NOTE DE CURS

DREPT FUNCIAR

CURSUL NR. 3

Procedura constituirii şi reconstituirii dreptului de proprietate privată asupra

terenurilor :

Reconstituirea dreptului de proprietate , potrivit legii nr. 1/2000 , este guvernată

de două principii , respectiv principiul restituirii în natură a terenurilor în limita a

maxim 50 ha. şi principiul reconstituirii dreptului de proprietate pe vechile

amplasamente . Numai acolo unde aplicarea celor două principii nu este posibilă ,

legea prevede posibilitatea , potrivit art. 3 alin. 3 , acordării de despăgubiri , pentru

diferenţa de teren neretrocedată . Potrivit art. 40 din legea nr. 1/2000 , Guvernul va

stabili prin hotărâre modul de evaluare al terenurilor , sursele de financiare şi

modalităţile de plată către foştii proprietari , începând cu plata despăgubirilor , potrivit

art. 3 alin. 4 din lege , pentru suprafeţele cele mai mici ce nu pot fi retrocedate .

În vederea stabilirii dreptului de proprietate privată , atribuirea efectivă a

terenurilor şi eliberarea titlurilor de proprietate s-a constituit , în fiecare comună şi

oraş , câte o comisie locală condusă de primarul localităţii respective ( H.G. nr.

1172/2001 ) . Comisiile locale au funcţionat sub îndrumarea unei comisii judeţene

condusă de către prefect .

Comisiile locale sunt constituite din : primar – în calitate de preşedinte al

comisiei, viceprimarul, secretarul consiliului local – în calitate de secretar al comisiei,

un inginer agricol , reprezentanţi ai inspectoratului silvic şi ai districtelor silvice , 1-3

reprezentanţi ai proprietarilor – locuitori ai localităţii .

Comisiile judeţene sunt constituite din : prefectul judeţului – în calitate de

preşedinte al comisiei , subprefectul judeţului , secretarul general al Prefecturii – în

calitate de secretar al comisiei , directorul direcţiei de contencios administrativ şi

controlul legalităţii , directorul general al direcţiei generale pentru agricultură şi

industrie alimentară , directorul general al oficiului judeţean de cadastru geodezie şi

cartografie , .

Comisiile locale au următoarele atribuţii principale :

- preluarea şi înregistrarea cererilor pentru atribuirea terenurilor în proprietate sau

folosinţă ,

- stabilirea mărimii şi amplasamentului suprafeţei de teren ce urmează a fi

atribuită în proprietate ,

- pregătirea documentaţiei tehnice necesară pentru eliberarea titlurilor de

proprietate ,

- primirea contestaţiilor şi transmiterea lor Comisiei judeţene împreună cu

documentaţia întocmită ,

- punerea în posesie a persoanelor îndreptăţite , după validarea de către comisia

judeţeană a propunerilor comisiilor locale .

Comisiile judeţene au următoarele atribuţii principale :

- organizarea , coordonarea şi instruirea comisiilor locale ,

- verificarea legalităţii propunerilor comisiilor locale ,

- soluţionarea contestaţiilor persoanelor nemulţumite ,

- validarea sau invalidarea măsurilor stabilite de comisiile locale ,

- emiterea titlurilor de proprietate asupra terenurilor .

Comisiile locale şi judeţene îşi desfăşoară activitatea în plen , în prezenţa

majorităţii membrilor lor .Hotărârile comisiilor locale şi ale celei judeţene se adoptă

cu majoritate membrilor prezenţi şi se consemnează într-un proces verbal semnat de

toţi participanţii .

Legea fondului funciar prevede că reconstituirea sau constituirea dreptului de

proprietate asupra terenului se face la cerere prin eliberarea unui titlu de proprietate ,

în limita suprafeţei la care este îndreptăţită fiecare persoană , şi respectiv , familie .

Familia , în sensul acestei legi , se compune din soţi şi copiii necăsătoriţi , dacă

gospodăresc împreună cu părinţii lor .

Procedura reconstituirii şi constituirii dreptului de proprietate privată asupra

terenurilor începe cu depunerea de către persoanele interesate a unei cereri la primăria

localităţii unde este situat terenul solicitat .

Cererea de stabilire a dreptului de proprietate trebuia înregistrată la consiliul

local , în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a legii , termen ce a fost

prelungit ulterior de mai multe ori ( legea nr. 29/1991 , legea nr. 169/1997 , O.U.G. nr.

