa rreezziiddeennţţiiaallăă aa llooccaalliittaattiiii,, ppee

ssttrr..LLeevv TToollssttooii..

ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassttee pprreeppoonnddeerreenntt ccllaaddiirrii ccuu rreeggiimmuull ddee îînnăăllţţiimmee PP ssii

PP++MM..

DDoottăărrii şşii rreeţţeellee eeddiilliittaarree ssuuppeerriiooaarree..

AAmmbbiieenntt cciivviilliizzaatt..

AAttrraaccttiivviittaattee mmeeddiiee..

1100.. DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCŢŢIIEEII DDEE BBAAZZĂĂ ((BBLLOOCCUULL))

AAMMPPLLAASSAAMMEENNTT BBlloocc ddee llooccuuiinnţţee ttiipp PP++33EE

AAppaarrttaammeenntt ssiittuuaatt llaa eettaajjuull ppaarrtteerr

AANNUULL PPIIFF AApprrooxx.. 11996655

LLOOCCUUIINNTTEE PPEE PPAALLIIEERR 77

OORRIIEENNTTAARREE CCaarrddiinnaall:: NNoorrdd

CCAARRAACCTTEERRIISSTTIICCII SSttrruuccttuurrăă:: ffuunnddaaţţiiii ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt

ÎÎnncchhiiddeerrii ppeerriimmeettrraallee:: zziiddaarriiii ppoorrttaannttee ddiinn ccaarraammiiddaa..

PPllaannşşeeee ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt ..

AAccooppeerriişşuull eessttee ddee ttiipp şşaarrppaannttaa ddiinn lleemmnn ccuu îînnvveelliittooaarree ddiinn ttaabbllăă..

FFiinniissaajj eexxtteerriioorr:: ffiinniissaajj tteerrmmoossiisstteemm;; zzuuggrraavveellii ddeeccoorraattiivvee;;

UUssaa ddee aacccceess iinn bblloocc:: lleemmnn..

LLaa uuşşaa ddee aacccceess îînn bblloocc eessttee mmoonnttaatt iinntteerrffoonn ..

AAssppeecctt eexxtteerriioorr:: nnuu pprreezziinnttaa ddeeggrraaddăărrii aallee ffiinniissaajjeelloorr..

AAssppeecctt iinntteerriioorr:: îînnggrriijjiitt..


CCOONNSSTTRRUUCCŢŢIIAA DDEE BBAAZZĂĂ SSttaarreeaa ggeenneerraallăă aa bbllooccuulluuii eessttee bbuunnăă,, aassppeeccttuull eessttee îînnggrriijjiitt

Categoria clădirii in punct de vedere al rezistenţei la foc – I

Coeficient de rezistenţă la seismicitate - zona F

Imobilul nu se află în zonă inundabilă.

1111.. DDEESSCCRRIIEERREEAA AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULLUUII

SSUUPPRRAAFFAAŢŢĂĂ AAppaarrttaammeennttuull,, ssee ccoommppuunnee ccaammeerraa,, bbuuccăăttăărriiee,, bbaaiiee șșii hhooll,, ccuu ssuupprraaffaaţţaa

uuttiillăă SSuu== 3311,,4466 mmpp;;

AAppaarrttaammeennttuull eessttee :: ddeeccoommaannddaatt..

GGrraadduull ddee ccoonnffoorrtt :: 11..

TTÂÂMMPPLLĂĂRRIIEE EExxtteerriiooaarrăă:: ffeerreessttrree ddiinn PPVVCC ccuu ggeeaamm tteerrmmooppaann;;

IInntteerriiooaarrăă:: uussii ddiinn lleemmnn cceelluullaarr ffuurrnniirruuiittee

UUşşaa ddee aacccceess eessttee mmeettaalliiccaa aannttiieeffrraaccttiiee


6

FFIINNIISSAAJJEE AAppaarrttaammeennttuull aarree ggrraadd ddee ffiinniissaajj ssuuppeerriioorr

PPaarrddoosseellii:: ggrreessiiee iinn ttooaattee îînnccăăppeerriillee..

gglleettuurrii ffiinnee,, zzuuggrrăăvveellii llaavvaabbiillee,, ppllaaccaajjee ccuu ffaaiiaannttaa llaa bbaaiiee ssii ppaarrțțiiaall llaa

bbuuccaattaarriiee..

