Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

1

Nr. Înreg.: B 1716/05.07.2016 Bucureşti

Referitor : PETROLAND S.R.L. În faliment, In bankruptcy, En faillite

Dosar nr. : 45799/3/2009*aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a-VII-a Civilă

S.C. PETROLAND S.R.L., societate aflată în procedura simplificată de faliment, cu sediul social în

Bucureşti, Calea Dorobanţilor nr. 168, bl. 15, sc. C, parter, ap. 78, sector 1, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Bucureşti sub nr. J40/11010/2002, Cod unic de înregistrare 14197680, reprezentată legal prin ELVA GROUP S.P.R.L., cu sediul în Bucureşti, str. Ştefan Negulescu, nr. 34, ap. 1, sector 1, societate profesională de insolvenţă înscrisă în Registrul Formelor profesionale sub numărul RFO 0064, cod fiscal 20693777, atribut fiscal RO, reprezentată prin Asociat coordonator Mihaela Murariu, în calitate de Lichidator judiciar conform Încheierii de şedinţă din data de 31.10.2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a VII a Civilă, în dosarul 45799/3/2009*, formulăm prezenta

NOTA DE CONSTATARE

A BUNURILOR IMOBILE AFLATE ÎN PROPRIETATEA PETROLAND S.R.L. 1. ACTIVELE IMOBILIARE: ” TEREN INTRAVILAN STR.LUJERULUI- LOT 3” și ” TEREN INTRAVILAN STR. VAGONETULUI 1D- LOT 2” În data de 30.06.2016, reprezentanții lichidatorului judiciar s-au deplasat în Sectorul 6 pentru constatarea situației juridice și de fapt a terenurilor aflate în proprietatea PETROLAND S.R.L., descrise în situația de mai jos:

1 Activ imobiliar ” TEREN INTRAVILAN STR.LUJERULUI- LOT 3”, compus din teren în suprafață de 113,55 mp, având număr cadastral 2960/1/1/3, înscris în Cartea Funciară a Municipiului București, Sector 6 nr.207070 ( nr.vechi 30223)

Mun. Bucureşti, Sectorul 6, Strada Lujerului, Nr. 14 C

2 Activ imobiliar ” TEREN INTRAVILAN STR. VAGONETULUI 1D- LOT 2”, compus din teren în suprafață de 50,82mp, având număr cadastral 2960/1/1/2, înscris în Cartea Funciară a Municipiului București, Sector 6 nr. 207070 ( nr.vechi 30223)

Mun. Bucureşti, Sectorul 6, Strada Intr.Vagonetului, nr. 1D

Pe terenul în suprafață de 113,55 mp situat în Strada Lujerului nr. 14 C, reprezentanții lichidatorului judiciar au identificat un număr de 9 garaje construite pe acest teren, terenul aflat în proprietatea PETROLAND S.R.L. reprezentând aproximativ 70% din amprenta suprafeței construite a celor 9 garaje, ceea ce înseamncă ca restul de 30% este construit pe terenul altei persoane juridice de drept privat/public.

Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

2

Vedere din curtea benzinăriei, garajele fiind lipite Trei din cele 9 garaje amplasate pe terenul din de gard în exteriorul curții. Strada Lujerului nr. 14 C

Vedere din spatele benzinăriei, colț dreapta

Terenul situat vis a vis de cele 9 garaje amplasate pe terenul aflat în proprietatea PETROLAND S.R.L.

Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

3

Vedere din fața a garajelor în care se poate observa calea de acces și gardul ce delimitează terenul învecinat și construibil

Terenul situat în Mun. Bucureşti, Sectorul 6, Strada Intr. Vagonetului, nr. 1D, în suprafață de 50,82 mp este ocupat în întregime de doua garaje construite.

