Ministerul Educatiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnica a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii

Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului

LUCRAREA DE ANLa disciplina: Evaluarea terenurilor

TEMA: Evaluarea terenurilor cu destinație agricolă din satul

Ocnita, raionul Ocnita

A efectuat: studentul gr. EI-1211

Lesnic Ion

A verificat: conf.univ.,dr.

Sănduța Tatiana

Chişinău 2014

CUPRINS

INTRODUCERE.............................................................................................................................3

I. CARACTERISTICA ȘI STRUCTURA FONDULUI FUNCIAR IN R. OCNIȚA....................5

1.1.Caracteristica fondului funciar in r-ul Ocnița........................................................................5

1.2 Structura și caracteristica fondului funciar pe categorii de teren în or. Ocnița......................7

1.3. Structura si caracteristica terenurilor agricole in or. Ocnița.................................................9

1.4. Structura și caracteristica fondului funciar după forma de proprietate...............................11

2. ANALIZA PIETII FUNCIARE IN OR. OCNIȚA...................................................................13

2.1 Analiza factorilor de influienta asupra valorii terenurilor agricole.........................................13

2.2. Analiza pietii si a culturilor agricole din r-ul Ocnița..........................................................18

3. EVALUAREA LOTULUI DE TEREN CU DESTINATIE AGRICOLA DIN OR. OCNIȚA 25

3.1. Identificarea si descrierea obiectului evaluarii....................................................................25

3.2. Estimarea valorii de piata a lotului de teren cu destinatie agricola prin abordarea analizei comparabile a vînzărilor............................................................................................................26

3.3 Estimarea valorii de piață a lotului de teren cu destinație agricolă prin abordarea veniturilor...................................................................................................................................30

3.4 Reconcilierea valorii estimate.............................................................................................35

CONCLUZIA................................................................................................................................37

BIBLIOGRAFIE...........................................................................................................................38

ANEXE..........................................................................................................................................39

2

INTRODUCERENu poate fi contestat faptul ca pamintul este un dar al naturii si ca orice dar al naturii nu

are valoare si, deci, nu are pret. In economia de piata pamintul este considerat drept un bun

economic care se vinde si se cumpara pe piata factorilor de productie. Pămîntul este considerat

drept unicul şi cel mai principal mijloc de producere. Cu timpul pămînul este supus diferitor

tranzacţii, transformîndu-se astfel într-un bun economic. Necesitatea de a determina valoarea de

piaţă a loturilor de pămînt a apărut în procesul formării pieţii imobiliare secundare.

Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă

un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit şi proprietate imobiliară. Valoarea

este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietăţii imobiliare de a satisface nevoile şi dorinţele

societăţii.Evaluarea terenurilor este o activitate profesională complexă care necesită deprinderi,

în cadrul acestei activităţi se împletesc strîns norme şi reglementări juridice, economice şi etice.

Evaluatorul trebuie să cunoască bine legislaţia , să ştie să o aplice în mod corect, să cunoască

metodele şi abordările de evaluare, să deţină accesul la informaţia sigură şi completă privind

piaţa imobiliară.

Pretul de piata al pamintului este rezultatul interactiunii dintre oferta cererea de pamint, al

negocierii dintre vinzatori si cumpari si cumparatori, fiecare din ei urmarind maximum din

avantaj. Potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a

vinde terenurile la preţ liber. Conform declaraţiilor persoanelor cu funcţii de răspundere din

oficiile cadastrale, subiecţii contractului de vânzare-cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc

preţuri mult mai mici decât valoarea reală a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la

perfectarea contractului. În cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al

unităţii administrativ-teritoriale, preţul acestuia nu poate fi mai mic decât preţul normativ al

pământului.

Scopul lucrării cu tema ,,Evaluarea terenului cu destinație agricolă din or. Ocnița”

este de a determina valoarea terenului, prezentind procesulde evaluare terenului cu destinație

agricolă, unde se face referire la legislaţia în vigoare, metodele de calcul a valorii terenului.

Metodele aplicate la momentul dat în practica evaluării sunt: metoda analizei vînzărilor

comparabile, metoda actualizării fluxurilor de numerar. Continutul lucrarii este redat in special

prin tabele, diagrame, figuri, care arata etapele de determinare a valorii terenului.

3

Aceasta lucrare este compusă din trei capitole:

1. Caracteristica si structura fondului funciar din raionul Ocnița. Cuprinde caracteristica

raionului Ocnița, structura și caracteristica fondului funciar pe categorii de terenuri,după forma

de proprietate,după destinație. Informația este prezentata prin tabele și figuri.

2. Analiza și caracteristica pieții funciare în raionul Ocnița. Acest capitol cuprinde clasificarea și

caracteristica factorilor de influiență asupra valorii terenului, este prezentata informatia despre

preturile de la cultivarea și cresterea plantațiilor, culturilor din raion, analiza pieții funciare din

surse proprii și surse din internet care sunt prezentate în bibliografie.

3. Evaluarea lotului de teren cu destinație agricolă din or.Ocnița,in care sunt prezentate metodele

de evaluare a lotului de teren cu destinație agricolă: abordarea analizei comparative a vinzarilor

si abordarea veniturilor și estimarea valorii de piața a lotului din s.Ocnița, reconciliind

rezultatele.

Piaţa funciară foarte sensibil reacţionează la mulţi factori economici, politici, etc. Ce se va

întîmpla în viitorul apropiat este greu de prevăzut. Şi dacă situaţia politică în general nu este

relativ stabilă, în anul curent situaţia economică s-a schimbat consoderabil. Influienţa factorilor

externi, cum sunt preţurile la energie, transferurile băneşti din străinătate, situaţia cu exportul de

venituri au început să influienţeze remarcabil asupra pieţii, dar mai ales fondului funciar.

4

I. CARACTERISTICA ȘI STRUCTURA FONDULUI FUNCIAR IN R. OCNIȚA

1.1.Caracteristica fondului funciar in r-ul Ocnița

Figura 1.1 Organizarea teritorial-administrativa a r-lui Causeni

Raionul Ocnița este o unitate administrativ-teritorială a Republicii Moldova, fiind situat

în partea de nord-est a acesteia, unde se învecinează cu Ucraina (regiunile Cernăuți și Vinița).

Include 3 orașe și 18 comune (cuprind 30 sate, inclusiv reședințele de comună). Are suprafața de

0,6 mii km² și 56,7 mii locuitori (moldoveni/români - 57,7 %; ucraineni - 30,7 %; țigani - 6 %, în

special în Otaci; ruși - 4,9 %; polonezi - 0,1 %). În raionul Ocnița (la Naslavcea) se află

extremitatea nordică a Republicii Moldova.Reşedinţa raionului este oraşul Ocnița cu o populaţie

de 17,7 mii reprezentind 19 % din inteaga populaţie a raionului. Oraşul Ocnița este situat la o

distanţă de 256 km de la capitala republicii municipiul Chişinău. Localităţile mari in raion sunt

prezentate de satele Ocnița, Mihalașeni.Componenta si caracteristica r-lui Ocnița este prezentata

in tabelul 1.1.

Tabelul 1.1. Componenta si caracteristica r-lui Ocnița

Denumirea Ocnița

Regiunea Nord

Centru Raional Ocnița

Componenta

3 orase

18 comune

30 sate

5

Suprafata 597 km²

Densitatea 92 loc km²

Populatia 56.7 loc.

Populatia urbana 17 700 loc.

Populatia rurala 39 000 loc.Sursa: Elaborat de autor

Fondul funciar din raion este dezvoltat in special in directia agricola ,astfel sunt dezvoltate

terenurile cu destinatie agricolă care ocupă 80752,21 ha.Terenurile sunt amplasate in vecinatatea

oraselor, comunelor si satelor din raion. Structura fondului funciar al r-lui Ocnița este prezentata

in tabelul 1.2.

Tabelul 1.2. Structura fondului funciar pe categorii de terenuri din r-ul Ocnița la 09.05.2014

Categoria Suprafața, ha

Ponderea, %

Total pe r-l Ocnita  131058,21 1001 Terenuri cu destinaţie agricolă 80752,86 61,61

2Terenuri destinate industriei, transp. etc.

