Evaluarea activelor corporale

Evaluarea întreprinderii

Cuprins

1.Noţiuni introductive privind activele corporale fixe...............................................................3

1.1. Definire, clasificare, caracteristici...................................................................................3

1.2. Conceptele şi principiile metodologice ale evaluării......................................................5

1.3. Baze de evaluare utilizate................................................................................................6

1.4. Metode de evaluare a activelor corporale fixe................................................................7

2. Evaluarea imobilizarilor corporale.........................................................................................9

3. Evaluarea terenurilor...........................................................................................................11

3.1.Metode de evaluare pe bază de formule.........................................................................11

3.1.1. Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991.............................................11

3.1.2. Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB.....................................13

3.2. Evaluarea terenurilor agricole.......................................................................................14

3.2.1. Metode de piață a evaluării terenurilor..................................................................15

3.2.1.1.Metoda comparaţiei directe..................................................................................15

3.1.1.2. Metoda proporţiei................................................................................................17

3.1.1.3.Metoda extracţiei..................................................................................................17

3.1.1.4. Metoda parcelării...............................................................................................17

3.1.1.5. Metoda reziduală.................................................................................................18

3.1.1.6. Metoda capitalizării rentei de baza.....................................................................18

4. Evaluarea clădirilor..............................................................................................................20

4.1. Metoda comparației directe..........................................................................................21

4.2. Metoda bazată pe capitalizarea veniturilor...................................................................25

4. 3. Metoda costurilor.........................................................................................................26

4.4. Metoda indicială............................................................................................................27

4.5. Etape ale procesului de evaluare a clădirilor.................................................................27

5. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III.......................................................31

5.1. Metoda informaţiilor de piaţă........................................................................................32

5. 2. Metoda procedeelor specifice......................................................................................32

6. Studiu de caz........................................................................................................................34

1. Elementele introductive și sinteza lucrării.......................................................................34

1.2. Obiectul supus evaluării şi scopul lucrării....................................................................34

1.3. Data evaluării................................................................................................................34

1.4. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării...................................................35

1


2. Constatării........................................................................................................................35

3. Metoda de evaluare..........................................................................................................36

4. Construcții aflate pe teren................................................................................................40

5.Concluzii...........................................................................................................................41

Bibliografie:.............................................................................................................................42

2


1.NOŢIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND ACTIVELE CORPORALE FIXE

1.1. Definire, clasificare, caracteristici

Investiţia privită ca un plasament semnifică din punct de vedere al circulaţiei valorii o

imobilizare pe diferite termene. Aceste imoblizări pot lua forme concrete corporale,

necorporale sau financiare. Un element al imobilizărilor poartă numele de activ.

Imobilizările corporale reprezintă active care sunt deţinute de o entitate pentru a fi

utilizate în producţia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor sau

pentru a fi folosite în scopuri administrative şi sunt utilizate pe parcursul unei perioade mai

mari de un an.

Activele1 imobilizate corporale se deosebesc prin faptul că au valoarea încorporată în

conţinutul lor material, în timp ce valoarea activelor necorporale este încorporată în

cheltuielile făcute pentru obţinerea acestora : este cazul brevetelor, licenţelor, a

documentaţiilor referitoare la tehnologii de fabricare etc.

Imobilizările corporale sunt definite ca fiind active care sunt deţinute pentru a fi

utilizate în producţia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor sau

pentru a fi folosite în scopuri administrative și este posibil ca acestea să fie utilizate pe

parcursul mai multor perioade. Tot în categoria imobilizărilor corporale sunt evidenţiate şi

investiţiile imobiliare care, conform IAS 40 „Investiţii imobiliare”, reprezintă acea

proprietate imobiliară (un teren, o clădire sau parte a unei clădiri) deţinută (de proprietar sau

locatar, în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă în scopul închirierii sau

pentru creşterea valorii capitalului sau în ambele scopuri, decât pentru a fi utilizată în

producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative sau pentru a fi vândută

pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

În cadrul imobilizărilor corporale se cuprind :

Imobilizări corporale de natura terenurilor şi amenajărilor de terenuri;

Imobilizări corporale de natura mijloacelor fixe;

Imobilizări corporale în curs de execuţie;

1 Un activ reprezintă o resursă controlată de entitate ca rezultat al unor evenimente trecute şi de la care se aşteaptă înviitor certitudinea generării de beneficii economice. Beneficiile economice viitoare încorporate în active reprezintăpotenţialul de a contribui în mod direct sau indirect la fluxul de numerar şi echivalente ale numerarului către entitate.Acest potenţial poate fi unul productiv, fiind parte a activităţii de exploatare sau orice proces de reducere a costurilorca alternativă a reducerii ieşirilor de numerar. Un activ poate fi utilizat separat sau împreună cu alte active, schimbatcu alte active, utilizat la stingerea unei datorii sau repartizat acţionarilor.

3


Avansuri acordate pentru imobilizări corporale.

Potrivit Codului Fiscal, sunt considerate de asemenea imobilizări corporale2:

investiţiile efectuate la mijloacele fixe3 care fac obiectul unor contracte de

închiriere, concesiune, locaţie de gestiune;

mijloacele fixe puse în funcţiune parţial, pentru care nu s-au întocmit formele

de înregistrare ca imobilizare corporală;

investiţiile efectuate pentru descopertă;

investiţiile efectuate la mijloacele fixe existente, sub forma cheltuielilor

ulterioare realizate în scopul îmbunătăţirii parametrilor tehnici iniţiali şi care

conduc la obţinerea de beneficii economice viitoare, prin mahorarea valorii

mijlocului fix.

Activele imobilizate corporale se compun din :

terenuri;

mijloace fixe.

În structura mijoacelor fixe se regăsesc în principal :

clădiri;

maşini;

utilaje şi echipamente tehnice.

Terenurile şi mijloacele fixe sunt recunoscute ca active dacă îndeplinesc cumulativ

următoarele condiţii:

- este posibilă generarea de beneficii economice viitoare către entitate;

- costul activului poate fi evaluat credibil.

Elementele individuale din codul terenurilor şi al mijloacelor fixe se identifică

utilizând raţionamentul profesional în funcţie de specificul intreprinderii.

Majoritatea pieselor de schimb şi al echipamentelor de service sunt înregistrate de

regulă ca stocuri şi sunt recunoscute ca şi cheltuieli pe măsură ce sunt consumate.

Atunci când intreprinderea se aşteaptă să folosească piesele de schimb şi

echipamentele pe mai multe exerciţii, acestea se pot încadra în categoria terenurilor şi a

mijloacelor fixe.

2 Reglementări contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunităţilor Economice Europene

3 Noţiunea de mijloc fix nu este definită în mod expres în Reglementările Contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunităţilor Economice Europene.

4


Sunt considerate mijloace fixe şi acele piese de schimb sau echipamente de serie care

se folosesc neregulat, dar în legătură cu alte mijloace fixe şi care se amortizează pe o

perioadă ce nu depăşeşte durata de viaţă utilă a mijlocului fix.

Dacă părţile componente ale unui activ au durate de viaţă diferite sau aduc beneficii

societăţii în mod diferit, acestea se contabilizează separat, utilizând rate de amortizare

diferite.

1.2. Conceptele şi principiile metodologice ale evaluării

Principalele concepte utilizate în evaluare sunt proprietatea, preţul, costul, piaţa,

valoarea.

Proprietatea reprezintă puterea sau prerogativa recunoscută titularului de Constituţie

şi de reglementările legale în materie, de a poseda, folosi şi dispune de bunul care face

obiectul dreptului în limite legale.

Preţul este un indicator general al valorii bunurilor tranzacţionate, reprezentând suma

de bani cerută, oferită sau plătită pentru bunuri sau servicii de către un anumit vânzător,

respectiv cumpărător, în anumite condiţii.

Costul este fie preţul plătit pentru bunuri sau servicii, fie suma necesară pentru a crea

sau produce bunul, sau serviciul respectiv.

Piaţa organizaţiilor este locul în care se vând şi se cumpără obiecte ale proprietăţii, se

manifestă raportul dintre cerere şi ofertă, acţionează mecanismele de formare a preţurilor.

Valoarea are la bază relaţia monetară dintre o persoană sau un grup de persoane şi

bunul pe care aceştia doresc să-l deţină în proprietate.

În schemele următoare sunt prezentate structura standardelor de evaluare şi de

practică în evaluare:

Figura 1. Formatul standardelor de evaluare (IVS)

5

STANDARDE INTERNAŢIONALE

DE EVALUARE

Introducere

Arie de aplicabilitate

Definiţii

Relaţia cu standardele de contabilitateConţinutul

standarduluiComentarii

Cerinţe de prezentare a informaţiei

Cerinţe referitoare la abaterile de la

standarde

Data intrării în vigoare

STANDARDE DE PRACTICĂ ÎN EVALUZARE

Introducere

Arie de aplicabilitate

Definiţii

Relaţia cu standardele de contabilitateInstrucţiuni de aplicare

Data intrării în vigoare


Sursa: Schemă adaptată după IVSC 2003

Figura 2. Formatul standardelor de practică în evaluare

Sursa: Schemă adaptată după IVSC 2003

6


1.3. Baze de evaluare utilizate

Evaluarea este procesul prin care se determină valorile la care structurile situaţiilor

financiare vor fi recunoscute în Bilanţ şi în Contul de profit şi pierdere. Aceasta presupune

alegerea unei anumite baze de evaluare.

Pentru evaluarea activelor în situaţiile financiare sunt utilizate diverse baze de

evaluare în combinaţii variate, aşa cum sunt prezentate în Cadrul general de întocmire şi

prezentare a situaţiilor financiare şi preluate prin reglementările din România. Ele includ

următoarele:

a) Costul istoric. Activele sunt înregistrate la suma platită în numerar sau în echivalente

ale numeralului sau la valoarea justă din momentul cumpărării lor;

b) Costul curent. Activele sunt înregistrate la valoarea în numerar sau în echivalente ale

numerarului, care ar trebui platită daca acelaşi activ sau unul asemănător ar fi achiziţionat în

prezent;

c) Valoarea realizabilă. Activele sunt înregistrate la valoarea în numerar sau în

echivalente ale numerarului, care poate fi obţinută în prezent prin vânzarea normală a

activelor;

d) Valoarea actualizată. Activele sunt înregistrate la valoarea actualizată a viitoarelor

intrări nete de numerar care urmează să fie generate în derularea normală a activelor.

Baza de evaluare cea mai frecvent adoptată de întreprinderi în elaborarea situaţiilor

financiare este costul istoric. Acesta este de obicei combinat cu alte baze de evaluare. Unele

întreprinderi utilizează costul curent ca răspuns la incapacitatea modelului contabil bazat pe

costul istoric de a rezolva problemele legate de efectul modificării preţurilor activelor

nemonetare.

