Musca Bogdan Ludovic

An IV Drept ID Baia MareDREPT FUNCIAR I PUBLICITATE IMOBILIARReferat Capitolul I Noiuni generale

Publicitatea imobiliar reprezint un ansamblu de mijloace prevzute de lege, prin care se asigur evidena, sigurana, opozabilitatea n raport cu terii a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Prin normele dreptului civil este reglementat nu numai naterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci i protecia, ocrotirea i garantarea drepturilor subiective civile. Prin sistemul de publicitate imobilar se urmrete protejarea securitii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile.

Literatura juridic a definit securitatea static ca fiind ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamic a fost definit ca fiind ocortirea drepturilor ce se dobndesc n viitor cu privire la acel bun. Potrivit principiilor consensualismului i autonomiei de voin a prilor, transmiterea dreptului real se produce prin simpla exprimare a consimmntului prilor, prin realizarea acordului de voin al acestora, fr a fi necesar ndeplinirea unei formaliti suplimentare ori remiterea material a bunului. Chiar dac actul juridic nu produce efecte fa de teri n sensul c, pe de o parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc n patrimoniul acestora, iar pe de alt parte terii nu pot fi obligai printr-un act juridic la a crui ncheiere nu au participat totui acetia vor avea obligaia de a rescpecta existema lor ca realitate social i juridic a situaiilor juridice create prin voina prilor care au participat la ncheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant.

Prin publicitatea imobiliar se urmrete, n primul rnd, s se asigure certitudinea constituirii i transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la cunotina persoanelor interesate a situaiei juridice a bunurilor asupra crora poart drepturile reale; pe aceast cale, se evit transmisiunile succesive, care urmresc fraudarea intereselor terilor. n al doilea rnd, se urmrete realizarea unei evidene ample a bunurilor imobile, eviden tehnic, economic i juridic, care s permit utlizarea i exploatarea eficient i identificarea acestor bunuri. n al treilea rnd, se permite organelor statului s exercite o cunoatere permanent a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare i taxare, pentru a evidenia permanent situaia juridic a imobilelor. n al patrulea rnd, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor care ar dori s dobndeasc bunuri imobile, ntruct aceste persoane pot verifica i se pot informa permanent cu privire la situaia juridic real a imobilelor pe care sunt interesate s le dobndeasc.

Funcia esenial a sistemelor de publicitate imobiliar este aceea de informare a terilor, astfel nct orice persoan interesat s poat avea posibilitatea de a lua cunotin despre un act sau fapt juridic, despre o sitaie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei realiti juridice.

Capitolul II Sistemele de publicitate imobiliar

Evoluia istoric i politic a teritoriilor romneti a influenat sistemele de publicitate imobiliar utilizate pe acest teritoriu. Crile de eviden funciar se nchid pe msur ce se ntocmesc noi cri funciare sau pe msur ce se gsesc ori s-au gsit cele originale disprute.

2.1.Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni

Sistemul de publicitate imobilar al registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost reglementat de Codul civil i de Codul de procedur civil, fiind aplicat n Muntenia, Oltenia, Moldova i Dobrogea. Acest sistem a fost meninut pn n anul 1996, cnd a fost adoptat Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996. n Codul civil, se gsesc urmtoarele dispoziii prin care este reglementat publicitatea drepturilor reale imobiliare:

- art. 818-819, privind transcrierea donaiilor;

- art. 1295 alin.(2) privind vnzarea-cumprarea;

- art. 1394 pentru cesiunile de chirii i arned pe doi ani viitori;

- art.1738-1745, art.1745-1768, art.1776, art.1778, art. 1780-1787 privind nscrierea privilegiilor i ipotecilor imobiliare;

- art.1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare;

- art. 1816-1823 privind inerea registrelor i obligaiile grefierilor.

Efectuarea operaiunilor de publicitate imobiliar se realiza n dou registre, respectiv unul de transcripiuni, n care se transcriau actele constitutive sau translative de drepturi reale i unul de inscripiuni, pentru inscripiia privilegiilor sau ipotecilor. Transcrierea se realiza n registrul de transcrieri i consta n copierea integral a actului prin care se transmitea, se constituia sau se stingea un drept real imobiliar. n funcie de obiectul lor, actele supuse transcrierii puteau fi clasificate n:

1) acte translative sau constitutive de drepturi reale, precum i tranzaciile privind proprietatea i alte drepturi reale;

2) actele prin care se renuna la drepturile reale imobiliare;

3) hotrrile judectoreti de expropriere i ordonanele de adjudecare, precum i alte hotrri cu efect atributiv de drepturi;

4) cesiunile de venituri pe o durat mai mare de 2 ani, contractele de locaiune pe o durat mai mare de 3 ani, actele i hotrrile prin care se constata o chitan de chirie pe doi ani viitori.

