Lucare de An

7/28/2019 Lucare de An

1/33

Capitolul 6. APLICAREA MODURILOR DE DOBNDIREA DREPTULUI

ASUPRA BUNULUI IMOBIL

6.1 Identificarea i descrierea obiectului de drept

Scara 1:2000

Capitolul dat este efectuat pentru varianta 3, adica pentru satul Corjova, raionul

Criuleni. Numrul cadastral al sectorului de teren este 3123100203. Forma

sectorului cu numarul cadastral respectiv este prezentat mai jos.


2/33

Caracteristicile sectorului de teren sunt:

- teren cu destina ie agricol;

- perimetrul - 139,5 m;

- suprafa a - 304,97230 m 2.

Terenurile magiese ling care este amplasat terenul obiect al lucarii, sunt

reperezentate mai jos, cu numerele cadastrale respective pentru fiecare.

Terenul este amplasat la marginea Nord-Vestic a satului Corjova, practic pemalul rului Nistru.

Terenul este in proprietate privata si proprietarul planifica sal vinda.

59

m

66,70

m

8,94

m


3/33

6.2 Identificarea i descrierea dreptului asupra obiectului

Pentru varianta data trebuie de analizat modul de dobindire a dreptului de

proprietate prin act juridic.

Fiind in proprietate privata, pentru ca proprietarul sal vinda si ca dreptul de

proprietate sa treaca de la el la cumparator este nevoie de intocmit contractul de

vinzare cumparare.

Act juridic manifestarea, de ctre persoane fizice i/sau juridice a voinei

ndreptate spre naterea, modificarea sau stingerea drepturilor (n cazul dat de

proprietate asupra bunului imobil).

Contract acord de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane prin

care se stabilete, se modific sau se sting raporturi juridice.

3123

1020

202

3123

1020

203

3123

1020

204


4/33

n practic, manifestarea voinei poate fi efectuat: unilateral, bilateral,

multilateral.

Manifestarea unilateral a voinei poate fi realizat numai n conformitate cu

legislaia. Exemplu ne poate servi testamentul, procura, reprezentarea, alte formede manifestare.

Manifestarea bilateral a voinei se refer la dou persoane (pri). Exemplu

ne poate servi contractul bilateral.

Manifestarea multilateral a voinei se refer la trei i mai multe persoane

(pri). Exemplu ne poate servi un contract multilateral.

Din cele menionate constatm c, condiia de baz la dobndirea unui drept

de proprietate prin actul juridic este consimmntul. Anume prin consimmntul

su, o persoan (mai multe persoane) se oblig s transmit, s respecte dreptul de

proprietate asupra bunului imobil.

Forma unui act juridic poate fi: verbal, scris, autentic. Forma scris sau

autentic se aplic n cazurile prevzute de legislaie. Dac legislaia nu prevede

altfel, forma actului juridic poate fi verbal.

De obicei, forma verbal a actului juridic se aplic n cazurile cnd obligaia

stabilit urmeaz a fi ndeplinit ndat dup ce a fost ncheiat.

Unul din cele mai rspndite acte juridice este contractul.

Ce reprezint un contract n coninutul actelor juridice n ansamblu?

Cadrul legislativ referitor la actul juridic este oglindit n Codul civil (art. 195

258, 666 678 etc.). n continuare, aspectele teoretice (juridice) ale dobndirii

dreptului de proprietate prin efectul unui act juridic l vom urmri n baza unui

exemplu.

Scenariul dobndirii drepturilor asupra bunurilor imobile prin act juridic(contract de vnzare cumprare) este urmtorul:


5/33

descrierea obiectului dobndit prin act juridic;

descrierea cadrului juridic;

negocierea contractului;

autentificarea notarial a contractului;

Descrierea obiectului dobndit prin act juridic

Dreptul dobndit prin actul juridic are particularitile sale. Important este de

inut cont c, actul juridic se aplic n majoritatea cazurilor cnd obiectul de drept atrecut prin nregistrarea primar (masiv sau selectiv).

n cadrul exemplului nostru dreptul de proprietate asupra terenului este

dobndit de o alt persoan prin contractul de vnzare cumprare.

n condiiile n care dreptul asupra bunului imobil a fost nregistrat, o

informaie ampl despre obiect (cantitativ, calitativ, juridic) este deja inclus n

dosarul cadastral aflat n oficiul cadastral.

Descrierea cadrului juridic

Dispoziii generale cu privire la contract (art.666 Codul civil)

Contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoaneprin care se stabilesc, se modific sau se sting raporturi juridice.

Contractului i sunt aplicabile normele cu privire la actul juridic.

Contractul poate fi de adeziune sau negociat, sinalagmatic sau unilateral

(genereaz obligaii doar pentru una din pri), comutativ sau aleatoriu i cu

executare instantanee sau succesiv precum i de consumator.

Noiuni:


6/33

contract de adeziune contract de aderare contient la ceva;

contract de negociere contract de negociere (arend, vnzarecumprare,

schimb etc.);

contract sinalagmatic contract n care prile se oblig reciproc;

contract unilateralcontract care genereaz obligaii doar pentru una din

pri;

contract comutativ contract coninutul cruia este realizat independent de

unele evenimente din viitor. Nu depinde de unele situaii nscute de viitorul

evenimentelor;

contract aleatoriu contract ce depinde de un eveniment din viitor,

ntmpltor, ocazional, sporadic;

Negocierea contractului

Prile implicate n contractul de vnzarecumprare a bunului imobil

negociaz liber tranzacia efectuat.