Cele două garaje amplasate pe toată suprafața Vedere garaj partea dreaptă terenului din Strada Intr. Vagonetului, nr. 1D

Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

4

Vedere din lateral a garajului din partea dreaptă și gardul ce delimitează proprietatea benzinăriei LUKOIL

Cele două terenuri se află lipite de gardurile laterale din partea stanga, respectiv partea dreapta a benzinăriei Lukoil situată în Str. Lujerului, nr. 14B, Sectorul 6, încadrarea laterală făcându-se ca urmare a poziționării din Str. Lujerului, la intrarea principala în curtea benzinăriei.

Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

5

1.1. Regimul juridic al bunurilor imobile de tip garaj construite pe terenurile aflate in proprietatea PETROLAND SRL: Potrivit art. 577 alin.1 din Codul Civil: „construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel“. Astfel, în cazul ridicării unei construcţii sau plantaţii de către o persoană cu materialele sale, însă pe terenul aflat în proprietatea altei persoane, proprietarul terenului are opţiunea între a păstra lucrările, devenind astfel proprietarul acestora cu obligaţia de a-l despăgubi pe constructor sau de a îndatora pe contructor să le ridice. Art. 581 Cod Civil reglementează ipoteza în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună–credinţă (este de bună credinţă când construieşte fără să ştie că imobilul aparţine altei persoane), caz în care proprietarul imobilului este îndreptăţit: - să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării plătind autorului lucrării, la alegerea sa, fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau - să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoare de circulaţie pe care ar fi avut-o, dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Ipoteza relei-credinţe a autorului (deşi cunoaşte că terenul aparţine altei persoane, efectuează totuşi construcţia, plantaţia sau lucrarea) este prevăzută în art. 582 Cod Civil astfel: În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credinţă proprietarul imobilului are dreptul: - să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau - să ceră obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau - să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Desfiinţarea lucrării se face cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acestei, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă. Diferenţa de regim juridic este făcută de prezenţa ori absenţa bunei credinţe a autorului lucrării. Atât în situaţia autorului de bună-credinţă, cât şi a celui de rea-credinţă, proprietarul imobilului are ca primă opţiune dreptul de a cere instanţei să fie înscris în cartea funciară ca propretar al lucrării. În această manieră proprietarul îşi exercită dreptul de accesiune cu efectul dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrării. Ceea ce diferenţiază această opţiune a proprietarului imobilului în raport cu buna-credinţă ori reaua-credinţă a persoanei priveşte cuantumul plăţii pe care o datorează autorului lucrării.

Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

6

A doua opţiune pe care o are proprietarul este prezentată de legiuitor similar atât pentru autorul lucrării de bună-credinţă, cât şi pentru autorul lucrării de rea-credinţă şi constă în dreptul de a cere obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul, de regulă teren, la valoarea de circulaţie pe care acesta o avea dacă lucrarea nu s-ar fi realizat. Cererea se adresează de regulă în primă fază autorului, iar în lipsa unui acord instanţei. Dacă intervine acordul părţilor, se va realiza un contract de vânzare cumpărare, cu respectarea condiţiilor de formă şi fond, urmând să fie înscris în cartea funciară în condiţiile art. 589 şi art. 888 Cod Civil. În situaţia în care proprietarul nu optează pentru dobândirea proprietăţii prin accesiune asupra lucrării (construcţie sau plantaţie) şi nici autorul lucrării nu doreşte cumpărarea terenului, părţile mai pot ajunge la rezolvarea situaţiei juridice, prin încheierea unui contract de superficie şi înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară în condiţiile art. 693 alin. 4 Cod Civil, cu respectarea prevederilor art. 589 şi art. 888 Cod Civil. De asemenea, ceea ce diferenţiază substanţial cele două ipostaze în care se poate afla autorul lucrării este dispoziţia cuprinsă în art. 582 alin.1 lit. b Cod Civil prin care acesta poate fi obligat la desfiinţarea lucrării sub două condiţii menţionate expres:

1. desfiinţarea se realizează cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, respectiv cele instituite în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, cu modificările şi completările ulterioare, care obligă la obţinerea autorizaţiei de desfiinţare a unei construcţii - dacă în speţă este vorba de o construcţie şi

2. desfiinţarea se face pe cheltuiala autorului, care este ţinut să repare orice prejudiciu cauzat proprietarului, inclusiv pentru nefolosirea lucrării, dacă nefolosirea nu se datorează unor cauze neimputabile.