1420,82 1,08

3Terenurile din intravelanul localităților

11049,58 8,43

4Terenurile destinate protecţiei naturii

5,47 0,0041

5 Terenurile fondului silvic 16017,91 12,226 Terenurile fondului apelor 3539,45 2,77 Terenurile fondului de rezervă 18272,12 13,49

Sursa: Calculele autorului, conform datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza[1,6]

6

61.61

1.088.43

0.0041

12.22 2.7 13.49

Terenuri cu destinaţie agricolă

Terenuri destinate indus-triei, transp. etc.

Terenurile din intravelanul localităților

Terenurile destinate pro-tecţiei naturii

Terenurile fondului silvic

Terenurile fondului apelor

Terenurile fondului de rezervă

Figura 1.2. Structura fondului funciar pe categorii de terenuri din r-ul Ocnița la 01.05.2014

Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 1 mai 2014,in baza

[1,6]

Conform datelor din figura 1.2 Structura fondului funciar pe categorii de terenuri, in r-ul

Ocnița se observa o dezvoltare deosebita a terenurilor cu destinatie agricola, care constituie

61,61 % din toata suprafata raionului,care este urmat, cu o diferenta vizibila, de terenurile

fondului de rezerva ce ocupa 13,49 %,dupa care terenurile fondului silvic cu 12,22 %.

1.2 Structura și caracteristica fondului funciar pe categorii de teren în or. Ocnița Suprafata totala a fondului funciar a or-lui Ocnița la 01.05.2014 constituia 8317,16 ha.

Fondul acvatic este format de râul Ciuhur, o mulțime de râulețe mici și 24 iazuri cu o suprafață

de 31 ha. Relieful orașului este foarte accidentat, înconjurat de dealuri. Denumirea localității ne

vorbește despre forma reliefului – ocne , care este mărginit de dealuri.

Conform Art. 2 a Codului funciar nr. 828-XII din 25.12.1991 Republicat: Monitorul

Oficial nr.107/817 din 04.09.2001:Toate terenurile, indiferent de destinatie si de proprietate,

constituie fondul funciar al Republicii Moldova.

Fondul Funciar care constiutuie in or. Ocnița 8317,16 ha, în dependența de destinația funciară

se compune din urmatoarele categorii de terenuri:

7

1) Terenurilor cu destinatie agricola au o suprafata 4282,07ha. La terenuri cu destinaţie

agricolă se referă terenurile utile, atribuite pentru agricultură, în baza materialelor cadastrului

agricol. În funcţie de modul de folosinţă, terenurile cu destinaţie agricolă se divizează în:

terenuri arabile, plantaţii multianuale (viticole, pomicole şi bacifere), fîneţe, păşuni, pîrloage.

2) Suprafata terenurilor din intravilanului localităţilor este de 1246,24 ha. Terenurile din

intravilanul localităţii sint utilizate pentru amplasarea construcţiilor locative individuale sau cu

mai multe apartamente împreună cu construcţiile, instalaţiile auxiliare aferente lor.

3) Terenurile destinate industriei transporturilor au suprafata de 186,66 ha. Terenurile

destinate industriei (inclusiv celei de extragere a substanţelor minerale utile), transporturilor şi

terenurile cu alte destinaţii sînt atribuite sau dobîndite în proprietate sau în posesiune şi folosinţă,

în modul stabilit, pentru amplasarea şi exploatarea clădirilor administrative şi de deservire, a

construcţiilor auxiliare şi construcţiilor industriale, miniere, de transport de către persoane fizice

şi juridice pentru construirea căilor de acces, a reţelelor inginereşti, organizarea producţiei

industriale, construcţia căilor de comunicaţie terestră, instalarea liniilor de telecomunicaţii, de

transport electric etc.

4) Terenurile fondului silvic constituie 1141,01 ha din suprafata a terenurilor din raion.

Terenuri ale fondului silvic sînt terenurile acoperite cu păduri, precum şi cele care nu sînt

acoperite cu păduri, dar sînt destinate împăduririi.

5) Terenurile fondului apelor au o suprafata de 152,91 ha. Terenuri ale fondului apelor sînt

terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de apă, lacurile, iazurile, rezervoarele de apă,

mlaştinile, terenurile pe care sînt amplasate reţelele de irigare şi desecare, construcţii

hidrotehnice şi alte amenajări din domeniul gospodăriei apelor, precum şi terenurile repartizate

pentru fîşiile riverane de protecţie.

6) Terenurile fondului de rezerva constituie 1308,27 ha. Se interzice activitatea ce

împiedică folosirea acestor terenuri conform destinaţiei speciale. Modul de folosire a acestor

terenuri este stabilit de autoritatea administraţiei publice locale şi de organele de ocrotire a

naturii.

Tabelul 1.3. Structura fondului funciar după categorii de terenuri la 01.05.2014

Categoria Suprafața, haPonderea, %

or. Ocnița 8317,16 100

I Terenuri cu destinaţie agricolă 4282,07 51,48

IITerenurile din intravelanul localităților 1246,24 14,98

III Terenuri destinate industriei, transp. 186,66 2,24

8

etc.

IV Terenurile destinate protecţiei naturii 0,00 0,00

V Terenurile fondului silvic 1141,01 13,72

VI Terenurile fondului apelor 152,91 1,84VII Terenurile fondului de rezervă 1308,27 15,73

Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.01.2011, in baza

[1,6]

51.48

14.98

2.24

13.72

1.84

15.73

Terenuri cu destinaţie agricolă

Terenurile din intravelanul localităților

Terenuri destinate industriei, transp. etc.

Terenurile fondului silvic

Terenurile fondului apelor

Terenurile fondului de rezervă

Figura 1.3. Structura fondului funciar după categorii de terenuri la 01.05.20114

Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza

[1,6]

1.3. Structura si caracteristica terenurilor agricole in or. Ocnița

Conform datelor Hotarirei nr. 264 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar, conform

situaţiei de la 1 mai 2014, din tabelele si diagramele de mai sus cunoastem ca suprafata

terenurilor a orasului constituie 8317,16 ha, iar terenurile cu destinatie agricola au o suprafata

de 4282,07 ha. La terenuri cu destinaţie agricolă se referă terenurile utile, atribuite pentru

agricultură, în baza materialelor cadastrului agricol. În funcţie de modul de folosinţă, terenurile

cu destinaţie agricolă sunt: terenuri arabile 3874,33 ha, plantaţii multianuale 400,94 ha (viticole

217,15 ha, pomicole 183,79 ha), păşuni 4,3 ha. Din toata suprafata terenurilor cu destinatie

agricola, 82,74 ha sunt terenuri proprietate publica a UAT si 4199,33 ha sunt terenuri din

proprietate privata. Totalitatea terenurilor cu destinatie agricola din or. Ocnița se afla imprejurul

orasului. Solul conţine cca. 68 categorii, cele mai reprezentative fiind următoarele: cernoziom -

85%; sol cenuşiu de pădure - 10%; solonet şi solonceac (soluri sărate) - 5%. Producţia de legume

9

de 260 tone, inregistrată anual în perioada analizată reprezintă materia primă pentru industria

agro-alimentară de fabricare a preparatelor conservate.

Tabelul 1.4. Structura terenurilor agricole in or. Ocnița la 01.05.2014

Nr. Structura terenurilor agricole Suprafata,ha Ponderea,%1 Arabile 3874,33 90,532 Livezi 183,79 4,293 Pasuni 217,15 5,074 Vii 4,3 0,10

Total 4279,57 100Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014,in baza

[1,6]

90,53%

4,29 5,07 0,10

1234

Figura 1.4. Structura terenurilor agricole in or. Ocnița

Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05. 2014,[1,6]

Conform datelor din tabel de mai sus ,terenurile cu destinatie agricolă ocupa 51,48 % din

tot teritoriul or-lui Ocnița. Cea mai mare parte a terenurilor agricole reprezintă terenurile arabile

care ocupa 90,53 % adica 3874,33 ha, dupa care cu o diferenta foarte mare sunt viile care ocupa

5,07%, apoi livezile cu 4,29%, și foarte neseminficative sunt pașunile cu 0,10 %.

