Evaluarea Bun Imob Comercial 2013

7/28/2019 Evaluarea Bun Imob Comercial 2013

1/37

CuprinsCuprins..................................................................................................................................1

Introducere........................................................................................................................... 2

I.Date generale..................................................................................................................... 4

1.1.Condiii limitative ce stau la baza evalurii.................................................................5

1.2.Certificatul calitii evalurii........................................................................................5

II.Colectarea i analiza datelor necesare n procesul evalurii..............................................7

2.1.Date cu caracter general privind situaia social economic n localitatea amplasrii

obiectului evalurii............................................................................................................ 7

2.2.Analiza datelor despre obiectul evaluri......................................................................8

2.3.Analiza pieei imobiliare.............................................................................................. 9

III.Aplicarea abordrilor de evaluare................................................................................... 12

III.1.Aplicarea abordrii costurilor....................................................................................12

III.2.Aplicarea abordrii comparative...............................................................................18

III.3.Aplicarea abordarii veniturilor...................................................................................20

III.4.Capitalizarea direct................................................................................................... 24

IV.Reconcilierea valorilor estimate......................................................................................27

V.Determinarea valorii de lichidare....................................................................................29

Bibliografie..........................................................................................................................32

Anexe..................................................................................................................................33

Anexanr.1:Obiectele analogice ....................................................................................... 33

Anexa nr.2. Date de pe geoportal....................................................................................34

Anexa nr.3. Fotografiile obiectului evalurii....................................................................34

Anexa nr.4 . Sarcina evalurii..........................................................................................35

Anexa nr.5. Dosarul Cadastral......................................................................................... 36

1


2/37

Introducere

Activitatea de evaluare este o ramur relativ nou n Republica Moldova, care a srbtorit anul

acesta 10 ani ca gen independent de activitate.

Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n urma procesului

formrii pie ii imobiliare secundare, cnd s-au activizat opera iile de vnzare, cumprare, dona ie, gajare

a bunurilor immobile etc. formarea pie ii civilizate a serviciilor de evaluare este legat nu numai de

n elegerea i aplicarea corect de ctre evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de pia de

evaluare, ci i de crearea infrastructurii corespunztoare a pie ii.

Dezvoltarea pie ii imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din

punct de vedere economic. nsemntatea acesatei pie e este determinat de particularit ile sale.pe de o

parte aceasta este o sfer a rela iilor ce cuprinde nu numai subiec ii activit ii antreprenoriale. Pe de o

alt parete pia a imobiliar este un element component esen ial al economiei de pia . Pia a imobiliar difine te totalitatea bunurilor immobile i a drepturilor asupra acestora, care fac

obiectul actului de vnzare cumprare. No iunea de pia imobiliara nglobeaz i un ansamblu institu ii

i proceduri care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi special

diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Pia a este un set de mecanisme special, prin intermediul

crora se transmit drepturi de proprietate i interesele legate de acesta, se stabilesc pre urile i se

repartizeaz spa ial ntre diferite variante concurente de gestionare a pmntului.

Constiruirea pie ii imobiliare ncepe n anul 1989, cnd a fost adopatat hotarrea cnd se permitea

vnzarea i cumprarea spa iului locative de stat i ob tesc. ns procesul de formare a pie ii imobiliare a

luat amploare doar n 1992, cnd s-au creat condi iile obiective pentru tranzac iile imobiliare. O mare

importan pentru Republica Moldova o are pia a funciar, pia a capitalului, pia a mrfurilor i

serviciilor precum i pia a for ei de munc. Atrgnd aten ie acestor ramuri trebuie de luat n considera ie

faptul ca fr pia a imobilului dezvoltarea acestori ramuri ar fi imposibil.

Scopul lucrarii este apreciarea valorii de lichidare a bunului imobil cu destina ie comercial a

oficiului din mun. Chi inu str. Columna 131 pentru credit ipotecar.

n cele cinci capitol ale lucrrii am analizat i am eviden iat importan a procesului de evaluare. n

primul capitol Date generale se urmre te familiarizarea cu no iunile de baz privind evaluarea

bunurilor imobile cu destina ie comercial i defenirea misiunii de evaluare, aici se include supozi iile i

restric iile folosite n procesul de evaluare, constringerile impuse asupra evalurii bunului imobil de

ctre evaluator, benifeciarul serviciilor de evaluare sau de actele normative, iar certificatul calit ii de

2


3/37

evaluare con ine confirmarea dezingteresrii evaluatorului n procesul evalurii obiectului supus

evalurii, precum i snt stipulate momentele cheie privind, calitatea lucrrilor de evaluare.

Capitolul doiDate cu caracter general privind situa ia social economic n localitatea amplasrii

obiectului evalurii snt prezentate date privind analiza pie ii imobiliare.

n capitolul trei Aplicarea abordrilor de evaluare, aici este determinat valoarea de pia

celelalte valori care trebuie determinate n procesul de evaluare prin cele trei abordri de evaluare.n capitolul patru Reconcilierea valorilor estimate am efectuat ultima etap ntr-un raport de

evaluare i anume am determinat valoare de pia a terenului evaluat, innd cont de scopul evalurii i

atribuindui fiecrei metode de evaluare folosite, coeficien ii de pondere adecva i.

n capitolul cinci Determinarea valorii de lichidare, aici se analizeaz cazurile de determinare a

valorii de lichidare, factorii de influien asupra valorii de lichidare, metodele existente de determinare a

valorii de lichidare i ns i determinarea valorii de lichidare

Lucrarea se finalizeaz cu concluzii privitoare la evaluarea efectuat si anexe referitoare la bunul

imobil evaluat.

3


4/37

I. Date generaleUna din etapele de evaluare este definirea misiunii de evaluare care este efectuat de evaluator n

comun acord cu benificiarul serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea condi iilor i criteriilor de

desf urare a lucrrilor de evaluare.

Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente:

1. Identificarea obiectului evalurii;

2. Identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;

3. Identificarea scopului evalurii;

4. Defini ia tipului valorii estimate;

5. Identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;

6. Identificarea condi iilor limitative ce stau la baza evalurii.

Tabelul 1.1. Descrierea obiectului evalurii

Obiectul evalurii Bloc principal Lit. B, oficiu

Componen a obiectului evalurii Construc ie capital, oficiu

Proprietarul obiectului evalurii Panov Alexandr Mihailovici

Amplasarea obiectului evalurii or.Chi inu, str. Columna 131, nr. cadastral 01005190143

Data inspec iei la fa a locului 20.12.2012

Data evalurii 09.01.2013

Data ntocmirii raportului 14.01.2013

Scopul evalurii Aprecierea valorii de lichidare

Destina ia evalurii Pentru credit ipotecar

[Sursa : ntocmit de autor]

4


5/37

1.1. Condi ii limitative ce stau la baza evalurii

Conform Regulamentului Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, condiiile limitative

constituie partea integrat a raportului de evaluare avnd drep scop de a evita pe parcurs situa iile de

comflict, printre cele mai importante pot fi considerate urmtoarele supozi ii i restric ii principale:

1. Prezentul raport este valabil numai integral i numai n scopurile indicate n el;

2. Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor asuprapropriet ii evaluaate sau pentru chestiunile ce in de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul de

proprietate se consider autentic, proprietatea evaluat se consider liber de orice preten ii sau restric ii

n afar de cele indicate n raport;

3. Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascun i care influen eaz evaluarea i starea

propriet ii. Evaluatorul nu poart rspundere pentru unor asemenea factori ascun i nici pentru

necesitatea elucidrii lor;

4. Datele ob inute de evaluator i care se cuprind n raport se consider veridice. Totodat

evaluatorul nu poate s dea inten ia veridicitatea absolut a informa iei, de aceea pentru toate datele se

indic sursa de informa ie;

5. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel de ct comform prevederilor

contractului prestrii servicii evaluare;

6. Informa ia rezultant evalurii este strict confiden ial i poate fi oferit numai n cazurile

prevzute de legisla ie;

7. Prerea evaluatorului relativla valoarea propriet ii este valabil numai la data evalurii;

8. Evaluatorul nu- i asum nici o raspundere privind schimbarile factorilor economici

sociali i legislativi ce pot interveni dupp data evalurii precum i influen a situa iei economice din

ar;

9. Evaluatorul nu- i asum nici o responsabilitate pentru existen a vreunui contaminant i

nici nu solicit o expertiz sau o cercetare tiin ifico-necesar pentru a fi descoperit. Dac ulterior se va

stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat aceasta ar putea diminua valoarea raportat;

10. Raportul de evaluare con ine prerea profesional a evaluatorului reletiv la valoarea

imobilului i nu reprezint garan ia c bunul imobil va fi comercializat la pre ul indicat n raport.

1.2. Certificatul calit ii evalurii

Evaluatorul ce a efectuat o evaluare n baza cuno tin elor i convingerilor lui confirm:

1. Afirma iile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt corecte i exacte;

5


6/37

2. Analiza opiniilor i concluziilor enun ate corespund supozi iilor fcute i condi iilor

limit, analiza independent i profesional precum i concluziile apar inndui personal;

3. Nam avut interes material curent sau de perspectiv vis-a-vis de obiectul evalurii i este

liber de orice angajamente suplimentare (n afara angajamentelor) rezultante contractului prestri

servicii de evaluare fa de careva parte legat de obiectul evalurii;

4. Plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit valoare de obiectul evaluatnedepinznd de asemenea de careva valoare calculat n prealabil sau de valoare stabilit n valoarea

uneia din pr i;

5. Analiza informa iei opiniile i concluziile cuprinse n raport corespund legisla iei n

vigoare, cerin elor standardelor profesionale europene aprobate n evaluarea propriet ii imobiliare i

Camerei Na ionale de Imobil din R.M., regulamentul provizoriu privind evaluarea bunului imobil

aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 04.08. 2003;

6. A fost efectuat cerecetarea personal a bunului imobil supus evaluarii la 10 decembrie

2012 (data evalurii 20.12.2012) de ctre Vi nevscaia Liudmila n prezen a UTM.

6


7/37

II. Colectarea i analiza datelor necesare n procesul evalurii

2.1. Date cu caracter general privind situa ia social economic n localitatea

amplasrii obiectului evalurii

Biroul Naional de Statistic informeaz c, conform datelor operative, n anul 2012 produsul

intern bruta constituie la momentul de fa 39295 mil. lei n valoare nominal, preuri curente de pia.

Volumul cifrei de afcere n pe pia a de servicii i comer n luna septembrie 2012 s-a deminuat cu

2 % (n pre uri comparabile) fa de luna precedent i cu 1,5 %, comparative cu luna septembrie a

alnului 2011.

Evoluia preurilor produciei industriale n Republica Moldova n luna octombrie 2012.

Preurile productorului n industrie au rmas la nivelul lunii septembrie curent, totodat au nregistrat

creteri cu 4,1% fa de decembrie 2011 i cu 5,0% fa de octombrie 2011. n industria prelucrtoaren luna octombrie 2012 preurile s-au majorat cu 3,9% fa de decembrie 2011, cu 4,1% fa de

octombrie 2011 i s-au micorat cu 0,1% fa de luna septembrie a anului curent .

Salarial mediu n septembrie 2012 a fost de 3421,5 lei, nregistrnd o cretere cu 8,3% fa de luna

septembrie 2011.n sfera bugetar ctigul salarial mediu a constituit n luna septembrie curent 3123,1

lei (+10,5% fa de septembrie 2011). n sectorul economic (real) ctigul salarial a nregistrat 3555,7 lei

(+7,4% fa de septembrie 2011).Indicele ctigului salarial real pentru luna septembrie 2012 fa de

luna septembrie 2011 a fost de 103,2%. n trimestrul II 2012 mrimea medie a minimului de existen a

constituit 1455,1 lei pe o persoan, fiind la nivelul trimestrului precedent (1455,7 lei). Totodat,comparativ cu trimestrul II 2011 minimul de existen a sczut cu 3,2% n condiiile n care Indicele

Preurilor de Consum la produsele alimentare a constituit 101,9%.

n trimestru III 2012populaia economic activ (populaia ocupat plus omerii) a Republicii

Moldova a constituit 1286,9mii persoane, fiind n descretere cu 4,5% (-60,3 mii) fa de tr.III 2011.

Structura populaiei active s-a modificat dup cum urmeaz: ponderea populaiei ocupate a crescut de la

94,7% la 95,2%, iar ponderea omerilor s-a micorat de la 5,3% la 4,8%.

Rata de activitate a populaiei de 15 ani i peste (proporia populaiei active de 15 ani i peste

n populaia total n vrst de 15 ani i peste) a constituit 43,1%, fiind n descretere fa de valoarea

trimestrului respectiv al anului precedent (45,3%). Acest indicator a atins valori mai nalte n rndul

populaiei masculine 46,0%, n comparaie cu rata pentru femei 40,5%. Ratele de activitate pe medii

au nregistrat urmtoarele valori: 46,5% n mediul urban i 40,7% n mediul rural. n categoria de vrst

15-29 ani acest indicator a avut valoarea 32,6%, iar n categoria 15-64 ani (vrst de munc n rile

7


8/37

Uniunii Europene conform metodologiei Eurostat) 47,9%, micorndu-se cu 2,3 p.p. fa de nivelul

trimestrului III 2011. Rata de activitate a populaiei n vrst de munc (16-56 ani pentru femei i 16-

61ani pentru brbai2) a fost de 50,4%.

