Drept Funciar

of 155 /155
2 UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE ŞI CONSTRUCŢII CATEDRA DREPT PATRIMONIAL DREPT FUNCIAR SCHIŢĂ DE CURS CHIŞINĂU U.T.M. 2007 3 Schiţa de curs este destinată studenţilor anilor II şi III ai specialităţii 381.1. Drept. Elaborare: conf. univ., dr. Ilie Teacă Redactor responsabil: lector universitar Veronica Sîrbu Recenzent: conf. univ., dr. Ala Climov Redactor: Irina Enache –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Bun de tipar 20 .02.07 Formatul hârtiei 60×84 1/16 Hârtie ofset. Tipar RISO Tirajul 100 Coli de tipar 14,75 Comanda nr._30_____________ U.T.M., 2004, Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 168. Secţia Redactare şi Editare a U.T.M. 2068, Chişinău, str. Studenţilor, 9/9. © U.T.M., 2007 4 CUPRINS INTRODUCERE 5 1. NOŢIUNEA, OBIECTUL, METODELE, SISTEMUL ŞI PRINCIPIILE DREPTULUI FUNCIAR 6 2. IZVOARELE DREPTULUI FUNCIAR 16 3. RAPORTURILE DE DREPT FUNCIARE 24 4. DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI ALTE DREPTURI PATRIMONIALE ASUPRA TERENURILOR 31 5. DOBÂNDIREA DREPTURILOR ASUPRA TERENURILOR 47 6. ADMINISTRAREA FONDULUI FUNCIAR 57 7. ÎNREGISTRAREA DE STAT A TERENURILOR ŞI A DREPTURILOR ASUPRA LOR 64 8. ACTELE JURIDICE CIVILE – TEMEI PENTRU APARIŢIA DREPTURILOR ASUPRA TERENURILOR

description

Drept Funciar

Transcript of Drept Funciar

Page 1: Drept Funciar

2 UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE ŞI CONSTRUCŢII CATEDRA DREPT PATRIMONIAL DREPT FUNCIAR SCHIŢĂ DE CURS CHIŞINĂU U.T.M. 2007 3 Schiţa de curs este destinată studenţilor anilor II şi III ai specialităţii 381.1. Drept. Elaborare: conf. univ., dr. Ilie Teacă Redactor responsabil: lector universitar Veronica Sîrbu Recenzent: conf. univ., dr. Ala Climov Redactor: Irina Enache –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Bun de tipar 20 .02.07 Formatul hârtiei 60×84 1/16 Hârtie ofset. Tipar RISO Tirajul 100 Coli de tipar 14,75 Comanda nr._30_____________ U.T.M., 2004, Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 168. Secţia Redactare şi Editare a U.T.M. 2068, Chişinău, str. Studenţilor, 9/9. © U.T.M., 2007 4 CUPRINS INTRODUCERE 5 1. NOŢIUNEA, OBIECTUL, METODELE, SISTEMUL ŞI PRINCIPIILE DREPTULUI FUNCIAR 6 2. IZVOARELE DREPTULUI FUNCIAR 16 3. RAPORTURILE DE DREPT FUNCIARE 24 4. DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI ALTE DREPTURI PATRIMONIALE ASUPRA TERENURILOR 31 5. DOBÂNDIREA DREPTURILOR ASUPRA TERENURILOR 47 6. ADMINISTRAREA FONDULUI FUNCIAR 57 7. ÎNREGISTRAREA DE STAT A TERENURILOR ŞI A DREPTURILOR ASUPRA LOR 64 8. ACTELE JURIDICE CIVILE – TEMEI PENTRU APARIŢIA DREPTURILOR ASUPRA TERENURILOR

Page 2: Drept Funciar

77 9. ÎNCETAREA DREPTURILOR ASUPRA TERENURILOR 143 10. APĂRAREA DREPTURILOR ASUPRA TERENURILOR 148 11. REGLEMENTAREA REGIMULUI PROPRIETĂŢII FUNCIARE 158 12. PROTECŢIA ŞI AMELIORAREA TERENURILOR 167 13. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR CU DESTINAŢIE AGRICOLĂ 171 14. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DIN INTRAVILANUL LOCALITĂŢILOR 185 15. TERENURILE DESTINATE INDUSTRIEI, TRANSPORTURILOR, TELECOMUNICAŢIILOR ŞI TERENURILE CU ALTE DESTINAŢII SPECIALE 193 5 16. TERENURILE DESTINATE OCROTIRII NATURII, SĂNĂTĂŢII, ACTIVITĂŢII RECREATIVE, TERENURILE DE VALOARE ISTORICO- CULTURALĂ, ZONELOR SUBURBANE ŞI ALE ZONELOR VERZI 201 17. TERENURILE FONDULUI SILVIC, ALE FONDULUI APELOR ŞI ALE FONDULUI DE REZERVĂ 205 18. RĂSPUNDEREA JURIDICĂ PENTRU ÎNCĂLCAREA LEGISLAŢIEI FUNCIARE 211 BIBLIOGRAFIE 226 6 INTRODUCERE Schiţa de curs este elaborată în baza programului de învăţământ a disciplinei de studiu Drept funciar, având în vedere cerinţele standardelor de stat privind învăţământul superior, în care sunt expuse bazele legislaţiei funciare şi dreptului funciar. Este determinat rolul şi locul dreptului funciar în sistemul de drept al Republicii Moldova, sunt elucidate izvoarele dreptului funciar, particularităţile raporturilor de drept funciare, este dată caracteristica dreptului de proprietate şi altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor, sunt expuse particularităţile constituirii proprietăţii private asupra terenurilor în Republica Moldova, modurile dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe

Page 3: Drept Funciar

piaţa secundară, limitele exercitării şi apărării drepturilor asupra terenurilor în Republica Moldova. Este descris sistemul înregistrării de stat a dreptului de proprietate şi altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor, rolul cadastrului şi registrului bunurilor imobile în scopul garantării şi apărării dreptului de proprietate asupra terenurilor. Este supus analizei regimul juridic al diferitor categorii de terenuri, precum şi problemele răspunderii juridice pentru încălcarea legislaţiei funciare în Republica Moldova. Schiţa de curs este elaborată în baza Codului funciar al Republicii Moldova şi a altor acte normative (conform situaţiei din 25.12.06), ce reglementează relaţiile sociale funciare, funcţia cărora este asigurarea legalităţii, ordinii de drept, bunelor moravuri, stabilităţii şi durabilităţii relaţiilor funciare în condiţiile unei economii de piaţă. Schiţa de curs este destinată studenţilor anilor II şi III ai specialităţii 381.1. Drept. 7 I. Noţiunea, obiectul, metodele, sistemul şi principiile fundamentale ale dreptului funciar 1. Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar. 2. Sistemul dreptului funciar şi legislaţiei funciare. 3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar. 4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept. Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5. Literatura: nr. 5, 8, 10, 16, 23. 1. Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine stătătoare a sistemului de drept al Republicii Moldova (în continuare - RM). În mod tradiţional, dreptul funciar este examinat în trei aspecte: 1) în calitate de ramură de drept; 2) în calitate de ştiinţă; 3) în calitate de disciplină de studiu. Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine stătătoare deoarece: a) are obiectul său deosebit de reglementare normativă; b) are metodele sale de reglementare normativă; c) are izvoare de drept codificate de reglementare normativă; 4) există interesul obiectiv al societăţii de separare a dreptului funciar în calitate de ramură de drept de sine stătătoare. Destinaţia şi misiunea dreptului funciar este de a reglementa un domeniu special al relaţiilor sociale ce ţin de pământ. Importanţa acestor relaţii este decisivă, deoarece pământul este baza oricărei activităţi umane . Pământul este obiectul principal al activităţii economice, dar şi unul din cele mai importante componente ale mediului. Pământul există indiferent de voinţa omului în calitate de condiţie universală şi obiect al muncii în viaţa omului. Pământul este baza teritorială de existenţă şi 8

Page 4: Drept Funciar

activitate a omului, mijloc de producţie natural. Aceste calităţi ale pământului şi-au găsit exprimare în art. 126 din Constituţia RM potrivit căreia statul trebuie să asigure „exploatarea raţională a pământului şi a celorlalte resurse naturale, în concordanţă cu interesele naţionale”. Pământul în calitate de obiect al relaţiilor sociale, inclusiv în cazurile în care faţă de acesta este aplicată munca omului, se fac investiţii băneşti etc., continuă să rămână obiect al naturii. În aceasta şi constă una din particularităţile de bază ale pământului în calitatea sa de obiect al relaţiilor sociale şi, respectiv, a relaţiilor funciare. Pământul devine obiect al relaţiilor funciare în rezultatul folosirii acestuia de către oameni, însuşirii produselor pământului şi valorificării calităţilor lui utile. Astfel, relaţiile funciare devin relaţii patrimoniale. Caracterul deosebit al relaţiilor patrimoniale în legătură cu pământul este determinat de particularităţile relaţiilor funciare arătate mai sus, ce le deosebesc de alte relaţii patrimoniale. Relaţiile funciare patrimoniale – sunt, înainte de toate, raporturi între proprietarii de terenuri, sau, raporturi, legate de proprietatea funciară. Această grupă a relaţiilor funciare constituie raporturi privind: • proprietatea asupra terenurilor; • drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de terenuri; • circulaţia civilă a terenurilor; • dobândirea şi încetarea drepturilor asupra terenurilor; • conţinutul drepturilor şi obligaţiilor al persoanelor care folosesc terenurile etc. Însă relaţiile funciare nicidecum nu pot fi reduse doar la calitatea lor de raporturi patrimoniale şi de a le caracteriza doar în această calitate. Necesitatea stringentă de a păstra pământul şi calitatea fundamentală a acestuia – de bază a vieţii şi activităţii societăţii omeneşti – determină atât specificul realizării drepturilor subiective patrimoniale asupra terenurilor, cât şi activităţii statului, 9 prin intermediul organelor respective: de atribuire, transmitere în proprietate, folosire raţională şi protecţie a terenurilor. Interesele sociale fac necesară imixtiunea statului în sfera relaţiilor funciare. Tocmai din această cauză dreptul funciar este o ramură de drept complexă, deoarece relaţiile funciare patrimoniale sunt în strânsă legătură cu relaţiile funciare organizatorice, administrative, care, de asemenea, sunt reglementate de normele dreptului funciar. Dreptul funciar reglementează conţinutul activităţii autorităţilor administraţiei publice privind folosirea raţională şi protecţia terenurilor, realizarea funcţiilor administrative respective, cum ar fi cele cu privire la cadastrul funciar de stat, monitoringul terenurilor etc. În aşa o realitate juridică, relaţiile funciare nu sunt şi nu pot fi doar relaţii pur patrimoniale. Astfel, obiectul de reglementare al dreptului funciar sunt relaţiile sociale funciare din societate în toată complexitatea acestora. În calitatea sa de ramură de drept, dreptul funciar reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile sociale funciare din societate în scopul asigurării folosirii

Page 5: Drept Funciar

raţionale şi protecţiei terenurilor, apărării drepturilor şi intereselor legitime ale cetăţenilor şi persoanelor juridice asupra terenurilor. Dreptul funciar în calitate de ştiinţă este o noţiune şi mai largă, deoarece ştiinţa dreptului funciar, nu este limitată doar la cercetarea acestei ramuri de drept, instituţiilor ei juridice şi/sau a legislaţiei funciare, dar şi a noţiunilor şi categoriilor fundamentale ale dreptului funciar, cum ar fi, obiectul ştiinţei, noţiunea normei de drept funciare, subiectele dreptului funciar, raporturilor funciare, inclusiv sub aspect istoric. Ştiinţa dreptului funciar studiază corelaţia dreptului funciar cu alte ramuri de drept şi legislative, identifică perspectivele dezvoltării acesteia în calitatea sa de ramură de drept, ramură legislativă şi disciplină de studiu. Scopul ştiinţei este analiza multilaterală a practicii, a realităţilor juridice în domeniul relaţiilor funciare, a modului funcţionării relaţiilor funciare în societate. Obiectul ştiinţei dreptului funciar este ştiinţa despre drept, despre elaborarea doctrinelor, concepţiei 10 dreptului funciar, cercetarea plenară a sistemului de idei şi opinii privind problemele dreptului funciar. Dezvoltarea ştiinţei şi teoriei dreptului funciar constituie o premisă şi condiţie absolut necesară pentru perfecţionarea şi eficienţa legislaţiei funciare, având în vedere şi dictonul: „Teoria fără practică este moartă, iar practica fără teorie este oarbă”. Dreptul funciar în calitate de disciplină de studiu este bazat pe ştiinţa dreptului funciar şi legislaţia funciară şi este studiată conform planurilor de studii, programelor de învăţământ, programelor analitice, aprobate în modul stabilit, având în vedere importanţa dreptului funciar, legislaţiei funciare în societate şi necesitatea pregătirii specialiştilor cu profunde cunoştinţe în domeniul relaţiilor funciare. Metodele dreptului funciar reprezintă prin sine o totalitate de procedee şi mijloace prin intermediul cărora normele dreptului funciar influenţează comportamentul participanţilor raporturilor de drept funciare. Metodele dreptului funciar: 1) metoda imperativă (administrativă), bazată pe putere şi subordonare (ceea ce ţine de domeniul public); 2) metoda permisiunii sau a liberei iniţiative, a iniţiativei private, bazată pe egalitatea juridică a subiectelor de drept şi libertatea acestora de a acţiona în limitele permise de lege, ordinea de drept şi bunele moravuri (ceea ce ţine de domeniul privat). Aceste două metode ale dreptului funciar se completează şi corelează între ele. Necesitatea aplicării acestora este determinată de obiectul de reglementare al dreptului funciar. Important este de a determina strict: când, în ce cazuri este aplicabilă metoda imperativă/administrativă şi, respectiv, când, în ce cazuri este aplicabilă metoda permisiunii libere a participanţilor relaţiilor funciare. Astfel, metoda imperativă este aplicată în reglementarea relaţiilor privind atribuirea şi exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică, ce ţin de protecţia mediului, monitoringul terenurilor şi controlul de stat asupra folosirii raţionale a 11

Page 6: Drept Funciar

terenurilor etc. Într-o anumită măsură, metoda administrativă a fost aplicată în procesul atribuirii în proprietate privată a cotelor de teren echivalent în cadrul Programului de privatizare şi reorganizare a întreprinderilor agricole „Pământ”. Oricum, metoda administrativă nu se extinde asupra tuturor relaţiilor funciare, ci doar asupra acelor care direct sau indirect prezintă un interes sporit pentru întreaga societate. Aplicarea extensivă a metodei administrative atrage după sine denaturarea relaţiilor funciare şi ineficienţa legislaţiei funciare. Odată cu privatizarea terenurilor de proprietate publică şi crearea proprietăţii private asupra terenurilor, tot mai larg îşi găseşte aplicare metoda permisiunii libere, liberei iniţiative, a iniţiativei private, inclusiv în reglementarea relaţiilor funciare. Aplicarea acestei metode este determinată de principiul fundamental civil, potrivit căruia se interzice imixtiunea statului în activitatea economică, în afacerile private ale subiectelor de drept, cu excepţia cazurilor strict stabilite de lege. Exercitarea drepturilor de proprietar asupra terenurilor; inclusiv dreptul de valorificare individuală sau în comun a terenului aflat în proprietate, dreptul de dispoziţie asupra terenului, sunt drepturi fundamentale ale proprietarului de teren şi aceste drepturi nu pot fi îngrădite de stat, dacă acestea sunt exercitate în conformitate cu legea, ordinea de drept şi bunele moravuri. În literatura de specialitate, în afară de metodele indicate mai sus, tot mai insistent se invocă în calitate de metode ale dreptului funciar metoda ecologică, metoda istorico-juridică, metoda planificării şi pronosticării în procesul reglementării relaţiilor funciare. 2. Sistemul dreptului funciar şi legislaţiei funciare Dreptul funciar este un fenomen social-politic şi economic complicat şi ca oricare sistem are o anumită structură. Prin sistemul dreptului funciar se subînţelege modul de structurare internă a ramurii de drept, ordinea şi consecutivitatea amplasării 12 instituţiilor ei de drept. Elementul de bază al dreptului funciar î-l constituie norma de drept care, în totalitatea lor, formează şi fundamentul, şi acoperişul, şi conţinutul, şi forma întregului sistem al dreptului funciar. Un grup de norme de drept, un bloc etc. formează instituţii de drept. Normele de drept ce formează instituţii de drept, reglementează o anumită totalitate de relaţii funciare strâns legate între ele, cum ar fi, de pildă, institutul transmiterii terenurilor în arendare: totalitatea de norme cu privire la forma contractului de arendare a terenurilor, condiţiile de arendare, plata de arendă, termenul de arendare, drepturile şi obligaţiile părţilor, răspunderea juridică a acestora etc., instituţia de drept, care în RM, datorită specificului privatizării terenurilor agricole, s-a constituit la un nivel normativ suficient de avansat. Dreptul funciar, în calitatea sa de ramură de drept, cu sistemul său, include: a) Partea generală; b) Partea specială. Partea generală include în sine următoarele:

Page 7: Drept Funciar

1) Dispoziţii generale privind dreptul funciar (obiectul, scopul şi sarcinile, metodele de reglementare, principiile, izvoarele, subiectele şi obiectele raporturilor funciare); 2) Dreptul de proprietate, drepturile reale şi alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor; 3) Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri; 4) Contractele şi alte acte juridice civile cu terenurile; 5) Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra acestora; 6) Administrarea în domeniul folosirii şi protecţiei terenurilor; 7) Protecţia juridică a terenurilor; 8) Reglementarea juridică a plăţii pentru folosirea terenurilor; 9) Răspunderea juridică pentru încălcarea legislaţiei funciare. Partea specială include în sine următoarele: 13 1) Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă; 2) Regimul juridic al terenurilor din intravilanul localităţilor; 3) Regimul juridic al terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale; 4) Regimul juridic al terenurilor destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, al terenurilor de valoare istorico-culturală, al terenurilor zonelor suburbane şi zonelor verzi; 5) Regimul juridic al terenurilor fondului silvic; 6) Regimul juridic al terenurilor fondului apelor; 7) Regimul juridic al terenurilor fondului de rezervă. Ramura legislaţiei funciare. Dacă dreptul funciar reglementează o totalitate asemănătoare de relaţii sociale, atunci legislaţia funciară poate depăşi acest cadru şi să reglementeze de asemenea şi unele relaţii conexe, cum ar fi, de pildă, relaţiile şi condiţiile de atribuire a terenurilor pentru construcţii, reglementarea regimului proprietăţii funciare, precum şi a celor ce ţin de răspunderea juridică, normele cărora pot să aparţină dreptului administrativ, penal, civil, fiscal, a muncii etc. Astfel, dreptul funciar, asemeni cum şi legislaţia funciară, este o ramură complicată, complexă, ce cuprinde un vast material normativjuridic. 3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar Principiu de drept este o direcţie de bază fundamentală ce determină conţinutul şi forma dreptului funciar, normelor şi reglementărilor juridice în totalitatea acestora. Principiile dreptului funciar sunt stabilite direct în Codul funciar, în alte acte legislative sau decurg din acestea. Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt următoarele: 1) principiul administrării terenurilor în calitate de obiect al naturii, bază teritorială a vieţii şi activităţii umane; 14 2) principiul corelării intereselor publice şi intereselor

Page 8: Drept Funciar

private în procesul valorificării şi gestionării terenurilor, având în vedere şi necesitatea asigurării dreptului omului la un mediu ambiant sănătos; 3) principiul egalităţii juridice a dreptului de proprietate publică şi privată asupra terenurilor; 4) dreptul statului de a reglementa relaţiile ce ţin de folosirea şi protecţia tuturor categoriilor de terenuri în stat, indiferent de forma de proprietate asupra acestora; 5) principiul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei terenurilor; 6) principiul priorităţii terenurilor cu destinaţie agricolă şi protecţiei speciale a acestora; 7) principiul folosirii terenurilor conform destinaţiei speciale a acestora; 8) principiul folosirii terenurilor contra plată (cu titlu oneros), indiferent de categoria şi statutul juridic al deţinătorului de teren; 9) principiul stabilităţii drepturilor asupra terenurilor, garantarea acestora şi asigurarea apărării drepturilor persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor, asemeni şi a dreptului de proprietate publică asupra terenurilor. 4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept Dreptul funciar are obiectul, metodele şi izvoarele sale de reglementare normativă (Codul funciar etc.), ceea ce permite delimitarea acestuia de alte ramuri de drept. Cu toate acestea, dreptul funciar nu funcţionează în stare pură. Într-un fel sau altul, normele dreptului funciar corelează cu normele altor ramuri de drept ale sistemului de drept al RM. Astfel, dreptul funciar şi normele acestuia se află într-o strânsă legătură cu dreptul administrativ, normele căruia stabilesc competenţa şi împuternicirile autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, inclusiv în ceea ce priveşte administrarea 15 Fondului funciar al RM, atribuirea terenurilor de proprietate publică în folosinţă sau în proprietate (în procesul privatizării terenurilor), ţinerea cadastrului funciar şi monitoringul terenurilor, exercitarea controlului de stat asupra folosirii raţionale a terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de forma de proprietate asupra acestora etc. Corelaţia şi interacţiunea normelor dreptului funciar cu cele ale dreptului administrativ se evidenţiază în mod clar în cazul aplicării măsurilor de răspundere administrativă (contravenţională) pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei funciare. Astfel, Codul cu privire la contravenţiile administrative, unul din izvoarele de bază de drept administrativ, include în sine un articol special (art. 52), care stabileşte direct şi fără echivoc componentele contravenţiilor administrative şi sancţiunile administrative pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei funciare (Codului funciar şi altor acte normative – izvoare de drept funciar). O strânsă legătură există între dreptul funciar şi dreptul civil, având în vedere că normele dreptului funciar stabilesc la modul general dreptul şi împuternicirile proprietarului de teren de

Page 9: Drept Funciar

vânzare-cumpărare, schimb, donare, moştenire şi transmitere prin succesiune a terenurilor, însă reglementarea juridică detaliată a acestor relaţii are loc prin intermediul normelor dreptului civil (Codului civil etc.), asemeni cum şi în cazul relaţiilor de arendare, ipotecare (gajul) a terenurilor. Importante sunt prevederile Codului civil privind organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor, obligatorii şi în cazul licitaţiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor. Normele dreptului civil, stabilesc de asemenea capacitatea de folosinţă şi capacitatea de exerciţiu a statului, a persoanelor fizice şi juridice, a apatrizilor, a cetăţenilor străini, a statelor străine şi organizaţiilor internaţionale, aplicabile şi în domeniul relaţiilor funciare. O strânsă corelare se manifestă între dreptul funciar şi dreptul ecologic (dreptul cetăţenilor la un mediu ambiant sănătos; cerinţele ecologice la amplasarea, proiectarea, construirea, darea în exploatare şi exploatarea întreprinderilor, altor edificii şi obiecte; controlul ecologic etc.), dreptul fiscal, normele căruia stabilesc 16 cotele, modul de achitare şi percepere a impozitului pe bunurile imobile, inclusiv a impozitului funciar, dreptul penal, normele căruia stabilesc răspunderea penală pentru încălcarea dreptului de proprietate, componenţa de infracţiune şi răspunderea penală pentru ocuparea, fără drept, a unui bun imobil străin, inclusiv a terenurilor – art.193 Cod penal, precum şi pentru şantaj, escrocherie, cauzarea de daune materiale prin înşelăciune sau abuz de încredere, distrugerea sau deteriorarea intenţionată a bunurilor, neglijenţa criminală faţă de paza bunurilor proprietarului, corupere pasivă, corupere activă, abuzul de putere sau abuzul de serviciu, excesul de putere sau depăşirea atribuţiilor de serviciu, refuzul de a îndeplini legea, falsul în actele publice şi alte componenţe de infracţiune din Codul penal, aplicabile şi în cazul încălcării sau nerespectării legislaţiei funciare. Dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură civilă, normele căruia stabilesc modul atragerii statului, a persoanelor cu funcţii de răspundere, a persoanelor fizice sau juridice la răspundere civilă în cazul încălcării dreptului de proprietate şi cauzării de daune, inclusiv în cazul încălcării obligaţiilor contractuale ce au legătură cu exercitarea dreptului de folosinţă, dreptului de proprietate sau altor drepturi reale asupra terenurilor. În aceeaşi măsură dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură penală, normele căruia stabilesc modul atragerii şi aplicării măsurilor de răspundere penală, inclusiv în cazul încălcării dreptului de proprietate, ocupării nelegitime a bunurilor/terenurilor străine. Dreptul funciar, într-o anumită măsură, corelează şi cu normele dreptului muncii, dreptului familial etc. În realităţile juridice de astăzi, deosebit de actuale devin problemele teoretice şi practice ce ţin de interacţiunea dreptului funciar cu normele de drept internaţional, inclusiv european (Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului, protocoalele adiţionale la aceasta etc.), parte a cărora este şi RM, având în vedere prioritatea acestora faţă de normele dreptului naţional. 17 II. Izvoarele dreptului funciar

Page 10: Drept Funciar

1. Noţiunea şi tipurile izvoarelor dreptului funciar. 2. Actul legislativ – izvor de drept suprem. 3. Codul funciar – izvor de drept principal al dreptului funciar. 4. Actele normative subordonate legii şi particularităţile acestora. Acte normative: nr.2, 3, 4, 5, 28, 29, 56, 67. Literatura: nr.4, 5, 16, 28, 29, 32. 1. Noţiunea şi tipurile izvoarelor dreptului funciar Izvor de drept este forma în care se materializează şi se conţin norme de drept. În diferite sisteme de drept pot exista următoarele izvoare de drept: 1) obiceiul juridic/uzanţa; 2) actul normativ; 3) precedentul juridic (Marea Britanie, SUA, Canada, Australia etc.); 4) practica judiciară; 5) contractul; 6) principiile generale; 7) ideile şi doctrinele juridice (expuse în literatura de specialitate); 8) textele religioase (în statele musulmane); 9) bunele moravuri. În RM izvorul de drept principal este actul normativ. Act normativ este izvorul de drept, adoptat sau aprobat şi emis de către autorităţile publice competente în modul stabilit de lege şi în limitele competenţei lor. Clasificarea actelor normative în funcţie de ierarhia şi puterea juridică a acestora: 18 1) acte normative de drept internaţional, parte a cărora este RM; 2) acte normative de drept naţional (ale RM). În cazul actelor normative de drept internaţional, parte a cărora este şi RM, o deosebită importanţă, cu calitatea de izvor de drept, o au Declaraţia Universală a Drepturilor Omului din 10.12.1948 (în special, art.17), precum şi Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale din 04.11.1950 (în special, art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţie), prevederile cărora sunt aplicabile şi în cazul relaţiilor funciare, inclusiv în cazul exercitării şi apărării dreptului de proprietate asupra terenurilor. Astfel, art.17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului (obligatorie pentru RM din 28.07.90.) stabileşte că „Orice persoană are dreptul la proprietate atât singură cât şi în asociere cu alţii”. Tot la acest articol se conţin şi garanţii ale dreptului de proprietate în măsura în care „Nimeni nu va fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa”. O deosebită importanţă teoretică, dar şi practică, în scopul apărării şi garantării dreptului de proprietate, inclusiv asupra terenurilor, o au prevederile art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale (în vigoare pentru RM din 12.09.1997), care

Page 11: Drept Funciar

stabilesc următoarele: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.” Totuşi, prevederile indicate mai sus, „nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii, sau a amenzilor.” Se impune menţionat faptul că prevederile de mai sus fac referinţă nu doar la respectarea dreptului de proprietate, dar conţine şi garanţii ale dreptului de proprietate, caz în care se face referinţă nu doar la lege, dar şi la „principiile generale ale dreptului internaţional”. Având în vedere că actele 19 normative de drept internaţional au prioritate în raport cu actele normative de drept naţional ale RM, se poate concluziona că „principiile generale ale dreptului internaţional” pot fi considerate drept izvor de drept şi în RM, acestea („principiile ...”) devenind obligatorii atât pentru cetăţeni, în procesul exercitării dreptului de proprietate, inclusiv asupra terenurilor, cât şi pentru organele de ocrotire a normelor de drept, inclusiv pentru instanţele judecătoreşti ale RM în procesul exercitării actului de justiţie. Actele normative de drept naţional, în funcţie de ierarhia şi puterea juridică a acestora, se divizează în: a) acte legislative; b) acte normative subordonate legii. Principiul de bază ce asigură funcţionalitatea actelor normative în totalitatea lor: „Actul normativ ierarhic inferior trebuie să corespundă şi nu poate să contravină actului normativ ierarhic superior”. 2. Actul legislativ – izvor de drept suprem Actul legislativ (legea) este actul normativ cu putere juridică supremă, elaborat şi adoptat în modul stabilit de către organul reprezentativ legislativ suprem în stat – Parlament. Legea este orientată spre reglementarea celor mai importante relaţii sociale în stat, inclusiv a relaţiilor funciare. Legile pot fi adoptate doar de către Parlament. Legea are prioritate faţă de toate celelalte acte normative, conform principiului statului de drept – supremaţia legii. Legea adoptată de Parlament este transmisă Preşedintelui RM pentru promulgare, care, ulterior, în mod obligatoriu este publicată în Monitorul oficial al RM. Categorii de acte legislative: a) acte legislative constituţionale (Constituţia RM şi amendamentele la aceasta); b) acte legislative organice; c) acte legislative ordinare; d) hotărârile şi moţiunile Parlamentului RM. 20 Constituţia RM din 29.07.94 (pusă în aplicare cu data de 27.08.1994 este legea supremă a societăţii şi a statului. Legi constituţionale sunt şi legile privind modificarea şi completarea (revizuirea) Constituţiei, care se adoptă cu votul a două treimi din deputaţi, precum şi cele aprobate prin referendum naţional.

Page 12: Drept Funciar

Constituţia RM în calitatea sa de izvor de drept universal, conţine prevederi cu caracter economic, patrimonial, aplicabile şi în cazul relaţiilor funciare. În acest sens pot fi menţionate prevederile art. 46 „Dreptul la proprietate privată şi protecţia acesteia”, inclusiv faptul că „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”(alin.(2)). Tot aici se conţin garanţii constituţionale ale dreptului de moştenire a proprietăţii private (alin.(6)). Art. 54 din Constituţia RM stabileşte modul, dar şi limitele, în care poate avea loc „restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertăţi”, iar art. 126 stabileşte fără echivoc că economia RM este „economie de piaţă, de orientare socială, bazată pe proprietatea privată şi pe proprietatea publică, antrenate în concurenţă liberă”. Art.127 din Constituţie obligă statul RM să ocrotească proprietatea, inclusiv prin faptul că „statul garantează realizarea dreptului de proprietate în formele solicitate de titular, dacă acestea nu vin în contradicţie cu interesele societăţii”. Legi organice sunt actele legislative care reprezintă o dezvoltare a normelor constituţionale şi pot interveni numai în domeniile expres prevăzute de Constituţie sau în alte domenii deosebit de importante pentru care Parlamentul consideră necesară adoptarea de legi organice. Legile organice se adoptă cu votul majorităţii deputaţilor aleşi. Legile organice se adoptă după cel puţin două lecturi şi sunt subordonate legilor constituţionale. Legile ordinare intervin în orice domeniu al relaţiilor sociale, cu excepţia domeniilor supuse reglementării prin Constituţie şi legi organice. Legile ordinare se adoptă cu votul majorităţii deputaţilor prezenţi şi sînt subordonate legilor constituţionale şi organice. Hotărârile Parlamentului sunt acte legislative subordonate legilor, se adoptă cu votul majorităţii deputaţilor prezenţi şi nu se 21 supun procedurii de promulgare, iar moţiunea de cenzură este unicul act legislativ prin care Parlamentul RM îşi exprimă neîncrederea în Guvern. Actele legislative sunt subordonate ierarhic. Actul legislativ ierarhic superior poate modifica, completa sau abroga un act legislativ inferior. În cazul modificării sau completării exprese a actului inferior, modificarea sau completarea are aceeaşi forţă juridică ca şi actul modificat sau completat. În cazul în care între două acte legislative cu aceeaşi forţă juridică apare un conflict de norme ce promovează soluţii diferite asupra aceluiaşi obiect al reglementării, se aplică prevederile actului posterior. În calitate de acte legislative de referinţă pot fi numite Codul funciar (nr.828-XII din 25.12.1991), Codul civil (nr.1107-XV din 06.06.2002), Legea cu privire la proprietate (nr.459-XII din 22.01.1991), Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (nr.1308-XIII din 25.07.1997), Legea cu privire la arenda în agricultură (nr.198-XV din 15.05.2003), Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, cadastrul funciar de stat şi monitoringul funciar (nr.1247-XII din 22.12.1992), Legea cadastrului bunurilor imobile (nr.1543-XIII din 25.02.1998), Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV din 28.10.2004) etc.

Page 13: Drept Funciar

3. Codul funciar - izvor de drept principal al dreptului funciar Codul funciar al RM a fost adoptat la 25.12.1991 şi pus în aplicare cu data de 01.01.1992. Codul funciar este izvorul de drept principal al dreptului funciar, deoarece reglementează cele mai importante relaţii sociale funciare din societate. Astfel, Codul funciar conţine prevederi fundamentale privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, arendarea, înstrăinarea (vânzareacumpărarea, donarea, schimbul), moştenirea şi comasarea (consolidarea) terenurilor cu destinaţie agricolă şi crearea exploataţiilor agricole compacte. Importante sunt prevederile 22 Codului funciar privind competenţa autorităţilor publice în domeniul relaţiilor funciare (art.art.7-10), atribuirea terenurilor din intravilan pentru case, anexe gospodăreşti şi grădini (art.11). Este necesar de a menţiona în mod special rolul decisiv şi însemnătatea prevederilor articolelor 12 şi 13 din Codul funciar cu privire la atribuirea în proprietate privată, inclusiv în natură (pe loc), a cotelor de teren echivalent, prevederi, în temeiul cărora a avut loc privatizarea în masă a terenurilor cu destinaţie agricolă, inclusiv în cadrul Programului guvernamental de privatizare şi reorganizare a întreprinderilor agricole „Pământ”. Nu mai puţin importante sunt prevederile Codului funciar privind răspunderea pentru încălcarea legislaţiei funciare, inclusiv cele cu privire la repararea pagubelor, inclusiv a avantajului ratat, suportate de către deţinătorii de terenuri în cazul retragerii terenurilor pentru cauză de utilitate publică etc. (articolele 97 - 99). Din punct de vedere structural, Codul funciar include următoarele compartimente: 1) Dispoziţii generale (cap. I); 2) Competenţa Parlamentului, a Guvernului, a organelor de autoadministrare locală în domeniul relaţiilor funciare (cap. II); 3) Atribuirea şi înstrăinarea terenurilor (cap. III); 4)Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri (cap. IV); 5) Terenurile cu destinaţie agricolă (cap. V); 6) Terenurile din intravilanul localităţilor (cap. VI); 7) Terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale (cap. VII); 8) Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi (cap. VIII); 9) Terenurile fondului silvic, fondului apelor şi ale fondului de rezervă (cap. IX); 10) Cadastrul funciar şi reglementarea regimului proprietăţii funciare (cap. X); 23 11) Schimbarea destinaţiei terenurilor (cap. XI); 12) Protecţia şi ameliorarea terenurilor (cap. XII); 13)Controlul de stat şi monitoringul fondului funciar (cap. XIII); 14) Soluţionarea litigiilor funciare (cap. XIV);

Page 14: Drept Funciar

15) Răspunderea pentru încălcarea legislaţiei funciare (cap. XV); 16) Acordurile internaţionale (cap. XVI). 4. Actele normative subordonate legii şi particularităţile acestora Particularităţile actelor normative subordonate legii: 1) pot fi emise doar de către autorităţile administraţiei publice competente în modul şi limitele stabilite de lege; 2) sunt emise în baza, în conformitate şi întru executarea legilor, adoptate de Parlament; 3) nu pot să contravină şi/sau să denatureze sensul legilor, adoptate de Parlament, actelor normative de drept internaţional, parte a cărora este RM. Felurile actelor normative subordonate legii: 1) decrete cu caracter normativ ale Preşedintelui RM (pot fi emise doar în situaţii excepţionale); 2) acte normative guvernamentale (hotărârile, regulamentele, ordonanţele şi dispoziţiile Guvernului cu caracter normativ); 3) acte normative departamentale (ale organelor centrale de specialitate ale administraţiei publice: ministerelor, departamentelor, Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru etc.); 4) acte normative ale autorităţilor administraţiei publice locale (ale consiliilor locale, primăriilor şi primarilor satelor, comunelor, oraşelor, municipiilor); 5) acte interne (locale) cu caracter normativ (din cadrul societăţilor comerciale etc.). 24 În calitate de acte normative de referinţă subordonate legii pot fi numite Hotărârea Guvernului despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere funciară (nr.449 din 29.06.1992), Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.1995, Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.246 din 03.05.1996, Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.562 din 23.10.1996, Regulamentului privind licitaţiile cu strigare, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1056 din 12.11.97, Regulamentul cu privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de pe lângă casă în localităţile urbane, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.984 din 21.09.1998, Hotărârea Guvernului cu privire la vânzareacumpărarea terenurilor (nr. 192 din 20.02.1998), Hotărârea Guvernului privind implementarea Legii cu privire la arenda în agricultură (nr.72 din 30.01.2004), Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.112 din 22.06.2005), Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice, aprobată prin

Page 15: Drept Funciar

Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.107 din 27.05.2003), regulamentele cu privire la organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor funciare cu strigare (concursurilor funciare), aprobate de către consiliile locale (municipale etc.), alte acte normative ale autorităţilor publice locale, care conţin norme de drept funciar. Principiul de bază la elaborarea şi emiterea actelor normative subordonate legii este ca acestea să nu contravină legii şi să nu denatureze normele acesteia. 25 III. Raporturile de drept funciare 1. Noţiunea şi structura (elementele) raportului de drept funciar. 2. Clasificarea raporturilor de drept funciare. 3. Normele de drept funciar şi structura lor. 4. Subiectele şi obiectul raporturilor de drept funciare. 5. Temeiurile naşterii, modificării şi stingerii raporturilor de drept funciare. Acte normative: nr. .2, 3, 4, 5, 56. Literatura: nr. 2, 4, 5, 15, 16. 1. Noţiunea şi structura (elementele) raportului de drept funciar Concomitent cu anularea dreptului exclusiv de proprietate al statului asupra terenurilor şi atribuirea terenurilor în proprietatea privată a cetăţenilor şi a persoanelor juridice private, odată cu privatizarea terenurilor şi trecerea acestora din proprietatea publică în proprietatea privată, transmiterea gratuită, vânzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publică, odată cu constituirea proprietăţii private asupra terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei funciare în RM, iau naştere, se modifică şi încetează un întreg spectru de relaţii sociale, reglementate de normele dreptului funciar. Drept rezultat, în societate au apărut şi apar multiple raporturi de drept funciare. Raport de drept funciar este o relaţie socială din domeniul administrării, folosirii şi protecţiei terenurilor, reglementată de normele dreptului funciar. Raportul de drept funciar are o anumită structură şi include în sine următoarele elemente: 1) norma de drept, care urmează a fi aplicată la soluţionarea problemei de drept funciare respective; 2) subiectele de drept, adică participanţii raportului de drept funciar; 26 3) obiectul raportului funciar (parcela, terenul etc. în legătură cu care sau din cauza căruia a luat naştere raportul de drept funciar; 4) conţinutul raportului de drept funciar, adică drepturile şi obligaţiile participanţilor raportului de drept funciar, forma şi conţinutul cărora este determinat de lege, alte acte normative şi izvoare de drept. 2. Clasificarea raporturilor de drept funciare În societate apar în permanenţă o multitudine de raporturi

Page 16: Drept Funciar

funciare, ceea ce permite clasificarea lor. La modul general, rapoartele de drept funciar pot fi clasificate în raporturi: 1) de drept internaţional (în cazul delimitării teritoriului şi stabilirii frontierei de stat a RM cu statele vecine etc.); 2) de drept naţional (interne, în cadrul RM). În dependenţă de destinaţia funcţională şi esenţa raporturilor funciare, acestea pot fi clasificate în: 1) regulatorii şi protectorii; 2) materiale şi procesuale; 3) bazate pe egalitatea juridică a părţilor (ce ţin de dreptul şi interesul privat: arendarea, vânzarea-cumpărarea terenurilor etc.); 4) bazate pe putere şi subordonare (ce ţin de dreptul şi interesul public: controlul de stat asupra folosirii terenurilor, protecţia juridică, inclusiv ecologică, sanitară, epidemiologică, a tuturor terenurilor, indiferent de forma proprietăţii asupra acestora). În afară de clasificarea arătată mai sus, pot fi evidenţiate în mod separat, în funcţie de destinaţia terenurilor, raporturi funciare privind: 1) terenurile cu destinaţie agricolă (care au normele sale de drept); 2) terenurile din intravilanul localităţilor; 27 3) terenurile destinate industriei, transporturilor telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale; 4) terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenurile de valoare istoricoculturală, terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi; 5) terenurile fondului silvic, fondului apelor şi ale fondului de rezervă. În funcţie de participanţii raportului funciar, pot fi raporturi funciare: 1) între şi cu participarea statului RM şi statele vecine, alte state străine; 2) între şi cu participarea persoanelor fizice şi juridice private; 3) între persoane fizice şi juridice private, pe de o parte, şi autorităţile administraţiei publice, pe de altă parte; 4) între şi cu participarea autorităţilor administraţiei publice centrale şi/sau locale. În afară de cele arătate mai sus, pot fi evidenţiate raporturile de drept: 1) bazate pe acţiunile (inacţiunile) legale ale subiectelor de drept (comportamentul pozitiv); 2) bazate pe acţiunile (inacţiunile) ilegale (ilicite, contrare legii) ale subiectelor de drept (comportamentul negativ al acestora). 3. Normele de drept funciar şi structura lor Normele dreptului funciar în condiţiile economiei de piaţă au devenit mai complexe, cu un conţinut mai variat, în măsura în care, acestea reglementează nu doar relaţiile ce ţin de terenuri, dar

Page 17: Drept Funciar

şi a celor ce ţin de alte bunuri imobile (construcţii etc.), amplasate pe teren şi, nu doar a celor cu caracter organizatoric, administrativ (de drept şi interes public), dar şi a celor cu caracter patrimonial (de drept civil şi interes privat). În asemenea circumstanţe este importantă esenţa normei de drept, care a servit drept temei pentru apariţia raportului de drept funciar. Pentru aceasta este necesar de a 28 clarifica modul în care sunt formulate normele de drept funciar, care este structura lor. Normele de drept funciar au structura lor internă, părţile lor componente, legate între ele cu un anumit conţinut logic. Structura normelor de drept funciar: 1) ipoteza, include în sine descrierea condiţiilor de acţiune a normei de drept, adică circumstanţele, starea de fapt şi/sau premisele necesare la aplicarea normei de drept respective, cum ar fi, de pildă, faptul că persoana trebuie să fie cetăţean al RM, persoană juridică autohtonă în cazul cumpărării terenurilor cu destinaţie agricolă; trebuie să fie lucrător sau pensionar al întreprinderii agricole colective la data de 01.01.1992 pentru a primi în proprietate cota de teren echivalent etc.). În ipoteză nu este absolut necesar să se conţină cuvântul „dacă”, însă acesta se subînţelege sau se presupune în articolul, alineatul şi Codul/legea respectivă; 2) dispoziţia, care arată cum trebuie să fie comportamentul participanţilor raportului funciar (statului, persoanelor fizice sau juridice) în cazul circumstanţelor, stării de fapt prevăzute de ipoteză. De pildă, dacă persoana este cetăţean al RM sau persoană juridică autohtonă, atunci ei au dreptul să cumpere terenuri cu destinaţie agricolă în RM; dacă cetăţeanul la data de 01.01.1992 a fost lucrător sau pensionar al întreprinderii agricole colective, atunci acesta are dreptul de a primi în proprietate, inclusiv în natură (pe loc), cota de teren echivalent în mărimea stabilită pentru localitatea respectivă; sau dacă o întreprindere privatizată, o altă societate comercială are în folosinţă terenuri aferente, proprietate publică, atunci acestea au dreptul de a privatiza prin vânzare cumpărare terenul aferent pe care sunt amplasate construcţiile administrative sau de producţie ale întreprinderii respective etc.); 3) sancţiunea – parte componentă a normei de drept. Încălcarea drepturilor şi obligaţiilor ce se conţin în ipotezele şi dispoziţiile normelor de drept în mod iminent atrage după sine aplicarea măsurilor de răspundere juridică. Dreptul, legalitatea şi ordinea de drept fără răspundere juridică ar fi o totală ficţiune. Sancţiunea este o consecinţă a încălcării legii, ordinii de drept şi 29 bunelor moravuri. Sancţiunea reprezintă măsura şi forma răspunderii juridice care este aplicată faţă de persoanele care au încălcat sau nu au respectat prevederile Codului funciar şi altor acte normative, expuse sub formă de ipoteză sau dispoziţie. Una din particularităţile legislaţiei funciare constă în faptul că sancţiunea, de regulă, lipseşte în normele de drept funciar, care, în mare parte, reglementează acţiuni (inacţiuni) pozitive. Articolele din Codul funciar, de pildă, nu conţin sancţiuni concrete pentru încălcarea reglementărilor lui. În schimb, Codul funciar conţine norme de blanchetă care fac trimitere la măsurile de răspundere juridică şi, respectiv, sancţiunile, stabilite de legislaţia civilă

Page 18: Drept Funciar

(Codul civil), legislaţia administrativă (Codul cu privire la contravenţiile administrative), legislaţia penală (Codul penal) etc. Acestea, la rândul lor, conţin sancţiuni şi stabilesc măsurile de răspundere juridică care pot fi aplicate faţă de persoanele vinovate de nerespectarea sau încălcarea legii. Sancţiunea nu este doar o pedeapsă, cum ar fi, de pildă, amenda administrativă, amenda penală, munca în folosul societăţii, închisoarea etc. Sancţiune este şi obligaţia persoanei vinovate de a compensa daunele cauzate fondului funciar, terţelor persoane, de a înlătura obstacolele care împiedică vecinii sau alte persoane să beneficieze de terenurile ce le aparţin cu drept de proprietate sau cu drept de folosinţă. 4. Subiectele şi obiectul raporturilor de drept funciare Subiecte ale raportului de drept funciar sunt: 1) cetăţenii RM, cetăţenii străini şi apatrizi; 2) persoanele juridice autohtone, persoanele juridice ale RM şi din străinătate; 3) statul RM şi unităţile administrativ-teritoriale ale RM (satul, comuna, oraşul, municipiul, raionul); 4) statele străine şi organizaţiile internaţionale. Dacă subiectul răspunde la întrebarea cine, cine este participantul sau care sunt părţile raportului funciar, apoi obiectul 30 răspunde la întrebarea ce, în legătură cu ce sau privitor la ce a apărut raportul funciar. Obiecte ale raporturilor funciare sunt: 1) pământul în calitate de obiect al naturii şi resursă naturală; 2) terenul, în calitate de entitate juridică individualdeterminată, ce permite deosebirea şi delimitarea unui teren de altele; 3) cotele de teren echivalent, atribuite în proprietate privată conform art. art. 12 şi 13 din Codul funciar; 4) părţi ale terenurilor (parcelele), care, în limitele stabilite de lege, pot fi delimitate de terenul iniţial prin divizare, separare în calitate de entitate juridică individuală; 5) drepturile asupra terenurilor (parcelelor) şi cotelor de teren echivalent. Terenurile pot fi divizibile sau indivizibile. Se consideră divizibile terenurile care pot fi împărţite în parcele mai mici fără a le schimba destinaţia, fără a încălca normele antiincendiare, sanitare, ecologice, agrotehnice şi urbanistice, fiecare parcelă formând după divizare un teren de sine stătător. În cazurile prevăzute de lege terenul poate fi considerat indivizibil (de pildă, terenul cu destinaţie agricolă, în cazul moştenirii etc.). Pentru individualizarea terenului în calitate de entitate juridică determinată, cadastrul bunurilor imobile trebuie să conţină date privind hotarele, adiacenţii, amplasamentul, numărul cadastral, caracteristicile calitative (bonitatea solului exprimată în grade) şi cantitative (suprafaţă), destinaţia şi categoria de folosinţă a terenului etc. În calitate de obiect al relaţiilor funciare pot fi nu doar terenurile, ci şi alte bunuri imobile, cum ar fi: porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile multianuale (pădurile, viile,

Page 19: Drept Funciar

livezile etc.), clădirile, construcţiile şi orice alte bunuri/lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza daune considerabile destinaţiei lor. 31 5. Temeiurile naşterii, modificării şi stingerii raporturilor de drept funciare Raporturile funciare urmează a fi cercetate nu doar în mod static, ci şi în dinamica lor. Anume dinamismul relaţiilor sociale este specific unei economii de piaţă, iar economia RM, conform art.126 din Constituţia RM, este economie de piaţă ... bazată pe proprietatea privată şi pe proprietatea publică, antrenate în concurenţă liberă. Astfel că şi raporturile funciare în permanenţă iau naştere, se modifică, încetează şi această dezvoltare, permanenta lor mişcare, transformare este prevăzută şi reglementată de normele de drept, de Codul funciar şi alte acte normative. Norma de drept serveşte drept temei general pentru naşterea, modificarea şi încetarea raporturilor de drept. Fără norma de drept respectivă, fără lege este imposibilă naşterea, modificarea sau încetarea unui raport de drept. În ultimă instanţă, raporturile de drept funciare iau naştere, se modifică şi încetează în temeiul faptelor juridice. Faptele juridice se clasifică în: 1) evenimente; 2) acţiuni. Evenimentele se produc independent de voinţa persoanelor fizice sau juridice. La acestea se referă: calamităţile naturale (inundaţiile, seceta, alunecările de teren, cutremurele etc.), naşterea şi moartea oamenilor. În urma unor asemenea evenimente iau naştere, se modifică şi încetează raporturi de drept funciare concrete (privind atribuirea terenului pentru construcţia casei de locuit, scutirea sau reducerea impozitului funciar/pe bunurile imobile, moştenirea terenului etc.). Acţiunile sunt faptele persoanelor fizice şi juridice conştient săvârşite şi care depind de voinţa omului şi persoanelor juridice. Acţiunile se clasifică în: 1) acţiuni licite (legale) cu titlu de acte juridice. La acestea se referă întocmirea testamentului, înregistrarea căsătoriei şi înfiinţarea unei noi familii, acceptarea moştenirii, încheierea 32 contractelor de vânzare-cumpărare, arendare, donaţie, schimb a terenurilor etc.; 2) acţiuni ilicite (ilegale) cu titlu de abatere disciplinară, delict, contravenţie administrativă, infracţiune penală. În mod sintetic, raporturile de drept funciare iau naştere, se modifică şi încetează: 1) în temeiul contractelor şi altor acte juridice civile; 2) în temeiul actelor administrative, emise de o autoritate publică competentă; 3) în temeiul hotărârilor judecătoreşti în care sunt stabilite drepturi şi obligaţii privitor la terenuri; 4) în urma cauzării de daune proprietarilor terenurilor

Page 20: Drept Funciar

adiacente; 5) în urma altor fapte ale persoanelor fizice şi juridice; 6) în urma unor evenimente cu consecinţe/efecte juridice în materie funciară. IV. Dreptul de proprietate şi alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor 1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate. 2. Conţinutul (triada) dreptului de proprietate. 3. Noţiunea de teren şi semnele acestuia. 4. Formele dreptului de proprietate asupra terenurilor. 5. Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor. 6. Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor. 7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor. 8. Drepturile proprietarilor funciari. 9. Drepturile posesorilor şi beneficiarilor funciari. 10. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri. Acte normative: nr.3, 4, 5, 6, 12, 27, 33. Literatura: nr.1, 4, 10, 16, 21, 27 . 33 1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate „Proprietatea”, în sens economic, este o relaţie socială, o relaţie de proprietate. Însă aceasta nicidecum nu este o relaţie dintre bunuri (între lucruri), ci o relaţie dintre cetăţeni, stat, autorităţile publice centrale şi locale şi alte subiecte de drept cu privire la bunuri, în legătură cu un bun concret. „Dreptul de proprietate”, la rândul său, este o relaţie socială de proprietate reglementată de normele de drept, de normele Constituţiei RM, Codului civil, Codului funciar, Legii cadastrului bunurilor imobile şi altor acte normative. „Dreptul de proprietate” exprimă atitudinea faţă de un bun ca al său, faţă de un bun, care aparţine unei persoane fizice sau juridice concrete. Dreptul de proprietate este un drept real ce conferă titularului posibilitatea reală de a întrebuinţa bunul conform naturii sau destinaţiei sale, de al folosi şi a dispune de el în mod exclusiv şi perpetuu, în cadrul şi cu respectarea legii, ordinii de drept şi bunelor moravuri. Numai dreptul de proprietate îi oferă titularului o putere deplină asupra bunului. Celelalte drepturi (uzufructul, dreptul de uz, servitutea, superficia etc.) permit titularului doar posesiunea şi folosinţa sau numai una din acestea, dar niciodată dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică dreptul de a înstrăina bunul sau de a decide soarta juridică a bunului în alt mod prevăzut de lege. Caracterele dreptului de proprietate. Caracterele dreptului de proprietate exprimă cele mai importante însuşiri, însuşirile fundamentale ce determină esenţa şi valoarea juridică a dreptului de proprietate, fără de care dreptul de proprietate devine o simplă ficţiune. Caracterele dreptului de proprietate sunt stabilite direct în lege sau decurg dintr-o totalitate de norme de drept, din principiile fundamentale ale dreptului naţional şi internaţional. Caracterele dreptului de proprietate sunt următoarele:

Page 21: Drept Funciar

1) Dreptul de proprietate este absolut, este opozabil tuturor. Proprietarul este în drept să ceară tuturor să-i respecte dreptul de proprietate (Art.1 din Primul Protocol adiţional la 34 Convenţia Europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale). Dreptul de proprietate este absolut, dar nu este nelimitat. Proprietarul este obligat să respecte restricţiile stabilite de lege, ordinea de drept, bunele moravuri, regulile bunei vecinătăţi; 2) Dreptul de proprietate este exclusiv, în sensul că titularul exercită singur toate drepturile de proprietar, care aparţin proprietarului în exclusivitate, cu excepţiile stabilite de lege; 3) Dreptul de proprietate este perpetuu (art.315 Cod civil), în sensul că el nu se pierde în caz de moarte a titularului sau în caz de lichidare a persoanei juridice. Dreptul de proprietate nu dispare. Dreptul de proprietate şi drepturile proprietarului trec de la un titular la altul, fie prin moştenire (în cazul persoanelor fizice), fie prin succesiune (în cazul persoanelor juridice). Proprietatea este inviolabilă, iar dreptul de proprietate este garantat (art.316 Cod civil). În mare parte, anume această calitate a dreptului de proprietate, conferă relaţiilor de proprietate stabilitatea şi durabilitatea necesară. 2. Conţinutul (triada) dreptului de proprietate Conţinutul (triada) dreptului de proprietate este determinat de împuternicirile de care dispune proprietarul în procesul exercitării dreptului de proprietate. La acestea se referă: 1) dreptul de posesiune – este dreptul de a fi posesorul bunului imobil şi de a poseda bunul imobil ca de un bun al său. Dreptul de posesiune exprimă apartenenţa bunului unei sau altei persoane fizice sau juridice. În cazul persoanelor juridice posesiunea se exprimă prin posibilitatea, dar şi obligaţia, de a-l include în balanţa întreprinderii, în documentele de evidenţă contabilă. Inventarierea bunurilor este o modalitate de control şi verificare a posesiunii; 2) dreptul de folosinţa – este posibilitatea reală de a extrage şi de a valorifica calităţile utile ale bunului imobil, atât în mod 35 individual cât şi în comun cu alte persoane (art.17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului); 3) dreptul de dispoziţie – este posibilitatea de a decide soarta juridică a bunului imobil (de a-l înstrăina etc.). Dreptul de posesiune şi dreptul de folosinţă, în limitele stabilite de lege, poate să aparţină şi neproprietarului (uzufructuarului, arendaşului etc.), însă dreptul de dispoziţie poate să aparţină doar proprietarului. Dreptul de folosinţă include şi libertatea persoanei de a nu folosi bunul. Poate fi instituită prin lege obligaţia de folosire dacă nefolosirea bunurilor ar contraveni intereselor publice. În acest caz, proprietarul poate fi obligat fie să folosească el însuşi bunul ori să-l dea în folosinţă unor terţi în schimbul unei contraprestaţii corespunzătoare. De pildă, nefolosirea terenurilor agricole, fără motive întemeiate, se consideră contravenţie administrativă.