10

1.4. Structura și caracteristica fondului funciar după forma de proprietateConform Codului Funciar Nr. 828-XII din 25.12.1991, Monitorul Oficial Nr.107/817 din

04.09.2001, Art.3 cu privire la Proprietatea asupra terenurilor, terenurile dupa forma de

proprietate se clasifica in:

1. Terenuri proprietate publica al statului;

2. Terenuri proprietate publica a UAT;

3. Terenuri aflate in proprietate privata;

Astfel structurarea fondului funciar în or.Ocnița după forma de proprietate include:

• Terenuri proprietate publică a statului – 1211,23 ha sau 14,56% din suprafaţa totală (includ

terenuri ale fondului silvic, fondului apelor si fondului industriei,transporturilor etc.);

• Terenuri proprietate publică a UAT – 2418,4 hа sau 29,07% din suprafaţa totală. Cea mai

mare parte a terenurilor sunt cele destinate fondului de rezervă, dupa care terenurile de intravilan

si restul.

• Terenuri proprietate privată – 4287,47 ha, ce constituie 51,57% din toata suprafata

terenurilor, fiind ocupate de terenurile cu destinație agricolă.

Tabelul 1.5. Structura terenurilor după forma de proprietate

Forma de proprietateSuprafaţa totală, ha

Ponderea, %

I Terenuri proprietate publică a statului 1211,23 14,56

II Terenurile proprietate publică a UAT 2418,46 29,07

III Terenurile aflate în proprietate privată 4287,47 51,57Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 01.05.2014, in baza

[1,6]

11

14,56%

29,07%

51,57%123

Figura 1.5. Structura terenurilor după forma de proprietate

Sursa: Calculele autorului, conform datelor datelor Cadastrului funciar de la 1 mai 2014,[1]

După datele de mai sus a Hotarirei nr. 264 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar,

conform situaţiei de la 1 mai 2014 terenurile din proprietate privată, comparativ cu celelalte

forme de proprietate, constituie cea mai mare parte din suprafață teritoriului raionului, acest

lucru se datoreză faptului că toate terenurile aflate în proprietate privată sunt cele cu destinație

agricolă iar ele au cea mai mare pondere din suprafața totală a satului.

Terenurile aflate în proprietatea privată avînd cea mai mare suprufață aparțin

următoarelor forme organizatorico-juridice: SRL. Liada Nord ; SRL Dumbrava Nord ; SRL

Astra Nord

In cadrul SRL "Astra Nord" produsele oferite sau cerute sunt: griu de toamna comun, griu

de toamna durum, griu de primavera comun, orz de toamna, orz de primavera, secara,

triticale,ovaz, porumb boabesi alte culturi.

12

2. ANALIZA PIETII FUNCIARE IN OR. OCNIȚA

2.1 Analiza factorilor de influienta asupra valorii terenurilor agricole Factorii de influienta asupra valorii lotului de pamint sint grupate in:

economici : +cerere -marimea venitului, salariul populatiei, existenta surselor de

finantare;

+costul – cheltuielile pentru constructive , cheluielile ce tin de asigurarea financiara, impozitare.

sociali - prestigiul sectorului, structura populatiei pe virste, nivelul de studio al populatiei,

nivelul crimilalitatii

juridici - regulile de zonare a teritorului, legislate mediului inconjurator, condiltiile

planului general urbanistic, amplasarea lotului fata de alte terenuri, normativele de utilizare a

energiei.

Factorii de influienta asupra valorii terenurilor urbane:

1.Prestigiul rionului de amplasare a obiectului se caracteriziaza prin concentrarea in cartier

al personalitatilor de vaza sau bunuri imobile inclusive monumentele istorico-arhitecturale si

alte curiozitati.

2. Indepartarea loturilor de pamint de la central activitatii de afaceri si gestionarea

necesitatii vitale, inclusiv de la complexele administrative sociale, financiare, surselor

aprovizionarii cu resurse.

3. Vecinatatea, posibilitea utilizarii loturilor adiacente loturilor de parcare pentru transport,

utilizar comerciala.

4. Accesul transportului si pietonilor spre lot. Apropierea de autoparcari si statiile de

transport in comun . Calitatea drumurilor pavate si nepavate. Starea drumurilor: buna(repartee nu

necesita), satisfacatoare (se cere reparative ), nesatisfacatoare (se cere reparative capital).

5. Zona de agrement – padure , gradina publica, lac, riu.

6. Aspectul estetico-arhitectural – panorama vizuala.

7. Amenajarea teritoriului, prezenta plantatiilor verzi, tip, virsta, stare: terenuri de joaca

pentru copii,garaje, autoparcari, iluminari, trotuare, piste de ciclism.

8. Infrastructura sociala- dezvoltarea retelei comerciale , retelei de prestari servicii sociale,

institutiilor scolare si prescolare, retele de institutii cultural si distractive, medicale si alte.

9. Starea mediului inconjurator .

Conditiile nefavorabile mediului inconjurator natural:

- expunerea teritoriului inundatiilor, alunecarilor de teren;

- pinza friatica apropiata sau nu , de suprafata;

13

- apropierea ripelor;

- suportul slab al solului;

- seismicitate.

10. Retelele de comunicatii ingineresti accesibile: electricitate, canalizare, apeduct, gaz,

telefon.

Amplasamentul pentru terenuri agricole:

- apropiere de piata de desfacere;

- apropiere de sursele de irigare;

- relieful;

- forma lotului;

- distanta pina la localitate;

- distanta pina la drumul cu invalis de piatra;

- inaltimea fata de nivelul marii;

- existenta izvorului de apa pentru irigare;

- zona de protectie sau sanitara.

Caracteristicile fizice:

- dimensiunile lotului;

- suprafata;

- forma terenului, configuratia;

- topografia (panta orizontala, prezenta sistemului de drenare, starea solului si utilitatea

fizica a pamintului;

- landsaft;

- conditiile geologico-ingineresti pentru constructive, rezultatele cercetarilor geologice

daca efectuat;

- starea lotului (situatii neprelucrate, curatat si nivelat, prelucrat sunt plantatiile);

- bonitatea terenului (pentru terenuri agricole);

- eroziunea solului;

- salanitatea (daca sunt ape subterane).

14

In figura 2.1 sunt prezentati factorii externi si interni ce actioneaza asupra valorii terenului.

Figura 2.1. Factori care influenteaza asupra valorii terenului

Sursa:Elaborat de autor in baza [4]

15

Factori externi Factori interni

• clima;

•seismicitate;

• nivelul apelor subterane:

•zonele alunecărilor de teren;

•construcţii pe rocile sedimentare;

• prezenţa în regiune a uzinelor

• prestigiul.

•compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;

•variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii:

•situaţia criminogenă;

• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

• politica statului

•condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale

•regulile de zonare a terenului

•legislația mediului inconjurator

•condițiile planului genereal urbanistic

•amplasamentul lotului de teren;

•Cererea

•oferta

•gradul de ocupare a populaţiei;

•mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;

•solvabilitatea populaţiei;

•nivelul inflaţiei;

•disponibilitatea mijloacelor creditare;

•mărimea ratei dobânzii;

• prestigiul raionului de amplasare

•amplasarea lotului de pamint de la centru de activitati si complexele administrative

•vecinatatea posibilitatii utilizarii loturilor adiacente

•accesul transportului si pietonilor spre lot

•zona de agreement,apropiere de zona de padure

•amenajarea teritoriului

•infrastructura sociala,dezvoltarea retelei comerciale etc.

•starea mediului inconjurator,conditiile nefavorabile a mediului inconjurator natural .

Factorii ce influenteaza asupra valorii terenului

Conform informatiei despre clima din r-ul Ocnița, , regiunea se caracterizează printr-o

climă temperat-continentală, cu ierni scurte şi blânde, cu veri lungi şi calde. Temperaturile medii

anuale oscilează între 9,2 -9,9 grade Celsius. Temperaturile pozitive se înregistrează pe parcursul

a 9 luni. Temperatura medie a lunii celei mai calde - iulie - plus 21,0-22,5 grade Celsius, a celei

mai reci - ianuarie - minus 15-20 grade.

Clima aridă a regiunii accentuează dependenţa activităţilor agricole de irigare. Chiar dacă

în trecut sistemele de irigare au fost bine dezvoltate, din lipsa resurselor financiare întreţinerea

lor a fost complet neglijată. În prezent sunt necesare investiţii substanţiale pentru satisfacerea

necesităţilor sectorului agricol.

