Etapele parcurse pentru obtinerea unei autorizatii de construire

Etapele ce se parcurg pentru obtinerea unei autorizatii de construire sunt urmatoarele:· Realizare cadastrul teren/ imobil in cazul in care acesta nu este realizat;· Realizarea cerere obtinere certificat de urbanism– obtinere certificat de urbanism;· Alegere proiectant( e de preferat selectarea inca de la inceput a acestuia);· Eliberarea certificatului de urbanism de catre primarie;· Obtinerea avizelor si acordurilor mentionate si solicitate prin certificatul de urbanism;· Realizare documentatie de catre proiectanti pentru obtinere avize;· Obtinere avize si acorduri;· Intocmire proiect tehnic faza PAC– proiect pentru autorizatia de construire;· Plata taxa autorizatie si taxa timbru Ordinul Arhitectilor din Romania—OAR;· Depunere documentatie ,conform certificat de urbanism, in vederea obtinerii autorizatiei de

constructie;· Eliberarea autorizatiei de construire;· Realizare proiect tehnic pentru executarea imobilului;· Anuntarea inceperii executiei imobilului la inspectoratul de stat pentru constructii si primarie;· Selectarea executantului;· Selectarea dirigintelui de santier;· Inceperea executiei imobilului.              Cele de mai sus sunt etapele principale necesare a se parcurge pentru obtinerea autorizatiei de construire

Certificatul de urbanism

este acel act informativ eliberat de catre primarie prin intermediul caruia sunt oferite informatii cu privire la limitarile de a construi, precum si ce avize si acorduri sunt necesare a se lua.              In certificatul de urbanism se precizeaza informatii despre dreptul de a construi , cum ar fi:· Natura terenului pe care se doreste a se amplasa constructia: intravilan, extravilan, agricol sau

construibil;· Informatii privind retragerile;· Informatii privind regimul de inaltime maxim permis;· Informatii privind POT– procentul de ocupare a terenului(rezulta amprenta maxima pe care este voie

să se construiasca);· Informatii cu privire la CUT– coeficientul de utilizare a terenului(rezulta cat de mult am voie de

construiesc);· Informatii cu privire la avizele si acordurile care trebuiesc luate;              Pentru eliberarea certificatului de urbanism sunt necesare minim urmatoarele documente:· Copie act proprietate· Copie cadastru teren si constructie(daca exista);· Copie act de identitate beneficiar;· Cerere tip completata; · Este de preferat si se solicita in ultimul timp un memoriu de arhitectura si planuri de situatie cu

exemplificarea si descrierea constructiei care se doreste a fi realizata;              Certificatul de urbanism este primul demers necesar a se realiza in vederea  obtinerii autorizatiei de construire. Este de preferat sa va cautati un proiectant care sa va sfatuiasca inainte de a se solicita certificatul

Catre,Presedintele Consiliului Judetean

Primarul∗)

CEREREPENTRU EMITEREA CERTIFICATULUI DE URBANISM

Subsemnatul(1)cu domiciliul(2)/sediul

in judetul municipiul / orasul / comuna satul sectorul cod postal strada nr. bl. sc. et. ap. telefon/fax e-mail ,

In conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991, privind autorizarea executarii lucrarilorde constructii, cu modificarile si completarile ulterioare, solicit emiterea

CERTIFICATULUI DE URBANISM

Pentru imobilul-teren si/sau constructii-situat in judetul municipiul/orasul/comuna satul sectorul cod postal strada nr. bl. sc. et. ap. sau identificat prin(3)

,

Suprafata terenului pentru care solicit certificatul de urbanism este de m2

Solicit certificatul de urbanism in scopul(4) :

Anexez(3):

SEMNATURA

Data

∗ Se completeaza, dupa caz: -Primarul General al municipiului Bucuresti

-Primarul sectorului al municipiului Bucuresti-Primarul municipiului -Primarul orasului -Primarul comunei

PRECIZARIprivind completarea formularului

"CEREREPENTRU EMITEREA CERTIFICATULUI DE URBANISM"

1)- Numele si prenumele solicitantului:- persoana fizica sau- reprezentant al firmei (persoana juridica), cu precizarea denumirii acesteia si a calitatii

solicitantului in cadrul firmei.

2)- Pentru persoana fizica, se completeaza cu date privind domiciliul acesteia;- Pentru persoana juridica se completeaza cu date privind sediul social al firmei.