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII

EELLEECCTTRRIICCEE

NNoorrmmaallee

IInnssttaallaattiiiillee iinntteerriiooaarree ssee aaffllaa îînn ssttaarree bbuunnăă


ÎÎNNCCĂĂLLZZIIRREE

IInnccăăzziirreeaa ssee rreeaalliizzeeaazzaa pprriinn iinntteerrmmeeddiiuull ccoorrppuurriilloorr rraaddiiaannttee rraaccoorrddaattee llaa

cceennttrraallaa tteerrmmiiccaa aa bbllooccuulluuii

IInnssttaallaaţţiiiillee ssee aaffllaa îînn ssttaarree bbuunnăă


AALLIIMMEENNTTAARREE CCUU AAPPĂĂ

DDee llaa rreeţţeeaauuaa oorraaşşuulluuii

IInnssttaallaaţţiiiillee ssuunntt îînnttrreeţţiinnuuttee bbiinnee


AALLIIMMEENNTTAARREE CCUU GGAAZZEE

ddaa

NNEECCEESSAARR DDEE IINNVVEESSTTIITT NNuu eessttee ccaazzuull


AAPPAARRTTAAMMEENNTTUULL AAssppeecctt îînnggrriijjiitt,, uuttiilliittăăţţii iinnccoommpplleettee

SSttaarree tteehhnniiccăă ggeenneerraallăă eessttee ffooaarrttee bbuunnaa..

DDeepprreecciieerrii iiddeennttiiffiiccaattee :: nnuu eessttee ccaazzuull

1122.. AANNAALLIIZZAA PPIIEEŢŢEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE

DDEEFFIINNIIRREEAA PPIIEEŢŢEEII ŞŞII

SSUUBBPPIIEEŢŢEEII PPiiaaţţaa llooccuuiinnţţeelloorr rreezziiddeennţţiiaallee oo ccaammeerrăă aammppllaassaattee îînn bbllooccuurrii ddee llooccuuiinnţţee

ccoonnssttrruuiittee iinnaaiinnttee ddee 11999900

DDeelliimmiittaarreeaa ppiieetteeii:: llooccaalliittaatteeaa TTiimmiissooaarraa –– ssttrr.. LLeevv TToollssttooii

NNAATTUURRAA ZZOONNEEII ZZoonnăă pprreeppoonnddeerreenntt rreezziiddeennţţiiaallăă

DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa ssttaabbiillăă

DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: oorraaşş ccuu eeccoonnoommiiee aaccttiivvăă,, îînn ddeezzvvoollttaarree ccuu

şşoommaajj rreedduuss..

OOFFEERRTTAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE

SSIIMMIILLAARREE MMaarree

CCEERREERREEAA DDEE LLOOCCUUIINNŢŢEE

SSIIMMIILLAARREE MMeeddiiee

EECCHHIILLIIBBRRUULL PPIIEEŢŢEEII

((RRAAPPOORRTTUULL CCEERREERREE//

OOFFEERRTTĂĂ))

IInn cceeeeaa ccee pprriivveessttee eecchhiilliibbrruull ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree,, ffaaţţăă ddee uullttiimmiiii aannii rraappoorrttuurriillee

ss--aauu iinnvveerrssaatt ppee ppiiaattaa iimmoobbiilliiaarrăă aacceeaassttaa ddeevveenniinndd oo ppiiaaţţăă aa

ccuummppăărrăăttoorruulluuii îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

TTrraannssffoorrmmaarreeaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree îînnttrr--oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii ss--aa rreeaalliizzaatt îînn

ccoonntteexxttuull ppeennuurriieeii ddee ccaappiittaall şşii aa ccrreeşştteerriiii ccoossttuurriilloorr ccuu aacceessttaa –– ccoonntteexxtt ddee

ccrriizzăă ccuunnoossccuutt îînn mmeeddiiiillee ddee aaffaacceerrii şşii ddee ppaarrttiicciippaannţţiiii ppee ppiiaaţţăă -- ccoorroobboorraatt

ccuu ssccăăddeerreeaa nnuummăărruulluuii ttrraannzzaaccţţiiiilloorr ppee sseeggmmeennttuull iimmoobbiilliiaarr şşii pprreevviizziiuunniillee

ddee aacccceennttuuaarree aa ccoonnttiinnuuăărriiii ttrreenndduulluuii ddeesscceennddeenntt aa eevvoolluuţţiieeii pprreeţţuurriilloorr ppee

ppiiaaţţaa mmeennţţiioonnaattăă..

PPRREEŢŢUURRII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE

PPEENNTTRRUU AAPPAARRTTAAMMEENNTTEE

SSIIMMIILLAARREE

MMiinniimm:: 2200..000000 EEUURROO

MMaaxxiimm:: 3355..000000 EEUURROO

CCHHIIRRIIII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE MMiinniimm:: 44 eeuurroo// mmpp// lluunnăă

MMaaxxiimm:: 66 eeuurroo// mmpp// lluunnăă

CCOONNCCLLUUZZIIII ŞŞII TTEENNDDIINNŢŢEE PPRRIIVVIINNDD

PPIIAAŢŢAA PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii -- îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

TTrreenndd ssttaabbiill aall vvaalloorriilloorr ppee ppiiaaţţaa ssppeecciiffiiccăă ccuu oo uușșooaarrăăccrreeșștteerree,, nnuummăărr

rreedduuss ddee ttrraannzzaaccţţiiii..

AAnneexxaa nnrr.. 11 ccuupprriinnddee eexxttrraassee pprriivviinndd pprreeţţuurriillee // cchhiirriiiillee ppee sseeggmmeennttuull ddee

ppiiaaţţăă aall pprroopprriieettăăţţiiii


7

1133.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE

CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinnttăă aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettăăţţiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree

vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccăărriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmăăttooaarree

aallee lluuccrrăărriiii..

CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniittăă ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiillăă,, pprroobbaabbiillăă şşii lleeggaallăă aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc

ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaattăă aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr şşii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree..

CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaattăă uuzzuuaall îînn uunnaa ddiinn uurrmmăăttooaarreellee ssiittuuaaţţiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr

oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..

CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa uunneeii pprroopprriieettăăţţii iimmoobbiilliiaarree ttrreebbuuiiee ssăă îînnddeepplliinneeaassccăă ppaattrruu ccrriitteerriiii.. EEaa ttrreebbuuiiee ssaa ffiiee::

oo ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall

oo ppoossiibbiillaa ffiizziicc

oo ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr

oo mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă

PPrraaccttiicc,, ţţiinnâânndd ccoonntt ddee ttiippuull ccllăăddiirriiii şşii ddee aammppllaassaarreeaa aacceesstteeiiaa,, cceeaa mmaaii bbuunnăă aalltteerrnnaattiivvăă ppoossiibbiillăă ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa eevvaalluuaattăă

eessttee cceeaa ddee pprroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarrăă rreezziiddeennţţiiaallăă..

PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooţţiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree::

oo eessttee ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall;;

oo îînnddeepplliinneeşşttee ccoonnddiiţţiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiillăă..

oo eessttee ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr..

oo eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă ssee rreeffeerraa llaa vvaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree iinn ccoonnddiiţţiiiillee cceelleeii mmaaii bbuunnee uuttiilliizzăărrii ((ddeessttiinnaaţţiiii))..