In perioada lunilor ianuarie - decembrie 2014 salariul mediu al unui lucrător in anul 2014

a constituit 3220,8 lei. În sectorul economic (real) câştigul salarial în luna decembrie 2014 a

alcătuit 3106,2 lei. În instituţiile bugetare câştigul salarial mediu în anul 2014 a constituit

1863,5 lei. Toate aceste date despre ciştigul salarial mediu în decembrie 2014 pe activităţi

economice sunt prezentate in tabelul 2.1.

Tabel 2.1. Câştigul salarial mediu în decembrie 2014 pe activităţi economice

Activitatile economiceDecembrie 2014, leireal bugetari

Agricultura 2633,9 2330,4Silvicultura 3551,7 1300,0

Piscicultura 2279,5 _

Industrie 3947,8 2266,7

Industria prelucratoare 3779,9 2648,2

Energie electrica,gaze si apa 6758,3 2295,5

Constructii 2947,3 _

Comert cu ridicata si amanuntul 3772.6 3333,3

Hoteluri si restaurant 2840,3 2091,4Transporturi,depozitare si comunicatii 4082,6 2091,4Activitati financiare 4261,2 _

Tranzactii imobiliare 3774,1 3169,4

Administratie publica 2863.2 3700,3

Invatamint 3736,5 2191.4

Sanatate si asistenta sociala 3406,1 1972.6

Alte activitati de servicii colective 1523,3 1006.3

16

Salariul mediu 3106,2 2163,58Sursa: Calculele autorului dupa datele din Biroul National de Statistica, in baza [11]

Salariul maxim a fost înregistrat în sfera energiei electrica,gaze si apa - 6758,3lei, în sfera

activitatii financiare 4261,2 lei şi în sfera transporturilor,depozitare si comunicatii – 4082,6 lei.

Sub media pe raion au fost remuneraţi salariaţii din activităţile din piscicultura – 2279,5 lei şi în

sfera altor activitati de servicii colective – 1523,3 lei.

Valoarea terenului , din punct de vedere tehnic, reprezintă combinaţia dintre tipul cel mai

bun de teren şi intensitatea optimă de folosire a acestuia. Din punct de vedere al pieţei

terenurilor, valoarea se reduce la funcţia matematică care se referă la scăderea anuală a profitului

obţinut de pe urma celei mai bune folosinţe a terenului.

Tabelul 2.2 Principali indicatori economici și sociali

Indici 2011 2012 2013

Numărul populației, mii oameni 92,93 92,45 92,3

Producția industriala,% față de anul precedent 68 72,6 55,1

Investiții în capital fix,% față de anul precedent 122 65,5 68,5

Comerț în capital fix,% față de anul precedent 88 110 95

Servicii prestate populației,% față de anul precedent 109 92 85

Venituri proprii în bugetul raionului,%din total

venituri

45 65 35

Salariu real,% față de anul precedent 112 115 121

Rata mortalității,la 1000 locuitori 8,6 8,8 8,1

Nivelul criminalității,cazuri la 10000 locuitori 45 42 51

Sursa: Anualele Statistice ale Republicii Moldova și Principalii indicatori sociali-economici pe

regiuni de dezolvatare,raioane și municipii, diferți ani BNS și Ministerul Finațelor, in baza [11]

In tabelul 2.2 sunt reprezentati indicatorii social-economici ce influienteaza asupra

dinamicii dezvoltarii populatiei in r. Ocnița, cum ar fi producția industriala, investiții în capital

fix, comerț în capital fix, servicii prestate populației, venituri proprii în bugetul raionului, salariu

real, rata mortalității, nivelul criminalității.

17

2.2. Analiza pietii si a culturilor agricole din r-ul OcnițaSectorul agrar are o pondere semnificativă în economia raionului şi prezintă sursa

principală de existenţă pentru cel puţin 85 la sută din populaţia raionului.

 Conform  estimărilor a Directiei Agricultura si Alimentatie a Consiliului Raional Ocnița

preliminare, volumul producţiei agricole (în preţuri curente)  în  anul 2014 constitue 949,45 mln

lei, cea ce reprezintă 79 %,  din volumul producţiei agricole a anului 2013. Volumul global al

producţiei agricole în preţuri medii  alcătueşte 330,081 mln lei, care s-a  micşorat cu 87.9 mln

lei   faţă de perioada semilară a anului trecut. Informatia privind volumul productiei agricole in

preturi curente este prezentata in figura 2.1.

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1201.83

949.45

Volumul producţiei agricole

Figura 2.1. Volumul producţiei agricole in preturi curente in r-ul Ocnița

Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara,r-ul. Ocnița, in

baza [8]

În sarcina primordială de activitate a Direcţiei Agricultură şi Alimentaţie, a agenţilor

economici intră şi lucrul de promovare a tehnologiilor progresiste, trecerea de la creşterea a 2- 3

culturi (porumb, grîu, floarea soarelui) la producerea legumelor, tutunului, soiei, rapiţei, sfeclei

de zahăr, cartof, mazăre, porumb zaharat şi mărirea suprafeţelor de vii şi livezi.Un moment

important în agricultura raionul este implementarea unei noi culturi ca rapiţa. Ţinînd cont de

avantajele culturii şi necătînd la rezultatele din anul precedent în raion s-au însemînţat 2644 ha de

rapiţă.

        Conform situaţiei la 01.05.2014,  suprafaţa terenului agricol constitue 80752 ha,

inclusiv:  teren arabil – 70883 ha,  vii -  4522 ha ,  livezi – 4854 ha,  culturi nucifere  -  112 ha,

din care:

intreprinderi agricole şi gospodării ţărăneşti - 69636 ha.

18

gospodării casnice - 10830 ha.

plantaţii multianuale tinere 863 ha.

În anul curent au fost înfiinţate cu plantaţii multianuale 164 ha, din care vii-74 ha, livezi-

88 ha, culturi nucifere – 10 ha. Costul total la plantare constituie:

Livezi- 11100 mii lei,  inclusiv din bugetul de stat – 2590 mii lei, 8510 mii lei surse proprii

ale agenţilor economici;

Culturi Nucifiere-6600 mii lei, inclusiv din bugetul de stat – 700 mii lei,  5900 mii lei surse

proprii ale agenţilor economici;

vii– 1000 mii lei, din bugetul de stat 100 mii lei, 900 mii lei surse ale agenţilor economici.

In figura 2.2 sunt reprezentate costurile la plantatiile multi anuale si voluul lor.

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

74 88 10

11100

6600

1000

Suprafata,ha

Costul,mii lei

Figura 2.2. Cultura plantatiilor multianuale in 2014 in r-ul Ocnița

Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul. Ocnița

În anul 2015 se preconizează a planta:  livezi 300 ha, costul plantării- 45000 mii lei;

Culturi Nucifere– 120 ha, costul plantării – 12750 lei; Vii-62 ha, costul plantării 6200 mii lei.

19

12750

45000

6200

Costul plantatii,mii lei

Figura 2.3. Costul plantatiilor pentru anul 2015 in r-ul Ocnița

Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul. Ocnița

        Sectorul agrar al raionului este reprezentat de  61 agenţi  economici, care au

consolidat 38334 ha, cea ce reprezintă 56  % din suprafaţa totală a terenului agricol privat,

inclusiv: 40 SRL (28057) ha,  18 cooperative agricole (7524) ha, 3 SA(2753) ha,    şi  27575 GŢ,

care gestionează 30322 ha, sau  44 %  din suprafaţa totală  a terenului agricol privat.

        Industria de prelucrare în raionul Ocnița este reprezentată de 4 întreprinderi de procesare a

producţiei pomilegumicole cu capacitatea de 50 mii tone, 2 frigidere de păstrare a fructelor cu

capacitatea de 3 mii tone, 2 elevatoare cu capacitatea de 120 mii tone, fabrica de curăţire   şi

pregătire a seminţelor de porumb cu capacitatea  de 12 mii tone, 5 întreprinderi de panificaţie cu

capacitatea de producere 8000 kg de pîine pe zi, 2 întreprinderi de prelucrare a plantelor eterice

cu o capacitate de 6,2 mii tone.

       Dezvoltarea industriei de prelucrare duce inevitabil la consolidarea terenurilor agricole.