3)- Alte elemente de identificare, in situatia in care adresa postala nu asigura identificarea imobilului:

- fisa bunului imobil, sau- extras de Carte Funciara, sau- elemente de reper, general cunoscute, sau- numarul de ordine si suprafata de teren inscrise in Registrul agricol, sau- plan topografic, sau- plan de situatie din cadrul unor studii si/sau planuri urbanistice elaborate in zona.

Pentru localitatile care dispun de planuri topografice, se vor anexa planuri la scara 1:500 si1:2000, cu indicarea imobilului.

4)- Se completeaza cu elemente care definesc scopul emiterii certificatului de urbanism, selectate din urmatoarele categorii (pozitiile 4.1.- 4.5.):

4.1. Autorizarea executarii lucrarilor de constructii

4.1.1. Lucrari de construire - se vor inscrie denumirea investitiei si se va specifica in care categorie se incadreaza, conform enumerarii de mai jos

a)- lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora;

b)- lucrari de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, care urmeaza sa fie efectuate la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, stabilite conform legii;

c)- lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare si reabilitare, privind cai de comunicatie, retele si dotari tehnico-edilitare, noi capacitati de producere, de transport, de distributie a energiei electrice si/sau termice, precum si de reabilitare si de retehnologizare a celor existente;

d)- imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri, piete si alte lucrari de amenajare a spatiilor publice;

e)- lucrari de foraje si excavari necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, prospectiunilor geologice, exploatarilor de cariere, balastiere, sonde de gaze si petrol, precum si alte exploatari;

f)- lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu necesare in vederea organizarii executarii lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate odata cu acestea;

g)- organizarea de tabere de corturi, casute sau rulote;

h)- lucrari de constructii cu caracter provizoriu, chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere situate pe caile si spatiile publice, corpuri si panouri de afisaj, firme si reclame, precum si anexele gospodaresti ale exploatatilor agricole situate in extravilan;

i)- cimitire - noi si extinderi.

4.1.2. Lucrari de desfiintare - se va inscrie denumirea constructiei/amenajarii si se va specifica in care categorie se incadreaza, conform enumerarii de la pct. 4.1.1.

4.2. - Operatiuni notariale privind circulatia imobiliara (vanzari, cumparari, concesionari, cesionari, dezmembrari, parcelari, comasari, partaje, succesiuni etc.).

4.3. - Adjudecarea prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice.

4.4. - Cereri in justitie.

4.5. -Alte scopuri.

             PUD-ul nu face parte din proiectul tehnic ci in anticipeaza si il descrie in mod global. In Romania reglementarile urbanistice din domeniul constructiilor se pot face pe o regiune mai mare(plan urbanistic general), pe o zona anume(plan urbanistic zonal) sau punctual(plan urbanistic de detaliu). Planul urganistic general-PUG-ul se realizeaza de obicei la solicitarea autoritatilor locale si se refera la o regiune mai mare(cum ar fi o comuna, oras,etc…). Planul urbanistic zonal: PUZ se refera la reglementarile de pe o zona mai mica(cateva strazi, un complex residential sau industrial) si se poate face atat la solicitarea autoritatilor locale cat si la solicitarea investitorilor. Planul urbanistic de detaliu –PUD-stabileste norme urbanistice la nivelul unei constructii, a unei strazi, a unui grup de constructii . 

Acte necesare in vederea obtinerii autorizatiei de construire               Dosarul pentru obtinerea autorizatiei de construire este format din:

- cerere autorizatie de construire, - copie act identitate beneficiar/ solicitant, - copie legalizata act de proprietate(contract de vanzare cumparare, certificate mostenitor), - copie dupa certficatul de urbanism, - avizele si acordurile mentionate in certificatul de urbanism,- acordul bancii ipotecare daca este cazul, - studiu geotehnic, - dovada de luare in evidenta de la ordinul arhitectilor, - dovada platii taxelor : de autorizatie si catre OAR,- proiect arhitectura– piese scrise si desenate faza PAC, - proiect rezistenta– piese scrise si desenate faza PAC,- proiect instalatii faza PAC– piese scrise si desenate faza PAC, - expertiza tehnica daca este cazul, referat verificare proiecte+copie legitimatie .