1144.. EEVVAALLUUAARREE

RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII ŞŞII CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE

IINNTTEERRNNAAŢŢIIOONNAALLEE DDEE

EEVVAALLUUAARREE –– IIVVSS 22001111

IVS: Cadrul general;

IVS 101: Sfera misiunii de evaluare;

IVS 102: Implementare;

IVS 103: Raportarea evaluării;

IVS 230: Drepturi asupra proprietăţii imobiliare;

CCAADDRRUU LLEEGGAALL LLeeggiissllaattiiaa iinn vviiggooaarree


8

1144..11.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corecţii cantitative pentru fiecare element de comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecţie a valorii a fost corecţia totala brută ca procent din preţul de vânzare cea mai mică. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost persoanele direct implicate, agenţiile imobiliare colaboratoare şi baza de date proprie. Grila de calcul este următoarea :

ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect

1 2 3

Preţ de oferta/vanzare (EURO) ? 27.000 34.000 35.000

Preţ de oferta/vanzare (EURO/mp) 818 971 921

Tipul tranzactiei oferta oferta oferta

Corectie pentru tip tranzactie -10% -10% -10% -10%

Corectie (Euro) -2.700 -3.400 -3.500

Pret corectat (EURO) 24.300 30.600 31.500

Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral

Corecţie pentru dreptul de proprietate 0% 0% 0%

Corectie (Euro) 0 0 0

Preţ corectat (EURO) 24.300 30.600 31.500

Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă

Corecţie pentru finanţare 0% 0% 0%



Conditii de piata iun.14 iun.14 iun.14 iun.14

Corecţie pentru condiţiile pieţei 0% 0% 0%



LocalizareTimisoara, str.Tolstoi,

nr.13, parter, ap.7

Zona Sagului - Piața

Veteranilor

Zona Sagului -

Elisabetin

Zona Sagului - Piața

Doina

Corecţie (%) 0% 0% 0%



Etaj P/P+3E 4/P+4E P/P+2E+M 1/P+4

Corecţie (%) 0% 0% -10%

Corectie (Euro) 0 0 -3150


Vechime Bloc (ani) inainte de 1990 inainte de 1990 inainte de 1990 inainte de 1990

Corectie pentru vechime (%) 0% 0% 0%

Corectie pentru vechime (EURO) 0 0 0

Pret corectat (EURO) 24.300 30.600 28.350

Suprafata utila (mp) 31 33 35 38

Diferenta suprafata -2,00 -4,00 -7,00

Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) -1.473 -3.497 -5.222


Incalzire CT CT CT-proprie CT

Corecţie (%) 0% -6% 0%

Corecţie (EURO) 0 -1.500 0


Finisaje medii-superioare medii-superioare superioare medii-superioare

Corecţie (%) 0% 0% 0%

Corecţie (EURO) 0 0 0


Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat

Corecţie (%) 0% -8% 0%

Corecţie (EURO) 0 -2.048 0


Boxa/garaj/loc de parcare nu nu nu boxa

Corecţie (%) 0% 0% -2%

Corecţie (EURO) -500


Componente non-imobiliare nu nu nu nu

Corecţie (%) 0% 0% 0%

Corecţie (EURO) 0 0 0


Corecţie totală netă (EURO) -1.473 -7.045 -8.872

Corecţie totală netă (%) -6% -23% -28%

Corecţie totală brută (EURO) 1.473 7.045 8.872

Corecţie totală brută (%) 6% 23% 28%

VALOARE PROPUSĂ(rotunjita) 23.000 100.800 lei

* comparabila 1 are corectia totala procentuala cea mai mica curs 4,3847 26.06.2014


9

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: Tipul tranzacţiei:

o S-au corectat comparabilele 1,2 si 3 pentru oferta cu -10% acesta fiind un interval mediu de negociere pentru acest tip de proprietate identificat in urma discuţiilor cu ofertanţii.

Condiţii de piaţa: o Nu s-au operat corecţii;

Localizare: o Nu s-au operat corecţii ;

Caracteristici fizice – etaj: o S-au aplicat corecţie negativa de - 10% comparabilei 3 pentru pozițoinarea la etaj 1 din 4;

Caracteristici fizice – vechime: o Nu s-au operat corecții;

