IROVAL - CERCETĂRI ÎN EVALUARE

MODULUL 201

EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

Colecţia Biblioteca 2008

IROVAL – CERCETĂRI ÎN EVALUARE

MODULUL 201

EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

Colecţia Biblioteca 2008

Ediţia aprilie 2008

Autor: Gheorghe BĂDESCU – MAA, FRICS

Revizuit şi completat: dr. ec. Sorin V. STAN – IROVAL

Cuprins

Partea I – Introducere

1. EVALUAREA SI PIAŢA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

2. PROCESUL DE EVALUARE

3. CULEGEREA ŞI ANALIZA DATELOR

Partea II – Descrierea şi inspecţia proprietăţilor imobiliare

4. DESCRIEREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

4.1 ANALIZA VECINĂTĂŢILOR

4.2 DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI

4.3 DESCRIEREA CLĂDIRII

4.4 STILUL ŞI FUNCŢIONALITATEA CLĂDIRII

5. INSPECŢIA CONSTRUCŢIILOR CIVILE ŞI INDUSTRIALE

Partea III – Abordări în evaluarea proprietăţilor imobiliare

6. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE

7. ABORDAREA PRIN VENIT

7.1 TEHNICI ALE VALORII ACTUALIZATE

7.2 ESTIMAREA VENITURILOR ŞI CHELTUIELILOR

7.3 CAPITALIZAREA DIRECTĂ

7.4 ACTUALIZAREA

8. ABORDAREA PRIN COST

8.1 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

8.2 EVALUAREA TERENULUI

8.3 ESTIMAREA COSTURILOR CLADIRII

8.4 DEPRECIEREA CUMULATĂ

8.5 STUDIU DE CAZ

9. RECONCILIEREA REZULTATELOR

10. RAPORTUL DE EVALUARE

11. RAPORTUL DE VERIFICARE

Partea I - Introducere

Cap. 1 EVALUAREA ŞI PIAŢA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

PLANUL CAPITOLULUINECESITATEA EVALUĂRII

1.1 Necesitatea evaluării

Necesitatea evaluării diferitelor tipuri de propretate derivă dintr-o multitudine de scopuri. Oricine foloseşte o proprietate, plăteşte pentru aceasta, de obicei, la cumpărare sau la închiriere. Aceasta înseamnă tranzacţii sau situaţii în care trebuie să se ia o decizie, să se acţioneze sau să se stabilească o strategie şi pentru toate acestea este necesară o estimare a valorii. Situaţiile când este necesară o evaluare sunt:

- transferul de proprietate sau al folosinţei;- finanţarea proprietăţii;- impozitarea proprietăţii;- despăgubire;- determinarea unui program de utilizare a proprietăţii. Dintre cele de mai sus, transferul şi finanţarea sunt cele mai importante.

Transferul proprietăţii sau al folosinţeiScopul evaluării în aceste situaţii este: să ajute potenţialii cumpărători în luarea deciziilor de a oferi preţuri de

cumpărare; să ajute potenţialii vânzători de a determina preţuri de vânzare

acceptabile; să stabilească o bază pentru schimbul de proprietăţi imobiliare; să stabilească o bază pentru reorganizara sau fuziunea proprietăţilor; să determine condiţiile de plată pentru o anumită tranzacţie; să determine cuantumul chiriei.

Finanţarea şi creditulÎn aceste cazuri prin evaluare: se estimează valoarea garanţiei oferite pentru o propunere de credit cu

ipotecă; se asigură investitorului o bază solidă pentru a cumpăra valori mobiliare

asigurate de proprietate se stabileşte o bază pentru deciziile referitoare la asigurarea sau la

garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară.

Compensarea în caz de expropierePrin evaluare: se estimează valoarea de piaţă a unei proprietăţi ca un tot, înainte de

expropiere; se estimează valoarea de piaţă a ceea ce rămâne după expropiere; se estimează daunele la o proprietate avariată.

3

EPI 201

ImpozitareaEvaluatorul are misiunea: să estimeze valoarea de impozitare; să separe activele depreciabile cum ar fi construcţiile, de activele

nedepreciabile - cum ar fi terenul şi să estimeze mărimea deprecierii; să determine taxele pentru moşteniri sau donaţii; să estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.

Alte situaţiiRolul evaluatorului este: să stabilească eşalonarea chiriei; să stabilească fezabilitatea unei construcţii sau program de renovare; să ajute firmele să cumpere locuinţe pentru salariaţii transferaţi; să satisfacă cerinţele asiguratului şi asigurătorului; să ajute la fuziunea firmelor, la emisiunea acţiunilor sau la reevaluarea

contabilă; să estimeze valoarea de piaţă pentru o vânzare forţată sau prin licitaţie; să asiste clientul în probleme de investiţii, inclusiv obiectivele,

alternativele, resursele, restricţiile şi programarea în timp; să acorde consultanţă comisiilor de urbanism, judecătorilor,

planificatorilor referitor la efectele probabile ale acţiunilor propuse; să arbitreze între părţi aflate în litigiu; să determine tendinţele cererii şi ofertei pe piaţă; să determine situaţia pieţelor imobiliare.

1.2 Principiile evaluării proprietăţilor imobiliare

În decursul timpului, evaluatorii profesionişti au stabilit câteva principii esenţiale pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Aceste principii pornesc de la premisa că proprietăţile imobiliare sunt nu bunuri fungibile.

Principiile de bază ale evaluării proprietăţii imobiliare sunt:Cererea şi oferta. Valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este

determinată de interacţiunea dintre cererea şi oferta existente la data evaluării. Schimbarea. Forţele cererii şi ale ofertei se află într-o dinamică

permanentă şi crează în mod constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuaţii ale preţului şi valorii.

Concurenţa. Preţurile sunt susţinute şi valorile sunt stabilite printr-o continuă competiţie şi interacţiune între cumpărători, vânzători, antreprenori şi alţi participanţi pe piaţa imobiliară.

Substituţia. Un cumpărător raţional nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât costul de achiziţie a unei alte proprietăţi cu aceleaşi caracteristici.

Proporţiile variabile. Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare, când factorii de producţie (consideraţi de regulă terenul, capitalul, munca şi managementul) se află în echilibru relativ.

4

EPI 201

Contribuţia (productivitatea marginală). Valoarea oricărui factor de producţie sau componentă a proprietăţii, depinde de măsura în care prezenţa sa adaugă ceva la valoarea totală a proprietăţii.

Cea mai bună utilizare. În scopul evaluării pe piaţă, proprietatea ar trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări.

Conformitatea. O proprietate imobiliară atinge valoarea sa maximă când este amplasată într-un mediu coerent fizic, economic şi social sau de utilizare compatibilă şi armonioasă a terenului.

Anticiparea. Valoarea de piaţă este dată de valoarea actualizată a beneficiilor sau satisfacţiilor viitoare generate de proprietate, aşa cum sunt percepute de vânzătorii şi cumpărătorii tipici.

Primele patru principii implică piaţa imobiliară; următoarele trei se aplică în primul rând subiectului proprietăţii; al optulea principiu are în vedere vecinătatea sau mediul din jurul proprietăţii, iar al nouălea priveşte productivitatea proprietăţii, din punctul de vedere al unui vânzător sau al cumpărătorului tipic.

Principiile substituţiei, schimbării, contribuţiei şi al celei mai bune utilizări sunt considerate cele mai importante şi vor fi detaliate mai jos.

Principiul substituţiei menţionează o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală, ţinând cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un cumpărător are următoarele trei alternative:

a) să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate egală cu cea în cauză. Aceasta reprezintă abordarea prin comparaţie pe piaţă cu tranzacţiile anterioare pentru a estima valoarea de piaţă;

b) să cumpere un teren şi să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate egală cu cea în cauză. Aceasta constituie bază pentru abordarea prin cost a estimării valorii de piaţă;

c) să cumpere o proprietate ce generează venituri de aceeaşi mărime şi cu aceleaşi riscuri ca şi proprietatea în cauză. Aceasta este baza abordării prin venit în estimarea valorii de piaţă.

Principiul schimbării cere ca evaluatorul să sesizeze cauzele şi efectele forţelor cererii şi ofertei studiind tendinţele lor şi impactul lor asupra valorilor proprietăţilor imobiliare. Acest principiu obligă la precizarea datei evaluării.

Principiul contribuţiei poate fi interpretat şi prin estimarea pierderii de valoare atunci când un factor de producţie (sau un component al său) lipseşte. Acest principiu permite efectuarea unor corecţii în cazul comparaţiei cu tranzacţiile anterioare, asigurând şi o bază pentru estimarea deprecierii cauzate de unele lipsuri (deficienţe) sau plusuri ale proprietăţii în abordarea prin cost.

Principiul celei mai bune utilizări implică o utilizare legală, posibilă şi probabilă a proprietăţii imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i utilitatea. Acesta este cazul construcţiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului şi care nu adaugă terenului o valoare adecvată.

1.3 Factorii care influenţează valoarea

Valoarea este extrinsecă bunului sau serviciului la care se referă; ea este creată în mintea persoanelor care constituie piaţa. Relaţiile care crează valoarea sunt complexe iar valoarea se schimbă când se schimbă factorii care o influenţează. De regulă sunt patru factori economici interdependenţi care

5

EPI 201

crează valoarea: utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare. Pentru ca o proprietate imobiliară să aibă valoare trebuie să existe toţi cei patru factori ai valorii.

UtilitateaUtilitatea este abilitatea unui produs de a satisface o cerere, necesitate

sau dorinţă umană. De exemplu, toate proprietăţile trebuie să aibă utilitate pentru chiriaşi, proprietari-investitori sau proprietari-ocupanţi. Proprietăţile rezidenţiale satisfac necesitatea de adăpost. Valoarea este legată de dorinţele şi utilitatea pentru proprietarul - ocupant, dar această valoare poate fi convertită în venituri sub formă de chirie. Câştigurile date de proprietăţile imobiliare generatoare de venit pot fi măsurate de obicei prin fluxul de numerar (cash-flow). Influenţa utilităţii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietăţii imobiliare, cum ar fi: dimensiunea, design, amplasament.

Veniturile aferente unei proprietăţi imobiliare rezultă din drepturile de proprietate. Restricţionarea unor drepturi poate reduce fluxul de venit şi deci micşora valoarea. La fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare dacă ea poate realiza legal cea mai utilă funcţiune. Reglementările de mediu, de urbanism şi alte limitări pot majora sau diminua valoarea.

RaritateaRaritatea reprezintă oferta curentă sau anticipată a unui bun, în

comparaţie cu ererea pentru el. În general, dacă cererea este constantă, raritatea unui bun îl face mai valoros. Terenul, de exemplu, este în general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar şi deci are o valoare mai mare. Aerul, care are un înalt grad de utilitate nu are o valoare economică, deoarece se găseşte din abundenţă.

DorinţaDorinţa este visul cumpărătorului de a avea un bun care să satisfacă o

necesitate umană (ex. adăpost, îmbrăcăminte, hrană) sau cerinţe individuale dincolo de necesităţile vitale. Dorinţa, împreună cu utilitatea şi raritatea, trebuie considerate în relaţie cu puterea efectivă de cumpărare.

Puterea efectivă de cumpărarePuterea efectivă de cumpărare este abilitatea unei persoane sau unui

grup de persoane de a participa pe piaţă şi anume de a achiziţiona bunuri şi servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar. O estimare reală a valorii unei proprietăţi imobiliare cuprinde şi o apreciere reală a posibilităţilor pieţei de a plăti acea proprietate.

În fine, proprietatea trebuie să fie amplasată într-un mediu în care acţionează legea şi ordinea, astfel încât pentru investitorii în proprietăţi imobiliare să nu existe riscul de a le pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative.

Interacţiunea complexă a celor patru factori care crează valoarea este reflectată în principiul economic fundamental - cererea şi oferta. Utilitatea unui bun sau serviciu, raritatea sau abundenţa sa, intensitatea dorinţei oamenilor de a le achiziţiona şi puterea efectivă de cumpărare, toate acestea vor afecta oferta şi cererea într-o situaţie dată a pieţei.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creată de utilitate şi afectată de raritate. Cererea mai este influenţată şi de dorinţă şi de forţele care crează şi

6

EPI 201

stimulează dorinţa. Deşi atracţia oamenilor pentru diferite lucruri putea fi nelimitată, dorinţa este restricţionată de puterea efectivă de cumpărare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpăra bunuri scumpe va afecta cererea pentru astfel de bunuri.

Oferta unui bun sau serviciu este influenţată de utilitate şi limitată de raritate, iar dorinţa afectează disponibilitatea.Terenul este un bun limitat şi terenul într-o zonă destinată unei anumite folosinţe poate reprezenta o ofertă insuficientă dacă percepţia privind necesitatea lui devine ridicată. O putere de cumpărare slabă va crea o presiune asupra ofertei. Dacă puterea de cumpărare creşte, oferta unui bun sau serviciu relativ rar se deschide şi se crează o cerere datorată pieţei care va duce la creşterea ofertei.

1.4 Caracteristicile pieţelor imobiliare

Pieţele imobiliare nu au aceleaşi caracteristici precum pieţele mai eficiente de alte bunuri sau servicii. Eficienţa unei pieţe este bazată pe ipotezele privind comportamentul cumpărătorilor şi vânzătorilor şi pe caracteristicile produselor tranzacţionate.

Bunurile sau serviciile pe o piaţă eficientă sunt omogene, care deci pot fi înlocuite imediat unele cualtele (bunuri fungibile). În contrast, fiecare lot imobiliar este unic şi amplasamentul lui este fix.Caracteristicile unei pieţe eficiente sunt:

(a) existenţa unui număr mare de cumpărători şi vânzători, care crează o piaţă liberă, cocurenţială şi nici unul din aceşti participanţi nu are o cotă de piaţă suficient de mare încât să aibă o influenţă directă şi cuantificabilă asupra preţului. Pe pieţele imobiliare, în acelaşi timp, pot acţiona puţini vânzători şi cumpărători în interiorul unui interval de preţ şi pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă. Valoarea relativ ridicată a proprietăţilor imobiliare necesită o putere mare de cumpărare şi deci pieţele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de muncă.(b) preţurile sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute. Ele reprezintă de cele mai multe ori criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau vânzare, pentru că la un anumit preţ calitatea tinde să fie aceeaşi. Pe pieţele imobiliare, preţurile sunt relativ ridicate şi deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului ce poate fi obţinut, dobânzile, mărimea avansului, durata rambursării.(c) o piaţă eficientă se autoreglementează. Există foarte puţine restricţii guvernamentale asupra concurenţei libere şi deschise. Pieţele imobiliare nu se autoreglementează şi există relativ multe reglementări guvernamentale şi locale care afectează tranzacţiile imobiliare.(d) cererea şi oferta nu se află niciodată în dezechilibru, pentru că piaţa tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concurenţei. Deşi cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare tinde către echilibru acest punct practic nu este atins şi există întotdeauna un decalaj între ele.(e) Cumpărătorii şi vânzătorii sunt complet informaţi şi în cunoştinţă de cauză, referitor la condiţiile pieţei, la comportamentul celorlalţi, la

7

EPI 201

activitatea pieţei în trecut, la calitatea produselor şi la interschimbabilitatea produselor. Orice informaţie necesară pentru licitaţii, oferte şi vânzări este disponibilă imediat. Cumpărătorii şi vânzătorii de proprietăţi imobiliare nu sunt întotdeauna bine informaţi, ei nu vând şi cumpără în mod frecvent, iar informaţiile despre preţurile de ofertă sau de tranzacţie ale unor proprietăţi imobiliare similare nu sunt disponibile imediat, din diferite motive.(f) cumpărătorii şi vânzătorii sunt adunaţi împreună de un mecanism de piaţă organizat, cum ar fi burse de valori şi este relativ uşor pentru vânzători să intre pe piaţă ca răspuns al evoluţiei cererii. Pe pieţele imobiliare, cererea poate fi volatilă, datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei.(g) pe o piaţă eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de transportat. Proprietatea imobiliară este un produs cu durată lungă de viaţă şi cu o valoare mare are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de bani şi finanţarea nu se obţine imediat.În concluzie, pieţele imobiliare nu sunt eficiente, din cauza şi a

inexistenţei standardizării produsului şi a timpului necesar producerii lui şi este dificil să se previzioneze precis comportamentul acestor pieţe. În acest caz, evaluatorii îşi îndreaptă atenţia către motivaţia, atitudinile şi interacţiunea participanţilor pe piaţă, în măsura în care ei răspund caracteristicilor particulare ale proprietăţii imobiliare şi influenţelor externe ce afectează valoarea.

1.5 Tipuri de pieţe imobiliareDiferitele pieţe imobiliare sunt create de necesităţile, dorinţele,

motivaţiile, localizarea şi vârsta participanţilor de pe piaţă şi de tipurile, amplasarea, designul şi restricţiile urbanistice ale proprietăţii.

Se pot identifica cinci tipuri de pieţe:1. rezidenţiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, şir

de case legate)2. comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri şi

moteluri, magazine)3. industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare)4. agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri)5. speciale (proprietăţi cu design unic sau construcţie ce limitează

utilizarea numai la scopul iniţial; de exemplu şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferinţe, parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni, etc.)Fiecare piaţă a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza în pieţe

mai mici, mai specializate numite subpieţe. Subpieţele pentru proprietăţi rezidenţiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe împărţite în funcţie de preferinţele cumpărătorilor: proprietăţi ieftine, medii şi de lux.

Procesul de identificare şi de analiză a subpieţelor în cadrul unei pieţe mai largi se numeşte segmentarea pieţei. Dezagregarea este un termen ce se aplică proprietăţii imobiliare şi face deosebirea dintre proprietatea evaluată şi alte proprietăţi prin crearea unor subclasificări cu diferite caracteristici ale produsului.

O subpiaţă poate fi creată de schimbări apărute în cerere. Evaluatorii imobiliari identifică şi studiază segmentele pieţei luând în considerare

8

EPI 201

caracteristicile localităţii: demografice, socio-economice, psihologice şi legate de produs. Ei vor utiliza tehnici de investigaţie şi cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza şi concluziona referitor la compoziţia unor anumite subpieţe.

1.6 Analiza pieţei imobiliareAnaliza pieţei este procesul de identificare şi studiere a pieţei unui

anumit bun sau serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pieţei pentru a determina dacă există conformarea pieţei pentru o proprietate existentă cu o anumită utilizare sau dacă este evident că va fi o conformare a pieţei pentru o utilizare propusă a unui amplasament într-un moment în viitor.

Analiza pieţei constituie baza pentru a determina cea mai bună utilizare a unei proprietăţi. O construcţie existentă sau propusă pentru o anumită utilizare poate fi analizată în funcţie de criteriile fezabilităţii financiare şi productivităţii maxime numai după ce s-a demonstrat că există o conformare corespunzătoare pe piaţă pentru existenţa acelei utilizări. Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului acestor conformări şi astfel de studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existentă sau propusă, pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltări imobiliare sau să ajute la estimarea cotei de piaţă pe care ar putea să o cucerească proprietatea şi la estimarea ratei de absorbţie probabile.

Pentru a evidenţia conformările pieţei pentru o anumită utilizare a unei proprietăţi, analistul trebuie să identifice relaţia dintre cerere şi oferta concurenţială de pe piaţa analizată – curentă şi în viitoare. Această relaţie arată gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizează piaţa curentă şi condiţiile ce ar caracteriza piaţa după o perioadă de prognoză.

Valoarea de piaţă a unei proprietăţi este în mare măsură dependentă de poziţia sa competitivă pe piaţa sa. Cunoscând caracteristicile proprietăţii evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietăţile competitive (oferta) şi va putea înţelege avantajele comparative pe care proprietatea le oferă potenţialilor cumpărători (cererea). Împreună cu înţelegerea condiţiilor economice şi efectului lor asupra pieţelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influenţele externe ce afectează proprietatea.

Principiile analizei pieţei par simple, dar tehnicile şi procedurile aplicate de analiştii de piaţă pot fi extrem de sofisticate.

Estimările cererii sunt formulate diferit în funcţie de nivelul de analiză. În unele cazuri, cererea poate fi apreciată simplu din condiţiile pieţei curente sau din variaţiile utilizate în elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiză mai aprofundată a prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie să obţină şi să ordoneze date cuprinzătoare şi să aplice o logică corectă la prognozare. Analistul detaliază o prognoză a cererii fundamentale luând în considerare percepţiile participanţilor pe piaţă şi evaluând în ce măsură tendinţele curente vor continua şi în viitor.

În prezent nu există un set de faze sau proceduri, universal acceptate, ce ar trebui aplicate în analiza pieţei, pentru că fiecare lucrare de evaluare depinde de cerinţele specifice ale clientului iar aceste cerinţe sunt variate. Analiştii examinează datele specifice ale pieţei. Populaţia, utilizarea forţei de muncă şi veniturile servesc ca indicatori ai cererii zonei; datele referitoare la spaţiul disponibil în prezent, spaţiile în construcţie sau în faza de proiect dau o măsură a ofertei competitive. Comparând cererea cu oferta competitivă se identifică situaţia prezentă şi în perspectivă a echilibrului (sau a dezechilibrului).

9

EPI 201

După analiza cererii şi ofertei, analiştii studiază utilizările alternative probabile şi estimează valorile asociate acestor utilizări. Ei iau în considerare atributele fizice, legale şi de amplasament ale proprietăţii analizate şi ajung în final la o concluzie referitoare la cea mai bună utilizare.

În esenţă, scopul analizei pieţei este de a stabili dacă există o conformare adecvată a pieţei pentru o proprietate cu o anumită utilizare sau dacă există evidenţe ale pieţei pentru o utilizare propusă în viitor.

1.7 Concepte fundamentale

Definirea pieţeiO piaţă imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în

contact unii cu alţii în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii pe piaţă pot fi cumpărătorii, vânzătorii, chiriaşii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii şi intermediarii. O piaţă imobiliară este alcătuită din participanţii pe piaţă angajaţi în tranzacţii imobiliare.

Pentru a delimita/identifica o piaţă imobiliară specifică, evaluatorul examinează următorii factori:

1. Tipul proprietăţii (rezidenţiale, comerciale, de birouri);2. Caracteristicile proprietăţii cum ar fi:

a. gradul de ocupare - un chiriaş sau mai mulţi chiriaşi (case, apartamente, birouri, magazine)b. baza de clienţi - cei mai probabil utilizatori (se analizează date despre populaţie, utilizarea forţei de muncă, veniturile şi tipurile de activitate. Pentru pieţele rezidenţiale, datele sunt separate în funcţie de profilul eventualului proprietar sau chiriaş; pentru pieţele comerciale datele sunt segmentate în funcţie de eventualii utilizatori ai spaţiului; pentru piaţa magazinelor baza de clienţi va fi clientela atrasă de chiriaşii prospectivi; pentru piaţa birourilor, baza de clienţi reflectă necesarul de spaţiu al firmelor ce vor închiria spaţiile respective)c. calitatea construcţiei se referă la tipul de clădire;d. proiectul şi îmbunătăţirile.

3. Aria pieţei - definită din punct de vedere geografic (O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau internaţională; poate fi urbană sau suburbană; poate corespunde unui cartier sau o vecinătate a unui oraş. Pieţele comerciale sau rezidenţiale sunt deseori delimitate de relaţia timp-distanţă)

4. Proprietăţi similare/comparabile disponibile, adică proprietăţi cu o atractivitate egală la concurenţă cu cea analizată în aria pieţei.

5. Proprietăţi complementare, adică alte proprietăţi sau tipuri de proprietăţi imobiliare ce sunt complementare celei analizate (

În concluzie, segmentul de piaţă cuprinde atât proprietatea analizată, cât şi proprietăţile competitive şi complementare.

CerereaCererea reflectă nevoile, dorinţele, puterea de cumpărare şi preferinţele

consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potenţiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza

10

EPI 201

urmăreşte produsul sau serviciul final pe care îl asigură proprietatea. Astfel, analiza cererii de spaţii comerciale va încerca să determine cererea de servicii comerciale, generată de potenţialii clienţi din aria de piaţă.

În analiza cererii de pe piaţa locuinţelor sunt importanţi următorii factori:

- populaţia din aria de piaţă - mărimea şi numărul familiilor, rata de creştere sau descreştere în formarea familiilor, compoziţia şi distribuţia pe vârste a lor;

- veniturile şi salariile;- tipologia locurilor de muncă şi rata şomajului;- raportul între spaţiile locuite de proprietari şi chiriaşi;- consideraţii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, condiţiile de

creditare (dobânzi, raportul credit/valoare, comisioane şi taxe, disponibilitatea asigurărilor);

- planul de urbanism şi direcţiile de dezvoltare urbanistică;- factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătăţii adică

geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de fundaţie şi bariere naturale sau artificiale);

- structura taxelor locale şi a administraţiei;- disponibilitatea facilităţilor şi serviciilor comunale (instituţii de

cultură, de învăţământ şi calitatea şcolilor, facilităţi sanitare şi medicale, servicii de pompieri şi poliţie).

În analiza cererii de pe piaţa spaţiilor comerciale sunt importanţi următorii factori:

- populaţia din ariile comerciale – mărimea şi numărul familiilor ce locuiesc în zonă, rata de creştere sau descreştere a acestora, compoziţia şi distribuţia pe vârste a lor;

- venituri pe cap de locuitor şi pe familie (medie);- procentajul de venit pe familie cheltuit pentru cumpărături şi

procentajul de venit disponibil (putere de cumpărare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;

- rata de nevânzare din aria comercială;- volumul minim de vânzări pentru ca spaţiul comercial să fie

exploatat profitabil şi volumul existent de vânzări pe mp;- gradul de ocupare a spaţiilor comerciale pe piaţă;- procentajul de cumpărături făcute de persoane din afara ariei de

piaţă;- planul de urbanism şi direcţiile de dezvoltare urbanistică;- accesibilitatea (facilităţile de transport şi sistemul stradal) şi costul

transportului;- factorii ce afectează atractivitatea centrului comercial (imaginea,

calitatea bunurilor şi reputaţia operatorului).

În analiza cererii de pe piaţa piaţa clădirilor de birouri sunt importanţi următorii factori:

- angajatorii din aria de piaţă şi salariaţilor care lucrează în spaţii de birouri; necesarul de personal curent şi cel estimat în viitor;

11

EPI 201

- suprafaţa medie de spaţiu de birouri necesar pentru o persoană (cerinţele variază în funcţie de categoria lucrărilor, de poziţia lucrătorului în firmă şi de localizare - în centru sau suburbii;

- gradul de ocupare pentru categoria specifică a clădirii;- creşterea sau scăderea cererii de categorii de clădiri;- planul de urbanism şi direcţiile de dezvoltare urbanistică;- accesibilitatea (facilităţile de transport şi sistemul stradal) şi costul

transportului;- factorii care afectează atractivitatea clădirii de birouri (calitatea

construcţiei, managementul şi chiriaşii) şi disponibilitatea facilităţilor complementare (magazine, restaurante, centre de recreere).

Oferta competitivăOferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a

analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăţi competitive, care include stocul de proprietăţi existente, cele aflate în construcţie şi precum şi cele aflate în stadiul de proiect. În analiza ofertei trebuie acordată o atenţie deosebită proprietăţilor aflate în stadiul de proiect şi celor aflate în faza de propuneri pentru că unele ar putea să nu se materializeze.

Evaluatorul trebuie să determine şi numărul de unităţi pierdute prin demolare şi numărul adăugat sau scăzut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea clădirilor, consultarea autorizaţiilor de construire, discuţiile cu antreprenorii şi planificatori urbanistici.

Pentru a analiza oferta competitivă se vor studia următorii factori:- cantitatea şi calitatea proprietăţilor disponibile;- volumul construcţiilor noi (concurente şi complementare) - proiecte

aflate în construcţie sau propuneri;- disponibilitatea şi preţul terenului liber;- costurile de construcţie şi dezvoltare;- proprietăţile oferite curent (vechi şi noi);- gradul de ocupare de către proprietari şi de către chiriaşi;- cauzele şi numărul de proprietăţi vacante;- conversia spre utilizări alternative;- condiţiile economice şi circumstanţele speciale;- disponibilitatea creditelor pentru construcţii şi a finanţării;- impactul normativelor de construcţii, documentaţiilor de urbanism

şi altor reglementări asupra volumului şi costului construcţiilor.

Echilibrul pieţeiPe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă şi preţul răspunde la

cerere. Dacă cererea este neobişnuit de mare, preţurile şi chiriile vor începe să crească înainte ca să înceapă noua construcţie. Finalizarea clădirii şi închirierea poate să fie decalată în timp faţă de cerere şi deci, în general pe termen scurt, pieţele se află în dezechilibru.

Analiştii şi participanţii pe piaţă descriu activitatea pieţelor imobiliare în diferite moduri. O piaţă activă este o piaţă caracterizată prin cerere în creştere, o rămânere în urmă a ofertei şi preţuri în creştere; o piaţă activă este uneori numită piaţă a vânzătorilor pentru că vânzătorii pot obţine preţuri mai mari pe proprietăţile disponibile. O piaţă în declin este o piaţă în care diminuarea cererii este însoţită de o supraofertă relativă şi o scădere a

12

EPI 201

preţurilor; această piaţă se numeşte şi piaţa cumpărătorilor pentru că au avantaj cumpărătorii.

Activitatea pieţei imobiliare este ciclică. La fel ca şi ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vârfuri, restrângeri si epuizare. Totuşi ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor iar activitatea imobiliară răspunde la două seturi de stimuli, unul care acţionează pe termen lung şi altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbările în caracteristicile populaţiei existente şi în veniturile sale. Dacă economia locală poate asigura o utilizare stabilă a forţei de muncă şi să genereze noi locuri de muncă, populaţia existentă va rămâne în zonă şi vor veni persoane din afara zonei în căutare de lucru. Tipul specific de locuri de muncă oferite va determina nivelul de venituri în localitate.

Ciclul pe termen scurt depinde, în principal, de disponibilitatea şi costul creditului. Demararea de noi construcţii depinde mult de fluctuaţiile în rata dobânzii şi de aceea activitatea imobiliară devansează ciclul afacerilor. Gradul de ocupare şi rata de absorbţie pot fi consideraţi indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt.

Indicatorii pe termen scurt reflectă numai viitorul imediat. Rata dobânzii este foarte schimbătoare, iar gradul de ocupare şi rata de absorbţie pot fi mai greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani.

Indicatorii pe termen lung includ baza economică şi infrastructura planificată.

Cele şase etape ale analizei de piaţăÎn general, o analiză de piaţă este un proces care se derulează în şase

etape. În cazul proprietăţilor imobiliare aflate în stadiul de proiect sau propuneri, mai poate fi adăugată o a şaptea etapă, numită fezabilitatea financiară a utilizărilor alternative şi determinarea pragului de rentabilitate, utilizându-se adesea testul pragului de rentabilitate al investiţiei.

Cele şase etape ale analizei de piaţă sunt:

Etapa 1 Analiza productivităţii proprietăţii imobiliare

Analiza caracteristicilor legale, fizice şi de localizare ale proprietăţii imobiliare în cauză şi ale proprietăţii imobiliare competitive, ca de ex.: infrastructura, zonarea, parcarea, documentaţiile de urbanism, topografia, utilităţile, împrejurimi, amenajări, tendinţele populaţiei, veniturilor şi economiilor, etc.

Etapa 2 Delimitarea pieţei Analiza relaţiei timp – distanţă între locul de muncă şi de odihnă, pentru recreere şi pentru cumpărături, limitele sociale, graniţele naturale, reputaţia chiriaşilor, localizarea.

Etapa 3 Analiza şi previziunea cererii

Evaluatorul studiază datele privind populaţia totală din aria de piaţă, numărul de familii şi veniturile acestora, tendinţele de creştere a construcţiilor, ratele istorice de absorbţie, numărul de chiriaşi, gradul de ocupare, cu scopul de a analiza şi previziona cererea.

13

EPI 201

Etapa 4 Analiza şi previziunea ofertei competitive

Identificarea numărului de proprietăţi similare existente, celor în curs de construire, celor în stadiu de proiect, celor demolate, renovate şi adaptabile pentru alte utilizări

Etapa 5 Studiul echilibrului dintre cerere şi ofertă

Evaluatorul investighează interacţiunea dintre cerere şi ofertă pentru a determina dacă există un exces sau o lipsă de proprietăţi şi apoi pentru a face face previziuniasupra evoluţiei acestui raport.

Etapa 6 Previziunea atractivităţii proprietăţii imobiliare în cauză

Comparând atributele proprietăţii imobiliare în cauză cu cele ale proprietăţilor imobiliare competitive, analistul poate determina segmentul de piaţă pe care este probabil ca proprietatea imobiliară în cauză îl va atrage, în condiţiile date de piaţă: cerere şi oferta competitivă.

Sursa: Appraisal Institute – Evaluarea proprietăţii imobiliare, ediţia a doua canadiană, Ed. ANEVAR, 2004, pag. 11.15

Definirea termenilor importanţiPiaţa activăO piaţă caracterizată printr-o cerere în creştere, o rămânere în urmă a ofertei şi o creştere a preţurilor.Anticiparea Valoarea este creată de beneficiile viitoare anticipate EchilibrulPrincipiul că valoarea reală a proprietăţii este creată şi susţinută atunci când elemente opuse, contradictorii, sau care interacţionează se află în stare de echilibru.Piaţa cumpărătoruluiO piaţă în declin în care cumpărătorii au avantaj.SchimbareaRezultatul relaţiei cauză–efect între forţe care influenţează valoarea proprietăţii.Concurenţa/competiţiaApare între cumpărători sau chiriaşi, eforturile interactive ale doi sau mai multor clienţi ce doresc să cumpere sau să închirieze; între vânzători sau proprietari, eforturile interactive ale doi sau mai multor potenţiali vânzători sau proprietari ce doresc să vândă sau să ofere spre închiriere.Oferta competitivăVezi oferta.Proprietăţi complementareO proprietate sau un tip de proprietate care este complementară subiectului; cumpărătorii proprietăţii în cauză trebuie să aibă acces la proprietăţile complementare; se mai numesc facilităţi de sprijin.ConformitateaPrincipiul evaluării conform căruia valoarea reală a proprietăţii este creată şi susţinută atunci când caracteristicile proprietăţii sunt conforme cu cererea.

14

EPI 201

Utilizarea consecventăConceptul conform căruia pamântul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizări, în timp ce construcţiile sunt evaluate pe baza altei utilizări.ContribuţiaPrincipiul conform căruia valoarea unei anumite componente se măsoară în funcţie de contribuţia acesteia la valoarea întregii proprietăţi, sau în funcţie de valoarea cu care s-ar micşora valoarea întregului în lipsa ei.CerereaDorinţa şi posibilitatea de a cumpăra sau închiria bunuri şi servicii; în cazul proprietăţilor imobiliare este vorba despre numărul anumitor proprietăţi imobiliare dorite a fi închiriate sau cumpărate, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-o anumită perioadă de timp.DepreciereaO scădere de valoare a proprietăţii din orice cauză.Piaţa în declinO piaţă în care o diminuare a cererii este însoţită de o supraofertă şi o scădere a preţurilor.Analiza bazei economiceO analiză a domeniilor de activitate economică şi afacerilor care generează locuri de muncă şi venituri într-o comunitate, precum şi rata creşterii populaţiei şi a nivelului venitului, amândouă fiind funcţii ale utilizării forţei de muncă. Reprezintă o analiză prin care relaţia dintre ocupaţiile de bază (care produc venituri într-o comunitate) şi ocupaţiile care nu sunt de bază (care furnizează servicii angajaţilor din sectorul de bază) este folosită pentru a previziona evoluţia populaţiei, a veniturilor sau a altor variabile care afectează valoarea proprietăţilor imobiliare sau a utilizarea terenului.Elasticitatea cereriiTendinţa preţului proprietăţii imobiliare de a varia în funcţie de schimbările cererii. Preţurile tind să crească dacă cererea creşte iar ceilalţi factori rămân constanţi; în sens contrar, preţurile tind să scadă dacă cererea scade iar ceilalţi factori rămân constanţi.Condiţiile externePrincipiul conform căruia mediul economic din afara unei proprietăţi are efect asupra valorii acesteia.Cea mai bună utilizareCea mai probabilă utilizare a proprietăţii care este fizic posibilă, justificată adecvent, permisă legal, fezabilă financiar şi conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate.Gospodărie Un număr de oameni înrudiţi sau nu, care locuiesc într-o casă; toate persoanele care ocupă un număr de camere sau o singură cameră ce constituie locuinţă.Utilizarea temporară/interimarăUtilizarea unei proprietăţi până la trecerea la cea mai bună utilizare AmplasareRelaţiile timp–distanţă între o proprietate sau vecinătate şi toate posibilele origini şi destinaţii ale rezidenţilor ce vin sau pleacă de pe proprietate sau din vecinătate.Aria de piaţăDefiniţia geografică sau locaţională a pieţii pentru o anumită categorie de proprietăţi imobiliare.Analiza pieţei

15

EPI 201

Identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun economic sau serviciu.Dezechilibrul pieţeiCaracteristică generală a pieţei proprietăţilor imobiliare pe termen scurt în care cererea şi oferta pentru proprietăţile imobiliare nu se află în echilibru.Echilibrul pieţeiBalanţa teoretică faţă de care cererea şi oferta pentru proprietăţile imobiliare oscilează pe termen lung –o balanţă care este atinsă uneori.Segmentarea pieţeiProcesul prin care sunt identificate şi analizate subpieţele dintr-o piaţă mai mare.Costul de oportunitateCostul oportunităţilor nealese.Punctul de la care se reduce rentabilitatea marginalăPunctul de la care cheltuielile suplimentare ale factorilor de producţie nu mai generează o rentabilitate egală cu cea a investiţiei totale.Ciclul proprietăţilor imobiliarePerioade succesive de extindere, apogeu, restrângere, prin care se caracterizează activitatea pieţei proprietăţii imobiliare.Piaţa proprietăţilor imobiliareUn grup de indivizi sau firme ce se află în contact cu ceilalţi în vederea realizării de tranzacţii imobiliare.Ciclul secularUn ciclu pe termen lung al pieţei proprietăţilor imobiliare care reflectă schimbările în caracteristicile populaţiei existente şi în veniturile acesteia.Piaţa vânzătorilorO piaţă activă în care vânzătorii de proprietăţi disponibile pot obţine preţuri mai mari.Ciclul pe termen scurtUn ciclu temporar al activităţii pieţei proprietăţilor imobiliare ce apare ca răspuns la disponibilitatea de credit.Piaţă puternicăO piaţă ce reflectă fie o cerere mare şi un preţ în creştere, fie un număr mare de tranzacţii.SubpiaţaO diviziune a pieţii totale, care reflectă preferinţele unui anumit tip de client sau investitor.Proprietăţi de substituţieProprietăţi dorite în mod egal ce concurează în aria pieţei.Substituţia Principiul conform căruia când există mai multe bunuri sau servicii corespunzătoare similare, cele care au cel mai mic preţ atrag cea mai mare cerere şi cea mai largă distribuţie.OfertaÎn cazul proprietăţilor imobiliare, numărul de proprietăţi imobiliare de acelaşi tip disponibile la vânzare sau închiriere, la diferite preţuri, la un moment dat, pe o anumită piaţă, într-o anumită perioadă de timp..Oferta şi cerereaPrincipiul ce afirmă că preţul unui bun sau serviciu variază direct, dar nu proporţional, cu cererea şi invers, dar nu neapărat şi proporţional, cu oferta. În privinţa proprietăţilor imobiliare, principiul cererii şi ofertei afirmă că preţul

16

EPI 201

proprietăţii variază direct, dar nu neapărat proporţional, cu cererea, şi invers, dar nu neapărat proporţional, cu oferta.Piaţa slabăO piaţă ce poate fi caracterizată printr-o cerere slabă şi preţuri în scădere; de asemenea, se mai numeşte piaţă moale.

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT–FALS1. Dacă cererea creşte iar oferta rămâne constantă, preţul tinde să scadă. (F)2. Calitatea spaţiului poate afecta valoarea proprietăţii mai mult chiar decât

mărimea spaţiului. (A)3. Comportamentul pieţelor proprietăţilor imobiliare este uşor de prevăzut.

(F)4. Pieţele proprietăţilor imobiliare sunt eficiente. (F)5. Familiile ce caută locuinţe constituie o subpiaţă. (A)6. Subpieţele sunt bazate pe preferinţele clienţilor şi investitorilor. (A)7. Piaţa proprietăţilor imobiliare se autoreglează. (F)8. Cumpărătorii şi vânzătorii de pe piaţa proprietăţilor imobiliare sunt de

obicei bine informaţi asupra produsului. (F)9. Cererea şi oferta sunt rareori în dezechilibru într-o piaţă eficientă, deoarece

piaţa tinde spre echilibru datorită efectelor concurenţei. (A)10. Tanzacţiile imobiliare au loc deseori într-un mediu neconcurenţial. (F)

INTREBĂRI GRILĂ1. Ce principiu afirmă că valoarea unei compomente este măsurată în funcţie

de suma cu care absenţa sa ar micşora valoarea întregului?a. Costul potrivit.b. Concordanţac. Competiţiad. Contribuţia

2. Ce principiu afirmă că pământul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizări, atât timp cât construcţiile sunt evaluate pe baza altei utilizări?

a. echilibrulb. conformitateac. substituţiad. consistenţa utilizării

3. Ce principiu afirmă că valoarea proprietăţii imobiliare este creată şi susţinută atunci când elemente contrastante, opuse sau care interacţionează, sunt în stare de echilibru?

a. cererea şi ofertab. surplusul de câştigc. echilibruld. substituţia

4. Ce principiu afirmă că valoarea unei proprietăţi imobiliare este creată şi susţinută atunci când caracteristicile proprietăţii corespund cu cererile pieţei sale?

a. anticipareab. contribuţiac. conformitatead. competiţia

5. Costul opţiunilor pierdute se numeştea. anticiparea

17

EPI 201

b. substituţiac. cost de oportunitated. surplusul de câştig

6. Ce principiu afirmă că mediul din afara unei proprietăţi are efect asupra valorii sale?

a. competiţiab. contribuţiac. substituţiad. condiţiile externe

7. Pieţele proprietăţilor imobiliare sunt formate dina. numai cumpărătorib. numai vânzătoric. tipuri de proprietăţid. vânzători şi cumpărători

8. Identificarea şi analizarea subpieţelor unei pieţe mari se numeştea. studiu de piaţăb. compararea pieţelorc. defalcarea produsuluid. segmentarea pieţei

9. Diferenţierea dintre proprietatea în cauză şi alte proprietăţi determinate pe baza subclasificărilor cu diferite caracteristici se numeşte

a. analiza cereriib. analiză economică de bazăc. defalcared. segmentare

10. Proprietăţile cu scop special includ a. birourib. şcolic. depozited. clădiri etajate

11. O piaţă cu câteva proprietăţi de vânzare şi cu mulţi potenţiali cumpărători se numeşte piaţa

a. cereriib. cumpărătoruluic. vânzătoruluid. ieftină

12. Identificarea şi studierea unei pieţe adecvate se numeştea. analiza de piaţăb. marketingc. analiza fezabilităţiid. segmentarea pieţei

13. Analiza de piaţă include toţi paşii următori, mai puţina. privire generală economică preliminarăb. piaţa şi identificarea proprietăţilorc. analiza echilibruluid. analiza cost–beneficiu

14. Un grup de indivizi sau firme care sunt în contact unul cu celălalt în vederea realizării unor tranzacţii imobiliare se numeşte

a. piaţa proprietăţilor imobiliareb. baza de clienţic. indicatorul cererii

18

EPI 201

d. indicatorul ofertei15. Pe termen lung, oferta şi cererea de proprietăţi imobiliare tind spre

a. elasticitate b. rigiditate c. echilibru d. dezechilibru

Răspunsuri: 1-d; 2-d; 3-c; 4-c; 5-c; 6-d; 7-d; 8-d; 9-c; 10-b; 11-c; 12-a; 13-d; 14-a; 15-c.

SUBIECTE DE DISCUŢIE1. Identificaţi cele patru forţe care influenţează valoarea reală a

proprietăţii şi daţi câte două exemple din fiecare.a. Forţele sociale. Exemple: populaţia totală, rata formării şi

dezintegrărilor familiilor, repartiţia după vârstă.b. Forţele economice. Exemple: factorii cererii cum ar fi utilizarea

forţei de muncă, nivelul salariilor, expansiunea industrială şi costul şi diponibilitatea creditelor; factorii ofertei cum ar fi numărul de proprietăţi disponibile, dezvoltarea, gradul de ocupare, chiria şi configuraţia, preţurile proprietăţilor disponibile, precum şi costurile de construcţie.

c. Forţele guvernamentale. Exemple: raza de acoperire a poliţiei şi a pompierilor, serviciile publice, ridicarea gunoiului, reţelele de transport; extinderea şi natura cartierului, clădirile şi aspectul sanitar; fiscalitatea locală şi naţională; legislaţia specifică ce influenţează în general valoarea imobilelor.

d. Forţele de mediu: Exemple: condiţii climatice, topografia, solul, bariere naturale în calea unei dezvoltări viitoare, sistemul de transport, tipul şi aspectul atractiv al zonei şi vecinătăţii ce înconjoară proprietatea.

2. Explicaţi cum principiul substituţiei ajută la stabilirea valorii proprietăţii.

Valoarea proprietăţii tinde să fie stabilită de costul de achiziţionare al unei proprietăţi similare. Principiul substituţiei admite că vânzătorii şi cumpărătorii unei proprietăţi imobiliare au diverse opţiuni deoarece sunt disponibile diverse proprietăţi cu aceeaşi utilitate.

3. Cum explică principiul ofertei şi cererii variaţia valorii proprietăţii?De obicei, valoarea proprietăţii variază invers cu schimbările în ofertă. Dacă cantitatea de proprietăţi pentru o anumită utilizare este abundentă iar cererea este stabilă, valoarea scade; dacă proprietăţile sunt puţine iar cererea este stabilă, valoarea creşte. Valoarea proprietăţii variază direct cu schimbările cererii. Când un anumit gen de proprietăţi sunt foarte căutate, iar oferta este constantă, atunci valoarea creşte; când cererea scade iar oferta este constantă, atunci valoarea scade.

4. Ipotetic, pieţele eficiente se caracterizează prin comercializarea bunurilor economice şi serviciilor la preţuri relativ uniforme, stabile şi scăzute. În aceste pieţe, un mare număr de cumpărători şi vânzători sunt

19

EPI 201

puşi în legătură printr-un mecanism de piaţă ce răspunde cererii. Cum diferă piaţa imobiliară de pieţele eficiente?

a. Proprietatea imobiliară nu este un produs omogen deoarece două parcele ale unei proprietăţi nu sunt fizic identice şi toate parcelele diferă în funcţie de locaţie.

b. Preţurile proprietăţilor imobiliare sunt relativ ridicate. În plus, preţurile variază ca răspuns la alte condiţii ale pieţei, în particular oferta şi cererea.

c. Într-o piaţă imobiliară dată, puţini cumpărători şi vânzători pot concura în acelaşi timp, la nivelul unui preţ şi a unui tip de proprietate. În pieţele imobiliare, cererea poate fi foarte schimbătoare datorită schimbărilor demografice şi economice.

5. Ce elemente trebuie să aibă în vedere un evaluator într-o piaţă specifică sau într-o subpiaţă?

Evaluatorul trebuie să ia în vedere tipul proprietăţii (reşedinţă familială, centru comercial, clădire de birouri), caracteristicile proprietăţii (dacă este ocupată, calitatea construcţiei, design-ul, avantajele), zona pieţei (zona geografică sau locaţională unde funcţionează piaţa), proprietăţile de substituţie (proprietăţile similare disponibile ce concurează cu proprietatea în cauză), proprietăţi complementare (facilităţile suport).

6. Care sunt funcţiile analizei de piaţă?Analiza pieţei se referă la condiţiile de piaţă puse proprietăţii în discuţie. Ea arată cum interacţiunea dintre cerere şi ofertă afectează valoarea proprietăţii în cauză. Analiza de piaţă indică dacă, pentru o proprietate există un suport adecvat pentru o anumită utilizare, sau dacă va fi suport de piaţă pentru utilizarea propusă în viitorul apropiat. Analiza de piaţă poate identifica momentul în timp când poate apărea o cerere potrivită pentru un proiect.Analiza de piaţă pune bazele determinării celei mai bune utilizări ale unei proprietăţi. Fezabilitatea financiară şi profitabilitatea maximă pot fi testate numai când a fost demonstrat un nivel adecvat al fundamentării pieţei. Analiza de piaţă furnizează, de asemenea, informaţii importante necesare aplicării celor trei abordări ale evaluării. Identificarea proprietăţilor concurente, gradul de comparaţie şi mărimea ajustărilor necesare uşurează compararea vânzărilor. În stabilirea preţului sunt luate în considerare costul actual al clădirii şi condiţiile de piaţă ce reflectă un avantaj economic sau o depreciere economică. Datele despre ratele de absorbţie şi gradul de ocupare, ratele curente şi anticipate de fructificare, şi avantajul competitiv al unei proprietăţi pe piaţa specifică sunt incluse în metoda evaluării prin capitalizarea venitului.

7. Discutaţi etapele analizei de piaţă.Analiştii pieţelor imobiliare încep cu o privire economică generală asupra comunităţii în care proprietatea este localizată şi apoi analizează cererea şi oferta competitivă. Ei evidenţiază nevoia de înţelegere a bazei economice, a legăturilor comunităţii cu economia naţională şi globală, precum şi a dinamicii cererii şi ofertei în determinarea preţurilor şi a ratei absorbţiei. În continuare, analiştii studiază posibile alternative pentru folosirea proprietăţii şi preţurile

20

EPI 201

asociate acestor opţiuni. În final, analiştii iau în considerare atributele fizice (legale sau reglementate) şi locaţionale ale proprietăţii în cauză şi ajung la o concluzie privind cea mai bună utilizare.

21

EPI 201

Cap. 2 PROCESUL DE EVALUARE

2.1 Procesul de evaluare şi etapele lui

Deşi caracteristicile proprietăţilor imobiliare diferă foarte mult, cele mai multe probleme de evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice, ce constituie procesul de evaluare.

În procesul de evaluare:- se defineşte problema;- se planifică activităţile necesare pentru rezolvarea problemei;- datele aferente sunt culese, ordonate. analizate, interpretate şi transformate în estimarea rezonabilă a valorii.

Procesul de evaluare ghidează pe evaluator de la identificarea completă a problemei, până la transmiterea soluţiei către client.

Fiecare proprietate imobiliară este unică şi pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singură proprietate. De regulă, misiunea de evaluare îşi propune să estimeze valoarea de piaţă, iar procesul de evaluare conţine toate etapele necesare. Totuşi, procesul de evaluare asigură cadrul necesar pentru a putea fi estimate şi alte tipuri de valoare.

Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, numărul acestora depinzând de natura misiunii de evaluare şi de informaţiile care sunt accesibile. În toate cazurile, procesul de evaluare indică traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieţei şi analizei datelor, în aplicarea tehnicilor de evaluare şi în integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice într-o estimare a valorii solicitate.

Figura 1-1 din GN 1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare ilustrează cele 7 etape ale procesului de evaluare, aşa cum este aplicat pe plan internaţional. Procesul reflectă Principiile General Acceptate de Evaluare (GAVP) şi sunt aceleaşi în toate ţările. Deşi procesul de evaluare poate avea ca scop atât estimarea valorii de piaţă, cât şi unor tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă, în cazul estimării valorii de piaţă este necesar ca evaluarea să se bazeze exclusiv pe informaţii de piaţă.

22

EPI 201

Figura 1-1Procesul de evaluare

DEFINIREA PROBLEMEI

IDENTIFICAREAPROPRIETĂŢIIIMOBILIARE

IDENTIFICAREADREPTURILOR

DEPROPRIETATE

UTILIZAREAEVALUĂRII

DEFINIREAVALORII

DATAEVALUĂRII

SFERAEVALUĂRII

ALTECONDIŢII

LIMITATIVE

ANALIZA PRELIMINARĂ, CULEGEREA ŞI SELECTAREA INFORMAŢIILOR

GENERALE(Regiune, oraş şi vecinătate)

SOCIALEECONOMICE

GUVERNAMENTALEMEDIU ÎNCONJURĂTOR

SPECIFICE(Informaţii despre proprietatea

imobiliară evaluată şi proprietăţi comparabile)

COST ŞI DEPRECIEREVENITURI ŞI CHELTUIELIRATA DE CAPITALIZARE

ISTORICUL PROPRIETĂŢIIUTILIZAREA PROPRIETĂŢII

OFERTACONCURENŢIALĂ

ŞI CEREREA(Piaţa proprietăţii

imobiliare evaluate)Inventarul proprietăţilorcomparabile

TRANZACŢII ŞI OFERTE

SPAŢII NEOCUPATE ŞICONSTRUCŢII NOI

STUDII ALE CERERIIRATE DE ABSORBŢIE

ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRITerenul ca fiind liber/neocupatProprietatea ca fiind construită

Specificarea în termeni de utilizare, timp şi participanţi pe piaţă

ESTIMAREA VALORII TERENULUI

APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE

ABORDAREAPRIN

COMPARAŢIAVÂNZĂRILOR

ABORDAREAPRIN

CAPITALIZAREAVENITULUI

ABORDAREAPRIN COST

RECONCILIEREA REZULTATELOR ŞI ESTIMAREA VALORII FINALE

RAPORTAREA VALORII DEFINITE

23

EPI 201

Definirea problemeiPrimul pas în procesul de evaluare constă în exprimarea concisă a

problemei. Astfel, se stabilesc sfera evaluării, se elimină orice ambiguitate referitoare la natura misiunii şi se identifică proprietatea imobiliară ce se evaluează, drepturile de proprietate implicate, utilizarea evaluării, definiţia tipului de valoare solicitat, data şi scopul evaluării şi alte condiţii limitative.

Analiza preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilor/datelor

Această etapă cuprinde planificarea şi efectuarea analizei generale şi specifice a datelor ofertelor competitive şi a cererii.

Datele generale includ informaţii referitoare la forţele sociale, economice, legislative şi ale mediului, care afectează valoarea proprietăţii. Evaluatorul va analiza interacţiunea acestor patru forţe care creează climatul economic în care valorile proprietăţilor se modifică sau nu, la un moment dat şi intr-un loc dat.

Datele generale sunt esenţiale în evaluare pentru că:- asigură o bază în care se plasează specificul proprietăţilor imobiliare evaluate;- constituie informaţii din care se pot extrage tendinţele ce influenţează valoarea terenului şi a corelării cu valoarea construcţiilor;- reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor şi estimarea valorii finale.

Datele specifice sunt detalii despre proprietatea imobiliară evaluată (subiect), despre proprietăţi imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum şi alte caracteristici relevante ale pieţei imobiliare locale.

Datele specifice despre subiect sunt date prin descrierea terenului şi a construcţiilor, care ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile legate de vânzări, închirieri, sau alte caracteristici ale pieţei locale.

În analiza datelor generale se urmăresc tendinţele pe plan naţional, regional sau local; în analiza datelor specifice, se studiază o serie de proprietăţi asemănătoare cu subiectul.

Analiza proprietăţilor imobiliare comparabile ajută evaluatorul să extragă preţurile de vânzare specifice, condiţiile de închiriere, veniturile şi cheltuielile, indicele de recuperare a investiţiei, costurile de construcţie, durata de viaţă economică estimată a construcţiilor şi gradul de uzură. Datele sunt apoi folosite în calcule ce pot da o indicaţie referitoare la valoarea proprietăţii imobiliare analizate.

Datele referitoare la oferta concurenţială şi la cerere sunt date necesare pentru a înţelege poziţia concurenţială a proprietăţii imobiliare pe o piaţă viitoare. Datele referitoare la ofertă cuprind componentele proprietăţilor imobiliare competitive (atât existente, cât şi propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbţie a pieţei. Datele referitoare la cerere, includ: populaţia, veniturile, ocuparea forţei de muncă şi rezultatele sondajelor privind utilizatorii potenţiali. Gradul de ocupare şi preţurile oferite indică punctele tari sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezentă sau de perspectivă a proprietăţii.

24

EPI 201

Analiza celei mai bune utilizăriCea mai bună utilizare se va considera atât pentru teren (în ipoteza că ar

fi liber/neocupat), cât şi pentru proprietatea imobiliară existentă (teren şi construcţiile de pe el), iar concluziile trebuie să fie coerente. Pentru a fi luată în consideraţie, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească patru condiţii să fie:

- legal permisă;- fizic posibilă;- financiar fezabilă;- să ducă la valoarea cea mai mare.Cea mai bună utilizare a terenului şi a construcţiilor se alege din mai

multe alternative posibile.

Estimarea valorii terenuluiEstimarea valorii terenului se poate face prin aplicarea a 6

metode/tehnici de evaluare. Metoda comparaţiei vânzărilor este cea mai credibilă metodă de evaluare a terenului. Astfel, se vor analiza şi comparpreţurile de vânzare ale unor parcele de teren liber similare cu cea evaluată şi se vor face corecţii ale acestora în funcţie de diferenţele existenţe, redate prin aşa numitale elemente de comparaţie.

Dacă nu există informaţii suficiente pentru o comparaţie credibilă, sau dacă corecţiile preţurilor de vânzare se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul poate utiliza şi alte metode.

Aplicarea abordărilor în evaluareDe regulă, metodele de evaluare sunt grupate în trei abordări:

abordarea prin comparaţia vânzărilor; abordarea prin capitalizarea venitului; şi abordarea prin cost.

Evaluatorul estimează valoarea proprietăţilor imobiliare cu ajutorul unor proceduri specifice, care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a datelor - comparaţia vânzărilor, capitalizarea veniturilor şi cost. În toate estimările valorii proprietăţii imobiliare se utilizează una sau mai multe metode/proceduri/tehnici de evaluare, iar aplicarea acestora depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluării şi de calitatea şi cantitatea informaţiilor disponibile pentru analiză.

Chiar dacă, pentru evaluarea unei proprietăţi, pot fi aplicate metode de evaluare incluse în cele trei abordări ale valorii, una sau două metode pot avea o relevanţă mai mare. De exemplu, abordarea prin cost poate fi neadecvată pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare cu construcţii vechi, care au o depreciere ridicată, din cauza deteriorării fizice şi neadecvării lor funcţionale, depreciere care este dificil de estimat. Abordarea prin comparaţia vânzărilor nu poate fi aplicată pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare foarte specializate (cum ar fi o staţie de incinerare gunoaie), deoarece nu există date comparabile. Abordarea prin capitalizarea venitului nu se utilizează în cazul evaluării clădirilor ocupate de proprietar. Această abordare poate să nu fie adecvată pe piaţa proprietăţilor comerciale sau industriale în care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul.Pentru estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare, ori de câte ori este posibil, evaluatorul ar trebui să aplice toate cele trei abordări.

25

EPI 201

Abordarea prin comparaţia vânzărilorAbordarea prin comparaţia cu vânzările anterioare este utilă în situaţia

că au fost vândute recent mai multe proprietăţi similare. Utilizând această abordare, un evaluator poate ajunge la o valoare de piaţă, comparând proprietatea pe care o evaluează (proprietatea subiect) cu alte proprietăţi similare, numite tranzacţii comparabile. Preţurile la care au fost vânute proprietăţile imobiliare comparabile definesc un interval de valori în care este de aşteptat să se situeze şi valoarea proprietăţii subiect.

Elementele de comparaţie identifică acele caracteristici ale proprietăţilor imobiliare şi tranzacţiilor cu acestea care pot explica diferenţele dintre preţuri. În analiza vânzărilor comparabile sunt considerate ca fiind de bază următoarele zece elemente de comparaţie :

- drepturile de proprietate transmise; - condiţiile de finanţare; - condiţiile de vânzare; - cheltuielile imediate după cumpărare; - condiţiile de piaţă; - localizarea;- caracteristicile fizice; - caracteristicile economice; - utilizarea; - componentele non-imobiliare ale vânzării.

Se vor aplica apoi corecţii asupra preţurilor de vânzare ale comparabilelor, ţinând cont de diferenţele existente la aceste elemente de comparaţie, şi eventual la alte elemente de comparaţie.

Abordarea prin capitalizarea venituluiÎn această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor

viitoare generate de utilizarea proprietăţii imobiliare.Ca şi în cazul comparaţiei vânzărilor, metoda capitalizării venitului

necesită o serioasă analiză de piaţă. Culegerea şi analiza datelor se efectuează pe baza relaţiei dintre cerere şi ofertă, care oferă informaţii despre tendinţele şi previziunile pieţei.

De exemplu, un investitor într-un bloc de apartamente se aşteaptă la o bună rentabilitate a capitalului investit şi la o recuperare a investiţiei. Nivelul rentabilităţii atrage investiţia de capital în funcţie de riscul aferent afacerilor imobiliare. În plus, nivelul rentabilităţii aşteptate de investitori fluctuează în funcţie atât de schimbările de pe pieţele monetare, cât şi de ratele rentabilităţii oferite de alte investiţii alternative. Ca urmare, evaluatorul trebuie să fie la curent cu schimbările de pe piaţa monetară şi de capital, în cazul investiţiilor comparabile.

Datele specifice, pe care le analizează evaluatorul, în cazul aplicării acestei abordări/metode sunt:

- venitul brut anual previzionat obţinut din exploatarea proprietăţii imobiliare;

- pierderea de venit brut anual din cauza neocupării şi neîncasării unor chirii;

- cheltuielile anuale de exploatare previzionate;- caracterul şi durata fluxurilor de venit;

26

EPI 201

- valoarea de vânzare previzionată/valoarea terminală/de reversiune.După estimarea veniturilor şi cheltuielilor, fluxul de venit se fie se

capitalizează cu o rată de capitalizare adecvată, fie se actualizează cu o rată de actualizare adecvată.

Ratele de capitalizare şi de actualizare sunt preluate din ratele rentabilităţilor aşteptate de investitorii în proprietăţile imobiliare similare.

Abordarea prin costAbordarea prin cost se bazează pe ipoteza că participanţii pe piaţă fac

legătura între valoare şi cost. În această abordare, valoarea unei proprietăţi imobiliare se estimează prin adăugarea, la valoarea de piaţă a terenului, a costului de înlocuire a echivalentelor moderne ale construcţiilor existente din care se scade apoi deprecierea amenajărilor terenului şi construcţiilor (deteriorarea fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică) apărută din diferite cauze. Se include profitul normal pe care îl obţine antreprenorul.

Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcţii noi sau aproape noi şi la acele proprietăţi care nu se vând frecvent pe piaţă. Rezultatele pot fi folosite pentru comparaţia cu rezultatele obţinute din aplicarea altor abordări.

Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finaleAnaliza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care

evaluatorul analizează concluzii alternative şi selectează în final o valoare, de obicei punctuală, sau un interval de valori. De multe ori este necesară o revedere a întregului proces de evaluare.

În această etapă, evaluatorul se bazează pe experienţa, expertiza şi logica sa profesională, pentru a explica şi rezolva diferenţele între rezultatele obţinute din aplicarea diferitelor abordări ale valorii.

Evaluatorul va aprecia relevanţa, aplicabilitatea şi fundamentarea fiecărui rezultat şi se va baza mai mult pe rezultatul cel mai credibil, corelat cu scopul evaluării. Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia şi cantitatea tuturor faptelor şi evidenţelor colectate în procesul de evaluare.

Redactarea raportului de evaluare/Raportarea evaluăriiForma, dimensiunile şi conţinutul raportului de evaluare pot depinde de

cerinţele clientului, de tipul proprietăţii imobiliare evaluate şi de natura misiunii de evaluare.

Pentru a realiza o protejare a clientului şi a asigura un nivel profesional adecvat, experţii evaluatori membrii ANEVAR sunt obligaţi să aplice prevederile IVS 3 - Raportarea evaluării.

Raportul de evaluare de regulă este un document scris, care asigură evaluatorului oportunitatea de a fundamenta şi explica opiniile şi concluziile sale şi de a demonstra soliditatea valorii finale propuse. De fapt, raportul este o trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul asupra informaţiilor şi faptele colectate, în cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la opinia sa asupra valorii finale a proprietăţii.

Raportul de evaluare reflectă înţelegerea de către evaluator a principiilor economice generale aplicate în procesul de evaluare, abilitatea sa de a interpreta datele relevante şi logice, în selectarea metodelor, tehnicilor şi procedurilor adecvate, precum şi în modul de aplicare a acestora pentru a susţine concluzia sa asupra valorii.

27

EPI 201

Cel mai bun raport de evaluare este acela care dă posibilitatea clientului să înţeleagă problema şi datele faptice şi să urmărească logica evaluatorului până la concluzia finală.

Definirea termenilor importanţi

Data evaluăriiData la care este valabilă valoarea estimată.Definiţia valoriiDefiniţia tipului de valoare preluată din Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS 1 şi IVS 2); trebuie să fie inclusă în fiecare raport de evaluareSfera evaluăriiExtinderea procesului de colectare, confirmare şi raportare a informaţiilor.Alte condiţii limitativeDeclaraţie ce defineşte parametrii evaluării; fac parte din definirea problemei de evaluare şi au rolul de protecţie a evaluatorului, clientului şi altor utilizatoriScopul evaluăriiScopul declarat al unei misiuni de evaluare – acela de a estima valoarea oricărui imobil sau de a conduce un studiu de evaluare pentru luarea unor decizii legate de imobil.Raport de evaluareFormularea documentată a concluziei unei evaluăriTendinţa O serie de schimbări legate printr-un lanţ de cauze şi efecte.Destinaţia evaluăriiModul în care un client se foloseşte de informaţiile conţinute într-un raport de evaluare.Procesul de evaluareO procedura sistematică folosită pentru a asigura răspunsul la întrebarea clientului despre valoarea proprietăţii imobiliare.

INTREBĂRI ADEVARAT-FALS1. Problema de evaluare este definită în prima etapă dintr-un proces de

evaluare prin simpla identificare a imobilului şi a drepturilor de proprietate ce urmează a fi evaluate. (F)

2. Descrierile legale ale imobilelor sunt derivate din inspecţii ale terenului şi din documente publice. (A)

3. Datele specifice includ informaţiile despre istoria şi utilizările proprietăţii. (A)

4. O corecţie pentru condiţiile de vânzare arată efectul unei ipoteci favorabile. (F)

5. Prin aplicarea abordării prin cost, evaluatorii stabilesc valoarea actualizată a beneficiilor viitoare rezultate din deţinerea proprietăţii. (F)

6. Etapa finală a procesului de evaluare constă în reconcilierea valorilor. (F) 7. Un evaluator aplică toate cele trei abordări în orice proces de evaluare.

