Proiectant general: S.C. DECARH PROIECT S.R.L. - CRAIOVA

Bd. 1 MAI, nr.77, bloc 26, ap. 10, Craiova, Jud. DOLJ, ROMANIAProiectant specialitate urbanism: S.C. DUA PROIECT S.R.L. - CRAIOVA

Parcul Campul Libertatii 1848,nr.18,vila D23,Craiova, Jud. DOLJ, ROMANIA_______________________________________________________________________________________________________________________ PROIECT NR.DA 2380

OBIECT: PLAN URBANISTIC DE DETALIU

BENEFICIAR W.A. HOTELS S.R.L.FAZA:

PLAN URBANISTIC DE DETALIU _______________________________________________________________________________________________________________________ BORDEROU GENERALA. PIESE SCRISEMEMORIU GENERAL1. Introducere1.1. Date de recunostere a documentatiei

1.2. Obiectul lucrarii1.3.1. Metodologie1.3.2. Cadrul legal2. Incadrarea in teritoriu2.1. Concluzii din documentatii intocmite anterior / concomitent3. Situatia existenta3.1. Analiza fondului construit existent3.2. Analiza spatial-urbanistica3.3. Analiza estetic-configurativa3.4. Regimul juridic al terenului3.5. Regimul economic al terenului3.6. Analiza geotehnica3.7. Regimul tehnic al terenului3.8. Cai de comunicatie3.9. Echipare edilitara4. Propuneri4.1. Elemente de tema4.2. Descrierea solutiei4.3. Organizarea circulatiei4.4. Regimul juridic al terenurilor4.5. Regimul de aliniere4.6. Regimul de inaltime4.7. Modul de utilizare a terenului4.8. Plantatii4.9. Imprejmuiri410. Echipare edilitara4.11 Bilant teritorial5. ConcluziiANEXE- CERTIFICAT DE URBANISM NR. 1403 / 25.07.2012- ACTE DE PROPRIETATE :

Contract de vanzare-cumparare nr.1279 din 16.03.2012, autentificat de Biroul Notarului Public Tudor Marinela Daniela.

Actului aditional la Actul constitutiv al SC WA HOTELS SRL nr.1278 din 16.03.2012, autentificat de Biroul Notarului Public Tudor Marinela Daniela.

Incheiere de indreptare a erorii materiale, nr. 18156 din 27.09.2011 Contract de schimb, nr. 5598 din 09.09.2011 - DOCUMENTATIE CADASTRALA / EXTRAS DE CARTE FUNCIARA - CERTIFICAT DE NOMENCLATURA STRADALA - AVIZE, ACORDURI FURNIZORI DE UTILITATI SI AUTORITATI ALE STATULUIB. PIESE DESENATEA0. PLAN INCADRARE IN MUNICIPIUL CRAIOVAA01. PLAN INCADRARE IN P.U.Z.

SC. 1: 500A02. SITUATIA EXISTENTA - ZONIFICAREA FUNCTIONALA

SC. 1: 500A02.1.ANALIZA MULTICRITERIALA A SITUATIEI EXISTENTE - FONDUL CONSTRUIT EXISTENT

SC. 1: 500A02.2.ANALIZA MULTICRITERIALA A SITUATIEI EXISTENTE SEMNIFICATIA CULTURALA SI ESTETIC - CONFIGURATIVA

SC. 1: 500A02.3 SITUATIA EXISTENTA REGIM JURIDIC SC. 1: 500

A02.4SITUATIA EXISTENTA ANALIZA FOTOGRAFICA

A03. REGLEMENTARI URBANISTICE - ZONIFICARE FUNCTIONALA

SC. 1: 500 A04. REGLEMENTARI - RETELE TEHNICO- EDILITARE

SC. 1: 500A05. PLAN DETALIU

SC. 1: 500

Intocmit, urb. Dragos PRIEProiectant general: S.C. DECARH PROIECT S.R.L. - CRAIOVA

Bd. 1 MAI, nr.77, bloc 26, ap. 10, Craiova, Jud. DOLJ, ROMANIAProiectant specialitate urbanism: S.C. DUA PROIECT S.R.L. - CRAIOVA

Parcul Campul Libertatii 1848,nr.18,vila D23,Craiova, Jud. DOLJ, ROMANIA_______________________________________________________________________________________________________________________ PROIECT NR.DA 2380

OBIECT: PLAN URBANISTIC DE DETALIU

BENEFICIAR W.A. HOTELS S.R.L.FAZA:

PLAN URBANISTIC DE DETALIU

_______________________________________________________________________________________________________________________

MEMORIU GENERAL1. INTRODUCERE1.1. DATE DE RECUNOASTERE A INVESTITIEIDENUMIREA LUCRARII:

PLAN URBANISTIC DE DETALIUBENEFICIAR :

S.C. WA HOTELS S.R.L.PROIECTANT GENERAL:

S.C. DECARH PROIECT S.R.L.PROIECTANT DE SPECIALITATE: S.C. DECARH PROIECT S.R.L.1.2. OBIECTUL LUCRARIIPlanul Urbanistic de Detaliu se intocmeste la solicitarea beneficiarului, pentru obiectivul Hotel Hilton Garden Inn - 2S+P+4 pe amplasamentul situat in municipiul Craiova, strada A.I.Cuza,Nr.16C-16D-16EObiectul Planului Urbanistic de Detaliu il constituie determinarea conditiilor de amplasare a obiectivului - Hotel Hilton Garden Inn in cadrul municipiului Craiova.P.U.D. cuprinde elementele tehnice si urbanistice ce stau la baza intocmirii documentatiilor pentru stabilirea conditiilor de amplasare a obiectivului, in vederea construirii, respectiv:- circulatia juridica a terenurilor;- regimul de folosinta si destinatia terenurilor localitatii;- integrarea obiectivului in cadrul construit al localitatii;- respectarea zonelor protejate privind valoarea istorico- arhitecturala, ambientala - a cladirilor si siturilor;- rezolvarea circulatiilor si a echiparii tehnico-edilitare;- dimensionarea,functionalitatea, aspectul arhitectural al constructiilor si amenajarilor.1.3. METODOLOGIEPrezenta structura si metodologia de elaborare a Planului Urbanistic de Detaliu a fost intocmita in conformitate cu metodologia de elaborare sI continutul-cadru al planului urbanistic de detaliu - Reglementare Tehnica Ind: GM 009/2000 -- Ordin Nr. 37/N/20001.4.CADRUL LEGAL Legea Nr. 50 republicata - privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor; Legea Nr. 10/1995 - privind calitatea in constructii; Legea Nr. 18/1991 - a fondului funciar; Legea Nr. 213/1998 - privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia; Legea Nr. 54/1998 - privind circulatia juridica a terenurilor; Legea Nr. 7/1996/2000 - a cadastrului imobiliar si a publicitatii imobiliare; Legea Nr. 69/1991/1997 - privind administratia publica locala; Legea Nr. 137/1995 - privind protectia mediului - modificata prin Legea Nr. 159/1999; Legea Nr. 82/1998 - privind aprobarea OG Nr.43/1997 privind regimul juridic al drumurilor; HGR Nr.525/1996/2002 - pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism; Codul Civil; Ordinul ministrului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului Nr.21/N/10.04.2000 pentru aprobarea Ghidului privind elaborarea sI aprobarea Regulamentelor locale de Urbanism; Ordinul ministrului Sanatatii Nr. 536/1997 pentru aprobarea Normelor de igiena si a recomandarilor privind mediul de viata al populatiei; Ordinul comun Nr. 214/RT/16/NN/ martie 1999 al ministrului Apelor, Padurilor si Protectiei Mediului sI al ministrului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului pentru aprobarea procedurilor de promovare a documentatiilor si de emitere a acordului de maedu la planurile de urbanism si de amenajare a teritoriului.2. INCADRAREA IN TERITORIU2.1. CONCLUZII DIN DOCUMENTATII INTOCMITE ANTERIOR P.U.D.Terenul pe care se solicita intocmirea P.U.D. pentru obiectivul: Hotel Hilton Garden Inn se situeaza in municipiul Craiova, strada A.I. Cuza , Nr.16C-16D-16E Conform Planului Urbanistic General al municipiului Craiova, terenul este situat in teritoriul intravilan al municipiului.

Amplasamentul se incadreaza in Planul Urbanistic Zonal Revitalizare a centrului istoric zona pilot -Lipscania Craiovei, aprobat cu HCL 284/2008 in UTR C.P.7. unitate de referinta care are caracter modificat, dar care pastreaza elemente de o importanta semnificatie istorica, functiuni preponderant comerciale, regim de construire discontinuu profund alterat.Destinatia zonei - conform P.U.Z - zona institutii / servicii publice. Prin P.U.Z. se stabileste aliniamentul propus pentru constructii, 10.40 m din axul strazii A.I.Cuza, respectiv, 7.00 m din axul strazii Oltet . Amplasamentul studiat se incadreaza in aliniamentul propus prin P.U.Z.Regimul de inaltime prevazut prin P.U.Z. in zona este P+3 - 4 (max.15 m la cornisa).2.2. CONCLUZII DIN DOCUMENTATII INTOCMITE CONCOMITENT CU P.U.D.Nu se cunosc documentatii de urbanism, intocmite concomitent cu P.U.D., pentru zona considerata. 3. SITUATIA EXISTENTA ANALIZA MULTICRITERIALA A SITUATIEI EXISTENTEZona studiata prin P.U.D. cuprinde fronturile construite existente la str. Oltet si str. A.I.Cuza.Amplasamentul studiat se situeaza pe A.I. Cuza , Nr.16C-16D-16E , avand ca delimitare: Est str. Aries Sud str. Oltet Vest str. Dreptatii Nord - str. A.I.CuzaAmplasamentul luat in studiu cuprinde imobilul teren si constructii. Terenul este in suprafata de 1472,00 mp avand forma poligonala, de dimensiuni indicate in Plansa nr.- 2 SITUATIA EXISTENTA, cu aliniament la str. Oltet si str. A.I.Cuza. Terenul este ocupat in prezent de functiunea de comert si servicii Terasa CLUB 777.3.1. ANALIZA FONDULUI CONSTRUIT EXISTENTFondul construit existent in zona studiata, se identifica astfel: Frontul nord cu deschidere la strada A.I. Cuza Frontul sud cu deschidere la strada Oltet Fronturile sunt constituite astfel:

Frontul nord este deschis fiind separat de circulatia pietonala prin vegetatie de talie medie; Frontul sud este alcatuit dintr-o constructie din zidarie S+P+1 la care este alipita o constructie metalica provizorie P , din metal si sticla.