Page 22: Drept Funciar

3. Noţiunea de teren şi semnele acestuia Conform art. 288 Cod civil toate bunurile se divizează în bunuri imobile şi bunuri mobile. La categoria de bunuri imobile, conform legislaţiei civile şi legislaţiei cadastrale se referă şi terenurile. Spre deosebire de Codul civil, Legea cadastrului bunurilor imobile utilizează noţiunea de „teren” cu semnificaţia clară de obiect al înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Astfel, „teren” – este o parte din teritoriu având hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ale cărei caracteristici sînt reflectate în cadastrul bunurilor imobile. Având în vedere cele expuse mai sus pot fi evidenţiate semnele terenului în calitate de obiect al dreptului de proprietate, la care se referă: 1) existenţa hotarelor închise (hotare generale sau fixe ale terenului); 2) suprafaţa concretă a terenului, stabilită în hectare; 3) amplasamentul concret în spaţiu (prezenţa adresei juridice); 36 4) destinaţia concretă şi categoria de folosinţă a terenului (cu destinaţie agricolă: arabil, vie, livadă etc., destinat construcţiilor, aferent casei de locuit, blocului locativ (din condominiu), construcţiei industriale, construcţiei socialculturale etc.); 5) recunoaşterea terenului în calitate de obiect de drept independent al înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile la OCT; 6) prezenţa numărului cadastral, adică a unui număr individual, irepetabil pe întreg teritoriul ţării, care va fi menţinut pe toată perioada de existenţă a terenului în calitate de obiect de drept unic. 4. Formele dreptului de proprietate Conform art. 126 din Constituţia RM, proprietatea poate fi: 1) publică; 2) privată. Proprietatea publică, în funcţie de subiectul dreptului de proprietate publică, este de 2 feluri: 1) proprietate de stat; 2) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipală). Atât terenurile proprietate de stat cât şi terenurile proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipală), în funcţie de gradul de socializare a proprietăţii publice, conform art. 296 Cod civil, se divizează în două categorii: 1) terenuri proprietate publică din domeniul privat; 2) terenuri proprietate publică din domeniul public. Terenurile proprietate publică din domeniul privat, asemeni cum şi terenurile aflate în proprietatea privată a cetăţenilor şi persoanelor juridice private, nu sunt excluse din circuitul civil al terenurilor: pot fi vândute, cumpărate, schimbate, pot fi depuse în calitate de aport la capitalul social al societăţilor comerciale etc.

Page 23: Drept Funciar

Terenurile proprietate publică din domeniul privat pot fi supuse 37 privatizării şi pot fi privatizate de către persoanele fizice sau persoanele juridice private în modul stabilit de lege (de pildă, terenurile aferente obiectelor/construcţiilor S.A.„Moldtelecom” şi altor întreprinderi care se află în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale supuse privatizării conform legii). Terenurile proprietate publică din domeniul public sunt proprietate exclusivă a statului sau a unităţilor administrativteritoriale. Asemenea terenuri sunt excluse din circuitul civil al bunurilor şi nu pot fi supuse privatizării: nu pot fi vândute, cumpărate, schimbate, nu pot fi depuse în calitate de aport la capitalul social al societăţilor comerciale etc. Din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale fac parte terenurile care, prin natura lor, sînt de uz sau de interes public. Interesul public implică afectarea terenului la un serviciu public sau la orice activitate care satisface nevoile colectivităţii fără a presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea terenului conform destinaţiei menţionate. Astfel, terenurile fondului apelor, fondului silvic, folosite în interes public, terenurile căilor de comunicaţie, precum şi alte terenuri fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Terenurile domeniului public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile. Dreptul de proprietate publică (de stat sau municipală) asupra acestor terenuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândit de terţi prin uzucapiune. Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juridice private (societăţilor comerciale etc.) Atât proprietatea publică cât şi proprietatea privată pot fi proprietate comună. Proprietatea este comună în cazul în care doi sau mai mulţi titulari dispun de dreptul de proprietate asupra unuia şi aceluiaşi teren. Legea stabileşte 2 forme de proprietate comună: 1) proprietatea comună în devălmăşie (fără cote definite – proprietatea soţilor);i 2) proprietatea comună pe cote-părţi, cu delimitarea cotei-părţi fiecărui coproprietar (dreptul de proprietate comună al 38 membrilor asociaţiei de coproprietari în condominiu asupra terenului aferent blocului locativ - teritoriul condominiului). 5. Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor Terenurile proprietate publică a statului reprezintă o parte a terenurilor proprietate publică ce aparţin cu drept de proprietate RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune asupra cărora este de competenţa Guvernului. La categoria de terenuri proprietate publică a statului se referă: a) terenurile incluse în Lista unităţilor ale căror terenuri destinate agriculturii rămân în proprietatea statului, aprobată de Parlament; b) terenurile fondului silvic proprietate publică a statului, terenurile fondului apelor proprietate publică a statului, terenurile zonelor de protecţie a apelor şi zonelor sanitare, conform datelor cadastrelor respective; c) terenurile aferente construcţiilor unităţilor de stat şi organelor de stat;

Page 24: Drept Funciar

d) terenurile aferente obiectelor complexului energetic al RM; e) terenurile ocupate de drumurile naţionale, terenurile ocupate de conductele naţionale şi internaţionale de transport al gazelor, precum şi de alte comunicaţii de transport proprietate publică a statului; f) terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaţiilor, parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii), ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative şi terenurile de valoare istoricoculturală (rezervaţiile istorico-culturale, parcurile memoriale, monumentele arheologice şi arhitecturale etc.), a căror listă este aprobată de Guvern; g) terenurile destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi trupelor de interne; 39 h) alte terenuri utilizate în scopul asigurării securităţii statului. Terenurile proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale reprezintă o parte a terenurilor proprietate publică ce aparţin cu drept de proprietate unităţilor administrativ-teritoriale ale RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune asupra cărora este de competenţa autorităţilor administraţiei publice locale. La categoria de terenuri proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale se referă: a) terenurile aflate în folosinţa autorităţilor administraţiei publice locale; b) terenurile aferente obiectelor privatizate sau pasibile de privatizare, inclusiv terenurile aferente construcţiilor nefinalizate, precum şi terenurile aferente obiectelor din fondul de imobile nelocuibile date în arendă; c) terenurile aferente clădirilor şi altor construcţii transmise în proprietate privată în contul cotelor-părţi valorice, conform legislaţiei cu privire la privatizare; d) terenurile atribuite în folosinţă sau date în arendă întreprinderilor private, constituite în afara procesului de privatizare a patrimoniului public; e) terenurile împădurite, fâşiile forestiere, terenurile destinate reţinerii apei, măsurilor antierozionale, coridoarelor ecologice şi altor scopuri de protecţie a mediului înconjurător; f) terenurile aferente obiectelor de menire social-culturală proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale, terenurile de uz public (pieţe, străzi, pasaje şi alte terenuri folosite pentru căile de comunicaţie, parcuri, grădini publice, scuaruri, terenuri folosite pentru cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale locale); g) terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii şi de transport de energie electrică, pentru exploatările miniere şi pentru alte necesităţi industriale ale autorităţilor administraţiei publice locale; 40 h) loturile neprivatizate ale întovărăşirilor pomicole; i) terenurile fondului de rezervă al primăriilor satelor,

Page 25: Drept Funciar

comunelor, oraşelor, municipiilor; j) terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi; k) terenurile ocupate de iazuri (lacuri de acumulare). Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a statului în proprietatea publică a unităţii administrativ-teritoriale se face prin hotărâre a Guvernului, cu acordul consiliului local respectiv. Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a unei unităţi administrativ-teritoriale în proprietatea publică a statului se face la propunerea Guvernului, prin hotărâre a consiliului local respectiv. Conform legislaţiei în vigoare, nu pot fi privatizate şi, deci, continuă să rămână în proprietatea de stat sau a unităţilor administrativ teritoriale următoarele categorii de terenuri: 1. terenurile fondului silvic (terenurile ocupate de păduri, precum şi cele neacoperite cu păduri, însă destinate împăduririi); 2. terenurile fondului apelor (terenurile aflate sub ape – albiile cursurilor de apă, cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă, mlaştinile, terenurile pe care sunt amplasate construcţii hidrotehnice şi alte amenajări ale serviciului apelor, precum şi terenurile repartizate pentru fâşiile de deviere (de pe maluri) a râurilor, a bazinelor de apă, a canalelor magistrale şi a colectoarelor, precum şi terenurile zonelor de protecţie a apelor); 3. terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaţiilor, parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecţie şi zonelor sanitare); 4. terenurile destinate ocrotirii sănătăţii (terenurile pe care există obiecte de tratament natural - izvoare de ape minerale, nămoluri curative, precum şi condiţii climaterice deosebit de favorabile profilaxiei şi tratamentului); 41 5. terenurile destinate activităţii recreative (terenurile prevăzute şi folosite pentru odihnă şi turism: terenurile pe care se află case de odihnă, pensionate, sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice şi tabere de fortificare a sănătăţii, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate); 6. terenurile de valoare istorico-culturală (rezervaţiile istorico-culturale, parcurile memoriale, mormintele, monumentele arheologice şi arhitecturale şi complexele arhitecturale de landşaft); 7. terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi (inclusiv terenurile ocupate de păduri, grădini publice şi de alte spaţii verzi, care au funcţii de protecţie, sanitaroigienice, de fortificare a sănătăţii şi care sânt locuri de odihnă a populaţiei); 8. terenurile de uz public din oraşe şi sate, comune (terenurile folosite pentru căile de comunicaţii: pieţe, străzi, pasaje, drumuri şi altele asemenea; pentru necesităţile social-culturale ale populaţiei – grădini

Page 26: Drept Funciar

publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuare; pentru cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale. Astfel, terenurile proprietate publică, indicate mai sus, conform legislaţiei actuale nu pot fi privatizate, legea actuală nu prevede şi nu permite transmiterea acestora în proprietatea privată a cetăţenilor sau a persoanelor juridice private. Însă în cazul în care un cetăţean sau o întreprindere privată proprietar de teren îşi plantează terenul său propriu cu copaci şi îl transformă în pădure şi dacă acest teren este trecut în cadastrul funciar ca teren al fondului silvic, asta nu înseamnă că terenul va fi sau că trebuie expropriat pentru a fi trecut înapoi în proprietate publică (de stat sau a unităţii administrativ-teritoriale respective). Aşa un teren, fiind privatizat şi fiind proprietate privată, chiar dacă este plantat cu copaci şi transformat în pădure va continua să fie proprietate privată. Asemeni şi în cazul în care cetăţenii sau întreprinderile private construiesc iazuri, rezervoare sau lacuri de acumulare a apei pe 42 terenurile ce le aparţin cu drept de proprietate privată, aceste terenuri de sub ape continuă şi vor fi proprietate privată. La fel şi în cazul în care terenul proprietate privată este utilizat în activităţi de întreprinzător, de pildă, pentru activităţi recreative, pentru odihnă şi turism, pentru case de odihnă, sanatorii, campinguri, baze, tabere, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii etc., aşa un teren va continua să fie proprietate privată. Important este ca terenul cu destinaţie agricolă, privatizat în modul stabilit de lege, să fie trecut la categoria terenurilor fondului apelor sau ale fondului silvic în modul stabilit de Codul funciar şi alte acte normative. 6. Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor În RM proprietatea privată asupra terenurilor, iniţial, a luat naştere în rezultatul privatizării terenurilor proprietate de stat, care, în perioada de până la 01.01.1992, au fost în proprietate exclusivă de stat. Legislaţia actuală nu prevede privatizarea terenurilor fondului silvic şi fondului apelor proprietate de stat. În funcţie de destinaţia terenurilor, legislaţia prevede privatizarea şi trecerea în proprietate privată : a) a terenurilor cu destinaţie agricolă; b) a terenurilor destinate construcţiilor. Privatizarea terenurilor proprietate publică are loc: a) pe gratis (cu titlu gratuit); b) contra plată. Terenurile cu destinaţie agricolă supuse privatizării gratuite sunt: 1. terenurile incluse în fondul funciar de privatizare, atribuite în proprietatea privată a cetăţenilor în contul cotelor de teren echivalent (conform articolelor 12 şi 13 din Codul funciar); 2. loturile pentru grădini atribuite cetăţenilor în extravilanul satului (comunei), oraşului (conform art. 82 din Codul funciar al R.S.S.M.) ca loturi de pe lângă casă; 43 3. terenurile cu destinaţie agricolă rezervate pentru necesităţile dezvoltării sociale a localităţilor rurale

Page 27: Drept Funciar

(satelor, comunelor), atribuite în proprietate privată persoanelor din familiile în care nici unuia din membri nu i s-a atribuit cota de teren echivalent (conform art. II (1) din Legea nr.173-XIV din 22 octombrie 1998 pentru modificarea şi completarea Codului funciar). Terenurile destinate construcţiilor supuse privatizării gratuite: 1) loturile de pe lângă casele individuale de locuit; 2) loturile atribuite pentru construcţia caselor individuale de locuit; 3) terenurile aferente blocurilor locative (din condominiu). Terenurile cu destinaţie agricolă supuse privatizării contra plată prin vânzare-cumpărare: 1. terenurile aflate în folosinţa membrilor întovărăşirilor pomicole; 2. terenurile cu destinaţie agricolă aferente construcţiilor proprietate privată folosite în scopul producţiei agricole şi agroindustriale (terenurile aferente staţiilor şi garajelor de maşini şi tractoare, ariilor de păstrare şi prelucrare a cerealelor, încăperilor frigorifice pentru păstrarea fructelor şi legumelor, punctelor de altoire a viţei de vie şi pomilor fructiferi, serelor, staţiilor de purificare a reziduurilor animaliere, depozitelor, atelierelor de reparaţii, de prelucrare a materiei prime, fermelor zootehnice etc.). 3. terenurile cu destinaţie agricolă din fondul de rezervă al satului (comunei), oraşului (cu expunerea acestora la licitaţiile funciare cu strigare sau la concurs comercial în modul stabilit de legislaţie). Terenurile destinate construcţiilor supuse privatizării contra plată prin vânzare-cumpărare: 1. terenurile aferente obiectelor privatizate, inclusiv construcţiilor nefinalizate; 44 2. terenurile aferente obiectelor private din fondul de imobile nelocuibile ; 3. terenurile aferente aflate în folosinţa întreprinderilor private, înfiinţate în afara procesului de privatizare; 4. terenurile destinate construcţiilor din fondul de rezervă al satului (comunei), oraşului (cu expunerea acestora la licitaţiile funciare cu strigare sau la concurs comercial în modul stabilit de legislaţie). Proprietarii de terenuri cu destinaţie agricolă sau destinate construcţiilor, au dreptul, în modul stabilit de lege, să solicite autorităţilor publice competente, modificarea destinaţiei terenurilor, cu trecerea acestora la categoria terenurilor fondului apelor (prin construirea iazurilor, altor bazine de apă) sau ale fondului silvic (prin împădurirea terenurilor). 7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor Dreptul de proprietate este un drept real fundamental, însă în afară de dreptul de proprietate legea prevede şi alte drepturi, existenţa şi exercitarea cărora asupra terenurilor este esenţială. Astfel, legislaţia RM prevede divizarea drepturilor patrimoniale în:

Page 28: Drept Funciar

a) drepturi reale (dreptul de proprietate şi alte drepturi reale) asupra terenurilor; b) drepturile de creanţă, ce au legătură cu terenul. La categoria altor drepturi reale asupra terenurilor se referă: 1) uzufructul (art. 395 Cod civil). Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina; 2) dreptul de uz şi dreptul de abitaţie (art.424 Cod civil). Uz este dreptul real asupra bunului altuia, în virtutea căruia uzuarul poate folosi bunul şi culege fructele lui necesare 45 pentru nevoile proprii şi ale familiei sale. Titularul dreptului de abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa unei alte persoane împreună cu soţul şi copiii săi chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia; 3) servitutea (art. 428 Cod civil). Servitute este sarcina care grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul dominant); 4) superficia (art. 443 Cod civil). Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune; 5) gajul/ipoteca (art. 454 Cod civil). Gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj); 6) concesiunea. Conform Legii cu privire la concesiuni (nr.534 din 13.07.1995), conform contractului de concesiune, statul transmite persoanei fizice sau juridice, inclusiv din străinătate, cu titlu oneros (contra plată), dreptul de a exercita activităţi de investigare, folosire şi restabilire a resurselor naturale pe teritoriul RM, de a presta servicii publice, de a folosi obiectele proprietăţii publice, care integral sau parţial sunt excluse din circuitul economic. Obiect al contractului de concesiune poate fi: a) terenurile şi alte resurse naturale proprietate publică; b)alte bunuri imobile proprietate de stat sau municipală. 7) dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul funciar; 46 8) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra terenurilor proprietate de stat; 9) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra terenurilor proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale

Page 29: Drept Funciar

(proprietate municipală); 10) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă; 11) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale cu condiţia confirmării acestora. 12) dreptul de a folosi, cu ocazia ridicării fără culpă a unei construcţii, terenul adiacent, dacă vecinul nu a obiectat până sau imediat după depăşirea limitei hotarului (art. 390 Cod civil). La categoria drepturilor de creanţă se referă: 1) dreptul de arendare/subarendare a terenului; 2) dreptul de locaţiune/sublocaţiune; 3) antecontractul; 4) dreptul de preemţiune născut din act juridic; 5) intenţia de înstrăinare a terenului; 6) intenţia de ipotecare a terenului; 7) alte drepturi de creanţă ce au legătură cu terenul. 8. Drepturile proprietarilor funciari Proprietarii funciari au dreptul: 1) să gospodărească şi să folosească de sine stătător terenul în activităţi economice, inclusiv în activităţi de întreprinzător; 3) să fie proprietarii producţiei obţinute şi a veniturilor din realizarea ei; 4) să folosească în modul stabilit de lege zăcămintele, pădurile, apele şi alte bogăţii ale pământului; 5) să construiască în modul stabilit de lege case, clădiri de producţie, edificii cu destinaţie social-culturală şi cu altă destinaţie; 6) să dea terenul sau o parte din el în folosinţă prin arendă sau sub altă formă; 47 7) să primească, în caz de retragere a terenului pentru nevoile statului şi a societăţii, compensarea deplină a cheltuielilor şi pierderilor, inclusiv a avantajului ratat; 8) să renunţe la teren (art.338 Cod civil); 9) să lase ca moştenire terenul şi să-l înstrăineze în conformitate cu legea. 9. Drepturile posesorilor şi beneficiarilor funciari. Posesorii şi beneficiarii (titularii dreptului de folosinţă) au dreptul : 1) să folosească terenurile potrivit condiţiilor de atribuire; 2) să fie proprietarii producţiei obţinute; 3) să folosească în modul stabilit de lege zăcămintele, pădurile, apele şi alte bogăţii ale pământului; 4) să primească, în caz de stingere a dreptului de posesiune sau beneficiere, compensarea cheltuielilor legate de ameliorarea terenului. 10. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri. Deţinătorii de terenuri, inclusiv proprietarii, sunt obligaţi: 1) să folosească terenurile în conformitate cu destinaţia lor; 2) să respecte, conform recomandărilor agrotehnice,

Page 30: Drept Funciar

condiţiile de exploatare a terenurilor, structura asolamentelor, să nu admită folosirea abuzivă a îngrăşămintelor chimice şi a preparatelor de fitosanitărie; 3) să achite la timp impozitul funciar şi alte plăţi pentru folosirea terenurilor; 4) să ia măsuri de prevenire şi combatere a eroziunilor, a compactării solului, a alunecărilor de teren, a salinizării sau înmlăştinirii secundare, să asigure atât obţinerea unei producţii calitative, cît şi protecţia solului şi sporirea fertilităţii lui; 5) să respecte drepturile altor deţinători de terenuri conform dreptului de vecinătate; 48 6) să păstreze bornele de hotar şi punctele reţelei geodezice de stat din teren; 7) să respecte proiectul de organizare/planul cadastral al teritoriului, documentaţia urbanistică etc.; 8) să prezinte la timp autorităţilor administraţiei publice locale informaţiile stabilite de lege, privitoare la starea şi folosirea terenului. 9) obligaţia de a tolera încălcarea hotarului terenului său, cu ocazia ridicării fără culpă a unei construcţii de către vecinul său, dacă deţinătorul terenului nu a obiectat până sau imediat după depăşirea limitei hotarului de către vecinul său (art. 390 Cod civil). Deţinătorii de terenuri, inclusiv proprietarii, au şi alte obligaţii prevăzute de legislaţie. V. Dobândirea drepturilor asupra terenurilor 1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. 2. Modul de atribuire a terenurilor proprietate publică în folosinţă, în alte scopuri decât cel agricol. 3. Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de terenuri. 4. Legalizarea dreptului de proprietate şi altor drepturi asupra terenurilor. Acte normative: nr. 4, 5, 8, 10, 32. Literatura: nr.1, 2, 4, 10, 12, 27. 1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor sunt: 1) în rezultatul privatizării terenurilor proprietate publică (de stat). 49 2) prin accesiune imobiliară naturală (art.328 Cod civil); 3) prin accesiune imobiliară artificială (art.329 Cod civil); 4) prin uzucapiune imobiliară (art.332 Cod civil); 5) prin vânzare-cumpărare, donare, schimb şi alte acte juridice de înstrăinare a terenurilor; 6) prin moştenire/succesiune; 7) prin hotărâre judecătorească;

Page 31: Drept Funciar

8) prin act administrativ; 9) în alte moduri neintezise de lege. Legislaţia actuală nu prevede privatizarea terenurilor fondului silvic şi ale fondului apelor proprietate publică. În funcţie de destinaţia terenurilor, legislaţia RM prevede privatizarea şi trecerea în proprietate privată : a) a terenurilor cu destinaţie agricolă; b) a terenurilor destinate construcţiilor (din intravilanul localităţilor). Privatizarea terenurilor proprietate publică are loc: a) pe gratis (cu titlu gratuit); b) contra plată. Cadrul juridic ce asigură privatizarea terenurilor proprietate publică. Dobândirea dreptului de proprietate privată în rezultatul privatizării terenurilor proprietate publică are loc conform art.art.11, 12, 13 din Codul funciar, Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (nr.1308-XIII din 25.07.1997), Legii cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 (nr.1217-XIII din 25.06.1997), Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996, Regulamentului cu privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de pe lângă casă în localităţile urbane, aprobat prin Hotărârea Guvernului cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului de împroprietărire (nr.984 din 21.09.1998), altor acte normative. Accesiunea imobiliară naturală. Conform art.328 Cod civil, adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului terenului riveran numai dacă ele se formează treptat 50 (aluviuni). Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgătoare revin proprietarului acestor ape. Proprietarul terenului înconjurat de râuri, heleştee, iazuri, canale sau de alte ape nu devine proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor. Proprietarul acestor ape nu dobândeşte nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice. Proprietarul terenului din care o apă curgătoare a smuls brusc o parte importantă, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data când proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat în posesiune. În cazul în care o apă curgătoare, formând un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămâne proprietarul insulei astfel create. Accesiunea imobiliară artificială. Conform art.329 Cod civil, construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin acestuia până la proba contrară. În cazul în care construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ de bună-credinţă, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor şi este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii sau o sumă de bani echivalentă creşterii valorii terenului. În cazul în care construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi în parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobândi proprietatea asupra întregii construcţii, plătind constructorului o

Page 32: Drept Funciar

despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul său. În acest caz, el va dobândi şi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor şi costul muncii, precum şi contravaloarea folosinţei terenului aferent. Constructorul de rea-credinţă nu poate pretinde la o despăgubire mai mare de o treime din suma calculată dacă nu va dovedi că persoana îndreptăţită poartă ea însăşi o parte din vinovăţie. Uzucapiunea imobiliară. Conform art. 332 Cod civil, dacă o persoană, fără să fi dobândit dreptul de proprietate, a posedat cu 51 bună-credinţă sub nume de proprietar un bun imobil pe parcursul a 15 ani, acesta devine proprietarul bunului respectiv. Dacă un bun imobil şi drepturile asupra lui sînt supuse înregistrării de stat, dreptul de proprietate se dobândeşte din momentul înregistrării. Posesiunea necesară uzucapiunii. Cu excepţia cazurilor expres prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decât posesiunea utilă. Până la proba contrară, posesiunea este prezumată a fi utilă. Nu este utilă posesiunea discontinuă, tulburată, clandestină sau precară. Posesiunea este discontinuă atât timp cît posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului. Posesiunea este tulburată atâta timp cît este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu sînt provocate de o altă persoană. Posesiunea este clandestină dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută. Posesiunea este precară când nu se exercită sub nume de proprietar. Discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către orice persoană interesată. Numai persoana faţă de care posesiunea este tulburată sau clandestină poate invoca aceste vicii. Posesiunea viciată devine utilă îndată ce viciul încetează. Întreruperea termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii. Cursul termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii (prescripţia achizitivă) nu poate începe, iar dacă a început nu poate continua, în perioada în care este suspendată curgerea termenului de prescripţie extinctivă a acţiunii de revendicare. Cursul termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii se întrerupe dacă a fost înaintată o acţiune de revendicare faţă de persoana care posedă sub nume de proprietar sau faţă de posesorul mijlocit. În acest caz, cursul prescripţiei se întrerupe numai faţă de persoana care a înaintat acţiunea. În cazul în care cursul prescripţiei extinctive a fost întrerupt, timpul scurs până la întrerupere nu se calculează. După întrerupere poate să înceapă un nou termen. 52 2. Modul de atribuire a terenurilor proprietate publică în folosinţă, în alte scopuri decât cel agricol Terenurile proprietate publică destinate construcţiilor, cu excepţia terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se află în folosinţa întreprinderilor private, conform Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (alin.(9) al art.4), urmează a fi expuse spre privatizare prin vânzare-cumpărare la licitaţie publică sau concurs. Totuşi, legislaţia actuală a RM

Page 33: Drept Funciar

prevede şi atribuirea în folosinţă a terenurilor proprietate publică cu încheierea contractului de arendare a terenului. Atribuirea terenurilor proprietate publică în folosinţă are loc conform Codului funciar, Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996, Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.1995, altor acte normative. Atribuirea terenurilor are loc în baza proiectelor şi schemelor de organizare a teritoriului şi documentelor de urbanistică (certificatului de urbanism etc.). Atribuirea terenurilor în alte scopuri decât cel agricol, are loc în două etape: 1) coordonarea în prealabil a locului amplasării obiectului; 2) atribuirea terenului. Atribuirea terenurilor include în sine următoarele acţiuni: 1. Solicitantul, persoană fizică sau juridică, depune la primăria municipiului, oraşului, satului, comunei cererea privind coordonarea preliminară a locului amplasării obiectului; 2. Primăria municipiului, oraşului, satului (comunei) examinează cererea în termen de 10 zile din data depunerii; 3. În cazul soluţionării pozitive a chestiunii, comunică persoanei fizice sau juridice interesate, în scris, despre necesitatea pregătirii materialelor de coordonare preliminară a amplasării obiectului; 53 4. Consiliul raional (municipal) numeşte Comisia pentru selectarea terenului; Preşedintele al comisiei va fi Primarul (viceprimarul) comunei, satului, oraşului, municipiului respectiv; 5. Comisia pentru selectarea terenului va asigura executarea lucrărilor de selectare a terenului în termen de 10 zile din data instituirii; 6. Comisia întocmeşte Actul privind selectarea terenului şi planul cadastral al terenului; 7. Materialele privind coordonarea preliminară a locului amplasării obiectului se întocmesc în 4 exemplare; 8. Materialele privind coordonarea preliminară a locului amplasării obiectului se prezintă pentru examinare autorităţilor administraţiei publice locale respective; 9. Autorităţile administraţiei publice locale examinează, în termen de 10 zile, materialele şi eliberează permisiunea pentru executarea lucrărilor de proiectare a obiectelor, ce ţin de competenţa lor (în cazul terenurilor proprietate municipală), iar pentru celelalte, - avizul privind locul amplasării obiectului; 10. Dacă atribuirea terenului intră în competenţa Guvernului (în cazul terenurilor proprietate de stat), persoana fizică sau juridică interesată în atribuirea terenului, prezintă materialele împreună cu avizul autorităţii administraţiei publice locale Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru spre examinare; 11. Agenţia Cadastru examinează materialele de coordonare în

Page 34: Drept Funciar

termen de 10 zile şi le transmite Guvernului spre examinare; 12. Guvernul examinează materialele coordonării preliminare a locului amplasării obiectului, prezentate de Agenţia Cadastru, şi eliberează persoanelor fizice sau juridice interesate în atribuirea terenului permisiunea pentru executarea lucrărilor de proiectare, care serveşte drept 54 temei pentru executarea lucrărilor de construcţie a obiectului; 13. Guvernul sau autoritatea administraţiei publice locale, în funcţie de competenţă, după aprobarea proiectului de construcţie a obiectului, adoptă Hotărârea privind atribuirea terenului; 14. Persoana fizică sau juridică interesată încheie contractul de arendare a terenului şi înregistrează dreptul său de folosinţă asupra terenului atribuit în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este situat terenul. Materialele de coordonare şi permisiunea de ridicare a construcţiei este valabilă în decurs de 2 ani din data eliberării şi doar în cazuri excepţionale termenul acestora pot fi prelungite cu încă cel mult 2 ani. Important este faptul că după ridicarea construcţiei şi darea ei în exploatare, persoana fizică sau juridică respectivă, obţine dreptul de a cumpăra terenul aferent construcţiei în modul stabilit de Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (fără concurs sau licitaţie publică). 3. Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren sunt: 1) titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren, eliberat de autorităţile administraţiei publice locale în cazul atribuirii de către acestea a terenurilor proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale sau de către Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru în cazul atribuirii de către stat a terenurilor proprietate publică a statului; 2) certificatul de moştenire; 3) contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie, contractul de schimb, contractul de arendare a terenului şi altele. 55 Forma titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren se stabileşte de Guvern. Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren servesc drept temei pentru înregistrarea dreptului de proprietate şi altor drepturi patrimoniale asupra terenului în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial. Ulterior, după înregistrarea drepturilor în registrul bunurilor imobile, în scopul efectuării actelor juridice civile (vânzării-cumpărării etc.), oficiul cadastral teritorial, eliberează, la cerere, un extras din registrul bunurilor imobile, valabil timp de 2 luni, care confirmă faptul că persoana respectivă este proprietarul terenului atât în faţa notarului cât şi în faţa altor terţe persoane.

Page 35: Drept Funciar

4. Legalizarea dreptului de proprietate şi altor drepturi reale asupra terenurilor Legalizarea dreptului de proprietate asupra terenului însemnă totalitatea de acţiuni, prevăzute de legislaţie, necesare atât în procesul privatizării terenurilor cât şi pe piaţa secundară, pentru recunoaşterea publică, din partea statului şi terţelor persoane, a faptului existenţei, naşterii şi garantării dreptului de proprietate al persoanei fizice sau juridice sau altui drept patrimonial asupra terenului respectiv. Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor sunt stabilite de Codul funciar, Codul civil, Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, Legea cadastrului bunurilor imobile, Legea privind formarea bunurilor imobile, Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.1995, Hotărârea Guvernului cu privire la vânzareacumpărarea terenurilor (nr. 192 din 20.02.1998), Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizează şi terenurilor aflate în folosinţa întreprinderilor private, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996, Legea cu privire la notariat şi alte acte normative. 56 Este necesar de a evidenţia: a) procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor în procesul privatizării şi formării (divizării, separării) iniţiale a terenurilor; b) procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor pe piaţa secundară. Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor în procesul privatizării şi formării (divizării, separării) iniţiale a terenurilor includ în sine: 1) adoptarea de către autoritatea administraţiei publice locale (în cazul terenurilor proprietate a unităţilor administrativteritoriale) sau de către Guvern (în cazul terenurilor proprietate de stat) a Hotărârii/Deciziei privind atribuirea în folosinţă (în arendare), transmiterea gratuită în proprietate privată sau privatizarea prin vânzare-cumpărare a terenului respectiv; 2) executarea de către o întreprindere geodezică specializată (de stat sau privată), la comanda Primăriei localităţii respective sau a Guvernului din contul bugetului de stat şi celui local, a planului cadastral al teritoriului (proiectului de organizare a teritoriului) şi a planului geometric al terenului respectiv; 3) înregistrarea proprietarului sau altui deţinător de teren în registrul cadastral al deţinătorilor de terenuri (la Primăria localităţii respective); 4) stabilirea hotarelor terenului atribuit în folosinţă sau vândut (privatizat) în natură (pe loc); 5) trecerea informaţiei cantitative şi calitative despre terenul atribuit în folosinţă sau vândut în registrul cadastral al terenurilor (fişa cadastrală centralizatoare a cadastrului funciar);

Page 36: Drept Funciar

5) întocmirea de către autoritatea administraţiei publice locale (în cazul terenurilor proprietate a unităţilor administrativteritoriale) sau de către Guvern (în cazul terenurilor proprietate de stat) şi înmânarea titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren (în cazul privatizării gratuite a terenului proprietate publică); 57 6) încheierea contractului de arendare a terenului (în cazul dreptului de folosinţă asupra terenului) sau a contractului de vânzare-cumpărare a terenului (în cazul privatizării terenului contra plată prin vânzare-cumpărare); 7) autentificarea notarială a contractului de vânzarecumpărare a terenului; 8) înregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau a altui drept patrimonial în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorial este situat terenul (în cazul arendării terenului pe o perioadă de până la 3 ani inclusiv, dreptul de arendare va fi înregistrat în registrul contractelor de arendare la Primăria localităţii respective). Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor pe piaţa secundară (asupra terenurilor deja formate şi existente în calitate de obiect juridic individual) includ în sine: 1) încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a altui contract de înstrăinare a terenului sau a altui act juridic civil în baza căruia ia naştere un drept patrimonial asupra terenului (de arendare, servitute, ipotecă, administrare fiduciară etc.); 2) autentificarea notarială a contractului de vânzarecumpărare a terenului sau altui act juridic civil în temeiul căruia a luat naştere un drept real asupra terenului, solicitarea şi obţinerea de la notar a certificatului de moştenitor a terenului; 3) înregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau a altui drept patrimonial în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorial este situat terenul. Din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate sau altui drept real în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, în a cărui rază teritorială este situat terenul, dreptul de proprietate sau alt drept real asupra terenului va fi ocrotit şi garantat de stat (devine opozabil tuturor terţilor). Doar după înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, terenul respectiv poate fi obiect al relaţiilor civile, al contractului de vânzare- 58 cumpărare, de schimb, de donaţie etc. şi poate fi inclus în circuitul civil al RM. VI. Administrarea fondului funciar 1. Caracteristica generală a administrării fondului funciar. 2. Autorităţile publice ce efectuează administrarea fondului funciar. 3. Conţinutul administrării fondului funciar. Acte normative: nr. 3, 5, 9, 47, 51. Literatura: nr. 5, 15, 16, 24. 1. Caracteristica generală a administrării fondului funciar Administrarea fondului funciar este parte a administrării de

Page 37: Drept Funciar

stat în general, dar fenomenul poate fi separat în calitate de institut de drept al dreptului funciar, având în vedere obiectul administrării: resursele funciare şi fondul funciar al RM în totalitatea sa. Administrarea de stat a fondului funciar reprezintă prin sine totalitatea activităţilor organizatorice ale autorităţilor publice, în competenţa cărora intră crearea condiţiilor favorabile pentru folosirea raţională şi protecţia terenurilor de către toţi deţinătorii de terenuri, indiferent de forma de proprietate. Administrarea fondului funciar este în strânsă legătură cu dreptul statului, autorităţilor publice competente, de a reglementa relaţiile ce ţin de folosirea şi protecţia resurselor funciare în stat - principiu al dreptului funciar. Obiect al administrării este Fondul funciar al RM. Fondul funciar al RM îl constituie toate terenurile din perimetrul frontierei de stat a RM. Având în vedere necesitatea reglementării şi administrării sistematice a diferitor categorii de relaţii funciare, Fondul funciar unic al RM este divizat, conform art. 2 din Codul funciar, în funcţie de destinaţia principală a terenurilor, în 7 categorii de terenuri: 1) cu destinaţie agricolă; 59 2) din intravilanul localităţilor; 3) destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii speciale; 4) destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi; 5) ale fondului silvic; 6) ale fondului apelor; 7) ale fondului de rezervă. Formele şi metodele de administrare a fondului funciar sunt multiple şi se conţin în norme de drept concrete (Codul funciar etc.), care, în totalitatea lor, constituie institutul administrării de stat a fondului funciar. Specific pentru realităţile juridice actuale este faptul că statul, în calitate de organizaţie politică, autorităţile publice abilitate cu funcţii de administrare a fondului funciar, precum şi persoanele cu funcţii de răspundere, dar şi ceilalţi funcţionari publici, urmează a pune accentul nu atât pe metode pur imperative (administrative, de comandă), cât pe metode de stimulare economică şi organizatorico-juridice în procesul administrării resurselor funciare, având în vedere că în RM deja există mai mult de 1 milion de cetăţeni şi persoane juridice private – proprietari de terenuri, iar imixtiunea statului în activităţile economice ale acestora, poate avea loc doar în cazurile direct prevăzute de lege. Administrarea adecvată a fondului funciar presupune în mod iminent constituirea unui cadru instituţional adecvat, crearea unui sistem funcţional al autorităţilor administraţiei publice atât la nivel central cât şi la nivel local, reglementarea normativă, prin lege şi alte acte normative, a sarcinilor, funcţiilor, drepturilor şi obligaţiilor acestora, delimitarea strictă a competenţelor, în vederea excluderii dublării şi concurenţei de competenţă, determinarea formelor şi metodelor de administrare, precum şi a funcţiilor, care

Page 38: Drept Funciar

aceste autorităţi publice urmează să le exercite. Cu toate că în literatura de specialitate, în cazul în care sunt examinate problemele administrării fondului funciar, este folosit 60 termenul administrare „de stat”, este necesar de a avea în vedere că administrarea fondului funciar are loc nu doar prin intermediul organelor de stat şi nu doar din numele statului RM, dar şi prin intermediul autorităţilor administraţiei publice locale (consiliilor municipale, raionale, orăşeneşti, comunale, săteşti, primăriilor şi primarilor respectivi), drepturile, dar şi obligaţiile cărora, în domeniul relaţiilor funciare, sunt, în foarte multe cazuri, decisive, inclusiv în procesul privatizării şi expunerii terenurilor proprietate publică la licitaţiile funciare cu strigare sau la concursurile comerciale, după caz. Administrarea fondului funciar se divizează, în funcţie de competenţa şi funcţiile autorităţilor publice respective, în: a) generală; b) de ramură. 2. Autorităţile publice ce efectuează administrarea fondului funciar şi competenţa acestora Autorităţile publice ce efectuează administrarea fondului funciar pot fi divizate, în funcţie de competenţă şi funcţiile exercitate, în autorităţi publice cu competenţă generală şi autorităţi publice cu competenţă specială. La categoria autorităţilor publice cu competenţă generală se referă: 1) Parlamentul; 2) Guvernul 3) autorităţile publice locale. În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa Parlamentului ţin: a) reglementarea legislativă a relaţiilor funciare pe întregul teritoriu al RM; b) organizarea controlului asupra respectării legislaţiei funciare; c) stabilirea suprafeţelor cu regim juridic special; 61 d) stabilirea tarifelor pentru calcularea preţului normativ al pământului şi cotelor impozitului funciar/pe bunurile imobile; e) rezolvarea altor chestiuni ce intră în competenţa Parlamentului. În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa Guvernului ţin: a) aprobarea perimetrului localităţilor urbane; b) elaborarea măsurilor de protecţie a terenurilor şi organizarea realizării lor; c) ţinerea cadastrului funciar şi organizarea reglementării regimului proprietăţii funciare pe teritoriul republicii; d) aprobarea cadastrului funciar anual; e) stabilirea modului de încasare a impozitelor funciare şi a altor plăţi; f) stabilirea şi schimbarea destinaţiei terenurilor, la

Page 39: Drept Funciar

propunerea consiliilor unităţilor administrativ-teritoriale de nivelul întâi sau, respectiv, de nivelul al doilea, în temeiul cererii proprietarului; g) schimbarea categoriei terenurilor cu destinaţie specială; h) elaborarea programelor, schemelor, proiectelor şi planurilor de reglementare a regimului proprietăţii funciare în republică şi asigurarea realizării lor; i) elaborarea unei metodici unice de evaluare a terenurilor; î) organizarea controlului asupra folosirii şi protecţiei terenurilor; k) aprobarea hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale în baza propunerilor consiliilor raionale sau municipale; l) determinarea listei întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor ale căror terenuri rămân în proprietatea statului şi prezentarea acesteia spre aprobarea Parlamentului; m) aprobarea suprafeţelor de vii şi livezi supuse casării în baza propunerilor comitetelor executive raionale sau primăriilor municipale. În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa consiliilor raionale şi municipale ţin: 62 a) exercitarea controlului asupra folosirii şi protecţiei terenurilor; b) stabilirea impozitelor funciare şi altor plăţi, încasarea lor; c) stabilirea şi schimbarea perimetrului intravilanului localităţilor şi soluţionarea litigiilor privind perimetrele; d) ţinerea cadastrului funciar al raionului şi municipiului, organizarea reglementării regimului proprietăţii funciare; e) elaborarea programelor, schemelor, proiectelor şi planurilor de reglementare a regimului proprietăţii funciare pe teritoriul raionului şi municipiului şi asigurarea realizării lor; f) repartizarea şi retragerea terenurilor, în modul stabilit de lege; g) stabilirea suprafeţelor care rămân în proprietatea statului în limita raionului şi municipiului; h) schimbarea destinaţiei terenurilor agricole cu gradul de evaluare a fertilităţii naturale mai mic de 40, în cazul trecerii acestora în fondul silvic, la propunerea consiliilor unităţilor administrativ-teritoriale de nivelul întâi, în temeiul cererii proprietarului; i) autentificarea drepturilor deţinătorilor de terenuri; î) privarea deţinătorilor de dreptul de proprietate asupra terenurilor în conformitate cu legislaţia în vigoare; k) determinarea şi repartizarea terenurilor pentru construcţii; l) elaborarea propunerilor privind hotarele unităţilor administrativ-teritoriale pentru a fi aprobate de Guvern. De competenţa consiliilor săteşti (comunale) şi orăşeneşti ţin: a) atribuirea terenurilor şi înstrăinarea lor fără schimbarea destinaţiei acestora, în modul stabilit de lege; b) autentificarea drepturilor deţinătorilor de terenuri, în modul stabilit de lege; c) asigurarea perceperii impozitului funciar; d) exercitarea controlului de stat asupra folosirii şi protecţiei

Page 40: Drept Funciar

terenurilor; e) ţinerea cadastrului funciar în teritoriul din subordine; 63 f) privarea de drepturi a deţinătorilor de terenuri în condiţiile prevăzute de lege; g) determinarea şi atribuirea terenurilor pentru construcţii şi amplasarea lor, în conformitate cu legea; h) soluţionarea litigiilor funciare în limitele competenţei lor; i) organizarea evaluării terenurilor conform metodicii unice, elaborate de Guvern; î) stabilirea suprafeţelor care rămân în proprietatea statului în limita teritoriilor satelor (comunelor); k) elaborarea propunerilor vizând aprobarea de către consiliul raional şi municipal a perimetrelor localităţilor săteşti; l) prezentarea propunerilor de schimbare a destinaţiei terenurilor agricole în temeiul cererii proprietarului. La categoria autorităţilor administraţiei publice cu competenţă specială în domeniul relaţiilor funciare se referă: 1) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru; 2) Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare; 3) Ministerul Ecologiei şi Resurselor Naturale; 4) Direcţiile/secţiile funciare şi/sau inginerul cadastral din cadrul autorităţilor administraţiei publice locale. Statutul juridic, funcţiile, sarcinile, drepturile şi obligaţiile autorităţilor administraţiei publice cu competenţă specială în domeniul relaţiilor funciare sunt stabilite prin regulamente, aprobate de către Guvern sau Consiliile municipiului, raionului, oraşului, satului, comunei respectiv, după caz. 3. Funcţiile administrării fondului funciar Funcţiile administrării fondului funciar reprezintă prin sine direcţiile fundamentale de activitate a organelor de stat, a autorităţilor administraţiei publice locale, inclusiv municipale şi raionale, altor organe şi structuri administrative, a persoanelor cu funcţii de răspundere şi altor funcţionari publici, orientate spre asigurarea folosirii raţionale şi protecţiei resurselor funciare. 64 Funcţiile de bază ale autorităţilor administraţiei publice în domeniul administrării fondului funciar sunt: 1) de evidenţă a resurselor funciare (evidenţa ecologică, evidenţa economică a terenurilor, inclusiv prin ţinerea şi actualizarea anuală a datelor cadastrului funciar etc.); 2) programarea, pronosticarea şi perfecţionarea modalităţilor de valorificare şi protecţie a resurselor funciare (zonarea teritoriului naţional al RM şi a terenurilor în funcţie de destinaţia specială şi regimul juridic al terenurilor, comasarea („consolidarea”) terenurilor cu destinaţie agricolă şi crearea exploataţiilor agricole compacte etc.); 3) de atribuire şi reatribuire a terenurilor, inclusiv prin executarea lucrărilor de reglementare a regimului proprietăţii funciare etc.; 4) de reproducere a resurselor funciare (organizarea şi implementarea proiectelor de ameliorare, conservare,

Page 41: Drept Funciar

irigare şi recultivare a terenurilor, de menţinere şi ridicare a fertilităţii terenurilor agricole, de repunere în circuitul agricol a terenurilor slabproductive sau degradate etc.); 5) de asigurare a folosirii raţionale a terenurilor (stabilirea şi perceperea impozitului funciar/pe bunurile imobile; aplicarea măsurilor de stimulare economică; atragerea la răspundere juridică a persoanelor vinovate de încălcarea sau nerespectarea legislaţiei funciare; respectarea normelor agrotehnice la valorificarea terenurilor cu destinaţie agricolă, implementarea şi stimularea economică, organizatorico-juridică, fiscală şi de altă natură a tehnologiilor de obţinere a producţiei agricole ecologic pure etc.); 6) de reglementare a regimului proprietăţii funciare şi control asupra folosirii şi protecţiei terenurilor (efectuarea monitoringului fondului funciar, controalelor, expertizelor şi altor acţiuni în scopul verificării datelor cadastrului funciar cu datele de la faţa locului, precum şi în scopul identificării cazurilor de încălcare a legislaţiei 65 funciare, luarea de măsuri în vederea prevenirii şi înlăturării cazurilor de încălcare a legislaţiei funciare etc.); 7) de protecţie a legalităţii, ordinii de drept şi bunelor moravuri în domeniul relaţiilor funciare (recunoaşterea şi restabilirea drepturilor încălcate ale deţinătorilor de terenuri, soluţionarea litigiilor apărute între diferiţi participanţi ai relaţiilor funciare, inclusiv prin intermediul instanţelor judecătoreşti naţionale şi internaţionale etc.); 8) înregistrării de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra acestora, garantării drepturilor asupra terenurilor, asigurării stabilităţii şi durabilităţii relaţiilor funciare în stat (identificarea şi implementarea în practică a unui sistem eficient de înregistrare a dreptului de proprietate şi altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor, care să asigure garantarea drepturilor asupra terenurilor, funcţionarea eficientă a pieţei funciare, stabilitatea şi durabilitatea relaţiilor funciare etc.). VII. Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra lor 1. Noţiunea, conţinutul şi izvoarele reglementării juridice a înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor. 2. Sistemul organelor cadastrale şi competenţa acestora. 3. Cadastrul bunurilor imobile – scopul şi structura acestuia. 4. Drepturile, faptele şi raporturile juridice aferente terenurilor supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile. 5. Felurile înscrisurilor efectuate în registrul bunurilor imobile. Acte normative: nr.4, 5, 10, 14, 52. Literatura: nr. 3, 9, 13, 14, 28, 30. 66

Page 42: Drept Funciar

1. Noţiunea, conţinutul şi izvoarele reglementării juridice a înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor. Statutul juridic al terenurilor este bazat pe: a) necesitatea garantării şi asigurării stabilităţii drepturilor asupra terenurilor; b) stabilirea unui mod special de exercitare a dreptului de dispoziţie asupra terenurilor. Conform art.2 din Legea cadastrului bunurilor imobile: „Înregistrare de stat a drepturilor patrimoniale asupra terenurilor şi altor bunuri imobile reprezintă prin sine înscrierea în registrul bunurilor imobile a terenului sau altui bun imobil, a dreptului de proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra acestora, precum şi a titularului de drepturi”. În esenţă, înregistrarea de stat a drepturilor asupra terenurilor este un act juridic de recunoaştere şi confirmare de către stat a faptului naşterii, transmiterii sau încetării drepturilor asupra terenurilor, precum şi a restricţiilor asupra terenurilor (arenda, servitutea, ipoteca, sechestru etc.). Înregistrarea de stat a drepturilor este unica dovadă a faptului existenţei dreptului de proprietate şi altor drepturi reale asupra terenurilor. Un drept înregistrat asupra terenului poate fi contestat doar pe cale judecătorească. Înregistrarea de stat este un act juridic administrativ. Odată cu înregistrarea de stat a drepturilor apar consecinţe juridice majore ce ţin direct de naşterea, modificarea şi încetarea drepturilor asupra terenurilor. Adoptarea deciziei privind înregistrarea de stat a drepturilor înseamnă că din data efectuării înscrisului respectiv în Registrul bunurilor imobile la OCT: 1) contractul, obiect al căruia este terenul, se consideră încheiat, valabil; 2) dreptul de proprietate al dobânditorului potrivit contractului, alte drepturi reale asupra terenului, se considerăapărute, garantate şi ocrotite de stat şi lege. Actul înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor este un element final al faptei juridice în rezultatul căreia iau naştere, se modifică şi încetează drepturile asupra terenurilor şi altor bunuri 67 imobile. Sarcinile şi funcţiile înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor şi altor bunuri imobile includ în sine: 1) asigurarea controlului de stat asupra contractelor şi altor acte juridice cu terenurile, transmiterii drepturilor de la o persoană la alta în procesul circuitului civil/juridic al terenurilor; 2) constituirea unui cadru juridic adecvat de apărare a drepturilor persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor; 3) asigurarea transparenţei informaţiei despre terenuri şi drepturile asupra lor, precum şi liberul acces al persoanelor fizice şi juridice la datele cadastrului bunurilor imobile despre toate drepturile înregistrate asupra terenurilor şi altor bunuri imobile. Izvoarele reglementării juridice a înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor şi altor bunuri imobile: Codul civil, Legea cadastrului bunurilor imobile şi alte acte normative. 2. Sistemul organelor cadastrale şi competenţa acestora

Page 43: Drept Funciar

Conform art. 10 din Legea cadastrului bunurilor imobile, sistemul organelor cadastrale este constituit din: 1) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru; 2) Întreprinderea Specializată în Cadastru cu filialele sale (oficiile cadastrale teritoriale amplasate în centrele raionale, în municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti). Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, conform art. 11(1) din Legea cadastrului bunurilor imobile, dispune de următoarele competenţe: a) asigură promovarea unei politici unice în domeniul creării şi ţinerii cadastrului, dezvoltării reţelei geodezice pe întreg teritoriul ţării; b) organizează şi controlează activitatea Întreprinderii Specializate în Cadastru, inclusiv a filialelor acesteia, a altor organizaţii subordonate, aprobă actele de constituire a lor; c) coordonează la nivel interdepartamental activităţile legate de crearea şi ţinerea cadastrului; 68 d) prezintă Guvernului propuneri privind perfecţionarea legislaţiei ce reglementează lucrările de organizare a teritoriului, administrarea resurselor funciare şi schimbul de informaţii cadastrale; e) exercită alte atribuţii privind ţinerea cadastrului, inclusiv angajamentele internaţionale ale RM în domeniu. Întreprinderea Specializată în Cadastru, conform art. 11(2) din Legea cadastrului bunurilor imobile, dispune de următoarele competenţe: a) proiectează şi dezvoltă sistemul informaţional al cadastrului; b) acumulează, sistematizează şi păstrează informaţia cadastrală; c) organizează furnizarea informaţiei cadastrale, stabileşte structura acesteia şi modul ei de furnizare; d) organizează procesul de ridicare continuă a calificării personalului întreprinderii; e) stabileşte schema mişcării fluxului de informaţii cadastrale şi modul de prelucrare a acestora; f) asigură securitatea păstrării şi transmiterii datelor prin reţea, prezintă propuneri privind perfecţionarea sistemului de păstrare a bazei de date; g) deţine şi administrează banca centrală de date a cadastrului; h) proiectează şi efectuează legătura dintre forma electronică a documentaţiei cadastrale şi cea a altor registre de stat; i) furnizează informaţia cadastrală sistematizată autorităţilor administraţiei publice, altor persoane juridice, precum şi persoanelor fizice; j) ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional automatizat "Registrul de stat al unităţilor administrativ-teritoriale şi al străzilor din localităţile de pe teritoriul Republicii Moldova"; k) elaborează instrucţiuni referitoare la modul de ţinere a documentaţiei cadastrale, la modul de furnizare a informaţiei cadastrale, la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării; 69

Page 44: Drept Funciar

l) ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional automatizat "Registrul obiectelor de infrastructură inginerească"; m) exercită alte atribuţii conform legislaţiei. Oficiile cadastrale teritoriale (filialele Întreprinderii Specializate în Cadastru, amplasate în centrele raionale, în municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti), conform art. 11(3) din Legea cadastrului bunurilor imobile, dispun de următoarele competenţe: a) efectuează lucrările cadastrale şi monitoringul bunurilor imobile; b) întocmesc şi actualizează planul cadastral şi planul geometric; c) întocmesc dosarul cadastral al fiecărui bun imobil şi alte documente necesare ţinerii cadastrului; d) efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora în registrul bunurilor imobile; e) transmit datele registrului bunurilor imobile în banca centrală de date a cadastrului; f) furnizează, în modul stabilit, persoanelor fizice şi juridice, autorităţilor publice informaţia cadastrală privind bunurile imobile şi drepturile asupra lor; g) asigură păstrarea în integritate a documentaţiei cadastrale şi arhivarea ei; h) efectuează expertiza bunului imobil, la cererea instanţei de judecată, a altor organe de drept; i) exercită alte atribuţii conform legislaţiei. Agenţia şi Întreprinderea Specializată în Cadastru, inclusiv filialele sale, sînt independente de orice proprietar de teren sau alt bun imobil şi se supun numai legii. Crearea şi ţinerea cadastrului bunurilor imobile intră în competenţa exclusivă a oficiului cadastral teritorial, care, la rândul său, nu este în drept să exercite activităţi ce nu ţin de competenţa sa. 70 3. Cadastrul bunurilor imobile – scopul şi structura lui Cadastru este un sistem informaţional de stat ce conţine înscrisuri despre terenuri, despre obiectele aferente lor şi despre drepturile asupra lor, constituit din cadastrul bunurilor imobile şi cadastre specializate. Cadastru al bunurilor imobile reprezintă un sistem unic multifuncţional de înregistrare de stat a terenurilor şi altor bunuri imobile, a drepturilor asupra lor, precum şi de estimare a valorii acestora. Cadastrul bunurilor imobile este: a) cadastrul general al ţării, în care se identifică, se descriu, se estimează şi se reprezintă pe planuri cadastrale terenurile şi toate celelalte bunuri imobile din ţară şi se înregistrează drepturile titularilor asupra lor; b) instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile; c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; d) un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa funciară şi altor bunuri imobile şi a autorităţilor publice,

Page 45: Drept Funciar

inclusiv a organelor fiscale. Oficiul cadastral teritorial creează şi ţine cadastrul în raza sa de acţiune stabilită de Agenţia Resurse Funciare şi Cadastru. Cadastrul se constituie din: a) registrele bunurilor imobile (se întocmesc pentru fiecare teren în parte); b) planurile cadastrale ale teritoriului; c) din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil. Registrul bunurilor imobile (în continuare - Registru) este documentul de bază al cadastrului bunurilor imobile şi conţine un sistem de înscrisuri privind terenurile, alte bunuri imobile şi drepturile asupra lor. În Registru sunt descrise terenurile şi alte bunuri imobile, sunt indicate drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri, precum şi drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice aferente terenurilor şi altor bunuri imobile. 71 Registrul conţine înscrisuri privind fiecare teren sau alt bun imobil din ţară, dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, titularii de drepturi, documentele ce confirmă drepturile, actele juridice civile cu bunurile imobile şi alte temeiuri ce duc la naşterea, modificarea, grevarea şi stingerea drepturilor asupra terenurilor şi altor bunuri imobile. Registrul se ţine în limba de stat de către oficiul cadastral teritorial (în continuare - OCT) pentru terenurile şi alte bunuri imobile situate/amplasate în raza sa de activitate (raion, sector). Raza de activitate (raionul, sectorul) pentru fiecare OCT în parte este stabilită de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru (în continuare - Agenţia). Registrul este ţinut pe fişiere de hârtie (în mod manual) şi în formă computerizată (baza de date pe fişiere electronice). Pentru fiecare teren şi alte bunuri imobile se deschide fişier separat. Fişierul de hârtie constă din mapă şi file de hârtie pentru efectuarea înscrisurilor despre terenuri şi drepturile asupra lor. Înscrierile făcute în Registru se consideră autentice şi complete până la proba contrară. Datele Registrului sunt considerate autentice şi vor fi interpretate în favoarea celui care a dobândit prin act juridic un drept de la o persoană dacă dreptul a fost înscris în Registru pe numele persoanei respective, cu excepţia cazului în care în Registru anterior a fost notificată/înscrisă o contestare asupra autenticităţii înscrisului sau dacă neautenticitatea înscrisului a fost cunoscută dobânditorului terenului anterior. Dacă datele din Registru nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, veridice se consideră datele din Registru, cu excepţia cazurilor de eroare tehnică evidentă. În cazul în care datele din Registrul ţinut pe fişiere de hârtie nu corespund cu datele din Registrul ţinut în formă computerizată (pe fişiere electronice), atunci autentice se considerădatele Registrului ţinut pe fişiere de hârtie/în mod manual. Astfel, datele Registrului ţinut pe fişiere de hârtie prevalează asupra datelor Registrului ţinut pe fişiere electronice (computerizat). Înscrierile în versiunea pe fişiere de hârtie a Registrului trebuie efectuate astfel încât să se excludă posibilitatea ştergerii (radierii, 72 distrugerii) lor prin metode mecanice, chimice sau în alt mod fără ca să rămână semne vizibile de ştersătură (radiere, distrugere).

Page 46: Drept Funciar

Datele se înscriu în Registru în ordine cronologică. În Registru orice înscriere se confirmă prin semnătura Registratorului şi ştampilă. În cazul descoperirii unei înscrieri neconfirmate prin semnătura Registratorului şi ştampilă urmează a fi examinate documentele din dosarul cadastral pentru a decide asupra autenticităţii înscrierii. În cazul în care apar îndoieli asupra veridicităţii înscrierii va fi invitat titularul de drept cu documentele ce confirmă dreptul înscris. Înscrierile în Registru referitoare la suprafaţă, destinaţie şi categoria de folosinţă a terenului nu conferă titularului dreptul la vreun avantaj doar prin faptul înscrierii lor, dacă există alte acte juridice care ar demonstra altceva. Registrul se păstrează permanent. În el se indică toate datele referitoare la drepturile asupra terenurilor şi altor bunuri imobile în vigoare/existene, dar şi asupra drepturilor stinse/inexistente deja. Astfel, Registrul permite identificarea foştilor proprietari şi cunoaşterea istoriei terenului sau altui bun imobil. Distrugerea documentelor expirate ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile, precum şi scoaterea vreunui document din dosarul cadastral se interzice şi atrage după sine, după caz, răspunderea disciplinară, inclusiv materială, civilă, administrativă şi penală a persoanelor vinovate. Plan cadastral este o reprezentare grafică a teritoriului şi conţine date despre amplasamentul, hotarele şi numerele cadastrale ale terenurilor, precum şi alte date, iar dosar cadastral este o colecţie sistematizată de documente ce confirmă drepturile, de scheme, planuri, schiţe, hărţi cadastrale şi de alte documente referitoare la fiecare teren sau alt bun imobil. 73 4. Drepturile, faptele şi raporturile juridice aferente terenurilor supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile Sunt supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile: 1) drepturile reale (dreptul de proprietate şi alte drepturi reale) asupra bunurilor imobile; 2) drepturile de creanţă, faptele juridice şi raporturile juridice ce au legătură cu bunul imobil. La categoria de drepturi reale supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile se referă: 1) dreptul proprietăţii de stat asupra terenurilor (dreptul statului Republica Moldova asupra terenurilor proprietate de stat); 2) dreptul autorităţilor administraţiei publice locale asupra terenurilor proprietate a autorităţilor administraţiei publice locale; 3) dreptul de proprietate privată asupra terenului (dreptul persoanelor fizice şi persoanelor juridice private asupra terenurilor); 4) dreptul de uzufruct; 5) dreptul de uz; 6) dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul funciar;

Page 47: Drept Funciar

7) dreptul de abitaţie, 8) dreptul de servitute, ce grevează terenul; 9) dreptul de superficie; 10) dreptul de ipotecă, inclusiv în temeiul legii; 11) dreptul de concesiune; 12) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra terenurilor proprietate de stat; 13) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra terenurilor proprietate a unităţilor administrativteritoriale; 74 14) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă; 15) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale cu condiţia confirmării acestora. La categoria drepturilor de creanţă, faptelor şi raporturilor juridice ce au legătură cu terenul respectiv, supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile se referă: 1) dreptul de arendare a terenului pe mai mult de 3 ani; 2) dreptul de locaţiune/sublocaţiune a bunului imobil; 3) antecontractul; 4) dreptul de preemţiune născut din act juridic etc. 5) cererea de înregistrare a terenului; 6) punerea terenului sub interdicţie judecătorească sau ridicarea acestei măsuri; 7) interdicţia de înstrăinare a terenului; 8) grevarea unui drept înscris; 9) sechestrul, urmărirea terenului (urmărirea terenului se va realiza prin notarea sechestrului aplicat de executorul judecătoresc, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre începerea exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri); 10) intenţia de înstrăinare a terenului; 11) intenţia de ipotecare a terenului; 12) schimbarea rangului ipotecii; 13) gajul asupra creanţei ipotecare; 14) poprirea creanţei ipotecare; 15) înştiinţarea privind executarea dreptului de ipotecă; 16) înştiinţarea privind expunerea terenului la licitaţie (în legătură cu urmărirea terenului din cauza obligaţiilor debitoare şi altor asemenea); 17) amânarea împărţirii terenului aflat în proprietate comună pe cote-părţi; 18) amânarea împărţirii terenului aflat în proprietate comună în devălmăşie; 75 19) acţiunile în justiţie (depunerea cererii de chemare în judecată) ce au legătură cu terenul sau drepturile înscrise asupra acestuia; 20) alte drepturi de creanţă, fapte şi raporturi juridice ce au legătură cu terenul. 5. Felurile înscrisurilor efectuate în registrul bunurilor imobile În Registru pot fi efectuate trei feluri de înscrisuri/înscrieri:

Page 48: Drept Funciar

1) intabularea; 2) înscrierea provizorie; 3) notarea. Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare (drepturile reale) asupra terenurilor, iar notarea se aplică la înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente terenurilor consemnate în Registru. În Registru vor fi intabulate următoarele drepturi reale: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de ipotecă, dreptul de folosinţă a terenului prevăzut de Codul funciar, dreptul de administrare (gestiune economică) al persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor proprietate publică (de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale). Înscrierea provizorie a drepturilor reale în Registru are loc cu condiţia confirmării ulterioare a lor de către persoana în drept în termenul perioadei stabilită. Se înscriu provizoriu drepturile reale în următoarele cazuri: a) în cazul în care dreptul real este afectat de o condiţie suspensivă sau rezolutorie. b) în cazul unei hotărâri judecătoreşti care este executorie, dar încă nu este irevocabilă; c) în cazul în care debitorul a consemnat/transmis sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca. Pentru a efectua înscrierea provizorie este necesar ca în actul juridic să fie expres indicată condiţia care suspendă naşterea 76 dreptului sau care va rezolva dreptul. Faptul că dreptul a fost înscris sau radiat provizoriu se va indica în Registru. În cazul înscrierii provizorii dreptul intabulat nu se va radia, în Registru fiind înscrişi, astfel, doi proprietari. Înscrieri în Registru se pot efectua atât în legătură cu cel intabulat cît şi în legătură cu cel înscris provizoriu. Justificarea înscrierii provizorii şi transformarea acesteia în intabulare se face la cererea celui înscris provizoriu cu prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificării (exemplu: îndeplinirea sau neîndeplinirea condiţiei indicate în actul juridic în temeiul căreia s-a efectuat înscrierea provizorie, prezentarea hotărârii judecătoreşti irevocabile). Justificarea înscrierii provizorii se poate cere şi de orice persoană interesată dacă există consimţământul celui înscris provizoriu sau în lipsa consimţământului - o hotărâre judecătorească irevocabilă. Justificarea înscrierii provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor condiţionate de justificarea ei, astfel, toate înscrierile provizorii ulterioare se vor transforma în intabulare. În cazul în care înscrierea provizorie nu se justifică, radierea acesteia se va face cu consimţământul celui înscris, sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile. Concomitent cu radierea înscrierii provizorii care nu s-a justificat, Registratorul va radia din oficiu înscrierile condiţionate de justificarea înscrierii provizorii (ce au legătură cu înscrierea provizorie). Spre exemplu: Avem un contract de vânzare-cumpărare a terenului cu condiţia că dreptul de proprietate al cumpărătorului se va anula dacă acesta nu achită preţul până la o dată anumită (01.12.2007). În Registru rămâne

Page 49: Drept Funciar

intabulat vânzătorul, dar se înscrie provizoriu şi cumpărătorul. În cazul în care Cumpărătorul nu va achita preţul până la data de 01.12.2007, Vânzătorul poate cere radierea dreptului înscris provizoriu al Cumpărătorului, însă radierea se va efectua doar cu consimţământul Cumpărătorului. Dacă Cumpărătorul nu-şi dă consimţământul pentru radierea înscrierii provizorii, radierea se va face în temeiul hotărârii judecătoreşti irevocabile. În cazul în care Cumpărătorul achită preţul în termenul stabilit, la cererea Cumpărătorului cu anexarea documentului doveditor al achitării 77 preţului se va intabula dreptul lui de proprietate (astfel înscrierea provizorie se va transforma în intabulare), iar dreptul Vânzătorului va fi radiat. Notarea se aplică la înscrierea în Registru a drepturilor de creanţă, faptelor, raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil. Astfel, în Registru se notează: - cererea titularului de înregistrare a drepturilor (în adresa OCT); - punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri; - locaţiunea, dreptul de arendare a terenului; - interdicţia de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris; - sechestrul, urmărirea terenului (urmărirea terenului se realizează prin notarea sechestrului aplicat de executorul judecătoresc, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre începerea exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri); - antecontractul; - dreptul de preemţiune născut din act juridic; - schimbarea rangului ipotecii; - poprirea/interdicţia creanţei ipotecare; - gajul asupra creanţei ipotecare; - declararea insolvabilităţii persoanei juridice; - pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; - amânarea împărţirii bunului aflat în coproprietate; - acţiunile în justiţie ce au legătură cu bunul imobil sau dreptul înscris; - alte cazuri conform legii . Notarea şi radierea interdicţiilor, sechestrului şi altor fapte şi raporturi juridice poate fi efectuată şi la cererea instanţelor de judecată, organului de executare a hotărârilor judecătoreşti, organelor fiscale, sau celor de urmărire penală. 78 VIII. Actele juridice civile – temei pentru apariţia drepturilor asupra terenurilor 1. Circulaţia juridică a terenurilor. 2. Noţiunea, clasificarea, condiţiile de valabilitate şi nulitatea actelor juridice civile. 3. Contractele de vânzare-cumpărare a terenurilor. 4. Vânzarea-cumpărarea şi arendarea terenurilor la licitaţiile publice cu strigare. 5. Contractul de schimb a terenurilor.

Page 50: Drept Funciar

6. Contractul de donaţie a terenurilor. 7. Contractele de arendare a terenurilor. 8. Contractul de concesiune a terenurilor. 9. Contractul de ipotecă a terenurilor. 10. Moştenirea terenurilor. Acte normative: nr.4, 7, 8, 10, 19, 36, 39, 42. Literatura: nr. 4, 12, 19, 20, 30. 1. Circulaţia juridică a terenurilor Prin circuit civil şi, respectiv, juridic, înţelegem capacitatea terenurilor de a fi vândute, schimbate, donate, transmise prin moştenire etc. În condiţiile unei economii de piaţă, bunurile pot circula liber, cu excepţia cazurilor în care circulaţia lor este limitată sau interzisă prin lege (art. 286 Cod civil). Concomitent cu privatizarea terenurilor proprietate publică şi constituirea proprietăţii private asupra acestora, acestea au fost incluse în circuitul civil al bunurilor, ceea ce a creat premisele pieţei funciare în RM. Astfel, terenurile pot fi liber înstrăinate (prin vânzarecumpărare, donaţie, schimb etc.) sau pot trece de la o persoană la alta în modurile universale de succesiune a drepturilor: prin moştenire, în rezultatul reorganizării persoanelor juridice sau în oricare alt mod, dacă terenul nu este exclus din circulaţie (de pildă, terenurile proprietate publică trecute în domeniul public) sau dacă circuitul acestora este limitat (de pildă, terenurile cu destinaţie 79 agricolă pot fi înstrăinate şi, respectiv, pot fi cumpărate, doar de către cetăţenii RM şi persoanele juridice de drept privat autohtone – înfiinţate de către şi proprietari ai cărora sunt cetăţenii RM ). Circuitul civil al terenurilor reprezintă prin sine posibilitatea reală de a determina soarta juridică a terenului de către proprietarul lui în limitele şi modul stabilit de lege, ordinea de drept şi bunele moravuri. În aşa mod, proprietarul î-şi exercită dreptul de dispoziţie asupra terenului. Această afirmaţie este valabilă în egală măsură atât în cazul terenurilor proprietate privată cât şi în cazul terenurilor proprietate publică (de stat sau municipală). Particularităţile circuitului civil al terenurilor. Legislaţia funciară stabileşte anumite limite şi restricţii la exercitarea dreptului de dispoziţie asupra terenurilor de către proprietari. Forma juridică a circuitului civil a terenurilor şi altor bunuri sunt actele juridice civile (contractele etc.) şi se manifestă prin circulaţia juridică a terenurilor. Regulile generale cu privire la actele juridice civile (contracte etc.) se aplică şi în procesul circuitului civil al terenurilor. Astfel, regulile generale privind circuitul civil al terenurilor sunt stabilite de legislaţia civilă (Codul civil), iar particularităţile – de legislaţia funciară (Codul funciar etc.). 2. Noţiunea, clasificarea, condiţiile de valabilitate şi nulitatea actelor juridice civile Actul juridic civil este manifestarea de către persoane fizice şi juridice a voinţei îndreptate spre naşterea, modificarea sau

Page 51: Drept Funciar

stingerea drepturilor şi obligaţiilor civile. Toate contractele civile (de vânzare-cumpărare, donaţie, schimb etc.) sunt acte juridice civile, dar orice act juridic civil este contract (de pildă, testamentul, oferta de a contracta). În circuitul civil au loc multiple şi diverse acte juridice civile, ceea ce permite clasificarea acestora. Clasificarea actelor juridice civile: a) unilaterale, bilaterale, multilaterale (în funcţie de numărul părţilor); 80 b) consensuale, solemne şi reale (în funcţie de modul de încheiere); c) cu titlu oneros şi cu titlu gratuit (în funcţie de scopul urmărit); d) de conservare, de administrare şi de dispoziţie (în funcţie de importanţa lor faţă de un bun sau un patrimoniu); e) sinalagmatice şi unilaterale (în funcţie de conţinutul lor şi obligaţiile părţilor); f) constitutive, translative şi declarative de drepturi (în funcţie de efectele produse); g) principale şi accesorii (în funcţie de legătura dintre ele); h) între vii (inter vivos) şi acte pentru cauză de moarte (mortis causa), în funcţie de momentul când îşi produc efectele; i) numite (tipice) şi nenumite (atipice), în funcţie de reglementarea lor normativă; î) cu executare instantanee/imediată şi cu executare succesivă (în funcţie de modul lor de executare); j) negociate, de adeziune şi obligatorii (în funcţie de modul în care are loc realizarea acordului de voinţă). Condiţiile de valabilitate ale actului juridic civil (art.art. 199-215 Cod civil): a) consimţământul; b) capacitatea de exerciţiu; c) obiectul; d) cauza actului juridic; e) forma actului juridic; f) înregistrarea actului juridic şi/sau a drepturilor apărute în baza acestuia (în cazurile prevăzute de lege). Condiţiile de valabilitate ale actului juridic civil sunt valabile şi în cazul contractelor şi altor acte juridice civile, obiectul cărora este un teren. Nulitatea actului juridic (art.art.216-233 Cod civil): 1) ce contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri; 2) fictiv sau simulate; 3) încheiat de o persoană fără capacitate de exerciţiu; 81 4) încheiat de un minor în vârstă de la 7 la 14 ani; 5) încheiat de un minor în vârstă de la 14 la 18 ani sau de o persoană limitată în capacitatea de exerciţiu; 6) încheiat de o persoană fără discernământ sau care nu îşi putea dirija acţiunile; 7) încheiat cu încălcarea limitei împuternicirilor; 8) afectat de eroare; 9) încheiat prin dol; 10) încheiat prin violenţă;

Page 52: Drept Funciar

11) încheiat prin leziune; 12) încheiat în urma înţelegerii dolosive dintre reprezentantul unei părţi şi cealaltă parte; 13) încheiat cu încălcarea interdicţiei de a dispune de un bun. Actul juridic civil, inclusiv contractele, obiect al cărora î-l constituie terenurile, la cererea persoanelor interesate, pot fi declarate nule doar în temeiurile arătate mai sus de către instanţa de judecată sau prin acordul părţilor. Actul juridic nul încetează cu efect retroactiv din momentul încheierii. Dacă din conţinutul său rezultă că poate înceta numai pentru viitor, actul juridic nu va produce efecte pentru viitor. Fiecare parte trebuie să restituie ceea ce a primit în baza actului juridic nul (restitutio in integrum), iar în cazul imposibilităţii de restituire, este obligată să plătească contravaloarea prestaţiei. Partea şi terţii de bună-credinţă au dreptul la repararea prejudiciului cauzat prin actul juridic nul. 3. Contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor Contractul de vânzare-cumpărare, inclusiv a terenurilor, este cel mai răspândit şi aplicat în viaţa şi activitatea de astăzi a persoanelor fizice şi juridice, dar şi a statului şi a autorităţilor administraţiei publice locale (îndeosebi în procesul privatizării terenurilor proprietate publică, inclusiv prin intermediul licitaţiilor publice cu strigare sau concursurilor comerciale). Relaţiile privind contractul de vânzare-cumpărare sunt reglementate de Codul civil (care stabileşte, la art.753-797, regulile 82 generale ale vânzării-cumpărării de bunuri, aplicabile şi în cazul terenurilor şi altor bunuri imobile), Legea cu privire la proprietate, Codul funciar, Legea privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului, Hotărârea Guvernului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor, Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, Legea cu privire la notariat, Legea cu privire la metodologia calculării plăţii pentru serviciile notariale, Legea taxei de stat, Hotărârea Guvernului privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale, Hotărârea Guvernului privind aprobarea tarifelor maximale, percepute de secretarii consiliilor locale (săteşti, comunale) pentru efectuarea acţiunilor notariale şi alte acte normative. Cumpărarea terenurilor este una dintre modalităţile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. Esenţa contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor constă în aceea că o parte a contractului – vânzătorul, se obligă să transmită un teren, care îi aparţine cu drept de proprietate, în proprietatea altei părţi – cumpărătorului, iar acesta din urmă se obligă să preia terenul şi să plătească preţul stabilit/convenit. Contractul de vânzare-cumpărare a terenului este un contract: - bilateral, deoarece se încheie între două persoane/părţi – proprietarul terenului (vânzător) şi cumpărătorul terenului; - sinalagmatic (bilateral), deoarece se caracterizează prin reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor ce revin celor două părţi. Vânzătorul are în principal obligaţia de a preda

Page 53: Drept Funciar

terenul şi de a-l garanta pe cumpărător (pentru evicţiune şi vicii ascunse ale terenului), iar acesta din urmă are obligaţia de a plăti preţul stabilit/convenit şi de a suporta cheltuielile vânzării, în lipsă de stipulaţie contrară. Fiecare din obligaţiile uneia din părţi îşi are cauza în obligaţia celeilalte părţi; - solemn, deoarece legislaţia RM obligă părţile contractului de vânzare-cumpărare a terenului (fie cu destinaţie agricolă sau destinat construcţiilor, fie din intravilan sau extravilan 83 etc.) să încheie contractul în formă autentică (sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului, ceea ce nu este valabil şi în cazul altor bunuri imobile (construcţiilor etc.); - negociabil – vânzătorul şi cumpărătorul au dreptul şi libertatea de a negocia între ei cauzele (condiţiile) contractului de vânzare-cumpărare. Excepţia de la această regulă o constituie preţul de vânzare-cumpărare a terenurilor aferente obiectelor privatizate sau private în procesul privatizării acestora, caz în care preţul este calculat şi stabilit în modul şi conform tarifelor din Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului; - cu titlu oneros, deoarece fiecare parte contractantă urmăreşte realizarea unui interes patrimonial: vânzătorul urmăreşte să primească preţul terenului, iar cumpărătorul, terenul respectiv. În schimbul obligaţiilor asumate, fiecare parte urmăreşte obţinerea unui folos, a unui avantaj patrimonial; - translativ de proprietate – terenul trece din proprietatea unei persoane în proprietatea alteia. În calitate de vânzător şi cumpărător de terenuri în RM pot figura atât persoane fizice (cetăţeni ai RM, apatrizii şi cetăţenii străini), cât şi persoane juridice ale RM, dar şi cele străine, precum şi statul RM, prin intermediul Guvernului sau altor autorităţi ale administraţiei publice centrale (Agenţia de privatizare etc.) şi autorităţile administraţiei publice locale. Excepţie o constituie cazul în care obiect al contractului este un teren cu destinaţie agricolă, deoarece, conform legislaţiei actuale a RM, în calitate de cumpărători de terenuri cu destinaţie agricolă în RM pot fi doar cetăţeni ai RM şi persoane juridice private, fondatori şi proprietari ai cărora sunt doar cetăţeni ai RM (persoane juridice autohtone). Astfel, persoanele juridice cu capital mixt sau integral străin, precum şi persoanele fizice străine, dar şi apatrizii, nu au dreptul de a procura terenuri cu destinaţie agricolă în Republica Moldova. În cazul în care aceste persoane au primit astfel de terenuri prin 84 moştenire, acestea dispun de dreptul de a le înstrăina numai cetăţenilor RM. Vânzătorul trebuie să fie proprietar al terenului sau reprezentantul legal al acestuia care acţionează în calitate de tutore al proprietarului sau în baza unei procuri autentificate notarial. În cazul în care terenul se află în proprietate comună, pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare este necesar acordul scris şi autentificat notarial al tuturor co-proprietarilor. În cazul în

Page 54: Drept Funciar

care vânzător al terenului este o persoană fizică, aceasta trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină (18 ani) şi să fie în deplinătatea facultăţilor mintale. În cazul în care proprietar al terenului este un minor, contractul de vânzare-cumpărare poate fi încheiat, în numele lui şi pentru el, de către părinţii săi. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare a terenului. Obiect al contractului de vânzare-cumpărare îl formează terenurile aflate în circuitul civil. Toate terenurile care se află în proprietate privată sunt în circuitul civil. Nu pot fi obiect al contractului de vânzare-cumpărare, dar şi a altor contracte translative de proprietate, terenurile proprietate publică din domeniul public (terenuri proprietate exclusivă de stat sau a unităţilor administrativteritoriale şi care nu por fi supuse privatizării: terenurile fondului apelor, fondului silvic etc.). Contractul de vânzare-cumpărare trebuie să conţină descrierea exactă şi detaliată a terenului – amplasarea, suprafaţa, numărul cadastral, enumerarea loturilor adiacente. În cazul în care aceste elemente nu vor fi indicate, se consideră că părţile nu au convenit asupra conţinutului contractului de vânzare-cumpărare şi, respectiv, contractul nu a fost încheiat valabil. De asemenea, în cazul în care terenul se vinde împreună cu construcţiile, instalaţii inginereşti, plantaţii multianuale etc., se vor indica şi acestea. Legea privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului prevede, la art.3, alin.3 că, în cazul în care pe teren sunt amplasate construcţii, instalaţii inginereşti şi alte bunuri imobile, acestea se vor vinde concomitent cu terenul. Noul Cod civil, însă, nu conţine prevederi similare, dând vânzătorului 85 dreptul de a vinde terenul fără a înstrăina şi bunurile aflate pe acest teren şi invers. În acest caz, se vor aplica regulile referitoare la dreptul de superficie. La contractul de vânzare-cumpărare se va anexa şi planul geometric al terenului. Contractul fără planul terenului nu va putea fi autentificat notarial. Vânzătorul terenului este obligat să aducă la cunoştinţa cumpărătorului toate drepturile patrimoniale care grevează terenul (servitute, uzufruct, uz, abitaţie, superficie, arendare). De regulă, terenul se vinde liber de orice datorii de natură fiscală. Aceasta însă nu este o regulă absolută, notarul putând autentifica contractul dacăpărţile convin asupra stingerii datoriilor de natură fiscală. Preţul contractului. Contractul de vânzare-cumpărare a terenului trebuie să conţină preţul concret al terenului vândut. Dacă în loc de preţ, sub forma unei sume de bani, cumpărătorul s-ar obliga să efectueze o prestaţie sau să dea în schimb un bun, contractul respectiv nu va putea fi calificat drept contract de vânzare-cumpărare a terenului, ci unul de schimb. În cazul terenurilor proprietate privată, preţul terenului va fi negociat de părţile contractante, având în vedere preţurile de piaţă a terenurilor respective (analogice etc.). Preţul normativ al terenului este obligatoriu pentru părţi doar în cazul vânzării-cumpărării terenurilor proprietate publică (în procesul privatizării). Preţul trebuie să fie stabilit în moneda naţională a RM (lei moldoveneşti), dar părţile contractante pot utiliza o valută de circulaţie

Page 55: Drept Funciar

internaţională drept referinţă. Autentificarea notarială a contractului. Vânzareacumpărarea terenurilor include următoarele acţiuni: - vânzătorul perfectează documentele care îi confirmă dreptul de proprietate asupra terenului; - vânzătorul şi cumpărătorul încheie contractul de vânzarecumpărare; - contractul de vânzare-cumpărare a terenului se autentifică notarial; 86 - noul deţinător de teren prezintă acest contract oficiului cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este situat terenul, pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului cumpărat în Registrul bunurilor imobile. În cazul neautentificării notariale a contractului, acesta se consideră nul, iar în cazul neînregistrării dreptului de proprietate la oficiul cadastral teritorial în Registrul bunurilor imobile, dreptul de proprietate asupra terenului respectiv nu va fi opozabil terţilor. La autentificarea notarială a contractului de vânzarecumpărare a terenului, vânzătorul este obligat să prezinte extrasul din registrul bunurilor imobile, eliberat de oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Extrasul din registrul bunurilor imobile este documentul care confirmă că la data eliberării vânzătorul este proprietar al terenului supus vânzării. Extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil doar două luni de zile din data eliberării. Autentificarea contractului de vânzare-cumpărare poate avea loc la: - primăria satului, comunei, în al cărei teritoriu sunt situate terenurile, fie la, - un birou notarial privat în al cărui rază de activitate este situat terenul, fie la, - un birou notarial de stat în al cărui rază de activitate este situat terenul. Conform Legii cu privire la notariat, exercitarea atribuţiilor de notar în sate (comune) cade în sarcina secretarului consiliului satului (comunei) respective. Înregistrarea dreptului de proprietate în Registrul bunurilor imobile la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Cumpărătorul terenului, după autentificarea notarială a contractului, va depune o cerere la OCT şi va prezenta registratorului contractul de vânzarecumpărare a terenului. Registratorul va nota primirea cererii în registrul bunurilor imobile, va examina cererea şi va emite o decizie asupra înregistrării drepturilor. Documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor se depun în două exemplare, unul 87 fiind originalul sau o copie de pe el, autentificată notarial. Documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să conţină descrierea terenului şi denumirea dreptului respectiv (drept de proprietate), semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de legislaţie, să fie autentificate notarial şi ştampilate. În cazul în care documentul are două sau mai multe file, acestea vor fi numerotate şi şnuruite. Particularităţile: 1) contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor proprietate

Page 56: Drept Funciar

publică în procesul privatizării: a) a terenurilor aferente obiectelor privatizate; b) a loturilor din întovărăşirile pomicole; c) prin intermediul licitaţiilor publice cu strigare sau concurs comercial. 2) contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor proprietate privată (pe piaţa secundară): a) a terenurilor cu destinaţie agricolă; b) a terenurilor destinate construcţiilor; c) prin intermediul licitaţiilor publice cu strigare sau concurs comercial. 4. Vânzarea-cumpărarea şi arendarea terenurilor la licitaţiile publice cu strigare Relaţiile privind licitaţiile cu strigare sunt reglementate de Codul civil, Legile privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului, cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale, privind administraţia publică locală, privind formarea bunurilor imobile, Regulamentul privind licitaţiile cu strigare, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1056 din 12.11.1997, legislaţia cu privire la privatizare, de regulamentele locale, privind organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor funciare cu strigare, aprobate de către consiliile municipale, orăşeneşti, săteşti, comunale şi alte acte normative. 88 La licitaţie pot fi expuse: a) terenuri proprietate de stat, b) terenuri proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipale); c) terenuri proprietate privată; d) terenuri ipotecate (în baza contractului de ipotecă), în cazul în care debitorul gajist nu şi-a îndeplinit obligaţia de restituire a creditului/împrumutului luat; e) terenuri sechestrate, în baza obligaţiilor financiare/fiscale şi de altă natură ale debitorului faţă de terţe persoane. La licitaţie, în cazul terenurilor proprietate publică, pot fi expuse doar terenuri proprietate publică (de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale) de domeniul privat, care, conform legii, pot fi supuse privatizării. Se interzice expunerea la licitaţie a terenurilor proprietate publică asupra cărora nu a fost stins dreptul de folosinţă şi alte drepturi patrimoniale ale terţelor persoane fizice sau juridice. Persoanele fizice şi persoanele juridice străine, apatrizii, precum şi întreprinderile cu capital străin, au dreptul de a participa la licitaţie şi pot obţine dreptul de proprietate asupra terenurilor destinate construcţiilor, cu excepţia dreptului de proprietate asupra terenurilor cu destinaţie agricolă, fondului apelor şi ale fondului silvic. Decizia privind expunerea terenului la licitaţie este luată de către proprietarul terenului. Din numele statului RM, decizia este luată de către Guvern şi autorităţile administraţiei publice centrale, abilitate de Guvern (Ministerul Economiei, Agenţia de privatizare etc.). Din numele autorităţilor

Page 57: Drept Funciar

administraţiei publice locale, decizia va fi luată de către consiliul local respectiv. Obiectul licitaţiei funciare este: a) preţul terenului, în cazul licitaţiilor de obţinere a dreptului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a terenului; b) dreptul de arendare a terenului, în cazul licitaţiilor de obţinere a dreptului de încheiere a contractului de arendare a terenului. 89 Organizarea şi desfăşurarea licitaţiei va avea loc cu respectarea următoarelor condiţii: a) publicarea prealabilă a comunicatului informativ cu privire la licitaţie; b) familiarizarea participanţilor la licitaţie cu terenurile expuse la licitaţie; c) asigurarea liberului acces la licitaţie a tuturor doritorilor, cu excepţia celor lipsiţi de acest drept conform legislaţiei; d) asigurarea drepturilor egale pentru toţi ofertanţii – participanţi la licitaţie, cu excepţia cazului în care aceştia au fost limitaţi sau lipsiţi de acestea în modul stabilit de legislaţie; e) prioritatea preţului maxim propus; f) informarea publicului asupra rezultatelor licitaţiei. Decizia privind vânzarea-cumpărarea sau arendarea terenurilor la licitaţia funciară cu strigare va conţine date privind: a) suprafaţa terenului; b) destinaţia principală şi destinaţia funcţională a terenului (conform documentaţiei cadastrale şi de urbanism); c) scopul, durata contractului de arendare şi alte condiţii de folosire a terenului expus la licitaţie pentru obţinerea dreptului de arendare a terenului; d) preţul iniţial de vânzare-cumpărare sau de obţinere a dreptului de arendare a terenului şi cuantumul plăţii anuale de arendă; e) servitutile (de trecere, de acces, de vedere etc.) sau alte sarcini ce grevează terenul expus la licitaţie sau terenurile adiacente, în cazul în care stabilirea servitutilor este dictată de amplasamentul, configuraţia şi alte particularităţi ale terenurilor; f) locul situării terenului (numărul cadastral sau adresa convenţională/aproximativă a terenului) şi alte particularităţi ale terenului expus la licitaţie care permit identificarea şi individualizarea acestuia; g) alte condiţii de vânzare-cumpărare sau de arendare a terenului, după caz. 90 Preţul iniţial de vânzare-cumpărare a terenurilor la licitaţie în cazul terenurilor proprietate publică va fi mai mare decât preţul normativ al pământului, calculat conform tarifelor din anexa la Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului. Selectarea terenurilor, în scopul expunerii acestora la licitaţie, va avea loc cu luarea în considerare a planului general de dezvoltare a localităţii respective, de amenajare a teritoriului urbanistic general (zonal) al localităţii, urbanistic de detaliu, de încadrare în teritoriu a terenului respectiv şi altei documentaţii de urbanism.

Page 58: Drept Funciar

Formarea (separarea, divizarea, comasarea sau combinarea) terenurilor, elaborarea planului geometric al terenului expus la licitaţie, precum şi înregistrarea de stat a dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, va avea loc în modul stabilit de Legile privind formarea bunurilor imobile, cadastrului bunurilor imobile şi alte acte normative. În cazul existenţei sau necesităţii stabilirii unor servitute (de trecere, de acces, de vedere etc.), ce nu exclud expunerea terenului la licitaţie, acestea vor fi stabilite prin decizia cu privire la expunerea terenului la licitaţie cu indicarea acestora în comunicatul informativ şi includerea acestora în contractul de vânzarecumpărare sau de arendare a terenului, încheiat ulterior cu ofertantul-câştigător. Variantele de amplasare şi folosinţă a obiectivelor în perimetrul terenurilor expuse la licitaţie vor fi elaborate şi perfectate de către serviciile de urbanism, arhitectură şi relaţii funciare. În calitate de organizator al licitaţiilor funciare poate fi înseşi Guvernul sau autorităţile administraţiei publice locale, însă acestea pot delega, prin concurs public, funcţiile de organizare şi desfăşurare a licitaţiilor funciare societăţilor comerciale cu drept de persoană juridică ce dispun de personal specializat şi practică în domeniul organizării şi desfăşurării licitaţiilor funciare cu strigare. Relaţiile cu organizatorul licitaţiilor, desemnat câştigător al concursului public, vor fi reglementate în contractul de prestări 91 servicii, semnat de persoanele împuternicite ale Guvernului sau ale autorităţilor publice locale şi ale organizatorului licitaţiei. Organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor va avea loc în temeiul şi conform condiţiilor stabilite în decizia privind vânzareacumpărarea sau arendarea terenurilor la licitaţia funciară cu strigare. Organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor va avea loc la decizia, sub supravegherea şi cu participarea directă a Comisiei de licitaţie. Comisia de licitaţie şi componenţa nominală a acesteia, inclusiv Preşedintele, Vicepreşedintele şi Secretarul Comisiei, este desemnată prin decizia Guvernului (organului abilitat de Guvern) sau ale consiliului local respectiv. Şedinţele Comisiei de licitaţie sunt deliberative dacă la ele participă cel puţin 2/3 din membrii acesteia, iar deciziile ei se adoptă prin vot deschis, cu simpla majoritate de voturi. În caz de paritate a voturilor, votul Preşedintelui Comisiei este decisiv. Comisia de licitaţie are următoarele atribuţii: a) recepţionarea şi verificarea documentelor referitoare la loturile expuse la licitaţie; b) aprobarea textului comunicatului informativ cu privire la desfăşurarea licitaţiei; c) înregistrarea participanţilor la licitaţie; d) stabilirea pasului licitării pentru fiecare lot în parte; e) desfăşurarea licitaţiei; f) controlul respectării condiţiilor de participare la licitare şi garantarea drepturilor participanţilor la licitaţie, cu excepţia cazului în care aceştia se fac vinovaţi de încălcarea sau nerespectarea procedurilor de licitare; g) identificarea cazurilor de manipulare a principiului

Page 59: Drept Funciar

competitivităţii participanţilor la licitaţie, altor cazuri de denaturare a procedurilor de licitare; h) stabilirea câştigătorilor. Perfectarea proceselor-verbale privind desfăşurarea şi rezultatele licitaţiei, păstrarea şi transmiterea lor pentru elaborarea proiectelor de decizie privind vânzarea-cumpărarea sau arendarea 92 terenurilor în rezultatul licitaţiilor funciare cu strigare intră în competenţa Secretarului Comisiei de licitaţie. Cu cel puţin 15 zile înainte de începerea licitaţiei, organizatorul licitaţiei va publica în presa republicană şi cea locală comunicatul informativ cu privire la desfăşurarea licitaţiei. Comunicatul informativ va fi întocmit în baza deciziei privind vânzarea-cumpărarea sau arendarea terenurilor la licitaţia funciară cu strigare şi va include date privind: a) data, ora şi locul desfăşurării licitaţiei; b) caracteristica terenurilor (suprafaţa, numărul cadastral sau locul situării/adresa aproximativă, destinaţia funcţională, servitutile, după caz) expuse la licitaţie; c) scopul, termenul şi condiţiile de folosire a terenului, în cazul expunerii terenului pentru obţinerea dreptului de arendare; d) preţul iniţial de vânzare a terenului, în cazul expunerii terenului pentru vânzare-cumpărare; e) preţul iniţial de obţinere a dreptului de arendare a terenurilor, în cazul expunerii terenului pentru obţinerea dreptului de arendare; f) persoanele care au dreptul să participe la licitaţie; g) adresa, termenul depunerii cererii de participare şi lista documentelor necesare pentru participare la licitaţie; i) mărimea taxei de participare la licitaţie şi preţul biletului de intrare la licitaţie, termenele şi locul vânzării lor; î) suma acontului; j) contul de decontare la care se va vărsa taxa de participare la licitaţie şi acontul; k) modul de familiarizare cu terenurile expuse la licitaţie; l) numărul de telefon pentru informaţii. Pregătirea setului de documente pentru loturile expuse la licitaţie, organizarea procesului de familiarizare a potenţialilor cumpărători şi arendaşi cu aceste terenuri se efectuează de către organizatorul licitaţiei. Setul de documente va include: 93 a) planul de încadrare în teritoriu şi planul geometric al terenului expus la licitaţie (scara 1:2000; 1:500), aprobate de către Direcţia Generală urbanism, arhitectură şi relaţii funciare; b) memoriul explicativ al fiecărui teren (lot) în parte; c) procesul verbal de selectare a terenului, coordonat cu serviciile specializate ale mun.Chişinău; d) extrasul din registrul bunurilor imobile de la Oficiul cadastral teritorial Chişinău ce confirmă înregistrarea dreptului de proprietate municipală asupra terenului respectiv în registrul bunurilor imobile; e) alte documente ce permit identificarea şi localizarea terenului expus la licitaţie, după caz. Pentru a participa la licitaţie solicitantul, după publicarea

Page 60: Drept Funciar

comunicatului informativ, dar cel târziu cu o zi înainte de începerea licitaţiei, indicată în Comunicatul informativ, prezintă organizatorului licitaţiei/secretarului Comisiei de licitaţie cererea de participare la licitaţie la care va anexa actele (documentele bancare etc.) care să confirme achitarea acontului şi a taxei de participare la licitaţie. Taxa de participare la licitaţie se stabileşte de către organizatorul licitaţiei pentru fiecare licitaţie în parte, dar nu poate depăşi patru salarii minime pentru persoanele fizice şi 10 salarii minime pentru persoanele juridice din RM, persoanele juridice străine, cetăţenii străini şi apatrizi. În cazul în care cumpărătorul/ofertantul participă la licitarea mai multor loturi, acesta va achita taxa de participare pentru fiecare dintre aceste loturi. Acontul va fi depus pe contul organizatorului licitaţiei, indicat în comunicatul informativ, mărimea lui constituind 2% din preţul iniţial al terenului sau preţul iniţial de obţinere a dreptului de arendare. În cazul în care participantul intenţionează să participe la licitarea mai multor terenuri (loturi), el varsă acontul pentru fiecare din ele. 94 Participanţii la licitaţie au dreptul: a) să participe la negocieri personal sau prin intermediul reprezentanţilor; b) să ia cunoştinţă de documentele incluse în set; c) să studieze la faţa locului terenul expus la licitaţie; d) să refuze participarea la negocieri. La licitaţie pot asista cu drept de vizitatori toţi doritorii. Costul biletului de intrare se stabileşte de către organizatorul licitaţiei, dar nu poate depăşi 25 la sută din salariul minim. La licitaţie au dreptul să asiste gratuit în calitate de observatori reprezentanţii autorităţilor publice centrale şi locale, organelor fiscale şi ai mas-media. Modul de desfăşurare a licitaţiei. În ziua desfăşurării licitaţiei, până la începutul acesteia, participanţii sunt obligaţi să se înregistreze la Comisia de licitaţie şi să primească numărul de participant. În cazul în care pentru unele loturi se va înregistra doar câte un ofertant, până la deschiderea licitaţiei Comisia de licitaţie va perfecta procesele-verbale ale licitării nule cu excluderea acestor loturi de la licitaţie şi va decide expunerea repetată a loturilor în cauză la următoarele licitaţii. În cazul în care pentru toate loturile expuse la licitaţie se va înregistra doar câte un ofertant sau dacă nu se va înregistra nici un ofertant, licitaţia nu se va desfăşura. Comisia de licitaţie va perfecta procesele-verbale ale licitării nule cu excluderea acestor loturi de la licitaţie şi va decide expunerea repetată a loturilor respective la următoarele licitaţii. Licitarea este condusă de un licitant, desemnat de organizatorul licitaţiei în bază de contract. Procedura desfăşurării licitaţiei include în sine următoarele: a) Preşedintele Comisiei de licitaţie, unul din membrii acesteia sau licitantul va explica participanţilor la licitaţie drepturile şi obligaţiile participanţilor la licitaţie, regulile de

Page 61: Drept Funciar

conduită, modul de obţinere a dreptului de proprietate sau de arendare a terenurilor proprietate municipală la licitaţia funciară cu strigare; 95 b) înainte de începutul licitării, licitantul anunţă numărul lotului licitat, descrie terenul scos la licitaţie (suprafaţa, locul situării, destinaţia funcţională a terenului etc.) şi condiţiile licitării (negocierea preţului terenului în scopul cumpărării sau a dreptului de arendare a terenului etc.); c) în continuare licitantul anunţă numerele de înregistrare ale ofertanţilor înregistraţi pentru licitarea lotului respectiv. Ofertantul, al cărui număr este rostit de către licitant, trebuie să ridice fişa de participant, astfel confirmând faptul participării sale la licitarea lotului anunţat; d) începutul licitării este considerat momentul în care licitantul anunţă preţul iniţial al lotului şi pasul licitării. Decizia asupra pasului licitării este luată pentru fiecare lot în parte de către Comisia de licitaţie. După anunţarea preţului iniţial licitantul aşteaptă propuneri de majorare a acestuia în conformitate cu pasul stabilit; e) în cazul în care după anunţarea preţului iniţial al lotului nu sunt doritori de al majora conform pasului stabilit, lotul este scos de la licitaţie; f) ofertantul care doreşte să propună un preţ majorat ridică fişa de participant şi numeşte preţul nou. Licitantul, indicând ofertantul care, în opinia lui, primul a propus un preţ majorat, anunţă preţul propus şi numărul ofertantului. Dacă după ce licitantul anunţă de trei ori preţul nici unul dintre ofertanţi nu propune un preţ mai mare, licitantul, concomitent cu a treia lovitură de ciocan, anunţă faptul vânzării, după caz, a dreptului de cumpărare sau a dreptului de arendare a terenului ofertantului, care a propus preţul maxim. După aceasta licitarea lotului respectiv încetează. În cazul în care Comisia de licitaţie constată că licitarea lotului a avut loc fără încălcări, se ia decizia cu privire la vânzareacumpărarea, după caz, a dreptului de cumpărare sau a dreptului de arendare a terenului ofertantului, care a propus preţul maxim şi licitarea lotului în cauză se consideră încheiată. În cazul în care Comisia de licitaţie constată o încălcare a procedurii de desfăşurare 96 a licitaţiei, aceasta este în drept să suspende licitarea în orice moment, până la luarea de către Comisia de licitaţie a deciziei privind continuarea licitării sau privind scoaterea de la licitaţie a lotului respectiv. Comisia de licitaţie are dreptul să nu explice ofertanţilor motivele scoaterii lotului de la licitaţie. Pretenţiile apărute în procesul desfăşurării licitaţiei sunt examinate de Comisia de licitaţie înainte de încheierea licitaţiei. Deciziile Comisiei de licitaţie pot fi contestate în instanţele judecătoreşti competente. Ofertantul, care a câştigat lotul în rezultatul licitării, nu are dreptul să-şi retragă oferta şi este obligat: a) să semneze procesul-verbal cu privire la rezultatele licitării; b) să achite plata pentru lotul câştigat şi să semneze

Page 62: Drept Funciar

contractul de vânzare-cumpărare sau contractul de arendare a terenului în modul stabilit. Ofertantul, care a câştigat lotul, dar care a refuzat să semneze procesul-verbal cu privire la rezultatele licitării este lipsit de dreptul de a participa în continuare la această licitaţie. În acest caz, taxa de participare şi acontul nu se restituie. La decizia Comisiei de licitaţie, licitarea lotului în cauză poate fi reluată în cadrul aceleiaşi licitaţii şi în aceleaşi condiţii sau poate fi amânată cu expunerea terenului la următoarea licitaţie. În cazul în care licitarea unui lot a fost declarată nulă din cauză că nici unul dintre ofertanţi nu şi-a manifestat dorinţa de a majora preţul iniţial sau din cauză că lotul a fost scos de la licitaţie, fie din alte cauze, se întocmeşte procesulverbal al licitării nule. În cazul în care licitarea lotului este declarată nulă din cauză că lotul a fost scos de la licitaţie, fie din alte cauze, taxa de participare la licitaţie va fi restituită numai ofertanţilor care nu au contribuit prin acţiunile lor la scoaterea de la licitaţie a lotului respectiv. În cazul în care lotul a fost expus la licitaţie în mod repetat (două, trei ori), dar la licitaţie s-a înregistrat un singur ofertant, Comisia de licitaţie este în drept, dar nu poate fi obligată, să accepte vânzarea-cumpărarea sau arendarea terenului solicitat 97 unicului ofertant, însă la un preţ, adecvat celui de piaţă, având în vedere suprafaţa terenului, locul situării, prezenţa sau lipsa infrastructurii inginereşti, preţurile existente ale terenurilor adiacente sau ale terenurilor analogice, alte particularităţi ale terenului respectiv ce influenţează preţul de piaţă al terenului expus repetat la licitaţie. Preţul terenului vândut sau preţul pentru obţinerea dreptului de arendare unicului ofertant, în toate cazurile, va fi mai mare decât preţul iniţial, indicat în comunicatul informativ. Achitarea preţului de vânzare-cumpărare sau de acordare a dreptului de arendare a terenului şi încheierea contractului. Pe parcursul a 20 de zile calendaristice după semnarea procesuluiverbal cu privire la rezultatele licitării, cumpărătorul varsă suma stabilită pentru achitarea terenului procurat integral sau în rate. În cazul achitării preţului de vânzare-cumpărare a terenului în rate, concomitent cu încheierea contractului, cumpărătorul va achita cel puţin 25 la sută din preţul de vânzare-cumpărare a terenului. În cazul în care cumpărătorul nu achită preţul de vânzare-cumpărare sau preţul de acordare a dreptului de arendare a terenului în modul şi termenul stabilit, va emite decizia privind la anularea rezultatelor licitării, copia căreia va fi transmisă cumpărătorului în cauză. În acest caz acontul nu se restituie. Celorlalţi ofertanţi li se restituie acontul în termen de 10 zile de la încheierea licitaţiei sau, cu consimţământul acestora, acontul poate fi folosit la o altă licitaţie. Decizia cu privire la vânzarea-cumpărarea sau transmiterea în arendă a terenurilor în baza rezultatelor licitaţiilor funciare cu strigare serveşte drept temei pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau arendare a terenului cu persoana fizică sau juridică care a obţinut dreptul respectiv conform rezultatelor licitaţiei. Autentificarea notarială a contractului de vânzarecumpărare şi înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra

Page 63: Drept Funciar

terenului în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial va avea loc în condiţiile legislaţiei cadastrale. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau de arendare cumpărătorului sau arendaşului i se transmite, în 98 modul stabilit, terenul cumpărat sau arendat în prezenţa acestuia, cu întocmirea şi semnarea procesului-verbal cu privire la stabilirea hotarelor terenului în natură (pe loc). Mijloacele băneşti obţinute de la vânzarea terenurilor proprietate municipală se distribuie astfel: 80 % se transferă pe contul bugetului municipiului şi 20 % - pe contul trezoreriei cu destinaţie specială (contul special al Guvernului). 5. Contractul de schimb a terenurilor Relaţiile cu privire la schimbul de terenuri sunt reglementate de Codul civil (art.753-826 şi altele), Codul funciar (art.14, 20, 70/3 şi altele), Legea privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului şi alte acte normative, aplicabile în cazul vânzării-cumpărării terenurilor. Astfel, conform reglementărilor legale, prin contractul de schimb a terenurilor părţile acestuia (copermutanţii) au obligaţia de a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra terenurilor ce le aparţin cu drept de proprietate unul altuia. Contractul de schimb este unul din cele mai vechi contracte din lume, renăscut şi utilizat relativ intens în realităţile juridice actuale ale RM, în special, în cazul şi cu ocazia comasării („consolidării”) terenurilor cu destinaţie agricolă în scopul creării exploataţiilor agricole compacte. Din punct de vedere istoric, contractul de schimb a stat la originea contractului de vânzare, dar nu invers, astfel că aceste două contracte în cea mai mare parte urmează aceleaşi reguli. Aceasta se confirmă şi prin faptul că contractul de schimb a terenurilor, asemeni cum şi contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor, este un contract negociabil, cu titlu oneros, bilateral, solemn, sinalagmatic, translativ de proprietate. Sunt aplicabile contractului de schimb şi regulile privind condiţiile de valabilitate, obiectul contractului, obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii şi împotriva viciilor. În cazul contractului de schimb vor fi aplicate doar acele reguli ale contractului de vânzare-cumpărare care sun compatibile cu natura 99 contractului de schimb. Astfel, nu pot fi aplicate contractului de schimb reglementările privitor la preţul contractului, cu excepţia cazului când se plăteşte sulta (diferenţa de preţ). De asemenea, regulile cu privire la suportarea cheltuielilor de perfectare, autentificare notarială şi înregistrare a dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial aplicate în cazul contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi aplicate în cazul contractului de schimb, deoarece acestea vor fi suportate, dacă contractul nu prevede altfel, în egală măsură de către coschimbaşi. Important este şi faptul că, în cazul în care în schimbul terenului se prestează un serviciu ori se asumă o obligaţie de a face sau a nu face ceva, contractul nu este unul de schimb, ci un contract nenumit (aşa o situaţie nu se exclude şi poate să apară, de pildă, în cazul

Page 64: Drept Funciar

exproprierii terenurilor pentru cauză de utilitate publică etc.). Esenţial este că asupra contractului de schimb a terenurilor se aplică în modul corespunzător reglementările legale privitor la contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor. Astfel, fiecare parte a contractului de schimb este considerată vânzător al bunului pe care îl înstrăinează şi cumpărător al bunului pe care îl primeşte în schimb. În consecinţă, părţile contractului de schimb simultan îşi asumă drepturile şi obligaţiile de vânzător în privinţa terenului pe care î-l transmite în proprietate ş drepturile şi obligaţiile de cumpărător în privinţa terenului pe care î-l primeşte în proprietate de la cealaltă parte a contractului de schimb. Forma contractului de schimb a terenurilor. Contractul de schimb a terenurilor, inclusiv agricole, va fi încheiat în formă autentică cu înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit în rezultatul schimbului în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Contractul de schimb a terenurilor încheiat în formă scrisă simplă, neautentificat notarial, este nul. Părţile contractului de schimb a terenurilor. Părţile contractului de schimb a terenurilor nu au o titulatură distinctă. Regula generală este că fiecare parte a contractului de schimb este considerată vânzător al bunului pe care îl înstrăinează şi 100 cumpărător al bunului pe care îl primeşte în schimb. Părţi ale contractului de schimb a terenurilor agricole pot fi doar: a) cetăţenii RM; b) persoanele juridice autohtone, adică persoanele juridice, capitalul social al cărora se află în proprietatea cetăţenilor RM; c) autorităţile administraţiei publice centrale sau locale (reprezentantul Guvernului; primăria satului, comunei, oraşului, municipiului) în limitele competenţei lor. Încheierea contractului de schimb a terenurilor agricole necesită în mod inevitabil efectuarea unor acţiuni prealabile din partea proprietarilor de teren care intenţionează să facă schimb de terenuri. În cazul în care terenurile care fac obiectul contractului de schimb sunt similare după suprafaţă, fertilitate, amplasament, configuraţie etc. (au aceiaşi valoare economică), atunci nu apare problema compensării de către unul din ei a diferenţei de valoare. În cazul în care valoarea economică a terenurilor supuse schimbului nu este egală, diferenţa de valoare va fi compensată printr-o sumă de bani, numită sultă. Sulta va fi achitată doar în cazul în care această condiţie va fi inclusă direct în textul contractului de schimb. Sulta nu poate depăşi valoarea terenului supus schimbului. Contractul de schimb a terenurilor în mod obligatoriu trebuie să indice obiectul contractului: terenurile ce urmează a fi supuse schimbului de către părţile contractante, inclusiv numărul cadastral al terenurilor, documentele ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenurilor, suprafaţa acestora, după caz, adiacenţii, precum şi alte date, la solicitarea şi cu acordul părţilor. În calitate de obiect al contractului de schimb pot fi doar terenuri incluse în circuitul civil. La acestea se referă terenurile, dreptul de proprietate asupra cărora este înregistrat în registrul

Page 65: Drept Funciar

bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Asemeni cum şi în cazul contractului de vânzare-cumpărare, părţile contractante, vor prezenta, la autentificarea notarială a contractului de schimb, extrasele din registrul bunurilor imobile, care să confirme că la data respectivă 101 proprietar al terenului supus schimbului este cetăţeanul sau persoana juridică respectivă. Autentificarea notarială a contractului de schimb a terenurilor fără prezentarea extrasului din registrul bunurilor imobile se interzice. Extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil două luni din data eliberării. Extrasul din registrul bunurilor imobile va fi eliberat de oficiul cadastral teritorial doar în cazul în care anterior a avut loc înregistrarea primară a terenului şi dreptului asupra acestuia. Întocmirea, perfectarea şi autentificarea notarială a contractului de schimb poate avea loc, la decizia şi prin acordul părţilor contractante: 1) la primăria satului (secretarul consiliului), comunei, în al cărei teritoriu sunt situate terenurile; 2) la un birou notarial privat în al cărui rază de activitate este situat terenul; 3) la un birou notarial de stat în al cărui rază de activitate este situat terenul. Actele notariale în cadrul autorităţilor administraţiei publice locale sunt îndeplinite, de regulă, de către secretarul consiliului local respectiv. Părţile contractante vor prezenta contractul autentificat notarial oficiului cadastral teritorial, în a cărui rază teritorială este situat terenul, pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenurilor obţinute în rezultatul contractului de schimb a terenurilor. Înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenurilor are loc în conformitate cu prevederile Legii cadastrului bunurilor imobile şi alte acte normative. 6. Contractul de donaţie a terenurilor Relaţiile privitor la donaţie şi donaţia terenurilor sunt reglementate de Codul civil (art.827-838 şi altele), Codul funciar (art.14, 20), Legea cu privire la notariat, Legea taxei de stat, Legea cadastrului bunurilor imobile, Legea privind modul de calculare a plăţii pentru serviciile notariale, Hotărârea Guvernului privind aprobarea tarifelor maximale, percepute de secretarii consiliilor 102 locale (săteşti, comunale) pentru efectuarea acţiunilor notariale (nr.651 din 27.05.2002) şi alte acte normative. Prin contractul de donaţie, o parte (donatorul) se obligă să mărească din contul patrimoniului său, cu titlu gratuit, patrimoniul celeilalte părţi (donatar). Astfel, în rezultatul încheierii şi executării contractului de donaţie, este în câştig material sau financiar doar o parte a contractului (donatarul), dar nu şi donatorul. Astfel, caracterul gratuit al contractului de donaţie se explică prin faptul că o parte (donatorul) transmite altei părţi (donatarului) un bun (terenul) fără a primi altceva, un alt bun (teren etc.) în schimb. Contractul de donaţie a terenului este un contract solemn, translativ de proprietate, dar spre deosebire de contractul de

Page 66: Drept Funciar

vânzare-cumpărare, nu este un contract oneros, ci unul unilateral (nu este sinalagmatic), real şi cu titlu gratuit. Astfel, contractul de donaţie se consideră încheiat din momentul transmiterii bunului donat în posesiunea şi proprietatea persoanei care primeşte donaţia. Promisiunea de a dona terenul are valoare juridică şi este obligatorie pentru părţi doar în cazul în care promisiunea de a dona terenul este făcută în formă scrisă şi este autentificată notarial. Însă şi în acest caz, persoana care a promis donaţia terenului este în drept să anuleze promisiunea de a dona terenul, dacă donarea terenului promis a devenit imposibilă din cauza altor obligaţii ale donatorului (de pildă, din cauza necesităţii şi obligaţiei de a acorda ajutor material/financiar altor persoane sau rude apropiate aflate la întreţinerea sa) sau dacă starea materială (financiară) a persoanei care face donaţia s-a înrăutăţit, devenind anevoioasă şi problematică întreţinerea sa proprie (de pildă, din cauza creşterii preţurilor la servicii, la electricitate, la gazele naturale, lemne, cărbune, înrăutăţirii sănătăţii etc.). Prin aceasta se explică şi faptul că contractul de donaţie este unul real, dar nu consensual. În cazul contractului de donaţie este foarte important acordul de voinţă a celor două părţi: voinţa clar exprimată a donatorului, precum şi dorinţa donatarului de a accepta terenul donat. Existenţa sau lipsa de discernământ a donatorului la data încheierii contractului este esenţială în cazul donaţiei, tocmai ceea ce creează 103 unele dificultăţi în activitatea practică a instanţelor judecătoreşti (este necesară, în asemenea litigii, prezentarea unui material probatoriu amplu, inclusiv efectuarea unei expertize medico-legale care să stabilească retroactiv discernământul în momentul exprimării voinţei donatorului). Fără acordul donatarului încheierea contractului de donaţie este imposibilă. Consimţământul părţilor trebuie să fie liber exprimat, să nu fie viciat prin dol (sub forma captaţiei şi sugestiei), smuls prin violenţă sau dat din eroare, atât asupra persoanei (eroare privind fiul sau nepotul etc.) sau asupra terenului (erori privitor la suprafaţa, locul situării – localitatea, intravilan sau extravilan, destinaţia etc.). În cazurile în care donatar este un minor, o persoană incapabilă sau o persoană cu capacitate de exerciţiu limitată, atunci în numele acestora vor acţiona reprezentanţii lor legali, tutorii sau curatorii respectivi. Forma contractului de donaţie a terenurilor. Contractul de donaţie a terenurilor, inclusiv agricole, absolut în toate cazurile trebuie încheiat în formă autentică cu înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit drept donaţie în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Neautentificarea notarială a contractului de donaţie a terenului are ca efect nulitatea contractului. Neînregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit drept donaţie în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul are ca efect neopozabilitatea dreptului de proprietate faţă de terţi (faţă de organele fiscale teritoriale etc.). Părţile contractului de donaţie a terenurilor. Părţile contractului de donaţie a terenului se numesc donator şi donatar.

Page 67: Drept Funciar

Donator este persoana care face donaţia, iar Donatar este persoana care acceptă şi primeşte donaţia. În calitate de donator a terenului poate fi orice persoană fizică, proprietar de teren, inclusiv un cetăţean străin care este proprietar legal de terenuri în RM. În calitate de donatar a contractului de donaţie a terenurilor agricole 104 pot fi cetăţenii RM, precum şi persoanele juridice autohtone necomerciale. Se interzice donaţia terenurilor pentru realizarea unor obligaţii morale: a) în numele persoanelor incapabile; b) proprietarilor, administratorilor sau lucrătorilor din instituţii medicale, educative, de asistenţă socială şi din alte instituţii similare din partea persoanei care se află în ele sau din partea soţului sau rudelor acesteia de până la gradul patru inclusiv. Această regulă nu se aplică în relaţiile dintre rudele de până la gradul patru inclusiv; c) în relaţiile dintre persoanele juridice cu scop lucrativ. Obiectul contractului de donaţie a terenului. Contractul de donaţie a terenului în mod obligatoriu trebuie să indice obiectul contractului (terenul ce este donat): numărul cadastral al terenului, documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului, suprafaţa acestuia, după caz, adiacenţii etc. În calitate de obiect al contractului de donaţie pot fi doar terenuri incluse în circuitul civil, terenuri, dreptul de proprietate asupra cărora este înregistrat în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Pentru aceasta, donatorul va prezenta donatarului actul ce-i confirmă dreptul de proprietate asupra terenului ce urmează a fi donat. Perfectarea actului ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului ce urmează a fi donat este obligaţia proprietarului de teren (donatorului). Numai proprietarul terenului poate decide şi este în drept să doneze terenul. Donatorul va prezenta donatarului extrasul din registrul bunurilor imobile, eliberat de oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Oficiul cadastral teritorial va elibera extrasul din registrul bunurilor imobile în 3 zile şi este valabil timp de două luni din data eliberării. Extrasul urmează a fi prezentat în mod obligatoriu notarului la autentificarea notarială a contractului de donaţie. Fără extrasul din registrul bunurilor imobile, notarul va refuza autentificarea notarială a contractului. 105 Asemeni cum şi în cazul contractelor de vânzare-cumpărare sau de schimb a terenurilor, întocmirea, perfectarea şi autentificarea notarială a contractului de donaţie poate avea loc, la decizia şi prin acordul părţilor: 1) la secretarul consiliului satului, comunei, în al cărei teritoriu este situat terenul; 2) la un birou notarial privat în al cărui rază de activitate este situat terenul; 3) la un birou notarial de stat în al cărui rază de activitate este situat terenul.

Page 68: Drept Funciar

Părţile semnează contractul personal în prezenţa notarului. Donatarul va prezenta contractul de donaţie şi copia autentificată a acestuia oficiului cadastral teritorial, în a cărui rază teritorială este situat terenul, pentru înregistrarea dreptului său de proprietate asupra terenului primit drept donaţie. Neprezentarea contractului de donaţie a terenului autentificat notarial oficiului cadastral teritorial şi, respectiv, neînregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit drept donaţie are ca efect neopozabilitatea dreptului de proprietate asupra terenului primit drept donaţie faţă de terţi. Revocarea donaţiei pentru ingratitudine. Donaţia poate fi revocată dacă donatarul a atentat la viaţa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia, dacă se face vinovat de o altă faptă ilicită faţă de donator sau faţă de o rudă apropiată a acestuia, situaţii care atestă o ingratitudine gravă, sau dacă refuză fără motive întemeiate să acorde donatorului întreţinerea datorată. Dacă donaţia este revocată, se poate cere restituirea terenului donat. Revocarea donaţiei poate fi făcută doar în decursul unui an din momentul în care cel îndreptăţit să revoce a luat cunoştinţă de motivul de revocare. Revocarea donaţiei poate avea loc doar în circumstanţe care dovedesc o ingratitudine gravă din partea donatarului sau dacă acesta refuză fără motive întemeiate să acorde donatorului întreţinerea datorată. Acţiunea de revocare a donaţiei 106 nu poate fi înaintată contra moştenitorilor donatarului, nici de moştenitorii donatorului împotriva donatarului, cu excepţia cazului în care donatorul a decedat până la expirarea termenului de un an din momentul în care cel îndreptăţit să revoce a luat cunoştinţă de motivul de revocare. Rezoluţiunea contractului de donaţie în cazul stării de nevoie. Dacă donatorul, după executarea donaţiei, nu mai este în stare să-şi asigure o întreţinere corespunzătoare şi să-şi îndeplinească obligaţiile legale de întreţinere faţă de terţi, poate cere de la donatar restituirea bunurilor donate pe care acesta le mai posedă. Cererea de restituire a terenului donat este inadmisibilă în cazul în care donatorul şi-a provocat intenţionat sau prin culpă gravă starea de nevoie. Răspunderea părţilor contractului de donaţie. Dacă donatorul trece sub tăcere cu viclenie un viciu de natură fizică sau juridică a terenului donat, acesta este obligat să despăgubească pe donatar de prejudiciul cauzat în asemenea circumstanţe. Contractul de donaţie încheiat în timpul unei maladii prezumate a fi letale pentru donator, urmată de însănătoşirea acestuia, poate fi declarat nul la cererea donatorului. Părţile contractului de donaţie pot conveni ca donaţia să fie condiţionată de îndeplinirea unei sarcini sau de realizarea unui scop. Sarcina sau scopul convenite de părţi nu pot să contravină legii, bunelor moravuri şi ordinii de drept (de pildă, donaţia terenului nu poate fi condiţionată cu obligaţia donatarului de a se dezice de perceperea alimentelor pentru întreţinerea copiilor, de a se căsători cu o anumită persoană şi altele asemenea). Scopul poate fi şi de utilitate publică, nu numaidecât în interesul donatorului sau rudelor acestuia (de pildă, de a transmite o parte din recoltă sau din plata de arendă în natură (struguri, ulei etc.) în

Page 69: Drept Funciar

folosul spitalului sau grădiniţei de copii din localitate etc.). În cazul în care sarcina sau scopul convenit de părţi presupune cheltuieli materiale/financiare (de pildă, plantarea viţei de vie sau a unei livezi de pomi fructiferi pe terenul donat), atunci donaţie se va considera numai partea ce depăşeşte cheltuielile de plantare şi/sau de atingere a scopului respectiv. Este necesar şi important ca 107 sarcina sau scopul cerut de donator (condiţia donaţiei) să nu depăşească valoarea terenului donat. Este imoral şi ilegal ca în cazul contractului de donaţie să se ceară de la donatar executarea unor sarcini sau atingerea unui scop care va necesita cheltuieli materiale şi/sau financiare mai mari decât costul terenului donat (de pildă, costul terenului donat este de 5 mii de lei, iar donatorul cere de la donatar ca acesta să planteze pe terenul donat viţă de vie care necesită cheltuieli de 100 mii de lei etc.). Îndeplinirea sarcinii poate fi cerută, în afară de donator, de oricare persoană în al cărei interes este stipulată sarcina (de pildă, în cazul în care terenul este donat cu sarcina de a-l da în arendă unui anumit arendaş sau dacă donatorul a condiţionat donaţia cu obligaţia donatarului de a împărţi plata de arendă cu alte persoane sau rude apropriate etc.). Dacă donatarul nu îndeplineşte sarcina sau realizarea unui scop convenit şi indicat în contractul de donaţie a terenului (condiţia donaţiei), donatorul poate cere revocarea (restituirea, anularea) donaţiei. 7. Contractul de arendare a terenurilor Transmiterea terenului în arendare, asemeni cum şi vânzarea, schimbul, donarea, transmiterea în administrare fiduciară, ipotecarea etc. este una din posibilităţile juridice de exercitare a dreptului de proprietate. Funcţionarea eficientă a relaţiilor de arendare a terenurilor este un element indispensabil al economiei de piaţă. Însemnătatea contractului de arendare se manifestă şi în faptul că în jurul a 70 la sută din terenurile cu destinaţie agricolă, deja atribuite în proprietatea privată a cetăţenilor cu drept la cota de teren echivalent sunt transmise în folosinţă în baza contractului de arendare, fiind valorificate în comun în cadrul gospodăriilor ţărăneşti (de fermier), cooperativelor agricole de producţie, în cadrul altor întreprinderi agricole. Astfel, în baza contractului de arendare a terenurilor, are loc şi soluţionarea problemei parcelelor mici, comasarea („consolidarea”) terenurilor şi crearea exploataţiilor agricole mai mult sau mai puţin compacte. 108 În prezent, relaţiile de arendă sunt reglementate de Codul civil, Codul funciar (art. 20, 25, 28 -30, 41 şi altele), Legea cu privire la arenda în agricultură, pusă în aplicare cu data de 1 august 2003, Legea cadastrului bunurilor imobile, Hotărârea Guvernului privind implementarea Legii cu privire la arenda în agricultură, inclusiv Regulamentul privind modul de ţinere în cadrul primăriilor a registrelor contractelor de arendă a terenurilor. Legislaţia RM stabileşte că contractul de arendare este un acord încheiat între o parte, proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor şi altor bunuri agricole, denumită arendator, şi altă parte, denumită arendaş, în vederea exploatării acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi. Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaţiune.

Page 70: Drept Funciar

Caracterele juridice ale contractului de arendă. Contractul de arendă este un contract: a) negociabil de părţi, astfel că proprietarul terenului (arendatorul) şi arendaşul au dreptul şi libertatea de a negocia între ei clauzele (condiţiile) contractului de arendă, inclusiv modul de formulare şi includere în contract a clauzelor obligatorii stabilite de lege, precum şi a unor clauze suplimentare, liber convenite de părţi, având în vedere drepturile şi interesele economice ale părţilor în fiecare caz concret în parte; b) cu titlu oneros, ceea ce înseamnă că atât arendatorul cît şi arendaşul terenului vor obţine beneficii materiale concrete, inclusiv financiare, în rezultatul executării contractului de arendare. Dacă un bun agricol se transmite, în vederea folosinţei sau exploatării temporare, cu titlu gratuit, acesta nu poate fi calificat drept contract de arendare; c) bilateral (sinalagmatic), deoarece la contract participă două părţi: proprietarul terenului (arendatorul) şi arendaşul ce dă naştere la obligaţii reciproce între părţi, arendatorul obligându-se să asigure folosinţa provizorie a terenului arendat, iar arendaşul se obligă să plătească arendatorului plata de arendă; d) solemn, în sensul că trebuie încheiat în formă scrisă. 109 e) cu executare succesivă, deoarece executarea contractului de arendare durează în timp şi în toată perioada de valabilitate, de la încheiere şi până la încetarea relaţiilor de arendare şi rezilierea contractului încontinuu, fără întrerupere, este obligatoriu atât pentru arendator cît şi pentru arendaşul terenului, aceştia fiind obligaţi să respecte întocmai şi să execute în totalitate prevederile contractului semnat; f) netranslativ de proprietate, deoarece transferă numai dreptul de folosinţă asupra terenului pentru o durată determinată. Capacitatea juridică a părţilor contractante. Părţile contractului de arendare se numesc arendator şi arendaş. Arendator este persoana fizică sau persoana juridică care dă terenul în arendă. În calitate de arendator poate fi doar proprietarul sau alt posesor legal al terenului. Posesor legal poate fi considerat şi arendaşul terenului în cazul în care arendatorul îi acordă acestuia în scris dreptul de a transmite terenul unei terţe persoane în subarendă. În calitate de arendaş de terenuri agricole poate fi persoana fizică sau persoana juridică, cu domiciliul (sediul) în RM. Legislaţia RM este liberală în privinţa statutului juridic al arendaşului, deoarece stabileşte o singură condiţie pentru persoanele fizice şi juridice arendaşi, şi anume: „să aibă domiciliu (sediu) în RM” (art. 2 din Legea cu privire la arenda în agricultură). În această privinţă există o discrepanţă majoră dintre prevederile Legi cu privire la arenda în agricultură (art.2) şi prevederile art. 41 din Codul funciar, care prevede necondiţionat dreptul de a da terenurile în arendă atât persoanelor fizice şi juridice din RM, cât şi celor din alte state, precum şi organizaţiilor şi asociaţiilor internaţionale”. Astfel, Legea cu privire la arenda în agricultură fără just temei a restrâns dreptul persoanelor fizice şi juridice străine de a arenda terenuri agricole în RM. Obiectul contractului de arendă. Bunurile care pot forma

Page 71: Drept Funciar

obiectul contractului de arendare sunt următoarele: terenuri agricole productive – arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, pomicole, de arbuşti fructiferi, plantaţii de hamei şi duzi – terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, 110 amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care deservesc nevoile producţiei agricole, terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă, precum şi animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte bunuri destinate exploatării agricole. Bunurile care formează obiectul contractului trebuie să fie complete şi precis determinate. Potrivit art. 913 Cod civil, arendatorul şi arendaşul trebuie să întocmească, la începutul arendării, un act în care se descrie bunul arendat şi starea în care se află în momentul predării. În toate cazurile, pentru a fi în prezenţa unui contract de arendare, bunurile menţionate trebuie să fie destinate producţiei agricole. Dacă folosinţa unor bunuri agricole se transmite în alte scopuri (de exemplu, terenul în scopuri turistice sau sportive), contractul nu va mai fi supus reglementărilor privind arenda, ci regulilor locaţiunei. Contractul de arendare a terenurilor trebuie să includă, în mod obligatoriu, date privind: a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora; b) obiectul contractului; c) actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului de a da terenul agricol în arendă; d) înregistrarea contractului în modul stabilit; e) termenul de arendă; f) componenţa, forma şi cuantumul plăţii de arendă; g) modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă; h) drepturile şi obligaţiile părţilor; i) răspunderea părţilor; j) condiţiile de modificare şi de reziliere a contractului; k) condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului şi a tehnicii agricole; l) condiţiile de recultivare, după caz; m) normele maximal admisibile de influenţă asupra mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea şi la restituirea terenului cu acordul comun al părţilor contractante. 111 Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze esenţiale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia. Arenda (plata de arendă), al doilea obiect al contractului de arendare, reprezintă preţul arendării şi obiectul prestaţiei arendaşului. Plata se face potrivit înţelegerii părţilor şi se execută la termenele şi la locul stabilite în contract. Arenda se stabileşte de părţi în bani, în natură sau în natură şi bani. Arenda în natură se stabileşte într-o cantitate determinată de produse sau într-un procent din producţie. Produsele cu care se plăteşte arenda se stabilesc de părţi în funcţie de specificul activităţii agricole şi de zonă (alin 3 al art. 916 Cod civil). Plata pentru arendă va constitui nu mai puţin de 2% pe an din preţul normativ al terenului arendat.

Page 72: Drept Funciar

Contractul de arendare în mod obligatoriu trebuie să indice obiectul contractului: terenul dat şi luat în arendă, inclusiv numărul cadastral al terenului, documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului, suprafaţa acestuia, după caz, adiacenţii, precum şi alte date, la solicitarea şi acordul părţilor. Arendatorul şi arendaşul sunt obligaţi să întocmească actul de predare-preluare a terenului cu o descriere mai amănunţită a terenului dat şi luat în arendă. Aşa un act trebuie întocmit în termen de 14 zile calendaristice din data încheierii şi semnării contractului de arendare. Termenul de arendă. Contractul de arendare trebuie să conţină date precise privind data, la care începe arenda şi data, când încetează arenda. Lipsa datelor privind termenul de arendă (durata contractului), asemeni cum şi în cazul altor clauze obligatorii, atrage după sine nulitatea contractului. Conform Legii cu privire la arendă în agricultură termenul de arendă a terenului agricol nu poate fi stabilit mai mic de un an, dar nici mai mare de 30 de ani. În cazul în care părţile contractului de arendare vor indica în contract un termen de 6 luni, 9, 11 luni sau 40, 50, 99 de ani, contractul se va considera încheiat pe un an sau, respectiv, pe 30 de ani. De asemenea, în limitele de cel puţin un an şi cel mult 30 de ani, poate fi stabilit şi termenul de arendare a terenului în scopul sădirii unor 112 plantaţii multianuale (viţei de vie, livezilor), însă în acest caz, termenul contractului de arendare va fi stabilit de cel puţin 25 ani, dacă contractul nu prevede alt termen. Decizia finală cu un termen de arendă concret, şi în acest caz, va fi luată în rezultatul negocierilor de către proprietarul şi arendaşul terenului. Dacă proprietarul terenului (arendatorul) nu doreşte să prelungească termenul de arendă a terenului, acesta va comunica în scris despre aceasta arendaşului cu 3 luni înainte de expirarea termenului de arendă convenit iniţial. Dacă arendatorul nu va face acest lucru, contractul de arendă se consideră prelungit cu un an. Contractul de arendare poate fi prelungit cu acordul comun al părţilor. Partea care intenţionează să prelungească contractul de arendă este obligată să solicite avizul celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului contractului. În cazul prelungirii termenului de arendă a terenului, părţile vor semna un acord adiţional, care devine parte integrantă a contractului de bază. Forma contractului de arendare a terenurilor agricole. Contractul de arendare a terenurilor agricole va fi încheiat în formă scrisă. Lipsa unui contract în scris dintre proprietarul terenului (arendator) şi arendaş este atât în defavoarea proprietarului de teren cât şi în defavoarea arendaşului care vor fi lipsiţi de orice protecţie din partea instanţelor judecătoreşti în cazul posibilelor litigii care pot să apară pe parcurs între acestea. Înregistrarea contractului/dreptului de arendare a terenurilor agricole. Înregistrarea contractului/dreptului de arendare a terenului agricol are loc, în funcţie de durata contractului: a) în registrul contractelor de arendă la primăria localităţii în a cărei rază teritorială este situat terenul; b) în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul.

Page 73: Drept Funciar

Neînregistrarea contractului /dreptului de arendare are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţi. Contractul de arendare a terenurilor încheiat pe un termen mai mare de 3 ani se prezintă oficiului cadastral teritorial, în a cărui rază teritorială este situat terenul, pentru înregistrarea dreptului de arendare în registrul 113 bunurilor imobile. Înregistrarea benevolă la oficiul cadastral teritorial a dreptului de arendare pe un termen de până la 3 ani îl scuteşte pe arendaş de obligaţia de a-l înregistra la primărie. Contractul de arendare a terenurilor încheiat pe un termen de până la 3 ani inclusiv se înscrie în registrul contractelor de arendă ţinut de primăria localităţii în a cărei rază teritorială este situat terenul arendat. În cazul în care terenul dat în arendă este situat pe teritoriul mai multor localităţi, contractul se înregistrează la primăria fiecăreia dintre aceste localităţi. În registrul contractelor de arendă se înscriu date privind: a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora; b) numărul cadastral, suprafaţa, bonitatea şi modul de folosinţă a terenului dat în arendă; c) termenul de arendă şi data expirării acestuia; d) plătitorul impozitelor aplicate asupra terenului arendat; e) alte date, după caz. Efectele contractului de arendare. Drepturile şi obligaţiile părţilor. Dreptul de folosinţă a terenului şi altor bunuri agricole arendate apare din momentul semnării actului de predare-preluare a terenului arendat. Arendatorul este în drept să verifice oricând modul în care arendaşul valorifică terenul său dat în arendă, însă fără a interveni în activitatea curentă a acestuia. Arendatorul are, în vederea garantării plăţii de arendă, drept de amanet asupra bunurilor obţinute de arendaş şi asupra fructelor terenului arendat, iar arendaşul (sau deţinătorul terenului vecin cu cel arendat) are dreptul prioritar la încheierea contractului de arendare pe un nou termen în cazul în care: a) şi-a onorat obligaţiile contractuale luate anterior; b) bunurile arendate se dau în arendă pe un nou termen; c) acceptă noile clauze contractuale stabilite de arendator. Arendaşul mai beneficiază şi de dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării de către proprietar a terenului dat în arendă. Arendaşul poate solicita schimbarea destinaţiei terenului arendat, însă aşa ceva poate avea loc doar cu acordul prealabil în scris al proprietarului şi cu respectarea dispoziţiilor legale. 114 Obligaţiile arendatorului: a) să predea terenul agricol dat în arendă în termenul şi în condiţiile stipulate în contract; b) garantarea pe arendaş împotriva evicţiunii; c) răspunde pentru viciile terenului şi altor bunuri agricole date în arendă; d) achită impozitele şi taxele datorate pentru bunurile agricole arendate; e) să acţioneze într-o manieră care să nu împiedice exploatarea normală a bunurilor date în arendă; f) să efectueze din cont propriu reparaţia capitală a bunurilor date în arendă în cazul în care contractul nu prevede altfel;

Page 74: Drept Funciar

g) să plătească arendaşului, în cazul rezilierii contractului de arendă înainte de încheierea anului agricol, valoarea fructelor care, deşi încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfârşitul anului agricol în condiţiile unei gospodăriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau în calcul şi datoriile părţilor la momentul rezilierii contractului; Obligaţiile arendaşului: a) să folosească cu bună-credinţă terenul arendat, conform legii, destinaţiei şi categoriei de folosinţă a terenului şi clauzelor contractului; b) să menţină potenţialul productiv al terenului arendat, să restituie terenul, la expirarea termenului stipulat în contract, în starea corespunzătoare clauzelor contractului, ţinându-se cont de gradul de uzură; c) să achite plata de arendă în termenul şi în modul stabilit; d) să achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de lege, dacă contractul nu prevede altfel; e) achită cheltuielile de încheiere a contractului, respectiv taxele de redactare şi înregistrare a contractului de arendă care sunt în sarcina acestuia; f) de a pune la dispoziţia arendatorului bunurile agricole arendate precum şi documentaţia aferentă pentru ca arendatorul să- 115 şi exercite dreptul de control asupra modului în care se administrează bunurile arendate; g) să execute alte condiţii prevăzute de lege sau de contract. Problema riscurilor în contractul de arendare. Potrivit art. 920 Cod Civil, în contractul de arendare părţile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile şi limitele suportării prejudiciilor cauzate de calamităţile naturale. De asemenea, de comun acord, părţile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale a bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forţă majoră. Riscul bunului, adică dauna rezultată din pieirea fortuită a bunurilor arendate, se suportă, potrivit regulilor generale (art. 318 Cod Civil), de către proprietarul arendator. În domeniul contractului de arendare problema privind riscul contractului (soarta obligaţiei arendaşului de a plăti arenda) se pune sub două aspecte, şi anume: a) în caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, în calitate de debitor al obligaţiei (de a asigura folosinţa) imposibil de executat, care nu mai poate cere arendaşului plata de arendă. b) în caz de pieire fortuită a recoltei, producţiei, fructelor riscul se suportă de ambele părţi. Potrivit art. 917 Cod Civil, dacă mai mult de jumătate din fructele obţinute prin arendare pier fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a plăţii de arendă. Arendaşul însă, va fi ţinut să facă dovada că pieirea s-a produs dintr-o cauză străină (forţă majoră sau caz fortuit), dar nu din culpa sa. Dreptul de preemţiune al arendatorului. Art. 15 (4) din Legea cu privire la arenda în agricultură prevede că arendaşul beneficiază de dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării de către proprietar a bunurilor date în arendă. Dreptul de preemţiune al arendaşului este

Page 75: Drept Funciar

necondiţionat. Subarenda terenurilor agricole. Terenurile agricole se transmit în subarendare numai cu consimţământul proprietarului, dat în formă scrisă, şi prin încheierea unui contract separat. Arendatorul terenurilor agricole va indica în consimţământul său 116 care dintre acestea pot fi date în subarendă, pe ce termen şi cu ce scop. Contractul de subarendare a terenurilor agricole va conţine informaţii despre contractul de arendare şi despre consimţământul arendatorului, în al cărui temei a fost încheiat contractul de subarendă. Darea în subarendare a terenurilor agricole arendate nu absolvă arendaşul de răspunderea faţă de arendator. Termenul contractului de subarendare a terenurilor agricole nu poate depăşi termenul contractului de arendare. Subarenda ulterioară se interzice. Răspunderea părţilor. Pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare de către părţi a clauzelor contractului de arendare, partea vinovată poartă răspundere conform legii şi clauzelor contractuale. Încetarea acţiunii contractului de arendare nu absolvă părţile de răspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a clauzelor contractuale în perioada de acţiune a acestuia. Litigiile apărute la încheierea şi executarea contractului de arendare a terenului, la modificarea clauzelor contractuale, la încetarea acţiunii contractului se examinează de către instanţa judecătorească. În contractul de arendare părţile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile şi limitele suportării prejudiciilor cauzate de calamităţi naturale. De comun acord, părţile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale ale terenului arendat ca urmare a unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de forţă majoră. Modificarea, rezilierea şi încetarea contractului de arendare. Clauzele contractului de arendare a terenului se modifică cu acordul comun al părţilor contractante ori prin hotărâre a instanţei judecătoreşti. În cazul în care una dintre părţile contractante intenţionează să modifice clauzele contractului de arendare, ea va solicita avizul celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile până la prezentarea propunerilor de modificare. La modificarea clauzelor contractului de arendare, părţile contractante vor semna un acord adiţional care va fi parte integrantă a contractului de bază şi îl vor înregistra în modul stabilit de lege. 117 Contractul de arendare se reziliază: a) prin acordul comun al părţilor contractante; b) prin hotărâre a instanţei judecătoreşti, la cererea uneia dintre părţile contractante, în legătură cu neexecutarea de către cealaltă parte a obligaţiilor contractuale. Acordul părţilor contractante privind rezilierea contractului de arendă se încheie în formă scrisă. Arendatorul este în drept să ceară rezilierea contractului de arendare în cazul în care arendaşul: a) nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de lege; b) refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract; c) a schimbat modul de folosinţă a bunurilor arendate fără

Page 76: Drept Funciar

consimţământul arendatorului; d) a înrăutăţit starea bunurilor astfel încât ea nu poate fi restabilită până la expirarea termenului contractului; e) nu a achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de la data expirării termenului prevăzut în contract; f) a încheiat un contract de subarendă fără consimţământul arendatorului. Arendatorul este în drept să ceară rezilierea contractului de arendă în cazul în care arendaşul nu a achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de la data expirării termenului prevăzut în contract. Arendaşul este în drept să ceară rezilierea contractului de arendă în cazul în care: a) arendatorul refuză să dea în arendă terenul indicat în contract, nu l-a transmis la timp ori face imposibilă exploatarea terenurilor arendate; b) terenul arendat, din motive ce nu depind de voinţa sa, a ajuns într-o stare inutilizabilă; c) se află în incapacitate de muncă, este privat de libertate ori au survenit alte circumstanţe care fac imposibilă executarea de mai departe a contractului. Contractul de arendare a terenului poate prevedea şi alte motive de reziliere a acestuia din iniţiativa părţilor. Partea 118 contractantă care intenţionează să rezilieze contractul de arendă înştiinţează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3 luni înainte de recoltare. Restituirea terenului agricol arendat are loc în baza actului de predare-preluare. La expirarea termenului contractului de arendare, arendaşul este obligat să restituie arendatorului terenul agricol arendat în starea în care l-a preluat, ţinându-se cont de uzura terenului (bonitatea solului), specificată în contract. Arendaşul este în drept să separe îmbunătăţirile aduse terenului arendat, efectuate cu permisiunea arendatorului, care pot fi separate fără a deteriora terenul, ori să ceară compensarea valorii lor de către arendator în cazul în care contractul nu prevede altfel. Încetarea contractului de arendare. Ţinând cont de faptul că contractului de arendare i se aplică regulile locaţiunii, acesta încetează în baza aceloraşi temeiuri ca şi locaţiunea, cu unele derogări stabilite expres. Astfel denunţarea unilaterală nu este aplicabilă contractului de arendare, deoarece el se încheie pe o durată determinată. Potrivit art. 921 Cod Civil, arenda încetează odată cu expirarea termenului pentru care a fost convenită. Pentru aceasta însă arendatorul trebuie să informeze printr-un preaviz arendaşul despre nedorinţa de a prelungi contractul cu 3 luni înainte de expirarea termenului de arendare. Dacă termenul arendării expiră, iar arendatorul nu cere să i se predea terenul şi arendaşul continuă exploatarea lui, contractul de arendare se consideră prelungit cu un an (art. 915 Cod civil). Astfel, contractul de arendă încetează în cazul: a) expirării termenului de arendă; b) declarării nulităţii acestuia; c) pieirii bunurilor arendate; d) rezilierii contractului;

Page 77: Drept Funciar

e) în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract. 8. Contractul de concesiune a terenurilor Relaţiile cu privire la concesiune sunt reglementate prin Legea cu privire la concesiuni (nr.534-XIII din 13.07.95) şi alte 119 acte normative. Conform art. 1 din Legea cu privire la concesiuni, concesiunea este un contract prin care statul sau autorităţile administraţiei publice locale cesionează (transmite) unui investitor (persoană fizică sau juridică, inclusiv străină), în schimbul unei redevenţe, dreptul de a desfăşura activitate de prospectare, explorare, valorificare sau restabilire a resurselor naturale pe teritoriul RM, de a presta servicii publice, de a exploata obiecte proprietate publică (de stat sau municipală) care conform legislaţiei sunt scoase integral sau parţial din circuitul civil, precum şi dreptul de a desfăşura anumite genuri de activitate, inclusiv cele care constituie monopolul statului, preluând gestiunea obiectului concesiunii, riscul prezumtiv şi răspunderea civilă. Caracterele juridice ale contractului de concesiune. Contractul de concesiune, asemeni cum şi contractul de arendare a terenurilor, este un contract: a) negociabil de părţi; b) cu titlu oneros; c) bilateral (sinalagmatic); d) solemn; e) cu executare succesivă; f) comutativ; g) netranslativ de proprietate. Pot face obiectul concesiunii: a) terenurile şi alte resurse naturale, prospectarea, explorarea şi valorificarea acestora; b) bunurile mobiliare şi imobiliare ale organizaţiilor şi întreprinderilor de stat sau municipale. Calitatea de concedent o are: a) Guvernul, în cazul concesionării terenurilor şi altor resurse naturale. În acest caz contractul de concesiune se va încheia între concesionar şi organul central de specialitate al administraţiei publice autorizat de Guvern; b) organele centrale de specialitate şi autorităţile administraţiei publice locale, în limitele competenţei lor, în cazul concesionării bunurilor întreprinderilor de stat (municipale), a altor obiecte economice. Concesionari pot fi persoane fizice şi juridice din RM şi din alte state. În baza contractului de concesiune, concedentul cesionează concesionarului, în baza contractului de concesiune, drepturile sale de posesiune şi de folosinţă asupra obiectului 120 concesiunii, rezervându-şi dreptul exclusiv de dispoziţie asupra acestuia, iar produsele şi beneficiul (venitul) obţinut de concesionar ca rezultat al exploatării obiectului concesiunii constituie proprietatea acestuia, dacă contractul de concesiune nu prevede altfel. Constituie proprietate a concesionarului valorile materiale proprii şi de altă natură procurate cu mijloace proprii precum şi îmbunătăţirile aduse de acesta obiectului concesiunii, dacă acestea pot fi separate de obiectul în cauză fără a-l prejudicia. Îmbunătăţirile inseparabile aduse obiectului concesiunii de către concesionar constituie proprietatea RM. La expirarea contractului de concesiune ori în cazul rezilierii lui, concesionarul are dreptul la recuperarea costului îmbunătăţirilor aduse obiectului

Page 78: Drept Funciar

concesiunii cu permisiunea concedentului, dacă contractul nu prevede altfel. Concesionarea terenurilor şi a altor resurse naturale. Pot fi concesionate terenuri proprietate publică din domeniul public (care nu pot fi supuse privatizării) de toate categoriile (exceptând terenurile destinate ocrotirii naturii, terenurile de valoare istoricoculturală şi terenurile fondului silvic) şi alte resurse naturale. Lista terenurilor şi a altor resurse naturale va fi pusă de acord cu autorităţile administraţiei publice locale în a căror rază teritorială se preconizează desfăşurarea activităţii concesionale şi cu organele de protecţie a mediului înconjurător. Terenurile se concesionează prin decizie a concedentului, cu acordul proprietarilor funciari, beneficiarilor funciari respectivi. Retragerea parţială sau integrală, pentru cauză de utilitate publică, a terenurilor şi a altor resurse naturale concesionate se admite numai în cazuri excepţionale prin hotărâre a Parlamentului, iar rechiziţionarea - prin hotărâre a Guvernului, efectuarea acesteia fiind posibilă fără rezilierea contractului de concesiune. În aceste cazuri concesionarul este în drept să solicite concesionarea unui alt obiect similar, cu operarea modificărilor în contractul de concesiune sau rezilierea în mod unilateral a contractului şi compensarea cheltuielilor suportate. Controlul asupra activităţii de exploatare a terenurilor şi a altor resurse naturale desfăşurate de 121 concesionar este exercitat de organele de stat de supraveghere şi control. Concesiunea se acordă în baza rezultatelor concursului internaţional, cu încheierea ulterioară a contractului de concesiune. Dacă obiectul concesiunii este solicitat de un singur ofertant, a cărui ofertă corespunde condiţiilor stabilite de către concedent, încheierea contractului de concesiune se negociază direct. Contractul de concesiune va cuprinde: a) părţile contractante; b) obiectul şi scopul concesiunii; c) formele, condiţiile, cuantumul şi modul de efectuare a plăţilor concesionale; d) obligaţiile concedentului privind concesionarea obiectelor şi drepturile lui de control asupra exploatării acestora; e) obligaţiile concesionarului de a menţine obiectele concesiunii în stare de funcţionare şi de a le restitui în starea respectivă după încetarea efectului contractului, precum şi obligaţiile de a asigura securitatea ecologică a unităţii de producţie înfiinţate şi protecţia mediului înconjurător; f) condiţiile de asigurare a obiectului concesiunii; g) volumul şi termenele de atragere în RM a investiţiilor străine în vederea desfăşurării activităţii de producţie a concesionarului; h) clauza privind prezentarea în modul stabilit de legislaţie a avizului organului de protecţie a mediului înconjurător şi a avizului serviciului sanitaro-epidemiologic asupra securităţii tehnologiilor aplicate; i) dreptul statului de a procura în mod prioritar o parte din produsul finit al concesionarului;

Page 79: Drept Funciar

j) clauza privind menţinerea sau modificarea numărului de locuri de muncă; k) clauza privind întreţinerea obiectelor de utilitate socialculturală, menţinerea condiţiilor de funcţionare a acestora sau transmiterea lor la balanţa unităţilor administrativ-teritoriale respective; 122 l) modul de finanţare a construcţiei obiectelor de utilitate locativă şi socială pe teritoriul concesionat; m) formele de participare a concedentului la conducerea întreprinderii concesionale; n) condiţiile, cotele, modul şi termenele de pregătire a personalului autohton pentru întreprinderea concesională; o) facilităţile şi garanţiile, dacă acestea diferă de cele prevăzute de legislaţie; p) lista faptelor juridice a căror apariţie poate conduce la modificarea clauzelor contractului de concesiune sau la rezilierea lui la cererea uneia dintre părţi; q) modul de distribuire a bunurilor între concesionar şi concedent la încetarea efectului contractului de concesiune; r) răspunderea părţilor şi modul de soluţionare a litigiilor; s) procedura lichidării întreprinderii concesionale; t) durata contractului; u) garanţiile financiare ale părţilor; v) sediul şi elementele de identificare ale băncilor părţilor; w) alte clauze negociate şi convenite de părţi. La contractul de concesiune se anexează documentele ce confirmă drepturile de proprietate ale statului asupra obiectului concesiunii, planurile de situaţie ale terenurilor, de amplasare a clădirilor şi construcţiilor, precum şi lista bunurilor proprietate publică (de stat sau municipală) cu valoarea lor estimată în preţurile pieţei mondiale, conform datelor de inventariere la momentul încheierii contractului. Contractul de concesiune a terenurilor şi a altor resurse naturale, în afară de cele indicate mai sus, trebuie să mai cuprindă: a) caracteristica mediului natural, a solului şi a altor resurse naturale, precum şi volumul exploatării lor; b) normele tehnologice de exploatare a acestora; c) condiţiile de recultivare a terenurilor; d) plăţile de compensare pentru scoaterea din circuit a terenurilor şi a altor resurse naturale; e) condiţiile de protecţie a resurselor naturale însoţitoare; 123 f) volumul şi modul de depozitare a deşeurilor de producţie; g) normele maxime admisibile ale impactului asupra mediului înconjurător; h) modul de distribuire a cheltuielilor pentru prospectarea, explorarea şi valorificarea resurselor naturale, precum şi a riscurilor şi veniturilor aferente acestor activităţi. Contractul de concesiune se încheie pe o durată ce nu va depăşi 50 de ani. La expirarea contractului de concesiune, dacă au fost respectate clauzele lui, concesionarul beneficiază de dreptul preferenţial de a prelungi contractul. În cazul prelungirii contractului de concesiune clauzele lui pot fi modificate cu acordul

Page 80: Drept Funciar

părţilor. Concedentul are dreptul să modifice în mod unilateral clauzele contractului de concesiune, în cazul în care apar circumstanţe deosebite de cele care au fost prevăzute la acordarea concesiunii. Dacă modificarea unilaterală a clauzelor contractului aduce prejudiciu concesionarului, el este în drept să ceară concedentului acoperirea acestui prejudiciu, inclusiv a venitului ratat. Concedentul are dreptul să ceară rezilierea înainte de termen a contractului de concesiune în cazul: a) survenirii unor evenimente sau depistării unor fapte care îi dau dreptul de a rezilia contractul; b) încălcării clauzelor contractului de către concesionar; c) lichidării concesionarului - persoană juridică sau decesului concesionarului - persoană fizică ce a încheiat contractul; d) falimentului întreprinderii concesionale; e) pronunţării de către instanţa de judecată competentă a hotărârii privind nulitatea documentelor de constituire a întreprinderii concesionale. Reorganizarea concedentului nu atrage după sine modificarea clauzelor contractului de concesiune sau rezilierea lui. În acest caz Guvernul (organul central de specialitate al administraţiei publice sau autoritatea administraţiei publice locale) îşi asumă răspunderea pentru respectarea contractului. Efectul contractului de concesiune încetează la expirarea termenului stabilit, în cazul rezilierii lui 124 înainte de termen, lichidării întreprinderii concesionale, prejudicierii obiectului concesiunii sau în situaţia când acesta devine inutilizabil până la expirarea contractului. Redevenţa. Redevenţa concesiunii se stabileşte în natură, în bani sau în ambele modalităţi, sub formă de plăţi de o singură dată (bonus), arendă (rentă), plăţi pentru extracţia resurselor naturale sau pentru fabricarea producţiei (royalty). Cuantumul plăţii de arendă este stipulat în contractul de concesiune. Concedentul poate stabili arenda în cote progresive. Pentru a stimula demararea cît mai urgentă a funcţionării întreprinderii concesionale, arenda poate fi stabilită pe o perioadă limitată, de exemplu până la începutul extracţiei resurselor naturale sau exportului produselor. Plăţile pentru extracţia resurselor naturale sau fabricarea producţiei reprezintă plăţi periodice pentru dreptul de explorare a resurselor naturale. Ele se achită din momentul începerii extracţiei resurselor naturale sau fabricării producţiei până la expirarea contractului de concesiune, sub formă de defalcări din costul producţiei (în procente din volumul de desfacere (venit, beneficiu), sau sub formă de taxe pe unitate de produs. Plăţile royalty nu cad sub incidenţa sistemului de facilităţi fiscale. Cuantumul şi formele plăţilor menţionate, precum şi modul şi termenele achitării lor se stabilesc în contractul de concesiune. Redevenţa poate fi stabilită pentru exploatarea tuturor obiectelor concesiunii în ansamblu sau pentru fiecare obiect aparte. Concesionarul are dreptul: a) să stabilească direcţiile principale şi perspectivele dezvoltării întreprinderii concesionale, precum şi să planifice activitatea ei;

Page 81: Drept Funciar

b) să stabilească structura organelor de conducere, statul de funcţii, să angajeze lucrătorii, inclusiv cetăţeni străini şi apatrizi; c) să numească şeful întreprinderii concesionale, adjuncţii lui, conducătorii subdiviziunilor structurale, dacă contractul de concesiune nu prevede altfel; 125 d) să desfăşoare activităţi extraconcesionale în corespundere cu legislaţia şi contractul de concesiune sau cu acordul concedentului; e) să atace în instanţă de contencios administrativ competentă acţiunile organelor centrale de specialitate ale administraţiei publice (autorităţilor administraţiei publice locale) în cadrul reglementării raporturilor concesionale. Concesionarul este obligat: a) să respecte clauzele contractului de concesiune; b) să desfăşoare activitate de întreprinzător, să ţină evidenţa contabilă şi statistică în conformitate cu legislaţia; c) să prezinte, la încetarea contractului de concesiune, documentele care dovedesc că obiectele concesiunii sînt libere de orice sarcini; d) să restituie concedentului, la expirarea contractului de concesiune sau în cazul rezilierii lui, bunurile în starea în care le-a preluat, ţinându-se cont de uzura naturală a acestora; e) să lichideze întreprinderea concesională în corespundere cu legislaţia şi contractul de concesiune, în termen de 6 luni de la expirarea contractului sau în cazul rezilierii lui înainte de termen. Transmiterea integrală sau parţială de către concesionar a obiectului concesiunii unor terţi este interzisă. Concedentul are dreptul: a) să intre în componenţa organelor de conducere şi de control ale întreprinderii concesionale; b) să primească sau să procure în mod prioritar o parte din producţia fabricată de concesionar, dacă contractul de concesiune nu prevede altfel; c) să exercite controlul asupra respectării de către concesionar a legislaţiei RM şi a contractului de concesiune; d) să procure în mod prioritar bunurile concesionarului după încetarea efectului contractului de concesiune; e) să ceară, în caz de expirare a contractului de concesiune sau de reziliere a lui, să i se transmită gratuit îmbunătăţirile care nu pot fi separate de obiectul concesiunii fără a-i cauza prejudiciu, 126 aduse de către concesionar acestui obiect, precum şi construcţiile executate pe sectorul concesionat fără consimţământul concedentului; f) să efectueze controlul asupra activităţii economicofinanciare a concesionarului prin antrenarea unui serviciu de audit independent. Concedentul este obligat: a) să acorde concesionarului, la timp şi în volum deplin, drepturile asupra obiectelor concesiunii, prevăzute de contractul de concesiune; b) să predea concesionarului obiectele concesiunii în starea şi termenele prevăzute de contractul de concesiune;

Page 82: Drept Funciar

c) să păstreze secretul comercial al concesionarului, în conformitate cu Legea cu privire la secretul comercial; d) să nu intervină în activitatea economică şi operativă a concesionarului. Guvernul garantează concesionarului: a) protecţia investiţiilor; b) neamestecul organelor centrale de specialitate ale administraţiei publice (autorităţilor administraţiei publice locale) în activitatea de întreprinzător a concesionarului, cu excepţia cazurilor în care printr-o astfel de activitate se încalcă legislaţia, se creează pericol real pentru viaţa şi sănătatea populaţiei sau se pot declanşa alte urmări grave; c) compensarea în folosul concesionarului, după lichidarea întreprinderii concesionale, a părţii neamortizate de cheltuieli efectuate în perioada concesiunii, dacă contractul nu prevede altfel. Concesionarul - persoană fizică sau juridică străină beneficiază şi de garanţiile şi drepturile prevăzute de legislaţia cu privire la investiţiile străine. Apărarea drepturilor concesionarului se efectuează de către instanţa de judecată competentă (inclusiv internaţională), precum şi, conform înţelegerii dintre părţi, de către judecata arbitrală. Actele autorităţilor publice supreme (autorităţilor administraţiei publice locale) care contravin legislaţiei cu privire la concesionare sau prin efectul cărora se încalcă drepturile 127 concesionarului prevăzute de contractul de concesiune sînt invalidate de către instanţa de judecată, iar acţiunile ce decurg din ele sînt considerate nelegitime. Părţile poartă răspundere pentru neexecutarea contractului de concesiune în conformitate cu legislaţia şi cu prevederile contractului de concesiune. 9. Contractul de ipotecă a terenurilor Relaţiile privind gajul/ipoteca sunt reglementate de Codul civil, Legea cu privire la gaj, Legea cadastrului bunurilor imobile şi alte acte normative. Gajul este un drept real, în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj. Gajul se constituie prin lege şi contract. Contractul de ipotecă este un contract accesoriu. Gajul este de două tipuri: - gajul înregistrat (gajul fără deposedare); - amanetul (gajul cu deposedare). În cazul gajului înregistrat, obiectul gajului rămâne în posesiunea debitorului gajist sau a unui terţ care acţionează în numele debitorului gajist. După natura raporturilor de drept, în categoria de gaj înregistrat intră: - ipoteca – gajarea terenurilor, construcţiilor, altor bunuri imobile legate nemijlocit de pământ, împreună cu terenul aferent necesar asigurării funcţionale a obiectului gajat sau cu dreptul de folosinţă a acestui teren. Constituie ipotecă şi

Page 83: Drept Funciar

grevarea chiriilor, prezente şi viitoare, pe care le produce un imobil. Ipoteca trebuie înscrisă în registrul bunurilor imobile; - ipoteca de întreprinzător - gajul întreprinderii, care se extinde asupra întregului ei patrimoniu, inclusiv asupra fondurilor fixe şi circulante, asupra altor bunuri şi drepturi 128 patrimoniale reflectate în bilanţul întreprinderii, dacă legea sau contractul nu prevede altfel; - gajul mărfurilor care se află în circulaţie sau în proces de prelucrare; - gajul bunurilor pe care debitorul gajist le va dobândi în viitor. Astfel, gajul terenurilor este numit ipotecă. Ipoteca terenurilor este un drept real imobiliar care nu-l deposedează pe debitorul gajist de terenul său şi care-i dă dreptul creditorului gajist de a fi plătit, cu preferinţă faţă de alţi creditori, din preţul obţinut din vânzarea terenului prin negocieri directe, licitaţie sau concurs public. Dreptul real de ipotecă nu conferă creditorului nici posesia, nici folosinţa şi nici dispoziţia asupra bunului ipotecat. Ipoteca este un: - drept real – conferă creditorului dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Cu toate acestea, caracterul real al ipotecii nu conferă automat creditorului dreptul de a deţine terenul grevat; - drept imobiliar – ipoteca poate fi constituită doar asupra bunurilor imobile. Asupra bunurilor mobile se poate constitui doar gajul; - drept accesoriu – depinde de existenţa unei creanţe şi urmează soarta creanţei pe care o garantează; - drept indivizibil – în sensul că fiecare fracţiune din creanţă grevează întregul imobil ipotecat, de aceea, în caz de platăa unei părţi de datorie, ipoteca nu se fracţionează, ci subzistă în totalitatea ei, iar în caz de transmisiune succesorală, moştenitorul care a primit terenul ipotecat răspunde faţă de creditorul ipotecar pentru întreaga datorie. După cum a fost menţionat mai sus, gajul se poate constitui prin lege sau contract. Deci şi ipoteca se poate constitui prin lege (ipotecă legală) sau contract (ipotecă convenţională). Ipotecile legale sunt cele pentru a căror existenţă nu este necesară încheierea unui contract (creanţele persoanelor care au participat la construcţia imobilelor, creanţele care rezultă dintr-o hotărâre 129 judecătorească). Ipotecile convenţionale sunt acele ipoteci, care-şi au izvorul în voinţa părţilor contractante şi se materializează prin încheierea unui contract de ipotecă. Obiectul contractului de ipotecă a terenului. Obiect al contractului de ipotecă poate fi orice bun imobil care este strâns legat de pământ şi a cărei deplasare nu este posibilă decât aducând atingere esenţei bunului imobil (distrugere totală sau parţială). Terenul poate fi obiect al ipotecii doar dacă nu este retras din circuitul civil. Prin contract, părţile contractante pot prevedea că ipoteca se va extinde şi asupra unui teren ce va fi dobândit în viitor. În cazul în care terenul se află în proprietatea a două sau mai

Page 84: Drept Funciar

multe persoane (este proprietate comună), acesta va putea fi ipotecat doar dacă toţi coproprietarii şi-au dat acordul, în scris, în acest sens. Dacă însă terenul aparţine mai multor proprietari pe cote-părţi, atunci unul dintre proprietari poate ipoteca cota sa din teren fără acordul celorlalţi coproprietari, cu excepţia cazurilor când legea sau contractul dintre ei prevede contrariul. În cazul în care legea sau contractul prevede necesitatea obţinerii acordului celorlalţi coproprietari pentru a ipoteca cota de teren agricol, această obligaţie trebuie să fie menţionată în registrul bunurilor imobile. În cazul în care pe terenul ipotecat se află o construcţie destinată utilizării acestui teren, ipoteca se va extinde şi asupra construcţiei, cu excepţia cazurilor când legea sau contractul nu prevede altfel. Această normă, conţinută în art.457 (7) Cod civil este o normă dispozitivă, ceea ce înseamnă că, dacă părţile contractante intenţionează să ipotecheze doar terenul, atunci contractul de ipotecă trebuie să prevadă expres că ipoteca nu se extinde şi asupra construcţiei. Contractul de ipotecă, în mod obligatoriu, trebuie să indice obiectul contractului, adică terenul ipotecat: - numărul cadastral al terenului; - documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului; - suprafaţa acestuia; 130 - adiacenţii (după caz), precum şi alte date, la solicitarea şi acordul părţilor. La contractul de ipotecă a terenurilor poate fi anexată copia planului cadastral şi/sau planul geometric al terenului ipotecat. Prezentarea şi anexarea planului cadastral şi/sau a planului geometric al terenului ipotecat este un drept al părţilor, dar nu o obligaţie. De asemenea, la contractul de ipotecă poate fi anexată o descriere a terenului ipotecat. Părţile contractului de ipotecă a terenului agricol. Părţile contractului de ipotecă a terenului agricol sunt: - creditorul gajist; - debitorul gajist. Creditorul gajist este persoana a cărei creanţă este garantată printr-un drept real accesoriu de ipotecă, constituit asupra unui bun imobil ce aparţine debitorului. Debitorul gajist este persoana fizică sau juridică, proprietar al terenului agricol asupra căruia se instituie o ipotecă şi care este ţinut să execute obligaţia garantată prin ipotecă sub sancţiunea realizării acestei obligaţii din contul terenului ipotecat. Părţile contractante trebuie să dispună de capacitate de exerciţiu deplină. Orice persoană juridică, cu scop lucrativ (inclusiv cele de stat şi municipale) şi nelucrativ, vor putea figura drept părţi ale contractului de ipotecă doar după ce vor dobândi capacitatea de exerciţiu. Capacitatea de exerciţiu a persoanei juridice se dobândeşte de la data înregistrării de stat. Persoanele juridice cu scop nelucrativ (organizaţiile obşteşti etc.) posedă o aşa-numită capacitate de folosinţă specială, ceea ce înseamnă că, pentru a putea încheia un contract de ipotecă, în statutul organizaţiei obşteşti trebuie să se conţină prevederi în acest

Page 85: Drept Funciar

sens. Terenul ipotecat trebuie să aparţină cu drept de proprietate debitorului gajist. Încheierea contractului de ipotecă a terenului. Contractul de ipotecă se consideră încheiat dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: - respectarea formei; 131 - acordul părţilor asupra tuturor elementelor esenţiale ale contractului; - înregistrarea dreptului de ipotecă în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Contractul de ipotecă a terenului trebuie să fie încheiat în formă scrisă şi autentificat notarial. Nerespectarea acestei forme autentice atrage nulitatea contractului. Un contractul de ipotecă valabil trebuie să fie respectate următoarele condiţii: - conţinutul contractului să nu contravină legii, ordinii de drept şi bunelor moravuri; - părţile contractante trebuie să aibă capacitate de folosinţă şi de exerciţiu deplină; - terenul ipotecat trebuie să aparţină cu drept de proprietate debitorului gajist; - exprimarea voinţei părţilor contractante să nu fie viciată, adică să existe acordul benevol al părţilor la încheierea contractului de ipotecă Răspunderea pentru comunicarea informaţiei false sau incomplete o poartă persoana care ipotechează terenul. Contractul de ipotecă a terenului autentificat notarial se prezintă oficiului cadastral teritorial pentru înregistrarea dreptului de ipotecă apărut în rezultatul încheierii acestui contract în registrul bunurilor imobile. La autentificarea contractului de ipotecă, valoarea tranzacţiei se consideră valoarea bunului ipotecat, stabilită de părţi. Conţinutul contractului de ipotecă a terenului. Contractul de ipotecă trebuie să conţină date referitoare la obiectul ipotecii, valoarea acestuia, natura lui, suprafaţa şi termenul de executare a obligaţiei garantate prin ipotecă. Condiţiile esenţiale ale contractului de ipotecă sunt: - obiectul contractului de ipotecă – în contract trebuie să fie indicat bunul care se ipotechează şi caracteristica lui: se va indica destinaţia şi categoria de folosinţă a terenului, parametrii calitativi şi cantitativi ai terenului şi criteriile 132 care permit individualizarea obiectului (adresa, datele din registrul cadastral etc.); - valoarea terenului – este cea stabilită de părţi; - dreptul, în temeiul căruia terenul care face obiectul ipotecii, aparţine debitorului gajist – (titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren sau contractul, în baza căruia a obţinut dreptul de proprietate asupra terenului) şi denumirea oficiului cadastral teritorial care a înregistrat acest drept; - descrierea obligaţiei a cărei executare se garantează prin ipotecarea terenului agricol; - mărimea obligaţiei care se garantează prin contractul de

Page 86: Drept Funciar

ipotecă; - termenul de executare a obligaţiei garantate prin ipotecă. Nerespectarea condiţiilor de mai sus, atrage după sine nulitatea contractului. Dacă obligaţia, a cărei executare este garantată prin ipotecă, trebuie să fie executată în rate, în contractul de ipotecă vor fi descrise termenele la care se vor face plăţile respective şi sumele care vor fi plătite la fiecare termen. Înregistrarea ipotecii. Ipoteca se înregistrează, conform Legii cadastrului bunurilor imobile, la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situate terenul ipotecat. Dacă contractul de vânzare-cumpărare a terenului şi contractul de ipotecă a acestui teren sunt încheiate concomitent, dreptul de proprietate şi ipoteca trebuie să fie înregistrate consecutiv. Înregistrarea ipotecii se efectuează în baza cererii debitorului gajist şi a creditorului gajist după înregistrarea drepturilor patrimoniale ale debitorului gajist asupra terenului. La cererea debitorului gajist sau a creditorului gajist, se anexează contractul de ipotecă împreună cu documentele indicate în contract. Nu se admite înregistrarea ipotecii în cazurile în care ipotecarea terenului indicat în contract este interzisă de legislaţie. La înregistrarea ipotecii, se indică: - datele despre creditorul gajist şi despre obiectul ipotecii; - termenul de acţiune al acesteia; 133 - valoarea obligaţiei asigurată prin ipotecă sau date privind modul şi condiţiile determinării acestei valori. În cazul în care, conform condiţiilor ipotecii, debitorului gajist îi este interzis să dispună de bunul terenul ipotecat şi/sau să ipotecheze ulterior acelaşi teren, în registrul bunurilor imobile se menţionează interdicţiile respective. Creditorul gajist poate ceda unei alte persoane dreptul său de creanţă. În acest caz, se va proceda şi la cesiunea ipotecii. Cesiunea ipotecii se înregistrează în baza contractului de cesiune a creanţei. Stingerea dreptului de ipotecă se înregistrează în baza: - cererii creditorului gajist; - cererii comune a debitorului gajist şi a creditorului gajist; - hotărârii definitive a instanţei de judecată. Cheltuielile pentru înregistrarea dreptului de ipotecă cad în sarcina debitorului gajist, însă prin contractul de ipotecă, părţile contractante pot prevedea că aceste cheltuieli vor fi suportate de ambii în părţi egale. Efectele ipotecii. Ipoteca produce efecte faţă de debitorul gajist şi faţă de creditorul gajist, iar dacă terenul a fost înstrăinat – şi faţă de noul proprietar al acestuia. Până la somaţia de plată a obligaţiei garantată prin contractul de ipotecă, debitorul gajist păstrează în deplinătatea sa dreptul de proprietate asupra terenului ipotecat, iar după somaţia de plată, debitorul gajist pierde dreptul de a dispune de teren, el păstrează doar dreptul de a administra acest teren. În acest sens, debitorul gajist are o obligaţie de diligenţă faţă de terenul ipotecat, ceea ce înseamnă că nu poate şi nu are dreptul de a distruge sau deteriora terenul ipotecat ori diminua valoarea lui dacă aceasta nu se face prin uzură normală sau în caz de necesitate. În cazul pericolului pieirii sau deteriorării terenului ipotecat, debitorul gajist este obligat să informeze imediat

Page 87: Drept Funciar

creditorul gajist, acesta fiind în drept să examineze terenul. Ipotecarea terenului nu-l lipseşte pe debitorul gajist de dreptul său asupra acestui teren. El trebuie să-şi exercite drepturile fără a aduce atingere drepturilor creditorului gajist, dacă contractul nu prevede altfel. Debitorul gajist are dreptul să folosească terenul 134 conform destinaţiei, să dobândească produsele acestuia dacă contractul nu prevede altfel. Debitorul gajist nu are dreptul sădispună cu titlu oneros sau gratuit de terenul ipotecat dacăcontractul nu prevede altfel. Debitorul gajist nu are dreptul sătransmită terenul în arendă sau în folosinţă gratuită dacă contractul nu prevede altfel. Debitorul gajist are dreptul de a lăsa prin testament terenul ipotecat moştenitorilor săi, iar în cazul în care acest drept al său este limitat prin contractul de ipotecă, această clauză va fi lovită de nulitate. Moştenitorii debitorului gajist sînt debitori gajişti solidari numai în limitele valorii reale a bunurilor succesorale care au trecut la ei. După ajungerea la scadenţă a creanţei sale, creditorul gajist: - are un drept de urmărire a terenului ipotecat, chiar dacă acesta a fost înstrăinat după constituirea ipotecii sau a fost transmis pe cale succesorală; - are un drept de preferinţă, adică de a fi satisfăcut înaintea celorlalţi creditori ai debitorului din preţul terenului vândut, iar dacă vine în concurs cu alţi creditori gajişti – dreptul de a fi satisfăcut în raport cu rangul ipotecii sale. În cazul înstrăinării neautorizate a terenului ipotecat, creditorul gajist poate, pe lângă alte drepturi prevăzute de lege, să ceară daune-interese compensatorii până la concurenţa creanţei sale în baza aceluiaşi titlu de gaj, chiar dacă creanţa sa nu este scadentă. În cazul cesiunii creanţei garantate prin contractul de ipotecă, noul creditor gajist dobândeşte dreptul garantat prin ipotecă în volumul deţinut de cedent. Debitorul gajist rămâne obligat faţă de creditorul cesionar. Dacă se face cesiunea unei părţi a creanţei garantate prin contractul de ipotecă, noul creditor gajist dobândeşte dreptul garantat prin ipotecă proporţional părţii din creanţă dacă contractul de ipotecă nu prevede altfel. Substituirea creditorului gajist se înregistrează în registrul bunurilor imobile. Valabilitatea înregistrării precedente nu este afectată până la înregistrarea noului drept de ipotecă. În cazul în 135 care are loc cesiunea datoriei, ipoteca se stinge dacă debitorul gajist nu a consimţit să garanteze pentru noul debitor. Exercitarea dreptului de ipotecă. În cazul în care debitorul gajist nu execută, la scadenţă, obligaţia garantată prin ipotecă, creditorul gajist are dreptul de a exercita una din următoarele acţiuni: - să vândă el însuşi terenul ipotecat; - să-l vândă sub controlul instanţei judecătoreşti; - să-l i-a în posesiune spre a-l administra. Creditorul gajist poate exercita drepturile enumerate mai sus doar în cazul în care va respecta măsurile prealabile exercitării dreptului de gaj. Astfel, creditorul gajist care intenţionează să-şi exercite dreptul de ipotecă, trebuie să notifice acest lucru

Page 88: Drept Funciar

debitorului creanţei garantate şi, după caz, debitorului gajist şi terţului deţinător al bunului gajat. După notificare, creditorul gajist depune la oficiul cadastral teritorial unde a fost înregistrată ipoteca un preaviz, la care anexează dovada notificării debitorului gajist. Registratorul oficiului cadastral teritorial înscrie/notează imediat preavizul în registrul bunurilor imobile. Preavizul trebuie să indice: - mărimea creanţei garantate; - temeiul începerii urmăririi; - dreptul pe care creditorul gajist intenţionează să-l exercite; - să conţină descrierea terenului ipotecat şi somaţia ca debitorul gajist să transmită, în termenul acordat de creditorul gajist, terenul ipotecat. Preavizul se semnează de creditorul gajist. Termenul acordat de creditorul gajist pentru transmiterea terenului ipotecat nu va fi mai mic de 20 de zile începând cu data înregistrării preavizului. În cazul unei proceduri de faliment, instanţa judecătorească este obligată să trimită, în termen de 3 zile de la data pronunţării, la oficiul cadastral teritorial unde s-a efectuat înregistrarea ipotecii, încheierea cu privire la deschiderea procesului de faliment. Încheierea se înscrie în registrul bunurilor imobile la descrierea terenului ipotecat. 136 După ce creditorul gajist înregistrează preavizul de exercitare a unui drept de ipotecă, înstrăinarea benevolă a terenului ipotecat este inopozabilă creditorului gajist, cu excepţia cazului în care cumpărătorul, cu consimţământul creditorului gajist, a preluat personal datoria sau, la contul acestuia, a fost depusă o sumă suficientă pentru acoperirea creanţei garantate. Vânzarea de către creditorul gajist a terenului ipotecat. După ce a obţinut în posesiune terenul ipotecat, creditorul gajist are dreptul de a proceda la vânzarea acestuia doar după ce a depus la oficiul cadastral teritorial un preaviz în acest sens. Creditorul poate vinde terenul ipotecat prin negocieri directe, prin licitaţie sau concurs public. Creditorul trebuie să vândă terenul fără nici o întârziere nejustificată, contra unui preţ comercial rezonabil şi în interesul major al debitorului gajist. În cazul vânzării terenului ipotecat prin licitaţie sau concurs, creditorul face public anunţul cu privire la licitaţie prin intermediul mas-media sau prin invitaţii. Anunţul cu privire la licitaţie trebuie să conţină informaţii suficiente pentru a permite persoanei interesate să prezinte o ofertă în termenul şi la locul anunţat. Creditorul gajist este obligat să accepte oferta cea mai mare, cu excepţia cazului în care condiţiile ataşate ofertei o fac mai puţin avantajoasă decât o ofertă mai joasă sau preţul oferit nu este comercial rezonabil. Vânzarea de către creditorul gajist prin licitaţie publică a terenului ipotecat se face la data, ora şi locul fixat în avizul de vânzare, adus la cunoştinţa debitorului gajist, notificat tuturor creditorilor gajişti care au depus la oficiul cadastral teritorial respectiv un preaviz privind urmărirea terenului ipotecat. Pentru a intra în posesiunea terenului ipotecat, creditorul gajist este în drept să apeleze la executorul judecătoresc. Din banii obţinuţi de la vânzarea terenului ipotecat, creditorul trebuie să

Page 89: Drept Funciar

plătească cheltuielile aferente vânzării, apoi creanţele prioritare drepturilor sale şi după aceea creanţele proprii. Dacă există şi alte creanţe care urmează să fie plătite, creditorul care a vândut terenul va depune instanţei judecătoreşti care ar fi fost competentă pentru vânzarea terenului, o dare de seamă cu privire la preţul cu care a 137 vândut terenul ipotecat şi îi va transmite suma rămasă după plată. În caz contrar, creditorul gajist este obligat să prezinte, în termen de 10 zile de la data vânzării terenului, o dare de seamă proprietarului bunului vândut şi să-i remită surplusul, dacă acesta există. Darea de seamă poate fi contestată în modul stabilit de Codul de procedură civilă. În cazul în care preţul cu care s-a vândut terenul nu a fost suficient pentru a plăti creanţele sale şi cheltuielile, creditorul gajist conservă o creanţă neprivilegiată pentru diferenţa datorată de debitorul său. Vânzarea sub controlul instanţei judecătoreşti a terenului ipotecat. Creditorul gajist are dreptul să apeleze la instanţa judecătorească pentru a vinde terenul ipotecat. În acest caz, instanţa judecătorească: - va desemna persoana care va efectua vânzarea terenului ipotecat; - va determina condiţiile şi sarcinile vânzării; - va indica modalitatea de efectuare a vânzării – prin negocieri directe, tender sau prin licitaţie publică – şi stabileşte, după caz, preţul. Există situaţii în care terenul ipotecat poate fi vândut doar sub controlul instanţei judecătoreşti, dacă: - lipseşte autorizaţia sau acordul unei alte persoane necesar la încheierea contractului de ipotecă pentru validitatea acestuia; - obiectul gajului îl constituie bunurile de valoare istorică, artistică sau culturală; - debitorul gajist lipseşte şi nu poate fi identificat locul aflării lui. Stingerea ipotecii. Ipoteca se poate stinge: - pe cale accesorie, ca urmare a stingerii creanţei pe care o garantează, prin plată ori prin alt mijloc de stingere a obligaţiilor; - pe cale principală – prin renunţarea creditorului gajist la ipotecă, prescrierea creanţei creditorului, uzucapiune care survine în favoarea unui terţ, excluderea terenului din 138 circuitul civil, confiscarea lui sau distrugerea terenului în cazuri de forţă majoră. 10. Moştenirea terenurilor Reglementarea relaţiilor privind moştenirea, inclusiv a terenurilor, are loc în Codul civil, Legea cu privire la notariat şi alte acte normative. Dispoziţii care au tangenţă cu această materie pot fi regăsite în Legea cu privire la metodologia de calculare a plăţii pentru serviciile notariale, Legea taxei de stat, Hotărârea Guvernului privind aprobarea tarifelor maximale, percepute de secretarii consiliilor locale (săteşti, comunale) pentru efectuarea acţiunilor notariale şi altele.

Page 90: Drept Funciar

Prin moştenire înţelegem transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către succesorii săi Moştenirea poate fi de două feluri: - moştenire testamentară; - moştenire în temeiul legii. Moştenitor, conform legii, poate fi orice persoană fizică sau juridică. În cazul moştenirii terenurilor agricole, există unele reguli speciale. Astfel, conform art.6 (3) din Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, în cazul în care cetăţenii străini sau apatrizii devin proprietari de terenuri cu destinaţie agricolă prin moştenire legală sau testamentară, eu au dreptul (respectiv, obligaţia) de a le înstrăina prin acte juridice între vii (contract de vânzare-cumpărare, schimb, donaţie etc.) numai cetăţenilor RM. Această dispoziţie este instituită în virtutea regulii conform căreia cetăţenii străini şi apatrizii nu pot deveni proprietari ai terenurilor agricole. Moştenirea testamentară a terenurilor. În cazul moştenirii testamentare, persoana care a decedat (testatorul), întocmeşte, în timpul vieţii, un testament. Testamentul este un act juridic prin care testatorul lasă moştenitorului său toate bunurile sau o parte din ele. Prin testament testatorul numeşte bunurile şi persoanele (succesori testamentari) cărora le lasă în moştenire aceste bunuri. 139 Testamentul se perfectează în scris şi se semnează de către testator. Nu se permite întocmirea testamentului prin reprezentant. Testamentul poate fi: - olograf – scris în întregime personal, datat şi semnat de testator; - autentic – autentificat notarial; - mistic - scris în întregime, datat şi semnat de testator, strâns şi sigilat şi apoi prezentat notarului, care aplică inscripţia de autentificare pe plic şi îl semnează împreună cu testatorul. Legea permite, în anumite cazuri, ca testamentul să fie semnat de alte persoane. Astfel, dacă testatorul, dintr-o anumită cauză, nu poate semna personal testamentul, la rugămintea şi în prezenţa lui, precum şi în prezenţa a cel puţin 2 martori şi a notarului, poate semna o altă persoană. În acest caz, trebuie indicată cauza care l-a împiedicat pe testator să semneze personal. Martorii, de asemenea, semnează în testament. Testamentul persoanei analfabete sau cu deficienţe fizice se întocmeşte în mod obligatoriu în prezenţa a 2 martori şi a unei persoane care poate comunica cu testatorul, confirmând prin semnătură manifestarea lui de voinţă. Cu toate că, în acest caz, Codul civil nu prevede obligativitatea prezenţei notarului, considerăm că acesta trebuie să fie prezent pentru a autentifica testamentul. Conţinutul testamentului este secret. Notarul, martorii sau alte persoane care au semnat testamentul în locul testatorului nu au dreptul să divulge datele conţinute în el. În cazul succesiunii testamentare, pot fi moştenitori persoanele care se aflau în viaţă la momentul decesului celui ce a lăsat moştenirea, precum şi cele care au fost concepute în timpul vieţii lui şi s-au născut vii după decesul acestuia. De asemenea, pot fi succesori şi persoanele juridice. Testatorul care vrea să lase în

Page 91: Drept Funciar

moştenire un teren trebuie să perfecteze un testament de forma celui indicat mai sus. În testament trebuie să fie indicate locul şi data perfectării, numele complet al moştenitorului sau ale moştenitorilor, amplasarea terenului. 140 În cazul în care terenul este lăsat la mai mulţi moştenitori, testatorul poate indica cota fiecăruia dintre aceştia sau poate lăsa terenul în moştenire fără a indica ce cotă aparţine fiecăruia dintre moştenitori. În acest caz, terenul va fi împărţit între moşteniri pe cote-părţi egale. Dacă terenul a fost lăsat în moştenire mai multor moştenitori însă a fost stabilită doar cota unuia dintre ei, ceilalţi moştenesc în părţi egale suprafaţa de teren rămas. Testatorul poate indica în testament şi alte date, cum ar fi cele referitoare la împărţirea datoriilor, instituirea unui legat, dezmoştenirea unei persoane, dispoziţii referitoare la înmormântare etc. de asemenea, testatorul poate desemna prin testament una sau mai multe persoane (executor testamentar) care să execute dispoziţiile testamentare. Executorul testamentar poate fi atât o persoană din rândul moştenitorilor testamentari, cât şi o persoană terţă. Executorul testamentar este obligat să întreprindă acţiuni de pază şi administrare a patrimoniului succesoral. El este în drept să îndeplinească toate acţiunile necesare executării testamentului. Testatorul are dreptul să modifice oricând testamentul, în parte sau integral sau să perfecteze două sau mai multe testamente Dacă testatorul a întocmit câteva testamente care se completează şi nu se substituie integral unul pe altul, toate testamentele rămân în vigoare. Testamentul anterior îşi păstrează puterea legală în limita în care prevederile lui nu sînt modificate prin testamentele ulterioare. Testatorul poate modifica sau revoca testamentul în orice moment: - prin întocmirea unui nou testament, care revocă în mod direct, total sau parţial, testamentul anterior ce contravine noului testament; - prin depunerea unei cereri la notar; - prin distrugerea tuturor exemplarelor testamentului olograf. Testamentele pot fi autentificate de către notari sau secretarii consiliilor locale. 141 Moştenirea terenurilor în temeiul legii. Moştenirea în temeiul legii are loc în cazul în care persoana care a decedat: - nu a lăsat testament; - testamentul a fost declarat nul; - succesorul testamentar a decedat în acelaşi timp cu testatorul; - succesorul testamentar este nedemn. Moştenitorii legali se împart în trei clase: - clasa I – descendenţii (fiii şi fiicele celui ce a lăsat moştenirea, inclusiv cei înfiaţi), soţul supravieţuitor şi părinţii; - clasa II – fraţii, surorile şi bunicii; - clasa III – unchii şi mătuşile Astfel, terenul care aparţinea persoanei decedate va putea fi moştenit de către toţi moştenitorii acestuia în cote-părţi egale,

Page 92: Drept Funciar

conform clasei de moştenitori. Terenul, care aparţinea persoanei decedate, va reveni, în primul rând copiilor acestuia, soţului supravieţuitor şi părinţilor decedatului. Aceşti moştenitori vor împărţi terenul în cote-părţi egale. În cazul în care persoana decedată nu are copii, soţ supravieţuitor sau părinţi, terenul va reveni moştenitorilor din clasa a II – fraţilor, surorilor şi buneilor. Dacă lipsesc şi aceşti moştenitori, terenul agricol va reveni moştenitorilor din clasa a III. Moştenitorii din aceiaşi clasă vor moşteni cote egale din patrimoniul defunctului. În anumite situaţii (art.1500 (3) Cod civil) pot apărea şi alţi moştenitori legali. Astfel, dacă moştenitorul moare înaintea celui ce lasă moştenirea, descendenţii acestuia (nepoţii) şi colateralii (până la gradul al IV-lea de rudenie – nepoţi de la frate şi soră, strănepoţi de la frate şi soră, veri primari) culeg, prin intermediul instituţiei reprezentării, partea din moştenire care i s-ar fi cuvenit moştenitorului decedat. Reprezentarea are drept efect punerea reprezentanţilor în locul şi în dreptul reprezentatului. În cazul în care persoana decedată nu are nici un moştenitor, terenul agricol, precum şi întreg patrimoniul acestuia, trece în proprietatea statului. Codul civil conţine prevederi conform cărora, în cazul în care prin testament au fost împărţite toate bunurile persoanei decedate, 142 anumite persoane pot moşteni cel puţin o doime cotă-parte din cota ce i s-ar fi cuvenit în caz de succesiune legală. Aceste persoane sunt moştenitorii din clasa I inapţi pentru muncă. Astfel, dacă persoana decedată a lăsat prin testament toate bunurile sale, inclusiv terenul, copiilor săi, iar soţia sa este inaptă de muncă (este invalidă sau pensionară), ea va putea moşteni cel puţin o doime cotă-parte din cota ce i s-ar fi cuvenit ei şi copiilor persoanei decedate dacă nu ar fi existat testament. Procedura de primire (acceptare) a moştenirii. Pentru a primi în moştenire terenul, moştenitorul trebuie să depună la notarul de la locul deschiderii succesiunii o declaraţie de acceptare a succesiunii sau trebuie să intre în posesiunea patrimoniului succesoral. Declaraţia de acceptare a succesiunii trebuie depusă în termen de 6 luni de la data deschiderii succesiunii. În cazul în care moştenitorul nu a depus la notar o declaraţie de acceptare a moştenirii în termen de 6 luni de la data deschiderii moştenirii, atunci el va pierde dreptul de a moşteni terenul. Data deschiderii succesiunii este data morţii persoanei care lasă moştenirea. Intrarea în posesiunea terenului succesoral este o dovadă de acceptare a moştenirii şi înseamnă efectuarea de către moştenitor a acţiunilor de folosinţă şi gestionare a terenului. În perioada de 6 luni de la data deschiderii succesiunii şi până la primirea certificatului de moştenitor, moştenitorul care a intrat în posesiunea terenului succesoral nu are dreptul să-l vândă, schimbe, doneze, dea în arendă etc. În termenul de 6 luni de la data deschiderii succesiunii, moştenitorul legal sau testamentar are dreptul de a renunţa la moştenire. Renunţarea la moştenire poate avea loc în folosul celorlalţi moştenitori sau u unuia dintre ei. După expirarea termenului de 6 luni, notarul eliberează moştenitorilor care au acceptat moştenirea un certificat de moştenitor. Pentru eliberarea

Page 93: Drept Funciar

unui certificat de moştenitor a terenului, notarul percepe, pentru moştenitorii de clasa I, o plată în proporţie de 0,7% din valoarea terenului. Pentru ceilalţi moştenitori, plata se stabileşte în proporţie 143 de 1,5% din valoarea terenului. Se scutesc de plata pentru eliberarea certificatului de moştenitor: - moştenitorii persoanelor care au decedat în urma îndeplinirii unor îndatoriri faţă de stat, apărării ordinii publice şi salvării de vieţi omeneşti; - moştenitorii persoanelor reabilitate; Plata pentru eliberarea certificatelor de moştenitor se reduce cu 50% dacă moştenitorul este pensionar, invalid de gradul I sau II. Particularităţile moştenirii terenurilor cu destinaţie agricolă. Partajarea terenului agricol. În cazul în care un teren agricol a fost moştenit de mai mulţi moştenitori, acest teren poate fi partajat (împărţit) după primirea certificatului de moştenitor. Art.1565 Cod civil prevede că, dacă un teren agricol pe care se află gospodăria ţărănească a fost lăsat prin testament câtorva moştenitori sau, în lipsa testamentului acesta a revenit la mai mulţi moştenitori legali, terenul (şi tehnica agricolă, dacă există) va fi împărţit între aceştia în cazul în care partea de teren repartizată fiecărui moştenitor asigură existenţa unei gospodării viabile. Împărţirea se admite doar în cazul în care vre-un moştenitor doreşte să-şi întemeieze şi să administreze o gospodărie ţărănească. În cazul în care nici un moştenitor nu doreşte să întemeieze o gospodărie ţărănească, terenul împreună cu gospodăria ţărănească situată pe el poate fi vândut cu acordul lor, fiecare primind echivalentul în bani. În cazul în care terenul cu destinaţie agricolă nu poate fi împărţit, acesta va fi oferit (contra unui echivalent bănesc) moştenitorului care locuieşte în gospodăria ţărănească şi care, împreună cu cel ce a lăsat moştenirea, a administrat gospodăria ţărănească. Moştenitorul care nu poate primi teren primeşte cotă echivalentă dintr-o altă avere, iar dacă această altă avere nu este suficientă, primeşte o compensare corespunzătoare. Moştenitorul sau moştenitorii terenului agricol sunt obligaţi să prezinte certificatul de moştenitor la oficiul cadastral teritorial pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit drept moştenire în registrul bunurilor imobile pe numele lor. 144 IX. Încetarea drepturilor asupra terenurilor 1. Temeiurile încetării dreptului de proprietate asupra terenurilor. 2. Exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică. 3. Încetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor. Acte normative: nr.3, 4, 5, 15 . Literatura: nr.10, 14, 21, 33. 1. Temeiurile încetării dreptului de proprietate asupra terenurilor Încetarea dreptului de proprietate asupra terenurilor poate avea loc doar în temeiul legii. Conform prevederilor art. 17 alin. 2

Page 94: Drept Funciar

din Declaraţia universală a drepturilor omului „Nimeni nu poate fi lipsit de proprietate în mod arbitrar”. Nimeni nu poate fi forţat să cedeze proprietatea sa, cu excepţia cazurilor în care are loc: a) urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului; b) înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate; c) privatizarea proprietăţii publice (de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale); d) exproprierea pentru cauză de utilitate publică; e) rechiziţia; f) confiscarea; g) altă acţiune prevăzută de lege. Prevederile legale indicate mai sus servesc drept garanţii juridice majore, orientate spre apărarea dreptului de proprietate al persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor. Temeiurile încetării dreptului de proprietate asupra terenurilor pot fi clasificate, în funcţie de voinţa deţinătorului de teren, în: 145 a) benevol, potrivit voinţei deţinătorului de teren (în baza contractului de vânzare-cumpărare, donaţie, schimb, renunţării la dreptul de proprietate etc.); b) indiferent de voinţa deţinătorului de teren (în cazul calamităţilor naturale, pieirii fortuite şi distrugerii bunului); şi c) contrar voinţei deţinătorului de teren (în cazul exproprierii terenului pentru cauză de utilitate publică etc.). Astfel, încetarea dreptului de proprietate asupra terenurilor poate avea loc în rezultatul: a) pieirii fortuite sau distrugerii bunului; b) înstrăinării (vânzării-cumpărării, donării, schimbului etc.) bunului; c) renunţării la dreptul de proprietate; d) hotărîrii judecătoreşti; e) în alte cazuri prevăzute de lege. 2. Exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică Relaţiile privitor la exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică sunt reglementate de Constituţia RM, Codul civil şi Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică şi alte acte normative. Astfel, prin expropriere se înţelege transferul de bunuri şi de drepturi patrimoniale din proprietate privată în proprietate publică, transferul către stat de bunuri proprietate publică ce aparţin unei unităţi administrativ-teritoriale sau, după caz, cedarea către stat sau către o unitate administrativ-teritorială a drepturilor patrimoniale în scopul efectuării de lucrări pentru cauză de utilitate publică de interes naţional sau de interes local, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire. Obiect al exproprierii de interes naţional pot fi: a) bunurile imobile, la care se raportă: terenurile, subsolul,

Page 95: Drept Funciar

bazinele de apă, pădurile, clădirile, construcţiile şi alte obiecte legate de pământ, a căror permutare este imposibilă sau le aduce 146 prejudicii iremediabile, astfel încât nu mai pot fi folosite la destinaţie; b) dreptul de folosinţă asupra bunurilor imobile pe un termen de până la 5 ani, dacă părţile nu convin asupra unui alt termen; c) alte drepturi patrimoniale şi personale nepatrimoniale. Obiect al exproprierii de interes local pot fi bunurile imobile şi drepturile patrimoniale asupra lor. Dacă pentru cauză de utilitate publică este necesară exproprierea numai a unei părţi din teren, iar proprietarul, în cererea adresată instanţei de judecată, solicită exproprierea totală a terenului, instanţa va aprecia dacă exproprierea în parte este posibilă. În caz contrar, se va efectua exproprierea totală a terenului. Expropriat este proprietarul sau titularul de alte drepturi reale asupra terenului. Expropriator este statul pentru lucrările de interes naţional şi pentru lucrările de interes local, prin organele lui abilitate sau prin persoane special desemnate conform legii. Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local. Sunt de utilitate publică de interes naţional lucrările care răspund obiectivelor şi interesului întregii societăţi sau ale majorităţii ei. Sunt de utilitate publică de interes local lucrările care răspund obiectivelor şi interesului unei localităţi, ale unui grup de localităţi din cadrul unei unităţi administrativteritoriale. Utilitatea publică se declară: a) pentru lucrările de interes naţional - de către Parlament; b) pentru lucrările de interes local al unităţii administrativteritoriale - de către consiliul local respectiv; c) pentru lucrările de interes comun al mai multor raioane şi/sau municipii - de către consiliile lor, iar în caz de divergenţe - de către Guvern; d) pentru lucrările de interes comun al mai multor oraşe şi/sau sate din teritoriul unui raion - de către consiliile acestor oraşe şi/sau sate, iar în caz de divergenţe - de către consiliul raional. Proprietarul obiectului exproprierii este informat în scris despre propunerea de expropriere de către organul care face 147 această propunere şi este în drept să-şi dea consimţământul pentru o compensare imediată şi echitabilă. Propunerea de expropriere va conţine notificarea adresată persoanelor fizice şi juridice titulare de drepturi reale asupra obiectului exproprierii, oferta de despăgubire, modalitatea transferului de bunuri şi de drepturi patrimoniale sau, după caz, modalitatea de cedare a drepturilor patrimoniale. În cazul exproprierii unui teren, proprietarului i se va propune în proprietate un alt teren. Dacă costul terenului propus este mai mic decât cel al terenului expropriat, expropriatorul va plăti diferenţa dintre costul terenului expropriat şi cel al terenului propus. După primirea notificării, proprietarul şi titularii de alte drepturi reale asupra obiectului exproprierii sînt obligaţi să ia măsurile de conservare a acestui obiect, dar expropriatul poate face întâmpinare împotriva propunerii de expropriere.

Page 96: Drept Funciar

În cazul în care părţile nu ajung la un acord asupra exproprierii, exproprierea pentru cauză de utilitate publică nu poate fi făcută decât prin hotărâre judecătorească cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Pentru cazurile de expropriere în scopul asigurării apărării ţării, ordinii publice şi securităţii naţionale, procedurile de expropriere se fac în regim secret ca să nu se divulge informaţiile şi, în felul acesta, să nu se aducă prejudicii potenţialului de apărare al ţării, ordinii publice şi securităţii naţionale. În caz de litigiu asupra cuantumului despăgubirii, instanţa de judecată va institui o comisie de experţi la care pot participa cît un reprezentant al expropriatorului şi al expropriatului. Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilelor sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii şi din daunele cauzate proprietarului sau titularilor de alte drepturi reale. La calcularea cuantumului despăgubirii, comisia de experţi şi instanţa de judecată vor ţine cont de preţul la care se vând terenurile şi alte bunuri imobile şi drepturile de acelaşi fel în teritoriul respectiv, la data întocmirii actului de expertiză, precum şi de prejudiciile aduse proprietarului sau, după caz, titularilor de alte drepturi reale, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. 148 Experţii vor determina despăgubirile ce se cuvin proprietarului, separat de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale. În cazul exproprierii de teren, cuantumul despăgubirii nu poate fi mai mic decât preţul normativ stabilit în baza tarifelor prevăzute de Legea privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului. Dacă lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului sau, după caz, cedarea drepturilor asupra imobilului, expropriatul, fost titular de drepturi, are dreptul prioritar de a-l cumpăra la un preţ negociabil ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. Dacă terenul expropriat sau drepturile asupra acestuia nu au fost utilizate în termen de un an la destinaţia pentru care au fost expropriate, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică. Cererea de retrocedare se va adresa instanţei de judecată, care, verificând temeiurile acesteia, va putea dispune retrocedarea. Preţul imobilului retrocedat se va stabili ca şi în cazul exproprierii şi nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. Expropriatul poate reţine obiectul exproprierii până la data primirii despăgubirii ce i se cuvine şi va efectua cheltuielile necesare până se va asigura folosirea obiectului la destinaţie. Astfel, exproprierea pentru cauză de utilitate publică poate avea doar în cazul în care simultan sunt prezente următoarele condiţii: a) există o reală cauză de utilitate publică stabilită oficial prin Hotărâre a Parlamentului, Guvernului, consiliului raional, municipal, orăşănesc, sătesc sau comunal; şi b) doar cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. 3. Încetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor

Page 97: Drept Funciar

Încetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor are loc, deasemenea, în mod şi temeiurile prevăzute de lege şi/sau 149 contractul respectiv. Încetarea arbitrară se consideră încălcare de drept şi atrage după sine răspunderea juridică conform legii. Astfel, uzufructul, dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, servitutea, dreptul de superficie, gajul/ipoteca, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul funciar, dreptul de administrare (gestiune economică) asupra terenurilor proprietate de stat, dreptul de administrare (gestiune economică) asupra terenurilor proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (proprietate municipală), dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă, dreptul de a folosi, cu ocazia ridicării fără culpă a unei construcţii, terenul adiacent, dacă vecinul nu a obiectat până sau imediat după depăşirea limitei hotarului, dreptul de arendare/subarendare a terenului, dreptul de locaţiune/sublocaţiune, alte drepturi de creanţă ce au legătură cu terenul, încetează: în cazul renunţării benevole la dreptul respectiv, dacă legea sau contractul nu prevăd altfel; a) în caz de expropriere a dreptului respectiv pentru cauză de utilitate publică; b) în caz de transmitere a dreptului respectiv terţelor persoane prin acte juridice civile conform legii; c) în caz de deces a persoanei fizice sau lichidare a persoanei juridice; d) în modul şi temeiurile prevăzute de contractul respectiv; e) în baza unei hotărâri definitive a instanţei judecătoreşti; f) in temeiul deciziilor autorităţilor publice centrale sau locale (în cazul dreptului de folosinţă asupra terenului, prevăzut de Codul funciar etc.); g) în alte cazuri prevăzute de lege. X. Apărarea drepturilor deţinătorilor de terenuri 1. Garanţii juridice şi de altă natură ale dreptului de proprietate. 2. Metodele şi formele de apărare a drepturilor deţinătorilor de teren. 150 3. Apărarea drepturilor în instanţele de judecată. 4. Acţiunea în contencios administrativ. 5. Recuperarea prejudiciului material cauzat deţinătorilor de terenuri în urma retragerii terenurilor. Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5, 6. Literatura: nr. 2, 3, 8, 9, 13, 43. 1. Garanţii juridice şi de altă natură ale dreptului de proprietate Drepturile deţinătorilor de teren sunt valabile doar atunci când acestea sunt garantate de lege, ocrotite de stat şi există posibilităţi reale şi eficiente de apărare a drepturilor încălcate de către terţele persoane. Actele normative de drept internaţional, parte a cărora este şi RM, Constituţia RM, alte acte legislative de

Page 98: Drept Funciar

drept naţional conţin norme solide ce asigură persoanelor fizice şi juridice anumite garanţii juridice politice, economice, sociale şi de altă natură ale dreptului de proprietate, dar şi de ocrotire a acestui drept. La acestea se referă, inclusiv: - Declaraţia universală a drepturilor omului conform căreia “Fiecare om are dreptul de a poseda bunurile în mod individual, precum şi în comun cu alţii. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietate în mod arbitrar” (art.17); - Constituţia RM conform căreia “Dreptul la proprietate privată este garantat. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire” (art. 46), “Statul ocroteşte proprietatea. Statul garantează realizarea dreptului de proprietate în formele solicitate de titular, dacă acestea nu vin în contradicţie cu interesele societăţii” (art. 127) etc.; - Codul funciar conform căruia “Statul ocroteşte în egală măsură ambele tipuri de proprietate” (art. 3), iar „Pagubele pricinuite prin retragerea sau ocuparea temporară a terenurilor, precum şi prin limitarea drepturilor deţinătorilor sau prin 151 înrăutăţirea calităţii terenurilor ca urmare a activităţii întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor şi cetăţenilor, trebuie să fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat) deţinătorilor de terenuri care au suportat aceste pagube” (art. 97);. - Legea cu privire la proprietate conform căreia “Dreptul de proprietate în RM este recunoscut şi ocrotit de lege” (art. 1), “Persoana fizică îşi stăpâneşte bunurile, le foloseşte şi le administrează de sine stătător pentru a-şi satisface necesităţile personale, pentru activitatea economică, inclusiv cea de întreprinzător” (art. 16), iar RM „garantează durabilitatea raporturilor de proprietate”(art. 40); - Codul civil care stabileşte: ”Dreptul de proprietate este perpetuu” (art.315), “Proprietatea este, în condiţiile legii, inviolabilă. Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire... Nu pot fi confiscate bunurile dobândite licit, cu excepţia celor destinate sau folosite pentru săvârşirea de contravenţii sau infracţiuni. Caracterul licit al dobândirii bunurilor se prezumă” (art. 316). 2. Metodele şi formele de apărare a drepturilor deţinătorilor de teren Metodele de apărare a dreptului de proprietate: a) recunoaşterea dreptului; b) restabilirea situaţiei anterioare încălcării dreptului şi suprimarea acţiunilor prin care se încalcă dreptul sau se creează pericolul încălcării lui; c) recunoaşterea nulităţii actului juridic; d) declararea nulităţii actului emis de o autoritate publică; e) impunerea la executarea obligaţiei în natură; f) autoapărarea (art.13 Cod civil);

Page 99: Drept Funciar

g) repararea prejudiciului material; h) încasarea clauzei penale; 152 i) repararea prejudiciului moral; j) desfiinţarea sau modificarea raportului juridic; k) neaplicarea de către instanţa de judecată a actului ce contravine legii emis de o autoritate publică; l) alte căi prevăzute de lege (art.11 Cod civil). Formele de apărare a drepturilor deţinătorilor de teren: a) pe cale amiabilă (negocieri directe între părţile implicate în litigiul funciar); b) expunerea publică a litigiului în mijloacele de informare în masă locale, naţionale şi internaţionale, inclusiv electronice; c) depunerea petiţiilor în adresa autorităţilor publice locale şi centrale conform Legii cu privire la petiţii; d) solicitarea de asistenţă la soluţionarea litigiului prin intermediul organizaţiilor obşteşti locale, naţionale şi internaţionale de ocrotire a drepturilor; e) pe cale extrajudiciară (depunerea cererilor de soluţionare a litigiului prin intermediul curţilor de mediere şi arbitrilor aleşi, inclusiv prin intermediul Curţii de Arbitraj şi Mediere (CAM) de pe lângă Uniunea Producătorilor Agricoli etc.); f) pe cale administrativă (depunerea petiţiilor în adresa autorităţilor administraţiei publice centrale sau locale, în competenţa cărora intră soluţionarea litigiilor respective, după caz, Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, Ministerului Agriculturii şi Industriei Alimentare, Ministerului Finanţelor, Inspectoratului Fiscal etc.); g) depunerea petiţiilor şi cererilor de tranşare prealabilă a litigiului funciar în adresa autorităţilor administraţiei publice locale şi centrale, direct implicate în litigiul funciar, conform procedurilor de contencios administrativ; h) pe cale judiciară (depunerea cererilor de chemare în judecată în instanţele judecătoreşti naţionale şi internaţionale - CEDO etc.); Modul de aplanare a litigiului dintre părţi până la adresare în instanţă de judecată poate fi prevăzut prin contract, după caz. Apărarea drepturilor civile pe cale administrativă poate avea loc 153 doar în cazurile prevăzute de lege. Hotărârea emisă pe cale administrativă poate fi atacată în instanţă de judecată. 3. Apărarea drepturilor în instanţele de judecată Apărarea drepturilor: a) în instanţele judecătoreşti de drept comun; b) în instanţele judecătoreşti economice; c) în instanţele judecătoreşti de contencios administrativ; d) în instanţele judecătoreşti internaţionale (CEDO etc.). Revendicarea de către proprietar a bunurilor sale (cererea de revendicare). Proprietarul este în drept să-şi revendice terenul aflat în posesiunea nelegitimă a altuia. Posesorul poate refuza să predea terenul dacă el sau posesorul mijlocit pentru care posedă are dreptul preferenţial de posesiune în raport cu proprietarul.

Page 100: Drept Funciar

Revendicarea bunului poate fi aplicată în raport cu cel care are un drept superior dacă acesta a obţinut bunul prin violenţă sau prin dol. De la momentul încetării bunei-credinţe, iar în cazul posesorului de rea-credinţă de la momentul dobândirii posesiunii, posesorul răspunde faţă de proprietar pentru prejudiciul cauzat prin faptul că din vina lui bunul s-a deteriorat, a pierit sau nu poate fi restituit din alt motiv. Dacă a dobândit posesiunea prin samavolnicie sau prin săvârşirea unei infracţiuni, posesorul răspunde faţă de proprietar în conformitate cu normele privind răspunderea delictuală (art. 374 Cod civil). Revendicarea de către proprietar a bunurilor aflate în posesiunea unui dobânditor de bună-credinţă. Dacă bunul a fost dobândit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-l înstrăineze, proprietarul poate să-l revendice de la dobânditorul de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost pierdut de proprietar ori de persoana căreia bunul a fost transmis de proprietar în posesiune sau dacă i-a fost furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt mod din posesiunea acestora, fără voia lor. Dacă bunurile au fost dobândite cu titlu gratuit de la o persoană care nu avea dreptul să 154 le înstrăineze, proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile în toate cazurile (art. 375 Cod civil). Cererea privind înlăturarea încălcărilor care nu sînt legate de privarea de posesiune (cererea negatore). Dacă dreptul proprietarului este încălcat în alt mod decât prin uzurpare sau privare ilicită de posesiune, proprietarul poate cere autorului încetarea încălcării. El poate cere, de asemenea, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate despăgubiri şi în cazul în care nu se cere încetarea încălcării sau executarea acestei cerinţe este imposibilă. Dacă există temei de a presupune că se vor face încălcări ulterioare, proprietarul poate intenta o acţiune negatore. Acestea nu se aplică dacă proprietarul trebuie, în temeiul legii şi al drepturilor unor alte persoane, să admită influenţa asupra bunului (art. 376 Cod civil). Cererea privind recunoaşterea/confirmarea drepturilor asupra terenurilor (de pildă, a dreptului asupra cotei de teren echivalent, asupra terenului aferent obiectului privatizat/privat, pasibilă privatizării, a dreptului de moştenire a terenului, a dreptului de proprietate asupra terenului în rezultatul uzucapiunii etc.). 4. Acţiunea în contencios administrativ Relaţiile privind instanţele de contencios administrativ şi procedura soluţionării litigiilor în contencios administrativ sunt reglementate de Codul de procedură civilă şi Legea contenciosului administrativ (nr.793-XIV din 10.02.2000). Contenciosul administrativ ca instituţie juridică are drept scop contracararea abuzurilor şi exceselor de putere ale autorităţilor publice, apărarea drepturilor persoanei în spiritul legii, ordonarea activităţii autorităţilor publice, asigurarea ordinii de drept. Orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său, recunoscut de lege, de către o autoritate publică, printr-un act administrativ sau

Page 101: Drept Funciar

prin nesoluţionarea în termenul legal a unei cereri, se poate adresa instanţei de contencios administrativ competente pentru a obţine 155 anularea actului, recunoaşterea dreptului pretins şi repararea pagubei ce i-a fost cauzată. Prin instanţă de contencios administrativ se înţeleg judecătorii desemnaţi din judecătorii, colegiile sau completele de contencios administrativ ale curţilor de apel, colegiul de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, abilitate prin lege cu înfăptuirea controlului judecătoresc al legalităţii actelor administrative emise de autorităţile publice în activitatea de organizare a executării şi de executare în concret a legii, precum şi de gestionare a domeniului public. Obiect al acţiunii în contenciosul administrativ îl constituie actele administrative, cu caracter normativ şi individual, prin care este vătămat un drept recunoscut de lege al unei persoane, inclusiv al unui terţ, emise de: a) autorităţile publice şi autorităţile asimilate acestora; b) subdiviziunile autorităţilor publice; c) funcţionarii autorităţilor publice. Obiect al acţiunii în contenciosul administrativ poate fi şi nesoluţionarea în termenul legal a unei cereri referitoare la un drept recunoscut de lege. Competenţa judecătoriilor. Judecătoriile examinează litigiile ce ţin de nesoluţionarea în termenul legal a cererilor şi de verificarea legalităţii actelor administrative emise sau adoptate de autorităţile publice care sînt constituite şi activează pe teritoriul satului, comunei sau oraşului. Competenţa curţilor de apel. Curţile de apel examinează în primă instanţă litigiile ce ţin de nesoluţionarea în termenul legal a cererilor şi de verificarea legalităţii actelor administrative emise sau adoptate de autorităţile publice care sunt constituite şi activează pe teritoriul raionului, municipiului, unităţii teritoriale autonome cu statut juridic special. Curtea Supremă de Justiţie, în primă instanţă: a) exercită controlul asupra legalităţii actelor administrative cu caracter individual adoptate şi/sau emise de Parlament, 156 Preşedintele RM şi Guvern, prin care sunt lezate drepturile şi interesele legitime ale persoanelor fizice şi juridice; b) verifică legalitatea hotărârilor Consiliului Superior al Magistraturii în cazurile prevăzute de lege. Ca instanţă de recurs, Curtea Supremă de Justiţie judecă recursurile declarate împotriva hotărârilor pronunţate în primăinstanţă de curţile de apel, precum şi alte recursuri date prin lege în competenţa sa. Acţiunile de contencios administrativ se înaintează în judecătoriile sau curţile de apel în a căror rază teritorială îşi are domiciliul reclamantul sau îşi are sediul pârâtul, cu excepţia cazurilor când prin lege este stabilită o altă competenţă. Cererea prealabilă. Persoana care se consideră vătămată întrun drept al său, recunoscut de lege, printr-un act administrativ va solicita, printr-o cerere prealabilă, autorităţii publice emitente, în termen de 30 de zile de la data comunicării actului, revocarea, în tot

Page 102: Drept Funciar

sau în parte, a acestuia. În cazul în care organul emitent are un organ ierarhic superior, cererea prealabilă poate fi adresată, la alegerea petiţionarului, fie organului emitent, fie organului ierarhic superior. Cererea prealabilă se examinează de către organul emitent sau ierarhic superior în termen de 30 de zile de la data înregistrării ei, decizia urmând a fi comunicată de îndată petiţionarului. Depunerea cererii de chemare în instanţa de contencios administrativ. Persoana care se consideră vătămată într-un drept al său, recunoscut de lege, printr-un act administrativ şi nu este mulţumită de răspunsul primit la cererea prealabilă sau nu a primit nici un răspuns în termen, este în drept să sesizeze instanţa de contencios administrativ competentă pentru anularea, în tot sau în parte a actului respectiv şi repararea pagubei cauzate. Reclamanţii, în acţiunile născute din raporturi de contencios administrativ, sunt scutiţi de plata taxei de stat. Cererea prin care se solicită anularea unui act administrativ sau recunoaşterea dreptului pretins poate fi înaintată în termen de 30 de zile. Acest termen curge de la: 157 a) data primirii răspunsului la cererea prealabilă sau data expirării termenului prevăzut de lege pentru soluţionarea acesteia; b) data comunicării refuzului de soluţionare a unei cereri prin care se solicită recunoaşterea dreptului pretins sau data expirării termenului prevăzut de lege pentru soluţionarea unei astfel de cereri; c) data comunicării actului administrativ, în cazul în care legea nu prevede procedura prealabilă. Termenul de 30 de zile este termen de prescripţie. Persoana care, din motive temeinic justificate, a omis termenul de prescripţie poate fi repusă în termen în condiţiile Codului de procedură civilă. Judecând acţiunea, instanţa de contencios administrativ adoptă una din următoarele hotărâri: a) respinge acţiunea ca fiind nefondată sau depusă cu încălcarea termenului de prescripţie; b) admite acţiunea şi anulează, în tot sau în parte, actul administrativ sau obligă pârâtul să emită actul administrativ cerut de reclamant ori să elibereze un certificat, o adeverinţă sau oricare alt înscris, ori să înlăture încălcările pe care le-a comis, precum şi dispune adjudecarea în contul reclamantului a despăgubirilor pentru întârzierea executării hotărârii; c) admite acţiunea şi constată circumstanţele care justifică suspendarea activităţii consiliului local sau a consiliului raional, după caz. În cazul admiterii acţiunii, instanţa de contencios administrativ se pronunţă, la cerere, şi asupra reparării prejudiciului material şi moral cauzat prin actul administrativ ilegal sau prin neexaminarea în termenul legal a cererii prealabile. Mărimea prejudiciului moral se stabileşte de instanţa de contencios administrativ, independent de prejudiciul material, în funcţie de caracterul şi gravitatea suferinţelor psihice sau fizice cauzate, de gradul de vinovăţie a pârâtului, dacă vinovăţia este o condiţie a răspunderii, luându-se în considerare circumstanţele în care a fost cauzat prejudiciul, precum şi statutul social al persoanei vătămate. 158

Page 103: Drept Funciar

Actul administrativ contestat poate fi anulat, în tot sau în parte, în cazul în care: a) este ilegal în fond ca fiind emis contrar prevederilor legii; b) este ilegal ca fiind emis cu încălcarea competenţei; c) este ilegal ca fiind emis cu încălcarea procedurii stabilite. Hotărârea instanţei de contencios administrativ asupra acţiunii judecate în fond poate fi atacată cu recurs, în termen de 15 zile de la data pronunţării sau de la data comunicării hotărârii integrale, în cazul în care acţiunea este judecată în lipsa părţii, dacă legea nu dispune altfel. Recursul suspendă executarea hotărârii. Recursul se judecă în condiţiile Codului de procedură civilă. Hotărârile irevocabile ale Curţii Supreme de Justiţie pot fi atacate la Curtea Europeană a Drepturilor Omului. 5. Recuperarea prejudiciului material cauzat deţinătorilor de terenuri în urma retragerii terenurilor În cazul în care deţinătorului de teren i-au fost cauzate daune/prejudicii, acestea urmează a fi reparate integral, inclusiv avantajul ratat, în modul stabilit de Codul civil şi Codul funciar. Astfel, conform prevederilor art.97 Cod funciar „Pagubele pricinuite prin retragerea sau ocuparea temporară a terenurilor, precum şi prin limitarea drepturilor deţinătorilor sau prin înrăutăţirea calităţii terenurilor ca urmare a activităţii întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor şi cetăţenilor, trebuie să fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat) deţinătorilor de terenuri care au suportat aceste pagube”. Se consideră prejudiciu cheltuielile pe care persoana lezată într-un drept al ei le-a suportat sau urmează să le suporte la restabilirea dreptului încălcat, pierderea sau deteriorarea bunurilor sale (prejudiciu efectiv), precum şi beneficiul neobţinut prin încălcarea dreptului (venitul ratat). Dacă cel care a lezat o persoană într-un drept al ei obţine ca urmare venituri, persoana lezată este în drept să ceară, pe lângă reparaţia prejudiciului, partea din venit rămasă după reparaţie. 159 Deţinătorii de teren pot suporta prejudicii patrimoniale atât din cauza încălcării obligaţiilor contractuale de către părţile contractante (de pildă, în relaţiile dintre arendator şi arendaş), dar şi în rezultatul cauzării de prejudicii de terţe persoane. În asemenea cazuri, recuperarea prejudiciilor patrimoniale, cauzate deţinătorilor de terenuri, va avea loc în condiţiile generale ale răspunderii delictuale (art.1398 şi altele din Codul civil) Conform art.1398 (2) Cod civil), urmează a fi reparat nu doar prejudiciul cauzat prin fapte ilicite sau cu vinovăţie, dar şi prejudiciul, cauzat prin fapte licite şi fără vinovăţie. Aşa o reparare poate avea loc doar în cazurile expres prevăzute de lege. Aşa o situaţie poate să apară în cazul exproprierii terenului pentru cauză de utilitate publică. În asemenea caz, repararea prejudiciilor patrimoniale, cauzate proprietarului de teren, va avea loc în modul stabilit de Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică. XI. Cadastrul funciar şi reglementarea regimului proprietăţii

Page 104: Drept Funciar

funciare 1. Cadastrul funciar – noţiunea, conţinutul, menirea acestuia şi monitoringul fondului funciar. 2. Noţiunea şi conţinutul reglementării regimului proprietăţii funciare. 3. Controlul de stat şi sistemul organelor controlului de stat asupra folosirii şi protecţiei terenurilor. 4. Amenajarea teritoriului oraşelor, satelor şi comunelor. 5. Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului. Acte normative: nr. 5, 9, 11, 18, 32, 33, 37. Literatura: nr. 5, 8, 13, 18, 36. 1. Cadastrul funciar - noţiunea, conţinutul, menirea acestuia şi monitoringul fondului funciar Cadastrul funciar este un cadastru specializat şi conţine un sistem de informaţii şi documente despre regimul juridic al 160 terenurilor, despre atribuirea lor deţinătorilor de terenuri, despre parametrii cantitativi şi calitativi şi despre valoarea economică a terenurilor. Cadastrul funciar are menirea de a asigura autorităţile administraţiei publice locale, întreprinderile, instituţiile, organizaţiile interesate şi cetăţenii cu informaţii despre starea terenului în scopul organizării folosirii raţionale şi protecţiei lui, reglementării relaţiilor funciare, regimului proprietăţii funciare, fundamentării proporţiilor plăţilor funciare, aprecierii activităţii economice, efectuării altor măsuri legate de folosirea terenului. Cadastrul funciar este ţinut de autorităţile publice locale conform unui sistem unic pentru întreaga ţară din contul mijloacelor bugetului de stat şi celui local. Modul de ţinere a cadastrului funciar se asigură prin efectuarea cercetării şi prospecţiunii topografice, aerofotogeodezice, cartografice, pedologice, geobotanice, geomorfologice şi de altă natură, prin înregistrarea deţinătorilor de teren, prin evidenţa şi aprecierea valorii terenului. Documentele principale ce se elaborează pentru cadastrul funciar sunt: dosarul lucrărilor de hotărnicie, planurile, registrele şi fişele cadastrale. Îndrumarea, coordonarea tehnică, controlul ţinerii la zi a cadastrului funciar intră în competenţa Guvernului. Monitoringul fondului funciar reprezintă un sistem de supraveghere şi prognoză a stării fondului funciar pentru evidenţa schimbărilor, pentru aprecierea acestor schimbări, pentru preîntâmpinarea urmărilor proceselor şi tendinţelor negative. 2. Noţiunea şi conţinutul reglementării regimului proprietăţii funciare Reglementarea regimului proprietăţii funciare constituie un sistem de măsuri juridice, economice şi tehnice, menite să rezolve problemele din domeniul relaţiilor funciare şi folosirii resurselor funciare. Reglementarea regimului proprietăţii funciare se face în scopul folosirii raţionale şi eficiente a terenurilor în toate ramurile

Page 105: Drept Funciar

economiei naţionale, creării de condiţii pentru îmbunătăţirea 161 landşafturilor naturale şi antropogene pentru asigurarea stabilităţii lor şi pentru protecţia solului. Reglementarea regimului proprietăţii funciare include în sine: a) elaborarea schemelor republicane şi zonale, prognozelor şi programelor de ameliorare şi protecţie a solului, precum şi a schemelor reglementării regimului proprietăţii funciare; b) fundamentarea şi stabilirea hotarelor terenurilor cu regimuri speciale de ocrotire a naturii, de recreaţie şi de rezervaţie; c) determinarea şi stabilirea pe teren a hotarelor unităţii teritorial-administrative şi a intravilanului localităţilor; d) elaborarea proiectelor privind delimitarea unor noi terenuri pentru atribuire în folosinţă sau în proprietate, reglementarea celor existente, precum şi a terenurilor proprietarilor, lichidându-se incomodităţile din amplasarea lor; e) repartizarea terenurilor în natură, pregătirea titlurilor ce confirmă dreptul de proprietate şi de folosinţă; f) efectuarea lucrărilor de evaluare şi evidenţă a terenurilor; g) elaborarea proiectelor de reglementare a regimului proprietăţii funciare privind terenurile intragospodăreşti, terenurile deţinătorilor, argumentându-se măsurile de folosire eficientă a terenurilor conform destinaţiilor speciale, de sporire a fertilităţii solurilor şi de aplicare a tehnologiilor cruţătoare de natură; h) elaborarea proiectelor de lucru legate cu valorificarea, îmbunătăţirea şi protecţia terenurilor; i) elaborarea proiectelor de reglementare economico-funciară a teritoriilor localităţilor; î) supravegherea de autor a realizării proiectelor de reglementare a regimului proprietăţii funciare; k) efectuarea cercetărilor şi prospecţiunilor topografice, aerofotogeodezice, cartografice, pedologice, geobotanice, geomorfologice şi de altă natură. Reglementarea regimului proprietăţii funciare se efectuează, în baza hotărârii autorităţii administraţiei publice locale la iniţiativa Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, Direcţiei/secţiei funciare, inginerului cadastral din cadrul autorităţilor administraţiei publice 162 locale respective sau la cererea deţinătorilor de terenuri interesaţi, de către organizaţiile de stat de proiectare a regimului proprietăţii funciare din contul mijloacelor bugetului republican şi celui local. Elaborarea proiectelor de reglementare a regimului proprietăţii funciare, de valorificare, îmbunătăţire şi protecţie a terenurilor, de realizare a măsurilor antierozive şi ameliorative poate fi efectuată şi la iniţiativa deţinătorilor de terenuri din contul acestora. 3. Controlul de stat şi sistemul organelor controlului de stat asupra folosirii şi protecţiei terenurilor Statul are obligaţia să asigure folosirea raţională a terenurilor, precum şi protecţia acestora indiferent de destinaţia lor. Sarcinile controlului de stat în domeniul folosirii şi protecţiei terenurilor constau în asigurarea respectării de către toate

Page 106: Drept Funciar

autorităţile publice, obşteşti, de către întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile de drept public sau privat, inclusiv cooperatiste, cu capital străin, de către persoanele fizice şi juridice ale Republicii Moldova şi cele străine, a cerinţelor legislaţiei funciare în scopul folosirii eficiente şi protecţiei cuvenite a terenurilor. Controlul de stat asupra folosirii şi protecţiei terenurilor îl exercită: a) Guvernul; b) Ministerul Ecologiei şi Resurselor Naturale; c) Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare; d) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru; e) autorităţile administraţiei publice locale; f) serviciile desconcentrate în teritoriu (raionale, zonale) ale Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, precum şi ale Ministerul Ecologiei şi Resurselor Naturale. Dispoziţiile autorităţilor publice centrale şi locale, ale organelor de stat împuternicite să exercite controlul asupra folosirii şi protecţiei terenurilor, inclusiv ale organelor de ocrotire a naturii în problemele folosirii şi protecţiei terenurilor, emise în limitele 163 competenţei lor, sunt obligatorii pentru toţi deţinătorii de terenuri, indiferent de forma de proprietate. 4. Amenajarea teritoriului oraşelor, satelor şi comunelor Prin amenajare a teritoriului se subînţelege un complex de activităţi pentru coordonarea politicii economice, sociale, culturale şi ecologice în conformitate cu valorile fundamentale ale societăţii luate în ansamblu, în vederea realizării unui cadru natural şi construit armonios, care să favorizeze viaţa socială şi culturală a populaţiei. Amenajarea teritoriului constituie ansamblul activităţilor complexe, care includ: a) elaborarea, avizarea, aprobarea şi modificarea documentaţiei de urbanism şi amenajare a teritoriului, studiile de fundamentare, cercetările ştiinţifice prealabile, necesare întocmirii acestora; b) gestionarea teritoriilor, construcţiilor şi amenajărilor; c) elaborarea actelor normative specifice; d) controlul asupra realizării şi exploatării construcţiilor şi amenajărilor în strictă conformitate cu cerinţele legislaţiei privind urbanismul şi amenajarea teritoriului. Obiectul activităţii de amenajare a teritoriului îl constituie întreg teritoriul naţional. Autorităţile administraţiei publice centrale şi locale, în funcţie de sarcinile puse, poartă răspundere pentru efectuarea lucrărilor de amenajare a teritoriului. Activitatea de amenajare a teritoriului are drept scop realizarea următoarelor obiective: a) dezvoltarea economică şi socială echilibrată în condiţiile respectării specificului fiecărei zone; b) ameliorarea calităţii vieţii oamenilor şi colectivităţilor umane; c) gestionarea responsabilă a resurselor naturale şi protecţia mediului înconjurător;

Page 107: Drept Funciar

d) utilizarea raţională a teritoriului. 164 În conformitate cu aceste obiective, Guvernul şi autorităţile publice locale elaborează programele şi prognozele dezvoltării socio-economice a teritoriilor, inclusiv programele de lucrări publice, şi stabilesc direcţiile generale de organizare şi dezvoltare urbanistică a localităţilor. Activitatea de urbanism este cea mai importantă componentă a amenajării teritoriului, al cărei obiect îl constituie teritoriul localităţilor şi toate teritoriile necesare asigurării funcţionării şi dezvoltării acestora. Activitatea de urbanism are drept scop realizarea următoarelor obiective: a) utilizarea raţională şi echilibrată a terenurilor necesare funcţionării localităţilor; b) determinarea structurii funcţionale a localităţilor; c) asigurarea unei locuiri corespunzătoare cerinţelor şi nivelului de dezvoltare a societăţii; d) asigurarea esteticii compoziţionale în realizarea cadrului construit şi amenajarea cadrului natural din localităţi; e) protejarea populaţiei, cadrului natural şi construit contra poluării, riscurilor naturale şi tehnologice previzibile; f) protejarea, conservarea şi acordarea statutului corespunzător de valoare monumentelor culturii şi naturii. În corespundere cu aceste obiective, autorităţile administraţiei publice locale întocmesc, în limitele competenţei stabilite, programele de organizare şi de dezvoltare urbanistică a localităţilor. Conducerea tehnică nemijlocită a activităţii de urbanism în localităţi se efectuează de către direcţiile/serviciile de arhitectură şi urbanism ale autorităţilor administraţiei publice locale. 5. Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului include: a) planuri de amenajare a teritoriului; b) planuri urbanistice şi regulamentele aferente acestora. 165 Prin documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului se stabilesc destinaţia terenurilor şi regulile de utilizare a acestora. În temeiul ei, se eliberează certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire. Modul de utilizare a terenurilor pentru orice fel de construcţii trebuie să fie reglementat prin planuri urbanistice şi planuri de amenajare a teritoriului. Planurile de amenajare a teritoriului sînt următoarele: a) planul de amenajare a teritoriului naţional; b) planurile regionale de amenajare a teritoriului; c) planurile locale de amenajare a teritoriului, inclusiv; - planul de amenajare a teritoriului interorăşenesc sau intersătesc (intercomunal); - planul de amenajare a teritoriului municipal, orăşenesc sau sătesc (comunal). Planurile urbanistice sînt următoarele: a) planurile urbanistice generale;

Page 108: Drept Funciar

b) planurile urbanistice zonale; c) planurile urbanistice de detaliu. Responsabili pentru elaborarea şi aprobarea documentaţiei de urbanism şi amenajare a teritoriului sunt: a) Guvernul, pentru elaborarea şi aprobarea planului de amenajare a teritoriului naţional; b) autorităţile administraţiei publice locale: - pentru elaborarea şi aprobarea planurilor locale de amenajare a teritoriului, - pentru elaborarea şi aprobarea planurilor urbanistice şi regulamentelor de urbanism. Valabilitatea planurilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului existente, precum şi necesitatea elaborării unor planuri noi se stabilesc de către autoritatea administraţiei publice centrale pentru urbanism şi amenajare a teritoriului (departamentul de stat/agenţia respectivă). Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului se elaborează de organizaţiile de proiectări care dispun de autorizaţia respectivă şi se finanţează de Guvern sau de autorităţile publice locale respective, dar poate fi finanţată şi de 166 persoane juridice şi fizice interesate, inclusiv străine, în colaborare cu autorităţile publice responsabile de această elaborare. Guvernul şi autorităţile publice locale sînt în drept să organizeze concursuri pentru elaborarea documentaţiei de urbanism şi amenajare a teritoriului. Consultarea populaţiei se face anterior aprobării planurilor urbanistice şi de amenajare a teritoriului. Aprobarea planului de amenajare a teritoriului raional sau municipal, interorăşenesc şi intersătesc (intercomunal), orăşenesc, sătesc (comunal), planului urbanistic general, zonal şi de detaliu intră în competenţa consiliului local respectiv. Răspunderea pentru consultarea populaţiei revine autorităţilor publice locale respective. Documentaţiile de urbanism şi amenajare a teritoriului aprobate se aduc la cunoştinţă publică, cu excepţia documentaţiei care, potrivit legii, constituie secret de stat. Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului care prezintă interes public poate fi oferită, în copii, contra plată, persoanelor fizice şi juridice, la solicitarea acestora, cu acordul autorităţilor administraţiei publice locale. Autorităţile administraţiei publice locale asigură gestionarea tuturor terenurilor şi construcţiilor cuprinse în limitele administrativ-teritoriale stabilite potrivit prevederilor documentaţiei de urbanism şi amenajare a teritoriului aprobate şi răspund de realizarea şi exploatarea construcţiilor şi amenajărilor de utilitate publică. Proprietarii de terenuri şi construcţii sînt responsabili de întreţinerea şi utilizarea lor în concordanţă cu interesele publice, stabilite prin documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului aprobată, precum şi prin alte reglementări, potrivit legislaţiei. Amplasarea şi proiectarea construcţiilor şi amenajărilor se autorizează prin certificatul de urbanism, iar executarea lor, prin autorizaţia de construire. Certificatul de urbanism este un act cu caracter informativ şi de reglementare, emis de autoritatea publică locală, la cererea oricărei persoane fizice sau juridice interesate, prin care se aduc la cunoştinţa

Page 109: Drept Funciar

solicitantului date privind regimul juridic, economic, tehnic şi arhitectural-urbanistic de exploatare a terenurilor şi construcţiilor 167 pentru care a fost solicitat. Certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire se eliberează de autorităţile administraţiei publice locale. În vederea realizării unor anumite operaţiuni de urbanism, autorităţile administraţiei publice locale pot recurge la schimbul, concesionarea, cumpărarea de terenuri sau la exproprierea de terenuri pentru necesităţi publice, potrivit legislaţiei. Înainte de împărţirea sau reîmpărţirea unor terenuri pentru construcţii se procedează la parcelarea sau la reparcelarea acestora, din iniţiativa proprietarilor sau a autorităţilor administraţiei publice locale, cu acordul proprietarilor, potrivit legislaţiei. Documentaţia necesară desfăşurării acestor acţiuni trebuie să fie însoţită de certificatul de urbanism. Prin documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului se pot stabili interdicţii definitive sau temporare de construire. Interdicţia definitivă de construire se stabileşte pentru unul din următoarele motive: a) riscuri naturale previzibile: inundaţii, alunecări de teren, deformaţii de teren cauzate de surpări etc.; b) riscuri tehnologice previzibile: contaminare radioactivă sau chimică, pericol de explozie, pericol de incendiu, depăşire a nivelului admisibil de zgomot etc.; c) regulamentul zonei protejate dispune acest lucru. Interdicţia temporară de construire se stabileşte pentru unul din următoarele motive: a) necesitatea elaborării unei documentaţii de urbanism în vederea stabilirii regulilor de construire pentru zona respectivă; b) necesitatea executării în zona respectivă a unor lucrări de utilitate publică, de interes naţional sau local; c) executarea în zona respectivă a unor lucrări de utilitate publică (lucrări de îmbunătăţiri funciare şi altele asemenea); d) apartenenţa la domeniul public a terenurilor cu anumite folosinţe: păşuni, islazuri, maluri de ape curgătoare şi stătătoare. 168 Pentru realizarea (modificarea) sau desfiinţarea construcţiilor, autorităţile administraţiei publice locale emit, potrivit legislaţiei: a) autorizaţii de construire; b) autorizaţii de desfiinţare a construcţiei. XII. Protecţia şi ameliorarea terenurilor 1. Noţiunea, scopul şi sarcinile protecţiei terenurilor. 2. Protecţia ecologică a terenurilor. 3. Terenurile agricole de calitate superioară şi protecţia lor. Acte normative: nr. 5, 9, 23, 24, 25. Literatura: nr. 5, 15, 17, 27. 1. Noţiunea, scopul şi sarcinile protecţiei terenurilor Protecţia terenurilor constituie un sistem de măsuri juridice, organizatorice, economice şi de altă natură, prin care se urmăreşte folosirea lor raţională, preîntâmpinarea retragerii neîntemeiate a

Page 110: Drept Funciar

terenurilor din circuitul agricol, protecţia lor contra efectelor antropogene nocive, precum şi regenerarea şi sporirea fertilităţii solurilor, productivităţii terenurilor destinate agriculturii şi silviculturii. Protecţia terenurilor se face pe baza calificării în complex a terenurilor agricole drept formaţiuni (ecosisteme) naturale complexe, ţinându-se cont de particularităţile lor zonale (regionale), de caracterul folosirii lor în scopul: - preîntâmpinării degradării şi distrugerii terenurilor, altor urmări defavorabile ale activităţii economice; - îmbunătăţirii şi restabilirii terenurilor supuse degradării sau distrugerii; - creării unui mecanism de evidenţă şi control asupra stării ecologice a terenurilor, asigurării deţinătorilor cu normative ecologice ale regimurilor de folosire optimă a terenurilor. Conţinutul protecţiei terenurilor include: - organizarea raţională a teritoriului; 169 - păstrarea şi îmbunătăţirea fertilităţii solurilor, altor proprietăţi utile ale terenului, introducând asolamente fundamentate ştiinţific, administrând raţional îngrăşăminte, aplicând metode cruţătoare de lucrare a terenului şi alte măsuri de protecţie; - protejarea terenurilor contra eroziunii, cauzate de ape şi de vânt, prin măsuri economico-organizatorice, agrotehnice şi hidrotehnice, prin crearea unui sistem de perdele forestiere de protecţie şi înierbare; - protejarea terenurilor contra subinundării, înmlăştinirii, salinizării, uscării excesive, tasării, poluării cu deşeuri industriale, cu substanţe chimice, biologice şi radioactive, produse petroliere, cu gunoi menajer şi de producţie, cu ape de scurgere, precum şi contra altor procese de ruinare; - protejarea terenurilor agricole contra acoperirii lor cu tufari, contra altor procese ce duc la înrăutăţirea stării lor agrotehnice; - conservarea terenurilor agricole degradate, dacă este imposibilă restabilirea fertilităţii solurilor; - recultivarea terenurilor degradate, restabilirea şi îmbunătăţirea fertilităţii lor, includerea în circuitul economic şi civil al terenurilor; - decopertarea stratul fertil al solului în procesul efectuării lucrărilor de construcţie, ameliorative şi altor lucrări legate de distrugerea solului, păstrarea şi folosirea în scopuri de recultivare şi ameliorare a terenurilor agricole; - realizarea programelor de stat de dezvoltare economică şi socială privind protecţia terenurilor. Acţiunile de protecţie a terenurilor se efectuează pe baza proiectelor de reglementare a regimului proprietăţii funciare, de ameliorare şi de altă natură, elaborate şi aprobate în modul stabilit pe baza recomandărilor ştiinţei şi practicii înaintate. Modul special de protecţie a terenurilor este stabilit de legislaţia privind ocrotirea naturii şi mediului înconjurător. În afară de măsurile de răspundere juridică, legislaţia prevede stimularea economică a folosirii raţionale şi a protecţiei terenurilor. 170 Prin stimularea economică a folosirii raţionale şi a protecţiei

Page 111: Drept Funciar

terenurilor se urmăreşte ridicarea interesării deţinătorilor în păstrarea şi îmbunătăţirea fertilităţii solurilor, în protejarea terenurilor de urmările negative ale activităţii de producţie. Stimularea economică prevede: - alocarea mijloacelor de la bugetul republican şi de la cel local pentru restabilirea terenurilor distruse nu din vina deţinătorilor; - scutirea de plată pentru terenurile aflate în stadiul de valorificare agricolă sau de îmbunătăţire a stării lor în perioada efectuării lucrărilor prevăzute de proiect; - acordarea de credite avantajoase; - compensarea parţială din mijloacele bugetului respectiv a reducerii venitului ca urmare a conservării provizorii a terenurilor distruse nu din vina deţinătorilor; - stimularea pentru îmbunătăţirea terenurilor, pentru sporirea fertilităţii solurilor şi a productivităţii lor, pentru obţinerea unei producţii pure din punct de vedere ecologic. În scopul protecţiei terenurilor, Guvernul, conform Legii privind preţul normativ şi modul de vânare-cumpărare a pământului (nr.1308), constituie fondul special pentru ameliorarea terenurilor degradate şi poluate. Fondurile pentru proiectarea şi executarea lucrărilor de restabilire şi ameliorare a terenurilor degradate şi poluate, provenind de la bugetul de stat şi din mijloacele deţinătorilor de terenuri, pot fi completate cu sumele ce reprezintă despăgubirea plătită de persoanele fizice sau juridice vinovate de degradarea sau poluarea solului. 2. Protecţia ecologică a terenurilor. Protecţia ecologică a terenurilor se manifestă prin faptul că legislaţia stabileşte cerinţele ecologice faţă de proiectarea, amplasarea, construcţia şi darea în exploatare a obiectelor, edificiilor şi amenajărilor care influenţează starea terenurilor. La proiectarea, amplasarea, construcţia şi darea în exploatare a 171 obiectelor, edificiilor şi amenajărilor noi şi celor reconstruite, precum şi la implementarea unor tehnologii noi ce influenţează negativ starea terenurilor, trebuie să se prevadă şi să se ia măsuri în vederea protecţiei lor, de comun acord cu organele de ocrotire a naturii. Darea în exploatare a obiectelor şi aplicarea tehnologiilor care nu asigură protecţia terenurilor contra degradării sau distrugerii sînt interzise. Amplasarea obiectelor care influenţează negativ starea terenurilor se face pe baza unei argumentări ecologice speciale, se coordonează cu deţinătorii de terenuri, cu organele de ocrotire a naturii şi cu alte organe, în modul stabilit de legislaţie. În afară de aceasta, legislaţia stabileşte normele maxime permise de concentraţie în sol a substanţelor nocive. În interesul apărării sănătăţii omului, al protecţiei mediului înconjurător se stabilesc norme maxime de concentraţie a substanţelor chimice, bacteriologice, parazitare şi a diferitelor substanţe active în sol, care se iau în consideraţie la aprecierea terenului. 3. Terenurile agricole de calitate superioară şi protecţia lor.

Page 112: Drept Funciar

Din categoria terenurilor agricole de calitate superioară fac parte terenurile situate pe cumpăna apelor şi pe versantele cu panta de până la 3 grade, precum şi terenurile cu gradul de evaluare a fertilităţii naturale de peste 60, terenurile irigate, loturile experimentale, terenurile instituţiilor de cercetări ştiinţifice şi de învăţământ. În vederea protecţiei terenurilor agricole de calitate superioară se interzice retragerea acestora din circuitul agricol, utilizarea lor în alte scopuri decât cele agricole, desfăşurarea pe aceste terenuri a operaţiunilor tehnologice şi de altă natură ce conduc la degradarea solului, cu excepţia cazurilor când sînt repartizate pentru construcţia obiectivelor liniare (drumuri, linii de telecomunicaţii şi de transport electric, conducte), obiectivelor de exploatare minerală a petrolului şi gazelor şi a construcţiilor de producţie necesare pentru exploatarea acestora. Retragerea terenurilor agricole de calitate superioară din circuitul agricol 172 pentru necesităţile de stat şi publice se face numai în cazuri excepţionale, prin hotărâre a Guvernului. Din categoria terenurilor irigate fac parte terenurile potrivite pentru agricultură şi irigare pe care se află reţele permanente sau provizorii de irigare, legate de sursa de irigare, ale cărei resurse asigură irigarea acestor terenuri. Organele gospodăriei apelor sînt obligate să asigure deţinătorii de terenuri irigate cu apă de irigare conform limitelor şi evidenţei debitului surselor de apă. XIII. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă 1. Noţiunea şi componenţa terenurilor cu destinaţie agricolă. 2. Folosinţa şi valorificarea terenurilor agricole de către persoanele fizice şi juridice. 3. Consoidarea terenurior şi crearea exploataţiilor agricole compacte. 4. Schimbarea destinaţiei terenurilor agricole. Acte normative: nr.5, 7, 8, 16 . Literatura: nr. 4, 5, 12, 20, 24. 1. Noţiunea şi componenţa terenurilor cu destinaţie agricolă O categorie distinctă de terenuri, conform art. 2 Cod funciar, o constituie terenurile cu destinaţie agricolă. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă este stabilit la art. 2, 12 – 13, 24, 36 – 40, 50, 70/1 - 70/5, 83 - 84 Cod funciar, Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, Legea cu privire la proprietate şi alte acte normative. Terenurile cu destinaţie agricolă sunt declarate adecvate pentru agricultură pe baza materialelor cadastrului funciar. Terenuri cu destinaţie agricolă sunt terenurile, atribuite producătorilor agricoli, folosite permanent în calitate de terenuri aparte, precum şi terenurile atribuite în folosinţă provizorie în scopuri agricole şi agroindustriale din componenţa altor categorii de terenuri (de pildă, din cadrul terenurilor din intravilanul 173 localităţilor, fondului de rezervă etc.), indiferent de situarea teritorială a acestora (atât din perimetrul localităţilor, din

Page 113: Drept Funciar

intravilan, cât şi din extravilan). Terenurile cu destinaţie agricolă includ în componenţa sa: 1) terenuri arabile; 2) terenurile, ocupate de plantaţii multianuale (vii, livezi); 3) păşuni, fâneţe etc.; 4) terenurile agricole de calitate superioară (terenurile situate pe cumpăna apelor şi pe versantele cu panta de până la 3 grade, precum şi terenurile cu gradul de evaluare a fertilităţii naturale de peste 60, terenurile irigate, loturile experimentale, terenurile instituţiilor de cercetări ştiinţifice şi de învăţământ; Codul funciar le conferă un regim juridic deosebit); 5) terenurile irigate (terenurile potrivite pentru agricultură şi irigare pe care se află reţele permanente sau provizorii de irigare, legate de sursa de irigare, ale cărei resurse asigură irigarea acestor terenuri; Codul funciar le conferă un regim juridic deosebit); 6) terenurile aferente construcţiilor private, atribuite în calitate de cotă valorică din patrimoniul întreprinderilor agricole (staţii şi garaje de maşini şi tractoare arii de păstrare şi prelucrare a cerealelor, încăperi frigorifice pentru păstrarea fructelor şi legumelor, puncte de altoire a viţei de vie şi pomilor fructiferi, sere, staţii de purificare a reziduurilor animaliere, depozite, ateliere de reparaţii, de prelucrare a materiei prime, ferme zootehnice etc.), folosite în scopul producţiei agricole şi agroindustriale; 7) râpile, ravenele, bolovănişurile şi alte terenuri degradate, care urmează a fi ameliorate şi reintegrate în circuitul agricol; 8) alte terenuri destinate producţiei agricole şi agroindustriale (loturile din întovărăşirile pomicole, loturile pentru grădini etc.). 174 Terenurile cu destinaţie agricolă pot fi: a) proprietate privată a cetăţenilor RM şi persoanelor juridice private (a societăţilor comerciale etc.), fondatori şi proprietari ai cărora sunt cetăţeni ai RM (persoane juridice autohtone); b) proprietate de stat; c) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale. Terenurile cu destinaţie agricolă ocupă circa 75 la sută din teritoriul RM, sunt mijloc de producţie şi pot fi folosite în activităţi de întreprinzător. Cea mai importantă particularitate a terenurilor, ce condiţionează valorificarea acestora în scopuri agricole şi agroindustriale este fertilitatea, pe care o posedă stratul de la suprafaţă – solul (100 grade – cel mai mare grad de fertilitate; fertilitatea medie în RM este de 65 grade). Terenurile cu destinaţie agricolă pot fi caracterizate prin următoarele: h) ca şi alte categorii de terenuri, sunt un produs al naturii, dar nu rezultatul muncii omului; i) sunt limitate ca suprafaţă (fondul funciar agricol are

Page 114: Drept Funciar

anumite limite naturale, ce nu permit multiplicarea acestuia); j) sunt bunuri imobile (nemişcătoare) şi cad în totalitate sub regimul juridic al bunurilor imobile (delimitarea şi individualizarea prin hotare, suprafaţă, amplasament, devin obiect al înregistrării de stat în cadastrul/registrul bunurilor imobile cu atribuirea numărului cadastral etc.); k) nu pot fi substituite cu alte mijloace de producţie; l) cu cât exploatarea acestora este mai adecvată, mai raţională şi mai ştiinţifică, cu atât creşte şi fertilitatea lor; m) nu apar de la sine ca mijloc de producţie, ci doar acţionând asupra lor cu alte mijloace de producţie (mecanice, chimice, biologice etc.); n) prin natura lor permit investiţii suplimentare pe aceiaşi suprafaţă, ce asigură folosirea lor raţională; o) sunt deosebit de variate, atât în timp, cât şi în spaţiu. 175 2. Folosinţa şi valorificarea terenurilor agricole de către persoanele fizice şi juridice Terenurile cu destinaţie agricolă se repartizează pentru organizarea producţiei agricole şi agroindustriale: a) cetăţenilor RM – în proprietate, cu titlu gratuit, conform articolelor 12 şi 13 Cod funciar, inclusiv în scopul înfiinţării de gospodării ţărăneşti (de fermier) – unica formă individuală de gospodărire în sectorul agrar; b) întreprinderilor, organizaţiilor şi asociaţiilor agricole şi agroindustriale de stat şi cooperatiste; c) instituţiilor de cercetări ştiinţifice, didactice şi altor instituţii agricole, şcolilor tehnice profesionale şi şcolilor de cultură generală săteşti; d) întreprinderilor agricole mixte (doar în folosinţă, cu drept de arendare). Terenurile atribuite în proprietate ca loturi de pe lângă casă, amplasate în extravilanul satului (comunei) sau oraşului, se consideră grădini. Loturile pentru legumicultură se distribuie cetăţenilor în folosinţă provizorie de către autorităţile publice locale din terenurile de rezervă. Pe aceste loturi se interzice să se construiască clădiri capitale şi să se cultive plante multianuale. În caz de necesitate, se pot face construcţii provizorii de folosinţă personală pentru păstrarea inventarului legumicol şi pentru alte scopuri gospodăreşti. La stingerea dreptului de beneficiere asupra terenului, beneficiarii demolează construcţiile provizorii pe contul propriu. Loturile pomicole. Întovărăşirile pomicole formate anterior continuă să posede terenurile atribuite lor cu drept de folosinţă. Aceste terenuri se află în administrarea autorităţilor publice locale respective. Membrii întovărăşirilor pomicole beneficiază de loturile repartizate lor din terenul atribuit întovărăşirii. Repartizarea de mai departe a terenurilor pentru întovărăşiri pomicole este interzisă. Conform Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare- 176 cumpărare a pământului, membrul întovărăşirii pomicole are dreptul să-şi privatizeze lotul, contra plată, la preţ normativ, cu

Page 115: Drept Funciar

încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu primăria satului, comunei, oraşului, în teritoriul căreia este situat lotul (autentificarea notarială a contractului este obligatorie, cu înregistrarea ulterioară a dreptului de proprietate asupra lotului cumpărat în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, în a cărui rază de activitate este situat lotul pomicol). În condiţii de arendă terenurile agricole pot fi atribuite persoanelor fizice şi juridice din RM, din alte state, precum şi organizaţiilor şi asociaţiilor internaţionale. Persoanele care dau în arendă terenuri proprietate de stat sunt Guvernul, în cazul terenurilor proprietate de stat, şi autorităţile administraţiei publice locale, în cazul terenurilor proprietate a unităţilor administrativteritoriale. Arendatori ai terenurilor proprietate privată sunt proprietarii terenului respectiv, iar relaţiile de arendare sunt stabilite în rezultatul negocierilor dintre părţi, conform prevederilor Codului funciar, Codului civil, Legii cu privire la arendă în agricultură şi alte acte normative. Terenurile agricole, atribuite cetăţenilor RM în proprietate privată, în contul cotelor de teren echivalent, conform art. 12 şi 13 Cod funciar, pot fi valorificate de către proprietarii acestora, la libera lor alegere, având în vedere următoarele posibilităţi juridice: a. sau că vor valorifica terenul cu forţele propriii şi ale familiei prin înfiinţarea unei gospodării ţărăneşti (de fermier); b. sau că vor valorifica terenul în comun cu alţi proprietari în cadrul cooperativelor agricole de producţie, societăţilor pe acţiuni, societăţilor cu răspundere limitată, inclusiv cu înfiinţarea de întreprinderi mixte cu participarea investitorilor străini; c. sau că vor transmite terenul în arendă gospodăriilor ţărăneşti (de fermier), cooperativelor agricole de producţie, altor întreprinderi agricole din sat/comună etc.; 177 d. sau că vor vinde terenul altor cetăţeni ai RM sau persoane juridice autohtone cu pregătire profesională şi spirit de iniţiativă mai avansate, cu posibilităţi tehnice, materiale şi financiare suficiente pentru a organiza valorificarea terenurilor în scopul obţinerii produselor agricole în scopuri comerciale; e. sau că vor folosi şi vor dispune de teren în orice alt mod ce nu contravine legii, ordinii de drept şi bunelor moravuri. 3. Consolidarea terenurilor şi crearea exploataţiilor agricole compacte Relaţiile privind consolidarea terenurilor şi crearea exploataţiilor agricole compacte sunt reglementate de Codul funciar (art.art.70/1-70/5) care prevăd direct modalităţile juridice de consolidare a terenurilor agricole în RM. În afară de aceasta, a fost adoptată şi pusă în aplicare Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV din 28.10.2004), care conţine prevederi privind separarea, divizarea, comasarea şi combinarea terenurilor proprietate privată cât şi a terenurilor proprietate publică, altor

Page 116: Drept Funciar

bunuri imobile, indiferent de destinaţie şi categoria de folosinţă a acestora. Problema consolidării terenurilor agricole a existat, există şi apare inevitabil în toate statele care au realizat, în diferite perioade de timp, reforma funciară. Astfel, problema consolidării terenurilor agricole a fost actuală, în diferite perioade de timp, în Germania, Franţa, Anglia, Japonia, Olanda, Belgia, Suedia, Elveţia, Spania, Austria, Finlanda, Danemarca, Greciа, India, Cipru şi multe alte state. Problema parcelării terenurilor agricole a apărut şi există nu doar în RM, caz, în care terenurile agricole nu au fost retrocedate foştilor proprietari de terenuri, ci şi în România, Estonia, Letonia, Albania, Polonia, Ungaria etc. (state în care terenurile agricole prin lege au fost retrocedate total sau parţial foştilor proprietari de terenuri). Astfel, problema parcelării terenurilor nu a putut fi evitată în totalitate nici în cazul restituirii terenurilor (reconstituirii parţiale 178 sau totale a dreptului de proprietate) foştilor proprietari. Problema consolidării terenurilor agricole nu este una specifică numai RM, ci tuturor statelor care au pus în aplicare şi au realizat într-un fel sau altul reforma funciară. Conform legislaţiei RM, consolidarea terenurilor agricole reprezintă un complex de acţiuni juridice şi tehnice, întreprinse în scopul optimizării dimensiunii, amplasamentului terenurilor şi organizării sistemului de măsuri în vederea combaterii eroziunii solului şi sporirii fertilităţii lui, creând condiţii propice pentru activitatea economică a gospodăriilor ţărăneşti (de fermier), a întreprinderilor şi cooperativelor agricole de producţie, care cultivă pământul aflat în proprietate privată. Definiţia dată în lege este una mult prea largă, deoarece include în sine nu doar procedura juridică şi tehnică de comasare a 2 sau mai multor terenuri ce constituie bunuri imobile independente în unul singur, ci şi oricare altămodalitate juridică de valorificare în comun a terenurilor agricole, aflate în proprietatea mai multor persoane fizice sau juridice şi care continuă să fie proprietatea diferitor persoane, fiind înregistrate ca obiecte de drept independente în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial. Totuşi, în mod tradiţional (clasic), prin consolidare a terenurilor se înţelege procedura juridică şi tehnică în rezultatul căreia 2 sau mai multe terenuri adiacente (terenuri cu hotare comune), aflate în proprietatea diferitor persoane, devin prin comasare sau combinare, un singur teren cu o suprafaţă mai mare, constituind un obiect de drept independent, aflat în proprietatea unei singure persoane fizice sau juridice private. Consolidarea terenurilor prin comasare sau combinare poate avea loc doar prin cumpărarea mai multor parcele de către o singură persoană sau prin schimbul de terenuri, în rezultatul cărora hotarele a 2 sau mai multor parcele dispar, acestea din urmă formând unul singur. Astfel, în mod clasic, consolidarea terenurilor este una (unirea stabilă, permanentă şi durabilă a două sau mai multor terenuri – obiecte de drept independente, în unul singur). Valorificarea terenurilor în comun în cadrul gospodăriilor ţărăneşti 179 (de fermier), societăţilor cu răspundere limitată, societăţilor pe acţiuni, cooperativelor agricole de producţie în baza contractului de

Page 117: Drept Funciar

arendare a terenurilor nu poate fi recunoscută drept consolidare, în sens de comasare stabilă şi permanentă a terenurilor agricole. Valorificarea în comun a terenurilor duce la înfiinţarea pe o anumită perioadă de timp a unor exploataţii agricole cu suprafeţe mai mult sau mai puţin mari, dar terenurile ce formează exploataţia agricolă respectivă, continuă să fie obiecte de drept individuale (separate), fiind înregistrate ca atare în registrul bunurilor imobile. În cazul în care hotarele terenurilor valorificate în comun nu sunt trasate în natură, acestea, din punct de vedere juridic există, pot fi şi urmează a fi stabilite în natură (pe loc), în termen de cel mult una lună de zile conform planului geometric al terenului şi proiectului de organizare a teritoriului, la cererea proprietarului terenului în scopul înfiinţării unei gospodării ţărăneşti (de fermier). Practici internaţionale de consolidare a terenurilor agricole şi creare a exploataţiilor agricole compacte. Conform cercetărilor şi unor date statistice, inclusiv ale Băncii Mondiale, suprafaţa optimală a exploataţiilor agricole, care permite un management eficient, cheltuieli minime de administrare şi funcţionarea rentabilă a întreprinderilor agricole este de circa 50 hectare. Întreprinderile agricole care deţin în proprietate sau în folosinţă suprafeţe de terenuri mari (1000-2000 etc.) nu sunt în mod obligatoriu şi cele mai eficiente sau cele mai rentabile (apar în mod inevitabil cheltuieli exorbitante şi nejustificate de administrare, elemente de birocratism etc.). În multe state din lume, inclusiv în statele membre ale Uniunii Europene, există gospodării agricole mici şi mijlocii (care deţin în proprietate circa 30-100 ha, dar şi mai puţine hectare de terenuri agricole), care în anumite condiţii sunt mai indicate, mai eficiente şi mai rentabile decât gospodăriile agricole mari (gigantice). Astfel, suprafaţa medie a exploataţiilor agricole, în diferite state din lume, constituie: Ţara Suprafaţa medie a exploataţiilor agricole 180 SUA 190 ha Germania 31 ha Franţa 35 ha Anglia 68 ha Austria 25 ha Japonia 1,9 ha Totuşi, se menţine clară tendinţa de consolidare a terenurilor şi reducere a numărului de exploataţii agricole, inclusiv în statele membre ale Uniunii Europene. Astfel, în unele state europene, numărul de exploataţii agricole a derulat în perioada anilor 1960 – 1995 în felul următor: Ţara Numărul de exploataţii agricole în anul 1960 1995 Germania 2 milioane 216 mii 1 milion 134 mii Franţa 3 milioane 421 mii

Page 118: Drept Funciar

1 milion 80 mii Olanda 363 mii 252 mii Belgia 367 mii 102 mii În total, în Uniunea Europeană (în cadrul primelor 6 state membre fondatoare ale UE), s-a ajuns de la 10 milioane 402 mii exploataţii agricole în anul 1960 doar la 4 milioane 63 mii exploataţii agricole în anul 1995. Astfel, numărul exploataţiilor agricole în statele membre ale Uniunii Europene (6) pe parcursul a 35 de ani s-a redus cu circa 2,5 ori. Conform datelor Departamentului Statistică şi Sociologie, în RM au fost înregistraţi peste un milion de proprietari de terenuri agricole, aproximativ ca şi în Franţa, doar cu deosebirea că Franţa are un teritoriu de 15 ori mai mare decât al RM. Totuşi, suprafaţa de terenuri arabile pe cap de locuitor în RM de 0,42 ha este mai mare decât în Franţa - 0,31 ha, mai mare decât în China - 0,10 ha, dar mai mică decât în SUA - 0,64 ha, Ucraina - 0,65 ha, Lituania - 0,79 ha, Rusia - 0,86 ha, Kazahstan -1,99 ha. 181 În diferite state, în diferite etape de dezvoltare economică, problema consolidării terenurilor a apărut şi a fost sau continuă să fie soluţionată prin diferite metode (organizatorice, de stimulare economico-financiară, fiscală, benevole, mai puţin benevole, fie în diferite combinaţii ale acestora). În mare parte, strategia de consolidare a terenurilor a fost determinată de condiţiile politice şi economice din ţara respectivă. Rezultate bune ale consolidării terenurilor agricole (sporirea recoltei la hectar şi producţiei agricole în general) au fost obţinute în Anglia, Franţa, Germania, Olanda, Elveţia, Spania şi Austria până în anii 1990. În Olanda, Germania de Vest, Franţa şi Spania consolidarea terenurilor agricole a avut loc nu doar conform unor programe naţionale de consolidare a terenurilor. În cazuri concrete au fost elaborate şi puse în aplicare programe particulare de consolidare obligatorii pentru deţinătorii de terenuri agricole. În Franţa, în scopul susţinerii procesului de consolidare a terenurilor, au fost anulate pentru o anumită perioadă impozitul funciar şi alte plăţi achitate de fermieri în condiţii obişnuite. În afară de aceasta, în Franţa, în scopul excluderii monopolizării terenurilor agricole de către un singur proprietar (fermier etc.), a fost stabilită şi limita (dimensiunile maxime) ale exploataţiilor agricole ce pot fi în proprietatea unei singure persoane fizice sau juridice. În Finlanda şi Danemarca, respectiv, în anii 1957 şi 1981, au fost adoptate legi speciale cu privire la consolidarea terenurilor. Guvernul Greciei în anul 1948 a iniţiat un Program de stat de consolidare a terenurilor. Până în anii 1999-2000 consolidarea terenurilor a fost efectuată prin aplicarea mai multor metode (benevole, obligatorii sau combinaţii ale acestora), iar terenurile abandonate de către deţinătorii lor au fost trecute în posesiunea statului, pentru ca ulterior să fie atribuite fermierilor care aveau suprafeţe mici de terenuri agricole. În Cipru, în rezultatul consolidării terenurilor, numărul parcelelor aflate într-o posesiune a fost redus în mai mult de jumătate (în perioada anilor 1946-1985). În India, consolidarea benevolă a terenurilor a fost încurajată

Page 119: Drept Funciar

de către stat prin construcţia sistemelor de irigare a terenurilor, 182 precum şi a drumurilor. În Spania, prin lege, persoanele care posedau terenuri cu o suprafaţă mai mică de 2 hectare, au fost obligate să le vândă vecinului din imediata apropiere sau să plătească o amendă mare. Ulterior, Guvernul Spaniei, a stabilit suprafaţa minimă a parcelelor agricole, cheltuielile de consolidare fiind achitate din contul bugetului de stat, iar fermierii care şi-au asigurat consolidarea terenurilor achitau doar 5 la sută din impozitul funciar care urma a fi achitat de fermieri în regim obişnuit. În anul 1976, Guvernul Spaniei a instituit o Agenţie de stat centrală şi agenţii locale de consolidare a terenurilor. Toate programele de consolidare a terenurilor agricole şi cheltuielile aferente acestui proces au fost achitate din contul bugetului de stat şi fondurilor special create în acest scop. În toate cazurile de schimb a terenurilor agricole în scopul consolidării acestora, atât terenurile cît şi dreptul de proprietate asupra acestora au fost supuse înregistrării de stat la oficiile cadastrale respective şi a fost reflectat în titlul de proprietate asupra terenului format în rezultatul comasării parcelelor. România, în procesul de aderare la Uniunea Europeană, s-a confruntat cu problema gospodăriilor agricole mici. În România sunt aplicate măsuri pur economice de stimulare a procesului de consolidare a terenurilor. Astfel, în scopul consolidării terenurilor, a fost adoptată decizia de a aloca anual de la bugetul public 50 de euro în lei româneşti per hectar în calitate de supliment la plata de arendă fiecărui proprietar care va transmite terenurile sale în arendă întreprinderilor agricole care au în proprietate şi/sau în folosinţă exploataţii agricole cu suprafeţe mari şi 100 de euro în lei româneşti pe hectar în calitate de supliment la preţul de vânzarecumpărare a terenului fiecărui proprietar care va înstrăina (va vinde) terenurile sale întreprinderilor agricole care au în proprietate şi/sau în folosinţă exploataţii agricole cu suprafeţe mari. Modalităţile de consolidare a terenurilor agricole în RM. Codul funciar prevede consolidarea benevolă a terenurilor agricole din iniţiativa proprietarilor de terenuri prin următoarele modalităţi: 183 a) în baza contractului de activitate economică comună (în cadrul cooperativelor agricole de producţie etc.); b) prin folosirea în comun a terenurilor agricole (în conformitate cu statutul întreprinderilor agricole); c) prin separare, comasare şi redefinirea hotarelor sectoarelor de teren, prin arendare, vânzare-cumpărare, prin schimbul sectoarelor de teren de către deţinătorii de teren, inclusiv între deţinătorii de teren participanţi la procesul de consolidare; d) alte modalităţi neinterzise de legislaţie. Legislaţia RM nu prevede în mod deosebit privilegii în scopul susţinerii procedurilor tradiţionale (clasice) de consolidare a terenurilor agricole, caz în care două sau mai multe terenuri mici sunt comasate în unul singur (în calitate de obiect juridic independent) cu o suprafaţă mai mare. Consolidarea terenurilor agricole în cadrul cooperativelor agricole de producţie etc., prin folosirea în comun a terenurilor agricole (în conformitate cu statutul întreprinderilor agricole

Page 120: Drept Funciar

respective), precum şi prin arendare pot fi calificate drept modalităţi specifice (organizatorico-juridice) nu de consolidare, ci de valorificare în comun a terenurilor agricole, deoarece nu duc la dispariţia juridică a terenurilor agricole cu suprafeţe mici şi nu au drept rezultat apariţia juridică a unor terenuri agricole cu suprafeţe mai mari (în calitate de obiect de drept independent). Cu toate că terenurile sunt valorificate în comun, formând exploataţii agricole compacte, acestea, în totalitatea lor, vor exista calitate de obiect juridic independent şi vor fi înregistrate ca atare în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial separat, conform dreptului de proprietate al fiecărui proprietar de teren în parte, care au convenit să valorifice în comun terenurile ce le aparţin. Este foarte problematică consolidarea terenurilor prin separare, deoarece separarea, de regulă, atrage după sine deconsolidarea, dar nu consolidarea terenurilor, cu toate că în cazuri specifice, nu se exclude cazul în care separarea poate avea drept consecinţă posibilitatea de valorificare în comun a terenurilor de către toţi ceilalţi proprietari de teren de pe câmpul respectiv. 184 Nici redefinirea hotarelor terenurilor nu va duce neapărat la consolidarea terenurilor, dar, nu se exclude cazul în care aşa o redefinire a hotarelor, cu modificarea hotarelor terenului şi dreptului de proprietate asupra acestora poate avea drept rezultat consolidarea terenurilor sau posibilitatea valorificării în comun a terenurilor agricole. Absolut în toate cazurile, modalitatea concretă de consolidare a terenurilor agricole o aleg proprietarii de teren. Importantă este respectarea dreptului de proprietate şi drepturilor proprietarilor de teren, inclusiv a dreptului de valorificare individuală a terenului în cadrul gospodăriei ţărăneşti (de fermier). Consolidarea terenurilor agricole este susţinută de stat doar parţial. În prezent, consolidarea terenurilor agricole în RM este un proces benevol şi proprietarul de teren poate renunţa la procesul de consolidare a terenului în orice moment, dar până la elaborarea şi perfectarea proiectului de consolidare a terenurilor. Consolidarea terenurilor agricole prin intermediul şi cu sprijinul autorităţilor administraţiei publice ale satului (comunei) nu are intenţia de a interzice sau de a restrânge activităţile independente de consolidare a terenurilor întreprinse de proprietarii de teren cu resurse proprii. Însă, toate cheltuielile de consolidare a terenurilor agricole întreprinse cu concursul autorităţilor publice locale, în vederea investigării şi evaluării terenurilor, elaborării şi perfectării proiectului de consolidare, implementării acestuia şi înregistrării terenurilor şi dreptului de proprietate asupra acestora în registrul bunurilor imobile vor fi achitate din contul bugetului de stat, de la bugetul unităţii administrativ-teritoriale respective sau din alte surse de finanţare. Cheltuielile de consolidare a terenurilor agricole întreprinse cu concursul autorităţilor administraţiei publice locale: a) în vederea investigării şi evaluării terenurilor; b) perfectării proiectului de consolidare; c) implementării proiectului; d) înregistrării terenurilor şi dreptului de proprietate asupra acestora în registrul bunurilor imobile, 185

Page 121: Drept Funciar

- vor fi achitate din contul bugetului de stat, de la bugetul unităţii administrativ-teritoriale respective sau din alte surse de finanţare. Legislaţia actuală a RM nu prevede acoperirea cheltuielilor de autentificare notarială a contractelor de vânzare-cumpărare sau de schimb a terenurilor în procesul consolidării acestora din contul bugetului de stat sau a celui local. Astfel, taxa de stat şi plata pentru autentificarea notarială a contractelor de vânzare-cumpărare, a contractelor de schimb a terenurilor urmează a fi achitată de părţile contractante din cont propriu. Principiile de bază ale consolidării terenurilor agricole în RM. Conform legislaţiei actuale a RM, consolidarea terenurilor agricole are loc: a) doar benevol, cu consimţământul prealabil şi din propria iniţiativă a proprietarilor de terenuri (prin depunerea personală a cererii în scris la primăria localităţii respective); b) cu respectarea şi garantarea dreptului de proprietate; c) cu garantarea drepturilor proprietarilor de teren de a valorifica terenul fie în mod individual, în cadrul gospodăriei ţărăneşti (de fermier) etc., fie în comun cu alţi proprietari, în cadrul întreprinderilor agricole colective. 4. Schimbarea destinaţiei şi modului de folosinţă a terenurilor agricole Schimbarea destinaţiei terenurilor agricole se efectuează prin hotărâre de Guvern la propunerea consiliilor satelor, comunelor şi oraşelor, sau, respectiv, la propunerea consiliilor municipale şi raionale, în temeiul cererii proprietarului şi cu acordul organelor pentru protecţia mediului înconjurător, însă schimbarea destinaţiei terenurilor agricole cu gradul de evaluare a fertilităţii naturale mai mic de 40, în cazul trecerii acestora în fondul silvic, poate avea loc prin decizia consiliilor municipale şi raionale, la propunerea consiliilor satelor, comunelor, oraşelor, în temeiul cererii proprietarului. 186 Schimbarea modului de folosinţă a terenurilor agricole. Schimbarea modului de folosinţă a terenurilor agricole - terenuri arabile, livezi, vii, păşuni, fâneţe, sere, a suprafeţelor pe care se află construcţii şi instalaţii agrozootehnice, drumuri de exploatare agricolă - se poate face cu acordul proprietarului funciar. Trecerea terenurilor arabile într-o altă folosinţă agricolă, precum şi construirea de noi drumuri care servesc activităţile agricole se vor putea face numai cu autorizarea autorităţilor administraţiei publice locale. Casarea viilor şi livezilor poate avea loc cu autorizarea autorităţilor administraţiei publice locale. XIV. Regimul juridic al terenurilor din intravilanul localităţilor 1. Caracteristica generală a terenurilor din intravilanul localităţilor. 2. Componenţa terenurilor din intravilanul localităţilor. 3. Amenajarea teritoriului şi documentaţia urbanistică. 4. Atribuirea terenurilor pentru construcţia individuală de

Page 122: Drept Funciar

locuinţe. 5. Regimul juridic al terenurilor din condominiu. Acte normative: nr. 5, 9, 11, 13, 18, 37, 38. Literatura: nr. 4, 5, 8, 15, 22. 1. Caracteristica generală a terenurilor din intravilanul localităţilor Conform art. 2 Cod funciar, terenurile din intravilanul localităţilor constituie o categorie distinctă de terenuri, parte componentă a Fondului funciar al RM. Reglementări normative privind terenurile din intravilanul localităţilor se regăsesc în articolele 11, 42 -51 Cod funciar, în Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului şi alte acte normative. La categoria terenurilor din intravilanul localităţilor se referă toate terenurile din perimetrul localităţilor în limitele hotarelor, 187 stabilite conform legislaţiei. Perimetru al localităţii este hotarul intravilanului (teritoriului ei) care îl desparte de extravilan (de regulă, terenuri cu destinaţie agricolă). Terenurile din extravilanul localităţii sunt terenurile agricole şi întreg teritoriul din afara localităţii, însă sunt parte componentă a unităţii administrativteritoriale respective (constituie patrimoniul/moşia satului, oraşului respectiv). Terenurile din extravilan sunt dependente sau independente de funcţiile şi infrastructura localităţi respective, situaţie determinată de planurile urbanistice şi planurile de amenajare a teritoriului oraşului, satului, comunei respective. Terenurile din intravilanul localităţilor, în funcţie de organizarea administrativ-teritorială a RM, se divizează în terenuri: a) ale municipiilor; b) oraşelor; c) comunelor; d) satelor. Perimetrul respectiv al localităţii se stabileşte prin reglementarea regimului proprietăţii funciare în conformitate cu planul general şi pe baza argumentării tehnico-economice a dezvoltării oraşului şi satului (comunei). Perimetrul oraşelor se stabileşte şi se modifică de către Guvern. Perimetrul celorlalte localităţi se stabileşte şi se modifică de autorităţile administraţiei publice locale. Includerea terenurilor în perimetrul oraşului nu implică suspendarea dreptului asupra terenurilor aflate în posesiune sau în folosinţă. Spre deosebire de terenurile agricole, terenurile din intravilanul localităţilor nu sunt mijloace de producţie, în pofida faptului că în componenţa lor există şi terenuri agricole, deoarece servesc, în principal, în calitate de bază teritorială pentru amplasarea obiectelor social-culturale, locative, de producţie etc. Valoarea economică a terenurilor din intravilanul localităţilor este determinată de alţi factori, decât cei valabili în cazul terenurilor

Page 123: Drept Funciar

agricole. Terenurile din intravilan satisfac alte necesităţi socialvitale ale populaţiei, decât terenurile agricole şi producţia agricolă. 188 Fertilitatea (bonitatea) solului, în cazul terenurilor din intravilan, nu are mare însemnătate, deoarece un rol decisiv, ce determină valoarea economică a terenurilor din intravilan, îl joacă relieful, locul situării (în centrul sau la periferia localităţii), prezenţa sau lipsa comunicaţiilor şi infrastructurii inginereşti etc. Terenurile din intravilanul localităţilor pot fi: d) proprietate privată a persoanelor fizice şi juridice de drept privat din ţară şi din străinătate, cu excepţia dreptului de proprietate al străinilor asupra terenurilor agricole, inclusiv asupra celor din intravilanul localităţilor; e) proprietate de stat; f) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale. Autorităţile administraţiei publice locale au obligaţia de a asigura executarea complexului necesar de lucrări pentru amenajarea şi înverzirea teritoriilor oraşelor şi satelor (comunelor). Întreprinderile, instituţiile, organizaţiile şi cetăţenii sunt datori, în conformitate cu regulile aprobate de autorităţile publice locale, să păstreze plantaţiile verzi, să ţină teritoriile, atribuite lor, într-o ordine conform cerinţelor sanitare şi de protecţie contra incendiilor. 2. Componenţa terenurilor din intravilanul localităţilor Din componenţa terenurilor oraşelor şi satelor (comunelor) fac parte: a) terenurile pe care sînt amplasate construcţii şi alte amenajări; b) terenurile de uz public; c) terenurile pentru transportul rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii, de transport electric, pentru exploatări miniere şi pentru alte industrii; d) terenurile împădurite; e) terenurile cu destinaţie agricolă; 189 f) râpele, ravenele, bolovănişurile şi alte terenuri necultivabile. Terenurile destinate construcţiilor urbane şi rurale. Terenurile destinate construcţiilor urbane şi rurale cuprind terenurile pe care sînt amplasate construcţiile şi amenajările şi cele pe care urmează să fie construite case, clădiri de menire socialculturală, industrială şi cu alte destinaţii. Aceste terenuri se atribuie întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor pentru zidirea şi exploatarea construcţiilor industriale a caselor, a clădirilor de menire social-culturală, a altor construcţii şi amenajări, precum şi cetăţenilor pentru construcţia individuală de locuinţe. Suprafaţa terenurilor şi condiţiile folosirii lor în scopurile menţionate se stabilesc conform normelor şi documentaţiei tehnice de proiectare. Pe terenurile atribuite se interzice începerea lucrărilor de construcţie până la permisiunea dată de către organele de arhitectură şi urbanistică.

Page 124: Drept Funciar

Terenurile de uz public din oraşe şi sate (comune). Terenuri de uz public din oraşe şi sate (comune) sînt terenurile folosite pentru căile de comunicaţie (pieţe, străzi, pasaje, drumuri şi altele asemenea), pentru necesităţile social-culturale ale populaţiei (grădini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuaruri), pentru cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale. Pe terenurile de uz public se permite amplasarea construcţiilor şi amenajărilor capitale în conformitate cu destinaţia specială a acestor terenuri, precum şi a construcţiilor şi amenajărilor provizorii uşoare (gherete, chioşcuri), fără ca aceasta să fie în detrimentul terenurilor de uz public. Terenurile pentru transportul rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii şi transport electric, pentru exploatările miniere şi pentru alte industrii sunt terenurile atribuite întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor respective pentru realizarea funcţiilor lor. Amplasarea construcţiilor şi amenajărilor pe aceste terenuri, precum şi lucrările de amenajare, le efectuează beneficiarii funciari prin hotărârea autorităţilor administraţiei publice locale respective. Punerea la 190 dispoziţia întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a suprafeţelor pentru exploatarea industrială a zăcămintelor se face după demarcarea arterei miniere. Terenurile împădurite ale oraşelor şi satelor (comunelor). Terenurile împădurite ale oraşelor şi satelor (comunelor) servesc ameliorării mediului înconjurător, organizării odihnei, nevoilor de cultură, apărării teritoriului localităţilor împotriva eroziunii cauzate de apă şi de vânt. Terenurile cu destinaţie agricolă şi alte terenuri ale oraşelor şi satelor (comunelor) sunt terenurile arabile, plantaţiile multianuale, fâneţele, imaşurile, pepinierele şi altele asemenea. Terenurile agricole pot fi atribuite în folosinţa întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor agricole, precum şi cetăţenilor pentru agricultură, legumicultură, păşuni şi fâneţe. 3. Amenajarea teritoriului şi documentaţia urbanistică Amenajarea teritoriului are loc în baza şi conform documentelor de amenajare a teritoriului şi documentaţiei de urbanism. Toate terenurile oraşelor şi satelor (comunelor) se folosesc în conformitate cu planurile lor de sistematizare şi cu planurile de organizare economico-funciară a intravilanului localităţilor. Planurile de sistematizare ale oraşelor şi satelor (comunelor) determină direcţiile principale ale folosirii terenurilor din intravilan pentru construirea caselor, a obiectelor industriale şi de altă natură, pentru amplasarea şi amenajarea locurilor de agrement, iar planurile de organizare economico-funciară a intravilanului determină direcţiile principale ale folosirii terenurilor care nu sînt destinate construcţiilor şi a celor care rămân temporar neocupate de construcţii. Amenajarea teritoriilor oraşelor şi comunelor (satelor). Autorităţile administraţiei publice locale execută complexul necesar de lucrări pentru amenajarea şi înverzirea teritoriilor

Page 125: Drept Funciar

oraşelor şi satelor (comunelor). Întreprinderile, instituţiile, organizaţiile şi cetăţenii sînt datori, în conformitate cu regulile 191 aprobate de autorităţile administraţiei publice locale, să păstreze plantaţiile verzi, să ţină teritoriile, atribuite lor, într-o ordine conform cerinţelor sanitare şi de protecţie contra incendiilor. Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului include: a) planuri de amenajare a teritoriului; b) planuri urbanistice şi regulamentele aferente acestora. Prin documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului se stabileşte destinaţia terenurilor şi regulile de utilizare a acestora. În temeiul ei, se eliberează certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire. Modul de utilizare a terenurilor pentru orice fel de construcţii trebuie să fie reglementat prin planuri urbanistice şi planuri de amenajare a teritoriului. Planurile de amenajare a teritoriului sînt următoarele: a) planul de amenajare a teritoriului naţional; b) planurile regionale de amenajare a teritoriului; c) planurile locale de amenajare a teritoriului (municipal, orăşenesc, sătesc şi comunal). Planurile urbanistice sînt următoarele: a) planurile urbanistice generale; b) planurile urbanistice zonale; c) planurile urbanistice de detaliu. Amplasarea şi proiectarea construcţiilor şi amenajărilor se autorizează prin certificatul de urbanism, iar executarea lor, prin autorizaţia de construire. Certificatul de urbanism este un act cu caracter informativ şi de reglementare, emis de autoritatea publică locală, la cererea oricărei persoane fizice sau juridice interesate, prin care se aduc la cunoştinţa solicitantului date privind regimul juridic, economic, tehnic şi arhitectural-urbanistic de exploatare a terenurilor şi construcţiilor pentru care a fost solicitat. Certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire se eliberează de autorităţile administraţiei publice locale. Pentru realizarea (modificarea) sau desfiinţarea construcţiilor, autorităţile administraţiei publice locale emit, potrivit legislaţiei: a) autorizaţii de construire; 192 b) autorizaţii de desfiinţare a construcţiei. 4. Atribuirea terenurilor pentru construcţia individuală de locuinţe Atribuirea sectoarelor de teren din intravilan pentru case, anexe gospodăreşti şi grădini. Atribuirea terenurilor pentru construcţia individuală de locuinţe are loc conform art. 9, 11, 42 şi 46 din Codul funciar, exigenţelor legislaţiei cu privire la locuinţe, Legii cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativteritoriale, Legii privind administraţia publică locală, Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor (nr. 246 din 03.05.96) şi altor acte normative. Atribuirea primară a terenurilor pentru construcţia individuală de locuinţe are loc cu titlu gratuit şi cu eliberarea

Page 126: Drept Funciar

titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren. Astfel, conform art. 11 Cod funciar, autorităţile administraţiei publice locale: a) trec în proprietatea cetăţenilor sectoarele de teren ocupate de case, anexe gospodăreşti şi grădini care li s-au atribuit anterior în conformitate cu legislaţia; b) atribuie familiilor nou-formate sectoare de teren din rezerva intravilanului până la epuizarea acesteia pentru construcţia caselor de locuit, anexelor gospodăreşti şi grădini: în oraşe - de la 0,04 până la 0,07 hectare, în localităţi rurale - până la 0,12 hectare. Dimensiunile concrete ale sectoarelor de teren se stabilesc de către autorităţile administraţiei publice locale; c) trec (în limita normelor de urbanism, iar dacă aceasta nu este posibil, reieşind din suprafaţa reală a terenului ce deserveşte construcţiile) terenurile aferente caselor de locuit cu mai multe apartamente privatizate, care nu constituie blocuri, în proprietatea comună în diviziune a 193 proprietarilor apartamentelor, proporţional suprafeţei privatizate de fiecare. Atribuirea repetată în proprietate privată a terenurilor pentru construcţia individuală de locuinţe poate avea loc contra plată prin vânzare la licitaţie, organizată de autoritatea administraţiei publice locale. Preţul iniţial de vânzare a terenului nu va fi mai mic decât preţul normativ al pământului calculat în baza tarifelor din Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului. Se admite atribuirea repetată, fără plată, a terenurilor, pentru construcţia individuală de locuinţe, doar cetăţenilor a căror proprietate funciară a fost distrusă în rezultatul calamităţilor naturale. 5. Regimul juridic al terenurilor din condominiu Regimul juridic al terenurilor din condominiu este determinat de normele Codului funciar, Codului civil, Legii condominiului în fondul locativ, actelor juridice cu caracter normativ ale autorităţilor administraţiei publice locale şi altor acte normative. Asemeni cum şi terenurile aferente caselor de locuit individuale, terenurile din condominiu se transmit din proprietatea publică în proprietate privată cu titlu gratuit, însă elaborarea planului cadastral al teritoriului condominiului, elaborarea, întocmirea şi eliberarea titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren , care confirmă dreptul de proprietate comună al membrilor asociaţiilor de proprietari în condominiu are loc contra plată. La categoria terenurilor din condominiu se referă terenurile pe care sunt amplasate blocurile locative cu mai multe nivele/etaje şi construcţiile auxiliare, precum şi teritoriul aferent la aceste construcţii, suprafaţa cărora este stabilită în conformitate cu normele ecologice, sanitare, de urbanism şi documentaţia de proiect a construcţiei respective. Suprafaţa terenurilor din condominiu, de regulă, este determinată în baza documentaţiei 194

Page 127: Drept Funciar

iniţiale de proiectare şi construire a blocului locativ respectiv. În caz de litigiu, suprafaţa va fi stabilită, la cererea persoanelor interesate, de către instanţa judecătorească, în baza documentelor şi probelor prezentate în şedinţa de judecată. Terenurile din condominiu se transmit în proprietatea comună pe cote-părţi indivizibilă a membrilor asociaţiei de proprietari în condominiu, cu stabilirea cotei ideale, proporţională suprafeţei spaţiului locativ (apartamentului), proprietar al căruia este membrul asociaţiei respective. Dreptul de administrare a terenului din condominiu aparţine asociaţiei de proprietari în condominiu şi este exercitat prin intermediul organelor de conducere ale acesteia (Adunarea generală, Comitetul de conducere, Preşedintele asociaţiei), conform competenţei, stabilită de Legea condominiului în fondul locativ, .statutul asociaţiei respective şi normele Codului civil, care determină regimul juridic al proprietăţii comune pe cote-părţi. Autorităţile administraţiei publice locale au obligaţia de a stabili hotarele şi suprafaţa teritoriului condominiului în termen de 30 de zile din data în care asociaţia a depus la primăria respectivă cererea de privatizare a terenului. Condominiul, în calitate de complex imobiliar unic, inclusiv terenul, dreptul asociaţiei de administrare economică a terenului şi dreptul de proprietate comună al membrilor asociaţiei asupra acestuia, se înregistrează în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, în a cărui rază de activitate este situat condominiul şi terenul aferent acestuia, în modul stabilit de Legea cadastrului bunurilor imobile. XV. Terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale 1. Regimul juridic şi componenţa terenurilor cu destinaţie specială. 2. Regimul juridic al terenurilor destinate industriei şi sectorului energetic. 195 3. Regimul juridic al terenurilor destinate transporturilor şi telecomunicaţiilor. 4. Regimul juridic al terenurilor destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi de interne. Acte normative: nr.5, 36 . Literatura: nr. 5, 17, 26. 1. Regimul juridic şi componenţa terenurilor cu destinaţie specială Divizarea Fondului funciar al RM în diferite categorii are loc în funcţie de destinaţia principală a acestora. Conform art. 52 Cod funciar şi altor acte normative, terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenuri cu alte destinaţii speciale sunt terenurile atribuite în folosinţă sau în proprietatea întreprinderilor de stat sau municipale, societăţilor comerciale şi altor agenţi economici, pentru îndeplinirea sarcinilor specifice ce

Page 128: Drept Funciar

stau în faţa lor, cum ar fi: a) amplasarea şi exploatarea clădirilor administrative şi de deservire, a construcţiilor auxiliare şi industriale, a celor miniere, de transport; b) construirea căilor de acces, a reţelelor inginereşti; c) organizarea producţiei industriale; d) construcţia magistralelor de transport, instalarea liniilor de telecomunicaţii, de transport electric etc. Astfel, terenurile cu destinaţii speciale sunt o categorie distinctă a terenurilor din componenţa Fondului funciar al RM. Regimul juridic al acestora diferă esenţial de regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă, al terenurilor fondului silvic, fondului apelor şi altor categorii de terenuri. Folosirea terenurilor cu destinaţii speciale, modificarea destinaţiei iniţiale a acestora, asemenea cum şi transferarea lor la altă grupă de terenuri cu destinaţie specială poate avea loc în cadrul unor relaţii funciare deosebite dintre autorităţile administraţiei publice centrale şi 196 autorităţile locale şi cei mai diferiţi deţinători de terenuri. Comun pentru terenurile cu destinaţii speciale este faptul că acestea nu sunt terenuri cu destinaţie agricolă, în pofida faptului, că, în anumite circumstanţe, pot fi atribuite în folosinţă provizorie şi întreprinderilor agricole. Terenurile cu destinaţie specială se atribuie în alte scopuri decât cele agricole, şi anume, pentru construirea întreprinderilor industriale, obiectivelor gospodăriei comunale, căilor ferate şi drumurilor auto, liniilor de telecomunicaţii, de transportare a energiei electrice, conductelor magistrale etc. Suprafeţele terenurilor atribuite în aceste scopuri se stabilesc în conformitate cu normele şi documentaţia proiectelor tehnice aprobate, iar atribuirea lor se face ţinându-se cont de succesiunea valorificării lor. Terenurile cu destinaţie specială se atribuie în baza materialelor cadastrului funciar şi doar terenuri nepotrivite pentru agricultură, împădurire sau cu fertilitate scăzută. Atribuirea de terenuri întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor pentru exploatarea zăcămintelor se face numai cu condiţia legalizării înstrăinării terenurilor respective în scopuri miniere şi reintegrării în circulaţia agricolă a terenurilor exploatate anterior în aceste scopuri. În jurul întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi al altor obiecte care provoacă efecte de poluare a terenurilor din vecinătate şi asupra producţiei lor, în dependenţă de caracterul industriei se stabilesc zone de influenţă în conformitate cu normele, aprobate de organele pentru protecţia mediului înconjurător. Întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile în jurul cărora se stabilesc astfel de zone sînt obligate să marcheze hotarele zonelor cu semne informative speciale. Stabilirea acestor zone nu-i privează pe deţinătorii de terenuri de dreptul de proprietate, de posesiune şi beneficiere funciară. În limitele zonelor indicate, deţinătorii de terenuri sînt obligaţi să respecte regulile pentru astfel de zone. Deţinătorii ale căror terenuri au fost incluse în aceste zone de influenţă au dreptul la compensarea pierderilor legate de influenţa negativă asupra 197

Page 129: Drept Funciar

producţiei agricole şi celei silvice, precum şi de degradarea terenurilor, sau la privilegii fiscale. Magistralele de transport, liniile de telecomunicaţii şi de transport electric, conductele de petrol şi de gaz, de canalizare, apeductele, precum şi alte instalaţii similare se vor grupa şi amplasa de-a lungul şi în imediata apropiere a căilor de comunicaţii, digurilor, canalelor de irigare şi de desecare în aşa fel încât să nu stânjenească efectuarea lucrărilor agricole. Astfel, caracteristicile de bază a terenurilor cu destinaţie specială este următoarea: a) nu constituie masive funciare, cum ar fi terenurile agricole), fiind dispersate printre terenurile cu altă destinaţie; b) se constituie în terenuri sub forma unor fâşii înguste şi continue de terenuri, cum, de pildă, terenurile căilor ferate, magistralelor de transport etc.; c) apar în calitate de terenuri izolate printre terenurile din intravilanul localităţilor, cu destinaţie agricolă, ale fondului silvic şi altor categorii de terenuri; d) deţinători ai acestor terenuri cu drept de proprietate, administrare economică sau cu drept de folosinţă/ arendare, pot fi nu doar persoane juridice, dar şi persoane fizice. Însă persoanele fizice pot deţine doar drepturi de folosinţă secundară a unor porţiuni din aceste suprafeţe, cum, de pildă, în cazul terenurilor adiacente drumurilor auto şi căilor ferate, pentru păscutul vitelor şi/sau valorificarea acestora în scopul obţinerii de produse agricole etc.; e) regimul juridic al terenurilor cu destinaţie specială este determinat de destinaţia specifică a acestora. 2. Regimul juridic al terenurilor destinate industriei şi sectorului energetic La categoria terenurilor destinate industriei se referă terenurile pa care sunt amplasate: 198 a) spaţiile şi halele de producţie, blocurile administrative, locative, obiectivele social-culturale ale uzinelor, minelor, centralelor electrice şi altor întreprinderi industriale: b) căile de acces, depozitele, amplasate pe terenuri agricole, bazele de transport, carierele, instalaţiile de captare şi epurare a apei, staţii de pompare, poligoanele de înmormântare a deşeurilor industriale şi menajere, instalaţiile energetice, precum şi alte terenuri destinate sau folosite pentru necesităţile industriei. Deţinători ai unor asemenea terenuri pot fi întreprinderile de stat şi cele municipale, societăţile comerciale de orice tip, cooperativele de producţie, întreprinderile industriale private, inclusiv întreprinderile individuale, ce practică activităţi de întreprinzător cu drept de persoană fizică. Terenurile destinate industriei pot fi proprietate publică (de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale), dar şi proprietate

Page 130: Drept Funciar

privată. Aceste terenuri pot fi transmise în folosinţă permanentă (administrare economică) întreprinderilor de stat sau municipale. Întreprinderile private pot obţine asemenea terenuri în folosinţă, cu încheierea contractului de arendare a terenului respectiv, sau, în modul stabilit de legislaţia cu privire la privatizare, dispun de dreptul de privatizare a unor asemenea terenuri, care cad sub regimul juridic de terenuri aferente obiectelor privatizate. Privatizarea acestor terenuri are loc prin vânzare-cumpărare, cu titlu oneros (contra plată), la preţ normativ, în condiţiile Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului şi altor acte normative. La categoria terenurilor destinate sectorului energetic se referă terenurile pe care sunt amplasate reţelele de transport sau de distribuire a energiei electrice, care funcţionează în calitate de sistem integru de întreprinderi şi obiectelor electroenergetice, de gaze, de combustibil solid şi lichid, inclusiv centrele de instruire şi reciclare a specialiştilor din sectorul energetic, organizaţiile specializate de proiectare în domeniu etc. La acestea se referă 199 terenurile ocupate de spaţiile şi halele de producţie, blocurile administrative, locative, obiectivele social-culturale, centrele de producţie şi reparaţie, centralele electrice, substaţiile de transformatoare, căile de acces, suporturile pentru reţelele electrice şi alte instalaţii din sectorul energetic. Autorităţile administraţiei publice atribuie întreprinderilor din sectorul energetic terenuri în folosinţă permanentă pentru deservirea obiectelor şi instalaţiilor energetice, conform procesului tehnologic din domeniu. Subiecte ale acestor raporturi de drept pot fi persoane juridice – agenţi economici, ce dispun de dreptul de a practica activităţi economice în domeniul producerii, transportării, distribuirii şi livrării energiei electrice şi alto resurse energetice. Conform Legii cu privire la energia electrică, întreprinderile din sectorul electroenegetic, dispun de dreptul de servitute, inclusiv de trecere şi acces la obiectele sale pe toate terenurile, indiferent de forma de proprietate, în scopul executării lucrărilor de reparare, de deservire şi menţinere în stare funcţională a echipamentului tehnologic. În caz de cauzare de prejudicii proprietarilor sau altor deţinători de teren (agricole etc.), apare răspunderea civilă şi obligaţia întreprinderii electroenergetice de compensare a daunelor cauzate acestora, inclusiv a posibilului venit ratat. Terenurile sectorului energetic pot fi atât în proprietate publică (de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale), cît şi în proprietate privată. Excepţie o constituie terenurile, pe care sunt amplasate reţelele magistrale de transport electric şi obiectele energetice de importanţă strategică, privatizarea cărora se interzice. 3. Regimul juridic al terenurilor destinate transporturilor şi telecomunicaţiilor La categoria terenurilor destinate transporturilor se referă terenurile, care deservesc exploatarea tehnică şi satisfac necesităţile transporturilor, inclusiv terenurile/porţiunea, ocupate de partea carosabilă a drumurilor (locale, naţionale), de căi ferate,

Page 131: Drept Funciar

de conducte şi alte instalaţii din domeniu, cât şi terenurile ocupate 200 de construcţiile şi instalaţiile de deservire a transporturilor. Pentru ca terenul să fie recunoscut în calitate de teren destinat transporturilor, acesta trebuie să fie declarat în modul stabilit de lege ca atare şi dat în administrarea unităţilor de transport. Subiecte ale dreptului de folosinţă a terenurilor destinate transporturilor sunt întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile, indiferent de forma de proprietate şi forma organizatorico-juridică, care gestionează nemijlocit unităţile de transport şi exploatează căile de acces ale acestora. Terenurilor destinate transporturilor se clasifică în terenuri destinate: a) transportului feroviar (ocupate de căi ferate, construcţiile şi edificiile aferente, inclusiv terasamente, poduri, tuneluri, viaducte, instalaţii de semnalizare, clădiri de serviciu tehnic, staţiile de cale ferată cu toate clădirile, construcţiile gospodăriei de locomotive de vagoane, serviciile de întreţinere a căii ferate şi de încărcare etc., ce aparţin Căii ferate a RM, întreprinderilor şi organizaţiilor acesteia, altor ministere şi departamente); b) transportului pe apă (terenurile ocupate de porturi, cheiuri, debarcadere etc. cu toate instalaţiile şi utilajul tehnic de dotare); c) transportului auto (terenurile ocupate de şosele, drumuri etc. cu construcţiile şi edificiile aferente); d) transportului aerian (ocupate de aeroporturi, teritoriile de asistenţă tehnică, cu toate construcţiile şi edificiile de asigură satisfacerea necesităţilor transportului aerian); e) transportului prin conducte (terenurile ocupate de conductele magistrale terestre şi subterane, instalaţiile terestre de aprovizionare cu energie, gaze naturale etc.). Terenurile drumurilor naţionale, terenurile ocupate de conductele magistrale, inclusiv internaţionale, de transport a gazelor naturale au fost, sunt şi continuă să fie proprietate publică (de stat). Aceste terenuri se transmit doar în folosinţăîntreprinderilor de transport (Căilor ferate a RM, S.A. „Moldovagaz” etc.) prin Hotărâre de Guvern. Atribuirea în 201 folosinţă a terenurilor destinate transportului feroviar, transportului pe apă, transportului auto, transportului aerian, transportului prin conducte de însemnătate locală intră în competenţa autorităţilor administraţiei publice locale. La categoria terenurilor destinate telecomunicaţiilor se referă terenurile aferente încăperilor de producţie, administrative, locative şi social-culturale, bazelor de producţie, atelierelor de reparaţie, turnurilor de retransmitere, staţiilor de radioreleu, depozitelor, instalaţiilor de distribuţie şi altor construcţii destinate special întreprinderilor de telecomunicaţii pentru realizarea proiectelor economice, sarcinilor şi scopurilor propuse pe întreg teritoriul RM. Terenurile destinate telecomunicaţiilor pot fi proprietate publică, dar şi privată. Terenurile proprietate publică sunt atribuite în folosinţă permanentă sau provizorie întreprinderilor din sectorul telecomunicaţiilor (S.A.”Moldtelecom”, „Voxtel”, „Moldcel” etc.),

Page 132: Drept Funciar

însă, conform legislaţiei cu privire la privatizare (de pildă, prin intermediul licitaţiilor funciare cu strigare), asemenea terenuri pot fi şi proprietate privată a întreprinderilor din sectorul telecomunicaţiilor. Întreprinderile din sectorul telecomunicaţiilor sunt în drept să instaleze turnuri de retransmitere, staţii de radioreleu etc., în scopul prestării de servicii în domeniul telecomunicaţiilor, în, sub şi deasupra terenurilor, indiferent de forma de proprietate, dar cu respectarea strictă a exigenţelor legale şi cu condiţia, că echipamentul şi utilajul instalat, nu va cauza prejudicii sănătăţii populaţiei din zona respectivă, prin intermediul undelor radio, electromagnetice şi de altă natură, emise de instalaţiile, echipamentul şi utilajul tehnologic al întreprinderilor din sectorul telecomunicaţiilor. 4. Regimul juridic al terenurilor destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi de interne. Terenuri destinate necesităţilor de apărare şi trupelor de grăniceri şi de interne sunt considerate terenurile repartizate pentru amplasarea şi desfăşurarea activităţii permanente a unităţilor 202 militare, instituţiilor de învăţământ militar şi organizaţiilor Forţelor Armate, trupelor de grăniceri şi de interne. Dimensiunile terenurilor repartizate pentru necesităţile de apărare şi trupelor de grăniceri şi de interne se stabilesc în conformitate cu normativele în vigoare şi se coordonează cu autorităţile administraţiei publice locale. Modul de repartizare şi utilizare a terenurilor pentru necesităţile de apărare şi trupelor de grăniceri şi de interne este stabilit de Guvern. Folosirea în alte scopuri a terenurilor destinate necesităţilor de apărare şi trupelor de grăniceri şi de interne este interzisă. La categoria terenurilor destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi de interne se referă terenurile aferente blocurilor administrative, locative, obiectivelor social-culturale ale unităţilor militare, ale organizaţiilor şi instituţiilor de învăţământ ale Ministerului Apărării, Ministerului de Interne şi Serviciului de Informaţii şi Securitate ale RM. Aceste terenuri sunt atribuite în folosinţă de către autorităţile administraţiei publice locale. Una din particularităţile regimului juridic al acestei categorii de terenuri este şi faptul că conducătorii instituţiilor şi organizaţiilor, în administrarea cărora sunt transmise terenurile destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi de interne, dispun de dreptul de a le atribui în calitate de parcele de serviciu lucrătorilor organizaţiilor respective, inclusiv pentru valorificarea acestora în scopul obţinerii producţiei agricole, păscutul vitelor etc. Cu acordul reprezentanţilor Ministerului Apărării, terenurile, provizoriu nefolosite pentru necesităţile de apărare, por fi transmise de către autorităţile administraţiei publice locale în folosinţă provizorie, în scopuri agricole, şi altor cetăţeni, care nu în mod obligatoriu sunt în serviciul militar. XVI. Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenurile de valoare istoricoculturală, zonelor suburbane şi ale zonelor verzi

Page 133: Drept Funciar

1. Terenurile destinate ocrotirii naturii şi ocrotirii sănătăţii. 203 2. Terenurile destinate activităţii recreative şi de valoare istorico-culturală. 3. Terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi. Acte normative: nr. 3, 5, 24, 25. Literatura: nr.5, 17, 26. 1. Terenurile destinate ocrotirii naturii şi ocrotirii sănătăţii Evidenţierea legală a terenurilor destinate ocrotirii naturii şi ocrotirii sănătăţii într-o categorie deosebită a Fondului funciar al RM este necesară şi actuală, fiind determinată de starea deplorabilă a mediului (nu doar în RM), dar şi de necesitatea stringentă de a crea şi de a menţine unele condiţii favorabile, sănătoase de viaţă şi activitate a populaţiei RM, ceea ce corespunde în totalitate şi exigenţelor Constituţiei RM în acest domeniu. Din categoria terenurilor destinate ocrotirii naturii, conform art. 56 Cod funciar, fac parte terenurile rezervaţiilor, parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecţie şi zonelor sanitare. Din categoria terenurilor rezervaţiilor fac parte terenurile în al căror perimetru se află obiecte naturale, ce reprezintă valoare ştiinţifică şi culturală (landşafturile tipice şi unicale, comunităţi de organisme vegetale şi animale, formaţiuni geologice, specii de plante, animale rare). Ele sînt repartizate pentru păstrarea în stare naturală a complexelor naturale tipice sau unicale pentru zona de landşaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor şi fenomenelor în mersul lor firesc în vederea elaborării bazelor ştiinţifice ale ocrotirii naturii. Din categoria terenurilor parcurilor naţionale fac parte terenurile care au o deosebită valoare ecologică, istorică şi estetică în virtutea îmbinării reuşite a landşafturilor naturale şi culturale. Din categoria terenurilor parcurilor dendrologice şi zoologice, ale grădinilor botanice fac parte terenurile repartizate pentru studierea, păstrarea şi îmbogăţirea în condiţii artificiale a resurselor florei şi faunei, pentru folosirea lor eficientă în plan ştiinţific, cultural, economic şi 204 păstrarea genofondului. Din categoria terenurilor de branişte fac parte terenurile destinate păstrării, restabilirii şi reproducerii resurselor naturale şi menţinerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe biologice, paleontologice, hidrologice şi geologice de landşaft. Din categoria terenurilor monumentelor naturii fac parte terenurile care au obiecte naturale unicale sau tipice, cu valoare ştiinţifică, cultural-instructivă şi de reconfortare, dar care nu sînt recunoscute drept monumente de istorie şi cultură. Terenurile destinate ocrotirii naturii sunt prin exclusivitate proprietate a statului. Pe terenurile destinate ocrotirii naturii este interzisă activitatea ce vine în contradicţie cu destinaţia lor specială. Ele sînt retrase din folosinţă, dacă această destinaţie nu corespunde regimului de protecţie, stabilit pentru aceste terenuri. Modul şi condiţiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii naturii se stabilesc de legislaţia ecologică şi alte acte normative. Din categoria terenurilor destinate ocrotirii sănătăţii fac parte terenurile pe care există obiecte de tratament natural (izvoare

Page 134: Drept Funciar

de ape minerale, nămoluri curative) şi condiţii climaterice deosebit de favorabile profilaxiei şi tratamentului (art.57 Cod funciar). Aceste terenuri se atribuie în folosinţă staţiunilor balneare, instituţiilor terapeutice şi urmează a fi protejate în mod deosebit. În scopul protecţiei obiectelor de tratament natural, la toate staţiunile balneare se creează zone de protecţie sanitară. În limitele lor se interzice darea terenurilor în posesiune, folosinţă, inclusiv în arendă, întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a căror activitate este incompatibilă cu protecţia obiectelor naturale curative şi cu menţinerea condiţiilor favorabile pentru odihna populaţiei. Întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile în jurul cărora se stabilesc zone cu condiţii deosebite de folosinţă a terenurilor sunt datoare să marcheze graniţele lor cu semne informative speciale. Modul şi condiţiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii sănătăţii sunt reglementate la art. 57 Cod funciar, legislaţia ecologică şi alte acte normative. 205 2. Terenurile destinate activităţii recreative şi de valoare istorico-culturală Terenuri destinate activităţii recreative sunt terenurile prevăzute şi folosite pentru odihnă şi turism. Din această categorie fac parte terenurile pe care se află case de odihnă, pensionate, sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice şi tabere de fortificare a sănătăţii, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate. Pe asemenea terenuri, conform art. 58 Cod funciar, este interzisă activitatea ce împiedică folosirea lor conform destinaţiei speciale. Modul de folosire a acestor terenuri este stabilit de autorităţile administraţiei publice locale şi de organele de ocrotire a naturii. Din categoria terenurilor de valoare istorico-culturală, conform art. 59 Cod funciar, fac parte rezervaţiile istoricoculturale, parcurile memoriale, mormintele, monumentele arheologice şi arhitecturale şi complexele arhitecturale de landşaft. Pe aceste terenuri este limitată orice activitate care contravine destinaţiei lor speciale. Terenurile de valoare istorico-culturală sunt proprietate publică (de stat). Lista terenurilor de valoare istoricoculturală se aprobă de Guvern. Deţinătorii unei asemenea categorii de terenuri sunt obligaţi să ia toate măsurile legale şi să asigure protecţia acestor terenuri. 3. Terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi La categoria terenurilor zonelor suburbane şi ale zonelor verzi, conform art.60 Cod funciar, se referă terenurile din extravilan destinate amplasamentelor, legate de amenajarea şi funcţionarea normală a gospodăriei orăşeneşti, precum şi cele ocupate de păduri, grădini publice şi de alte spaţii verzi, care au funcţii de protecţie, sanitaro-igienice, de fortificare a sănătăţii şi care sînt locuri de odihnă a populaţiei, se includ de către autorităţile administraţiei publice locale în zona suburbană şi în zona verde. Terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi se folosesc conform proiectelor de organizare a acestor zone. Ele sînt protejate de stat. 206

Page 135: Drept Funciar

Aici sunt interzise construcţiile şi amenajările incompatibile cu destinaţia acestora. La includerea terenurilor în zona suburbană şi în zona verde se păstrează drepturile deţinătorilor de terenuri. XVII. Terenurile fondului silvic, ale fondului apelor şi ale fondului de rezervă 1. Terenurile fondului silvic. 2. Terenurile fondului apelor. 3. Terenurile fondului de rezervă. Acte normative: nr. 3, 5, 20, 21. Literatura: nr. 3, 17, 24. 1. Terenurile fondului silvic Actele legislative fundamentale, ce reglementează relaţiile cu privire la terenurile fondului silvic sunt Codul funciar (art.62) şi Codul silvic (nr.887-XIII din 21.06.96). Conform art. 62 Cod funciar, terenuri ale fondului silvic sunt terenurile acoperite cu păduri, precum şi cele neacoperite cu păduri, însă destinate împăduririi, conform datelor cadastrului funciar. Într-adevăr, cea mai mare parte a terenurilor fondului silvic este ocupată de păduri, dar nu numai. Noţiunea “fond silvic” nu este identică cu noţiunea de “pădure”, iar noţiunea de “pădure” nu este identică cu noţiunea de “terenuri acoperite cu păduri”, deoarece acestea pot avea şi altă destinaţie: “parc”, “grădină botanică” etc. Astfel, nu fac parte din fondul silvic şi, respectiv, din categoria terenurilor fondului silvic, terenurile: a) ocupate de perdelele forestiere de protecţie (amplasate pe terenurile cu destinaţie agricolă); b) ocupate de perdelele forestiere de producţie şi plantaţiile de arbori şi arbuşti, situate de-a lungul căilor de comunicaţie; c) ocupate de grupurile de arbori şi arborii aparte din perimetrul oraşelor şi altor localităţi (terenurile spaţiilor verzi, care, conform art. 2 Cod funciar, se referă la altă categorie de terenuri). 207 Ca obiect al naturii, pădurea îndeplineşte trei funcţii de bază; a) funcţia ecologică (protecţia mediului); b) funcţia economică (obţinerea masei lemnoase şi a altor materiale pentru necesităţile economiei naţionale); c) funcţia cultural-recreativă (fortificarea sănătăţii oamenilor şi perceperea mai profundă a naturii de către om). Terenurile fondului silvic sunt proprietate publică şi se transmit doar cu drept de gestiune economică şi folosinţă întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor gospodăriei silvice, dar şi altor întreprinderi, pentru valorificare conform destinaţiei silvice. Privatizarea pădurilor, şi respectiv, a terenurilor fondului silvic se interzice, dar legislaţia RM, totuşi, nu exclude posibilitatea apariţiei proprietăţii private asupra terenurilor fondului silvic. Aşa o situaţie devine posibilă doar în cazul în care proprietarii de terenuri cu destinaţie agricolă, în modul stabilit de lege (cu excluderea terenurilor din circuitul agricol şi trecerea lor la categoria terenurilor fondului silvic), plantează pe terenurile

Page 136: Drept Funciar

agricole avute în proprietate privată, copaci forestieri în scopul împădurii terenurilor respective. Terenurile fondului silvic de stat pot fi folosite în alte scopuri, dacă această folosire este compatibilă cu interesele gospodăriei silvice. În scopul asigurării împăduririi necesare şi prevenirii eroziunii solurilor, pentru împădurire pot fi folosite şi terenuri nefavorabile agriculturii. Autorităţile administraţiei publice locale, de comun acord cu organele de stat pentru ocrotirea naturii, pot să atribuie terenuri din fondul silvic cetăţenilor, întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor, pentru a fi folosite temporar în scopuri agricole. Modul de atribuire şi retragere a terenurilor fondului silvic este reglementat de Codul funciar, iar modul de folosire a lor, inclusiv volumul şi limitele exercitării dreptului de folosinţă a pădurilor, de Codul silvic şi altă legislaţie specială. Administrarea terenurilor fondului silvic are loc prin intermediul Guvernului, autorităţilor administraţiei publice locale. Organul administrativ 208 central, în competenţa căruia intră administrarea Fondului silvic unic al RM este Agenţia pentru silvicultură “Moldsilva”. 2. Terenurile fondului apelor Regimul juridic al terenurilor fondului apelor este determinat de prevederile Constituţie RM, Codului funciar (art,63), Codul apelor (nr.1532-XII din 22.06.1993) şi alte acte normative. Astfel, conform art. 127 (4) din Constituţia RM „Bogăţiile de orice natură ale subsolului, ... apele şi pădurile folosite în interes public, ... , precum şi alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.” Fondul apelor al RM include toate obiectivele acvatice naturale şi artificiale de pe teritoriul RM. Obiectivul acvatic natural sau artificial (apa, terenul aflat sub apă, fâşiile riverane de protecţie, construcţiile hidrotehnice) este obiectiv acvatic unic şi indivizibil (art. 1/3 din Codul apelor). Astfel, la categoria terenurilor fondului apelor se referă: a) terenurile aflate sub ape (albiile cursurilor de apă); b) cuvetele lacurilor, iazurilor, lacurilor de acumulare; c) mlaştinile; d) terenurile pe care sunt amplasate construcţii hidrotehnice şi alte amenajări ale serviciului apelor; e) terenurile repartizate pentru fâşiile riverane de protecţie a apelor râurilor, bazinelor de apă, canalelor magistrale intergospodăreşti şi colectoarelor (art. 2/1 Codul apelor). Atribuirea anumitor terenuri la terenurile fondului apelor şi determinarea hotarelor lor se efectuează în conformitate cu legislaţia funciară. Obiectivele acvatice şi, respectiv, terenurile fondului apelor în RM pot aparţine, cu drept de proprietate publică, statului sau unităţilor administrativ-teritoriale ori, cu drept de proprietate privată, persoanelor juridice sau fizice. Legislaţia cu privire la privatizare nu prevede posibilitatea privatizării obiectivelor acvatice şi, respectiv, a terenurilor fondului apelor. Obiectivele 209

Page 137: Drept Funciar

acvatice proprietate publică, respectiv, terenurile de sub acestea şi terenurile aferente obiectivelor acvatice pot fi transmise doar în folosinţă persoanelor fizice şi persoanelor juridice, de regulă, specializate în domeniul piscicol. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra obiectivelor acvatice şi, respectiv, asupra terenurilor fondului apelor. Legislaţia actuală a RM prevede o singură posibilitate de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra obiectivelor acvatice şi, respective asupra terenurilor fondului apelor. Această posibilitate poate să apară doar în cazul construcţiei de obiective acvatice, în condiţiile legii, pe terenurile proprietate privată a persoanelor juridice sau fizice (de regulă, pe terenurile cu destinaţie agricolă, anterior privatizate, având în vedere excluderea acestora, în condiţiile legii, din circuitul agricol), acestea devin obiecte ale proprietăţii private. Astfel, terenurile, care anterior au fost terenuri proprietate privată cu destinaţie agricolă, devin, cu modificarea datelor cadastrului funciar, terenuri proprietate privată a fondului apelor. Terenurile fondului apelor se folosesc pentru construcţia şi exploatarea instalaţiilor ce asigură satisfacerea necesităţilor de apă potabilă, tehnică, curativă, a altor necesităţi ale populaţiei, ale serviciului apelor, ale agriculturii, industriei, gospodăriei piscicole, energeticii, transportului, precum şi altor nevoi ale statului şi societăţii. Modul de atribuire şi retragere a terenurilor fondului apelor este stabilit de Codul funciar, iar modul de folosire a lor, inclusiv volumul şi limitele exercitării dreptului de folosinţă a obiectivelor acvatice, de Codul apelor şi altă legislaţie specială din domeniu. Administrarea terenurilor fondului apelor are loc prin intermediul Guvernului, autorităţilor administraţiei publice locale. Organul administrativ central, în competenţa căruia intră administrarea Fondului apelor al RM este Concernul de stat al gospodăriei apelor “Apele Moldovei”. 210 3. Terenurile fondului de rezervă Conform art. 2 Cod funciar, terenurile fondului de rezervă, asemeni cum şi terenurile cu destinaţie agricolă, terenurile din intravilanul localităţilor şi alte categorii de terenuri, indiferent de destinaţia principală a acestora, fac parte componentă a Fondului funciar al RM. Terenuri ale fondului de rezervă sunt toate terenurile neatribuite în proprietate, posesiune şi în folosinţă. Din ele fac parte şi terenurile asupra cărora dreptul de proprietate, posesiune şi de folosinţă s-a stins, inclusiv în caz de renunţare la dreptul de proprietate, în conformitate cu prevederile Codului funciar şi Codului civil (art. 64 Cod funciar). Terenurile fondului de rezervă al satului, comunei, oraşului, municipiului cuprind terenuri atât din intravilanul cât şi din extravilanul localităţilor. Spre deosebire de terenurile cu destinaţie agricolă, din intravilanul localităţilor etc., destinaţia principală şi categoria de folosinţă a terenurilor fondului de rezervă, de regulă, nu este determinat, din care cauză,

Page 138: Drept Funciar

valorificarea acestora are loc după trecerea lor la o altă categorie de terenuri, menţionate la art. 2 Cod funciar. Terenurile fondului de rezervă sunt proprietatea şi în subordonarea unităţilor administrativ-teritoriale locale (satului, comunei, oraşului) şi sunt destinate pentru a fi date în proprietate, posesiune şi folosinţă cetăţenilor, cooperativelor agricole de producţie, întreprinderilor de stat sau municipale, societăţilor comerciale, altor agenţi economici şi organizaţiilor în scopuri agricole, precum şi pentru alte necesităţi ale statului şi societăţii. În condiţiile privatizării în masă a terenurilor cu destinaţie agricolă conform articolelor 12 şi 12 Cod funciar ( pe parcursul anilor 1992 – 2001) s-a dovedit a fi că o importantă categorie de cetăţeni din localităţile rurale (familiile de pedagogi, medici etc.) au fost lipsiţi, contrar principiului echităţii sociale, de dreptul la cota de teren echivalent. În aceste condiţii, deja în anul 1998, conform amendamentelor la Codul funciar, o mare parte a terenurilor fondului de rezervă al satelor, comunelor şi oraşelor, iar 211 în unele localităţi, toate terenurile fondului de rezervă (potrivite pentru valorificare în scopuri agricole), au fost atribuite în proprietate privată persoanelor din familiile (din sfera socială) în care nici unul din membrii acesteia nu au dispus de dreptul la cota de teren echivalent conform art.12 şi 13 Cod funciar. Terenurile fondului de rezervă (în localităţile în care asemenea terenuri mai există) pot fi transmise, cu titlu gratuit, conform art. 11 Cod funciar, potrivit documentelor de amenajare a teritoriului şi planurilor de dezvoltare social-economică a localităţii respective, familiilor nou formate pentru construcţia individuală de locuinţe, anexe gospodăreşti şi grădini, suprafaţa concretă a cărora se stabileşte de către autorităţile administraţiei publice locale în limitele stabilite de Codul funciar. Terenurile fondului de rezervă, potrivite agriculturii, pot fi atribuite familiilor social-vulnerabile în folosinţă provizorie în scopul obţinerii producţiei agricole. În asemenea cazuri, plata pentru folosirea terenului se reduce la mărimea impozitului pe bunurile imobile/funciar (fără achitarea plăţii de arendă). Terenurile fondului de rezervă pot fi transmise persoanelor fizice şi juridice interesate în folosinţă, în baza contractului de arendare a terenului, sau pot fi supuse privatizării, contra plată, prin vânzare-cumpărare, însă doar prin intermediul licitaţiilor publice cu strigare (art. 18 din Legea privind administraţia publică locală etc.), cu încheierea contractului respectiv (de vânzare-cumpărare sau de arendare) cu ofertantul câştigător al rezultatul licitării terenului. Expunerea terenului la licitaţie publică cu strigare are loc conform prevederilor Codului civil, Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, Legii privind administraţia publică locală (art. ), Regulamentului privind licitaţiile cu strigare, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1056 din 12.11.1997 şi alte acte normative. Astfel, conform art. 84 (3) din Legea privind administraţia publică locală, „înstrăinarea, concesionarea, arenda şi locaţiunea, cu excepţia locaţiunii imobilelor de locuit, se fac prin licitaţie publică, organizată în condiţiile legii”. Atribuirea în folosinţă şi/sau expunerea terenurilor fondului de rezervă la licitaţii 212

Page 139: Drept Funciar

publice cu strigare poate avea loc până la epuizarea acestuia, în funcţie de modul în care este organizat şi modul în care are loc managementul fondului funciar al unităţilor administrativteritoriale. XVIII. Răspunderea juridică pentru încălcarea legislaţiei funciare 1. Noţiunea şi temeiurile răspunderii juridice. 2. Formele (tipurile) răspunderii juridice pentru încălcarea legislaţiei funciare. 3. Noţiunea de încălcare disciplinară, delict, contravenţie şi infracţiune. 4. Răspunderea disciplinară. 5. Răspunderea civilă. 6. Răspunderea administrativă (contravenţională). 7. Răspunderea penală. Acte normative: nr.4, 5, 30, 31. Literatura: nr. 2, 19, 21. 1. Noţiunea şi temeiul răspunderii juridice Răspunderea juridică este una din formele răspunderii sociale, asemeni cum şi răspunderea politică, morală, civică şi alte forme de răspundere socială. Totuşi, răspunderea juridică, din punctul de vedere al legalităţii, este una deosebită. Una din particularităţile răspunderii juridice constă în faptul că ea include în conţinutul său obligaţia de a răspunde pentru nerespectarea şi/sau încălcarea normelor de drept. Răspunderea juridică, spre deosebire de alte forme ale răspunderii sociale, este strâns legată de forţa de constrângere a statului. În calitate de temei al răspunderii juridice este încălcarea de drept. Încălcarea normelor de drept în mod inevitabil atrage după sine apariţia răspunderii juridice şi aplicarea măsurilor de răspundere juridică (sancţiunilor juridice), prevăzute, de asemenea, 213 de norme de drept. Răspunderea juridică poate fi determinată ca formă a răspunderii sociale ce exprimă atitudinea omului faţă de sistemul de drept existent în societatea în care trăieşte, orientată la însuşirea, păstrarea şi promovarea acestui sistem de drept şi valorilor exprimate de acesta în scopul păstrării şi consolidării legalităţii, ordinii de drept şi binelui comun. Răspunderea juridică este instrumentul juridic de bază ce permite legal, conform legii, influenţarea cazurilor de nerespectare şi/sau încălcare a normelor de drept de către cetăţeni şi alţi subiecţi de drept. Răspunderea juridică este consecinţa juridică a comiterii unei fapte antisociale şi prevede aplicarea, în modul şi conform procedurilor legale prestabilite, a măsurilor de constrângere, prevăzute de sancţiunea normei de drept încălcate/nerespectate faţă de persoanele vinovate de comiterea unei încălcări de drept. Răspunderea juridică – este un raport de drept deosebit şi constă în obligaţia persoanei vinovate de a fi supusă sancţiunii, prevăzută de lege, în rezultatul comiterii unei încălcări de drept, adică a unei fapte ce contravine legii. Noţiunea de „răspundere juridică” este prezentă în toate

Page 140: Drept Funciar

ramurile de drept, inclusiv în dreptul funciar, şi, în toate cazurile, exprimă în esenţă sancţiunea, corectarea şi recuperarea (compensarea). Răspunderea juridică este reflectarea unui raport social, pedepsit legal, în temeiul căruia, o persoană este obligată în raport cu altă persoană, cerinţele căreia trebuie satisfăcute şi/sau daunele cauzate - compensate. Ca formă a răspunderii sociale, răspunderea juridică decurge din încălcarea de drept/din fapta (acţiunea sau inacţiunea) ce contravine legii şi reprezintă prin sine un raport de drept dintre stat, în persoana organelor de ocrotire a normelor de drept şi altor autorităţi publice cu competenţe speciale, pe de o parte, şi persoana care a încălcat norma de drept/legea, pe de altă parte, obligată să sufere anumite consecinţe negative şi lipsuri pentru sine (cu caracter patrimonial, dar nu numai) în rezultatul comiterii încălcării de drept/faptei ce contravine legii. Răspunderea juridică poate fi examinată şi ca instituţie juridică a dreptului funciar ce reprezintă totalitatea normelor de 214 drept cu privire la procedeele şi măsurile de constrângere a persoanelor fizice şi juridice care refuză executarea şi/sau respectarea obligaţiilor prevăzute de lege sau contract, şi care, în consecinţă, încalcă ordinea de drept funciară stabilită în stat şi societate. Unicul temei juridic pentru atragerea la răspundere juridică şi aplicarea măsurilor de constrângere şi influenţă este „încălcarea de drept funciară”. Încălcarea de drept funciară reprezintă prin sine fapta (acţiunea sau inacţiunea) ce contravine legii, comisă cu vinovăţie, ce atentează la ordinea de drept funciară, la drepturile şi interesele legitime ale deţinătorilor de terenuri, în rezultatul căreia au fost cauzate anumite daune-interese participanţilor raporturilor de drept funciare. Încălcarea de drept funciară poate fi determinată şi ca „faptă social periculoasă (acţiune sau inacţiune), ce contravine reglementărilor funciare legale” Încălcarea de drept funciară constă din 4 elemente de bază: 1) Obiectul atentării şi încălcării de drept funciare, care include: - terenul/parcela de teren (în cazul ocupării nelegitime a terenurilor, ocupării bunurilor imobile străine, poluării terenurilor cu destinaţie agricolă şi a altor categorii de terenuri, nimicirii stratului fertil al solului, decopertării neselective a stratului fertil al solului şi folosirea lui contrar destinaţiei etc.); - bunul, amplasat pe teren (construcţia nelegitimă, deteriorarea intenţionată a sistemelor de irigare a terenurilor, a plantaţiilor multianuale, a bornelor de hotar etc.); - regulile de folosire a terenurilor (de luptă cu bolile şi dăunătorii culturilor agricole, neluarea măsurilor de preîntâmpinare a eroziunii solului, a altor procese ce înrăutăţesc starea solului, precum şi neîndiplinirea măsurilor obligatorii pentru îmbunătăţirea calităţii lui, încălcarea termenului de reîntoarcere a terenurilor temporar ocupate, neîntoarcerea lor în starea de destinaţie specială etc.) ; - drepturile şi interesele legitime ale deţinătorilor de terenuri (încălcarea dreptului de proprietate sau dreptului de folosinţă 215 asupra terenului, încheierea actelor juridice civile, obiect al cărora

Page 141: Drept Funciar

sunt terenurile, cu încălcarea modului stabilit de lege, atentând în aşa mod la drepturile şi interesele legitime ale altor deţinători de terenuri, încălcarea termenelor de examinare a cererilor cetăţenilor privind atribuirea terenurilor, altor petiţii ale persoanelor fizice şi juridice); - starea ecologică din preajma terenurilor (poluarea bazinelor de apă, aerului atmosferic etc.). 2) Subiectul încălcării de drept, ceea ce determină şi permite identificarea persoanei care a comis încălcarea de drept funciară şi care urmează a fi pedepsită cu aplicarea sancţiunii prevăzută de lege. Subiectul încălcării de drept trebuie să corespundă anumitor cerinţe legale cu privire la: a) vârstă; b) responsabilitate; şi c) funcţia ocupată. 3) Latura obiectivă a încălcării de drept, care include: – acţiunea ilicită a persoanei, care a comis încălcarea de drept funciară (construcţia nelegitimă – partea a 2-a a art.52 din Codul cu privire la contravenţiile administrative; ocuparea, fără drept, a unui imobil aflat în proprietatea altuia – art. 193 Cod penal) sau inacţiunea (neluarea măsurilor de preîntâmpinare a eroziunii solului, a altor procese ce înrăutăţesc starea solului, precum şi neîndiplinirea măsurilor obligatorii pentru îmbunătăţirea calităţii lui, încălcarea termenului de reîntoarcere a terenurilor temporar ocupate, neîntoarcerea lor în starea de destinaţie specială, Încălcarea termenelor de examinare a cererilor cetăţenilor privind atribuirea terenurilor – părţile 6, 7 şi 11 a art. 52 din Codul cu privire la contravenţiile administrative); - locul şi modul, mijloacele, circumstanţele şi consecinţele încălcării de drept funciare comise, legătura cauzală dintre acţiune/inacţiune şi daunele cauzate, alte consecinţe negative; 4) Latura subiectivă, care include: - vinovăţia persoanei care a comis fapta ilicită, ceea ce se determină prin atitudinea psihică a persoanei faţă de fapta comisă. Vinovăţia se manifestă prin: a) intenţie; b) imprudenţă; 216 - scopul (îmbogăţirea), motivul (din intenţii huliganice, de pildă, în cazul distrugerii bornelor de hotar). Dacă lipseşte măcar unul din elementele încălcării de drept funciare indicate mai sus, atunci lipseşte şi încălcarea de drept funciară şi, în consecinţă, atragerea persoanei la răspundere juridică şi aplicarea măsurilor de constrângere şi sancţiunilor juridice devine imposibilă. Mai mult ca atât, acţiunea de atragere la răspundere juridică şi aplicarea sancţiunilor juridice în lipsa, fie şi a unuia din elementele încălcării de drept arătate mai sus, constituie ea înseşi încălcare de drept şi poate servi drept temei pentru atragerea la răspundere juridică a persoanelor cu funcţii de răspundere (din cadrul organelor de protecţie a normelor de drept etc.), care au admis atragerea persoanelor la răspundere juridică fără suficient temei juridic. 2. Noţiunea de încălcare disciplinară, delict, contravenţie şi infracţiune Unicul temei juridic pentru apariţia răspunderii juridice este

Page 142: Drept Funciar

încălcarea de drept. Fără încălcare de drept nu există răspundere juridică. În funcţie de specificul normelor de drept încălcate, particularităţile ramurilor de drept şi reglementării normative, pot fi evidenţiate următoarele feluri de încălcări de drept: 1) încălcare de drept disciplinară (de muncă, abatere disciplinară, ce decurge din raporturile de muncă); 2) încălcare de drept civilă (delict); 3) încălcare de drept administrativă (contravenţie); 4) încălcare de drept penală (infracţiune/crimă). Încălcare de drept disciplinară – este fapta (acţiunea sau inacţiunea) ilicită a salariatului ce contravine legislaţiei muncii şi obligaţiilor de serviciu şi care atentează la disciplina de muncă, regulamentul intern al întreprinderii, instituţiei sau organizaţiei în cadrul căreia este angajat în temeiul unui contract de muncă. Încălcarea de drept disciplinară – este o abatere disciplinară ce contravine legislaţiei muncii (Codului muncii etc.). Esenţa abaterii 217 este încălcarea disciplinei de muncă. Încălcarea de drept disciplinară într-un fel sau altul se poate manifesta prin faptele (acţiunile/inacţiunile) ce contravin legii ale lucrătorilor/angajaţilor societăţilor comerciale (de pildă, din cadrul întreprinderilor ce execută lucrări cadastrale, geodezice etc.), întreprinderilor de stat (întreprinderii specializate „Cadastru” şi filialelor acesteia), dar şi ale funcţionarilor publici din cadrul autorităţilor administraţiei de stat centrale (ministerelor de ramură, birourilor, serviciilor de stat, inclusiv din cadrul Agenţiei de Stata relaţii Funciare şi Cadastru ) sau locale (direcţiilor/serviciilor funciare raionale, primăriilor satelor, comunelor, oraşelor şi municipiilor), obligaţiile de muncă şi funcţiile cărora includ competenţe şi activităţi privind atribuirea terenurilor în folosinţă, privatizarea, inclusiv vânzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publică şi transmiterea acestora în proprietate privată, controlul asupra folosirii şi protecţiei terenurilor etc. Încălcarea de drept disciplinară (abaterea disciplinară), având în vedere specificul dreptului muncii şi legislaţiei muncii, trebuie să includă în sine obiectul, subiectul, latura obiectivă şi latura subiectivă a încălcării de drept disciplinare, a abaterii disciplinare respective. Încălcarea de drept disciplinară/abaterea disciplinară serveşte drept temei pentru apariţia răspunderii disciplinare, şi, respectiv, pentru aplicarea faţă de lucrătorul care a comis aşa ceva – a măsurilor de răspundere disciplinară, prevăzute de legislaţia muncii (Codul muncii etc.). Încălcarea de drept civilă – este fapta (acţiunea sau inacţiunea) ilicită, ce atentează la relaţiile de proprietate, la alte relaţii patrimoniale, dar şi nepatrimoniale, la drepturile obligaţionale şi interesele legitime ale persoanelor fizice şi juridice, ale statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, prevăzute şi ocrotite de legislaţia civilă (Codul civil etc.). Încălcarea de drept civilă se manifestă în 2 forme: a) sub formă de încălcare de drept civilă contractuală; b) sub formă de încălcare de drept civilă extracontractuală. Încălcarea de drept civilă extracontractuală se numeşte „delict” şi are loc în cazul obligaţiilor care se nasc din cauzarea de daune (art. 1398 etc. din Codul civil). 218 Încălcarea de drept civilă (inclusiv delictul), asemeni cum şi în

Page 143: Drept Funciar

cazul altor feluri de încălcări de drept, dar având în vedere specificul dreptului civil şi legislaţiei civile, trebuie să includă în sine obiectul, subiectul, latura obiectivă şi latura subiectivă a încălcării de drept civile respective. Încălcarea de drept civilă serveşte drept temei pentru apariţia răspunderii civile, şi, respectiv, pentru aplicarea faţă de persoana fizică sau juridică care a comis încălcarea de drept civilă – a măsurilor de răspundere civilă, prevăzute de legislaţia civilă (Codul civil etc.), precum şi de contractele de drept civil. Încălcarea de drept administrativă - este fapta (acţiunea sau inacţiunea) ilicită, ce atentează la persoană, la drepturile şi interesele legitime ale persoanelor fizice şi juridice, la proprietate, la orânduirea de stat şi ordinea publică, precum şi alte fapte ilicite, pentru care legislaţia (Codul cu privire la contravenţiile administrative) stabileşte răspundere administrativă. Încălcarea de drept administrativă se numeşte „contravenţie”. Încălcarea de drept administrativă (contravenţia), asemeni cum şi alte feluri de încălcări de drept, având în vedere specificul normelor dreptului administrativ, trebuie să includă în sine obiectul, subiectul, latura obiectivă şi latura subiectivă a contravenţiei (încălcării de drept administrative) respective. Încălcarea de drept administrativă (contravenţia) serveşte drept temei pentru apariţia răspunderii administrative, şi, respectiv, pentru aplicarea faţă de persoana fizică vinovată, care a comis încălcarea de drept administrativă/contravenţia administrativă – a măsurilor/sancţiunilor de răspundere administrativă, prevăzute de Codul cu privire la contravenţiile administrative. Încălcarea de drept penală – este fapta (acţiunea sau inacţiunea) ilicită social periculoasă, prevăzută de legea penală (Codul penal), comisă prin vinovăţie şi care urmează a fi supusă pedepsei penale. Încălcarea de drept penală se numeşte infracţiune penală sau crimă. Gradul pericolului social al infracţiunilor penale este determinat prin semnele ce caracterizează infracţiunea penală: obiectul, subiectul, latura obiectivă şi latura subiectivă a 219 infracţiunii penale respective. Încălcarea de drept penală, respectiv infracţiunea penală, serveşte drept temei juridic pentru apariţia şi aplicarea măsurilor de răspundere penală, sancţiunilor prevăzute în partea specială a Codului penal. 3. Formele (tipurile) răspunderii juridice pentru încălcarea legislaţiei funciare Forma concretă a răspunderii juridice este determinată şi stabilită în funcţie de: - specificul normei de drept încălcate; - particularităţile încălcării de drept funciare; - felul încălcării de drept în cadrul căreia a avut loc încălcarea legii. Fiecărui în parte fel de încălcare de drept (faptă ilicită) îi corespunde şi forma răspunderii juridice respective. În consecinţă, în funcţie de specificul încălcării de drept şi particularităţile ramurilor de drept, se evidenţiază:

Page 144: Drept Funciar

1) răspunderea disciplinară (inclusiv materială); 2) răspunderea civilă; 3) răspunderea administrativă/contravenţională; 4) răspunderea penală. 4. Răspunderea disciplinară Răspunderea disciplinară – este una din formele răspunderii juridice, prevăzută de legislaţia muncii (Codul muncii etc.) şi apare în temeiul încălcării de drept disciplinare (abaterii disciplinare). Pentru răspunderea disciplinară este caracteristic că sancţiunile disciplinare, prevăzute de legislaţia muncii, sunt aplicate în modul stabilit de legislaţie de către unul din subiectele contractului de muncă (angajator) faţă de alt subiect al contractului de muncă (angajat). Sancţiunile disciplinare – sunt sancţiunile (consecinţele negative), prevăzute de legislaţia muncii (Codul muncii etc.), pe care angajatorul este în drept să le aplice faţă de 220 angajat pentru încălcarea disciplinei de muncă, adică pentru neexecutarea cu vinovăţie de către salariat a obligaţiilor sale de muncă. Încălcare/abatere disciplinară este, de pildă, întârzierea la muncă, părăsirea neautorizată a locului de muncă înainte de expirarea timpului de muncă, lipsa de la locul de muncă, participarea la o grevă ilegală, dar şi încălcarea tehnologiilor de producţie etc. Nu poate fi calificată abatere disciplinară şi, respectiv, încălcare a disciplinei de muncă, încălcarea ordinii publice şi alte asemenea încălcări de drept, comise de salariat în afara timpului de muncă (aşa fapte ilicite, după caz, în funcţie de gravitate şi gradul pericolului social, pot fi calificate drept contravenţie administrativă (conform Codului cu privire la contravenţiile administrative) sau infracţiune penală (conform Codului penal). Pentru încălcarea disciplinei de muncă, angajatorul (conducătorul unităţii de muncă - întreprinderii, instituţiei sau organizaţiei)) are dreptul să aplice faţă de salariat următoarele sancţiuni disciplinare: a) avertismentul; b) mustrarea; c) mustrarea aspră; d) concedierea. Legi speciale şi statute de disciplină pot prevedea, pentru unele categorii de salariaţi, şi alte sancţiuni disciplinare. Se interzice aplicarea amenzilor şi altor sancţiuni pecuniare pentru încălcarea disciplinei de muncă. Pentru aceeaşi abatere disciplinară nu se poate aplica decât o singură sancţiune. Sancţiunea disciplinară se aplică, de regulă, imediat după constatarea abaterii disciplinare, dar nu mai târziu de o lună din ziua constatării ei. Sancţiunea disciplinară nu poate fi aplicatădupă expirarea a 6 luni din ziua comiterii abaterii disciplinare, iar în urma reviziei sau a controlului activităţii economico-financiare - după expirarea a 2 ani de la data comiterii. În termenele indicate nu se include durata desfăşurării procedurii penale. Sancţiunea disciplinară se aplică prin ordin (dispoziţie, decizie, hotărâre), emis de conducătorul unităţii de muncă. Ordinul (dispoziţia, decizia, hotărârea) de sancţionare se comunică salariatului, sub semnătură, în termen de cel mult 5 zile 221

Page 145: Drept Funciar

lucrătoare de la data când a fost emis şi îşi produce efectele de la data comunicării. Refuzul salariatului de a confirma prin semnătură comunicarea ordinului se fixează într-un proces-verbal semnat de un reprezentant al angajatorului şi un reprezentant al salariaţilor. Ordinul (dispoziţia, decizia, hotărârea) de sancţionare poate fi contestat de salariat în instanţa de judecată. Termenul de validitate a sancţiunii disciplinare nu poate depăşi un an din ziua aplicării. Dacă pe parcursul acestui termen salariatul nu va fi supus unei noi sancţiuni disciplinare, se consideră că sancţiunea disciplinară nu i-a fost aplicată. Angajatorul care a aplicat sancţiunea disciplinară este în drept să o revoce în decursul unui an din proprie iniţiativă, la rugămintea salariatului, la demersul reprezentanţilor salariaţilor sau al şefului nemijlocit al salariatului. 5. Răspunderea civilă Răspunderea civilă este una din formele răspunderii juridice şi apare în temeiul încălcării de drept civile. Răspunderea civilă se manifestă în 2 forme: 1) contractuală; şi 2) delictuală, în cazul cauzării de daune şi obligaţiilor civile ce iau naştere în asemenea cazuri. Răspunderea civilă apare doar la prezenţa obiectului, subiectului, laturii obiective şi laturii subiective a încălcării de drept civile (delictului). Răspunderea contractuală apare în temeiul prevederilor contractelor civile concrete în cazul în care una din părţile contractante a încălcat clauzele contractuale respective, inclusiv în cazul contractelor de vânzare-cumpărare, donare, schimb, arendare, ipotecă a terenurilor etc. Art. 95 Cod funciar stabileşte că contractele de vânzare-cumpărare, schimb, donare, ipotecă şi alte acte juridice civile, obiect al cărora este terenul, încheiate cu încălcarea modului stabilit de legislaţie, sunt nule. În afară de aceasta, înseşi textul contractului, poate include în sine, la iniţiativa şi cu consimţământul părţilor contractante, clauze privind măsuri concrete de răspundere civilă sub formă de penalităţi de întârziere, 222 alte sancţiuni pecuniare, pentru nerespectarea sau încălcarea unor clauze contractuale concrete. Răspunderea delictuală apare în rezultatul cauzării de daune, indiferente de faptul dacă persoanele fizice sau juridice respective au fost, se află sau nu în raporturi contractuale. Conform art. 1398 Cod civil “Cel care acţionează faţă de altul în mod ilicit, cu vinovăţie este obligat să repare prejudiciul patrimonial, iar în cazurile prevăzute de lege, şi prejudiciul moral cauzat prin acţiune sau omisiune”. Prejudiciul cauzat prin fapte licite sau fără vinovăţie se repară numai în cazurile expres prevăzute de lege. Aşa un caz, direct prevăzut de lege, este cazul exproprierii terenurilor pentru cauză de utilitate publică, care poate avea loc doar cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Plus la aceasta, art.97 Cod funciar, stabileşte că pagubele pricinuite prin retragerea sau ocuparea temporară a terenurilor, precum şi prin limitarea drepturilor deţinătorilor sau prin înrăutăţirea calităţii terenurilor ca urmare a activităţii întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor şi cetăţenilor, trebuie să fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat)

Page 146: Drept Funciar

deţinătorilor de terenuri care au suportat aceste pagube. Repararea pagubelor o fac întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile cărora li s-au repartizat terenuri retrase, precum şi întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile a căror activitate duce la limitarea drepturilor deţinătorilor de terenuri în legătură cu stabilirea zonelor de protecţie, zonelor sanitare şi de apărare a diferitelor obiecte, la înrăutăţirea calităţii terenurilor învecinate, ori la folosirea lor în alte scopuri, la scăderea volumului producţiei agricole şi la înrăutăţirea calităţii ei. O altă persoană decât autorul prejudiciului este obligată să repare prejudiciul numai în cazurile prevăzute de lege (de pildă, părinţii poartă răspundere pentru daunele cauzate de către copiii lor minori). Prejudiciul nu se repară dacă a fost cauzat la rugămintea sau cu consimţământul persoanei vătămate şi dacă fapta autorului nu vine în contradicţie cu normele de etică şi morală. Nu este pasibil de reparaţie prejudiciul cauzat de o persoană în stare de legitimă apărare dacă nu a depăşit limitele ei. Dacă în 223 timpul apărării împotriva unui atac injust s-a cauzat prejudiciu unui terţ, prejudiciul urmează să fie reparat de atacator. Prejudiciul cauzat de o persoană în caz de extremă necesitate urmează a fi reparat de ea. Luând în considerare împrejurările în care a fost cauzat prejudiciul, instanţa de judecată poate obliga la repararea lui terţul în al cărui interes a acţionat autorul prejudiciului sau poate exonera de obligaţia de reparare, integral sau parţial, atât autorul prejudiciului, cît şi terţa persoană. Litigiile legate de repararea pagubelor şi de evaluarea proporţiilor lor sînt soluţionate de instanţele judecătoreşti, în funcţie de jurisdicţia materială şi teritorială a acestora. 6. Răspunderea administrativă (contravenţională) Răspunderea administrativă (contravenţională) este una din formele răspunderii juridice şi apare în temeiul încălcării de drept administrative (contravenţiei administrative), fiind prevăzute direct de normele Codului cu privire la contravenţiile administrative. Prin aceste şi alte caracteristici, răspunderea administrativă (contravenţională) se deosebeşte esenţial de răspunderea disciplinară, prevăzută de normele Codului muncii. Răspunderea administrativă (contravenţională) ia naştere doar la prezenţa obiectului, subiectului, laturii obiective şi laturii subiective a încălcării de drept administrative (contravenţiei administrative). În calitate de subiect al încălcării de drept administrative (contravenţiei administrative) apare persoana fizică, care conform Codului cu privire la contravenţiile administrative este recunoscută vinovată de comiterea încălcării de drept administrative (contravenţiei administrative). Codul cu privire la contravenţiile administrative (art. 14 etc.) în mod deosebit evidenţiază statutul juridic al persoanelor cu funcţii de răspundere (a funcţionarilor publici etc.) în calitate de subiecte ale încălcării de drept administrative (contravenţiei administrative), stabilind pentru această categorie în mod special o răspundere administrativă mai severă, decât cetăţenilor de rând. Toate încălcările de drept 224

Page 147: Drept Funciar

administrative (contravenţiile administrative) şi sancţiunile concrete de răspundere administrativă pentru încălcarea legislaţiei funciare sunt stabilite la art. 52 din Codul cu privire la contravenţiile administrative, care aşa şi este denumit „Încălcarea legislaţiei funciare”. Astfel, Codul în cauză prevede următoarele încălcări de drept administrative (contravenţiei administrative) concrete, şi anume: 1) ocuparea nelegitimă a terenurilor; 2) construcţia nelegitimă; 3) poluarea terenurilor destinate agriculturii şi altor terenuri; 4) poluarea terenurilor cu substanţe chimice şi radioactive, cu deşeuri industriale, cu ape de scurgere impurificate cu organizme bacteriologice şi parazitare şi cu alte organizme dăunătoare; 5) nimicirea stratului fertil al solului, decopertarea neselectivă precum şi folosirea lui contrar destinaţiei; 6) neluarea măsurilor de preîntâmpinare a eroziunii solului, a altor procese ce înrăutăţesc starea solului, precum şi neîndiplinirea măsurilor obligatorii pentru îmbunătăţirea calităţii lui; 7) încălcarea termenului de reîntoarcere a terenurilor temporar ocupate, neîntoarcerea lor în starea de destinaţie specială; 8) amplasarea, construcţia şi darea în exploatare a obiectivelor ce provoacă efecte de poluare a solului; 9) abaterea samovolnică de la proiectele de organizare a teritoriului, de ameliorare şi de altă natură, precum şi folosirea terenurilor, neţinându-se seama de scopurile pentru care au fost repartizate; 10) falsificarea informaţiei despre starea şi folosirea terenurilor; 11) încălcarea termenelor de examinare a cererilor cetăţenilor privind atribuirea terenurilor şi tăinuirea informaţiei despre fondul funciar disponibil; 12) distrugerea bornelor de hotar. Pentru comiterea încălcărilor de drept administrative (contravenţiilor administrative) arătate mai sus, art. 52 din Codul cu privire la contravenţiile administrative, în calitate de sancţiuni şi 225 măsuri de răspundere administrativă stabileşte aplicarea amenzilor administrative, cetăţenilor - în mărime de până la 15 unităţi convenţionale şi persoanelor cu funcţii de răspundere - în mărime de până la 20 unităţi convenţionale (o unitate convenţională constituie 20 lei). 7. Răspunderea penală Răspunderea penală este una din formele răspunderii juridice şi ia naştere în temeiul încălcărilor de drept penale (infracţiunilor penale), prevăzute de normele Codului penal în partea specială a acestuia. Răspunderea penală pentru încălcarea legislaţiei funciare este prevăzută direct la art. 96 Cod funciar. Răspunderea penală poate fi aplicată doar în cazul în care există simultan obiectul, subiectul, latura obiectivă şi latura subiectivă a încălcării de drept penale (infracţiunii penale). Unul din cazurile în care răspunderea penală pentru

Page 148: Drept Funciar

încălcarea legislaţiei funciare şi aplicarea sancţiunilor penale devine inevitabilă este componenţa de infracţiune prevăzută la art. 193 Cod penal. Astfel, art. 193 Cod penal prevede componenţa de infracţiune şi răspunderea penală pentru ocuparea, în întregime sau în parte, fără drept, a unui imobil aflat în proprietatea altuia, care, în acest caz, se pedepseşte cu amendă penală în mărime de la 200 la 500 unităţi convenţionale (o unitate convenţională constituie 20 lei) sau cu arest de până la 6 luni, dar aceeaşi acţiune săvârşită de două sau mai multe persoane, prin distrugerea sau strămutarea semnelor de hotar ale unui imobil aflat în proprietatea altuia, cu aplicarea violenţei sau cu ameninţarea aplicării ei, se pedepseşte cu amendă în mărime de la 500 la 1.000 unităţi convenţionale sau cu închisoare de la 2 la 5 ani. Nu mai puţin semnificative în cazul relaţiilor funciare sunt şi prevederile art. 136 din noul Cod penal al RM, care pentru prima dată în legea penală a RM a inclus aşa o componenţă de infracţiune precum este „Ecocidul”, adică “distrugerea intenţionată în masă a florei sau a faunei, intoxicarea atmosferei ori a resurselor acvatice, 226 precum şi săvârşirea altor acţiuni ce pot provoca sau au provocat o catastrofă ecologică”. Asemenea fapte ilicite, care pot avea loc doar prin acţiuni intenţionate, sunt pedepsite corespunzător - cu închisoare de la 12 la 20 de ani. Aplicabile şi în cazul încălcării dreptului de proprietate, altor drepturi reale sau obligaţionale asupra terenurilor sunt şi componenţele de infracţiune prevăzute la art. 189 “Şantajul”, 190 “Escrocheria”, 196 “Cauzarea de daune materiale prin înşelăciune sau abuz de încredere”, 197 “Distrugerea sau deteriorarea intenţionată a bunurilor”, 198 “Distrugerea sau deteriorarea din imprudenţă a bunurilor”, 200 “Neglijenţa criminală faţă de paza bunurilor proprietarului”, precum şi alte componenţe de infracţiune, prevăzute de noul Cod penal al RM. Astfel, art. 189 “Şantajul”, adică cererea de a se transmite bunurile proprietarului, posesorului sau deţinătorului ori dreptul asupra acestora sau de a săvârşi alte acţiuni cu caracter patrimonial, ameninţând cu violenţă persoana, rudele sau apropiaţii acesteia, cu răspândirea unor ştiri defăimătoare despre ele, cu deteriorarea sau cu distrugerea bunurilor proprietarului, posesorului, deţinătorului ori cu răpirea proprietarului, posesorului, deţinătorului, a rudelor sau a apropiaţilor acestora, se pedepseşte cu amendă în mărime de la 200 la 500 unităţi convenţionale sau cu închisoare de până la 4 ani, însă şantajul săvârşit repetat, de două sau mai multe persoane, cu aplicarea violenţei nepericuloase pentru viaţă sau sănătate, prin ameninţare cu moartea, cu deteriorarea ori distrugerea bunurilor, se pedepseşte cu închisoare de la 3 la 7 ani cu amendă în mărime de la 500 la 1000 unităţi convenţionale. Totodată, aceleaşi fapte săvârşite de un grup criminal organizat sau de o organizaţie criminală, săvârşite cu aplicarea armei sau a altor obiecte folosite în calitate de armă, însoţite de violenţă periculoasă pentru viaţă sau sănătate, însoţite de schingiuire, tortură, tratament inuman sau degradant, urmate de dobândirea bunurilor cerute, soldate cu alte urmări grave, se pedepsesc cu închisoare de la 7 la 15 ani cu amendă în mărime de la 1000 la 2000 unităţi convenţionale.

Page 149: Drept Funciar

Acţiunile mai sus menţionate, însoţite de răpirea proprietarului, 227 posesorului sau deţinătorului, a rudelor sau a apropiaţilor acestora, se pedepsesc cu închisoare de la 10 la 25 de ani cu amendă în mărime de la 3.000 la 5.000 unităţi convenţionale. Escrocheria (art.190 Cod penal), adică dobândirea ilicită a bunurilor altei persoane prin înşelăciune sau abuz de încredere, se pedepseşte cu amendă în mărime de la 200 la 500 unităţi convenţionale sau cu muncă neremunerată în folosul comunităţii de la 120 la 240 de ore, sau cu închisoare de până la 3 ani. Escrocheria săvârşită repetat, de două sau mai multe persoane, cu cauzarea de daune în proporţii considerabile, cu folosirea situaţiei de serviciu, se pedepseşte cu amendă în mărime de la 500 la 1.000 unităţi convenţionale sau cu închisoare de la 3 la 7 ani. Escrocheria săvârşită de un grup criminal organizat sau de o organizaţie criminală, se pedepseşte cu închisoare de la 5 la 10 ani cu (sau fără) amendă în mărime de la 1.000 la 3.000 unităţi convenţionale. Aplicabile pot fi în cazul încălcării sau nerespectării legislaţiei funciare şi componenţele de infracţiuni săvârşite de persoane cu funcţie de răspundere, cum ar fi „Corupere pasivă” (art. 324), „Corupere activă” (art.325), „Abuzul de putere sau abuzul de serviciu” (art. 327), „Excesul de putere sau depăşirea atribuţiilor de serviciu” (art.328), „Refuzul de a îndeplini legea” (art.331), „Falsul în acte publice” (art. 332) şi alte componenţe de infracţiuni prevăzute în partea specială a Codului penal. ============================================================================================== 228 BIBLIOGRAFIE ACTE NORMATIVE DE DREPT INTERNAŢIONAL 1. Declaraţia Universală a Drepturilor Omului din 10.12.1948 (art.17) // Aderat la Declaraţie prin Hotărârea Parlamentului RM nr.217-XII din 28.07.90.-Tratate internaţionale. Vol. I. -1998, pag.11. 2. Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale din 04.11.1950 (Art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţie) // Ratificată prin Hotărârea Parlamentului RM nr.1298-XIII din 24.07.97.-Tratate internaţionale. VoI. I. -1998, pag.341. ACTE LEGISLATIVE DE DREPT NAŢIONAL 3. Constituţia RM din 29.07.94 (art. art.46, 54, 126, 127) // M.O. -Nr.1 din 12.08.1994. 4. Codul civil al RM (nr.1107-XV din 06.06.2002; art.art.284-290, 303-320, 328-329, 332-337, 344-347, 366-367, 374-377, 385-395, 424, 428-430, 443-447, 454-455, 470, 496-511, 1053-1055,1432-1433, 1449, 1458-1459, 1499-1501, 1517, 1556, 1557, 1560-1575) // M.O.-Nr.82-86/661 din 22.06.2002. 5. Codul funciar al RM (nr.828-XII din 25.12.1991) // Republicat în M.O.-Nr.107 din 04.09.2001.

Page 150: Drept Funciar

6. Legea cu privire la proprietate (nr.459-XII din 22.01.1991) // Monitor.-Nr.3-4-5-6/22 din 30.06.1991. 7. Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (nr.1308-XIII din 25.07.1997) // Republicată în M.O. nr.147-149 din 06.12.2001. 8. Legea cu privire la arenda în agricultură (nr.198-XV din 15.05.2003) // M.O.-Nr.163-166/650 din 01.08.2003. 9. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, cadastrul funciar de stat şi monitoringul funciar (nr.1247-XII din 22.12.1992) // Monitor.-nr.12/366 din 30.12.1992. 229 10. Legea cadastrului bunurilor imobile (nr.1543-XIII din 25.02.1998) // M.O.-Nr.44-46/318 din 21.05.1998. 11. Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV din 28.10.2004) // M.O.-Nr.233-236/999 din 17.12.2004. 12. Legea cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 (nr.1217-XIII din 25.06.1997) // M.O.-Nr.59-60/518 din 11.09.1997. 13. Legea cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale (nr.523-XIV din 16.07.99) // M.O.-Nr.124-125/611 din 11.11.1999. 14. Legea condominiului în fondul locativ (nr.913-XIV din 30.03.2000) // M.O.-Nr.130-132/915 din 19.10.2000. 15. Legea cu privire la registre (nr.1320-XIII din 25.09.1997) // M.O.-Nr.77-78/639 din 27.11.1997. 16. Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică (nr.488-XIV din 08.07.1999) // M.O.-Nr.42-44/311 din 20.04.2000. 17. Legea cu privire la gospodăriile ţărăneşti (de fermier) (nr.1353-XIV din 03.11.2000) // M.O.- nr. 14-15/52 din 08.02.2001. 18. Lege privind cooperativele de producţie (nr.1007-XV din 25.04.2002) // M.O.-2002.-nr.71-73. 19. Legea privind principiile urbanismului şi amenajarea teritoriului (nr.835-XIII din 17.05.1996) // M.O.-Nr.1-2/2 din 02.01.1997. 20. Legea cu privire la concesiuni (nr.534-XIII din 13.07.1995) // M.O.-Nr.67/752 din 30.11.1995. 21. Codul apelor, adoptat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.93 // Monitor.-Nr.10/287 din 30.10.1993. 22. Codul silvic, adoptat prin Legea nr.887-XIII din 21.06.96 // M.O.-Nr.4-5/36 din 16.01.1997. 23. Codul subsolului, adoptat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.93 // Monitor.-Nr.11/325 din 30.11.1993. 24. Legea privind Fondul ariilor naturale protejate de stat (nr.1538-XIII din 25.02.98) // M.O.-Nr.66-68/442 din 16.07.1998. 25. Legea cu privire la resursele naturale (nr.1102-XIII din 06.02.97) // M.O.-Nr.40/337 din 19.06.1997. 230 26. Legea privind protecţia mediului înconjurător (nr.1515-XII din 16.06.93) // Monitor.-Nr.10/283 din 30.10.1993. 27. Legea cu privire la activitatea de evaluare (nr.989-XV din 18.04.2002) // M.O.-Nr.102/773 din 16.07.2002. 28. Legea privind administraţia publică locală (nr.123-XV din 18.03.2003) // M.O.-Nr.49/211 din 19.03.2003.

Page 151: Drept Funciar

29. Legea privind actele legislative (nr.780-XIV din 27.12.2001) // M.O.-Nr. 36-38/210 din 14.03.2002. 30. Legea privind actele normative ale Guvernului şi ale altor autorităţi ale administraţiei publice centrale şi locale (nr.317-XV din 18.07.2003) // M.O.-Nr.208-210/783 din 03.10.2003. 31. Codul cu privire la contravenţiile administrative (art.52 etc.), adoptat prin Legea din 29.03.85 //Veştile R.S.S.M.-1985-Nr.3.-Art.47. 32. Codul penal al RM (art.art.136, 193, 189, 190, 196, 197, 198, 200, 324, 325, 327, 328, 331, 332 etc.), adoptat prin Legea nr.985-XV din 18.04.2002 // M.O.-Nr.128-129/1012 din 13.09.2002. ACTE NORMATIVE SUBORDONATE LEGII 33. Hotărârea Guvernului despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere funciară (nr.449 din 29.06.1992) // Monitor nr.6/142-1 din 30.06.1992. 34. Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.1995 // M.O.-Nr.14/62 din 07.03.1995. 35. Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.246 din 03.05.1996 // M.O.-Nr.35-37/268 din 11.06.1996. 36. Regulamentul de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 // M.O.-Nr.42-44/339 din 28.06.1996. 231 37. Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.562 din 23.10.1996 // M.O.-Nr.75-76/610 din 21.11.1996. 38. Regulamentul privind certificatul de urbanism şi autorizarea construcţiei sau desfiinţării construcţiilor şi amenajărilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 // M.O.-Nr.31-32/366 din 15.05.1997. 39. Regulamentul privind consultarea populaţiei în procesul elaborării şi aprobării documentaţiei de amenajare a teritoriului şi de urbanism, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.951 din 14.10.97 // M.O.-Nr.76/787 din 20.11.1997. 40. Regulamentul privind licitaţiile cu strigare, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1056 din 12.11.1997 // M.O.-Nr.2-4/213 din 15.01.1998. 41. Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.5 din 05.01.98 // M.O.-Nr.14-15/95 din 26.02.1998. 42. Regulamentul cu privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de pe lângă casă în localităţile urbane, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.984 din 21.09.1998 cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului de împroprietărire // M.O.-Nr.90-91/936 din 01.10.1998. 43. Hotărârea Guvernului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor (nr. 192 din 20.02.1998) // M.O.-Nr.30-33/225 din 09.04.1998.

Page 152: Drept Funciar

44. Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1030 din 12.10.1998 // M.O.-Nr.96/996 din 22.10.1998. 45. Hotărârea Guvernului privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale (nr.718 din 20 iulie 2000) // M.O.-Nr.88-90/810 din 28.07.2000. 46. Hotărârea Guvernului cu privire la furnizarea şi conţinutul informaţiei cadastrale nr.58 din 24.01.2001 // M.O.-Nr.11-13/94 din 01.02.2001. 232 47. Hotărârea Guvernului cu privire la dotarea localităţilor şi teritoriilor cu documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului nr.1362 din 07.12.2001 //M.O.-Nr.152-154/1408 din 13.12.2001. 48. Concepţia dezvoltării durabile a localităţilor Republicii Moldova, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1491 din 28.12.2001//M.O.-Nr.5-8/54 din 10.01.2002. 49. Programul de valorificare a terenurilor noi şi de sporire a fertilităţii solurilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.636 din 26.05.2003 // M.O.-Nr.99 103/675 din 06.06.2003. 50. Hotărârea Guvernului privind implementarea Legii cu privire la arenda în agricultură (nr.72 din 30.01.2004) // M.O.-Nr.26-29/213 din 13.02.2004. 51. Hotărârea Guvernului cu privire la aprobarea Cadastrului funciar conform situaţiei de la 1 ianuarie 2005 (nr.559 din 10.06.2005) // M.O.-Nr.86-88/636 din 24.06.2005. 52. Regulamentul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 901 din 25.08.2005 // M.O.-Nr.117-118/973 din 02.09.2005. 53. Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.112 din 22.06.2005), înregistrată la Ministerul Justiţiei cu nr.423 la17.10.2005 // M.O.-Nr.142-144/487 din 28.10.2005. 54. Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.107 din 27.05.2003), înregistrată la Ministerul Justiţiei cu nr.335 la 26.06.2003 // M.O.-2003.-Nr.177-181/229. 55. Instrucţiunea provizorie cu privire la modul de ţinere a Clasificatorului planului de adrese din 28.02.2004, aprobată prin Ordinul Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.30 din 28.02.2004) // M.O.-Nr.71-73/254 din 20.05.2005. 233 56. Instrucţiunea provizorie cu privire la modul de conferire a adreselor bunurilor imobile din 28.02.2004 // M.O.-Nr.71-73/255 din 20.05.2005. 57. Culegere de acte normative în domeniul relaţiilor funciare (Alcătuitori: Uţică O., Teacă I.).-Chişinău: Infohandi, 2004. 58. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. I (Alcătuitori: Gînju V., Guţu V.).-Chişinău: 1998. 59. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. II

Page 153: Drept Funciar

(Alcătuitori: Stratulat I., Gînju V.).-Chişinău: 1999. 60. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. III (Alcătuitori: Gînju V., Guţu V.).-Chişinău: 1998.. 61. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. IV (Alcătuitori: Gînju V., Guţu V.).-Chişinău: 1998. 62. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. V (Alcătuitori: Gînju V., Guţu V.).-Chişinău, 2004. HOTĂRÎRI ALE CURŢII CONSTITUŢIONALE ŞI ALE PLENULUI CURŢII SUPREME DE JUSTIŢIE 63. Hotărârea Curţii Constituţionale pentru controlul constituţionalităţii unor dispoziţii legale şi normative privind terenurile proprietate publică şi delimitarea lor (nr.12 din 21.04.2005) // M.O.-Nr.67-68/10 din 06.05.2005. 64. Hotărârea Curţii Constituţionale privind controlul constituţionalităţii art. 4 alin. 4 şi art. 12 alin. 4 ale Codului funciar al Republicii Moldova (nr.29 din 27.10.1997) // M.O.-Nr.76/31 din 20.11.1997. 65. Hotărârea Curţii Constituţionale privind controlul constituţionalităţii unor prevederi ale Codului funciar (nr. 110 din 25.01.1996) // M.O.-Nr.10/110 din 15.02.1996. 234 66. Hotărârea Curţii Constituţionale cu privire la constituţionalitatea unor prevederi ale Legii nr.369-XIII din 10.02.1995 (pentru modificarea şi completarea Codului funciar), Legii nr. 745-XIII din 23.02.1996 şi Hotărârii nr.460-XIII din 23.01.1991 privind realizarea dreptului de dispoziţie asupra pământului (nr.12 din 02.10.1996) // M.O.-Nr.67-68/22 din 17.10.1996. 67. Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie a RM privind aplicarea în practica judiciară de către instanţele judecătoreşti a unor prevederi ale Convenţiei pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale (nr.17 din 19.06.2000) // Buletinul Curţii Supreme de Justiţie a R.M.-2003.-Nr.1.-Pag.8. 68. Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie cu privire la practica aplicării legislaţiei funciare de către instanţele judecătoreşti (nr.10 din 26.03.1997) // Culegere de hotărâri explicative.-Chişinău.-2000.-Pag.72. LITERATURA 1. Baieş S., Roşca N. Drept civil. Drepturi reale principale.- Chişinău, 2005. 2. Chiriac S., Ghenciu N, Mocanu V. Comentariu al practicii judiciare de repertoriu funciar (Aspecte teoretico-practice).- Chişinău: Ulysse, 2002. 3. Climov A., Grecu-Stăvilă I. În ajutorul registratorului oficiului cadastral teritorial.-Chişinău, 2001. 4. Climov A., Teacă I., Grecu-Stăvilă I., Constituirea proprietăţii private asupra terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei funciare în RM.-Chişinău: „Dinamo”, 2004.

Page 154: Drept Funciar

5. Cotorobai M., Zamfir P., Ursu V. Dreptul funciar.-Chişinău: Cartier, 2001. 6. Comentariul Codului civil al Republicii MoldovaVol. I. -Chişinău: ARC, 2005. 7. Comentariul Codului civil al Republicii MoldovaVol. II. -Chişinău: ARC, 2006. 235 8. Cristian A. Terenuri: juridic, legal, urbanistic, zonări, evaluări intra şi extravilan în Bucureşti şi în ţară.-Bucureşti: Matrix Rom, 1997. 9. Gînju V., Guţu V., Guţu D. Implementarea cadastrului în Republica Moldova: realizări, probleme şi perspective (Etapa I. 1998-2003).-Chişinău: INEI, 2004. 10. Hamangiu C., Rossetti-Bălensecu I., Băicoianu Al. Tratat de drept civil român.Vol.I.-Bucureşti: All, 1996. 11. Hamangiu C., Rossetti-Bălensecu I., Băicoianu Al. Tratat de drept civil român.Vol.II.-Bucureşti: All, 1997. 12. Îndrumar practic privind vânzarea-cumpărarea, schimbul, donarea, arendarea şi moştenirea terenurilor agricole private.- Chişinău: Agroinform, 2000. 13. Miclea M. Mic lexicon de cadastru şi carte funciară.-Bucureşti: All Beck, 2000. 14. Motica R.I., Trăilescu A. Drept funciar şi publicitate imobiliară.-Bucureşti: All Beck, 2001. 15. Motica R. I., Trăilescu A. Drept funciar, amenajarea teritoriului şi protecţia mediului.-Bucureşti: Lumina Lex, 1999. 16. Scrieciu Florin. Tratat teoretic şi practic de drept funciar. Vol.I. -Bucureşti: Lumina Lex, 2001. 17. Scrieciu F. Tratat teoretic şi practic de drept funciar.Vol. II. Supliment legislativ.-Bucureşti: Lumina Lex, 2001. 18. Sсrieciu F. Drept agrar şi funciar.-Bucureşti: Lumina Lex, 2000. 19. Toader Camelia. Manual de contracte civile speciale. Vol. I.-Bucureşti: All Beck, 2000. 20. Uţică O., Teacă I. Ghid practic cu privire la tranzacţiile cu terenurile agricole proprietate privată. - Chişinău: Infohandi, 2004. 21. Voicu M. Dreptul de proprietate. Doctrină şi jurisprudenţă a Curţii Europene pentru Drepturile Omului.-Bucureşti: Lumina Lex, 2003. 22. Бамезин В. Правовой режим земель населенных пунктов. М.: 1980. 236 23. Боголюбов С. А., Никишин В.В. Устюкова В.В. Земельное право: Учебник.-М.: Норма, 2003. 24. Болтанова Е.С. Земельное право: Курс лекций.-М.: ИНФРА, 2005. 25. Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения .-М: 1997. 26. Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. - М.: ИНФРА, 2005. 27. Ерофеев Б.В.Земельное право:Учебник.-М.:ИНФРА, 2005. 28. Земельное законодательство в действии // Сборник докладов участников семинара по теме: «Земельная

Page 155: Drept Funciar

реформа, проблемы земельного законодательства иземельной регистрации» (Стокгольм. 16-17 июня 1996 г.).-Tallin: Alexandra, 1997. 29. Замфир П., Замфир Н. Земельное законодательство (в вопросах и ответах).-Кишинэу: Понтос, 2002. 30. Горемыкин В. А., Бугулов Е. П. Недвижимось: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах // Институт Межд. Эконом. Связей. Изд.2-е.- М.: „Filin”, 1999. 31. Иванов В. В. Все об ипотеке.-М.: МТ- Press, 2000. 32. Кибак Г. А., Кирияк А. И. Гражданское право. Право собственности (краткий курс). Законодательство. - Кишинэу: Cartdidact, 1999. 33. Колпаков Р.В. Земельное право.-Питер, 2005. 34. Комментарий к Земельному кодексу РФ (Под ред.Чубукова Г. В., Тихомирова М. Ю.).-М., 2002. 35. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволуционном и современном российском гражданскомправе.-М: Статут, 2000. 36. Крассов О. И. Земельное право: Учебник (2-е изд., перераб. и доп.).- М.: Юристъ, 2005. 237 37. Ларсен Герхард. Регистрация прав на землю и кадастровые системы: вспомогательные средства для земельнойинформации и управления земельными ресурсами//Великий Новгород, 2002. 38. Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Документы в земельных правоотношениях (Под общ. ред. М. Ю. Тихомирова).- М.: Уринформцентр, 1999. 39. Практическое пособие по вопросам купли-продажи, обмена, дарения, аренды и наследования приватизированных земельных участковсельскохозяйственного назначения.-Кишинэу: TACIS- Агроинформ, 2000. 40. Технология работы с недвижимостью: Операции с объектами недвижимости (Под общ. ред. О. М. Толкачева).- М.: «Городская собственность», 1998. 41. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права. ГК РФ. Проблемы. Теория. Практика. - М., 1998. 42. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности.-М.: Юрид. лит., 1991. 43. Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения.-М.: Юнити. Закон и право, 2000. 44. Маттей У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности.-М.: Юрист, 1997.