(F)8. Concluzie finală asupra valorii poate fi o estimare punctuală (o singură

sumă) sau un interval de valori. (A)9. Majoritatea evaluărilor cer o estimare a valorii curente. (A)

28

EPI 201

10. O estimare bănească a valorii pentru drepturile depline de proprietate este întotdeauna egală cu suma valorilor drepturilor parţiale. (F)

INTREBĂRI GRILĂ1. Care din următoarele reprezintă un element de comparaţie în metoda

comparţiei vânzărilor?a. preţul vânzăriib. condiţiile de finanţarec. deprecierea cumulatăd. venitul net din exploatare

2. O estimare separată a valorii unui teren este in general inclusă în:a. metoda comparării vânzărilorb. metoda costuluic. metoda capitalizării venituluid. toate cele trei metode

3. Ajustări procentuale pentru elemente de comparaţie sunt făcute asupra preţurilor:

a. de vânzare ale proprietăţii de evaluatb. de ofertă ale proprietăţii de evaluatc. de vânzare ale proprietăţilor comparabiled. de ofertă ale proprietăţilor de comparabile

4. În procesul de evaluare nu se culeg şi analizeată următoarele informaţii/date:

a. generaleb. specifice (subiect şi comparabilele)c. din teoria evaluării curented. cererea şi oferta competitivă

5. Din categoria de date generale ar trebui studiate:a. vânzările comparabileb. estimările venituluic. influenţele economiced. condiţiile limitative

6. Pentru a estima valoarea de piaţă un evaluator urmăreşte:a. raportul de evaluareb. procesul de evaluarec. procesul de estimared. îndrumătorul de evaluare

7. Primul pas în evaluarea unui imobil - definirea problemei, nu identifică:a. imobilulb. cea mai bună utilizarec. drepturile de proprietated. data evaluării

8. Care formule reprezintă bazele metodei capitalizării venitului?a. venit / rată de capitalizare = valoarea şi venitul x factor de

capitalizare = valoareb. venit / factor de capitalizare= valoarea şi venitul x rata de

capitalizare = valoarec. rata de capitalizare / venit = valoarea şi venit x valoarea = factor

de capitalizared. factor de capitalizare/ rată de capitalizare = valoarea şi venitul x

valoarea = rata de capitalizare

29

EPI 201

9. In reconcilierea rezultatelor evaluării, un evaluator face totul din următoarele mai puţin:

a. considerarea adecvării şi siguranţei fiecărei metode aplicateb. considerarea oricărei inconsecvenţe între indicatorii de evaluarec. calcularea mediei rezultatelor d. explicarea diferenţelor între valorile derivate din metode diferite

Răspunsuri: 1-b; 2-b; 3-c; 4-c; 5-c; 6-b; 7-b; 8-a; 9-c.

SUBIECTE DE DISCUŢIE

1. De ce este important ca, la începutul unui proces de evaluare, să se identifice drepturile de proprietate ce urmează a fi evaluate?

Drepturile ce urmează a fi evaluate determina parţial procedurile, abilităţile, şi timpul necesar terminării misiunii. Aşadar, evaluatorul trebuie să cunoască la începutul misiunii de evaluare dacă cotizaţia dreptului deplin sau parţial urmează a fi evaluat.

2. În ce constă esenţa celor trei abordări ale valorii?a. În metoda compaţiei vânzărilor rezultatul este derivat din

compararea proprietăţii în cauză cu altele asemănătoare, ce se numesc vânzări comparabile.

b. În metoda capitalizării venitului rezultatul este derivat din convertirea unui flux de venituri şi valoarea unei revânzări de proprietate sau orice reziduu într-o valoare prezentă.

c. În metoda costului rezultatul este derivat din estimarea costului curent pentru construirea unei reproducţii sau a unui înlocuitor; scăderea deprecierii evidente în structuri, din orice motiv; şi adunarea valorii terenului şi a profitului antreprenorului.

3. Enumeraţi cele trei abordări ale valorii. Trebuie folosite întodeauna toate cele trei abordări ale valorii?

a. Cele trei abordări ale evaluării sunt: comparaţia vânzărilor, capitalizarea venitului şi abordarea prin cost.

b. Oridecâte ori este posibil e vor folosi metode înscrise în cele trei abordări. Dar în cazul evaluării unor proprietăţi imobiliare anumite nu sunt pot fi folosite toate cele trei abordări; fiecare abordare nu este aplicabilă la fiecare misiune.

4. De ce trebuie specificată data evaluării?Data evaluării trebuie specificată din cauză că factorii ce influenţează valoarea imobilelor se schimba permanent. În consecinţă, o estimare a valorii este valabilă doar la data specificată în raportul de evaluare. În timp ce majoritatea evaluărilor sunt pentru estimări ale valorii curente, in condiţii speciale sunt necesare şi estimări retrospective ale valorii.

5. Care sunt etapele procesului de evaluare?Etapele din procesul de evaluare sunta. definirea problemeib. analiza preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilorc. analiza celei mai bune utilizărid. estimarea valorii terenului

30

EPI 201

e. aplicarea abordărilor în evaluaref. reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finaleg. raportul de evaluare

Cap. 3 CULEGEREA ŞI ANALIZA DATELOR

3.1 Introducere

În procesul de evaluare, calitatea şi cantitatea informaţiilor/datelor disponibile pentru analiză sunt la fel de importante ca şi metodele/tehnicile/procedurile de evaluare folosite pentru a le prelucra şi transforma în mărimi ale valorii. De aceea, o importanţă esenţială în activitatea de evaluare o are capacitatea de a culege şi selecta informaţiile cele mai credibile, de a le organiza/sistematiza şi de a le analiza, pentru a le transforma în final în indicatori valorici necesari pentru aplicarea formulelor matematice de calcul a valorii.

Înainte de a se face analiza datele existente, evaluatorul trebuie să sistematizeze multitudinea de informaţii colectate în cursul cercetării. Ca instrumente de sistematizare a datelor pot fi folosite:

- tabele de costuri de piaţă (normale, corectate), folosite în abordarea prin costul de înlocuire net;

- grile cu corecţii absolute şi/sau relative, folosite în abordarea prin comparaţia vânzărilor;

- situaţia corectetă a exploatării, utilizată în abordarea prin venit.

3.2 Tipuri de date necesare pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare

Conform GN 1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare, pentru derularea procesului de evaluare este necesară colectarea a trei tipuri de date/informaţii:

- Date generale- Date specifice (particulare)- Date despre cererea şi oferta concurenţialăAceste date pot fi obţinute fie din surse primare, fie din surse secundare.

Datele/informaţiile generaleDatele generale sunt colectate la nivel de vecinătate, oraş, regiune şi

chiar la nivel naţional şi internaţional, în funcţie de proprietatea imobiliară implicată. Pentru o mai bună cunoaştere a unei proprietăţi sunt examinaţi factorii sociali, economici, guvernamentali şi de mediu, ce pot influenţa valoarea de piaţă (sau alt tip de valoare). Sunt investigate în detaliu şi alte forţe specifice, cum este interacţiunea dintre cele patru forţe: sociale, economice, administrative şi de mediu, care acţionează asupra valorii proprietăţilor imobiliare şi manifestării unor tendinţe economice care afectează valoarea proprietăţii imobiliare.

Tabelul de mai jos enumeră câţiva din indicatorii economici utili, avute în vedere de către evaluatori când analizează tendinţele economice.

31

EPI 201

Tendinţele economice şi indicatorii economici utili

Tendinţele economice Indicatorii economici utili

Tendinţele economice internaţionale Schimbări suferite de:- Soldul comerţului exterior- Cursurile de schimb valutar- Preţurile bunurilor de consum- Salariile- Nivelul dobânzilor- Producţia industrială- Volumul de desfacere cu amănuntul

Tendinţele economice naţionale şi regionale Schimbări suferite de:- Produsul naţional brut- Produsul intern brut- Venitul naţional- Balanţa de plăţi externă- Indicii preţurilor- Ratele dobânzii- Gradul de ocupare şi cel de neocupare al

forţei de muncă - Numărul autorizaţiilor de construire

emise şi al construcţiilor în curs- Valoarea investiţiilor în construcţii - Alte date generale

Tendinţele economice locale Schimbări suferite de:- Populaţie- Numărul net de gospodării noi- Diversitatea bazei economice a localităţii- Gradul de ocupare şi stabilitatea forţei de

muncă- Nivelul salariilor- Venitul pe gospodărie sau pe familie

Tendinţele economice care influenţeazăpământul din mediul rural

Schimbări suferite de:- Anvergura şi complexitatea activităţii

economice din fermele agricole, fermele zootehnice, exploataţiile forestiere, din exploatările petroliere şi miniere

- Gradul de mecanizare şi/sau de dependenţă de forţa de muncă

- Gradul de dependenţă de subvenţiile de stat şi/sau de terenurile concesionate de la stat

- Eventuala concurenţă a produselor de import

Sursa: Appraisal Institute – Evaluarea proprietăţii imobiliare, ediţia a doua canadiană, Ed. ANEVAR, 2004, pag. 7.4

Sursele datelor generale sunt diversele publicaţii editate şi diseminate

32

EPI 201

de instituţiile de stat, de organizaţiile profesionale şi de firmele private.

Surse uzuale de date generale

Institutul Naţional de Statistică Informaţii şi analize despre locuinţe în curs de construire şi despre informaţii financiare cu privire la:- Total producţie, venit, cheltuieli- Locuri de muncă, şomaj, salarii- Activităţi de producţie şi comerţ- Preţuri- Bani, credite şi pieţe de valori mobiliare- Finanţe federale- Statistică internaţională

Adresa www.insse.ro

Banca Naţională a României Informaţii referitoare la:- Produsul naţional brut- Produsul intern brut- Venitul naţional- Piaţa ipotecară- Ratele dobânzilor- Creditele cu rambursarea în rate- Sursele de finanţare- Activitatea de afaceri- Forţa de muncă, ocuparea, producţia

industrială- Locuinţe şi construcţii- Finanţe internaţionale

Adresa www.bnr.ro

Publicaţii Publicaţii care conţin date utile evaluatorilor:- Presa locală de publicitate imobiliara- Pagini INTERNET specializate- Rapoarte de piaţă specializate

Surse private: bănci, furnizori de servicii comunale, centre de cercetare universitare, firme de consultanţă private, anuare, servicii de costuri.Publicaţii Rapoarte oficiale şi rapoarte de cercetareInformaţii disponibile Informaţii referitoare la:

- Datorii bancare- Vânzări ale magazinelor universale- Indicatori ai ocupării forţei de muncă- Preţul terenurilor- Indicatori economici ai întreprinderilor- Costurile banilor împrumutaţi- Salarizare- Costuri de construcţie- Documente de transfer de proprietate

33

EPI 201

Datele/informaţiile specificeDatele/informaţiile specifice constau din detalii despre proprietatea care

se analizează, despre vânzările de proprietăţi comparabile, despre proprietăţile închiriate şi despre caracteristicile pieţei locale. Aceste informaţii includ informaţii despre amplasament, amenajări şi construcţii, informaţii despre costuri şi depreciere, date despre venituri şi cheltuieli, informaţii privind ratele de capitalizare şi de actualizare, istoricul proprietăţii şi utilizării acesteia şi alte informaţii semnificative pe care cumpărători şi vânzători le consideră a fi importante în negocierile şi tranzacţiile lor.

Sursele datelor specifice sunt variate. Cele mai uzuale sunt:- Ştirile de presă. Majoritatea ziarelor ca şi multe din publicaţiile

economice, au rubrici imobiliare de cuprindere locală, regională sau naţională. Chiar dacă unele informaţii nu sunt tocmai complete sau corecte, evaluatorii pot folosi această sursă secundară pentru confirmarea detaliilor, deoarece, de regulă, se publică şi numele intermediarilor şi ale părţilor la tranzacţie.

- Participanţii pe piaţa imobiliară: intermediarii, alţi evaluatori, administratorii, bancherii. Chiar dacă participanţii pe piaţa imobiliară sunt profesionişti ai domeniului, informaţiile oferite de aceştia trebuie să fie verificate.

- Cataloagele şi ofertele. Anunţurile de la mica publicitate imobiliară arată cât de activă sau inactivă este piaţa locală a unui anumit tip de proprietate şi activitatea imobiliară, în general. Date despre proprietăţile oferite la vânzare se pot obţine şi de la intermediari şi de la manageri. Cataloagele cu vânzări, care reflectă optica proprietarului despre valoarea casei sale, conţin valori la limita superioară, în timp ce ofertele de cumpărare, care reflectă optica cumpărătorului, conţin valorile de la limita inferioară.

Datele/informaţiile despre cererea şi oferta de proprietăţi competitive

Informaţiile privind cererea şi oferta, caracteristice celei mai probabile pieţe pentru proprietate, sunt analizate în scopul întocmirii unui inventar al proprietăţilor concurente cu proprietatea evaluată, pentru segmentul de piaţă, precum şi unui inventar al proprietăţilor existente, care pot fi adaptate ca şi al noilor proprietăţi aflate în construcţie, care vor majora oferta concurenţială. Pieţele sunt analizate pentru a determina tendinţele pieţei, relaţiile între cerere şi ofertă, ratele de absorbţie şi alte informaţii specifice de piaţă.

Inventarul ofertelor cuprinde toate proprietăţile concurente, respectiv:- unităţi locative închiriate;- proprietăţi vândute;- proprietăţi oferite la vânzare;- proprietăţi care vor fi scoase pe piaţă.

Tehnicile de studiere a cererii de proprietăţi imobiliare intră în sfera profesională a altor analişti ai pieţei imobiliare, dar poate folosi materialele publicate de firmele specializate în cercetarea pieţei şi de firme de consultanţă imobiliare.

34

EPI 201

Cererea poate fi estimată cu ajutorul datelor demografice (numărul locuitorilor şi datele de stare civilă) şi datelor economice (locuri de muncă, venituri) valabile pentru zona de piaţă studiată. Institutul National de Statistică sistematizează şi publică date statistice, atât în formă tipărită, cât şi în formă electronică. Pentru a estima cererea de pe piaţa locală sunt utile şi observaţiile personale. De exemplu, intenţia de a închide o bază militară trebuie luată în calcul atunci când se analizează cererea viitoare de proprietăţi comerciale în vecinătate, cum ar fi spălătorii, moteluri, baruri, restaurante. Evaluatorul care a observat construcţiile apărute la intersecţia cu ruta principală va putea să anticipeze că ele vor determina cererea de magazine, de staţii de depanare sau de moteluri, care să satisfacă dorinţele conducătorilor auto şi ale turiştilor.

3.3 Selectarea datelor comparabile şi stabilirea gradului de comparabilitate

Selectarea proprietăţilor comparabile este influenţată de existenţa unor date disponibile despre tranzacţii recente cu proprietăţi similare, din aria de piaţă în care este amplasată proprietatea subiect. Când există o piaţă activă, se pot găsi suficiente tranzacţii, atât ca reprezentativitate cât şi ca număr, pentru a se putea selecta un număr suficient de proprietăţi comparabile. Informaţiile despre caracteristicile vânzărilor se referă la:

- numărul vânzărilor;- intervalul de timp în care au avut loc vânzările;- oferta de proprietăţi scoase la vânzare;- rata de absorbţie;- volumul vânzărilor şi nivelul activităţii;- caracteristicile şi motivaţiile cumpărătorilor şi vânzătorilor;- condiţiile şi clauzele vânzărilor;- utilizarea proprietăţii înainte şi după vânzarea ei.

Informaţiile necesare pentru aplicarea abordărilor prin cost şi prin venit trebuie deseori obţinute din alte surse de piaţă decât vânzările. Odată cu analiza datelor generale şi a celor despre aria vizată, evaluatorul culege informaţii despre tendinţele care caracterizează:

- costurile de construcţie;- termenele de închiriere;- cheltuielile curente;- ratele de neocupare.

Când, în aria din imediata apropriere a proprietăţii analizate, există date insuficiente despre proprietăţi comparabile, sfera de căutare a proprietăţilor comparabile poate fi extinsă spre pieţele învecinate sau localităţile asemănătoare, cu condiţia ca evaluatorul să stabilească gradul de comparabilitate al pieţei alternative, în termeni de similitudini ale valorii terenului, nivelului chiriei şi nivelului veniturilor. Când selectarea datelor are o bază restrânsă de informaţii de piaţă, evaluatorul poate drept comparabile vânzările mai puţin frecvente sau poate sta de vorbă cu intermediari, cumpărători, vânzători, proprietari sau chiriaşi ai unor proprietăţi asemănătoare, din aceeaşi arie, pentru a colecta dovezile unei posibile activităţi pe piaţa respectivă, de exemplu preţuri de catalog sau oferte de cumpărare.

Pentru a stabili dacă datele colectate pot fi selectate pentru evaluare,

35

EPI 201

evaluatorul trebuie să ia în considerare:- gradul de comparabilitate;- cantitatea de informaţii disponibile;- autenticitatea şi credibilitatea acestor date;

3.4 Organizarea datelor

Instrumentele uzuale de organizare a datelor selectate pentru evaluare sunt grilele cu datele de piaţă. Într-o grilă cu date de bază, pe rânduri separate se înscriu caracteristicile de bază ale proprietăţii analizate şi ale celor comparabile, Acest tip de grilă sintetizează datele prezentate şi permite evaluatorului să identifice acele elementei care ar putea explica diferenţele de valoare.

Grila cu datele de piaţă trebuie să cuprindă:- preţul total de vânzare al fiecărei proprietăţi comparabile;- data fiecărei vânzări;- date despre drepturile de proprietate transferate; - date despre aspectele financiare ale vânzări; - motivele neobişnuite ale cumpărătorului sau ale vânzătorului,

care ar fi putut duce la un avantaj în cursul negocierilor; - caracteristici ale proprietăţii analizate şi ale celor comparabile; - informaţii despre vânzări; şi- orice alte informaţii pertinente din alte surse.

Din analiza grilei cu date de piaţă, evaluatorul va putea constata că are nevoie de informaţii suplimentare şi va trebui să întocmească şi alte grile pentru a adăuga alte informaţii, sau pentru a separa datele ce-i vor fi necesare în abordările specifice. Evaluatorii trebuie să vadă în grila cu date de piaţă un instrument care permite stabilirea unor indicatori pe baza cărora se determină valoarea proprietăţii analizate.

Grila cu datele de piaţă are numai rolul de a prezenta datele. O altă grilă, numită grila cu corecţii ale preţurilor de vânzare ale proprietăţilor comparabile, se face comparaţia efectivă, prin corecţii succesive ale preţurilor de vânzare ale acestora, pentru a se determina valoarea de piaţă a proprietăţii subiect.

Definirea termenilor importanţi

Tranzacţie independentă/nepărtinitoareO tranzacţie la care s-a ajuns între părţi nelegate prin interese de afiliaţie.

Indicele preţurilor de consum (IPC)O măsurare a costului vieţii realizată de Institutul Naţional de Statistică

Venit disponibilVenitul personal ce rămâne după plata impozitului pe venit şi a tuturor celorlalte obligaţii către stat.

Baza economicăActivitatea economică a unei comunităţi ce îi permite să atragă venituri din afara graniţelor sale.

Analiza bazei economice

36

EPI 201

O analiză a domeniilor de activitate economică şi afacerilor care generează locuri de muncă şi venituri într-o comunitate, precum şi rata creşterii populaţiei şi a nivelului venitului, amândouă fiind funcţii ale utilizării forţei de muncă. Reprezintă o analiză prin care relaţia dintre ocupaţiile de bază (care produc venituri într-o comunitate) şi ocupaţiile care nu sunt de bază (care furnizează servicii angajaţilor din sectorul de bază) este folosită pentru a preiziona evoluţia populaţiei, a veniturilor, sau a altor variabile care afectează valoarea proprietăţilor imobiliare sau a utilizării terenului.

Indicator economicOricare dintr-un grup de valori statistice (e.g. balanţa schimb / plăţi, ratele schimbului valutar, preţul mărfurilor, IPC, nivelul salariilor, ratele dobânzilor, nivelul producţiei, PIB, volumul vânzărilor în detaliu, rata şomajului) care, dacă sunt luate împreună, asigură un indiciu asupra sănătăţii economiei.

Date generaleInformaţii despre influenţele asupra valorii ce derivă din forţe sociale, economice, guvernamentale, şi ale mediului înconjurător şi îşi au originea în afara proprietăţii ce urmează a fi evaluată.

GospodărieUn număr de oameni, înrudiţi sau nu, care trăiesc într-un singur adăpost. Toate persoanele ce ocupă un grup de camere sau o singură cameră ce constituie o locuinţă.

Grila datelor de piaţăO reprezentare tabelară a datelor de piaţă organizate pe categorii utile şi măsurabile.

Preţ nominalUn preţ exprimat în preţ curent (cu includerea influenţei ratei inflaţiei). Vezi preţ real.

Putere de cumpărareCapacitatea şi dorinţa de a plăti pentru un bun economic; depinde de venitul disponibil.

Nivelul preţurilorMedia preţurilor (preţuri cu ridicata) a bunurilor selecţionate, reprezentative la un moment dat; de obicei exprimat printr-un număr indice. Vezi IPC.

Preţ realUn preţ nominal ce a fost ajustat pentru influenţa ratei inflaţiei. Vezi preţ nominal.

Date specificeDetalii despre proprietatea ce urmează a fi evaluată, vânzări comparabile şi proprietăţi de închiriat, şi caracteristicile pieţii locale.

Unităţi de comparaţiePreţul de vânzare al unei proprietăţi împărţit la o unitate fizică de măsură, cum ar fi preţ pe metru pătrat, metru liniar, metru cub, cameră, pat, scaun, apartament.

37

EPI 201

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT SAU FALS

1. Datele generale sunt obţinute de obicei din surse publicate, servicii de ofertare, şi baze de date. (A)

2. Interviuri personale cu investitori, agenţi imobiliari şi bancheri nu sunt necesare în evaluarea proprietăţilor rezidenţiale. (F)

3. Cea mai mare parte a datelor generale provine de la guvern. (A)4. Costul construcţiei creşte în perioadele de deflaţie şi descreşte în

perioadele de inflaţie. (F)5. Venitul personal după impozite se numeşte venit disponibil. (A)6. Ofertele de vânzare şi cele de cumpărare nu pot fi folosite pe post de

comparabile. (F)7. Manualele de costuri publicate reprezintă o sursă importantă de date

pentru sarcina evaluatorilor de a estima costurile. (A)8. Costurile indirecte cum ar fi dobânda unui împrumut luat în timpul unei

activităţi de construcţie sunt de obicei considerate în estimările de cost publicate. (F)

9. Rata de capitalizare totală (R0) şi rata de capitalizare a capitalului propriu (RE) sunt derivate din analiza datelor de piaţă ale proprietăţii comparabile. (A)

10. Pentru evaluator de obicei nu este necesar să raporteze influenţele macroeconomice la condiţiile microeconomice. (F)

11. Analiza datelor de vânzare poate furniza un indiciu asupra deprecierii cumulate. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ

1. Vânzările de imobile dintr-o numită zonă sunt cel mai direct afectate de:a. ratele locale ale dobânzilor b. creşterea PIBc. previziunile despre inflaţied. rata naţională a şomajului

2. Care din următoarele reprezintă un exemplu de date primare?a. actele proprietăţiib. publicaţiile recensământului c. catalogul firmelor industrialed. studii ale comisiei municipale de cadastru

3. Avantajele comparative ale unei regiuni sau comunităţi pot fi atribuite tuturor din următoarele mai puţin:

a. climatuluib. gradului ridicat de ocuparec. existenţa resurselor naturaled. existenţa unei forţe de muncă calificate

4. Datele analizate în studiul cererii şi ofertei concurenţiale includ totul din următoarele mai puţin:

a. gradul de ocupare şi preţul de ofertăb. statisticile demografice şi economicec. autorizaţiile de construire d. studiile de impact asupra mediului înconjurător

38

EPI 201

5. Când procentajul venitului personal disponibil alocat pentru bunuri şi servicii creşte, cererea pentru proprietăţi imobiliare industriale şi comerciale:

a. descreşteb. creştec. se stabilizeazăd. nu este afectată

6. Chiriile pentru spaţiile rezidenţiale tind să crească atunci când:a. inflaţia scadeb. economia se extindec. ratele dobânzilor scadd. ratele dobânzilor cresc

7. Investiţiile imobiliare sunt realizate ca răspuns la cererea generată de populaţie cu:

a. timp liberb. utilitatec. raritated. puterea efectivă de cumpărare

8. În general, cea mai puţin credibilă sursă de date ale vânzărilor sunt:a. bancheriib. actele de proprietatec. ziareled. agenţii de bursă

9. Manualele de costuri sunt folosite pentrua. a deduce unităţi de comparaţieb. a cataloga componentele construcţieic. a estima cheltuielile de exploatared. a converti costuri istorice în costuri curente

10. Datele despre cerere şi oferta competitivă pentru o proprietate sunt analizate pentru a determina următoarele mai puţin:

a. poziţia existentă sau de viitor pe piaţă a proprietăţiib. costurile de dezvoltare şi estimările deprecieriic. volatilitatea sau stabilitatea potenţială a pieţeid. o posibilă schimbare în atractivitatea pentru un anumit tip de

proprietate11. Datele despre chirii nu pot includ:

a. gradul de ocupareb. profitul investitoruluic. cheltuielile de exploatared. utilităţile asigurate de proprietar

12. Unităţile de comparaţie sunt folosite îna. toate cele trei metodeb. numai în metoda comparaţiei vânzărilorc. numai în metoda costuluid. numai în metoda capitalizării venitului

Răspunsuri: 1-a; 2-a; 3-b; 4-d; 5-b; 6-d; 7-d; 8-c; 9-d; 10-b; 11-b; 12-a.

SUBIECTE DE DISCUŢIE

1. Care este diferenţa dintre datele generale şi cele specifice?

39

EPI 201

a. Datele generale sunt informaţiile despre valorii ce derivă din forţe sociale, economice, guvernamentale, şi ale mediului înconjurător şi îşi au originea în afara proprietăţii ce urmează a fi evaluată.

b. Datele specifice sunt detaliile despre proprietatea ce urmează a fi evaluată, vânzări comparabile şi proprietăţi de închiriat, şi caracteristicile pieţei locale.

2. De ce datele generale în legătură cu caracteristicile internaţionale, naţionale, regionale şi ale comunităţii sunt considerate esenţiale pentru evaluare?

Datele generale asigură suportul pe care proprietăţile specifice pot fi evaluate. Datele generale sunt folosite pentru a extrapola şi a prezice tendinţe ce pot influenţa valorile proprietăţii şi să stabilească cifre pentru calculele evaluării. Cunoştinţele despre tendinţele sociale, economice şi demografice ajută evaluatorul să facă judecăţi adecvate în privinţă celei mai bune utilizări a proprietăţii. O înţelegere a acestor factori ajută de asemenea un evaluator să reconcilieze rezultatele din metodele de evaluare.

3. Specificaţi câţiva indicatori economici ce pot arăta nivelul activităţii în piaţa imobiliară. Cum influenţează politica guvernamentală economia imobiliară?

Indicatorii economici cum ar fi produsul intern brut, venitul naţional, balanţa datoriilor externe, indicele nivelului preţurilor, ratele dobânzilor, statisticile şomajului, construcţiile de locuinţe, autorizaţii pentru construcţie emise, şi volumul total de bani pentru construcţii, toţi arată nivelul activităţii în sectorul imobiliar. Programele guvernamentale şi legislaţia impozitelor pot influenţa valoarea imobilului.

4. Cum va influenţa deschiderea unei fabrici cu 5.000 de locuri noi de muncă valorile proprietăţilor imobiliare din zonă?

O fabrică nouă ce asigură 5.000 de locuri de muncă probabil ca va determina o creştere a populaţiei, şi a venitului, care va întări cererea pentru proprietăţi imobiliare. Deschiderea unei fabrici arată creşterea comunităţii în termeni de creştere netă de locuinţe, diversificarea locurilor de muncă constituie baza economică a comunităţii, nivelul şi stabilitatea forţei de muncă, ratele salariilor, şi venitul pe familie. Condiţiile îmbunătăţite de economie ale comunităţii vor avea o influenţă pozitivă asupra valorii proprietăţilor rezidenţiale, clădirilor de birouri, proprietăţilor comerciale, şi alte tipuri de proprietăţi imobiliare ce există în acea zonă.

5. Specificaţi câteva surse pentru informaţii/date despre vânzări. Care surse sunt cele mai credibile? Care sunt cele mai puţin credibile?

a. Surse posibile pentru date de vânzări includ registre publice, ziare, agenţi de bursă, alţi evaluatori, manageri, bancheri şi oferte.

b. Registrele publice si interviurile cu profesioniştii şi părţile implicate în tranzacţiile imobiliare reprezintă o sursă credibilă pentru date de vânzări. Listările şi ofertele sunt mai puţin credibile.

6. De ce sunt culese şi analizate datele specifice?

40

EPI 201

Datele specifice sunt culese şi analizate pentru a extrage preţuri de vânzare, condiţiile de închiriere, informaţii de venituri şi cheltuieli, rate de fructificare, costuri de construcţie, estimările duratei de viaţă economică, şi ratele deprecierii ce urmează a fi folosite în cele trei metode de evaluare.

7. Cum sunt folosite unităţile de comparaţie în fiecare metodă de evaluare?Unităţile de comparaţie sunt folosite pentru a determina ajustările pentru diferenţele de mărime dintre proprietatea subiect şi proprietăţile comparabile. În metoda costului, costul de construcţie şi deprecierea cumulată sunt împărţite prin unitatea de comparaţie; în metoda comparării vânzărilor, preţul de vânzare este împărţit prin unitatea de comparaţie; şi in metoda capitalizării venitului, elementele de venit şi cheltuieli şi venitul de exploatare net sunt împărţite prin unitatea de comparaţie selectată.

8. Care sunt dezavantajele folosirii manualului de costuri?Mai multe dezavantaje sunt asociate cu utilizarea manualelor de costuri.a. Costurile listate ar putea sa nu includă costurile indirecte.b. Cu toate manualele de costuri sunt aduse la zi şi conţin indici

pentru costuri pentru convertirea costurilor istorice cunoscute în costuri curente, utilitatea lor este redusă pe măsură ce trece timpul.

c. Câteodată este dificil a se determina precis care costuri sunt incluse şi care excluse în costul original raportat.

d. Câteodată este dificil a se determina dacă definiţiile şi calitatea structurală folosite într-un manual de costuri sunt aplicabile clădirii ce urmează a fi evaluate.

9. Descrieţi grila datelor de piaţă. Cum este folosită pentru a analiza datele?a. O grilă a datelor de piaţă reprezintă un tabel construit cu grijă ce

conţine o reprezentare a datelor de piaţă organizate în categorii măsurabile. Grila datelor de piaţă listează următoarele informaţii pentru fiecare comparabilă: preţul de vânzare, data vânzării, drepturile de proprietate, aranjamentele financiare, motivaţiile vânzătorului şi ale cumpărătorului, caracteristicile fizice şi ale locaţiei, costul de înlocuire şi deprecierea cumulată, ratele de apreciere a valorii terenului, venitul şi caracteristicile economice, şi ratele de capitalizare.

b. O grilă a datelor de piaţă este folosită pentru a identifica caracteristicile diferite ale proprietăţii subiect şi ale proprietăţilor de comparaţie şi de a interpreta influenţa lor asupra valorii. De cele mai multe ori un evaluator foloseşte două sau mai multe grile ale datelor de piaţă. Prima grilă poate conţine doar date despre vânzări, în timp ce a doua grilă poate include date determinate din alte surse. Cu această metodă de organizare a informaţiei, aspectele importante ale vânzării individuale şi piaţa totală pot fi identificate. Grilele datelor de piaţă ajută de asemenea la identificarea categoriile de date ce nu sunt adecvate şi date ce sunt încă incomplete.

41

EPI 201

Partea II – Descrierea şi inspecţia proprietăţilor imobiliare

Cap. 4 DESCRIEREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

4.1 Analiza vecinătăţilor

Definirea termenilor importanţi

GraniţeLiniile care marchează un cartier sau o zonă, adică, suprafaţa fizică care exercită influenţe importante asupra valorii proprietăţii în cauză; poate coincide cu schimbările în utilizarea preponderentă a terenului, caracteristicile locatarului, sau caracteristicile fizice.

Zona centrală de activitatePartea din centrul unui oraş unde sunt concentrate activităţi importante financiare, guvernamentale, profesionale, recreaţionale.

DeclinO fază din ciclul de viaţă al unui cartier în care cererea scade.

Zonă (arie)Un tip de cartier ce se caracterizează printr-o utilizare omogenă a terenului (ex. de apartamente, comercial, industrial, agricol).

Reabilitare Un fenomen ce constă în cumpărarea unor proprietăţi vecine şi renovarea sau restaurarea lor de către persoane cu venit mijlociu şi mare.

DezvoltareO fază din ciclul de viaţă al unui cartier în care acesta obţine o mai mare atractivitate din partea publicului.

LocaţieLegături distanţă-timp dintre o proprietate sau cartier şi toate posibilele origini şi destinaţii ale rezidenţilor ce vin sau pleacă.

VecinătateUn grup de utilizări de teren complementare.

Ciclul de viaţă al vecinătăţii şi al zoneiCiclul reprezentativ, dar nu universal, din patru faze ce descrie modul de viaţă al cartierelor şi zonelor; fazele includ dezvoltare, stabilitate, declin, şi revitalizare.

Centrul comercial de cartierCel mai mic tip de centru comercial, cu o suprafaţă în mare, între 1000-3000 mp.

Centrul comercial regionalUn centru comercial ce oferă mărfuri generale, îmbrăcăminte, mobilă, accesorii de casă, service, şi facilităţi recreaţionale şi este construit în

42

EPI 201

jurul unuia sau mai multor magazine mari cu o suprafaţă de cel puţin 10.000 mp.

RevitalizareO fază de reînnoire, modernizare şi creştere a cererii din ciclul de viaţă al unui cartier.

StabilitateO fază din ciclul de viaţă al unui cartier prin care acesta cunoaşte echilibru fără pierderi sau câştiguri de piaţă.

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT SAU FALS

1. Preţul de vânzare al unei proprietăţi din acelaşi cartier sau zonă ca proprietatea în cauză, de obicei nu are nevoie sau are nevoie de foarte puţine ajustări pentru locaţie. (A)

2. Zonele sunt în general identificate după utilizarea omogenă a terenului. (A)

3. Schimbările majore pot avea loc doar în anumite momente din ciclul de viaţă al unei zone. (A)

4. Existenţa parcelelor libere adecvate pentru dezvoltările din zonă pot indica activităţi de construcţie viitoare sau o lipsă a cererii.(A)

5. Caracteristicile topografice pot avea o influenţă negativă sau pozitivă asupra valorilor proprietăţilor dintr-o zonă. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ

1. O perioadă în care o zonă obţine atractivitate publică este una dea. creştereb. stabilitatec. tranziţied. revitalizare

2. Relaţiile distanţă – timp dintre o proprietate sau o zonă şi toate destinaţiile şi originile posibile se numesc

a. accesb. tranzitc. intrared. legături

3. Care din următoarele nu reprezintă o consideraţie importantă în analiza unei zone de apartamente?

a. serviciile de transportb. situaţia socială a chiriaşilorc. întinderea suprafeţei comercialed. rata de fructificare şi gradul de ocupare

4. Care din următoarele nu poate fi considerată o caracteristică socială importantă în analiza zonei?

a. caracteristicile fiziceb. densitatea populaţieic. gradul de criminalitated. organizaţiile de cartier

5. Care din următoarele reprezintă un factor guvernamental important în analiza zonei?

a. normativele de construire

43

EPI 201

b. nivelul veniturilorc. gradul de ocupare de către proprietarid. caracteristicile utilizării terenului

6. Caracteristicile naturale sau artificiale ce sunt conţinute într-o, sau afectează o zonă şi locaţia geografică a acesteia sunt influenţe

a. socialeb. economicec. guvernamentaled. ale mediului înconjurător

7. Care din următoarele nu reprezintă un element important în analiza zonelor comerciale?

a. puterea de cumpărare din zonăb. serviciile sociale asigurate de comunitatec. concurenţa anticipată sau existentăd. direcţia creşterii evidente

Răspunsuri: 1-a; 2-d; 3-c; 4-a; 5-a, 6-d; 7-b.

SUBIECTE DE DISCUŢIE

1. Ce înseamnă analiza unei zone (arii)? De ce un evaluator face această analiză?

a. Analiza unei zone reprezintă interpretarea unui evaluator a modului cum influenţează valorile proprietăţii, forţele sociale, economice, guvernamentale, şi ale mediului înconjurător din zona în care se află proprietatea în cauză.

b. Un evaluator face această analiză pentru a determina contextul în care valoarea proprietăţii ce urmează a fi estimată. Analiza zonei identifica zona relevantă evaluării şi stabileşte extinderea căutării de date. De asemenea ajută evaluatorul în determinarea stabilităţii într-o zonă şi interpretarea utilizărilor viitoare ale terenului, şi a evoluţiei valorii pentru proprietăţile din zonă.

2. Cum judecă un evaluator dacă legăturile dintr-o zonă rezidenţială unifamilială servesc sau nu utilizatorilor obişnuiţi din zonă (arie)?

În analizarea unei zone rezidenţiale unifamiliale, un evaluator trebuie să ia în considerare unde au nevoie locatarii să meargă. Pentru acest tip de zonă, legăturile cu şcolile, magazinele alimentare, şi locurile de muncă sunt de obicei cele mai importante. Legăturile cu facilităţile recreaţionale, biserici, restaurante, şi magazine nealimentare sunt mai puţin importante.

3. Ce consideră un evaluator în evaluarea sistemului de transport dintr-o zonă (arie)?

Pentru evaluarea sistemul de transport dintr-o zonă, un evaluator trebuie sa ia în considerare ce fel de serviciu de transport este asigurat şi cum se leagă acesta cu nevoile rezidenţilor. Transportul trebuie să asigure locatarilor acces către destinaţiile importante. Dacă majoritatea locatarilor nu au maşini sau preferă sa nu le folosească pentru transportul zilnic, transportul public trebuie să fie eficient şi de încredere. Evaluatorul trebuie sa considere de asemenea şi teritoriul prin care utilizatorii sistemului de transport în

44

EPI 201

comun trebuie sa-l treacă. În final, caracterul adecvat al sistemului de transport din orice zonă este considerat în legătură cu tipul transporturilor disponibile în zone asemănătoare.

4. Identificaţi caracteristicile naturale sau fizice ce pot reprezenta graniţele unei zone (arii)?

Arterele de transport (autostrăzi, bulevarde, linii ferate), întinderi de apă (râuri, lacuri, fluvii), şi schimbările de altitudine (dealuri, munţi, ţărmuri stâncoase, văi) pot servi drept graniţe pentru zone.

5. De ce trebuie ca un evaluator să definească foarte clar limitele zonei (ariei)?

În unele oraşe fluctuaţiile în valoarea proprietăţii pot avea loc în arii foarte restrânse. O proprietate în cauză de obicei nu poate fi izolată de caracteristicile proprietăţilor vecine apropiate, astfel că aceste proprietăţi tind să aibă influenţa cea mai mare asupra valorii proprietăţii.

6. Ce înseamnă reabilitare? Identificaţi efectele secundare ale reabilitării.Reabilitarea reprezintă un fenomen urban recent ce consta în cumpărarea unor proprietăţi şi renovarea sau restaurarea loc de către persoane cu venit mijlociu şi mare. Strămutarea foştilor ocupanţi cu venit mic ai cartierului reprezintă un efect secundar comun.

4.2 Descrierea amplasamentului

Definirea termenilor importanţi

Influenţa colţuluiInfluenţa asupra valorii unei proprietăţi produsă din cauza aşezării acesteia lângă sau într-o intersecţie; creşterea în valoare rezultată din această aşezare sau apropiere.

Teren în excesÎn legătură cu un teren construit, surplusul de teren ce nu este folosit pentru construcţiile existente. În legătură cu un teren liber, terenul ce nu este folosit pentru cea mai bună utilizare. Un astfel de teren poate avea propria utilizare sau poate permite extinderi viitoare ale construcţiilor existente sau anticipate.

FaţadăLungimea măsurată a unui amplasament ce învecineşte o stradă, apă curgătoare, cale ferată sau altă facilitate.

Analiza terenului sau a amplasamentuluiUn studiu atent al datelor reale despre caracteristicile zonei ce creează, măresc, sau micşorează din utilitatea şi vandabilitatea terenului sau amplasamentului în comparaţie cu alte terenuri sau amplasamente.

Descrierea terenului sau a amplasamentuluiO compilaţie de informaţii reale detaliate, incluzând descrierile juridice, alte date despre titlu, şi informaţii despre caracteristicile fizice.

Raportul teren-la-clădireRaportul dintre suprafaţa terenului şi suprafaţa de construcţie; această rată combină componentele terenului si ale construcţiei intr-o unitate economică funcţională.

45

EPI 201

Descriere juridicăO descriere a terenului ce identifică proprietatea imobiliară conform unui sistem aprobat şi stabilit prin lege; o descriere exactă ce permite proprietăţii imobiliare să fie identificate şi localizată.

Sistemul de graniţeUn sistem pentru descrierea juridică a terenului ce se referă la delimitările parcelei prin vecini.

Cadastru Un document ce arată locaţia, dimensiunile şi proprietarul fiecărui plan de teren dintr-o anumită zonă.

Comasarea Creşterea în valoare ce rezultă când două sau mai multe amplasamente sunt combinate pentru a produce o utilitate mai mare.

AmplasamentTeren ce este amenajat astfel încât acesta este pregătit pentru utilizare cu un anumit scop.

ÎNTERBĂRI ADEVARAT SAU FALS

1. Pentru a estima valoarea unui imobil, un evaluator trebuie să analizeze atât terenul cât şi construcţiile. (A)

2. Un evaluator determină cea mai bună utilizare doar când evaluează terenul liber. (F)

3. Un evaluator poate folosi descrierile juridice pentru a identifica parcelele de teren. (A)

4. Cadastrul înregistrează locaţia, dimensiunile, şi câteodată proprietarul fiecărei porţiuni de teren în zona specificată. (A)

5. Influenţele dimensiunilor şi formei amplasamentului asupra valorii variază cu utilizarea probabilă a proprietăţii. (A)

6. Dimensiunea terenului este întotdeauna exprimată în metri pătraţi. (F)7. Influenţa colţului poate fi simplu determinată prin folosirea tabelelor

matematice. (F)8. Dacă terenul pentru utilizare agricolă este cultivat, un evaluator nu

trebuie să considere caracteristicile fizice. (F)

ÎNTREBĂRI GRILĂ

1. Când un teren este îmbunătăţit astfel încât este gata pentru utilizarea cu un anumit scop, aceste se numeşte

a. lotb. amplasamentc. cvartald. parcelă

2. Lungimea măsurată a unui amplasament unde se termină la stradă se numeşte

a. adâncimeb. lăţimec. faţadăd. latură de închidere

46

EPI 201

3. Creşterea în valoare ce rezultă când două sau mai multe amplasamente sunt unite sau create pentru a produce o utilitate mai mare se numeşte

a. câştig capitalb. comasarec. îngrădired. adaptare fizică

4. În legătură cu un amplasament construit, surplusul de teren ce nu este necesar pentru susţinerea unei îmbunătăţiri existente se numeşte

a. teren suplimentarb. teren secundarc. teren în excesd. teren de faţadă

Răspunsuri: 1-b; 2-c; 3-b; 4-c.

SUBIECTE DE DISCUŢIE

1. Care este diferenţa dintre descrierea amplasamentului şi analiza amplasamentului?

a. Descrierea şi terenului sau a amplasamentului o sumă de informaţii reale detaliate, incluzând descrierile juridice, alte date despre titlu, şi informaţii despre caracteristicile fizice.

b. Analiza terenului sau a amplasamentului reprezintă un studiu atent a datelor reale despre caracteristicile zonei ce creează, măresc, sau micşorează din utilitatea şi vandabilitatea terenului sau amplasamentului în comparaţie cu alte terenuri sau amplasamente.

2. Care sunt scopurile descrierii şi analizei amplasamentului?Descrierea şi analiza terenului sau a amplasamentului prezintă proprietatea care este evaluată şi asigură baza pentru analizarea vânzărilor comparabile şi alocarea valorilor pentru teren şi construcţii. De asemenea ajută la înţelegerea proprietăţii evaluate şi a utilizării curente a acesteia, şi stabilirea unei fundamentări pentru determinarea celei mai bune utilizări.

3. De ce este importantă zona (aria) în evaluare?Zona are o influenţă importantă asupra utilizării terenului. De obicei o zonă impune utilizări generale, cum ar fi cele rezidenţiale, comerciale, sau industriale, şi apoi specifică alte tipuri de utilizări mai detaliate. Reglementările de zonare pot de asemenea dicta dimensiunile clădirilor, coeficientului de acoperire, numărul unităţilor admise, cerinţele pentru parcări, cerinţele de semnalizare, retragerile clădirilor, planurile pentru viitoarele lărgiri de străzi, şi alţi factori relevanţi celei mai importante utilizări a amplasamentului.

4. Identificaţi unele caracteristici fizice pe care un evaluator le consideră în analiza amplasamentului.

Un evaluator descrie şi interpretează influenţele tuturor caracteristicilor fizice, asupra valorii, incluzând relaţiile fizice ale construcţiilor cu terenul şi cu proprietăţile vecine. Caracteristicile fizice considerate includ dimensiunea şi forma, influenţa colţului,

47

EPI 201

comasarea, terenul în exces, topografia, utilităţile, îmbunătăţirile amplasamentului, locaţia, şi mediu înconjurător.

5. Cum influenţează valoarea dimensiunea şi raportul faţadă – adâncime?Deoarece utilitatea funcţională a unui amplasament rezultă de multe ori din dimensiuni şi raporturi faţadă-adâncime ideale, sau optime, amplasamente ce nu au dimensiuni optime sau raporturi faţadă-adâncime ideale au de multe ori valori unitare mai mici decât cele vecine cu dimensiuni optime. Această relaţie poate fi observată prin studierea vânzărilor pe pieţe sau închirierilor de parcele cu diferite dimensiuni.

6. Care sunt avantajele şi dezavantajele amplasamentelor pe colţ?a. Amplasamentele de colţ a multe avantaje. Câteodată

amplasamentele de colţ au valori unitare mai mari decât proprietăţile vecine cu faţada la o singură stradă. Amplasamentele de colţ oferă o flexibilitate mai mare în aşezarea unei construcţii şi în împărţirea unor parcele mari de pământ. Pentru o proprietate comercială, o locaţie de colţ asigură atât expunerea cât şi o intrare de serviciu prin spate. Pentru servicii în aer liber, un amplasament de colţ este de obicei avantajos pentru intrări şi ieşiri.

b. Amplasamentele de colţ au de asemenea şi câteva dezavantaje. Costul pentru construire este mai mare. Investitorii cer şi primesc preţuri mai ridicate pentru amplasamentele de colţ. Pentru proprietăţile rezidenţiale, amplasamentele de colţ pot fi mai puţin agreabile din cauză ca sunt expuse la poluare fonică şi la pericole mai mari. Proprietarii trebuie să plătească pentru trotuarele din faţă.

7. De ce este importantă comasarea în evaluarea terenurilor agricole?Proprietăţile agricole cu dimensiuni mai mici decât cele optime au valori unitare mai mici din cauză că nu pot folosi echipamentele moderne care duc la obţinerea unui profit maxim. Astfel, comasarea a devenit din ce în ce mai importantă în zonele agricole.

4.3 Descrierea clădirii

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

TraveiSpaţiul interior al unei clădiri dintre stâlpi sau piloni.

Normative de construcţiiNormativ sau guvernamental ce controlează proiectarea, construcţia, transformarea, reparaţia, calitatea materialelor, utilizarea, şi utilizarea tuturor clădirilor; pus în aplicare de către inspecţia de stat în interesul sănătăţii publice, siguranţei şi prosperităţii.

Descrierea clădiriiAnaliza planului unei clădiri, aşezării acesteia, detaliilor de construcţie, dimensiunilor, stării, utilizării curente, şi a altor utilizări alternative ce asigură baza pentru compararea proprietăţii în cauză cu alte proprietăţi acceptate de obicei pe piaţă.

48

EPI 201

Pereţi uşoriPereţi interiori făcuţi din gips; pereţi construiţi din materiale cum ar fi placaj de lemn, plăci fibrolemnoase, sau orice alt model de panou de perete în loc de gips.

Echipamente şi instalaţii mecaniceEchipamentele şi instalaţiile mecanice sunt împărţite în două categorii: acelea necesare pentru asigurarea confortului uman, cum ar fi canalizarea, încălzirea, aerul condiţionat şi iluminarea, şi echipamente şi instalaţii mecanice legate de procese tehnologice.

Descrierea exterioruluiPartea din descrierea unei clădiri care furnizează informaţii despre detaliile substructurii şi suprastructurii unei clădiri.

FaţadăFaţa principală, exterioară a unei structuri, de obicei faţa frontală sau elevaţia frontală a unei clădiri.

FundaţiiPărţile de suport ce previn tasarea excesivă a terenului sau deplasarea clădirii.

StructuraCadrul care susţine sarcinile unei clădiri.

Descriere generalăAnaliza descrierii unei clădiri în care evaluatorul menţionează utilizarea curentă a proprietăţii şi orice alte utilizări alternative.

Arie desfăşurată construităSuprafaţa totală a planşeului, excluzând suprafeţele deschise, măsurate la exteriorul zidurilor; metodă pentru determinarea dimensiunilor clădirilor industriale.

Arie desfăşurată închiriabilăSuprafaţa totală a planşeului proiectată pentru ocupare şi utilizare exclusivă de către locatari, incluzând subsolurile şi mezaninele; metodă pentru determinarea dimensiunilor centrelor comerciale.

Aria desfăşurată utilăSuprafaţa totală a spaţiului rezidenţial deasupra solului; metodă pentru determinarea cantităţii de spaţiu în proprietăţile rezidenţiale.

IzolaţiiOrice material folosit pentru a reduce transferul de căldură sau zgomot.

Reazem internGrinzile şi stâlpii, planşeul şi tavanul clădirii.

Descrierea interioruluiPartea din descrierea unei clădiri, care include toate informaţiile despre pereţii interiori şi suprafeţele dintre ei, incluzând şi modul în care spaţiul este împărţit şi finisat.

TraverseGrinzi sau bare ce susţin planşeul.

ConducteUn sistem de conducte ce transportă apă, şi ocazional alte fluide, sub presiune şi conducte pentru transportul gravitaţional al apei utilizate.

Echipamente şi sisteme mecanice legate de proceseSisteme fixe ale clădirii necesare pentru procese industriale – ex. furtun pentru aer, conducte tehnologice, cale de rulare a macaralei, canale de

49

EPI 201

cabluri, instalaţie electrică industrială, cabluri electrice grele, şi echipamente de congelare.

PeneElemente structurale orizontale ce susţin căpriorii şi puntea acoperişului.

Analiza stării tehniceO analiză a calităţii şi a stării componentelor unei clădiri care diferenţiază obiectele ce au nevoie de reparaţii, obiecte care trebuie reparate imediat sau schimbate, cu durată de viaţă scurtă, şi obiectele de la care se aşteaptă să se menţină pe durata de viaţă economică a clădirii.

ContrafişăO bucată de lemn fixată între alte două piese sau elemente şi este proiectată pentru a distribui presiunea sau greutatea pe lungimea sa.

StâlpiElemente structurale verticale

SubstructurăPartea clădirii ce se află sub nivelul solului.

Clasificarea pe utilizareCategoriile în care proprietăţile imobiliare pot fi împărţite în funcţie de utilizarea acestora: rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, şi cu scop special.

VentilareCirculaţia aerului într-o cameră sau clădire; procesul prin care are loc schimbarea aerului într-o cameră prin metode naturale sau artificiale.

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT SAU FALS

1. Utilizarea potenţială a unei proprietăţi este determinată în primul rând de zonare (A)

2. Clădirile de birouri sunt măsurate în termeni de arie desfăşurată construită sau arie efectivă de închiriat, ce include repartiţia proporţională a holului, pasajelor, şi a grupurilor sanitare. (A)

3. Când sunt disponibile planurile clădirii, evaluatorul nu este necesar să verifice măsurătorile adevărate ale clădirii. (F)

4. Un dezavantaj principal al structurii metalice îl reprezintă riscul de încovoiere şi flambaj în timpul unui incendiu. (A)

5. Structura din beton armat este cel mai ieftin şi cel mai simplu material folosit în construcţii. (F)

6. Acoperişurile de obicei trebuie înlocuite de mai multe ori pe durata de viaţă a clădirii. (A)

7. În general, caloriferele trebuie plasate în partea de jos a pereţilor, iar aparatele de aer condiţionat în partea de sus. (A)

8. Canalizarea reprezintă un exemplu de sistem ce consumă energie. (F)9. Sistemele de încălzire pot fi clasificate în funcţie de tipul de căldură

produs şi tipul combustibililor folosiţi. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ

1. Care din următoarele obiecte sunt discutate în secţiunea descrierii exterioare din descrierea unei clădiri?

a. instalaţii electrice şi saniatre

50

EPI 201

b. pardoseli / planşeec. suprastructurăd. protecţie ignifugă

2. Care din următoarele elemente fac parte din suprastructură?a. planşee şi stâlpib. reazem interiorc. structură şi izolaţiid. fundaţii şi piloţi

3. Substructura se referă la a. echipamente şi sisteme mecaniceb. structură şi izolarec. partea peste nivelul soluluid. structura fundaţiei

4. Care din următoarele nu reprezintă elemente structurale?a. stâlpb. traversăc. finisajed. pană

5. Majoritatea fundaţiilor construite în ziua de azi sunt dina. cărămidăb. oţelc. piatrăd. beton

6. Toate din următoarele materiale sunt folosite pentru conducte mai puţin a. fontăb. cupruc. oţeld. aluminiu

7. Într-un sistem de încălzire cu apăa. apa încălzită de boiler este pompată în calorifereb. aerul încălzit este circulat prin conductec. căldura electrică este condusă în conducted. aburul încălzit de boiler este pompat în calorifere

Răspunsuri: 1-c; 2-c; 3-d; 4-c; 5-d, 6-d; 7-a.

SUBIECTE DE DISCUŢIE

1. Ce informaţii furnizează un evaluator în descrierea unei clădiri?În descrierea unei clădiri un evaluator descrie proiectarea şi planurile fiecărei clădiri şi a detaliilor de construcţie, ce includ componentele structurale, materiale, şi sisteme mecanice. Evaluatorul notează de asemenea dimensiunile clădirii, starea fiecărui element descris, şi utilizările curente şi alternative a fiecărei structuri.

2. Cum sunt folosite informaţiile din descrierea unei clădiri de către un evaluator?Descrierea unei clădiri asigură o bază pentru compararea proprietăţii în cauză cu clădirile general acceptate pe piaţă. În metoda costului, descrierile clădirilor sunt necesare pentru a calcula costul de înlocuire sau reproducţie şi toate formele de depreciere.

51

EPI 201

Descrierile precise ale unei clădiri ajută un evaluator să selecţioneze proprietăţi de comparaţie pentru utilizarea acestora în metoda comparării vânzărilor. Descrierile asigură de asemenea informaţii importante pentru metoda capitalizării venitului.

3. Care este scopul normativelor de construcţii?Normativele stabilesc cerinţele pentru proiectarea, construcţia, şi utilizarea clădirilor; pot de asemenea specifica materialele, metodele de construcţie, şi sistemele mecanice. Stabilesc standardele de performanţă în raport cu rezistenţa structurală, rezistenţă ignifugă, nivelele de iluminare, şi ventilaţie.

4. De ce este importantă ventilaţia?Sistemele de ventilaţie influenţează gradul de confort al clădirii prin distribuţia de aer proaspăt şi filtrarea aerului viciat. În multe clădiri ventilaţia este necesară pentru a reduce căldura din spaţiile închise cum ar fi podurile şi spaţiile din spatele pereţilor. Ventilaţia de asemenea previne condensarea apei ce se strânge în spaţiile neventilate şi cauzează degradarea şi putrezirea materialelor de construcţie.

5. Cum influenţează împărţirea spaţiului dintr-o clădire, valoarea acesteia?În proprietăţile rezidenţiale numărul de dormitoare şi băi influenţează valoarea de piaţă a proprietăţii. Numărul de unităţi dintr-o clădire de apartamente şi tipul şi dimensiunile camerelor ce constituie fiecare unitate, influenţează semnificativ potenţialul venit al proprietăţii şi, implicit, valoarea acesteia. Asemănător, spaţiul de birouri şi partiţionarea birourilor din proprietăţile industriale pot influenţa valoarea proprietăţilor. În zonele unde subsolurile sunt des întâlnite, valoarea clădirilor fără subsol poate fi mai mică decât celelalte. În zonele unde subsolurile nu sunt des întâlnite, un subsol poate adăuga puţin sau deloc la valoarea clădirii.

6. Listaţi câteva cauze ale umezelii din subsoluri. Care sunt semnele unui subsol umed?

a. umezeala din subsoluri poate fi cauzată de calitatea proastă a construcţiei pereţilor fundaţiei, excesul de apă subterană nedrenată, ferestre neetanşe, ventilaţie proastă a echipamentelor, şi instalaţie proasta de drenare a acoperişului ce permite apei să se infiltreze.

b. un subsol umed poate fi descoperit prin prezenţa unui depozit mineral alb prăfos câţiva centimetrii deasupra planşeului; pete la baza pereţilor, coloanelor, şi a echipamentelor amplasate aproape de planşeu; şi mirosul de mucegai.

7. Ce trebuie să considere un evaluator pentru a evalua sistemul de încălzire al clădirii?

Evaluatorul nu poate să presupună ca sistemele de încălzire existente pot contribui în mod esenţial la valoarea proprietăţii. Sistemul de încălzire ce a fost instalat când clădirea a fost construită ar putea sa nu fie acceptat de cumpărători. Costul şi disponibilitatea energiei sunt importante pentru cumpărători, iar clădirile cu sisteme energetice costisitoare foarte probabil vor fi vândute pentru mai puţin decât cele cu sisteme mai eficiente.

8. De ce este importantă analiza stării tehnice pentru evaluare?

52

EPI 201

O analiză a stării tehnice este importantă pentru că aspectul, caracterul şi calitatea clădirii au o influenţă majoră asupra estimării costului, estimării deprecierii cumulate, capacităţii proprietăţii de a produce venituri din închirieri, şi asupra comparabilităţii acesteia cu alte proprietăţi.

9. Listaţi câteva obiecte ce pot necesita reperaţii imediate la data evaluării.Obiecte ce ar putea necesita reperaţii imediate pot include finisajele interioare şi exterioare; reparaţii minore ale tâmplăriilor; canalizările zgomotoase şi neetanşe; ferestrele şi uşile ce se blochează; geamurile sparte şi obloane stricate; conductele de scurgere şi jgheaburile desfăcute sau stricate; acoperişurile neetanşe şi ţiglele lipsă; trotuarele, străzile şi zonele de parcare stricate; faianţă spartă în băi şi bucătării; sistemele septice ineficiente; pericolele de incendiu.

4.4 Stilul şi funcţionalitatea clădirii

DEFNINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Stilul arhitecturalCaracterul formei unei clădiri şi ornamentaţia.

ArhitecturaArta şi ştiinţa proiectării şi construcţiei de clădiri.

Deschiderea traveeiDistanţa de la peretele coridorului până la peretele exterior al structurii.

CompatibilitateConceptul că o clădire este în armonie cu utilizarea sa şi cu mediul înconjurător

Inutilitate funcţionalăReducerea capacităţii funcţionale a unei proprietăţi sau clădiri în comparaţie cu standardele pieţei; echivalentul învechirii funcţionale deoarece schimbările în curs arată unele particularităţi învechite.

Utilitate funcţionalăCapacitatea unei proprietăţi sau clădiri de a fi folositoare şi de a îndeplini funcţia pentru care este menită in conformitate cu standardele pieţei; eficienţa utilizării unei clădiri cu referire la stilul arhitectural, proiectarea, modelele comerciale, şi cu dimensiunile şi tipul camerelor.

Partiţia Aranjamentul sau planul detaliilor unei camere; partiţionarea suprafeţelor ce constituie planul etajului unei clădiri.

Clădire cu utilizare mixtăO proprietate producătoare de venit ce cuprinde cel puţin trei utilizări importante, ce pot include vânzare cu amănuntul, birouri, locuinţe sau hotel.

53

EPI 201

ÎNTREBĂRI ADEVART SAU FALS

1. Modificările majore în stilurile arhitecturale au loc de obicei după terminarea ciclului de viaţă al unei clădiri. (A)

2. Pe măsură ce clădirea se învecheşte, forma şi structura sa, ce definesc utilitatea acesteia, au o influenţă mai mică asupra valorii. (F)

3. Evaluatorii trebuie să lege preferinţele de pe piaţă ce privesc stilul şi utilitatea funcţională de valoarea de piaţă. (A)

4. Erorile din faza de proiectare diminuează în mod frecvent valoarea de piaţă a clădirii. (A)

5. Arhitectura unei clădiri ce aparţine tipologiei din zonă are o influenţă mai mare asupra valorii proprietăţii decât o formulă ce este atipică. (F)

6. Cea mai eficientă configuraţie pentru parcare în funcţie de arie necesară la arie totală este parcarea cu unghi de 90 de grade. (A)

7. Contribuţia la valoare a clădirilor într-o fermă agricolă este de obicei mai mare de jumătate din valoarea totală a fermei. (F)

ÎNTREBĂRI GRILĂ

1. Normele acceptate ce sunt reflectate în stilurile arhitecturale tipice sau tradiţionale sunt numite

a. utilitarism extremb. standarde de piaţăc. învechire funcţionalăd. oscilaţii arhitecturale

2. O clădire ce este în armonie cu utilizarea ei şi cu mediul înconjurător se spune că este

a. adecvatăb. compatibilăc. conformăd. super-adecvată

3. Testul ultim al utilităţii funcţionale îl reprezintăa. partiţionareab. acceptabilitatec. vandabilitated. costuri de întreţinere

4. Distanţa de la peretele coridorului până la peretele exterior se numeştea. deschiderea traveeib. lăţimea modululuic. distanţa dintre coloaned. partiţionare

5. Toate clădirile industriale sunt măsurate în termeni dea. suprafaţă utilă efectivăb. arie desfăşurată construităc. suprafaţă de închiriere posibilăd. suprafaţă închiriată efectiv

54

EPI 201

6. Ce fel de construcţii au separat funcţiile de suport şi închidere, care erau inseparabile în clădirile cu mai multe etaje făcute din zidărie grea?

a. rampăb. balonc. stâlp şi grindăd. perete cortină

7. Clădirile cu utilizare mixtă sunt proprietăţi producătoare de venit ce cuprind cel puţin trei utilizări importante, incluzând toate din următoarele mai puţin

a. vânzările cu amănuntulb. hotel /motelc. depozitared. birouri

Răspunsuri: 1-b; 2-b; 3-c; 4-a; 5-b; 6-d; 7-c.

SUBIECTE DE DISCUŢIE1. Definiţi arhitectura, stilul arhitectural, şi utilitatea funcţională

a. Arhitectura este arta şi ştiinţa proiectării şi construirii de clădiri.b. Utilitatea funcţională reprezintă capacitatea unei proprietăţi sau

clădiri de a fi folositoare şi de a îndeplini funcţia pentru care a fost menită în conformitate cu standardele de piaţă. Acest termen se referă de asemenea la eficienţa utilizării unei clădiri în termeni de stiluri arhitecturale, proiectare, modele comerciale, şi dimensiuni şi forme ale camerelor.

2. Ce factori pot determina ca stilurile arhitecturale dintr-o piaţă să se schimbe?

Stilurile arhitecturale se schimbă ca răspuns la piaţă, care este influenţată de dorinţa de conservare a tradiţiei şi de dorinţa de schimbare. Schimbările în tehnologie, construcţie, întreţinere, şi în costurile energetice pot de asemenea determina schimbări în stilurile arhitecturale.

3. Explicaţi cum proiectarea clădirii şi peisajul pot asigura o apărare împotriva climatului ostil.

Proiectarea arhitecturală poate fi ajustată pentru adaptarea la climat. Camerele, acoperişurile, şi ferestrele pot fi proiectate astfel încât aerul cald să circule liber prin structură. Aranjamentul componentelor clădirii poate de asemenea asigura ventilaţie eficientă.Copacii pot asigura umbră, pot avea rolul de paravânt, de amortizare fonică, şi de a furniza aer proaspăt. Accesul luminii naturale poate fi controlat prin unghiul şi direcţia acoperişurilor.

4. Cum este estimată utilitatea funcţională? Ce este inutilitatea funcţională şi cum este estimată?

a. Utilitatea funcţională se judecă conform aşteptărilor şi standardelor curente, care se schimbă în timp. Utilitatea funcţională optimă sugerează că clădirea are cea mai bună proiectare şi inginerie pentru a îndeplini cerinţele recunoscute la un moment dat.

b. Inutilitatea funcţională reprezintă o reducere a capacităţii sau eficienţei funcţionale a structurii. Inutilitatea funcţională este

55

EPI 201

estimată în contextul a ceea ce este acceptat pe piaţă, în mod specific standardele cumpărătorilor ce alcătuiesc piaţa pentru un anumit tip de clădire.

5. Ce cauzează inutilitatea funcţională în partiţionarea clădirii? Descrieţi efectele posibile ale acestui tip de inutilitate funcţională într-un apartament sau casă.

a. Partiţionarea duce la inutilitate funcţională dacă are ca rezultat modele comerciale neadecvate.

b. Se consideră inutilitate funcţională în partiţionarea unei rezidenţe când: ocupanţii ar fi nevoiţi să traverseze camera de zi pentru a ajunge în dormitor, să acopere distanţe excesive pentru a ajunge din bucătărie în sufragerie, sau să aducă alimentele prin camera de zi în bucătărie.

6. Ce particularităţi reflectă standardele pieţei contemporane pentru clădirile rezidenţiale?

Bucătăriile şi băile devin mai mari, sunt mai bine echipate, şi finisate mai luxos. Maşinile de spălat vase şi cuptoare în pereţi reprezintă un standard în majoritatea construcţiilor noi. Casele au de obicei mai mult de o baie, iar gresia şi faianţa din baie sunt dotări obligatorii. Dormitoarele mari au în mod frecvent propria lor baie şi vestiarul propriu. Spaţiile de depozitare devin din ce în ce mai generoase atât în apartamente cât şi în case. Întreţinerea uşoară şi necostisitoare este de asemenea importantă. Deoarece mai mulţi membri ai familiei au devenit salariaţi, mai puţin timp este disponibil pentru întreţinerea casei. Odată cu creşterea costurilor energetice, mai multă atenţie este concentrată pe caracteristicile de economisire a energiei.

56

EPI 201

Cap. 5 INSPECŢIA CONSTRUCŢIILOR CIVILE ŞI INDUSTRIALE

Inspecţia unei proprietăţi are drept scop identificarea stărilor fizice şi de amplasament, a trăsăturilor sociale şi economice ale perioadei în care se desfăşoară procesul de evaluare şi influenţelor asupra evaluării proprietăţii.

Pentru un evaluator, procesul de inspecţie influenţează practic fiecare aspect al activităţii de evaluare. Aplicarea corectă a informaţiilor reieşite din inspecţie, se poate asigura credibilitatea evaluării.

Evaluatorul trebuie să realizeze o inspecţie a proprietăţii, pe baza căreia va efectua în raport descrierea, să determine funcţionalitatea şi deprecierea proprietăţii, ceea ce va permite prezentarea valorii finale.

Procesul de inspecţie este pe larg prezentat în cartea „Inspecţia proprietăţilor imobiliare” de ing. Corneliu Şchiopu, MAA, editată de IROVAL – CERCETĂRI ÎN EVALUARE.