Caracteristici fizice – arie utila: o Corecţia unitara in cazul fiecărei comparabile a fost estimata prin preţul corectat / mp Au a fiecărei comparabile; o Corecţia a fost aplicata comparabilelor 1, 2, si 3 înmulţind corecţia unitara cu diferenţa de arie utila intre fiecare

comparabila si subiect; Încălzire:

o S-a aplivat o corecție negativă comparabilei 2 de -1500 euro care are centrală proprie; Caracteristici fizice – finisaje:

o S-a aplivat o corecție negativă comparabilei 2 de -8% care are finisaje superioare ; Caracteristici fizice – tip apartament:

o Nu s-au aplicat corecții; Boxa/garaj/loc de parcare:

o S-a aplicat corecţie negativă comparabilei 3 de -2% pentru existenta boxei ; Cuantumul corecţiilor a fost extras din analiza de piaţă;

Componente non-imobiliare: o Nu s-au aplicat corecții;

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluării a fost estimata ca fiind asimilabilă valorii corectate a proprietăţii comparabile 1, deoarece proprietăţii 1 i-au fost aduse cele mai puţine corecţii (corecţia bruta procentuala cea mai mica) având in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata la abordarea prin piaţă, analiza pe perechi de date este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ

LLAA AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

2233..000000 EEUURR

EEcchhiivvaalleenntt aa 110000..880000 RROONN

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si cotele părţi indivize comune din imobilul in care este situat.


10

1144..22.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT

Valoarea de rentabilitate a proprietăţii a fost determinată prin metoda capitalizării directe. Esenţa acestei metode derivă din teoria utilităţii, care conferă o anumită valoare unui bun cumpărat numai în măsura în care

cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă. În cazul proprietăţii evaluate, această satisfacţie se reflectă prin câştigurile viitoare realizabile din exploatarea acestuia. Aplicarea metodei de randament duce la estimarea valorii integrale a proprietăţii.

În cadrul evaluării trebuie rezolvate două probleme metodologice şi practice:

- determinarea mărimii fluxului anual reproductibil (în cazul proprietăţii analizate - venituri din chirii); - stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Venitul anual reproductibil (VR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluţiei nivelului şi structurii veniturilor obiectivului evaluat, fie identificându-l cu capacitatea beneficiară (CB), definită prin veniturile pe care le poate genera pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispoziţie.

În cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VR s-a utilizat nivelul mediu al preturilor pentru serviciile prestate pe care o percepe piaţa bunurilor similare şi cheltuielile aferente. A fost estimat un venit brut efectiv. Rata de capitalizare utilizata a fost o rata aferenta veniturilor brute din prestări servicii aferenta bunurilor comparabile de pe piaţa specifica (tranzacţii şi venituri brute efective din închirieri pe piaţa specifică) respectându-se astfel corelaţia intre tipul de venit utilizat si rata de capitalizare.

Rata de capitalizare (c) reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare şi este un divizor prin intermediul căruia un venit se transformă în

capital, respectiv valoare a investiţiei, indiferent de forma în care aceasta este realizată (cumpărarea unei întreprinderi, achiziţionarea de acţiuni, plasamente , etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net în capital se face numai în cazul în care venitul net este de forma unei anuităţi (mărimi egale anuale).

Rata este influenţată de mai mulţi factori printre care gradul de risc, atitudinile pieţei faţă de evoluţia inflaţiei în viitor, ratele de fructificare aşteptate pentru investiţii alternative, randamentul realizat în trecut de proprietăţi similare, cerere şi oferta de bani şi de capital, nivelurile de impozitare, etc.

COMPARABILE A B C

Chirie lunara solicitata 155 170 200

Venit Brut Potential (EUR/an) 1.860 2.040 2.400

Grad de ocupare 90% 90% 90%

Pierderi din neocupare 186 204 240

Venit Brut Efectiv (EUR/an) 1.674 1.836 2.160

Rata medie a cheltuielilor aferente 5% 5% 5%

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 1.590 1.744 2.052

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 27.000 34.000 35.000

Suprafata utila mp 33 35 38

Pret/mp CHIRIE 4,7 4,9 5,3

Rata de capitalizare (%) 5,9 5,1 6

Rata de capitalizare medie (%) 5,63

Analizând asemănările ce există între proprietăţile comparabile şi cea existentă(diferenţele provenind din condiţiile concrete