3.1.1. STRUCTURA SI STAREA CLADIRILORSTRUCTURA CLADIRILORStructura cladirilor din zona este durabila si semidurabila.In zona sunt -in general- 2 tipuri de constructii : constructii cu vechime mare (aproximativ 100 ani) si constructii noi (executate dupa anii 1990).Cladirile vechi - in majoritate avand subsol si parter, sau subsol, parter si etaj prezinta structura din zidarie portanta, cu fundatii si plansee din lemn, sau plansee cu boltisoare din caramida pe grinzi metalice. Cladirile noi - in majoritate executate in anii 1990 sau dupa 2000 - au regim de inaltime subsol , parter si 2- 7 etaje, avand fundatii din beton, structuri verticale din beton (stalpi, grinzi, plansee) si inchideri sau compartimentari din materiale traditionale (caramida) sau moderne (BCA, sticla, gipscarton).Cladirea fostului Teatru de Papusi - avand un statut special - noua constructie propusa fiind adiacenta acesteia - a fost expertizata tehnic din punct de vedere al protejarii constructiilor adiacente.

Constructia are fundatii din caramida, structura verticala din zidarie portanta de caramida , cu stalpi si grinzi din beton armat cu forma neregulata in plan si elevatie.

Constructiile anexa existente sunt provizorii din material nedurabile.STAREA FIZICA A CONSTRUCTIILOR Cladirile noi sunt in stare foarte buna. Cladirile vechi se afla in stare buna sau mediocra, suferind in principal datorita lipsei de preocupare in a le conserva sau intretine. Din punct de vedere structural acestea au suferit datorita seismelor mari ce le-au afectat structura , iar din punct de vedere al finisajelor - in primul rand au avut de suferit datorita neintretinerii invelitorilor si sistemelor de scurgere a apelor (jgheaburi si burlane) ce au afectat fatadele si chiar structura.3.1.2. SEMNIFICATIA ISTORICA / ANALIZA CULTURAL - SEMNIFICATIVA SEMNIFICATIA ISTORICA se refera la vechimea fondului construit, vechimea traseelor de strazi mentinute sau create in decursul perioadelor istorice, se refera , nu in ultimul rand, la limitele semnificative ce definesc clar, sau prin interpolare, succesiunea perioadelor istorice. - Caracterul zonei

Asa cum este definit in PUZ - revitalizare a centrului istoric zona pilot lipscania Craiovei - " zona studiata reprezinta rezultatul unei dezvoltari spontane si nereglementate specific, dar nu mai putin valoroase din punct de vedere cultural decat evolutia pe baza de plan prestabilit. Aflata in imediata apropiere a nucleului comercial istoric al orasului - Piata Veche - zona a cunoscut o dezvoltare rapida avand drept rezultat fronturile construite continui specifice lipscaniei. Dispunerea in front continuu a cladirilor a reprezentat o caracteristica a strazilor Lipscani si Romania Muncitoare, initial restul stradutelor folosind drept cai de aprovizionare. Dezvoltarea economica a orasului a atras densificarea constructiilor din nucleul central comercial. Zona studiata cuprinde, de asemenea, un mic fragment dintr-o portiune de tesut urban specific rezidentiala - str. Eugeniu Carada - dezvoltata tarziu ca rezultat a bunastarii comerciantilor craioveni.

Fondul construit istoric pastreaza amprenta dezvoltarii firesti a orasului. Se poate observa o crestere a bogatiei expresiei arhitecturale a cladirilor o data cu amplificarea vietii comerciale. Valoarea arhitectural istorica generala a arealului studiat este maxima, identificata drept nucleu principal de dezvoltare, zona reprezentind o marturie vitala pentru intelegerea genezei tesutului urban craiovean. " Fondul construitDin punct de vedere al semnificatiei istorice, in zona studiata se identifica cladiri apartinand tuturor perioadelor caracteristice de construire, intr-un interval de timp de 130 ani :

- cladiri realizate anterior anului 1848

= 0

- cladiri apartinand perioadei 1848 1880 = 1

- cladiri apartinand perioadei 1880 1916 = 3

- cladiri apartinand perioadei 1916 1945 = 1

- cladiri realizate dupa 1945

= 1

realizate dupa 1990

= 5Cladirile poarta amprenta aferenta epocilor, de la arhitectura simpla, la aceea elaborata, sau imbogatita artificial, a fatadelor. Trasee de straziSe pastreaza traseele actuale ale strazilor, trama stradala principala fiind valoroasa din punct de vedere istoric si urbanistic. Mentionam traseul strazii Cuza, ca traseu cu semnificatie istorica, existent in perioada 1823 si mentinut in prezent. Zona a suferit totusi si maltratari grave din cauza trasarii unor strazi noi, iar situatia actuala perpetueaza dezechilibrul generat de acest fenomen.