1/1998,legea 247/2005 ) . Prin art. 33 din legea nr. 1/2000 s-a prevăzut că persoanele

fizice şi juridice care nu au depus , în termenul prevăzut de lega nr. 169/1997 , cereri

pentru reconstituirea dreptului de proprietate sau , după caz , actele doveditoare , pot

formula astfel de cereri în termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a acestei

legi .

Cererea trebuia formulată de către fiecare persoană îndreptăţită , iar când sunt

mai mulţi moştenitori , cererea se putea face şi în comun , cu condiţia ca fiecare dintre

aceştia să o semneze . Cererea trebuia să cuprindă următoarele date :

- numele şi prenumele solicitantului şi ale părinţilor ,

- calitatea în care formulează cererea ,

- gradul de rudenie cu foştii proprietari ai terenului , în cazul moştenitorilor

legali,

- suprafaţa de teren la care se socoteşte îndreptăţit solicitantul ,

- alte date necesare pentru stabilirea dreptului de proprietate .

La cerere se anexa următoarele documente :

- declaraţia pe proprie răspundere privind suprafaţa de teren pe care solicitantul o

are în proprietate şi suprafaţa de teren la care este îndreptăţit ,

- acte de proprietate ( contracte , extrase C.F. ) ,

- certificat de moştenitor ( dacă este cazul ) ,

- hotărâre judecătorească ( dacă există ) ,

- certificat de naştere ,

- certificat de deces al autorului , în cazul moştenitorilor ,

- orice alte acte din care să rezulte dreptul de proprietate asupra terenului solicitat.

Potrivit art. 10 al legii nr. 18/1991 , dovada dreptului de proprietate se poate

face cu :

- evidenţele cooperativei agricole de producţie ,

- cererile de înscriere în cooperativa agricolă de producţie ,

- registrele agricole de la data intrării în cooperativă ,

- actele de proprietate , inclusiv extrase de carte funciară ,

- orice alte probe , inclusiv declaraţii de martori .

Cererea putea fi depusă personal , iar solicitantul prezenta actele doveditoare în

original şi câte o copie simplă semnată pentru conformitate , la comisie rămânând

numai copiile acestor acte .Cererea putea fi transmisă şi prin poştă .

În toate cazurile cererea putea fi rezolvată fără prezenţa solicitanţilor , prezenţa

lor fiind obligatorie , doar la primirea titlului , care trebuia semnat , precum şi la

punerea în posesie .

Stabilirea dreptului de proprietate pentru foştii proprietari aflaţi în viaţă se face

pe numele acestora , iar în cazul când aceştia sunt decedaţi , pe numele moştenitorilor

lor.

Când sunt mai mulţi moştenitori solicitanţi , stabilirea dreptului de proprietate

se face pe numele tuturor moştenitorilor .Când există şi moştenitori testamentari care

au solicitat reconstituirea proprietăţii asupra terenurilor , ei vor fi trecuţi de asemenea

în titlul de proprietate împreună cu ceilalţi moştenitori legali care au vocaţie

succesorală , urmând ca raporturile dintre ei să fie soluţionate conform dreptului

comun .

Comisiile locale , primind cererile persoanelor îndreptăţite împreună cu actele

doveditoare , analizează aceste documente şi întocmesc listele cu propunerile privind

suprafaţa de teren ce I se cuvine fiecărui solicitant. Listele cu propunerile acestor

comisii se afişează la sediul consiliului local pentru luarea la cunoştinţă de către cei

interesaţi . Persoanele nemulţumite de propunerile stabilite de comisia locală puteau

face contestaţie în termen de 5 zile de la afişarea propunerilor . Contestaţia trebuia

înaintată spre rezolvare comisiei judeţene , în termen de 30 de zile de la depunere .

Comisiile locale , imediat după expirarea termenelor arătate mai sus , aveau

obligaţia să înainteze comisiei judeţene întreaga documentaţie ( dosarele cu cererile şi

actele doveditoare anexate , lista cu propunerile întocmite şi procesele verbale prin

care au fost aprobate ) .

Comisia judeţeană trebuia să analizeze propunerile comisiilor locale şi să

soluţioneze contestaţiile depuse , să valideze sau să invalideze propunerile primite şi ,

apoi, să le transmită, împreună cu hotărârile adoptate, comisiilor locale, prin delegat,

în termen de 3 zile de la adoptare .

Comisiile locale aveau obligaţia să afişeze imediat la sediul consiliului local

listele cu propuneri, după validarea sau invalidarea lor de către comisia judeţeană, şi să

comunice persoanelor interesate , sub semnătură, hotărârea comisiei judeţene privind

soluţionarea contestaţiilor sau invalidarea propunerilor comisiilor locale .