Majoritatea întreprinderilor de prelucrare procură sau arendează terenuri agricole pentru aşi

asigura baza de materie primă.

In anul curent a fost obţinută producţie agricolă:

Cerealiere şi leguminoase în total 107469 tone,  cîte 23,8 cnt/ha,inclusiv:grîu -35810 tone,

24,5 cnt/ha; orz -27380 tone, 21,6 cnt/ha; mazăre 1060 tone, 11,7 cnt/ha; porumb 41336

tone, 26,2 cnt/ha.

Floarea soarelui 11960 tone, cîte 11,9 cnt/ha, 62%.

Rapiţă 2033 tone, cîte 6,0 cnt/ha, 26%.

20

Culturi eterooleaginoase 3369 tone, cîte 25,7 cnt/ha, 40%.

Cartofi 10000 tone,64%; Legume 14009 tone, 91%; Culturi bostănoase 2960 tone, 102%.

Fructe 11066 tone, cîte 30,9 cnt/ha, 61%;

Struguri 27386 tone, cîte 56,8 cnt/ha, 87%.

Volumul productiei agricole in r-ul Ocnița este reprezentat in figura 2.4.

Cereali

ere şi

leguminoase

Floare

a soare

lui

Rapiţă

Culturi e

teroolea

ginoase

Cartofi

Fructe

Strugu

ri 0

20000

40000

60000

80000

100000

120000 107469

119602033 3369

1000011066

27386

Volumul produc-tiei agricole,ha

Figura 2.4. Volumul producţiei agricole in r-ul Ocnița

Sursa: Calculele autorului conform datelor Directiei Agricultura si Alimentara, r-ul.Ocnița, in

baza [8]

Din figura de mai sus rezulta ca cel mai mare volum al productiei din r-ul Ocnița agricole

il are cerealele si leguminoasele cu 107 469 ha, dupa care cu o diferenta majora este productia

de, ce ocupa 27 389 ha, dupa care fructele cu 11 066 ha , iar cel mai mic volum il are rapita cu

2 033 ha.

Tabelul 2.3. Preţurile medii de vînzare formate efectiv la producţia agricolă în întreprinderile

agricole şi gospodăriile ţărăneşti, lei pentru o tonă (anuale)

Culturile agricole Pretul /tona

Grîu (exclusiv seminţe de soi) 1967

Seminţe de soi de grîu 3486

Porumb (exclusiv seminţe de soi) 2095

Seminţe de soi de porumb 11124

21

Floarea soarelui (exclusiv seminţe de soi) 4541

Seminţe de soi de floarea soarelui 14898

Tutun 20399

Cartofi 2610

Tomate 2205

Castraveţi 3449

Ceapă uscată 2472

Usturoi uscat 25027

Varză 1993

Morcov 2574

Sfeclă de masă 2350

Struguri 3260

Sursa: Calculele autorului dupa datele statistice ale BNS, in baza [12]

         Pentru roada anului 2014 au fost însămînţate cu culturi de toamnă 26191 ha, din care: grîu

– 13665 ha, orz-6783 ha, rapiţă-5218 ha şi 525 ha de culturi eterooleaginoase.

Aratul de toamnă a fost efectuat 90% din suprafaţa preconizată de 32517 ha şi

constituie 29394 ha.

         În scopul realizării celor preconizate şi optimizării structurii semănăturilor au fost

organizate consfătuiri de lucru cu conducătorii formaţiunilor agricole cît şi cu fermierii privind

efectuarea lucrărilor şi semănatului culturilor agricole, aprovizionarea cu seminţe, carburanţi,

pesticide şi fertilizanţi.

        Cu culturi de primăvară se preconizează a semăna 31434 ha, din care  culturi cerealiere şi

leguminoase de primăvară - 19314 ha,  culturi tehnice - 11280 ha,  legume,cartofi şi culturi

bostănoase  - 475 ha, culturi furajere 365 ha.

        Cu scop de ajutor agenţilor economici au fost  petrecute seminare la tema „Tehnologia

tăierii pomilor fructiferi şi a viţei de vie în condiţiile anului curent şi lucrărilor de protecţie ”;

„Implimentarea tehnologiilor avansate la creşterea legumelor şi lucrările de protecţie, producerea

producţiei ecologice”. Deasemenea au fost organizate întruniri cu furnizorii de produse de uz

fitosanitar şi fertilizanţi (Bioprotect, Agrofit), care şi-au expus produsele.  

În scopul consolidării terenurilor agricole, pentru o folosire mai eficientă a lui sunt organizate

întîlniri de lucru cu proprietarii, se acordă ajutor practic GŢ, care vor să-şi schimbe forma

organizatorico – juridică.

         Din fondul de subvenţionare producătorii agricoli au bineficiat:

22

-         De  compensarea TVA, calculată la procurarea produselor de uz fitosanitar(pesticide) şi

fertilizanţi(îngrăşăminte minerale) în total de  4840342.01 lei, inclusiv:

Întreprinderile agricole – 4711027,44 lei;

Gospodăriile ţărăneşti înregistrate – 117041,45 lei;

Persoane fizice – 12273,12 lei.

- La procurarea tehnicii şi utilajului agricol – 14000000 lei.

2.3. Analiza pietii funciare in or. Ocnița

Conform datelor din Cadastrul Funciar, suprafata terenurilor din orasul Ocnița constituie

8317,16 ha, iar terenurile cu destinatie agricola au o suprafata de 4282,07 ha. În funcţie de

modul de folosinţă, terenurile cu destinaţie agricolă se impart in: terenuri arabile, plantaţii

multianuale (viticole, pomicole), păşuni. Din toata suprafata terenurilor cu destinatie agricola,

82,74 ha sunt terenuri proprietate publica a UAT si 4199,33 ha sunt terenuri din proprietate

privata.

Tabelul 2.4. Tranzactii cu terenuri cu destinatie agricola din intravilan

(perioada lunilor ianuarie-mai 2014)

Nr Sursa Adresa Destinatia Suprafata,haPret de oferta,lei

Pretul pt 1 ar/ha

1 De autor Ocnița Agricola 0,8 6000 7500,00

2 De autor Ocnița Agricola 11,5 92000 8000,00

3 999.md Clocușna Agricola 0,57 3215 5640,354 999.md Rediul-Mare Agricola 2,36 25000 10593,225 999.md Mihalășeni Agricola 1,04 13000 12500,00

6 De autor Lipnic Agricola 1 2500 2500,00

7 De autor Lipnic Agricola 2,5 30000 12000,00

8 999.md Birnova Agricola 10,2 80000 7843,149 De autor Birnova Agricola 0,285 2000 7017,54

10 Macler.md Frunza Agricola 1,24 9000 7258,06

11 999.md Frunza Agricola 24 43200 1800,00

12 De autor Dingeni Agricola 20 29000 1450,0013 999.md Ocnița Agricola 0,12 10000 8333,33

Sursa: Calculele autorului dupa datele din diferite surse

23

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

7500 8000

5640.35

10593.2212500

2500

14000

7843.147017.547258.06

1800 1450

8333.33

Tranzactii cu terenuri cu destinatie agricola

Figura 2.5. Tranzactii cu terenuri cu destinatie agricola in r. Ocnița

Sursa: Calculele autorului dupa datele din diferite surse

In tabelul de mai sus sunt prezentate tranzactiile cu terenurile agricole, de pe teritoriul r-lui

Ocnița si a r-lui vecinEdineț, ce au fost colectate in perioda lunilor ianuarie-mai 2014. Obiectele

analizate sunt terenuri cu destinatie agricola. A fost colectata informatia generala si necesara

despre terenurile date, si anume suprafata , pretul de oferta si pretul pentru un ha. In procesul

colectarii informatiilor despre obiectele necesare, au fost alese 13 tranzactii. Cu toate ca

majoritatea terenurilor sunt dinafara r-lui Ocnina, terenurile date nu se diferentiaza mult.

24

3. EVALUAREA LOTULUI DE TEREN CU DESTINATIE AGRICOLA DIN OR. OCNIȚA

3.1. Identificarea si descrierea obiectului evaluarii.Evaluarea terenului cu destinatie agricola, amplasat in sat. Ocnița. Terenul este in

proprietate privata ,la momentul dat terenul este folosit. Suprafata terenului constituie 0.9532ha,

confirmate prin documentatia anexata (Anexa nr.1).