Se propune - prin planurile urbanistice aprobate - amenajarea de pietonale pe strazile Lipscani, Romania Muncitoare, Oltet (fragmentul cuprins intre str. Fratii Buzesti si Th. Aman), Romain Rolland, Traian Demetrescu, Fratii Buzesti, Theodor Aman (fragmentul cuprins intre intersectia cu M.Kogalniceanu si Oltet), Nicolaescu Plopsor (fragmentul cuprins intre intersectia cu M.Kogalniceanu si Oltet); Limite SemnificativeAmplasamentul studiat se situeaza in cadrul limitei ce defineste centrul istoric in conformitate cu Proiect I.P.J. Dolj nr. 7267 / 1990.

Conform Listei Actualizate a Monumentelor Istorice, zona istorica a municipiului Craiova este cuprinsa in perimetrul delimitat astfel :ZONE URBANE SI RURALE PROTEJATE217E0001MUNICIPIUL CRAIOVA

Zona istorica a municipiului Craiova

perimetrul delimitat prin strazile : Matei

Basarab,Stirbei Voda,Campia Islaz,Madona

Dudu,Brandusa,Libertatii,Brestei,Dumbraveni

Iancu Jianu,bd.Nicolae Titulescu,str.George

Enescu,Amaradia,bd.Carol I,str.Romania

Muncitoare,str.C.Radulescu-Motru(pana la

intersectia cu str.13 Septembrie),str.13

Septembrie, Imparatul Traian,Traian Demetrescu,

Ulmului,Tudor Vladimirescu,Aries,Bujorului,

Alexandru Macedonski,Simion Barnutiu,

calea Unirii,Gheorghe Doja(pana la

intersectia cu str.Deva)

ANALIZA CULTURAL- SEMNIFICATIVA Valori istorico- arhitecturale, ambientale, memorialeCladiri situate in zona studiata, identificate in LISTA MONUMENTELOR ISTORICE DIN JUDETUL DOLJ actualizata la 30.08.2003:162DJ-II-m-A-07980Palatul de Justitie, azi Universitate Str.CuzaAlexandruIoan13 1880 282DJ-II-m-B-08090Cas Str. Olte 25 sf.sec.XIXCladirile situate in perimetrul strazilor A.I.Cuza, Dreptatii si Oltet au in majoritate functiunea de locuinte individuale, pe parcele individuale, caracteristice tipului de locuinta de secol XIX . Cladirile definesc caracterul strazilor ca zona de locuinte, cat si ca zona protejata. Exceptie face cladirea Universitatii din Craiova, actualmente constructie cu functiunea invatamant. Pe traseul strazilor A.I.Cuza, Aries si Oltet , in afara zonei studiate, mentionam si alte cladiri cu statut de monument istoric de arhitectura:108DJ-II-m-B-07931Biserica"Sf.Gheorghe-Vechi,Str. Arie 9

1730-1731

"CuvioasaParaschiva"

109 DJ-II-m-B-07932Cas parohial

Str. Arie 31

mijl.sec.XIX110DJ-II-m-B-07933Biserica "Sf. Ioan Boteztorul Str. Arie 33

1813

- Hera111DJ-II-m-B-07934Cas

Str. Arie 34

sf.sec.XIX158 DJ-II-m-B-07977Hotel "Palace"

Str.CuzaAlexandruIoan1 1900-1905159DJ-II-m-B-07976Cinematograf "Jean NegulescuStr.CuzaAlexandruIoan3mijl.sec.XIX160 DJ-II-m-B-07978Casa Dianu

Str.CuzaAlexandruIoan6 1902-1914161DJ-II-m-A-07979Palatul Banca Comerului,

Str.CuzaAlexandruIoan7 1916

PrimriamunicipiulCRAIOVA

163DJ-II-a-B-07981Ansamblul bisericii "Toi Sfinii Str.CuzaAlexandruIoan21

1792,

-Hagi Enu"

ref.la1869165DJ-II-m-B-07981.02Turn clopotni

Str.CuzaAlexandruIoan21

1792280DJ-II-m-B-08088Cas

Str. Olte 13

nc.sec.XX281DJ-II-m-B-08089Cas

Str. Olte 18-D

nc.sec.XX283DJ-II-m-B-08091Cas

Str. Olte 27

sf.sec.XIXDensitatea monumentelor istorice de arhitectura in zona studiata, cat si in perimetrul adiacent , impune statutul de zona protejata, conturand conditiile de amplasament pentru cladirea propusa.Cladirile cu valoare arhitecturala in zona studiata , sunt: Universitatea , Teatrul de papusi, locuintele de pe strada OltetCladirile cu valoare ambientala in zona studiata nu sunt.Cladiri cu valoare memoriala in zona studiata nu sunt. Stilul Eclectic este caracteristic in zona studiata. 3.2. ORGANIZAREA SPATIAL - URBANISTICA a situtiei existente se refera la elementele statice si elementele dinamice ale zonei, implicand analiza spatiilor construite si a spatiilor libere relatiile intre acestea.ELEMENTE STATICEFronturi cu unitate stilisticaSe identifica frontul nord al strazii A.I.Cuza. Stilul caracteristic este eclectic. Fronturile unitare prin stil dar discontinui in forma cuprind in majoritate cladiri de locuinte cu spatii comerciale la parter.SpatiiPe amplasamentul studiat nu identificam spatii cu semnificatie istorica sau spatii ce si-au pierdut in timp semnificatia istorica .Spatiile strazii Oltet pot prezenta valoare ambientala . Strada Oltet , in conditiile reamenajarii carosabilului si transformarii acestuia in pietonal, precum si in conditiile revitalizarii constructiilor si reamenajarii spatiilor comerciale poate prezenta potential ambiental.De altfel, prin reglementarile PUZ-ului aferent zonei centrale se prevad urmatoarele : se vor mentine acele functiuni initiale care sunt compatibile cu cerintele actuale si se incadreaza in caracterul de reprezentare specific zonei;