Împotriva hotărârii comisiei judeţene , persoanele nemulţumite puteau face

plângere la judecătoria în raza căreia era situat terenul, în termen de 30 de zile de la

data la care au luat la cunoştinţă de această hotărâre . Plângerea suspendă executarea .

Sentinţa civilă pronunţată de judecătorie este supusă căilor de atac prevăzute în

Codul de procedură civilă . Pe baza hotărârii judecătoreşti definitive , comisia

judeţeană care a emis titlul îl va modifica , înlocui sau desfiinţa , după caz .

Eliberarea titlurilor de proprietate şi punerea în posesie a persoanelor

îndreptăţite :

Titlul de proprietate se emite de către Comisia judeţeană de aplicare a Legii

fondului funciar , pe baza documentelor înaintate de către comisiile locale , după

validarea propunerilor înaintate de către comisii .

Documentaţiile se trimit în două exemplare , din care unul se reţine şi se

depozitează la arhiva oficiului de cadastru şi organizarea teritoriului din cadrul

judeţului .

Titlurile de proprietate sunt formulare cu regim special .

Titlul de proprietate , pentru cetăţenii în viaţă , se emite persoanelor îndreptăţite

( soţ , soţie ) , iar pentru moştenitori se emite un singur titlu de proprietate pentru

terenurile ce au aparţinut autorului lor , în care se nominalizează toţi solicitanţii

îndreptăţiţi , urmând ca pentru ieşirea din indiviziune , aceştia să procedeze potrivit

dreptului comun.

Titlul se semnează de către prefect , directorul general al Direcţiei generale

pentru Agricultură şi Alimentaţie şi de către directorul oficiului de cadastru şi

Organizare a Teritoriului . Titlurile se transmit comisiilor locale care le vor înscrie în

registrul agricol , iar apoi le vor înmâna , sub semnătură , persoanelor îndreptăţite . În

acest scop , comisiile locale vor întocmi un registru care va cuprinde numele şi

prenumele titularului , numărul titlului de proprietate şi semnătura titularului .

În cazul peroanelor care au formulat plângeri la judecătorie , titlurile de

proprietate se vor completa după pronunţarea hotărârii judecătoreşti.

În baza titlului de proprietate , comisia locală va proceda la delimitarea zonelor

teritoriale în care urmează să fie puşi în posesie titularii. Această delimitare , precum

şi parcelarea pe proprietari se face pe baza planului de situaţie al fiecărei localităţi şi al

măsurătorilor topografice .

Potrivit art. 14 alin. 2 din legea nr. 18/1991 , republicată , atribuirea efectivă a

terenurilor se face , în zona colinară , pe vechile amplasamente , iar în zonele de

câmpie , pe sole stabilite de comisie şi nu neapărat pe vechile amplasamente ale

proprietăţii . Ulterior , prin art. 2 alin. 1 din legea nr. 1/2000 , regula punerii în posesie

pe vechile amplasamente a fost generalizată , cu condiţia ca acestea să fie libere , adică

să nu fie ocupate de construcţii sau să nu fi făcut obiectul punerii în posesie în

favoarea altor persoane cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate . În acest sens .

legea nr. 1/2000 prevede că drepturile dobândite cu respectarea prevederilor legii

fondului funciar , pentru care au fost eliberate adeverinţe de proprietate , procese

verbale de punere în posesie sau titlul de proprietate , rămân valabile fără nici o altă

confirmare .

Punerea în posesie a proprietarilor se va face în prezenţa fiecărui proprietar care

va semna tabelul de luare în primire a terenului . În acest scop , comisiile locale

trebuie să încunoştinţeze în scris , cu confirmare de primire , persoanele care au

domiciliul în alte localităţi şi cărora li s-a stabilit dreptul de proprietate , asupra datei

la care va avea loc punerea în posesie .

Pentru persoanele care au domiciliul în localitate , comisiile locale afişează la

sediul lor data punerii în posesie , utilizând totodată orice alte mijloace de comunicare.

Marcarea parcelelor se face prin ţăruşi sau borne care se asigură de către fiecare

proprietar .

În situaţia în care mai rămân terenuri neatribuite , comisia locală le va delimita

pe planul cadastral şi în teren şi le va preda consiliului local în administrare , urmând a

fi folosite în conformitate cu prevederile legii.

După punerea în posesie a tuturor proprietarilor , O.C.O.T. va redacta un plan

de situaţie cu noua parcelare a teritoriului şi cu numerotarea topografică

corespunzătoare , în două exemplare , din care un exemplar rămâne la acesta , iar unul

se predă consiliului local .