Nu erau supuse transcrierii, ntre altele, transmisiunile succesorale, actele de partaj, hotrrile judectoreti declarative de drepturi, dobndirea drepturilor reale prin uzucapiune, dobndirea acelorai drepturi prin accesiune imobiliar, transmisiunile efectuate prin efectul legii. Transcrierea nu produce efecte juridice ntre pri, ci reprezenta numai un simplu mijloc de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele nsele. ntre pri i fa de succesorii acestora actul juridic i producea efecte din momentul ncheierii. Aveau calitate de teri, n materia actelor cu titlu oneros succesorii cu titlu particular iar nu i creditorii chirografari ai nstrintorului.

Era necesara ns ca terul s ndeplineasc anumite condiii i anume:

- terul s fi dobdit un drept real de la acelai autor i asupra aceluiai bun;

- dreptul dobndit s fi fost supus transcrierii sau, dup caz, nscrierii;

- s se fi ndeplinit formalitatea transcrierii sau nscrierii dup caz.

Prin nscriere se urmrea protejarea creditorilor de insolvabilitatea debitorilor, n cazul actelor juridice prin care se constituiau privilegii i ipoteci. Modul de nscriere a privilegiilor era reglementat de Codul civil i Codul de procedur civil. n conformitate cu dispoziiile art.1746 alin.(1) din Codul civil ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligaii. Conservarea ipotecilor i a privilegiilor imobiliare era reglementat de Codul civil la art.1738-1745, 1754-1768, 1778 i 1780-1781. De asemenea, potrivit prevederilor art.1754 din Codul civil, toate creanele privilegiate supuse la formalitatea inscripiei, n privina crora nu s-ar fi ndeplinit condiiile prescrise pentru conservarea privilegiului, nu nceteaz cu toate acestea de a fi creane ipotecare; ns ipoteca, n privina tuturor persoanelor al treilea, nu dateaz dect de la epoca inscripiilor care vor trebui fcute. Potrivit dispoziiilor art.1778-1779 din Codul civil, ntre creditori, ipoteca, fie legal, fie convenional, nu are rang dect din ziua inscripiei sale n registre.

n lipsa transcrierii sau a nscrierii dreptului real imobiliar, saciunea este inopozabilitatea, nelegndu-se prin aceasta ineficacitatea dreptului real dobndit fa de teri. Pentru a se putea invoca lipsa transcrierii sau a nscrierii, potrivit dispoziiilor art.819 din Codul civil i 712 alin.(2) din Codul de procedur civil; n privina terului se cereau a fi ndeplinite anumite condiii, i anume:

- s nu fi fost obligat el nsui a executa transcrierea sau nscrierea;

- s nu fi participat la fraud mpreun cu nstrintorul sau constituitorul petru mpiedicarea efecturii transcrierii sau nscrierii de ctre dobnditor.

ntre principalele critici aduse sistemului publicitii personale al registrelor de inscripiuni i transcripiuni pot fi menionate urmtoarele:

1) n primul rnd, publicitatea era facultativ, urmrind numai opozabilitatea fa de teri a actului ncheiat, act care produce efecte ntre prile contractante din momentul realizrii acordului de voin.

2) n al doilea rnd, publicitatea era parial i incomplet, deoarece anumite acte i moduri de dobndire nu erau supuse nregistrrii.

3) n al treilea rnd, publicitatea se realiza prin operarea nregistrrilor pe numele proprietarilor i nu pe imobile, astfel nct modul de verificare de ctre teri a registrelor de publicitate se fcea cu dificultate, n situaia n care acetia nu cunoteau adevratul proprietar al imobilului.

4) n al patrulea rnd, operaiunile de transcriere i nscriere nu erau de natur a garanta dreptul transcris sau nscris, deoarece judectorul nu avea obligaia s verifice valabilitatea i legalitile acteului ce i era prezentat pentru a fi supus operaiunilor de transcriere sau nscriere i nici nu avea obligaia s verifice existena dreptului transmitorului.

5) n al cincilea rnd, sanciunea aplicabil pentru nendeplinirea formalitilor de transcriere i nscriere n registre o reprezenta inopozabilitatea fa de teri a dreptului transmis sau costituit.