 

             Autorizatia de construire se da in baza legii 50 privind autorizarea lucrarilor in constructii şi este acel act care confera dreptul de a construi un imobil.Este eliberata de catre Primaria localitatii/sectorului pe raza caruia se afla terenul pe care urmeaza a se construi şi se poate transmite dreptul de construi odata cu transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului.              Autorizatia de construire are o valabilitate limitata si se poate prelungi. Durata de executie si valabilitatea ofertei se cere de catre beneficiar.                          Autorizatia de construire se elibereaza pe baza avizelor si acordurilor luate si a proiectului tehnic .              Autorizatia de construire se elibereaza/emite la solicitarea beneficiarului.              Dosarele pentru autorizatia de construire se intocmesc de catre proiectanti autorizati.              Dupa obtinerea autorizatiei de construire  beneficiarul trebuie sa anunte inceperea executiei lucrarilor la primarie si inspectoratul de stat pentru constructii cu minim 10 zile inainte de inceperea lucrarilor.              Pentru obtinerea autorizatiei de construire se plateste o taxa pentru autorizatia de construire care este in cuantum de 0.5% pentru persoane fizice si 1% pentru persoane juridice. Alturi de aceasta se plateste si o taxa catre ordinal arhitectilor din Romania– OAR .              Orice proiect realizat pentru obtinerea autorizatiei de construire este luat in evidenta de catre Ordinul arhitectilor din Romania.              Dosarul pentru obtinerea autorizatiei de construire este format din: cerere autorizatie de construire, copie act identitate beneficiar/ solicitant, copie legalizata act de proprietate(contract de vanzare cumparare, certificate mostenitor), copie dupa certficatul de urbanism, avizele si acordurile mentionate in certificatul de urbanism, acordul bancii ipotecare daca este cazul, studiu geotehnic, dovada de luare in evidenta de la ordinul arhitectilor, dovada platii taxelor : de autorizatie si catre OAR, proiect arhitectura– piese scrise si desenate faza PAC, proiect rezistenta– piese scrise si desenate faza PAC, proiect instalatii faza PAC– piese scrise si desenate faza PAC, expertiza tehnica daca este cazul, referat verificare proiecte+copie legitimatie .              Pentru obtinerea autorizatiei de construire se depun la primarie 2 dosare: un orginal si o copie; unul din dosare ramane in arhiva primariei si altul se intoarce stampilat si aprobat catre beneficiar.              Obtinerea autorizatiei de construire este obligatorie. Realizarea de constructii fara obtinerea

Proiectul tehnic este elementul principal care sta la baza dosarului depus pentru obtinerea autorizatiei de construire.

                          Proiectul tehnic este realizat de catre  o echipa de proiectanti , absolventi ai unor facultati de profil: Arhitect;Instalator; Structurist.              Proiectul tehnic pentru obtinerea autorizatiei de construire este format din:· *  proiect arhitectura(acesta se verifica de verificatori avizati conform legii):         ·        *  Piese scrise: Lista semnaturi; memoriu arhitectura, programul de control al calitatii;·        *  Piese desenate: plan de incadrare in zona, plan de situatie, planuri de nivel, fatade, sectiuni;· Proiect rezistenta(acesta se verifica de verificatori avizati conform legii):·        * piese scrise: lista semnaturi, memoriu de rezistenta, programul de control al calitatii;breviar de

calcul·        * piese desenate: planuri de fundatie si sectiuni;· Proiect instalatii(acesta se verifica de verificatori avizati conform legii):·        * piese scrise: lista semnaturi, memoriu de instalatii pe specializari: sanitare, termice, electrice,

programul de control al calitatii;breviar de calcul;·        * piese desenate: scheme tehnologice.              Proiectul tehnic completat cu detaliile de executie stau la baza executarii constructiei. Este interzisa executia unei constructii  fara ca aceasta sa se faca fara urmarirea unui proiect tehnic.              Proiectul tehnic se realizeaza urmand prevederile din certificatul de urbanism, a normelor si normativelor in viguare(valabile in domeniul proiectarii constructiilor ) a limitelor date de catre institutiile avizatoare si dorintele clientilor.              Proiectul tehnic este stampilat de o serie de verificatori cum ar fi: verificator rezistenta, verificator pompieri, verificatori arhitectura.Acestia nu pot fi si realizatori ai proiectului. Verificatorii sunt atestati de catre comisii ale MLPTL. Un rol important il are si inspectoratul de stat pentru constructii.              Pe baza proiectului tehnic si a cantitatilor—consumurilor rezultate din acesta se poate estima durata de executie si costul executiei.              Proiectul tehnic se realizeaza la solicitarea beneficiarului