in principiu, este indicata revenirea la functiunile initiale in cazul acelor cladiri care au suferit interventii agresive anterioare prezentului regulament

este obligatorie pastrarea accesului public si al functiunilor publice la parterul cladirilor; functiunile admise in zona sunt menite sa atraga interesul vizitatorilor si sa promoveze cultura orasului;Elemente singulare

Se refera la elemente de reper, dominanta, prestanta, contrast volumetric, ceea ce nu intalnim in zona studiata.Elementele dinamice Indica perspectivele perceptiei spatiale, in parcursul urban. Perspectiva directa principala este in directia strazii A.I.Cuza, iar cea indirecta in directia strazii Aries.Propunerile de mobilare urbanistica a intersectiei strazilor A.I.Cuza si Aries se vor elabora pentru amplasamentul studiat, in conformitate cu concluziile analizei spatiale a zonei.3.3. ANALIZA ESTETIC - CONFIGURATIVAIntr-o desfasurare a strazilor participante in zona studiata, identificam fronturile cu unitate stilistica mai sus mentionate. Stilul eclectic - caracteristic sfarsitului de veac XIX - este prezent in zona. Fatadele sunt bogat ornamentate , cu ancadramente, bosaje, stucaturi. Registrele sunt marcate prin caneluri si ritmuri de plin-gol ce respecta compartimentarea interioara a cladirilor. mansrdele neoclasicului francez ridica nivelul corniselor cladirilor, conturand registre retrase din planul fatadelor. Cladirile realizate in perioada contemporana - prezinta fatade simple, cu goluri strict functionale, cu o tratare arhitecturala modesta.

Finisajele fatadelor cladirilor existente sunt simple, deteriorare partial in timp.

In principiu, este esentiala pastrarea configuratiei arhitecturale, urbanistice, ambientale a cladirilor identificate ca fiind valoroase pentru zona.

Odata cu solicitarea beneficiarului pentru o cladire noua pe amplasamentul studiat, apare necesitatea reconsiderarii frontului construit printr-o interventie controlata, care sa completeze, sa integreze, sa dea noi valente spatiului situat la confluenta celor doua artere, sa creeze un accent la nivelul traseului pietonal, reper cunoscut al zonei si al orasului.3.4. REGIMUL JURIDIC AL IMOBILULUIConform P.U.G. municipiul Craiova, terenul se afla in teritoriul intravilan al municipiului.Terenul ce face obiectul studiului se afla in proprietate a beneficiarului, conform actelor de proprietate. 3.5. REGIMUL ECONOMIC AL IMOBILULUI

Conform PUG aprobat prin HCL 23/2000 amplasamentul se afla situat in zona centrala si istorica.

Conform PUZ Revitalizare a centrului istoric zona pilot -Lipscania Craiovei- UTR CP7, aprobat cu HCL 284/2008 - terenul este amplasat in intravilanul Municipiului Craiova, in zona centrala si istorica, cu grad de protectie maxim, destinat pentru institutii publice cu regim de inaltime P+4.

Folosinta actuala a terenului curti constructii.

Conditii urbanistice si tehnice de amplasare (conform Certificatului de urbanism nr. 1403 / 25.07.2012, emis de Primaria Craiova) :

Regim maxim de inaltime = P+4 Inaltimea maxima la cornisa = 15,0 mLocuri de parcare asigurate conform RLU HCL 271/2008.3.6. ANALIZA GEOTEHNICAPentru amplasamentul studiat a fost intocmit studiul geotehnic nr. 24/ 2009 de catre S.C. GEOCONSTRUCT S.R.L. Craiova.

Terenul se situeaza in zona antiseismica "D" pentru care corespund coeficientii Ks=0,16 si Tc=1,0 sec. - echivalenta cu gradul 82 de intensitate seismica (gradul 8 cu o perioada de revenire de 100 ani). Din punct de vedere morfologic amplasamentul este un platou, cu cote usor mai ridicate decat cota strazilor in partea Estica catre strada Oltet si cu cote usor mai scazute decat cota strazii A.I.Cuza, cu o usoara panta pe directia Nord - Sud, bun pentru fundare avand stabilitatea asigurata.