2.2.Sistemul de publicitate a crilor funciare

Sistemul real de publicitate al crilor funciare, a fost reglementat n a doua jumtate a secolului XIX n legislaia austriac i ungar, iar apoi i prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, aplicabil n Transilvania, Banat, Criana, Maramure i Bucovina. Sistemul de publicitate imobiliar al crilor funciare este recunoscut ca un sistem complex, complet i eficient, permind permanent cunoaterea exact a situaiei juridice a imobilului. Sistemul este real, avnd la baz identitatea topografic a imobilelor, nscrierile fcndu-se pe imobile i nu pe proprietari, fiecare imobil avnd o carte funciar n care se evideniaz situaia material i juridic a bunului. Dei Decretul-legenr.115/1938 a fost conceput ca o lege care s i gseasc o aplicare general, la nivelul ntregii ri, astfel nct s fie realizat unificarea legislaiei crilor funciare i nlocuirea reglementrilor fragmentare cu o alt reglementare, unitar, complet i modern, totui, acest act normative nu a putut fi pus n aplicare dect n regiunile de carte funciar. Legea nr.7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, prin care s-a realizat un sistem unic i unitar de publicitate imobiliar, bazat pe cartea funciar, a avut ca model Decretul-lege nr.115/1938 sub aspectul principiilor i instituiilor.

Fiecare imobil avea cartea sa funciar, n care erau trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi reale, precum i anumite drepturi de crean. Cartea funciar era organizat dup cum urmeaz:

- Titlul crii funciare, (care cuprindea numrul, denumirea comunei, oraului, sau municipiului unde este situat imobilul);

- Partea I (foaia de avere) cuprindea descrierea imobilului i prezentarea elementelor componente ale acestuia (nr. de ordine, nr. topografic, denumirea imobilului, suprafaa, felul de cultur sau de folosin);

- Partea II (foaia de proprietate) cuprindea nscrierile cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului (nr. de ordine, nscrierile cu privire la proprietate, observaii), respectiv: numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce reprezint titlul dreptului de proprietate, strmutrile i transmisiunile proprietii, servitui n folosul imobilului, fapte juridice, drepturi i obligaii de care se bucurau sau era inut titularul, modificri, etc.

- Partea III (foaia de sarcini) coninea drepturile reale constituite asupra imobilului, respectiv dreptul de superficie, servituile, dreptul de uz, uzufruct, abitaie, ipotecile, privilegiile imobiliare, locaiunea pe o perioad mai mare de 3 ani, cesiunea de venituri, aciuni privind drepturile tabulare cuprinse n aceast parte, sechestrul asigurtor sau judiciar, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale, alte modificri, ndreptri, nsemnri.

Sistemul de publicitate al crilor funciare era guvernat de urmtoarele principii:

a) Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar, care rezulta din dispoziiile art.17-18 ale Decretului-lege nr.115/1938 i n conformitate cu care drepturile reale asupra imobilelor se puteau constitui, modifica sau stinge numai prin operaiunile nscrierii n cartea funciar.

b) Principiul publicitii integrale i absolute, n conformitate cu care toate actele juridice care aveau obiect transmisiunea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar erau supuse nscrierii n cartea funciar.

c) Principiul lealitii, n conformitate, cu care nscrierile n cartea funciar nu puteau fi fcute dect dup verificarea legalitii titlului supus nregistrrii.

d) Principiul oficialitii, n conformitate cu care, la momentul nscrierii, judectorului i revenea obligaia de a verifica din oficiu cererea de nscriere i actele care o nsoeau.

e) Principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar, rezultat din dispoziiile art. 32 din Decretul-lege nr.115/1938, n conformitate cu care se prezuma c dreptul real nscris n cartea funciar este exact, iar dreptul radiat din cartea funciar nu exist.

f) Principiul prioritii, n conformitate cu care nscrierile se realizau n ordinea cererilor, ordine care conferea i rangul nscrierii.

g) Principiul relativitii, n conformitate cu care nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale putea fi fcut numai: 1)mpotriva aceluia care la momentul nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urma a fi fcut; 2)mpotriva aceluia care, mai nainte de a fi nscris si-a grevat dreptul, dac se solicita nscrierea deodat a ambelor drepturi.

nscrierile n cartea funciar erau de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. Intabularea constituia acea nsncriere prin intermediul creia se transmitea, se constituia, se modifica sau se stingea un drept real imobiliar, de la data nregistrarii cererii de nscriere. Intabularea reprezenta, deci, o nscriere defiitiv i avea efect constitutiv de drepturi, opernd pe baza unui act autentic, care trebuia s ntruneasc toate condiiile de form i de fond pentru transferul drepturilor reale. scrierea provizorie sau intabularea imperfect costituia acea nscriere prin care se strmuta, se constituia, se modifica sau se stingea un drept real, condiionat de justificarea ulterioar. nscrierea provizorie se folosea nn cazul n care nscrisul original nu ndeplinea condiiile speciale pe care legea le prevedea pentru intabulare sau atunci cnd nscrierea era cerut n baza unei hotrri judectoreti supuse recursului.