Avizele si acordurile pentru obtinerea autorizatiei de construire se elibereaza de catre institutii specializate. Avizele si acordurile sunt mentionate in certificatul de urbanism.              Este interzisa eliberarea autorizatiei de construire fara a fi luat toate avizele mentionate in certificatul de urbanism.              Avizele si acordurile sunt mentionate in certificatul de urbanism.              Avizele si acordurile cele mai uzuale sunt:· detinatorii de retele si utilitati: apa, gaz, canalizare, curent electric, drumuri, salubritate;· Inspectoratul de stat pentru constructii;· Mediu;· Sanatatea populatiei;· Protectia civila;· Combaterea si prevenirea incendiilor;· Telefonie; Apele romane.              Pentru a downloada fisele tehnice necesare eliberarii avizelor de mai sus intrati pe www.proiectare-constructii.ro si pe www.proiectare-constructii.eu.              Pentru eliberarea avizelor este necesar a se completa fisele tehnice de catre un proiectant autorizat(arhitect) . Alaturi de fisele tehnice se mai depune certificatul de urbanism, memoriu de arhitectura si planuri care sa descrie lucrarea

Ce trebuie scris in mod obligatoriu pe bannerul– anuntul– plancarda de informare a lucrarii ce se executa

Este obligatoriu ca inainte de inceperea executiei unei constructii pe santier sa se monteze o plancarda cu urmatorul continut:· Tipul si denumirea investitiei, regim de inaltime, functiune;· Adresa la care se realizeaza imobilul;· denumirea investitorului/ beneficiarului, date de contact ;· Denumirea proiectantului general , date de contact ;· Numarul autorizatiei de construire, data eliberarii, durata de valabilitate si cine a eliberato;· Data inceperii executiei si data estimata a finalizarii.              Afisare acestor lucruri in mod vizibil este obligatorie.

Faza sau faze determinante               Fazele determinante se stabilesc de proiectanti pe specializari: arhitectura, rezistenta, instalatii. Acestea se realizeaza la acele etape ale lucrarilor care afecteaza iremediabil executia in continuare a lucrarilor. Fazele determinante fac parte in mod obligatoriu din proiectul tehnic.              Fazele determinante intalnite de obicei sunt urmatoarele:· trasare constructiei;· Verificarea naturii terenului de fundare si stabilirea corespondentei cu studiul geotehnic realizat si

utilizat la faza de proiect;· Realizarea fundatiilor armate si nearmate;· Realizarea stalpilor si peretilor(lucrari care dupa turnare raman ascunse si nu mai pot fi verificate);· Realizarea placilor din beton armat(lucrari care dupa turnare raman ascunse si nu mai pot fi verificate);· Realizarea sarpantei;· Verificarea si realizarea probelor de presiune la instalatiile sanitare , termice si incendiu;· Realizarea probelor la instalatiile electrice;· Verificarea trasarii peretilor de compartimentare.              La fazele determinante participa de obicei:· inspectorul din partea inspectoratului de stat pentru constructii;· Proiectantul lucrarii;· Beneficiarului investitiei;· Executantul;· Dirigintele de santier(sau dirigintii de santier);· Responsabilul tehnic cu executia.              Fazele determinante se incheie cu realizarea unui proces verbal. In cazul in care executia nu este realizata corespunzator faza determinanta se respinge si se sanctioneaza persoana responsabila– sau persoane

Cartea tehnica a constructiei.                   INTOCMIREA  CARTII  TEHNICE  A  CONSTRUCTIEI  SI  RECEPTIA LUCRARILOR  EXECUTATE            Cartea  tehnica  a  constructiei  reuneste  ansamblul  documentelor  tehnice  referitoare  la  proiectarea,  executia,  receptia,  exploatarea  si  urmarirea  comportarii  in  timp  a  constructiei  si  instalatiilor  aferente  acesteia   si trebuie  sa  cuprinda  toate  datele  si  informatiile  necesare  pentru  identificarea  si  evaluarea  starii  tehnice  a  evolutiei  ei  in  timp.         CUPRINSUL   CARTII   TEHNICE   A   CONSTRUCTIEI   -  conform  Anexei  nr.  6  la  HGR  273/1994  care aproba  “Regulamentul  de  receptie  a  lucrarilor  de  constructii  si instalatii  aferente   acestora”,  este  urmatorul:     - Centralizatorul  cartii  tehnice  (fisa  cu  date  sintetice  privind  constructia,  borderoul  general  al dosarelor  cu  documentatia  de  baza  si  copiile  borderourilor  fiecarui  dosar  in  parte  ).              Capitolul  “A” -Documentatia privind  proiectarea :