1.2. Demersuri efectuate de lichidatorul judiciar privind identificarea proprietarilor construcțiilor aflate pe terenurile menționate Lichidatorul judiciar a comunicat către DIRECȚIA DE IMPOZITE ȘI TAXE LOCALE SECTOR 6 și PRIMARUL SECTORULUI 6 AL MUNICIPIULUI BUCURESTI, SERVICIUL URBANISM, AMENAJARE TERITORIU ŞI AUTORIZAŢII ÎN CONSTRUCŢII, Adresele nr. B 1668/01.07.2016 și nr. B 1711/05.07.2016 prin care a solicitat celor două instituții, comunicarea următoarelor informații și documente:

- datele de identificare ale proprietarilor celor 11 garaje construite pe cele două terenuri aflate în proprietatea PETROLAND S.R.L.

- copii după autorizațiile de construire a celor 11 garaje obținute în conformitate cu prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, în situația în care au fost emise de instituția dumneavoastră

- copii după actele de proprietate a celor 11 garaje în situația în care au fost depuse la înregistrarea pe rolul fiscal ;

- orice informație cu privire la regimul juridic al garajelor construite pe aceste terenuri În concluzie, poziționarea celor două terenuri, deschiderea foarte mică a acestora la drumul principal de acces și ocuparea acestora în totalitate de construcții care nu se află în proprietatea PETROLAND S.R.L. sunt de natură a diminua valoarea de vânzare și reprezintă impedimente în cadrul procedurii de valorificare către potențiali ofertanți.

Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

7

2. ACTIVUL IMOBILIAR: "TEREN INTRAVILAN ŞOS. FUNDENI" situat în Bucuresti, Str. Șoseaua Fundeni, nr. 29 A, Sector 2, București: Activul imobiliar este compus din două terenuri, conform situației de mai jos: - Teren intravilan (parcela nr. 2) în suprafaţă de 898,89 mp, având număr cadastral 206307 (nr. Cad vechi 7447/1/2), înscris în Cartea Funciară nr. 206307 a Mun. Bucureşti, Sector 2 şi - 1/2 din terenul intravilan situat la aceeaşi adresă, reprezentând lotul 4 cu o suprafaţă de 555,84 mp, având număr cadastral 230061 (nr. cad vechi 7447/4), înscris în Cartea Funciară nr. 230061 a Mun.Bucureşti, Sector 2, cota parte de 1/2 având destinaţia de cale de acces, cu mențiunea că dreptul de proprietate in cota de 1/2 a fost dobandit prin lotizare in favoarea PETROLAND SRL si cealaltă cota de 1/2 din teren a fost dobandită prin cumparare de către RIMOB SERV SRL. Reprezentantii lichidatorului judiciar s-a deplasat la adresa din Bucuresti, Str. Șoseaua Fundeni, nr. 29 A, Sector 2. Astfel cum s-a menționat și în rapoartele de activitate, terenul intravilan (parcela nr. 2) în suprafaţă de 898,89 mp, având număr cadastral 206307 (nr. Cad vechi 7447/1/2), înscris în Cartea Funciară nr. 206307 a Mun. Bucureşti, Sector 2, se află în spatele proprietății având destinație de statie de benzinarie LUKOIL, compusa din constructie, parcare si statii de alimentare. LUKOIL ROMANIA S.R.L. a achizitionat in data de 12.09.2003 o suprafata de 3.325,14 mp de teren, situata la adresa din Bucuresti, sos. Fundeni, nr. 29 A, Sector 2 in baza Contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3465 si din istoricul translatarii dreptului de proprietate, rezulta ca suprafata de teren detinuta in prezent de către aceasta, a fost instrainata de catre S.C. PETROLAND S.R.L. in luna mai a anului 2003, Prin Actul de lotizare autentificat sub nr. 1623/03.04.2003, proprietarul PETROLAND S.R.L., prin reprezentantul legal, a impartit in 3 loturi un teren in suprafata de 3.252,05 mp, situat la adresa mentionata mai sus, avand numarul cadastral 7447, dintre care lotul nr. 1 si lotul nr. 3 au fost instrainate ulterior altor persoane, pentru lotul nr. 1, LUKOIL ROMANIA S.R.L. figurand ca proprietar in prezent. S-a constatat faptul ca lotul nr. 2 in suprafata de 898,89 m.p., avand Cartea Funciara nr. 206307 (nr. CF vechi 29689), numar cadastral 206307 (nr. cad. vechi 7447/1/2) se află in proprietatea PETROLAND S.R.L. fiind identificat de reprezentanții lichidatorului judiciar în spatele benzinăriei LUKOIL. Cu privire la terenul in suprafata de 555,84 mp, asupra caruia PETROLAND S.R.L. detine un drept de proprietate in cota de 1/2, dobandit prin lotizare, lichidatorul judiciar a constatat că accesul spre terenul în suprafață de 898,89 mp se face printr-o curte îngrădită care cuprinde și calea de acces în suprafață de 555,84 mp. Din ultimul extras de carte funciară obținut de lichidatorul judicar, terenul se află în coproprietate cu proprietarul RIMOB SERV SRL. Ca urmare a deplasării la fața locului, reprezentanții lichidatorului judiciar au constatat că nu pot avea acces la terenul în suprafață de 898,89 mp, dreptul de acces fiind închis ca urmare a îngrădirii proprietății învecinate cu benzinăria, poarta de acces principală fiind încuiată cu lacăt.

Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

8

Vedere poartă curte îngrădită în interiorul căruia Vedere din curtea benzinăriei în care se poate observa se află drumul de acces proprietatea PETROLAND calea de acces aflată în exteriorul gardului benzinăriei

Calea de acces situată în vecinătatea gardului benzinăriei Vedere gard ce delimiteaza terenul în suprafață de 898,89 mp de proprietatea benzinăriei LUKOIL

Vedere curte benzinărie LUKOIL Vedere teren în suprafață de 898,89 mp – poză efectuată

deasupra gardului de beton situat în spatele curții benzinăriei

Din informațiile obținute de la Registrul Comerțului, coproprietarul RIMOB SERV SRL ce deținea o cotă de 1/2 din terenul intravilan situat în Bucuresti, Str. Șoseaua Fundeni, nr. 29 A, Sector 2, reprezentând lotul 4 cu o suprafaţă de 555,84 mp, având număr cadastral 230061 (nr. cad vechi 7447/4), înscris în Cartea Funciară nr. 230061 a Mun.Bucureşti, Sector 2, cota parte de 1/2 având destinaţia de cale de acces, figurează ca societate radiată din Registrul Comerțului la data de 17.05.2016 ca urmare a lichidării conform Legii 31/1990 privind societățile comerciale, republicată.

Headquarters: 34 Stefan Negulescu Street

1st District, 011654, Bucharest

Phone: +40 212 309 311 | Fax: +40 212 302 320

office@elvagroup.ro

www.elvagroup.ro

9

Lichidatorul judiciar ELVA GROUP S.P.R.L. va intreprinde demersuri de identificare a noului proprietar prin solicitarea unui nou extras de carte funciară a terenului de la B.C.P.I. Sector 2. După identificarea noului proprietar, lichidatorul judiciar urmează să îl notifice în vederea asigurării accesului pe terenul aflat în proprietate comună constând în cale acces spre terenul în suprafață de 898,89 m.p. situat în spatele benzinăriei. În situația în care lichidatorul judiciar nu ajunge la o întelegere de comun acord cu noul proprietar, urmează să întreprindă toate demersurile legale pentru a înlătura tulburarea posesiei asupra terenului constând în cale de acces.