Cap. 10 EVALUAREA TERENULUI

Valoarea amplasamentului

Oferta de teren este relativ stabil cu toate c pot aprea uoare modificri ale ofertei i calit ii terenului, pe durata vie ii omeneti (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii agricole necorespunztoare, desertificare, cutremure i alunecri de teren).

Terenul are valoare pentru c el are utilitate ca amplasament pentru construc ii, de recreere, de cultivare agricol sau de suport al cilor de comunica ii.

10.1 Concepte i principii de evaluare

Anticiparea, schimbarea, cererea i oferta, substitu ia i echilibrul sunt principiile evalurii care influen eaz valoarea terenului. Astfel, dac cumprtorii anticipeaz c ntr-o anumit zon va fi o cerere de spa ii de birouri n urmtorii 5 ani, ei ar putea fi motiva i s cumpere terenuri pentru construc ie.

Pre ul terenului reflect rela ia dintre cerere i ofert care oscileaz n jurul echilibrului, dei pe termen scurt acest principiu ar putea s nu se aplice n totalitate. Astfel, dac un anumit tip de proprietate imobiliar este foarte rar ntlnit ntr-o anumit zon, presiunea concuren ei extrem de puternice poate duce la creterea valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea propriet ii. n orice caz, valoarea de pia este n general pre ul cel mai probabil pe care l poate sus ine pia a i prin urmare se va restabili echilibrul ntre chirie, pre i valoarea terenului.

Valoarea terenului este influen at de jocul ntre cerere i ofert dac utilizarea economic a unui amplasament determin valoarea terenului pe o anumit pia .

Principiul substitu iei care spune c un cumprtor nu va plti mai mult dect pentru un alt teren similar, indic faptul c pentru amplasamentele similare cu cele mai mici pre uri va exista cea mai mare cerere.

Principiul echilibrului face legtura ntre elementele unui complex economic n care terenul are un rol esen ial.

10.2. Caracteristicile fizice ale amplasamentului

Caracteristicile fizice ale terenului, utilit ile disponibile i mbunt irile, influen eaz utilizarea terenului i implicit valoarea sa.

Elementele fizice pe care le va lua n considerare evaluatorul sunt: dimensiunea, forma, dimensiunea la fa ad, topografia, localizarea, orientarea fa de vnt, soare sau vedere. Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea i drenajul.

Existen a unor utilit i, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze, telefon, influen eaz utilizarea i posibilit ile de dezvoltare a lotului de teren.

Un lot de teren devine amplasament cnd este mbunt it i gata de a fi utilizat pentru un anumit scop. mbunt irile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, legtura la ap, gaze.

electricitate i telefon. mbunat irile externe lotului pot fi strzile, rampele, trotuarele, canalizare i linii de utilit i ce pot fi conectate.

Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizri i prin urmare se va urmri ipoteza terenului liber i disponibil.

Se spune c terenul are valoare, iar construc iile contribuie la valoare i aceast contribu ie se estimeaz scznd valoarea terenului din valoarea total a propriet ii imobiliare. n cazul n care construc iile nu adaug valoare se impune demolarea lor.

n anumite cazuri, evaluarea unei propriet i imobiliare poate cere ca amplasamentul s nu fie considerat pentru ca mai bun utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare existent.

10.3. Tehnicile de evaluare a terenului

Se utilizeaz ase proceduri: compara ia direct, propor ia, extrac ia, parcelarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei de baz. Propor ia i extrac ia combin metoda costului cu metoda compara iei directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode.

10.3.1. Metoda compara iei directe

Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile.

Prin aceast metod, pre urile i acele informa ii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate i corectate func ie de asemnri sau diferen ieri.

Elementele de compara ie sunt drepturile de proprietate, restric iile legale, condi iile pie ei (data vnzrii), localizarea, caracteristicile fizice, utilit ile disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adic suprafa a i forma, lungimea la fa ad, topografia, localizarea i vederea. Este n elept s se coreleze rezultatele a dou sau mai multe compara ii.

Dac pre urile s-au schimbat rapid n ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate ct mai aproape de data evalurii. Uneori evaluatorul trebuie s aleag ntre tranzac ii cu propriet i din apropiere dar care au avut loc cu mai mul i ani nainte de data evalurii i ntre tranzac ii recente dar pentru loturi localizate la distan ; probabil indicat este s se bazeze pe tranzac iile recente.

n general, suprafa a este un element de compara ie mai pu in important dect data i localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optim, ns dac suprafa a e mai mare, valoarea terenului existent n plus are tendin a s se reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute propriet i comparabile, dar cu aproximativ aceeasi suprafa .

Zonarea este deseori criteriul de baz de selec ie, pentru c amplasamentele din aceeasi zon sunt cele mari comparabile. Ca regul general, cu ct sunt mai multe sau mai mari deosebirile ntre proprietatea evaluat i cele comparabile, cu att e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate.

Evaluatorul va putea lua n considerare i pre urile de ofert (nenegociate), dei acestea sunt mai pu in credibile (pre urile din ofertele de vnzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumprare sunt mai mici dect pre urile negociate).

Informa iile directe se pot ob ine din discu iile cu pr ile implicate n tranzac ii: vnztori, cumprtori, avoca i i agen i imobiliari.

n general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corec ii ale pre urilor din tranzac iile comparabile. Mrimea corec iilor depind de datele disponibile i sunt exprimate n mod absolut (n moned) sau relativ (procente).