1.4. Metode de evaluare a activelor corporale fixe

În raport de momentele în care se realizează evaluarea elementelor din situaţiile

financiare se delimitează:

A. Evaluarea la intrare;

B. Evaluarea la ieşire;

C. Evaluarea la inventar;

D. Evaluarea la bilanţ.

A) Evaluarea la intrare a activelor imobilizate este utilizată la înregistrarea curentă a

operaţiilor economice care generează mişcări de natura intrărilor. La data intrării în unitate,

7


bunurile se evaluează şi se înregistrează în contabilitate la valoarea de intrare, denumită

valoare contabilă, care se stabileşte în raport de căile de intrare, îmbrăcând următoarele

forme: cost de achiziţie, cost de producţie, valoare de aport, valoare de utilitate etc.

Costul de achiziţie reprezintă suma plătită în numerar sau echivalente de numerar, ori

valoarea justă a altor contraprestaţii efectuate pentru achiziţionarea activului la data achiziţiei

sau la data construcţiei acestuia. Costul de achiziţie este egal cu preţul de cumpărare la care

se adaugă taxele nerecuperabile, cheltuielile de transport-aprovizionare şi alte cheltuieli

accesorii necesare pentru punerea în stare de utilizare sau pentru intrarea în gestiunea

entităţii. Reducerile comerciale şi alte elemente similare acordate de furnizor nu fac parte din

costul de achiziţie..

Costul de producţie este format din costul de achiziţie al materiilor consumate,

celelalte cheltuieli directe de producţie, precum şi cota cheltuielilor indirecte de producţie

alocate în mod raţional ca fiind legate de fabricarea imobilizării.

Pierderile de materiale, manopera sau alte costuri de producţie înregistrate peste

limitele normal admise, cheltuielile de depozitare, cu excepţia cazurilor în care aceste costuri

sunt necesare în procesul de producţie, anterior trecerii într-o nouă fază de fabricaţie, regiile

(cheltuielile) generale de administraţie care nu participă la aducerea stocurilor în forma şi

locul final, precum şi costurile de desfacere reprezintă exemple de costuri care nu trebuie

incluse în costul stocurilor, ci trebuie recunoscute drept cheltuieli ale perioadei în care au

survenit.

Prin valoare justă se înţelege suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de

bunăvoie între două părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii, cu preţul

determinat obiectiv. În aceste cazuri, valoarea de aport şi respectiv, valoarea justă se

substituie costului de achiziţie.

Valoarea de aport acceptabilă de părţi pentru activele imobilizate intrate în societate

cu ocazia asocierii, fuziunii etc. se stabileşte în funcţie de preţul pieţei, utilitatea, starea şi

amplasarea acestor active.

Valoarea de utilitate pentru activele imobilizate dobândite cu titlu gratuit se stabileşte

în funcţie de preţul pieţei, starea şi amplasarea acestor active.Valoarea de aport şi valoarea de

utilitate se substituie costului de achiziţie.

B) Evaluarea la ieşire este utilizată la înregistrarea curentă a operaţiilor economice

care generează mişcări de natura ieşirilor. De regulă, activele imobilizate sunt evaluate la

ieşire la valoarea lor de intrare.

8


C) Evaluarea cu ocazia inventarierii se efectuează la încheierea exerciţiului financiar

când, conform legii, are loc procesul de inventariere generală.

Evaluarea activelor imobilizate se efectuează la valoarea actuală a fiecărui element,

denumită valoare de inventar. Valoarea de inventar este stabilită în funcţie de utilitatea

bunului, de starea acestuia şi de preţul pieţei. Conform standardelor internaţionale, activele

nu ar trebui înregistrate la o valoare mai mare decât valoarea lor recuperabilă. Valoarea

recuperabilă a unui activ este valoarea cea mai mare dintre preţul sau net de vânzare şi

valoarea sa de utilizare.

D) Evaluarea la încheierea exerciţiului (la bilanţ) se realizează în scopul întocmirii

situaţiilor financiare anuale. Imobilizările se evaluează şi se reflectă în situaţiile financiare

anuale la valoarea de intrare, respectiv valoarea contabilă, pusă de acord cu rezultatele

inventarierii.

Valoarea contabilă la data bilanţului se determină pe baza regulilor de evaluare

ulterioară recunoaşterii iniţiale. Este cazul activelor corporale şi necorporale pentru care

valoarea contabilă de intrare poate fi modificată în cursul duratei de viaţă a activului.

9

PROPRIETATEA

PROPRIETATEA RELĂ(necorporală)

Drepturi asociate proprietăţii: posesie, coproprietate, utilizare, vânzare, închiriere, arendă, denumiri de origine, goodwill (fond comercial) exprimat prin denumire de origine, contracte etc.

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ(corporală)

PROPRIETATE PERSONALĂ- detaşabilă (mobilă, aparate)- fixă (utilaje, echipamente)

PROPRIU-ZISĂ- Terenuri

- Construcţii, structuri- Instalaţii pentru construcţii (fixe)

- Mediul natural (arbori, lacuri)


2. EVALUAREA IMOBILIZARILOR CORPORALE

Proprietatea imobiliară fizică este reprezentată de teren şi tot ceea ce este fixat de el, pe el

şi în el în mod natural şi care se constituie în elemente din categoria regnului mineral şi

vegetal precum şi de tot ceea ce este fixat pe el şi în mod artificial din categoria construcţiilor

realizate de om.

Proprietatea reală sau proprietatea imobiliară reală cuprinde toate interesele, beneficiile şi

drepturile aferente deţinerii unei proprietăţi fizice imobiliare.

Figura 3. Tipologia proprietăţilor imobiliare

Evaluarea activelor corporale4 presupune, pe de o parte, cunoaşterea situaţiei acestor

active din punct de vedere al contribuţiei la fluxurile de venit generate de entitate, iar pe de

4 Conform IAS 16.6 imobilizările corporale sunt acele elemente tangibile care sunt deţinute pentru a fi utilizate în producţia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor sau pentru a fi folosite în scopuriadministrative şi se preconizează că vor fi utilizate pe parcursul mai multor perioade. Imobilizările corporale sunt reprezentate de terenuri, construcţii, maşini, utilaje, echipamente etc.

10


altă parte aprecierea valorii prin metode adecvate. De regulă, evaluarea acestor active se

realizează de către persoane care au calificare şi competenţă în evaluarea proprietăţilor

imobiliare.

Evaluarea preţului imobiliarelor, a proprietăţii sau a terenurilor, este o metodă de

determinare a valorii unei proprietăţi, de obicei valoarea de piaţă a acesteia. Necesitatea

evaluării rezultă din natura eterogenă a proprietăţilor din punctul de vedere al claselor de

investiţii: nu există două proprietăţi identice şi toate proprietăţile diferă între ele în funcţie de

zonă, factorul cel mai important în determinarea valorii. Deci nu există o metodă exactă de

determinare a valorii pe piaţă, aşa cum există în cazul afacerilor cu produsele fabricate.

Absenţa unui mecanism de piaţă pentru evaluare determină necesitatea evaluării proprietăţilor

imobiliare de către experţi.

Evaluarea imobiliarelor este realizată de către evaluatori licenţiaţi sau certificaţi (în

multe ţări, cunoscuţi ca evaluatori de proprietăţi sau evaluatori de terenuri). Dacă opinia

evaluatorului se bazează pe valoarea de piaţă, el trebuie să ţină cont şi de principiul

exploatării maxime şi cea mai bună a proprietăţii.

În accepţiunea comună, proprietatea imobiliară5 se referă la una din cele două clase

de proprietăţi, cealaltă clasă fiind proprietatea personală. Proprietatea imobiliară cuprinde

terenuri, dezvoltarea acestora rezultând din efortul uman de construire a unor clădiri,

amenajare, şi diferite drepturi de proprietate asupra acestuia.

Conceptul are diferite denumiri în funcţie de jurisdicţie: proprietate care se poate

moşteni în Scoţia, imobiliare în Franţa, şi proprietăţi imobiliare în Canada, Statele Unite,

India, Malta, Cipru, şi în ţări unde prevalează sistemul legislaţiei civile, incluzând cele mai

multe ţări din Europa, Rusia şi America de Sud.

Odată cu dezvoltarea proprietăţii private, imobiliarele au devenit un domeniu

important al afacerilor. Cumpărarea de imobiliare presupun o investiţie importantă, şi fiecare

bucată de teren implică anumite caracteristici specifice, ceea ce a făcut ca piaţa imobiliarelor

să se împartă în mai multe domenii de activitate distincte.

5 O piaţă activă există atunci când sunt îndeplinite următoarele condiţii (38.14):· elementele comercializate sunt omogene;· se pot găsi în orice moment cumpărători şi vânzători;· preţurile sunt accesibile publicului.

11


3. EVALUAREA TERENURILOR

Terenurile sunt evaluate în funcţie de amplasarea, caracterul lor construibil,

modalitatea de folosire etc. Există două categorii de terenuri6:

în exploatare (evaluatorul ţine seama de faptul că entitatea foloseşte terenurile în

desfăşurarea activităţii);

în exces (terenul nu e folosit în scop productiv).

Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie că acestea sunt

terenuri libere fie că sunt ocupate de cladiri sau alte construcţii, agricole sau ocupate cu

plantaţii.

Terenul are valoare pentru că el are utilitate ca amplasament pentru construcţii, de

recreere, de cultivare agricolă sau de suport al căilor de comunicaţii.

3.1.Metode de evaluare pe bază de formule În literatura de specialitate din ţară avem 3 metode bazate pe formule de calcul al

preţului terenului şi aceste metode sunt :

A. Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 19917 ;

B. Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB ;

C. Evaluarea terenurilor agricole .

3.1.1. Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991

Evaluarea terenurilor care aparţin societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat

se face folosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare

care se face în scopul dobândirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra

terenului şi înscrierea acestor valori în contabilitate ( cont 2112 )..Documentaţia de evaluare

conţine 2 piese principale :

a) piesele desenate ale documentaţiei de evaluare ;

b) piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisă.

6 Păvăloaia, W., Păvăloaia, D., Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii, Editura Tehnopress, Iaşi, 2006, p.225

7 H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor

12


Piesele desenatee sunt planurile obligatorii:

a) planul de încadrare în zonă a incintei, sau incintelor societăţii comerciale şi se

întocmesc la scara 1: 10.000 până la scara 1: 100.000 funcţie de mărimea incintei şi

cuprind căile de comunicaţii, principalele reţele edilitare şi vecinătăţile

b) planurile topografice cu situaţia planimetrică a incintei societăţii întocmite la

scara 1:500 până la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma pătrate sau

dreptunghiulare şi nu trebuie să depăşească dimensiunile 80/65 cm.şi cuprind în mod

obligatoriu următoarele: împrejmuirile incintei, clădirile, reţelele edilitare, căile de

transport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:

Sc- suprafaţa construită ce reprezinta proiecţia la sol a conturului exterior

al clădirii

Sr- suprafaţa reţelelor edilitare şi reprezintă suma suprafeţelor de reţele

exterioare amplasate subteran şi suprateran

St- suprafaţa reţelelor de transport ce reprezintă drumuri, căi ferate

navale, aeriene, tunele, parcări, poduri

Sl- suprafeţele libere, adică altele decât cele menţionate mai sus -exemplu

fiind spaţiile verzi.