Justificarea desemna ndeplinirea condiiilor cerute de lege pentru transformarea nscrierii provizorii n nscrierea definitiv. Notarea reprezenta o operaiune de nscriere a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare, pentru a le face opozabile terilor. n sistemul crilor funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale puteau fi intabulate sau nscrise. Drepturile de crean puteau fi numai notate n cartea funciar. nscrierile din cartea funciar puteau fi exercitate n justiie prin dou aciuni: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar.

Conform reglementrilor art.22-23 din Legea nr115/1938, acela care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar are obligaia s predea nscrisurile necesare pentru intabularea dreptului n cartea funciar. Atunci cnd era vorba despre stingerea unui drept real imobiliar, acela care s-a obligat trebuie s predea actele necesare pentru radierea dreptului din cartea funciar. Dac aceast persoan refuz s-i ndeplineasc obligaia asumat, cel ndreptit s-i intabuleze n cartea funciar dreptul real imobiliar poate cere instaei judectoreti s hotrasc nscrierea dreptului n cartea funciar; n cazul stingerii unui drept real imobiliar, persoana ndreptit poate solicita instanei judectoreti s dispun radierea dreptului real. Potrivit unui prim punct de vedere, chiar dac nscrierea avea efect constitutiv de drepturi, aciunea n prestaie tabular avea caracter personal i era prescriptibil n termenul general de prescripie de 3 ani prevzut de Decretul nr.167/1958.

Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar constituia acea aciune n justiie cu ajutorul creia se solicita instanei judectoreti ndreptarea sau nlturarea unei nscrieri din cartea funciar, care nu corespundea realitii juridice, n scopul de a se realiza concordana dintre starea tabular i situaia juridic a imobilului. Rectificarea nscrierilor privitoare la drepturile tabulare era reglemetat deart.34-40 din Decretul-lege nr.115/1938. Rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii putea fi solicitat dac nscrierea sau titlul pe baza cruia a fost operat nu au fost valabile, dac, urmare nscrierii, dreptul a fost calificat greit ori dac nu mai erau ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris ori au ncetat efectele actului juridic n baza cruia a fost operat nscrierea. Aciunea n rectificare putea fi formulat n termen de 10 ani mportiva terului dobnditor cu titlu gratuit i de bun-credin, termenul menionat curgnd de la momentul nregistrrii cererii de nscriere. Aciune privind ndreptarea unor erori materiale de carte funciar potrivit dispoziiilor art.40 din Decretul-lege nr.115/1938 avea ca finalitate corectarea unor greeli de fapt strecurate n ncheierea prin care s-a ordonat nscrierea sau n textul nscrierii i care reprezentau abateri de la cuprinsul titlului aflat la baza nscrierii.

2.3.Sistemul de publicitate imobiliar reglementat de dispoziiile Legii nr.7/1996, modificat

Prin Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, au fost puse bazele unui sistem real i unic de publicitate imobiliar, cu aplicabilitate pe ntreg teritoriul rii, care a nlocuit sistemele paralele de publicitate imobiliar existente anterior. Reglementarea general privind organizarea cadastrului i principiile care guverneaz aceast activitate este coinut de Legea nr.7/1996, republicat, n Titlul I Regimul general al cadastrului i publicitii imobiliare. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Cadastrul general se ntocmete pe comune, orae, municipii, judee i la nivelul ntregii ri. Entitile de baz ale acestui sistem sunt parcela, costrucia i proprietarul.

Prin imobil, n sensul legii se desemneaz una sau mai multe parcele alturate, cu sai fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Potrivit dispoziiilor art. 42-43 din Legea nr.7/1996, republicat, imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dezlipiri ori prin mrimea sau micorarea ntinderii acestuia. n caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dac o parcel trece dintr-o carte funciar ntr-alta, sau renscrieri, dac, dezlipindu-se o parcel, aceasta se va trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor.

Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. Una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul, care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului imobiliar n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.