La cererea beneficiarului X X,a fost intocmit raportul de evaluare, care are ca scop

estimarea valorii de piata a terenului cu destinatie agricola pentru vinzare.

Informatia cu character general este prezentata in tabelul 3.1.

Tabel 3.1. Informatia cu character general

Nr. Elementele descrierii Semnificaţia

1 Obiectul evaluării Teren cu destinatie agricola

2 Dreptul de proprietate Privat

3 Descrierea juridica Nr. cadastral 6237114020

4 Scopul evaluării Estimarea valorii de piaţă

5 Destinaţia evaluării Vinzare

6 Amplasarea sat.Ocnița

7 Distanta pina la drum asfaltat 0.5 km

8 Amenajarea teritoriului Slab

9 Suprafaţa terenului 0.9532

10 Forma terenului dreptunghi

11 Starea tehnică Satisfăcătoare

12 Data evaluarii 15.05.2014

13 Data inspectarii 06.05.2014

14 Cursul valutar la data evaluarii,1 € 18,86 MDL/€

Valoarea declarata in lei

15 Valoarea de piata, lei 18000Sursa: Elaborat de autor in baza datelor , in baza Anexei [3]

25

Figura 3.1 Imaginea de sus a lotului de teren evaluat din sat.Ocnița

Sursa: Elaborat de autor, in baza[9]

Terenul este amplasta intr-un sector cu infrastructura slab dezvoltata. Cladiri sau case

invecinate nu sunt. Starea mediului inconjurator este buna deoarece terenul se afla in apropierea

unui iaz.

3.2. Estimarea valorii de piata a lotului de teren cu destinatie agricola prin abordarea analizei comparabile a vînzărilorPentru a determina valoarea unui lot de teren vom aplica următoarele abordari:

Abordarea analizei comparative a vânzărilor;

Abordarea veniturilor.

Abordarea analizei comparabile a vînzărilor

Abordarea analizei comparative a vinzarilor este cea mai dea utilizata pentru estimarea

valorii terenului si metoda proritara in cazul cind sunt disponibile suficiente vinzari

comparabile.Vinzari comparabile sunt considerate vinzarile proprietatii imobiliare similare

proprietetii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale , economice si fizice.

Abordarea analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii terenuliu in baza

analizeicomparative a vinzarilor a loturilor similar obiectului evaluarii care au fost vindute recent

si ajustarile preturilor de vinzare,pentru diferentele intre aceste terenuri si terenul evaluarii.

Abordarea analizei comparative a vinzarilor include urmatoarele metode : meoda analizei

comparative a vinzarilor, metoda alocatiei si metoda extragerii.In cazul terenurilor cu destinatie

26

Agricola valoarea de piata se calculeaza doar prin meoda analizei comparative a

vinzarilor.Metoda extragerii,metoda alocatiei se utilizeaza pentru valoarea terenurilor cu

constructii.

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost

vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul

evaluării. Metoda  respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre

vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.

Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al

caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor

evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile de

ofertă pentru aceste bunuri.

Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri

standard:

a)  colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;

b)  identificarea unităţilor şi  elementelor de comparaţie;

c)  determinarea mărimii ajustărilor;

d)  comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de

vînzare;

e)  analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de

piaţă a obiectului evaluării.

La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor

comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei -

cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact

rezultatul evaluării.

Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de

asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei

respective:

a)  drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;

b)  condiţiile de finanţare;

c)  condiţiile tranzacţiei;

d)  condiţiile pieţei;

e)  amplasarea;

27

f)  caracteristicile fizice;

g)  caracteristicile economice;

h)  modul de folosinţă;

i)  componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.

Tabelul 3.2 Caracteristica terenurilor analogice

Indici Terenuri analogice

Terenul nr.1 Terenul nr.2 Terenul nr.3

Sursa informațională Baza proprie http://999.md/10502824 http://999.md/10609588

Amplasarea s.Ocnitar-nul Ocnita

s. Lipnicr-nul Ocnita

s.Lipnicr-nul Ocnita

Preț de vînzare, euro 2250 2500 2000

Suprafața, ha 0,67 1,12 1,00

Prețul de vînzare 1 ha, euro

3358 2232 2941

Dreptul de proprietate privat privat Privat

Distanța pînă la drum cu înveliș de piatră, km

0,5 0,7 0,6

Existența izvorului de

apă

- + -

Gradul de fertilitate 51 66 58

Panta, promile 3 4 6

Eroziunea - Slab erodat -

Sursa: Elaborat de autor, in baza Anexei [2]

Informatia generala despre terenurile analogice este prezentata in tabelul 3.2. La estimarea

valorii de piata a terenului prin metoda comparative a vinzarilor a fost analizate 3 terenuri

analogice oferite pe piata. Datele despre terenurile analogice, si valoarea terenului avaluat sunt

prezente in tabelul 3.3.

Tabelul 3.3 Estimarea valorii terenului prin metoda vînzărilor comparabileElemente de comparație

Teren evaluat Terenurile analogice

Analog 1 Analog 2 Analog 3

Amplasare s.Ocnitar-nul Ocnita

s. Lipnicr-nul Ocnita

s. Ocnitar-nul Ocnita

s. Lipnicr-nul Ocnita

Prețul de ofertă (euro 2250 2500 2000

Suprafața 0.9532 ha 0,67 1,01 1,00

Prețul de ofertă pentru 1 ha (euro)

3358 2232 2941

Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat

28

Ajustarea

Preț ajustat

1,00

3358

1,00

2232 1,00

2941

Condițiile de

finanațare

Ajustare

Preț ajustat

De piață De piață

1,00

3358

De piață

1,00

2232

De piață

1,00

2941

Condițiile de vînzare

Ajustare

De piață De ofertă (5%)

0,95

De ofertă (5%)

0,95

De ofertă (5%)

0,95

Condițiile de piață

Ajustare

Mai 2014

1,00

Mai 2014

1,00

Mai 2014

1,00AmplasareDistanța pînă la drum cu înveliș de piatră (km)Ajustare

0,7 0,3

0,90

0,6

1,00

0,4

0,90Distanța pînă la locali

tate (km)

Ajustare

4,2 2,3

1,00

3,6

1,00

1,2

1,00

Existența izvorului de

apă

Ajustare

+ -

1,10

+

1,00

-

1,10

Caracteristicile fizice

Bonitatea

Ajustarea

43 51

0,92

66

0,77

58

0,85

Panta (grade)

Ajustarea

2 3

1,00

4

1,00

6

1,10

Ape subterane

Ajustare

Salanizare slabă -

0,90

-

0,90

-

0,90

Eroziunea

Ajustare

- -

1,10

Slab erodat

1,10

-

1,00

Forma sectorului

Ajustare

Dreptunghiulară Dreptunghiulară

1,10

Dreptunghiulară

1,00

Dreptunghiulară

1,00

Ajustarea finală 0,86 0,72 0,79

Preț ajustat 2888 1607 2323

29

Ajustarea absolută (%) 14 28 21

Număr de ajustări 6 4 6

Ponderea 1 3 2

Prețul mediu ponderat a 1 ha

2060

Estimarea valorii terenului, lei

21757

Estimarea valorii terenului, euro

1153

Sursa: Elaborat de autor , in baza Anexei [2]

În cazul evaluării terenului cu destinație agricolă prin metoda analizei comparative a

vînzărilor am utilizat următoarele date pentru estimarea ajustărilor corespunzătoare. În cazul

drepturilor de proprietate nu se înregistrează careva diferențieri a limitării acestora coeficientul

pentru ajustare fiind 1. Pentru condițiile de finanțare nu se cunosc careva detalii ce-ar modifica

valoarea de ofertă a terenurilor analogice analizate. Condițiile de vînzare cu privire la ceea că

toate prețurile terenurilor analogice sunt de ofertă se efectuează a ajustare de 5% la sută.

Dreptul de proprietate- corecția nu a fost aplicată deoarece toate terenurile se află în

proprietate privată ca și terenul evaluat.

Condițiile de finanțare, nu aplicăm nici o ajustare deoarece obiectele analogice sunt de

ofertă la fel ca terenul evaluat.

Condițiile de piață, nu am aplicat nici o corecție deoarece perioada de expunere pe piața a

terenurilor analogice este aceeași. Din acest motiv corecția va fi egală cu 1.

Distanța pînă la drum cu înveliș de piatră reprezintă una din condițiile primordiale și una

din cele mai mari influențe asupra valorii terenului. Existența drumului cu ănveliș de piatră și

plasarea terenului în apropierea acestuia la distanța de pînă la 5 km ridică valoare terenului cu

10% , în cazul în care depășește distanța de 5 km, micșorează valoarea acestuia cu 10% și mai

mult.

Distanța pînă la localitate - corecția se aplică în cazurile cînd distanța pînă la 5 km ,

mărește valoarea terenului cu 10%, iar dacă este mai mare de 5 km, scade valoarea cu 10%.

Amanajări de îmbunătățiri funciare- fiecare îmbunătățire mărește valoare terenului cu

10%, lipsa acestora micșorează valoare.

Existanța izvorului de apă pentru irigare mărește valoarea terenului cu 10 %.

Zona de protecție sau sanitară scade valoarea terenului evaluat cu 10%.

Bonitatea- dacă gradul de fertilitate a sectorului evaluat diferă de fertilitatea terenurilor

supuse deja vînzării-cumpărării, atunci fiecare 10 grad-hectar diferență mărește sau micșorează

30

valoarea de piață cu 10%.

Panta- panta terenului de pînă la 5 grade mărește valoarea cu 10 %, dacă va fi mai mare

de 5 grade scade valoarea terenului cu 10%.

Ape subterane- se caracterizează prin nivelul de salanizare slab. mediu, puternic care

micșorează valoarea terenului respectiv cu 10%, 20%, 30%.

Eroziunea- există 3 nivele de eroziune: slab, mediu, puternic care micșorează valoarea

terenului respectiv cu 10%,20%, 30%.

Forma sectorului- forma sectorului diferită de cea dreptunghiulară scade valoarea cu

10%.

Suprfața- fiecare 10 ar micșorează valoare cu 1 %.

Estimarea valorii de piață prin abordarea analizei comparative a vînzărilor constituie

aproximativ 21757 lei (douăzeci și unu mii șapte sute cincizeci și șapte lei) sau echivalent 1153

euro (o mie o sută cincizeci și trei euro)

3.3 Estimarea valorii de piață a lotului de teren cu destinație agricolă prin abordarea veniturilor

Conform [2], Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza

venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea abordării

veniturilor se efectuează în doua etape:

Prognozarea veniturilor viitoare;

Determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:

Plata de arendă colectată în urma dării în arendă a lotului de teren;

Veniturile din exploatarea lotului de teren de către proprietar în scopuri economice.

Abordarea data include urmatoarele metode de evaluare: metoda actualizării fluxurilor de

numerar, metoda reziduală și metoda parcelării.

Pentru terenurile cu destinație agricola vom folosi metoda actualizării fluxurilor de

numerar, deoarece metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi

terenurilor destinate construcţiilor iar metoda parcelării se utilizează la evaluarea terenurilor

pentru care parcelarea este cea mai buna și eficientă utilizare.

Metoda actualizării fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a

veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale

31

obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune

determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).

Algoritmul de calcul al metodei actualizării fluxurilor de numerar:

1. determinăm veniturile operaționale nete pentru fiecare an prognozat;

2. determinăm rata de actualizare;

3. determinăm mărimea reversiei;

4. determinam valoarea de piață a terenului prin actualizarea fluxurilor de

numerar

 În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată

după formula (3.1).

n

tnt

t

Y

R

Y

VONV

1 )1()1( (3.1)

Unde: t- perioada de calcul;

Y- rata de actualizare;

R- reversia.

În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele tipuri

de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:

a) Venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor

spaţiilor disponibile.

b) Venitul brut efectiv- venitul ce poate fi obţinut in rezultatul funcţionării bunului imobil, ţinind

cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă.

Venitul brut efectiv se calculeaza dupa urmatoarea formula:

VBE - (VBP - DSL) + AV (3.2)

unde: VBE - venitul brut efectiv,

VBP - venitul brut potenţial,

DSL - deducerea pentru spaţiile libere,

AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arendă a

spaţiilor disponibile.

c) Cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a

bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele patru categorii:

32

1

1

)1(

n

n

r

VONR

cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a

spaţiilor (ex. impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);

cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea

exploatării bunului imobil (ex. cheltuieli pentru administrarea bunului imobil,

cheltuielile pentru plata serviciilor comunale, şi altele);

Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:

VON = VBE – CO (3.3)

Unde: VON - venitul operaţional net,

CO - cheltuieli operaţionale.

Reversia reprezintă preţul probabil pentru care un bun imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul

perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul

imediat următor perioadei de calcul (VONn+1) corespunzător formulei (3.4).

(3.4)

Unde: R- reversia;

r- rata de capitalizare

 Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este

estimată prin aplicarea urmatoarelor metode: metoda adiţionării, metoda extracţiei, metoda

investiţiilor de alternativă.

Metoda cumulativă presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a

ratei de actualizare: r=rfr+ri+rmi+rl+rp (3.3).

Rata profitabilității fără risc reprezintă rata de bază a Băncii Naționale a Moldovei, rata de

referință pentru principalele operațiuni de politică monetară pe termen scurt. În prezent constituie

un procent de 4,5%.

Rata anuală a inflației/deflației așteptate este stabilită de Legea Bugetului de Stat și

constitue 6,5%.

Rata riscului inflației neașteptate este stabilitată de evaluator cu experientă în domeniu în

limitele 1-2%.

Rata riscului pentru lichiditate scăzută se stabilește conform formulei (3.4):

rl=termenul expunerii pe piață/12 luni* rfr (3.5)

Rata riscului pieții imobiliare.

33

Rata de actualizare a terenului cu destinație agricolă constituie 18%, este demonstrat în

următorul calcul: ar =3,50%+5,8 %+ 1%+10/123,50%+6,56%= 19,78 20%

Rata de capitalizare a terenului dat constituie 13%, este demonstrat în următorul calcul:

cr =3,50% +10/123,50%+1 %+ 6,56%=13,98 14 %

Rata riscului investițional depinde de obiect, de cererea și oferta și cite obiecte concurente

sunt expuse pe piață.

Rata riscului constituie 5% și este calculată în tabelul 3.2 Factorii riscului ce influiențează

valoarea terenului în Republica Moldova. Tabelul este întocmit de autor în baza analizei situației

generale din Republica Moldova. Informatia despre factorii riscului ce influiențează asupra

valorii terenului sunt culese din diferite surse din internet care sunt specificate în bibliografia

lucrării cu numărul (1,3,6,7).

Tabelul 3.3 Factorii riscului ce influiențează valoarea terenului în Republica Moldova

Nr. Tipul și denumirea

riscului

Categoriariscului

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Riscul sistematic

1 Situația economică

generală

Dimamic 1

2 Majorarea numărului obictelor competitive

Dinamic 1

3 Modificări în legislație Dinamic 1

Riscul ne-sistematic

4 Situații excepționale naturale și antropogene

Static 1

5 Neachitarea plății de

arendă

Dinamic 1

6 Management neefectiv Dinamic 1

7 Factori criminogeni Dinamic 1

8 Controale financiare Dinamic 1

9 Întocmirea incorectă a contractelor de arendă

Dinamic 1

Numărul observațiilor 0 0 0 1 1 3 1 2 1 0

Suma ponderată 0 0 0 4 5 18 7 16 9 0

Suma 59

Numărul factorilor 9

34

Media ponderată (ratariscului)

6,56

Sursa: Elaborat de autor

Terenul cu destinație agricolă cu suprafața de 0.95 ha aflat în sat. Ocnita este folosit de

către proprietar. Acest lot de teren este repartizat în doua părti și cultivat diferite culturi în fiecare

an. In anul 2014 pe acest lot de teren s-au cultivat porumb – 0.5 ha, griu – 0.45 ha. Pentru

întreținerea și efectuarea tuturora lucrarilor respective lotului de teren s-au inregistrat cheltuieli

diferite pentru fiecare tip de cultura în parte. Pentru porumb proprietarul a cheltuit 35% din

venitul brut potențial, iar pentru griu aproximativ 32%. În comparație cu anii precedenți se

observa o creștere a cheltuielilor cu +5% pentru porumb și +4% pentru griu. Comparînd anul

2013 cu 2014 veniturile brut potențiale ale propritarilor au crescut respectiv cu +9% pentru

porumb și cu+7% pentru griu.