Piesele srise privind evaluarea propriuzisă porneşte de la următoarea formulă :

Vt = V b x ( 1 + N )

în care :

Vt = valoarea terenului

Vb = valoarea de bază determinată pe baza preţului de 495 lei/mp Această valoare s-

a determinat pornindu-se de la preţul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare. La

aplicarea H.G.R. 500/1994 preţul de 495 lei /mp se multiplică cu coeficientul 8,873, iar

pentru reactualizarea contabilă conformă cu H.G.R. 983-1999coeficientul de reactualizare

este 7, 352.

( 1 + N ) reprezintă coeficientul de corecţie a preţului de bază a terenului, în

care N reprezintă suma coeficienţilor pe baza criteriilor de localizare.

Criteriile pentru care N se poate selecta sunt :

o Categoria localităţii ;

o Amplasarea terenului ;

o Funcţiile economice şi caracterisiticele sociale ale localităţii ;

o Poziţia terenului faţă de accesul la reţelele de transport ;

13


o Echiparea tehnico-edilitară a zonei în care se află terenul ;

o Caracteristicele geotehnice ale terenului ;

o Restricţii de folosire a terenului conform planului urbanistic ;

o Terenuri poluate cu reziduuri .

3.1.2. Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB

Metoda a fost propusă în anul 1992 de către primăria municipiului Bucureşti pentru

stabilirea unui preţ de concesionare a terenurilor destinate construcţiei pentru o perioadă de

49 ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. Aceasta

este:

P = ( A + S + D + T + TF + E + G ) X M X F X H X U

unde A = amplasamentul conform zonificării din municipiu ;

S = instalaţii sanitare apa-canal ;

D = drumuri ;

T = termoficare ;

Tf = telefonie ;

E = electricitate ;

G = gaze ;

M = mărimea terenului ;

F = natura terenului de fundare ;

H = regimul de înălţime ;

U = utilizare .

Pentru fiecare dintre aceşti parametrii sunt stabilite valori în lei, coeficienţi sau

procente care asigură valoarea corectă după localizarea terenului în cadrul localităţii.

Mai jos sunt prezentați câtiva dintre aceşti parametrii pentru a se putea opera pe

exemple de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 ).

A zona ,,0 “ 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mp ;

D 16,7 % din A drum asfaltat ,betonat 9,14 % drum pietruit ;

S 16,7 % retele la gard ; 14,20 % retele la 100 m ; 11,7 % pana la 200 m ;

T 16,7 % retea la gard ; 13,7 % retele la 100m ; 10,63 % pana la 200 m ;

Tf 3,4 % la gard ; 2,86 % pana la 100 m ; 2,31 % pana la 200 m ;

E 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m

14


G 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m

M 1,0 suprafata < 300 mp ; 1,05 suprafata 300-500 mp ; 1,25 supr> 10.000

F 1,0 teren bun fundare ; 0,85 teren macroporic ; 0,5 terenuri cu umpluturi

H 1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E

U

3= cladiri comerciale, hotel, birouri, mica industrie

2 =blocuri locuinte

1= vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitar

3.2. Evaluarea terenurilor agricole

Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societăţilor comerciale cu

capital majoritar de stat şi au profil agricol se bazează pe o analiză care se face pornind de la

analiza calităţii terenului agricol pe clase de fertilitate şi după modalitatea de acces la aceste

terenuri agricole pentru lucrările de arături şi pentru strânsul recoltei.În scopul analizei

corecte a condiţiilor menţionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilităţii solului

pentru terenurile agricole să se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt

informaţiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendării. Această lege consideră că potenţialul

de producţie al terenurilor agricole se clasifică în funcţie de sol pe baza normelor de bonitare

naturală pentru terenul arabil în 5 clase de fertilitate:

Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu

textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare şi aflate pe suprafeţe plane

sau forte slab înclinate.

Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura

mijlocie sau mijlociu-fină, cu permeabilitate bună sau mijlocie-mică, slab afectate de

fenomene de degradare şi aflate pe suprafete plane sau slab înclinate.

Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat

profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosieră sau fină, moderat afectate de fenomene de

degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.

Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata,

puternic afectate de fenomene de degradare.

Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru

folosinta arabilă, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.

15


Fiecare clasă de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în funcţie de gruparea

parcelelor, forma şi obstacole, distanţa faţă de centrul de localitate, de centrul de depozitare şi

valorificare a produselor, de calitatea drumurilor şi de alţi factori, după cum urmează:

Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme şi dimensiuni optime pentru

mecanizare, grupate, drumuri foarte bune, acces uşor şi distanţă mică de centrul de localitate,

de centrul de depozitare şi valorificare sau gară.

Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme şi dimensiuni ce asigură

condiţii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri întreţinute.

Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme şi dimensiuni ce au condiţii diferite

de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare şi la distanţe mari faţă de centrul de

localitate sau gară.

Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de către institutele pedologice din judeţ,

iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.

În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliţi şi coeficienţi de bonitare funcţie de tipul

culturilor agricole precum şi coeficienţi de convertibilitate pentru tipurile de produse şi grâu

ca produs de referinţă. În Legea 18 sunt trecute preţuri pentru tipurile de terenurile agricole .

3.2.1. Metode de piață a evaluării terenurilor

Pentru terenuri, prezentăm 6 metode de evaluare bazate pe principii de piaţă,la care

suma estimată de evaluator reprezintă o opinie bazată pe informaţiile la zi pentru tranzacţiile

efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de clădiri. Aceste informaţii precum

şi tehnica de evaluare va fi susţinută de exemple de astfel de evaluări.

În continuare vor fi prezentate 6 metode de evaluare bazate pe principii de piaţă,la

care suma estimată de evaluator reprezintă o opinie bazată pe informaţiile la zi pentru

tranzacţiile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de clădiri:

Metoda comparaţiei directe

Proporţiei

Extracţiei

Parcelării

Tehnica reziduală

Capitalizării rentei de bază

3.2.1.1.Metoda comparaţiei directe Se utilizează evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul

16


evaluarii. Metoda este cea mai utilizată şi preferabilă când există date comparabile.

Prin această metoda informaţiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate,

comparate şi corectate funcţie de asemănări şi de diferenţieri. Elementele de comparaţie sunt ;

o drepturile de proprietate ;

o restricţiile legale ;

o condiţiile pieţii ( data vânzării ) ;

o localizarea ;

o caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) ;

o utilităţile disponibile ;

o zonarea ;

o cea mai bună utilizare.

Pentru caracteristicele fizice avem în vedere: suprafaţa, forma, lungimea la faţadă,

topografia, localizarea şi vederea.

Pentru evaluare este indicat să se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii.

Pentru că preţurile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 încoace, loturile de teren

comparabile trebuie să fie alese cu date cât mai recente.În sistemul acesta de evaluare a

terenurilor este importantă baza de date privitoare la aceste tranzacţii. Uneori evaluatorul este

obligat să aleagă informaţiile despre tranzacţii între proprietăţi situate în apropierea

subiectului, dar încheiate cu mult timp în urmă şi tranzacţii recente cu terenuri situate în

aprpriere dar cu o suprafaţă mult mai mare.De asemenea este cunoscut că exista tendinţa ca

preţul terenului să scadă. Se subînţelege că este logic să se selecteze terenuri cu suprafeţe cât

mai apropiate în suprafaţă şi cât mai recent tranzacţionate astfel ca evaluarea să fie apreciată

ca foarte corectă. Zonarea este unul dintre criterii şi este recomandat să se aleagă

amplasamente din aceiaşi zonă.cu terenul subiect.

Informaţiile directe se pot obţine cu părţile implicate în tranzacţii, cu avocaţi, notari,

agenţi imobiliari. Preţurile de analiză este ideal să reprezinte, pentru terenurile în discuţie,

preţuri tranzactionate, iar dacă acest lucru este dificil se pot lua în consideraţie preţurile

nenegociate. Pentru corecţiile ce se impun asupra preţurilor se recomandă ca acestea să fie

făcute funcţie de datele disponibile ( calitatea lor) şi să fie exprimate în monedă sau în

procente. Se propune să se înceapă cu aceste corecţii de la dreptul de proprietate, conditiile

pietii apoi cu cele referitoare la localizare si caracteristicele fizice.

Este necesar să avem în vedere în analiza terenurilor libere supuse tranzacţiilor şi

aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizări care crează

17


valoare şi evaluatorul poate începe selecţia proprietăţii comparabile şi apoi se estimează

valoarea terenului.

3.1.1.2. Metoda proporţiei În localităţile urbane dezvoltate se găsesc foarte rar amplasamente libere şi valoarea

lor nu poate fi estimată prin comparaţie directă motiv pentru care se foloseşte metoda

proporţiei. Metoda este bazata pe principiul echilibrului şi pe conceptul contribuţiei, adică

între diferite componente ale proprietăţii există o proporţie adecvată şi nici una nu conduce la

o disproporţie in raportul teren / clădire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprietăţi şi

localizări între care se stabileşte un raport tipic. Metoda nu dă o valoare determinantă

proprietăţii dar poate fi folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere

comparabile. Aprecierea prin aceasta metoda este grosieră pentru că se pot ridica (sau exista )

clădiri mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egală.

3.1.1.3.Metoda extracţiei Metoda este o varianta a metodei proporţiei, mai simpla, întrucât din valoarea

proprietăţii se scade contribuţia construcţiei evaluată prin costuri depreciate.

Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietăţilor de

implicarea unui specialist în evaluarea clădirilor. Valoarea dată pentru teren prin metoda

extracţiei poate fi utilizată pentru comparaţie cu preţurile pentru terenurile libere şi se pot

considera drept parametrii normalizaţi mai mult decât valori absolute.

3.1.1.4. Metoda parcelării Metoda se referă la terenurile libere cu suprafeţe mari sau foarte mari pentru care

analiza celei mai bune utilizări propune ca prin parcelare să se obţină terenuri obtime pentru

clădiri rezidentiale într-o combinaţie favorabilă. O astfel de analiză se face prin

dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic, legal şi economic şi în primul rând să

îndeplinească cerinţele pieţii locale.

În această metodă este necesară implicarea unor persoane de specialitate privind

dezvoltarea proprietăţilor imobiliare şi în acelaşi timp să se asigure că poate găsi prin

analogie o parcelare pentru extragerea de informaţii. În cele mai multe cazuri se face apoi o

analiză comparativă cu loturile deja construite. Pentru loturile construite se vor scădea

costurile directe şi indirecte aferente dezvoltarii imobiliare, marketingului şi vânzării

proprietăţilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde şi cheltuielile de eliberare,

nivelare şi finisare a terenului, de construire a străzilor, trotuarelor şi a reţelelor edilitare. Se

18


vor lua în consideraţie şi taxele, primele de asigurare, onorariile, comisioanelor şi cheltuielile

de publicitate.