înregistrate pe piaţa imobiliară la data ofertei, de structura şi dimensiunile fiecărui spaţiu, de condiţiile de plată, ş.a.) , s-a ales rata de capitalizare de 5,9 % si un venit obtenabil de 130 eur/luna. Relatia de calcul a valorii de randament a proprietăţii prin metoda capitalizarii beneficiilor este:

VCB = VBr / c unde:


11

c = rata de capitalizare VBr = venitul brut anual reproductibil

In aceste condiţii valoarea obţinută prin această metodă este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ

LLAA AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN VVEENNIITT 110000..884488 RROONN

eecchhiivvaalleenntt aa 2233..000000 EEUURR

1144..33.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT

NNuu ss--aa aapplliiccaatt,, ffii iinndd nneerreelleevvaannttăă ppeennttrruu aacceessttee ttiippuurrii ddee iimmoobbiill şşii llaa ddeezzvvoollttaarreeaa aaccttuuaallăă aa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree..


12

1155.. RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE

Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ RREECCOOMMAANNDDAATTĂĂ 110000..880000 RROONN eecchhiivvaalleenntt aa 2233..000000 EEUURROO

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ LLAA AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAAŢŢĂĂ

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ

TTăărrăăsseessccuu PPaauull

EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettăăţţii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR

TTăărrăăsseessccuu PPaauull EExxppeerrtt EEvvaalluuaattoorr

1166.. DDEEFFIINNIIŢŢIIII

VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS 2011

Tip valoare estimată (IVS 2011): valoarea de piaţă – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

1177.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIŢŢIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în

concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:


13

Ipoteze şi condiţii limitative speciale:

Locaţia indicată şi limitele proprietăţii identificate împreună cu reprezentantul proprietarului la data inspecţiei se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele identificate şi descrise in raport, corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.

In urma măsurătorilor s-a constatat ca suprafaţa utila a apartamentului este de 30,50 mp.

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre Consultant Insolventa SPRL si YNA Consulting SPRL fiind prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.

Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

Tinand cont de scopul evaluării, proprietatea a fost evaluata in ipoteza „libera de sarcini”

Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garantii pentru acuratete;

Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;

Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii;

Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Situatia actuala a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii bunurilor in condiţiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

Informatiile detinute au permis realizarea unei analize preliminare a pietei imobiliare de unde au rezultat valorile minime si maxime ale ofertelor brute si ale chiriilor brute percepute pe piata, care a facut posibila si adecvata aplicarea abordarii prin venit;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

Condiţii limitative:

Evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventuale modificari a dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestuia si pana la data evaluării;

La data inspectiei a fost prezent reprezentantul proprietarului.Cu aceasta ocazie s-a efectuat identificarea si inspectia interioara si exterioara a proprietăţii, au fost efectuate masuratori si fotografii;

Documentele puse la dispozitie de catre Consultant Insolventa SPRL si YNA Consulting SPRL pe baza carora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluării, sunt : copie extras CF, veridicitatea si exactitatea celor inscrise in aceste documente fiind responsabilitatea acestora;

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil).

Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre Consultant Insolventa SPRL si YNA Consulting SPRL ;


14

Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care condiţiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate;

Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii, dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte, surse pe care le va indica în raportul de evaluare. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune;

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru,expertize) acestea vor avea prioritate.

Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si situatiile legate de chirii sau restricti i (daca exista).

1188.. IINNFFOORRMMAAŢŢIIII UUTTIILLIIZZAATTEE

Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele apartamentului;

Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);

Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate;

Consultant insolventa SPRL si YNA Consulting SPRL - pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridica), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;

Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare (Corales, RHM, Sodolescu Imobiliare , Hitch & Mosher ,etc.) privind tranzacţii similare;

Informaţii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.tocmai.ro, www.publi24.ro, www.mercador.ro, etc.;

Revistele de profil: Publitim ;

Piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din Timişoara şi din zona în care se situează apartamentul supus evaluării.

1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE

Valoarea de piaţă este definită în Cadru General – IVS 2011. Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea: Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât

şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii IUNIE 2014. Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 26.06.2014. Evaluarea a fost realizată în luna IUNIE 2014, care este si data raportului.