Datele privind creșterea cheltuielilor și-a veniturilor sunt calculate dupa indicii din BNM,

astfel s-a calculat media lor pt anii 2013 si 2014 si in final s-a determinat valoarea de piata

calculata in tabelul 3.2.

Tabelul 3.4 Estimarea valorii terenului prin metoda actualizării fluxurilor de numerar

Nr.Indicii Valoarea

de bază

Perioada prognozatăPerioada post-prognozată 2018

Anul curent2014

2015 2016 2017

1.

Suprafața totală a terenului (ha)

.95

Porumb 0,50

Griu 0,45

2.

Venit brut potențial total,lei/an

3987 4218 4463 4723 4998

Porumb(5 %) 729 765 803 843 885

Vița-de-vie (6 %) 3258 3453 3660 3880 4113

3. Venitul brut efectiv,

lei/an

3987 4218 4463 4723 4998

4. Cheltuieli operaționale totale, lei/an

1758 1860 1968 2083 2205

Porumb 40% VBP 292 306 321 337 354

Vița-de-vie 45%VBP 1466 1554 1647 1746 1851

5. Venitul operațional net, lei/an

2229 2664 2495 2640 2793

6. Rata de capitalizare % 14

35

7. Reversia 2793:0,14 19950

8. Coeficientul de

actualizare

20 0,8333 0,6944 0,5787 0,4823-

9. Venitul operațional net actualizat

1857 1850 1444 1273 -

10. Reversia actualizată, lei 9622

11. Valoarea terenului, lei 16046

12. Valoarea terenului, euro 850

Sursa:Elaborat de autor in baza calculelor proprii ,in baza Anexei [3],[4]

În urma estimării valorii lotulul de teren cu destinație agricolă prin metoda actualizării

fluxurilor de numerar s-a obţinut valoarea de piaţă de 850 € sau 16046 lei.

3.4 Reconcilierea valorii estimateÎn procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatoul determină mărimea valorii

finale a obiectului evaluării. Aceasta procedua este constituită din două etape:

1. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptual ale evaluării, care presupune explicarea diferenţelor

dintre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai credibile

valori;

2. Estimarea valorii finale. Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere

depinde de tipul valorii estimate, de informaţia disponibilă la data evaluării şi relevant scopului

evaluării şi de metodele de evaluare aplicate.

Reconcilierea valorii finale vom efectua prin calculul mediei ponderate. Pentru a fi mai

evidentă şi mai clară această procedură se efectuează cu ajutorul tabelului 3.1.

Tabelul 3 .1 Reconcilierea valorii finale a terenului cu destinatie agricola la 13.05.2014

IndiciMetoda anlizei comparative a

vînzărilor

Metoda actualizării fluxurilor

de numerar

Valorile estimate, euro 1153 850

Corespunderea scopului evaluării, %

60 40

Veridicitatea datelor analizate, %

70 30

Corectitudinea ajustărilor aplicate, %

65 35

Supoziţii aplicate în calcul, % 60 40

Capacitatea de a considera 60 40

36

conjunctura pieţii, %Capacitatea de a considera profitabilitatea obiectului, %

56 44

Media indicatorilor, % 61,83 38,17

Ponderea valorii estimate, euro

713 324

Valoarea de piaţă, euro 1037

Valoarea de piaţă, lei 19568

Sursa:întocmit de autor in baza calculelor proprii

Valoarea finală obţinută în urma reconcilierii datelor evaluării lotului de teren cu destinatie

agricola la data de 23.05.2014 amplasat in or.Ocnita sat.Ocnita constituie 19568 lei sau 1037 € .

37

CONCLUZIACererea scăzută pentru terenuri în Republica Moldova se datorează, profitului scăzut din

activităţile agricole , precum şi condiţiile creditare anevoioase pentru cei care vor să dezvolte o

afacere în agricultură. În plus mai este şi costul ridicat de arendă şi subevaluarea pământului în

actele de vânzare–cumpărare pentru diminuarea taxelor notariale şi a costurilor de înregistrare în

Cartea funciară.

Potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a vinde

terenurile la preţ liber. Conform declaraţiilor persoanelor cu funcţii de răspundere din oficiile

cadastrale, subiecţii contractului de vânzare-cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc preţuri

mult mai mici decât valoarea reală a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la perfectarea

contractului. În cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al unităţii

administrativ-teritoriale, preţul acestuia nu poate fi mai mic decât preţul normativ al pământului.

Nivelul preţului terenurilor agricole pe zone nu totdeauna depinde doar de fertilitatea

solului, ci şi de evoluţia economiei Republicii Moldova. Creşterea preţului pământului va putea

să aibă loc numai în condiţiile creşterii cererii produselor autohtone pe piaţa internă şi externă.

Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a loturilor de pămînt a apărut în procesul formării

pieţii imobiliare secundare. Pretul de piata al pamintului este rezultatul interactiunii dintre oferta

cererea de pamint, al negocierii dintre vinzatori si cumpari si cumparatori, fiecare din ei

urmarind maximum din avantaj.

Aceasta lucrarea de an reprezintă o cercetarea fondului funciar din sat.Ocnita, si anume

determinarea valorii terenului cu destinație agricolă,folosind informatia necesara pentru

evaluarea terenului, legislatia in vigoarea si metodele aplicate . Metodele ce sunt aplicate la

momentul dat in practica sunt: metoda analizei vînzărilor comparabile, metoda actualizării

fluxurilor de numerar. Continutul lucrarii este redat in special prin tabele, diagrame, figuri, care

arata etapele de determinare a valorii terenului.

În final am determinat valoarea de piaţă a terenului cu destinaţie agricolă amplasat in satul

Ocnita, efectuind reconcilierea valorilor finale, valoarea terenului fiind de 19568 lei sau 1037 € .

38

BIBLIOGRAFIEActe normative si legislative

1. Codul Funciar 828 din 25 decembrie 1991, monitorul oficial nr.107 din 04.09.2001

2. Hotărîrea Guvernului R.M.pentru aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea

bunurilor imbile Nr. 958 din 04.08.2003.

3. Hotărîrea nr. 264 din 03.04.2009 cu privire la aprobarea Cadastrului Funciar.

Cărţi şi monografii

4. Buzu O.,Matcov A., „Evaluarea bunurilor imobile”:teorie şi practică.

Chişinău.Epigaf,2003,46 pag.

5. Albu Ion, Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului rezidenţial:monograf./ Ion

Albu, Svetlana Albu, Nicolaie Turcanu(red. Resp.).- Ch.:UTM, 2007,-128P, pag.54

Surse internet

6. http://www.arfc/gov.com accesata la 26.04.2014

7. http://www.999.md/ro/group/Agricultur%C4%83/ accesata la 07.05.2014

8. http://www.999.md/5482/788_ accesat la 14.05.2014

9. http://geoportal.md/ro/default/map#lat=165872.841555&lon=281727.426726&zoom=8&

accesata la 27.05.2014

10. http://makler.md/chisinau/nedvizhimosti/nedvizhimosti-prodaju/uchastki/drugie-

naselennye-punkty/w/652298 accesata la 21.05.2014

11. http://eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=816:investiiile-in-

terenuri-cele-mai-sigure-in-timp&catid=102:real-estate&Itemid=473 accesata la

21.05.2014

12. http://www.statistica.md/index.php?l=ro#idc=34& accesata la 20.05.2014

13. http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=2701 accesata la

27.05.2014

14. http://ro.wikipedia.org/wiki/C%C4%83u%C8%99eni accesata la 27.05.2014

15. http://www.anunturi.md/teren-agricol accesta la 27.05.2014

16. http://www.maia.gov.md/lib.php?l=ro&idc=28 accesata la 21.05.2014

17. http://businessportal.md/ro/catalog/agricultura/ accesata la 21.05.2014

39

ANEXE

Anexa nr.1 Vederea de sus a terenului analog nr.1

Anexa nr.2 Titlul terenului analog nr.1

Anexa nr.3 Titlul terenului evaluat

40

Anexa nr.1

41