Precizăm că , datorită faptului că eliberarea titlurilor de proprietate s-a dovedit a

fi , în practică , o activitate voluminoasă şi anevoioasă , comisiile locale şi judeţene au

recurs într-o primă fază , până la completarea şi înmânarea acestor titluri , la emiterea

unor adeverinţe de proprietate pe baza cărora s-a făcut şi punerea în posesie . Aceste

adeverinţe au un caracter provizoriu şi ele îşi încetează valabilitatea o dată cu emiterea

şi înmânarea titlurilor de proprietate .

Trebuie reţinut că titlurile de proprietate se eliberează numai în cazurile în care

dreptul de proprietate asupra terenului a fost stabilit prin hotărârea comisiei judeţene şi

nu prin ordin al prefectului , acesta din urmă constituind el însuşi actul de proprietate.

Reglementări speciale a unor categorii de terenuri :

1. În zonele necooperativizate , reconstituirea dreptului de proprietate se va face

din terenurile aflate în proprietatea statului şi în administrarea primăriilor , la

propunerea acestora , prin ordinul prefectului .

2. Cererile referitoare la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor

aflate în proprietatea statului în baza decretului nr. 712/1966 sau a altor acte normative

speciale pot fi formulate oricând . Acestea nu sunt supuse unui anumit termen socotit

de decădere , ca în cazul constituirii şi reconstituirii dreptului de proprietate asupra

terenurilor agricole proprietate cooperatistă sau din proprietatea statului . Atribuirea în

proprietate se face prin ordin al prefectului la propunerea primăriilor , pe baza

verificării situaţiei juridice a terenurilor . Cei nemulţumiţi se pot adresa cu o plângere

judecătoriei , în baza art. 54 şi 53 din legea nr. 18/1991.

3. Potrivit dispoziţiilor art. 25 din legea nr. 1/2000 , reconstituirea dreptului de

proprietate şi punerea în posesie a titularilor , în cazul terenurilor forestiere , precum

şi eliberarea titlurilor de proprietate se fac de comisiile locale şi , respectiv , comisiile

judeţene , în condiţiile şi cu procedura stabilite în legea fondului funciar , republicată ,

conform legii nr. 1/2000 şi a Regulamentului aprobat prin H.G. nr. 1172/2001 .

4. În cazul cererilor formulate de consiliile locale , actele de reconstituire a

dreptului de proprietate şi eliberarea titlului de proprietate se vor face pe numele

comunie , oraşului sau al municipiului , ca persoane juridice ,iar titlul se va înmâna

primarului .

5. Potrivit articolul 8 din legea nr. 1/2000 , persoanelor fizice cărora li s-a

stabilit calitatea de acţionar la societăţile comerciale pe acţiuni agricole sau piscicole,

indiferent dacă au încheiat sau nu contracte de locaţiune , li se restituie în natură

suprafeţele agricole , pe baza documentelor care atestă fosta proprietate , în perimetrul

acestor societăţi . Legea obligă comisia judeţeană de aplicare a legii fondului funciar

să emită titlu de proprietate şi să pună în posesie pe titular .

6. În ceea ce priveşte constituirea dreptului de proprietate privată asupra

terenurilor agricole foste proprietate a C.A.P. , rămase la dispoziţia comisiei locale din

terenurile aduse în cooperativă de către cei care au decedat fără moştenitori sau care

nu au fost cerute spre restituire , , atribuirea în proprietate celor interesaţi se face prin

ordin al prefectului , la propunerea comisiei locale de aplicare a legii nr. 18/1991 .

7. Cu privire la terenurile proprietate de stat atribuite în folosinţă veşnică sau în

folosinţă pe durata existenţei construcţiei în vederea construirii de locuinţe proprietate

personală , atribuirea în proprietate a acestora se face prin ordinul prefectului , la

propunerea consiliilor locale , pe baza verificărilor situaţiei juridice şi faptice a

terenurilor .

Inalienabilitatea temporară a terenurilor agricole :

Articolul 1310 Cod civil consacră principiul liberei circulaţii a bunurilor

susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate . Tot articolul 1310 stabileşte

şi excepţia de la această regulă , în sensul că prin lege se poate stabili prohibirea

înstrăinării anumitor bunuri , care sunt scoase din circuitul civil .

Aceste prohibiţii pot fi absolute , când anumite bunuri , care prin natura lor sau

printr-o declaraţie a legii sunt de uz public şi deci inalienabile , sau relative , care se

referă la bunuri , care deşi nu sunt declarate inalienabile , pot fi vândute doar numai de

anumite persoane sau numai în anumite condiţii .