Metoda parcelării se utilizează şi în studiile de fezabilitate şi în zonele unde sunt

puţine tranzacţii comparabile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de

actualizare, a ratei de actualizare, a ratei de absorbţie a costurilor indirecte şi pentru servicii.

3.1.1.5. Metoda reziduală Metoda se utilizează acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare

de teren liber. Există informaţii privitor la teren mână de lucru şi capital de investit şi se pot

cunoaşte cu precizie următoarele :

a. valoarea clădirilor este cunoscută sau se poate estima cu mare precizie

b. venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie

c. se pot extrage de pe piaţă ratele de capitalizare separat pentru clădiri şi teren

Clădirile se vor estima în condiţiile celei mai bune utilizări, sunt noi şi nu au deprecieri

funcţionale şi fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedează în primul rând la

determina valoarea construcţiei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima

venitul net obţinut din exploatare, chirie şi cheltuielile de operare estimate la data evaluării .

Se determină ce parte din venituri se atribuie clădirii şi se obţin veniturile pentru teren

pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizează cu o rată de capitalizare obtinuţa de pe

piaţa imobiliară şi se obţine valoarea terenului.

3.1.1.6. Metoda capitalizării rentei de baza Pentru folosirea acestei metode este util să se cunoască informaţii de pe piaţa

închirierilor imobiliare Renta de bază este mărimea plătită pentru dreptul de utilizare şi

ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului

Dacă renta curentă corespunde cu cea de piaţă atunci valoarea obţinută prin

capitalizarea cu o rată de pe piaţă este echivalentă cu valorea de piaţă. În cazuri în care

aceasta nu corespunde cu condiţiile contractuale sunt necesare corecţii.

Renta poate avea diferite clauze de escaladare şi de plată şi în acest caz trebuie

reflectate în renta de bază.

19


Tabel 1. Principalele metode de evaluare a terenului

METODA EXPLICAȚII

1. METODA COMPARAȚIEI

DIRECTE

Aceasta este cea mai relevantă și credibilă metodă atunci când sunt disponibile informații privind tranzacții comparabile. Evaluatorul trebuie să aibă date verificate privind tranzacțiile și ofertele de vânzare sau cumpărare. Pe baza acestora de regulă se poate stabili o valoare de bază unitară (preț/mp din tranzacții) după care va aplica ajustari pentru diferențele comparabilelor față de proprietatea evaluată (diferențe referitoare la similaritate și relevanță). Ajustările au în vedere caracteristicile proprietăților comparabile față de cea evaluată (similaritate) respectiv caracteristicile tranzacțiilor comparabile (relevanță).

2. METODA PROPORȚIEI

Această metodă presupune că există un anumit raport între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare (teren plus clădire). Cunoscând valoarea construcției, aplicarea acestei metode va putea estima valoarea terenului pornind de la raportul tipic considerat a exista între cele doua componente fizice (teren și clădire) ale proprietății și deci aplicând un procent aferent terenului la valoarea întregii proprietăți imobiliare.

3. METODA EXTRACȚIEI

Metoda se bazează pe un principiu similar ca în cazul metodei proporției, aceasta presupunând “extragerea” valorii terenului ca diferență între prețul de vânzare al unei proprietăți imobiliare (teren plus construcție) și costul de reconstrucție net al clădirii.

4. METODA PARCELĂRII

Aceasta este o metodă simplă atunci când cea mai bună utilizare a terenului o reprezintă o dezvoltare imobiliară rezidențială iar informațiile de piață permit evaluatorului să aibă date privind vânzarea unor loturi parcelate

5. METODA VALORII REZIDUALE

Metoda se înscrie în judecata valorii prin venit și pornește de la estimarea rezultatului operațional net generat de întreaga proprietate din care se deduce rezultatul atribuibil construcției. Diferența reprezintă rezultatul operațional net generat de teren care, prin capitalizarea la o rată adecvată, va oferi valoarea estimata a terenului

6. METODA CAPITALIZĂRII

RENTEI(CHIRIEI) DE BAZĂ

Aceasta este o metodă aplicabilă mai ales în estimarea valorii terenurilor agricole. Din punct de vedere tehnic, este de fapt o capitalizare a unui venit net generat din operarea terenului care are drept cea mai bună utilizare exploatarea agricolă.

20


4. EVALUAREA CLĂDIRILOR

În vederea evaluării unei clădiri se ţine cont de caracterul de nou al acesteia. În cazul

în care clădirea este nouă se poate ţine seama de nivelul costurilor ocazionate de ridicarea şi

finisarea acesteia. Pentru construcţiile mai vechi, se iau în calcul suprafaţa construită, costul

actual al unui metru pătrat de clădire, coeficientul de funcţionalitate, un coeficient de

vechime etc. Alegerea acestor coeficienţi este determinată de faptul că vechimea influenţează

valoarea clădirilor, dar şi faptul că folosirea clădirii în anumite scopuri poate genera o uzură

mai mare sau mai mică a acesteia8.

Clădirile ce se supun evaluării sunt împărţite conform H.G.R. 964 /1998 în 9

categorii, funcţie de activitatea ce se desfăşoară în ea. Acestea sunt:

1. Clădiri Industriale ;

2. Clădiri Agricole;

3. Clădiri pentru transporturi poștă și telecomunicații;

4. Construcții hidrotehnice;

5. Clădiri pentru comerț, afaceri , depozitare;

6. Clădiri de locuit și clădiri social-culturale;

7. Construcții pentru transportul energiei electrice;

8. Construcții pentru alimentare cu apă , canalizare și îmbunătățiri funciare;

9. Construcții pentru transportul și distribuția petrolului, gazelor, lichidelor industriale,

aerului comprimat și pentru termoficare.

Standardele Europene de Evaluare promovează practica raportării proprietăţilor în

scopul elaborării documentelor financiare sau alte scopuri comerciale în patru categorii

principale după cum urmează:

A. Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate în afacere ;

B. Ca investiţie -cu scopul de a genera venit sau câştig de capital ;

C. În surplus faţă de necesităţile de exploatare a afacerii ;

D. Plasamente sau proprietăşi pentru vânzare, deţinute ca stocuri şi înregistrate ca

active circulante.

8 Stan, S. ş.a. Ghid practic de evaluare, Bucureşti, Editura IROVAL, 200

21


Pentru evaluarea clădirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care

săpermită obţinerea unor valori cât mai precise, capabile să reprezinte valoric situaţia reală

din teren la data evaluării.Aceste metode pe care le putem folosi sunt :

4.1. Metoda comparației directe

Metoda comparaţiei directe utilizează analiza pieţii pentru proprietăţile similare,

compararea acestora cu proprietatea de evaluat şi efectuarea corecţiilor asupra preţurilor de

vânzare pentru estimarea valorii de piaţă. Valoarea obţinută reprezintă o sumă estimată

pentru data la care se efectuează evaluarea, pentru o piaţă imobiliară existentă la acea dată,

sau la o dată foarte apropiată.

Metoda comparaţiei directe se aplică tipurilor de proprietăţi imobiliare pentru care

există suficiente informaţii privind tranzacţiile.

Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informaţii referitoare la :

valoarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare care nu sunt cumpărate în scopul obţinerii

de venituri ( locuinţe ) ;

valoarea unor proprietăţi comerciale sau industriale exploatate de proprietar.

Evaluatorul va trebui să parcurgă obligatoriu următoarele etape:

a )să verifice datele de piaţă obţinute şi să înţeleagă motivaţiile, comportamentul şi

preferinţele părţilor implicate în tranzacţiile imobiliare;

b) să analizeze un număr suficient de tranzacţii efectuate pe acel tip de proprietate ;

c) să accepte informaţiile obţinute de la terţi cu condiţia verificării acestora ;

d) să nu se bazeze doar pe datele statistice fără să efectueze şi o analiză a comportamentului

pieţii.

Ca surse de informaţii evaluatorul poate folosi date despre tranzacţiile încheiate,

oferte oferite prin publicaţiile de specialitate, informaţii verificabile ale agenţiilor imobiliare,

administratorii de blocuri de locuinţe, antreprenori de construcţii, firme de evaluare din

localitatea în care se găseşte proprietatea. Statistic, evaluatorul selectează informaţiile funcţie

de zona geografică, de tipul proprietăţii evaluate, de data la care s-a efectuat tranzacţia.

Pentru o corectă aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape şi anume :

I - Cercetarea pieţii, etapă în care evaluatorul culege informaţii privitoare la tranzacţiile de

proprietăţi imobiliare de acelaşi tip cu proprietatea evaluată, cu dimensiuni şi caracteristici

fizice cât mai asemănătoare şi pe cât posibil cu datele tranzacţiei cât mai recente.

22


II - Verificarea informaţiilor, etapă când prin investigaţii efectuate la faţa locului şi prin

discuţii purtate cu părţile implicate se apreciază corectitudinea datelor.

III - Analiza comparativă, presupune că evaluatorul va alege criteriile de comparaţie între

proprietăţi.

IV-Compararea şi corecţiile, se efectuează comparaţia cu proprietatea evaluată şi se

ajusteazăcorespunzător preţul de vânzare al acestora.

V - Alegerea valorii, după analiza rezultatelor şi stabilirea la o valoare din intervalul de valori

obţinut.

Criteriile şi elementele de comparaţie :

A. Criteriile

Preţul de vânzare al proprietăţilor poate fi exprimat în funcţie de nişte criterii de

comparaţie stabilite după scopul şi natura proprietăţii, de exemplu:

apartamentele se analizează la preţ / mp construit sau preţ / cameră;

depozitele la preţ / mp sau mc;

hotelurile la preţ / cameră;

restaurantele preţ / loc;

casele de locuit la preţ/ mp util sau la preţul total de vânzare.

B. Elementele

Definiţie. Elementele de comparaţie sunt acele caracteristici ale proprietăţilorşi

tranzacţiilor imobiliare care determină variaţiile preţurilor de vânzarepe piaţa imobiliară.

Elementele de comparaţie care vor face corecţile preţurilor sunt următoarele:

1. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator în

parcurgerea procesului de evaluare. În toate cazurile evaluatorul trebuie să se asigure că

proprietarul este deţinătorul legal şi că este posibilă sau nu această transmitere.

2. Condiţiile de finanţare. La definiţia valorii de piaţă s-a făcut afirmaţia că valoarea de piaţă

se referă la plata în cash făcută integral. Dacă chiriaşul a obţinut o finanţare sub nivelul pieţii,

el la cumpărare va plăti probabil un preţ mai mare pentru această proprietate. Este firesc dat

fiind obligaţia de a folosi în analiză valorile culese de pe piaţă pentru mai multe tranzacţii

încheiate. Preţul tranzacţiei pentru o tranzacţie imobiliară poate diferi deci, funcţie de

aranjamentele financiare stabilite

3. Condiţiile de vînzare. Aceasta reflectă motivaţia cumpărătorului sau a vânzătorului privind

proprietatea care se tranzacţionează.