Formatiunile interceptate de forajele geotehnice sunt de varsta pleistocen mediu - pleistocen superior si sunt alcatuite din umpluturi nisipo-prafoase la argiloase cafenii (consolidate), plasic consistente cu compresibilitate medie pana la 3,5 - 3,6m, nisipuri fine pana la mijlocii, prafoase, cafenii la rosiatice cu indesare medie , cu compresibilitate medie, umede pana la adancimea de 12,0 - 12,8 m si nisipuri mijlocii prafoase galbui cu elemente de mica de la 12,0 - 12,8 m in jos.Forajele geotehnice realizate nu au interceptat orizontul acvifer. Nivelul freatic se gaseste in zona la adancimi de peste 15,0 m.

Adancimea de inghet a zonei este 0,85 m.

Se recomanda realizarea de fundatii continui armate sau radier general.Pentru sapaturi ale fundatiilor pana la 2,0 m taluzele pot fi fara sprijiniri pentru perioada scurta de existenta.

Pentru sapaturi la adancimi mai mari de 2,0 m se recomanda sprijinirea malurilor (coloane, microcoloane secante, barete, pereti mulati)3.7. REGIMUL TEHNIC AL IMOBILULUIParcela de teren este de forma trapezoidala, de dimensiuni indicate in planul cadastral. Suprafata parcelei este de 1472,0 mp., fiind delimitata prin aliniament la strada A.I.Cuza in partea de nord si la strada Oltet in partea de sud. Parcela este adiacenta proprietatilor :

- Teatrul de papusi + proprietate Boldea Ionel

- spre vest

- S.C. Camataru Com Trans SRL

- spre est

Terenul este usor inclinat pe directiile Nord - Sud (diferenta de nivel maxima de circa 1,2 m) si Est - Vest (diferenta de nivel de circa 0,6 m). In prezent, pe amplasament se afla 2 corpuri de cladire, ce se vor demola, desfiintarea acestora facand obiectul altei documentatii.

CONDITIILE DE CONSTRUIBILITATE ALE TERENULUI sunt determinate de criterii de ordin spatial - urbanistic, estetic si functional:- criterii spatial-urbanistice: pozitia amplasamentului continuarea frontului construit la limita de proprietate posibile retrageri gabaritice ale etajelor marcarea intersectiei strazilor- criterii estetic-compozitionale integrarea constructiei propuse in cadrul construit existent, organizarea volumetrica criterii functionale reguli impuse prin normele codului civil, fata de limitele de proprietate; conditii impuse de Regulamentul general de urbanism privind amplasarea constructiilor pe parcela, in raport cu fondul construit existent si a Regulamentului PUZ pe zona; accesul carosabil din str. A.I.Cuza si str. Oltet organizarea parcajelor subterane aferente cladirii, in conditiile traficului aglomerat din zona si a spatiului deficitar. echiparea tehnico-edilitara a parcelei.3.8. CAI DE COMUNICATIEAmplasamentul considerat, conform situarii in teritoriu, dispune de acces carosabil atat din strada A.I. Cuza cat si din strada Oltet ,la trotuarul aferent circulatiilor.3.9. ECHIPARE EDILITARAPe str. A.I.Cuza si str. Aries sunt pozate traseele retelelor tehnico - edilitare ce deservesc zonele limitrofe:- retea de alimentare cu apa- retea de canalizare- retea de alimentare cu energie electrica- retea de telecomunicatii- retea de distributie gaze naturaleterenul studiat nu este afectat de traseele retelelor tehnico-edilitare existente.4. PROPUNERI.4.1. TEMA DE PROIECTARETema de proiectare, pentru obiectivul: Hotel Hilton Garden Inn Craiova - respecta documentatiile in baza carora se elaboreaza proiectele pentru acest tip de investitii , si anume :

- HGI Developer's Pack

- HGI European Development V3

- HGI European Prototype V2

- HGI Hotel Certification Requirements

Totodata, tema stabilita de comun acord cu beneficiarul, are ca obiective: realizarea conditiilor de construibilitate a terenului; realizarea accesului carosabil la parcela, asigurarea locurilor de parcare necesare; valorificarea terenului prin crearea unui punct de interes local; realizarea unei constructii moderne, cu spatii flexibile, compatibila cu functiunea zonei; realizarea acceselor pietonale la constructie - realizarea elementelor de signalistica si mobilier urban.4.2. DESCRIEREA SOLUTIEI

4.2.1. SOLUTIA ARHITECTURAL - URBANISTICA PROPUSAConditiile de construibilitate ale parcelei si tema de proiectare au condus la solutia arhitectural - urbanistica propusa. Din punct de vedere spatial-urbanistic:- se propune, pe parcela proprietate privata apartinand beneficiarului, realizarea unui volum relativ simplu, datorita constrangerilor de amplasament si de tema .Vecinatatea cladirii Universitatii din Craiova ne obliga sa nu depasim o anumita inaltime, iar vecinatatea Teatrului de Papusi impune crearea unei continuitati de front stradal, conditii care de altfel se regasesc si in PUZ - revitalizare centru istoric - zona pilot lipscania Craiovei.Blocul de cazare a fost proiectat cu "patio" pentru iluminare si ventilare camere asezate dublu tract, situatie ce a permis amenajarea unei gradini interioare la nivelul 1.Elementele de mobilier urban vor completa organizarea spatiala a parcelei, in scopul creerii unui ansamblu unitar.CONDITII DE CONSTRUIBILITATE / REGULAMENTUL GENERAL DE URBANISMRegimul de aliniere propus pentru constructii - se defineste ca limita maxima admisa pentru constructii, de la care sunt permise retrageri, atat in plan orizontal, cat si in plan vertical.