La nivelul unitilor administrativ-teritoriale comune, orae, municipii - lucrrile tehnice de cadastru constau n:

- stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor intravilane componente;

- identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale;

- consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti;

- ntocmirea documentelor tehnice cadastrale.

Principalele documente tehnice care se ntocmesc la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor fiind urmtoarele:

a) registrul cadastral al imobilelor;

b) indexul alfabetic al proprietarilor;

c) registrul cadastral al proprietarilor;

d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.

Datele definitorii ale fiecrui imobil se transmit de ctre oficiul teritorial consiliului local, care are obligaia s le aduc la cunotina deintorilor prin ntiinare scris i prin afiare la sediul primriei. Contestaiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, nsoite de documente doveditoare, pot fi prezentate de deintori, n scris, n termen de 60 de zile de la niinarea scris, oficiul teritorial care le va soluiona n termen de 30 de zile.

Prin sistemul de cadastru general se realizeaz:

- identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;

- identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori egali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;

- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

Cadastrul general are, conform dispoziiilor legale, urmtoarele funcii:

Funcia tehnic, realizat prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei, configuraiei i mrimii suprafeei terenurilor, pe destinaii, categorii de folosin i proprietari, precum i ale construciilor.

Funcia economic, prin care se evideniaz destinaia, categoria de folosin a parcelelor i elementele necesare stabilirii valorii economice a actului de proprietate i prin publicitatea imobiliar.

Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.

Cartea funciar este format din titlu i trei pri. Titlul indic numrul i numele localitii n care este situat imobilul. Partea I, privind descrierea imobilelor, conine numrul de ordine i cel cadastral fiecrui imobil, suprafaa imobilului, destinaia, categoria de folosin, construciile, amplasamentul i vecintile, observaii. Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, conine numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept, strmutrle proprietii i modalitile acesteia, sevituile constituite n folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, aciunile privitoare la proprietate, modificri, ndreptri, nsemnri cu privire la titlu, n partea I sau partea a II-a a crii funciare. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini, cuprinde dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servitute n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, locaiunea i cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de 3 ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor acestuia, modificri, ndreptri, nsemnri cu rivire la nscrierile fcute n aceast parte.

Trsturile noului sistem de carte fnciar se nfieaz dup cum urmeaz:

- orice imobil trebuie s fie cuprins ntr-o carte funciar;

- evidena juridic trebuie s se in pe imobile i nu pe persoane;

- crile funciare se ntocmesc i se numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti;

- crile funciare se in ntr-un singur exemplar;

- crile funciare se ntregesc cu alte documente i registre, astfel nct s reflecte situaia juridic real a imobilelor;

- crile funciare descriu imobilul mpreun cu drepturile reale corespunztoare i cu indicarea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice sau a altor raporturi juridice aflate n legtur cu imobilul;

- cartea funciar asigur opozabilitate fa de teri a drepturilor reale dobndite ori modificate, precum i a altor acte juridice, fapte juridice sau raporturi juridice aflate n legtur cu imobilul;

- att cartea funciar, ct i documentele ce care aceasta se ntregete sunt publice.

Publicitatea imobilar nu produce efect constitutiv de drepturi, ci asigur numai opozabilitatea fa de teri a dreptului nscris. Prin nscrierea n cartea funciar se asigur numai consolidarea dreptului real dobndit de succesorul tabular, antecesorul su tabular fiind mpiedicat s dispun nc o dat de acelai drept n folosul unei alte persoane. Acestea au fost motivele pentru care noul sistem de publicitate imobiliar a fost calificat ca un sistem intermediar. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele.

Din dispoziiile Legii se desprinde i principiul relativitii, conform cu care nscrierea dreptului n cartea funciar se poate face, potrivit prevederilor art. 22 din Legea nr.7/1996, republicat, numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut, precum i mpotriva aceluia are, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat.

Principiul legalitii nscrierii rezult din dispoziiile art.48-49 ale Legii nr.7/1996, republicat. Astfel, registratorul admite cererea i dispune intabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere, numai dac, dup verificare, constat c nscrisul ndeplinete urmtoarele condiii:

a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indic numele prilor;

c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic;

d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn;

e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului.

Un alt principiu, acela al prioritii, rezult din dispoziiile art. 25 din Lege, conform cu care nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii, ordinea nregistrrii determinnd i rangul nscrierii. Deci, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris, chiar i n cazul n care titlul su are o dat posterioar titlului altui dobnditor, n baza principiului statuat prin adagiul qui prior tempore potior jure.