23


4. Condiţiile pieţii. Această apreciere se referă la evoluţia pieţei în intervalul de timp scurs

între momentul tranzacţionării şi data evaluării, ( inflaţie, comportamentul investitorilor,

modificări legislative, fluctuaţiile cererii şi ofertei )

5. Localizarea . Dacă o proprietate diferă prea mult în ceea ce priveşte amplasarea într-o

zonă, ea poate fi eliminată dintre proprietăţile comparabile. Cu ale cuvinte se apreciază corect

localizarea proprietăţii într-un cartier, sau între 2 cartiere foarte asemanătoare.

6. Caracteristicile fizice. La evaluarea clădirii comparaţia se face referindu-se la diferenţe

între dimensiunile clădirii, calitatea şi aspectul construcţiei, materialele de construcţie

utilizate, dotările, vechimea clădirii, starea fizică, compartimentarea interioară, numărul de

nivele ale clădirii, localizarea casei pe lot.

7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietăţi imobiliare

care pot influenţa profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare, managementul, chiriile

condiţiile de închiriere.

8. Utilizarea. Se face analiza comparativă între utilizarea existentă şi cea mai bună utilizarea

unei proprietăţi comparabileşi utilizarea proprietăţii de evaluat.

9. Componentele non-imobiliare. Acestea cuprind toate elementele care afectează valoarea

unei proprietăţi, dar nu se constituie în părţi componente ale acesteia ( situaţia econnomică,

garanţiile, etc. )

Tehnica uzuală este aceea de aplicare a metodei comparaţiei directe pe principiul

perechilor de date, este o tehnică numită cantitativă şi se aplică în evaluarea unei proprietăţi

cu 2 sau mai multe proprietăţi tranzacţionate. Prin acest sistem se stabilesc mărimile

corecţiilor pentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. Pentru aceasta ,

evaluatorul trebuie să analizeze o serie de perechi de proprietăţi comparabile care diferă

numai sub aspectul unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat.

Problema se aplică tipurilor de proprietăţi pentru care există o piaţă a tranzacţiilor

imobiliare, la noi ar fi spre exemplu o piaţă a tranzactiilor pentru apartamente, terenuri şi

spaţii comerciale. Mai rar dar se pot aprecia şi proprietăţile de tip rezidenţial cu limitarea

unora dintre informaţiile implicate.

Mai jos este prezentat un exemplu de evaluare pentru clădiri folosind comparaţia

relativă.Analiza s-a efectuat pentru cinci proprietăţi asemănătoare situate în acelai cartier cu

proprietatea supusă evaluării, aceste cinci proprietăţi fiind vândute sau expuse pe piaţa liberă

de transferuri. După analizarea fiecarei proprietăţi comparativ cu proprietatea supusă

evaluării după criteriile prezentate mai sus, apreciem avantajele sau dezavantajele

proprietăţilor comparabile, apoi pentru fiecare dintre ele ne pronunţăm ; este inferioară

24


proprietăţii supuse evaluării sau este superioară. Dacă este inferioară atunci pentru a atinge

valoarea proprietăţii supuse evaluării se impune un aport financiar pozitiv. Dacă proprietatea

comparabilă este superioară proprietăţii supuse evaluării, va trebui să acceptăm că facem o

economie, sau altfel spus proprietatea ar scădea la preţ dacă ar fi asemănătoare cu

proprietatea supusă evaluării.

Pentru evaluator se impune aprecierea proprietăţii financiar, cu suprafaţa cunoscută şi

preţul cunoscut. Se va obţine un preţ/ mp. pentru fiecare dintre ele. Preţul de piaţă aferent

proprietăţii supuse evaluării va fi obţinut ca o medie a valorii cele mai ridicate de la

proprietăţile cu corecţii pozitive cu valoarea ce mai mică din cadrul proprietăţilor cu corecţii

negative.

Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoaşterea precisă a elementelor de

corecţie şi starea reală a fiecareia dintre proprietăţi.

Agenţiile imobiliare pot ajuta evaluatorii în cunoaşterea acestor date, dar datele despre

cartier sau starea de venit se obţin prin verificări ale zonei.

Tabel 2 . Analiză comparativă

NR.CR.

Localizare proprietate APRECIERE

CALITATIV

Ă

PREŢ TRANZACŢI

E

$

SUPRAFEŢ

E

TEREN+CL.

PREŢ / MP.$

OBSERVAŢI

I

1 Str. Greaca nr.16 POZITIVĂ 53.000 358 MP. 148,04

2 Str. Gripescu nr. 1 NEGATIVĂ 150.000 780 MP. 192,30

3 Str. Moara Roşie nr.1 NEGATIVĂ 92.000 490 MP. 187,75

4 Str. Suhaia nr.40 NEGATIVĂ 76.000 336 MP. 226,19

Str. Şoseaua Viilor nr.34 POZITIVĂ 57.000 402 MP 141,79

Preţ mediu corecţie pozitivă / negativă

167,89

Suprafaţă proprietate 416 MP

5 Preţ proprietate 69.845 $

25


26


4.2. Metoda bazată pe capitalizarea veniturilor

Metoda bazată pe capitalizarea veniturilor este folosită pentru evaluarea

construcţiilor cumpărate ca investiţii şi care vor aduce un venit financiar dintr-o închiriere

unei terţe persoane.

Sunt considerate venituri care se vor capitaliza:

chiria brută potenţială, adică aferentă unei închirieri de 100 % a construcţiilor, înainte

de deducerea cheltuielilor suportate de proprietar şi a plăţii impozitului pe chirie;

chiria brută efectivă, calculată ţinând seama de gradul efectiv de închiriere a clădirii,

înainte de a efectua deducerile mai sus amintite;

profitul net din exploatare, respectiv profitul net anual, după deducerea tuturor

cheltuielilor de exploatare, fără amortizare, din chiria brută efectivă;

cash-flow-ul înainte de plata impozitului pe profit, adică partea din profitul brut rămas

după deducerea cheltuielile cu dobânzile aferente creditelor cu care a fost finanţată

clădirea evaluată;

cash-flow-ul după plata impozitului pe profit; valoarea reziduală care reprezintă suma

globală încasabilă de un investitor, la terminarea duratei de exploatare normală sau la

sfârşitul perioadei de previziune.

În funcţie de forma de venit şi de modul de exprimare a ratei de actualizare sau a ratei

de capitalizare, construcţiile pot fi evaluate prin:

capitalizare directă;

actualizarea veniturilor viitoare;

tehnici reziduale.

a. Capitalizarea directă este simplă deoarece nu presupune previzionarea anuală a

venitului (profitul net din exploatare sau cash-flow-ul înainte de impozitare) generat de o

construcţie, ci doar idea reproductibilităţii în viitor a unui nivel anual al acestuia. În

consecinţă, valoarea construcţiei se determină conform relaţiei:

Valoarea construcţiei = Venitul anual / Rata de capitalizare (k)

La rândul său, rata de capitalizare este raportul dintre venitul anual şi preţul de

vânzare a clădirii, ea având semnificaţia unei rate a rentabilităţii capitalului investit în clădire.

b. Actualizarea veniturilor (analiza discaunted cash – flow) constă în stabilirea

veniturilor actuale prin actualizarea veniturilor anuale sperate (profitul net din exploatare sau

cash-flow-ul înainte de impozitare, cash-flow-ul după plata impozitului pe profit) cu ajutorul

unei rate de actualizare9. Valoarea construcţiei este:

9 Stan S., Evaluarea întreprinderilor necotate, Editor Tribuna Economică, Bucureşti, 2000, p. 193

27


Valoarea construcţiei = ∑t=1

n CFt

(1+r )t,

În care: - CF – cash-flow-ul anual;

- t – numărul de ani de previziune;

- r – rata de actualizare.

c. Tehnicile reziduale sunt folosite când există următoarele informaţii disponibile

despre proprietatea imobiliară (teren plus clădire): valoarea de piaţă a terenului evaluabilă în

mod independent, profitul net generat de întreaga proprietate, rata de capitalizare aferentă

proprietăţii imobiliare. Aceste informaţii permit calcularea: profitului net atribuibil numai

terenului, prin înmulţirea ratei de capitalizare cu valoarea de piaţă a terenului; profitului net

aferent clădirii, ca diferenţă între profitul net total şi profitul net aferent terenului; valorii

clădirii, prin capitalizarea numai a profitului net corespunzător clădirii.

4. 3. Metoda costurilor

Metoda bazată pe costuri este recomandată de specialişti pentru construcţiile

noi sau aproape noi; în cazul construcţiilor unicat, care nu se tranzacţionează frecvent pe

piaţă; pentru clădirile în care se desfăşoară o afacere care are un puternic goodwill personal,

ce nu pot fi evaluate pe baza profitului rezultat de afacerea desfaşurată în clădirea de evaluat,

deoarece goodwill-ul nu este transferabil odată cu clădirea; în studiile de fezabilitate.

Principalele abordări ale metodei costurilor sunt următoarele:

metoda costurilor depreciate;

metoda costurilor de reconstrucţie / reconstruire;

metoda costurilor de înlocuire;

metoda costurilor segregate;

metoda costurilor folosind preţurile barem.

În toate aceste cazuri, punctul de plecare în estimarea valorii unei astfel de clădiri îl

reprezintă costul de reproducţie sau costul de înlocuire a clădirii, din care se deduce suma

care reprezintă deprecierea totală a clădirii, rezultând costul de înlocuire net.

Conform definiţiei elaborate de Institutul de Evaluare din Chicago, costul de

reproducţie brut este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente la data evaluării,

clădiri identice, folosind aceleaşi materiale, standarde de construcţii, proiect, plan de

construcţie, calitate a manoperei.

Costul de înlocuire, potrivit aceleiaşi optici, este costul estimat pentru a construi, la

preţuri curente la data evaluării, a unei clădiri cu o utilitate identică cu cea de evaluat, însă la

cu materiale moderne, la standardele curente, plecând de la proiecte şi planuri moderne,

28


existente la data evaluării. Cât priveşte stabilirea gradului de depreciere a unei clădiri, acesta

se realizează în urma unei inspecţii detaliate a construcţiei de evaluat, de către un inginer

constructor.

4.4. Metoda indicială

Evaluările pe baza acestei metode se fac pentru apartamente şi pentru o serie de

clădiri de mică importanţă, realizate pe bază de proiecte tip. Acestă metodă de evaluare se

poate aplica în condiţiile în care există o bază de date apreciabilă, cu tipuri diversificate de

structuri cu localizări pe zone de seismice. Corecţiile ce se impun de la caz la caz sunt

obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin aceasta metodă să permită obţinerea unor

date sigure.