Regimul de aliniere obligatoriu pentru constructii - se defineste ca limita maxima admisa pentru constructii, de la care nu sunt permise retrageri, in plan orizontal, sau in plan vertical.In situatia aceasta regimul de aliniere propus in plan orizontal este cel al axului strazilor A.I.Cuza si Oltet, iar in plan vertical cel al fatadei Teatrului de Papusi.Constructiile se vor alinia de asemenea la aliniamentul parcelelor.

Pentru parcelele a caror limita posterioara reprezinta simultan o limita de aliniament catre o alta strada este obligatore alinierea pe limita respectiva;

In cazul parcelelor care se invecineaza cu calcane spre limitele laterale este obligatorie construirea de-a lungul acestora .Daca, prin natura situatiei urbane, este imposibila acoperirea unui calcan este obligatorie tratarea estetica a respectivului calcan cu finisaje de calitate.Aspectul cladirilor, reclamelor si elementelor de mobilier urban noi va fi subordonat cerintelor specifice unei diversitati de functiuni si exprimarii prestigiului investitorilor dar cu conditia realizarii unor ansambluri compozitionale care sa tina seama de rolul social al strazilor, de particularitatile sitului, de caracterul general al zonei si de arhitectura cladirilor din vecinatate cu care se afla in relatii de covizibilitate;

ANEXA Nr. 5 - PARCAJEIn conformitate cu prevederile Regulamentului local de urbanism privind dimensionarea numrului de parcri n functie de destinaia i dimensiunile investiiilor n municipiul Craiova aprobat cu HCL 271/2008 la Art.13se prevede: (1) Pentru toate categoriile de construcii de turism vor fi prevzute locuri de parcare n funcie de tipul de cldire i de categorie, locuri de parcare dup cum urmeaz:a) pentru hotel, hotel-apartament, cate 6-10 locuri de parcare la 10 uniti de cazare;(2) Pentru hoteluri se vor prevedea cate un loc de parcare pentru autocare la 20 uniti de cazare;In situatia aceasta , datorita lipsei de spatiu disponibil la nivelul terenului, se propune amenajarea unui spatiu de parcare pentru autoturisme in subsolul hotelului.

Parcarea subterana avand o capacitate limitata, pot exista situatii in care numarul de solicitari sa depaseasca aceasta capacitate , rezolvarea fiind implementarea de catre investitor a unui serviciu de car-hosting (preluarea autoturismelor de catre personal specializat si parcarea acestora intr-un spatiu special amenajat apartinand beneficiarului, sau aducerea autoturismelor la hotel in momentul solicitat).Amplasamentul nu permite realizarea unui spatiu pentru parcarea autocarelor.

Pentru oprirea si stationarea acestora pana la debarcarea turistilor s-a prevazut o bretea de stationare din str. A.I.Cuza. ANEXA Nr. 6 - SPATII VERZI PLANTATEConformarea si dimensionarea spatiilor vezi , a plantatiilor si a mobilierului urban precum si masurile de intretinere a acestora sunt reglementate prin Regulamentul Local de Urbanism al municipiului Craiova, prin Legea nr. 313 / 2009 referitoare la spatiile verzi.

Avand in vedere constrangerile impuse de amplasament, da faptul ca cea mai mare parte a terenului va fi ocupat de constructie, s-a propus amenajarea unei gradini interioare in spatiul "patio", si amenajarea peisagera a spatiului din fata intrarii principale.

Suprafata spatiilor verzi si a gradinilor proiectate este de 270,0 mp.

4.2.2. ORGANIZAREA FUNCTIONALAPlanul Urbanistic de Detaliu are ca obiectiv realizarea unei cladiri flexibile din punct de vedere functional.Organizarea parcelei s-a propus in concordanta cu functiunile constructiei, prevazandu-se posibilitatea realizarii separate a acceselor pentru pubic, personal, acceselor pentru aprovizionare, a spatiilor reprezentative.

Accesul publicului se realizeaza la trotuarul aferet strazii A.I.Cuza, prin intermediul unui portic cu rol reprezentativ si cu rolul functional de a prelua fluenta de public fara a afecta fluenta circulatiei pietonale stradale , de a crea o delimitare intre spatiul privat al zonei de primire a hotelului si spatiul public. 4.3. ORGANIZAREA CIRCULATIEIIn cadrul P.U.D. s-au analizat problemele legate de:

CIRCULATIA CAROSABILA - accesul carosabil se realizeaza pe str. Oltet, pe o platforma carosabila, cu rol de acces la subsol si la parcarea auto.

In primul nivel al subsolului se realizeaza accesul la spatiile tehnice si de intretinere iar la nivelul al

2-lea al subsolului se realizeaza accesul la parcarea subterana.

PARCAJE

In nivelul al-2 lea al subsolului suprafata existenta permite un numar de circa 35 de locuri de parcare.

CIRCULATIA PIETONALA accesul pietonal al utilizatorilor hotelului se realizeaza de pe str. A.I.Cuza, iar accesul personalului se realizeaza dinspre strada Oltet.