Populaia ocupat a constituit 1224,7 mii persoane, micorndu-se cu 4,0% fa de trimestrul III

2011. Ca i n cazul populaiei economic active, nu au fost nregistrate dispariti pe sexe (49,6% femei

i 50,4% brbai). Aceeai situaie s-a nregistrat i n repartiia pe medii (44,3% mediul urban i 55,7%mediul rural).

2.2. Analiza datelor despre obiectul evaluri

Tabelul 2.1. Caracteristica general a obiectului evalurii

Nr.Ord

Elementele descrierii Semnifica ia

1 Amplasament Mun. Chi inu, str. Columna 131

2 Comunica ii de transport strad asfaltat3 Amenajarea urban dens4 Numrul obiectelor evaluate 1

5 Suprafa a total a terenului aferent, ha -

6 Suprafa a total interioar, m 367,7

7Anul construc iei anul / anul ultimei

repare ii capitale1918/repara ii curente

8 Utilarea obiectuluiApeduct, canalizare, re ele electrice, termice-

centralizate, canale de ventilare, telefon9 Construc ii auxiliare nu sunt

10 Starea tehnic bun

11 Starea ecologicn prezen a obiectului sunt prezente linii electrice de

tensiune nalt

12

Deprtarea pn la:centrul ora ului se afl n centrul ora ului

sta iile transport public, mRutele de transport public trec pe ling obiectul

evalurii13 Utilizarea imobilului se utilizeaz n calitate de oficiu Print-Imobil SRL

14 Dreptul de proprietate supus evalurii Privat

[sursa: ntocmit de autor n baza informa iei prezentate de la OCT ]

Obiectul evalurii reprezint un oficiu, factorii care influien eaz pozitiv asupra valorii de pia a

obiectului este amplasamentul reu it, care se afl n centru ora ului Chi inu pe strada Columna,dar

aceasta fiind i un factor negativ deoarece pe aceast strad circul transportul public i deseori se

formeaz ambuteiaje, starea ecologica este satisfctoare fiind prezente linii de tensiune nalt etc.8


9/37

Factorii negativi care influien eaz asupra valorii de pia a obiectului evalurii snt: marimea

strazii care nu a fost planificat pentru un flux a a de mare de automobile, lipsa parcrilor este un factor

care deminuiaz valoarea bunului imobil supus evalurii.

Destina ia obiectului coincide cu cea mai buna i eficient utilizare a lui.

n procesul inspectrii este necesar s fie remarcate toate deficien ele n construc ie i se

recomand fie fotografiat ntregul obiect precum i defec iunile remarcate, cum ar fi fisurile pere ilor. La etapa ini ial de desf urare a lucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s studieze minu ios

toat documenta ia tehnic a obiectului evalurii, s determine parametrii de baz ce caracterizeaz

obictul la data evalurii i s inspecteze obiectul evalurii. Este important s fie fixata data inspectrii

obiectului evalurii, deoarece conform practecii generale, data evalurii, indicat n raport, este

considerat data ultimei inspectri, a bunului imobiliar.

Tabelul 2.2.. Caracteristica tehnic a obiectului evalurii

Nr.ord

.

Denumireaconstruc iei sau a ncperii izolate

Materialul elementelor constructive Parametri i dimensiuni caracteristice

1

Blocul principal Lit.B, oficiu,Anul construc iei

1918

Funda ia - but;Pere ii exteriori - but;Pere ii despr itori gips; Plan eu de pod lemn;Acoperi ardezie;Pardosea ciment;Goluri de geam duble din PVC;

Goluri de u i lemn, PVC;Finisaj interior tencuire;Finisaj exterior decorativ;Instala ii interioare apeduct,current electric, canalizare, telefon,sistem de nclzire.

Nr. Etaje - 1Suprafa a la sol 237 m2;Suprafa a util 368 m2;H etaj- 4 m;

nl imea cldirii 10 m;Volumul cldirii 2370 m3.

[sursa:ntocmit de autor n baza informa iei prezentate de la OCT]

2.3. Analiza pie ei imobiliare

Analiza general a pie ii imobiliare.

Prima jumtate a anului 2012 nu difer cu mult fa de perioada anterioar. Dar unul dintre

principalele puncte de remarcat este faptul c dezvoltatorii au devenit mult mai ateni la obligaiile

9


10/37

asumate. Acest lucru se reflect nu numai n termenii de dare n exploatare a obiectelor imobiliare, dar,

de asemenea i la numeroase aspecte legale i financiare ale cadrului contractual, precum i obligaiile

asumate faa de clienii, n construcia, n cazul n care investitorul poate simti mai sigur.

Pe parcursul lunii septembrie anul curent, n registrul bunurilor imobile au fost efectuate 28449 de

nregistrri, ceea ce constituie cu 4% (1328 nregistrri) mai pu in dect pe parcursul lunii similare a

anului 2011 (29777). Numrul tranzac iilor imobiliare (vnzare-cumprare, motenire, dona ii, schimb) nregistrate n cadastrul bunurilor imobile n luna septembrie, 2012 constituie 21519, sau cu 5% (1204

nregistrri) mai pu in dect n luna similar a anului 2011 (22723). Numrul tranzac iilor de vnzare

cumprare a bunurilor imobile nregistrate n luna septembrie, 2012 constituie 7242, sau cu 9% ( 726

nregistrri) mai pu in dect n luna similar a anului 2011 (7968). Numrul ipotecilor nregistrate pe

parcursul lunii septembrie, 2012 constituie 1599, ceea ce e cu 12% mai mult fa de perioada analogic

a anului 2011 (1430). Municipiului Chiinu i revine 44% (706 nregistrri) din totalul ipotecilor

nregistrate pe teritoriul Moldovei n perioada raportat.

Numarul total de tranzac ii de vinzare- cumparare din luna ianuarie-septembrie 2012 constituie 77

783 de tranzac ii pe republic.

Diagrama 1. Numarul total de tranzac ii de vinzare- cumparare din luna ianuarie-septembrie 2012

ianuarie

14% februarie

12%

martie

12%

aprilie

11%

mai

10%

iunie

12%

iulie

10%

august

10%

septembrie

9%

[Sursa :elaborat de autor n baza datelor prezentate de .S. Cadastru]

Pia a imobilelor cu destina ie comercial

Pe parcursul anului 2012 preurile la bunurile imobile comerciale i oficii din or. Chiinu au

avut o dinamic pozitiv. Spre finele anului 2012 preul de ofert mediu la spaiile comerciale constituia

circa 1100 /m (diagrama2), iar pentru oficii 900-970 /m (diagrama2). Cea mai variat gam de ofert

sunt la imobilele comerciale cu suprafeele ntre 200-400 m, n schimb la oficii cele mai multe oferte