Prin legea nr. 18/1991 au fost declarate inalienabile temporar anumite bunuri

imobile , cum este situaţia terenurilor agricole asupra cărora s-a constituit dreptul de

proprietate , potrivit art. 19 alin. 1 , art. 21 şi art. 43 din lege .

Art. 19 alin. 1 stabileşte condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească cei care

solicită să li se constituie un drept de proprietate asupra terenurilor care s-au aflat în

patrimoniul C.A.P.-urilor , respectiv să fi lucrat efectiv cel puţin trei ani în fostele

C.A.P.-uri sau să nu fi adus teren în cooperativă , sau să fi adus mai puţin de 5.000

mp. , indiferent dacă au fost cooperatori sau angajaţi , să-şi stabilească domiciliul în

localitatea respectivă şi să nu aibă teren în proprietate , în acea localitate .

Articolul 20 din lege dispune că în localităţile cu excedent de suprafaţă de teren

agricol şi cu deficit de forţe de muncă în agricultură se poate atribui , fără alte

condiţii, celor care solicită în scris terenuri agricole până la 10 ha. în echivalent arabil

de familie , iar dacă solicită aceasta alte familii din alte localităţi , se impune obligaţia

de a-şi stabili domiciliul în localitatea unde cer teren agricol şi de a renunţa la

proprietatea avută în extravilan , în localitatea de unde pleacă .

Prin prevederile art. 43 din legea nr. 18/1991 în ce priveşte constituirea

dreptului de proprietate , se dispune că în zonele montane cu climă defavorizată , se

pot atribui , la cerere , terenuri agricole celor care solicită în scris aceasta , cu condiţia

ca să se oblige să le lucreze şi să creeze gospodării. În acest caz atribuirea făcându-se

prin ordin al prefectului în limita a 10 ha. în echivalent arabil de familie , la

propunerea primăriilor locale .

În toate aceste cazuri de constituire a unui drept de proprietate asupra unui teren

agricol , potrivit art. 32 din legea nr. 18/1991 , beneficiarilor dreptului de proprietate le

este interzisă înstrăinarea terenurilor prin acte între vii , timp de 10 ani socotiţi de la

începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea .

Nerespectarea acestei dispoziţii legale imperative este sancţionată de lege cu

nulitatea absolută a actului de înstrăinare , nulitate ce poate fi invocată de către

primărie , prefectură , de către procuror sau de orice persoană interesată .

Articolul 49 din legea nr. 1871991 prevede că persoanele cărora li s-a constituit

dreptul de proprietate în condiţiile art. 19 alin. 1 , 21 şi 43 sunt obligate să respecte

întocmai condiţiile impuse de lege , astfel că , dacă nu le respectă , ei pierd dreptul de

proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor realizate pe acestea .

Soluţionarea litigiilor ivite ca urmare a aplicării legii nr. 18/1991 :

Competenţa de soluţionare a plângerilor împotriva actelor emise de comisiile de

aplicare a legii nr. 18/1991 aparţine judecătoriei în raza căreia se află terenul .

Legiuitorul a dat spre soluţionare instanţelor de drept comun atât soluţionarea

litigiilor referitoare la valabilitatea titlului , cât şi a celor referitoare la nulitatea actelor

emise în cadrul procesului de constituire , reconstituire a dreptului de proprietate

asupra terenurilor , potrivit art. 53-56 din lege . Pot forma obiectul plângerii adresate

direct judecătoriei : hotărârile comisiei judeţene de aplicare a legii , ordinul prefectului

de atribuire a dreptului de proprietate , orice act administrativ al unui organ

administrativ care a refuzat atribuirea terenului sau propunerile de atribuire a terenului,

modificarea sau anularea propriei hotărâri de către comisie .

Instanţelor de drept comun le revine competenţa de a soluţiona acţiunile în

constatarea nulităţii absolute a actelor juridice reglementate de art. III din lege nr.

169/1997 : actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate , în

favoarea persoanelor fizice care nu erau îndreptăţite , potrivit legii , la astfel de

reconstituiri sau constituiri , actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenuri

agricole aflate în domeniul public , actele de reconstituire sau constituire a dreptului

de proprietate în intravilanul localităţilor , pe terenuri revendicate de foştii proprietari ,

cu excepţia celor atribuite conform art. 24 din lege . În situaţia în care , pe terenurile

care au făcut obiectul unor acte juridice constatate nule s-au edificat construcţii de

orice fel , sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 C.Civil .