Principiul forei probante a nscrierii este consacrat de art.30 din Legea nr.7/1996, republicat, text care instituie dou prezumii relative, dup cum urmeaz:

1) Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real, n condiiile prezentei legi, n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu bun-credin, ct timp nu se dovedete contrariul.

2) Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.

n fine, din dispoziiile art.47 alin.(5) al Legii nr.7/1996, republicat, rezult i principiul disponibilitii, n conformitate cu care orice nscriere n cartea funciar poate fi fcut numai la cererea persoanei ndreptite sau a reprezentantului legal al acesteia, cu excepiile prevzute de lege.

Astfel cum s-a artat n doctrin, activitatea de carte funciar este o procedur necontencioas, creia i sunt aplicabile regulile i principiile specifice acestei proceduri. nscrierile n cartea funciar produc urmtoarele efecte juridice:

- asigur opozabilitatea fa de teri a drepturilor reale imobiliare i garanteaz, n anumite condiii, existena i valabilitatea acestora n folosul terilor dobnditori de bun-credin ai unui drept real, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare;

- permite s se dispun, potrivit regulilor de carte funciar, de drepturile relae dobndite fr nscrierea n cartea funciar;

- asigur stingerea, prin radiere, a unor drepturi reale;

- realizeaz informarea terilor cu privire la anumite drepturi de crean, fapte juridice sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar i opozabilitatea fa de teri a unor drepturi de crean, acte juridice sau raporturi juridice aflate n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, n cazurile prevzute de lege.

n conformitate cu dispoziiile art.26 alin.(4) din Legea nr.7/1996, republicat, nscrierile sunt de trei feluri, i anume:

a) intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale;

b) nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii lor ulterioare;

c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, a aciunilor i cilor de atatc n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar.

Intabularea sau nscrierea definitiv constituie operaiunea care permite transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar conferindu-i opozabilitate n raport cu terii.

nscrierea provizorie se realizeaz conform prevederilor art.29 din Legea nr.7/1996, anume n cazul dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv sau dac hotrrea judectoreasc pe care se ntemeiaz nu este definitiv i irevocabil. nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii:

cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;

cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil;

dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu;

dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar;

dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere.

n sistemul noilor cri funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale imobiliare pot face obiectul intabulrii sau al scrierii provizorii, n timp ce drepturile de crean, faptele juridice sau alte raporturi juridice aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar pot fi doar notate n cartea funciar, n cazurile i condiiile prevzute de lege.

Conform prevederilor Legii nr.7/1996, republicat, exist dou aciuni n justiie cu privire la nscrierile n cartea funciar, anume, aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificare.

Conform dispoziiilor art.27 din Legea nr.7/1996, modificat, acela care a transmis sau a constituit un drept real imobiliar, n folosul altei persoane, are obligaia s predea nscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru nscrierea n cartea funciar, dac nscrisul respectiv se afl n posesia sa i este singurul exemplar doveditor, cu excepia cazului n care s-a procedat din oficiu, la nscriere. Aciunea n prestaia tabular reglementat de Decretul-lege nr.115/1938 nu trebuie confundat cu aciunea n prestaie tabular reglementat de Legea nr.7/1996. Aciune n prestaie tabular este admisibil dac sunt ntrunite urmtoarele condiii:

- s existe o convenie valabil ncheiat prin care antecesorul tabular s-a obligat s transmit sau s constituie un drept real imobiliar;

- transmitorul s refuze s predea nscrisurile necesare pentru nscrierea dreptului n cartea funciar n folosul dobnditorului;

- terl dobnditor s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin la data ncheierii actului, atunci cnd debitorul a nstrinat ntre timp altuia imobilul, iar acesta s-a nscris n cartea funciar.

Atunci cnd exist o neconcordan ntre cuprinsul crii funciare i situaia juridic real, se poate solicita rectificarea acesteia, rectificarea constituind radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c:

1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil;

2.dreptul nscris a fost greit calificat;

3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;

4. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului.

Legea nr.7/1996 se refer expres la imprescriptibilitatea aciunii n rectificarea nscrierilor de carte funciar. Astfel, dispoziiile art. 35 alin. (1) sunt n sensul c aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, va fi imprescriptibil. Aceast dispoziie, s-a artata n doctrin, trebuie corelat cu prevederile art. 1890 din Codul civil, fiind aplicabil principiul accesorium sequitur pricipale.

Aciunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoae care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros, bazndu-se pe cuprinsul crii funciare, n termen de trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris.