Profesor îndrumator: Elev:Dospinescu FlorentinaDobre Alina Clasa: a XII-a G

• CUPRINS2

• ARGUMENT 3

• NOŢIUNE _____4

• DURATA LOCAŢIUNII______5

• OBLIGAŢIILE LOCATORULUI_______6

• OBLIGAŢIILE LOCATARULUI_______10

• NATURA JURIDICA A DREPTURILOR LOCATARULUI______13

• MODEL CONTRACT DE LOCAŢIUNE__________15

• ELEMENTE DE NOUTATE_________16

• BIBLIOGRAFIE_______17

• Tema proiectului meu „Contractul de locaţiune” face parte integrantă din domeniul pregătirii mele profesionale pentru meseria de tehnician în activităţi economice.

• Tema aleasă este structurată în capitole abordate separat ca părţi distincte.

• Contribuţia personală privind elaborarea proiectului constă în selectarea informaţiilor tehnice/practice şi teoretice specifice specializării, structurarea pe capitole a acestora.

• Lucrarea prezintă în mod sintetic şi actualizat sub forma unor scheme principalele aspecte, importanţa, rolul, identificarea caracteristicilor tipului de bere Bermas.

• În elaborarea lucrării am folosit cunoştinţe tehnice/teoretice asimilate la diferite obiecte de învăţământ studiate în anii de liceu: chimie analitică, biologie, discipline de specialitate şi laboratoare practice.

• În partea finală a lucrării am specificat bibliografia utilizată.

1. Noţiune

•Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Când locaţiunea are ca obiect bunuri imobile şi/sau bunuri mobile, ea se numeşte închiriere. Dacă bunurile sunt agricole, atunci locaţiunea se numeşte arendare.

• Durata locaţiunii• Durata maximă a locaţiunii este de 49 de ani. Dacă părţile

stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

• Dacă în contract părţile nu au arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată:

• a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist;

• b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

• c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.

• Obligaţiile locatorului• – să predea locatarului bunul dat în locaţiune. Locatorul este obligat

să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia;

• – să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii. Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii;

• – să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii. Locatorul este dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă. Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt;

• – garanţia contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.

• Dacă locatorul nu efectuează reparaţiile necesare în cursul locatiunii, locatarul poate cere justiţiei: fie obligarea lui sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua în contul locatorului (art. 1077 C.civ.), reţinând cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 şi art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite că, în caz de urgenţă, reparaţiile pot fi efectuate şi fără autorizarea justiţiei.

• Obligaţia de garanţie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este ţinut locatorul se aseamănă cu obligaţia de garanţie a vânzătorului, cu deosebirea că în caz de vânzare dreptul transmis şi garantat este proprietatea, iar în caz de locaţiune dreptul transmis şi garantat este folosinţă liniştită şi utilă. În virtutea obligaţiei de garanţie, locatorul răspunde de tulburările provenite: 1) din propria să fapta, 2) de la terţi şi 3) din viciile lucrului, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasă folosinţei.

• Art. 1426 C.civ. prevede că locatorul nu răspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terţ care nu invocă vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, în numele sau personal, se poate apară contra tulburărilor de fapt, şi anurne, prin acţiunile posesorii. În acest sens, C.proc.civ. permite folosirea acţiunilor posesorii nu numai de către posesori - care exercită deţinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) - dar şi de către detentorul precar, cum este şi locatarul, 'care deţine lucrul în interesul sau propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deţine' (art. 676). Prin urmare, locatarul poate folosi acţiunile posesorii (deşi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apărarea dreptului sau de folosinţă împotriva terţilor, cu condiţia că agentul tulburător:

-să nu fie locatorul, adică 'cel pentru care el deţine' şi faţă de care el poate acţiona sau se poate apară în temeiul contractului de locaţiune;

- să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate în cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.

• În toate cazurile în care locatarul este tulburat în folosinţă prin faptul exercitării de către un terţ (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinţă etc.), asupra lucrului, locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinţei, chiar dacă dreptul invocat nu este confirmat în justiţie, dar a împiedicat folosinţă locatarului. În acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (când acesta nu se mai poate execută sau când folosinţă lucrului a fost prea mult micşorată) cu daune - interese , fie o micşorare a chiriei proporţională cu pierderea parţială a folosinţei şi daune - interese (art. 1427-1428 C.civ.). În ambele cazuri locatorul va răspunde numai dacă a fost înştiinţat în timp util de ameninţarea evictiunii (chemat în garanţie în procesul dintre locatar şi terţul evingător). În caz contrar, poate dovedi că ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretenţiile terţului (exceptio mali processus). Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să şi iasă din proces, arătând cine este locatorul împotriva căruia pretenţia terţului (inclusiv acţiunea posesorie) trebuie să fie îndreptată (instituţia procedurală de 'arătarea titularului dreptului') şi care este obligat să-i apere folosinţă. Se poate întâmplă că tulburarea din partea terţului să se conbine cu faptul personal al locatorului însuşi. De exemplu, locatorul a închiriat o camera pentru a fi locuită, iar restul imobilului a închiriat unui meseriaş care îl tulbură pe locatar. În acest caz locatorul raspuntde în virtutea obligaţiei sale de a se abţine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului în folosinţă lucrului.

• Obligaţiile locatarului• – să ia în primire bunul dat în locaţiune;• – să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract. În

lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor. Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună; în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an;

• – să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă. Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului;

• – să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului;

• – să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

• Dacă locatarul nu întrebuinţează lucrul - total sau parţial - potrivit destinaţiei sau efectuează transformări neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în stare anterioară sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt însă permise lucrările de mică însemnătate care nu schimbă destinaţia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are în schimb dreptul de a cere, la încetarea locatiunii, repunerea lucrului în starea iniţială; iar dacă nu o cere locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse lucrului.

• Obligaţia de a întrebuinţa lucrul că un bun proprietar implică obligaţia de a întreţine lucrul în tot timpul locatiunii în stare de întrebuinţare astfel cum a fost predat. De aici obligaţia locatarului de a efectua reparaţiile mici (numite locative, de simplă întreţinere), spre deosebire de reparaţiile capitale şi repararea degradărilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului. (Enumerarea reparaţiilor locative din art.1447-1449 C.civ. nu sunt limitatieve). Reparaţiile - indiferent de natură lor (chiar dacă sunt locative) - nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime su forţă majoră (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit şi bineînţeles, din culpă locatorului, inclusiv viciile de construcţie. Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala să, chia dacă nu sunt locative. Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparatiilorlocative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparaţiile necesare.

• Locatarul răspunde de asemenea, de stricăciunile şi pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin 'persoanele familiei' înţelegându-se nu numai membri prpriu-zişi ai familiei, dar şi toate persoanele introduse de el în imobil (prepusi, persoane tolerate, vizitatori etc). Toate reparaţiile privind părţile comune folosite de mai mulţi locatari sunt în sarcina proprietarului, dacă nu se dovedeşte că stricăciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.

• Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locatiunii, căci incovenientele lipsei de întreţinere sunt suportate de locatar. Dacă însă neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat în locaţiune, locatorul poate acţiona în cursul locatiunii, cerând efectuarea reparaţiilor în contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

• Chitanţele de plata a chiriei sunt opzabile terţilor chiar dacă nu au dată certă, iar chitanţele date fără rezervă fac să se prezume plata pentru termenele anterioare. În schimb, cesiunea sau chitanţă de plata a chiriei cu anticipaţie pe timp mai mare de 3 ani este supusă publicităţii imobiliare ( art. 1394 C.civ. şi art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996).

• 1. Drept de creanţă. După cum am văzut, locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale. De aici rezultă că dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă. În realitate, dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă, iar argumentele invocate în favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotărâtoare pentru următoarele considerente:

a) Acţiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci când deţinerea lucrului se exercită animus sibi habendi, dar şi de către detentorul precar;

b) Opozabilitatea contractului faţă de dobanditor şi faţă de creditorii urmăritori este o simplă excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. De altfel, dacă dreptul de folosinţă locativă ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care să consacre excepţia. Pe de altă parte, art. 1441 C.civ. consacră nu o simplă opozabilitate a dreptului de folosinţă a locatarului; în lumina textului, de la dată cumpărării, contractul de locaţiune produce efecte faţă de cumpărător că şi cum ar fi fost parte contractantă, inclusiv cu privire la obligaţiile locatarului faţă de el.

• c) Deoarece dreptul este opozabil faţă de terţi, locatiunea este supusă publicităţii imobiliare dacă depăşeşte 3 ani. Menţionăm că, dacă dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durata. d) În sfârşit, drepturile reale, că drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosinţă locativă nu a fost reţinut de legiuitor printre aceste drepturi.

• Rezultă că dreptul de folosinţă al locatarului nu este un drept real (ius în re), ci un drept de creanţă care se realizează prin intermediul locatorului ('îndatorat a asigura folosinţă'art. 1411C.civ.), deşi se exercită asupra unui lucru, presupunând un contract material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanţă (de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosinţă al locatarului prezintă unele aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilitătii, fapt pentru care se încadrează în categoria obligaţiilor opozabile terţilor (obligaţii în rem scriptae).

• Fiind un drept de creanţă, are caracter mobiliar (chiar dacă are că obiect un imobil), temporar (nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipotecă), poate fi transmis între vii potrivit regulilor de la cesiunea de creanţă, iar morţiş causa că şi celelalte drepturi de creanţă.

• Elemente de noutate• Codul civil conţine prevederi noi în această materie, unele dintre ele preluând soluţii din practica

judiciară, altele detaliind vechile texte. Foarte importante sub aspectul efectelor sunt următoarele prevederi:

• – art. 1.798 NCC – Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege;

• – art. 1.809 alin. (2) şi (3) NCC – În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic şi contractul încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

• – art. 1.811 NCC – Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor. Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobânditor, după cum urmează:

• a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;• b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei

certe a înstrăinării;• c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste

formalităţi;• d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.

• www.google.com

• http://www.legalis.ro/ - Contractul de locatiune in Noul Cod Civil

• http://www.referatele.com/ Economie/Contractul de locaţiune

•