57

EPI 201

Partea III – Abordări în evaluarea proprietăţilor imobiliare

Cap. 6 ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR

Abordarea prin comparaţia vânzărilor consideră că preţurile proprietăţii sunt stabilite de piaţă. Valoarea de piaţă poate fi deci calculată în urma studierii preţurilor de pe piaţă ale proprietăţilor competitive pe segmentul respectiv de piaţă. Pentru procesul de evaluare aplicarea proceselor de comparaţii este fundamentală.

Abordarea prin comparaţia vânzărilor utilizează raţionamentul prin care estimarea valorii de piaţă se face prin analiza pieţei pentru a găsi proprietăţi similare tranzacţionate, ale căror preţuri de vânzare se compară şi se corectează în funcţie de caracteristicile principale ale acestora şi cele ale proprietăţii subiect. Estimarea chiriei pe piaţă, a costurilor, deprecierea şi alţi parametrii ai valorii, pot fi obţinuţi prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate în metoda comparaţiei directe pentru a determina corecţiile ce trebuie făcute asupra preţurilor de vânzare ale proprietăţilor comparabile.

Premisa majoră a metodei comparaţiei directe este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare se află în relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.

Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţile tranzacţionate, care influenţează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferenţele în drepturile de proprietate evaluate, motivaţia cumpărătorilor şi a vânzătorilor, condiţiile de finanţare, situaţia pieţei la momentul vânzării, dimensiunile, locaţia, caracteristicile fizice şi caracteristicile economice, dacă proprietăţile produc venituri. Elementele de comparaţie sunt testate faţă de datele pieţei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare şi cum afectează ele valoarea.

6.1. Relaţia cu principiile evaluăriiOferta şi cererea pieţei sunt constituite de vânzători şi cumpărători, iar

dacă cererea pentru o proprietate este mare, preţurile tind să crească. Deplasările în oferta unor proprietăţi îmbunătăţite sunt deseori în urma deplasărilor în cerere, deoarece oferta este creată de noile construcţii ce necesită timp de realizare şi este micşorată de transformarea pentru alte utilizări, în timp ce cererea ce trebuie satisfăcută se poate schimba rapid. Analiza pieţelor imobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrată pe cerere, dar trebuie avută în vedere şi oferta.

Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea în vedere numărul de utilizatori potenţiali ai unui anumit tip de proprietate imobiliară, puterea lor de cumpărare, gusturile şi preferinţele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietăţile existente nevândute sau libere, precum şi proprietăţile ce sunt în construcţie, transformare sau planificate a fi construite. Modificările în oricare din aceste elemente pot duce la variaţia preţurilor proprietăţii analizate şi a proprietăţilor comparabile.

58

EPI 201

Principiul substituţiei, aplicat la metoda comparaţiei directe, arată că valoarea unei proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru a achiziţiona o proprietate cu utilitate şi atractivitate similare, într-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune că metoda comparaţiei directe este mai puţin adecvată dacă nu există pe piaţă proprietăţi de substituţie.

Forţele cererii şi ale ofertei de pe piaţă tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge niciodată, ci acesta se schimbă continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este că relaţia dintre teren şi construcţii şi relaţia dintre o proprietate şi mediu trebuie să fie în echilibru, pentru ca proprietatea să reflecte valoarea de piaţă reală.

Evaluatorul va analiza împrejurimile proprietăţii evaluate pentru a identifica toate influenţele externe semnificative şi care se reflectă în corecţiile pe care le face proprietăţilor competitive pentru comparabilitate. Două proprietăţi imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de piaţă mult diferite dacă una din proprietăţi are împrejurimi mai puţin atractive. Factori precum: condiţiile de iluminat a străzilor, facilităţile de transport, protecţie adecvată din partea poliţiei, respectarea reglementărilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de alimentaţie publică, trebuie luaţi în considerare de evaluator pentru a determina dacă au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.

6.2. Aplicabilitatea şi limitele metodeiMetoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi

imobiliare când există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendinţele de pe piaţă.

Atunci când există informaţii disponibile, abordarea prin comparaţia vânzărilor este cea mai directă şi sistematică abordare pentru estimarea valorii de piaţă.

Dacă numărul de tranzacţii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitată. De exemplu, metoda comparaţiei directe se aplică rareori la proprietăţi cu destinaţie specială, pentru că pe piaţă (chiar dacă e întinsă geografic) se vând puţine asemenea proprietăţi.

Metoda dă, de regulă, indicaţii de primă relevanţă, referitoare la valoarea de piaţă în evaluarea proprietăţilor imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuinţă pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicaţii privind valoarea unor proprietăţi industriale sau comerciale exploatate de proprietar.

Schimbarea rapidă a condiţiilor economice şi a legislaţiei pot limita aplicabilitatea metodei comparaţiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementărilor de urbanism, existenţa şi costul finanţării, restricţiile de construire şi de dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat un număr mic de vânzări comparabile recente, fapt ce reflectă impactul unor asemenea schimbări pe un anumit interval de timp. În plus, inflaţia rapidă poate pune sub semnul întrebării corecţiile făcute de evaluator.

Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaţiei directe, evaluatorul trebuie să verifice datele de piaţă obţinute şi să înţeleagă deplin caracteristicile de comportament al cumpărătorilor şi al vânzătorilor implicaţi în tranzacţiile imobiliare. El va fi circumspect faţă de informaţiile oferite de terţi. În acelaşi timp pot rezulta ipoteze sau concluzii incorecte, dacă evaluatorul se bazează numai pe date statistice, fără a lua în considerare motivarea părţilor aflate în tranzacţie.

59

EPI 201

Este absolut necesar ca evaluatorul să identifice şi să analizeze punctele tari şi punctele slabe ale proprietăţii, din datele prelucrate şi din analizele comparative efectuate. Toate faptele relevante, dar şi opiniile trebuie să fie scrise în raportul de evaluare. La analiza rezultatelor obţinute prin aplicarea metodei comparaţiei directe, dar şi la analiza finală a rezultatelor, trebuie să se exprime clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate şi a concluziilor privind valoarea.

Metoda comparaţiilor directe constituie o parte esenţială a procesului de evaluare, chiar când aplicabilitatea ei este limitată. De multe ori datele necesare în aplicarea altor metode (rata de capitalizare, deprecierea funcţională, etc.) se obţin printr-o tehnică de analiză comparativă.

6.3. Datele necesare şi sursele de informaţiiPentru a aplica metoda comparaţiei directe, evaluatorul culege date despre

tranzacţii, contracte, oferte, refuzuri, opţiuni şi liste de proprietăţi imobiliare, considerate competitive şi comparabile cu proprietatea evaluată.

La început, evaluatorul cercetează cu atenţie preţurile, drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare, motivaţia vânzătorilor şi cumpărătorilor şi data efectuării tranzacţiilor. Apoi analizează în detaliu fiecare amplasament, starea fizică şi funcţională şi caracteristicile economice.

Sursele primare de informaţii sunt cele legate de publicitatea imobiliară, publicaţiile periodice cu subiect imobiliar şi discuţiile cu părţile în tranzacţie, angajaţii lor, avocaţi, consilieri, agenţi de intermediere, administratori imobiliari, proprietari şi promotori. Informaţiile din alte surse terţe trebuie privite cu atenţie pentru că ar putea fi în favoarea unei anumite părţi implicate în tranzacţiile imobiliare şi nu totdeauna au obiectivitatea necesară.

Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura şi tipul proprietăţii evaluate şi trebuie să cuprindă suficiente proprietăţi comparabile tranzacţionate într-un trecut nu prea îndepărtat. Proprietăţile imobiliare au piaţă locală, regională, naţională sau internaţională.

Preţurile de vânzare reflectă o serie de factori care influenţează mai mult sau mai puţin valoarea proprietăţii; pentru a determina influenţa relativă a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative şi calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativă relativă, analiza evoluţiei, analiza datelor în perechi, analiză statistică şi grafică, analiza sensibilităţii. Dacă nu există suficiente date pentru a fundamenta o analiză cantitativă, evaluatorii analizează relaţiile calitative prin comparaţie directă a datelor de piaţă şi analiza evoluţiei pieţelor.

După ce au fost adunate şi analizate datele de piaţă, ele pot fi ordonate în mai multe moduri. O metodă obişnuită este să fie aranjate pe o grilă de date. Fiecare diferenţă importantă între proprietatea analizată şi proprietăţi comparabile ce ar putea influenţa valoarea e considerată ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rând pe grilă şi preţurile totale sau unitare ale proprietăţilor comparabile sunt corectate ca să reflecte valoarea acestor diferenţe.

Corecţiile făcute reflectă procesul de gândire şi judecată efectuat de un cumpărător, înainte de a face oferta de cumpărare sau înainte de a cumpăra.

6.4. ProceduraEtapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt:

60

EPI 201

Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;

Verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte şi că tranzacţiile au fost obiective;

Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

Compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile sau dacă nu e posibilă compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.

Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori unice sau unui interval de valori. Într-o piaţă nedecisă şi foarte dinamică, un interval de valori poate fi o concluzie mai bună decât o singură valoare.

6.4.1. Criterii/unităţi de comparaţie

După ce au fost colectate şi verificate informaţiile privind vânzările, trebuie selectate şi analizate unul sau mai multe criterii/unităţi de comparaţie. Criteriile/unităţile de comparaţie utilizează două componente pentru a genera un factor (de exemplu, preţ pe unitatea de suprafaţă sau rata rezultată prin raportarea preţului de vânzare al proprietăţii la venitul său net (adică multiplicatorul venitului net), care reflectă precis diferenţele dintre proprietăţi. Criteriile/unităţile de comparaţie pe care cumpărătorii şi vânzătorii, de pe o anumită piaţă, le utilizează în deciziile lor de cumpărare şi de vânzare au o relevanţă specială şi li se acordă o importanţă mare.

Alegerea criteriilor/unităţilor de comparaţie depinde de scopul evaluării şi de natura proprietăţii. Astfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza preţului pe cameră, dar şi pe baza preţului pe mp construit. Proprietăţile industriale şi depozitele se analizează pe baza preţului pe mp sau m cub. Hotelurile de regulă sunt analizate în preţ pe cameră; restaurantele, teatrele, bisericile, sălile polivalente în preţ/loc; terenurile de golf în preţ/hectar şi gaură; campingurile în preţ pe lot; terenurile de tenis în preţ/teren sau pe număr de membri; debarcaderele în preţ pe dană; service auto în preţ/loc de reparaţii. Pentru case de locuit unitatea tipică de comparaţie este preţul total sau preţul pe mp de suprafaţă utilă.

Aplicarea mai multor criterii/unităţi de comparaţie poate duce la rezultate diferite şi evaluatorul trebuie să analizeze şi să explice diferenţele. Acest lucru îl va ajuta să aleagă cele mai adecvate criterii de comparaţie pentru situaţia dată. Este util, dacă sunt suficiente date, să se facă analize statistice, pe baza criteriilor pentru a obţine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.

Criterii de comparaţie cum ar fi rata de capitalizare/fructificarea capitalului nu se ajustează, dar evaluatorul trebuie să analizeze cauzele diferenţelor apărute la diferite proprietăţi şi va alege acele valori care sunt cele adecvate şi fundamentate pentru comparabilitatea cu proprietatea evaluată.

61

EPI 201

6.4.2. Elemente de comparaţieElementele de comparaţie sunt reprezentate de caracteristicile specifice

ale proprietăţii şi tranzacţiilor, care determină existenţa unor diferenţe între preţurile plătite pentru proprietatea imobiliară.

Pentru a realiza o comparaţie directă, între o proprietate comparabilă vândută şi proprietatea evaluată, evaluatorul ar trebui să ia în considerare posibile corecţii bazate pe diferenţele dintre elementele de comparaţie.

Evaluatorul ia în considerare şi compară toate diferenţele rezonabile între proprietăţile comparabile, diferenţe care le influenţează valoarea. Cercetarea pieţei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietăţilor imobiliare este deosebit de sensibilă.

Pe baza acestor diferenţe se fac corecţii ale preţurilor pentru fiecare proprietate comparabilă, pentru a face proprietăţile echivalente la preţul unitar sau la preţul total, dar metoda trebuie aplicată uniform pe toată durata analizei. Totodată, evaluatorul trebuie să aibă grijă ca ajustările datorate unei diferenţe să fie făcute o singură dată. Corecţiile pot reduce/restrânge diferenţele dintre fiecare proprietate comparabilă şi proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplică metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi pentru estimarea corecţiilor.

În metoda comparaţiei directe există zece elemente de comparaţie de bază:

- drepturile de proprietate transmise;- condiţiile de finanţare;- condiţiile de vânzare;- cheltuieli imediate după cumpărare;- condiţiile de piaţă;- localizarea;- caracteristicile fizice; - caracteristicile economice;- utilizarea;- componente non-imobiliare ale vânzării.

Deşi în majoritatea cazurilor aceste zece elemente acoperă toţi factorii semnificativi, pot fi luate în considerare şi alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricţii guvernamentale, condiţii de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparaţie se pot împărţi în subcategorii pentru a face o analiza mai specifică.

Drepturile de proprietate transmiseO tranzacţie este întotdeauna axată pe dreptul de proprietate transmis.

Când este vorba de vânzarea unei proprietăţi închiriate, evaluatorul va face corecţiile care să reflecte diferenţa între proprietăţile închiriate la nivelul chiriei de piaţă şi cele închiriate cu o chirie sub sau peste chiria de piaţă, iar durata rămasă a contractului de închiriere afectează aceste corecţii.

Etapa preliminară în procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat şi după ce acesta a fost stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieţei. Evaluatorul trebuie să stabilească precis şi drepturile de proprietate transmise în tranzacţiile comparabile selectate pentru analiză.

Condiţiile de finanţare

62

EPI 201

Preţul tranzacţiei unei proprietăţi imobiliare poate fi diferit de cel al unei proprietăţi identice, din cauza aranjamentelor financiare diferite.

În cazurile când cumpărătorul obţine, din partea vânzătorului, o finanţare sub preţurile pieţei el va plăti probabil un preţ mai mare pentru proprietatea achiziţionată.

O corecţie pe motive de finanţare poate sau nu să includă o corecţie pentru condiţiile de vânzare.

Definiţia valorii de piaţă recunoaşte termenii de plată ca fiind plată integrală cash. De multe ori reducerea determinată prin calculele de actualizare nu este recunoscută integral pe piaţă, pentru că atunci condiţiile de vânzare pot evidenţia alte interese non-economice din partea cumpărătorilor sau vânzătorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie să folosească cu atenţie calculele de echivalenţă cash şi să reţină că în final corecţia este cea dedusă din datele de pe piaţă.

Cumpărătorii de proprietăţi imobiliare se obligă în mod conştient la:- suma investită în active;- plata periodică a creditului plus dobânzile.

Astfel, componentele creditului variază cu rambursarea împrumutului şi cu costul creditului.

La analiza datelor în perechi se combină, de obicei, calculele de actualizare cu corecţiile datorate condiţiilor de vânzare atipice.

Condiţiile de vânzareCorecţiile pentru condiţiile de vânzare reflectă motivaţia specială a

părţilor dintr-o tranzacţie, care poate afecta preţurile plătite şi chiar să genereze unele tranzacţii de natură diferită de condiţiile de piaţă. Exemple de condiţii speciale de vânzare sunt: un preţ mai ridicat plătit de un cumpărător pentru că lotul are valoare sinergetică; un preţ mai scăzut plătit pentru că vânzătorul a fost grăbit să încheie vânzarea; o relaţie financiară, de afaceri sau familială între părţile implicate în tranzacţie; lipsa de expunere a proprietăţii pe piaţă (liberă) sau perspectiva unor proceduri de litigiu îndelungate. Dacă se descoperă condiţii de vânzare neobişnuite într-o tranzacţie, aceasta ar putea să fie folosită ca o proprietate comparabilă numai cu precauţiuni deosebite, iar condiţiile de vânzare neobişnuite trebuie evidenţiate în raportul de evaluare.

Cheltuieli imediate după cumpărare Cheltuielile imediate după cumpărare sunt cheltuielile care ar trebui

realizate după achiziţionarea proprietăţii şi pe care un cumpărător avizat le-ar putea negocia în preţul de achiziţie. Exemple sunt: costul de reparaţie sau de înlocuire a structurii/clădirii sau elementelor de structură/clădiri, costul pentru decontaminarea mediului sau costuri asociate cu modificările de zonare pentru a permite dezvoltarea.

Condiţiile de piaţăCondiţiile de piaţă, la data vânzării proprietăţii comparabile, pot fi

diferite de cele de la data evaluării proprietăţii supuse evaluării. Factorii care influenţează condiţiile de piaţă includ aprecierea sau deprecierea rapidă a valorilor proprietăţii, schimbări în legislaţia impozitării, restricţii de construire sau stopări ale acesteia, fluctuaţii în cerere şi ofertă sau orice combinaţie a forţelor care determină alterarea condiţiilor de piaţă de la un moment la altul.

63

EPI 201

Tranzacţiile comparabile ce au avut loc în alte condiţii ale pieţei decât cea evaluată la data evaluării, necesită ajustări pentru toate diferenţele ce influenţează valoarea. O ajustare normală pentru condiţiile de piaţă se referă la diferenţa între datele tranzacţiilor. Cauzele pot fi: aprecierea sau deprecierea rapidă a valorilor proprietăţii, schimbări în legislaţia impozitării, restricţii de construire sau stopări ale acesteia, fluctuaţii în cerere şi ofertă sau orice combinaţie a forţelor care determină alterarea condiţiilor de piaţă de la un moment la altul.

Uneori efectele acestor cauze se combină cu influenţe ce se adună sau se compensează.

Deşi corecţiile pentru condiţiile de piaţă se referă deseori la timp, nu timpul este cauza, ci schimbările pieţei ce au apărut de-a lungul timpului.

Ca moment de referinţă trebuie luat cel al încheierii contractului şi nu cel al începerii negocierilor.

Mărimea corecţiei se estimează prin analiza mai multor tranzacţii ce au apărut în jurul aceluiaşi moment de timp, pentru a avea o estimare mai obiectivă a reflectării în preţ a schimbării condiţiilor de piaţă.

LocalizareaCorecţiile pentru localizare se fac atunci când caracteristicile de

amplasare ale proprietăţilor comparabile diferă faţă de cele ale proprietăţii evaluate..

Corecţiile se exprimă de regulă procentual şi reflectă creşterea sau descreşterea în valoare a unei proprietăţi, datorate amplasării într-o zonă.

Chiar şi în aceeaşi zonă apar diferenţe; de exemplu, o casă cu vedere la parc şi alta puţin mai departe. Evaluatorul trebuie să sesizeze că piaţa recunoaşte că o locaţie e mai bună decât alta din diferite motive.

În absenţa unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferenţele în localizarea a două proprietăţi de altfel complet comparabile, poate fi echivalentă cu diferenţa între valoarea terenului corespunzătoare celor două proprietăţi. Evaluatorul trebuie să fie atent şi să evite ajustarea pentru aceeaşi influenţă asupra valorii, cum ar fi localizarea şi caracteristicile fizice.

Caracteristicile fizice

Dacă caracteristicile fizice ale unei proprietăţi comparabile sunt diferite faţă de cele ale proprietăţii evaluate, fiecare diferenţă între carateristicile fizice necesită analiză comparativă şi corecţie. Diferenţele fizice se referă la diferenţe în dimensiunile clădirii, calitatea construcţiei, starea tehnică a construcţiei, stilul arhitectural, materiale de construcţie, vârsta, utilitatea funcţională, dimensiunile terenului, atractivitatea şi alte avantaje. Condiţiile de mediu trebuie luate în considerare şi sunt foarte importante.

Câştigul sau pierderea în valoare prin prezenţa sau absenţa unui element nu sunt de regulă egale cu costul instalării sau demontării elementului. Uneori cumpărătorii nu vor să plătească un preţ mai mare pentru un anumit element sau pentru un avantaj în plus. La fel, existenţa unui avantaj suplimentar poate adăuga o valoare mai mare decât costul de obţinere a avantajului.

Caracteristicile economiceCaracteristicile economice includ toate atributele unei proprietăţi

imobiliare care afectează venitul net din exploatare. Acest element de comparaţie este de regulă aplicat proprietăţilor generatoare de profit. Caracteristicile sunt:

64

EPI 201

venitul, cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriaşilor, nivelul chiriilor, data expirării contractului de închiriere, opţiunile de reînnoire şi clauzele de închiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investiţii.

Evaluatorul trebuie să fie atent ca diferenţele datorate drepturilor de proprietate transmise sau schimbării condiţiilor de piaţă să nu fie atribuite şi caracteristicilor economice.

UtilizareaEvaluatorul trebuie să evidenţieze orice diferenţă între utilizarea existentă

sau cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare comparabile şi utilizarea proprietăţii evaluate. Dacă există o diferenţă între utilizarea existentă sau între cea mai bună utilizare a unei proprietăţi comparabile şi cea a proprietăţii evaluate, ar trebui luat în considerare, cu multă atenţie, impactul acestei diferenţe asupra valorii. În general, în analiza comparativă ar trebui utilizate numai proprietăţile care au cele mai bune utilizări identice sau similare.

Componentele non-imobiliare ale valoriiComponentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a

personalităţii clădirii, afacerea ce are loc în clădire şi alte elemente care nu costituie părţi ale proprietăţii imobiliare, dar fac parte fie din preţul de vânzare, fie din dreptul de proprietate care este evaluat. Aceste componente trebuie analizate separat de imobil. În multe cazuri, durata de viaţă economică, riscul de investiţie asociat, garanţia pentru asemenea componente non-imobiliare diferă de cele ce se referă la activele imobiliare.

Mobilierul, obiectele de inventar şi echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de componente non-imobiliare ale valorii proprietăţii imobiliare.

6.4.3. Identificarea şi cuantificarea corecţiilorTehnicile de identificare şi cuantificare a corecţiilor se clasifică în două

categorii:a) cantitative:

analiza pe perechi de date; analiza statistică; analiza grafică; analiza evoluţiei; analiza costurilor; analiza datelor secundare.

b) calitative: analiza comparaţiilor relative; analiza clasamentului; interviuri personale.

Primul pas în analiza comparativă este de identificarea elementelor de comparaţie care influenţează valoarea pe piaţa specifică. Fiecare element de comparaţie important trebuie să fie încercat prin una sau mai multe din tehnicile menţionate mai sus, pentru a stabili dacă este necesară o corecţie. Evaluatorul

65

EPI 201

trebuie să fie atent şi să nu presupună că un element de comparaţie influenţează valoarea până când piaţa nu a indicat această influenţă.Tehnicile cantitative

Analiza pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacţii sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică. Ideal, tranzacţiile care sunt comparate ar trebui să fie identice sub toate aspectele, cu excepţia elementului analizat. Totuşi, acest caz este foarte rar şi deseori, evaluatorul trebuie să analizeze o serie de date perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.

Deşi analiza pe perechi de date este teoretic corectă, ea este uneori nepractică, din cauza insuficienţei datelor privind proprietăţile similare.

Analiza statistică a datelor de pe piaţă include analiza prin regresie şi inferenţă. Regresia liniară sau multiplă, reprezintă o tehnică extrem de utilă şi este limitată numai de numărul de elemente sau factori ce influenţează preţul.

Analiza grafică este o variantă a analizei statistice în care evaluatorul ajunge la o concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arăta cum vede piaţa variaţiile în elementele de comparaţie.

Analiza evoluţiilor este aplicabilă când există un volum mare de informaţii de pe piaţă şi este în special utilă când sunt puţine date despre tranzacţii comparabile, dar sunt multe date referitoare la proprietăţile cu mai puţine caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea pieţei la anumite elemente de comparaţie.

Analiza costurilor utilizează costurile estimate de autorităţi pentru taxe de construcţie sau impozit pe proprietăţi, ca bază pentru corecţii. Evaluatorul trebuie să se asigure că asemenea corecţii sunt rezonabile şi aproximează aşteptările pieţei.

Analiza datelor secundare este o metodă de determinare a corecţiilor bazată pe date ce nu se referă direct la proprietăţile comparabile, ci descriu piaţa imobiliară în general.

Tehnicile calitativeAnaliza comparaţiilor relative este studiul relaţiilor indicate de datele de

piaţă, fără a recurge la cuantificare. Mulţi evaluatori utilizează această tehnică pentru că ea reflectă natura imperfectă a pieţelor imobiliare. Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul analizează tranzacţii comparabile, în scopul de a determina dacă acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale faţă de proprietatea evaluată.

Analiza clasamentului este o variantă a analizei comparaţiilor relative prin care tranzacţiile comparabile sunt incluse într-un clasament în ordine ascendentă sau descendentă a atractivităţii Apoi, evaluatorul analizează poziţia proprietăţii evaluate în acest clasament.

Interviuri personale evidenţiează opiniile unor persoane cunoscătoare în materie şi unor participanţi pe piaţa imobiliară. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare şi nu trebuie utilizate ca unice criterii pentru estimarea corecţiilor.

Analiza comparativăAnaliza comparativă este termenul general folosit pentru a identifica

procesul ce utilizează fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparaţiilor relative. În analiza comparativă, cele două tehnici pot fi utilizate separat sau în combinaţie.

66

EPI 201

Procesul analitic are patru etape:1. Identificarea elementelor de comparaţie ce afectează valoarea

tipului de proprietate evaluată;2. Compararea caracteristicilor/atributelor fiecărei proprietăţi

comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie (cantitativ şi calitativ). Fiecare corecţie trebuie explicată adecvat, astfel ca orice cititor să înţeleagă raţionamentul;

3. Obţinerea corecţiei nete pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra preţului (sau chiriei);

4. Efectuarea unei comparaţii globale a valorilor proprietăţilor comparabile corectate şi selectarea unei singure valori din gama de valori rezultată.

6.5. Tipuri de corecţii

Corecţiile obţinute prin tehnici cantitative se aplică tranzacţiilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolută.

Evaluatorul foloseşte calcule logice pentru a face o corecţie, dar matematica nu trebuie să înlocuiască raţionamentul profesional al evaluatorului. Utilizarea calculatorului şi a programelor îmbunătăţesc viteza şi precizia calculelor, dar estimarea valorii de piaţă nu e determinată numai de nişte calcule precise. Evaluarea are şi un aspect creativ în care evaluatorii îşi folosescraţionamentul lor profesional în analiza şi interpretarea datelor cantitative.

Corecţia procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condiţiile de piaţă şi diferenţele de localizare.

Evaluatorul trebuie să fie consecvent în modul de exprimare a relaţiei între proprietatea comparabilă şi cea evaluată iar corecţia trebuie făcută într-o manieră ce corespunde modului cum este percepută de piaţă.

Întrucât se cunoaşte numai preţul tranzacţiei comparabile, corecţia se face asupra acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii de piaţă a proprietăţii evaluate.

Corecţia absolută se calculează în unităţi monetare ce se adună sau se scade la/din preţul tranzacţiilor comparabile.

6.6. Ordinea corecţiilor şi alegerea valorii

Ordinea în care se aplică corecţiile asupra preţurilor tranzacţiilor comparabile este determinată de datele de pe piaţă şi de analiza pe care o face evaluatorul. În Tabelul 6.6 se arată un model ilustrativ. Totuşi aceasta nu e singura secvenţă de aplicare; piaţa este cea care indică o anumită secvenţă.

Corecţiile procentuale, care se aplică asupra preţurilor unor tranzacţii comparabile, reflectă superioritatea sau inferioritatea proprietăţii comparabile, având în vedere elementele de comparaţie.

Tabelul 6.6Ordinea corecţiilor

Elemente de comparaţie Corecţii Corecţii ale preţului

67

EPI 201

date de piaţă

tranzacţiilor comparabile(€)

Preţ de vânzare - Corecţie pentru drepturile de

proprietate transmise Preţ corectat - Corecţie pentru condiţile de

finanţare Preţ corectat - Corecţie pentru condiţiile de

vânzare Preţ corectat - Corecţie pentru condiţiile de piaţă Preţ corectat - Corecţii pentru:

localizare caracteristicile fizice caracteristicile economice utilizare componentele non-imobiliare

Valoarea estimată

+ 5%

- 2%

+ 5%

+ 5%

+ 3%- 5%- 5%+ 2% + 3%

100.000

+ 5.000 105.000- 2.100

102.900+ 5.145

108.045+ 5.402 113.447

+ 3.403- 5.672- 5.672+ 2.269+ 3.403 111.178

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piaţă. Această grilă reprezintă un tablou ce are pe linii elementele de comparaţie, pe prima coloană este postată proprietatea evaluată iar pe celelalte coloane, proprietăţile comparabile. Uneori, pentru fiecare element de comparaţie se alocă două linii: una pentru compaţie şi alta pentru corecţie.

În partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: corecţii totale - exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzacţiilor efectuate fată de proprietatea evaluată şi să selecteze valoarea finală. Tranzacţiile care necesită cele mai mici corecţii vor avea importanţa cea mai mare în alegerea valorii finale. În acelaşi timp, această importanţă va reflecta şi încrederea pe care o are evaluatorul în datele privind tranzacţiile comparabile.

6.7 Alegerea valorii finaleAlegerea valorii finale este ultima fază în analiză, în care apar două sau

mai multe valori rezultate şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea care ar duce la preţul cel mai probabil (vezi definiţia valorii de piaţă).

Această opinie poate fi exprimată sub forma unui interval de valori sau ca o singură valoare/valoare punctuală. Este important ca evaluatorul să ia în considerare punctele tari şi punctele slabe ale fiecărui rezultat, examinând credibilitatea şi adecvarea informaţiilor de pe piaţă care au stat la baza valorii, precum şi tehnica aplicată. Raportul de evaluare trebuie să evidenţieze clar raţionamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.

În metoda comparaţiei directe, alegerea valorii poate include două nivele de analiză. Primul nivel înseamnă obţinerea unei valori din corecţia preţurilor a două sau mai multe tranzacţii comparabile, considerând un singur criteriu de comparaţie (de exemplu: preţ/mp). Al doilea nivel este analiza valorilor obţinute, considerând mai multe criterii de comparaţie.

În procesul de selecţie a valorii finale sunt două elemente extrem de importante:

68

EPI 201

- Primul constă în faptul că evaluatorul trebuie să fie sigur că valoarea estimată este în concordanţă cu scopul evaluării şi este corelată cu valorile obţinute prin alte metode. Aici se va da o mare atenţie corelării datei evaluării cu datele la care au avut loc tranzacţiile comparabile.

- Al doilea element constă în faptul că evaluatorul trebuie să ţină cont de diferenţele referitoare la drepturile de proprietate transferate în tranzacţiile comparabile. De cele mai multe ori aceste diferenţe duc la excluderea unor tranzacţiil din rândul celor comparabile şi orice neglijenţă în analiza acestui aspect poate duce la concluzii eronate.

6.8 AplicaţieAplicaţia se referă la evaluarea unei case de locuit şi a unei clădiri

administrative. Metodele aplicate sunt analiza pe perechi de date (casa de locuit) şi analiza comparaţiilor relative (clădirea administrativă).

6.8.1 Analiza pe perechi de dateProprietatea evaluată este o casă de locuit pentru o singură familie cu 110

mp suprafaţă utilă şi un subsol finisat. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu şi nu are garaj. Terenul are 930 mp. Echiparea urbanistică este la nivel mediu.

Pentru aplicarea metodei comparaţiei vânzărilor se vor analiza 5 proprietăţi comparabile, tranzacţionate recent, care sunt amplasate în aceeaşi vecinătate cu proprietatea evaluată.

1. Proprietatea A este o casă de 110 mp, situată pe un teren de 930 mp, are un subsol nefinisat şi un garaj alăturat pentru 2 maşini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC serviciu. A fost vândută cu 3 săptămâni înainte de data evaluării cu suma de 100.000 €, cu o finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei, ceea ce a dus la un preţ cu 7.500 € mai mare.

2. Proprietatea B este o casă de 135 mp, situată pe un teren de 1.110 mp cu un subsol nefinisat şi un garaj pentru 2 maşini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC serviciu. A fost vândută cu o lună înainte de data evaluării cu suma de 112.500 €, cu o finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei, ceea ce a dus la un preţ cu 7.500 € mai mare.

3. Proprietatea C este o casă de 110 mp, situată pe un teren de 930 mp cu un subsol nefinisat şi un garaj pentru 2 maşini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC serviciu. A fost vândută cu un an înainte de data evaluării cu 85.000 €, cu finanţare în condiţiile pieţei.

4. Proprietatea D este o casă de 135 mp, situată pe un teren de 1.110 mp cu subsol finisat şi garaj pentru 2 maşini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC serviciu. A fost vândută cu un an înainte de data evaluării cu 105.000 €, cu finanţare în condiţiile pieţei.

5. Proprietatea E este o casă de 110 mp, situată pe un teren de 930 mp cu subsol nefinisat şi fără garaj. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC de serviciu. A fost vândută cu un an înainte de data evaluării cu suma de 80.000 €, cu finanţare în condiţiile pieţei.

Datele de mai sus sunt sintetizate în Tabelul 6.7.1. Proprietăţile comparabile diferă totuşi de cea evaluată în ceea ce priveşte condiţiile de

69

EPI 201

finanţare, condiţiilede piaţă, data tranzacţiei, dimensiuni, suprafaţa de teren, finisajul pivniţei şi prezenţa garajului.

Corecţia pentru condiţiile de finanţare se face pe baza datelor furnizate de vânzători şi cumpărători şi se estimează avantajul financiar obţinut de cumpărător care de fapt s-a compensat prin creşterea preţului de vânzare.

Proprietăţile A şi C diferă numai prin condiţiile de finanţare şi condiţiile pieţei (data vânzării), După ce se face corecţia privind condiţiile de finanţare, atunci diferenţa de preţ se justifică numai prin diferenţa din condiţiile pieţei şi se estimează astfel:

(92.500 - 85.000)/85.000 10%Diferenţa în dimensiuni între A şi B poate fi atribuită unei camere în plus

pe care o are B (B are şi un teren mai mare cu 20% decât A). Diferenţa este deci:105.000 – 92.500 = 12.500 €

Comparaţii între C şi E arată că diferenţa din cauza garajului poate fi estimată:

93.500 - 88.000 = 5.500 €Corecţia pentru subsolul finisat se calculează comparând B cu D:

115.500 - 105.000 = 10.500 €Pentru a ajunge la o valoare, evaluatorul calculează care este suma

valorilor absolute a corecţiilor (valoare brută) şi suma algebrică a corecţiilor (valoare netă). El va atribui o pondere mai mare proprietăţilor comparabile care necesită corecţii mai puţine. În cazul de faţă, proprietatea E are numai 2 corecţii, precum şi cea mai mică valoare brută şi se alege valoarea de 98.500 €.

70

EPI 201

Tabel 6.7.1

GRILA DATELOR DE PIATAAnaliza datelor pe perechi. Casă de locuit

Element de comparaţie De evaluat A B C D E Preţ de vânzare (€) 100.000 112.500 85.000 105.000 80.000 Drepturile de proprietate transmise Liberă liberă Liberă Liberă Liberă LiberăCorecţii pentru drepturile de propr. transmise 0 0 0 0 0 Preţ corectat (€) 100.000 112.500 85.000 105.000 80.000 Condiţii de finanţare sub piaţă sub piaţă La piaţă la piaţă la piaţă Corecţie pentru finanţare(€) - 7.500 - 7.500 0 0 0 Condiţii de vânzare independent Independent Independent Independent Independent Corecţie pentru condiţii de vânzare 0 0 0 0 0 Preţ corectat (€) 92.500 105.000 85.000 105.000 80.000 Condiţii de piaţă - 3 săptămâni - 1 lună - 1 an - 1 an - 1 an Corecţie pentru condiţiilede piaţă 0 0 + 10% + 10% + 10% Preţ corectat (€) 92.500 105.000 93.500 115.500 88.000 Localizare similară Similară Similară similară Similară Corecţie pentru localizare(€) 0 0 10 10 10 Arie utilă (în mp) 110 110 135 110 135 110 Corecţie pentru dimensiuni(arie utilă) (€) - 0 - 12.500 0 - 12.510 0 Garaj nu da Da Da da Nu Corecţii pentru gara j(€) - 5.500 - 5.500 - 5.500 - 5.500 0 Pivniţă finisată da nu Nu Nu da Nu

Corecţii pentru pivniţă (€) + 10.500 + 10.500 + 10.500 0 + 10.500

Preţ corectat (€) 97.500 97.500 98.500 97.500 98.500

Corecţie totală netă (€) 2.500 15.000 13.500 7.500 17.500 Corecţie totală netă (% preţ de vânzare) 2,5% 13,3% 15,9% 7,14% 23,1% Corecţie totală brută (€) 23.500 36.000 24.500 28.500 18.500 Corecţie totală brută (% preţ de vânzare) 23,5% 32% 28,8% 27,1% 23,1%

71

EPI 201

6.8.2 Analiza comparaţiilor relativeProprietatea evaluată este o clădire administrativă (cu birouri), cu vechime

de 5 ani, cu aria desfăşurată construită de 3.350 mp şi 2.950 mp suprafaţă utilă ce se poate închiria (88%). Gradul de ocupare este 90% şi care este considerat stabil pe piaţa clădirii.

Spaţiul ocupat de chiriaşi este între 230 la 650 mp. Clădirea este o construcţie de nivel mediu şi are o stare tehnică medie (bună). Raportul suprafaţă utilă de închiriat/arie desfăşurată construită este mic faţă de media de pe piaţa clădirilor administrative (93%). Amplasamentul este amenajat corespunzător. Parcajul în aer liber este adecvat şi conform reglementărilor. Localizarea ce se poate considera medie este un amplasament interior cu acces la o cale rutieră importantă.

Chiria curentă de bază este între 195 şi 210 €/mp pe an, iar pentru întreaga clădire media este 204 €/mp pe an. Cu excepţia telefoanelor, proprietarul plăteşte toate cheltuielile de întreţinere. Cheltuielile de exploatare sunt cele normale de pe piaţă. Contractele de închiriere sunt pe 3 şi 4 ani şi au clauză de prelungire pe încă 3 ani, la chiria de pe piaţă de la acel moment. Toate contractele nu au vechime mai mare de 18 luni şi nivelul chiriei şi condiţiile de plată sunt cele normale la nivelul pieţei. Calitatea chiriaşilor este bună.

Se analizează 5 proprietăţi comparabile. Toate sunt clădiri de înălţime medie, închiriate şi localizate în aceeaşi zonă cu cea evaluată. Toate au fost vândute fiind ocupate cu chiriaşi. Unitatea de comparaţie utilizată este preţul pe mp de arie utilă ce se poate închiria.

1. Proprietatea A a fost vândută acum 5 luni cu 4.400.000 €. Are 6 ani vechime şi o stare tehnică bună. Aria desfăşurată construită este de 3.720 mp şi 3.490 mp se pot închiria (94%). Preţul pe mp arie utilă este de 1.260 € . Amenajarea terenului este medie şi raportul suprafaţă parcaj/arie utilă este similar cu proprietatea evaluată. Proprietarul asigură toate serviciile. Gradul de ocupare este 87% şi nivelul chiriei este 207 €/mp pe an. Condiţiile de plată şi cheltuielile de exploatare sunt la nivelul pieţei. Clădirea este amplasată la intersecţia unei străzi principale cu una secundară.

2. Proprietatea B a fost vândută acum 4 luni cu 3.180.000 €. Clădirea are 4 ani vechime, cu aria desfăşurată construită de 2.970 mp şi 2.760 mp se pot închiria (93%). Preţul unitar este 1.157 €/mp. Amenajarea exterioară este medie şi raportul parcaj/arie utilă similar cu al proprietăţii evaluate. Starea tehnică este bună. Proprietarul asigură toate serviciile. Gradul de ocupare este 85% şi nivelul chiriei este inferior pieţei, adică 190 €/mp pe an. Durata închirierilor şi cheltuielile de exploatare sunt la nivelul pieţei. Proprietatea este amplasată într-un lot interior cu acces la o stradă principală.

3. Proprietatea C a fost vândută acum nouă luni cu 3.675.000 €. Clădirea are 3.250 mp arie desfăşurată construită şi 2.990 mp arie utilă ce poate fi închiriată (92%). Preţul unitar este 1.229 €/mp arie utilă. Construcţia are 5 ani vechime şi este într-o stare tehnică bună. Chiria medie este de 204 €/mp pe an. Proprietarul asigură toate serviciile. Gradul de ocupare este 90% iar toate contractele de închiriere sunt la nivelul pieţei. Cheltuielile de exploatare sunt mai mari, din cauză că doi chiriaşi, care ocupă 15% din total spaţiu, consumă energie electrică mai multă şi nu plătesc o chirie mai mare. Localizarea clădirii este într-un lot interior cu acces la o arteră principală. Raportul parcaj/arie utilă este similar cu al proprietăţii evaluate.

72

EPI 201

4. Proprietatea D a fost vândută acum două luni cu 3.240.000 Euro. Clădirea are 6 ani vechime şi o stare tehnică bună. Are 2.790 mp arie desfăşurată construită şi 2.480 mp arie utilă ce se poate închiria (89%). Preţul unitar este de 1.307 €/mp arie utilă. Chiria medie este de 210 €/mp pe arie utilă iar contractele sunt la nivelul pieţei. Gradul de ocupare este de 95%. Clădirea este amplasată la intersecţia a două artere principale, într-o zonă cu o dezvoltare urbanistică mai mare decât proprietatea evaluată. Din această cauză şi raportul parcaj/arie utilă e mai mic.

5. Proprietatea E a fost vândută acum 6 luni cu 3.700.000 €. Clădirea a fost construită acum 4 ani şi este într-o stare tehnică bună. Ea are 3.530 mp arie desfăşurată construită şi 3.140 mp arie utilă ce se poate închiria (89%). Preţul unitar este de 1.180 € /mp arie utilă. Localizarea este pe un lot interior cu acces la o stradă secundară. Gradul de ocupare este de 90%. Chiria medie este 185 €/mp pe an. Proprietarul asigură toate serviciile iar contractele de închiriere sunt la nivelul pieţei. Raportul parcaj/arie utilă este similar cu al proprietăţii evaluate.

Pentru a efectua analiza comparaţiilor relative a tranzacţiilor, evaluatorul trebuie să urmărească aceeaşi logică utilizată la analiza pe perechi de date. Diferenţa între cele două tehnici este interpretarea pe care o dă evaluatorul datelor de piaţă. Analiza comparaţiilor relative se utilizează când nu există date suficiente pentru a cuantifica diferenţele; ca urmare, este esenţial ca evaluatorul să explice logica cu care a ajuns la ierarhizarea proprietăţilor, astfel încât destinatarul raportului de evaluare să înţeleagă raţionamentul.

În exemplul analizat, toate proprietăţile sunt închiriate, toate tranzacţiile s-au făcut în condiţii de finanţare şi de vânzare ale pieţei şi au fost obiective. Intervalul de timp a fost de 7 luni (între 2 şi 9 luni, înainte de data evaluării) şi nu se fac corecţii întrucât nu au fost modificări în nivelul chiriei şi gradul de ocupare.

Proprietatea A are o localizare superioară faţă de cea evaluată, este mai eficientă (are un procentaj de arie închiriată mai mare), are un grad de ocupare mai mic (chiar mai mic decât pe piaţă). Corecţiile ce se fac sunt negative pentru localizare şi eficienţă, pozitivă pentru grad de ocupare şi în concluzie corecţia este negativă.

Proprietatea B are chiria mai mică (corecţie pozitivă), localizarea este inferioară (corecţie pozitivă), are o eficienţă mai mare (corecţie negativă), grad de ocupare sub piaţă (corecţie pozitivă). Corecţia globală va fi pozitivă.

Proprietatea C are localizarea comparabilă (fără corecţie), are o eficienţă mai mare (corecţie negativă), cheltuielile sunt mai mari (corecţie negativă). Corecţia globală va fi negativă pentru că eficienţa are un efect mai mare asupra valorii.

Proprietatea D are o localizare mult mai bună (corecţie negativă), parcajul mai mic (corecţie pozitivă), are gradul de ocupare mai mare decât pe piaţă (corecţie negativă). Corecţia globală va fi negativă.

Proprietatea E are localizare inferioară (corecţie pozitivă) şi celelelalte elemente sunt similare. Corecţia globală va fi pozitivă.

Clasamentul ce se întocmeşte arată astfel:Proprietatea Preţ €/mp Corecţie globală D 1.307 negativă A 1.260 negativă C 1.229 negativăDe evaluat E 1.180 pozitivă B 1.157 pozitivă

73

EPI 201

Deci proprietatea de evaluat are o valoare între 1.180 şi 1.229 Euro/mp arie utilă. Proprietatea E este cea mai apropiată de cea de evaluat şi ar putea avea o pondere mai mare. Concluzia ar fi 1.200 €/mp şi o valoare totală de 3.540.000 €.

În practică, analiza efectuată de evaluator va fi explicată mult mai în detaliu decât în exemplul arătat mai sus, pentru că vor fi disponibile mai multe informaţii. Cu cât proprietatea este mai complexă, cu atât vor fi luaţi în considerare mai mulţi factori.

74

EPI 201

EPI 202 Aplicaţii

Tabel 7.2

GRILA DATELOR DE PIATAAnaliza comparaţiilor relative. Clădire administrativă

Element de comparaţie De evaluat A B C D E Preţ de vânzare (Euro) - 4.400.000 3.180.000 3.675.000 3.240.000 3.700.000 Drepturi de proprietate transmise ocupată Ocupată Ocupată Ocupată Ocupată Ocupată Vechimea (ani) 5 6 4 5 6 4 Arie desfăşurată construită (mp) 3.350 3.720 2.970 3.250 2.790 3.530 Arie utilă ce se poate închiria (mp) 2.950 3.490 2.760 2.990 2.480 3.140 Coeficient de utilizare 88 % 94% 93% 92% 89% 89% Preţ/mp arie utilă (Euro) - 1.260 1.157 1.229 1.307 1.180 Grad de ocupare 93% 87% 85% 90% 95% 90% Starea tehnică a construcţiei medie Medie Medie Medie Medie Medie Spaţiu parcare/arie utilă bun la fel la fel la fel inferior la fel Chiria medie pe mp arie utilă (Euro) 204 207 190 204 210 185 Localizare medie superioară inferioară medie superioară inferioară Coeficient de cheltuieli la piaţă similar similar mai mare similar similar

Corecţie netă globală - negativă pozitivă Negativă negativă pozitivă

75

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Preţ de vânzare ajustat/corectatCifra obţinută când preţul de tranzacţie al unei proprietăţi comparabile vândute este ajustat/corectat pe elemente de comparaţie.

Interval Procesul prin care un evaluator determină intervalul de valori pentru proprietatea în cauză, atunci când sunt aplicate tehnicile calitative ale analizei comparative. O mulţime de comparabile pot fi în general împărţite în două grupuri – cele superioare subiectului şi cele inferioare subiectului. Preţurile ajustate ale celor două grupuri limitează intervalul probabil de valori pentru subiect şi identifică clasa în care se va afla estimarea valorii finale.

Corecţii absoluteCorecţii pentru diferenţele dintre subiect şi proprietăţile de comparaţie, exprimate în bani; corecţiile absolute sunt des folosite pentru a arăta diferenţele în condiţiile de finanţare sau caracteristicile fizice.

Elemente de comparaţieCaracteristicile proprietăţilor şi tranzacţiilor ce fac ca preţurile imobilelor să varieze; aceste caracteristici includ drepturile de proprietate transferate, condiţiile de finanţare, cheltuieli imediate după cumpărare, condiţiile de vânzare, condiţiile de piaţă, locaţie, caracteristicile fizice, şi altele cum ar fi caracteristicile economice, utilizarea, şi componente de valoare non-imobiliare.

Analiza graficăTehnici cantitative folosite pentru a identifica şi cuantifica corecţiile făcute preţurilor de vânzare ale proprietăţilor de comparaţie; o versiune de analiză statistică unde un evaluator interpretează date grafice în mod vizual.

Corecţia brutăCorecţia totală a fiecărui preţ de vânzare al comparabilelor, calculată în termeni absoluţi. Toate corecţiile, pozitive sau negative, sunt adunate pentru a determina corecţia brută aplicată preţului de vânzareal comparabilelor.

Corecţia netăDiferenţa dintre totalul corecţiilor pozitive şi negative ale unui preţ de vânzare al unei proprietăţi comparabile.

Analiza datelor pe perechiO tehnică cantitativă folosită pentru a identifica şi cuantifica corecţiile preţului de vânzare al proprietăţilor de comparaţie. Pentru a aplica această tehnică, datele de vânzare ale proprietăţilor comparabile sunt analizate pentru izolarea unui singur efect asupra valorii al elementului de comparaţie.

Corecţii procentualeCorecţii pentru diferenţele dintre subiect şi proprietăţile de comparaţie exprimate în procente; corecţiile procentuale sunt des folosite pentru a arăta schimbările în condiţiile de piaţă şi diferenţele de localizare.

Analiza clasamentuluiO tehnică calitativă pentru analiza vânzărilor de comparaţie; o variantă a analizei de comparaţie relativă în care preţurile de vânzare ale

76

proprietăţilor comparabile sunt ordonate crescător sau descrescător pentru a determina poziţia subiectului.

ReconciliereUltima fază a oricărei analize de evaluare, în care două sau mai multe niveluri ale valorii sunt conciliate fie într-un interval final de valori, fie într-o valoare punctuală. În metoda comparaţiei vânzărilor, reconcilierea poate implica două nivele de analiză: determinare unei valori din preţurile corectate a două sau mai multe comparabile, exprimate în aceeaşi unitate de comparaţie, şi determinarea unei valori din preţurile corectate a două sau mai multe comparabile, exprimate în unităţi de comparaţie diferite.

Analiza comparaţiei relativeO tehnică calitativă pentru analiza preţurilor de vânzare ale proprietăţilor comparabile; este folosită pentru a determina particularităţile proprietăţilor comparabile, care sunt inferioare, superioare, sau egale cu cele ale proprietăţii în cauză. Analiza comparaţiei relative este asemănătoare cu analiza pe perechi de date, dar nu se fac corecţii cantitative.

Metoda comparaţiei vânzărilorUn grup de proceduri în care valoarea este determinată prin compararea proprietăţii evaluate cu proprietăţi similare, care au fost vândute recent, aplicând unităţi adecvate de comparaţie, şi făcând corecţii ale preţurilor de vânzare ale comparabilelor, bazate pe elementele de comparaţie.

Ordinea corecţiilorOrdinea în care se aplică corecţiile cantitative ale preţurilor de vânzare ale proprietăţilor de comparaţie; ordinea corecţiilor este determinată de piaţă şi prin analiza datelor. Corecţiile procentuale trebuie să fie aplicate într-o anumită ordine.

Analiza statisticăTehnici cantitative folosite pentru a identifica şi măsura corecţiile preţurilor de vânzare ale proprietăţilor de comparaţie; astfel de tehnici includ concluzii statistice şi analiza regresiei liniare sau multiple.

Analiza evoluţieiO tehnică cantitativă folosită pentru a identifica şi cuantifica corecţiile preţurilor de vânzare ale proprietăţilor de comparaţie; este utilă când ipsesc datele de vânzare importante ale proprietăţilor de comparaţie, dar există o bază de date clară despre proprietăţi cu caracteristici nu foarte asemănătoare. Sensibilitatea pieţei este investigată prin testarea diferitelor elemente ce influenţează preţurile de vânzare.

Unităţi/Criterii de comparaţieComponentele în care o proprietate poate fi împărţită pentru scopuri de comparaţie (ex. preţ pe metru pătrat, metru liniar, metru cub, cameră, pat, scaun, unitate de apartament).

ÎNTREBĂRI ADEVARAT SAU FALS- la alegere1. Modificările din oferta de proprietăţi construite rămân în mod frecvent

în urma modificărilor cererii. (A)2. Condiţiile externe reprezintă forţele externe pozitive şi negative ce

influenţează toate tipurile de proprietăţi. (A)3. Unde nu există suficiente tranzacţii pe piaţă aplicabilitatea metodei

comparaţiei vânzărilor poate fi limitată. (A)

77

4. Multiplicatorii de venit şi ratele de capitalizare nu sunt folosiţi la evaluarea proprietăţilor generatoare de venit prin metoda comparaţiei vânzărilor. (F)

5. Calculele matematice folosite pentru a obţine indicaţii precise asupra echivalentului bănesc, asigură o bază suficientă pentru efectuarea corecţiilor pentru condiţiile de finanţare. (F)

6. Corecţiile pentru condiţiile de finanţare şi pentru caracteristicile fizice sunt în mod frecvent exprimate în unităţi monetare. (A)

7. Vânzările de blocuri de apartamente de comparaţie pot fi analizate în unităţi ca preţ pe apartament, sau preţ pe metru pătrat. (A)

8. În determinarea valorii prin metoda comparaţiei vânzărilor, vânzările ce necesită cele mai multe ajustări au în general cea mai mică importanţă. (A)

9. Preţul pe metru cub sau pe metru pătrat al suprafeţei efective a clădiri şi multiplicatorul venitului brut pot fi folosite ca unităţi de comparaţie în evaluarea unei proprietăţi industriale. (A)

10. Valoarea adăugată sau pierdută prin prezenţa sau absenţa unui obiect fizic într-o proprietate de comparaţie este egală de obicei cu costul de instalare sau de înlocuire al obiectului. (F)

ÎNTREBĂRI GRILĂ- la alegere1. Principiul _____________ susţine că valoarea unei proprietăţi tinde să

fie egală cu costul de achiziţie al unui substituit de aceeaşi calitate.a. echilibruluib. substituţieic. condiţiile externed. cererii şi ofertei

2. Metoda _______________ este cel mai des folosită pentru evaluarea caselor unifamiliale.

a. costuluib. sensibilităţii pieţeic. comparării vânzărilord. capitalizării venitului

3. Corecţiile pentru _____________ pot fi combinate cu corecţiile pentru condiţiile de finanţare, în funcţie de cum sunt extrase de pe piaţă.

a. caracteristicile fiziceb. condiţiile de piaţăc. condiţiile de vânzared. locaţie

4. În metoda comparaţiei vânzărilor, multiplicatorii venitului şi chirii nu sunt de obicei folosiţi în evaluarea

a. proprietăţilor comercialeb. clădirilor de apartamentec. clădirilor de birourid. caselor pentru o singură familie

5. Care din următoarele propoziţii nu descrie corecţiile pentru caracteristici economice?

a. Reflectă diferenţele în caracteristicile ce influenţează valoarea VNE a proprietăţii.

b. Sunt în general aplicate proprietăţilor generatoare de venit.

78

c. Pot fi atribuite diferenţelor în drepturile de proprietate transferate

d. Nu ar trebui prezentate ca variaţii ale metodei venitului.6. _____________ reprezintă o tehnică calitativă folosită pentru a studia

vânzările de proprietăţi comparabile.a. Analiza statisticăb. Analiza datelor pe perechic. Analiza graficăd. Analiza clasamentului

7. Metoda comparaţiei vânzărilor este des folosită pentru a evalua proprietăţile rezidenţiale şi __________ .

a. cele cu scop special şi piaţă limitatăb. comerciale şi industriale mici ocupate de proprietaric. cele nou construite d. comerciale producătoare de venit cu mulţi chiriaşi

8. Corecţiile sunt în general făcute _________ al(e) unei proprietăţi de comparaţie.

a. datelor tranzacţionaleb. preţului de vânzarec. unităţilor de măsurăd. multiplicator de venit brut

9. O corecţie pentru condiţiile de piaţă ar fi făcută pentru a reflectaa. dimensiunile caseib. o vânzare între rudec. finanţare sub piaţăd. un declin al cererii

Răspunsuri:1 – b, 2 – c, 3 – c, 4 – d, 5 – c, 6 – d, 7 – b, 8 – b, 9 - d

SUBIECTE DE DISCUŢIE – la alegere

1. De ce principiul cererii şi ofertei, aplicat în metoda comparaţiei vânzărilor este un principiu de bază?

Preţurile la care proprietăţile sunt cumpărate şi vândute, sunt influenţate de cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare. Proprietăţile oferite spre vânzare constituie oferta, în timp ce cumpărătorii reprezintă cererea. Când cererea pentru un anumit tip de proprietate este foarte ridicată, preţurile tind să crească; când cererea este scăzută, preţurile tind să scadă. Schimbările în oferta proprietăţilor sunt create de construcţia care cere timp, astfel că tind să rămână în urma schimbărilor în cerere, care pot avea loc mult mai rapid. O schimbare în oricare din elementele ce influenţează cererea şi oferta, poate determina o variaţie în preţurile proprietăţii în cauză şi în cele de comparaţie.

2. Când este mai relevantă metoda comparaţiei vânzărilor? Când este mai puţin relevantă?a. Metoda comparaţiei vânzărilor este mai relevantă când sunt

disponibile date despre vânzările recente de proprietăţi comparabile. Astfel, este relevantă când este aplicată la proprietăţile ce sunt cumpărate şi vândute în mod constant. Metoda comparaţiei vânzărilor are o aplicabilitate relevantă şi credibilă în cazul evaluării evaluarea proprietăţilor rezidenţiale unifamiliale.

79

Este relevantă şi pentru evaluarea proprietăţilor comerciale şi industriale ocupate de mici proprietari.

b. Metoda este mai puţin relevantă când există puţine vânzări recente de proprietăţi comparabile. Mai mult, în perioade de schimbare rapidă economică (inflaţii sau deflaţii accelerate), preţurile de vânzare ale proprietăţilor comparabile ar putea să nu fie indicatori siguri ai valorii de piaţă.

3. Enumeraţi cele zece elemente de comparaţie pe baza cărora pot fi ajustate preţurile de vânzare ale proprietăţilor comparabile.

Elementele de comparaţie includ drepturile de proprietate transferate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, condiţiile de piaţă, cheltuieli imediate după cumpărare, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, şi componentele non-imobiliare ale valorii.

4. Care este ordinea corecţiilor şi când trebuie urmată?a. Ordinea corecţiilor se aplică în ordinea în care sunt făcute

corecţiile preţurilor de vânzare ale proprietăţilor comparabile. De exemplu, se începe cu corecţiile pentru drepturile de proprietate transferate, pentru condiţiile de finanţare, apoi pentru condiţiile de vânzare şi pentru condiţiile de piaţă, şi se termină cu corecţiile pentru alte elemente de comparaţie cum ar fi localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, şi componente non-imobiliare ale valorii. Ordinea în carese aplică corecţiile este indicată de piaţă şi de analiza datelor de către evaluator.

b. O ordine a corecţiilor trebuie respectată oricând se calculează şi se adună corecţile procentuale. Aceasta se aplică dacă ajustările procentuale sunt folosite singure sau în combinaţie cu corecţiile exprimate monetar.

PROBLEME

Problema 1O proprietate comparabilă a fost vândută pentru 150.000 €. Analiza de piaţă arată că sunt adecvate următoarele corecţii.Condiţii de piaţă +15%Locaţie -5%Condiţii de vânzare -10%Caracteristici fizice +15%Condiţii de finanţare -5%

Faceţi aceste corecţii asupra preţului de vânzare al comparabilei pentru a determina o valoare corectată pentru proprietatea în cauză. Consideraţi ordinea corecţiilor şi mărimea lor.

SoluţiePrima dată faceţi corecţiile pentru condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, şi condiţiile de piaţă, şi apoi corectaţi pentru diferenţele de locaizare şi pentru caracteristicile fizice.Element Corecţie dedusa din

piaţăCorecţie la preţul

comparabileiPreţ de vânzare 50.000 €

80

Corecţie Condiţii de finanţare -5% -7.500 €Preţ corectat 142.500 €Corecţie Condiţii de vânzare -10% -14.250 €Preţ corectat 128.250 €Corecţie Condiţii de piaţă +15% +19.238Preţ corectat 147.488 Corecţie: Localizare -5% -7.374 Caracteristici fizice +15% +22.123Valoarea corectată 162.237

Problema 2Următorul tabel prezintă informaţii despre şase vânzări, pe care evaluatorul le consideră comparabile pentru o casă unifamilială.

Subiect Vânzarea 1

Vânzarea 2

Vânzarea 3

Vânzarea 4

Vânzarea 5

Vânzarea 6

Preţ 75.000 € 74.000 € 70.000 € 80.000 € 82.000 € 84.000 €Dată Curent Curent 1 an Curent 1 an Curent CurentDimensiuni 200 mp 200 mp 200 mp 150 mp 200 mp 200 mp 200 mpLocalizare Similar Similar Similar Superior Similar SuperiorVârstă 5 ani 5 ani 5 ani 5 ani 5 ani Nou 5 aniSubsol Da Nu Nu Nu Nu Da Da

A. Calculaţi corecţiile adecvate pentru elementele de comparaţie listate.

B. Creaţi o grilă de piaţă pentru datele de comparaţie şi pentru corecţii.

C. Determinaţi valoarea de piaţă a proprietăţii subiect.

SoluţieA.Condiţii de piaţă Vânzarea 1 – curentă 75.000 €

Vânzarea 2 – 1 an -74.000Corecţii pentru condiţiile de piaţă 1.000 €

Dimensiuni Vânzarea 1- 200 mp 75.000 €Vânzarea 3- 150 mp -70.000Corecţii pentru dimensiuni 5.000 €

Localizare Vânzarea 4- superior 80.000 €Corecţii pentru condiţiile de piaţă

+1.000Vânzarea 4 ajustată 81.000 €Vânzarea 1- similar -75.000Corecţii pentru localizare 6.000 €

81

Vârstă Vânzarea 5 – nou 82.000 €Corecţii pentru subsol -3.000Vânzarea 5 corectată 79.000 €Vânzarea 1 – 5 ani -75.000Corecţii pentru vârstă 4.000 €

Subsol Vânzarea 6 – cu subsol 84.000 €Corecţii pentru localizare -6.000Vânzarea 6 corectată 78.000 €Vânzarea 1 – fără subsol -75.000Corecţii pentru subsol 3.000 €

B.Vânzarea

1Vânzarea

2Vânzarea

3Vânzarea

4Vânzarea

5Vânzarea

6Preţ 75.000€ 74.000€ 70.000€ 80.000€ 82.000€ 84.000€Condiţiile de piaţă +1.000 +1.000Dimensiuni +5.000Localizare -6.000 -6.000Vârstă -4.000Subsol +3.000 +3.000 +3.000 +3.000Valoarea subiectului 78.000€ 78.000€ 78.00€ 78.000€ 78.000€ 78.000€

Valoarea de piaţă a proprietăţii în cauză este de 78.000 €.

Problema 3

Următorul tabel prezintă informaţii despre o proprietate de evaluat şi două proprietăţi industriale comparabile.

Subiect Vânzarea 1 Vânzarea 2Preţ 725.000 € 760.000 €Condiţii de finanţare

Curent Curent CurentCondiţii de vânzare Tipice Tipice TipiceData vânzării Acum 2 ani Acum 1 anCondiţii de piaţă Plus 10% Plus 5%Preţ de vânzare corectat 797.500 € 798.000 €Localizare şi caracteristici fizice Similare SimilareDimensiunile terenului 4000 mp 5000 mp 4000 mpDimensiunile construcţiei 2000 mp 2000 mp 2000 mpAria spaţiului de birouri 5% 5% 7%Preţ unitar €/mp de teren

82

159,5€ 199,5€€/mp de construcţie

398,8€ 399,0€

A. Proprietatea în cauză este superioară sau inferioară fiecărei proprietăţi de comparaţie? Discutaţi aspectele comparative ale proprietăţilor şi cum v-aţi format concluzia.

B. Determinaţi un interval de valori pentru proprietatea în cauză folosind cât mai multe elemente de comparaţie.

C. Sugeraţi o estimare punctuală a valorii proprietăţii în cauză bazată pe concluziile de la punctele A. şi B.

SoluţieA. Proprietatea în cauză ar trebui considerată puţin inferioară ambelor

proprietăţi de comparaţie. Vânzarea 1 are o proporţie mai mare de teren decât Vânzarea 2 sau decât subiectul, iar Vânzarea 2 are 7% spaţiu de birouri în comparaţie cu cele 5% ale subiectului. Astfel, Vânzarea 1 are aceeaşi proporţie de spaţiu pentru birouri şi dimensiuni ale construcţiei, dar mai mult teren; Vânzarea 2 are aceleaşi dimensiuni ale construcţiei şi teren, dar mai mult spaţiu de birouri.

B. Proprietăţile pot fi comparate în termeni de euro pe metru pătrat de teren şi euro pe metru pătrat de suprafaţă de clădire. Valorea pentru Vânzarea 1 este mai mică deoarece este inclusă o suprafaţă mai mare de teren. Aceasta valoare reprezintă partea inferioară a intervalului. Preţul unitar al vânzării 2 ar trebui să fie puţin mai mare decât cel al subiectului pentru că subiectul are o proporţie mai mică de spaţiu pentru birouri. De ex. 195 197,5Vânzările sunt foarte apropiate ca valoare de cea a proprietăţii în cauză în termeni de euro pe metru pătrat de arie construită. Totuşi, Vânzarea 1 are aceeaşi suprafaţa de spaţiu de birouri ca şi subiectul, dar mai mult teren şi Vânzarea 2 are aceeaşi suprafaţă de teren ca subiectul, dar mai mult spaţiu de birouri. Aşadar, valoarea unitară a subiectului va fi puţin mai mică decât valoarea unitară a oricărei din cele două vânzări comparabile. De ex. 390 – 395 € /m2

Un interval rezonabil al valorii poate fi calculat după cum urmează195 €/mp de teren x 4000 mp = 780.000 €197,5 €/mp de teren x 4000 mp = 790.000 €390 €/mp de constructii x 2000 mp = 780.000 €395 €/mp de constructii x 2000 mp = 790.000 €

Intervalul probabil de valori este între 780.000 € şi 790.000 €.C. O valoare de 785.000 € este acceptabilă.

Problema 4Un evaluator trebuie să corecteze preţul de vânzare al unei proprietăţi comparabile,reprezentată de o clădire de birouri pentru diferenţa din drepturile de proprietate transferate. Clădirea de birouri are o suprafaţă de 12.000 mp. Rata spaţiilor libere pe piaţă este de 8%, iar 6% din venitul brut este considerată o pondere acceptabilă a cheltuielilor de administrare. Rata de capitalizare totală - de 9% este acceptabilă.Chiria de piaţă pentru clădiri de birouri tipice este de 230 €/mp, iar chiria medie pentru proprietatea de vânzare este de 220 €/mp. Toate contractele de închiriere ale proprietăţii de vânzare sunt pe termen lung. Calculaţi corecţia

83

pentru drepturile transferate pe metru pătrat al suprafeţei construcţiei, ce poate fi atribuită diferenţei dintre chiria de piaţă şi chiria din contract.

Soluţie10 € (diferenţa) – 8% (grad de neocupare) = 9,2 €9,2 € – 6% (administrare) = 8,6 €8,6 € x 12.000 mp = 103.200 €103.200 € /0,09 = 1.146.667 €1.146.667 € / 12.000 mp = 95,5 €/mp

Dacă evaluatorul doreşte să enunţe corecţia în expresie bănească va înmulţi 95,5 €/mp cu 12.000 mp şi obţine o corecţie totală de 1.146.000 €

Problema 5 - acasăGrila simplificată de piaţă de mai jos a fost elabotară de un evaluator ce a preluat o misiune de evaluare a unei proprietăţi comerciale ocupată de proprietar. Determinaţi cum e corecţia netă pentru fiecare vânzare de comparaţie: negativă sau pozitivă.

Subiect Comp. A Comp. B Comp. C Comp. D Comp. EPreţ de vânzare

250.000 € 235.000 € 245.000 € 255.000 € 250.000 €

Dreptul de proprietate Deplin La fel La fel La fel L fel La fel

Vârstă 4 ani 6 ani 5 ani 4 ani 5 ani 4 aniAd (mp) 250 250 245 225 245 255Calitatea

construcţiei şi starea tehnică

Medie Medie Medie Peste medie

Peste medie

Medie

Capacitate de parcare Medie Sub medie Sub medie Peste

medieMedie Medie

Localizare Similar Superior Inferior Similar Superior Inferior

SoluţieComparabila A este cu doi ani mai veche decât subiectul, are o capacitate de parcare sub medie, şi o localizare superioară. Corecţia netă este negativă.

Comparabila B este cu un an mai veche decât subiectul, are o capacitate de parcare sub medie, şi o localizare inferioară. Corecţia netă este negativă.

Comparabila C are aceeaşi vârstă ca subiectul, are o suprafaţă mai mică cu 10%, calitatea construcţiei şi starea sunt peste medie, capacitatea de parcare este peste medie. Corecţia netă este pozitivă.

Comparabila D este cu un an mai veche decât subiectul, calitatea construcţiei şi starea sunt peste medie, şi are o localizare superioară. Corecţia netă este pozitivă

84

Comparabila E este cu un an mai veche decât subiectul şi are o localizare inferioară. Corecţia netă este negativă.

85

Cap. 7 ABORDAREA PRIN VENIT

7.1 Tehnici ale valorii actualizate

Proprietăţile imobiliare care generează venit se achiziţionează ca investiţii imobiliare, iar din punctul de vedere al investitorului capacitatea acestora de a produce profit este un element esenţial care influenţează valoarea proprietăţii. O premisă de bază a abordarii investiţionale este relaţia direct proporţională între capacitatea de a genera profit şi valoarea unei proprietăţi. Un investitor care cumpără o investiţie imobiliară schimbă în fapt o sumă curentă de bani pentru dreptul de a primi bani/profit în viitor.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea venitului constau în tehnici şi formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitaţii unei proprietaţi imobiliare de a genera venituri în viitor, venituri care sunt convertite în valori actualizate.

Abordarea prin venit reprezintă una dintre cele trei abordări ale valorii proprietăţilor. Aceste trei abordări sunt interdependente. Procesul de evaluare în întregul său este compus din metode, tehnici şi proceduri integrate şi interdependente, menite să ducă la o estimare credibilă a valorii unei proprietaţi.

Analiza datelor referitoere la cheltuielile şi veniturile aferente unei proprieteţi constituie punctul de plecare în aplicarea metodelor de evaluare înscrise în abordarea prin venit.

Metodele de evaluare, înscrise în abordarea prin venit, se bazează şi sunt corelate cu factorii esenţiali de influenţă asupra valorii precum şi cu principiile de evaluare general acceptate.

7.1.1 Previzionarea şi anticiparea schimbăriiPrincipiul abordării previzionale este fundamental pentru metodele

bazate pe venit. Întrucât valoarea rezultă din aşteptări legate de beneficiile care pot fi obţinute în viitor, valoarea este definită ca suma actualizată a acestor beneficii viitoare. Toate bazate pe venit încearcă să previzioneze fluxurile viitoare de venit şi să determine valoarea actualizată a acestora. Aceste metode implică, pe de o parte, anticiparea fluxurilor de venit viitoare şi pe de altă parte selectarea unei rate de actualizare/capitalizare, care reflectă implicit riscul de nerealizare a fluxului de venit previzionat.

O metodă de evaluare bazată pe venit trebuie să ţină seama de efectele pe care modificările anticipate le au asupra mărimii veniturilor viitoare. Pentru a putea furniza indicaţii relevante asupra valorii trebuie să fie atent analizate şi previzionate aşteptările investitorilor privind modificarea veniturilor, cheltuielile necesare pentru obţinerea veniturilor respective, precum şi posibilele creşteri/descreşteri ale valorii proprietăţii.

Tehnicile de actualizare/capitalizare trebuie să reflecte faptul că evoluţia viitoare a veniturilor, a cheltuielilor, a valorii proprietăţii poate să fie diferită faţă de cea anticipată iniţial de investitori, la data evaluării.

Cu cât există mai multă incertitudine asupra evoluţiei variabilelor menţionate, cu atât mai riscantă este investiţia în proprietatea respectivă. Investitorii se aşteaptă să obţină venituri mai mari, să realizeze o rată a

86

rentabilităţii mai mare din investiţile cu un risc mai mare. Acest risc mai ridicat trebuie fie inclus în nivelul ratei de actualizare şi/sau de capitalizare.

7.1.2 Cererea şi ofertaPrincipiul cererii şi ofertei, precum şi conceptul implicit al acestor

variabile - concurenţa, sunt extrem de importante în previzionarea fluxurilor viitoare de venit şi în estimarea rentabilităţii aşteptate a unei investiţii. Atât fluxurile normale de venituri cât şi rentabilitatea medie sunt determinate de piaţă. Chiria obţinută de proprietarul unui motel, al unui centru comercial, al unui centru de afaceri sau al oricărei proprietăţi generatoare de venituri nu diferă substanţial faţă de chiria solicitată de proprietarii unor proprietăţi concurente, care oferă aceeaşi calitate a serviciilor.

Atunci când cererea pentru un anumit tip de spaţiu depăşeşte oferta existentă, proprietarii au posibilitatea să majoreze chiriile. Gradul de ocupare a spaţiilor creşte iar dezvoltatorii imobiliari consideră că este profitabil să construiască noi spaţii. Valoarea proprietăţii creşte până când cererea şi oferta se vor echilibra.

Pe de altă parte, când cererea pentru spaţii este inferioară ofertei existente chiriile scad, gradul de ocupare scade. Ca urmare, atunci când estimează fluxurile viitoare şi rentabilitatea capitalului, evaluatorii trebuie să ţină seama de cererea pentru un anumit tip de proprietate imobiliară, precum şi de influenţa cererii asupra ofertei.

7.1.3 SubstituţiaPreţul, chiria şi rentabilitatea capitalului investit, realizate de o

proprietate sunt determinate de preţul, chiria şi de rentabilitatea realizate de proprietăţi similare (substituibile). Principiul substituţiei este un principiu care rezultă din funcţionarea pieţei, care furnizează elemente de fundamentare pentru estimarea veniturilor şi cheltuielilor generate de proprietate şi pentru alegerea unei rate de actualizare/ capitalizare adecvate proprietăţii evaluate.

Principiul substituţiei poate fi utilizat şi pentru testarea validităţii metodelor bazate pe venit şi a credibilităţii ipotezelor şi datelor folosite în aplicarea acestor metode.

7.1.4 EchilibrulPrincipiul echilibrului şi celelalte concepte conexe au o semnificaţie

deosebită la aplicarea metodelor de evaluare bazate pe venit. Un echilibru adecvat între tipul proprietăţii şi amplasamentul său creează şi menţine valoarea; un dezechilibru în ceea ce priveşte utilizarea eficientă a unei proprietăţi poate conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficientă a unei proprietăţi este susţinută de reglementări privind planificarea urbanistică sau zonarea.

Conceptul de contribuţie reflectă faptul că un echilibru rezonabil între cei patru factori de producţie, care intervin în procesul de utilizare a unei proprietăţi generatoare de venit, creează şi susţine maximum de rentabilitate. Dacă o proprietate este supra sau sub dotată în raport cu destinaţia sa, profitul realizat va fi afectat în mod direct.

87

7.1.5 Factori externiFactorii externi pot avea influenţe pozitive sau negative asupra valorii

proprietăţilor generatoare de venit.Atât blocurile de apartamente, clădirile administrative, cât şi locuinţele

unifamiliale sunt expuse influenţei aceluiaşi tip de factori externi (disponibilitatea şi calitatea transportului în comun, a zonelor comerciale).

În acelaşi mod, spaţiile cu destinaţie comercială sunt influenţate pozitiv de împrejurimi atractive, spaţioase, accesibile şi sunt influenţate negativ de împrejurimi neatractive, murdare, prost întreţinute. Influenţele negative generate de rata înaltă a infracţionalităţii, din ultimii ani, au afectat toate tipurile de proprietate.

Factori externi cum ar fi poluarea şi/sau împrejurimile respingătore pot afecta valoarea proprietăţilor utilizate ca spaţii de producţie industrială.

7.1.6 Subiectul evaluării

Drepturi de proprietate care se evalueazăDreptul de proprietate asupra proprietăţilor imobiliare generatoare de

venit este rareori deţinut integral şi individual de către o persoană. Un investitor poate deţine un titlu de drept de proprietate asupra unor proprietăţi imobiliare în mod individual, ca acţionar într-o societate pe acţiuni sau ca asociat într-o altă formă de asociere (S.R.L., Societate în Comandită etc.).

De asemenea, un interes într-o proprietate imobiliară poate fi subiectul unei ipoteci, care divide dreptul de proprietate în interes aferent capitalului propriu şi interes aferent creditului.

O altă situaţie rezultă din inchirierea proprietăţii imobliare generatoare de venit, ceea ce conduce la stabilirea unor raporturi legale distincte între proprietar şi chiriaş (rezultă o nouă formă de repartizare a intereselor în proprietate).

Dar evaluatorii nu se rezumă la evaluarea de drepturi integrale, proprietăţi luate sau date cu chirie (drepturi aferente acestor situaţii). Ei pot fi solicitaţi să evalueze situaţii mult mai complexe, cum ar fi:

interese minoritare (pachete de acţiuni sau părţi sociale minoritare);

interese legate de participaţii, grevate de mai multe niveluri de îndatorare, dintre care unele contribuie la mărimea profitului înainte de impozitare sau a valorii reziduale;

evaluarea pentru creditori a unei datorii garantate de proprietatea imobiliară, în care creditorul primeşte o parte din profit sau chiar o cotă parte din valoarea rezultată a proprietaţii care constituie garanţia. O asemenea formă de ipotecare permite creditorului să participe la împărţirea profitului şi veniturilor din revânzarea proprietăţii. Sau evaluarea pentru o ipotecă deţinută de mai mulţi creditori

evaluarea pentru chiriaş a contractului avantajos de închiriere, în condiţii de chiriaş principal, subînchiriere (transmiterea drepturilor de închiriere nu se face direct de către proprietar)

88

Evaluarea drepturilor reale de proprietate mai poate fi afectată de către client, prin solicitările sale specifice. Clientul poate solicita evaluarea în condiţiile unei renovări, reabilitari a zonei sau a proprietăţii, sau în condiţiile definitivării construcţiei.

În orice evaluare este esenţial ca atât clientu, cât şi evaluatorul să delimiteze de la început ceea ce va fi evaluat (dreptul/interesul în proprietate), data la care se face evaluarea - aceste elemente fiind clar evidenţiate în raport.

In multe situaţii, proprietăţile imobiliare evaluat cuprind şi bunuri mobile. De exemplu, un hotel include elemente de mobilier, echipamente, mijloace de transport etc.. Atunci când proprietăţii imobiliare i se asociază o afacere (cum este în cazul hotelurilor), investitorii sunt dispuşi să plătească o primă suplimentară peste valoarea proprietăţii, care reflectă valoarea afacerii.

Valoarea afacerii reprezintă o valoare suplimentară faţă de valoarea proprietăţii imobiliare, care rezultă din elemente necorporale personale (competenţe de marketing sau manageriale), o forţă de muncă instruită, mărci, francize, licenţe, contracte.

În categoria proprietăţilor imobiliare care pot avea o destinaţie de afaceri, deci o valoare adăugată de activele necorporale intră aşa numitele proprietăţi generatoare de afaceri, cum sunt: hoteluri, moteluri, benzinării, etc.

7.1.7 Valoarea de piaţă şi valoarea de investiţie Evaluarea bazată pe capitalizarea venitului net din exploatare este

utilizată de obicei pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţilor. Această metodă poate fi folosită şi la estimarea valorii de investiţie a proprietăţii, care reprezintă valoarea proprietăţii pentru un anumit investitor. Valoarea de piaţă şi valoarea de investiţie pot coincide atunci când criteriile de investiţie ale unui investitor sunt tipice pieţii pentru tipul de proprietăţi în discuţie (criteriile medii recunoscute pe piaţă).

Valoarea de piaţă este obiectivă, impersonală, detaşată de investitor; valoarea de investiţie este fundamentată pe criterii subiective. Pentru a estima valoarea de piaţă prin capitalizarea venitului net, evaluatorul trebuie să se asigure că toate informaţiile şi ipotezele utilizate reflectă situaţia pieţei şi motivaţiile unui investitor mediu, care ar fi decis să achiziţioneze proprietatea, la data evaluării.

Un anumit investitor poate fi dispus să plătească un preţ mai mare decât valoarea de piaţă, dacă este nevoie, pentru a obţine o proprietate care satisface criteriile sale subiective. Pe de altă parte, un anumit investitor poate să considere că proprietatea pe care o deţine are o valoare de investiţie mai mare decât valoarea de piaţă pe care o poate obţine prin vânzarea proprietăţii.

7.1.8 Veniturile viitoareVeniturile rezultate din deţinerea unui drept sau interes într-o

proprietate imobiliară generatoare de venit includ atât veniturile generate în perioada de deţinere, cât şi venitul provenit din revânzarea proprietăţii la finele perioadei de deţinere a investiţiei.

Metodele de evaluare bazate pe venit utilizează diferite forme de venit şi flux de numerar/cash flow. Cele mai folosite forme de venit sunt venitul brut potenţial, venitul net din exploatare, cash flow înainte de impozitare, valoarea reziduală.

89

Venitul brut potenţial (VBP) reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară, în condiţii de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor de exploatare. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie), practicate în mod curent, la data evaluării, la nivelul chiriei sperate în prima lună sau an complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deţinere.

Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietăţii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaţiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriaşi).

Venitul net din exploatare (VNE) reprezintă venitul net anticipat, rezultat după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar înainte de scăderea amortizării şi a serviciului datoriei aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprimă ca o sumă anuală. În unele cazuri, venitul net din exploatare poate reprezenta o sumă anuală repetabilă mai mulţi ani (venitul este constant). În alte cazuri venitul net din exploatare poate fi considerat ca fiind crescător, de la un nivelul iniţial (aferent primului an de investiţie) care se aşteaptă să evolueze după o schemă fixă (de exemplu la o rată anuală de creştere constantă). În cele mai multe cazuri, este necesară o estimare a venitului net din exploatare pentru fiecare an al perioadei incluse în analiză.

Cash-flow-ul disponibil înainte de impozitare (CFB) este partea din venitul net care rămâne după plata serviciului datoriei aferent creditului imobiliar (dobânzi + rate), înainte de plata impozitului pe profit.

Cash-flow-ul net disponibil după impozitare (CFN) este fluxul de numerar disponibil după plata impozitului pe profit. Suma aferentă impozitului depinde de mărimea venitului total impozabil generat de deţinerea proprietăţii, de mărimea amortizării fiscale şi a dobânzilor deductibile precum şi de rata de impozitare.

Valoarea terminală/de reversiune (VT) este preţul net pe care investitorul îl poate obţine, la expirarea duratei de investiţie (când renunţă la dreptul de proprietate, prin vânzarea proprietăţii sau lichidare). În funcţie de tipul drepturilor evaluate, valoarea terminală poate fi calculată înainte sau după deducerea soldului creditului şi impozitului. De exemplu, valoarea terminală al unei proprietăţi depline reprezintă preţul net ce se poate obţine din vânzarea proprietăţii. Valoarea terminală poate fi estimată fie ca o sumă de bani anticipată a se primi, fie ca o schimbare relativă a valorii proprietăţii în perioada de deţinere. Valoarea terminală poate fi estimată şi pe baza unei opţiuni a chiriaşului de a achiziţiona proprietatea, la expirarea contractului de închiriere. Pe de altă, parte valoarea terminală poate fi estimată prin capitalizarea venitului net din exploatare pe care un cumpărător l-ar putea obţine la data vânzării proprietăţii.

7.1.9 Rentabilitatea investiţiei imobiliareLa aplicarea unei metode bazate pe venit, evaluatorul presupune că

obiectivul final al investitorului este de a obţine un beneficiu care să depăşească investiţia iniţială făcută.

Măsurarea acestor beneficii se face în principal sub forma ratelor rentabilităţii.

Toate ratele rentabilităţii pot fi clasificate în două grupe: rate ale venitului anual care au la numărător o formă de venit anual (income rates) şi rate ale câştigului anuaal total, care au la numărător atât o formă de venit

90

anual, cât şi creşterea/aprecierea anuală a valorii de piaţă a proprietăţii (yield rates).

Ratele de venit sunt cunoscute sub denumirea curentă de rate de capitalizare, iar ratele câştigului total sunt cunoscute sub denumirea curentă de rate de actualizare.

Ratele de venit exprimă raportul dintre un venit anual generat de deţinerea unei proprietăţi şi valoarea de piaţă a acelei proprietăţi. Ratele câştigului total se exprimă de obicei ca rate anuale compuse, care exprimă costul diverselor surse de finanţare. În anumite situaţii, rata câştigului total al unei proprietăţi (adică rata de actualizare) poate fi egală cu rata venitului anual generat de acea proprietate (adică rata de capitalizare); cu toate acestea, cele două categorii de rate sunt diferite din punct de vedere conceptual şi nu pot fi confundate unele cu altele.

7.1.10 Rate ale venitului anual (Rate de capitalizare)

Rata totală de capitalizare (Ro) este caracteristică unui drept de proprietate deplin/absolut şi reflectă raportul dintre venitul net anual din exploatare (VNE) şi preţul sau valoarea totală a proprietăţii. Se foloseşte pentru transformarea venitului net din exploatare într-o estimare a valorii unei proprietăţi.

Rata totală de capitalizare nu reprezintă aşadar rata câştigului total al capitalului (numită uzual rata rentabilităţii) şi nici o cuantificare completă a performanţeor investiţiei. Ea poate fi mai mare, mai mică sau egală numeric cu câştigului total al capitalului (rata rentabilităţii sau rata de actualizare), în funcţie de modificările previzionate ale veniturilor şi ale valorii proprietăţii.

Rata de capitalizare a capitalul propriu (Re) reflectă relaţia dintre cash-flow net anual la dispoziţia acţionarilor şi valoarea capitalului propriu (capitalul acţionarilor) investit într-o proprietate imobiliară.

7.1.11 Rate de actualizareSe exprimă de obicei ca rate anuale compuse, în procente. Aceste rate

iau în considerare toate fluxurile de pe care le generează deţinerea unei proprietăţi, inclusiv valoarea terminală.Pentru actualizarea fluxurilor de numerar adecvate pentru diferite drepturi imobiliare evaluate se utilizează diferite feluri de rate de actualizare. Cele mai importante sunt:

Rata rentabilităţii capitalului este exprimată ca o rată procentuală compusă anual. O rată a rentabilităţii ia în considerare toate beneficiile aşteptate ale proprietăţii (atât pozitive, cât şi negative pe parcursul timpului), inclusiv încasările din cedarea investiţiei la finalul acesteia, dacă este cazul.

Rata internă a rentabilităţii (RIR) este rata rentabilităţii care este realizată sau previzionată pentru o investiţie de capital, pe perioada de posesie, respectiv rata rentabilităţii la care valoarea actualizată a cash flow-ului viitor, inclusiv veniturilor încasate din revânzare la terminarea investiţiei,. este egală cu valoarea capitalului investit. RIR poate fi utilizată pentru măsurarea rentabilităţii investiţiilor, înainte sau după impozitele pe venit.

91

Rata totală a rentabilităţii (Yo) este rata rentabilităţii capitalului total investit. Rata ia în consideraţie toate modificările de venit din perioada de investiţie, precum şi valoarea terminală la sfârşitul perioadei de deţinere. Rata totală a rentabilităţii nu ia în considerare efectul finanţării prin credit, deci se calculează ca şi cum proprietatea ar fi fost cumpărată fără a se recurge şi la credit. Rata totală a rentabilităţii reflectă rentabilitatea combinată a creditului şi a capitalului propriu. Ea se calculează prin aceeaşi modalitate ca şi rata internă de rentabilitate.

Rata rentabilităţii capitalului propriu (YE) este rata internă a rentabilităţii capitalului propriu (al investitorului); ea este afectată de mărimea gradului de îndatorare utilizată pentru asigurarea creditului ipotecar.

7.1.12 Selectarea ratelor de capitalizare şi de actualizare

Fie că este o rată de capitalizare, fie o rată de actualizare, rata utilizată pentru convertirea venitului în valoare a unei proprietăţi trebuie să reprezinte rata anuală a rentabilităţii necesară pentru a atrage investitorii.

Aceste rate sunt influenţate de mai multi factori, cum ar fi: gradul de risc, aşteptările pieţei faţă de inflaţia în viitoare, ratele rentabilităţii aşteptate din investiţiile alternative, ratele rentabilităţii realizate în trecut de proprietăţi similare, cererea şi oferta de bani şi de capital, disponibilitatea creditului imobiliar, nivelurile de impozitare.

Întrucât ratele rentabilităţii utilizate în metodele bazate pe venit sunt rate previzionate şi nu rate istorice, percepţia pieţei asupra riscurilor şi schimbărilor viitoare ale puterii de cumpărare sunt factori extrem de importanţi.

Rata de actualizare sau de capitalizare selectată de evaluator trebuie neapărat să fie coerentă cu datele analizate disponibile pe piaţă. Alegerea ratelor necesită raţionamente profesionale şi cunoştinţe referitoare la atitudinile predominante ale pieţei şi la indicatorii macroeconomici.

7.1.13 RisculRiscul este un element foarte important care se ia în considerare la

aplicarea metodelor bazate pe venit. Anticiparea încasării unor câştiguri viitoare creează valoare, iar posibilitatea pierderii unor câştiguri viitoare diminuează valoarea. Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizează pe obţinerea unor recompense mai mari (câştiguri mai mari). Această relaţie este fundamentală pentru piaţa imobiliară şi pentru evaluarea proprietăţilor care generează venituri. Este cunoscut faptul că orice investiţie este analizată pe baza aşteptărilor privind obţinerea unei anumite rentabilităţi, care reflectă atât valoarea banilor în timp (adică rata nominală de bază fără risc), cât şi riscul perceput.

Rata minimă de fructificare a capitalului investit este aşa numita rată de bază fără risc. Teoretic, diferenţa dintre rata rentabilităţii capitalului, cerută de investitori şi rata de bază fără risc poate fi consideratăca fiind o primă ce compensează investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de sector).

Pentru un investitor în domeniul imobiliar, riscul reprezintă posibilitatea de a suferi o pierdere financiară şi incertitudinea realizării

92

veniturilor viitoare previzionate. Cea mai mare parte a investitorilor evită riscuri excesive; ei preferă certitudinea faţă de incertitudine şi aşteaptă o recompensă în schimbul asumării unor riscuri. Evaluatorii trebuie să ştie care este tendinţa investitorilor în analiza datelor de piaţă, în previziunea veniturilor viitoare şi în aplicarea procedeului de capitalizare.

7.1.14 Inflaţia anticipatăNivelul aşteptat al inflaţiei influenţează previziunile asupra veniturilor

viitoare şi selectarea unei rate de actualizare/capitalizare cât mai adecvate. Dacă se anticipează o inflaţie, în rata de actualizare sau de capitalizare trebuie inclusă şi rata anuală previzionată a inflaţiei, pentru a compensa scăderea puterii de cumpărare a unei unităţi monetare. Altfel spus se vor utiliza rate nominale de actualizare/capitalizare care vor fi aplicate asupra unor venituri exprimate în termeni reali.

Când se vor utiliza rate de actualizare/capitalizare care nu includ rata anuală previzionată a inflaţiei, numite rate reale de actualizare/capitalizare, acestea vor fi aplicate asupra unor venituri exprimate în termeni reali.

În estimarea valorii de piaţă, obiectivul evaluatorului este de a simula aşteptările unui investitor mediu şi nu în mod necesar de a căuta ratele (rentabilităţii şi inflaţiei) cele mai demne de încredere.

Evaluatorii trebuie să sesizeze diferenţa între inflaţie şi creşterea în termeni reali. Inflaţia reflectă o creştere a masei de bani şi credit (oferta de bani), o creştere a nivelului general al preţurilor şi erodarea, pe această cale, a puterii de cumpărare. Creşterea în termeni reali rezultă dintr-o creştere a cererii faţă de ofertă, şi se concretizează, pe piaţa imobiliară, într-o creştere reală a valorii proprietăţilor.

Inflaţia şi creşterea reală au efecte similare asupra preţurilor curente şi viitoare, dar au efecte diferite asupra ratei de actualizare.

Inflaţia duce la creşterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicită o rentabilitate nominală mai mare pentru a contracara pierderea de valoare din cauza inflaţiei.

Un evaluator poate înlătura efectele inflaţiei previzionate prin exprimarea tuturor fluxurilor viitoare de venit în termeni reali (monedă constantă), şi prin selectarea unei rate reale de actualizare.

Cel mai adesea clauzele de închiriere prevăd ajustarea chiriei la inflaţie, pe baza indicelui preţurilor de consum (IPC). Din acest motiv previzionarea fluxurilor viitoare de venit se va face în preţuri curente, care conţin influenţele inflaţiei aşteptate. În mod corespunzător, ratele de actualizare folosite vor fi cele nominale şi nu cele reale. De exemplu se poate compara rata de actualizare (care reprezintă rentabilitatea aşteptată) cu randamentul aferent unor titluri tranzacţionate pe piaţă - credite ipotecare sau obligaţiuni.

Orice creştere previzionată a fluxurilor viitoare de venit, ca urmare a inflaţiei, trebuie să fie realistă. De asemenea, evaluatorul trebuie să fie consecvent şi să nu actualizeze fluxuri de venit exprimate în termeni nominali cu rate reale de actualizare, ci cu rate nominale de actualizare, sau invers să nu actualizeze fluxuri de venit exprimate în termeni reali cu rate nominale de actualizare, ci cu rate reale de actualizare..

7.1.15 Niveluri neaşteptate ale inflaţieiTrebuie făcută o distincţie clară între inflaţia aşteptată, previzibilă la

data evaluării şi inflaţia imprevizibilă, imposibil de estimat. Inflaţia aşteptată se

93

referă la modificări ale preţurilor, previzibile, aşteptate la data efectuării investiţiei sau evaluării proprietăţii.

Acest nivel al inflaţiei trebuie luat în considerare la estimarea rentabilităţii aşteptate. În realitate, nivelul inflaţiei poate fi diferit de cel estimat la data evaluării investiţiei. În funcţie de modul în care investiţia răspunde evoluţiei efective a inflaţiei, valoarea proprietăţii poate creşte sau descreşte în timp, cu un indice diferit faţă de cel previzionat.

Atunci când rentabilitatea investiţiei nu acoperă şi inflaţia neaşteptată, rentabilitatea reală a investitorului va fi mai redusă faţă de cea solicitată iniţial. Adesea investitorii includ o primă suplimentară de risc atunci când îşi estimează rentabilitatea dorită a investiţiei într-o proprietate care nu rămâne acoperitoare (care nu se comportă bine şi în perioadele cu inflaţie peste nivelul aşteptat).

7.1.16 Metode de evaluare înscrise în abordarea prin venit

În continuare se vor prezenta două categorii de metode: metode bazate pe capitalizarea venitului şi metode bazate pe actualizarea venitului. Aceste categorii cuprind metode aplicate cu fluxuri de venit diferite şi în ipoteze diferite privind relaţia dintre fluxurile de venituri aşteptate şi valoarea proprietăţii.

Capitalizarea directăCapitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea

venitului net anual aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii. Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului net anual aşteptat cu o rată de capitalizare, fie prin înmulţirea venitului net anual aşteptat cu un factor multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare).

Venitul net anual aşteptat supus procesului de capitalizare de obicei este cel estimat pentru anul următor (notat în mod curent cu Anul 1).

Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezintă relaţia dintre venit şi valoare, relaţie acceptată pe piaţă şi rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăţi comparabile.

Venitul generat de proprietate, de obicei venitul net din exploatare (VNE) sau cash flow, este împărţit prin preţul de vânzare mediu al proprietăţii pentru a se determina rata de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin împărţirea preţului de vânzare al unor proprietăţi comparabile la venitul net anual realizat de proprietăţile respective.

Capitalizarea directă este orientată spre piaţă; evaluatorul care o utilizează trebuie să pornească de la analiza informaţiilor de pe piaţa imobiliară şi să evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu.

În formula capitalizării directe, se poate folosi venitului brut potenţial (VBP), venitului brut efectiv (VBE) sau cash flow-ului brut. Forma de venit selectată pentru capitalizarea acestuia în valoarea proprietăţii depinde de scopul analizei şi de datele disponibile asupra proprietăţii şi ale pieţei.

ActualizareaActualizarea este o metodă utilizată pentru transformarea unor venituri

viitoare în valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rată

94

de actualizare adecvată sau prin selectarea unei rate unice de capitalizare, care să reflecte în mod explicit forma venitului generat de proprietate, shimbările potenţiale de valoare şi rentabilitatea aşteptată.

Această metodă trebuie să reflecte comportamentul pieţei. Actualizarea este o metodă care simulează aşteptările investitorului mediu prin intermediul formulelor care calculează valoarea prezentă/actualizată a veniturilor aşteptate în condiţiile asumării unui anumit nivel de risc.

Procedeul de transformare a unor venituri periodice în valoare prezentă se numeşte actualizare; rentabilitatea aşteptată a investiţiei poartă numele de rată de actualizare. Actualizarea porneşte de la premisa că investitorul va obţine o rentabilitate satisfăcătoare a investiţiei făcute. Această metodă analizează capacitatea investiţiei de a realiza un anumit nivel, considerat acceptabil de piaţă, al rentabilităţii capitalului investit.

La analiza veniturilor viitoare, trebuie făcută distincţia între chiria contractuală şi chiria de piaţă. Chiria de piaţă se foloseşte pentru evaluarea unei proprietăţi depline/neînchiriate. Dacă se evaluează o proprietate care este închiriată se va lua în considerare chiria contractuală pe durata rămasă a contractului de închiriere şi chiria de piaţă pentru perioada ulterioară.

Analiza comparativă a celor două metodeCapitalizarea directă este simplă şi uşor de înţeles. Rata de capitalizare

sau factorul multiplicator se selectează direct de pe piaţă. Capitalizarea directă nu solicită o estimare elaborată a veniturilor viitoare, deoarece rata de capitalizare este selectată din cadrul tranzacţiilor cu proprietăţi comparabile şi deci reflectă aşteptările medii ale investitorilor.

Actualizarea se bazează pe ipoteze privind schimbările aşteptate la nivelul evoluţiei veniturilor şi valorii proprietăţii. Pentru a selecta o rată de actualizare adaptată cerinţelor pieţei trebuie analizat în mod detaliat comportamentul pieţei.

De asemenea, actualizarea ia în considerare obiective investiţionale specifice privind recuperarea şi rentabilitatea investiţiei. Fluxurile de venit viitoaree sunt transformate în valoare actualizată prin aplicarea ratei de actualizare care exprimă rentabilitatea aşteptată de investitor. Actualizarea se aplică prin folosirea unor tabele cu factori de actualizare, disponibile în numeroase lucrări, sau funcţii integrate în calculatoarele programabile.

Estimarea veniturilor viitoareOrice metodă bazată pe venit presupune previzionarea veniturilor

viitoare pe care le poate obţine investitorul. Neluarea în considerare a veniturilor viitoare ar contrazice un principiu de bază al evaluării, principiul anticipării, care stipulează că valoarea reprezintă suma actualizată a veniturilor viitoare. Veniturile istorice şi cele curente contează numai în măsura în care pot constitui baza de estimare a veniturilor viitare.

Formele de venit care se folosesc pentru a fi convertite în valoare sunt: venitul brut potenţial (VBP) venitul brut efectiv (VBE) venitul net din exploatare (VNE) şi dividendele

Evaluatorul poate estima o formă de venit dintr-un singur an reprezentativ sau pentru o un număr de ani, în funcţie de datele disponibile şi

95

de metoda de evaluare selectată. Analiza poate fi realizată pe baza veniturilor curente, a veniturilor anticipate pentru anul următor (Anul 1), a veniturilor anticipate pentru următorii 3-5 ani sau pe baza estimării unui venit anual constant pentru perioada următoare. Dacă se urmăreşte estimarea valorii de piaţă, nivelul veniturilor previzionate ar trebui să reflecte aşteptările pieţei. Dacă se urmăreşte estimarea valorii de investiţie, nivelul veniturilor previzionate ar trebui să reflecte cerinţele specifice ale unui investitor.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Fluxul de numerar după impozitPartea fluxului de numerar ănainte de impozit care rămâne după ce a fost scăzut impozitul pe profit.

AnuitateUn venit anual; un program sau contract de plăţi constante în sume stipulate – de ex. fluxurile de numerar previzionate.

ApreciereO creştere în valoarea proprietăţii rezultată dintr-un exces al cererii faţă de ofertă. Vezi inflaţie.

Recuperarea capitaluluiCapitalul investit poate fi recuperat prin venitul anual sau poate fi recuperat în întregime sau parţial prin revânzarea proprietăţii la terminarea investiţiei.

Rata de capitalizareOrice rată folosită pentru a transforma venitul în valoare.

Capitalizare directăO metodă folosită pentru a transforma un venit anual aşteptat, într-o indicaţie a valorii, într-un singur pas,respectiv fie prin împărţirea venitului anual aşteptat cu rata adecvată de capitalizare, fie prin înmulţirea venitului anual aşteptat cu un factor adecvat (multiplicator).

Rata de actualizareO rată a rentabilităţii folosită pentru a transforma plăţi sau încasări viitoare în valoare actualizată (prezentă).

Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF)O tehnică de modelare financiară bazată pe ipotezele explicite referitoare la venitul şi cheltuielile previzionate aferente unei proprietăţi sau întreprinderi. Astfel de ipoteze se referă la mărimea, calitatea, variabilitatea, momentul şi durata intrărilor şi ieşirilor de numerar care sunt actualizate la valoarea prezentă/actualizată. Cu informaţiile şi cu ratele de actualizare adecvate şi care pot fi susţinute, analiza DCF reprezintă una din metodologiile de evaluare acceptate în cadrul abordării prin venit.

Venitul brut efectiv (VBE)Venitul anticipat din toate exploatările imobilului corectat cu gradul de ocupare şi cu pierderile din neîncasarea chiriilor.

Rata de capitalizare a capitalului propriu (RE)O rată a venitului ce reflectă relaţia dintre un flux de venit anual, înainte de impozit, şi investiţia de capital propriu; folosită pentru a transforma un flux de venit, înainte de impozit, în valoare a capitalului propriu.

Rata de actualizare a capitalului propriu (YE)

96

Rata internă de rentabilitate a investitorului de capital propriu. rata rentabilităţii capitalului propriu ia în considerare efectul finanţării prin creditasupra fluxului de numerar disponibil pentru investitorul de capital propriu

Metoda capitalizării venituluiO tehnică prin care se determină valoarea unei proprietăţi generatoare de venit prin transformarea beneficiilor anticipate în valoarea proprietăţii. Această transformare poate fi realizată prin două căi. Venitul anual sperat poate fi împărţit la rata de capitalizare de pe piaţă.

Rată de venitO rată ce exprimă raportul dintre venitul anual şi valoarea proprietăţii; rata de capitalizare globală (RO) şi rata capitalizării capitalului propriu (RE) sunt rate de venit;

InflaţieO eroziune a puterii de cumpărare a banilor, caracterizată prin escaladarea preţurilor şi o creştere a volumului masei monetare. rata anuală a inflaţiei se include în ratele nominale de actualizare deoarece investitorii au nevoie de rate nominale ale rentabilităţii mari pentru a compensa pierderile în valoare din cauza inflaţiei. Vezi apreciere.

Rata dobânziiRaportul procentual dintre dobânda (de obicei anuală) şi suma împrumutată.

Rata internă de rentabilitate (RIR)O rată a rentabilităţii ce este obţinută sau aşteptată să fie obţinută pentru un capital de investiţii dat, pe perioada de deţinere; rata de actualizare ce face ca valoarea netă actualizată a unei investiţii să fie egală cu zero. RIR actualizează toate fluxurile denumerar ale unei investiţii, inclusiv revânzarea la terminarea ei, pentru a egala investiţia originală.

Venitul net din exploatare (VNE)Venitul net obţinut sau anticipat, rămas după ce din venitul brut efectiv au fost scăzute toate cheltuielile de exploatare, dar înainte de a fi scăzute serviciul datoriei şi amortizarea contabilă.

Rata totală de capitalizare (RO)O rată de venit pentru întreaga proprietate, ce reflectă relaţia dintre venitul net din exploatare aşteptat anual şi preţul sau valoarea totală a întregii proprietăţi; folosită pentru a transforma venitul net din exploatare într-o indicaţie a valorii globale a proprietăţii. (R0 = VNE/V)

Rata totală a rentabilităţii (YO)Rata rentabilităţii sau rata internă de rentabilitate a capitalului investit, care include atât capitalul propriu cât şi creditul. YO ia în considerare schimbările în venit pe perioada investiţiei ca şi valoarea terminală netă de la sfârşitul perioadei de deţinere. Se aplică asupra fluxului de numerar înainte de plata serviciului datoriei. Se mai numeşte şi rata rentabilităţii proprietăţii.

Venitul brut potenţial (VBP)Venitul total potenţial atribuit imobilului la grad de ocupare maxim, înaintea scăderii cheltuielilor de exploatare..

Rata rentabilităţii fără riscRata minimă a rentabilităţii capitalului investit. Teoretic, diferenţa dintre rata rentabilităţii totale şi rata rentabilităţii fără risc este considerată o primă pentru compensarea riscului investitorului, asumarea

97

managementului, şi lichiditatea capitalului investit; se mai numeşte rata fără risc.

Rata rentabilităţii (Y)O rată a rentabilităţii capitalului; de obicei exprimată ca o rată procentuală anuală compusă. O rată a rentabilităţii ce ia în considerare toate beneficiile aşteptate ale proprietăţii, inclusiv cele obţinute din vânzarea proprietăţii la sfârşitul perioadei de deţinere a investiţiei. Exemple de rate de rentabilitate sunt rat dobânzii, ratele de actualizare, ratele interne de rentabilitate.

ÎNTREBĂRI ADEVARAT SAU FALS – la alegere1. Rentabilitatea unei investiţii reflectă atât valoarea banilor în timp, cât şi

o primă corespunzătoare pentru riscul asumat. (A)2. În metodele bazate pe cost şi în metoda comparaţiei vânzărilor tehnicile

de capitalizare se folosesc rar (F)3. Atât capitalizarea directă cât şi actualizarea veniturilor sunt metode de

evaluare înscrise în abordarea prin venit . (A)4. Valoarea de piaţă şi valoarea de investiţie sunt sinonime. (F)5. Ratele de rentabilitate a capitalului combină o rată de bază fără risc cu

o primă de risc, responsabilitatea managementului şi cu gradul de lichiditate a proprietăţii. (A)

6. Ratele de capitalizare/actualizare trebuie să fie edecvate cu forma de venit. (A)

7. Rata de capitalizare reprezintă diferenţa dintre rata rentabilităţii capitalului şi rata de actualizare. (F)

8. Dacă sunt aplicate corespunzător, capitalizarea directă şi actualizarea vor produce aceleaşi rezultate. (A)

9. Inflaţia şi aprecierea au efecte similare asupra viitorilor bani în timp şi ratei de actualizare. (F)

10. Metoda capitalizării directe se aplică numai dacă fluxul de venit viitor va avea forma unei anuităţi constante sau crescătoare cu o rată anuală constantă. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ – la alegere1. Faptul că unele chirii tind să fie fixate de chiriile pentru spaţii similare,

este o reflecţie a principiuluia. echilibruluib. substituţieic. condiţiilor externed. cererii şi ofertei

2. În evaluarea proprietăţilor generatoare de venit, dreptul de proprietate evaluat reprezintă de obicei

a. 100% capitalul propriu într-un imobil deţinut în deplină proprietate

b. 100% drept de folosinţă a proprietăţii ipotecatec. 100% a dreptului de proprietate într-un imobil închiriatd. 100% a dreptului de proprietate a proprietăţii fără datorii

3. Venitul net anticipat ce rămâne după scăderea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar înaintea scăderii serviciului datoriei, se numeşte

a. flux înainte de impoziteb. venit net din exploatare

98

c. venit brut de exploatared. venit brut potenţial

4. Care din următoarele nu reprezintă o rată a rentabilităţii ci este o rată de venit?

a. rata de actualizareb. rata dobânziic. rata de capitalizare a capitalului propriud. rata internă de rentabilitate

5. Rata rentabilităţii obţinută sau aşteptată pentru o anumită investiţie pe perioada de deţinere se numeşte

a. rata de recuperareb. rata capitalizării capitalului comunc. rata internă de rentabilitated. rata capitalizării globale

6. Procedura folosită pentru a transforma veniturile viitoare în valoare prezentă, la o anumită rată de actualizare, se numeşte

a. recuperareb. actualizarec. capitalizare directăd. capitalizare a capitalului propriu

7. Suma totală pe care un investitor o primeşte la sfârşitul unei investiţii se numeşte

a. venit netb. venit brutc. dividended. valoare terminală/de reversiune

8. În metoda capitalizării directe, aşteptările investitorului sunta. limitateb. criticec. simulated. revizuite

Răspunsuri:1 – b, 2 – c, 3 – b, 4 – c, 5 – c, 6 – b, 7 – d, 8 – c.

SUBIECTE DE DISCUŢIE – la alegere1. Care sunt beneficiile viitoare ale posesiunii unei proprietăţi generatoare

de venit?Dreptul de a primi toate profiturile pe perioada de deţinere, plus câştigurile provenite din revânzarea de la sfârşitul investiţiei.

2. Care sunt beneficiile din revânzare pentru imobilul care revine proprietarului după închirierea lui? Cum sunt măsurate aceste beneficii?a. Câştigurile aşteptate din revânzare sau valoarea proprietăţii la

sfârşitul perioadei de investiţie.b. Beneficiile sunt măsurate ca o sumă de bani anticipată sau ca o

schimbare relativă în valoare pe perioada de deţinere.3. Care este diferenţe dintre metoda capitalizării directe şi metoda

actualizării veniturilor viitoare?a. În capitalizarea directă un venit anual aşteptat este transformat în

valoare într-un singur pas – fie prin împărţirea cu o rată adecvată

99

de capitalizare, fie prin înmulţirea venitului anual aşteptat cu un factor multiplicator.

b. Actualizarea este o metodă utilizată pentru transformarea unor venituri viitoare în valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rată de actualizare adecvată sau prin selectarea unei rate unice de actualizare, care să reflecte în mod explicit forma venitului generat de proprietate, shimbările potenţiale de valoare şi rentabilitatea aşteptată.

4. Care este diferenţa dintre rata de capitalizare şi rata de actualizare?a. Rata de capitalizare reprezintă raportul dintre VNE şi valoarea sau

preţul de vânzare al proprietăţii. Este o rată de venit.b. Rata de actualizare este o rată a rentabilităţii capitalului. Este

exprimată de obicei ca o rată procentuală anuală. Rata de actualizare ia în considerare toate beneficiile aşteptate ale proprietăţii, inclusiv beneficiile in vânzarea proprietăţii la sfârşitul investiţiei.

5. Ce efect are inflaţia aşteptată şi cea neaşteptată asupra ratei rentabilităţii?a. Inflaţia aşteptată este inclusă în ratele aşteptate de actualizare..

Când este prevăzută o inflaţie mai mare, investitorii au nevoie de o rată nominală de fructificare mai mare pentru a compensa orice pierdere în valoare din cauza inflaţiei.

b. Investitorii includ deseori o primă de risc adiţională în determinarea ratei necesare de actualizare, pentru investiţiile ce nu corespund exact inflaţiei neaşteptate.

7.2 Estimarea veniturilor şi cheltuielilor

7.2.1 Analiza contractelor de închiriere Contractul de închiriere este un document scris prin care drepturile de

folosire şi ocupare a unei proprietăţi (teren şi/sau clădiri) sunt transferate de către proprietar altei persoane, pentru o perioadă de timp, în schimbul unei chirii, specificată în contract.

Atunci când previzionează veniturile şi cheltuielile aferente unei investiţii imobiliare, evaluatorul porneşte de la analiza tuturor contractelor de închiriere, existente sau propuse a se realiza. Aceste contracte de închiriere pot furniza informaţii asupra chiriei sau altor forme de venit precum şi asupra repartizării cheltuielilor între proprietar şi chiriaş.

Dacă există contracte de închiriere, iar venitul estimat eate reprezentat de chiriile contractuale se vor examina acele prevederi contractuale care ar putea afecta mărimea şi durata de încasare rămasă a chiriilor respective. Evaluatorul trebuie analizeze clauzele contractului de închiriere, sau să aibă suficientă încredere în client sau în altă persoană autorizată de acesta referitoare la prezentarea clauzelor importante ale contractului.

Tipuri de contracte închiriere

100

Deşi un contract de închiriere poate fi încheiat astfel încât să se potrivească oricărei situaţii, cele mai multe contracte pot fi încadrate în una din următoarele categorii:

a) contracte cu chirie fixă ;b) contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei

- în funcţie de un criteriu specificat; - în funcţie de reevaluarea periodică a proprietăţii; - în funcţie de un indice;

c) contracte cu clauze de calculare procentuală a chiriei

Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achitând toate cheltuielile de exploatare a proprietăţii sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de întreţinere, etc. sunt suportate de chiriaş. Adesea clauzele contractule prevăd o repartizare a cheltuielilor între cele două părţi, chiria fiind calculată în funcţie de aceste clauze. Contractele mai pot fi clasificate în funcţie de durată: cu reînnoire lunară, anuală, la cinci ani sau chiar pe termen mai lung.

a) contract cu chirie fixă. Un asemenea contract prevede un nivel constant al chiriei, care va fi menţinut pe toată durata contractului. Într-o economie stabilă, acest tip de contract este normal şi acceptabil. Într-o economie fluctuantă sunt preferate contractle care permit o ajustare a chiriei în funcţie de modificarea condiţiilor de piaţă.În perioadele cu inflaţie pronunţată acest tip de contracte se încheie pe termen foarte scurt.

b) contract cu clauze de ajustare periodică a chiriei. Acest contract prevede o modalitate concretă de ajustare a chiriei, la unul sau mai multe momente definite în cadrul duratei totale de închiriere. Contractele cu clauze de ajustare periodică a chiriei pot fi:

Contracte cu chirie progresivă Acest tip de contract de închiriere permite plata unor sume mai mici în prima parte a perioadei de închiriere, poate fi avantajoasă pentru un chiriaş care urmăreşte să dezvolte o afacere pe amplasamentul închiriat. Acest tip de contract poate fi utilizat şi pentru a recunoaşte investiţiile făcute de chiriaş pentru adaptarea sau modernizarea proprietăţii, investiţii care pot fi amortizate în primii ani ai delurării contractului. Contractele încheiate pe termen lung includ clauze privind creşterea chiriei în timp pentru a acoperi aşteptările privind creşterile valorii proprietăţii precum şi pentru a proteja puterea de cumpărare a proprietarului. În general se aşteaptă ca valoarea proprietăţiilor să crească în timp, motiv pentru care se consideră firesc ca şi chiriaşii să plătească chirii mai mari.Contracte cu clauze de ajustare în baza reevaluării proprietăţiiAceste contracte prevăd ajustarea periodică a chiriei în funcţie de reevaluarea proprietăţii pe baza evoluţiei situaţiei pieţei. Deşi ajustările de acest tip se fac la intervale mari de timp se obişnuieşte şi încheierea unor asemenea contracte prin includerea unei clauze care stabileşte posibilitatea manifestării unei opţiuni de reînnoire la momentele la care se face reevaluarea. Atunci când părţile din contract nu convin asupra reevaluării, se apelează la un evaluator independent sau la arbitraj.

101

Contracte cu clauză de ajustare în funcţie de un indiceAceste contracte sunt încheiate în general pe termen lung şi prevăd clauze de ajustare periodică a chiriei în funcţie de variaţia unui indice specificat în contract, cum ar fi indicii statistici oficiali ai preţurilor de consum.

c) contract cu chirie procentuală. În contractele de acest tip, o parte sau întreaga chirie se calculează pe baza unui procentaj explicit din cifra de afaceri, din profit sau dintr-o altă formă de venit realizată de chiriaş. Ele pot fi încheiate pe termen lung sau scurt, de obicei fiind utilizate pentru proprietăţiile cu destinaţie de comerţ cu amănuntul.

O chirie calculată ca procentaj din cifra de afaceri, profit, etc., poate avea şi un prag minim, stabilit în sumă absolută. Procentajul stabilit în contract poate fi unic sau variabil, în funcţie de indicatorul la care se face raportarea (de ex. 3% pentru vânzări sub 50 milioane; 2,5% pentru vânzări între 50 şi 100 milioane, etc.).

Informaţii cuprinse în contractul de închiriereInformaţii minime care ar trebui incluse într-un contract de închiriere sunt:

▪ data închirierii;▪ înregistrarea contractului;▪ descrierea aspectelor legale, identificarea proprietăţii închiriate;▪ numele proprietarului;▪ numele chiriaşului;▪ termenul de închiriere;▪ data la care se poate ocupa proprietatea;▪ data la care începe plata chiriei;▪ suma chiriei (inclusiv formele de ajustare), modalitatea de plată;▪ concesii, reduceri sau beneficii acordate;▪ responsabilitatea proprietarului (taxe, asigurare, cheltuieli

întreţinere, etc. care revin proprietarului);▪ responsabilitatea chiriaşului (cheltuieli în sarcina acestuia);▪ dreptul de a transfera sarcini sau de a subînchiria (dacă se acordă

aceste drepturi, în ce condiţii, dacă în aceste cazuri chiriaşul iniţial este absolvit de răspundere);

▪ opţiunea de reînnoire (data modificării, termen de reînnoire, chiria, etc.);

▪ opţiunea de cumpărare;▪ clauze de exonerare de răspundere;▪ garanţii solicitate chiriaşului;▪ forţa majoră;▪ îmbunătăţiri (dacă se recunosc, se amortizează, cui rămân după

expirarea contractului);▪ ce se întâmplă în caz de expropriere;▪ clauze de renegociere;▪ prevederi speciale.

ChiriaChiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element

important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcţie de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care provine chiria ar trebui clar identificată.

102

Concesii privind chiriaAtunci când piaţa imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă

chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse îmbunătăţiri suplimentare (care nu se acordă în mod normal pentru nivelul prevăzut al chiriei). În cazul centrelor comerciale se poate acorda o amânare a plăţii chiriei pentru ca eventual chiriaşul să poată efectua dotări şi amenajări ale spaţiului închiriat.

Concesiile rezultă din condiţiile de piaţă şi sunt influenţate de puterea de negociere a părţilor implicate.

Repartizarea cheltuielilorFiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea

cheltuielilor de exploatare şi întreţinere a proprietăţii de către chiriaş şi proprietari (taxe, impozite, utilităţi, reparaţii etc.). Evaluatorul va analiza această repartizare pentru a putea stabili ce tip de venit este chiria şi deci cu ce chirii de piaţă se pot face comparaţii.

Opţiunea de reînnoireAceste opţiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a

proprietăţii pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Formula cea mai des utilizată este uzanţa ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opţiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare.

Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei iniţiale, poate fi stabilită în contractul iniţial sau se poate calcula pe baza unei metodologii.

Clauze de escaladareAceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de

funcţionare a proprietăţii cad în sarcina chiriaşului. Pentru proprietăţile închiriate mai multor chiriaşi (centre comerciale, clădiri de birouri), creşterile de cheltuieli de exploatare sunt repartizate între chiriaşi în raport de suprafaţa ocupată sau în funcţie de alt criteriu echitabil. Sumele rezultate sunt apoi adăugate chiriilor plătite de ocupanţii spaţiului; partea care revine spaţiilor neocupate este suportată de proprietar.

Uneori se prevede o singură clauză pentru toate cheltuielile, alteori se prevăd în mod distinct clauze pentru fiecare tip de cheltuială. De exemplu, poate exista o prevedere privind taxele, care stipulează că orice creştere a acestora va fi trecută în sarcina chiriaşului. Atunci când se prevăd clauze pentru mai multe tipuri de cheltuieli, este probabil că orice creştere va fi transferată în sarcina chiriaşului. Plăţile escaladate sunt stipulate în mod frecvent prin asocierea cu indicele creşterii salariilor în zona respectivă sau cu indicele preţurilor de consum.

Opţiunea de cumpărareAnumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de

a opta pentru cumpărarea proprietăţii închiriate. Această opţiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul duratei totale de închiriere, sau chiar la orice moment.

Preţul de cumpărare poate fi stabilit aprioric sau poate fi calculat periodic, pe baza unei formule empirice sau pe baza valorii contabile. Opţiunea de cumpărare poate fi condiţionată de existenţa unei oferte de cumpărare din partea unui terţ. În acest caz, opţiunea se numeşte “dreptului primului refuz” .

103

Totuşi, această clauză restrânge vandabilitatea proprietăţii şi, cu excepţia cazului în care evaluarea proprietăţii se face în ipoteza dreptului deplin de proprietate, preţul de manifestare a opţiunii reprezintă o limitare a valorii de piaţă.

Clauza de ieşireO asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în

situaţii speciale. De ex. o clauză poate prevedea ca, în cazul unor calamităţi/exproprieri, chiriaşul poate rezilia contractul dacă evenimentul împiedică exploatarea în continuare. O clauză de forţă majoră poate prevedea că i se acordă chiriaşului o perioadă rezonabilă de timp pentru a face reparaţiile necesare, în perioada respectivă fiind scutit de plata chiriei. Unii proprietari pot impune clauză de demolare într-un contract de închiriere, pentru a menţine perspectivele de vânzare a proprietăţii sau pentru dezvoltarea zonei. Acest tip de clauză de ieşire poate afecta valoarea de piaţă a proprietăţii.

Clauzele de ieşire se referă deci la acordarea posibilităţii de reziliere unilaterală a contractului, în anumite cazuri speciale.

Clauză de ocupare continuăPentru proprietăţile închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi

inclusă o clauză care condiţionează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. Decizia unui chiriaş important de a elibera spaţiul, înainte de expirarea contractului, poate duce la precipitarea plecării celorlalţi chiriaşi. În evaluarea centrelor comerciale trebuie analizată atent posibilitatea ca un chiriaş important să plece, înainte sau la data expirării contractului. Această afirmaţie este valabilă indiferent dacă unităţile mici au sau nu prevăzută această clauză în contractul de închiriere. Multe unităţi mici nu sunt capabile să-şi continue activitatea după plecarea unui comerciant mare.

Îmbunătăţirile făcute de chiriaşiInvestiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influenţează

semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investiţiilor într-o perioadă mai lungă.

Dacă investiţiile sunt făcute de chiriaşi, proprietarul poate diminua chiria.

7.2.2 Analiza chirieiVeniturile generate de proprietăţi constau în principal din chirii. Tipul

de chirie practicat va face ca şi forma de venit utilizată pentru convertirea în valoarea proprietăţii imobiliare să fie diferită. Cele cinci tipuri principale de chirie sunt chiria contractulă, chiria de piaţă, chiria excedentară, chiria procentuală şi chiria adiţională

Chiria contractuală este cea specificată în contract, fiind agreată de proprietar şi chiriaş. Poate fi egală, mai mare sau mai mică decât chiria de piaţă.

Chiria de piaţă este cea la care o proprietate s-ar oferi pe piaţa liberă; este indicată de chiriile plătite şi solicitate în mod curent, pentru proprietăţi imobiliare comparabile şi la data evaluării. Uneori chiria de piaţă este denumită şi chiria economică.

Chiria excedentară este diferenţa dintre chiria contractuală şi chiria de piaţă, la data evaluării. Acest excedent de chirie faţă de chiria de piaţă este

104

generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil, managementului deosebit sau faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piaţă puternică. Excedentul de chirie poate fi menţinut până la expirarea contractului, dar din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare faţă de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piaţă.

Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietăţii imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extraimobiliară a valorii.

Chiria procentuală este cea primită în conformitate cu termenii unei clauze procentuale dintr-un contract de închiriere. Acest tip este aplicabil îndeosebi pentru închirierea de spaţii comerciale şi este legată de procentajul agreat din cifra de afaceri sau profit. Apariţia unui nou concurent în zonă sau plecarea unui chiriaş vecin important influenţează puternic nivelul anticipat al chiriei.

Chiria adiţională este chiria procentuală care se plăteşte peste un nivel minim garantat (chiria de bază). Acest tip de chirie nu trebuie confundată cu chiria excedentare. Chiria adiţională este o chirie contractuală.

Până la un anumit punct, obiectul evaluării determină selectarea categoriei de chirie utilizată. Evaluarea dreptului integral de proprietate (negrevat de alte obligaţii) asupra proprietăţii imobiliare se bazează pe chiria de piaţă atribuibilă proprietăţii. Pentru proprietăţile negrevate de contracte de transfer de drepturi, proprietăţi închiriate la nivelul de piaţă al chiriilor, proprietăţi ocupate de proprietari estimarea chiriei de piaţă constituie elementul credibil pentru evaluare.

Pentru a evalua o proprietate închiriată, evaluatorul trebuie să ia în considerare contractele de închiriere existente, care pot fi sau nu la nivelul chiriei de piaţă, precum şi chiria de piaţă pentru proprietăţile neocupate sau pentru cele ocupate de proprietar. Estimarea evoluţiei chiriei de piaţă este de asemenea necesară pentru a determina veniturile obtenabile după expirarea contractului. Trebuie reţinut foarte clar că actualizarea unei chirii contractuale nu poate conduce la o valoare de piaţă a proprietăţii.

Valoarea de piaţă, în acest caz, poate fi estimată în două modalităţi. Prima constă în evaluarea proprietăţii închiriate ţinând seama de chiria de piaţă şi apoi se deduce reducerea de valoare cauzată de diferenţa între chiria de piaţă şi chiria contractuală mai mică. Pentru a utiliza această modalitate de evaluare, evaluatorul trebuie să preia rata de capitalizare din tranzacţiile cu proprietăţi similare. Dacă există suficiente informaţii de piaţă, analiza chiriei nerealizate (chiria contractuală inferioară chiriei pieţei) nu este necesară şi deci nici această modalitate de estimare a valorii de piaţă.

Cea de-a doua modalitate constă în evaluarea unei proprietăţi în condiţii de închiriere pentru spaţiile închiriate, folosind chiria contractuală şi chiria de piaţă pentru spaţiile libere. Întrucât cea mai mare parte a tranzacţiilor imobiliare reflectă caracteristici asemănătoare ale veniturilor, prin aplicarea ratelor de capitalizare bazate pe informaţiile de piaţă se poate determina în mod adecvat valoarea unei proprietăţi închiriate.

Analizarea chiriei debutează cu cercetarea programului de încasare a chiriilor, existent la data evaluării. Prin examinarea contractului de închiriere şi după intervievarea unor chiriaşi, în timpul inspectării proprietăţii, evaluatorul poate să-şi facă o imagine asupra obiectului analizei. Suma chiriilor care sunt

105

de încasat, conform contractului în vigoare, poate fi comparată cu sumele obţinute anterior, în anii trecuţi.

Situaţiile cumulate asupra chiriilor, inclusiv chiriile încasate sub formă de procentaj sau în condiţii de clauze de escaladare, ar trebui examinate pentru fiecare spaţiu închiriat. După analiza separată a chiriilor realizate, până la data evaluării, evaluatorul le aduce pe toate la un nivel comparabil. Toate diferenţele constatate sunt descrise şi explicate.

Pentru a se putea efectua comparaţii complexe se colectează şi date de piaţă privind chiriile aferente unor spaţii comparabile.

Atunci când se urmăreşte estimarea valorii de piaţă, evaluatorul trebuie să colecteze, să compare şi să ajusteze datele colectate pentru a putea ajunge la concluzii concludente privind nivelul chiriei de piaţă adecvată pentru proprietatea evaluată. Este important şi ca evaluatorul să se convingă că închirierea s-a făcut printr-o negociere liberă, deschisă, în care nu au intervenit interese speciale. Contractele care nu îndeplinesc aceste criterii nu constituie indicaţii demne de încredere pentru o tranzacţie în condiţii de piaţă liberă.

Chiriile aferente unor proprietăţi comparabile pot reprezenta o bază pentru estimarea chiriei de piaţă pentru o proprietate, în cazul în care au fost preluate de la proprietăţile similare compatabile cu subiectul evaluării. Ar putea fi necesar ca evaluatorul să ajusteze chiriile comparabile exact aşa cum preţurile de tranzacţie ale proprietăţilor comparabile sunt ajustate în cadrul metodelor de comparaţie.

Elementele de comparaţie pentru analiza chiriei sunt drepturile în proprietatea evaluată, condiţiile de închiriere, conjunctura pieţei, amplasare, caracteristici fizice, condiţii economice stipulate în contract, destinaţia proprietăţii, componente extraimobiliare.

Chiriile proprietăţior comparabile sunt analizate şi ajustate pentru diferenţele între elementele de comparaţie, astfel încât să poată fi estimatt un nivel adecvat al chiriei de piaţă care ar putea fi cerut/plătit pentru proprietatea analizată.

Cantitatea de date necesare pentru susţinerea estimărilor depinde de complexitatea procesului de evaluare, de disponibilitatea datelor de comparaţii şi de măsura în care modelul rezultat din ajustarea chiriilor analizate este asemănător cu modelul chiriilor pentru proprietatea analizată.

Atunci când nu există date comparabile suficiente, evaluatorul ar trebui să includă şi date care pot fi corectate. În primul rând, trebuie analizate şi corectate dreptul de proprietate şi condiţiile care afectează chiria plătită. Fiecare chirie este apoi analizată pentru a determina o potenţială ajustare în funcţie de condiţiile de piaţă.

Un alt factor care poate afecta potenţialul de profitabilitate este stabilitatea amplasamentului sau tendinţele în atitudinile pieţei faţă de amplasamentul proprietăţii. Diferenţe fizice cum ar fi funcţionalitatea clădirii conduc la necesitatea unor ajustări. În continuare, evaluatorul examinează caracteristicile economice (ex. generarea de venituri) ale închirierii pentru a stabili cine suportă cheltuielile de exploatare şi pentru a efectua corecţiile necesare.

Chiriile de piaţă ar putea fi ajustate în funcţie de destinaţia dorită a proprietăţii, în cazul în care aceasta este diferită de cea a unei proprietăţii comparabile. De asemenea pot apare situaţii în care se impun corecţii pentru diferenţele privind componentele extra-imobiliare, care au efect asupra venitului generat de proprietate. De ex., venitul unui hotel, care este parte

106

componentă a unui lanţ hotelier de nivel naţional sau internaţional, poate fi superior venitului unui hotel independent, din cauza valorii francizei asociate cu numele hotelului mai degrabă decât unei diferenţe de potenţial de generare a veniturilor între cele două hoteluri.

Atunci când evaluatorul face raţionamente corespunzătoare în efectuarea corecţiilor, rezultatul ar trebui să se încadreze în caracteristicile chiriilor de piaţă.

7.2.3 Previziunea veniturilorPentru a estima capacitatea unei proprietăţi de a genera venit,

evaluatorul trebuie să pornească de la venitul net din exploatare aşteptat. Evaluatorul va estima veniturile şi cheltuielile după ce a analizat următoarele elemente:

1) istoricul veniturilor şi cheltuielior aferente proprietăţii analizate;2) istoricul veniturilor şi cheltuielilor aferente unor proprietăţi

comparabile;3) contractele de închiriere încheiate recent, cele propuse a fi încheiate

şi niveluri de chirii cerute pentru proprietatea analizată şi pentru proprietăţile competitive;

4) gradul de ocupare pentru proprietatea analizată şi pentru cele comparabile;

5) cheltuielile cu managementul proprietăţi analizate şi celor comparabile;

6) date publicate privind exploatarea proprietăţilor;7) aşteptările pieţei;8) estimarea politicii fiscale.Pentru a-l ajuta pe cititorul raportului de evaluare, aceste informaţii sunt

prezentate de obicei în formă tabelară. Veniturile şi cheltuielile sunt prezentate sub formă de sume lunare sau anuale şi sunt analizate în valori absolute sau relative (prin raportare la un alt criteriu de comparaţie).

După analiza complexă a proprietăţii şi a informaţiilor de piaţă, evaluatorul poate elabora variante de previzionare a venitului net din exploatare pentru proprietatea evaluată.

Venitul Brut Potenţial (VBP)VBP reprezintă venitul total atribuibil unei proprietăţi imobiliare, la

grad utilizare 100%, înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare. De obicei este luat în considerare la nivelul unui an. VBP include chiria aferentă întregului spaţiu, chiria aferentă clauzei de escaladare şi orice alte venituri generate de proprietatea imobiliară.

Chiria contractuală (CC)Chiria contractuală este partea din VBP corespunzătoare chiriei

stipulate în contractul valabil la data evaluării. Unii evaluatori o numesc chiria existentă. Ea poate fi aceeaşi sau poate fi diferită de chiria care ar putea fi obţinută în mod curent pe piaţa locală, dacă proprietatea respectivă ar fi liberă şi disponibilă pentru închiriere.

În calcularea CC, evaluatorul va face ajustări pentru anumite concesii, reduceri sau alte avantaje care ar putea contribui la atragerea unui chiriaş. Concesiile sunt acordate de obicei sub forma scutirii de chirie câteva luni după

107

încheierea contractului dar se pot reflecta şi în prestarea unor servicii de către proprietar. De asemenea, se mai pot acorda clauze atractive cum ar fi recunoaşterea unor modernizări (prin scăderea din chirie pentru a putea fi amortizate), opţiuni de reînnoire a contractului, posibilitatea de reziliere a contractului de către chiriaş, dreptul de a afişa reclame, etc.

Chiria de piaţă (CP)Venitul din chirie pe care o proprietate îl poate obţine în mod curent pe

o piaţă liberă; este reflectată de chiriile curente care sunt plătite sau care sunt cerute pentru spaţii comparabile, la data evaluării.

Alte tipuri de venituriÎn această categorie intră veniturile generate de exploatarea proprietăţii

imobiliare, care nu sunt asimilate direct chiriilor. Se pot enumera: venituri din servicii prestate chiriaşilor, cum ar fi antene colective, comunicaţii, garaje, centrală telefonică, parcare, etc.

Întrucât veniturile din aceste servicii nu sunt întodeauna atribuibile proprietăţilor imobiliare, evaluatorul nu va include în toate cazurile aceste venituri în estimările venitului total folosit pentru evaluarea proprietăţii.

Pierderi prin neocupare şi neîncasarea chirieiAceste pierderi reprezintă alocări pentru posibile scăderi de venituri din

cauza neocupării şi neplăţii chiriei. În multe cazuri, enitul anual încasat este mai redus decât VBP, motiv pentru care este necesară prevederea unor rezerve. Alocările se calculează sub formă de cotă procentuală din VBP, care diferă de la caz la caz, în funcţie de aşteptările normale ale unui investitor pentru perioada de previziune.

Venitul brut efectiv (VBE)Venitul brut efectiv este venitul total anticipat a fi generat de o

proprietate, după deducerea alocărilor legate de gradul de neocupare şi de neîncasarea chiriei.

7.2.4 Estimarea cheltuielilor

Cheltuieli de exploatareÎn cadrul metodelor bazate pe venit este esenţială o analiză detaliată a

cheltuielilor anuale ocazionate de exploatarea unei proprietăţi. Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru menţinerea proprietăţii în condiţii normale de funcţionare şi de generare a veniturilor estimate.

În vederea efectuării analizei se recomandă utilizarea unui tablou al fluxurilor de exploatare (situaţia veniturilor şi cheltuielilor de exploatare). Pentru a putea face comparaţii cu situaţia istorică se recomandă apelarea la metoda de contabilitate utilizată în mod curent. Aceste tablouri cumulate (care includ situaţia istorică şi estimări pentru viitor) sunt foarte utile pentru evaluator, oferind posibilitatea urmăririi tendinţelor în timp a fluxurilor de numerar aferente proprietăţii.

108

Clasificarea cheltuielilor se poate face în mai multe variante, în funcţie de modul de prezentare a datelor istorice precum şi de destinatarul raportului. Este foarte important ca evaluatorul să descrie fiecare categorie de cheltuieli analizate, pentru a se evita neînţelegeri sau confuzii.

Foarte frecvent se utilizează clasificarea cheltuielilor în fixe şi variabile, dar pot fi adecvate şi relevante şi alte criterii de clasificare.

Cheltuielile fixeCheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu

variază în funcţie de acesta) şi trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este ocupată complet sau numai parţial.

Cele mai relevante cheltuieli din această categorie sunt impozitul pe clădiri şi teren, taxele (mijloace transport), asigurări. Deşi nici aceste cheltuieli nu sunt tot timpul constante, ele se modifică puţin de la an la an, nu fluctuează în raport cu gradul de ocupare şi nu pot fi influenţate de management. Din aceste motive cheltuielile fixe sunt relativ uşor de estimat.

Volumul impozitelor şi taxelor poate fi determinat prin identificarea bazelor de impozitare (care sunt de obicei solduri contabile ce nu se modifică de la un an la altul - de ex. valoarea de inventar a clădirilor) şi a cotelor de impozitare valabile ( din Codul Fiscal).

Nivelul cheltuielilor cu asigurarea se poate estima prin analiza primelor de asigurare practicate şi identificarea bazei de calcul (valoarea de piaţă, valoarea rămasă, etc.).

În cazurile deosebite evaluatorul va apela la un expert în asigurări.

Cheltuielile variabileCheltuielile variabile sunt cele care se modifică în funcţie de gradul de

utilizare sau de volumul serviciilor prestate. Elementele de cheltuieli variabile luate individual pot varia semnificativ de la un an la altul, dar pentru proprietăţi comparabile se poate deduce un model de legătură între cheltuielile variabile şi veniturile realizate.

În general imobilele cu destinaţie de locuinţe sau birouri înregistrează o rată mai mare a cheltuielilor variabile decât cele cu destinaţie comercială sau industrială, deoarece proprietarii prestează un volum mai redus de servicii suplimentare, în cel de-al doilea caz.

Cele mai frecvent întâlnite cheltuieli variabile sunt:- cheltuieli de management şi administraţie- comisioane de închirierie- utilităţi - electricitate, gaz, apă, canalizare- încălzire- aer condiţionat- curăţenie- amenajări- reparaţii- salarii- întreţinerea spaţiilor de parcare- diverse: securitate şi pază, aprovizionare

Cheltuieli de management şi administraţie. Aceste cheltuieli de exploatare apar fie în baza unor contracte de management, fie în condiţii de prestare a serviciilor de management chiar de către proprietar. Cheltuielile de management se exprimă adesea ca o cotă procentuală din venitul brut şi

109

reflectă situaţia locală (costul managementului în zone diferite variază în funcţie de diverse influenţe).

Operarea unor proprietăţi închiriate mai multor chiriaşi necesită un volum semnificativ de control, serviciide contabilitate, etc. Proprietăţile foarte mari pot dispune de birouri şi apartamente speciale pentru directori nerezidenţi şi generează cheltuieli suplimentare pentru întreţinerea şi operarea lor.

Alte cheltuieli de administraţie sunt şi costul comunicaţiilor (linii telefonice), funcţionari, servicii juridice şi contabile, redactara de lucrări şi corespondenţă, poştă, reclamă.

Comisioane de închiriere sunt plăţiile făcute agenţilor imobiliari care intermediază negocierea şi asigurarea contractelor de închiriere. Atunci când aceste cheltuieli sunt suportate eşalonat, pe durata de închiriere, devin cheltuieli de exploatare. În multe cazuri, aceste cheltuieli sunt tratate ca şi cheltuielile investiţionale (de capital), mai ales când reprezintă sume mari (de ex. în cazul centrelor comerciale sau altor proprietăţi mari). În această situaţie pot fi deduse din fluxul de numerar fie atunci când devin scadente, fie pe seama unei amortizări anuale, în funcţie de practica locală.

Utilităţi. Cheltuielile cu utilităţi sunt de obicei previzionate pe baza analizei cheltuielilor realizate în ultimii ani şi a tendinţelor estimate, la data evaluării (de ex: anticiparea creşterii preţurilor).

Pentru a estima consumurile viitoare probabile se vor compara consumurile necesare pentru proprietatea evaluată cu cele înregistrate de proprietăţi similare. Orarul de funcţionare a unităţilor poate constitui un indiciu important pentru efectuarea comparaţiilor. De exemplu, numărul de ore pe săptămână în care un centru comercial este deschis, din care numărul de ore în care se foloseşte iluminatul artificial, reprezintă indicatori importanţi pentru estimarea consumului de curent electric, ca şi pentru previzionarea cheltuielilor de întreţinere şi de curăţenie. La analiza cheltuielilor cu utilităţile, evaluatorul va trebui să selecteze tipicul zonei şi să ţină seama de posibilitatea creşterii preţurilor diverselor forme de energie.

Deşi utilităţile reprezintă cheltuieli ale chiriaşului, deci nu ar fi incluse în bugetul folosit în evaluarea proprietăţii, uneori proprietarul este responsabil pentru iluminarea zonelor comune, pentru energia necesară lifturilor, altor echipamente ale clădirilor.

Gaz. Utilizat pentru încălzire, gazul este o cheltuială majoră, fie plătită separat de chiriaş, fie plătită de proprietar şi inclusă în chirie.

Apa. Cheltuielile cu apa sunt în general reduse ca pondere în totalul cheltuielilor. Excepţie fac proprietăţile cu destinaţie de spălătorii, restaurante, hoteluri, etc. În contractele de închiriere se poate prevedea că chiriaşul plăteşte direct aceste cheltuieli sau acestea se recuperează de proprietar prin chirie.

Canalizarea. Aceste cheltuieli sunt încasate de către municipalităţi sau primării, de obicei de la proprietar şi deci, sunt incluse în chirie, mai rar fiind plătite direct de chiriaşi.

Încălzirea. Cheltuielile cu încălzirea cad de obicei în sarcina chiriaşilor - în cazul proprietăţilor închiriate unui singur chiriaş, proprietăţilor industriale sau cu destinaţie de comerţ cu amănuntul, precum şi în cazul în care există sisteme individuale de contorizare pentru fiecare unitate închiriată (birou, locuinţă). Pentru proprietăţile cu destinaţie locativă sau birouri, cheltuielile cu încălzirea reprezintă un element important. Combustibilul utilizat poate fi solid, lichid, gaz, electricitate sau abur. Sunt de obicei incluse în cheltuieli de încălzire consumul de căldură, întreţinerea instalaţiilor de încălzire, salariile

110

personalului de întreţinere.La elaborarea previziunilor, evaluatorul va ţine seama de consumurile înregistrate în trecut, de consumul aferent unui an normal, mediu (nu unul foarte friguros sau călduros), de posibilitatea creşterii preţurilor de furnizare.

Condiţionarea aerului. Acest consum se poate regăsi în categorii individuale de consumuri (electricitate, apă, salarii, reparaţii) sau poate fi combinat cu încălzirea şi ventilaţia. Costurile aferente variază semnificativ de la un oraş la altul precum şi în funcţie de sistemul folosit.

Atunci când sistemul folosit este individual, cheltuiala poate fi transferată direct chiriaşului. Atunci când este un sistem centralizat, cu mai multe racorduri, se obişnuieşte includerea în chirie.

Cheltuieli generale cu salariile includ salariile angajaţilor a căror muncă este esenţială pentru funcţionarea unităţii, dar care nu au fost incluse în alte categorii de cheltuieli (pază, îngrijitori, portari, însoţitori lift).

Curăţenie. Pentru clădirile cu birouri aceste cheltuieli pot fi foarte mari. Se exprimă de obicei ca şi costuri unitare pe metru pătrat de suprafaţă închiriată (utilă), indiferent dacă este prestată de personal intern sau aparţinând de firme specializate. În sectorul hotelier, aceste cheltuieli sunt alocate serviciului de cazare şi pot reprezenta un procentaj din venitul brut. Procentajul luat în considerare trebuie să reflecte experienţa anterioară şi standardele sectorului de activitate.

Întreţinere şi reparaţii. Aceste cheltuieli acoperă reparaţii curente sau ocazionale (reparaţie acoperiş, înlocuirea geamurilor, zugrăveli exterioare, reparaţia instalaţiilor de încălzire, iluminat).

Îmbunătăţirile şi modificările sunt considerate investiţii şi deci nu sunt incluse la cheltuielile de întreţinere - reparaţii.

Volumul total al acestor cheltuieli va fi influenţat de starea clădirii (vechime, mediu extern), de partea din amortizare alocată pentru menţinere.

Amenajarea interioară. Aceste cheltuieli vor incude costul zugrăvirii interioare, tapetării, curăţenia zidurilor în zonele de folosinţă comună. În general aceste cheltuieli revin chiriaşilor.

Întreţinerea parcărilor. Aceste cheltuieli variază de la o proprietate la alta. În cazul spaţiilor largi de parcare, marcate cu lumini semnalizatoare, întreţinerea poate fi foarte costisitoare. De obicei cheltuielile de această natură sunt incluse în chiria celor care beneficiază de facilităţile oferite.

Diverse. Atunci când acest post este important ca valoare este bine să se facă o detaliere pe elemente componente. Securitatea clădirii poate incude salariile personalului de securitate (sau tariful perceput de firma de specializată), cheltuielile de curent (pentru sisteme de alarmă). Materialele consumabile includ acele elemente care nu au fost incluse în altă categorie. Ridicarea gunoiului şi acţiunile periodice de exterminare a insectelor, etc., dezăpezirea reprezintă alte cheltuieli de exploatare.

Alocarea pentru înlocuire. Aceste elemente se referă la reparaţii, întreţinere şi înlocuiri a uunor elemente, cum ar fi: acoperişul; mocheta; gresie, faianţă, instalaţii sanitare, compresoare, lifturi, boilere, reamenajări interioare, zone parcare, trotuare, zugrăveli exterioare. În cheltuielile anuale, alocarea pentru înlocuire se calculează pe baza unei cote din valoarea de înlocuire a elementelor respective, în funcţie de durata estimată de viaţă rămasă a acestora.

Unii evaluatori folosesc o repartizare liniară a alocării pentru înlocuire, alţii calculează exact momentul înlocuirii şi suma efectivă necesară.

111

Dacă evaluatorul ia în considerare o perioadă scurtă de previzionare, la aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat, pentru elementele care nu trebuie înlocuite în perioada respectivă nu se va constitui fond/alocare pentruînlocuire, mai ales în cazul în care aceasta este practica uzuală.

Când previziunile se fac pe termen lung, evaluatorul va trebui să identifice cheltuielile viitoare pentru înlocuirea unei dotări. În acest caz, se va preleva anual o sumă reprezentând cheltuieli pentru constituirea fondului de înlocuire. Dacă se foloseşte metoda fluxului de numerar actualizat, în fluxul de numerar din anul în care se vor face înlocuirile va fi diminuat cu cheltuiala necesară pentru înlocuirie.

În ambele situaţii, evaluatorul trebuie să încerce să oglindească practica pieţei în estimarea cheltuielilor anuale pentruînlocuiri/reparaţii.

Proporţia elementelor care vor fi acoperite din fondul constituit pentru înlocuiri este influenţată de opinia evaluatorului, care, la rândul ei, se bazează pe informaţiile de piaţă; totuşi mărimea alocărilor pentru înlocuire proiectate va fi determinată pe baza cheltuielilor de întreţinere şi reparaţii realizate.

În situaţia financiară istorică se pot găsi înlocuiri periodice efectuate pe seama cheltuielilor de întreţinere-reparaţii. Dacă s-ar constitui provizioane foarte mari pentru înlocuiri este posibilă o dublare a cheltuielilor de această natură, dacă provizioanele nu sunt corelate cu cheltuielile de întreţinere-reparaţii.

În unele cazuri, închirierea unui spaţiu unui nou chiriaş se face numai după efectuarea unor amenajări importante. Dacă aceste lucrări sunt suportate integral de proprietari şi condiţionează obţinerea unui nivel de chirie corespunzător celor practicate pe piaţă, cheltuielile aferente ar trebui incluse în cheltuielile de exploatare previzionate, ca parte a provizioanelor pentru constituirea fondului/alocării pentru înlocuire.

Cheltuielile totale, estimate pentru întregul volum de lucrări de reparaţii şi înlocuiri, pot fi mai mari decât cele înregistrate realizate în anii anteriori. Această situaţie apare mai ales în cazul construcţiilor noi, când nu există probleme de înlocuire. La previzionarea unei situaţii de cheltuieli corespunzătoare unui an normal de utilizare, adică a unei situaţii de exploatare corectată, evaluatorul recunoaşte probabilitatea efectuării unor înlocuiri în viitor, precum şi faptul că lucrările respective afectează veniturile generate de proprietate. Aceste cheltuieli se reflectă fie în creşterea cheltuielilor de întreţinere, fie în prelevarea unor sume anuale pentru constituirea fondului de înlocuire.

Pentru calcularea unei rate de actualizare adecvate, evaluatorul trebuie să aprecieze dacă alocarea unor sume pentru fondul de înlocuire va fi inclusă sau nu în cheltuielile de exploatare.

O rată de capitalizare sau de actualizare estimată pe baza preţurilor de vânzare a altor proprietăţi este adecvată numai dacă este aplicată proprietăţii evaluate în aceleaşi condiţii. Ca urmare, o rată de capitalizare rezultată din comparaţii cu o proprietate la care nu s-au prevăzut alocări pentru înlocuiri ulterioare nu poate fi aplicată la veniturile estimate în urma includerii şi acestor alocări.

Cheltuielile totale de exploatareCheltuielile totale de exploatare sunt formate din suma cheltuielilor

fixe, valabile şi a prelevărilor pentru constituirea fondului de înlocuire.

112

7.2.5 Venitul net din exploatare (VNE)Reprezintă diferenţa dintre veniturile totale şi cheltuielile totale de

exploatare şi se calculează înainte de scăderea amortizării contabile şi a serviciului anual al datoriei.

Serviciul anual al datoriei, aferent creditului ipotecar, reprezintă suma anualăpentru plata dobânzii şi ratei de rambursare a creditului. Serviciul anual al datoriei se deduce din VNE pentru a calcula fluxul de numerar disponibil înainte de impozit, care este o formă de venit des utilizat în metodele de evaluare bazate pe venit.

Definiţia valorii de piaţă presupune condiţii de finanţare compatibile cu cele practicate pe piaţă. Astfel, la estimarea valorii de piaţă, serviciul anual al datoriei, care va fi dedus din VNE, trebuie să corespundă condiţiilor de piaţă.

În unele cazuri i se solicită evaluatorului să facă o estimare a valorii unei componente ce participă direct la proprietate, de ex. a capitalurilor proprii investite în afacere, în condiţiile structurii existente de finanţare. În această situaţie serviciul anual al datoriei va reflecta clauzele contractuale ale creditului ipotecar existent.

Dividendele aferente capitalului propriu reprezintă venitul care rămâne la dispoziţia investitorului de capital propriu după scăderea serviciului anual al datoriei din venitul net din exploatare (VNE).

7.2.6 Ratele cheltuielilor şi veniturilor (rate de exploatare)

Raportul dintre cheltuielile totale de exploatare şi venitul brut efectiv se numeşte rata cheltuielilor de exploatare.

Raportul complementar, respectiv dintre dintre VNE şi venitul brut efectiv (VBE) poartă denumirea de venitului net. Pentru categorii specifice de proprietăţi (proprietăţi comparabile după anumite criterii) se pot stabili limite de variaţie ale ratelor prezentate (de exemplu rata venitului net pentru proprietăţi cu destinaţie de birouri, situate în oraşe mari se situează între 10-14%). Evaluatorii experimentaţi sunt familiarizaţi cu intervalele normale de variaţie ale ratelor, astfel încât pot identifica situaţiile care prezintă deviaţii semnificative de la intervalele tipice şi care necesită o analiză aprofundată.

Studiile efectuate pe eşantioane largi de către organisme specializate (institute cercetări, asociaţii profesionale, bănci) pot fi uilizate ca ghiduri orientative în selectarea limitelor şi încadrarea proprietăţiilor. Deşi studiile publicate sunt utile, este recomandabil ca evaluatorii să efectueze şi propriile lor comparaţii sau să verifice aplicabilitatea datelor statistice.

7.2.7 Elemente care nu se includ în situaţia de exploatare corectată (normalizată)

Situaţiile financiar-contabil, elaborate pentru proprietarii din domeniul imobilia, cuprind absolut toate cheltuielile efectuate în timpul unui an. Ele pot include şi elemente nerepetabile (excepţionale) care nu ar trebui să se regăsească în previziunile făcute pentru evaluare, deoarece previziunile trebuie să reflecte o exploatare normală a proprietăţii. De asemenea, situaţiile respective pot include diverse cheltuieli sau costuri asociate unor circumstanţe specifice proprietarului.

113

O situaţie retratată/corectată a veniturilor şi cheltuielilor aferente proprietăţii reprezintă o opinie asupra fluxurilor viitoare de numerar probabile generate de o investiţie.

Anumite elemente, incluse în contului de profit şi pierdere vor fi scoase din bugetul previzional retratat, elaborat în scop de evaluare. Acestea sunt: amortizarea fiscală, impozitul pe venit, costuri speciale ale firmei, investiţii suplimentare de capital.

Amortizarea fiscală. Amortizarea fiscală (contabilă) porneşte de la costul istoric sau alt coststabilit anterior, care poate fi diferit de valoarea de piaţă. De asemenea, amortizarea fiscală este influenţată de regimul de amortizare permis prin legislaţia fiscală.

Metodele de evaluare bazate pe venit includ în VNE şi amortizarea fiscală, deci aceasta nu mai trebuie inclusă ca element distinct de care să se ţină seama la calcularea VNE.

Impozitul pe venit. Mărimea impozitului (şi rata impozitării) depinde de tipul dreptului de proprietate, respectiv societate pe acţiuni, asociere de persoane, persoane fizice. Acest impozit nu este o componentă a cheltuielilor de exploatare.

Costuri speciale ale firmeiiAceste costuri, cum ar fi onorariile de management plătite acţionarilor

nu vor fi incluse în situaţia de exploatare corectată (normalizată).Investiţii/cheltuieli suplimentare de capitalCheltuieli de capital pentru extinderi sau modernizări nu se fac în

fiecare an şi deci nu vor fi incluse într-o situaţie care trebuie să reflecte cheltuieli normale, repetabile. Aceste cheltuieli pot conduce la creşterea valorii proprietăţii prin mărirea venitului anual obtenabil sau prin prelungirea duratei de viaţă utilă a proprietăţii, dar ele nu constitue un flux de numerar repetabil ci un element excepţional.

Excluderea cheltuielilor suplimentare de capital este specifică operaţiunii de retratare a situaţiei de exploatare, folosită la estimarea venitului net din exploatare. O mărime medie a acestora ar putea fi totuşi inclusă în alocarea pentru fondul de înlocuire. Atunci când se previzionează fluxul de numerar pentru evaluarea pe bază de fluxuri actualizate, cheltuielile de capital vor fi deduse din fluxul disponibil în anul în care se consideră că se vor efectua. Acest aspect este foarte important în cazul în care, mărimea veniturilor viitoare este estimată în ipoteza efectuării acestor cheltuieli. Dacă s-ar neglija cheltuielile de capital în acest caz, valoarea proprietăţii ar fi supradimensionată.

Aplicaţii

Model de previziune pe un anProprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente pentru

care se poate obţine o chirie brută potenţială de 73.800 €. Parcarea este inclusă în chirie. Venituri suplimentare se obţin din automatele de cafea, etc. în valoare de aproximativ 575 €/an, deci venitul brut potenţial (VBP) este 74.375 €/an. Gradul de ocupare este estimat la 96% anual, iar pentru serviciile de management în zonă se percepe un onorariu de 5% din VBE. Administratorul clădirii primeşte un salariu anual de 2.100 €.

114

Impozitul aferent anului trecut a fost 8.125 € dar se aşteaptă o creştere la 8.500 €, pentru anul curent. Asigurarea anuală de incendii presupune o primă de 2.150 € pentru trei ani. Evaluatorul consideră necesară o creştere a valorii asigurate, ceea ce înseamnă o primă adiţională anuală majorată cu 20%. Alte cheltuieli fixe sunt 350 €.

Cheltuielile pentru întreţinerea spaţiului se situează la 2.700 €/an. Pentru salubritate se plăteşte o sumă lunară 20 €, iar cheltuielile cu consumabilele sunt estimate la 150 €/an. Cheltuielile de deratizare reprezintă 30 €/lună, iar cheltuieli diverse 150 €/an.

Chiriaşii îşi plătesc direct utilităţile (gaz, electricitate, încălzire şi condiţionare aer). Pe baza experienţei şi schimbărilor anticipate de preţuri, se estimează că cheltuielile cu iluminatul spaţiilor comune se ridică la 1000 € /an, iar apa şi alte utilităţi comune ajung la 450 €/an.

Cheltuielile de reparaţii se ridică la 3.000-3.500 €/an, inclusiv constituirea fondului de RK. Evaluatorul apreciază că, cheltuielile de înlocuire ar creşte şi că bugetul previzional va trebui să includă alocarea suplimentară pentru fondul de RK, peste cheltuielile normale de reparaţii. Zugrăveala exterioară, estimată la 2100 € în condiţiile actuale, este programată la fiecare trei ani.

Cele mai multe apartamente sunt închiriate pe termen de trei ani, şi cer costuri suplimentare de zugravire de 100 €/per apartament la fiecare reînnoire a contractelor. Spaţiul comun se zugrăveşte la fiecare trei ani, lucrările costând în jur de 120 €. Toate apartamentele sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare, ghenă, fiind deci necesară alocarea anuală a unei sume de 650 €/per apartament pentru înlocuirea acestor dotări.

Durata de utilizare economică a acestor dotări este diferenţiată, dar se ia în considerare o medie de 10 ani. Înlocuirea mochetei costă proprietarul cca 450 €/per apartament, durata de utilizare fiind de şase ani. Acoperişul este schimbat după 20 de ani şi înlocuirea lui costă 9.000 €.

Tabelul următor – 7.5.7. - sintetizează informaţiile anterioareTabelul 7.5.7

Venit brut potenţial chirii: 11 apt × 1.200 €/an 13.200 12 apt × 1.290 €/an 15.480 16 apt × 1.380 €/an 22.080 16 apt × 1.440 €/an 23.040 73.800 alte venituri 575Venit brut 100% ocupare 74.375 neocupare 4% 2.975Venit brut efectiv 71.400Cheltuieli de exploatare Fixe - taxe proprietate 8.500 asigurare (2150 × 1,2)/3 860 alte chelt. fixe 350 subtotal cheltuieli fixe 9.710 Variabile - management (71.400 × 5%) 3.570 administrator 2.100 salarii (pers. intretinere) 2.700 electricitate sp. comune 1.000

115

alte utilităţi (apa comun) 450 reparaţii-întreţinere 3.250 zugrăveală exterioară 700(55 ×100+120)decorare interioară 1.875 diverse (20+30)×12+150+150 900 subtotal variabile 16.545Alocarea pt. fondul înlocuire (650×55)/10 3.575 -mochetă 4.125 -acoperiş 450 subtotal alte cheltuieli 8.150

Total cheltuieli de exploatare (9.710 + 16.545 + 8.150) = 34.405 €Rata cheltuielilor de exploatare (34.405/71.400) = 48,2%Venit net exploatare (71.400 – 34.405) = 36.995Rata venitului net (36.995/71.400) = 51,8%

Model de previziune multianualăÎn rapoartele de evaluare, în care se aplică metoda fluxului de numerar

actualizat, evaluatorul trebuie să facă previziuni asupra întregii perioade de deţinere a investiţiei. Venitul investitorului includ, în acest caz, fluxul de numerar net anual (sau cash-flow net anual) precum şi valoarea de revânzare după scăderea cheltuielilor de vânzare a proprietăţii şi soldul creditului ipotecar (rate nerambursate).

Analiza prezentată în continuare se referă la o previziune pe o durată de 10 ani a fluxului de numerar rezultate dintr-o proprietate cu destinaţie de birouri.

Analiza proprietăţiiProprietatea analizată ocupă o suprafaţă de teren de 4.650 m2, pe care se

află un imobil vechi de 50 de ani, cu 6 etaje de birouri şi spaţii comerciale. Amplasarea este într-o zonă încadrată la categorie II, la nord de centrul oraşului.

Suprafaţa închiriată (excluzând spaţiile de folosinţă comună) este de 21.214 m2. Spaţiile comerciale ocupă 1.235 m2, pentru aceasta existând 5 contracte de închiriere.

Imobilul este integral ocupat de 19 chiriaşi, cu care sunt încheiate 21 contracte. Multe dintre contracte urmează să expire în curând, ultimul contract expiră în 2018.

Situaţia contractelor este prezentată în tabelul din pagina următoare.Chiria anuală medie contractată este de 43 €. Evaluatorii estimează

chiria anuală de piaţă la 76 €/m2 pentru birouri şi 126 €/m2 pentru spaţii comerciale. Chiria anuală medie de piaţă rezultată după analiză este 79 €/m2

.Diferenţa dintre chiria potenţială de piaţă şi chiria contractuală este deci 36 €/m2 (79 €/m2

- 43 €/m2), iar chiria totală încasată reprezintă 54% din chiria de piaţă.

Piaţa birourilor este echilibrată şi există o cerere peste media pieţei pentru imobilul analizat. Fiind amplasată în zona a II-a, este ideală pentru back-office, departamente informatice, contabile, operaţiuni de depozitare care necesită spaţii largi.

116

Deşi clădirea este veche, ea a fost reamenajată şi au fost făcute cheltuieli importante pentru îmbunătăţire şi pentru menţinerea poziţiei competitive a imobilului.

Situaţia expirării contractelor

Număr de Arie utilă Cota deANUL contracte de închiriat închiriat

care expiră mp cumulat1997 0 01998 0 01999 7 5.988 28,2%2000 6 6.396 58,4%2001 2 1.144 63,8%2002 2 507 66,2%2003 1 177 67,0%2004 1 1.026 71,8%2005 0 0 71,8%2006 0 0 71,8%2007 1 21 71,9%2008 0 0 71,9%2009 0 0 71,9%2010 0 0 71,9%2011 0 0 71,9%2012 0 0 71,9%2013 0 0 71,9%2014 0 0 71,9%2015 0 0 71,9%2016 0 0 71,9%2017 0 0 71,9%2018 1 5.955 100,0%

Ipoteze pentru previzionareÎn general investitorii în clădiri de birouri sau cu alte destinaţii

asemănătoare iau în considerare previziuni pe o perioadă de 10 ani de deţinere a proprietăţii. Pentru a fundamenta un preţ de achiziţie care să justifice riscul inerent al investiţiei, fluxurile previzionate şi valoarea terminală se actualizează cu o rată adecvată de actualizare.

Pentru a face o analiză completă a investitorului tipic, evaluatorul urmăreşte următoarele etape:

1. Analiza veniturilor curente, stabilirea chiriei de piaţă pentru fiecare tip de spaţiu închiriat şi previzionarea veniturilor viitoare pentru fiecare an al perioadei de previziune (de obicei 10 ani).

2. Previzionarea celorlalte venituri, incluzând veniturile aferente clauzelor de escaladare din contractele existente sau susceptibile de a fi incluse în noile contracte.

117

3. Previzionarea cheltuielilor viitoare legate de proprietate, pe baza analizei cheltuielilor făcute în perioada trecută, analizei comparative cu alte proprietăţi similare precum şi pe baza bugetului curent.

4. Previzionarea serviciului anual al datoriei aferent creditelor, aflate în derulare, pe baza clauzelor contractelor de credit.

5. Estimare venitului net care urmează să fie generat de proprietate în perioada de deţinere/previziune.

6. Estimarea valorii terminale care poate fi obţinută la expirarea perioadei de deţinere.

Estimări

Perioada de previziunePreviziunile se realizează de obicei pentru o perioadă de 10 ani, de la

data evaluării, perioadă tipică acestei pieţe. Alte ipoteze tipice pieţei sunt: pentru 72% din spaţiu se vor încheia noi contracte iar 28% din spaţiu este deţinut de un singur chiriaş, al cărui contract nu expiră până înainte de 10 ani. Valoarea terminală se calculează pe baza VNE obtenabil în anul 11 (primul an după schimbarea proprietarului).

Contracte existenteChiriile contractuale şi ajustările aferente se previzionează pe baza

clauzelor în vigoare, inclusiv cele de escaladare. Venitul din clauze de ajustare a chiriilorAcest venit se calculează pe baza clauzele din contractele de închiriere

în vigoare. Pentru contractele noi anticipate, creşterea chiriei este fundamentată printr-o rată care exprimă creşterea aşteptată a se înregistra faţă de nivelul anului de bază. Anul de bază este primul an al contractului. Conform practicilor de piaţă, creşterea rezultată din indexare se va încasa în anul următor. Deşi, în practică, clauzele de indexare variază, în urma analizei evaluatorul a constatat că investitorii potenţiali utilizează o combinaţie de clauze de indexare, care, luate împreună, măresc anual încasările proprietarului astfel încât încasările anuale totale să nu rămână în urma nivelului chiriei de piaţă.

Opţiuni de reînnoireSe presupune că opţiunile de reînnoire, conţinute în contractele de

închiriere existente, care specifică condiţiile de prelungire (clauze de indexare sau alte niveluri ale chiriei) vor fi exercitate; veniturile specificate în aceste opţiuni se includ în previziuni. Un contract are opţiunea de reînoire la 7 ani, începând cu anul următor, cu o chirie de 120 €/mp/an faţă de 150 € chiria de piaţă. La celelalte contracte se aplică chiria de piaţă şi escaladarea.

Fluctuaţia chiriaşilorAproximativ 35% din spaţiu este ocupat de trei companii mari care,

foarte probabil, vor rămâne în continuare. Se presupune că spaţiul respectiv va fi reînchiriat aceloraşi companii. Cca. 50% din spaţiu va fi închiriat chiriaşilor existenţi; restul de 15% va fi închiriat unor noi chiriaşi. Aceste ipoteze sunt consecvente cu date comparabile obţinute de pe piaţă.

Clauze noi de închiriereLa expirarea contractelor existente şi a duratei de închiriere

corespunzătoare manifestării opţiunilor de reînnoire, se presupune că întregul spaţiu va fi închiriat pentru o nouă perioadă de 10 ani. Pe această piaţă, contractele pe 10 ani sunt uzuale.

118

Chirii de piaţăDe exemplu, chiriile aşteptate a se practica sunt următoarele:- spaţii de birouri – în următorii 2 ani se vor situa la 168 €/mp/an şi

ulterior vor creşte cu 5% anual- spaţii comerciale - începând cu anul următor chiria medie va fi 240

€/mp/an şi ulterior se aşteaptă creşteri de 5% anual.Aceste ipoteze se sprijină pe o analiză a chiriilor practicate în spaţii

similare. Creşterile estimate reprezintă aşteptările formulate de cea mai mare parte a cumpărătorilor intervievaţi.

Pierderi din neocupare şi din neîncasarea chiriei15% din spaţiu va fi închiriat unor chiriaşi noi şi se consideră că va

rămâne neocupat cca. 4 luni. Restul de 85% va fi închiriat în continuare chiriaşilor actuali, deci va fi ocupat.

Evaluatorul a luat în considerare această pierdere (aferentă perioadei în care 15% din spaţiil sunt libere) prin excluderea perioadei de 4 luni din calculul veniturilo, la expirarea fiecărui contract aferent acelor spaţii. Mai mult, a fost stabilită o rezervă suplimentară pentru acoperirea pierderilor aferente încasărilor cu întârziere şi a unor eventuale perioade suplimentare de neocupare, la nivelul a 0,5% din venitul brut total.

Impozite şi asigurăriTaxele, impozitele şi asigurările au fost estimate la 12% din VBE anual,

pe baza reglementărilor în vigoare (impozit 1% pe valoarea de intrare la clădiri, impozit pe teren, primă asigurare). Au fost luate în considerare şi creşteri anuale de 4% ale acestor cheltuieli.

C.10. Management Costul managementului este estimat la 5% din VNE şi se aşteaptă

creşteri anuale cu 4,5% pentru perioada următoare. Deşi clădirea este mare, numărul mic de chiriaşi şi activitatea importantă de închiriere preconizată ar trebui să atragă un management performant, la nivelul cheltuielilor alocate.

Taxe şi comisioane de închirierePentru a estima nivelul acestora, evaluatorul aplică o medie ponderată a

comisioanelor practicate, obţinând un comision de 17% din chiria anului de bază (primul an de previziune). Acest comision se bazează pe faptul că 35% din spaţiu va fi închiriat celor trei companii mari la un comision de 14% din chiria anului de bază; 50% din spaţiu va fi reînchiriat actualilor chiriaşi la un comision de 14%, iar restul de 15% va fi închiriat unor noi parteneri cu un comision de 35%. Se presupune că aceste comisioane se plătesc integral în funcţie de ocupare şi sunt deduse din venit. Acest nivel şi mod de plată este caracteristic celui realizat de brokerii imobiliari din zonă.

Cheltuieli variabileCheltuieli variabile, excluzând costul managementului şi comisioanele

de închiriere (care au fost tratate separat) au fost estimate pe baza analizei datelor recente privind exploatarea proprietăţii evaluate, precum şi altor proprietăţi similare.

Cheltuielile cu utilităţile vor scădea în primul an, datorită conversiei sistemului de încălzire de la sistemul de încălzire al oraşului la combustibil lichid. Celelalte cheltuieli cu energia vor creşte probabil cu 5% anual. Restul cheltuielilor variabile sunt aşteptate să crească cu 4,5% anual. Aceste rate de creştere au rezultat din analiza previziunilor pentru tranzacţii comparabile.

119

Chiriaşii plătesc direct electricitatea şi curăţenia spaţiilor ocupate, deci aceste cheltuieli nu vor fi incluse, considerându-se menţinerea acestei practici în viitor.

Alocări pentru înlocuiri Aceste rezerve constau în sume prelevate pentru pregătirea spaţiilor

pentru a putea fi închiriate, pentru înlocuirea componentelor care se uzează în timp. Spaţiul care va fi închiriat unor noi clienţi trebuie renovat (zugrăveli, etc), redecorat. Costul pentru renovarea spaţiilor reânchiriate este 37,5 €/mp iar pentru cele închiriate noilor clienţi 100 €/mp. Acest cost este estimat a creşte anual cu 5% în perioada următoare.

Pentru înlocuirea centralei termice, reparaţii terasă şi alte reparaţii se alocă în primul an 11.200 €, sumă care va creşte anual cu 4,5%/an.

Preţul de vânzare/valoarea terminalăExistă mai multe modalităţi de estimare a preţului de vânzare. O

modalitate uzuală este este capitalizarea VNE din anul 10 sau 11 cu o rată de capitalizare cerută de investitori. În acest caz, această valoare terminală se obţine prin capitalizarea VNE anual obtenabil de noul proprietar.

Atunci când se consideră ipoteza vânzării trebuie luate în considerare şi cheltuielile de vânzare, estimate în acest caz la 2,5% din preţul de vânzare.

Acest exemplu prezintă o modalitate de elaborare a previziunilor, care nu este singura posibilitate. Ipotezele prezentate sunt specifice tipului de proprietate analizat, pe o anumită piaţă, deci nu trebuie absolutizate În lucrările de evaluare, evaluatorul are latitudinea de a aprecia şi interpreta în manieră profesională comportamentul şi informaţiile de piaţă, precum şi preferinţele investitorilor.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Chiria contractualăVenitul efectiv din chirie, specificat într-un contract.

Venitul brut efectiv (VBE)Venitul anticipat din toate exploatările imobilului după ce s-au scăzut pierderile din neocupare şi din neîncasarea chiriei.

Clauză de reziliereO prevedere ce permite unui chiriaş să anuleze contractul în circumstanţe ce în mod normal nu necesită justificare.

Chirie excedentarăSuma cu care o chirie contractuală depăşeşte chiria de piaţă, la data evaluării.

Cheltuieli fixeCheltuieli de exploatare care în general nu variază în funcţie de gradul de ocupare şi trebuie plătite, indiferent dacă proprietatea este liberă sau nu.

Contract cu chirie constantăUn contract ce prevede un anumit nivel al chiriei, ce se continuă pe toată durata contractului.

Contract cu chirie gradualăUn contract ce prevede schimbări specifice în chirie la unul sau mai multe puncte pe durata contractului (creştere sau scădere).

Chirie brută

120

Se referă la un contract ce stipulează că proprietarul plăteşte toate cheltuielile de exploatare ale imobilului.

Chirie indexatăUn contract, pe durată îndelungată, ce prevede ajustări periodice ale chiriei pe baza unui anumit indice – ex. indicele preţului de consum

Contract de închiriereUn document scris în care drepturile de utilizare şi ocupare a terenului sau a clădirilor sunt transferate de către proprietar altei persoane, pentru o anumită durată de timp, in schimbul unei anumite chirii.

Chirie de piaţăVenitul din chirie pe care o proprietate cel mai probabil îl indică pe piaţa liberă; este reflectată de chiriile curente plătite şi cerute pe piaţa închirierilor, după negocierea liberă a nivelului chiriei.

Serviciul anual al datorieiSuma aferentă plăţii anuale a dobânzii şi rambursării ratelor de credit ipotecar.

Rata venitului netRaportul dintre venitul net de exploatare şi venitul brut efectiv; este complementul ratei cheltuielilor de exploatare.

Venit net din exploatare (VNE)Venitul net obţinut sau anticipat, rămas după ce sunt scăzute toate cheltuielile de exploatare din venitul brut efectiv, dar înainte să fie scăzute serviciul anual al datoriei şi amortizarea contabilă.

Chirie netăSe referă la un contract ce stipulează că chiriaşul plăteşte toate cheltuielile de exploatare.

Rata cheltuielilor de exploatareRaportul dintre cheltuielile totale de exploatare şi venitul efectiv brut; complementul ratei venitului net.

Cheltuieli de exploatareCheltuielile periodice ce sunt necesare pentru întreţinerea imobilului şi pentru continuarea obţinerii de venit brut efectiv; vezi cheltuieli totale de exploatare.

Chirie procentualăUn contract în care chiria sau o parte a ei, reprezintă un anumit procentaj din cifra de afaceri sau profitul realizate de chiriaş.

Venit brut potenţial (VBP)Venitul total atribuit imobilului la o ocupare de 100% şi înainte de scăderea cheltuielilor de exploatare.

Flux de numerar înainte de impozitPartea din venitul net de exploatare care rămâne după ce a fost plătit serviciul datoriei, dar înaintea impozitului pe venit;

Alocare pentru înlocuiriO alocare/rezervă pentru înlocuiri periodice ale unor componente ale unei clădiri, care se uzează mai rapid decât clădirea însăşi şi trebuie înlocuite periodic, pe durata de viaţă economică a clădirii.

Dreptul primului refuzO opţiune ce dă dreptul utilizatorului, care de obicei este chiriaşul, de a cumpăra o proprietate înainte oricărei oferte de cumpărare de către terţi.

Cheltuieli totale de exploatareSuma tuturor cheltuielilor, fixe şi variabile şi alocării pentru înlocuire.

121

Pierderi din neocupare şi neîncasarea chirieiO alocare pentru diminuarea venitului brut potenţial, care este cauzatăde neocupare şi de neîncasarea unor chirii de la chiriaşii răi platnici.

Cheltuieli variabileCheltuieli de exploatare care în general variază în funcţie de nivelul de ocupare sau de mărimea serviciilor oferite.

ÎNTREBĂRI ADEVARAT SAU FALS – la alegere1. În aplicarea metodelor de evaluare bazate pe venit, un evaluator poate

să estimeze venitul anual sau din mai mulţi ani. (A)2. Un contract cu clauză de reevaluare reprezintă un contract cu chirie

graduală ce prevede, chirii mai mici în primii ani şi chirii din ce în ce mai mari ulterior. (A)

3. Reevaluarea chiriei prevede ajustări periodice ale chiriei bazate pe schimbări într-un anumit indice. (F)

4. Contractul de chirie prevede data chiriei, o descriere juridică a proprietăţii închiriate, numele proprietarului şi ale chiriaşului, şi termenii de închiriere. (A)

5. Chiria pentru spaţiul ocupat de proprietar este estimată la nivelele chiriei contractuale. (F)

6. Utilităţile, salariile şi întreţinerea sunt cheltuieli fixe. (F)7. Când administrarea este făcută de proprietar, cheltuielile necesare

pentru administrare nu sunt luate în considerare în analiza venitului şi cheltuielilor. (F)

8. Componentele clădirii cu durată de viaţă aşteptată mai mare decât viaţa economică a structurii nu sunt luate în considerare la estimarea alocărilor pentru înlocuiri. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ – la alegere1. Chiria adiţională este

a. chiria efectivă pe durata contractuluib. chiria procentuală peste chiria minimă garantatăc. suma cu care chiriile contractuale depăşesc chiriile de piaţăd. suma cu care chiriile brute depăşesc chiriile nete

2. Care tip de contract stipulează că proprietarul plăteşte toate cheltuielile de exploatare ale imobilului?

a. chirie indexatăb. chirie procentualăc. contract cu chirie fixăd. contract cu chirie brută

3. Primul pas în determinarea venitului şi cheltuielilor estea. analiza chiriei b. estimarea venitului brut efectivc. estimarea cheltuielilor de exploatared. fişa de exploatare

4. Care din următoarele prevederi de contract este avantajos proprietarului?

a. clauză de reziliereb. opţiune de reînnoirec. opţiune de cumpărare

122

d. clauze de escaladare5. Venitul total anticipat din toate exploatările proprietăţii după ce sunt

scăzute pierderile din neocupare şi din neîncasarea chiriei estea. fluxul financiar înainte de impozitb. creşterea venituluic. venitul brut efectivd. venitul brut potenţial

6. O alocare pentru pierderea din neocupare şi din neîncasarea chiriei este estimată ca procentaj din

a. venitul net de exploatareb. cheltuielile totale de exploatarec. venitul brut efectivd. venitul brut potenţial

7. Deoarece mai puţine servicii sunt puse la dispoziţie chiriaşilor, __________ ar avea probabil o rata mai mică a cheltuielilor totale de exploatare în venit brut efectiv.

a. un hotel sau motelb. un magazin comercialc. o clădire de birourid. o clădire de apartamente

8. Complementul ratei cheltuielilor totale de exploatare estea. rata venitului netb. multiplicatorul venitului netc. rata venitului brutd. multiplicatorul venitului brut

9. O situaţie de exploatare ar trebui să includăa. impozitul pe venitb. aprecierea contabilăc. comisionul/onorariul de managementd. majorări de capital

10. Venitul din închirierea garajului într-o clădire de apartamente estea. inclus ca creşterea venitului în venitul brut potenţialb. inclus ca alt venit în venitul brut potenţialc. dedus din venitul brut efectivd. dedus din venitul brut potenţial

Răspunsuri:1 – b, 2 – d, 3 – a, 4 – d, 5 – c, 6 – d, 7 – b, 8 – a, 9 – c, 10 - b

SUBIECTE DE DISCUŢIE – la alegere1. Care este diferenţa între chiria contractuală şi chiria de piaţă?

a. Chiria contractuală este venitul efectiv din chirie, specificat în contract.

b. Chiria de piaţă reprezintă venitul din chirie pe care o proprietate cel mai probabil îl indică pe piaţa liberă; este indicată de chiriile curente plătite şi cerute pentru comparaţie într-o evaluare.

2. Care sunt cele trei categorii ale cheltuielilor de exploatare, conţinute în situaţia de exploatare corectată?Cheltuielile fixe, cheltuielile variabile şi alocările pentru înlocuire.

3. Căror date din contract trebuie acordată o atenţie specială în analiza chiriei?

123

În analiza contractului, o atenţie specială trebuie acordată chiriei specificate, concesiilor, împărţirii cheltuielilor, opţiunilor de reînnoire, clauzelor de creştere, opţiunii de cumpărare, clauzelor de reziliere, clauzele de continuare a ocupării şi amenajărilor făcute de chiriaş. Aceste date sunt importante pentru că afectează fluxul de numerar.

4. Ce tip de date foloseşte un evaluator pentru a estima venitul şi cheltuielile?Istoricul venitului subiectului şi ale proprietăţilor de comparaţie; chirii semnate recent, chirii propuse, chirii cerute şi nivelul gradului de ocupare pentru proprietăţile subiect şi de comparaţie; bugetele de cheltuieli ale proprietăţile subiect şi celor de comparaţie; date de exploatare publicate; aşteptările pe piaţă; impozitele pe proprietate; şi schimbările previzionate ale preţurilor utilităţilor

5. Descrieţi cele două modalităţi de determinare a valorii de piaţă a unei proprietăţi închiriate şi circumstanţele în care fiecare se aplică.a. să evalueze proprietatea la chiria de piaţă pe care proprietatea este

capabilă să o atingă şi să deducă valoarea actualizată a pierderilor de chirie (chiria de piaţă minus chiria contractuală); sau

b. să evalueze proprietatea pe baza chiriei contractuale, pentru spaţiul închiriat şi pe baza chiriei de piaţă pentru spaţiul liber şi cel ocupat de proprietar.

Prima modalitate se aplică proiectelor propuse ce nu sunt închiriate, proprietăţilor ocupate de proprietar şi proprietăţilor închiriate la chiria de piaţă. A doua modalitate se aplică proprietăţilor care nu sunt închiriate la o chirie de piaţă, cu ceva spaţiu liber sau spaţiu ocupat de proprietar.

6. Cum diferă cheltuielile variabile şi fixe? Daţi exemple din fiecare tip.a. Cheltuielile variabile se schimbă ăn funcţie de nivelele de ocupare

sau cu de volumul de servicii prestate. Utilităţile, costurile închirierii, taxele de administrare, salariile, întreţinerea, curăţenia, şi costurile de reparaţie sunt cheltuieli variabile.

b. Cheltuielile fixe trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este ocupată sau nu. Impozitele pe proprietate şi asigurările sunt exemple de cheltuieli fixe.

7. Care din elementele ce pot fi incluse în contul de profit şi pierdere al unui proprietar sunt excluse din situaţia de exploatare corectată? De ce sunt excluse aceste elemente?a. Amortizarea contabilă, impozitul pe venit, cheltuielile speciale ale

firmei, şi cheltuielile suplimentare de capital sunt exclusedin situaţia de exploatare corectată.

b. Ele sunt excluse deoarece 1) sunt elemente de cheltuieli nerepetabile, 2) reflectă circumstanţele posesiunii (impozitele pe venit şi cheltuielile speciale ale firmei), sau 3) sunt redundante (amortizarea contabilă unde se permite deductibilitatea).

124

PROBLEME

Problema 1Proprietatea evaluată este o clădire de birouri cu 5 etaje. Fiecare etaj are o suprafaţă de 1000 mp de închiriat şi este potrivit pentru o singură ocupare. Doi chiriaşi au contracte.

Etajul 3 este închiriat pentru cinci ani, durata rămasă a contractului fiind de trei ani. Chiria curentă este de 128.600 € pe an.Etajul 4 este închiriat pentru cinci ani iar chiria este de 150.000 € pe an.Etajele 1, 2 şi 5 sunt libere. Chiria plătită pentru etajul 4 este considerată ca fiind chiria de piaţă. Primul etaj este aşteptat să aducă un plus de 15% de chirie din cauza vizibilităţii şi a potenţialului comercial. Al cincilea etaj este aşteptat să aducă un plus de 10% de chirie din cauza priveliştei.Există o cerere puternică pentru spaţiul disponibil în această clădire. În următorii cinci ani nivelele de chirii sunt aşteptate să crească cu 8% pe bază anuală, după cum s-a întâmplat în ultimii doi ani. Cele trei etaje libere vor fi închiriate pe 3 ani.

Să se calculeze venitul brut potenţial pe 5 ani pentru această proprietate.

SoluţieComparând chiria pentru etajul 3 cu cea pentru etajul 4 se indică o rată a creşterii de 8% pe an. După plusurile aplicate etajelor 1 şi 5, ratele de reînnoire sunt calculate la 8% pe an, chiriile sunt:Etajul 1: curent, 150 € × 1,15 = 172,5 € pe mp; în anul 4, 172,5 € × (1,08)3 = 217,3 €Etajul 2: curent, 150 € pe mp; în anul 4, 150 € × (1.08)3 = 189 € pe mpEtajul 3: reînnoit în anul 4, 189 € pe mp (la fel ca etajul 2)Etajul 4: chirie pe 5 ani, 150,000 € pe an.Etajul 5: curent, 150 € × 1,10 = 165 € pe mp; reînnoire în anul 4, 165 € × (1,08)3 = 207,9 € pe mp

Etaj An 1 An 2 An 3 An 4 An 51 172.500 172.500 172.500 217.300 217.3002 150.000 150.000 150.000 189.000 189.0003 128.600 128.600 128.600 189.000 189.0004 150.000 150.000 150.000 150.000 150.0005 165.000 165.000 165.000 207.900 207.900

Total VBP 766.100 766.100 766.100 953.200 953.200

Problema 2Presupuneţi clădirea discutată la problema 1 că se află în faza de proiect,( în loc să existe) şi că evaluatorul vrea să estimeze valoarea ei de piaţă. Să se calculeze venitul brut potenţial total al proprietăţii în primul an

125

SoluţieDacă proprietatea în cauză ar fi o clădire în fază de proiect, toate chiriile ar fi stabilite la nivelul chiriei de piaţă. Doar etajul 3 este afectat de această presupunere, care, în problema 1, a fost subiectul unui contract ce a început în urmă cu 2 ani. Venitul brut potenţial din primul an ar fi calculat după cum urmează.

Etaj An1 172.5002 150.0003 150.0004 150.0005 165.000

VBP 787.500 €

Problema 3Există următoarele informaţii suplimentare pentru proprietatea descrisă la problema 1.

Creşterea venitului de la etajul 3 se aşteaptă sa fie de 10 € /mp plătibili în primul anAlte venituri din concesiuni estimate la 15.000 € pe an.Gradul de ocupare total proiectat este 93% pe an.Cheltuieli fixe estimate la 60.000 € pe an.Cheltuieli variabile estimate la 125.000 € pe an.Alocări pentru înlocuire estimate la 10.000 €

SoluţieA.

Venit brut potenţialChirie contractuală (et. 3, 4) 278.600 €Creşterea a venitului (et.3) 10.000 €Chiria de piaţă (et. 1,2,5) 487.500 €Alte venituri din închirieri 15.000 €Venit brut total potenţial 791.100 €Pierderi din neocupare -55.377Venit brut efectiv 735.723 €Cheltuieli de exploatareFixe 60.000Variabile 125.000Alocare pentru înlocuire 10.000Cheltuieli totale de exploatare -195.000Venit net din exploatare 540.723Serviciul anual al datoriei (300.000 € × 0,113)

-33.900

Flux de numerar înainte de impozit 506.823 €B.Pe măsură ce se va închiria mai mult spaţiu, mai multe venituri vor fi conform contractului şi mai puţine vor fi la nivelul de piaţă. Escaladările vor creşte pe măsura ce sunt încheiate mai multe contracte.

126

Pe măsură ce expiră contractele, gradul de ocupare scade şi este estimat la o medie de 93% pe an. Cheltuielile de exploatare vor fi mai mari la o ocupare de 100%. În timp ce cheltuielile fixe rămân relativ constante, cheltuielile variabile vor creşte la diferite rate. Alocările pentru înlocuiri se vor baza pe experienţa şi aşteptările de exploatare.

7.3 Capitalizarea directă

7.3.1 Metoda capitalizării directeCapitalizarea directă este o metodă de evaluare bazată pe venit, prin

care venitul anual estimat se converteşte în valoarea proprietăţii. Convertirea se realizează într-o singură etapă, fie divizând venitul anual estimat printr-o rată adecvată de capitalizare, fie multiplicând venitul respectiv cu un factor multiplicator corespunzător.

Capitalizarea directă se bazează pe venitul brut potenţial, venitul brut efectiv, venitul net din exploatare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau venitul generat de clădiri.

Ca urmare, rata de capitalizare care trebuie să corespundă fluxului de venit selectat, poate fi: rata totală de capitalizare (Ro), rata de capitalizare a creditului (Rm), rata de capitalizare a capitalului propriu (Re), rata de capitalizare a terenului (Rl), rata de capitalizare clădirilor (Rb). De asemenea, factorul multiplicator va fi adaptat formei de venit selectat.

Estimarea ratei de capitalizareOrice participaţie într-o proprietate imobiliară, care generează un venit

din exploatare, poate fi evaluată prin capitalizarea directă. Participaţia care se evaluează cel mai des este dreptul deplin de proprietate/proprietatea liberă, care include toate atributele specifice.

Formula care se aplică în acest caz de evaluare este:

venitul net din exploatareValoarea = --------------------------------------

rata totală de capitalizare

Evaluatorul poate estima rata totală de capitalizare (Ro) prin mai multe procedee. Modalitatea aleasă va depinde de cantitatea şi calitatea datelor disponibile. Dintre procedeele utilizate menţionăm: 1) preluarea Ro din tranzacţii comparabile; 2) preluarea factorului multiplicator al venitului net efectiv utilizat în tranzacţii comparabile; 3) analiza pe componente ale investiţiei - credit şi capital propriu; 4) analiza pe componente ale investiţiei - teren şi clădiri; 5) rata de acoperire a serviciului datoriei.

Preluarea ratei de capitalizare din tranzacţii comparabileAcest procedeu se utilizează atunci când evaluatorul are la dispoziţie

suficiente informaţii privind tranzacţii de proprietăţi comparabile. Informaţiile trebuie să includă preţul tranzacţiei, veniturile estimate, cheltuielile estimate, condiţiile de finanţare, condiţiile de piaţă de la data încheierii tranzacţiei.

127

În plus, evaluatorul trebuie să fie sigur că venitul net din exploatare este calculat în acelaşi mod pentru toate proprietăţile cu care se face comparaţia, inclusiv pentru cea evaluată, şi să verifice dacă nu au existat anumite condiţii de finanţare specifice sau o anumită conjunctură a pieţei, care să fi afectat preţurile de tranzacţie.

După îndeplinerea acestor cerinţe, evaluatorul poate estima Ro prin divizarea venitului net din exploatare la preţul de vânzare pentru fiecare proprietate comparabilă.

În tabelul de mai jos este prezentat un exemplu în acest sens, folosind patru proprietăţi de comparaţie.

A B C DPreţ (€) 368.500 425.000 310.000 500.000VNE (€) 50.000 56.000 42.700 68.600Ro rezultată 13,5% 13,2% 13,8% 13,7%

Dacă cele patru tranzacţii sunt similare şi datele au acelaşi nivel de încredere, evaluatorul poate concluziona că o rată Ro între 13,2% şi 13,8% este aplicabilă şi poate fi utilizată pentru proprietatea analizată.

Ro aleasă în final (din cadrul intervalului) depinde de raţionamentul profesional al evaluatorului asupra diferenţelor între proprietatea evaluată şi fiecare dintre proprietăţile comparate.

Dacă există diferenţe între o proprietate cu care se compară proprietatea evaluată, evaluatorul trebuie să ţină seama de aceste diferenţe. Cu alte cuvinte, evaluatorul va trebui să aprecieze dacă Ro pentru proprietatea evaluată ar putea fi superioară sau inferioară Ro a proprietăţii cu care se face comparaţia.

Raţionamentul evaluatorului este necesar şi pentru a se aprecia dacă Ro estimată se va situa în cadrul intervalului de comparaţie sau, uneori, va fi în afara intervalului.

La utilizarea acestui procedeu de alegere a Ro, aplicarea acesteia asupra VNE al proprietăţii subiect trebuie să se facă de o manieră coerentă cu modul de determinare a ratelor de comparaţie. De exemplu, dacă ratele de comparaţie sunt calculate pe baza venitului net din exploatare (VNE) aferent primului an de deţinere, rata se va aplica tot asupra VNE a proprietăţii subiect.

Pentru capitalizarea venitului previzionat al unei proprietăţi, analistul nu poate aplica rate de capitalizare retrospective, rezultate din tranzacţii comparabile.

Venitul net ce va fi capitalizat poate fi estimat înainte sau după deducerea alocării anuale pentru înlocuiri necesare. Repetăm, este necesar ca modul de calcul a venitului net trebuie să fie identic pentru proprietatea evaluată şi pentru cel cu care se face comparaţia, pentru a se putea folosi aceleaşi rate de capitalizare.

Exemplul de mai jos ilustrează importanţa preluării şi aplicării unei rate de capitalizare în mod consecvent şi unitar.

În prima variantă, alocarea pentru înlocuiri este de 2.500 € pentru proprietatea evaluată. Ro rezultată din comparaţii în care alocarea pentru înlocuiri nu a fost dedusă din venituri este de 8,25%. Deci, dacă s-ar ajusta VNE pentru ca datele să fie coerente, “noul” VNE este cu 2.500 € mai redus.

a) VNE 85.000 € (înainte de alocare) Ro 8,5% V 85.000/8,5% = 1.000.000 €

128

b) VNE 82.500 € (după alocare) Ro 8,25% V 82.500/8,25% = 1.000.000 €

Estimarea Ro, conform celor prezentate mai sus reprezintă o modalitate relativ simplă de calcul şi are un nivel bun de încredere, dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:

1. Veniturile şi cheltuielile trebuie estimate pe aceeaşi bază, atât pentru proprietatea evaluată cât şi pentru cele de comparaţie.

2. Aşteptările pieţei privind preţul de revânzare, perioadele de deţinere, impozitare trebuie să fie similare.

3. Condiţiile de finanţare şi condiţiile de piaţă, care afectează proprietăţile comparabile, trebuie să fie similare sau ar putea fi necesare ajustări pentru diferenţe.

Estimarea Ro din multiplicatorii venitului brut efectivUneori Ro nu poate fi obţinută direct, din cauză că datele disponibile nu

îndeplinesc cerinţele necesare; în schimb pot fi utilizate informaţii credibile privind venitul brut estimat aferent tranzacţiilor încheiate. În asemenea cazuri se poate calcula un multiplicator al venitului brut, care ulterior va fi ajustat în funcţie de o rată a cheltuielilor de exploatare, pentru a se putea ajunge la Ro.

Rata cheltuielilor de exploatare reprezintă raportul dintre cheltuielile de exploatare şi venitul brut efectiv. Multiplicatorii pot fi valabili pentru venitul lunar (reşedinţele unifamiliale sau proprietăţi mai mici) sau pentru venitul anual, cel mai adesea. În mod frecvent evaluatorul poate obţine medii de piaţă privind cheltuielile de exploatare precum şi medii ale multiplicatorilor, rezultate din tranzacţiile de piaţă.

Formula utilizată pentru calcularea Ro, pe baza multiplicatorilor venitului brut efectiv şi ratei cheltuielilor de exploatare este:

1- RCo RCo - rata cheltuielilor de exploatare

Ro = --------- MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv

MVBEDe exemplu, pentru tranzacţia A din tabelul anterior, preţul de vânzare

a fost 368.500 €, venitul brut efectiv 80.000 € iar cheltuielile de exploatare 30.000 €. Multiplicatorul venitului brut efectiv este deci 4,6063 (368.500/80.000) iar rata cheltuielilor de exploatare este 37,5% (30.000/80.000). Deci Ro va fi:

1 - 0,375Ro = ------------- = 0,1357 = 13,57%

4,6063După ce acest calcul se efectuează pentru toate tranzacţiile comparabile,

o Ro se poate deduce pe baza analizei intervalului rezultat.Multiplicatorul venitului brut efectiv poate fi fundamentat în măsura în

care sunt îndeplinite cerinţele de comparabilitate între proprietăţi.

7.3.2 Tehnici rezidualeTehnicile reziduale permit evaluatorului să capitalizeze venitul net din

exploatare rezidual alocat unei componente a investiţiei, a cărei valoare trebuie

129

determinată, după ce o parte din VNE total a fost alocat celeilalte componente a investiţiei, a cărei valoare este cunoscută.

Tehnicile reziduale se pot folosi fie pentru determinarea valorilor componentele fizice ale unei proprietăţi imobiliare (teren şi clădiri), fie ale componentele financiare ale acesteia (capital propriu şi credit).

Indiferent care componentă este supusă analizei, evaluatorul va începe de la valoarea componentei cunoscute şi de la VNE total. Evaluatorul va parcurge următoarele etape:

1. Aplicarea unei rate adecvate de capitalizare asupra valorii componentei cunoscute pentru a obţine venitul net anual cerut/necesar de investiţia în această componentă;

2. Deducerea venitului net cerut/necesar aferent componentei cu valoarea cunoscută din VNE total pentru a obţine VNE rezidual disponibil pentru a susţine investiţia în componenta necunoscută;

3. Capitalizarea VNE rezidual cu o rată de capitalizare adecvată componentei necunoscute pentru a determina valoarea acestei componente;

4. Însumarea valorii componentei cunoscute cu valoarea celeilalte componente (determinată prin capitalizarea VNE rezidual, în etapa anterioară), pentru a afla valoarea totală a proprietăţii imobiliare.

Tehnica reziduală aplicată la clădiriEvaluatorul care aplică tehnicile reziduale pentru clădiri presupune că

valoarea terenului sau amplasamentului poate fi estimată în mod independent; deci terenul este componenta a cărei valoare este cunoscută.

Pentru a obţine venitul net anual cerut/necesar pentru investiţia în teren se aplică rata de capitalizare pentru terenu asupra valorii terenului. Apoi acest VNE alocat terenului se scade din VNE total al proprietăţii pentru a stabili VNE rezidual disponibil pentru investiţia în clădiri. Acest VNE rezidual se capitalizează cu rata de capitalizare pentru clădiril şi se determină astfel valoarea clădirii. În final, prin însumarea celor două valori – a terenului şi a clădirii, se obţine valoarea totală a proprietăţii imobiliare.

Ratele de capitalizare folosite se bazează pe analiza informaţiilor de piaţă.

Pentru aplicarea tehnicilor reziduale, evaluatorul trebuie să dispună de informaţii de piaţă asupra valorii terenului, VNE curent al proprietăţii şi ratelor de capitalizare specifice pentru cele două componente ale proprietăţii. Tehnica reziduală este simplă, dar aplicabilitatea şi utilitatea sa sunt limitate.

Când există date suficiente disponibile, tehnicile reziduale pot fi folosite pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare care au suferit o depreciere cumulată accentuată. În fapt, costul curent de reconstrucţie sau de înlocuire minus valoarea curentă a construcţiei este o estimare a mărimii deprecierii cumulate.

În plus, tehnicile reziduale măsoară în mod direct contribuţia clădirilor la valoarea totală a proprietăţilor imobiliare, astfel încât pot furniza evaluatorului o bază pentru a determina dacă demolarea sau o renovare substanţială a proprietăţii imobiliare este fezabilă din punct de vedere economic.

Tehnica reziduală aplicată la terenuriAplicarea acestei tehnici presupune că valoarea clădirii poate fi estimată

în mod independent; deci clădirea este componenta a cărei valoare este cunoscută.

130

Valoarea clădirii este estimată de obicei la nivelul costului curent de înlocuire a unei noi clădiri care să reprezinte cea mai bună utilizare a terenului respectiv.

Rata de capitalizare pentru clădiri se aplică asupra valorii clădirii pentru a estima VNE cerut/necesar de investiţia în clădire. Apoi acest VNE aferent clădirii se scade din VNE total pentru a deduce VNE rezidual disponibil pentru teren. Acest VNE rezidual se capitalizează cu o rată de capitalizare specifică terenului şi rezultă astfel valoarea terenului. În final, prin însumarea celor două valori – a clădirii şi a a terenului, se obţine valoarea totală a proprietăţii imobiliare. Ca şi în cazul clădirilor, ratele de capitalizare folosite trebuie fundamentate pe informaţii de piaţă.

Tehnicile reziduale permit evaluatorului să estimeze valoarea terenului în condiţiile în care nu are suficiente date de piaţă pentru a face comparaţii.

De asemenea, pot fi aplicate unor construcţii proiectate pentru a testa cea mai bună utilizare a terenului, sau unor noi structuri care nu suferă de deprecierea cumulată.

Totuşi, această tehnică nu este aplicabilă atunci când costul implicat de realizarea unei noi construcţii este inconsistent cu contribuţia acestei noi clădiri la valoarea totală a proprietăţii.

7.3.3 Multiplicatorii venitului brutAceştia sunt utilizaţi pentru a compara mai multe proprietăţi imobiliare

în privinţa capacităţii de generare a veniturilor în cadrul abordării bazate pe comparaţii de piaţă. Cu toate acestea, transformarea unui venit (brut potenţial sau efectiv) într-o expresie a valorii capitalului, folosind un factor multiplicator, este un proces de capitalizare. În acest context, calculul şi utilizarea multiplicatorilor sunt analizate în acest capitol.

Pentru a obţine un factor multiplicator din informaţii de piaţă, trebuie să existe date disponibile despre vânzarea unor proprietăţi care erau închiriate la data vânzării sau se urmărea închirierea lor în termen scurt după cumpărare.

Raportul dintre preţul de vânzare al proprietăţii imobiliare şi venitul brut anual la data tranzacţiei sau proiectat în primul an de deţinere reprezintă factorul de multiplicare (multiplicatorul)

Evaluatorii care încearcă să calculeze şi să aplice multiplicatori trebuie să fie foarte atenţi din câteva motive. În primul rând, proprietatea analizată trebuie să fie comparabilă cu cele pentru care există date, sub aspectul caracteristicilor fizice, de amplasament şi investiţionale. Proprietăţile cu multiplicatori egali pot fi diferite semnificativ, de exemplu din punctul de vedere al ratei cheltuielilor de exploatare şi deci nu sunt comparabile din punct de vedere al evaluării.

În al doilea rând, termenul de "factor de multiplicare a venitului brut" este folosit deoarece o parte din veniturile proprietăţii pot proveni din alte surse decât din închiriere. Factorul multipicator aplicabil numai venitului din chirii are o altă denumire, de exemplu multiplicatorul chiriei brute.

În al treilea rând, evaluatorul trebuie să folosească date similare privind veniturile pentru a calcula multiplicatorul aferent fiecărei tranzacţii.

Preţul de vânzare poate fi divizat fie prin venitul brut potenţial, fie prin venitul brut efectiv, dar datele de intrare şi cuantificările trebuie să fie folosite consecvent pentru toate cazurile, pentru a se obţine rezultatele de încredere.

Cuantificările diferite se pot utiliza numai în evaluări diferite, în rapoarte care privesc proprietăţi imobiliare diferite.

131

Modul de cuantificare ales depinde de datele disponibile şi de scopul evaluării.

Pentru a ilustra diferenţa între cuantificări/calcule diferite prezentăm un exemplu:

Factor 1 multiplicare: preţ vânzare/venit brut potenţial = = 368.500/85.100 = 4,33Factor 2 multiplicare: preţ vânzare/venit brut efectiv = = 368.500/80.000 = 4,60După ce multiplicatorul se obţine pe baza informaţiilor de piaţă, el

trebuie să se aplice în aceleaşi condiţii cu cele în care a fost calculat. Cu alte cuvinte, un factor de multiplicare obţinut faţă de venitul brut efectiv poate fi aplicat numai pentru această formă de venit.

Perioada de generare a venitului luat în considerare trebuie de asemenea să fie comparabilă. Dacă vânzările sunt analizate folosindu-se previziunile pentru anul următor, factorul multiplicator obţinut trebuie să fie aplicat tot asupra formei de venit estimat pentru acelaşi an.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Rata de capitalizare pentru clădiri (RB)Rată de capitalizare folosită, în tehnici reziduale pentru a converti venitul obţinut de pe urma unei clădiri în valoarea clădirii.Rata de acoperire a serviciului datorieiRaportul dintre venitul net din exploatare şi serviciul anual al datoriei.Capitalizarea directăO metodă folosită pentru a transforma venitului anual în valoare printr-un singur pas, fie prin împărţirea venitului estimat la o rată adecvată, fie prin înmulţirea lui cu un factor multiplicator.Multiplicatorul venitului brut efectivRaportul dintre preţul de vânzare al unei proprietăţi şi venitul brut efectiv anual.Multiplicatorul venitului brut Vezi multiplicatorul venitului brut efectiv şi multiplicatorul venitului brut potenţial.Rata de capitalizare pentru teren (RL)Rată folosită în anumite metode reziduale pentru a converti VNE rezidual al terenului în valoarea acestuia.Rata totală de capitalizare (Ro)Rată folosită pentru a transforma VNE total în valoarea proprietăţii.Multiplicatorul venitului brut potenţial (MVBP) Raportul dintre preţul de vânzare a unei proprietăţi şi venitul brut potenţial.Tehnici rezidualeTehnicile reziduale permit evaluatorului să capitalizeze venitul net din exploatare rezidual alocat unei componente a investiţiei, a cărei valoare trebuie determinată, după ce o parte din VNE total a fost alocat celeilalte componente a investiţiei, a cărei valoare este cunoscută; pot fi aplicate componentelor fizice (teren şi clădiri) şi componentelor financiare (credit şi capital propriu).

132

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT – FALS – la alegere

1. Criteriile unui anumit investitor nu sunt incluse în capitalizarea directă. (A)2. Capitalizarea directă este folosită pentru a transforma venitul anual în

valoarea proprietăţii, într-un singur pas. (A)3. Rata cheltuielilor unei proprietăţi este raportul dintre cheltuiala generală

făcută şi venitul său net efectiv. (F)4. Rata totală de capitalizare (Ro) este folosită pentru a transforma venitul net

anual în valoarea capitalului propriu. (F)5. Folosirea tehnicii reziduale pentru determinarea valorii componentelor

credit şi capital propriu este adecvată atunci când există suficiente informaţii de piaţă credibile. (A)

6. În tehnicile reziduale se capitalizează VNE reidual al unei componente a cărei valoare este necunoscută. (A)

7. Tehnica clădirii reziduale este folosită pentru se obţină rata de capitalizare a clădirii (F).

8. Tehnica terenului rezidual poate fi utilizată pentru analiza celei mai bune utilizări a terenului (A).

9. Multiplicatorul venitului brut este raportul dintre preţul de vânzare şi chiria la momentul vânzării. (F)

10. Proprietăţile cu multiplicatori ai venitului identici reprezintă comparabile excelente pentru evaluare. (F)

ÎNTREBĂRI GRILĂ – la alegere

1. Care din următoarele nu este o rată de venit folosită în metoda capitalizării directe?

a. rata internă de rentabilitateb. rata totală de capitalizare c. rata de capitalizare a clădiriid. rata de capitalizare a creditului

2. Rata totală de capitalizare poate fi obţinută şi din raportul dintre cheltuielile de exploatare şi

a. rata de acoperire a serviciului datorieib. multiplicatorul chiriei brute potenţialec. multiplicatorul venitului brut efectivd. multiplicatorul venitului brut potenţial

3. Constanta creditului nu este în funcţie dea. condiţiile de creditareb. rata totală de capitalizarec. dobândad. politica de amortizare

4. Metoda combinării investiţiilor în care componentele credit şi capital propriu sunt folosite pentru a obţine rata totală de capitalizare este foarte bună atunci când investitorii sunt interesaţi în principal de

a. ratele de capitalizare pentru terenb. ratele de capitalizare pentru clădiric. multiplicatorul venitului brutd. ratele de capitalizare pentru capitalul propriu

5. Instituţiile ce acordă credite imobiliare examinează rata de acoperire a serviciului anual al datoriei deoarece

a. este aprobat prin lege

133

b. poate fi aplicat uniformc. este cea mai corectă metodăd. indică siguranţa creditului

6. Pentru a aplica metoda reziduală pentru clădiri un evaluator nu are nevoie să cunoască în prezent

a. valoarea terenuluib. valoarea clădiriic. venitul net din exploatared. ratele de capitalizare pentru teren şi clădire

7. În metoda reziduală, rata de capitalizare pentru clădire se aplică asupra valorii clădirii pentru a obţine

a. cea mai bună utilizare a amplasamentului b. valoarea contribuţiei clădiriic. VNE rezidual pentru investiţia în teren d. VNE cerut/necesar pentru investiţia în clădire

8. Atunci când nu există informaţii disponibile despre vânzări de terenuri, evaluatorul poate estima valoarea terenului folosind metoda reziduală pentru

a. terenb. capital propriuc. clădired. credit

9. Multiplicatorii venitului brut sunt folosiţi mai ales îna. metoda costuluib. toate cele trei metodec. metoda comparaţiei vânzărilord. metoda capitalizării venitului

Răspunsuri

1 – a, 2 – c, 3 – b, 4 – d, 5 – d, 6 – b, 7 – d, 8 – a, 9- c

SUBIECTE DE DISCUTIE – la alegere

1. Când pot fi obţinute precis ratele totale de capitalizare din vânzările comparabile?Atunci când veniturile şi cheltuielile proprietăţii în cauză sau comparabile sunt estimate pe aceeaşi bază; atunci când ipotezele pieţei în privinţa preţurilor de vânzare, taxelor sunt similare; şi când proprietatea în cauză sau comparabilele sunt afectate de aceleaşi condiţii de finanţare şi de piaţă.

2. Cum calculează un evaluator constanta anuală a creditului pentru un credit cu rată lunară?Constanta anuală a creditului pentru un credit cu rată lunară se calculează prin înmulţirea ratei lunare cu numărul ratelor şi împărţind rezultatul la valoarea totală a creditului;

3. Enumeraţi câteva tehnici ce pot fi folosite pentru a obţine rata totală de capitalizare în metoda capitalizării directe.În capitalizarea directă, o rată totală poate fi obţinută din vânzări comparabile sau din multiplicatorii venitului brut efectiv în asociere cu rata cheltuielilor de exploatare. O rată totală de capitalizare poate fi

134

calculată şi cu metoda combinării investiţiilor aplicate terenului şi clădirii sau componentelor credit şi capital propriu, sau folosind rata de acoperire a serviciului datoriei împreună cu constanta creditului (RM) şi raportul credit–valoare (M).

4. Identificaţi câteva posibile curse/erori care sunt asociate folosirii multiplicatorilor.Evaluatorii nu pot face presupunrea că proprietăţile sunt comparabile numai pentru că venitul lor sau multiplicatorii chiriei sunt similari; proprietăţi cu aceiaşi coeficienţi pot avea rate diferite ale cheltuielilor de exploatare. Proprietăţile trebuie comparate şi în funcţie de caracteristicile lor fizice, locaţiilor şi de investiţie. Un multiplicator bazat pe venitul provenit din chirie poate fi comparat numai cu un multiplicator bazat pe aceaşi categorie de venit. În sfârşit, pentru a obţine multiplicatorul venitului trebuie folosite informaţii şi cuantificări similare.

PROBLEME

Problema 1

Se dau următoarele informaţii cu privire la o proprietate de evaluat şi pentru încă cinci proprietăţi comparabile.

Preţ € VNE €

Subiectul 50.000

Vânzarea 1 595.000 62.500

Vânzarea 2 220.000 20.000

Vânzarea 3 430.000 44.900

Vânzarea 4 500.000 52.300

Vânzarea 5 1.140.000 125.000

a. Calculaţi ratele totale de capitalizare pentru cele cinci proprietăţi comparabile.

b. Ce interval de rate se poate obţine din aceste informaţii? Cum poate fi restrâns aceast interval?

c. Ce rată totală de capitalizare este adecvată pentru subiectul de evaluat? Justificaţi alegerea.

d. Calculaţi valoarea proprietăţii subiect/de evaluat.

Răspunsuri:a.

Vânzarea Preţul € VNE € Rata totală1 595.000 62.500 0,1052 220.000 20.000 0,0913 430.000 44.900 0,1044 500.000 52.300 0,105

135

5 1.140.000 125.000 0,110

b. Intervalul de rate obţinut din aceste informaţii este de la 0,091 la 0,110 . Un evaluator poate restrânge aceast interval printr-o mai slabă evidenţiere a vânzărilor 2 şi 5. Aceste proprietăţi au cel mai mic şi cel mai mare venit, precum şi cea mai mică şi cea mai mare rată totală, ceea ce sugerează că sunt mai puţin comparabile cu proprietatea de evaluat. După eliminarea acestor rate din interval, evaluatorul ar trebui să verifice că proprietăţile rămase sunt într-adevăr comparabile cu subiectul, în vederea calculării ratelor totale.c. O rată totală de 0,104 sau 0,105 este potrivită pentru proprietatea de evaluat. Acest interval rezultă atunci când vânzările 2 şi 5 nu sunt luate în considerare.d. Valoarea proprietăţii de evaluat poate fi calculată ca fiind 50.000E/0,105 = 476.190E sau 50.000E/0,104 = 480.769E. Deci intervaul de valori este între 476.000E şi 481.000E.

Problema 2

Se dau următoarele informaţii pentru o vânzare comparabilă.

Preţ 450.000 €

Venitul brut potenţial 80.000 €

Grad de neocupare 10% 8.000 €

Cheltuielifixe

25.000 €variabile

Alocarea pentru înlocuiri 10.000 €

a. Obţineţi rata totală de capitalizare pe baza venitului net cu şi fără alocările pentru înlocuiri.

b. Comentaţi aplicabilitatea fiecărei rate.

Răspunsuri:a.

Venitul brut 80.000 €Grad de neocupare 10% -8.000 €Venitul brut efectiv 72.000 €Cheltuieli fixe şi variabile -25.000 €Venitul net fără alocarea pentru înlocuiri 47.000 €Alocarea pentru înlocuiri -10.000 €Venitul net după alocarea pentru înlocuiri 37.000 €

Rata totală fără alocarea pentru înlocuiri este: RO = 47.000 €/450.0000 € = 0,104Rata totală cu alocarea pentru înlocuiri este: RO = 37.000 €/450.000 € = 0,082

136

b. Ambele rate totale sunt aplicabile, dar rata aleasă trebuie să fie obţinută în acelaşi mod cum a fost calculat venitul net. De exemplu, o rată totală fără alocarea pentru înlocuiri trebuie aplicată unui venit net calculat tot fără o alocare pentru înlocuiri.

Problema 3

Se dau următoarele informaţii pentru o vânzare comparabilă:Preţ de vânzare 450.000 €

Venitul brut potenţial 80.000 €

Grad de ocupare 90%

Cheltuieli totale de exploatare 35.000 €

Venitul net din exploatare 37.000 €

a. Calculaţi rata totală de capitalizare prin extragere directă, folosind formula Ro

=VNE/Vb. Calculaţi rata totală de capitalizare folosind rata cheltuielilor de exploatare şi

multiplicatorul venitului brut efectiv.c. Calculaţi rata totală de capitalizare folosind rata cheltuielilor de exploatare şi

multiplicatorul venitului brut potenţial. Răspunsuri:a. Prin extragere directă:

RO = 37.000 €/450.000 € = 0,082 sau 8,2%b. Folosind rata cheltuielilor şi multiplicatorul venitului brut efectiv:

Rata cheltuielilorde exploatare: 35.000 €/72.000 € = 0,486Multiplicatorul venitului brut efectiv: MVBE = 450.000 €/72.000 € = 6,25

Rata totală de capitalizare: RO = (1- 0,468)/6,25 = 0,082 = 8,2%c. Folosind rata cheltuielilor de expl. şi multiplicatorul venitului brut potenţial

Rata cheltuielilor de expl. (incluzând şi spaţiul liber) 43.000 €/80.000 € = 0,538

Multiplicatorul venitului brut potenţial: MVBP = 450.000 €/80.000 € = 5,625

RO = (1-0,538)/5,625 = 0,082 = 8,2%Din cele trei metode a rezultat o Ro de 8,2%.

Problema 4Se dau următoarele date:

Rata de capitalizare pentru clădire (RB) 0,12Rata de capitalizare pentru teren (RL) 0,10Contribuţia terenului la investiţia totală (L) 30%

a. Care este procentul contribuţiei clădirii la investiţia totală?b. Care este rata totală de capitalizare pentru proprietate?

Răspunsuri:

a. Contribuţia clădirii la investiţia totală este complementară procentajului contribuţiei terenului la investiţia totală.

137

B = 1- L = 1- 0,30 = 0,70b. Rata totală de capitalizare se poate calcula cu formula:

Ro = L×RL+ B×RB == (0,30 × 0,10) + (0,70 × 0,12) = 0,030 + 0,084 = 0,114 sau 11,4%

7.4 Metoda actualizării veniturilor viitoare

Actualizarea este o tehnică folosită pentru a transforma o serie de venituri viitoare în valoarea lor actualizată prin folosirea unei rate adecvate de actualizare.

Alegerea ratei de actualizare adecvate pentru a estima valoarea de piaţă trebuie să fie fundamentată pe analiza informaţiilor de piaţă asupra percepţiei investitorilor privind rentabilitatea aşteptată. Atunci când tipul de valoare cerut este valoarea de investiţie, rata de actualizare trebuie să reflecte cerinţele specifice unui anumit investitor, care pot fi diferite de cele ale unui investitor mediu.

Pentru aplicarea actualizării se parcurg următoarele etape:1. alegerea perioadei de deţinere a investiţiei2. previzionarea tuturor fluxurilor de numerar viitoare3. alegerea ratei de actualizare4. conversia fluxurilor de numerar viitoare în valoarea lor actualizată

prin actualizarea fiecărui flux de numerar anual viitor, folosind o rată totală de actualizare, care reflectă schema de evoluţie a fluxurilor de numerar viitoare, modificarea valorii investiţiei şi rentabilitatea aşteptată.

Formulele care reflectă structura capitalului (capital propriu şi credit) sau evoluţia valorii proprietăţii sunt utile pentru calcularea ratei de actualizare.

Pentru a putea utiliza corespunzător actualizarea, evaluatorul trebuie să fie familiarizat cu conceptele legate de structura fluxurilor de numerar, rentabilitatea capitalului, matematici financiare, aşteptările investitorului privind perioada de deţinere, creşterea anticipată a pieţei, inflaţia.

7.4.1Analiza fluxurilor de numerar (cash flow) actualizate

Analiza fluxurilor de numerar actualizate se poate utiliza atât pentru calcularea valorii prezente, cât şi pentru deducerea unei rate de actualizare din informaţii privind alte tranzacţii. În cadrul acestei analize, fluxurile de numerar viitoare trebuie specificate cifric, din punct de vedere al evoluţiei, eşalonării în timp şi duratei de obţinere.

Fluxurile de numerar analizate pot consta în fluxul de numerar aferent întregii proprietăţi, fluxul de numerar aferent unei categorii de capital (credit sau capital propriu), fluxul de numerar înainte sau după impozitare.

Formula generală de analiză a fluxului de numerar actualizat (CF) este:

CF1 CF2 CF3 CFn

Valoarea actualizată = ------------- + ----------- + -------------- + ...... + ------------ (1 + k)1 (1 + k)2 (1 + k)3 (1 + k)n

138

Valoarea actualizată =

unde:- CFi este fluxul de numerar aferent perioadei/anului (deci va fi

primit în i perioade/ani) - k este rata de actualizare - i este numărul perioadelor/anilor de deţinere.În fluxul de numerar sunt incluse două elemente: fluxul periodic anual

şi valoarea estimată a investiţiei la data vânzării/valoarea terminală.Formula de mai sus este aplicabilă atât pentru estimarea valorii totale a

proprietăţii, cât şi pentru estimarea valorii capitalului propriu sau creditului ipotecar, a dreptului de închiriere sau a oricărui alt interes într-o proprietate.

În cazul în care fluxurile de numerar anuale viitoare sunt diferite între ele şi nu se vor modifica după o scheme care poate fi dedusă, analiza prezentată este cea mai recomandabilă metodă de evaluare bazată pe venit.

Formulele de evaluare pentru fluxuri de numerar anuale constante sau între care se poate stabili o relaţie de evoluţie reprezintă simplificări care sunt aplicabile în situaţii speciale.

7.4.2 Alegerea ratei de actualizareAceastă operaţiune este critică pentru analiza fluxurilor de numerar

anuale disponibile. Alegerea unei rate de actualizare adecvate cu tipul fluxului de numerar presupune faptul că evaluatorul trebuie să verifice şi să interpreteze atitudinile şi aşteptările participanţilor pe piaţă, care includ vânzători, cumpărători, consultanţi, brokeri. Deşi rentabilitatea aşteptaă nu poate fi calculată decât după încheierea tranzacţiei, investitorul poate să-şi stabilească un obiectiv de atins înainte de a deveni proprietar (ca şi cumpărător) sau pe timpul deţinerii calităţii de proprietar (ca vânzător).

Ratele istorice ale rentabilităţii capitalului pot fi obţinute prin analiza tranzacţiilor comparabile, dar ele reflectă trecutul, nu viitorul şi atunci când sunt luate ca bază de fundamentare trebuie ca evaluatorul să manifeste discernământ.

Rezultă deci că alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie să se concentreze pe o perspectivă asupra viitorului, să ţină seama de ceea ce aşteaptă/solicită vânzătorii şi cumpărătorii tipici în următorii ani (deci tranzacţiile cu care se face comparaţia trebuie să fie recente). Verificarea ipotezelor de investiţie se poate face atât în mod direct (prin intervievarea părţilor care au încheiat o tranzacţie comparabilă), cât şi indirect (prin estimarea fluxului de numerar aşteptat şi valorii terminale apreciate a unei proprietăţi comparabile şi deducerea de aici a unei rate de actualizare).

Evaluatorul va restrânge treptat, pe măsură ce aprofundează analiza, domeniul în care se situează rata estimată, prin compararea caracteristicilor fizice, economice şi financiare (referitoare la riscuri) ale proprietăţii comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate.

În unele cazuri, poate fi justificată alegerea unei rate de actualizare superioare sau inferioare domeniului sugerat de comparaţii. Selectarea finală a ratei de catualizare implică raţionamentul evaluatorului asupra condiţiilor

139

curente pe piaţa de capital şi pe cea imobiliară, precum şi asupra acţiunilor, percepţiei şi aşteptării investitorilor care activează pe piaţa imobiliară.

Rata rentabilităţii este o expresie a riscurilor percepute. Etape diferite ale perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc şi deci prin rate diferite de actualizare. Decizia de a utiliza o singură rată de actualizare pentru toate fluxurile de numerar sau de a aplica mai multe rate de actualizare trebuie fundamentată pe comportamentul curent al investitorilor pe piaţă. Uneori este bine ca evaluatorul să apeleze la serviciile firmelor de "evaluare a riscului" pentru a încadra proprietatea evaluată într-o anumită categorie de risc.

7.4.3 Tehnici de estimare a evoluţiei fluxurilor de venit

După specificarea mărimii, eşalonării şi duratei de previzionare a fluxurilor de venit (de obicei VNE), evaluatorul va încerca să schiţeze modul în care veniturile periodice vor evolua în perioada următoare (numită perioada de deţinere a proprietăţii imobiliare). Principalele scheme de evoluţie a venitului generat de o proprietate imobiliară pot fi grupate în categoriile: anuităţi variabile, anuităţi constante, anuităţi progresive sau regresive.

Anuităţi variabile O anuitate variabilă constă într-o serie de fluxuri de venit a căror nivel

variază de la o perioadă la alta. În acest caz metoda DCF constă în calcularea valorii actualizate a fiecărui flux de venit periodic, inclusiv a valorii terminale şi apoi însumarea acestora.

Orice serie de flux de venit poate fi actualizată ca şi cum ar fi o anuitate variabilă, care se caracterizează şi prin faptul că variaţia de la o perioadă la alta a fluxului de venit nu poate fi definită printr-o rată uniformă. Celelalte grupe (anuităţi liniare, progresive) reprezintă cazuri particulare ale anuităţii variabile.

Anuităţi constante/liniareAnuitatea constantă/liniară constă într-un flux periodic de valoare

curentă egală (suma primită în fiecare perioadă este egală), deci practic un flux constant de venit. Fluxurile de venit generate de proprietate sunt egale şi repartizate uniform pe toată perioada de previziune. Există două tipuri de anuităţi constante: ordinare şi plătibile în avans.

Anuităţile ordinare se disting prin faptul că sunt plătite (şi deci încasate) la sfârşitul perioadei de utilizare (de exemplu chiria lunară se achită la sfârşitul lunii sau o chirie anuală este plătibilă la sfârşitul anului). Dintre investiţiile care generează anuităţi ordinare menţionăm: obligaţiunile de stat, cea mai mare parte a obligaţiunilor societare, o mare parte a contractelor de închiriere.

Anuităţile plătibile în avans se disting prin faptul că sunt plătite (şi deci încasate) la începutul perioadei de utilizare (de exemplu chiria lunară se achită la începutul lunii).

Anuităţi progresive sau regresiveO serie de fluxuri periodice, aşteptate a se modifica după o anumită

schemă (o relaţie de evoluţie) reprezintă o anuitate progresivă (dacă relaţia reprezintă o rată de creştere) sau regresivă (dacă relaţia reprezintă o rată de scădere). Acest mod de evoluţie se numeşte şi schimbare sistematică şi poate fi de mai multe tipuri: evoluţie prestabilită prin contract, cu praguri; evoluţie în baza unei relaţii liniare sau a unei curbe exponenţiale.

140

Evoluţia în trepte se întâlneşte de obicei la contractele de închiriere pe termen lung, în care se stipulează mai multe trepte ale chiriei, care vor fi valabile pentru anumite perioade. De exemplu, pentru primii trei ani din contract, chiria lunară este de 500 €, pentru următorii doi ani 700 €, pentru următorii patru ani 1000 €. Fiind o chirie în creştere anuitatea este progresivă.

Evoluţia liniară constă în creşterea sau descreşterea în fiecare an a venitului cu o anumită sumă. De exemplu într-un contract de închiriere se poate stipula o chirie anuală de 100 € pentru primul an şi o creştere cu 7 € în fiecare an. Deci în anul al doilea chiria va fi 107 €, în anul al treilea 114 €, etc.

Evoluţia exponenţială constă în creşterea sau descreşterea periodică a venitului cu o anumită rată constantă. Deoarece rata de creştere se aplică cumulativ (la venitul din anul anterior) rata este compusă, deci pe ansamblu rezultă o evoluţie exponenţială. De exemplu, o proprietate care generează un venit în primul an de 1.000 €, la care se aşteaptă o creştere anuală de 7%, va înregistra în al doilea an un venit de: 1.000 × (1 + 0,07) = 1.070 €, în anul al treilea 1,070 ×(1 + 0,07) = 1.145 € (sau 1000 × (1 + 0,07)2 = 1145)

7.4.4 Preţul de vânzareDupă cum s-a mai menţionat anterior, proprietatea imobiliară generează

în mod curent două categorii de fluxuri de venit: flux de venit periodic (rezultat din exploatare) şi preţul obtenabil prin vânzarea proprietăţii.

De obicei, durata perioadei de deţinere se determină în funcţie de data expirării contractelor de închiriere.

Venitul obtenabil la finele perioadei de deţinere se numeşte preţ net de vânzare, valoare terminală sau valoare de reversiune şi reprezintă recuperarea estimată a capitalului investit, la sfârşitul perioadei de investiţie.

DEFINIREA TERMENILOR CHEIE

Anuitate plătibilă în avans

Este un gen de anuitate ordinară în care plăţile se fac la începutul perioadei.

Capitalizare pe timp nelimitatCapitalizare în care rata de actualizare este egală cu rata totală de capitalizare. Capitalizarea pe timp nelimitat este aplicabilă atunci când o proprietate se aşteaptă să genereze un venitului de natura unei anuităţi ordinare.

Flux de numerarVenitul periodic generat de utilizarea proprietăţii.

Analiza fluxurilor de numerar actualizate (DCF)O tehnică de modelare financiară bazată pe ipotezele explicite referitoare la venitul şi cheltuielile previzionate aferente unei proprietăţi. Astfel de ipoteze se referă la mărimea, calitatea, variabilitatea, momentul şi durata intrărilor şi ieşirilor care sunt actualizate la valoarea prezentă/actualizată. Cu informaţiile şi cu ratele de actualizare adecvate şi care pot fi susţinute, analiza DCF reprezintă una din metodologiile de evaluare acceptate în cadrul abordării prin venit.

141

Actualizarea O procedură folosită pentru a transforma veniturile periodice viitoare în valoare lor actualizată; se bazează pe presupunerea că veniturile viitoare valorează mai puţin decât cele din prezent.

Rata de actualizare pentru capitalul propriu (YE)Rata rentabilităţii capitalului propriu, care se distinge de rata pentru credit (dobânda).

Anuitate crescătoare sau descrescătoare Un flux de venit ce se aşteaptă să se modifice după o schemă sistematică.

Anuitate constantăUn flux de venit în care toate plăţile sunt identice.

Anuitate obişnuităEste un tip de anuitate constantă în care plăţile se fac la sfârşitul perioadei.

Preţ de revânzare/valoare terminală/de reversiuneVenitul pe care investitorul îl obţine la finele perioadei de deţinere a proprietăţii.

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT–FALS – la alegere

1. Datorită inflaţiei, veniturile viitoare valorează mai mult decât beneficiile curente. (F)

2. Formula actualizării nu poate fi folosită la anuităţile crescătoare sau descrescătoare. (F)

3. Pot exista una sau mai multe participaţii într-o singură proprietate şi fiecare poate avea propriile fluxuri de beneficii periodice. (A)

4. Pentru unele investiţii recuperarea întregului capital investit se face prin revânzare. (A)

5. O proprietate ce se aşteaptă să genereze venit şi să fie vândută la preţul de achiziţie, este evaluată prin împărţirea venitului periodic la rata de actualizare. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ- la alegere

1. În analiza fluxului de numerar actualizat, venitul din revânzare este considerat:

a. flux de numerar separatb. beneficiu periodicc. cheltuială de vânzared. procent din venitul anual

2. Dacă valoarea şi venitul unei proprietăţi nu se aşteaptă să se schimbe pe perioada de deţinerie a proprietăţii, rata de capitalizare este:

a. zerob. egală cu rata de actualizarec. mai mică decât rata de actualizared. mai mare decât rata de actualizare

3. În metoda capitalizării beneficiilor, rata de capitalizare pentru o proprietate a cărei valoare creşte este:

a. rata totală de capitalizare minus rata de actualizareb. rata de actualizare minus rata generală de capitalizarec. rata de actualizare plus o reglare a pierderilor aşteptate

142

d. rata de actualizare minus rata anuală sperată de creştere a valorii proprietăţii

4. În evaluarea proprietăţilor generatoare de venit se folosesc toate cele de mai jos, mai puţin

a. factorul de plată periodică (lunară)b. serviciul anual al datoriilorc. creditul nerambursatd. dobânda şi condiţiile împrumutului

Răspunsuri

1 – a , 2 – b, 3 – d, 4 - d

PROBLEME

Problema 1

Se dau următoarele fluxuri de venit şi din revânzarea proprietăţii. Rata de actualizare adecvată este 10%.

Anul Venit1 42.000 €2 37.000 €3 41.000 €4 50.000 €5 48.000 €

preţ net vânzare 500.000 €

a. Calculaţi valoarea actualizată a venitului din cei cinci ani (inclusiv din revânzare)

b. Cât ar deveni valoarea actualizată dacă venitul ar fi fost planificat să fie încasat în avans?

a.

Anul Venitul €Factorul de

actualizare la 10%Valoarea

actualizată €1 42.000 0,909091 38.128E2 37.000 0,826446 30.5793 41.000 0,751315 30.8044 50.000 0,683013 34.1515 48.000 0,620921 29.804Valoarea totală actualizată a fluxului de venit 163.520Valoarea actualizată a sumei nete încasabile din vânzare 500.000 € × 0,620921

310.461

Valoarea totală actualizată 473.981

b Valoarea actualizată cu venitul plătibil în avans ar fi:1,10 (de bază)×163.520 € 179.872Valoarea actualizată a sumei nete încasabile din vânzare 310.461Valoare totală actualizată 490.333

143

Problema 2

Se consideră o proprietate ce se aşteaptă să genereze un venit de 10.000 € pe an, timp de 10 ani.

a. Calculaţi valoarea actualizată a venitului la o rată de actualizare de 10%.

b. Dacă chiria pentru această proprietate ar fi plătibilă în avans, cât ar fi valoarea actualizată a venitului?

Răspunsuri:

a. Factorul de capitalizare @ k = 10% şi n = 10 ani este 6,144567VA = 6,144567 × 10.000 € = 61.446 €

b. 6,144567×1,10 (baza) = 6,759024VA = 6,759024×10.000 € = 67.591 €

Soluţie alternativă: VA = 61.446 ×1,10 (baza) = 67.591€

Problema 3

Un investitor doreşte să preia contractul de închiriere a unei proprietăţi în care amenajările trebuie amortizate până la finalul contractului de închiriere. Trebuie investită suma de 100.000 € pe 10 ani pentru o rată cerută a rentabilităţii de 7%.

a) Arătaţi care este fluxul de venit ce trebuie realizat pentru a recupera investiţia timp de 10 ani cu o rată de actualizare de 7%.

b) Pe baza venitului iniţial, calculaţi rata de capitalizare.c) Ce relaţie există între rata de recuperare şi durata de viaţă rămasă a

contractului de închiriere?

Răspunsuri:

a. Recuperarea anuală ar fi o zecime din 100.000 €, adică 10.000 € . Rentabilitatea capitalului nerecuperat ar fi 7% din 100.000 € în anul 1; 7% din 90.000 € în anul 2; 7% din 80.000 € în anul 3; şi aşa mai departe. Fluxul de venit ar începe de la 17.000 € şi ar descreşte cu 700 € pe fiecare an, până ajunge la 10.700 € în anul 10. Recuperarea are loc la sfârşitul fiecărui an, iar venitul din fiecare an se bazează pe capitalul nerecuperat la începutul anului. Ultimii 10.000 € din recuperare se primesc la sfârşitul anului 10.

Anul Capitalul nerecuperat la

începutul anului €

Beneficiile de 7% din capitalul

nerecuperat €

Recuperarea€

Fluxul total de venit €

1 100.000 7.000 10.000 17.0002 90.000 6.300 10.000 16.3003 80.000 5.600 10.000 15.6004 70.000 4.900 10.000 14.9005 60.000 4.200 10.000 14.2006 50.000 3.500 10.000 13.500

144

7 40.000 2.800 10.000 12.8008 30.000 2.100 10.000 12.1009 20.000 1.400 10.000 11.40010 10.000 700 10.000 10.700

b. Pe baza venitului iniţial, rata de capitalizare este 17.000 €/100.000 € sau 17%.

Soluţie alternativă

Rata de capitalizare poate fi calculată prin adăugarea ratei de recuperare de 10% la rata de actualizare de 7%.Inversa ratei de recuperare (1/10) este durata de viaţă rămasă a contractului de închiriere (10 ani).

145

Cap. 8 ABORDAREA PRIN COST

8.1 Analiza celei mai bune utilizări (CMBU)

Relaţiile dintre comportamentul economic şi evaluare sunt evidente clare pe pieţele imobiliare. Cunoaşterea şi înţelegerea comportamentului pieţei sunt esenţiale pentru conceptul "cea mai bună utilizare". Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piaţă, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea.

Prin urmare, "cea mai bună utilizare" este un concept fundamentat de piaţa imobiliară.

8.1.1 DefiniţieCea mai bună utilizare este definită astfel:

"Cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate".

Pentru a clarifica diferenţa între cea mai bună utilizare a unui teren liber şi a unui teren construit, să luăm exemplul unei case de locuit pentru o familie. Dacă proprietatea este amplasată într-o zonă comercială, CMBU a terenului considerat ca fiind liber ar putea fi obţinută prin utilizare comercială. Totuşi, dacă nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidenţială atunci aceasta va fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare. Dacă valoarea terenului liber e mai mare decât valoarea terenului construit, cea mai bună utilizare este terenul liber.

CMBU a unui anumit lot de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă de către proprietar, promotor imobiliar sau evaluator; cea mai bună utilizare este conturată de forţele competitive pe piaţă, care fundamentează şi valoarea de piaţă.

Când potenţialii cumpărători doresc să achiziţioneze o proprietate pentru folosinţă personală, motivaţia lor principală o reprezintă beneficiile reflectate prin obţinerea satisfacţiei dorite, prestigiu şi intimitate. Cumpărătorii investitori sunt motivaţi de profitul net sau de creşterea valorii proprietăţii şi chiar de unele facilităţi fiscale. Investitorii sunt interesaţi în mod direct de fezabilitatea unui proiect care ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploatării şi o creştere potenţială a valorii.

Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului, care este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia.

În timp ce clădirile se pot schimba, nu acelaşi lucru se poate spune despre caracteristicile esenţiale ale terenului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conducător şi valoarea proprietăţii imobiliare este în funcţie de venitul adus de teren.

Cea mai bună utilizare a terenului considerat a fi liberCea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul

este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză,

146

pot fi identificate utilizări care crează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia de proprietăţi comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului.

Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. De exemplu, o fermă la marginea oraşului poate fi o utilizare interimară dacă oraşul se va dezvolta şi terenul poate fi parcelat în perspectiva construirii de locuinţe. În unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piaţa va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară.

Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii, atunci evaluatorul trebuie să determine tipul şi caracteristicile construcţiei (de exemplu: magazin, hotel, birouri); câte etaje, ce dimensiuni şi utilităţi; care va fi chiria şi nivelul cheltuielilor de exploatare; cât va costa construcţia.

Cea mai bună utilizare a terenului construitCea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce

ar trebui dată unei proprietăţi imobiliare prin construcţiile ce-i aparţin. De exemplu: un hotel vechi de 30 ani, trebuie menţinut aşa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat parţial, sau înlocuit cu un alt tip de construcţie cu un alt grad de utilizare al terenului.

Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietăţi în funcţie de rata de fructificare pe termen lung şi riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului construit.

În analiza celei mai bune utilizări a proprietăţilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie să considere orice modernizare ce este în concordanţă cu preferinţele pieţei. De exemplu, cea mai bună utilizare la o casă de lux trebuie să reflecte toate modernizările ce sunt necesare pentru a obţine o maximă satisfacţie.

8.1.2 Scopul analizei celei mai bune utilizăriEvaluatorul trebuie să facă deosebirea între analiza terenului considerat

ca liber şi analiza terenului construit iar raportul de evaluare trebuie să identifice, să explice şi să justifice cu claritate scopul şi concluziile aferente fiecărei utilizări.

Cea mai bună utilizare a terenului liberCea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să ţină cont

de utilizarea curentă şi de toate utilizările potenţiale.Valoarea terenului este determinată de utilizarea potenţială şi nu de

utilizarea curentă. Aproape orice clădire poate fi demolată (excepţie pot fi cele din patrimoniu) şi aceasta se face când ea nu mai adaugă valoare terenului.

Reglementările referitoare la construcţiile de patrimoniu fac uneori imposibilă demolarea şi prin deci un regim fiscal special poate duce la creşterea valorii lor, păstrând utilizarea curentă ca fiind cea mai bună utilizare.

Există două moduri pentru a identifica cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, şi anume:

- estimarea valorii separate a terenului;- identificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri libere

Cea mai bună utilizare a terenului construit Aici există două motive:

147

- identificarea utilizării proprietăţii care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente în hotel);

- identificarea proprietăţilor comparabile (de exemplu, ar fi incorect să foloseşti o proprietate comparabilă ce are cea mai bună utilizare ca birouri, în evaluarea unei proprietăţi care are cea mai bună utilizare ca hotel)

8.1.3 Criteriile analizei celei mai bune utilizăriCea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să

îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie permisă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar şi maximum productivă. Posibilitatea fizică şi legalitatea trebuie considerate mai întâi.

Utilizare permisă legalÎn toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt

permise de legislaţia existentă. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului.

Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii, din cauza unor clauze în contractul de închiriere.

Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului pot avea influenţe asupra fezabilităţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

Utilizare posibilă fizicDimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi

accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.)

Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietăţii, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, etc.

Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

Utilizare fezabilă financiarUtilizările care au îndeplinit cele două criterii anterioare (utilizări

permise legal şi posibile fizic), sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar genera un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

148

Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va previziona veniturile generate de proprietate, din care se vor scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata internă de rentabilitate (RIR) a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu rata rentabilităţii aşteptată de investitori pe piaţă (numită rata de actualizare), atunci acea utilizare este fezabilă financiar.

Utilizare din care rezultă valoarea cea mai mare a terenuluiDintre utilizările fezabile financiar, CMBU este acea utilizare care

conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordamţă cu rata rentabilităţii de piaţă pentru acea utilizare.

Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual alocat terenului.

Venitul alocat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a alocării pentru recuperarea capitalului investit în construcţiil, determinate pebaza informaţiilor de pe piaţa imobiliară.

CMBUa terenului este de obicei o utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor.

8.1.4. Situaţii specialeIpotezele analizei cele mai bune utilizări sunt fundamentale pentru toate

studiile referitoare la utilizările proprietăţilor imobiliare. În identificarea celor mai bune utilizări, sunt totuşi necesare consideraţii speciale în cazurile utilizărilor singulare, interimare, neconforme legal, utilizări ce nu sunt cele mai bune, utilizări multiple, cu destinaţie specială, speculative şi teren liber în exces.

Utilizări singulareCele mai bune utilizări sunt, în general, conforme sau similare cu

utilizările din vecinătatea înconjurătoare. De exemplu, o casă de locuit nu este adecvată în apropierea unei mari fabrici.

Totuşi, cea mai bună utilizare poate fi neobişnuită sau chiar unică. De exemplu, o clădire mare de birouri este cerută de piaţă, dar este suficientă una singură pentru localitatea respectivă.

Utilizările interimare/temporareÎn multe cazuri, cea mai bună utilizare poate să se schimbe în viitorul

previzibil. În asemenea situaţii, dezvoltarea imediată a proprietăţii sau conversia ei pentru o cea mai bună utilizare în viitor este, de obicei, nefezabilă financiar în prezent.

Deci, utilizarea interimară este cea mai bună utilizare dar care s-ar putea schimba în timp relativ scurt. Ferme, parcaje, clădiri vechi sau construcţii provizorii reprezintă utilizări interimare.

Multe din construcţiile demodate nu îndeplinesc criteriile celei mai bune utilizări, dar ele totuşi generează valoare peste valoarea terenului

149

considerat ca fiind liber. De fapt, piaţa recunoaşte că, în timpul tranziţiei către o nouă utilizare, vechile construcţii pot face o proprietate mai valoroasă decât terenul liber.

Când se face comparaţia cu alte proprietăţi trebuie luate în considerare diferenţele între utilizările interimare, chiar dacă cele mai bune utilizări în viitor vor fi identice.

Dacă pentru două utilizări curente, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat în considerare şi trebuie făcută o corecţie.

Utilizări neconforme legalO utilizare neconformă legal este o utilizare care a fost stabilită şi

menţinută legal, dar nu mai este conformă cu noile reglementări legale ale zonei în care este amplasată. De obicei, aceste noi reglementări permit existenţa în continuare a vechilor utilizări, dar interzic extinderea sau modificările importante care să continue utilizarea neconformă. Când o utilizare neconformă încetează, de obicei ea nu mai poate fi reluată.

Uneori, o utilizare neconformă legal poate genera un venit mai mare şi deci va avea o valoare mai mare decât o utilizare conformă. Deci pentru a estima valoarea unei proprietăţi cu utilizare neconformă legal, prin comparaţie cu proprietăţi competitive similare, trebuie să se efectueze acele corecţii care reflectă utilizarea mai intensă dar neconformă legal. De obicei, orice surplus are rezultă dintr-o utilizare neconformă legal este legat direct de construcţia existentă şi deci venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de viaţă economică rămasă a construcţiei.

Utilizări care nu sunt cele mai buneMulte construcţii existente nu reprezintă CMBU a proprietăţii

imobiliare cu toate că, în general, cea mai bună utilizare este în aceeaşi categorie cu utilizarea existentă (locuinţă, bloc de apartamente, clădire administrativă). Prin urmare, în aceste cazuri nu apare o depreciere din cauza condiţiilor externe.

În unele cazuri, categoria proprietăţii existente este diferită de cea a celei mai bune utilizări şi deci apare o depreciere din cauza condiţiilor externe. Pentru a înţelege importanţa coerenţei, în evaluarea terenului şi a construcţiilor, să examinăm un caz.

Un bloc de locuinţe este amplasat într-o zonă industrială, care reprezintă cea mai bună utilizare a terenului. Terenul considerat liber are o valoare de 100 mii €, care este mult mai mare decât dacă ar fi utilizat pentru locuinţe. Blocul de locuinţe existent are o valoare de 300 mii €, valoare ce reflectă o diminuare din cauza amplasării într-o zonă industrială (zgomot, poluare, etc.). Aceeaşi construcţie ar avea valoarea de 500 mii € dacă ar fi fost amplasată într-un cartier de locuinţe.

Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea clădirii la 300 mii € şi a terenului la 100 mii €, adică un total de 400 mii €. Nu este corect să se considere valoarea construcţiei de 500 mii € şi a terenului de 40 mii € (utilizare pentru locuinţe într-o zonă industrială), deci în total 540 mii €.

Utilizări multipleDeseori CMBU a unui lot de teren implică mai multe tipuri de utilizări.

De exemplu, pe un teren s-ar putea construi în faţă (la stradă), un complex

150

comercial cu case în spate sau blocuri în jurul unui teren de golf şi case pe terenul rămas. Dacă terenul se află într-o zona industrială, atunci în faţă se vor amplasa magazine şi în spate depozite şi/sau mici ateliere/fabrici.

Evaluatorul va estima contribuţia la valoare a fiecărei utilizări, dar trebuie să se asigure că suma valorilor utilizărilor separate nu depăşeşte valoarea totală a proprietăţii.

Utilizări specialeDeoarece proprietăţile cu destinaţie specială sunt adecvate numai pentru

o singură utilizare sau pentru un număr foarte limitat de utilizări, evaluatorul va întâmpina dificultăţi în specificarea cele mai bune utilizări. De fapt, cea mai bună utilizare este continuarea utilizării actuale, dacă aceasta se dovedeşte a fi viabilă.

Dacă utilizarea curentă este depreciată fizic sau funcţional şi alte utilizări alternative nu sunt fezabile financiar, atunci cea mai bună utilizare este demolarea şi casarea construcţiei.

Uneori, aceste proprietăţi se analizează pe baza a două utilizări:- continuarea utilizării speciale existente; şi- conversia la o utilizare alternativă.

Utilizări speculativeTerenul păstrat pentru vânzare ulterioară poate fi considerat ca o

investiţie speculativă. Cumpărătorul sau proprietarul poate crede că valoarea terenului va creşte, dar există un risc considerabil că nu va apărea creşterea aşteptată cât timp speculatorul deţine terenul. Cu toate acestea, valoarea curentă a terenului este o funcţie de cea mai bună utilizare a acestuia în viitor şi deci evaluatorul trebuie să ia în discuţie CMBU potenţială în viitor.

Teren excedentarUnele loturi de teren sunt prea mari pentru cea mai bună utilizare a lor.

Unele proprietăţi construite au terenuri excedentare care nu sunt necesare construcţiilor existente. În unele cazuri, cea mai bună utilizare a terenului excedentar este să rămână liber. În alte situaţii, poate fi o extindere în viitor a construcţiilor existente sau dezvoltări viitoare sub formă de entităţi separate. Terenul pentru parcare şi terenul de joacă nu este teren excedentar.

Aplicaţii

Cea mai bună utilizare terenului considerat a fi liber

Cazul 1Considerăm un amplasament pentru construcţii vile. Promotorul

imobiliar are de ales între două alternativ, ambele compatibile cu construcţiile din zonă. Utilizarea A înseamnă construirea unei case mari cu o valoare de piaţă de 90.000 €, inclusiv terenul. Utilizarea B înseamnă construirea unei case mai mici cu valoarea de piaţă de 75.000 €. Terenuri comparabile au fost vândute cu 16.000 €.

Astfel:

151

€Utilizare A Utilizare B

Valoarea de piaţă Cost de construcţie Profit promotor imobiliar

90.000- 60.000

- 11.000

75.000- 56.000- 9.000

Valoarea reziduală teren 19.000 10.000

Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai bună şi se acoperă valoarea terenului.

Cazul 2Considerăm un teren 30 m × 40 m, poziţionat într-o zonă comercială, cu

o valoare de piaţă, estimată prin metoda de comparaţiei vânzărilor, la suma de 150.000 €.

Studiile arată că ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ (birouri). Astfel:

€Centru comercial Centru

administrativVenit net potenţial/anRata de capitalizareValoarea capitalizatăCostul construcţiei

77.00011%

700.000- 475.000

85.00010%

850.000- 650.000

Valoarea reziduală teren 225.000 200.000

Prin urmare, cea mai bună utilizare este centrul comercial.

Cazul 3Se consideră un teren 30 m × 60 m, situat într-o zonă pentru blocuri de

locuinţe, birouri şi magazine. Piaţa cere o rată de capitalizare pentru construcţie de 12% şi de 10% pentru teren.

€ Locuinţe Birouri Magazine

Cost de construcţieVenit net Venit net alocat construcţiei (la 12%)

200.00040.000

- 24.000

220.00049.400

-26.400

180.00040.600

- 21.600Venit net rezidual terenValoare reziduală teren (capitalizată la 10%)

16.000160.000

23.000230.000

19.000190.000

Cea mai bună utilizare este de birouri. Tehnica valorii reziduale a terenului se foloseşte pentru a estima cea mai bună utilizare şi rareori pentru a evalua terenul.

Cea mai bună utilizare a terenului construit

Cazul 4Un depozit poate fi închiriat pentru o sumă netă de 90.000 €/an. Totuşi,

proprietarul se gândeşte să transforme o parte din spaţiu în birouri şi să

152

majoreze chiria. Costul conversiei se estimează la 150.000 € şi va duce la o creştere a valorii proprietăţii, care acum este 720.000 €. Evaluatorul apreciază că se poate obţine o chirie de 102.000 €/an, în cazul existenţei birourilor. Rata de capitalizare adecvată este 12,5%.

Astfel:€

Depozit Depozit + birouri Venit net/an Rata de capitalizare Valoarea prin capitalizare@12,5% Cost conversie

90.00012,5%

720.0000

102.00012,5%

816.000 - 150.000

Valoarea proprietăţii 720.000 666.000Cea mai buna utilizare este cea de depozit.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Teren excedentarReferitor la un amplasament construit, este terenul care nu este folosit pentru deservirea construcţiilor existente. referitor la un teren liber, terenul caree nu este folosit la cea mai bună utilizare. Un astfel de teren poate avea propria sa cea mai bună utilizare sau poate permite extinderi viitoare ale construcţiilor existente sau proiectate.

FezabilitateUn indicator că proiectul are o şansă rezonabilă în realizarea obiectivelor.

Cea mai bună utilizareCea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate".

Cea mai bună utilizare a terenului liberUtilizarea unei proprietăţi în baza ipotezei că parcela de teren este liberă sau poate fi făcută liberă prin demolarea oricăror construcţii şi amenajări.

Cea mai bună utilizare a proprietăţii construiteUtilizarea ce ar trebui făcută dintr-o proprietate care există.

Utilizare interimară/temporatăUtilizare temporară la care este supusă o proprietate construită până când este pregătită pentru următoarea utilizare importantă.

Utilizări neconforme legalO utilizare care a fost stabilită şi menţinută legal, dar care nu mai este în conformă cu reglementările din zona în care se află.

Teren speculativTeren ce este păstrat în principal pentru o vânzare viitoare.

ÎNTREBĂRI ADEVARAT SAU FALS – la alegere

153

1. Prin analiza celei mai bune utilizări a unui teren liber, un evaluator pune întrebarea dacă o construcţie existentă ar trebui să rămână în folosinţă sau să fie înlocuită cu una nouă. (F)

2. Cea mai bună utilizare reprezintă premisa pe care se bazează valoarea de piaţă. (A)

3. O concluzie despre cea mai bună utilizare a unei parcele de teren ar trebui să fie atât de specifică pe cât sugerează piaţa. (A)

4. Când un amplasament nu este liber, un evaluator determină numai cea mai bună utilizare a terenului construit. (F)

5. Valoarea terenului depinde de utilizările la care terenul poate fi supus. (A)

6. Valoarea terenului nu este penalizată atât timp cât clădirile existente au o valoare economică. (A)

7. Analiza celei mai bune utilizări a terenului liber este în primul rând solicitată pentru evaluarea terenului. (A)

8. Cele patru criterii pentru analiza celei mai bune utilizări în general nu sunt considerate într-o anumită ordine. (F)

9. În analiza celei mai bune utilizări, piaţa limitează de obicei numărul de alternative la câteva alegeri logice. (A)

10. Utilizările alternative trebuie să îndeplinească testele de admisibilitate legală, posibilitate fizică, fezabilitate financiară şi de valoare maximă. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ – la alegere

1. Când cea mai bună utilizare a unei proprietăţi este pe cale de a se schimba, utilizarea existentă se numeşte utilizare

a. de scurtă duratăb. interimarăc. în aşteptared. temporară

2. Pentru a testa criteriul de fezabilitate financiară pentru fiecare utilizare evaluatorul estimează.

a. nivelul de riscb. cheltuielile de exploatarec. venitul net din exploatare d. venitul brut

3. Cea mai bună utilizare a terenului liber ajută la formarea unei baze pentru

a. analiza capital propriu – credit ipotecarb. o ajustare a drepturilor de proprietatec. o estimare a cheltuielilor de exploatared. aplicarea metodei costului

4. Conceptul de cea mai bună utilizare a terenului liber se bazează pe presupunerea că

a. orice clădire existentă poate fi demolatăb. un amplasament nu poate fi substituit cu un altulc. caracteristicile de bază ale amplasamentului pot fi schimbated. terenul liber produce venitul maxim

154

5. Terenul care este păstrat în principal pentru o viitoare vânzare poate fi privit ca teren

a. excedentarb. speculativc. cu utilizare multiplăd. cu scop special

Răspunsuri:1- b, 2 - c, 3 - d, 4 - a, 5 - b

SUBIECTE DE DISCUŢIE – la alegere1. Dacă cea mai bună utilizare a unui amplasament construit este diferită

de utilizarea existentă, cât timp va mai continua utilizarea existentă?Utilizarea existentă va continua până când valoarea terenului în cea mai bună utilizare a amplasamentului depăşeşte valoarea întregii proprietăţi în utilizarea existentă plus costul de demolare a construcţiilor.

2. Ce întrebare trebuie pusă în analiza celei mai bune utilizări a unui teren liber?Evaluatorul întreabă: daca terenul este (sau a fost) liber, ce utilizare ar trebui dată? Adică, ce fel de clădire ar trebui construită pe teren şi când?

3. Care este scopul analizei celei mai bune utilizări a unui teren liber şi a unei proprietăţi construite?a. Scopul analizei celei mai bune utilizări a unui teren liber este acela

de a identifica utilizarea ce determina ca terenul să aibă cea mai mare valoare. Există două motive pentru această determinare. Anumite tehnici de evaluare necesită estimarea separată a valorii terenului, iar analiza ajută la identificarea proprietăţilor de comparaţie.

b. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi construite este analizată pentru a identifica utilizarea proprietăţii care este aşteptată să producă cea mai mare rentabilitate a capitalului investit pentru demolarea construcţiilor existente şi pentru construcţia celor noi sau pentru transformare, renovare, sau modernizare. Analiza ajută şi pentru identificarea proprietăţilor comparabile.

4. Care sunt criteriile pentru testarea celei mai bune utilizări?Pentru a fi cea mai bună, o utilizare trebuie să fie admisibilă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar, şi să genereze valoarea cea mai mare a terenului

5. Identificaţi câteva caracteristici fizice ce pot influenţă utilizările pe care terenul le-ar putea avea.Dimensiunile, forma, suprafaţa, faţada, adâncimea, şi topografia amplasamentului; condiţiile subsolului; şi disponibilitatea utilităţilor publice pot influenţa utilizările pe care terenul le-ar putea avea.

6. Ce restricţii determină ca o utilizare să fie nepermisă legal?Restricţii private sau contractuale cum ar fi actele şi închirierile pe termen lung, şi restricţiile publice cum ar fi normativele de construcţii, reglementări privind monumentele istorice sau pentru mediul înconjurător pot interzice legal o anumită utilizare.

155

7. Cum analizează un evaluator fezabilitatea financiară a celor mai bune utilizări alternative?Pentru a analiza fezabilitatea financiară a celor mai importante utilizări alternative, un evaluator estimează venitul brut viitor ce poate fi aşteptat de la fiecare potenţială utilizare. Cheltuielile de exploatare şi alte costuri sunt scăzute din fiecare venit brut potenţial pentru a obţine un venit net probabil din fiecare utilizare. Atunci rentabilitatea capitalului investit poate fi calculată pentru fiecare utilizare.

8. Ce este o utilizare interimară/temporară? Când există o astfel de utilizare?a. O utilizare interimară este o utilizare temporară la care este supusă

o proprietate construită până când este pregătită pentru următoarea cea mai bună utilizare.

b. O utilizare interimară există când se aşteaptă ca utilizarea cea mai bună să se schimbe în viitorul apropiat.

PROBLEME

Problema 1Pentru un amplasament există trei utilizări alternative: o utilizare de birouri, o policlinică şi un magazin. Există următoarele informaţii:

RB = 0,11 - rata de capitalizare pentru clădiriRL = 0,08 - rata de capitalizare pentru teren

Costurile de construcţie sunt următoarele:

Birouri 900.000 €Policlinică 1.000.000 €Magazin 800.000 €

Veniturile nete din exploatare ce vor rezulta din aceste utilizări sunt:Birouri 112.600 €Policlinică 122.800 €Magazin 102.400 €

Având aceste alternative, determinaţi cea mai bună utilizare a terenului liber.Soluţie

Birouri € Policlinica € Magazin €

Costul construcţiei 900.000 1.000.000 800.000

Venit net de exploatare

112.600 122.800 102.400

VNE alocat constructiei @ 0,11

- 99.000 - 110.000 - 88.000

VNE alocat terenului 13.600 12.800 14.400

Valoarea terenului @ 0,08

170.000 160.000 180.000

Cea mai buna utilizare pentru terenul liber este utilizarea pentru magazin.

156

Problema 2 (pentru acasă)O construcţie existentă poate fi folosită pentru un magazin sau pentru spaţii de birouri. Pentru nici una din utilizări nu sunt aşteptate cheltuieli de capital.

Sunt disponibile următoarele informaţii:Venitul brut efectiv

Magazin 19.875 €Birouri 17.625 €

CheltuieliMagazin 5.000 €Birouri 2.000 €

Pentru ambele utilizări este adecvată o rată de capitalizare de 12%. Determinaţi cea mai bună utilizare pentru această proprietate construită, presupunând că nu sunt necesare cheltuieli de capital.

Soluţie

Comercial BirouriVenit brut efectiv 19.875 € 17.625 €Cheltuieli -5.000 -2.000Venit de exploatare net 14.875 € 15.625

Capitalizat @ RO de 12% 123.958 € 130.208 €Cea mai bună utilizare indicată pentru această proprietate construita esteutilizarea ca spaţii de birouri.

8.2 Evaluarea terenului

Oferta de teren este relativ stabilă cu toate că pot apărea uşoare modificări ale ofertei şi calităţii terenului (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii agricole necorespunzătoare, deşertificare, cutremure şi alunecări de teren).

Terenul are valoare pentru că el are utilitate ca amplasament pentru construcţii, pentru recreere, cultivare agricolă sau ca suport al căilor de comunicaţii.

8.2.1 Concepte şi principii de evaluare

Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principiile evaluării care influenţează valoarea terenului. Astfel, dacă cumpărătorii anticipează că, într-o anumită zonă, va exista o cerere de spaţii de birouri în următorii 5 ani, ei ar putea fi motivaţi să cumpere terenuri pentru construcţie.

Preţul terenului reflectă relaţia dintre cerere şi ofertă care oscilează în jurul echilibrului, deşi pe termen scurt acest principiu ar putea să nu se aplice în totalitate. Astfel, dacă un anumit tip de proprietate imobiliară este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă, presiunea concurenţei extrem de puternice poate duce la creşterea valorii dincolo de nivelul dat de rentabilitate a proprietăţii. În

157

orice caz, valoarea de piaţă este dată de preţul cel mai probabil pe care îl poate susţine piaţa şi deci se va restabili echilibrul între chirie, preţ şi valoarea terenului.

Valoarea terenului este influenţată de jocul între cerere.Principiul substituţiei, conform căruia că un cumpărător nu va plăti un

preţ mai mare faţă de preţul unui alt teren similar, indică faptul că pentru amplasamentele similare, care au cele mai mici preţuri, va exista cea mai mare cerere.

Principiul echilibrului face legătura între elementele unui complex economic în care terenul are un rol esenţial.

8.2.2 Caracteristicile fizice ale amplasamentului

Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi amenajările şi construcţiile influenţează utilizarea terenului şi implicit valoarea sa.

Elementele fizice, pe care le va lua în considerare evaluatorul, sunt: dimensiunea, forma, dimensiunea la faţadă, topografia, localizarea, orientarea faţă de vânt, soare sau peisaj. Caracteristicile topografice sunt perimetrul, planeitatea şi drenajul.

Existenţa unor utilităţi, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze, telefon, influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren.

Un lot de teren devine amplasament când este amenajat şi pregătit de utilizare pentru un anumit scop. Amenajările din interiorul lotului de teren pot fi: nivelare, pavare, racordarea la apă, gaze, electricitate şi telefon. Amenajările din exteriorul lotului de teren pot fi: străzile, rampele, trotuarele, canalizarea şi reţelele de utilităţi ce pot fi conectate.

Valoarea terenului se va determina numai pe principiul celei mai bune utilizări.

Se spune că terenul are valoare, iar construcţiile contribuie la valoarea proprietăţii şi această contribuţie se estimează scăzând valoarea terenului din valoarea totală a proprietăţii imobiliare. În cazul în care construcţiile nu adaugă valoare la valoarea terenului se impune demolarea lor.

În anumite cazuri, evaluarea unei proprietăţi imobiliare poate cere ca amplasamentul să nu fie considerat la cea mai bună utilizare a lui. Este vorba de cazul determinării valorii de utilizare existentă.

8.2.3 Măsurarea terenurilor

Standardele şi codurile de măsurare a clădirilor şi terenurilor sunt dezvoltate în cadru naţional sau internaţional pentru a ghida şi sprijini profesioniştii care desfăşoară activităţi ce implică astfel de măsurători (ingineri constructori, arhitecţi, evaluatori, experţi tehnici, specialişti în design de interior, proiectanţi, manageri, agenţi imobiliari).

O importanţă deosebită rezidă în structura standardului/codului, care trebuie să fie bine organizată, astfel încât să-i faciliteze utilizatorului parcurgerea, orientarea şi înţelegerea conţinutului.

Codul RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors – Marea Britanie ) Code of Measuring Practice: A Guide for Surveyors and Valuers – pune la dispoziţia utilizatorilor o serie de definiţii clare, diagrame, modalităţi de calcul a dimensiunilor clădirilor şi terenurilor,

158

precum şi indicaţii pentru cazurile practice în care pot fi folosite aceste definiţii.

Standarde STAS (Standarde de Stat - Romania) STAS 4908/1985 Clădiri civile, industriale şi agrozootehnice - Arii şi volume convenţionale - este standardul românesc în vigoare utilizat pentru determinarea ariilor şi volumelor pentru clădirile civile, industriale şi agrozootehnice. Sunt definiţi termenii şi sunt prezentate indicaţii şi formule pentru determinarea diferitelor tipuri de arii şi volume: arii definite de elementele de construcţii (aria construitş, aria nivelului, aria perţtilor, aria utilă, aria desfăşurată etc.), volume definite de elemente de construcţii (volumul nivelului, volumul total), arii definite de funcţiuni de clădiri industriale şi civile.

Standardul BOMA (Building Owners and Managers Association - SUA) Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings ANSI/BOMA Z65.1/1996 - a apărut pentru prima dată în anul 1915 în Statele Unite ale Americii, fiind acceptat ca şi standard naţional pentru măsurarea suprafeţelor/spaţiilor în clădiri de birouri (atât clădiri existente cât şi pentru cele noi). A fost revizuit de mai multe ori pentru a se ralia noilor cerinţe arhitecturale şi tehnice din industria construcţiilor, cerinţelor economice şi legislative.

Măsurarea suprafeţelor

Suprafaţa incintei, ST sau SI (STAS) – suprafaţa totală delimitată a teritoriului (incintei)/ terenului

Suprafaţa construită, SC (STAS) – suma suprafeţelor ocupate definitiv cu clădiri, construcţii ingineresti şi speciale, utilaje şi construcţii tehnologice de depozitare, de instalaţii şi de transport realizate suprateran, cu unul sau mai multe niveluri, închise total sau parţial, sau complet deschise;

Suprafaţa aferentă reţelelor, Sr (STAS) – suma suprafeţelor ocupate de reţelele exterioare având funcţiuni tehnologice şi de instalatii amplasate subteran (liber sau în canale), suprateran (pe suporti), sau aerian (pe estacade), ca de exemplu:

- conducte de apă industrială, menajeră (potabilă), de incendiu, caldă sau rece, tratată sau netratată;

- conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale);- conducte pentru diverşi agenţi termici (apa, abur), agenţi

tehnologici sau de încălzire a construcţiilor;- conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor;- conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente;- cabluri şi conducte electrice etc.

Suprafaţa căilor de transport, St (STAS) – suma suprafeţelor căilor de transport:

- drumuri, cai ferate, pietonale (supraterane si subterane), inclusiv lucrarile ingineresti specifice aferente acestora (lucrari de arta, taluzuri, ramblee, deblee, diguri, indiguiri, tunele, peroane etc.);

159

- amenajari functionale specifice (traversari, parcari, transbordari, acces la rampe, spatii de manevra), conducte ce deservesc rampele de descarcare-incarcare de vagoane cisterna la liniile de garaj etc.

Suprafaţa liberă, Sl (STAS) – suma suprafeţelor de teren, altele decât cele menţionate mai sus sau determinate de distanţele obligatorii între construcţii, reţele şi instalaţii, stabilite conform reglementărilor legale în vigoare.

Suprafaţa ocupată, So (STAS) – suma suprafeţelor construite, aferente reţelelor şi aferente căilor de transport.

Indiciatori calitativi şi cantitativi

Procentajul de ocupare a terenului, POT (STAS) - exprimă raportul dintre suma suprafeţei construite (Sc), reţelelor (Sr), căilor de transport (St) şi suprafaţa incintei (ST):

Coeficientul de utilizare a terenului, CUT (STAS) – exprimă raportul dintre suma suprafeţelor desfăşurate ale tuturor clădirilor (Ad) şi suprafaţa incintei (ST):

Nivelurile POT si CUT reprezintă indicatori cantitativi şi calitativi de ocupare şi, respectiv, de utilizare a terenului.

8.2.4 Tehnicile de evaluare a terenului

Pentru evaluarea terenului există şase tehnici recunoscute de evaluare, conform Standardelor Internaţionale de Evaluare (GN1, paragraful 5.25), respectiv : comparaţia vânzărilor, parcelarea şi dezvoltarea, repartizarea (alocarea), extracţia, tehnica reziduală a terenului şi capitalizarea rentei funciare (chiriei). Repartizarea şi extracţia combină metoda costului cu metoda comparaţiei vânzărilor; tehnica reziduală a terenului combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea şi dezvoltarea combină cele trei metode.

Metoda comparaţiei vânzărilor

Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră ca fiind liber pentru scopul evaluării. Această metodă este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile.

Metoda/tehnica comparaţiei vânzărilor implică o comparaţie directă a terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzacţionate recent pe piaţă şi

160

pentru care există informaţii disponibile. Deşi vânzările sunt cele mai importante, analiza cotaţiilor şi ofertelor de preţ pentru loturi similare, care concurează cu terenul evaluat, poate aduce o contribuţie la o mai bună înţelegere a pieţei.

Elementele de comparaţie sunt: drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile de piaţă (data vânzării), localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile disponibile, zonarea şi cea mai bună utilizare. Elementele de comparaţie cele mai variabile, de la caz la caz, sunt caracteristicile fizice, adică suprafaţa şi forma, deschiderea la faţadă, topografia, localizarea şi priveliştea. Este necesar să se coreleze rezultatele a două sau mai multe comparaţii.

Dacă preţurile s-au modificat rapid în ultimii ani, loturile comparabile selectate trebuie să fie cele care au fost tranzacţionate cât mai aproape de data evaluării. Uneori evaluatorul trebuie să aleagă între tranzacţii cu proprietăţi din apropiere, dar care au avut loc cu mai mulţi ani înainte de data evaluării şi între tranzacţii recente dar pentru loturi localizate la distanţă; de preferat este să se bazeze pe tranzacţiile recente.

În general, suprafaţa este un element de comparaţie mai puţin important decât data evaluării şi localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optimă, însă dacă suprafaţa e mai mare, valoarea terenului existent în plus are tendinţa să se reducă foarte puternic. De aceea, este bine să se caute proprietăţi comparabile, dar cu suprafaţă apropiate.

Zonarea este deseori criteriul de bază pentru selectarea comparabilelor, pentru că amplasamentele din aceeaşi zonă sunt cele mari comparabile. Ca regulă generală, cu cât există mai multe sau mai mari deosebiri între proprietatea evaluată şi cele comparabile, cu atât e mai mare riscul de a ajunge la valori eronate.

Evaluatorul va putea lua în considerare şi preţurile de ofertă (nenegociate), deşi acestea sunt mai puţin credibile (preţurile din ofertele de vânzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumpărare sunt mai mici decât preţurile negociate).

Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii: vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.

În general, pentru fiecare element de comparaţie sunt necesare corecţii ale preţurilor de tranzacţiie ale comparabilelor. Mărimea corecţiilor depinde de datele disponibile şi pot fi exprimate în mod absolut (valoric) sau relativ (procente).

Corecţiile pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile pieţei şi condiţiile de vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizare şi la caracteristicile fizice. În raportul de evaluare trebuie prezentate toate corecţiile, într-o formă logică şi uşor de înţeles.

În localităţile urbane dens dezvoltate există foarte rar amplasamente libere şi deci valoarea lor nu poate fi estimată prin comparaţia vânzărilor. La fel şi loturile libere din localităţile rurale izolate se tranzacţionează foarte rar şi datele de comparaţie pot fi nesigure. În aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin tehnica repartizării (alocării) sau prin tehnica extracţiei.

Tehnica parcelării şi dezvoltării

Această tehnică de evaluare presupune proiectarea unei parcelări a unui teren într-o serie de loturi, calcularea veniturilor şi cheltuielilor asociate

161

parcelării şi construirii pe aceste parcele şi prin actualizarea venitului net rezultat se obţine valoarea terenului. Această tehnică poate fi susţinută în unele situaţii, dar presupune un număr prea mare de ipoteze care pot face dificilă asocierea lor cu definiţia valorii de piaţă.

Această tehnică/metodă de evaluare se utilizează pentru evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare şi dacă există date de comparaţie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilităţile disponibile, condiţiile comunale, accesul şi alte elemente există într-o combinaţie favorabilă.

Evaluatorul începe să analizeze o parcelare prin determinarea numărului şi dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal şi economic. Loturile propuse trebuie să fie în conformitate cu cerinţele legale şi să îndeplinească cerinţele pieţei locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate privind dezvoltarea proprietăţii imobiliare, deşi uneori evaluatorul poate găsi prin analogie care este parcelarea adecvată.

Se face apoi o analiză comparativă cu loturile deja construite şi, după corecţiile necesare, evaluatorul va estima care este preţul de vânzare cel mai probabil, durata de construire probabilă şi rata de absorbţie de către piaţă a parcelelor construite.

Se vor scădea toate costurile directe şi indirecte aferente dezvoltării imobiliare şi marketingului şi vânzării proprietăţilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde şi cheltuielile de eliberare, nivelare şi finisare a terenului, de construire a străzilor, drumurilor şi trotuarelor şi de asigurare a utilităţilor. Vor fi luate în considerare taxele, primele de asigurare, regiile, onorariile, comisioanele şi cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentând rentabilitaea capitalului investit pe perioada de dezvoltare şi profitul promotorului. Se obţin astfel, fluxurile de venituri generate de vânzarea proprietăţilor construite pe loturi şi cele aferente numai terenului.

Aceste fluxuri de venit se vor actualiza cu o rată de actualizare, obtenabilă pe piaţă, ce ţine cont de riscul aferent dezvoltării de proprietăţi imobiliare. Perioada de actualizare este formată din durata de construire şi durata de vânzare a proprietăţilor rezultate din parcelare.

Metoda parcelării şi dezvoltării se utilizează şi în studiile de fezabilitate şi în evaluările unde există puţine tranzacţii comparabile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbţie, a costurilor indirecte şi pentru servicii.

Tehnica repartizării (alocării)Repartizarea (alocarea) este o tehnică indirectă de comparaţie, care

utilizează o proporţie/rată între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii construite, sau alte relaţii între componentele proprietăţii. Rezultatul constă într-o rată/proporţie de repartizare a preţului de piaţă total între teren şi amenajările terenului, pe de o parte şi construcţii pe de altă parte, pentru scopuri comparative.

Tehnica alocării sau altfel cunoscută ca metoda proporţiei, este bazată pe principiul echilibrului şi pe conceptul contribuţiei, care spune că există un raport tipic între valoara terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăţi, în anumite localizări. Acest raport este în general,

162

mai sigur când construcţiile sunt relativ noi. La construcţiile mai vechi raportul valoare teren/valoare proprietate este mai mare.

Metoda alocării nu dă o valoare cu credibilitate ridicată a proprietăţii, dar poate fi folosită când numărul de tranzacţii cu terenuri libere comparabile este insuficient pentru aplicarea credibilă a metodei comparaţiilor vânzărilor.

Tehnica extracţieiExtracţia este o altă tehnică de comparaţie indirectă. Prin această

metodă., valoarea terenului se determină prin diferenţa dintre preţul de vânzare total al proprietăţilor comparabile şi valoarea amenajărilor terenului şi construcţiilor, estimate prin prin costul de înlocuire net.

Această tehnică se foloseşte frecvent pentru evaluarea terenului din mediul rural, deoarece contribuţia clădirilor în valoarea totală în general este redusă şi uşor de identificat.

Valoarea terenului, determinată prin tehnica extracţiei poate fi utilizată pentru comparaţie cu preţurile din tranzacţiile terenurilor libere şi este utilă mai degrabă pentru a estima nişte parametri normalizaţi, decât valori absolute.

Tehnica reziduală a terenului

Metoda poate fi utilizată în cazurile în care nu nu există date disponibile referitoare la loturi similare de teren liber. Această tehnică se bazează pe principiul echilibrului şi al contribuţiei care se referă la echilibrul factorilor de producţie, adică teren, muncă, coordonare şi capital.

Metoda se utilizează când:- valoarea clădirilor e cunoscută sau poate fi estimată cu o precizie

bună;- venitul anual net stabilizat, generat de proprietate este cunoscut

sau poate fi estimat;- se pot extrage de pe piaţă ratele de capitalizare separat pentru

clădiri şi pentru teren.Valoarea clădirilor poate fi estimată ca pentru clădiri noi care reprezintă

cea mai bună utilizare şi care nu au depreciere fizică sau funcţională.Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai întâi valoarea

clădirii (actuală sau ipotetică) care reprezintă cea mai bună utilizare. Apoi va estima venitul net din exploatare anual stabilizat, obţinut din chiria de piaţă şi din cheltuielile de exploatare estimate la data evaluării. În continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venitul net din exploatare se poate atribui clădirilor şi va obţine venitul net din exploatare rămas pentru teren. Acest VNE rezidual este capitalizat cu o rată de capitalizare pentru teren, obţinută de pe piaţa imobiliară, şi se obţine astfel valoarea terenului.

Tehnica reziduală a terenului are o aplicabilitate redusă, respectiv se foloseşte numai pentru evaluarea proprietăţilor generatoare de venit şi este mai des aplicată în cazul proprietăţilor noi, pentru care sunt necesare mai puţine ipoteze.

Metoda capitalizării rentei funciare (chiriei)

163

Renta funciară/chiria pentru teren poate fi capitalizată cu o rată adecvată acestei forme de venit. Renta funciară/chiria este suma plătită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a terenului, în conformitate cu regulile de arendare/închiriere a terenului.

Această metodă este utilă când există informaţii de pe piaţa închirierilor imobiliare. Dacă renta (chiria) curentă corespunde cu cea de piaţă, atunci valoarea obţinută prin capitalizarea cu o rată de capitalizare de piaţă este valoarea de piaţă a terenului.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Repartizarea/AlocareaO tehnică de estimare a valorii terenului în care sunt analizate vânzările de terenuri construite pentru a stabili un raport între valoarea terenului şi valoarea totală a proprietăţii, iar acest raport este aplicat la proprietatea evaluată sau la analiza unei vânzări de comparabile.

ExtracţiaO tehnică de estimare a valorii terenului prin care valoarea terenului se determină prin diferenţa dintre preţul de vânzare total al proprietăţilor comparabile şi valoarea amenajărilor terenului şi construcţiilor, estimate prin prin costul de înlocuire net.Se foloseşte cel mai eficient atunci când construcţiile au o contribuie mică în preţul total de vânzare al proprietăţii.

Renta funciară/chiriaRenta/chiria plătită pentru dreptul de utilizare şi ocupare al terenului în conformitate cu termenii contractului de închiriere/arendare.

Capitalizarea rentei funciareO metodă de estimare a valorii terenului prin capitalizarea rentei funciare/chiriei cu o rată de capitalizare adecvată. Această metodă se poate aplica când pot fi determinate rente/chirii de comparaţie, precum şi rate de capitalizare dintr-o analiza a vânzărilor de teren închiriat/arendat.

TerenSuprafaţa de pământ şi de apă şi orice se află în acestea, fie că se află acolo în mod natural, fie că sunt făcute de om; toate resursele naturale în starea lor originală – ex. depozite minerale, natură sălbatică, păduri, peşte, apă, zăcăminte de cărbune, ş.a.

Tehnica rezidualăO tehnică de estimare a valorii terenului în care venitul net din exploatare atribuit terenului este identificat şi capitalizat.

Comparaţia vânzărilorO metodă de evaluare ce poate fi folosită în evaluarea terenurilor libere sau terenurilor considerate ca fiind libere; cea mai uzuală şi preferată metodă de evaluare a terenului când există date despre vânzări de proprietăţi comparabile.

AmplasamentTeren amenajat astfel încât este pregătit pentru a fi folosit cu un anumit scop.

164

Amenajările amplasamentuluiÎmbunătăţiri pe un teren sau în afara acestuia, care îl fac potrivit pentru utilizarea sau dezvoltarea menită. Amenajările din interiorul amplasamentului includ cele de nivelare, pavare şi dotare cu utilităţi; amenajările din afara amplasamentului includ cele de străzi, borduri, trotuare, canale de scurgere şi racordarea la utilităţi.

Dezvoltarea prin parcelareO tehnică de estimare a valorii terenului când parcelarea şi dezvoltarea reprezintă utilizarea cea mai importantă a parcelei de teren în curs de evaluare. Această tehnică de evaluare presupune proiectarea unei parcelări a unui teren într-o serie de loturi, calcularea veniturilor şi cheltuielilor asociate parcelării şi construirii pe aceste parcele şi actualizarea venitului net rezultat din vânzarea proprietăţilor construite pe parcelele de teren.

ÎNTREBĂRI ADEVARAT SAU FALS – la alegere

1. Anticiparea cererii în creştere pentru amplasamente potrivite pentru anumite utilizări motivează speculatorii să cumpere teren. (A)

2. Oferta de, şi cererea pentru, amplasamente tinde spre un echilibru pe un termen scurt. (F)

3. Terenul este considerat a avea o contribuţie mai importantă la venitul generat de o proprietate (A)

4. Tehnica reziduală este cea mai folosită şi preferată pentru estimarea valorii unui teren când există date suficiente despre vânzări de terenuri. (F)

ÎNTREBĂRI GRILĂ – la alegere

1. Principiul ____________ spune că un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un amplasament decât pentru altul similar.

a. anticipăriib. dezechilibruluic. substituţieid. echilibrului

2. Principiul ____________ spune că valoarea este susţinută când diverse elemente dintr-o combinaţie economică sau a mediului înconjurător sunt în echilibru.

a. anticipăriib. dezechilibruluic. substituţieid. echilibrului

3. Construcţiile care nu au nici o contribuţie la valoarea proprietăţii constituie o (un) __________ echivalent(a) cu costul demolării lor.

a. rentă funciarăb. venit rezidualc. penalizare a valoriid. creştere a valorii

165

4. Când vânzări de amplasamente libere sunt rare, astfel încât datele despre vânzări sunt insuficiente, valoarea terenului se estimează prin

a. parcelareb. capitalizarea rentei funciarec. repartizare/alocared. comparaţia vânzărilor

Răspunsuri:1 – c, 2 – d, 3- c, 4 -cSUBIECTE DE DISCUŢIE – la alegere

1. De ce în evaluarea terenului sunt importante caracteristicile fizice, utilităţile disponibile şi amenajările unui teren liber?Caracteristicile fizice, utilităţile disponibile şi amenajările sunt importante pentru că influenţează capacităţile de utilizare ale terenului şi potenţialul de dezvoltare; de asemenea şi durata dezvoltării.

2. Identificaţi cele şase tehnici folosite în evaluarea terenului şi descrieţi cum sunt în relaţie cu cele trei metode de evaluare.a. Cele şase tehnici pentru evaluarea terenului sunt comparaţia

vânzărilor, parcelarea şi dezvoltarea, repartizarea/alocarea, extracţia, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare.

b. Toate cele şase tehnici sunt derivate din cele trei abordări în evaluare. Comparaţia vânzărilor şi capitalizarea venitului (în forma de capitalizare a rentei funciare) pot fi direct aplicate în evaluarea terenului. Alocarea şi extracţia arată influenţa metodelor comparaţiei vânzărilor şi costului, în timp ce tehnica reziduală reflectă metodele capitalizării venitului şi costului. Parcelarea şi dezvoltarea se bazează pe toate cele trei metode.

3. Discutaţi aplicabilitatea tehnicii parcelării şi dezvoltării pentru evaluarea terenului.a. Tehnica parcelării şi dezvoltării este adecvată atunci când

parcelarea şi dezvoltarea sunt cele mai bune utilizări ale parcelei evaluate şi există date despre vânzări de parcele similare construite. Tehnica poate fi aplicată la parcelarea terenului neconstruit pentru utilizări industriale, rezidenţiale, sau recreaţionale.

b. Analiza parcelării începe cu o estimare numărului şi dimensiunilor parcelelor ce pot fi create fizic, legal şi economic din terenul evaluat. Se face o analiză a comparaţiei vânzărilor pentru parcelele construite pentru a estima preţurile cele mai probabile ce pot fi obţinute pentru parcelele proiectate şi perioada probabilă de dezvoltare şi rata absorţiei. După ce din preţul brut de vânzare anticipat al parcelelor construite se scad toate costurile directe şi indirecte şi profitul promotorului, veniturile nete de vânzări se actualizează cu o rată de actualizare adecvată pentru perioada dezvoltării şi comercializării pentru a rezulta valoarea maximă a terenului.

4. Discutaţi aplicabilitatea tehnicii reziduale pentru evaluarea terenului.a. Tehnica reziduală este folosită când nu există date disponibile

despre vânzări de parcele similare cu terenului subiect. Tehnica reziduală poate fi folosită atunci când valoarea clădirii este cunoscută sau poate fi estimată, când VNE anuală stabilizat  al

166

proprietăţii este cunoscut sau poate fi estimat, şi când ratele de capitalizare pentru terenuri şi clădiri pot fi extrase de pe piaţă.

b. Prima dată evaluatorul determină ce construcţii, reale sau ipotetice, reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului. Apoi VNE anual stabilizat este estimat folosind chiriile de piaţă şi cheltuielile de exploatare, de la data evaluării. Partea din VNE atribuit clădirii este calculat şi scăzut din VNE total. Suma rămasă, care se numeşte venit rezidual al terenului, este capitalizat cu o rată de piaţă pentru a determina valoarea terenului.

PROBLEME

Problema 1 – Repartizare/AlocareUn evaluator trebuie să evalueze o parcelă de teren liber de pe malul unui lac, ce este folosită ca amplasament pentru o casă de vacanţă. Nu au avut loc vânzări recente de terenuri, astfel că nu sunt disponibile date de comparaţie.Casele din jurul lacului au fost vândute cu preţuri între 240.000 € şi 270.000 €. De asemenea, un investitor poate cumpăra o parcelă, cu aceleaşi dimensiuni, cu 100.000 €, să construiască o casă cu 150.000 € şi să obţină un profit de 50.000 €. Într-un astfel de caz valoarea totală a proprietăţii este 300.000 €, din care 200.000 € reprezintă contribuţia constructiei şi 100.000 € reprezintă contribuţia terenului.

A. Care este raportul de valoare teren - proprietate?B. Ce valoare a terenului este indicată pentru parcela de teren evaluat?

SoluţieValoarea terenului este de 100.000 € iar valoarea totală a proprietăţii este de 300.000 €. Astfel raportul de valoare teren - proprietate este de 0,333 la 1,0Valoarea indicată a terenului pentru parcela evaluată este de aproximativ între 80.000 € (0,333 x 240.000 €) şi 90.000 € (0,333 x 270.000 €).

Problema 2 – Dezvoltarea prin parcelareUn investitor vrea să parceleze un teren liber în 35 de loturi, care urmează a fi folosite pentru construcţii rezidenţiale. Preţul previzionat de vânzare brut al loturilor construite rezultate este de 1.000.000 €. Costurile de dezvoltare ale amplasamentului sunt următoarele:

Costuri de dezvoltare 300.000 €Management şi supervizare 15.000

Profitul constructorului 100.000 Cheltuielile de vânzare 35.000

Taxe 20.000 Profitul promotorului 50.000 Total 520.000 €

A. Care este valoarea parcelei de teren dacă toate costurile de dezvoltare şi de vânzare sunt făcute deodată?

B. Care este valoarea indicată dacă perioada de dezvoltare anticipată este de trei ani, iar rata de actualizare de pe piaţă este 8%?

167

SoluţieA) Dacă toate costurile dezvoltare şi de vânzare şi sunt făcute deodată,

valoarea ar trebui să fie 480.000 € – preţul anticipat de vânzare de 1.000.000 € minus costurile pentru dezvoltarea amplasamentului de 520.000 €. În acest caz nu este necesară actualizarea.

B) Dacă perioada de dezvoltare este anticipată la trei ani iar rata de actualizare pe piaţă este de 8%, valoarea terenului ar trebui să fie de 412.336 €.

480.000 €/ 3 ani = 160.000 €160.000 € × 2,577097* = 412.336 € (rotunjit)

*Valoarea actualizată a 1 € plătit anual pe o perioadă de trei ani. (Se reaminteşte cursanţilor că este factorul de capitalizare, explicat în Modulul 100), tema – Valoarea banilor în timp

Problema 3 – Tehnica rezidualăUn investitor plănuieşte să cumpere un lot de teren liber şi să construiască un bloc de apartamente, care reprezintă cea mai bună utilizare a terenului. Se presupune că VNE anticipat este de 500.000 €, ratele de capitalizare de piaţă pentru clădire şi pentru teren sunt de 7%, respectiv de 5%, iar valoarea clădirii este anticipată la 6.000.000 €. Se mai presupune şi că proiectul nu are credit restant la data terminării.

Care este valoarea terenului?

SoluţieVenitul pentru clădire poate fi calculat prin formula

6.000.000 € × 0,07 = 420.000 €

Venitul atribuit terenului este calculat prin scăderea venitului clădirii din VNE.(500.000 € - 420.000 €) = 80.000 €

Valoarea terenului poate fi calculată prin formula.

80.000 € / 0,05 = 1.600.000 €

Problema 4. Metoda comparaţieiUn evaluator a primit misiunea să evalueze un teren de 4.800 mp situat

într-o vecinătate industrială în zona 3 a oraşului, cu acces la şoseaua de centură.

Din analiza pieţei imobiliare se cunosc 4 tranzacţii de terenuri asemănătoare:

tranzacţie recentă la 110.000 €, pentru un teren de 5.000 mp, cu acces la şoseaua de centură situat în zona 2;

tranzacţie ce a avut loc cu un an în urmă, la 100.000 €, pentru un teren de 5.000 mp, cu acces la şoseaua de centură, situat în zona 2;

tranzacţie recentă, la 90.000 €, pentru un teren de 4.500 mp, fără acces la

168

şoseaua de centură, situat în zona 2; tranzacţie cu un an în urmă, la 72.000 €, pentru un teren de 4.500 mp,

fără acces la şoseaua de centură, situat în zona 3.

Ce rezultat va da evaluatorul?

169

Proprietatea subiect Comparabila 1 Corecţie Comparabila 2 Corecţie

Comparabila 3 Corecţie

Comparabila 4

Corecţie

AdresaStr. Alunului 34 Str. Arieşului 15 Str. Someşului 12 Str. Siretului 23

Str. Alunului 7

Preţ vânzare 110.000 100.000 90.000 72.000

Criteriu 22 20 20 16Drepturi de proprietate deplin deplin deplin deplin deplin

Subtotal 22 20 20 16

Finanţare Presupus cash cash cash cash cash

Subtotal 22 20 20 16

Conditii de vânzare Obiective obiective obiective obiective obiective

Subtotal 22 20 20 16

Condiţii ale pieţii Curente recent acum un an +10% ofertă actuală acum un an +10%

Subtotal 22 22 20 17,6

Topografia Orizontal orizontal orizontal orizontal orizontal

Locatia Zona 3 Zona 2 -2,4 Zona 2 -2,4 Zona 2 -2,4 Zona 3

Acces la şosea Da da da nu +2 nu +2

Zonă inundabilă 10.00% similar similar similar similar

Suprafaţa (mp) 4.800 5.000 5.000 4.500 4.500

Zonare Industrial industrial industrial industrial industrial

Utilităţi Toate publice toate publice toate publice toate publice toate publice

Alţi factori Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul

Corecţie netă -2,4 -0,4 -0,4 +3,6

Valoare unitară 19,6 19,6 19,6 19,6 19,6

Valoare teren 94.080

170

8.3 Estimările costurilor clădirii

Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care înţelege planurile de construcţie, specificaţiile, materialele şi tehnicile de construcţii. Clădirile se vor inspecta cu atenţie şi vor fi descrise complet de evaluator.

Costul de înlocuire/reconstruţieCostul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile

curente de la data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, normative de construcţie, arhitectură, planuri, calitate de manoperă şi înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

8.3.1 Componentele costurilorCheltuielile aferente direct construirii clădirilor se numesc costuri

directe, iar cele alocate indirect se numesc costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului imobiliar, care trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă.

Costuri directeCosturile directe cuprind cheltuielile cu forţa de muncă şi materialele

utilizate. Regia şi profitul contractantului general şi a diferiţilor subscontractanţi sunt părţi ale unui contract de construcţie uzual şi reprezintă costuri directe.

Costurile directe cuprind şi costul pentru: · autorizaţia de construire; · materiale, produse şi instalaţii; · manopera; · echipamentele folosite în construire; · asigurarea pe durata construirii; · organizarea de şantier şi împrejmuire temporară; · spaţii de depozitare a materialelor; · instalaţii electrice şi cheltuieli cu utilităţi; · profitul constructorului şi regia, inclusiv supravegherea

lucrărilor, asigurările pentru incendiu, răspundere sau şomaj. · garanţii de performanţă.Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie făcută cu atenţie, întrucât

aceştia oferă preţuri ce depind nu numai de situaţia de pe piaţă, dar şi de starea tehnică şi financiară.

Costuri indirecteCosturile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar

nu fac parte dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:

171

· costul pentru arhitectură şi proiectare, verificare a documentaţiilor, ridicare topo, studii de impact de mediu;

· onorarii pentru activităţi de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi juridică;

· costul investiţiei în teren şi plăţile făcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobânzi, comisioane, taxe);

· asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;

· costul de investiţie în proprietate după ce a fost construită, dar înainte de a se obţine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minus venituri din exploatare);

· investiţii suplimentare în contractarea închirierilor sau comisioane de închiriere ;

· marketing, comisioane de vânzare; · cheltuieli administrative ale proprietarului; · costul transferării proprietăţii.Aceste costuri se vor estima în condiţiile unei pieţi echilibrate. Pe o

piaţă cu dezechilibru pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbţie, dar aceste costuri trebuie luate în considerare la estimarea deprecierii externe.

Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectării sau impozitele pe proprietate se stabilesc ca procentaje din costurile directe. Alte costuri (comision de vânzări, închirieri) sunt legate de piaţă, iar cele pentru evaluare sau studii de impact de mediu se stabilesc înfuncţie de numărul de ore necesare şi de un tarif mediu orar practicat pe piaţa serviciilor respective.

Profitul promotorului imobiliarProfitul promotorului imobiliar reflectă suma pe care un promotor se

aşteaptă să o primească pentru contribuţia sa în dezvoltarea proprietăţii. El reflectă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului.

Totuşi aceasta nu înseamnă că promotorul trebuie să fie recompensat automat pentru eforturile sale; cheltuiala nu garantează valoarea.

În cazul pieţelor în declin, evaluatorul va analiza dacă reducerea profitului (sau chiar pierderile) promotorului reprezintă o formă de depreciere externă.

În practică, profitul promotorului imobiliar poate fi estimat ca un procentaj din costurile directe, din costurile directe + indirecte, din costurile directe + indirecte + valoarea terenului sau din costul total al proiectului.

Profiturile realizate anterior de promotori ar putea să nu fie adecvate ca bază pentru estimarea profitului viitor, ci mai degrabă este necesară estimarea profiturilor aşteptate (anticipate) de promotorii imobiliari, la data evaluării.

Surse de informaţii pentru costuriSursele primare de informaţii sunt contractele de construire încheiate

pentru clădiri similare. Se pot folosi şi specialişti care calculează devize pentru oferte noi.

Unii evaluatori şi-au creat baze de date care conţin costuri curente pentru clădiri complete, cum ar fi locuinţe, apartamente, hoteluri, magazine, clădiri comerciale şi industriale.

172

Există şi informaţii privind indicii costurilor, indici care sunt utilizaţi pentru actualizarea unor costuri istorice.

În utilizarea acestor indici, pot apare unele probleme şi anume că precizia lor nu poate fi demonstrată întotdeauna, iar structura costurilor se modifică în timp. De aceea, utilizarea unor indici de actualizare pentru evaluarea construcţilor reprezintă o excepţie, admisă numai pentru determinarea costului de reconstrucţie a construcţiilor unicat, pentru care este dificil de calculat un deviz de cheltuieli.

8.3.2 Măsurarea clădirilor

Standardele şi codurile de măsurare a clădirilor şi terenurilor sunt dezvoltate în cadru naţional sau internaţional pentru a ghida şi sprijini profesioniştii care desfăşoară activităţi ce implică astfel de măsurători (ingineri constructori, arhitecţi, evaluatori, experţi tehnici, specialişti în design de interior, proiectanţi, manageri, agenţi imobiliari).

O importanţă deosebită rezidă în structura standardului/codului, care trebuie să fie bine organizată, astfel încât să-i faciliteze utilizatorului parcurgerea, orientarea şi înţelegerea conţinutului.

Codul RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors – Marea Britanie ) Code of Measuring Practice: A Guide for Surveyors and Valuers – pune la dispoziţia utilizatorilor o serie de definiţii clare, diagrame, modalităţi de calcul a dimensiunilor clădirilor şi terenurilor, precum şi indicaţii pentru cazurile practice în care pot fi folosite aceste definiţii.

Standarde STAS (Standarde de Stat - Romania) STAS 4908/1985 Clădiri civile, industriale şi agrozootehnice - Arii şi volume convenţionale - este standardul românesc în vigoare utilizat pentru determinarea ariilor şi volumelor pentru clădirile civile, industriale şi agrozootehnice. Sunt definiţi termenii şi sunt prezentate indicaţii şi formule pentru determinarea diferitelor tipuri de arii şi volume: arii definite de elementele de construcţii (aria construitş, aria nivelului, aria perţtilor, aria utilă, aria desfăşurată etc.), volume definite de elemente de construcţii (volumul nivelului, volumul total), arii definite de funcţiuni de clădiri industriale şi civile.

Standardul BOMA (Building Owners and Managers Association - SUA) Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings ANSI/BOMA Z65.1/1996 - a apărut pentru prima dată în anul 1915 în Statele Unite ale Americii, fiind acceptat ca şi standard naţional pentru măsurarea suprafeţelor/spaţiilor în clădiri de birouri (atât clădiri existente cât şi pentru cele noi). A fost revizuit de mai multe ori pentru a se ralia noilor cerinţe arhitecturale şi tehnice din industria construcţiilor, cerinţelor economice şi legislative.

Arii exterioare ale clădirilor

Aria construită, AC (STAS) – aria secţiunii orizontale a clădirii, la cota pardoselii finite a parterului, măsurată pe conturul exterior al pereţilor.

173

AC nu include:- rezalidurile cu aria mai mică de 0,4 m2 şi nişele cu aria mai mare de

0,4 m2;- treptele exterioare şi terasele neacoperite;- ariile curţilor interioare şi ale curţilor exterioare de lumină sau acces

(curţi englezeşti).Pentru construcţiile subterane şi pentru subsoluri, aria construită se

masoară la cota finită a pardoselii şi se consideră aria secţiunii orizontale cuprinsă în conturul exterior al pereţilor, inclusiv grosimea zidului de protecţie a izolaţiei.

Pentru construcţiile amplasate pe teren în pantă, aria construcţiei se calculează în plane orizontale în trepte, în funcţie de teren şi specificul construcţiei.

Aria construită pe apartament, Acap (STAS) – suma ariilor utile ale apartamentului, logiilor şi balcoanelor, precum şi a cotei părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la care se adaugă suprafaţa aferentă ocupată de pereţii interiori şi exteriori ai apartamentului.

In cazul încălzirii cu combustibil solid se adaugă suprafaţa aferenta sobelor şi cazanelor de baie.

Aria nivelului, Aniv (STAS) – aria secţiunii orizontale a clădirii la nivelul respectiv delimitată de conturul său exterior.

Aria nivelului se măsoară la 1 m deasupra pardoselii finite.In aria nivelului se cuprind şi ariile nivelurilor intermediare sau anexele

interioare sau exterioare, cum sunt:- ariile teraselor circulabile pentru diferite funcţiuni;- ariile subpantelor;- ariile balcoanelor şi logiilor;- ariile porticelor de circulatie şi a gangurilor de trecere, dacă

acestea nu au înălţimea mai mare decât a unui etaj se consideră aferente numai primului nivel deservit;

- aria coridoarelor exterioare;- aria scărilor exterioare de acces între niveluri intră în calculul

ariei nivelului deservit;- aria incăperilor cu înălţime liberă mai mare de 1,80; - aria rampelor exterioare şi a scărilor de acces de la magazii,

depozite etc.;- aria aferentă lucarnelor în cazul mansardelor dacă înălţimea e

mai mare de 1,80;In aria nivelului nu intră:

- copertinele mai mici de 4 m2 şi adâncimea mai mică de 2m , profilele ornamentale şi cornişele;

- învelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul imediat inferior;

- aria aferentă lucarnelor în cazul mansardelor, dacă înălţimea e mai mică de 1,80;

Aria desfăşurată, Ad (STAS) – suma ariilor tuturor nivelurilor:

174

Aria desfăşurată construită (la locuinte), Adc (STAS):

Aria exterioară totală, Aet (RICS - Gross External Area - GEA) – aria clădirii măsurată pe conturul exterior al clădirii, la fiecare nivel;

Arii interioare ale clădirilor

Aria utilă, Au (STAS) – aria desfăşurată Ad, mai puţin aria pereţilor;

Aria utilă a apartamentului, Auap (STAS) – suma tuturor ariilor utile ale încăperilor din apartament (camere de locuit, băi, WC, bucătării, spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul apartamentului).

Nu include:- aria logiilor şi balcoanelor;- pragurile golurilor de uşi ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m;- nişele de radiatoare;- suprafaţele ocupate de sobe şi cazane de baie în cazul în care

încălzirea se face cu sobe.In cazul locuinţelor duplex, rampa, mai puţin palierele nu se cuprind în

suprafaţa utilă a apartamentului.

Aria locuibilă pe apartament, Alap (STAS) – suma ariilor destinate pentru locuit (camera de zi, dormitoare);

Aria pereţilor, Aper (STAS) – suma ariilor proiecţiilor orizontale ale secţiunilor pereţilor, panourilor şi stâlpilor exteriori şi interiori şi ale coşurilor.Aria peretilor se determină pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereţilor nu se iau în considerare pereţii amovibili care nu întrerup continuitatea pardoselilor.

Aria interioară totală, Ait (RICS - Gross Internal Area - GIA) – aria clădirii măsurată pe conturul interior al pereţilor exteriori, la fiecare nivel;

Aria interioară netă, Ain (RICS - Net Internal Area - NIA) – aria utila a clădirii măsurată pe conturul interior al pereţilor exteriori, la fiecare nivel;

Volume ale clădirilor

Volumul nivelului, Vniv (STAS) – volumul obtinut din produsul dintre aria nivelului si inaltimea lui.Inaltimea lui se masoara:

- pentru un nivel curent, intre fetele finite ale pardoselilor inferioare si superioare, care delimiteaza nivelul superior respectiv;

- pentru ultimul nivel, la cladirile cu pod, intre fata finita a pardoselii si fata superioara a umpluturii, sau a pardoselii si podului, dupa caz;

175

- pentru podul utilizat, intre fata finita a pardoselii si conturul exterior al invelitorii;

- pentru ultimul nivel, la cladirile fara pod, intre fata finita a pardoselii si conturul exterior al invelitorii.

Volumul total, Vt (STAS) – suma volumelor tuturor nivelurilor.

Alte dimensiuni ale clădirilor

Inălţimea interioară, Iint (RICS - Clear Internal Height – CIH) – distanta pe verticala (inaltimea) dintre suprafata structurala a nivelului si partea inferioara a celui mai de jos punct al acoperisului sau al plafonului;

Inălţimea tavanului, It (RICS - Ceiling Height – CH) – distanţa pe verticală (înălţimea) dintre suprafaţa superioară a pardoselei şi partea inferioară a plafonului.

8.3.3 Metode de estimare a costuluiSe cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului: metoda

comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.

Metoda comparaţiilor unitareAceastă metodă estimează costul de înlocuire sub formă de cost unitar -

pe unitatea de suprafaţă sau de volum. Metoda utilizează costurile cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiţiile de piaţă sau eventuale diferenţe fizice. Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat. Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe, evaluatorul va face o corecţie pentru localizare.

Costul unitar depinde de dimensiune şi anume scade odată cu creşterea suprafeţei sau a volumului clădirii. Explicaţia constă în faptul că instalaţiile, centrala termică, lifturile, uşile, ferestrele şi altele asemănătoare, de regulă nu costă proporţional mai mult pentru o clădire mai mare.

Metoda comparaţiilor unitare este relativ simplă, practică şi larg folosită. Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă, la suprafaţa desfăşurată construită sau volumul total construit. Costul total este estimat comparând clădirea evaluată cu clădiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile preţurile de contract. Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului (sau execuţiei) şi data evaluării.

În lipsa preţurilor de contract, costul total de nou al unei clădiri poate fi extras din tranzacţiile de clădiri nou construite, dacă îndeplinesc următoarele condiţii:

- construcţiile reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului;

- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat; - cererea şi oferta e află în echilibru; - valoarea amplasamentului poate fi determinată.În acest caz, valoarea clădirii se obţine scăzând valoarea terenului din

preţul de vânzare total al proprietăţilor comparabile.

176

În aplicarea corectă a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri similare sau va corecta un cost unitar standard, ţinând seama de diferenţele de dimensiune, formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp între data elaborării costului unitar standard şi data evaluării.

Ponderea costului instalaţiilor şi echipamentelor în costul total a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaţiile şi echipamentele au tendinţa să mărească costul unitar şi se uzează mai rapid decât elementele construcţiei propriu-zise.

Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea corecţiilor ce apar din cauza existenţei sau absenţei acestor elemente deosebite.

Simplitatea aparentă a metodei comparaţiilor poate fi înşelătoare. Pentru a deţine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie să acţioneze logic şi să compare cu atenţie clădirea evaluată cu clădiri similare sau cu structuri standard catalogate.

Totuşi, când este corect aplicată, metoda duce la estimări rezonabile pentru costul de reconstrucţie sau de înlocuire.

Metoda costurilor segregateÎn această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite

componente ale clădirii şi exprimate în unităţi de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manopera, utilaje şi transporturi legate de tehnologia lucrărilor de construcţii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui “mp” de pardoseală, metru liniar de perete de o anumită înălţime, etc.

Costurile estimate se bazează pe costurile normate pentru diferite componente ale construcţiei. De exemplu, costul lucrărilor de excavare se exprimă de regulă, în lei/m3; costul fundaţiei în lei/m.liniar.

Regia şi profitul constructorului poate fi inclus în costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte, de regulă se calculează separat.

Totuşi, sunt necesare cunoştinţe de specialitate pentru a asambla costurile de bază ale echipamentelor, materialelor şi manoperei şi de a le combina într-o estimare finală a costului. Dacă este bine pusă la punct, metoda costurilor segregate poate înlocui o expertizare cantitativă completă şi poate duce la o estimare corectă a costului de reconstrucţie sau de înlocuire, cu un efort considerabil mai mic.

Metoda devizelorMetoda cea mai credibilă este metoda devizelor, în care se face un

calcul ce reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile de manoperă necesară. Apoi se adaugă cheltuielile conexe, de regie şi profitul.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Metoda comparaţiei unitare

177

O metodă folosită pentru estimarea costului în termeni monetari pe unitate de suprafaţă sau volum, bazată pe costurile structurilor asemănătoare, care sunt ajustate pentru diferenţele fizice şi de timp.

Indicele costuluiUn multiplicator folosit pentru a converti un cost istoric cunoscut într-o estimare a costului curent

Contribuţia investitoruluiUn termen supus diferitelor interpretări. Unii evaluatori îl asociază cu plata pentru supervizarea dezvoltării unui proiect de la început la sfârşit şi include şi costurile directe şi indirecte ale dezvoltării. Alţii îl folosesc echivalent cu profitul promotorului imobiliar, justificându-l prin compensaţii pentru timpul, energia şi experienţa care sunt investite într-un proiect, ca şi o răsplată pentru riscul pe care şi-l asumă investitorul.

Costuri directeCheltuieli pentru forţa de muncă şi pentru materialele folosite în construcţia de clădiri.

Profitul promotorului imobiliarReprezintă suma de bani pe care un promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia sa la proiect. Diferenţa dintre costul total al proprietăţii (costul de dezvoltare) şi valoarea de piaţă (valoarea proprietăţii după terminare), reprezintă compensaţia promotorului pentru riscul şi expertiza asociate dezvoltării. Vezi contribuţia investitorului şi profitul proiectului.

Costuri indirecteCheltuielile şi alocaţiile necesare pentru o construcţie, dar care nu fac parte din contract. Costurile indirecte pot include costuri administrative; onorarii profesionale; costuri de finanţare şi dobânzi plătite la credite; taxe şi asigurări pe timpul construcţiei; şi costurile de marketing şi de vânzări.

Profitul proiectului Diferenţa dintre costul total al unui proiect şi preţul de vânzare la valoarea de piaţă al acestuia. După cum este folosit de unii evaluatori, termenul de profit al proiectului include atât profitul promotorului imobiliar cât şi contribuţia investitorului.

Metoda devizelorO metodă de estimare a costului în care sunt estimate cantitatea şi calitatea tuturor materialelor folosite şi toate categoriile de muncă necesare, iar costurile unitare pe fiecare categorie sunt însumate pentru a ajunge la o estimare a costului total pentru materiale şi muncă.

Metoda costurilor segregateO metodă de estimare a costului în care costul total al clădirii este estimat prin însumarea costurilor pentru diferite componente ale clădirii;

Depreciere cumulatăDiferenţa dintre costul de înlocuire sau reproducţie al construcţiilor, la data efectivă a evaluării, şi valoarea de piaţă a construcţiilor la aceeaşi dată.

Cost

178

Cheltuiala totală pentru orice construcţie. Evaluatorii fac deosebirea dintre costurile directe, costurile indirecte, costurile de antreprenoriat, costurile pentru construcţie şi costurle de dezvoltare.

Metoda costuluiAbordare comparativă care ia în considerare ca substitut, pentru cumpărarea unei anumite proprietăţi, alternativa de a achiziţiona un activ echivalent modern cu aceeaşi utilitate. Aceasta ar implica atât costul achiziţionării unui teren echivalent cât şi costul construirii unei clădiri noi echivalente. Fără să fie implicate timpul, riscul şi neadecvarea, preţul pe care un cumpărător l-ar plăti pentru activul de evaluat nu ar fi mai mare decât costul unui echivalent modern. Adeseori, activul de evaluat va fi mai puţin atractiv decât costul echivalentului modern din cauza vârstei sau deprecierii. O ajustare a costului de înlocuire cu deprecierea este necesară pentru a reflecta aceasta.

Grad de ocupare sau venit stabilizatGradul de ocupare sau venitul la un moment dat, când nu mai există anomaliile cererii şi ofertei sau orice alte condiţii suplimentare tranzitorii, iar condiţiile existente sunt cele aşteptate să continue pe durata de viaţă economică a proprietăţii.

ÎNTREBĂRI ADEVARAT SAU FALS – la alegere

1. În metoda costului, valoarea este estimată direct prin compararea proprietăţii în cauză cu proprietăţile de comparaţie. (F)

2. Valoarea unei clădiri construite recent poate fi mai mare sau mai mică decât costul său de reproducţie. (A)

3. Clădirile existente au o valoarea pozitivă sau nu au deloc, dar nu pot avea valoare negativă. (F)

4. Metoda costului are nevoie de evaluări separate ale terenului şi construcţiilor. (A)

5. Tehnicile metodei costului pot fi folosite pentru a determina ajustări ale preţului pentru caracteristicile fizice ale proprietăţii în metoda comparaţiei vânzărilor. (A)

6. Cea mai adecvată procedură pentru estimarea valorii terenului este alocarea. (F)

7. Când se foloseşte o estimare a costului de reproducţie, evaluatorul trebuie să considere costul de înlăturare al obiectelor cu depreciere funcţională recuperabilă. (F)

8. Metoda costului este rareori folosită pentru studii de fezabilitate. (F)

9. Metoda costului este folosită pentru estimarea valorii unei construcţii aflate în proiect şi a proprietăţilor specializate. (A)

10. Profitul promotorului imobiliar, care urmează a fi realizat într-o dezvoltare este uşor de estimat.(F)

11. Costul supradecvărilor nu este inclus în estimarea costului de reproducţie. (F)

12. Costurile directe sunt cheltuielile pentru alte obiecte decât materiale şi muncă. (F)

13. Profitul promotorului este rareori inclus în informaţiile despre costuri publicate. (A)

179

14. Metoda devizelor este metoda pe care evaluatorii o folosesc cel mai des pentru estimarea costurilor. (F)

15. Măsurarea volumului este des folosită în estimarea costului unei clădiri cu un singur etaj. (F)

16. Când un cost este alocat pentru o suprafaţă mare a clădirii, costul unitar este mai mare. (F)

17. Metoda costurilor segregate poate implica estimarea costului unei componente fabricate în afara amplasamentului, transportată şi instalată in situ. (A)

18. Când este realizată competent, o estimare prin metoda costurilor segregate poate fi folosită pentru a substitui metoda devizelor. (A)

19. La defalcarea costului unei construcţii, profitul ar putea fi alocat în câteva componente ale clădirii şi să nu apară într-un singur post. (A)

20. Majoritatea evaluatorilor au expertiza necesară pentru a aplica metoda devizelor. (F)

ÎNTREBĂRI GRILĂ – la alegere1. Metodele de estimare a costurilor nu includ

a. metoda costurilor segregateb. metoda defalcăriic. metoda devizelord. metoda comparaţiei unitare

2. Diferenţa dintre preţul de vânzare sau valoarea de piaţă a unei proprietăţi şi suma costurilor directe, costurilor indirecte şi a valorii curente a terenului reprezintă

a. fructificarea capitalului propriub. valoarea clădiriic. recuperarea capitaluluid. profitul promotorului imobiliar

3. Depinzând de practicile pieţei, profitul promotorului imobiliar poate fi estimat prin toate modurile următoare mai puţin

a. ca procentaj al costurilor directe şi indirecteb. ca procentaj al costurilor directe şi indirecte şi al valorii

amplasamentuluic. ca procentaj al valorii proiectului terminatd. ca procentaj al venitului net din exploatare

4. Din cauza proiectării speciale a interiorului unei clădiri, există probabilitatea ca metrii pătraţi să nu reprezinte o unitate adecvată de măsură pentru un (o)

a. clădire mică de birourib. depozit de materialec. bloc de apartamented. clădire cu un singur etaj

5. Dacă clădirea evaluată este mai mare decât clădirea etalon descrisă în manualul de cost, atunci costul unitar al clădirii în cauză este probabil

a. mai mareb. mai micc. la feld. inaplicabil

180

6. Canalizarea, încălzirea, ascensoarele, şi alte componente ale clădirii nu costă în mod necesar proporţional mai mult să fie incluse într-o clădire mai mare decât într-una mai mică. Aceasta este reflectată în

a. metoda costurilor segregateb. raportul teren-la-clădirec. metodă devizelord. metoda comparaţiei unitare

7. Care metodă de estimare a costului este mai puţin complicată, mai practică şi mai răspândită?

a. costuri segregateb. devizec. zona construităd. comparaţia unitară

8. Sursele pentru datele de estimări de costuri includ toate din următoarele mai puţin

a. contractele de construcţieb. încheierile de şedinţăc. fişierele evaluatoruluid. manualele de cost publicate

9. Cea mai completă şi precisă metodă de estimare a costului este cea aa. costurilor segregateb. devizelorc. comparaţiei unitared. actualizării costului

10. Costurile directe şi indirecte trebuie calculate şi incluse îna. toate metodele de estimare a costuluib. metoda costurilor segregatec. metoda devizelord. metodele comparaţiei unitare

11. După estimarea costului de reproducţie sau de înlocuire a unei clădiri existente, evaluatorul estimează şi deduce

a. valoarea terenuluib. costul de reparaţiec. deprecieread. profitul promotorului

12. În metoda costului, amplasamentul este evaluat ca şi cum ar fia. liber şi disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bună utilizare a

sab. construit şi potrivit pentru utilizarea sau dezvoltarea menităc. dezvoltat şi exploatat la capacitate maximăd. impus ca penalitate asupra valorii amplasamentului

13. Utilizarea unui cost de reproducţie saude înlocuire depinde dea. estimarea valorii finaleb. scopul evaluăriic. durata de viaţă economică a construcţieid. durata de viaţă fizică a construcţiei

14. Care din următoarele nu este un cost indirect?a. manoperab. costurile de finanţarec. onorariile profesionaled. taxele pe durata construcţiei

181

15. Diferenţa dintre costul total de dezvoltare al unei proprietăţi şi valoarea ei de piaţă reprezintă

a. valoarea de revânzareb. serviciul de datorii ipotecarec. profitul promotorului imobiliard. alocare pentru înlocuire

16. Un imobil somptuos construit într-o zonă de case mici cu două dormitoare reprezintă un exemplu de

a. supra-îmbunătăţireb. sub-îmbunătăţirec. depreciere din cauze externed. neadecvare funcţională

17. Care din următoarele nu este o componentă a deprecierii cumulate?a. pierderea promotorului imobiliarb. depreciere economicăc. deteriorare fizicăd. neadecvare funcţională

18. O clădire construită recent, care reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului său poate să valoreze mai puţin decât costul său din cauza

a. inflaţieib. aprecieriic. deteriorării fiziced. deprecierii economice

19. Costul şi valoarea de piaţă sunt cel mai apropiate când proprietăţile sunta. noib. vechic. supra-îmbunătăţited. sub-îmbunătăţire

20. În metoda costului, costurile de reproducţie sau înlocuire includ toate din următoarele mai puţin

a. costurile directeb. costurile indirectec. profitul promotoruluid. cheltuielile fixe şi variabile

Răspunsuri :1 – b, 2 – d, 3 – d, 4 – b, 5 – b, 6 – d, 7 – d, 8 – b, 9 – b, 10 – a, 11 – c, 12 – a, 13 – b, 14 – a, 15 – c, 16 – a, 17 – a, 18 – d, 19 – a, 20 – d.

SUBIECTE DE DISCUŢIE – la alegere1. După ce au fost culese toate datele relevante, cum este aplicată metoda

costului?Prima dată valoarea terenului în cauză este estimată ca şi cum terenul ar fi liber şi disponibil pentru dezvoltarea la CMBU. Apoi sunt estimate costurile de înlocuire sau reproducţie pentru construcţiile în cauză, la data evaluării, împreună cu orice alte costuri necesare pentru aducerea clădirii la standardele pieţei şi la un profit adecvat promotorului. Aceste estimări sunt adunate pentru a obţine costul total al structurii principale. Apoi sunt estimate deprecierile din cauza uzurii fizice, neadecvării funcţionale, şi deprecierii economice, şi scăzute din costurile de înlocuire sau reproducţie ale structurii. Costul net al oricărei clădiri

182

secundare sau amenajări de amplasament este estimat şi adunat la costul net al întregii clădiri. În final, este adunată şi valoarea terenului valoarea terenului pentru a obţine a valoarea finală a unei proprietăţi libere/neocupate, care, dacă este necesar, pentru a corespunde dreptului de proprietate evaluat.

2. Care este diferenţa dintre costul de reproducţie şi cel de înlocuire?a. Costul de reproducţie reprezintă costul estimat de construire, la

preţurile de la data evaluării, a unei copii identice a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, standarde de construcţie, proiectări, planuri şi calitate a muncii şi cuprinzând acelaşi deficienţe, şi neadecvări ale clădirii subiect.

b. Costul de înlocuire reprezintă costul estimat de construire, la preţurile de la data evaluării, a unei clădiri echivalente moderne a clădirii evaluate, folosind materiale moderne şi standarde, proiecte şi planuri curente.

3. Când metoda costului este cea mai aplicabilă? Când este cel mai puţin aplicabilă?a. Metoda costului este cea mai aplicabilă în evaluările proprietăţilor

noi, proprietăţilor cu depreciere mică, şi proprietăţilor specializate. Este folosită pentru a estima valoarea construcţiei în stadiu de proiect, în studii de fezabilitate, şi în evaluarea proprietăţilor ce nu sunt vândute frecvent pe piaţă.

b. Cel mai puţin aplicabilă este pentru proprietăţi vechi ce au o depreciere cumulată importantă. Alte probleme ale aceastei abordări se referă la estimarea profitului promotorului, ajustarea pentru drepturile de proprietate şi la durata necesară pentru construirea unei noi clădiri.

4. Listaţi cele şase proceduri care pot fi folosite în evaluarea terenului.Terenul poate fi evaluat prin comparaţia vânzărilor, repertizare/alocare, extracţie, parcelare şi dezvoltare, tehnica reziduală, sau capitalizarea rentei funciare.

5. Care sunt cauzele uzurii fizice, deprecierii funcţionale şi deprecierii economice? Daţi exemple.a. Deprecierea fizică se datorează oboselii structurii. Acoperişuri

uzate şi cojirea vopsitoriilor sunt exemple de uzură fizicăb. Deprecierea funcţională se datorează deficienţelor din proprietate

cum ar fi tavane foarte înalte sau lipsa unui ascensor.c. Deprecierea economică este rezultatul unei forţe externe ce are o

influenţă negativă asupra valorii proprietăţii. Deprecierea din cauze externe poate fi cauzată de pericolelor existente lângă proprietate, cerere redusă sau condiţii economice adverse.

6. Daţi câteva exemple de costuri indirecte. Cum se estimează?a. Costurile indirecte includ onorariile de arhitectură şi inginerie;

evaluare, consultanţă, contabilitate, şi juridice; costuri financiare pentru împrumuturi; taxe şi asigurări pe durata construcţiei; costuri de închiriere; cheltuieli administrative; taxele pe transferul de proprietate.

b. Unele costuri indirecte se calculează ca procentaj din costurile directe; altele care nu sunt în legătură cu dimensiunile şi costul direct al construcţiilor se estimează separat.

183

7. Identificaţi neajunsurile informaţiei despre indicele costurilor.Indicii de actualizare a costurilor pot fi înşelători când un evaluator nu cunoaşte ce componente sunt folosite în fiecare indice. Mai mult, costurile istorice pot fi atipice, iar metodele de construcţie sau materialele pot suferi schimbări importante pe durata reflectată de indicele cronologic al costurilor.

8. Ce proprietăţi sunt măsurate de obicei în unităţi de suprafaţă? Care sunt măsurate în unităţi de volum?a. Unitatea de suprafaţă este în general recomandată pentru

proprietăţi cu un singur etaj şi proprietăţi cu înălţimi standard. Este foarte răspândită la apartamente, clădiri mici de birouri şi case cu un singur etaj.

b. Unitatea de volum este folosită pentru clădiri cu înălţimi variate sau neobişnuite. Unitatea de volum este adecvată pentru depozite de materiale, silozuri şi biserici pentru ca de obicei au tavane cu înălţimi variabile.

9. Identificaţi cele trei metode de estimare a costurilor de reproducţie sau de înlocuire.Cele trei metode de estimare a costurilor de reproducţie sau înlocuire sunt metoda comparaţiei unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.

10. Care metodă de estimare a costului este mai des folosită de evaluatori?Metoda comparaţiei unitare este cea mai des folosită de evaluatori pentru că este cea mai simplă, iar estimările de costuri determinate prin aceasta sunt adecvate pentru majoritatea evaluărilor.

PROBLEMĂ

Următoarele informaţii aparţin proprietăţii unui depozit de materiale.

Dimensiunile clădirii 5.000 mpCost unitar de bază(excluzând costurile indirecte) 150 €/mpMultiplicator local 1,10Ajustare pentruarie / perimetru 0,90Ajustare de înălţime 1,10Ajustare pentru sprinklere +7,5 €/mpCost indirect (ca procentaj al celorlalte costuri) 25%

Calculaţi costul curent de reproducţie al acestei proprietăţi folosind metoda comparaţiei unitare.

SoluţieCost comparativ per mp 150,0 €Adaos pentru sprinklere + 7,5 €

157,5 €

Ajustare de înălţime × 1,10

184

173,3 €

Ajustare pentru arie / perimetru × 0,90156,0 €

Multiplicator de cost local × 1,10171,6 €

Costuri indirecte × 1,25Cost total per mp 214,5 €

Cost de reproducţie curent214,5 € /mp x 5.000 mp = 1.072.500 €

8.4 Deprecierea cumulată

8.4.1 Estimarea deprecierii cumulateDeprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie

sau de înlocuire a construcţiilor, ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe.

Teoretic, deprecierea poate începe să se acumuleze de la finalizarea construcţiei, chiar dacă aceasta reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului.

1. Definiţii- Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din

orice cauză. Este diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă.Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de structură.Neadecvarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.Deprecierea economică (din cauze externe) este cauzată de factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.

- Amortizarea este o noţiune contabilă. Amortizarea nu este o mărime dată de piaţă, ci este reglementată de autoritatea fiscală şi se raportează la valoarea de intrare (de inventar).

- Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare. Durata de viaţă fizică poate depăşi durata de viaţă economică, dar reparaţiile şi modernizările aduse proprietăţilor mai vechi pot extinde durata de viaţă economică, care nu poate depăşi durata de viaţă fizică.

- Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată, în care construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare.

185

Evaluatorul va estima durata de viaţă economică rămasă, interpretând atitudinile şi reacţiile cumpărătorilor de proprietăţi competitive.

- Vârsta scriptică, sau vârsta istorică sau calendaristică, este numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei. Vârsta efectivă este vârsta dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică, în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.

8.4.2 Metode de estimareExistă mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Orice

metodă este acceptabilă dacă evaluatorul o aplică coerent şi logic şi dacă ea reflectă o reacţie a unui cumpărător informat şi prudent faţă de situaţia construcţiei evaluate.

Pentru a avea o estimare corectă şi fundamentată a deprecierii cumulate, prin orice metodă, evaluatorul trebuie să ia în considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar să socotească fiecare element numai o singură dată.

Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viaţă economică, metoda modificată a duratei de viaţă economică, metoda segregării, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de viaţă fizică poate fi utilizată numai pentru a estima uzura fizică.

Deprecierea se aplică numai construcţiilor pentru că terenul se include la valoarea de piaţă.

Metoda duratei de viaţă economică

Prin această metodă, la costul construcţiilor se aplică un raport calculat între vârsta efectivă Vef şi durata de viaţă economică (DVE), de la data evaluării.

Formula este:

Deprecierea =Vef × costul de reproducţie/ înlocuireDVE

Metoda pare simplă, dar sunt ascunse multe elemente ale deprecierii din cauză că sunt grupate. Un punct slab major al metodei, este faptul că elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia în considerare faptul că unele componente ale clădirii pot avea o durată de viaţă fizică mai scurtă sau mai lungă. Durata de viaţă economică are semnificaţie numai pentru deprecierea totală.

Metoda duratei de viaţă economică modificată

În aplicarea acestei metode, evaluatorul estimează mai întâi costul de a elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice, apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare, precum şi cele ale neadecvării funcţionale. Această sumă se scade din costul clădirii, estimat la data evaluării. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate elementele nerecuperabile. Această sumă este raportul dintre vârsta

186

efectivă/durata de viaţă economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi funcţionale.

Este necesar să se ţină seama că, prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de viaţă economică va creşte şi/sau vârsta efectivă va scade.

Această metodă nu ia în considerare diferitele durate de viaţă rămase ale diferitelor elemente componente ale clădirii.

Metoda presupune că utilitatea clădirii se reduce linear, ceea ce face ca aplicarea să fie simplă, dar poate nu totdeauna realistă.

Totuşi, metoda reprezintă un mijloc convenabil de a face comparaţii între diferite proprietăţi imobiliare.

Metoda segregăriiMetoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a

deprecierii, să o cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcţionale sunt eliminate automat.

Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o clădire, sunt:- uzura fizică recuperabilă;- uzura fizică nerecuperabilă;- neadecvarea funcţională recuperabilă;- neadecvarea funcţională nerecuperabilă;- deprecierea economică

În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi cea economică.

Elementele practice ale metodei sunt arătate în aplicaţiile care urmează.

Metoda comparaţieiÎn această metodă se consideră că deprecierea cumulată este diferenţa

între costul de reconstrucţie sau de înlocuire şi contribuţia în valoare a construcţiilor, toate estimate la data evaluării.

Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare atât la tranzacţii de proprietăţi construite, cât şi de terenuri libere. Este de dorit ca aceste date să corespundă unor proprietăţi similare cu cea evaluată şi nu pot fi luate în considerare tranzacţii ale unor drepturi de proprietate parţiale (concesiuni, închirieri, drept de folosinţă, etc.)

Metoda nu face distincţie între diferite tipuri de depreciere: fizică, funcţională sau economică.

Limitele acestei metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor tranzacţii de proprietăţi comparabile şi deci metoda nu poate fi aplicată într-o piaţă limitată sau pentru anumite proprietăţi imobiliare specializate. În plus, estimarea raportului între valoarea terenului şi a construcţiilor este dificil de fundamentat sau de justificat.

DEFINIREA TERMENILOR IMPORTANŢI

Depreciere cumulatăDiferenţa dintre costul de reproducţie sau de înlocuire ale construcţiilor, la data evaluării şi valoarea de piaţă a construcţiilor, la aceeaşi dată.

Vârstă

187

Numărul de ani care au trecut de la terminarea construcţiei; se mai numeşte vârstă cronologică sau istorică.

Amortizarea contabilăUn termen contabil ce se referă la recuperarea capitalului şi este înregistrată în situaţiile financiarea ale proprietarului.

Costul de recuperare (reparaţie)Costul restaurării unui obiect la o stare nouă sau la una apropiată.

Depreciere recuperabilăSe referă la obiecte ale căror uzuri fizice sau funcţionale sunt recuperabile din punct de vedere economic. Fezabilitatea economică există dacă costul de reparaţie este egal cu, sau mai mic faţă de creşterea anticipată în valoarea proprietăţii.

Neadecvare funcţională recuperabilăUn element al deprecierii cumulate; un defect recuperabil cauzat de un neajuns în structură, materiale, sau proiectare.

Uzură fizică recuperabilăUn element al deprecierii cumulate; un defect recuperabil cauzat de întreţinerea proastă.

DepreciereO pierdere în valoarea proprietăţii din orice cauză; diferenţa dintre costul de reproducţie sau de înlocuire al construcţiei, la data evaluării, şi valoarea de piaţă a construcţiei, la aceeaşi dată.

Metoda vârstei economiceO metodă de estimare a deprecierii în care raportul dintre vârsta efectivă a clădirii şi durata de viaţă economică a acesteia este aplicat costului curent al construcţiilor pentru a obţine deprecierea totală exprimată valoric.

Durata de viaţă economicăPerioada pe care construcţiile contribuie pozitiv la valoarea proprietăţii.

Durata de vârstă efectivăVârsta indicată de starea şi utilitatea construcţiei.

Depreciere economică (din cauze externe)Un element al deprecierii cumulate; un defect cauzat de influenţele negative din afara amplasamentului şi în general nerecuperabile din partea proprietarului sau chiriaşului.

Neadecvare funcţionalăUn element al deprecierii cumulate. Vezi neadecvare funcţională recuperabilă şi neadecvare funcţională nerecuperabilă.

Neadecvare funcţională nerecuperabilăUn element al deprecierii cumulate; un defect nerecuperabil cauzat de o deficienţă în structură, materiale, sau proiectare.

Uzură fizică nerecuperabilăUn element al deprecierii cumulate; un defect cauzat de o deteriorare fizică ce nu poate fi corectată practic sau economic.

Element cu viaţă lungăO componentă a unei clădiri cu o durată de viaţă economică rămasă egală cu cea a întregii cladiri.

Metoda duratei modificate de viaţă economicăO metodă de estimare a deprecierii cumulate în care raportul dintre vârsta efectivă a clădirii şi durata de viaţă economică este aplicat

188

costului curent al construcţiei după ce au fost scăzute costurile de recuperare a deprecierii fizice şi funcţionale.

Metoda duratei de viaţă fizicăO metodă de estimare a uzurii fizice nerecuperabile în care raportul dintre vârsta efectivă a unui element al clădirii şi durata de viaţă estimată, este aplicat la costul curent de reproducţie sau înlocuire al fiecărui element nerecuperabil, după ce a fost estimat costul de reparaţie al elementelor recuperabile. Elementele cu uzură fizică nerecuperabilă sunt clasificate în elemente cu viaţă scurtă sau elemente cu viaţă lungă, iar raportul dintre durata de viaţă fizică este aplicat separat fiecărei categorii. Această metodă ar trebui folosită la elementele cu viaţă scurtă, dar poate fi folosită şi la cele cu viaţă lungă. Estimările totale ale vârstei fizice pentru elementele cu viaţă lungă pot fi dificil de obţinut de pe piaţă. Metoda presupune că uzura are loc linear.

Uzura fizicăUn element al deprecierii cumulate. Vezi uzură fizică recuperabilă şi uzură fizică nerecuperabilă.

Durată de viaţă rămasăPerioada estimată în care construcţiile continuă să contribuie pozitiv la valoarea proprietăţii.

Element cu viaţă scurtăUn element al clădirii cu o durată de viaţă economică estimată mai mică cea a întregii cladiri.

ÎNTREBĂRI ADEVARAT SAU FALS – la alegere

1. Cu toate că un anumit element al deprecierii ar putea să nu fie recunoscut ca o penalitate pe piaţă, poate avea ca efect o pierdere a valorii proprietăţii. (F)

2. Durata de viaţă economică a unei proprietăţi de obicei nu depăşeşte durata de viaţă fizică. (A)

3. Metoda duratei de viaţă fizică este folosită pentru a estima uzurile fizice nerecuperabile. (A)

4. Elementele recuperabile ale deprecierii nu pot fi măsurate până când elementele nerecuperabile nu sunt estimate. (F)

5. Este posibil ca o clădire să aibă o vârstă cronologică de 20 de ani şi o vârstă efectivă de 30 de ani. (A)

6. Un neajuns în metoda duratei modificate de viaţă economică este acela că elementele recuperabile cu uzură fizică şi funcţională nu sunt tratate separat. (F)

7. Un element cu durată de viaţă lungă are o durată de viaţă economică estimată, egală cu cea a întregii clădiri. (A)

8. Ori de câte ori este posibilă recuperarea uzurii fizice a unui element structural, uzura este măsurată în categoria recuperabilă. (F)

9. Neadecvarea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă pot fi cauzate fie de o deficienţă fie de o supra-adecvare. (A)

10. Când este folosit costul de înlocuire, costul pentru o supra-adecvare nu este inclus, astfel costul de recuperare al acesteia nu este necesar să fie luat în considerare. (F)

189

11. Valoarea terenului nu poate fi influenţată de deprecierea din cauze externe. (F)

12. Când pentru estimarea deprecierii se folosesc tehnicile de comparaţie a vânzărilor, nu este necesară identificarea tipurilor particulare de depreciere. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ - la alegere

1. Perioada estimată în care construcţiile vor continua să contribuie pozitiv la valoarea proprietăţii se numeşte

a. durată totală de viaţă fizicăb. durată de viaţă economică rămasăc. durată de viaţă fizică rămasăd. perioadă de diminuare a utilitaţii

2. Care metodă pentru estimarea deprecierii ia în considerare efectele obiectelor recuperabile, dar nu ia în considerare duratele de viaţă rămase diferite ale elementelor clădirii?

a. metoda defalcăriib. metoda duratei de viaţă economicăc. metodă duratei de viaţa fizicăd. metoda duratei modificate de viaţă economică

3. Ce tip de neadecvare funcţională recuperabilă este măsurat ca fiind costul de instalare al unui element nou minus valoarea rămasă a elementului existent?

a. deficienţă ce are nevoie de completărib. supra-adecvare ce are nevoie de înlăturarec. deficienţă care are nevoie de înlocuired. supra- adecvare ce are nevoie de modificare

4. Neadecvarea funcţională nerecuperabilă nu poate fi măsurată prina. estimarea costului de reparaţieb. împărţirea pierderilor venitului net prin rata de capitalizare a

clădiriic. capitalizarea costurilor suplimentared. compararea proprietăţii cu altele competitive

5. Deprecierea economică (din cauze externe) nu estea. recuperabilă de către proprietar sau chiriaşb. bazată pe analiza vecinătăţilorc. alocată între teren şi clădirid. cauzată de forţe din afara proprietăţii

6. Ce procedură de estimare a uzurii fizice nerecuperabile este recomandată în metoda segregării?

a. comparaţia vânzărilorb. durata de viaţă economicăc. durata de viaţă fizicăd. durata modificată de viaţă economică

7. Care metodă de estimare a deprecierii este mai puţin precisă?a. defalcării

190

b. duratei de viaţă economicăc. duratei modificate de viaţă economicăd. tehnicile comparaţiei vânzărilor

8. Chiriile mici, de pe o piaţă cu ofertă excedentară de spaţii de închiriat, pot fi cauza unei

a. deprecieri economice (din cauze externe)b. uzuri fizice recuperabilec. neadecvări funcţionale recuperabiled. neadecvări funcţionale nerecuperabile

9. În estimarea deprecierii, utilizarea tehnicilor de comparaţie a vânzărilor nu depinde de

a. disponibilitatea datelor de comparaţieb. capacitatea de susţinere a valorii amplasamentuluic. identificarea tipului de depreciere prezentăd. precizia costului de înlocuire sau de reproducţie

Răspunsuri:1 – b, 2 – d, 3 – c, 4 – a, 5 – a, 6 – c, 7 – b, 8 – a, 9 – c.

SUBIECTE DE DISCUŢIE- la alegere

1. Identificaţi cele patru metode de bază pentru estimarea deprecierii.Deprecierea cumulată poate fi estimată prin metoda duratei de viaţă economică, metoda duratei modificate de viaţă economică, metoda segregarii şi tehnicile de comparaţie a vânzărilor. (Metoda duratei de viaţă fizică este folosită pentru a estima uzura fizică nerecuperabilă în metoda segregarii.)

2. Descrieţi metoda segregarii pentru estimarea deprecieriiToate cauzele deprecierii (uzura fizică recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea economică (din cauze externe) sunt cuantificate separat. Apoi deprecierile cuantificate separat sunt însumate şi scăzute din costul de reproducţie sau de înlocuire al construcţiilor.