10


11/37

sunt cele cu suprafaa pn la 100 m. Aceasta se datoreaz faptului c n cele mai multe cazuri oficiile

sunt amplasate n blocuri locative, unde apartamentele au fost scoase din fondul locuibil i trecute n cel

nelocuibil. Comparativ cu a. 2011 preurile de ofert medii pentru a. 2012 sunt constante. Preurile de

ofert medii la spaiile comerciale i oficiile din municipiul Chiinu constituiau n medie 500 /m, iar

n ar de la 200 la 300 /m. n anul 2012 au aprut n vnzare mai multe blocuri administrative din

raioanele republicii, preurile de ofert constituiau de la 100 la 300 /m.Diagrama 2. Dinamica pre urilor medii de ofert la oficii spa ii comerciale din or. Chi inu pentru

anul 2012

867674

934 980 9821159 1213 1050 996 1046 1095 1097

711635

934 920 9561032 930

968 938 987 899973

0

500

1000

1500

2000

2500

Dinamica preurilor medii de ofert la oficii i apaii comerciale dinor. Chiinu pentru anul 2012

Preurile laofiicii,

euro/mp

Preurile la

spaiilecomerciale,euro/mp

[sursa: elaborate n baza datelor Agen iei Rela ii Funciare i Cadastru]

Un alt segment de bunuri imobile din categoria bunurilor ce aduc venituri sunt obiectele

industriale. La acest tip de bunuri imobile preurile de ofert medii pentru or. Chiinu constituiau n a.

2011 de la 400 la 600 /m. Cele mai multe oferte sunt n sectorul Ciocana al or. Chiinu. Preurile de

ofert n a. 2011 n mun. Chiinu i n ar constituiau n medie 200-250 /m. Cu toate acestea au fost

oferte de 19 /m i de 740 /m. Preurile obiectelor industriale sunt n dependen de suprafeele i de

tipul producerii.

11


12/37

III. Aplicarea abordrilor de evaluare

III.1. Aplicarea abordrii costurilor

Abordarea costurilor presupune determinarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea

cheltuielilor necesare pentru crearea lui ca n stare curent minus deprecierea acumulat. Formula

general conform acestei abordri:

V= Vpt+( Vcn Dacum ); (1)

Unde: V - valoarea bunului imobil; Vt- valoarea de piaa a terenului;

Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;

D - deprecierea acumulat;

Etapele principale de realizare a abordarii costurilor snt:

1) Determinarea valorii de pia a terenului ca fiind considerat liber i disponibil pentru cea

mai bun i eficient utilizare;

2) Se determin valoarea construciei considerate noi, n valoarea constructiei noi se include

nemijlocit cheltuielele legate de contrucie obiectului, cheltuielile indirect i benificiului investitorului.

Determinarea valorii de reconstituire reprezint suma cheltuielilor necesare penteu crearea unei

copii exacte a cldirii sau consteuciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data

evalurii cu aplicarea metodelor i tehnicilor identice celor utilizate pentru construcia obiectului

evalurii i innd cont de uzura lui.[4]

Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii este constituit din urmatoarele elemente:1. Costul construciei;

2. Cheltuielile indirecte;

3. Benificiul investitorului.

Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului

Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente normative.

Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare

achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre finalizarea

lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza documentaiei

investitorului i analizei pieei construciilor noi.

Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de

investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia i se determin n

baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.

12


13/37

Tabelul 4. Determinarea valorii de pia a terenului prin metoda analizei comparative a vnzrilor

Nr. Parametrii de compara ieTerenulevaluat

Terenurile analogice1 2 3

Chi inu, str.Tighina

Chi inu, str.Pu chin

Chi inu, str. Koglniceanu col

str. Tighina1 Pre ul de ofert, euro 600000 600000 550000

2 Suprafa a, ari 11.43 10 11 93 Pre ul de oferta 1 ar/euro 60000 54545 61111

4

Dreptul de proprietate privat privat privat privat

Ajustarea dreptului de proprietate 1.00 1.00 1.00

Pre ul ajustat, euro 60000 54545 61111

5

Condi iile de finan are pia pia pia

Ajustatrea condi iilor de finan are 1.00 1.00 1.00


6

Condi iile de pia ofert ofert ofert

Ajustatrea condi iilor de pia 0.9 0.9 0.9


7

Condi iile tranzac iei pia pia pia

Ajustatrea condi iilor de pia 1.00 1.00 1.00


8 Argumentareawww.999.md www.999.md www.999.md

60578880 78088886 78871543

9

Amplasarea Centru Centru Centru Centru

Ajustarea pentru amplasare 1.00 1.00 1.00


10

Distan a pn la centru, km 0 0 0 0

Ajustarea distan a pn la centru 1.00 1.00 1.00


11Starea ecologic bun bun bun Bun

Ajustarea starea ecologic 1.00 1.00 1.00Pre ul ajustat, euro 54000 49091 55000

12Forma sectorului regulat regulat regulat neregulat

Ajustarea forma sectorului 1.00 1.00 1.02

Pre ul ajustat, euro 54000 49091 5610013 Corec ia general 0.9000 0.9000 0.918014 Ponderea 3 2 115 Pre ul mediu ponderat pe 1 ar/euro 52714

16 Pre ul mediu ponderat pe 1 ar/lei 829618

17 Valoarea terenului evaluat, euro 602517

[sursa: tocmit de autor n urma calculelor efectuate ]13
http://www.999.md/http://www.999.md/http://www.999.md/http://www.999.md/


14/37

Valoarea de pia a terenului pentru construc ii, determinat prin metoda analizei

comparative a vnzrilor este de 602 517 euro, sau de 9 482 533lei (1euro = 15,7382 lei, BNM

9.01.2013).

Determinarea valorii de reconstituirePentru a determina valoarea bunului imobil supus evalurii, am utilizat Culegerea indicilor

comasa i pentru determinarea valorii de reconstituire.

Tabelul 3.2. Determinarea valorii de reconstituire a oficiului Print-Imobil S.R.L

Denumirea U/MPerioadade calcul

CoificieniiValoarea unei

unitai, leiValoareatotal, lei

Valoarea de reconstituire a 1m a oficiuluiPrint-ImobilS.R.L, nr cadastral

01005190143m

TrimestrulIII, 2012

K84=1,21 Conform ICVRCulegerea Nr.26tabelul 51, 27,2

ruble/m

1513.02K91=1,67

K12= 27528Volumul construc iei m 2370

Valoarea de reconstiture cu evidenaCheltuielilor indirecte

lei 1.2 4303029

Valoarea de reconstiture cu evidenaBeneficiului investitorului

lei 1.25 5378786

Valoarea de reconstituire a obiectului cueviden a TVA lei 1.2 6454543

[sursa: tocmit de autor n baza ICVR i a volumului ]

Valoarea de reconstituire a oficiului Print-Imobil S.R.L din or. Chi inu, str. Columna 131

constituie 6 454 543 lei.

La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de luat n

considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunulu

imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n

urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:

a) uzura fizic;

14


15/37

b) deprecierea funcional;

c) deprecierea economic.

Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub

influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a

cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).

Tabelul 3.3. Determinarea uzurii fizice

Denumirea elementelor deconstrucie

Starea TehnicGradul de uzur a

elementelor, %

Greutateaspecific a

elementelor,%

Uzura fiziccalculat, %

Fundaia satisfctoare 30 4 1.2Pereii portani i despritori satisfctoare 25 33 8.25

Planeu absolut satisfctoare 15 23 3.45Acoperi absolut satisfctoare 15 2 0.3

Pardoseaua absolut satisfctoare 20 9 1.8Goluri absolut satisfctoare 20 6 1.2

Lucrri de finisare absolut satisfctoare 20 11 2.2Instalaii tehnico-sanitare i

electro-tehnicesatisfctoare 28 10 2.8

Altele satisfctoare 25 2 0.5Total 100 21.7

[sursa: ntocmit de autor n urma efecturii calculelor cu ajutorul ICVR]

Vr * Uf = 0,22 * 6 454 543 = 1 419 999 lei (2)

Concluzie: Mrimea uzurii fizice a obiectului evalurii constituie 21,7 % sau 1 419 999 lei.

n urma inspectrii obiectului, am determinat, prin metoda vizual, uzura fizic recuperabil i am

calculate mrimea ei n cadrul valorii de reconstituire

Tabelul 3.4. Determinarea valorii reziduale a elementelor de construc ie

Nr.Determinarea elementelor de

construc ie

Valoarea dereconstiruire,

lei

Uzura fizic

Valoarearezidual, lei

% lei1 Funda ia 258182 30 77455 1807272 Pere ii 2129999 25 532500 15974993 Plan eu 1484545 15 222682 12618634 Acoperi ul 129091 15 19364 1097275 Pardoseala 580909 20 116182 464727

15


16/37

6 Goluri 387273 20 77455 3098187 Lucrri de finisare 710000 20 142000 568000

8Instala ii tehnico-sanitare i electro-tehnice

645454 28 180727 464727

9 Altele 129091 25 32273 96818 Total 6454543 5053907

[Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor]

Valoarea rezidual este de 5053907 lei

Tabelul 3.5. Determinarea uzurii fizice nerecuperabile ale elementelor de scurt durat

Denumirea elementelorconstructive de scurt durat

Valoarea rezidual,lei

Durata de exploatare, aniUzura, %

Mrimeauzurii,

lei

Efectiv Normativ

Acoperi ul 126509 5.00 37.00 2.00 2530Pardoseaua 528627 10.00 40.00 25.00 132157Goluri 364036 15.00 20.00 75.00 273027Finisajul 631900 5.00 25.00 20.00 126380Instala ii tehnico-sanitare i electrice

580909 15.00 30.00 50.00 290455

Altele 126509 10.00 35.00 28.57 36145Total 2358490 860694


Mrimea uzurii nerecuperabile ale elementelor de scurt durata este egal cu 860694 lei.

Tabelul 3.6. Determinatrea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lung durat

Nr. Indicatori Valoarea

1 Valoarea de reconstituire total, lei 64545432 Uzura fizic recuperabil, lei 1419999

3Uzura fizic nerecuperabil a elementelor de scurt durat,

lei860694

16


17/37

4Valoarea de reconstituire a elementelor de lung durat cu

uzura fizic nerecuperabil, lei4173850

5 Vrsta efectiv a cldirii, ani 40

6 Durata de exploatare normativ a cldirii, ani 100

7 Coeficientul uzurii 0.40

8 Uzura fizic nerecuperabil a elementelor de lung durat 1669540


Valoarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lung durat este de 1669540lei

Tabelul 3.7. Determinarea uzurii fizice totale

Nr. Indicatori

1 Uzura fizic recuperabil, lei 1419999

2Uzura fizic nerecuperabil a elementelor de scurt durat,

lei860694

3Uzura fizic nerecuperabil a elemntelor de lung durat,

lei1669540

4 Uzura fizic total, lei 39502335 Total 3950233


n final s-a determinat uzura fizic total a cladirii care este de 3950233 lei.

Deprecierea func ional

Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor

moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea

funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor

contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i

altele).

Plata de arend lunar constituie 14 euro/ lun/m2. Pierderele medii constituie 0,3 euro/m2

/lundeoarece analiznd segmentul respective de pia am constatat o diminuare a pla ii de arend fa de alte

obiecte ce corespund tuturor cerin elor.

P = 0,3 euro *15,7382 lei *12 luni *367,7 m2= 20833 lei/an (3)

Rata de capitalizare pentru obiectul evaluat se vadetermina dup formula:

R = VON / Vp; (4)17


18/37

Unde:VON- venitul operaional net;Vp- valoarea de pia

VON = 14 * 15,7382 * 367,7 * 12 luni = 972205 lei /an

Cursul valutar stabilit de BNM la data 9.01.2013 constitue 1 euro 15,7382 lei

R= 972205 / 9482533 = 0,10 sau 10 %

Deprecierea funcional a obiectului evalurii :

Dfun = Parend / R = 20833 / 0,10 = 208330 lei (5)

Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil.

Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n

legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.

Deprecierea acumulat conform metodei segregrii:Dacum= Uf + Df +De = 3950233 + 208330 +0 = 4158563 lei (6)

Aplicnd abordarea prin metoda costurilor valoarea de pia a bunului imobil evaluat va constitui

11 78513 lei sau 748403 euro (cursul BNM la data 9.01.2013, 1 euro = 15,7382 lei)

Vp= Vpt+( Vr - Da ) = 9482533+ (6454543 - 4158563) = 1178513 lei (7)

III.2. Aplicarea abordrii comparative

Abordarea vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participanilor la piaa imobiliar

n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului

evalurii sau n baza ofertei curente a proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a

obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de

baz. Preurile proprietilor imobiliare similare snt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare

i proprietatea imobiliar evaluat.Aceast metod este cea mai des utilizat pentru estimarea valorii terenului i metoda prioritar n

cazul cnd sunt disponibile suficiente vnzri comparabile. De regul, vnzrile comparabile snt

selectate n baza caracteristicilor principale ale terenurilor, n primul rnd innd cont de amplasare i

mrime. Este important de selectat unitatea de comparaie adecvat.