Corec iile pentru drepturile de proprietate, finan are i condi iile pie ei i condi iile de vnzare se fac naintea celor referitoare la localizare i caracteristicile fizice. Toate corec iile trebuie prezentate n raportul de evaluare, ntr-o form logic i usor de n eles.

n localit ile urbane dens dezvoltate, se gsesc foarte rar amplasamente libere i valoarea lor nu poate fi estimat prin compara ie direct. La fel i loturile libere din localit ile rurale izolate sunt foarte rar tranzac ionate i datele de compara ie pot fi nesigure. n aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda propor iei sau prin metoda extrac iei.

10.3.2. Metoda propor iei

Metoda propor iei sau altfel cunoscut ca metoda alocrii, este bazat pe principiul echilibrului i pe conceptul contribu iei, care spune c normal exist un raport tipic ntre valoara terenului i valoarea propriet ii imobiliare pentru anumite tipuri de propriet i n anumite localizri. Acest raport este n general, mai sigur cnd construc iile sunt relativ noi. La construc iile mai vechi creste raportul valoare teren/valoare proprietate.

Metoda propor iei nu d o valoare determinat a propriet ii, dar poate fi folosit cnd este insuficient numrul de tranzac ii de terenuri libere comparabile.

Estimarea este grosier pentru c se pot ridica construc ii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egal.

10.3.3. Metoda extrac iei

Metoda este o variant a metodei propor iei i anume valoarea terenului este extras din pre ul de vnzare a unei propriet i prin scderea contribu iei construc iilor care este estimat prin costuri i depreciere. Propriet ile din zona rural sunt estimate frecvent prin aceast metod, deoarece contribu ia cldirilor n valoarea total este, n general, redus i usor de identificat.

Valoarea terenului dat de metoda extrac iei poate fi utilizat pentru compara ie cu pre urile din tranzac iile terenurilor libere i este util mai degrab pentru a estima niste parametri normaliza i, dect valori absolute.

10.3.4. Metoda parcelrii

Metoda este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun utilizare i exist date de compara ie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilit ile disponibile, condi iile comunale, accesul i alte elemente sunt ntr-o combina ie favorabil.

Evaluatorul ncepe s analizeze o parcelare prin determinarea numrului i dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal i economic. Loturile propuse trebuie s fie n conformitate cu cerin ele legale i s ndeplineasc cerin ele pie ei locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate privind dezvoltarea propriet ii imobiliare, dei uneori evaluatorul poate gsi prin analogie care este parcelarea adecvat.

Se face apoi o analiz comparativ cu loturile deja construite i dup corec iile necesare, evaluatorul va estima care este pre ul de vnzare cel mai probabil, durata de construire probabil i rata de absorb ie a parcelelor de ctre pia .

Se vor scdea toate costurile directe i indirecte aferente dezvoltrii imobiliare i marketingului i vnzrii propriet ilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde i cheltuielile de eliberare, nivelare i finisare a terenului, de construire a strzilor, drumurilor i trotuarelor i de asigurare a utilit ilor. Vor fi luate n considerare taxele, primele de asigurare, regiile, onorariile, comisioanele i cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentnd fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare i profitul promotorului. Se ob in astfel, fluxurile de venituri generate de vnzarea propriet ilor construite pe loturi i aferente numai terenului.

Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rat de actualizare ce ine cont de riscul aferent dezvoltrii de propriet i imobiliare i care este obtenabil pe pia . Perioada de actualizare depinde de durata de construire i de vnzarea sus inut de absorb ia pie ei.

Metoda parcelrii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n evalurile unde sunt pu ine tranzac ii comparabile. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorb ie a costurilor indirecte i pentru servicii.

10.3.5. Metoda rezidual

Metoda poate fi utilizat n cazurile n care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Aceast tehnic este bazat pe principiul echilibrului i a conceptului de contribu ie care se refer la echilibrul agen ilor de produc ie, adic teren, mn de lucru, coordonare i capital.

Metoda se utilizeaz cnd:

valoarea cldirilor e cunoscut sau poate fi estimat cu o precizie bun;

venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat;

se pot extrage de pe pia ratele de capitalizare separat pentru cldiri i pentru teren.

Valoarea cldirilor poate fi estimat ca pentru cldiri noi care reprezint cea mai bun utilizare i care nu au depreciere fizic sau func ional.

Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai nti valoarea construc iei (actual sau ipotetic) care reprezint cea mai bun utilizare. Apoi va estima venitul anual net i stabil, din exploatare, ob inut din chiria de pe pia i cheltuielile de operare estimate la data evalurii. n continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui cldirilor i va ob ine partea rmas pentru teren. Aceasta este capitalizat cu o rat de capitalizare ob inut de pe pia a imobiliar i se ob ine valoarea terenului.

10.3.6. Metoda capitalizrii rentei de baz

Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat corespunztoare. Renta de baz este mrimea pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a terenului.

Aceast procedur este util cnd exist informa ii de pe pia a nchirierilor imobiliare. Dac renta curent corespunde cu cea de pe pia , atunci valoarea ob inut prin capitalizarea cu o rat de pe pia , este echivalent cu valoarea de pia .

Dac renta pltit prin condi iile contractuale nu corespunde cu cea de pe pia , se vor face corec iile ce apar din diferen ele n condi iile de contract, fa de cele normale pe pia .

Renta poate avea diferite clauze de escaladare i de plat i acestea trebuie reflectate n renta de baz.