Pentru desfurarea negocierilor n procesul de vnzarecumprare a terenului,

proprietarul de teren va solicita, de la oficiul cadastral teritorial un extras din

Registrul bunurilor imobile prin care se va confirma faptul c, la momentul

negocierilor proprietarul este legal. Pentru cumprtor aceast informaie este deo mare nsemntate.

La acest capitol este necesar de menionat c, n diferite ri, solicitarea unui

extras din registrul bunurilor imobile nu este o necesitate. Sistemul informaional

al cadastrului permite accesul liber la informaia cadastral pentru cumprtor, i

mai mult pentru notar.


7/33

Registrul bunurilor imobile inut de ctre oficiile cadastrale tot mai mult

devine accesibil pentru solicitanii informaiei despre bunurile imobile.

Autentificarea notarial a contractului

Dup o negociere liber, prile semneaz contractul de vnzare cumprare

n faa notarului. Notarul, respectnd procedura notarial, va autentifica contractul

de vnzare cumprare. Plata pentru serviciile notariale este stabilit de legislaie.

n cazul dat contractul de vnzarecumprare reprezint un contract de

negociere, sinalagmatic.

Particularitile vnzrii cumprrii terenurilor

Deja am constatat c actul juridic este unul din cele mai rspndite cazuri de

dobndire a drepturilor de proprietate. Printre acestea mai rspndit este vnzarea

cumprarea terenurilor;

a) proprietatea public. n majoritatea cazurilor proprietateapublic care

urmeaz a fi nstrinat este folosit sau gestionat de ctre alte persoane fizice sau

juridice.

Scenariul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor publice de stat

i a unitilor administrativ teritoriale este asemntor (identic).

Dreptul de a semna contracul de vnzare cumprare a terenurilor proprietate

public a statului este deinut de ctre Guvern.

Terenurile proprietate public a unitilor administrativ teritoriale sunt

vndutecumprate prin licitaie la decizia consiliului local. Consiliul local mai

dispune de dreptul de a atribui terenuri n proprietate fr plat familiilor tinere

care n-au beneficiat nici o dat de acest drept.


8/33


9/33

n caz de nerespectarea condiiilor contractului proprietarul poate pierde

dreptul de proprietate.

Aceast condiie limiteaz drepturile cumprtorului, influeneaz negativ asupra

valorii de vnzare-cumprare a bunului imobil.

6.3 Identificarea i descrierea documentului de drept

Pentru cazul dat documentul de drept v-a fi contractul de vinzare-cumparare,

deoarece proprietarul terenului il vinde cumparatorului.

Prin contractul de vnzarecumprare, o parte (vnztor) se oblig s predea

un bun n proprietate celeilalte pri (cumprtor) iar acesta se oblig s preia

bunul i s plteasc preul cuvenit.

Vnztorul se oblig s remit, concomitent cu predarea bunului, documentele

referitoare la bun prevzute de lege, dac n contractul de vnzare cumprare nu

este prevzut altfel.

Dac preul nu este indicat direct n contractul de vnzare cumprare, prile

pot conveni asupra modului de determinare a lui.

Vnzareacumprarea poate fi direct (vnztorcumprtor) sau prin

licitaie. La rndul su licitaia poate fi benevol sau forat.

In continuare vom prezenta un exemplu de contract de vinzare cumparare

care este indeplinit si autentificat notarial in cadrul transmiterii dreptului de

proprietate de la vinzator la cumparator:

Contract de vnzare-cumprare a terenurilor(model)


10/33

..20..Localitatea

_____________________________________________________________________________

__ (pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,_______________________________________________________________________________________________________

___Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document__________________________________________________________________________________________________________acioneaz,denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuareVnztor, pe de o parte, i_____________________________________________________________________________

__

(pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,__________________________________________________________________________________________________________

Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz,

rea__________________________________________________________________________________________________________denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuareCumprtor, pe de alt parte,au ncheiat prezentul contract:

Temeiul i obiectul Contractului1.1 Prezentul Contract este ntocmit conform Codului Civil.

1.2 Vnztorul garanteaz c bunul imobil este proprietatea lui i este liber deorice viciu juridic.1.3 Vnztorul a vndut, iar Cumprtorul a cumprat bunul imobil situat

_______________________________________________________________________________

(numrul cadastral al bunului imobil i al celor adiacente)

II. Preul terenuluiPreul de vnzare cumprare a bunului imobil _____ (______________)

lei, cu cifre cu literecare a fost achitat la data semnrii Contractului de ctrePri.

III. Obligaiile prilor3.1 Vnztorul se oblig s transmit bunul imobil cumprtorului n cel mult

. Zile din momentul semnrii prezentului Contract i s semneze actul depredare-primire.

Vnztorul are i alte obligaii ce rezult din Codul civil i alte actelegislative, normative, precum i prezentul Contract.

3.2 Cumprtorul se oblig:


11/33

- n termen de trei luni de la data autentificrii notariale a prezentuluiContract, s-l nregistreze la organul cadastral teritorial n raza de aciune a cruiaeste situat bunul imobil;

- s-i onoreze obligaiile anterioare ce in de folosirea nestingherit igrtuit a obiectelor de uz public (drumurile auto i de pietoni, obiectele

infrastructurii inginereti), care existau anterior cumprrii bunului imobil;- s achite preul contractului n termenele i cuantumul prevzute deprezentul Contract;

Cumprtorul va ndeplini i alte obligaii prevzute de Codul Civil ilegislaia funciar.IV. Dispoziiile finale

4.1 Prezentul Contact servete drept temei pentru nregistrarea dreptului deproprietate al Cumprtorului asupra bunului imobil cumprat.

4.2 Coninutul art. 753, 754-785 ale Codului civil al RM, art. 49 al Legii cu

privire la notariat i art. 29 Cod funciar al RM au fost explicate prilor de ctrenotar.4.3 Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplar

revine Cumprtorului, al doilea Vnztorului, al treilia notarului (persoanei cufuncii de rspundere abilitate a autoritii publice locale).

4.4 Cheltuielile ce in de autentificarea notarial a prezentului Contract suntsuportate n conformitate cu art. 70/1, ultimul alineat al Codului funciar nr. 828-XII din 25 decembrie 1991 cu modificrile ulterioare.

4.5 Prezentul Contract este obligatoriu pentru pri din ziua semnrii lui.Litigiile dintre pri vor fi soluionate n mod amiabil. n cazul n care prile

nu ajung la un consens, litigiile vor fi soluionate de instanele de judecatcompetente din Republica Moldova.

V. Rechizitele i semnturile prilor

Vnztor Cumprtor__________________________________________

______________

Locul aplicrii girului de autentificare a notarului_______________

Varianta A: persoanele cu funcii de rspundere abilitate ale autoritilor

administraiei publice locale;

Varianta B: notarul.

Dup o negociere liber, prile semneaz contractul devnzare cumprare n faa notarului. Notarul, respectnd


12/33

procedura notarial, va autentifica contractul de vnzare cumprare. Plata pentru serviciile notariale este stabilit delegislaie.

n cazul dat contractul de vnzarecumprare reprezint un

contract de negociere, sinalagmatic.

Contractul de vnzare cumprare autentificat notarial lacare este anexat ca o parte component, planul cadastral alobiectului, reprezint documentul de drept asupra bunului.


13/33

Capitolul 7. APLICAREA METODELOR DE ELABORARE APLANULUI

CADASTRAL

7.1 Identificarea i descrierea obiectului

Pentru efectuarea lucrarii sa analizat varianta 3, satul Corjova din raionul

Criuleni. Satul este amplasat in parte de est a Moldovei putin spre Nord, pe parte

din stinga Nistrului, la citeva sute de metri de la riu.

Numrul cadastral al sectorului de teren este 3123100203. Forma sectorului cu

numarul cadastral respectiv este prezentat mai jos.

Caracteristicile sectorului de teren sunt:

- teren cu destina ie agricol;

- perimetrul - 139,5 m;

- suprafa a - 304,97230 m 2.

Terenul este amplasat la marginea Nord-Vestic a satului Corjova, practic pe

malul rului Nistru.

Metodele fotogrammetrice de reprezentare grafic a teritoriuluitot mai intens intr n practica elaborrii planurilor i hrilor.Aceste metode au obinut un progres colosal n ultimii ani.

Producia obinut prin metodele fotogrammetrice este tot maimult solicitat de ctre economie.

Aplicarea fotogrammetriei n scopurile elaborrii planurilorcadastrale de asemenea este destul de solicitat.

Operativitatea obinerii rezultatelor finale, eficacitatea lucrrilorn comun cu precizia avansat a planurilor fotogrammetrice care, in viitor, vor fi solicitate n cretere, acord fotogrammetriei un rolimportant n Sistemul informaional al cadastrului.

La utilizarea metodei fotogrametrice putem spune ca vegetatia nu prea joaca unrol important, insa intr-o oarecare masura influienteaza rezultatele. Dupa


14/33

materialelel fotogrametrice se poate usor vede ca terenul dat este destinat

agriculturii , teren arabil.

Pentru a stabili hotarele mai precis este necesar ca executorul polanului cadastral

sa mearga la fata locului si sa analizeze zituatia. Astfele cu informatia din

fotograme si cea luata din teren se decurge la elaborarea planului, stabilind mai

intii sectorul de lucru, in interiorul caruia vor avea loc lucrarile de efectuare a

planului cadastral. Dupa fotograma se pot observa hotarele terenuirlor, dupa fisii

forestierem modul de prelucrare al terenurilor si asa mai departe.

7.2 Descrierea metodei aplicate

n practica actual de elaborare a planurilor cadastrale sunt utilizate planurile

ORTHOPFOTO. Aceste planuri reprezint un succes al tehnologiilor de utilizare a

imaginilor spaiale. Cu att mai mult c Moldova dispune de planurile

ORTHOPFOTO pe ntreaga republic.

Evident c n condiiile exemplului este raional de aplicat metoda

fotogrammetric de elaborare a planului cadastral. Planurile ORTHOPFOTO sunt

foarte actuale.

In cadrul metodei fotogrametrice se utilizeaza planul ortophoto al sectorului de

teren in care sunt prezentate aspectul terenului conform fotogramelor cit si sunt

delimitate hotarele sectoarelor de teren. Pentru a obtine planul cadastral folosind

materialul ortophoto este necesar de a elimina rastrurile, adica fotogramele , astfel

vor ramine numia hotarelel terenurilor, ceea ce si constituie planul cadastral. Acest

lucru se poate de efectuat prin intermediul programului mapinfo sau geoportal.md.

Astfel in urma lucrarilor date obtine planul sectorului de teren, care e reprezentat

mai jos.


15/33

7.3 Descrierea procedurii de coordonare a planului cadastral

Proiectul planului cadastral este aprobat de ctre solicitantullucrrilor. n cazul exemplului descris proiectul planului cadastralva fi aprobat de ctre autoritatea central n domeniul cadastrului(Agenia Relaii Funciare i Cadastru).

n procesul analizei variantelor se va lua n consideraie costullucrrilor n condiiile aplicrii metodei topografice i metodeifotogrammetrice.

Evident c, n cazul dat metoda fotogrammetric va fi maiieftin i va putea fi realizat ntr-un termen mai restrns.

n procesul de analiz a variantelor se va lua n consideraie

particularitile terenurilor destinate agriculturii, necesitateadezvoltrii pe viitor i a altor informaii cum ar fi solul etc.

Examinnd planul ORTHOPFOTO constatm c imaginile luireflect, destul de pronunat, hotarele terenurilor proprietarilor. nmajoritatea cazurilor hotarele proprietilor coincid cu limitelesemnturilor, plantaiilor etc.

n procesul de determinare a amplasrii hotarelor un rol

important reprezint coordonarea lor nemijlocit cu proprietarii.


16/33

n unele cazuri amplasarea hotarelor din diferite motive nu estepronunat. Limitele culturilor, plantelor n planul orthopfoto nureprezint linii pronunate. n asemenea cazuri sunt practicatemsurri topografice n teritoriu pentru a determina amplasareacorect a hotarelor.

Cadrul normativ (instructiv) aplicat n procesul de elaborare aplanurilor cadastrale att al unui teritoriu ct i al bunului imobil,indiferent de metoda aplicat (fotogrammetric, topografic,combinat) este elaborat de ctre Agenia Relaii Funciare iCadastru, fiind obligatoriu pentru toi executorii lucrrilorcadastrale.

La etapa finala dupa ce planul cadastral este elaborat el esteanexat la documentul de drept, in cazul dat la contractul devinzare-cumparare. Astfel documentul de drept va fi complet,fiind alcatuit din ambele parti necesare: partea descriptiva sipartea grafica.

Capitolul 8. APLICAREA METODELOR DE NREGISTRARE ABUNURILOR IMOBILE

8.1 Determinarea si descrierea metodei de organizare aprocesului de inregistrare

Obiectul inregistrarii este la acelasi ca si in capitolele

precedente, situat in satul Corjova raionul Criuleni cu codulcadastral 3123100203. In cazul dat se va inregistra dreptul d eproprietate asupra

bunului imobil dat.

Conform datelor lucrarii terenul urmeaza a fi vindut, respectiveste nevoie de inregistrat contractul de vinzare cumparare prininsrisul provizoriu .

Din cele menionate, nscrisul provizoriu se aplic n cazurilen care dreptul de proprietate are un statut provizoriu. Mai


17/33

concret, n cazul nscrisului provizoriu dreptul de proprietateurmeaz a fi confirmat sau stins.

n asemenea cazuri dreptul de proprietate este nsoit dediferite condiii.

Ca exemplu poate servi contractul de ntreinere pe vea.Asemenea acte juridice se aplic n cazurile n care o persoan seoblig s ndeplineasc un ir de activiti n folosul alteipersoane, n majoritatea cazurilor, n vrsta, i ca rezultatconform contractului, va obine dreptul de proprietate asupraunui bun imobil.

Asemenea contracte sunt autentificate notarial.

n registrul bunurilor imobile, dreptul dobndit prin asemeneaacte juridice este provizoriu i nscris la subcapitolul II al fiei deregistru.

Deoarece in exemplul dat se inregistreaza numai dreptul deproprietate asupra terenului, inscrisul provizoriu se va facenumai in subcapitolul 2. Se va efectua inregistrarea curentaselectiva.

8.2 Procedura de prezentare a documentelor de drept pentru nregistrare

Pentru inregistrarea dreptului asupra pamintului, noul prorpietar va depune ocerere:

Cererede nregistrare a bunului imobil

(model)

Pentru inregistrarea terenului cumparat, noul proprietar va prezenta la oficiulcadastral actele necesare. Aceste vor fi in primul rind cerea de inregestrare in care

sunt indicate toate datele necesare, precum si, in cazul dat, si contractul devinzare0cumparare, care confirma dreptul de proprietate a noului prorpietar. Si infinal este d ela sine inteles ca va fi nevoie de acte de indentitate ale solicitantului.


18/33

Dupa cum putem observa cererea de inregistrare contine maimulte compartimente. Primul compartiment este destinat pentruinformatiile despe solicitant si este indeplinit de acesta. Incompartimentul 2 este prezentat obiectul cererii date, adica cedoreste solicitantul prin aceasta cerer. In compartimentul 3 suntprezentate anexele, adica documentele si actele care sunt

anexate la cerere. Compartimentul 4 este destinat pentruindicarea deciziei in privinta cererii solicitantului : acceptarea de ainregistra sua respingerea ei. In compartimentul 5 se indica toatedatele desper cere insasi, cins a fost prezentata, data, sumaachitata etc., si este indeplinit de catre registrator.

Rolul cererii de inregistrare este de a ilustra dorintasolicitantului de a inregistra un bun imobil oarecare, in cazul da

de a inregistra dreptul de proprietate asupra sectorului de terenprocurat. Cererea de inregistrare are de asemenea rolul de a


19/33

descrie toata informatia despre proprietar, obiectul inregistrarii,despere registrator si toate circumstantele efectuarii inregistrarii.

Respectiv la cerer, in cazul dat, se va anexa doar contractulde vinzare cumparare, in care este ilustrat obiectul inregistrarii.

Actul de identificare a bunului deja este in arhiva interprinderii sinu este nevoie de-l anexat.

8.3 Aciunile registratorului n procesul nregistrrii.

Registratorul pentru efectuarea inscrisului provizoriu va efctua urmatoareaprocedura:

Primirea cererii

n contextul celor menionate mai sus, registratorul oficiuluicadastral teritorial primete cererea de nregistrare a bunuluiimobil la care se anexeaz: lista documentelor anexate la cerere;

documentele anexate la cerere.Cererea i documentele ce confirm dreptul sunt prezentate

spre nregistrare de ctre proprietar sau de ctre reprezentantulproprietarului.

Pentru nregistrare la cererea depus se anexeaz:

documentul de identitate a solicitantului (dup necesitate

procura);

documentul ce confirm dreptul de proprietate, n cazul dat,

contractul de vinzare cumparare;

nregistrarea cererii n condica de cereri

Procedura de examinare a cererii urmeaz n mai multeetape:

La prima etap registratorul, examennd cererea idocumentele prezentate va decide asupra legalitatea examinriiei i va decide nregistrarea ei n condica de cereri.


20/33

Veridicitatea documentelor anexate la cerere

La etapa a doua se va examina mai profund:

mputernicirile solicitantului;

complexitatea documentelor prezentate;

posibilitatea (sucesivitatea, consecutivitatea) nscrierii n

registru;

respectarea principiului teritorial de nregistrare;

calitatea documentelor (tersturi, uzare, defecte);

individualizarea (identificarea) bunului.

Adoptarea deciziei de primire a cererii

n rezultatul verificrii documentelor prezentate registratoruladopt decizia de primire a documentelor sau, din motivelenerespectrii prevederilor enumerate mai sus, de respingere acererii.

n baza acestei decizii este efectuat notarea primirii cererii

n fiierul registrului bunurilor imobile.Notarea primirii cererii este important pentru stabilirea

vremii nregistrrii bunurilor imobile.

Verificarea detaliat a obiectului nregistrrii

Verificarea detaliat a documentelor prezentate pentrunregistrare include:

verificarea valabilitii documentelor anexate la cerere,plenitudinea (depline sau nu), forma documentelor (conformlegislaiei n vigoare);

dup necesitate, formularea demersurilor ctre autoritileadministraiei publice n scopul obinerii documentelorsuplimentare;

implicarea inginerului cadastral pentru: verificarea

documentelor pe teren; conferirea numerelor cadastrale .


21/33

n cazul n care sa constatat autenticitatea, plenitudineadatelor, corespunderea formei i coninutului documentelor,registratorul va adopta decizia de nregistrare, va efectua

nscrisul n fiierul registrului bunurilor imobile, va aplica parafanregistrare pe documentele de drept, va deschide i vacompleta dosarul cadastral al bunului imobil.

n cazul refuzului de nregistrare registratorul:

va emite decizia de refuz;

va restitui documentele solicitantului.

Trebuie de mentionat ca registratorul poate lua decizia de a

inregistra sau nu obiectul numai conform cerintelor clare si fixe.Acesta paote refuza inregistrare anumai in cazul existentei unorincalcari grave, cum ar fi nevalabilitatea actelro d eidentitate,lipsa actelor necesare si altele.

8.3 Coninutul i modul de ndeplinire a fiei de registru

Pentru efectuare inscrisului provizoriu, registratorul fa ridica din arhivadocumentele ce caracterizeaza bunul imobil si va efectua inscrisul in subcapitolul 2al fisei de refistru, adica va modifica datele despre proprietarul bunului imobil,indtroducind datele despre noul prorpietar in locul datelor fostului proprietar.

Fisa de registru al bunului imobil dat va arata astfel, cu primul subcapitol dejainregistrat si cu toate date puse, iar al doile unde urmeaza a fi indtroduse datele noidespre noul proprietar:

Informaia inclus la Subcapitolul I poate fi clasificat n doucategorii: de ordin general i referitoare la structura bunuluiimobil.

Informaia de ordin general include: adresa, locul amplasrii,numrul cadastral.

La compartimentul structura bunului imobil este nscris

urmtoarea informaie:


22/33

Colonia 1. Se indic numrul nscrisului. Acest numr estecompus: din numrul subcapitolului i numrul de ordine a

nscrisului. n exemplul nostru nregistrarea este primar deci,numrul nscrisului va fi 1.1.

Colonia 2. Sunt indicate prescurtat: terenurile prin T;construcia prin C; ncperea izolat prin .

Colonia 3. Include informaie despre structura (elementele)bunului imobil i anume. n cadrul exemplului structura bunuluiimobil este terenul i construcia amplasat pe el.

Terenuleste descris prin:

codul de identificare - 1001;codul cadastral - 3123100203;

categoria de destinaie terenurile agricole;

tipul hotarelor - fixe.

Registrul bunurilor imobile(fia de registru)

Capitolul ANumr cadastral3 1 2 3 1 0 0 2 0 3

Numr convenional0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Subcapitolul I. Bunul imobilAdresa, locul amplasrii

Raionul CriuleniSatul Corjova

Nr.d/o

T,C Categorie de destinaie,mod de folosin, altinformaie

Suprafaa(ha, m.p)

Datanregistrrii

Semnturaregistratorului Meniuni

2 3 4 5 6 71.1 T Teren:

Cod de identificare 1.0Cod cadastral 3123100203Destinaie agricola

Hotare fixe

0.03 ha 10.10.2009


23/33

Subcapitolul II din cadrul prezentului exemplu este consacratdreptului de proprietate asupra bunului imobil.

Evident c, n primul rnd este identificat codul cadastral albunului imobil asupra cruia se rspndete dreptul de

proprietate.

n continuare este stabilit c dreptul aparine n ntregimeunei singure persoane. Cu alte cuvinte cota parte este 1.0.

Datele despre proprietar sunt descrise n ordinea urmtoare:numele de identitate, data, luna, anul naterii, codul personal,adresa proprietarului.

n cazul dat, documentul de drept n baza cruia a fostefectuat nscrisul este contractul de vinzare-cumparare aterenului.

n condiiile n care dreptul de proprietate asupra bunuluiimobil este dobndit prin act juridic (contract de vnzare cumprare, de schimb etc.) un rol important l are condiiile deachitare a plii (n rate, prin transfer etc).

Conform condiiilor contractului plata pentru bunul imobilpoate fi achitat i peste o perioad stabilit de timp.

n cazul n care cumprtorul nu achit plata pentru bunulimobil pn la data stabilit, vnztorul poate cere reziliereadreptului nscris provizoriu.

Capitolul ASubcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil

Prezena subcapitolului III

da nu

nr.d/o

BunulimobilT,C,

Date despreproprietar

Documentul de dreptn baza cruia a fost

efectuat nscrisul

Cotaparte

Data i semntura regi-stratorului

Meniuni

1 2 3 4 5 6 7


24/33

2.1 T,C Petic Ion,11.12.1982,

235634756868,Chisinau, str.

Miorita 45

Formanscrisului:Provizoriu

Teren. Contractul devinzare-cumparare aterenului cu codul

cadastral nr.34261011001, data

eliberrii 01.01.2012

1.0 10.10.2012

Contractuleste

achitatin

rateintimpdeun

an8.5 Coninutul dosarului cadastral

Dosarul cadastral se ntocmete pentru fiecare bun imobil nprocesul nregistrrii primare sau n procesul formrii bunurilorimobile noi din contul celor existente.

Dosarului cadastral i se atribuie un numr care esteconcomitent i numrul bunului imobil.

Primele documente incluse n dosarul cadastral vor fi:

cererea de nregistrare primar;

documentele (copiile autentificate) ce confirm dreptul

asupra bunului imobil;

planul cadastral al bunului imobil.

Pe parcurs lista documentelor incluse n dosarul cadastral albunului imobil este completat n msura modificrilor icompletrilor efectuate. In cazul dat se va introduce si:

Cererea de efectuare a inscrisului provizoriu;

Contractul de vinzare cumparare a terenului.

n condiiile cnd documentele nu mai ncap n dosar, se vadeschide un volum nou (2,3 etc.) cu acelai numr.


25/33

TEMA nr. 9APLICAREA METODELOR DE FORMARE A BUNURILOR

IMOBILE

9.1 Identificarea bunului imobil iniial


26/33

Obiectul initial este amplasat in satul Corjova, raionul Criuleni. Numrul

cadastral al sectorului de teren este 3123100203. Forma sectorului cu numarul

cadastral respectiv este prezentat mai jos.

Este amplasat pe un sector practic orizontal si fara neuniformitati de relief.

Este destinat agriculturii si e amplasat in apropierea riului Nistru, la aproximativ

50 m, La fel nu este departe de marginea satului, aproximativ la 500 m.

9.2 Scopul formrii bunului imobil

Determinarea scopului este de asemenea important pentru elaborareadeciziilor de proiect. n realitate exist o diversitate enorm de scopuri la formareabunurilor imobile. n linii generale aceste scopuri pot fi clasificate: n scopulconstruciilor; n scopuri agricole etc.

La rndul su, fiecare categorie de construcii include diferite norme, restriciietc. de asemenea i utilizarea terenurilor n scopuri agricole este nsoit de un irde norme i restricii.

La acest capitol este important de a contientiza importana scopului formriiasupra coninutului lucrrilor de formare, asupra bunului n ansamblu.

Este evident c n dependen de scopul formrii bunului imobil vor fiplanificate lucrrile de formare bunului imobil, va fi selectat metoda de formare abunurilor imobile.

n condiii practice scopul formrii bunului imobil este formulat de ctresolicitantul lucrrilor.

In cazul nostru scopul lucrarii este efectuarea divizariiproprietii comune i crearea n baza cotelor-pri a unorbunuri imobile independente, pentru vinzarea unei parti ceapartine proprietarului respectiv.

9.3 Aplicarea metodei divizarii la formarea bunurilorimobile

Divizarea este o metod de formare a bunurilor imobile noi,independente prin mprirea, la cererea coproprietarilor, a bunului

imobil proprietate comun nregistrat i ncetarea proprietiicomune.


27/33

Pentru a nu confunda divizarea cu separarea, constatmc divizarea are loc numai n cazul proprietilor comune pe cote-pri. Deci, cotele-pri exist i urmeaz a fi desprinse (divizate)una de alta i respectiv formarea bunurilor i drepturilor noi.

Cu alte cuvinte, aciunea de divizare a bunurilor imobileproprietate comun const n materializarea cotelor-pri n bunuriimobile independente, n strict conformitate cu mrimea lorstabilit n documentele ce confirm dreptul de proprietatecomun.

Divizarea uneia sau a mai multor cote-pri dintr-un bun imobilproprietate comun prevede crearea condiiilor adecvate pentru

asigurarea exploatrii raionale ulterioare a lor.Divizarea bunurilor imobile nu prevede apariia unor proprietari

noi. Proprietari ai bunurilor imobile nou formate n procesuldivizrii sunt numai din rndurile coproprietarilor.

Divizarea bunurilor imobile proprietate comun ndevlmie se efectueaz n condiiile posibilitii uneiasemenea divizri. Aprecierea posibilitii divizrii proprietii

comune n devlmie se efectueaz n baza unui raport deexpertiz executat de ctre o persoan cu drepturi respective.

Dreptul asupra bunului imobil nou format prin metoda divizriiinclude dreptul asupra bunului imobil iniial (supus divizrii) iplanul cadastral.

9.4 Rolul si coninutul proiectului n procesul de formare a bunurilorimobile.

Iniierea lucrrilor

Dreptul de a iniia divizarea unui bun imobil proprietatecomun l au coproprietarii. n condiii concrete acest drept l potavea organele judectoreti i fiscale.

Coproprietarii pot iniia divizarea proprietii comune printr-un acord comun autentificat notarial. Totodat, n numele tuturor


28/33

coproprietarilor poate aciona o persoan abilitat cumputernicirile respective.

Proiectul de divizare a bunurilor imobile poate fi elaborat att dectre specialitii oficiului cadastral teritorial ct i de ctre o

ntreprindere privat pe baz de contract.

Divizarea bunurilor mobile a ntreprinderilor cu fond statutar senfptuiete n baza statului ntreprinderii.

Divizarea bunurilor imobile dictate de procesul reformeieconomice din Republic se nfptuiete n baza deciziei autoritiiadministraiei publice centrale dac legislaia n vigoare nuprevede altceva.

Elaborarea studiului de pretabilitate i fezabilitate.

n cadrul studiului autorul proiectului va identifica bunul imobil(terenul) n natur, n baza dreptului de proprietate comun, vadetermina legalitatea unei asemenea aciuni, mrimea cotei - pria fiecrui coproprietar etc.

Un rol important al studiului asupra bunului imobil esteactualizarea informaiei, a planului cadastral, reflectarea n plan atuturor obiectivelor care ar avea influen asupra deciziei deproiect.

Un exemplu de bun imobil proprietate comun estereprezentat n Figura 73.

Astfel, terenul A reprezint o proprietate comun n caredein cote pri de teren 67 de coproprietari.

Elaborarea proiectului de divizare

Proiectul de divizare a bunurilor imobile este elaborat n maimulte variante. Varianta final este aprobat de ctre toicoproprietarii. Decizia de aprobare va fi procesulverbal al adunriituturor proprietarilor.


29/33

Figura 74

O atenie deosebit n procesul de iniiere a lucrrilor deexaminare i aprobare a proiectului de divizare se va acordapersoanelor care, din diferite motive, lipsesc, drepturilor desuccesiune etc.

Pentru aceasta procesul de elaborare a proiectul va includeformarea unui grup de iniiativ care va avea i funcia de

informatizare, de soluionare a altor cazuri extremale.Figura 74 include varianta final a unui proiect de divizare a

cotelorpri n 67 de terenuri.

Suprafaa terenurilor n natur este echivalent cotelorpridin proprietate comun.

Fiecare teren n parte este amplasat cu acces la drum, curespectarea cerinelor fa de combaterea eroziunii, alte cerine

referitoare la amplasarea terenurilor agricole.Despre respectarea condiiilor obligatorii referitoare la


30/33

amplasarea terenurilor n cadrul proiectului va fi inclus avizulrespectiv al autoritilor publice locale.

9.5 Procedura de coordonare a deciziilor de proiect, aplicarea metodeivariantelor

Dupa elaborarea proiectului de divizare, acesta trebuie coordonat mai intii de toatecu subiectii implicati, care au solicitat lucrarile date. In cazul dat avem trei

proprietari a caror terenuri pina acum erau in proprietate comuna, Acuma insa unuldin ei doreste sa vinda partea sa, de aceea este necesar de delimitat partea s ade

celelealte doua, seea ce sa si facut in cadrul lucrarilor de divizare. Este necesar decoordonat proiectul de divizare cu solicitantii deoarece acestea trebuie sa fie deacord cu modul de divizare dat, iar daca nu sunt de acord terenul se va diviza intr-un alt mod, asa icnit sa satisfaca cerintele solicitantilor. Pentru ca apoi s anu aparaceva probleme este necesar de coordonat lucrairle si cu autoritatile publcice loca siterenurile invecinate, cu scopul de a analiza daca asa mod de divizare nu va afecta

pe nimeni si nu vor aparea probleme mai apoi.

Intr-un cuvint este encesar de ales cel mai convenabil si cel mai bun mod de

divizare a terenului, care sa satisfaca toiti subiectii care pot avea vreo atributiie cuterenul dat.

9.6 Stabilirea limitelor amplasarii bunului imobil in natura

Varianta final a proiectului de divizare a bunului imobil

proprietate comun, coordonat (acceptat) de ctre toicoproprietarii i avizat pozitiv de ctre persoanele abilitate dincadrul autoritilor publice locale, este transpus n natur.

n procesul transpunerii n natur a proiectului de divizare suntutilizate metodele respective de elaborare a planului cadastral.

In cadrul transpunerii in natura se va merge la fata locului si seva delimita in natura hotarele terenurilor nou formate, Se va faceastfel ca sa se ajunga la situatia ilustrata in planul de divizare. Este

strict necesar ca lucrarile sa fie efectuate corec, ca s anu rmainanici o necoincidenta intre planul de divizare a terenului si divizareainsasi in natura.


31/33

9.7 Particularitile elaborrii i autentificrii documentului de drept nprocesul formrii bunurilor imobile, nregistrarea bunului imobil nou

format

Elaborarea planului cadastral modificat

n baza msurrilor de transpunere a proiectului de divizare nnatur a fost elaborat planul cadastral al terenurilor nou formate.

mpreun cu elaborarea planului cadastral sunt determinatecoordonatele tuturor punctelor de hotar al terenurilor noi.

Planul cadastral digital (numeric) se elaboreaz n conformitatecu cerinele tehnice ale autoritii publice centrale n domeniul

cadastrului.Divizarea bunului imobil la solicitarea coproprietarilor este

finalizat cu elaborarea dosarului lucrrilor cadastrale i a planuluicadastral.

ndosrierea documentelor cadastrale

Dosarul documentelor elaborare n procesul de divizare a

terenurilor va include urmtoarele:documentul de iniiere a lucrrilor;

studiul de fezabilitate;

planul cadastral (geometric) al bunului imobil iniial;

proiectul formrii bunurilor imobile prin divizare;

msurri n teren de transpunere a proiectului n natur;

planurile cadastrale (geometrice) ale bunurilor imobile nouformate;

actul de primire a lucrrilor de ctre solicitant.

nregistrarea bunului imobil nou format

Procesul de nregistrare a bunului imobil format prin divizare vainclude:

depunerea cererilor de nregistrare a bunurilor imobile nouformate. Dosarul lucrrilor cadastrale de divizare se va anexa ladosarul bunului imobil supus divizrii;


32/33

examinarea cererilor de nregistrare;

adoptarea deciziei asupra cererilor de nregistrare;

nregistrarea cererilor;

examinarea documentelor anexate la cerere (dosaruldocumentelor);

adoptarea deciziei de nregistrare a bunurilor imobile nouformate;

modificarea nscrisului n fiierul registrului bunurilor imobile ceine de bunul imobil iniial;

completarea dosarului cadastral al bunului imobil iniial;

deschiderea fielor noi de nregistrare (a codurilor noicadastrale);

efectuarea nscrisului n fiierele registrului bunurilor imobile;

deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou format;

pregtirea extrasului din registru.

Documentul de drept asupra bunului imobil nou format, n bazacruia se va efectua nscrisul n registrul bunurilor imobile, va fiacelai document de drept al bunului imobil iniial. n cazul dat

dreptul la proprietatea comun.n procesul de divizarea a bunului imobil iniial i formarea a

mai multor bunuri imobile, se vor deschide coduri cadastrale noi.

TEMA 10.APLICAREA METODELOR DE EVALUARE A BUNURILOR

IMOBILE

10.1 Identificarea terenului supus evalurii.

Pentru a efectua evaluarea terenului pe care se planifica ca sa fie

plantata vita de vie este necesar de selectat informatia necesara.Luind in consideratie ca se va folosi metoda venitlui, aceastainformatia va fi legata numaidecit de venituri.


33/33

Informatia despre terenul agricol:

Suprafata terenului 0,03 ha;

Categroria de folosinta vita de vie;

Anul sadirii - 2012;

Perioada de exploatare a terenului

Costul lucrrilor de nfiinare a unui ha de plantaie de vi 60 mii lei;

preul unui kg 3 lei

Rata inflaiei anuale 10%;

perioada de capitalizare a venitului 10 ani

roada medie de pe 1 ha 60 chintale

10.2 Determinarea valorii terenului prin metoda venitului.

Lucare de An

Documents

Transcript of Lucare de An