18


19/37


20/37

Dreptul de proprietate privat privat privat privatAjustarea dreptului de proprietate 1.00 1.00 1.00

Preul corectat a 1m2/euro 475 500 1168Condiiile de finanare pia pia pia

Ajustarea condiii de finanare 1.00 1.00 1.00Preul corectat a 1m2/ euro 475 500 1168

Condiiile de vnzare ofert ofert ofert

Ajustare condiiile de tranzacie 0.95 0.95 0.95

Preul corectat a 1m2/euro 451 475 1110

Ajustarea pentru amplasament 1.10 1.00 1.00

Preul corectat 1m2/euro 496 475 1110

Ajustarea pentru suprafa 0.9 1.1 0.9

Preul corectat a 1m2/euro 447 523 999

Starea tehnic bun bun bun bunAjustare stare tehnic 1.00 1.00 1.00

Preul coretat a 1m2/euro 447 523 999Ajustarea general 0.9405 1.0450 0.8550

Ponderea 2 1 3

Pre ul mediu ponderat pe 1 m, euro 735

Pre ul mediu ponderat pe 1m, lei 11574

Valoarea de pia a cldirii,lei 4255781

Valoarea de pia a terenului aferent,lei

9482533

Valoarea de pia a obiectului evalurii 13738314


Determinarea ponderii medii a valorii bunului imobil:Determinarea ponderii medii a valorii bunului imobil:

Pm = 2* 447 + 1* 523 + 3* 999 / 6 = 735 euro/mPm = 2* 447 + 1* 523 + 3* 999 / 6 = 735 euro/m ;; (8)(8)

Cursul valutar stabilit de BNM la data 9.01.2013 constitue 1 euro -15,7382 lei

15,7382* 735 = 11574 * 367,7 m2 = 4255781 lei

Adunam vloarea de pia a terenului: 4255781 + 9482533 = 13738314 lei

Valoarea de pia a obiectului prin metoda comparativ este de 13738314 lei sau 872928 euro

(cursul BNM la data 9.01.2013, 1 euro = 15,7382 lei)

III.3. Aplicarea abordarii veniturilor

20


21/37

Abordarea veniturilorconst n aceea c valoarea obiectului n care s-a investit capital reflect

calitatea i cantitatea venitului ateptat, care poate fi generat de acest obiect pe ntreaga perioad de

utilizare. Costul bunului imobil ce aduce venit se calculeaz ca suma veniturilor viitoare actualizate la

momentul evalurii.

Determinarea valorii proprietii prin metoda dat se efectueaz n 2 etape:

1. prognozarea veniturilor viitoare;2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de

venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil i anume:

1) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii

tuturor spaiilor disponibile.

2) venitul brut efectiv reprezint venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunulu

imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend.

Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este:

VBE = ( VBP-DSL) + AV (9)

unde:

VBE - venitul brut efectiv,

VBP - venitul brut potenial,

DSL-deducerea pentru spaiile libere,

AV - alte venituri generate de bunul imobil.

3) cheltuielile operaionale snt cheltuieli legate de asigurarea i exploatarea funcionriinormale a bunului imobil.

Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:

VON = VBE-CO ( 10)

n cadrul abordrii veniturilor sunt aplicate dou metode de estimare a valorii:

1) capitalizare direct;

2) actualizarea fluxurilor de numerar.

Metoda capitalizrii directe implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de

gestiune n valoarea bunului imobil, prin aplicarea ratei de capitalizare. Astfel:

r

VONV = (11)

Unde: V-valoarea estimat;

r- rata de capitalizare.

21


22/37

Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:

1. metoda analizei vnzrilor comparabile;

2. metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;

3. tehnica grupului investiional;

4. metoda coeficientului de acoperire a datoriei.

Metoda analizei vnzrilor comparabile este metoda care se va aplica de preferin pentruestimarea ratei de capitalizare.

Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut

informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este disponibil informaia despre

veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri.

Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:

MVBE

CCOr

=1

(12)

Unde:CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale, se calculeaz dup urmtoarea formul:

VBE

COCCO = (13)

MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv, se determin astfel:

VBE

PVMVBE= (14)

Tehnica grupului investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul cnd exist mai multe interese

materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecrui dindeintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei.

Rata de capitalizare care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net , va ine cont

att de capitalul propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei

rentabilitii pentru creditor (rc) i ratei rentabilitii pentru proprietar (rp). n acest caz, rata de

capitalizare se determin dup formul:

r = (m)(rc)+(1-m)(rp) (15)

Unde: m - ponderea mijloacelor mprumutate;

(1-m)- ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare.

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale

prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n rezultatul

exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii

bunului imobil la sfritul perioadei de calcul.

22


23/37

n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat

dup urmtoarea formul:

n

n

ii

a

R

a

VONV

)1()1(1 ++

+=

=

(16)

Unde: i-perioada de calcul;

a- rata de actualizare;R-reversia.

Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor

perioadei de calculul (VONn+1):

1

1

+

+

=

n

n

r

VONR (17)

Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin

aplicarea urmtoarelor metode:

metoda adiionrii;

metoda extraciei;

metoda investiiilor de alternativ.

Formula de calcul a ratei de actualizare prin metoda adiionrii este urmtoarea:

Ra = rren + ri + rr (18)

Ra = 4,5% + 7% +7,5% = 19 %

Unde: rren rata rentabilitii (pentru anul 2012 constituie 4,5 %);

ri rata inflaiei (pentru anul 2012 constituie 7 %);

rr rata de risc (7,5 %)

Determinarea valorii de pia a bunului imobil evaluat prin abordarea veniturilor:

Tabelul 3.9.Calcularea valorii de pia a bunului imobil prin metoda veniturilor

Indicatorii u/mValoare de

bazAnii

2012 2013 2014 2015Suprafaa de arend M2 367.70Plata pentru arend Lei/m2/an 2644

Majorarea prognozat pentru plata dearend

% 5.00 5.00 5.00 5.00

Plata pentru arend ajustat Lei/m2/an 2776 2915 3061 3214

VBP Lei 1020816 1071856 1125449 1181722Ajustarea pentru perioada de la

neachitarea arendei% 10.00 102082 107186 112545 118172

23


24/37

VBE Lei 918734 964671 1012904 1063549COG Lei 30000 30000 30000 30000VON Lei 888734 934671 982904 1033549

Rata de actualizare % 19.00Factorul actualizrii 0.8403 0.7062 0.5934 0.4987

Fluxul de venit actualizat Lei 746803 660064 583255 515431Reversia lei 11483877

Reverse actualizat lei 5727009Valoarea de pia bunului imobilevaluat prin metoda veniturilor

lei 7717132


Determinm reversia:

1) CCO = 30000 /1063549 = 0,028;

2) MVBE = 11795014/ 1063549 = 11,09;

3) r = (1- 0,028) /11,09= 0,09;

4) Vr = 1033549 / 0,09 = 11483877 lei.

Valoarea de pia a bunului imobil evaluat prin abordarea veniturilor constituie 7717132 lei sau

729682 euro (cursul BNM la data 9.01.2013, 1 euro = 15,7382 lei).

III.4. Capitalizarea direct

Capitalizarea presupune determinarea venitului opera ional net pentru primul an opera ional i

multiplicarea lui cu coeficientul capitalizrii. Altfel spus, capitalizarea reprezint tehnica de

transformare a unui singur flux de venit n valoarea obiectului. Formula de calcul este:

R

VONV = , (20)

Unde: V- valoarea obiectului evalurii

VON- venitul opera ional net

R- rata de capitalizare

Venitul opera ional net generat de bunul imobil n primul an de activitate a fost determinat n tabelul 3.9

i constitue 40 607 839 lei.