Procurarea acestor indici de reactualizare se recomandă a fi preluaţi din publicaţiile

lunare ale I.N.C.E.R.C(INSTITUTUL NATIONAL DE CERCETARE-DEZVOLTARE

IN CONSTRUCTII SI ECONOMIA CONSTRUCTIILOR), din Buletinul Informativ al

Corpului Experţilor Tehnici ce apare lunar

4.5. Etape ale procesului de evaluare a clădirilor

Funcţie de importanţa, mărimea şi cantităţile de informaţii pe care evaluatorul le

preia din lista mijloacelor fixe a societătii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare

dintre aceste metode, dar important este calitatea răspunsului pe care îl oferi beneficiarului

lucrării. Pentru corectitudinea operaţiei de evaluare a clădirilor este necesar să fie respectate

5 etape distincte în procesul evaluarii şi anume:

a) Verificarea situaţiei scriptice reale din teren ;

b) Verificarea situaţiei reale din teren;

c) Evaluarea propriuzisă;

d) Prezentarea datelor evaluate şi descrierea mijloecelor fixe clădiri şi construcţii special;

e) Memoriu de evaluare.

a) Verificarea situaţiei scriptice : Această operaţie se efectuează de către specialistul în

evaluarea clădirilor, inginer constructor, care ajuns la sediul societăţii solicită lista

mijloacelor fixe grupa I-a din balanţa mijloacelor fixe. Preia această listă şi solicită

deasemenea planul incintei, în copie, după care împreună cu o persoană desemnată de

conducere efectuează verificarea situaţiei în teren.

29


b) Verificarea situaţiei reale din teren :Sunt verificate pe rând toate clădirile din incinta pe

baza numerelor de inventar înscrise în lista şi eventual a celor găsite în teren pentru care nu

există număr de inventar.

Este posibil ca aceste clădiri să fie înscrise pe o listă a mijloacelor fixe clădiri

amortizate în funcţiune sau să nu fie înregistrate pur şi simplu.

Obligatoriu aceste clădiri fără număr de inventar găsite în teren se vor evalua la

stadiul fizic la care se găseşte la data verificarii. Operaţiunea de verificare impune analiza

sistemului constructiv al clădirii, anul punerii în funcţiune, finisajul interior şi exterior

precum şi instalaţiile funcţionale existente în clădire. La verificarea instalaţiilor se va

consulta şi lista de mijloace fixe construcţii speciale, pentru a verifica înscrierea separată pe

numere de inventar a instalaţiilor tehnologice. În cazul în care ele sunt înscrise corect la grupa

I-a se vor analiza pe numărul de inventar găsit, iar în caz contrar se solicită planuri sau se

întocmesc relevee pentru fiecare dintre acestea întrucât va fi necesară evaluarea lor separată

de clădire.

În acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de încadrare

asemănător celui din H.G.R. 964 /1998. Durata de viaţă scriptică şi fizică a mijloacelor fixe

construcţii speciale este mai redusă decât a clădirilor, au valori importante şi ceea ce este mai

important că înlocuirea lor se poate face pe investiţii şi nu pe producţie cum s-ar impune dacă

ar rămâne înregistrate la clădiri.

Sunt situaţii frecvente în care clădirile inventariate au anul real de punere în funcţiune

( P.I.F. )diferit de cel înscris în actele contabile fie datorită preluării de la o altă societate

după ce au funcţionat o anumită perioadă de timp, fie datorită nationalizarii ( 1948 ), fie

datorită lipsei de informaţii. Inginerul constructor evaluator are obligaţia să ţină cont de

aceste date la analiza gradului de uzură fizică real estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe

clădiri şi construcţii speciale este corect să se încheie cu o discuţie în cadrul societăţii în care

să se lămurească diferenţele între listele mijloacelor fixe din balanţă şi situaţia reală din teren,

anii în care pentru o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante.

Se vor solicita pentru clădirile importante planurile de execuţie existente la cartea

tehnică, relevee pentru modificările sau amenajările efectuate, planuri de reţele apă-canal,

reţele de instalatii electrice de forţă şi reţele tehnologice exterioare.

După finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa

de evaluare propriu-zisă.

c) Evaluarea propriu-zisă : Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a clădiri se alege

metoda de evaluare şi se determina valorile de înlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a

30


convenit cu beneficiarul raportului de evaluare. Se recomandă folosirea metodei costurilor

de reconstrucţie sau segregate pentru clădirile cu suprafeţe mari şi pentru care există

planuri de execuţie, metoda costurilor pornindu-se de la preţurile barem pentru clădirile de

mai mică importanţă .

Pentru informaţiile necesare obţinerii valorilor de înlocuire ( de nou ) prin metoda

costurilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrările de construcţii,

cunoscute sub denumirea indicatoarelor C ; Ts ; E ; I ; S ; Tf ; Ac ; Iz ; M ; V ; D etc.

publicate de către I.N.C.E.R.C. Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii de lucrări

este necesar să fie consultate Normativele P187 /1987, C 140/1987 , I 18 / 1984 etc.

Aceasta propunere este făcută în ideea că precizia determinării valorii de înlocuire

folosind preţurile barem este mai mică, iar în cazul suprafeţelor mari de clădirii valorile sunt

deformate substanţial.

Operaţia de determinare a gradului de uzură fizică real estimat este legată de

informaţiile date de vechimea clădirii, mediul normal sau agresiv în care se gaseşte clădirea

gradul de întreţinere, dimensiunile agabaritice ale clădirii precum şi de zona seismică la

care a fost proiectată clădirea şi zona seismică în care se găseşte acum.

În literatura de specialitate, în standardele internaţionale, denumirea gradului de uzură

fizică real estimat este înlocuită de cuvântul depreciere sau uzură efectivă.

Primele informaţii legate de aceşti coeficienţi de uzură fizică se pot prelua

din Normativul P135 / 1995, care coeficienţii de uzură sunt prezentaţi pe cod asemănător cu

cei din Legea 15/1994. Preluate primele informaţii despre uzura fizica a clădirii pentru

durata de viaţă scursă de la punerea în funcţiune şi până în prezent, aceştia se pot corecta de

evaluator funcţie de toţi ceilalţi factori pe care i-am menţionat mai sus. Stabilirea deprecierii

pentru fiecare dintre clădiri este o operaţie de mare responsabilitate, are şi un grad de

subiectivitate şi din acest motiv trebuiesc găsite toate argumentele pentru cazul în care acest

grad de uzura suferă modificări importante faţă de normativ.

În acest sens sens aplicarea Normativelor sus menţionate se va face în strictă

concordanţă cu starea de fapt din teren, constatată şi consemnată detaliat în foi de lucru.

Aprecierea clădirilor porneşte de la structura de rezistenţă, configuraţia acesteia funcţie de

gradul seismic al zonei, de regimul de înălţime şi de existenţa sau nu a subsolului. Pentru

finisaj se fac aprecieri asupra finisajului pereţilor clădirii, asupra pardoselilor, tâmplăriei şi a

invelitorii. Se fac aprecieri asupra instalaţiilor funcţionale ale clădirii, asupra modului în care

a fost întreţinută clădirea, precum şi asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje. Fac

referire la duratele de viaţă fizică ale materialelor care participă la aceste finisaje. Ca exemplu

31


aş aprecia că una este să ai o pardoseală din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de viaţă şi

alta este să ai o pardoseală din parchet de stejar cu durata de viaţă fizică de 60 ani.

Operaţia de modificare a valorilor de înlocuire cu ajutorul coeficienţilor de uzură

fizică real estimaţi conduce la obţinerea pentru fiecare dintre clădirile evaluate la

determinarea valorilor rămase actualizate pentru data la care s-a efectuat evaluarea acestor

mijloace fixe.

Valorile rămase actualizate vor fi detaliat înscrise în foi de lucru, întocmite separat

pentru terenuri, separat pentru clădiri cuprinzând toate datele de identificare necesare ( nr.

inventar, denumire, valoare contabilă, uzura -valoarea rămasă ; eventual plan de situaţie)

Foile de lucru astfel întocmite în termenul prevăzut vor fi predate colaboratorilor din echipa

care determină ,, bilanţul economic “ respectiv activul net contabil corijat.

d) Prezentarea datelor evaluate şi descrierea mijloacelor fixe clădiri şi construcţii

special : După finalizarea evaluării tuturor mijloacelor fixe clădiri şi construcţii speciale, se

impune prezentarea sumară a clădirilor din punct de vedere al sistemului constructiv, al

finisajului interior şi exterior precum şi elemente despre instalaţiile funcţionale ale

clădirii. Orice apreciere suplimentară este totdeauna bine venită, iar transmitrea de date ale

dimensiunilor, suprafeţelor, gradului de utilizare şi aprecierea uzurii efective face parte din

conţinutul obligatoriu al raportului. Dacă aceste informaţii vor fi susţinute şi de fotografii

color explicative, calitatea informaţiilor transmise beneficiarului lucrării va apreciată ca

superioară. În toate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca în capitolul de descriere a

clădirilor să se menţioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii,

supradimensionările clădirilor pentru funcţiunile pe care le îndeplinesc, funcţiunile conforme

procesului tehnologic, precum şi uzura fizică şi gradul de întreţinere .

e) Memoriu de evaluare : Ultima piesă a raportului de evaluare patrimonială este Memoriu

de evaluare propriuzis, unde evaluatorul prezintă concluziile, apreciază corectitudinea

balanţei mijloacelor fixe preluate de la societatea comercială, prezintă clădirile la care este

necesar să fie calculată şi deprecierea funcţională ( uzura morală ).

32


5. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III

Maşinile, utilajele şi echipamentele sunt aduse la preţul actual cu ajutorul mai multor

metode ce au scop determinarea valorii reziduale din momentul evaluării. Datorită naturii

specializate a activităţii unor întreprinderi, evaluarea mijloacelor fixe trebuie realizată de

evaluatori specializaţi pe tipul respectiv de mijloace fixe.

În acest scop, evaluatorul trebuie să dispună de situaţia mijloacelor fixe aflate în

proprietatea întreprinderii, cu datele de identificare a acestora (cod, denumire, număr de

inventar, data punerii în funcţiune, durata de viaţă normată).

Evaluatorul procedează apoi la clasarea mijloacelor fixe în:

necesare în procesul de exploatare;

redundante (peste nevoile de exploatare) ;

în curs de casare.

De asemenea, este necesară verificarea faptică a mijloacelor fixe, analiza gradului de

depreciere a lor şi precizarea tipului de valoare pentru evaluare, respectiv:

valoarea de piaţă pentru mijloacele fixe necesare în procesul de exploatare;

valoarea de piaţă sau valoarea de lichidare pentru mijloacele fixe în surplus faţă de

nevoile de exploatare;

valoarea de casare pentru cele ce trebuie casate;

costul de înlocuire net pentru mijloacele fixe unicat.