3. Listaţi cele cinci elemente ale deprecierii, măsurate în metoda segregariiCele cinci elemente ale deprecierii, măsurate în metoda segregarii sunt: uzura fizică recuperabilă, uzura fizică nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă, deprecierea funcţională nerecuperabilă şi deprecierea economică (din cauze externe).

4. Cum clasifică evaluatorii un element recuperabil dar care este doar parţial uzat?Unii evaluatori cred că nu este economic reparaţia, sau înlocuirea, unui obiect ce este parţial uzat. Alţii susţin că obiectul deteriorat este recuperabil.

5. Cum se măsoară deprecierea economică (din cauze externe)?Deprecierea economică poate fi măsurată prin capitalizarea pierderilor de chirie atribuite influenţei negative sau prin comparaţia vânzărilor de proprietăţi care au acest tip de depreciere, cu proprietăţi similare ce nu au această depreciere. Un evaluator trebuie sa determine procentajele din valoarea totală ce provin de la clădiri şi teren şi să scadă numai pierderile atribuite clădirilor din costul curent de reproducţie sau de înlocuire. Influenţa condiţiilor externe asupra valorii terenului poate fi

191

coroborată prin compararea cu valoarea terenului estimată din metoda comparării vânzărilor.În pieţele prăbuşite temporar, evaluatorul măsoară deprecierea economică a proprietăţii prin actualizarea pierderilor VNE pe durata estimată de menţinere a condiţiilor de piaţă scăzută, şi nu prin capitalizarea pierderilr de VNE, ce presupune faptul că astfel de condiţii nefavorabile vor fi perpetue.

PROBLEME

Problema 1Clădirea evaluată are un cost curent de reproducţie de 500.000 €, o vârstă efectivă de 14 ani, şi o durată de viaţă economică de 50 de ani.Calculaţi deprecierea şi valoarea acestei clădiri folosind metoda duratei de viaţă economică.

SoluţieVârstă efectivă / durată de viaţă economică = % depreciere

14/50 = 0,28 sau 28%0,28 × 500.000 € = 140.000 € depreciere

Cost curent de reproducţie 500.000 €Depreciere -140.000 €Costul net al clădirii 360.000 €

Soluţie alternativăDurată rămasă de viaţă economică / durată de viaţă economică = % al DVE rămasă

36/50 = 0,72 sau 72%

Costul net al clădirii0,72 × 500.000 € = 360.000 €

Notă. În soluţia alternativă, nu se estimează deprecierea valorică. Raportul dintre durata rămasă şi durată de viaţă economică a clădirii este aplicat direct la costul curent estimat de reproducţie pentru a ajunge la o estimare a valorii nete a clădirii.

Problema 2Clădirea de evaluat are un cost de reproducţie de 500.000 €, o vârstă efectivă de 13 ani şi o durată de viaţă economică de 50 de ani. Costul de reparaţie al tuturor elementelor recuperabile este estimat la 25.000 €.Calculaţi deprecierea şi valoarea clădirii folosind metoda duratei de viaţă economice.

Soluţie Cost curent de reproducţie 500.000 €Elemente recuperabile -25.000 €Costul net 475.000 €

192

Vârstă efectivă / durata de viaţă economică = % depreciere13/50 = 0,26 sau 26%

0,26 x 475.000 € = 123.500 € depreciere

Costul net 475.000 €Depreciere -123.500Costul net al clădirii 351.500 €

Soluţie alternativăDurata de viaţă economică rămasă / durata de viaţă economică = % rămasă

37/50 = 0,74 sau 74%Costul net al clădirii

0,74 x 475.000 € = 351.500 €Notă. În soluţia alternativă, deprecierea nu este estimată. Raportul dintre durata rămasă şi durată de viaţă economică a clădirii este aplicat direct la costul curent estimat de reproducţie, după scăderea pentru elementele recuperabile, pentru a ajunge la o estimare a valorii nete a clădirii.

Problema 3 (pentru acasă)

Următoarele informaţii sunt disponibileCost de reproducţie € Cost de reparaţie €

Învelitoare acoperişului 2.500 500Instalaţii sanitare 6.000 800Vopsitorie 2.000 400

A. Calculaţi uzura fizică recuperabilăB. Ce trebuie făcut cu costul total pentru reparaţia

obiectelor listate?

SoluţieA. Uzura fizică totală recuperabilă este calculată după cum urmează

500 € 800

+ 400 1.700 €

B. Costul total de reparaţie trebuie separat astfel încât să nu fie inclus din nou în estimarea uzurii fizice nerecuperabile.

Problema 4

Există următoarele informaţii despre elementele cu viaţă scurtă ale unei clădiri, nerecuperabile.

Costul curent de reproducţie

€

Vârsta fizică (ani) Durata de viaţă fizică (ani)

Învelitoarea acoperişului 2.000 10 20Mocheta 6.000 5 15

193

Plafon fals 5.000 7 15Calculaţi uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă.

SoluţieCostul

curent de reproducţie

(€)

Vârsta fizică (ani)

Durata totală de viaţă fizică

(ani)

Depreciere

% €

Învelitoarea acoperişului

2.000 10 20 50 1.000

Mocheta 6.000 5 15 33 2.000Plafon fals 5.000 7 15 47 2.350Uzura totală fizică nerecuperabilă, a elementelor cu viaţă scurtă

5.350

Problema 5Clădirea evaluată are un cost curent de reproducţie de 600.000 €, o vârstă fizică de 10 ani şi o durată de viaţă fizică de 50 de ani. Costul total de înlocuire al tuturor elementelor cu viaţă scurtă este de 50.000 €Calculaţi uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele clădirii cu viaţă lungă folosind metoda duratei de viaţă fizică.

SoluţieVârstă fizică / durată totală de viaţă fizică = % depreciere

10/50 = 0,20Costul curent de reproducţie 600.000 €Costul total de înlocuire al elementelor cu viaţă scurtă

-50.000 €

Costul de reproducţie al elementelor cu viaţă lungă

550,000 €

Uzura fizica recuperabilă pentru elementele cu viaţă lungă0,20 x 550.000 € = 110.000 €

Problema 6O casă pentru o singură familie nu are toaletă la primul etaj, o facilitate ce este acum tipică pe piaţă. Totuşi, primul etaj are un spaţiu adecvat pentru instalarea unei toalete. Dacă ar fi fost instalată ca parte a construcţiei originale, costul ar fi fost de 1.500 €. Costul curent de instalare a acestei facilităţi este de 2.000 €.

A. Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de deficienţa care are nevoie de completare.

B. Explicaţi de ce costul de instalare al unei toalete, ca o completare, este mai mare decât costul de instalare al acesteia ca parte a construcţiei originale.

SoluţieA.Costul de instalare după construire 2.000 €Costul de instalare la construire -1.500 €

194

Neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de deficienţa care are nevoie de completare 500 €

B. Este mai uşor şi mai puţin costisitor pentru a instala o facilitate în timpul construcţiei. După ce construcţia este terminată, instalarea aceleiaşi facilităţi este mult mai dificilă şi mai scumpă. Costuri mai mari pot rezulta din cauza nevoii de a schimba sau înlătura detalii structurale prezente şi finisări înaintea instalării noilor detalii structurale, finisajelor, instalaţiilor sanitare sau echipamentului electric

Problema 7Bucătăria dintr-o casă pentru o singură familie are accesorii încorporate care nu mai sunt acceptabile pe piaţă existentă. Următoarele informaţii sunt disponibile

Costul accesoriilor noi, instalate 16.000 €Costul de reproducţie al celor existente (instalate)

15.000 €

Amortizarea celor existente 11.000 €Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de o deficienţă ce necesită înlocuire sau modernizareSoluţie

Costul de reproducţie al accesoriilor noi 16.000 € Costul de reproducţie al celor existente, instalate 15.000 € Depreciere 11.000Valoarea rămasă a celor existente

-4.000 €

Neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de o deficienţă ce necesită înlocuire sau modernizare

12.000 €

Problema 8Un duplex rezidenţial urmează a fi transformat în spaţiu de birouri. În prezent are două centrale termice şi fiecare este capabilă pentru încălzirea întregii clădiri. Există următoarele date disponibile:Costul de reproducţie a unei centrale 8.000 €Uzura fizică curentă 2.000 €Costul de înlocuire al unei centrale şi de renovare a spaţiului 1.000 €

Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de supra-adecvare.

195

SoluţieCostul de reproducţie a unei centrale 8.000 €Uzura fizică curentă -2.000Costul de înlocuire şi de renovare a spaţiului +1.000Neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de supra-adecvare 7.000 €

Problema 9O clădire de birouri de două etaje, transformată, nu are acces adecvat deoarece nu există ascensor şi acces pentru persoane cu handicap locomotoriu la etajul al doilea.Există următoarele date disponibile:

Chirie pe an, fără acces adecvat 8.000 €Chirie pe an, cu acces adecvat 10.000 €Cheltuieli de exploatare (ambele cazuri) 4.000 €Rata de capitalizare pentru clădire (RB) 12,5%

Calculaţi neadecvarea funcţională nerecuperabilă cauzată de această deficienţă.

Soluţie Pierderea de VNE este de 2.000 €, calculată după cum urmează:Fără acces adecvat:Venit brut potenţial 8.000 €Cheltuieli de exploatare -4.000VNE 4.000Cu acces adecvat:Venit brut potenţial 10.000Cheltuieli de exploatare -4.000VNE 6.000VNE cu acces adecvat 6.000VNE fără acces adecvat

-4.000Pierderea de VNE 2.000 €

Neadecvarea funcţională nerecuperabilă, estimată, cauzată de această deficienţă se calculează cu formula: VNE/RB

2.000 €/ 0,125 = 16.000 €

Problema 10O clădire de birouri transformată are tavane excesiv de înalte, inacceptabile pe piaţă. Există următoarele date disponibile:

Cost de reproducţie, aşa cum este 10.000 €Cost de reproducţie, cu înălţimi acceptabile

8.000 €

Uzura fizică 40%Costurile anuale suplimentare din cauza înălţimii excesive (ex. taxe adiţionale, asigurare, management) 800 €

196

Rata de capitalizare pentru clădire (RB) 12,5%Calculaţi neadecvarea funcţională datorată aceste supra-adecvări.SoluţieCost de reproducţie, aşa cum este 10.000 €Cost de reproducţie, cu înălţimi acceptabile (-) 8.000Cost în exces 2.000 €Uzură fizică la 40% - 800 €Valoarea costului rămas al excesului 1.200 €Cost suplimentar de exploatare +6.400 €Neadecvarea funcţională cauzată de supraadecvare 7.600 €

Problema 11O proprietate comercială suferă din cauza locaţiei într-un cartier în declin. Există următoarele date disponibile:

VNE aşa cum este (după toate reparaţiile fizice şi funcţionale)

10.000 €

VNE fără influenţele externe (după toate reparaţiile fizice şi funcţionale)

12.000 €Rata totală de capitalizare RO 10%Raportul valoarea clădirii /valoarea totală a proprietăţii

1:2A. Calculaţi deprecierea economică (din cauze externe) a clădirii în

cauză.B. Există alte proceduri care pot fi folosite pentru alocarea

deprecierii economice a terenului şi a clădirilor?

Soluţie:A.

VNE fără influenţele externe 12.000 €VNE aşa cum este -10.000 €Pierderea de VNE din cauze externe 2.000 €2.000 € capitalizat la 0,10 (RO) 20.000 €Alocarea între teren şi clădire;proporţia clădirii 50% × 0,50Deprecierea economică atribuită clădirii 10.000 €

B. Raportul dintre valoarea clădirii şi valoarea totală a proprietăţii este dată în problemă, astfel că procedura folosită este acceptabilă şi adecvată. Când VNE al proprietăţii poate fi alocat între teren şi componentele clădirii, VNE atribuit fiecărei componente poate fi capitalizat la rata indicată – RL sau RB.

Problema 12Există următoarele date disponibile:

Vânzarea 1 Vânzarea 2 Vânzarea 3Preţul de vânzare € 99.000 133.000 164.000Valoarea terenului € 30.000 40.000 49.000Costul de reproducţie 119.000 163.000 205.000

197

curent €Calculaţi deprecierea pentru fiecare vânzare ca procentaj din costul curent de reproducţie al clădirii.Soluţie

Vânzarea 1 Vânzarea 2 Vânzarea 3Preţ de vânzare 99.000 133.000 164.000Valoarea estimată a terenului -30.000 -40.000 -49.000Valoarea curentă a clădirii 69.000 93.000 115.000Costul curent de reproducţie estimat

119.000 163.000 205.000

Valoareacurentă a clădirii -69.000 -93.000 -115.000Deprecierea indicată 50.000 70.000 90.000Deprecierea ca % din costul de reproducţie 42% 43% 44%

Problema 13Există următoarele date disponibile pentru a fi utilizate în metoda costului.Cost curent de reproducţie €Clădirea 155.000Amenajările amplasamentului 25.000Uzură fizicăRecuperabilă 10.000Nerecuperabilă – viaţă lungă 25.000Nerecuperabilă – viaţă scurtă 5.000Neadecvarea funcţionalăRecuperabilă 5.000Nerecuperabilă 25.000Depreciere economică 12.000Deprecierea amenajărilor amplasamentului 5.000Valoarea terenului 60.000

Calculaţi valoarea acestei proprietăţi libere folosind metoda costului.Soluţie

198

Costul de reproducţie al clădirii 155.000Uzura fizicăRecuperabilă 10.000Nerecuperabilă – viaţă lungă 25.000Nerecuperabilă – viaţă scurtă +5.000

40.000Neadecvarea funcţionalăRecuperabilă 5.000Nerecuperabilă +10.000

15.000Deprecierea din cauze externe +12.000

Deprecierea totală -67.000Costul net al clădirii 88.000Costul de reproducţie al

amenajărilor amplasamentului25.000

Deprecierea amenajărilor amplasamentului

-5.000

Costul net al amenajărilor amplasamentului

+20.000

Costul net al construcţiilor 108.000Valoarea terenului +60.000Costul de înlocuire net 168.000

8.5 Studiu de caz

Studiul de caz va fi dat de citit acasă pentru ziua a 2-a şi se va rezolva de către cursanţi în clasă.

Se consideră o clădire administrativă (de birouri), care are 607 mp arie desfăşurată şi 490 mp suprafaţă închiriabilă. Clădirea este amplasată pe un teren de 350 mp. Valoarea de piaţă a terenului liber este de 270 €/mp.

În Tabelul 1 este prezentată sinteza costului de reconstrucţie, iar în celelalte tabele fiecare tip de depreciere este calculat pe baza costului de reconstrucţie.

1. Uzura fizică recuperabilăSe estimează numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluării şi

se cuantifică prin costul de readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou. În Tabelul 2 se arată modul de estimare a uzurii fizice recuperabile.

Costul de refacere a zugrăvelilor depăşeşte costul curent din cauza manoperei suplimentare şi a pregătirilor ce nu apar la o construcţie nouă.

199

O uzură se consideră recuperabilă când costul pentru corectarea stării sale tehnice plus un profit rezonabil e mai mic decât creşterea de valoare rezultată. Multe defecte structurale, deficienţe şi supradimensionări pot fi corectate cu ajutorul noilor tehnologii de construcţii, dar esenţial în decizie este elementul economic.

Evaluatorii au opinii diferite faţă de definirea uzurii recuperabile, mai ales pentru elementele uzate parţial.

2. Uzura fizică nerecuperabilăSe referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi în prezent

corectate din motive practice sau economice.Uzura fizică nerecuperabilă se aplică la diferenţa dintre costul de

reconstrucţie sau de înlocuire şi costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Aplicarea directă la costul de reconstrucţie sau de înlocuire duce la o supraevaluare a uzurii.

În scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu viaţă scurtă şi cu viaţă lungă. Un element cu viaţă lungă este o componentă a clădirii care este de aşteptat să aibă o durată de viaţă economică rămasă, ca şi întreaga construcţie. Un element cu viaţă scurtă este acela cu o durată de viaţă economică rămasă mai mică decât durata de viaţă economică rămasă a întregii clădiri.

Astfel, furniturile pentru instalaţii sunt clasificate ca avînd viaţă scurtă. Elementele cu viaţă scurta din sitemul de ventilaţie şi A/C au valoarea de 6.650 € din totalul de 19.010 €.

Fiecare element cu viaţă scurtă trebuie analizat cu atenţie şi luat în calcul o singură dată. Tabelele 3 şi 4 arată calculele de estimare a uzurii fizice pentru elementele cu viaţă scurtă şi cu viaţă lungă, utilizând metoda duratei de viaţă fizică.

Pentru aceasta, evaluatorul aplică raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă totală estimată la costul de reproducţie sau de înlocuire al fiecărui element fizic nerecuperabil cu viaţă scurtă, cost ce a rămas după scăderea costului de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Evident apoi adună uzurile pentru toate elementele cu viaţă scurtă existente în clădire.

Costul de reconstrucţie/înlocuire al elementelor cu viaţă lungă se determină prin diferenţa dintre costul de reconstrucţie/înlocuire total şi costul de reconstrucţie/înlocuire al elementelor fizice recuperabile (sau cost de reparare uneori) şi costul componentelor cu viaţă scurtă nerecuperabile.

Pentru a estima uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă pot fi folosite două metode.

Prima metodă implică utilizarea raportului între vârsta scriptică şi durata de viaţă fizică totală. Aceste raport se aplică la costul de reconstrucţie/înlocuire a componentelor cu viaţă lungă cu uzură nerecuperabilă. Astfel ne asigurăm că elementele de uzură funcţională sau economică nu au fost incluse în uzura fizică. O problemă delicată a aceastei metode este dificultatea de a estima durata de viaţă fizică pe baza informaţiilor de pe piaţă.

Metoda a doua foloseşte raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă economică. Acest raport este aplicat la costul de reconstrucţie/înlocuire al elementelor cu viaţă lungă şi uzură nerecuperabilă. Vârsta efectivă trebuie să fie corectată astfel încât raportul menţionat mai sus să nu cuprindă şi uzura fizică recuperabilă, uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă,

200

deprecierea funcţională sau deprecierea economică. Deci vârsta efectivă folosită în raport este mai mică decât cea folosită în metoda duratei de viaţă fizică. Aici trebuie procedat cu mare atenţie, întrucât conceptul de durată de viaţă economică se aplică, de regulă, numai pentru deprecierea totală şi nu pentru anumite elemente.

3. Neadecvarea (deprecierea) funcţională recuperabilăNeadecvarea funcţională este o pierdere în valoare din cauza

deficienţelor de concepţie sau proiectare a clădirii. Poate fi cauzată şi de schimbările în timp referitoare la aspectul clădirii, materiale sau standarde de construcţie (grad seismic, izolaţie termică).

Deficienţele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.Ca să fie recuperabile, costul de înlocuire a unui aspect demodat sau

neacceptabil trebuie să fie mai mic decât creşterea de valoare anticipată.Neadecvarea funcţională recuperabilă se cuantifică prin costul de

înlocuire şi poate fi împărţită în trei categorii:- deficienţă ce necesită adăugiri, care se măsoară prin cât de mult

costul de adăugire depăşeşte costul elementului dacă el ar fi fost instalat chiar în timpul construcţiei;

- deficienţă ce necesită înlocuire sau modernizare, care se măsoară ca fiind costul elementului minus uzura fizică deja aplicată la elementul existent (valoarea rămasă), plus costul de demontare a elementul existent plus costul de instalare a elementului modern (inlocuitor). Valoarea rămasă este valoarea atribuită unui element are se scoate de pe proprietatea imobiliară, de obicei pentru a fi folosit în altă parte.

- supradimensionarea care este măsurată ca fiind costul de reconstrucţie al elementului minus orice uzură fizică deja aplicată, minus costul de demontare minus valoarea reziduală dacă există. O supradimensionare este recuperabilă dacă, la data evaluării, corectarea este fezabilă economic, în caz contrar fiind o uzură nerecuperabilă.

Tabelele 5, 6 şi 7 arată calculele pentru deprecierea funcţională recuperabilă.

Clădirea administrativă, care se evaluează, nu are grup sanitar la etaj, ceea ce va face ca închirierea să se facă la un preţ mai mic. Există spaţiu disponibil pentru amenajare şi deşi spaţiul alocat este inclus în estimarea costului de reconstrucţie, instalaţiile nu au fost incluse. Costul curent pentru amenajarea unui grup sanitar este de 1.680 €, iar dacă acesta s-ar fi construit iniţial, construire ar fi fost de 1.260 € (Tabelul 5)

Corpurile de iluminat din clădire în valoare de nou de 1.400 € sunt demodate şi trebuie modernizate. Costul de demontare a corpurilor vechi este de 280 € şi costul de instalare a corpurilor noi este 560 € (Tabelul 6)

Clădirea are 240 mp de spaţiu de depozitare iluminat şi climatizat. Cererea de birouri indică oportunitatea transformării depozitului în birouri. Această supradimensionare este considerată recuperabilă dacă valoarea obţinută în plus prin transformare depăşeşte costul transformării. (Tabelul 7)

4. Neadecvarea funcţională nerecuperabilăNeadecvarea funcţională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficienţă

sau de o supradimensionare. Pot fi implicate două tipuri de deficienţe: un element neinclus în costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un element inclus în costul de nou, dar nu ar trebui inclus.

201

Neadecvarea funcţională cauzată de o deficienţă, care nu este inclusă în estimarea costului de nou, dar ar trebui inclusă, este cuantificată ca pierderea de profit net, cauzată de deficienţă, capitalizată cu rata de capitalizare pentru clădire, minus costul elementului dacă el a fost inclus în estimarea costului.

Neadecvarea funcţională datorată cauzată de o deficienţă, care este inclusă în estimarea costului de nou, dar nu ar trebui să fie inclusă, este cuantificată ca fiind costul curent de nou minus uzura fizică aplicată anterior, minus valoarea adăugată.

Procedura de calcul a neadecvării funcţionale nerecuperabile este identică în cazurile când se utilizează costul de reconstrucţie sau costul de înlocuire (Tabelul 8).

Clădirea administrativă nu are sistem de stingere de incendii. Alte clădiri în vecinătate, au asemenea sisteme cu senzori şi stingătoare-duş. Analiza de piaţă arată o diferenţă de 8 €/mp pe an de spaţiu util liber de închiriat, între clădiri care au şi cele care nu au sistem de stingere incendii.

Proprietatea evaluată are 490 mp suprafaţă închiriabilă ce indică o piedere de venit brut anual de 3.920 € minus pierderi din gradul de ocupare şi cheltuieli de 2.136 € şi are ca efect o pierdere de venit net de 1.784 € pe an. Costul de a instala acum un sistem de stingere incendii este 21.000 €. Şi durata de viaţă este 20 ani.

În multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de venit brut, datorat deprecierii funcţionale, diferă de raportul global venit/cheltuieli al proprietăţii, din cauză că anumite cheltuieli, cum ar fi utilităţile şi asigurarea nu sunt afectate de deficienţă, în timp ce altele, cum ar fi taxele şi cheltuielile de administrare pot fi afectate.

Neadecvarea funcţională nerecuperabilă, cauzată de o supradimensionare se măsoară în mod diferit, în funcţie de utilizarea costului de reconstrucţie sau costului de înlocuire.

Dacă baza este costul de reconstrucţie, evaluatorul trebuie să ia în considerare costul de construire al unei clădiri ce conţine aceeaşi supradimensionare. Supradimensionarea este măsurată prin costul de reconstrucţie a componentei supradimensionate minus orice uzură fizică deja aplicată plus valoarea curentă a oricărui cost datorat supradimensionării, minus orice valoare adăugată (cum ar fi o chirie mai mare).

Cheltuielile cauzate de supradimensionări se referă la: taxe suplimentare, asigurări, întreţinere sau cheltuieli cu utilităţi. Costul de reconstrucţie, ţinând cont de uzura elementului în exces, care este peste costul ce poate fi suportat de o creştere a chiriei, ca rezultat al supradimensionării, see adaugă la pierderea de profit net capitalizat, în scopul determinării deprecierii totale.

Când baza este costul de reconstrucţie, evaluatorul trebuie să revadă estimările uzurilor fizice recuperabile şi nerecuperabile. Dacă elementul supradimensionat a fost inclus în una din categoriile de mai sus, costul de reconstrucţie al elementului trebuie diminuat cu uzura fizică, deja aplicată.

Neadecvarea funcţională nerecuperabilă se calculează în Tabelul 9.Clădirea administrativă a fost proiectată să aibă 3 nivele, dar s-au

construit numai două. Nu este fezabil economic să se mai adauge acum încă un nivel. Costul structurii pentru o clădire nouă cu 3 nivele ar fi de 27.430 €, în timp ce structura pentru o clădire nouă cu două nivele ar costa 17.730 €. Deci costul supradimensionării este de 9.700 €.

202

5. Deprecierea economicăDeprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri cauzată

de influenţe negative din mediul exterior clădirii şi este de obicei nerecuperabilă. Ea poate fi cauzată de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinătăţii, amplasarea proprietăţii în localitate sau regiune, condiţiile pieţei locale.

În metoda costului trebuie mai întâi să se estimeze profitul atribuit clădirii şi apoi pierderea de profit imputabilă clădirii se capitalizează cu rata de capitalizare pentru clădire pentru a obţine deprecierea economică.

Există două căi de estimarea deprecierii economice şi evaluatorul va selecta acea metodă care este cea mai bine fundamentată pe informaţiile de pe piaţă. Astfel, evaluatorul:

- capitalizează pierderea de profit sau de chirie atribuită influenţelor negative;

- compară tranzacţii de proprietăţi similare care suferă aceleaşi influenţe negative.

Dacă există date disponibile, a doua cale este de preferat, deşi pot apare dificultăţi în comparaţie.

Pentru a estima deprecierea economică prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul mai întâi estimează pierderile la nivelul întregii proprietăţi imobiliare, cauzată de influenţele externe şi apoi partea din pierderi atribuite clădirii o capitalizează cu rata de capitalizare pentru clădire.

Evaluatorii pot obţine date de piaţă care să-i ajute să separe, din rata de capitalizare totală (R0), rata de capitalizare pentru construcţii (RB) şi rata de

capitalizare pentru teren (Rt). Este mult mai greu să se găsească un factor de

multiplicare al profitului sau chiriei care să reflecte proporţia între clădire şi teren.

Pe pieţele aflate temporar îndeclin, condiţiile pot impune cuantificarea deprecierii externe prin actualizarea pierderii de profit net pe durata de timp în care se prevede acţiunea negativă a factorilor externi, în loc de capitalizarea pierderii care presupune a fi o acţiune negativă perpetuă.

Evaluatorul ar putea capitaliza profitul rămas la rata de capitalizare pentru teren ca să obţină pierderea de valoare atribuită terenului. Dacă acest procentaj al pierderii în valoarea terenului este apropiat de corecţia făcută pentru localizare, în cadrul aplicării abordării prin comparaţia vântărilor, atunci cele două estimări sunt mai credibile.

Tabelul 10 arată procedura pentru estimarea deprecierea economică.Clădirea administrativă seaflă în apropierea unui şantier iar în zilele cu

vânt, vecinătatea şi proprietatea se prăfuiesc. Din acest motiv, venitul net anual este de 60 €/mp. Clădirile administrative situate mai departe nu sunt afectate şi au un profit anual mai mare cu 7 €/mp. Clădirea evaluată are o pierdere anuală de 3.430 €.

6. Deprecierea totalăDupă estimarea fiecărui tip de depreciere, se însumează rezultatele Procedura de estimare a valorii clădirii, prin metoda costului de

reconstrucţie, este arătată în Tabelul 15.Dacă se evaluează clădirea, în cazul că este închiriată, trebuie să se facă

o corecţie ce ţine cont de diferenţa între chiria contractuală şi chiria de piaţă a clădirilor comparabile.

203

În cazul de faţă, se presupune că, pentru încă şase ani, chiria contractuală va fi de 53.000 €/an, iar chiria pe piaţă va fi de 58.800 €/an. Valoarea pierderii se obţine prin actualizarea pierderii anuale cu o rată de 10%, pe timp de 6 ani (rata este cea aşteptată de investitorii de pe piaţa imobiliară) şi este 25.260 €.

Formula factorului de capitalizare este (1-(1+r)-6)/r

La sfîrşitul zilei a 2-a se vor da cursanţilor soluţia studiului de caz cu tabelele 1-12

204

Tabelul 1Cost de reconstrucţie. Metoda costurilor segregate

Costuri directe (inclusiv manoperă, materiale, echipamente, regie şi profitul constructorului

€

- Excavări şi pregătire teren - Fundaţii - Pereţi exteriori - Structură acoperiş - Învelitoare - Structura cadre - Structură planşee - Pardoseli - Tavane - Pereţi despărţitori- Zugrăveli (interior, exterior)- Instalaţii apă, canal, gaze - Furnituri apă, canal, gaze- Instalaţii electrice- Furnituri electirce - Ventilaţie şi A/C TOTAL COSTURI DIRECTE Costuri indirecte Profitul promotorului Costul total de reconstrucţie Costul unitar de reconstrucţie (pe mp AD)

553 6.56074.585 13.608 3.507 27.426 18.095 8.393 7.70746.620 1.750 7.945 2.990 9.184 4.78119.010

252.714 21.300 38.000

312.014 514

Tabelul 2Uzură fizică recuperabilă

Cost de reconstrucţie

Cost de eliminare

Valoare rămasă

Învelitoare (reparaţie) Zugrăveli

3.5071.750

3501.900

3.1570

TOTAL uzură fizică recuperabilă 2.250

Tabelul 3 Uzură fizică nerecuperabilă. Elemente cu viaţă scurtă

Cost de reconstrucţie

Rămas

Vârsta scriptică

Ani

Durata de viaţă fizică

Ani

Raport aplicat la cost

Uzură fizică nerecuperabilă

Învelitoare 3.157 10 15 10/15 2.105 Pardoseli 8,393 7 10 7/10 5.895 Tavane 7.707 5 15 5/15 2.569 Zugrăveli 0 Nou 5 0 0 Furnituri apă 2.990 10 20 10/20 1.495 Furnituri electrice

4.781 8 10 8/10 3.825

Ventilaţie A/C 6.650 10 15 10/15 4.433 TOTAL 33.678 20.322

205

Tabelul 4Uzură fizică nerecuperabilă. Elemente cu viaţă lungă

Cost de reconstrucţie Minus costul de reconstrucţie al: elementelor fizice recuperabile* elementelor fizice nerecuperabile cu viaţă scurtă

Cost de reconstrucţie a elementelor cu viaţă lungă Vârstă scriptică 10 ani Durata de viaţă fizică 75 ani Raportul aplicat de cost 10/75TOTAL uzură fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă

312.014

- 5.257

- 33.678

273.079

x 10/7536.410

NOTA: * Costul repataţiei acoperişului + costul de reconstrucţie zugrăveli

Tabelul 5Neadecvarea funcţională recuperabilă. Deficienţe ce necesită adăugiri

Cost de instalare a unui grup sanitar în structura existentă Minus costul de instalare a unui grup sanitar în structura existentă dacă s-ar fi construit la data evaluării

1.680

1.260 Pierderea în valoare 420

Tabelul 6Neadecvare funcţională recuperabilă. Deficienţe ce necesită înlocuiri sau

modernizări

Cost al instalaţiilor existente deja, incluse în estimarea de cost Minus uzura fizică deja aplicată* Minus valoarea recuperabila Plus cost de demontare Plus cost de instalare echipament nou

1.400- 1.120

0 280 560

Pierderea în valoare 1.120

NOTA: * vîrsta/durata de viaţă la furnituri electrie era 8/10

206

Tabelul 7

Neadecvarea funcţională recuperabilă. Supradimensionare

Determinarea fezabilităţii economiceCost de lichidare a depozituluiMinus valoarea rezidualăTotal cost de eliminareCâştig potenţial de venit net(Minus creştere cheltuieli de expl. sau plus reducere cheltuieli de expl.) Câştig de venit net Modificarea venitului net capitalizat la rata de capitalizare a clădirii de 10,5% Estimarea deprecierii Costul curent de reconstrucţie a depozitului Minus uzura fizică deja aplicată (5/75) Subtotal Plus costul net de eliminare Pierderea în valoare

1.050 01.0501.440 01.440

13.714

9.000 6008.400 1.0509.450

Notă:- costul de lichidare a depozitului este de 1.050 €- valoarea de piaţă a chiriei lunare pentru spaţiu de birou este 10 €/mp

- depozitul este închiriat acum cu 4 €/mp pe lună- costul de reconstrucţie a depozitului este 9.000 €

Tabelul 8

Neadecvarea funcţională nerecuperabilă. Deficienţe

Pierdere estimată de venit net Rata de capitalizare a clădirii 10,5% Pierdere de venit net/rata de capitalizare Minus costul care este inclus în estimarea de cost de nou

1.784

16.99010.500

Neadecvare funcţională nerecuperabilă estimată 6.490

Tabelul 9Neadecvare funcţională nerecuperabilă. Supradimensionare

Cost de reconstrucţie curent al supradimensionării Minus uzura fizică deja aplicată Subtotal Plus valoarea actualizată a costurilor suplimentare Minus valoarea adăugată

9.700 1.2938.407

00

Neadecvare funcţională nerecuperabilă estimată 8.407

207

Tabelul 10

Depreciere economică

VNE anual curent al proprietăţii Pierderea estimată de VNE anual din cauza influenţelor externe Rata de capitalizare pentru teren 9% VNE datorat terenului VNE clădirii Pierdere de VNE datorat clădirii (pro rata) Rata de capitalizare pentru clădiri 10,5% Pierdere netă capitalizată la clădire (2.438/0,105)

29.400 3.430

8.505 20.895 2.438 23.219

Depreciere externă aplicabilă clădirii 23.219

Tabelul 11

Metoda costului de reconstrucţie

Cost de reconstrucţie Costuri directe Costuri indirecte Profitul promotorului imobiliarTOTAL cost de reconstrucţie

Depreciere cumulată Uzură fizică recuperabilă Uzură fizică nerecuperabilă, elemente cu viaţă scurtă Uzură fizică nerecuperabilă, elemente cu viaţă lungă SUBTOTAL

Neadecvare funcţională recuperabilă, deficienţe, adăugiri Neadecvare funcţională recuperabilă, deficienţe, înlocuiri Neadecvare funcţională recuperabilă, supradimensionareSUBTOTAL

Neadecvare funcţională nerecuperabilă; deficienţe Neadecvare funcţională nerecuperabilă, supradimensionareSUBTOTAL

Depreciere economicăTOTAL DEPRECIERE CUMULATĂ

CIN al clădirii Valoarea terenului Valoarea proprietăţii imobiliare libere Corecţie datorită diferenţei de chirie Valoarea proprietăţilor imobiliare închiriate

252.714 21.300 38.000 312.014

2.250 20.302 36.410 58.962

420 1.120 9.450 10.990

6.490 8.407 14.897 23.219108.068

203.946 94.500298.446-25.260273.186

Rotunjit 273.000

208

Cap. 9 RECONCILIEREA REZULTATELOR

O evaluare se face la solicitarea unui client care doreşte să cunoască careeste valoarea de piaţă a proprietăţii sale imobiliare. Pentru a răspunde la această întrebare, evaluatorul urmează un proces de evaluare. În cursul acestui proces, evaluatorul: - identifică, culege şi analizează date generale şi specifice; - determină cea mai bună utilizare a proprietăţii; - aplică abordările valorii, respectiv prin comparaţia vânzărilor, prin venit

şi prin cost, în concordanţă cu scopul evaluării şi datele disponibile.De regulă, se aplică mai multe metode de evaluare, înscrise încele trei

abordări menţionate, şi fiecare metodă are ca rezultat o anumită valoare. Ca urmare, dacă au fost folosite mai multe metode de evaluare, evaluatorul trebuie să reconcilieze cel puţin două valori.

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale.

Pregătindu-se pentru reconcilierea rezultatelor, evaluatorul face o revedere a întregii evaluări, asigurându-se că datele disponibile, tehnicile analitice, raţionamentul şi logica aplicate, au condus la judecăţi consecvente.

Datele/informaţiile sunt revăzute pentru a se asigura că sunt autentice, pertinente şi suficiente. Evaluatorul trebuie să examineze diferenţele între rezultatele diferitelor metode, să aplice teste de rezonabilitate şi coerenţă şi să rezolve orice aspecte inconsecvente, cum ar fi:

- vârsta efectivă a clădirii folosită în metoda costului şi starea tehnică evidenţiată;

- starea tehnică utilizată ca bază pentru corecţia chiriilor, cheltuielilor şi vânzărilor proprietăţilor comparabile în metoda comparaţiei vânzărilor şi în metoda bazată pe venit;

- rezultatele din fiecare metodă corespund cu cea mai bună utilizare a proprietăţii.

Toate calculele matematice trebuie verificate, poate chiar de o altă persoană. Chiar erorile neînsemnate pot distruge încrederea clientului în lucrarea de evaluare. În final, se analizează raţionamentul de-a lungul procesului de evaluare, cum ar fi:

- dacă metodele aplicate iau în considerare toate datele disponibile şi duc sistematic la concluzii logice, care se leagă direct la scopul evaluării; şi dacă

- evaluarea răspunde cerinţelor de rezolvare a problemei clientului.

9.1. Relaţia cu procesul de evaluare şi cu piaţa

Rezolvarea diferenţelor între rezultatele procedurilor de evaluare folosite pot depinde de diferenţe subtile în obiectivele evaluării sau obiectul evaluării. De exemplu, dacă un evaluator estimează valoarea de piaţă a unei clădiri turn, destinată birourilor, fie terminată şi ocupată sau terminată dar

209

neocupată, contribuţia reprezentată de gradul de ocupare stabilizat trebuie ponderată cu atenţie în fiecare metodă.

În toate evaluările şi mai ales în cele cerute de cazuri în litigiu, trebuie reexaminată definiţia valorii estimate, şi anume:

- clientul a solicitat valoarea exprimată în cash sau în echivalente de numerar;

- clientul a solicitat preţul cel mai probabil sau cel mai mare preţ obtenabil pe piaţa liberă;

- clientul a solicitat valoarea pentru toate utilizările la care se poate adapta proprietate sau numai cea mai bună utilizare.

Evaluatorul poate fi solicitat să răspundă la întrebări referitoare la potenţialii utilizatori ai proprietăţii, cum ar fi:

- valoarea de investiţie, ca parte dintr-un ansamblu imobiliar să fie reconciliată cu o valoare de piaţă pentru un cumpărător tipic;

- valoarea intrinsecă a unei clădiri administrative să fie reconciliată cu valoarea de piaţă pentru o ipotecă;

- o valoare de asigurare să fie reconciliată cu valoarea de piaţă a contribuţiei clădirii asigurate la valoarea proprietăţii.

Evaluatorul trebuie să reţină că orice client care cere o opinie profesională, deseori vrea să ştie şi pe ce se bazează acea opinie. În procesul de evaluare, evaluatorul trebuie să folosească cantitatea de informaţii pe care participanţii pe piaţă o consideră adecvată pentru rezolvarea problemei de evaluare date. Procesul de evaluare este o colecţie de unelte disponibile, din care evaluatorul alege pe cele mai adecvate pentru un caz dat.

Metodele de evaluare care nu sunt importante pentru o anumită lucrare pot fi utile la reconciliere.

Toate estimările rezultate din aplicarea metodelor de evaluare trebuie să corespundă cu percepţiile pieţei. Concluzia evaluării trebuie să reflecte valoarea de piaţă şi datele analizate trebuie să fundamenteze opinia finală a evaluatorului, dar datele singure nu produc o estimare a valorii. Combinând analiza datelor cu calificarea profesională şi experienţa, evaluatorul poate să raţioneze corect şi să emită o opinie credibilă asupra valorii.

Dacă pentru estimarea valorii de piaţă, datele de pe piaţă nu sunt suficiente, nu există altă soluţie decât de a ne baza pe opinia unui evaluator imparţial care are o calificare şi experienţă corespunzătoare.

9.2 Principiile şi criteriile de analiză a rezultatelor

În analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluare şi concluziile sale respectă următoarele principii:

Valoarea este o predicţie. Evaluatorul va reexamina rezultatele cât de obiectiv este posibil şi se va încredinţa că rezultatele reprezintă o previziune realistă a comportamentului forţelor care crează piaţa.

Valoarea este subiectivă. Valoarea unei anumite proprietăţi imobiliare poate fi diferită pentru diferiţi cumpărători, datorită unor motive emoţionale, deoarece este o investiţie particulară sau altor cerinţe. Deşi o anumită proprietate se tranzacţionează între doi indivizi particulari, pentru motive foarte personale şi subiective, piaţa este alcătuită din suma acestor decizii subiective.

210

Evaluarea este comparare. Analiza rezultatelor ce duc la estimarea valorii finale trebuie să ia în consideraţie o mulţime de comparaţii efectuate în decursul procesului de evaluare. Compararea este fundamentală pentru întregul proces şi deci este necesară o mare grijă la selecţia şi utilizarea tranzacţiilor comparabile.

Orientarea pe piaţă. În analiza finală, evaluarea trebuie să reflecte piaţa. Este inacceptabilă folosirea fără discernământ a formulelor financiare sau a criteriilor de comparaţie, care nu reflectă comportamentul participanţilor pe piaţă şi fără verificarea şi testarea ipotezelor în raport cu comportamentul pieţei.

În analiza rezultatelor, evaluatorul se bazează pe experienţa profesională, expertiză şi raţionament profesional. El va aprecia importanţa, aplicabilitatea şi fundamentarea fiecărui rezultat şi se va baza mai mult pe metoda cea mai adecvată naturii evaluării.

Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare valorii finale, fundamentată şi semnificativă, sunt: adecvarea, precizia şi cantitatea informaţiilor.

9.2.1 AdecvareaPrin acest criteriu, evaluatorul judecă coerenţa fiecărei metode de

evaluare cu scopul şi destinaţia evaluării.Deşi estimarea valorii finală se bazeză pe metodele care sunt cele mai

aplicabile, opinia evaluatorului nu este în mod necesar identică cu valoarea obţinută prin metoda cea mai aplicabilă. Dacă într-o evaluare sunt aplicabile două metode, valoarea finală poate fi mai aproapiată de o valoare decât de cealaltă. De exemplu, să presupunem că valoarea obţinută prin capitalizarea venitului e mai mică decât cea obţinută prin metoda comparaţiei vânzărilor. Dacă participanţii pe piaţă interesaţi prioritar de potenţialul de a a genera profit, valoarea finală va fi mai apropiată de rezultatul dat de metoda capitalizării venitului. Pentru un alt tip de proprietate, cum ar fi o locuinţă ocupată de proprietar, metoda comparaţiei vânzărilor ar putea avea o relevanţă primordială. În aplicarea metodei comparaţiei, criteriul adecvării poate fi folosit şi pentru a judeca relevanţa fiecărei proprietăţi comparabile şi a fiecărei corecţii făcute.

9.2.2 PreciziaPrecizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului in

corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecţiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăţilor comparabile.

Numărul de proprietăţi comparabile, numărul de corecţii şi corecţiile absolute şi nete pot sugera precizia relativă a unei anumite aplicări a metodei. Dacă există multe proprietăţi comparabile, şi care par că se conformează unui model real al pieţei imobiliare, se poate obţine o precizie mai mare decât cu alte metode, şi deci şi evaluatorul se va baza mai mult pe metoda comparaţiei vânzărilor. Mai mult, evaluatorul poate extrage date privind veniturile şi cheltuielile, precum şi rata de capitalizare pentru aceste proprietăţi şi, în acest caz, poate să atribuie o mai mare precizie şi credibilitate metodei capitalizării VNE şi mai puţină metodei costului.

Dacă trebuie făcute mai puţine corecţii ale preţurilor de vânzare ale unei proprietăţi comparabile, decât altele, care se fac în cazul preţurilor altor comparabile, atunci evaluatorul poate atribui o mai mare importanţă

211

rezultatelor obţinute cu mai puţine corecţii, mai ales dacă mărimea corecţiilor este aproximativ la fel.

La acelaşi număr de corecţii se acordă o importanţă mai mare rezultatelor obţinute cu o corecţie absolut mai mică.

În unele cazuri, o corecţie mare poate fi mai precisă şi mai fundamentată pe piaţă decât multe corecţii mici.

De regulă, corecţia totală netă este un indicator mai nesigur pentru precizie şi nu se poate conta pe faptul că impreciziile în corecţiile pozitive şi negative se compensează.

9.2.3 Cantitatea informaţiilorAdecvarea şi precizia influenţează calitatea şi relevanţa rezultatelor

unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informaţiilor evidenţiate de o anumită tranzacţie comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar şi datele care îndeplinesc criteriile de adecvare şi precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informaţii. În termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informaţiile suplimentare disponibile.

Indiferent de cantitatea de informaţii disponibile, responsabilitatea evaluatorului depăşeşte manipularea datelor numerice. În fine, deşi datele tranzacţiilor comparabile pot fi precise şi adecvate, acestea se referă la evenimente ce au avut loc înainte de data evaluării. Aceste date ce reflectă trecutul sunt relevante în măsura în care pot ajuta evaluatorul să estimeze beneficiile anticipate viitoare aduse de proprietate şi valoarea prezentă a acestor beneficii. Datele pieţei sunt importante; ele ar trebui să ajute, dar să nu afecteze analizele evaluatorului.

9.3 Estimarea valorii finaleÎntr-un raport de evaluare, estimarea valorii finale poate fi exprimată în

mod punctual - ca o singură cifră, ca un interval de valori sau în ambele moduri. Tradiţional, o estimare exprimată cu o singură valoare se numeşte estimare punctuală şi reprezintă cea mai bună estimare a evaluatorului.

Estimarea punctuală trebuie să fie rotunjită, astfel încât să reflecte gradul de precizie asociat cu o anumită evaluare. Totuşi, deseori în rapoartele de evaluare această rotunjire exprimă o precizie mai mare decât este fundamentat de procesul de evaluare.

Exprimarea printr-un interval de valori reflectă intervalul dat de rezultatele obţinute prin două sau mai multe metode.

Evaluarea este o opinie asupra unui tip de valoare. Deşi este o concluzie imparţială, expertă şi rezonabilă a unui profesionist calificat, bazată pe o analiză a tuturor informaţiilor relevante, rămâne totuşi o opinie. Ea reprezintă percepţia evaluatorului referitor la cel mai probabil preţ obtenabil într-o tranzacţie obiectivă.

Un interval larg de valori nu este util clientului; el doreşte o valoare sau un interval garantat.

In loc de o singură valoare, un evaluator poate exprima un interval de probabilitate, care să sugereze un nivel de încredere sau optimismul sau pesimismul asociat cu valoarea estimată.

212

Definirea termenilor cheieValoarea finală estimată

Intervalul de valori sau valoarea obţinută în finalul reconcilierii valorilor diferite obţinute prin mai multae metode de evaluare şi prezentate în raportul evaluării.

Estimarea punctualăIndicaţia de valoare finală, reprezentetă de o sumă de bani unică. Estimarea punctuală este privită ca fiind cea mai probabilă sumă şi este deseori necesară în scopul estimării compensărilor.

Intervalul de probabilitateNivelul de încredere asociat cu o anumită valoare estimată sau cu un set de valori estimate.

Interval de valoriIntervalul în care poate fi estimată valoarea finală a proprietăţii.

Reconcilierea Ultima fază a oricărei evaluări în care rezultatele metodele alternative sunt analizate pentru a ajunge la o valoare finală.

Criterii de reconciliereCriteriile ce dau posibilitatea unui evaluator să formuleze o concluzie fundamentată, argumentată în legătură cu valoarea finală estimată. Indicaţiile de valoare sunt testate pentru adecvarea metodelor şi corecţiilor făcute; precizia datelor şi calculelor şi suficienţa numărul de informaţii.

RotunjireaExprimarea unei sume ca număr aproximativ – de exemplu, aproximarea cu o zecimală. Concluzia evaluatorului poate fi rotunjită pentru a reflecta lipsa preciziei asociată cu faptul că valoarea este o opinie.

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT – FALS – la alegere1. În aplicarea diverselor metode de evaluare se pot folosi diferite

concluzii în ceea ce priveşte cea mai bună utilizare a proprietăţii. (F)2. Vârsta efectivă a proprietăţii, estimată în metoda costului,

trebuie să fie în concordanţă cu starea tehnică descrisă şi cu corecţiile făcute în metoda comparaţiei vânzărilor. (A)

3. Concluziile prezentate în raportul de evaluare trebuie să aibă legătură cu scopul şi cu destinaţia evaluării. (A)

4. Pentru a rezolva diferenţele dintre rezultatele celor trei metode, un evaluator poate lua în considerare diferenţele dintre drepturile evaluate sau din definiţia valorii estimate. (A)

5. Dacă datele folosite în fiecare metodă de evaluare sunt în conformitate cu piaţa, concluzia va reflecta în mod necesar gândirea pieţei la data evaluării. (F)

6. Prin folosirea criteriilor de adecvare, precizie şi cantitatea informaţiilor, un evaluator poate formula o concluzie fundamentată, argumentată referitoare la valoarea finală estimată. (A)

7. Proprietăţile comparabile, ale căroror preţuri necesită câteva corecţii nu pot fi folosite în calitate de proprietăţi comparabile cu proprietatea subiect. (F)

8. Valoarea finală estimată poate fi redată de o estimare punctuală sau de un interval de valori. (A)

213

9. Valoarea finală ar trebui să fie rotunjită întotdeauna pentru a reflecta gradul ridicat al preciziei asociate ca privind valoarea. (F)

10. Valoarea finală estimată raportată poate fi diferită de valorile obţinute prin metoda cea mai aplicabilă. (A)

11. Datele de piaţă reflectă fenomenele curente. (F)

ÎNTREBĂRI GRILĂ – la alegere

1. Cea mai precisă utilizare a judecăţii în evaluare apare probabil la:a. previziunea venituluib. reconcilierea rezultatelor metodelor de evaluarec. selectarea corectă a datelor pentru proprietăţile comparabiled. analiza vecinătăţii

2. În procesul de evaluare, rezultatele sunt reconciliate într-o valoare finală a. după determinarea celei mai bune utilizărib. după raportarea valorii consideratec. după aplicarea fiecărei metode de evaluared. după ce au fost aplicate toate metodele de evaluare relevante

3. Un client care se hotărăşte asupra celei mai bune asigurări pentru proprietatea sa ar fi mai interesat de secţiunea ____________ din raportul de evaluare.

a. date generaleb. estimarea costuluic. evaluarea terenuluid. cea mai bună utilizare

4. Pentru a reconcilia rezultatele pentru o clădire nefinalizată, obţinute prin metoda costului cu rezultatele obţinute prin metoda comparaţiei vânzărilor şi prin metoda capitalizării venitului, un evaluator trebuie să ia în considerare

a. atingerea gradului de ocupare stabilizatb. deprecierea cumulatăc. rezerva pentru înlocuired. condiţiile pieţei curente

5. Ce metodă de evaluare ar avea probabil cea mai mare relevanţă în estimarea valorii unei clădiri de birouri?

a. costulb. parcelareac. comparaţia vânzărilord. capitalizarea venitului

6. Adecvarea şi precizia contribuie laa. calitatea raportului de evaluareb. numărul de date din raportc. criteriul reconcilieriid. valoarea finală estimată

7. Cel mai bun indicator al preciziei evaluării rezultă din folosirea a. celui mai mare număr de corecţiib. corecţiilor brutec. celui mai mare număr de proprietăţi comparabiled. corecţiilor nete

8. Estimarea punctuală este cea mai puţin adecvată pentru un client interesat de

214

a. taxele imobiliareb. formularea unei oferte pentru proprietatec. compensări în caz de expropiered. deductibilităţi pentru impozitul pe venit

9. Rezultatul evaluării ar trebui rotunjit pentru a reflectaa. interesul clientuluib. locaţia proprietăţiic. gradul înalt de precizie asociat cu o opinied. lipsa preciziei asociată cu o opinie

10. Intervalul valorii nu poate fia. prea larg pentru a mai fi folositorb. prea restrâns şi deci arbitrarc. raportat ca valoare punctualăd. folosit greşit de clienţi.

Răspunsuri

1 – b, 2 – d, 3 – b, 4 – a, 5 – d, 6 – a, 7 – c, 8 – b, 9 – d, 10 - c

SUBIECTE DE DISCUTAT- la alegere

1. Cum poate un evaluator să asigure consecvenţa într-o evaluare?Prin folosirea celei mai bune utilizări şi prin aplicarea unor ipoteze logice în ceea ce priveşte starea tehnică a proprietăţii, condiţiile de piaţă şi caracteristicile economice.

2. Explicaţi criteriile folosite în reconcilierea valorii.Adecvarea, precizia şi cantitatea informaţiilor sunt criteriile folosite în reconciliere. Numărul şi mărimea corecţiilor ar trebui minimizate cât mai mult posibil pentru a asigura precizia. Datele şi metodele aplicate ar trebui adecvate problemei. Dacă există o mare cantitate de informaţii ce susţin rezultatele creşte credibilitatea valorii finale.

3. Ce avantaje şi dezavantaje prezintă estimarea punctuală şi ca interval de valori?a. Estimarea punctuală e cerută unor evaluatori şi în anumite situaţii

(de exemplu, impozitele imobiliare, calcularea deducerilor pe impozitul pe profit, estimarea compensărilor în caz de expropiere, determinarea condiţiilor de închiriere). Estimarea punctuală de obicei este cerută/aşteptată de clienţi, dar ea ar putea sugera mai multă precizie decât este justificat.

b. Prin raportarea unui interval de valori, un evaluator poate indica nivelul său de încredere în concluzia evaluării şi arată clientului că valoarea estimată nu este o valoare exactă.

4. Cum ar trebui rotunjită valoarea finală?

Rezultatul ar trebui rotunjit pentru a indica gradul de precizie asociat opiniei. Cu cât este mai mare încrederea evaluatorului într-o concluzie, cu atât scade nevoia de rotunjire. În general, rotunjirea reflectă preţul pieţei.

215

Cap. 10 RAPORTUL DE EVALUARE

NOTĂ: Standardul Internaţional Evaluare IVS 3 – Raportarea evaluării prezintă pe larg cerinţele privind raportarea, care se aplică tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare.

Definirea termenilor cheieRaport de evaluare

Un document care înregistrează instrucţiunile pentru o anumită misiune de evaluare, baza de evaluare şi scopul evaluării ca şi rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate să explice procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării şi să prezinte informaţiile semnificative care au fost folosite în analiză. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, conţinutul şi dimensiunea unui raport variază în funcţie de destinatar, de cerinţele legale, de tipul proprietăţii şi de natura şi complexitatea misiunii de evaluare.

Raport narativ/scrisRezultatul unei evaluări, comunicat clientului în scris, inclusiv sub formă electronică. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care să conţină toate materialele pertinente examinate şi analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice, cum ar fi actualizări periodice ale valorilor, formulare utilizate de către guvern sau alte agenţii sau scrisori către clienţi.

Raport tipizatRaport de evaluare limitat, prezentat într-o formă standard cerută de unele instituţii financiare, companii de asigurare sau agenţii guvernamentale.Este tip de raport complet de evaluare; conţine o introducere, ipotezele evaluării, prezentarea datelor, analiza datelor şi a concluziilor, şi, de multe ori, anexe.

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT – FALS – la alegere

1. ANEVAR are solicitări specifice pentru conţinutul unui raport de evaluare şi certificarea valorii. (A)

2. Certificarea valorii este de obicei inclusă în scrisoarea de transmitere. (F)

3. Secţiunea cu ipotezele şi condiţiile limitative a unui raport de evaluare include o declaraţie dacă valoarea este estimată în numerar, echivalente de numerar sau alte forme de plată definite exact. (F)

4. Drepturile asupra proprietăţii ce este evaluată trebuie specificate numai dacă sunt mai mici decât drepturile obişnuite asupra unei proprietăţi imobiliare. (F)

5. Un client din afara oraşului are un interes relativ mic în ceea ce priveşte analiza vecinătăţii. (F)

6. Analiza celei mai bune utilizări dintr-un raport de evaluare poate include sugestii cu privire la reconstrucţia, întreţinerea şi administrarea proprietăţii. (A)

216

7. Un evaluator nu trebuie să repete conţinutul sau să includă materiale inutile în raportul de evaluare. (A)

ÎNTREBĂRI GRILĂ – la alegere1. Dimensiunea, conţinutul şi tipul raportului de evaluare nu este dictat de

a. tipul proprietăţiib. cererile clientuluic. efortul evaluatoruluid. natura problemei

2. O scrisoare de transmitere nu conţinea. adresa proprietăţiib. ipotezele şi condiţiile limitativec. data efectivă a evaluăriid. identificarea drepturilor de proprietate evaluate

3. Rapoartele de evaluare pot omitea. anexeb. ipotezele evaluăriic. prezentarea datelord. analiza datelor şi a concluziei

4. Secţiunea cu certificarea valorii dintr-un raport de evaluare nu conţine afirmaţia că

a. evaluatorul nu are interes în proprietateb. onorariul nu este condiţionat de vreun aspect al raportuluic. faptele sunt corecte după cunoştinţa evaluatoruluid. o anumită metodă de evaluare a fost folosită în evaluare

5. Secţiunea cu ipotezele şi condiţiile limitative a unui raport de evaluare se poate referi la cele de mai jos, mai puţin

a. precizia descrierii legale şi a titlului de proprietateb. conformitatea cu reglementările zonale şi de mediuc. obiectivul şi scopul evaluăriid. lipsa obligaţiilor sau a datoriilor

6. Care din următoarele teme nu vor fi discutate în identificarea drepturilor asupra proprietăţii evaluate?

a. multiplicatorii chirieib. servituţilec. ipoteciled. contractele de închiriere pe termen lung

7. Secţiunile descriptive şi de interpretare ale unui raport de evaluare trebuie să fie

a. combinateb. separatec. egale ca întindered. transmise separat

8. Care din următorii termeni dintr-un raport de evaluare indică faptul că proprietatea evaluată este generatoare de venit?

a. studiul de piaţăb. descrierea juridică a proprietăţiic. determinarea celei mai bune utilizărid. date despre amplasament şi descrierea construcţiilor

Răspunsuri

217

1 – c, 2 – b, 3 – a, 4 – d, 5 – c, 6 – a, 7 – b, 8- a

SUBIECTE DE DISCUTAT – la alegere

1. Un evaluator poate arunce materialul folositpentru elaborarea unui raport după ce ce clientul a fost mulţumit de raport? Explicaţi.Nu, evaluatorul trebuie să păstreze toate informaţiile într-un dosar pentru cazul în care este nevoit să dea mai târziu explicaţii sau să argumenteze valoarea declarată.

2. Identificaţi capitolele mari ale raportului de evaluare .Capitolele mari ale raportului de evaluare sunt:a. Introducerea, incluzând scrisoarea de transmitere, titlul, cuprinsul,

certificarea valorii, sumarul concluziilor majoreb. Premisele evaluării, care conţin ipotezele şi condiţiile limitative,

oscopul şi destinaţia evaluării, definirea tipului de valoare şi a datelor de evaluare, o declaraţie cu privire la premisele în care este estimată valoarea, drepturile proprietăţii evaluate, scopul evaluării.

c. Prezentarea datelor, incluzând identificarea proprietăţii, de exemplu situaţia juridică; date despre regiunea, oraşul, vecinătatea şi locaţia proprietăţii; descrierea construcţiilor; date despre imozite/taxe pe proprietăţi; istoricul, inclusiv vânzările precedente şi ofertele curente; studiu de piaţă.

d. Analiza datelor şi concluzii; care conţine determinarea celei mai bune utilizări, atât pentru terenul considerat a fi liber cât şi pentru proprietatea construită; valoarea terenului; metode de evaluare; reconciliarea rezultatelor; competenţa evaluatorului.

Anexele ar putea fi un ultim capitol posibil.3. Ce informaţii sunt incluse în descrierea construcţiilor?

Descrierea construcţiilor include informaţii despre dimensiunile şi vârsta clădirii, numărul şi mărimea tuturor elementelor componente, detalii de structură şi construcţie, echipamentul mecanic, starea tehnică, utilitatea sau neadecvările funcţionale.

4. Ce ipoteze şi condiţii limitative sunt incluse în raportul de evaluare?Declaraţia despre ipotezele şi condiţiile limitative sunt incluse în raportul de evaluare pentru protecţia evaluatorului şi pentru informarea şi protejarea clientului şi a celor ce folosesc raportul.

5. De ce este important ca raportul de evaluare să fie întocmit corespunzător?Un raport de evaluare întocmit corespunzător prezintă clar şi succint argumentele şi concluziile evalutorului. Organizarea bună va ajuta clientul să înţeleagă raţionamentul pe care se bazează valoarea estimată şi va asigura faptul că materialul este semnificativ pentru client şi nu va induce în eroare clientul sau alţi cititori ai raportului. În sfârşit, un raport de bună calitate reflectă profesionalismul şi competenţa evaluatorului care l-a elaborat.

218

Cap. 11 VERIFICAREA EVALUĂRII

NOTĂ: Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 11 – Verificarea evaluărilor prezintă pe larg cerinţele pe care trebuie să le respecte un evaluator verificator al unui raport de evaluare.

Definirea termenilor cheie

Verificarea de birouO verificare a evaluării care se limitează la datele prezentate în raport, care pot fi confirmate independent sau nu. În general, este efectuată cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizează acurateţea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei şi respectarea instrucţiunilor clientului, a cerinţelor de reglementare şi a standardelor profesionale.

Verificarea de teren

O verificare a evaluării care include inspectarea exteriorului şi uneori şi a interiorului proprietăţii în cauză şi posibila inspecţie a proprietăţilor comparabile, pentru a confirma datele prezentate în raport. În general, este efectuată cu ajutorul unei liste de verificare, care acoperă elementele examinate într-o verificare de birou şi poate include, de asemenea, confirmarea datelor de piaţă, cercetări pentru colectarea datelor suplimentare şi verificarea programului informatic utilizat în elaborarea raportului.

Verificarea formalăVerificarea sistematică a fiecărui capitol a raportului de evaluare pentru a confirma corectitudinea datelor, prezentarea documentaţiei suplimentare necesare şi pentru a verifica metodologia şi procedurile aplicate.

Verificare preliminarăO verificare ce ia în considerare meticulozitatea evaluării şi aderarea raportului la cerinţele legate de format, metodologie, consistenţă şi oportunitate.

Verificarea evaluăriiActul sau procedura de analiză critică a unui raport de evaluare prin care un evaluator îşi exercită raţionamentul imparţial în analiza activităţii altui evaluator.

Verificatorul Un evaluator ce examinează rapoartele altor evaluatori pentru a determina dacă concluziile lor sunt în concordanţă cu informaţiile raportate şi alte informaţii generale cunoscute.

Raport de evaluare

Un document care înregistrează instrucţiunile pentru o anumită misiune de evaluare, baza de evaluare şi scopul evaluării ca şi rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un

219

raport de evaluare poate să explice procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării şi să prezinte informaţiile semnificative care au fost folosite în analiză. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, conţinutul şi dimensiunea unui raport variază în funcţie de destinatar, de cerinţele legale, de tipul proprietăţii şi de natura şi complexitatea misiunii de evaluare.

ÎNTREBĂRI ADEVĂRAT – FALS – la alegere

1. Un verificator determină dacă datele şi analizele din raportul de evaluare justifică concluzia la care s-a ajuns. (A)

2. Rolul unui verificator este determinat de nevoia unei opinii alternative. (F)3. Verificatorul interpretează critic metodele şi procedurile aplicate într-o

evaluare. (A)4. Pentru a-şi exprima acordul cu concluzia evaluării, verificatorul trebuie

să semneze raportul. (F)5. Verificatorii sunt deseori solicitaţi să examineze sfera unei evaluări,

tehnicile aplicate şi concluzia finală. (A)6. Instituţiile financiare trebuie să angajeze evaluatori care solicită cel mai

mic preţ şi asigură cel mai scurt termen. (F)7. Nu toţi verificatorii trebuie să fie evaluatori profesionişti. (A)8. O verificare nu trebuie să conţină o declaraţie despre ipotezele şi

condiţiile limitative. (F)

ÎNTREBĂRI GRILĂ- la alegere

1. Următoarele sunt greşeli comune găsite în rapoartele de evaluare, mai puţin:a. sprijinul prea mare pe datele istorice în analiza tendinţelorb. confuzia asupra datei efective în concluzia finalăc. omisiunea ipotezelor şi condiţiilor limitative specificed. folosirea analizei statistice şi a programelor de calculator

2. Care din propoziţiile următoare este falsă? Verificatorii ar trebui să:a. aibă nivel de pregătire şi experienţă potrivit cu complexitatea

evaluării pe care o recenzeazăb. respecte standardele de corectitudine şi obiectivitate în muca lorc. considere raportul de evaluare în lumina condiţiilor de piaţă cărora

li se supun prognozele făcuted. furnizeze evaluatorilor concluzii astfel încât ei să-şi măsoare

performanţa unul faţă de altul.

3. Un evaluator trebuie să investigheze motivaţiile participanţilor la piaţă nu pentru că:a. datele despre vânzare sau închiriere pot fi incompleteb. cunoaşterea motivaţiei poate explica diferenţele dintre rezultatele

obţinute prin diverse metodec. cunoaşterea motivaţiei poate explica diferenţele dintre previziuni şi

datele istorice legate de cheltuieli şi venituri.d. informaţiile adunate de la participanţii la piaţă sunt de obicei cele

mai de încredere.

220

Răspunsuri

1 – d, 2 – c, 3 - b

SUBIECT DE DISCUTAT - la alegere

Discutaţi principalele categorii de erori ce apar în rapoartele de evaluare. Daţi exemple din fiecare categorie.▪ Deficienţele în rapoartele de evaluare pot fi împărţite în 4 categorii: 1)

probleme de tratare inadecvată; 2) probleme de competenţă; 3) deficienţe comune; şi 4) probleme în aplicarea metodelor de evaluare şi în reconcilierea rezultatelor.

▪ Tratarea inadecvată se referă la relevanţa analizei celei mai bune utilizări, a metodelor de evaluare, şi a tehnicilor de evaluare aplicate. Raţionamentul evaluatorului ar trebui întotdeauna să simuleze gândirea participanţilor pe piaţă. Problemele de competenţă se leagă de analiza riscului şi înţelegerea motivaţiei participanţilor pe piaţă, ceea ce ajută la explicarea diferenţelor dintre date sau discrepanţele dintre tendinţele istorice şi cele previzionate.

▪ Deficienţele comune pot rezulta din analiza şi raţionamentul inadecvat (ex. necorelări între ipoteze şi date); lipsa controlului calităţii (erori de calcul sau de tipărire, includerea informaţiilor nerelevante, confuzia asupra datei efective a valorii); comunicarea slabă dintre evaluator şi client (neînţelegerea scopului raportului, neîndeplinirea cerinţelor clientului, nesepararea activelor non-imobiliare de cele imobiliare); sau probleme cu ipotezele enunţate şi condiţiile limitative (supralicitarea condiţiilor limitative în încercarea de a limita responsabilitatea evaluatorului).

▪ Probleme cu metodele de evaluare şi reconciliere a rezultatelor pot fi legate de tehnica neadecvată în aplicarea metodelor de evaluare; deficienţe în culegerea, sau interpretarea datelor; vocabular şi sintaxă neadecvată; sau nerespectarea standardelor profesionale.

221