Rata de capitalizare include 2 elemente:

24


25/37

1. Rata profitului pentru investi ii:

a) Rata rentabilit ii fr risc (conform BNM constitue 4,5%)

b) Prima pentru risc (7,5%)

c) Prima pentru lichiditate joas Plj:

t

PRP

ep

rlj = , (21)

Unde: Pep-perioada expunerii pe pia , 14 luni

t- numrul de luni, 12

Plj=4,5*1,166=5,25

d) Prima pentru managementul investi ional conform practicii de evaluare constitue 3%

Rpr=4,5+7,5+5,25+3=20,25%

2. Norma de restituire a capitalului-reprezint restituirea pierderilor valorii ini iale investite ale

obiectului din venitul ob inut annual n perioada de inerii obiectului.Exist trei modalit i de restituire a

capitalului investit:

1. Restituirea linear a capitalului ( metoda Ring)- se utilizeaz n cazul n care fluxurile de venit se

vor mic ora sistematic,iar restituirea sumei ini iale se va realiza n cote egale.Norma anual de

restituire a capitalului se va determina prin mpr irea a 100 % a valorii activului la durata de

via fizic rmas a lui.Conform Catalogului mijloacelor fixe i activelor nemateriale,aproba

prin HG nr.338 din 21.03.2003,durata de func ionare util rmas se calculeaz n felul urmtor:

%56,239

%100. ==

aniN

rest

Rcap= 2,56+20,25=22,81%

Rata capitalizrii conform metodei Ring constituie 22,81%

2. Restituirea capitalului dup fondul de compensare i rata profitului pentru investi ie (metoda

Inwood) se utilizeaz n cazul n care n decursul perioadei de prognozare vor fi ob inute

fluxuri de venituri constant i echivalente.O parte din ele constituie profitul pentru investi ie,iar

cealalt asigur restituirea capitalului.n acest caz norma de restituire a capitalului este agal cu

factorul fondului de compensare pentru aceea i rat a profitului pentru investi ii.

( )1344,0

120,01

20,05

=

+

=FCC

Rcap= 13,44+ 20=33,44

Rata capitalizrii conform metodei Inwood constituie 33,44%

25


26/37

3. Restituirea capitalului dup fondul de compensare i rata profitului fr risc ( metoda Hoskold)

se utilizeaz n cazul n care rata profitului adus de investi ia ini ial este att de mare nct

realizarea reinvestirii la aceea i rat devine mai pu in probabil,de aceea pentru mijloacele

reinvestite se presupune ob inerea venitului la rata real a rentabilit ii fr risc egal cu 10%.

( )1828,0

1045,01

045,05

=

+

=FFC

Rcap=18,28+20=38,28

Rata capitalizrii conform metodei Hoskold constituie 38,28 %.

Valoarea obiectului determinat prin metoda Ring este egal cu 2995791 lei.

26


27/37

IV. Reconcilierea valorilor estimatePrincipalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobil evaluat. Pentru

a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de

evaluare. Dar este important de menionat c nici una din metode de evaluare nu este universal i nugenereaza rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile

este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metodele venitului sunt

bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii. n rezultatul

aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe

rezultate. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere

evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valori

finale a proprietii.

Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:

a) Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea

diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai

credibile valori;

b) estimarea valorii finale.

Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea:

a) corectitudinii selectrii tipului valorii estimate;

b) corectitudinii metodelor aplicate;

c) profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;

d) veridicitii datelor utilizate n analiz;

e) corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor;

f) corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;

g) consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei

de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaiei anticipatetrebuie s posede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie s corespund vrstei

efective a construciei).

Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de:

a. tipul valorii estimate;

b. informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii;27


28/37

c. metodele de evaluare aplicate.

n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor

de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite metode n procesul

reconcilierii.

Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate. Procedura

de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe aplicarea ponderiirelative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.

n prezent aplicarea metodei mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat

mai mult acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de

ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i de ponderare relativ a

rezultatelor.

Tabelul 4.1.Calculul rezultatului final al evalurii (reconcilierea rezultatelor)

ParametriiMetoda analizeicomparative a

vnzrilor

Metodacosturilor

Metoda veniturilor

Valorile estimate, lei 13738314 11795014 7717132Plenitudinea informa iei, % 20 60 20Exactitatea informa iei, % 10 80 10

Supozi iile admise n calcul, % 20 60 20Capacitatea de a lua n considera ie

conjunctura pie ei, %40 20 40

Capacitatea de a lua n calcul rentabilitatea

obiectului, % 15 15 70Capacitatea de a prognoza n timp, % 20 20 60Capacitatea de a lua n considera ie

particularit ile constructive, %20 60 20

Coeficien i 39.30 26.40 34.30Greutatea specific, lei 5399157 3113884 2646976Valoarea de pia, lei 11160017

[Sursa : ntocmit de autor n urma calculelor ]

Valoarea de pia a bunului imobil comercial estimata la data evalurii, constituie

11160017 lei (unusprezece miliane o sut ase zeci mii aptesprezec, 00 lei) sau 709104 euro ( apte

sute nou mii o sut patru euro). (1 euro = 15,7382 lei, BNM 9.01.2013).

28


29/37

V. Determinarea valorii de lichidare

Valoarea de lichidare reprezint evaluarea bunului n cazul n care obiectul evalurii este s-au

urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte scurt i n condi ii de expunere pe pi diferite de

cele necesare pentru a ob ine cel mai bun pre pe pia . Ca rezultat valoarea de lichidare este mai mica ca

valoarea de pia , iar rezultatul evalurii ob inut fixate de expunere, dac aceast perioad este mai mica

dect perioada rezonabil de expunere a obiectului, nu constitue valoarea de pia .

Obiectele i cazurile pentru care apare necesitatea de a aprecia valoarea de lichidare:

1. Obiectele ipotecii n cazul oferirii creditelor ipotecare garantate cu propriet i imobiliare, de

exactitatea aprecierii valorii de lichidare depinde asigurarea creditului.

2. Activele ntreprinderilor insolvabile i falimentate n cazul lichidrii ntreprinderilor

insolvabile i falimentate Comisia de lichidare stabile te o perioad fixat de expunere pe pia a

activelor, iar evaluarea lor pentru realizarea utelioar se efectuiaz la valoarea de lichidare.3. Bunurile sechestrate n acesta caz ca modalitate de asigurare a executrii silite a obliga ie

fiscal, bunurile sechestrare se comercializeaz la licita ii la valoarea de lichidare.

4. Orice bun supus vnzrii for ate acestea snt cazurile specific n care vnztorul poate fi silit s-

au obligat s vnd.