În general, valoarea de piaţă a unui mijloc fix nou este punctul de plecare în procedura

evaluării. Dacă al momentul evaluării nu se mai tranzacţionează mijloace fixe absolut

identice cu cele de evaluat, este necesară încadrarea mijlocului fix de evaluat în categoria

celor tranzacţionate pe piaţă.

Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de

metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si construcţii speciale. Conform H.G.R.

2.139 /2005 aceste mijloace fixe au urmatoarea repartizare:

2.1- 2.27 MAŞINI, UTILAJE ŞI INSTALAŢII DE LUCRU ;

3.1- 3.9. APARATE ŞI INSTALAŢII DE MĂSURĂ, CONTROL, REGLARE ;

4.1.-4.7. MIJLOACE DE TRANSPORT ;

5.1-5.2 ANIMALE ŞI PLANTAŢII ;

6.1.- 6.4. UNELTE, DISPOZITIVE, MOBILIER, APARATURĂ BIROTICĂ.

33


Pentru evaluare mijloacelor fixe se utilizează 2 metode distincte de evaluare :

Metoda informatiilor de piata

Metoda procedeelor specific

5.1. Metoda informaţiilor de piaţă

Metoda informaţiilor de piaţă presupune că numărul mijloacelor fixe este relativ

mic, sau numărul poziţiilor asemenea este relativ mic. Din punct de vedere al preciziei,

metoda se recunoaşte a fi cea mai precisă, dat fiind obligaţia evaluatorului de a prelua

informaţiile de la producatori. În condiţiile în care se regăsesc preţuri diferite pentru un

produs cu aceleaşi performanţe, evaluatorul va alege pe cel mai mic. Acesta va fi trecut ca

valoare de înlocuire pentru mijloacele fixe evalate prin aceasta metodă.

Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important să se extragă

informaţiile legate de ţara de provenienţă, caracteristicile utilajului din cartea tehnică,

informaţiile privind denumirea uzinei şi localitatea în care se află amplasată. Pentru precizia

informaţiei se poate apela la agenţia comerciala a ţării din care provine utilajul respectiv.

Aceste informaţii se pot obţine direct prin corespondenţă cu aceste agenţii comerciale.

Trebuie să fie cunoscut faptul că în afara preţului de produs aici sunt incluse taxele

vamale, comisonul importatorului, taxe şi impozite ale Guvernului Romaniei, cheltuielile cu

transportul de la frontieră. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la

vamă până la hala de montaj.

5. 2. Metoda procedeelor specifice

Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a valorilor de înlocuire

care sunt cunoscute ca fiind :

1. Procedeul identificarii;

2. Procedeul similitudinii;

3. Procedeul colerarii;

4. Procedeul actualizarii indiciale a valorilor.

Există două proceduri în inventarierea şi identificarea bunurilor mobile :

macoidentificarea ;

microidentificarea.

34


Macro-identificarea informaţiile culese include : produsele, data punerii în funcţiune,

eficienţa exploatării, randamente sau pierderi, consumuri de energie şi combustibil, vârstă

cronologică sau efectivă, programul de reparaţii, echipamente de control, durata de viaţă

rămasă, mijloace de întreţinere.Micro-identificarea presupune in primul rând identificarea

producătorilor de utilaje identice cu cele supuse evaluarii. După analiza producătorilor i

stabilirea utilajelor cu performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca valoare de

inlocuire. Se preiau informaţii despre marca utilajului sau numele fabricantului, modelul şi

dimensiunile, seria şi data fabricaţiei, capacitatea, dimensiunile fizice, vârsta şi starea tehnică.

La situatia in care avem cel putin 2 preţuri pentru acelasi produs, cu furnizori diferiţi,

cu randamente asemănătoare, pentru valoarea de înlocuire se va alege preşul ce mai mic se

alege cel cu pretul mai mic.

Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin comparatie

cu 2 echipamente asemanatoare pentru care se cunosc preturi, apreciind pentru fiecare dintre

ele care sunt plusurile sau minisurile de performante si din analiza comparativa se stabileste

cu aproximatie foarte mica pretul de nou a utilajului supus evaluarii.Aceasta metoda este

practicata indeosebi atunci cand ne gasim in fata unor utilaje din import ,cu fabricant din

fostul CAER la care o serie de produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la

achizitionare.

Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii ,dar evaluarea se

efectuează pe cel putin 2-3 echipamente asemanătoare. Dat fiind necesitatea de majorare a

sferei de cunoaştere avem de multe ori dificultăti în cunoaşterea pieţei de produse similare dat

fiind costurile de obţinere a informaţiilor. Acest procedeu este mai putin folosit.

Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai raspandita deoarece

presupune cunoasterea a valorilor la punerea in functiune, verificarea veridicitatii

acestora.Reactualizarea se face prin indici de reactualizare .La HGR 945/1990 ; HGR

26/1992 si LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin lege cu conditia verificarii

pretului pe produs pe piata de desfacere. Cand aceste preturi de pe piata au fost mai mici

deacat valorile de inlocuire s-au trecut preturile de pe piata.

Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care diferentele

dintre metoda indiciala si cele mai precise sunt relativ mici si nu pot modifica prea mult

valorile ramase actualizate.

35


6. STUDIU DE CAZ

EVALUAREA TERENULUI CONSTRUIT ŞI NECONSTRUIT CONFORM PLANULUI CADASTRAL ANEXAT, DELIMITAT DE STRĂZILE PALAT, SF. CONSTANTIN, SF LAZĂR ŞI PALATUL

CULTURII DIN IAŞI

1. Elementele introductive și sinteza lucrării

Subsemnatul, inginer, Casian Alexandru, domiciliat în Iaşi, Aleea Copou nr.4. bis,

expert tehnic judiciar în specialitatea construcţii civile şi industriale, având legitimaţia

numărul 1392-4871 din 01.0S.2000 emisă de Ministerul Justiţiei membru al Corpului

Experţilor Tehnici din România, filiala Iaşi, legitimaţia nr. 4 din 17.01.1997 în baza comenzii

nr. 102641 din 02.12.2004 a Primăriei Municipiului Iaşi şi a Contractului de prestări servicii

nr. 62/2004 am fost desemnat să întocmescă un raport de expertiză şi evaluare cu următorul

obiectiv: Evaluarea terenului construit şi neconstruit conform planului cadastral anexat,

delimitat de străzile Palat, Sf. Constantin, Sf Lazăr şi Palatul Culturii din Iaşi.

1.2. Obiectul supus evaluării şi scopul lucrării

Evaluarea este necesară în vederea încheierii unui contract de asociere între Primăria

Municipiului Iaşi şi S.C. Iulius Group S.R.L. pentru edificiul ansamblului Madison, actualul

Palas în vederea reabilitării urbanistice şi arhitecturale a zonei municipale din perimetrul

străzilor mai sus menţionate, care să conducă la creşterea bazei materiale a Consiliului Local

prin atragerea şi participarea capitalului privat la crearea unor noi locuri de muncă,

dezvoltarea unor activităţi de producţie, spaţii comerciale, locative, parcări auto, baze de

agrement şi altele, făcând posibilă înscrierea lor în circuitul intern şi internaţional, degrevând

în acelaşi timp bugetul local de cheltuielile necesare pentru lucrările tehnco-edilitare şi care

vor ridica gradul de civilizaţie şi confort al populaţiei municipiului laşi.

1.3. Data evaluăriiEvaluarea terenului construit şi neconstruit conform planului cadastral anexat,

delimitat de străzile Palat, Sf. Constantin, Sf Lazăr şi Palatul Culturii din Iaşi a fost realizată

la data de 02.12.2004.

36


1.4. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării Comanda nr. 102641 din 02.12.2004 a Primăriei Municipiului Iaşi către Filiala laşi a

Corpului Experţilor Tehnici din România;

Contractul pentru executarea lucrării de expertizare nr. 62/2004 încheiat între

Primăria Municipiului Iaşi şi Filiala Iaşi a Corpului Experţilor Tehnici din România;

Planurile cadastrale nr. 87/1989 primite de ICPROM Iaşi pe care sunt poziţionate

lucrările tehnico-edilitare: apa, canalizare, termoficare, telefonice, gaze naturale şi

electrice;

Planul de situaţie - Zona Ştrand Iaşi, întreţinut de Domnul ing. A. Popia, cuprinzând

suprafaţa terenului constuit şi neconstruit şi delimitare zonei supuse expertizării;

Tabel cu bunurile imobile ce fac parte din domeniul public al municipiului Iaşi,

reactualizat pentru construcţiile existente în zonă: teatrul de vară, patinoarul artificial,

ştrandul municipal şi spaţiile verzi;

Buletin documetar nr. 46 din martie 1998, în care este redată metoda comparaţiei prin

bonitare pentru determinarea terenurilor intravilane, având la bază metodologia

elaborată în baza HG 834/1991 şi a criteriilor Ministerului de Finanţe nr. 2665/1992 şi

Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului nr. l/C/311/1992;

Constatările expertizei asupra construcţiei şi terenului situat în perimetrul străzilor

Palat, Sf. Constantin, Sf. Lazăr şi Palatul Culturii din Iaşi.

2. ConstatăriiTerenul construit şi neconstruit supus evaluării are o suprafaţă de 119.392 m.p.

conform planului de situaţie prevăzut de DL ing. A. Popia, din care:

Teren în pantă de până Ia 5 % favorabil construcţiilor =102.089 m.p.

Teren în pantă între 25 % şi 44 % nefavorabil, necesitând reabilitări speciale

constructive = 17.303 m.p.

Terenul face parte din zona I a municipiului Iaşi şi beneficiază de toate utilităţile

necesare construcţiilor noi, apă, canalizare, gaze naturale, termofîcare, electricitate şi

telefonie, care în marea lor majoritate perimetrează zona de construcţie, aflandu-se la o

distanţă medie între 200-500 m.

Străzile Palat, Sf. Constantin, Sf. Ia/ar sunt asfaltate, de mare circulaţie auto.

Zona ce urmează a se reabilita din punct de vedere urbanistic şi arhitectural se află la

intersecţia străzilor mai sus menţionate, având destinaţie comercială şi de agrement pentru

populaţia municipiului Iaşi.

37


Conform planului urbanistic nu există restricţii de folosire decât în ceea ce priveşte

eventuale vestigii istorice ce vor fi găsite pe acest amplasament, avându-se în acelaşi timp

grijă pentru asigurarea conservării celor existente: Palatul Culturii, biserica Sf Nicolac

Domnesc şi Biserica Sf. Lazăr.

Aspectul urbanistic şi estetic al imobilelor din zonă şi vecine este civilizat,

predominante fiind monumentele istorice şi blocurile de locuinţe cu parter + 6-8 nivele.