15

2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII

Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in euro, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,3847 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)

2222.. MMOODDAALLIITTĂĂŢŢII DDEE PPLLAATTĂĂ

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

2233.. CCLLAAUUZZAA DDEE NNEEPPUUBBLLIICCAARREE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către Consultant Insolventa SPRLsi YNA Consulting SPRL. Corectitudinea si precizia datelor furnizate este responsabilitatea acestora. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare relevante şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in n ici o circumstanţă.

2244.. DDEECCLLAARRAAŢŢIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE

Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de UNEVAR, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de imobilul analizat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.


16

2255.. CCEERRTTIIFFIICCAARREE Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că:

o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt

analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. o nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un

interes sau influenţă legată de părţile implicate. o suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite

valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. o analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru

recomandate de către UNEVAR (Uniunea Naţională a Evaluatorilor Autorizati din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).

o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator. o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care

semnează mai jos.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru UNEVAR, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al UNEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport.

Raportul de evaluare cuprinde 16 pagini ( fără anexe ), la care se adaugă anexele.

Ec. Tărăsescu Paul

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare


17

2266.. AANNEEXXEE

ANEXA NR. 1 – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE - 6 PAGINI

ANEXA NR. 2 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII - 2 PAGINI

ANEXA NR. 3 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII - 3 PAGINI

ANEXA NR. 4 – PLANURI DE AMPLASAMENT – 1 PAGINA

ANEXA NR. 5 - SCHITA, SUPRAFETE – 1 PAGINA


18

2266.. AANNEEXXEE AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAŢŢIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE

Oferte apartamente o cameră zona Sagului Comparabila 1

http://www.imobiliare.ro/vanzare-garsoniere/timisoara/sagului/garsoniera-de-vanzare-X0Q610084?lista=18261912


19

Comparabila 2

http://www.imobiliare.ro/vanzare-garsoniere/timisoara/elisabetin/garsoniera-de-vanzare-X47N1016S?lista=18261912


20

Comparabila 3

http://www.imobiliare.ro/vanzare-garsoniere/timisoara/sagului/garsoniera-de-vanzare-X41F000NR?lista=18261912


21

Oferte chirii apartamente o cameră zona Sagului Oferta 1 chirie

http://www.romimo.ro/imobiliare/Apartamente/Apartamente-1-camera/Timis/Timisoara/anunt-4257726.html


22

Oferta 2 chirie

http://www.imobiliare.ro/inchirieri-garsoniere/timisoara/sagului/garsoniera-de-inchiriat-X6EG1007O?lista=18357017


23

Oferta 3 chirie

hhttttpp::////wwwwww..iimmoobbiilliiaarree..rroo//iinncchhiirriieerrii--ggaarrssoonniieerree//ttiimmiissooaarraa//ssaagguulluuii//ggaarrssoonniieerraa--ddee--iinncchhiirriiaatt--XX4477NN1100224488??lliissttaa==1188226622001122


24

AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


25


26

AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă


27


28

DDOOCCUUMMEENNTTUULL CCAARREE AATTEESSTTAA FFUUZZIIUUNNEEAA PPRRIINN AABBSSOORRBBTTIIEE


29

AANNEEXXAA NNRR..44 –– PPLLAANNUURRII DDEE AAMMPPLLAASSAAMMEENNTT


30

AANNEEXXAA NNRR.. 55 –– SSCCHHIIŢŢAA,, SSUUPPRRAAFFEEŢŢEE

Incaperea Total mp Pardoseli

Camera 21,37 parchet lamelar

Bucatarie 3,57 parchet lamelar

Baie 2,79 gresie

Hol 2,77 parchet lamelar

Suprafata utila 30,50

Timisoara, str.Tolstoi, nr.13, parter, ap.7

RAPORT DE EVALUARE - · PDF fileCURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERIN 1 EURO = 4,3847 RON DATA...

Documents

Transcript of RAPORT DE EVALUARE - · PDF fileCURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERIN 1 EURO = 4,3847 RON DATA...