Factorii ce influien eaz valoarea de lichidare:

1. Factorii obiectivi factorii generali ce influien eaz valoarea de lichidare n orice situa i

indifferent de voin i opinii, to i factorii obiectivi influien eaz reciproc unul supra celuilalt

factorii obiectivi pot fi diviza i n urmtoarele categorii:

Factorii economici factorii ce determin specificul vnzrii for ate, ctre aceast categorie pot

fi atribui i urmtorii factori:

Perioada de expunere pe pia unul ditre factorii decesivi ce influien eaz diferen a

dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare;

Atractivitatea general investi ional a obiectului se bazeaz pe caracteristicile

individuale ale propriet ii, care influien eaz n mod direct nivelul cererii de propriet i

imobiliare;

Factorul separrii factorul c mai multe obiecte din compone a unui complex

patrimonial nu prezint interes n cazul separrii lor n urma lichidrii i nu pot fi

realizate la un pre acceptabil, n timp ce n cadrul intreprinderii ce se lichideaz, aceste

obiecte au valoare semnificativ;

29


30/37

Mrimea absolut a valorii de pia a obiectului - cu ct este mai mare valoarea de pia

de regul scade lichiditatea, care se explic prin numrul redus al poten ialelor

cumprtori;

Conjuctura pie ii n decursul perioadei de expunere starea general pe pia este

predespus schimbrilor considerabile influien nd raportul dintre cerere i ofert la

imobil; Nivelul marketingului obiectul poate fi expus pe pia o perioad destul de mare dar cu

mijloace inificiente.

Factorii organizatorici exprim specificul obiectului vnzrii for ate, ace ti factori se

eveden iaz n special la obiectele proprietarii sau conductorii crora snt inresponsabili fa

de documenta ia refiritor la acest obiect, deseori aceste cazuri snt destul de dificile.

2. Factorii subiectivi reflect voin a i comportamentul participan ilor n procesul vnzrii

for ate pentru a fi diviza i n factorii:

Psihologici reprezint aspectul psihologic al vnzrii for ate i se refer la comportamentul

cumprtorilor obiectelor vnzrii for ate, influien a acestor factori este dubl innd cont c

vnztorul se afl n condi ii dezavantajoase, cumprtorii ncep s manivreze cu valoarea

iar pe de alt parte snt nevoi i s mearg la compromise pentru a nu pierde proprietatea

propus vnzrii.

De risc influien a lor se eviden iaz la aprecierea valorii de lichidare a obiectelor ipotecii

i a obiectelor sechestrate ca modaliatate de asigurare a executrii silite a unei obliga iuni.

Metodele de determinare a valorii de lichidare:

1. Metode care accentuiaz importan a timpului, adica a perioadei de expunere pe pia ;

2. Metode pe care se pune accentual pe riscurile, pierderile i cheltuielile suportate de banc;

3. Metode ce subliniaz nsemntatea conjuncturii pie ii n timp i n mod special al elasticit i

cererii la obiectele analogice celui evaluat

n func ie de timp valoarea lichidit ii se afla dupa formula:

VL = VP * f(Pexp) * f(Kel) (22)

Unde:VP valoarea de pia

VL - valoarea de lichidare n func ie de timp i de elasticitatea cererii

F(Pexp)- func ia timpului, a perioadei de expunere pe pia a obiectului

f(Kel) func ia coeficientului de elasticitate a cererii

30


31/37

Tabelul 5.1. Determinarea valorii de lichidare

Nr.ord.

Indicatorii Valoarea

1 Valoarea de pia , lei 111600172 Rata anual a discontului, % 193 Perioada rezonabil de expunere pe pia , ani 1.54 Perioada fixat de expunere pe pia ,ani 0.0835 Numrul capitalizrilor pe an 16 perioada de discontare, ani 1.4177 Valoarea de lichidare, lei 87219748 Valoarea de lichidare/ valoarea de pia 8721974

[sursa: elaborate de autor]

Determinarea valorii de lichidare:

VL = 11160017 / (1+0,19)1,417 = 8721974 lei

Valoarea de lichidare a bunului imobil comercial estimata la data evalurii, constituie

8721974 lei (opt milioane apte sute dou zeci i unu mii nou sute aapte zeci i patru lei) sau

554191 euro (cinci sute cinci zece i patru mii o sut nousprezece euro). (1 euro = 15,7382 lei

BNM 9.01.2013).

31


32/37

BibliografieActe normative

1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr.989 din 18.04.2002 //

Monitorul Oficial nr.102 din 16 iulie 2002;

2. Hotrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 04.08.2003 privind aprobarea

regulementului provizoriu privind activitatea de evaluare.// Monitorul Oficial Nr. 177 din 15.08.2003;

3. 58-88 ()

,

, -

, 1989-07-01

4. Culegerea indicilor comasa i ai valorii de reconstituiere a cldirilor i construc iilor pentru

reevaluarea mijloacelor fixe;

5. Legea bugetului 2012;

Cr i, monografii, articole

6. Albu I., Analiza factorial a valorii de pia a imobilului locative tipizat, Chi inu 2006;

7. Buzu O., Matcov A.,Evaluarea bunurilor imobile. Teorie i practic, Chi inu: S. n., 2003

(Tipografia Central), 152 p;

8. Buzu O., Organizarea activitii de evaluare,- ed. a 2-a Chiinu: S.n., 2002 (TipografiaCentral), 428 p;

Surse din internet

9. Cursul valutar la data 9.01.2013,

Disponibil:http://www.bnm.md/md/official_exchange_rates;[accesat 9 ianuarie 2013]

10. www.999.md;

11. Coeficientul de actualizare pe trimestrul III anul 2012,

Disponibil:http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?

ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructii-

montaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani

%2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1;

[accesat 9 ianuarie 2013];

32
http://www.bnm.md/md/official_exchange_rateshttp://www.999.md/http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructii-montaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani%2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructii-montaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani%2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructii-montaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani%2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructii-montaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani%2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1http://www.bnm.md/md/official_exchange_rateshttp://www.999.md/http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructii-montaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani%2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructii-montaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani%2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=PRE0404&ti=Indicii+preturilor+la+lucrarile+de+constructii-montaj+by+Ramuri+ale+economiei+nationale%2C+Ani%2C+Unitati+de+masura+and+Trimestre&path=../quicktables/RO/05%20PRE/PRE04/&lang=1


33/37

Anexe

Anexanr.1:Obiectele analogice

33


34/37

Anexa nr.2. Date de pe geoportal

Anexa nr.3. Fotografiile obiectului evalurii

34


35/37

Anexa nr.4 . Sarcina evalurii

35


36/37

Anexa nr.5. Dosarul Cadastral

36


37/37

Evaluarea Bun Imob Comercial 2013

Documents

Transcript of Evaluarea Bun Imob Comercial 2013