în general zona este dominată de clădiri de cultură - Teatrul de Vară, baze de agrement -

patinoar, terenul de tenis, baschet, bazin de înnot pentru adulţi, bazin de înnot pentru copii,

bazin olimpic. Iac de canotaj, popicarie şi altele.

Terenul este construibil între 45-60% şi nu este poluat cu reziduri. Din punct de

vedere geotehnic, terenul cu panta până la 5% este amplasat într-o zonă unde pânza de apă

freatică este Ia nivelul cotei de fundare.

Gradul seismic al zonei este de 8 pe scara Richter.

Regimul de înălţime construibil este pentru clădiri cu parter plus 1 - 3 nivele.

Din punct de vedere socia, municipiul Iaşi este o localitate cu şomaj ridicat cu peste 10%

din populaţia activă.

Terenul din zonă este destinat locuinţelor colective, spaţiilor comerciale şi bazelor de

agrement şi se află situat în apropierea bulevardelor Ştefan cel Mare şi Sfânt., Anastasie Panu

şi Centru Civic al Municipiului Iaşi.

3. Metoda de evaluare La evaluarea terenului construit şi neconstuit în suprafaţă de 119.392 m.p. s-a utilizat

metoda comparației prin bonitate , având la bază metodologia elaborată prin HG

834/1991, criteriile Ministerului de Finanțe nr. 2665/1992 şi Ministerului Lucrărilor Publice

şi Amenajării Teritoriale nr 311/1992.

Relaţia de calcul este următoarea:

Vp = K x ( A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P) xMxFxGsxNxGoxCrxUxZ

în care:

K - coeficient de actualizare a valorii de bază

K=curs BNR la data evaluării LEI/USD – 3.73 lei

A - valoarea de bază a terenului;

II.B. Municipii cu peste 200.000 locuitori................................................................0,9

Zona I A- 0,9 x 340.000 lei/mp= 306.000 lei/mp

S - Instalaţii sanitare, apa şi canalizare - între 200-500 m.........................................8,35%

38


G - Gaze naturale - între 200-500 m .......................................................................8,35%

T - Termoficare - între 200 şi 500 m .......................................................................3,35%

E - Electricitate - între 200-500 m ............................................................................3,35%

Tf- Telefonice - între 200-500 m ........................................................................... 1,70%

D - Tipul de drum la care are acces terenul – asfalt ..............................................16,70%

B - Dimensiuni, forme, proporţii şi orientarea terenului -

teren colţ a trei străzi – comercial............................................................ +10,00%

R - Restricţii de folosire conform planului urbanistic -

Construibil, condiţionai şi cu restricţii ............................................-20,00%

C - Suprafaţă adecvată în cadrul urban, în funcţie de utilizarea şi poziţia specifică a terenului

- zona I locuinţe, clădiri, servicii şi baze de agrement........................................... + 5,00%

V - Aspectul urbanistic şi estetic al imobilelor vecine – civilizat...............................0,00%

P - Poluare -................................................................................................................-

A(l+0,0835+0,0835+0,0335+0,0335+0,0170+0,167+0,10-0,20+0,05)=306.000 lei/m.p. x 1,368

M - Coeficient privind ponderea suprafeţeie terenului construibil faţă de toată suprafaţa

terenului evaluat

Construibil între 45-60%.....................................................................................1.00

F - Coeficient privind natura terenului

Teren cu pânză freatică la nivelul cotei de fundare ............................................0.85

Gs - Coeficient privind gradul seismic al zonei

Pentru gradul 8...................................................................................................0,96

H - Coeficient privind regimul de înălţime

Parter + 1-3 nivele .............................................................................................1,00

G0 - Coeficient privind starea terenului

a) Teren ocupat cu dotări şi construcţii

ce nu necesită dezafectări................................................................................0.80

b) pentru teren în pantă

nefavorabil, necesită rezolvări speciale constructive ........................................0.95

Cr - Coeficient special de respingere

juridice ...................................................................................................................-

de perspectivă socială - localitate cu şomaj ridicat............................................0,70

U - Utilizarea terenului

39


zona împădurită pentru consolidarea terenului în panta ..................................1,50

Z - Coeficient de zonă, indifeent de utilizarea terenului- Zona I................................3,00

MxFxGsxHxG0xCrxUxZ=1,95

Vp - 306.000 lei/mp x 3,73 x 1,368 x 1,95 =2.559.260 lei/mp

79.08 euro/mp

106,83 usd/mp

1. Valoarea terenului cu pantă de 5%

102.089 m.p. x 2.559.260 lei/m.p. = 261.272.294.140 lei

2. Valoarea terenului cu pantă cuprinsă între 25 - 44 %

Vp = K x (A-S+G+T+E+Tf+D+B-R+C+V+P) xMxFxGsxNxGoxCrxUxZ

K - coeficient de actualizare a valorii de bază

K=curs BNR la data evaluării LEI/USD – 3.73 lei

A - valoarea de bază a terenului;

II.B. Municipii cu peste 200.000 locuitori 0,9

Zona I A- 0,9 x 340.000 lei/mp= 306.000 lei/mp

S - Instalaţii sanitare, apa şi canalizare - între 200-500 m.........................................8,35%

G - Gaze naturale - între 200-500 m .......................................................................8,35%

T - Termoficare - între 200 şi 500 m .......................................................................3,35%

E - Electricitate - între 200-500 m ............................................................................3,35%

Tf- Telefonice - între 200-500 m ........................................................................... 1,70%

D - Tipul de drum la care are acces terenul – asfalt ..............................................16,70%

B - Dimensiuni, forme, proporţii şi orientarea terenului -

Nefavorabil, în pantă, greu de organizat..................................................... -5,00%

R - Restricţii de folosire conform planului urbanistic -

Construibil, condiţionai şi cu restricţii ...............................................-30,00%

C - Suprafaţă adecvată în cadrul urban, în funcţie de utilizarea şi poziţia specifică a terenului

- zona I locuinţe individuale, zonă împădurită....................................................... + 3,00%

V - Aspectul urbanistic şi estetic al imobilelor vecine – civilizat...............................0,00%

P - Poluare -................................................................................................................-

A(l+0,0835+0,0835+0,0335+0,0335+0,0170+0,167-0,5-0,30+0,03)=306.000 lei/m.p. x 1,098

40


M - Coeficient privind ponderea suprafeţeie terenului construibil faţă de toată suprafaţa

terenului evaluat

Construibil între 45-60%.....................................................................................0.75

F - Coeficient privind natura terenului

Pentru teren macroporic sensibil la înmuiere .....................................................0.70

Gs - Coeficient privind gradul seismic al zonei

Pentru gradul 8...................................................................................................0,96

H - Coeficient privind regimul de înălţime

Parter + 1-3 nivele .............................................................................................1,00

G0 - Coeficient privind starea terenului

a) Teren ocupat cu dotări şi construcţii

ce nu necesită dezafectări................................................................................1,00

b) pentru teren în pantă

nefavorabil, necesită rezolvări speciale constructive ........................................0,70

Cr - Coeficient special de respingere

juridice ...................................................................................................................-

de perspectivă socială - localitate cu şomaj ridicat............................................0,70

U - Utilizarea terenului

zona împădurită pentru consolidarea terenului în panta ..................................1,50

Z - Coeficient de zonă, indifeent de utilizarea terenului- Zona I................................3,00

MxFxGsxHxG0xCrxUxZ=0,741

Vp - 306.000 lei/mp x 3,73 x 1,098 x 0,741 = 928,647 lei/mp

24,12 Euro/m.p.,

32,58 usd/m.p.)

Valoarea terenului ca pantă cuprinsă între 25 - 44 %

17.303 m.p. x 928,647 lei/m.p. = 16,068,379,041 lei

Total I + II = 277,340,673,181 lei (119.392 m.p. teren construit si neconstruit)

(2.322.942lei/m.p.; 60.34 euro/m.p ;(81.51 usd/m.p.)

41


4. Construcții aflate pe teren

Pe suprafaţa de teren de 119.392 m.p. sunt realizate construcţii cu următoarele destinaţii:

Clădire Suprafață/mp Valoare/lei

Teatrul de vară 2.102 4.698.566.974

Patinoarul artificial 2.195 1.768.904.004

Ştrandul municipal 24.516 9.412.075.886

Spaţii verzi -

Total 15.879.546.864

Având în vedere că o serie de obiective (teren de tenis, baschet, cămine canalizare,

împrejmuiri, mantinelă, conducte canalizare şi apă, spaţii verzi) nu fac parte din suprafaţa

constuită, au fost incluse doar cu valoarea lor. Suprafaţa de teren constuit şi neconstuit a fost

calculată comparativ delimitării şi suprafeţei incluse în planul de situaţie întocmit de Dl. ing.

A. Popia şi anexat prezentului raport de expertiză.

Valoarea actualizată a acestor constucţii este de 15.879.546.864 lei conform

inventariului domeniului public al municipiului Iaşi, reactualizat şi însuşit prin Hotărânîa

Consiliului Local nr. 484/2004.

42


5.Concluzii

În urma constatărilor efectuate asupra tereneului construit şi neconstruit din Iaşi,

delimitat de străzile Palat, Sf Constantin, Sf. Lazăr, în suprafaţă totală de 119.392 m.p..

expertiza stabileşte că valoarea la nivelul lunii noiembrie 2004 este de 277.340.673.181 lei,

respectiv 7.435.406 milioane de euro din care:

I. Teren construit şi neconstruit cu o pantă de până la 5% (102.089 m.p.) cu o valoare

de 261.272.294.140 lei.

II. Teren construit şi neconstruit cu o pantă între 25 -44 (17.303 m.p.) cu o valoare de

16.068.379.041 lei.

43


BIBLIOGRAFIE:

1. Bucătaru Dumitru, Evaluarea întreprinderii, Editura Junimea, Iaşi 2009

2. Bucătaru Dumitru, Finanţele întreprinderii, Editura Junimea, Iaşi, 2009

3. Bucătaru , Dumitru.– Gestiunea financiară a Întreprinderii , Editura Junimea , Iaşi , 2009

4. Cristea, Horia; Ştefănescu, Nicolae, Finanţele întreprinderii, Editura CECCAR,

Bucureşti, 2003

5. Dumitrean Emilian, Contabilitate financiară, Editura Sedcom Libris, Iaşi 2008

6. Feleagă Niculae, Malciu Liliana, Recunoaştere, evaluare şi estimare în contabilitatea

internaţională, Editura CECCAR, Bucureşti ,2004

7. Olaru Gabriela Daniela, Radu Florin etc , Contabilitate financiară – Aplicaţii şi studii de

caz, Editura Tehnopress, 2007

8. Stancu, Ion, Gestiunea financiară a agenţilor economici, Ed. Economică, Bucureşti, 2001

9. H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor

10. DECIZIA 79/ 1992 a C.P.M.Bucureşti

11. Raport de expertiză tehnică

44


45

Evaluarea activelor corporale

Documents

Transcript of Evaluarea activelor corporale