- acte  referitoare  la  tema  de  proiectare  si  amplasarea  constructiei;- avize  care  au  fundamentat  elaborarea  proiectului;-  documentatia  tehnica  a  constructiei  efectiv  realizate  ( arhitectura,  detalii  de  executie 

pentru  structura  de  rezistenta,  schemele  de  instalatii ) ,  cu toate  modificarile  aduse  pe  parcursul  excutiei  de  catre  proiectant,  constructor  sau  beneficiar  (  investitor )  prin  dispozitii  de  santier  sau  proiecte  modificatoare;

- breviarele  de  calcul  pe  specialitati;- indicarea  distincta  a  diferentelor  fata  de proiectele  tehnice  si  detaliile  de  executie  initiale, 

cu  precizarea  cauzelor  care  au  condus  la  aceste  diferente;- caietele  de  sarcini  privind  executia  lucrarilor.

              Capitolul  “B”  Documentatia  privind  executia:- autorizatia  de  construire  (  inclusive  planurile-anexa  vizate  spre neschimbare  );

procesul  verbal  de  predare  a    amplasamentului  si   reperul  de  nivelment  general ;- procesele  verbale  de  receptie  a  terenului  de  fundare,  a  fundatiilor,  a  structurii de 

rezistenta  si a  lucrarilor  ascunse,  procesele  verbale  de  admitere  a  fazelor  determinante  ale  executiei;

-  in  situatia  cand  executia  lucrarilor  de  construire  nu  a  fost  urmarita  de  un  diriginte  de  santier  atestat  si  nu  s-au  incheiat    procesele  verbale  pentru  fazele  determinante  si  lucrarile  ascunse,  comisia  pentru  receptia  lucrarilor  va  solicita  elaborare  unei  expertize  tehnice  care  sa  ateste  calitatea  executiei;  dupa  caz  expertiza  tehnica  va  preciza  solutiile  de  remediere  care  se  impun  si   va  cuprinde procesele  verbale  care  sa  certifice  executare  intocmai  a  acestora;

- certificatele  de  calitate ,  condica  de  betoane,  rezultatul  incercarilor  de  rezistenta,  ale  betoanelor,  certificatele   de  calitate  pentru  materialele  puse  in  opera,  registrul  proceselor  verbale  de   lucrari  ascunse,  notele  de  constatare,ale  autoritatilor  de  control,  registul  de  dispozitii  si  note  de  santier,  jurnalul  principalelor  evenimente  (  inundatii,  seisme,  temperature  excesive,  etc.),  caietele  de  atasament  s.a.

- procesele  verbale  privind  montarea  instalatiilor  de  masurare    prevazure prin proiectul de urmarire in timp a comportarii constructiei,inclusive citirile initiale de la care incep masuratorile(daca este cazul).-expertiza tehnica,verificari de teren sau cercetari suplimentare,necesare ca urmare a unor accidente tehnice sau a unor greseli tehnice(daca este cazul);             Capitolul”C”-Documentatia privind receptia lucrarilor executate:

-procese verbale de receptie la terminarea lucrarilor si cel final;-alte acte incheiate ca urmare a cererilor comisiilor de receptie privind verificari sau cercetari

suplimentare,cu indicarea rezultatelor acestora si a modului de rezolvare.             Capitolul”D”- Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp:

- prevederile scrise ale proiectantului privind urmarirea comportarii constructiei,instructiunile de exploatare si intretinere,lista prescriptiilor tehnice de baza care trebuie respectate pe timpul exploatarii constructiei;

- proiectele de modificare a constructiei dupa receptia finala(cand este cazul);

- acte de constatare a eventualelor deficiente aparute dupa receptia finala si masurile de interventie luate;

- procese verbale de predare-primire a constructiei la schimbarea proprietarului-  Proiectul de urmarire speciala a constructiei daca este cazul;

-  Procesul verbal de predare primire aparatelor de urmarire a constructiei;

-  Referat cu concluzii anuale si finale asupra urmaririi speciale;

-  Procese verbale de predare primire in cazul schimbarii executantului;

-  Jurnalul evenimentelor intocmit conform formulat tip.