SISTEMATIZAREA VERTICALA - are in vedere stabilirea cotei 0,00 a cladirii, si a pantelor terenului pentru preluarea apelor pluviale la terenul natural.

Parterul constructiilor va avea un nivel de calcare la maxim 15 cm fata de cota de calcare a circulatiei exterioare.

4.4. REGIMUL JURIDIC - CIRCULATIA TERENURILORParcela de teren se afla in proprietate privata apartinand beneficiarului.4.5. REGIMUL DE ALINIEREREGIMUL DE ALINIERE PROPUS alinierea la fatada Teatrului de Papusi (implicit alinierea la trotuar) cu elementele verticale ale porticului propus

alinierea pe inaltime la registrul parterului Teatrului de Papusi cu elementele orizontale ale porticului propusCriteriile care au stat la baza aliniamentului propus au fost urmatoarele:CRITERII COMPOZITIONALE

- sustinerea volumetrica a perspectivelor spre amplasament

- integrarea propunerilor volumetrice in cadrul construit existent.CRITERII FUNCTIONALE

- ocuparea rationala a parcelei

- realizarea acceselor - pietonal si carosabil.CRITERII LEGISLATIVE

- prin PUZ nu se admit retrageri fata de aliniamenul construit existent4.6. REGIM DE INALTIME - maxim propus - 2 S + P + 4

Constructia va avea o inaltime maxima de 20m in raport de cota trotuarului la str. A.I.Cuza4.7. MODUL DE UTILIZARE A TERENULUITeritoriul aferent obiectivului propus

= 1472,0 mp P.O.T. propus = procent ocupare teren = 80 % C.U.T. propus = coeficient utilizare teren = 4 4.8. PLANTATII - ELEMENTE DE MOBILIER URBANSe vor organiza plantatii in jardiniere, pentru marcarea separarii functionale a spatiilor pentru accese pietonale. Accesele pietonale vor fi sustinute prin plantatii decorative marcate prin pavimente si elemente de iluminat exterior.4.9. IMPREJMUIRI Nu este cazul.

4.10. ECHIPAREA TEHNICO - EDILITARAAlimentare cu apa exist reele de alimentare cu apa in sistem centralizat.

Canalizare - exist canalizare ape menajere si pluviale in sistem centralizat.

Alimentare cu energie electrica - bransamente la retelele orasenesti de joasa tensiune existente.

Asigurarea energiei termice - inclzirea se va realiza cu agent termic apa calda produs in centrala proprie a obiectivului, cu 2 cazane de pardoseala functionnd pe combustibil gazos, avand puterea fiecare 350 kW, prevzute cu cos de fum cu tiraj natural. Incperea centralei termice se va afla la ultimul nivel al cldirii. Rcirea se va realiza cu agent de rcire apa rcita produs cu ajutorul a 2 chillere avand puterea frigorifica 250 kW fiecare, in detenta direct cu agent frigorific freon si sursa de alimentare energie electrica. Chillerele se vor va afla la ultimul nivel al cldirii.Alimentare cu gaze naturale - bransamente la reteaua de distributie existenta.

Telecomunicatii ,cablu TV, internet - bransamente la retelele de telefonie, cablu TV si internet aflate in zona.Gospodarie comunala - Evacuarea gunoiului se va face n europubele la parter si evacuarea ritmica la platforma de gunoi a orasului, prin contract cu serviciile publice de salubritate.4.11. BILANT TERITORIAL Elementele de bilant teritorial sunt prezentate in plansa nr.4 - Reglementari urbanistice.4.12. PROTECTIA MEDIULUI

Investiia propus nu produce surse de poluare. masurile de protectie ale mediului propuse se refera la :

- Diminuarea pana la eliminare a surselor de poluare- Utilizarea de solutii constructive privind utilizarea energiei alternative (folosirea de panouri solare)

- Depozitarea controlata a deseurilor- Refacere peisagistica a zonei, dupa incheierea lucrarilor de construire. Infiintarea de "pereti verzi" pentru mascarea calcanelor inestetice.5. CONCLUZIIPrezenta documentatie s-a intocmit in scopul creeriii conditiilor de construibilitate a terenului - in vederea realizarii obiectivului propus: pe amplasamentul str. Conditiile existente in teren, ca si conditiile de construibilitate ale parcelei, au condus la solutiile urbanistice prezentate.Consideram ca volumul propus se inscrie corect in cadrul construit existent, constituind in acelasi timp premiza realizarii unui regim de aliniere si a unei volumetrii reprezentative. In baza P.U.D., se vor urmari etapele ulterioare de proiectare si avizare a documentatiilor: documentatii pentru obtinerea avizelor de la forurile interesate; demersurile necesare obtinerii concesionarii terenului aferent domeniului public de interes local; documentatie pentru obtinerea autorizatiei de construire. Se avizeaza de catre organele administratiei publice locale; proiect de executie (P.T. si D.E. sau faza unica). Se executa de catre proiectant autorizat. Se verifica de verificatori tehnici atestati M.L.P.T.L; Aceste documentatii fac obiectul unor noi proiecte, in baza noilor comenzi de proiectare.

Intocmit, urb. Dragos PRIE Sef proiect, arh. Bogdana POLIZU